Rozsudok ,
Iná povaha rozhodnutia Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 22. september 2023

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B2-29C/94/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1219207150
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 09. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Peter Králik

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2023:1219207150.21

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudcom Mgr. Petrom Králikom v právnej veci žalobcu: 1 Real, s.r.o., so sídlom

A. Bernoláka 58, Žilina, IČO: 47 398 761, zast.: alianciaadvokátov ak, s.r.o., Vlčkova 8/A, Bratislava,
proti žalovaným: 1. ) A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. D. XX, E., 2.) F. G., nar. XX.XX.XXXX, bytom
A. XX, E., obe zast.: JUDr. Michal Mudrák, advokát, Hurbanovo námestie 1, Bratislava, o zaplatenie
16.300,- Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná v 1. rade a žalovaná v 2. rade s ú p o v i n n é spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi
sumu 12.100 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,00 % ročne zo sumy 12.100 Eur od 15.01.2019
do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalovaná v 1. rade j e p o v i n n á zaplatiť žalobcovi sumu 2.800 Eur spolu s úrokom z omeškania
vo výške 5,00 % ročne zo sumy 2.800 Eur od 15.01.2019 do zaplatenia, všetko do troch dní od
právoplatnosti tohto rozsudku.

III. Žalovaná v 2. rade j e p o v i n n á zaplatiť žalobcovi sumu 1.400 Eur spolu s úrokom z
omeškania vo výške 5,00 % ročne zo sumy 1.400 Eur od 15.01.2019 do zaplatenia, všetko do troch dní

od právoplatnosti tohto rozsudku.

IV. Ž a l o b c o v i sa priznáva voči žalovanej v 1. rade a 2. rade nárok na náhradu trov konania v
plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 13.12.2019 sa žalobca voči žalovaným domáhal zaplatenia
spolu 16.300 Eur s príslušenstvom, ako i náhrady trov konania. Žalobu odôvodnil tým, že od žalovaných
si na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 01.03.2018 v znení jej dodatkov prenajal
od žalovaných nebytové priestory na H. I. J. XX F. E. za účelom vykonávania podnikateľskej činnosti.

V nadväznosti na dohodu zmluvných strán došlo zo strany žalobcu ako nájomcu k stavebným úpravám
priestoru predmetu nájmu a hmotným investíciám v celkovej výške 12.100 Eur. Tieto hmotné investície
a náklady s tým spojené sa žalované zaviazali nahradiť žalobcovi v zmysle dodatku č. 2 spoločne
a nerozdielne do 45 dní od skončenia nájmu. Úpravy a investície boli realizované so súhlasom
prenajímateľov, ktorí sa zaviazali po skončení nájmu na ich úhradu. Rovnako sa žalované ako
prenajímateľky v zmysle čl. 1 Dodatku č. 2 zaviazali vrátiť žalobcovi záruku podľa čl. III Zmluvy tak, ako
bola žalobcom uhradená; žalovaná v 1. rade sumu 2.800 Eur a žalovaná v 2. rade sumu 1.400 Eur, a to

najneskôr do 45 dní od skončenia nájmu. Dohodou o ukončení nájmu zo dňa 31.10. 2018 sa sporové
strany dohodli na ukončení nájomného pomeru ku dňu 31.11.2018. Žalované nereagovali na výzvy na
úhradu požadovaných súm a k ich úhrade nedošlo.2. Dňa 05.02.2020 bol vydaný platobný rozkaz, proti ktorému žalované podali odpor. Uznesením
č. k. 29C/94/2019-115 zo dňa 27.02.2020 bol platobný rozkaz zrušený. Žalované odpor odôvodnili
neoprávnenosťou celej žalovanej pohľadávky. Uviedli, že v časti 12.100 Eur je pohľadávka neoprávnená

z dôvodu, že pre túto sumu neexistuje právny základ. Dodatok č. 2 k zmluve o nájme nebytových
priestorov zo dňa 29.10.2018 rieši uhradenie sumy 12.100 len pre prípad ukončenia nájmu zo strany
prenajímateľa. Nakoľko došlo k ukončeniu nájmu dohodou zmluvných strán, nejde o prípad ukončenia
nájmu zo strany prenajímateľa a teda nie je daný nárok na zaplatenie tejto sumy. Ďalším dôvodom
je skutočnosť, že žalovaná v 1. rade je prakticky nevidiacou osobou. Dodatok č. 2 bol pripravený

žalobcom, ktorý nepreukázal, že pri podpise tohto dodatku boli splnené podmienky podľa § 40 ods. 6
Občianskeho zákonníka. Tento dodatok nebol spísaný formou notárskej zápisnice, žalobca nepreukázal,
že by žalovaná v 1. rade mala pri podpise možnosť oboznámiť sa s obsahom dodatku či už technickými
prostriedkami alebo prostredníctvom tretej osoby, ktorej dôveruje. Žalovaná v čase podpisu nepoznala
obsah dodatku č. 2 ani sa s ním nemohla oboznámiť. Žalované mali vzhľadom na časový sled udalostí
za to, že žalobca už pri podpise dodatku č. 2 vopred plánoval ukončiť nájom predmetných priestorov.

Žalobca ani nevykonal také zmeny, ktoré by boli hodné sumy 12.100 Eur, v skutočnosti len osadil komín,
ktorý nemá pre žalované žiaden význam a jeho osadením nedošlo k zhodnoteniu priestorov.
Požadovanésumy1.400Eura2.800Eursútaktiežneoprávnené.Žalobcazanechalpredmetnépriestory
v takom stave, že ďalší prenajímateľ mohol začať užívať priestory až po ďalších stavebných úpravách,
pričom žalované museli novému nájomcovi poskytnúť zľavu z nájomného v sume 8.000 Eur.

Za nepravdivé označili vyjadrenie žalobcu, že k ukončeniu nájmu došlo z dôvodu na strane žalovaných.
Skutočným dôvodom bola hospodárska situácia žalobcu. Uviedli, že žalobca si prenajal priestory za
účelom prevádzkovania stravovacieho zariadenia zaradeného do medzinárodnej gastrosiete na základe
frančízy. Ku koncu roka 2018 však nebol schopný splniť najmä finančné podmienky prevádzkovateľa
frančízy. Nakoľko žalované si uvedomili, že je lepšie nájsť nového nájomcu, ako mať neplatiaceho

nájomcu, dohodu o skončení nájmu podpísali. Možný predaj priestorov novému vlastníkovi nemohol
byť dôvodom ukončenia nájmu, záujemca o kúpi nechcel nájomnú zmluvu ukončiť. Majú teda za to, že
žalobca sa svoje podnikateľské riziko snaží preniesť na nich.

3. Žalobca vo vyjadrení k odporu uviedol, že odpor obsahuje zavádzajúce a účelové tvrdenia s cieľom

vyhnúť sa plneniu povinností vyplývajúcich z ukončenia nájomného vzťahu. Uviedol, že syn žalovanej
v 1. rade, pán B., ho kontaktoval v polovici októbra 2018 s tým, že má na neho veľkú prosbu a oznámil
mu, že žalované ho budú kontaktovať za účelom ukončenia nájomného vzťahu z dôvodu, že majú
záujemcunakúpucelejnehnuteľnostiarozhodlisanehnuteľnosťpredať.Podmienkouzáujemcubolo,že
nehnuteľnosťbudeprázdna,beznájomcu,nakoľkojuchcecelúzrekonštruovať.PánB.žalobcupoprosil,

aby žalovaným nerobil komplikácie, aby mohli nehnuteľnosť predať. Otvoril tiež otázku vyrovnania vo
vzťahu k vykonaným investíciám zo strany žalobcu. Žalobca a žalované sa spoločne, po odsúhlasení
tak, ako to vyplýva aj z Dodatku č. 2, dohodli na sume vo výške 10.000 Eur. Na základe toho požiadal
pán B. žalobcu o prípravu Dodatku č. 2 s dohodnutou sumou 10.000 Eur, ako aj dohody o ukončení
nájmu ku dňu 31.10.2018. Pred koncom mesiaca však p. B. oznámil, že žalobcovi, že záujemca sa im

nevyjadril a žalobcu poprosil o zaplatenie nájomného aj za mesiac november 2018, kým sa dohodnú so
záujemcom. Rovnako odkomunikoval medzi stranami, že prichystaný dodatok sa prepracuje na neskorší
dátum, na 30. novembra a uistil žalobcu, že novembrové nájomné sa pripočíta k sume 10.000 Eur.
Nakoľko mali vždy dobré vzťahy, žalobca im vyhovel a zaplatil ešte jedno nájomné vo výške 2.100
Eur a zároveň sa strany dohodli na ukončení nájmu koncu novembra 2018. Po ukončení nájmu bol

žalobca v pravidelnom kontakte s pánom B. ohľadom vyrovnania, nakoľko žalované dohodnuté sumy
nevyplatili. Pán B. žalobcovi oznámil, že niekto žalovaným prekazil predaj nehnuteľnosti tak, že oznámil
ich záujemcovi o kúpu, že budova má narušenú statiku a z toho dôvodu od kúpy odstúpil. V nadväznosti
na uvedené je zrejmé, že k ukončeniu nájomného vzťahu došlo na žiadosť prenajímateľov, z dôvodu
na strane prenajímateľov. Žalobca tiež uviedol, že informácia o tom, že žalovaná v 1. rade je prakticky

nevidiacouosobou,jeprenehonováaenormneprekvapivá,oktorejdopodaniaodporuprotiplatobnému
rozkazu nevedel. Bol u žalovanej v 1. rade viackrát na návšteve doma, bol aj pri tom, keď žalovaná
v 1. rade všetky dokumenty sama čítala, dokumenty aj on nahlas čítal a bo po bode, aby nedošlo
k nedorozumeniu a aby bolo pred podpisom všetkým všetko jasné. Dokumenty podpisovali vždy v
kľude v byte u žalovanej v 1. rade a svedkom boli vždy aj p. B. a dcéra p. B.. Rovnako tak žalobca

osobitne prechádzal zmluvné dokumenty so žalovanou v 2. rade, ktorá plne súhlasila s dojednanými
podmienkami zmluvného vzťahu., vyjadrila súhlas s úpravou interiéru, s náhradou nákladov a investícií,
ako aj so spôsobom tejto náhrady po ukončení nájmu a vrátením záruky. Žalované však žalobcu nikdy
neinformovali o problémoch s videním žalovanej v 1. rade, ktorá mala mať problémy so zrakom od roku2015 a zmluva medzi stranami bola uzatvorená v roku 2018, čo predpokladá, že v čase uzatvorenia
zmluvy bola žalovaná rovnako nevidiaca ako pri podpise Dodatku č. 2 ako aj Dohody o ukončení nájmu.
Navyše pri podpise dokumentov bol syn žalovanej v 1. rade, ako aj jej dcéra, pričom žalobca s ňou

prechádzal bod po bode jednotlivé ustanovenia, ktoré boli odkomunikované a odsúhlasené predtým
než došlo k podpisu dokumentov. Žalobca mal za to, že došlo k dohode všetkých strán vo vzťahu k
stavebným úpravám, vráteniu záruky a náhrade hmotných investícií a nákladov spojených s nájmom vo
výške12.100Eur.Zaabsolútneneopodstatnenépovažovaltvrdeniežalovaných,žezanechalpredmetné
priestory v stave, že ďalší prenajímateľ ich mohol začať užívať až po ďalších stavebných úpravách

a musel poskytnúť zľavu z nájomného. Žalobca všetky zmeny vykonal so súhlasom prenajímateľov.
Žalobca riadne hradil nájomné počas celej doby trvania nájmu, žalované súhlasili s vrátením záruky,
následný zápočet z dôvodu poskytnutia zľavy z nájmu, ako aj úpravy priestoru považuje žalobca za
nedôvodný.

4. Žalované vo vyjadrení k vyjadreniu žalobcu trvali na tom, že žalovaná v 1. rade je prakticky nevidiacou

osobou, pri podpise nepoznala obsah Dodatku č. 2 a zároveň pri jeho podpise neboli splnené podmienky
podľa § 40 ods. 6 Občianskeho zákonníka, a preto tento úkon považujú za neplatný. Potvrdili, že na
jeseň 2018 mali záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, nesúhlasili však s tvrdením, že z tohto dôvodu chceli
ukončiť nájom žalobcu. Bol to žalobca, kto obdržaní tejto informácie inicioval podpis Dodatku č. 2. Medzi
stranami je nesporné, že žalobca pripravil Dodatok č. 2, avšak výlučne z vlastnej vôle, rovnako ako

dohodu o ukončení nájmu. Podľa žalovaných je nelogické, aby žalované chceli ukončiť nájom, pričom
najprv by podpísali Dodatok č. 2, ktorý riešil výlučne náhradu nákladov a až potom dohodu o ukončení
nájmu. Nie je pravdou, že žalobca zaplatil jeden mesačný nájom za 11/2018 dopredu s tým, že o to sa
mu zvýši náhrada pri skončení nájmu. Nie je pravdou, e nájom sa ukončoval na žiadosť žalovaných,
žalované trvajú na tom, že dôvodom ukončenia nájmu bola zlá hospodárska situácia žalobcu a to, že

nedostal zamýšľanú frančízu. Tvrdenie žalobcu, že nevedel o slepote žalovanej v 1. rade považujú za
neuveriteľné. Každý, kto so žalovanou v 1. rade strávil čo i len pár minút, navyše ak išlo o čítanie a
podpis textu, si jej slepotu musel všimnúť. Tvrdenie o stálej prítomnosti syna a dcéry žalovanej v 1. rade
pri podpise dokumentov je nepravdivé a nepreukázané.

5. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov založených v spise, najmä
zmluvou o nájme nebytových priestorov spolu s dodatkami, dohodou o ukončení nájmu, rozhodnutím
ÚPSVaR zo dňa 28.05.2015 spolu s lekárskym posudkom, nájomnou zmluvou zo dňa 02.04.2019,
faktúrami k stavebným úpravám predmetu nájmu, a s prihliadnutím na obsah celého spisu a všetky
skutočnosti, ktoré v priebehu konania vyšili najavo, zistil nasledovný skutkový stav:

6. Dňa 01.03.2018 bola uzavretá Zmluva o nájme nebytových priestorov medzi žalovanými, ako
prenajímateľmi a žalobcom, ako nájomcom. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, na päť rokov.
Bolo dohodnuté mesačné nájomné vo výške 2.100 Eur od 1. apríla 2018. Podľa čl. II "Doba trvania
zmluvy" ods. 3 zmluva mohla byť ukončená a/ dohodou zmluvných strán, b/ výpoveďou ktorejkoľvek

zmluvnej strany. Podľa čl. III "Záruka" ods. 1 písm. a) žalobca mal uhradiť žalovanej v 2. rade pri podpise
zmluvy záruku vo výške dvoch mesačných platieb, spolu vo výške 1.400 Eur, b) žalobca mal uhradiť
žalovanej v 1. rade záruku vo výške dvoch mesačných platieb spolu vo výške 2.800 Eur. Podľa ods.
2 sa zmluvné strany dohodli, že záruka bude v celej svojej výške slúžiť na zabezpečenie peňažných
pohľadávok prenajímateľov voči nájomcovi z titulu nezaplateného nájomného. Podľa čl. IV "Zmena

účelu využitia priestoru nájmu" ods. 1, prenajímatelia boli oboznámení s účelom využitia priestoru
a súhlasili so zmenou využitia priestoru z pôvodného využitia "Obchod obuv" na nový účel využitia
"Gastro prevádzka- občerstvenie". Prenajímatelia zároveň súhlasili s dispozičnými stavebnými úpravami
priestorov predmetu nájmu.
Dňa 25.05.2018 bol uzavretý Dodatok č. 1 k zmluve, ktorým sa menil ods. IV bod 2 písm. a), týkajúci

sa spôsobu úhrady nájomného žalovanej v 2. rade.
Dňa 29.10.2018 bol uzavretý Dodatok č. 2 k zmluve. V zmysle čl. I dodatku sa žalované zaviazali vrátiť
záruku žalobcovi tak, ako bola uhradená, žalovaná v 1. rade uhradí sumu 2.800 Eur a žalovaná v 2.
rade uhradí sumu 1.400 Eur, najneskôr do 45 dní od skončenia nájmu. Podľa čl. II dodatku sa zmluvné
strany dohodli, že prenajímatelia nahradia nájomcovi hmotné investície, ktoré vykonal do prenajatej

nehnuteľnosti a náklady spojené s nájmom vo výške 12.100 Eur, a to spoločne a nerozdielne v lehote
najneskôr do 45 dní od skončenia nájmu.
Dňa 31.10.2018 bola uzatvorená medzi zmluvnými stranami Dohoda o skončení nájmu, kde je
uvedené, že zmluvné strany sa na žiadosť prenajímateľov dohodli v súlade s čl. II. 3 písm. a)zmluvy o nájme nebytových priestorov na ukončení nájomného pomeru ku dňu 31.11.2018 z dôvodu
predaja nehnuteľnosti. Nájomca sa zaviazal k uvedenému dátumu priestory odovzdať prenajímateľom
s prihliadnutím na zmeny a stavebnú úpravy, ktoré vykonal so súhlasom prenajímateľov.

Rozhodnutím zo dňa 28.05.2015 Úrad práce sociálnych vecí a rodiny Bratislava vyhovel žiadosti
žalovanej v 1. rade o vyhotovenie parkovacieho preukazu pre osobu so zdravotným postihnutím na
základe lekárskeho posudku zo dňa 17.05.2015. V lekárskom posudku je uvedená diagnóza "Praktická
slepota" s mierou funkčnej poruchy 80 %.
Z čl. 4.9 Nájomnej zmluvy, ktorá bola uzatvorená medzi žalovanými ako prenajímateľmi a spoločnosťou

ARKA, a.s. ako nájomcom dňa 02.04.2019 vyplýva, že za vykonanie rekonštrukčných prác bola
nájomcovi poskytnutá zľava z nájomného vo výške 8.000 Eur. Rozsah rekonštrukčných práce je
uvedený v čl. 4.7 zmluvy, a to zakrytie vzduchotechniky sadrokartónom, vyspravenie poškodených stien,
vybudovanie WC a umývadla s vodou.
Dňa 01.08.2018 bola žalobcovi vystavená faktúra č. 11/18 na sumu 600 Eur za architektonickú
spoluprácu za návrh interiérových podláh v budove na Obchodnej ulici na prenájom. Dňa 01.08.2018

bolažalobcovivystavenáfaktúrač.18011nasumu3.322,60Eurzavložkovaniekomína,dňa03.05.2018
faktúra č. 2018030 na sumu 600 Eur za vŕtanie, dňa 18.07.2018 faktúra č. 180100094 na sumu 823,21
Eur, dňa 15.06.2018 na sumu 1.727,58 Eur s rozpisom dodaného tovaru.
Dňa 25.06.2019 bola spoločnosti ARKA, a.s. vystavená faktúra č. 20190020 na sumu 7.866,36 Eur za
rekonštrukciu obchodných priestorov H. XX, E..

Zvýsluchusvedka,synažalovanejv1.rade,B. B.,vyplynulo,žeskonateľomžalobcusaviackrátosobne
stretol, komunikovali aj telefonicky. Bol informovaný aj o Dodatku č. 2, videl ho aj pri podpise, kde bol
prítomný. Uviedol tiež, že zastrešoval komunikáciu týkajúcu sa styku zmluvných strán. O podpisovaní
zmluvnej dokumentácie formou notárskej zápisnice v prípade iných nájomníkov vedomosť nemal.

7. Podľa § 40 ods. 6 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len "Občiansky zákonník"), na
písomné právne úkony tých, ktorí nemôžu čítať a písať, je potrebná úradná zápisnica. Úradná zápisnica
sa nevyžaduje, ak má ten, kto nemôže čítať alebo písať, schopnosť oboznámiť sa s obsahom právneho
úkonu s pomocou prístrojov alebo špeciálnych pomôcok alebo prostredníctvom inej osoby, ktorú si zvolí,
a je schopný vlastnoručne listinu podpísať.

8. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka, ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení
§ 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať
ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda

účastníkov (§ 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,
je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti dovolá.

9. Podľa § 488 Občianskeho zákonníka, záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi

vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

10. Podľa § 489 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ak aj
zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

11. Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

12.Podľa§517ods.2OZ,akideoomeškaniesplnenímpeňažnéhodlhu,máveriteľprávopožadovaťod
dlžníkapopriplneníúrokyzomeškania,akniejepodľatohtozákonapovinnýplatiťpoplatokzomeškania;
výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

13. Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., výška úrokov z omeškania je o 5 percentuálnych bodov
vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s
plnením peňažného dlhu.14. Súd sa v prvom rade zaoberal otázkou platnosti právneho úkonu, Dodatku č. 2, pričom námietka
žalovaných sa týkala nesplnenia podmienok ustanovených v § 40 ods. 6 Občianskeho zákonníka.

Súd považuje Dodatok č. 2 k zmluve o nájme nebytových priestorov za platný. V konaní totiž nebolo
preukázané,ževprípadežalovanejv1.radeideoosobu, ktoránemôžečítať,kedyjenapísomnýprávny
úkon, Dodatok č. 2, potrebná úradná zápisnica. Zároveň v konaní nebolo preukázané, z vykonaného
dokazovania nevyplynulo, že žalobca vedel, že žalovaná v 1. rade trpí praktickou slepotu a či sú z tohto
dôvodu naplnené podmienky ustanovené v § 40 ods. 6 Občianskeho zákonníka. Navyše, žalované,

žalovaná v 1. rade, za neplatný považujú len Dodatok č. 2, nie napríklad aj samotnú zmluvu o nájme
nebytových priestorov, ktorá bola uzatvorená dňa 01.03.2018, pričom ale z predloženej lekárskej správy
vyplýva, že žalovaná v 1. rade rovnakou diagnózou trpela už v roku 2015. Rovnako z vykonaného
dokazovaniavyplynulo,žežiadnuinú,nájomnú,zmluvužalovanáv1.radeneuzatvorilavoformeúradnej
zápisnice v zmysle ustanovenia § 40 ods. 6 Občianskeho zákonníka. Je potrebné poukázať aj na
úlohu syna žalovanej v 1. rade, B. B., ktorý dlhodobo komunikoval a dohadoval podmienky nájmu, a

to nielen so žalobcom v tomto konaní, ale aj s inými, predchádzajúcimi nájomcami. Netreba opomenúť
ani skutočnosť, že účastníčkou nájomnej zmluvy a jej dodatkov na strane prenajímateľov je aj žalovaná
v 2. rade, ktorá nenamietala slepotu žalovanej v 1. rade a oboznamovala sa s obsahom jednotlivých
listín. Žalované, prenajímateľky, si mali a mohli zmluvu a dodatky k nej prečítať, oboznámiť sa s nimi
a prípadne namietať jednotlivé ustanovenia, prítomný bol aj pán B. B., ktorý sa podieľaj na príprave

potrebných dokumentov, ktorých obsah konzultoval so žalobcom.

15. Na základe vykonaného dokazovania súd dospel k záveru, že žaloba je dôvodná, a preto jej v celom
rozsahu vyhovel.

16. Z Dohody o ukončení nájmu zo dňa 31.10.2018 vyplýva, že zmluvné strany sa v súlade s čl. II. ods.
3 písm. a) zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 01.03.2018 dohodli na ukončení nájomného
vzťahu. Čl. II ods. 3 písm. a) zmluvy o nájme nebytových priestorov pritom upravuje ako jeden zo
spôsobov ukončenia zmluvy dohodu zmluvných strán, a to bez ohľadu na to, ktorá zo zmluvných strán
uzatvorenie takejto dohody iniciuje. Táto dohoda bola riadne podpísaná všetkými jej účastníkmi. Čo sa

týka potom Dodatku č. 2 k zmluve o nájme nebytových priestorov, ktorý bol uzatvorený dňa 29.10.2018,
z uvádzacej vety, kde je špecifikovaný predmet samotného dodatku č. 2, vyplýva, že predmetom je
záväzok prenajímateľov vrátiť záruku podľa čl. III zmluvy o nájme nebytových priestorov po ukončení
nájomného pomeru a nahradiť nájomcovi hodnotu investície do prenajatej nehnuteľnosti v prípade
ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa, čo nebolo ustanovenie obsiahnuté priamo v zmluve o nájme

nebytových priestorov. Sporným medzi stranami bola práve formulácia "v prípade ukončenia nájmu zo
strany prenajímateľa" v porovnaní s formuláciou v Dohode o ukončení nájmu "zmluvné strany sa na
žiadosťprenajímateľovdohodli".Súdnepovažujezadôvodnýreštriktívnyvýklad,čiužkskončeniunájmu
došlo zo strany prenajímateľa alebo na jeho žiadosť, teda, že zo strany prenajímateľa znamená len
výpoveď. Išlo o dohodu a návrh prišiel zo strany žalovaných, prenajímateľov. Formálne, teda tak ako to

vyplýva z Dohody o skončení nájmu, bol nájomný vzťah ukončený dohodou zmluvných strán podľa čl.
II ods. 3 písm. a) zmluvy o nájme nebytových priestorov.

17. Z čl. I Dodatku č. 2 potom vyplýva, že po skončení nájomného pomeru (z akéhokoľvek dôvodu)
žalovaná v 1. rade uhradí žalobcovi záruku podľa čl. III zmluvy vo výške 2.800 Eur a žalovaná v 2. rade

vo výške 1.400 Eur najneskôr do 45 dní od skončenia nájmu. Nájom bol skončený, čo sporným nebolo,
žalované, ani jedna, žalobcovi záruku nevrátili. Žaloba bola v tejto časti preto podaná dôvodne.

18. Čo sa týka žalovanými navrhovaného zápočtu uhradenej záruky na zľavu z nájomného vo výške
8.000 Eur, ktorú poskytli žalované ďalšiemu nájomcovi, spoločnosti ARKA, a.s., z čl. III ods. 2 zmluvy

o nájme vyplýva, že záruka bude v celej svojej výške slúžiť na zabezpečenie peňažných pohľadávok
prenajímateľov voči nájomcovi z titulu nezaplateného nájomného, k čomu však v danom prípade
nedošlo. Žalované v spore netvrdili, že by žalobca počas trvania nájomného vzťahu neuhradil čo i len
jedno nájomné. Navyše, nie je ani preukázané, že spoločnosť ARKA, a.s. bola nájomcom nebytových
priestorov bezprostredne po žalobcovi. Nájomná zmluva bola uzatvorená až dňa 02.04.2019. Z

predmetnej zmluvy ani nemožno identifikovať jednoznačný súvis stavebných úprav s investíciami zo
strany žalobcu. Z bodu 4.7 nájomnej zmluvy vyplýva, že rekonštrukčné práce sa mali týkať zakrytia
vzduchotechniky sadrokartónom, vyspravenia poškodených stien a vybudovania WC s umývadlom.
Tento zápočet preto nie možné uznať.19.Čosatýkasumy12.100Eur,zčl.IIDodatkuč.2vyplývazáväzokžalovanýchzaplatiťžalobcovisumu
12.100 Eur v lehote do 45 dní od skončenia nájmu, pričom táto suma pozostáva z náhrady hmotných

investícií, ktoré vykonal do prenajatej nehnuteľnosti a nákladov spojených s nájmom, nie je však bližšie
špecifikované aká časť prislúcha na náhradu hmotných investícií a aká na nájom. Žalované však túto
skutočnosť a nelogickosť v prípade nákladov spojených s nájmom mohli namietať pri podpise dodatku
a žiadať či už bližšiu špecifikáciu alebo inú sumu. To však z vykonaného dokazovania nevyplynulo.
Súd za potrebné považuje uviesť aj to, že zo žiadneho ustanovenia zmluvy o nájme nebytových

priestorov alebo dodatkov nevyplýva možnosť žalovaných hodnotiť dôvodnosť, opodstatnenosť, kvalitu,
či možnosť budúceho využitia žalobcom vykonaných investícií. Nebolo sporným, že žalované v zmluve o
nájme udelili žalobcovi súhlas s dispozičnými stavebnými úpravami priestorov predmetu nájmu. Konanie
žalobcu nie je ani v rozpore s ustanovením § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

20. Súd za právne relevantné v súvislosti s uplatneným nárokom nepovažuje časový sled uzatvárania

jednotlivých zmluvných dokumentov, keď v konaní nebolo ustálené či v prípade Dodatku č. 2 a Dohody
o skončení nájmu došlo k ich podpisu v jeden deň alebo tak, ako sú datované. Nemá to nijaký vplyv
na ich platnosť.

21. Nakoľko žalované sa s plnením peňažného záväzku dostali do omeškania, zaviazal ich súd tiež na

zaplatenie úroku z omeškania, ktorý si žalobca uplatnil v súlade so zákonom.

22. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP, keď úspešnému
žalobcovi priznal voči neúspešným žalovaným náhradu trov konania v plnom rozsahu. O výške náhrady
trov konania rozhodne súd v súlade s § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným

uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní, odo dňa jeho doručenia, na tunajšom
súde, písomne, v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).
Podľa § 365 CSP (1) Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP).