Uznesenie – Bezdôvodné obohatenie ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 12. september 2023

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 12Co/106/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121530222
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 09. 2023

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Soňa Zmeková
ECLI: ECLI:SK:KSNR:2023:6121530222.1

Uznesenie

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Sone Zmekovej a sudkýň JUDr.
Renáty Pátrovičovej a JUDr. Denisy Šaligovej v právnej veci žalobkyne: N. X., nar. XX.XX.XXXX, bytom
Y. XX, XXX XX T. K., zastúpená: Advokátska kancelária JUDr. CIMRÁK s.r.o., so sídlom Štefánikova 7,
949 01 Nitra, IČO: 36 868 876, proti žalovanej: Z.. S. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom M. XXXX, XXX XX T.
M., zastúpená: Petruška & partners, s.r.o., advokátska kancelária, so sídlom Kupecká 18, 949 01 Nitra,

IČO: 47 254 882, o zaplatenie sumy XXX,- eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobkyne proti rozsudku
Okresného súdu Nitra č. k. 36C/10/2022-65 zo dňa 17.05.2022 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie z r u š u j e a vec mu vracia na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom zamietol žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáhala

vydania platobného rozkazu cestou upomínacieho konania s tým, aby jej žalovaná zaplatila sumu
XXX eur s 5% úrokom z omeškania od 19.05.2020 do zaplatenia ako aj trovy konania. V žalobe
uviedla, že dňa 13.05.2020 uzatvorili neplatnú nájomnú zmluvu a na jej základe dňa 19.05.2020
zaplatila na účet žalovanej sumu XXX,- eur, ktorú jej žalovaná nevrátila. Nájomná zmluva bola neplatná,
lebo prenajímateľom nehnuteľnosti bola osoba, ktorá nebola jej vlastníkom, pričom prenajímateľom
v zmysle § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka môže byť len osoba, či už fyzická alebo právnická,

ktorá prenajímaný byt vlastní. Žalovanú výzvou zo dňa 28.09.2021 vyzvala na dobrovoľné vydanie
bezdôvodného obohatenia, avšak bezvýsledne. Poukázala na ustanovenie § 49a Občianskeho
zákonníka a uviedla, že na strane žalovanej došlo k vedomému bezdôvodnému obohateniu v súlade s
ustanovením § 451 ods.2 Občianskeho zákonníka.

2. Okresný súd Banská Bystrica dňa 23.12.2021 pod sp. zn. 37Up/1305/2021 ako upomínací súd

pôvodne vydal platobný rozkaz, ktorým žalobe vyhovel a proti ktorému podala žalovaná odpor.
Žalovaná v odpore namietala, že nehnuteľnosť mala od vlastníka v nájme na základe nájomnej
zmluvy zo dňa 01.06.2020, a podľa tejto zmluvy uhrádzala vlastníkovi nájomné. Žiadne ustanovenie
zákona obligatórne neprikazuje, aby prenajímateľom bol výlučne vlastník nehnuteľnosti. Podľa § 685
Občianskeho zákonníka prenajímateľ je spravidla vlastníkom prenajímanej veci; môže ním byť však aj
osoba, ktorá má k veci iné ako vlastnícke právo, za predpokladu, že právo prenechať vec do užívania

ďalšej osobe nie je s takýmto právom v rozpore. Právna argumentácia žalobkyne je preto nesprávna.
Navrhla preto žalobu zamietnuť a priznať nárok na náhradu trov konania.

3. Žalobkyňa navrhla pokračovať v konaní a vec bola následne postúpená Okresnému súdu Nitra ako
príslušnému súdu. Žalobkyňa vo vyjadrení k odporu uviedla, že nevedela o akejkoľvek nájomnej zmluve
žalovanej s vlastníkom nehnuteľnosti a žalovaná sa ako nájomca nehnuteľnosti nikdy neprezentovala.

Zmluva medzi žalobkyňou a žalovanou bola pomenovaná ako „nájomná zmluva“ a nie „podnájomná
zmluva“. Podnájomná zmluva je nájomná zmluva, ktorou nájomca vec, ktorú má sám v nájme (alebo jejčasť), prenecháva do ďalšieho užívania inému (podnájomníkovi) vo forme nájmu. Užívací titul kreovaný
medzi žalobkyňou a žalovanou používa priame pojmy Občianskeho zákonníka ako „nájomca“ a
„prenajímateľ“ a aj označenie zmluvy je „Nájomná zmluva“, ktorá mala byť uzatvorená „v zmysle §

685 a nasl. Občianskeho zákonníka“. Podnájomné vzťahy k bytu sú v Občianskom zákonníku upravené
v ustanovení § 719, ktoré definuje strany zmluvy ako „nájomca“ a „podnájomník“. Toto ustanovenie však
v predmetnej zmluve nebolo uvedené a bola v nej obsiahnutá iná úprava vzájomných práv a povinností,
odlišná od ustanovení o nájme bytu. Uviedla, že v texte odporu žalovaná tvrdí, že „nehnuteľnosť mala
od vlastníka v nájme, na základe nájomnej zmluvy uzavretej dňa 01.06.2020.“ Žalobkyňa pritom svoju

nájomnú zmluvu so žalovanou uzatvorila už 13.05.2020, t. j. ešte pred ich nájomnou zmluvou. Z dôvodu
akcesorickej povahy podnájomnej zmluvy voči nájomnej zmluve je sporná nájomná zmluva neplatným
právnym úkonom, lebo jeho vzniku nepredchádzalo uzatvorenie nájomnej zmluvy medzi žalovanou
a vlastníkom bytu. Bez existencie predchádzajúcej nájomnej zmluvy a písomného súhlasu vlastníka
nemohla žalovaná uzatvoriť platnú „nájomnú zmluvu“ so žalobkyňou. Nájomná zmluva predložená
žalovanou je v zásade identická so zmluvou, ktorú uzatvorila žalovaná so žalobkyňou (okrem označenia

zmluvných strán a čísla účtu v čl. 4 bod 4.3 zmluvy). To naznačuje, že nájomná zmluva predložená
žalovanou je antedatovanou zmluvou s úmyslom vyhnúť sa povinnosti vrátiť jej depozit. Žalobkyňa trvala
na tom, že uzatvorila neplatnú nájomnú zmluvu a žalovaná sa vedome bezdôvodne obohatila plnením
bez právneho dôvodu.

4. Žalovaná zotrvala na svojich vyjadreniach s tým, že nemala právnu povinnosť informovať žalobkyňu
o skutočnosti, na základe akého právneho titulu jej dáva nehnuteľnosti do prenájmu (nejde o obligatórnu
náležitosť zmluvy nájomnej ani inej obdobnej zmluvy). Zistiť si vlastníka nehnuteľnosti nie je problém,
keďže ide o verejný údaj prístupný každému. Ona umožnila žalobkyni byt užívať a žalobkyňa ho aj
užívala. Právna argumentácia žalobkyne je podľa nej nesprávna a právne neudržateľná. Zmluva, ktorú

predložila žalovaná, bola uzatvorená dňa 13.05.2020 a nájom sa začal dňa 01.06.2020. Aj zmluva medzi
žalobkyňou a žalovanou je uzavretá dňa 13.05.2020 s dobou nájmu od 01.06.2020. Zmluvy sú rozdielne
čo do výšky nájmu ako aj v čl. 6. bod 6.7, podľa ktorej nájomná zmluva medzi vlastníkom nehnuteľnosti
a žalovanou ju oprávňuje dávať nehnuteľnosť ďalej do podnájmu inej osobe. Nepriame obvinenie z
antedatovania zmluvy je subjektívne a ničím nepodložené krivé obvinenie zo strany žalobkyne, ktoré

je výsledkom dôkaznej núdze žalobkyne. Rozdielnosť oboch zmlúv dokresľujú reálnosť a zmysel celej
transakcie; išlo o dohodu medzi žalovanou a majiteľom bytu, ktorý jej ho prenechal za odplatu s tým, že
ho bude ďalej prenajímať a prípadne niečo na tom zarobí. Ak sú zmluvy v zásade identické, o žiadnom
antedatovaní to nesvedčí, pretože v podstatných prvkoch nie sú totožné - zmluvné strany, suma a
ustanovenie o prenechaní do ďalšieho nájmu. Doklady o úhradách platieb vlastníkovi bytu svedčia o

tom, že zmluva predložená žalovanou nie je antedatovaná. Platnosť zmluvy nespochybňovala žiadna
zmluvná strana a ani samotný majiteľ, o čom svedčí fakt, že žalobkyňa nehnuteľnosť nerušene užívala,
čobyzrejmenebolomožné,kebyžalovanánemalaodvlastníkanehnuteľnostioprávneniedaťinejosobe
byt do nájmu.

5. Súd po vykonanom dokazovaní konštatoval, že dňa 13.05.2020 bola uzatvorená zmluva, označená
ako nájomná zmluva, medzi žalovanou ako prenajímateľom a žalobkyňou ako aj H. U., ktorí boli
nájomcami. Predmetom zmluvy bol záväzok prenajímateľa prenechať nájomcovi na dočasné užívanie
byt na ul. A. J. XX, Q., č. X-B časť mezonet a záväzok nájomcu zaplatiť za užívanie bytu dohodnuté
nájomné ako aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Nájomná zmluva sa uzatvorila na

dobu určitú od 01.06.2020 do 01.06.2021. Zmluvné strany sa dohodli, že po uplynutí dohodnutej doby
nájmu podľa bodu 3.1 zmluvy sa zmluva automaticky obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola
dojednaná, a to vždy na 1 kalendárny rok; to neplatí, ak ktorákoľvek zo zmluvných strán najneskôr 3
mesiace pred uplynutím doby nájmu písomne oznámi druhej zmluvnej strane, že sa zmluva na ďalší
kalendárny rok automaticky neobnovuje. Nájomné bolo dohodnuté vo výške XXX,- eur mesačne. Podľa

čl. 4.4 sa zmluvné strany dohodli na vratnom depozite vo výške XXX,- eur ako kaucia, ktorá bola
splatná pri podpise zmluvy a mala slúžiť ako záloha na opravy, na pokutu za nedodržanú celkovú dĺžku
nájmu, porušenie zákazu fajčenia a porušenia zákazu domácich zvierat v priestoroch bytu, na úhradu
nedoplatku za energie a vodu, ak sa ich spotreba zvýši o viac ako 30 % od bežných výdavkov, ktoré
predstavujú XX,- eur/mesiac elektrina, XX,- eur/mesiac plyn, voda XX,- eur/mesiac a aj pri meškaní

platby nájmu alebo pri nedoplatku nájmu. V prípade použitia kaucie na uvedené prípady musí byť
kaucia doplnená do pôvodnej výšky do 3 dní od písomnej výzvy. Podľa čl. 7.1 nájomný vzťah založený
touto zmluvou končí: a) uplynutím dojednanej doby nájmu, b) vzájomnou písomnou dohodou obidvoch
zmluvných strán a c) písomnou výpoveďou, ktorú môže dať nájomca ako aj prenajímateľ v zmyslezákonom stanovených dôvodov s trojmesačnou výpovednou lehotou. Podľa čl. 8.2 zmluva nadobúda
platnosť dňom podpisu oboma zmluvnými stranami a účinnosť od 01.06.2020. Zmluva je podpísaná
žalobkyňou, p. U. a žalovanou. Podľa informatívneho výpisu z LV č. XXXX, k. ú. Q. zo dňa 01.11.2021,

je Z.. R. J. výlučným vlastníkom bytu, ktorý je predmetom nájomnej zmluvy medzi stranami sporu zo
dňa 13.05.2020. Žalobkyňa dňa 19.05.2020 uhradila z jej účtu IBAN: SK XX XXXX XXXX XXXX XXXX
XXXX sumu XXX,- eur ako depozit v prospech účtu Y XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, ktorý je v zmluve
označený v čl. 4.3 ako účet prenajímateľa - žalovanej. Výzvou na dobrovoľné vydanie bezdôvodného
obohatenia zo dňa 28.09.2021, doručenou žalovanej dňa 05.10.2021, žalobkyňa vyzvala žalovanú na

vrátenie sumy XXX,- eur (depozit) titulom vydania bezdôvodného obohatenia do 3 dní od doručenia
výzvy. Dôvodom bolo zistenie, že žalovaná nie je vlastníčkou nehnuteľnosti, ktorá je predmetom nájmu,
a preto je podľa žalobkyne nájomná zmluva zo dňa 13.05.2020 absolútne neplatná.

6. Ďalej súd prvej inštancie konštatoval, že dňa 13.05.2020 bola medzi žalovanou ako nájomcom a Z..
R. J. ako prenajímateľom uzatvorená nájomná zmluva s rovnakým predmetom nájmu ako v nájomnej

zmluve medzi stranami sporu. Podľa čl. 4.1 nájomné bolo dohodnuté vo výške XXX,- eur/mesačne, v
období jún 2020 až december 2020 je výška nájomného vo výške XXX,- eur mesačne. V čl. 6.7 sa
zmluvné strany dohodli, že nájomca môže prenechať predmet nájmu do užívania (nájmu) inej tretej
osobe. Ostatné ustanovenia sú obdobné ako pri nájomnej zmluve medzi žalobkyňou, p. U. a žalovanou,
odlišný je účet prenajímateľa, na ktorý má žalovaná platiť nájomné. V zmysle prehľadu platieb žalovaná

uhradila sumu XXX eur na účet uvedený v nájomnej zmluve, uzatvorenej medzi ňou a vlastníkom bytu
(Y XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX) v roku 2021, predstavujúci nájom za 3-6/2021.

7. Súd prvej inštancie žalobu zamietol a svoje rozhodnutie odôvodnil s odkazom na ustanovenie §
685 ods. 1, § 686 ods. 1, § 666 ods. 1, § 676 ods. 1, 2, § 719 ods. 1, 3, § 35 ods. 1, 2, § 451

ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. Uviedol, že nebolo sporné, že dňa 13.05.2020 bola uzatvorená
zmluva v zmysle § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka s tým, že na strane nájomcu okrem žalobkyne
vystupoval aj druhý nájomca, H. U., a na strane prenajímateľa žalovaná. Predmetom tejto zmluvy s
účinnosťou od 01.06.2020 bolo prenechanie bytu nájomcom na dočasné užívanie. Žalobkyňa teda do
užívania vstúpila, byt užívala a dňa 19.05.2020 uhradila sumu XXX,- eur, predstavujúcu depozit, na

účet prenajímateľa, uvedený v nájomnej zmluve. Spornou zostala skutočnosť, či nájomná zmluva je
absolútne neplatným právnym úkonom podľa § 37 a § 39 Občianskeho zákonníka, resp. je relatívne
neplatná podľa § 49a Občianskeho zákonníka. Súd skúmal, či na strane žalovanej došlo k vedomému
bezdôvodnému obohateniu na úkor žalobkyne z dôvodu, že žalovaná nebola vlastníčkou prenajímaného
bytu, a aj to, či prolongačná doložka, spočívajúca v automatickom predĺžení nájmu o 1 rok je absolútne

neplatnou zmluvnou podmienkou, z dôvodu čoho by nájomná zmluva zanikla uplynutím doby nájmu dňa
01.06.2021.

8. Občiansky zákonník v § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka konštatuje, že nájom bytu vzniká
nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, pričom

prenechanie bytu do užívania nájomcovi je dočasné. Právna úprava nájmu bytu (§ 685 - § 716
Občianskeho zákonníka) je vo vzťahu špeciality k všeobecnej úprave nájmu (§ 663 - § 684 Občianskeho
zákonníka), ktorá sa podporne použije vtedy, keď špeciálna úprava chýba. Prenajímateľom môže byť
vlastník prenajímaného bytu, ako aj iná osoba, ktorá disponuje právom prenajať byt na základe dohody
s vlastníkom bytu. Prenajímateľ musí disponovať dostatočným rozsahom práv na takéto nakladanie s

vecou. Spravidla a najčastejšie je takouto osobou vlastník predmetu nájmu, no nie je vylúčené, aby
takoutoosoboubolaajináosobaodlišnáodvlastníka,ktorádisponujedostatočnýmrozsahomoprávnení
či už zo zákona, alebo na základe zmluvy disponovať týmto spôsobom s vecou. Nájomcom je zasa
osoba, na ktorú sa uvedené užívacie právo (užívať vec alebo z nej brať aj úžitky) prevádza.

9. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že medzi žalovanou ako nájomcom a Z.. J. ako
vlastníkom bytu a prenajímateľom bola uzatvorená nájomná zmluva dňa 13.05.2020, ktorej účinnosť
nastala dňa 01.06.2020. Na základe nej vzniklo žalovanej oprávnenie byt užívať. V zmluve bolo
dohodnuté, že žalovaná môže prenechať predmet nájmu do užívania tretej osobe, a tak jej vzniklo
oprávnenie s bytom ďalej disponovať. I keď žalobkyňa namietala pôvodné tvrdenie žalovanej, že k

uzatvoreniu nájomnej zmluvy došlo dňa 01.06.2020 (teda až po uzatvorení zmluvy medzi stranami
sporu), z listinných dôkazov vyplýva, že samotná nájomná zmluva medzi vlastníkom bytu a žalovanou
bola uzatvorená dňa 13.05.2020 a dňa 01.06.2020 nadobudla účinnosť, s čím korešponduje aj čl. 3.1
zmluvy o tom, že nájomná zmluva sa uzatvára na dobu určitú od 01.06.2020 do 01.06.2021. Žalovanápredložila dôkaz o hradení nájomného v prospech majiteľa bytu a súd mal preukázanú existenciu zmluvy
ako takej. Predmetnú nájomnú zmluvu súd vyhodnotil ako platný právny úkon. V nadväznosti na to bola
žalovaná oprávnená byt užívať a podľa čl. 6.7 ako nájomca mohla prenechať predmet nájmu do užívania

(nájmu) tretej osobe. Zmluvu, ktorá bola podpísaná medzi žalovanou ako prenajímateľom a žalobkyňou
a p. U. ako nájomcami, označenou ako nájomná zmluva, súd vyhodnotil ako podnájomnú zmluvu.
Žalobkyni nikto nebránil v užívaní bytu a od 01.06.2020 ho riadne užívala. Napriek tomu, že zmluva ako
taká nebola označená ako zmluva o podnájme bytu, šlo práve o takýto typ zmluvy, lebo žalovaná bola
nájomcom predmetu zmluvy (bytu) a ak ho ďalej prenechala do užívania tretej osobe, mohlo ísť len o

podnájom. Používanie pojmov v zmluve ako prenajímateľ a nájomca, nespôsobuje podľa názoru súdu
absolútnu neplatnosť tejto zmluvy. Žalobkyňa úhradou sumy XXX,- eur v prospech žalovanej si splnila
zmluvnú povinnosť bez ohľadu na to, ako bola samotná zmluva označená; dôležitý je obsah samotnej
zmluvy a ten bol naplnený. Súd sa v tomto smere stotožnil s tvrdením žalovanej, že nemala právnu
povinnosťinformovaťžalobkyňuotom,nazákladeakéhoprávnehotitulusajejprenechábytdoužívania.
Tým pádom neprichádza do úvahy neplatnosť právneho úkonu podľa § 49a Občianskeho zákonníka.

10. Prenechanie bytu alebo jeho časti do podnájmu vyžaduje súhlas prenajímateľa v písomnej forme.
Potreba takéhoto súhlasu prenajímateľa vyplýva priamo zo zákona a dopadá na všetky nájomné vzťahy
k bytu. Takýto súhlas sa vyžaduje bez ohľadu na to, či ide o podnájom na dobu určitú alebo neurčitú.
Svojou povahou ide o jednostranný úkon prenajímateľa adresovaný nájomcovi. Súhlas môže byť vopred

udelený (ale aj jeho rozsah môže byť modifikovaný) aj priamo v nájomnej zmluve. Prenechať byt do
podnájmu možno iba na základe zmluvy a zákon výslovne neustanovuje jej písomnú formu; možno
ju preto dojednať aj ústne alebo konkludentne. Zmluva o podnájme môže, avšak nemusí, upravovať
podmienky skončenia podnájmu. Vzhľadom na to, že právna úprava podnájmu je pomerne strohá a
navyše prevažne dispozitívna, umožňuje tým rôznorodú úpravu práv a povinností v podnájomnej zmluve

medzi nájomcom a podnájomcom. Ku skončeniu podnájmu dochádza spôsobmi dohodnutými v zmluve
o podnájme a ak tieto upravené v zmluve nie sú, osobitnú úpravu skončenia, resp. zániku podnájmu
obsahuje ustanovenie § 719 Občianskeho zákonníka. V zmluve možno dohodnúť nielen spôsoby zániku
podnájmu, ale aj výpovednú lehotu pre výpoveď podnájmu prenajímateľom a nájomcom. Pokiaľ sú v
zmluve náležitosti riadne platne upravené, majú prednosť pred zákonnou úpravou, ktorá výslovne takýto

postup pripúšťa.

11. S ohľadom na uvedené mal súd prvej inštancie preukázané, že medzi žalobkyňou a p. U. na jednej
strane a žalovanou na druhej strane došlo k uzatvoreniu platného právneho úkonu, spočívajúceho v
užívaní bytu, keďže žalovaná ako nájomca mala od vlastníka bytu v nájomnej zmluve jeho písomný

súhlas na prenechanie do užívania inej, tretej osobe. Išlo o tzv. všeobecný súhlas, ktorý je prípustný
podľa § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd neprijal záver, že by nájomná zmluva (správne inak
zmluva o podnájme) zo dňa 13.05.2020 bola neplatným právnym úkonom. Nebol preukázaný rozpor
s § 39 Občianskeho zákonníka ako ani § 49a Občianskeho zákonníka, preto nemohlo dôjsť ani k
bezdôvodnému obohateniu na strane žalovanej voči žalobkyni pre neplatnosť právneho úkonu. Súd

vyhodnotil ako nedôvodné skutočnosti, na ktoré poukázala žalobkyňa vo vzťahu k neplatnosti časti
zmluvy v čl. 3.2 zmluvy. Zánik záväzkov vo všeobecnosti upravuje Občiansky zákonník v ustanoveniach
§ 559 - § 587. Občiansky zákonník upravuje popri „všeobecnom nájme“ aj osobitné druhy nájmu (§ 685 -
§ 716), z ktorých aj podnájom bytu má vlastnú právnu úpravu v § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Aj
v tomto prípade ide o vzťah „všeobecného a špeciálneho“. V prípade, že určitá doba podnájmu uplynie,

podnájom sa rovnako ako nájom bytu nepredlžuje podľa § 696 ods. 2 a § 710 ods. 2 Občianskeho
zákonníka a zaniká uplynutím dojednanej doby určitej. V tomto prípade tak nájomná zmluva ako aj
zmluva o podnájme (medzi stranami sporu a p. U.) bola uzatvorená na dobu určitú od 01.06.2020 do
01.06.2021 s tým, že sa obnovuje automaticky o 1 kalendárny rok, ak niektorá zmluvná strana najneskôr
3 mesiace pred uplynutím doby nájmu písomne neoznámi druhej strane, že sa zmluva neobnovuje (čl.

3.1 a 3.2 zmluvy). V prípade nájmu ako aj podnájmu bytu neprichádza do úvahy aplikácia predĺženia
podľa § 696 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ale na druhej strane treba vziať do úvahy aj tú skutočnosť,
že predĺžiť dobu určitú trvania nájmu ako aj podnájmu možno dohodou zmluvných strán. Preto nie je
vylúčené, aby nájomný ako aj podnájomný vzťah pokračoval aj po uplynutí pôvodne dohodnutej doby
nájmu.

12. Súd prvej inštancie mal hlavne z obsahu oboch zmlúv preukázané, že zmluvné strany (vlastník
bytu a žalovaná; žalobkyňa, p. U. a žalovaná) prejavili vôľu uzatvoriť zmluvy s tým, že sa jasným a
zrozumiteľným spôsobom dohodli na automatickom obnovení zmluvy. Takéto dojednanie nie je v rozporeso žiadnym ustanovením Občianskeho zákonníka, a to ani vo vzťahu k zmluve o nájme a podnájme,
preto je platné a treba naň prihliadať. Až do pojednávania nebol medzi stranami sporu spôsob ukončenia
zmluvy namietaný. Zo strany žalobkyne nebolo ani tvrdené, že by došlo k ukončeniu zmluvy práve pre

neplatnosť čl. 3.2 ku dňu 01.06.2021. Právny zástupca žalobkyne sa nevedel vyjadriť k tomu, kedy
prestala žalobkyňa byt užívať, teda súd nemal preukázané, či byt užívala aj po dátume 01.06.2021.
Predmetom žaloby bolo vydanie bezdôvodného obohatenia pre neplatnosť zmluvy ako takej ako aj pre
neplatnosť prolongačnej doložky podľa čl. 3.2 zmluvy, t. j. žalobkyňa požadovala plnenie z právneho
dôvodu, ktorý odpadol. Z uvedeného tak možno vyvodiť, že v čase uzavretia zmluvy túto obe zmluvné

strany - žalobkyňa a žalovaná - považovali za platnú, ich prejav vôle bol vykonaný výslovne, a teda
podpísali zmluvu, v ktorej si ako zmluvné strany vymedzili vzájomné práva a povinnosti. Tiež vyhlásili, že
si ju prečítali, že bola uzavretá podľa ich pravej a slobodnej vôle, vážne, zrozumiteľne a nie v tiesni ani za
nápadne nevýhodných podmienok, jej obsahu rozumejú a na znak súhlasu ju bez akýchkoľvek výhrad
pri plnom vedomí podpísali (čl. 8.5 zmluvy). Napriek tomu, že v rámci pojednávania boli prednesené
zo strany žalobkyne aj iné skutočnosti ako tie, na ktoré sa odvolávala počas konania, súd dospel k

záveru, že v tomto spore ide výlučne o právne posúdenie platnosti jednotlivých ustanovení zmlúv, resp.
zmlúv ako takých a v nadväznosti na to o vyhodnotenie dôvodnosti samotného nároku na vydanie
bezdôvodného obohatenia.

13. Zmluvu uzatvorenú dňa 13.05.2020 medzi žalobkyňou, p. U. a žalovanou súd prvej inštancie

vyhodnotil ako platný právny úkon, a to aj v časti čl. 3.2 zmluvy. Nebolo ani zistené, že by tu existoval
prípadne iný právny dôvod k tomu, aby súd žalobe žalobkyne vyhovel. Čo sa týka tvrdenia žalobkyne,
že zmluva medzi vlastníkom bytu a žalovanou je antedatovaná s úmyslom vyhnúť sa povinnosti vrátiť
jej depozit, súd mal za preukázané, že k podpisu tejto zmluvy došlo dňa 13.05.2020 s tým, že účinnosť
nastala dňa 01.06.2020, t.j. rovnako, ako v prípade zmluvy medzi stranami sporu. Zároveň ak by

aj bol prípadne súhlas vlastníka bytu ako prenajímateľa udelený až následne, platí, že momentom
dodatočného udelenia súhlasu prenajímateľa je podnájomnú zmluvu potrebné považovať za platný
právny úkon. Súd nevykonal dokazovanie výsluchom svedka - Z.. J. - z dôvodu doložených písomných
zmlúv, z ktorých boli zrejmé posudzované skutočnosti. Vo vzťahu k výsluchu žalovanej súd zamietol
tento návrh aj pre hospodárnosť konania ako aj preto, že ho mohla žalobkyňa navrhnúť už skôr. Súd

teda vyhodnotil nárok žalobkyne ako nedôvodný a žalobu zamietol.

14. Vzhľadom na to, že žalovaná bola v konaní úspešná v celom rozsahu, súd podľa § 255 ods. 1 a §
262 ods. 1 CSP priznal úspešnej žalovanej voči žalobkyni nárok na plnú náhradu trov konania. Strany
sporu nenavrhli a ani súd nezistil existenciu dôvodov hodných osobitného zreteľa, pre ktoré by mal

postupovať podľa § 257 CSP a náhradu trov konania žalovanej nepriznať. Podľa § 262 ods. 2 CSP
o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

15. Proti tomuto rozsudku podala v zákonnej lehote odvolanie žalobkyňa, ktorá navrhla rozsudok

súdu prvej inštancie zmeniť a žalobe v celom rozsahu vyhovieť. Uviedla, že súd považoval za
nesporné uzavretie nájomnej zmluvy medzi stranami sporu dňa 13.05.2020 a p. U. ako nájomcom,
kde žalovaná bola prenajímateľom. Žalobkyňa následne zaplatila žalovanej kauciu vo výške XXX,- eur.
Súd túto zmluvu vyhodnotil ako podnájomnú napriek tomu, že obsah zmluvy tomu ani jedným slovom
nenasvedčoval, lebo zmluva pracuje s pojmami Občianskeho zákonníka ako „nájomca“ a „prenajímateľ“

a aj označenie zmluvy je „Nájomná zmluva“, ktorá mala byť uzatvorená „v zmysle § 685 a nasl.
Občianskehozákonníka“).Súdtakýtoabsolútneneplatnýprávnyúkonvyhodnotilakoplatný,atonapriek
absencii dôkazov, že v čase jeho uzavretia vôľa strán smerovala k uzavretiu podnájomného, a nie
nájomného vzťahu. Z ustanovenia § 35 Občianskeho zákonníka ako aj judikatúry dovolacieho súdu a NS
ČR vyplývajú pravidlá výkladu právnych úkonov. Priorita je kladená na ich písomné znenie a až v prípade

nejasného písomného znenia je potrebné sa zaoberať vôľou strán. Písomné znenie zmluvy síce bolo
jasné a zrozumiteľné, ale nebolo v súlade so zákonom. Nie je dôvod na nahrádzanie neplatného znenia
zmluvy vôľou strán, lebo by to bolo v rozpore so základným princípom, že absolútne neplatný právny
úkon neskôr nemožno ozdraviť. Súd však túto jednoznačnú nájomnú zmluvu poňal extenzívne a napriek
nenaplneniu zákonných požiadaviek ju „preklasifikoval“ na podnájomnú zmluvu. Pritom nájomná zmluva

je upravená v § 685 Občianskeho zákonníka a je vzťahom medzi vlastníkom veci a nájomcom. Nájomca
má navyše vo vzťahu k prenajímateľovi spektrum práv, ktoré ho chránia pred neoprávnenými zásahmi
do užívania predmetu nájmu. Naproti tomu podnájomná zmluva podľa § 719 Občianskeho zákonníka
je vzťah medzi nájomcom a podnájomcom a toto špeciálne ustanovenie stanovuje v ods. 1 ďalšiepodstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať podnájomná zmluva, a to podmienky skončenia podnájmu,
najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa. Podnájomný vzťah je vzťahom odvodeným od
vzťahu nájmu bytu a je od tohto hlavného nájomného vzťahu závislý čo do svojho vzniku a trvania. Táto

akcesorita sa prejavuje v tom, že ak zanikne hlavný nájomný vzťah (bez toho, že by došlo k prechodu
práva nájmu podľa § 706 až § 708 Občianskeho zákonníka), zaniká aj vzťah od neho odvodený, t. j.
podnájomný vzťah. Pritom podľa § 719 ods. 3 Občianskeho zákonníka nemá podnájomník po skončení
podnájmu právo na náhradný podnájom. Nároky ako aj postavenie nájomcu a podnájomcu sú iné, resp.
podstavenie podnájomcu je z pohľadu ukončenia podnájomného stavu podstatne slabšie ako v prípade

nájomcu. To neznamená, že právny úkon vyložiť nemožno, lebo záujmy a postoje účastníkov priebehu
súdneho konania už nemusia zodpovedať ich pôvodnej vôli, ktorú prejavili pri právnom úkone.

15.1. Interpretácia obsahu právneho úkonu súdom podľa žalobkyne v zmysle § 35 ods. 2 Občianskeho
zákonníka nemôže byť považovaná za nahradenie, prípadne zmenu už urobených prejavov vôle, keďže
použitie zákonných výkladových pravidiel smeruje iba k tomu, aby obsah právneho úkonu vyjadreného

slovami, ktorý urobili účastníci o vzájomnej dohode, bol vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval v
čase ich zmluvného dojednania (NS SR sp. zn. 3Cdo/81/2011). Nie je sporné, že obsah nájomnej zmluvy
zo dňa 13.05.2020 uzavretej medzi žalobkyňou a žalovanou ničím neodkazuje na to, že ide fakticky o
podnájomnú zmluvu, a rovnako zo žiadneho dôkazu nevyplýva, že by žalobkyňa mala vedomosť o tom,
že ide o podnájomnú a nie nájomnú zmluvu. Je skôr logické predpokladať, že žalobkyňa by s ohľadom

na postavenie podnájomcu nemala vôľu uzavrieť podnájomnú zmluvu. Súd napriek jednoznačnému
písomnému prejavu vôle dospel k názoru, že výklad právneho úkonu je úplne iný, ako jeho písomné
znenie. Pritom z nijakého dôkazu nevyplýva, že by žalobkyňa bola upozornená v zmysle § 719 ods. 1
Občianskeho zákonníka na podmienky skončenia podnájmu v prípade skončenia nájomného vzťahu.
Jazykové vyjadrenie právneho úkonu zachytené v zmluve sa najprv vykladá gramatickými, logickými či

systematickými prostriedkami. Okrem toho možno obsah právneho úkonu posúdiť aj podľa vôle strán
v okamihu uzavierania zmluvy, avšak za podmienky, že táto vôľa nie je v rozpore s tým, čo vyplýva z
jazykovéhovyjadreniaúkonu(NSČRz29.4.2009sp.zn.33Odo1525/2006).Nájomnázmluvauzavretá
medzi žalobkyňou a žalovanou je jasná, zrozumiteľná a v čase jej uzatvorenia bola vôľa žalobkyne
uzatvoriť nájomnú a nie podnájomnú zmluvu. Súd mal posudzovať daný právny úkon, aký bol v čase

jeho uzavretia. Aj keď mohol v tej dobe existovať písomný súhlas vlastníka bytu adresovaný žalovanej,
ktorý ju mal oprávňovať na prenechanie bytu do podnájmu, nebol prezentovaný ani jeden dôkaz o
tom, že žalobkyňa o tom vedela alebo že bola informovaná o tom, že nemá postavenie nájomcu ale
podnájomcu. Súd nemal ničím preukázané, že žalobkyňa mala vôľu uzavrieť podnájomnú zmluvu, práve
naopak, všetko svedčí o opaku. Aj v prípade ak by mal súd preukázaný vznik ústnej/konkludentnej

podnájomnej zmluvy, nemal ničím preukázané, že sa ústne/konkludentne strany dohodli aj na zaplatení
kaucie,resp.naspôsobejejpoužitiaarovnakonemalpreukázané,naakúdobubolapodnájomnázmluva
uzavretá. Nemožno vychádzať len z toho, že nájomná zmluva sa bude považovať za podnájomnú,
keď sa to hodí (nie je vhodné prekrúcať paragrafy a prispôsobovať ich pocitom namiesto zákonnosti).
Žalovaná až v súdnom konaní „vytiahla“ nájomnú zmluvu, napriek predchádzajúcej výzve na vydanie

bezdôvodného obohatenia. Je dôležité mať preukázanú vôľu strán uzavrieť podnájomný vzťah a nie
je dostatočné ho následne iba predpokladať. Aj zákon v § 719 ods. 1 požaduje výslovné upozornenie
v prípade podnájomného vzťahu na možnosť jeho ukončenia aj zánikom nájomného vzťahu, čo ho
odlišuje od nájomnej zmluvy a zároveň informuje podnájomníka o tom, že jeho vzťah je akcesorický.
Súd prvej inštancie teda dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam

a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Žalobca je v zásade povinný
tvrdiť a preukazovať skutočnosti, ktoré opodstatňujú jeho ohrozené alebo porušené právo, resp. právom
chránený záujem.

15.2.Zpravidla,žekaždýpreukazujeibasvojevlastnéskutkovétvrdenia,existujevýnimkavychádzajúca

zo skutočnosti, že od nikoho nemožno spravodlivo požadovať, aby preukazoval reálnu neexistenciu
určitej skutočnosti. Hlavnou myšlienkou negatívnej dôkaznej teórie ako jedného z druhov obrátenia
(presunu) dôkazného bremena je skutočnosť, že negatívne skutočnosti sa nedokazujú. Pri dôslednom
uplatňovaní tejto teórie je nositeľom dôkazného bremena vždy tá procesná strana, ktorá tvrdí pozitívne
skutočnosti. Medzi stranami nebolo a nie je sporné, že žalobkyňa byt neužíva a že žalovaná dostala

od nej XXX,- eur ako „kauciu“, takže bol stále daný právny základ žaloby, a to bezdôvodné obohatenie,
prípadne nároky vyplývajúce zo skončenia zmluvy. Žalobkyňa alternatívne navrhla vykonať dokazovanie
k zániku užívania bytu v prípade, ak by súd považoval nájomnú zmluvu za platnú. Nebola jej však daná
žiadnalehotavrámcisudcovskejkoncentráciedokazovania,takžemohlavrámciprednesuanásledneajpooboznámenísasprávnymnázoromsúdunavrhovaťďalšiedovtedyneuplatnenédôkaznéprostriedky.
Na jednej strane preukázala zaplatenie XXX,- eur na účet žalovanej, ale žalovaná nepreukázala, že
má právny nárok na zadržiavanie tejto sumy, aj keď nepokračovalo užívanie bytu. Ak teda nájom alebo

aj podnájom bytu skončil, nebol preukázaný dôvod na zadržiavanie XXX,- eur. Pre vznik nároku na
vrátenie kaucie nie je podstatné, kedy došlo k zániku zmluvného vzťahu, ale či k nemu došlo. Až v
prípadevýškyúrokovzomeškaniajepotrebnézistiťdátumzánikuvzťahu.Žalobkyňa,ajkeďtonebolajej
dôkazná povinnosť, v tomto smere navrhla výsluchy svedka a žalovanej, čo však súd odmietol. Žalovaná
v odpore ani vo vyjadreniach neuviedla právny dôvod, prečo by si mala ponechať kauciu od žalobkyne,

aj keď podnájomný vzťah mal zaniknúť. Súd prvej inštancie sa odmietol vysporiadať so skutočnosťou,
že žalovaná nepreukázala dôvod zadržiavania žalovanej sumy, aj keď užívanie bytu zo strany žalobkyne
nesporne zaniklo, a v tomto smere je rozhodnutie súdu nepreskúmateľné pre nedostatok dôvodov.
Zistený skutkový stav preto neobstojí, lebo sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené a súd nesprávnym procesným postupom
znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu

práva na spravodlivý proces. Súd sa jednostranne nesprávne zameral len na posúdenie platnosti
jednotlivých nájomných zmlúv, teda riešenie predbežnej otázky, a nie na to, či žalovaná je povinná vrátiť
žalobkyni žalovanú sumu, alebo nie. Na základe nesprávneho záveru potom došlo aj k nesprávnemu
posúdeniu nároku žalobkyne a rozhodnutiu veci. Súd rozsudok nedostatočne odôvodnil, a preto je
nepresvedčivý.

16.Žalovanávpísomnomvyjadreníkodvolaniunavrhlanapadnutýrozsudokakovecnesprávnypotvrdiť.
Uviedla, že súd sa dostatočným spôsobom vysporiadal so všetkými podstatnými argumentmi sporových
strán a svoje rozhodnutie jasným a dostatočným spôsobom odôvodnil. Žalobkyňa napriek ustálenej
judikatúre, na ktorú žalovaná poukázala, tento fakt ignoruje a na tom postavila aj celé svoje odvolanie.

Opätovne spochybňuje existenciu nájomnej zmluvy medzi žalovanou a majiteľom bytu, o ktorej tvrdí,
že sa objavila až v rámci konania. Je zrejmé, že nebol žiadny dôvod, aby sa táto zmluva objavila
skôr, lebo žiadny predpis nestanovuje pre prenajímateľa povinnosť takúto zmluvu predostrieť nájomcovi.
Žalobkyňa počas trvania nájomného vzťahu nespochybnila platnosť zmluvy uzavretej medzi žalobkyňou
a žalovanou, a preto si takúto zmluvu, respektíve vysvetlenie vlastníckeho vzťahu ani od žalovanej

nepýtala. Informácia, kto je majiteľom predmetnej nehnuteľnosti, je verejne prístupná na kataster portáli,
takže si to mohla žalobkyňa sama preveriť a v prípade pochybností ju mohla žiadať o vysvetlenie. Bolo
preukázané, že majiteľ bytu nikdy nevyvinul žiadnu aktivitu voči žalobkyni. Argumentácia žalobkyne
o náhlom objavení zmluvy medzi majiteľom bytu a žalovanou nemá oporu ani v ďalšom vykonanom
dokazovaní, ktorými boli potvrdenia o zaplatení nájomného medzi žalovanou a majiteľom bytu. Ak

žalobkyňa spochybňuje existenciu nájomnej zmluvy medzi žalovanou a majiteľom bytu tvrdiac, že bola
antedatovaná a vyrobená len kvôli tomuto súdnemu konaniu, ako potom vysvetľuje fakt, že počas
platnosti tejto zmluvy bolo bezhotovostne hradené nájomné zo strany žalovanej majiteľovi bytu? Je
zrejmé, že taký dôkaz sa nedá dodatočne vyrubiť, a preto celá argumentácia žalobkyne dostáva trhliny,
ktoré spôsobujú jej absolútnu neplatnosť. Občiansky zákonník neukladá povinnosť uzatvárať nájomnú

zmluvu v písomnej forme, a teda by prichádzalo do úvahy aj uzavretie nájomnej zmluvy medzi žalovanou
a majiteľom bytu aj v ústnej forme. Vzhľadom na to, že bola doložená samotná písomná zmluva, je
zrejmé,žeakékoľvekspochybňovanieplatnostitejtozmluvyjelenargumentácioužalobkyne,ktoránemá
oporu ani v zákone a ani vo vykonanom dokazovaní.

17. Krajský súd v Nitre ako odvolací súd (§ 34 CSP) viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, §
380 CSP) ako aj skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383 CSP), prejednal vec bez
nariadenia pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario) a po prejednaní veci urobil záver, že odvolanie
žalobkyne je opodstatnené. Preto ho podľa § 389 ods. 1 písm. b), c) a § 391 ods. 1 CSP zrušil a vec
vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

18. Z obsahu spisu vyplýva, že žalobkyňa sa podanou žalobou domáhala voči žalovanej, aby bola
zaviazaná na zaplatenie sumy XXX,- eur s 5% úrokom z omeškania od 19.05.2020 do zaplatenia ako aj
trov konania. V žalobe uviedla, že dňa 13.05.2020 uzatvorili neplatnú nájomnú zmluvu a na jej základe
dňa 19.05.2020 zaplatila na účet žalovanej depozit v sume XXX,- eur, ktorú jej žalovaná doposiaľ

nevrátila.Nájomnázmluvabolapodľanejneplatná,leboprenajímateľomnehnuteľnostibolaosoba,ktorá
nebola jej vlastníkom, pričom prenajímateľom v zmysle § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka môže byť
len osoba, či už fyzická alebo právnická, ktorá prenajímaný byt vlastní. Uviedla tiež, že žalovanú výzvou
zo dňa 28.09.2021 vyzvala na dobrovoľné vydanie bezdôvodného obohatenia, ale tá po prebratí zásielkynijako nereagovala. Poukázala na ustanovenie § 49a Občianskeho zákonníka týkajúceho sa neplatnosti
právneho úkonu, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre
jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o

ňom musela vedieť. Tiež uviedla, že na strane žalovanej došlo k vedomému bezdôvodnému obohateniu
podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré musí vydať. Žalovaná na druhej strane neuznala
právo žalobkyne na vrátenie sumy XXX,- eur s odôvodnením, že nájomná zmluva bola v skutočnosti
zmluva podnájomná, a to s ohľadom na jej obsah a s ohľadom na to, že v zmysle nájomnej zmluvy
uzavretej medzi ňou a vlastníkom bytu podnájomnú zmluvu mohla platne uzavrieť, pričom žalobkyňa si

skutočného vlastníka bytu mohla preveriť vo verejnom registri katastra nehnuteľností.

19. Súd prvej inštancie uznal skutkové a právne argumenty žalovanej, nájomnú zmluvu posúdil
ako platnú podnájomnú zmluvu a žalobu žalobkyne zamietol. Nijako však neodôvodnil, prečo má
žalovanej zostať suma XXX,- eur zložená ako dohodnutý vratný depozit. Žalobkyňa k nesprávnosti
a nepreskúmateľnosti napadnutého rozsudku pre nedostatok dôvodov uvádzala v podanom odvolaní

viacero argumentov, ktoré v podstate odvolací súd akceptoval ako právne významné. Žalobu v
konečnom dôsledku oprela o to, že spornú nájomnú zmluvu uzavrela konaním v omyle spôsobenom
žalovanou, keďže podľa žalovanej malo v skutočnosti ísť o zmluvu podnájomnú. Ona pre nedostatok
informácií od žalovanej a aj pre predložený obsah zmluvy nazvanej ako nájomná zmluva konala v omyle
a aj žalobu oprela o ustanovenie § 49a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého je neplatný právny úkon,

ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie
rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť.
Žalobkyňa uvádzala, že žalovaná si zložený vratný depozit ponechala aj po skončení nájmu a na výzvu
jej ho nevrátila. Žalovaná to potvrdila a argumentovala platnosťou podnájomnej zmluvy.

20. Súd prvej inštancie spornú zmluvu vyhodnotil ako podnájomnú napriek tomu, že obsah zmluvy tomu
skutočne nijako tomu nenasvedčoval. Občiansky zákonník upravuje v ustanovení § 685 a nasl. nájomnú
zmluvu v rámci osobitných ustanovení o nájme bytu a v ustanovení § 719 upravuje zmluvu o podnájme
bytu, pričom každá z týchto zmlúv má svoje špecifiká. Obsah zmluvy o nájme bytu pre absenciu dôkazov
podľa názoru odvolacieho súdu zatiaľ nenasvedčuje tomu, že v čase jej uzavretia smerovala vôľa

všetkých jej strán skutočne k uzavretiu podnájomného, a nie nájomného vzťahu. Písomné znenie zmluvy
bolo pritom jasné a zrozumiteľné a nebolo v nej žiadnej zmienky o tom, že žalovaná je v nájomnom
vzťahu s inou osobou, t. j. s vlastníkom bytu, a teda že je v skutočnosti ona nájomníčkou a žalobkyni
prenecháva byt so súhlasom prenajímateľa (vlastníka) len do podnájmu. Bez vykonania relevantných
dôkazov čo do vôle účastníkov zmluvy v čase jej uzatvárania súd prijal názor žalovanej o tom, že

skutočne šlo o zmluvu o podnájme.

21. Súd prvej inštancie návrhy žalobkyne na výsluch žalovanej a svedka J. ako vlastníka bytu
neakceptoval, čo odôvodnil s odkazom na hospodárnosť konania a aj na to, že to mohla žalobkyňa
navrhnúť už skôr. V nadväznosti na tvrdenia žalobkyne a obranu žalovanej bolo možné konštatovať,

že skutočne ani jedna z nich nenavrhla v začiatkoch konania výsluch strán sporu. Okrem písomných
dôkazov žalobkyňa včas navrhla vypočuť len svedka J., ktorý bol vlastníkom bytu v čase uzatvárania
nájomnej zmluvy. Až v závere pojednávania pred súdom prvej inštancie jej právny zástupca navrhol
výsluch žalovanej, vrátane výsluchu svedka J., zatiaľ čo právny zástupca žalovanej žiadny ďalší dôkaz
nenavrhol. Odvolací súd z obsahu spisu zistil, že k návrhom na vykonanie dôkazov došlo až na konci

nariadeného pojednávania. Pritom zákon im v ustanovení § 153 ods. 1, 2 CSP ukladá povinnosť
uplatniť prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany včas. Prostriedky procesného
útoku a prostriedky procesnej obrany nie sú uplatnené včas, ak ich strana mohla predložiť už skôr,
ak by konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a hospodárnosť konania. Na prostriedky procesného
útoku a prostriedky procesnej obrany, ktoré strana nepredložila včas, nemusí súd prihliadnuť, najmä ak

by to vyžadovalo nariadenie ďalšieho pojednávania alebo vykonanie ďalších úkonov súdu. Na druhej
strane v zmysle § 154 CSP prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany možno
uplatniť najneskôr do vyhlásenia uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí. Je zrejmé, že žalobkyni nič
nebránilo po podaní odporu žalovanej proti platobnému rozkazu už vo vyjadrení k odporu navrhnúť aj
jej výsluch, prípadne ďalšie dôkazy. Postup súdu prvej inštancie v tomto smere preto nebol v rozpore

s procesnoprávnymi ustanoveniami. Na druhej strane však súd v záujme spravodlivého a zákonného
vyriešenia sporu aj pri zásade hospodárnosti konania mohol s ohľadom na výsledky konania zrejmé
z prvého pojednávania mohol akceptovať návrh na doplnenie dokazovania výsluchom žalovanej naskutkové okolnosti uzavierania zmluvy a vôle uzavrieť konkrétnu zmluvu. V tomto smere sa javilo ako
vhodné navrhnúť aj výsluch samotnej žalobkyne, čo však tiež žiadna zo strán nenavrhla.

22. Aj napriek nevykonaniu dokazovania výsluchom žalovanej sa odvolací súd priklonil k právnemu
záveru prezentovanému v odvolaní, že súd prvej inštancie nájomnú zmluvu poňal extenzívne a pri
nenaplnení zákonných požiadaviek ju „preklasifikoval“ na podnájomnú zmluvu. Pritom nájomná zmluva
je upravená v § 685 Občianskeho zákonníka a je vzťahom medzi vlastníkom veci a nájomcom s
právami podľa tohto a nasledujúcich ustanovení, ktoré ho chránia pred neoprávnenými zásahmi do

užívania predmetu nájmu. Z hľadiska správnosti prijatého právneho záveru odvolací súd súhlasil s
názorom žalobkyne, že naproti tomu podnájomná zmluva (§ 719 Občianskeho zákonníka) je vzťahom
medzi nájomcom a podnájomcom a toto špeciálne ustanovenie stanovuje v § 719 ods. 1 Občianskeho
zákonníka ďalšie podstatné náležitosti, ktoré zmluva o podnájme musí obsahovať, teda podmienky
skončenia podnájmu, najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa. Uvedený vzťah nadväzuje
na nájom bytu a je od tohto hlavného nájomného vzťahu závislý čo do svojho vzniku a skončenia.

Navyše podľa § 719 ods. 4 Občianskeho zákonníka nemá podnájomník po skončení podnájmu právo
na náhradný podnájom. Nároky ako aj postavenie nájomcu a podnájomcu sú odlišné.

23. Odvolací súd pri rozhodovaní o odvolaní vychádzal aj z ustanovenia § 34 Občianskeho zákonníka,
podľa ktorého právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv alebo

povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú. V zmysle § 35 ods. 1, 2 Občianskeho
zákonníka prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím; môže sa stať výslovne alebo iným
spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť. Právne úkony vyjadrené
slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto
právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. V nadväznosti na toto

zákonné ustanovenie a na tvrdenie žalovanej, že vlastne jej vôľou pri uzatváraní zmluvy o nájme bytu
bolo v skutočnosti uzatvorenie zmluvy o podnájme bytu, súd toto jej tvrdenie akceptoval, ale ani z
vykonaných dôkazov nie je zrejmé, či takúto vôľu mala aj žalobkyňa, ktorá to v priebehu celého konania
po podaní odporu žalovanou popierala. V tomto smere bolo namieste vychádzať aj z ustanovenia §
41a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak neplatný právny úkon má náležitosti iného právneho

úkonu, ktorý je platný, možno sa naň odvolať, ak je z okolností zrejmé, že vyjadruje vôľu konajúcej
osoby. Žalobkyňa popierala, že by mala záujem uzavrieť inú zmluvu než zmluvu o nájme bytu. Obrana
žalovanej, že skutočného vlastníka si žalobkyňa mohla zistiť z katastra nehnuteľností, v tomto prípade
nemôže obstáť, keďže toto bolo len v polohe možnosti, a nie v polohe povinnosti pred uzavretím zmluvy,
pri uzavieraní ktorej s ohľadom na obsah písomnej zmluvy žalobkyňa evidentne nevystupovala ako

nevlastníčka. Svetlo do tejto otázky by mohol vniesť na dôkaz aj výsluch žalobkyne, ktorý však, ako je
uvedené vyššie, žiadna zo strán nenavrhla.

24. Zmluva o nájme bytu zo dňa 13.05.2020 uzavretá medzi žalobkyňou a žalovanou podľa jej obsahu
ničím neodkazuje na to, že ide fakticky o podnájomnú zmluvu, a ani zo žiadneho z vykonaných dôkazov

nevyplýva, že by žalobkyňa vedela vopred, že ide o podnájomnú a nie nájomnú zmluvu. Skôr bolo
možné uveriť tvrdeniu žalobkyne, že by s ohľadom na postavenie podnájomcu nemala vôľu uzavrieť
podnájomnú zmluvu. Súd napriek jednoznačnému písomnému prejavu vôle a bez výsluchu strán sporu
dospel k názoru, že výklad právneho úkonu je úplne iný, ako jeho písomné znenie. Obsah právneho
úkonu možno posúdiť podľa vôle strán v okamihu uzavierania zmluvy, ale za podmienky, že ich vôľa nie

je v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového znenia právneho úkonu. Aj keď mohol existovať písomný
súhlas vlastníka bytu s prenechaním bytu do podnájmu, vo vzťahu k tomu nebol navrhnutý žiadny dôkaz,
že žalobkyňa o tom vedela alebo že bola informovaná, že nemá postavenie nájomcu ale podnájomcu.
Nebolo možné nechať bez povšimnutia ani skutočnosť, že žalovaná na predžalobnú výzvu žalobkyne
nijako nereagovala a až v súdnom konaní, v odpore proti platobnému rozkazu, začala tvrdiť, že šlo o

podnájom, a zároveň doložila nájomnú zmluvu uzavretú medzi ňou a vlastníkom bytu. Odvolací súd
v tomto smere konštatoval, že pre ten záver, ktorý prijal súd prvej inštancie (týkajúci sa posúdenia
zmluvy o nájme bytu ako zmluvy o podnájme bytu), bolo potrebné vykonať také dôkazy (za predpokladu
ich navrhnutia stranami sporu), ktoré by jednoznačne svedčali o tom, že tu bola vôľa strán uzavrieť
podnájomný vzťah, a nie ho len predpokladať.

25. Medzi stranami nebolo sporné, že žalovaná dostala od žalobkyni sumu XXX,- eur ako „vratný
depozit“, ktorý mal v zmysle uzavretej písomnej zmluvy konkrétne určenie pre prípad, že by nastala
právna skutočnosť oprávňujúca žalovanú čerpať z tejto sumy vo svoj prospech a v prípade, že depozitvyužitýnebude,potomjumalažalobkynivrátiťdo5pracovnýchdníposkončenízmluvy.Rovnakonebolo
sporné, že žalobkyňa už predmetný byt neužíva. Žalobkyňa alternatívne navrhla vykonať dokazovanie
k zániku užívania bytu v prípade, že by súd považoval nájomnú zmluvu za platnú, čomu však súd

nevyhovel. Žalobkyňa v odvolaní dôvodne namietala, že síce preukázala zaplatenie XXX,- eur na
účet žalovanej, ale žalovaná nepreukázala, že má právny nárok na zadržiavanie tejto sumy, aj keď
nepokračovalo užívanie bytu, a nepreukázala, aký má v súčasnosti dôvod na nevrátenie zloženého
depozitu.

26. Odvolací súd zastáva názor, že ak sa nájom alebo aj podnájom bytu skončil a ani sa nepreukázalo
relevantné použitie zloženého depozitu (bod 4.4 zmluvy o nájme bytu), čo žalovaná napokon ani
netvrdila, nebol preukázaný dôvod na zadržiavanie XXX,- eur. Žalovaná ani pred súdom prvej inštancie
a ani vo vyjadrení k odvolaniu neuviedla relevantný právny dôvod, prečo by si mala sumu XXX,-
eur ponechať, aj keď ňou označený podnájomný vzťah sa už skončil. Súd prvej inštancie rovnako
túto okolnosť právne významným spôsobom nezhodnotil. Totiž bez ohľadu na to, či medzi stranami

sporu existoval nájomný alebo podnájomný vzťah, resp. či bola alebo nebola platná zmluva o nájme
bytu, bolo nevyhnutné zhodnotiť za daných okolností opodstatnenosť ponechania si sumy XXX,- eur
na strane žalovanej, ktorú si žalobkyňa uplatňovala právnym titulom bezdôvodného obohatenia v
súlade s ustanovením § 451 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka. Dôkazné bremeno na preukázanie
opodstatnenosti ponechania si sumy XXX,- eur evidentne spočívalo na žalovanej, Súd prvej inštancie sa

v podstate zameral len na posúdenie platnosti jednotlivých nájomných zmlúv, teda riešenie predbežnej
otázky,anienato,čižalovanájepovinnávrátiťžalobkynižalovanúsumuprávnymtitulombezdôvodného
obohatenia. V tomto smere je rozhodnutie súdu prvej inštancie pre nedostatok dôvodov pomerne
nepreskúmateľné, a teda aj nepresvedčivé.

27. Rozhodujúc o odvolaní žalobkyne odvolací súd urobil záver, že rozhodnutie súdu prvej inštancie,
ktorý žalobu z vyššie opísaných dôvodov zamietol, nie je dostatočne odôvodnené, a teda nie je
preskúmateľné pre nedostatok dôvodov, pričom odôvodnenie rozsudku nezodpovedá požiadavke
presvedčivostisúdnehorozhodnutia(§220ods.2CSP).Keďževtejtovecinebolidanépodmienkyanina
potvrdenie napadnutého rozsudku a ani na jeho zmenu, odvolací súd napadnutý rozsudok podľa § 389

ods. 1 písm. b), c) CSP zrušil a vec podľa § 391 ods. 1 CSP vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.
V ďalšom konaní súd prvej inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu (§ 391 ods. 2 CSP)
vec znovu prejedná a nanovo rozhodne. Svoje rozhodnutie odôvodní tak, aby zodpovedalo požiadavke
presvedčivosti a prekúmateľnosti (§ 220 ods. 2 CSP). V novom rozhodnutí súd prvej inštancie rozhodne
aj o trovách konania, vrátane trov konania odvolacieho (§ 396 ods. 3 CSP).

28. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu možno podať dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419, § 420, § 421
CSP), v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na
súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii.
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).