Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 18. apríl 2024

Súd: Okresný súd Žiar nad Hronom
Spisová značka: 7C/43/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6422202013
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 04. 2024

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Lukáč
ECLI: ECLI:SK:OSZH:2024:6422202013.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žiar nad Hronom na pojednávaní konanom dňa XX.XX.XXXX, sudcom JUDr. Petrom
Lukáčom,vprávnejvecižalobkyne:A.B.,nar.XX.XX.XXXX,trvalebytomA.XXX/XX,XXXXXC.,právne
zastúpená: JUDr. Ľubomír Ivan, advokát, so sídlom Námestie SNP 41, 960 01 Zvolen, proti žalovanej:
D. E., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom A. F. G. XXX/XX, XXX XX H. I. E., právne zastúpená: Špireková &
partners, s.r.o., IČO: 47 232 811, so sídlom Námestie Matice slovenskej č. 6, 965 01 Žiar nad Hronom,

o žalobe o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu žalobkyne na určenie, že odstúpenie žalovanej zo dňa XX.XX.XXXX od kúpnej zmluvy
uzatvorenej dňa XX.XX.XXXX medzi žalobkyňou ako predávajúcou a žalovanou ako kupujúcou,
predmetom ktorej je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam vedeným katastrálnym odborom
Okresného úradu Žiar nad Hronom, nachádzajúcim sa v k. ú. J. E., obec J. E., K. H. I. E., vedených
na LV č. XXXX, nespôsobilo právne následky zániku práv a povinností s uzatvorenej kúpnej zmluvy,
z a m i e t a .

II. Súd žalovanej p r i z n á v anárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobkyňa sa žalobou doručenou Okresnému súdu Žiar nad Hronom prostredníctvom
splnomocneného právneho zástupcu dňa XX.XX.XXXX domáhala určenia, že odstúpenie žalovanej
zo dňa XX.XX.XXXX od kúpnopredajnej zmluvy uzatvorenej dňa XX.XX.XXXX, medzi žalobkyňou ako
predávajúcou a žalovanou ako kupujúcou, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti vedené Okresným

úrad Žiar nad Hronom, odborom katastrálnym, na LV č. XXXX, nespôsobilo právne následky zániku
práv a povinností vyplývajúcich z uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy a teda, že práva a povinnosti
žalobcu a žalovanej z kúpnopredajnej zmluvy uzatvorenej dňa XX.XX.XXXX medzi sporovými stranami
naďalej trvajú. Žalobu odôvodnila skutočnosťou, že medzi žalobkyňou ako predávajúcou a žalovanou
ako kupujúcou došlo dňa XX.XX.XXXX k uzatvoreniu kúpnopredajnej zmluvy, predmetom ktorej boli
nehnuteľnosti vedené Okresným úradom Žiar nad Hronom, odborom katastrálnym, na LV č. XXXX.
Žalobkyňa ďalej konštatovala, že tejto bol doručený list označený ako odstúpenie od kúpnopredajnej

zmluvy zo dňa 24.03.2002, obsahom ktorého bolo oznámenie zo strany žalovanej, že od kúpnopredajnej
zmluvy odstupuje. Ako dôvod odstúpenia od zmluvy žalovaná uviedla nepravdivé ubezpečenie pri
uzatváraní kúpnopredajnej zmluvy zo strany predávajúcej o realizácii domovej nehnuteľnosti v zmysle
obsahu stavebného povolenia, resp. projektovej dokumentácie a záväzných predpisov na štandardy
rodinného domu. Žalobkyňa ďalej konštatovala, že obsahom odstúpenia od kúpnopredajnej zmluvy
bol pretraktovaný rozpor v tvrdení predávajúcej s jej povinnosťami stanovenými v čl. IV odsek 1, 2

samotnejkúpnejzmluvyuzatvorenejvzmysleustanovenia§588.Žalobkyňavtomtosmerekonštatovala
existenciu článku IV ods. 2 kúpnopredajnej zmluvy, podľa ktorého zmluvného dojednania samotná
kupujúca, v danom prípade žalobkyňa vyhlásila, že pred uzavretím samotnej kúpnopredajnej zmluvy saoboznámila so stavom rodinného domu, stavom jeho rozostavanosti a konštatovala, že v tomto stave
ich i preberá. Žalobkyňa v žalobe ďalej konštatovala, že v prípade predmetu kúpnopredajnej zmluvy,
od ktorej došlo k odstúpeniu v rámci jej predmetu sa jednalo o rozostavaný dom bez prideleného

čísla súpisného, bez kolaudácie, o ktorom predmete kúpy a predaja samotná žalovaná vyhlásila, že
predmet kúpy a predaja preberá v štádiu rozostavanosti a v čase uzatvorenia kúpnopredajnej zmluvy
sa oboznámila so stavom predmetu kúpnopredajnej zmluvy. V žalobe žalobkyňa ďalej konštatovala,
že pred finálnym uzatvorením kúpnopredajnej zmluvy bola realizovaná viackrát ohliadka predmetu
kúpy a predaja, a naviac bola medzi budúcou predávajúcou a budúcou kupujúcou uzatvorená zmluva

o budúcej kúpnej zmluve, ktorej súčasťou bola taktiež budúca kúpnopredajná zmluva. Žalobkyňa ďalej
v žalobe konštatovala, že o vedomosti o stave predmetnej nehnuteľnosti a prejavenom súhlase s kúpou
nehnuteľností v takom štádiu, ako bol pred uzatvorením kúpnopredajnej zmluvy svedčí i okolnosť,
že ešte pred uzatvorením kúpnopredajnej zmluvy žalovaná uzatvorila so synom žalobkyne zmluvu
o dokončení predmetnej nehnuteľnosti do štádia skolaudovateľnej stavby, medzi iným o dokončení
nedostatkov, ktoré táto namietala v právnom úkone odstúpenia od zmluvy. Žalobkyňa v žalobe

špecifikovala petit tejto vzhľadom na ustanovenie § 137 Civilného sporového poriadku, ako určenie,
že odstúpenie žalovanej od kúpnopredajnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX nespôsobilo právne následky
zániku práv a povinností z právneho úkonu a to kúpnopredajnej zmluvy uzatvorenej dňa XX.XX.XXXX
pri špecifikácii nehnuteľností vedených Okresným úradom, odborom katastrálnym, H. I. E. I. L. M. XXXX.

2. Žalovaná vo svojom vyjadrení k žalobe zo dňa XX.XX.XXXX žiadala žalobu v celom rozsahu
zamietnuť. Svoje stanovisko zdôvodnila okolnosťou, že nie sú sporné skutočnosti, že dňa XX.XX.XXXX
došlo medzi žalobkyňou a žalovanou k uzatvoreniu kúpnopredajnej zmluvy, ktorej predmet bol
špecifikovaný ako nehnuteľnosti vedené Okresným úradom, odborom katastrálnym, H. I. E. na LV
č. XXXX, a to pozemky reg. C č. 426/3 o výmere 71 m2 v kultúre zastavaná plocha a nádvorie,

resp. 426/1 o výmere 492 m2 v kultúre záhrada a rozostavaný rodinný dom bez prideleného čísla
súpisného na C-KN parcele č. 426/3. Žalovaná vo svojom vyjadrení nerozporovala ani skutočnosť, že
dňa XX.XX.XXXX listom nazvaným Odstúpenie od kúpnej zmluvy adresovaným a doručeným žalobkyni
žalovaná odstúpila od kúpnopredajnej zmluvy z dôvodov porušenia článku IV. odsek 1 kúpnopredajnej
zmluvy v nadväznosti na dikciu zákona ustanovení § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka, a to

z dôvodu okolnosti, že žalovaná bola zo strany žalobkyne ako predávajúcej ubezpečená, že predmetná
nehnuteľnosť má určité vymienené vlastnosti, ktoré ubezpečenie sa ukázalo následne ako nepravdivé.
V tomto smere produkovala súkromno-znalecký posudok pod č. X/XXXX vypracovaný znalcom v odbore
stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, Ing. Petrom Snopkom. Žalovaná ďalej vo svojom písomnom
vyjadrení vylúčila akékoľvek osobné dôvody pre postup v zmysle ustanovenia § 597 ods. 2 Občianskeho

zákonníka a konštatovala, že takýto postup vyplýval z jej strany výlučne z dôvodu skutočnosti, že
vady konštatované v samotnom súkromno-znaleckom posudku pokiaľ netvoria vec neupotrebiteľnou,
tak minimálne podstatným spôsobom znižujú hodnotu predmetu kúpy, resp. bez značných finančných
nákladov tieto vady nie je možné odstrániť.

3. Žalobkyňa vo svojom vyjadrení zo dňa 14.10.2022 opakovane konštatovala dôvody pre uplatnenie
nároku samotnou žalobou. Konštatovala skutočnosť, že pred uzatvorením finálnej kúpnopredajnej
zmluvy bola uzatvorená zmluva o budúcej zmluve, opakovane viackrát bola realizovaná ohliadka
predmetu kúpy a predaja, a to tak za prítomnosti samotnej žalobkyne, ako aj žalovanej a opätovne
konštatovala skutočnosť, že je nutné si uvedomiť, že čo sa týka predmetu kúpy a predaja, jedná

sa o rodinný dom v štádiu rozostavanosti bez kolaudačného rozhodnutia, resp. bez pridelenia čísla
súpisného. Opakovane odkázala na znenie článku IV. odsek 2 kúpnopredajnej zmluvy ohľadom
vyhlásenia žalovanej, že táto pozná technický stav nehnuteľnosti a v takomto štádiu predmetnú
nehnuteľnosť kupuje.

4. Žalovaná vo svojom vyjadrení zo dňa 04.11.2022 v podstate opakovala námietky zakotvené
v predchádzajúcom vyjadrení.

5. Žalobkyňa vo svojom vyjadrení zo dňa 01.03.2023 konštatovala skutočnosť, že žalovaná sa snaží
viesť spor špekulatívnym spôsobom, žalobu odôvodňuje vyfabulovanými skutočnosťami ohľadom

technického stavu predmetu prevodu vlastníckeho práva. Do spisového materiálu dokladovala ako
prostriedok procesného útoku „energetický certifikát“ od spoločnosti ENERGOCERT, s.r.o., Stupava.
Zároveň naznačila zabezpečenie prostriedku procesného útoku vo forme znaleckého posudkurenomovaným znalcom na vyvrátenie nepravdivých tvrdení žalovanej a znalca, na základe súkromno-
znaleckého posudku Ing. Snopka.

6. Súd vo veci vykonal dokazovanie taktiež výsluchom svedkov navrhnutých účastníkmi konania.

7. Svedok L. N., nar. XX.XX.XXXX, na pojednávaní konanom dňa XX.XX.XXXX konštatoval, že
účastníkov konania v podstate nepozná, nemá k týmto žiaden vzťah. Vo svojej svedeckej výpovedi
konštatoval, že bol kontaktovaný pani D. E., ktorá požiadala svedka či by nemohol vykonávať stavebný

dozor pri eventuálnych dokončovacích prácach na rozostavanej stavbe predmetu kúpno-predajnej
zmluvy, pričom svedok jej mal oznámiť, že nedisponuje jurisdikciou v súvislosti s výkonom takejto
funkcie. Zároveň konštatoval, že z týchto dôvodov nemôže prevziať osobnú zodpovednosť za stav
nehnuteľnosti. Svedok sa zároveň bližšie k technickému stavu rozostavanej stavby nevyjadril.

8. Svedok N. C. D., vo svojej výpovedi učinenej dňa XX.XX.XXXX konštatoval okolnosť, že nemá

vzťah k účastníkom konania, pripustil čiastočný priateľský vzťah so samotnou žalovanou. Konštatoval
okolnosť, že žalovanou bol oslovený ohľadom eventuálneho výkonu stavebného dozoru na rozostavanej
stavbe, o ktorú v konaní ide. Zároveň konštatoval, že po tejto požiadavke oznámil žalovanej skutočnosť,
že napriek 32 ročnej praxi s kontrolou kvality stavieb, nedisponuje oprávneniami technického a právneho
charakteru, ktoré by ho oprávňovali vykonávať stavebný dozor pri samotnej nehnuteľnosti. Konštatoval

okolnosť, že vyhovel čiastočne návrhu žalovanej v súvislosti s realizáciou ohliadky predmetnej
nehnuteľnosti.Konštatovalďalejokolnosť,žepriohliadkebolinapredmetepredajaakúpypozorovateľné
z jeho strany tzv. laické chyby, ktoré špecifikoval ako neodborne vypracovanú podlahu „zápasenie OSB
dosiek“, existencia plesne v interiéroch predmetného rodinného domu, čo evokovalo záver, že vykonané
zateplenie obvodového plášťa budovy je vadné. Rozpor s projektovou dokumentáciou v súvislosti

s osadením okien na novostavbe, resp. nedostatočné zateplenie v rozpore so stavebnou dokumentáciou
strešného plášťa budovy.

9. Súd v ďalšom vykonal dokazovanie, a to výsluchom svedkov O. P., N. A. B., N. Q. C., a to na
pojednávaní konanom dňa XX.XX.XXXX.

10. Svedok N. A. B. (príbuzenský pomer so žalobkyňou, matka – syn), konštatoval okolnosť, že
z dôvodu záujmu jeho rodičov začal realizovať stavbu, ktorá je predmetom a následne sa stala
predmetom kúpnopredajnej zmluvy. Vo svojej svedeckej výpovedi opísal materiál, z ktorého bola stavba
vybudovaná. Potvrdil okolnosť, že má vedomosť o tom, že pani E. zakúpila predmetný rodinný dom

v štádiu rozostavanosti. Konštatoval okolnosť, že opakovane viackrát bola prítomná pred uzatvorením
kúpnopredajnej zmluvy na ohliadke predmetnej nehnuteľnosti, pričom odkázal na existenciu zmluvy
o budúcej zmluve zo dňa XX.XX.XXXX a uzatvorení kúpnopredajnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX, čo
tvorí pomerne široký časový horizont na možnosť oboznámenia sa s technickým stavom nehnuteľnosti,
ktorá bola kupovaná. Poprel závery stanovené znalcom Ing. Snopkom v súkromno-znaleckom

posudku. Konštatoval okolnosť, že samotné vady na nehnuteľnosti, ktoré sú vytýkané v odstúpení od
kúpnopredajnej zmluvy sú veľmi ľahko odstrániteľné bez toho, že by bolo nutné vynaložiť zvýšené
finančné prostriedky, i keď pripustil, že tieto sú čiastočne v rozpore s projektovou dokumentáciou,
tvoriacou podklad pre vybudovanie predmetného rodinného domu.

11. Svedok, pán O. P., vo svojej svedeckej výpovedi uviedol okolnosť, že nie je v príbuzenskom
pomere k účastníkom konania. Konštatoval okolnosť, že čo sa týka realizácie kúpy a predaja predmetnej
nehnuteľnosti, kupujúca zareagovala na inzerát, ktorý bol zverejnený v súvislosti so záujmom vtedajšej
majiteľky o odpredaj predmetnej nehnuteľnosti. Konštatoval ďalej okolnosť, že pred uzatvorením
finálnej kúpno-predajnej zmluvy prebehli za účasti účastníkov zmluvy minimálne 3 ohliadky predmetnej

nehnuteľnosti.

12. Znalec, Ing. Peter Snopko, bol vypočutý ako svedok. Konštatoval, že na požiadanie účastníka
konania vypracoval súkromno-znalecký posudok, ktorý tvorí obsah spisového materiálu, na základe
konkrétnej osobnej účasti na ohliadke dňa XX.XX.XXXX. Znalec vypovedajúci ako svedok konštatoval,

že na základe ohliadky predmetnej nehnuteľnosti získal všetky relevantné podklady pre vypracovanie
znaleckého posudku, na závere ktorého trvá. Konštatoval existenciu nedostatkov, tak ako sú opísané
vznaleckomposudkunapredávanejnehnuteľnosti,pričomkonštatovalokolnosť,žesajednáotechnicky
náročné súvislosti a vady na novostavbe rodinného domu, ktoré si kupujúci bez osobitných technickýchznalostí nemohol všimnúť pri ohliadke. Znalec konštatoval jednoznačne okolnosť, že na novostavbe
v čase jej ohliadky, teda pred uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy existovali tak závažné a zásadné
nedostatky v súvislosti s porušením technických noriem, ku ktorým sa musel bližšie vyjadrovať vo

forme znaleckého posudku na 30 stranách. Konštatoval jednoznačne okolnosť, že stavba v štádiu
rozostavanosti nebola v tomto štádiu postavená v súlade so stavebným povolením, kde konkrétne
v znaleckom posudku konštatoval rozpory medzi stavebným povolením, resp. ďalšími technickými
normami a reálne vykonanou rozostavanou stavbou. Energetický certifikát predložený samotnou
žalobkyňou vyhodnotil ako irelevantný, nakoľko tento so stavebnými vadami nekorešponduje v žiadnej

jeho oblasti. Ďalej vo svojej výpovedi konštatoval existenciu vád, ktoré sú bližšie rozobraté v záveroch
znaleckého posudku.

13. V ďalšom konaní súd na návrh účastníka konania na strane žalobcu v záujme zistenia objektívnej
pravdyazaisteniapodkladovpremeritórnerozhodnutiesúdu,poskytolžalobkynilehotunadokladovanie
prostriedku procesného útoku vo forme znaleckého posudku. Vzhľadom na uplynutie dlhodobejšieho

časového úseku a okolnosti, že žalobkyňa nepredložila tento navrhovaný dôkazný prostriedok, súd
v rámci zásady rovnosti zbraní nemohol ďalej predlžovať túto lehotu. V tejto súvislosti súd konštatuje
i tzv. sudcovskú koncentráciu zakotvenú v Civilnom procesnom predpise.

14. Po takto vykonanom dokazovaní súd konštatuje okolnosť, že medzi spornými stranami bola

nesporná okolnosť uzatvorenia kúpnopredajnej zmluvy, odstúpenia od zmluvy, reakcia predávajúcej na
odstúpenie od zmluvy. Spornými medzi zúčastnenými stranami zostala otázka charakteru prevádzanej
nehnuteľnosti ako rozostavanej stavby, porušenia, resp. neporušenia technických noriem a stavebného
povolenia pri stavbe nehnuteľnosti v čase pred uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy, resp. v čase
uzatvorenia kúpno-predajnej zmluvy a predovšetkým otázka výkladu článku IV. bod 1., 2. samotnej

kúpnopredajnej zmluvy, resp. s týmto súvisiaca aplikácia ustanovenia § 597 ods. 1, 2 Občianskeho
zákonníka.

15. Vzhľadom na špecifikáciu petitu žaloby, ktorá vzhľadom na obsah petitu žaloby vychádzala
z ustanovenia procesného predpisu podľa § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku, súd skúmal

eventuálnu otázku naliehavého právneho záujmu na strane žalobkyne, ktorý je zákonným predpokladom
určenia, či tu právo je alebo nie je.

16. Naliehavý právny záujem je daný vtedy, ak existuje aktuálny stav objektívnej právnej neistoty medzi
navrhovateľom a odporcom, ktorý je ohrozením navrhovateľovho právneho postavenia a ktorý nemožno

inými právnymi prostriedkami odstrániť. Nie je pritom rozhodujúce ako táto neistota vznikla (RNS SR
sp. zn. 4Cdo/49/2003).

17. Podľa ustanovenia § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak
je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

18. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka, odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje,
ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

19. V súdenej veci doručením tzv. odstúpenia od zmluvy zmluvnému partnerovi došlo teda v zmysle

ustanovenia § 48 ods. 2 k zrušeniu kúpno-predajnej zmluvy a to ex tunc. Právne postavenie účastníkov
konania k existujúcemu predmetu kúpno-predajnej zmluvy sa teda stalo neistým. Podľa názoru súdu
existuje naliehavý právny záujem na strane žalobkyne pre podanie žaloby špecifikovanej tak, ako bola
špecifikovaná samotnou žalobou a akceptoval petit žaloby tak, ako bol špecifikovaný.

20. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

21. Podľa § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka, právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak

ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že
nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.22. Zákonodarca v horeuvedenom zákonnom ustanovení rieši dva prípady eventuálnej možnosti
odstúpenia od zmluvy. V prvom prípade sa jedná o zodpovednosť predávajúceho za vadu, ktorá
sa vyskytne dodatočne. Takéto právo je viazané na splnenie podmienky neodstrániteľnosti, resp.

neupotrebiteľnosti predmetu kúpno-predajnej zmluvy. Zodpovednosť predávajúceho za dodatočne
prejavenú vadu má charakter objektívnej zodpovednosti.

23. V zmysle ustanovenia § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka má však kupujúci právo odstúpiť od
zmluvy aj vtedy, ak predávajúci kupujúceho výslovne ubezpečil, že a) vec má určité vlastnosti, ktoré

boli vymienené kupujúcim, alebo b) že vec nemá žiadne vady. Takáto sankcia nastupuje v prípade, že
výslovne ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé. V týchto prípadoch sa predpokladá, aktívne konanie
predávajúceho pri dojednávaní zmluvy spočívajúce v ubezpečení kupujúceho o existencii určitých
vymienených vlastností alebo o bezvadnosti kupovanej veci. V tomto prípade sa nevyžaduje, aby vec
bola neupotrebiteľná, na vznik práva odstúpiť od zmluvy stačí, aby sa ubezpečenie predávajúceho
následne ukázalo ako nepravdivé. Nie je pritom rozhodujúce, či predávajúci o vade či nedostatku

vymienenýchvlastnostívedelalebonevedel,t.j.ideoobjektívnuzodpovednosťbezohľadunazavinenie.

24. Podľa čl. IV bod 1 Kúpno-predajnej zmluvy zo dňa 08.02.2022 predávajúci vyhlasuje, že mu nie
sú známe žiadne materiálne či stavebnotechnické vady a nedostatky stavby, rozostavenej stavby,
špecifikovanej v článku I. ods. 2 písm. a) zmluvy, že stavba rozostavaného rodinného domu bola

stavebníkom až do aktuálneho štádia, v ktorom sa nachádza ku dňu podpisu tejto zmluvy, realizovaná
bez výnimky pri dodržaní podmienok určených v stavebnom povolení, podľa článku V ods. 1 zmluvy,
v projektovej dokumentácii, ako aj pri dodržaní všeobecne záväzných právnych predpisov a platných
technických noriem s ohľadom na splnenie požadovaných parametrov nosnosti, pevnosti, odolnosti,
tesnosti, izolácie, svetlosti, energetickej efektívnosti, bezpečnosti a hygieny.

25. Podľa čl. IV bod 2 Kúpno-predajnej zmluvy, kupujúci vyhlasuje, že pred uzavretím tejto zmluvy sa
oboznámil so stavom tohto domu, a stavom jeho rozostavanosti a v tomto stave ich preberá. Kupujúci
ďalej vyhlasuje, že predmet kúpy je mu známy, pozná jeho technický stav a v tomto ho nadobúda.

26. V nadväznosti na dikciu zákona v tomto smere, súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so
znaleckým posudkom č. 4/2022 vypracovaným znalcom v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné
stavby a stavebná fyzika, Ing. Petrom Snopkom, použitým ako prostriedok procesnej obrany. Zo záveru
znaleckého posudku po tom čo znalec v obsahu znaleckého posudku podrobne rozoberá vady na
predmetnej nehnuteľnosti v čase jej predaja znalec konštatuje, 1. konštrukčné riešenie výplní otvorov

bezmožnostiotváraniazabudovanýchvrozostavanomrodinnomdomeniejemožnépovažovaťzaokná;
2. zabudovanie výplní otvorov nie je v zhode z technickými požiadavkami; 3. k výplňovým konštrukciám
vyhlásenie o parametroch, ktoré potvrdzuje, že stavebné výrobky sú v zhode s normou na okná nie je; 4.
projektové riešenie v zmysle projektu stavby dodržané nie je; 5. rodinný dom nie je v zhode s technickými
požiadavkami na výstavbu, ktoré upravuje Vyhláška č. 532/2002 Z.z., Vyhláška Ministerstva životného

prostredia SR, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu.

27. Súd pri rozhodovaní nevychádzal len z jedného prostriedku procesnej obrany, a to citovaného
znaleckého posudku, i keď tento podrobne jednoznačne a s odbornou kvalifikáciou konštatuje okolnosť,
že v čase kúpy a predaja predmetná nehnuteľnosť vykazovala vady, a to tak právneho charakteru, ako

aj faktického charakteru a pri jej výstavbe nebol realizovaný postup podľa stavebného povolenia, resp.
technických noriem, ale i z podporných dôkazných prostriedkov, a to svedeckej výpovede svedka N. C.
D., resp. svedka L. N., a v konečnom dôsledku i z výpovede znalca Ing. Snopka.

28. Obsah článku IV. bod 1 samotnej kúpnopredajnej zmluvy je nutné charakterizovať zo strany

predávajúcej ako jednoznačné ubezpečenie, že predmet kúpy a predaja v čase uzatvárania kúpno-
predajnej zmluvy nemá žiadne vady a je v súlade s projektovou dokumentáciou, pri dodržaní všeobecne
záväzných právnych predpisov a platných technických noriem. Z prevedeného dokazovania vyplynula
pre súd okolnosť, že toto ubezpečenie zakotvené v článku IV bod 1. kúpno-predajnej zmluvy sa ukázalo
v súvislosti s vykonaným dokazovaním ako jednoznačne nepravdivé. Toto ubezpečenie sa ukázalo ako

nepravdivým, pri konštatovaní základných vád na domovej nehnuteľnosti, ktorých odstránenie by si
vyžadovalo značné finančné náklady, pokiaľ by takéto niečo bolo možné, ale vykazovalo nepravdivosť
i v časti ubezpečenia o dodržaní projektovej dokumentácie Všeobecne záväzných právnych predpisov
a platných technických noriem pri doterajšej stavbe rozostavanej nehnuteľnosti. Súd tak konštatujejednoznačne právo sankcie na strane kupujúcej, vo forme odstúpenia od kúpno-predajnej zmluvy. Súd
zároveň odkazuje na objektívny charakter takejto zodpovednosti predávajúceho, teda bez ohľadu na to,
či sám mal vedomosť alebo nemal vedomosť o existencii takýchto vád.

29. Obranu na strane žalovanej v súvislosti s existenciou článku IV bod 2 kúpno-predajnej zmluvy, podľa
ktorého článku kupujúci vyhlásil, že pred uzavretím zmluvy sa oboznámil so stavom domu a stavom jeho
rozostavanosti a v tomto stave ich preberá, považoval súd práve vzhľadom na objektívnu zodpovednosť
predávajúceho za právne irelevantnú. V tomto smere súd vyhodnotil i námietky zo strany žalobkyne

v súvislosti s viacnásobnou ohliadkou na tvare miesta pred uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy, resp.
existenciou zmluvy o budúcej zmluve u predmetnej nehnuteľnosti. Z prevedeného dokazovania totižto
vyplynula pre súd okolnosť, že vzhľadom na skutočnosť, že účastníkmi zmluvy boli laici v odbore
stavebníctvo, ani pri opakovaných ohliadkach predmetnej nehnuteľnosti nemohli postrehnúť vady, ktoré
konštatoval znalec vo svojom znaleckom posudku, resp. svedok, ktorý v oblasti stavebníctva pracoval
32 rokov.

30. Vzhľadom na takto zistený skutkový stav súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto
rozhodnutia.

31.Onárokunanáhradutrovkonaniasúdrozhodolspoužitím§255ods.1Civilnéhosporovéhoporiadku

s prihliadnutím na zásadu úspešnosti v konaní.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti
ktorého rozhodnutiu smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Toto právo nemajú strany sporu, ktoré sa vzdali práva podať odvolanie.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v predchádzajúcom odseku,
ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Ak povinný neplní dobrovoľne to čo mu ukladá právoplatné a vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený
podať návrh na výkon exekúcie.