Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 21. september 2023

Súd: Okresný súd Galanta
Spisová značka: 26C/66/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2322204339
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 09. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Naďa Pethöová

ECLI: ECLI:SK:OSGA:2023:2322204339.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Galanta v konaní vedenom sudkyňou JUDr. Naďou Pethőovou v právnej veci žalobcov: 1/

Z. G., D.. XX.XX.XXXX, 2/ W. G., D.. XX.XX.XXXX, obaja bytom W. XXX, obaja t.č. bytom C. XX, W.,
obajazastúpení:AdvokátskakanceláriaTIMAR&partners,s.r.o.,IČO:36866296,sosídlomP.Pázmáňa
2367/17A,protižalovanému:ObecDiakovce,IČO:00305898,sosídlomDiakovce118,zastúpený:JUDr.
Ing. Ivan Katona PhD., LL.M. - advokátska kancelária s.r.o., IČO: 51816865, so sídlom G. Czuczora 4,
Nové Zámky, určenie času plnenia záväzku žalovaného doručiť žalobcom písomné vyhlásenie podľa
ust. § 712c ods. 3 OZ, o neplatnosť výpovede z nájmu, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Súd žalovanému priznáva 100% náhrady trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou tunajšiemu súdu dňa 15.11.2022 žalobcovia 1/ a 2/ žiadali súd, aby uložil
žalovanému povinnosť doručiť žalobcom 1/ a 2/ písomné vyhlásenie o zabezpečení náhradného bytu
ako bytovej náhrady o výmere minimálne 40 m2 najneskôr do 3 dní.

2. Žalobou podanou tunajšiemu súdu dňa 16.12.2022 žalobcovia iniciovali konanie vedené pod sp. zn.
26C/87/2022, predmetom ktorého bolo určenie neplatnosti výpovede z nájmu (určenie, že výpoveď z
nájmu zo dňa 29.11.2022, založeného nájomnou zmluvou zo dňa 17.09.2010 v znení jej dodatkov číslo

1 až 13, doručená žalobkyni 1/ dňa 02.12.2022 a žalobcovi 2/ dňa 01.12.2022, je neplatná).

3. Okresný súd Galanta uznesením č.k. 26C/87/2022-99 zo dňa 08.02.202 spojil na spoločné konanie
podľa ust. 166 ods. 1 prvej vety CSP spor vedený na OS Galanta pod sp. zn. 26C/87/2022 a sp. zn.
26C/66/2022 s tým, že spoločné konanie bude vedené pod sp. zn. 26C/66/2022, ktoré rozhodnutie
nadobudlo právoplatnosť dňom 21.02.2023.

4. Žalovaný žalobu žiadal zamietnuť.

5. Súd vykonal dokazovanie vyjadreniami právnych zástupcov strán sporu, písomnou komunikáciou
strán sporu, rodnými listami, potvrdeniami o poberaní prídavku na dieťa a rodičovského príspevku, o
výplate dôchodku, nájomnou zmluvou, dodatkami k nájomnej zmluve č.1-13, vypovedaním nájomnej
zmluvy, fotodokumentáciou, LV č. XXX, LV č. XXXX, sobášnym listom, všeobecne záväzným nariadením
obce, zápisnicou z mimoriadneho zasadnutia obecného zastupiteľstva, statickým posúdením objektu,

oznámením z miestnej obhliadky, ďalšími listinnými dôkaznými prostriedkami súvisiacimi s predmetom
sporu, na základe čoho dospel k nasledovným zisteniam skutkového a právneho stavu veci:6. Zo žaloby a vyjadrení právneho zástupcu žalobcu vyplynulo, že dňa XX.XX.XXXX bola medzi
žalobcami ako nájomcami a žalovaným ako prenajímateľom uzatvorená nájomná zmluva, predmetom
ktorej bol nájom rodinného domu súp. č. XX, postaveného na pozemku CKN parc. č. XXXX/X, k.ú. W.,

zapísanéhonaLVč.XXX,atonadobuurčitú,zaúčelomzabezpečeniasociálnehobývanianájomcomzo
strany prenajímateľa, s nájomným dohodnutým na 30 eur mesačne s tým, že nájomcovia budú náklady
spojené s bývaním uhrádzať na základe osobitnej faktúry vystavenej prenajímateľom. Následne strany
sporu spísali Dodatky č. 1 až 13 k nájomnej zmluve, ktorými sa menila výlučne doba nájmu, podľa
Dodatku č. 13 z 04.03.2022 bol nájom dohodnutý od 01.04.2022 do 31.03.2023. Listom z 15.07.2022

pod číslom XXXX/XXXX, sp. XX/XX označeným ako „Vypovedanie nájomnej zmluvy zo dňa 17.09.2010“
žalovaný vypovedal nájom s poukazom na čl. II. nájomnej zmluvy s výpovednou lehotou 1 mesiac, z
dôvodu, že technický stav prenajatého domu ďalej neumožňuje bezpečné bývanie, nakoľko sa počas
rokov stal nespôsobilým na bývanie a je životu nebezpečný. Žalovaný plynutie výpovednej doby ustálil
počínajúc 01.08.2022, ktorá mala uplynúť dňom 31.08.2022. Súčasne listom zo dňa 15.07.2022 pod č.
XXXX/XXXX sp. XX/XX označeným ako „Poskytnutie náhradného bývania“ žalovaný ponúkol žalobcom

náhradný byt ako garsónku č. W. s rozlohou 29,58 m2 v bytovom dome č. X, súp. č. XXX ako náhradné
bývanie podľa ust. § 712 OZ, ktorý list žalobkyňa 1/ (v žalobe zrejme omylom v písaní označená
ako žalovaná 1/) prevzala 15.07.2022 s tým, že náhradné bývanie odmietla. Žalobcovia reagovali na
list žalovaného podaním z 27.07.2022 označeným ako „uplatnenie si zákonného práva a snaha o
mimosúdne riešenie sporu“, ktorý list žalovaný prevzal 30.08.2022. Žalobcovia v liste uviedli, že majú

za to, že výpovedná doba uvedená vo výpovedi z nájmu zo dňa 15.07.2022 nie je zákonná, má sa
aplikovať ust. § 710 ods. 3 OZ, a to v trvaní 3 mesiacov, začína plynúť dňom 01.08.2022 a uplynie
31.10.2022. Súčasne uviedli, že ponúknutý náhradný byt nespĺňa zákonné podmienky bytovej náhrady
podľa ust. § 712a ods. 1 a ust. § 712 ods. 2 OZ, nakoľko jeho výmera nezodpovedá zákonným nárokom
žalobcov. Následne sa žalobkyňa 1/ pokúsila i mimosúdne riešenie veci aj prostredníctvom právneho

zástupcu listom z 03.11.2022 označeným ako „pokus o mimosúdne riešenie sporu“, ktorý list žalovaný
prevzal 03.11.2022, pričom zostal nečinný, aj vo vzťahu k právnemu zástupcovi žalobkyne 1/. Situácia
žalobcov je neúnosná, predmet nájmu je v havarijnom stave, žalovaný si nesplnil zákonnú povinnosť
a nezabezpečil im náhradný byt podľa ust. § 712a ods. 1 OZ, žalobca 2/ je invalidným dôchodcom s
príjmom v sume 147,20 eur mesačne, žalobkyňa 1/ je na rodičovskej dovolenke s malol. D. G. s príjmom

titulom rodičovského príspevku 280 eur mesačne a poberá rodinné prídavky na 3 deti v sume spolu 90
eur mesačne, s ktorými deťmi súd odkázaní na sociálne bývanie, ktoré si sami nedokážu zabezpečiť.
Aj po doručení výpovede z nájmu žalobcovia nájomné hradia vrátane nákladov spojených s užívaním
domu. Podľa ust. § 712a ods. 1 Oz ak nájomný pomer skončil z dôvodu podľa ust. § 711 ods. 1 písm. e/
OZ (predmet nájmu vyžaduje opravy, pri vykonávaní ktorých ho nemožno najmenej počas 6 mesiacov

užívať), majú žalobcovia právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, ..., primeraný bytu,
ktorý sa má vypratať. Ust. § 712 ods. 2 OZ definuje pojem náhradného bytu, STN norma č. 734301
určuje minimálnu rozlohu bytu v danom prípade o výmere min. 39,6 m2. Právne žalobu odôvodnili ust.
§ 564 OZ, § 559 ods. 1, ods. 2 OZ, § 663 OZ, § 853 OZ, § 664 OZ, § 685 ods. 1 OZ, § 685 ods. 1 OZ,
§ 710 ods. 1 OZ, § 710 ods. 3 OZ, § 711 ods. 1 písm. e/ OZ, § 712a ods. 1 OZ, § 712 ods. 2 OZ, §

712c ods. 1 OZ, § 488 OZ, § 489 OZ. Uviedli, že platí zákonná domnienka platnosti výpovede aj dôvodu
výpovede a tou je skutočnosť, že predmet nájmu nie je spôsobilý na bývanie a je životu nebezpečný,
žalobcovianiesúpovinnísazdomuvysťahovaťdočasu,kýmimžalovanýnezabezpečínáhradnýbyt,sú
nútení obývať dom na bývanie nespôsobilý a životu nebezpečný. Dôvodnosť žaloby v časti II. petitu vidia
žalobcovia v tom, že žalovaný listom z 29.11.2022 označeným ako „ Výpoveď nájomnej zmluvy zo dňa

17.09.2010“opätovnevypovedalnájomnúzmluvunatomskutkovomzáklade,žežalobcoviapodoručení
prvej výpovede z 1507.2022 predmet nájmu nevypratali, v dôsledku čoho sa nájomný vzťah obnovil
podľa ust. § 676 ods. 2 OZ a súčasne je podľa žalovaného výpovedná doba 1 mesiac, pričom nájom
bol ukončený výpoveďou bez udania dôvodu. Podľa žalovaného, nakoľko bol predmetom nájmu rodinný
dom a nie byt, ust. § 685 a nasl. OZ sa na nájomný vzťah strán sporu neaplikujú a žalobcovia nemajú

nárok na náhradné bývanie. Výpoveď z nájmu (v poradí druhá, zo dňa 29.11.2022) je neplatná pre rozpor
so zákonom, a to s ust. § 711 OZ z dôvodu absencie zákonného dôvodu na ukončenie nájomného
vzťahu, nakoľko nájom bytu je chránený a je možné ho ukončiť výlučne z dôvodov taxatívne uvedených
v ust. § 711 OZ. Konanie žalovaného je v rozpore s ust. § 710 ods. 3 OZ pre absenciu výpovednej lehoty,
nakoľko táto nemôže byť kratšia ako 3 mesiace (žalovaný uviedol 1 mesiac). Žalobkyňa 1/ výpoveď

prevzala 01.12.2022 a žalobca 2/ dňa 01.12.2022. Právne daný čiastkový žalobný nárok odôvodnili ust.
§ 663 a § 664 OZ, § 685 OZ, § 710 ods. 1 OZ, § 710 ods. 3 OZ, uznesenie NS SR sp. zn. 2Cdo/122/2007,
sp. zn. 1Cdo/143/2017. Ak by aj mal žalovaný za to, že v dôsledku nevysťahovania sa sa pôvodný
nájomný vzťah obnovil podľa ust. § 676 ods. 2 OZ, je potrebné dodať, že žalovaný porušil zákonnúpovinnosť podľa ust. § 664 OZ, nakoľko ak žalovaný tvrdí, že predmet nájmu nie je spôsobilý na riadne
užívanie, nemôže aj s poukazom na ust. § 3 OZ tvrdiť, že predmetný vzťah sa obnovil, keď predmet
nájmu nie je spôsobilý na riadne užívanie.

7. Žalovaný prostredníctvom svojho právneho zástupcu uviedol, že so žalobou v plnom rozsahu
nesúhlasí, vo vzťahu k I. petitu žaloby (po spojení veci) argumentoval tým, že je nesporné, že žalovaný
prenajal žalobcom nájomnou zmluvou z 17.09.2010 rodinný dom súp. č. XX, postavený na parc. reg. „C“
č. XXXX/X, zastavaná plocha a nádvorie o výmere 548 m2, stavba o pozemok evidované na LV č. XXX

vedenýmOkresnýmúradomŠaľa,odborkatastra,k.ú. W..Nájomnébolodohodnuténa30eurmesačne,
nájomcovia boli povinní starať sa o pozemok a budovu, zaviazali sa v budove vykonávať opravy a
náklady v rozsahu jej bežného užívania, uzatvorená bola na dobu určitú do 31.03.2011, následne bola
opakovane predlžovaná, dodatkami sa menila len doba nájmu, nesporným je i to, že medzi stranami
sporuboladohodnutámožnosťvýpovedeajbezudaniadôvodusvýpovednoudobou1mesiac.Sporným
je právny režim vzťahu prezentovaný žalobcami, nakoľko na predmetný nájomný vzťah sa vzťahujú

ust. § 663 až 684 OZ (všeobecná úprava nájmu). Žalovaný tak zákonne vypovedal nájomnú zmluvu
výpoveďou z 15.07.2022 (v poradí prvou), ktorá bola žalobcom doručená 18.07.2022 a výpovedná doba
1 mesiac uplynula 31.08.2022. Následne sa žalobcovia z predmetu nájmu nevysťahovali, žalovaný
nepodal žalobu o vypratanie nehnuteľnosti, preto sa nájomný vzťah obnovil podľa ust. § 676 ods. 2 OZ
za rovnakých podmienok. S poukazom na uvedené žalovanému nevznikla povinnosť doručiť žalobcom

písomné vyhlásenie podľa ust. § 712 ods. 3 OZ a teda žaloba je v časti I. petitu nedôvodná. Z hľadiska
procesného ide o žalobu podľa ust. § 137 písm. d/ CSP, o určenie právnej skutočnosti s poukazom na
§ 564 OZ, prevažná časť teórie však tento druh konania považuje za konanie podľa ust. § 229 CSP,
výsledkom ktorého je nahradenie prejavu vôle dlžníka určiť splatnosť dlhu. V danom prípade dlžníkovi -
žalovanému - podľa hmotného práva žiadna povinnosť určiť čas plnenia nevyplýva, teda nie je splnená

jedna zo základných podmienok pre žalobu o nahradenie prejavu vôle. Poprel, že by bola nájomná
zmluvauzavretázaúčelomzabezpečeniasociálnehobývanianájomcom,nevyplývatoanizozmluvy,ani
zozápisniceobecnéhozastupiteľstvaz16.09.2010.žalovanýnapriektomu,ženemázákonnúpovinnosť
poskytnúť žalobcom náhradné bývanie, z vlastnej vôle im ponúkol garsónku č. W. s rozlohou 29,58
m2, ktoré bývanie odmietli, následne bola garsónka pridelená tretej osobe. Žalobcovia nie sú nútení

sa v dome zdržiavať, najmä za situácie, keď sami uviedli žalovanému, že stav domu im nevyhovuje, a
nemôžu od neho spravodlivo očakávať, že na dome vykoná rozsiahle úpravy, ktoré požadujú žalobcovia,
práve títo mali povinnosť o dom sa starať, čomu zodpovedala výška nájomného 30 eur mesačne. Nie
je pravdou, že by žili len s troma deťmi, majú aj štvrté dieťa, t.č. plnoleté, samostatne zárobkovo činné.
Žalovaný zabezpečil statické posúdenie objektu v 09/2022, podľa ktorého je dom v nevyhovujúcom

stave, počas 12 rokov nájomcovia nezabezpečili základnú starostlivosť, v dôsledku čoho mohlo dôjsť k
statickým poruchám. Vo vzťahu k II. petitu žaloby nad rámec už uvedeného poukázal na to, že výpoveď
z nájmu zo dňa 29.11.2022 bola žalovaným realizovaná práve z dôvodu, že mal za to, že keďže po
doručenívporadíprvejvýpovedesažalobcovianevysťahovali,anižalovanýnepodalžalobuovypratanie
nehnuteľnosti, došlo k obnove pôvodnej zmluvy podľa ust. § 676 ods. 2 OZ a teda nájomný vzťah trval,

za účelom jeho ukončenia tak žalovaný v súlade so zmluvou túto opakovane vypovedal s výpovednou
dobou 1 mesiac, pričom určenia jej neplatnosti sa žalobcovia nemôžu domáhať cez ust. § 711 ods. 6
OZ, nejde o nárok z nájmu bytu a teda je aj neprípustná podľa ust. § 137 písm. d/ CSP.

8. Žalobcovia 1/ a 2/ na margo procesnej obrany produkovali prostredníctvom právneho zástupcu

písomné vyjadrenia, podstatná časť ktorých pozostáva z argumentácie o tom, že na daný nájomný
vzťah je nevyhnutné aplikovať právnu úpravu nájmu bytu, nie je rozhodné, či je predmetom nájmu byt
alebo rodinný dom, ide o bývanie, definíciu pojmu byt Občiansky zákonník neobsahuje, je obsiahnutá v
ust.§ 43b ods. 3 stavebného zákona, pričom bytom sa na účely nájmu rozumie súbor miestností, ktoré
sú rozhodnutím stavebného úradu určené na bývanie, t.j. právoplatné rozhodnutie stavebného úradu

o povolení užívania stavby zakladá rozhodujúci právny stav. Poukázali na rozhodnutie NS SR sp. zn.
2Cdo/122/2007. Ust. § 43b stavebného zákona definuje pojem bytové budovy, pod ktorý pojem spadá
podpísm.b/ajrodinnýdom.Niejekdispozíciikolaudačnérozhodnutie,avšakzobsahunájomnejzmluvy
je nepochybné, že predmetom nájmu je rodinný dom pozostávajúci z troch izieb a príslušenstva slúžiaci
ako sociálne bývanie. Popreli tvrdenie žalovaného o tom, že by domu dopomohli k nevyhovujúcemu

technickému stavu, opakovane žiadali žalovaného o poskytnutie materiálnej pomoci a súhlasu na
vykonanie opráv na predmete nájmu, ktorý súhlas však tento neudelil. Ochrana nájmu (§ 685 a nasl.
OZ) sa vzťahuje na všetky bytové budovy podľa ust. § 43b stavebného zákona, ak sú určené na trvalé
bývanie a realizuje sa v nich právo na bývanie. Poukázali na čl. 21 ods. 1 Ústavy SR (obydlie jenedotknuteľné), ako aj na medzinárodné dohovory, ktorým je SR viazaná, rozsudky ESĽP a čl. 8 ods. 1
Dohovoru o ochrane ľudských práv (do práva na obydlie možno zasahovať výlučne, ak je to v súlade so
zákonom a súčasne nevyhnutné z dôvodov tam uvedených; kde spoločným menovateľom je ochrana

obydlia ako takého. Analógiou legis podľa ust. § 853 ods. 1 a 2 OZ dospeli k záveru, že nemožno použiť
ustanovenia o nájme bytu podľa § 711 a 712c ani ustanovenie § 3 na právne vzťahy medzi záložnými
veriteľmi a vlastníkom bytu alebo rodinného domu pri zániku jeho vlastníctva na základe uplatnenia
záložného práva, preto je možné aplikovať ust. § 685 na daný skutkový stav. Trvali na tom, že právny
režim chráneného nájmu sa vzťahuje na všetky bytové budova podľa ust. § 43b stavebného zákona,

t.j. bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie. Podľa platnej legislatívy rozdiel medzi
bytovým domom a rodinným domom spočíva len v počte bytov v nich, kde rodinný dom pozostáva z
1 až 3 bytov a bytový dom pozostáva zo 4 a viac bytov, stavebný zákon za byt považuje ako byt v
bytovom dome, tak i byt v rodinnom dome. Ochrana obydlia je v kontexte interpretácie štrasburského
súdu autonómnym pojmom, teda ESĽP nie je limitovaný vnútroštátnymi predpismi. Nútené vysťahovanie
by nemalo viesť k tomu, aby dotknuté osoby zostali bez domova, je úlohou štátu, aby im zaistil vhodné

náhradné obydlie. S poukazom na rozhodnutie III. ÚS 388/2018 je súd povinný dotvárať právo, aplikovať
§ 685 OZ v spojení s ust. § 853 OZ na sociálny nájom v tomto prípade. Nie je logické, aby sa ochrana
nájmu vzťahovala na byt v bytovom dome a nevzťahovala sa na byt v rodinnom dome. Žalovaný nekoná
v obdobných prípadoch konzistentne, keď tretím subjektom v prípade zlého technického stavu obydlia
pridelil náhradný byt a žalobcom nie.

9. Žalovaný reagoval vyjadrením, kde poukázal na jednoznačné závery najvyšších súdnych autorít, a
to rozhodnutie NS ČR sp. zn. 26Cdo 2431/2009 z 11.08.2011 (ak bol zmluvou prenechaný do nájmu
dom ako celok so všetkými súčasťami a príslušenstvom, nemôže ísť o zmluvu o nájme bytu v zmysle
ust. § 685 a nasl. OZ); rozhodnutie NS ČR sp. zn. 27Cdo 3144/2020 z 18.05.2021, v ktorej veci

žalobca prenechal na dočasné užívanie žalovanému rodinný dom ako celok, ktorú skutočnosť žalovaný
nenamietal, z ktorého dôvodu nebolo možné hovoriť o zmluve o nájme bytu podľa ust. § 685 a nasl. OZ,
ale o všeobecnom nájme podľa ust. § 663 a nasl.

10. Podľa § 137 CSP žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o

a) splnení povinnosti,
b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu,
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie
je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo

d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

11. Predmetom konania je (I.) uloženie povinnosti žalovaného doručiť žalobcom 1/ a 2/ písomné
vyhlásenie o zabezpečení náhradného bytu ako bytovej náhrady o výmere minimálne 40 m2 najneskôr
do 3 dní a (II.) určenie neplatnosti výpovede z nájmu zo dňa 29.11.2022.

12. Súd konštatuje, že žaloba v časti oboch čiastkových nárokov v rámci spojených vecí ňou uplatnených
je procesne prípustná, pričom čiastkový nárok I. je prípustným podľa ust. § 137 písm. a/ CSP (splnenie
povinnosti) a čiastkový nárok II. podľa ust. § 137 písm. d/ CSP (určenie právnej skutočnosti), kde
osobitným zákonom pripúšťajúcim existenciu žaloby o určenie neplatnosti výpovede je ust. § 711

ods. 6 OZ (vychádzajúc z kontextu žaloby a formulácie žalobného petitu kvantitatívne i kvalitatívne
determinujúceho predmet sporu).

13. Medzi stranami nebolo sporným, že žalobcovia ako nájomcovia a žalovaný v pozícii prenajímateľa
dňa 17.09.2010 uzatvorili nájomnú zmluvu v písomnej forme, predmetom ktorej bol v zmysle jej čl. I.

rodinný dom súp. č. XX na parcele č. XXXX/X o výmere 1261 m2 v k.ú. W., pozostávajúci z troch
izieb, kuchyne a príslušenstva, ktorý slúži ako sociálne bývanie, nájomné bolo dojednané na 30 eur/
mesiac, jeho výška bola podmienená povinnosťou nájomcov starať sa o budovu a príslušné pozemky.
Podľa čl. II. zmluvy bola táto uzatvorená na dobu určitú, do 31.03.2011 s výpovednou dobou v trvaní
jedného mesiaca a aj bez udania dôvodu. Rovnako nebolo sporným, že platnosť a účinnosť zmluvy

bola opakovane predlžovaná formou Dodatkov k nájomnej zmluve č. 1 až č. 13, ostatný dodatok trvanie
nájomného vzťahu zmluvou založeného časovo ohraničil do 31.03.2023. Nebolo sporným, že žalovaný
listom z 15.07.2022 nájomnú zmluvu vypovedal s výpovednou dobou 1 mesiac z dôvodu, že technický
stav prenajatého domu ďalej neumožňuje bezpečné bývanie, počas rokov sa stal nespôsobilým nabývanie a je životu nebezpečný. Nebolo sporným, že žalobcovia výpoveď prevzali 18.07.2022, po
uplynutívýpovednejdobysanevysťahovali,žalovanýžalobuovypratanienehnuteľnostinepodal.Nebolo
sporným, že žalovaný dňa 29.11.2022 písomne opätovne nájomnú zmluvu vypovedal, ktorú výpoveď

žalobcovia prevzali 01.12.2022.

14. Spornými sa v kontexte písomných vyjadrení strán sporu javili oba čiastkové nároky žalobou v konaní
uplatnené vzhľadom na žalovaným tvrdenú absenciu právneho základu pre ich existenciu a uplatnenie.

15. Vzhľadom na uvedené súd primárne z hľadiska nielen logiky veci, ale i zásady hospodárnosti
považoval za potrebné vysporiadať sa s tým, či na daný skutkový stav možno aplikovať ust. §§685 -
715 OZ osobitne upravujúce nájom bytu, nakoľko oba čiastkové nároky žalobou uplatnené majú právny
základ práve v tzv. chránenom nájme (bytu), nárok I. podľa ust. § 712c ods. 3 OZ v spojitosti s ust. §
712a ods. 1 OZ; nárok II. podľa ust. § 711 ods. 6 OZ, v ktorom smere aj strany sporu poučil.

16. Podľa § 685 ods. 1 OZ nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva
nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania;
nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak
nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

17. Podľa § 663 OZ nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju
dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

18. Podľa § 676 ods. 1 OZ nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ
nedohodne s nájomcom inak.

19. Podľa § 853 ods. 1 OZ občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani
iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im
najbližšie.

20. Podľa § 118 ods. 1 OZ predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, živé zvieratá, a pokiaľ to ich
povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty.

21. Podľa § 118 ods. 2 OZ predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť tiež byty alebo nebytové
priestory.

22. Podľa § 119 ods. 1 OZ veci sú hnuteľné alebo nehnuteľné.

23. Podľa § 119 ods. 2 OZ nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

24. Podľa § 43b ods. 1 z.č. 50/1976 Zb. bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej
plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria a) bytové domy, b) rodinné domy, c) ostatné
budovy na bývanie, napríklad detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre
bezdomovcov.

25. Podľa § 43b ods. 2 z.č. 50/1976 Zb. bytový dom je budova určená na bývanie pozostávajúca zo
štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.

26. Podľa § 43b ods. 3 z.č. 50/1976 Zb. rodinný dom je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie
so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a

podkrovie.

27. Podľa § 43b ods. 4 z.č. 50/1976 Zb. byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s
príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.

28. Podľa § 2 ods. 1 písm. d/ z.č. 182/1993 Z.z. na účely tohto zákona sa rozumie bytom miestnosť
alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na bývanie ako
samostatná bytová jednotka.29. Vychádzajúc z dikcie ust. § 685 ods. 1 OZ účinnej v čase vzniku nájomného vzťahu založeného
nájomnou zmluvou 17.10.2010, tzv. chránený nájom zákon poskytuje nájomnému vzťahu výlučne v
prípade, ak je predmetom nájmu byt. Občiansky zákonník nepozná legálnu definíciu pojmu byt, pričom

však je nesporným, že pojmy nehnuteľnosť - stavba - byt, pričom spôsobilosť bytu byť predmetom
občianskoprávnych vzťahov zakotvuje ust. § 118 ods. 2 OZ, kde byt zaujíma spoločne s nebytovým
priestorom špecifickú samostatnú pozíciu, zákonodarca byt nesubsumoval pod pojem vec, ako to
vyplýva z ust. § 119 ods. 1 a 2 OZ, medzi ktoré zaradil ako vec nehnuteľnú stavbu. Občiansky zákonník
ako základný hmotnoprávny prameň občianskoprávnych vzťahov tak tak pojem byt evidentne odlišuje

od pojmov nehnuteľnosť a stavba.

30. Pojem stavba rovnako nie je definovaný normami občianskeho práva, počnúc 01.08.2000 nadobudlo
účinnosť ust. § 43b z.č. 50/1976 Zb. zavádzajúce legálnu definíciu (okrem iného) pojmov bytový
dom, rodinný dom, byt. Bytom sa tak rozumie obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s
príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Z

uvedenej definície pojmu byt obsiahnutej síce v právnej norme iného právneho odvetvia/oblasti než
občianskeho, a to v norme správneho práva, ktorú definíciu ako jedinú existujúcu v rámci legislatívnej
úpravy účinnej na území SR niet dôvodu ignorovať, naopak je možné ju aplikovať na právne vzťahy
vzniknuté podľa občianskeho práva v súlade s analógiou iuris. Treba dodať, že legálnu definíciu pojmu
byt obsahuje okrem uvedeného aj ust. § 2 ods. 1 písm. d/ z.č. 182/1993 Z.z., avšak dané ustanovenie

explicitne určuje aplikovateľnosť definície len na účely zákona č. 182/1993 Z.z.. Platná legislatíva
teda nielen pozná, ale i dôsledne rozlišuje pojmy podstatné pre účel tohto konania, a to pojem byt
a rodinný dom. Vychádzajúc z ich definícií možno uzavrieť, že základným rozdielom medzi bytom a
rodinným domov je ten, že rodinným domom v kontexte vyššie uvedených nadväzujúcich legálnych
definícií nevyhnutne musí byť stavba, definícii bytu zákon nevyhnutnosť aspektu stavby neukladá. Z

legálnych definícií taktiež vyplýva, že rodinný dom musí obsahovať minimálne jeden byt (najviac tri
byty) čo je jedným z rozlišujúcich kritérií rodinného domu v porovnaní s bytovým domom, ktorý musí
pozostávať najmenej zo štyroch bytov. Bytom je tak obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností
s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie, ktorý
je umiestnený v rodinnom, bytovom dome alebo ostatnej budove na bývanie.

31. Strany sporu tak za existencie uvedenej právnej úpravy uzatvorili nájomnú zmluvu, predmetom ktorej
sa v súlade s navonok prejavenou vôľou stal predmet definovaný v čl. I. jej písomného vyhotovenia
v podobe rodinného domu so súpisným číslom XX, na parcele č. XXXX/X o výmere 1261 m2 v
katastrálnom území W., pozostávajúci z troch izieb, kuchyne a príslušenstva, ktorý slúži na sociálne

bývanie. Vzhľadom na neexistenciu rozporu vo vzťahu k predmetu nájmu dojednaného v zmluve
medzi stranami sporu možno uzavrieť, že predmetom sporného nájmu je rodinný dom pozostávajúci z
minimálne jedného bytu. Skutočnosť, že predmetom nájmu nebol byt, ale celá stavba rodinného domu
vrátane priľahlých pozemkov, vyplýva rovnako z čl. I. zmluvy, kde nájomné vo výške 30 eur mesačne
prenajímateľ podmienil povinnosťou starostlivosti nájomcov o budovu a príslušné pozemky (charakter a

rozsahpožadovanejstarostlivostizobsahunevyplýva).Vzhľadomnauvedenésúdkonštatuje,žesporný
nájomný vzťah nespadá pod aplikáciu ust. § 685 a nasl. OZ, z dôvodu, že predmetom sporného nájmu
nebol byt, ale rodinný dom s priľahlými pozemkami (vychádzajúc z údajov LV č. 100 zastavaná plocha
a nádvorie). O tzv. chránený nájom by išlo v prípade, ak by bolo preukázané, že predmetom nájmu
bol v zmysle zhodnej vôle zmluvných strán výlučne byt nachádzajúci sa v rodinnom dome, čo v spore

preukázané nebolo (a nebolo to ani tvrdené).

32. Súd nedisponoval relevantným dôvodom posúdiť vec inak ako to učinili najvyššie súdne autority,
ktorá judikatúra riešiaca obdobný skutkový stav je k dispozícii, pričom ide o rozhodnutia NS ČR sp.
zn. 26Cdo/2431/2009 z 11.08.2011, sp. zn. 27Cdo/3144/2020 zo dňa 18.05.2021, ktoré za obdobných

skutkových okolností zhodne konštatovali, že na nájom rodinného domu prenajatého ako celku sa
nevzťahuje ochrana nájmu bytu, t.j. nie je správne aplikovať naň ust. § 685 a nasl. OZ, ale právny
vzťah sa riadi ustanoveniami § 677 a nasl. OZ (všeobecná úprava nájmu). K uvedenému súd udáva,
že vychádzajúc z legálnych definícií pojmov byt a rodinný dom je nesporné, že determinujúcim
kritériom rodinného domu je existencia jedného (bez explicitného vyjadrenia, avšak vychádzajúc z

kontextu úpravy a účelu užívania rodinného domu) až troch bytov v ňom. V dôsledku uvedeného
súd ako nehospodárny zamietol návrh na doplnenie dokazovania produkovaný žalobcami - vyžiadanie
stavebného a kolaudačného rozhodnutia k predmetu nájmu - v konaní nebolo sporným, ako je
vyššie uvedené, že predmetom nájmu bol rodinný dom, ktorú skutočnosť potvrdila aj správa zmiestnej obhliadky v priebehu konania realizovanej príslušným stavebným úradom. Nebolo potrebné
relevantnými rozhodnutiami preto preukazovať, že rodinný dom pozostáva aj z bytu, nakoľko existencia
maximálne troch bytov v rodinnom dome vyplýva aj z kontextu zákonných definícií dotknutých pojmov,

pričom prípadná preukázaná existencia bytu v rodinnom dome nemá za následok zmenu skutkového
stavu ohľadne predmetu nájmu (zhodná vôľa zmluvných strán jednoznačne smerovala k nájmu celého
rodinného domu ako stavby) a v konečnom dôsledku teda ani zmenu právneho režimu nájmu.
Argumentácia žalobcov (ak je chránený nájom bytu, mal by byť chránený aj nájom rodinného domu
obsahujúceho byt) neobstojí, nakoľko v zmysle tejto logiky by predmetom nájmu chráneného podľa

ust. § 685 ods. 1 OZ boli nielen rodinné domy, ale i celé bytové domy, prípadne aj ostatné budovy
na bývanie, čo nie je v korelácii s ustálenou rozhodovacou činnosťou najvyšších súdnych autorít. Súd
rovnako zamietol aj návrh žalobcov na doplnenie dokazovania nariadením znaleckého dokazovania
za účelom preukázania technického stavu rodinného domu, nakoľko vzhľadom na štádium konania a
vyššie uvedené závery by bolo nariadenie znaleckého dokazovania v rozpore so zásadou hospodárnosti
konania.

33. Judikatúra, obsahom ktorej argumentovali žalobcovia, t.j. rozhodnutie NS SR sp. zn. 2Cdo/122/2007
(nebytový priestor), rozhodnutie III. ÚS 388/2018 (prechod nájmu bytu) rieši skutkovo odlišné situácie,
s predmetom tohto konania priamo nesúvisí.

34. Poukaz žalobcov na potrebu aplikácie § 685 a nasl. OZ na daný skutkový stav v zmysle ust. §
853 ods. 1 OZ analógiou legis je podľa názoru súdu irelevantný. Hypotéza právnej normy zakotvenej v
ust. § 853 ods. 1 OZ predpokladá existenciu občianskoprávnych vzťahov týmto (OZ) ani iným zákonom
neupravených.Občianskoprávnevzťahyvdanomprípadevšakprávnuúpravumajú,pričomideoúpravu
§ 663 a nasl. OZ (všeobecná úprava nájmu), ktorá úprava zrozumiteľným spôsobom rieši vznik, zánik

i nároky z nájomnej zmluvy. Niet zákonného dôvodu cez analógiu legis aplikovať ustanovenia nájmu
bytu. Ustanovenia nájmu bytu predstavujú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam o nájme osobitnú
právnu úpravu nájmu výlučne aplikovateľnú v prípade taxatívne uvedenom v ust. § 685 ods. 1 OZ, teda
v prípade, ak je predmetom nájmu byt.

35. V konaní mal súd za preukázané tvrdenie žalobcov o sociálnom účele alebo charaktere bývania.
Uvedená skutočnosť vyplýva z čl. I. zmluvy, kde je uvedené, že ide o sociálne bývanie. Nestotožnil sa
však s názorom prezentovaným žalobcom o tom, že existencia sociálneho účelu bývania resp. sociálnej
odkázanosti žalobcov by zadávala zákonný dôvod aplikácie ust. § 685 a nasl. OZ na sporný právny
vzťah. Sociálny aspekt bývania totiž nepredstavuje kritérium determinujúce aplikáciu chráneného nájmu,

z ust. § 685 ods. OZ vyplýva, že chránený nájom sa vzťahuje na nájom bytu (akéhokoľvek určenia,
prípadne bez určenia), hmotná núdza ako objektívne kritérium sa zohľadňuje v istých nárokoch pri
zániku nájmu bytu, rozhodne však nepredstavuje rozhodujúci aspekt vo vzťahu k aplikácii ustanovení
chráneného nájmu na nájomný vzťah vzhľadom na zjavnú absenciu prípadných sociálnych dôvodov v
obsahu ust. §685 ods. 1 OZ; rozhodujúcim kritériom je predmet nájmu v podobe bytu.

36. Súd samozrejme plne rešpektuje nielen žalobcami zvýraznený čl. 21 ods. 1 Ústavy SR zakotvujúci
nedotknuteľnosťobydlia,rovnakoakorešpektujemedzinárodnédohovory,ktorýmijeSRviazanávrátane
rozsudkov ESĽP, ako aj čl. 8 dohovoru o ochrane ľudských práv a slobôd. Súdu z argumentácie žalobcov
však nie je zrejmé, aká konkrétna povinnosť by akým konaním v danom kontexte mala byť porušená.

Spoločným menovateľom medzinárodnej úpravy ochrany obydlia je možnosť zasiahnuť do práva na
obydlie výlučne v súlade so zákonom. Ak platná legislatíva upravuje zánik užívania obydlia, postup a
právne úkony realizované na základe a v súlade s platnou legislatívou nemôžu byť vyhodnotené ako
odporujúce inštitútu ochrany obydlia.

37. Súd je orgánom interpretácie a aplikácie právnych noriem, nepodieľa sa na legislatívnom
procese. Žalobcami konštatovaná potreba zosúladenia vnútroštátnej právnej úpravy s medzinárodnými
štandardmi ochrany obydlia nie je v právomoci súdu. Podľa názoru súdu, ak by zákonodarca mal úmysel
tzv. chráneným nájmom upraviť právne vzťahy týkajúce sa nájmu obydlia ako takého (vo všeobecnosti),
relevantným spôsobom by túto ambíciu pretavil do účinnej právnej úpravy. Vzhľadom na aktuálne účinné

taxatívne vymedzenie predmetu nájmu v podobe bytu pre tzv. chránený nájom spadajúci pod úpravu
ust. § 685 a nasl. OZ ako aj na existenciu legálnej definície pojmu byt a rodinný dom súd nemal zákonný
dôvod interpretovať pre spor relevantné právne normy spôsobom zodpovedajúcim názoru žalobcov.38. Súd s poukazom na vyššie uvedený záver vo vzťahu k právnemu základu žaloby tak oba čiastkové
žalobou uplatnené nároky zamietol. Oba čiastkové nároky totiž čerpali právny základ a teda dôvodnosť
v ustanoveniach upravujúcich nájom bytu. Pri (I.) uložení povinnosti žalovanému doručiť žalobcom

písomné vyhlásenie o zabezpečení náhradného bytu ako bytovej náhrady žalobcovia založili právny
dôvod žaloby na nárokoch vyplývajúcich z ust. 711 ods. 1 písm. e/ OZ v spojitosti s ust. § 712 ods. 2
OZ a ust. § 712a ods. 1 OZ s poukazom na ust. § 712c ods. 1, ods. 2, ods. 3 OZ, pričom súhrnne ide
o právnu úpravu nájmu bytu podľa ust. § 685 a nasl. OZ, ktorý právny režim na daný skutkový stav
aplikovať nemožno z dôvodov opísaných vyššie. Sporný nájomný vzťah možno subsumovať pod ust.

§ 663 a nasl. OZ (všeobecná úprava nájmu), ktorý nárok v podobe náhradného bytu resp. ubytovania
právna úprava ust. § 663 a nasl. OZ nájomcovi v prípade skončenia nájmu nepriznáva, pričom v
konaní nebolo preukázané, že by bol takýto druh nároku zmluvnými stranami v rámci zmluvnej voľnosti
dojednaný. V časti (II.) určenie neplatnosti výpovede z nájmu z 29.11.2022 ide o právny dôvod žalobcami
uplatnený podľa ust. § 711 OZ (absencia zákonného dôvodu na ukončenie nájomného vzťahu), kde
existenciu procesnej prípustnosti žaloby podľa ust. § 137 písm. d/ CSP pripúšťa ust. § 711 ods. 6 OZ.

Vzhľadom na vyššie konštatovaný výklad, nemožno na daný právny vzťah aplikovať ust. § 685 a nasl.
OZ, pričom obsah ust. § 663 a nasl. nepripúšťa existenciu žaloby podľa ust. § 137 písm. d/ CSP a
zároveň nepozná skutkovú podstatu neplatnosti výpovede z nájmu pre absenciu zákonného dôvodu na
ukončenie nájomného vzťahu. Z právnej úpravy všeobecného nájmu ako aj z nájomnej zmluvy vyplýva,
že pre platnosť výpovede nie je potrebné explicitne uviesť konkrétny dôvod výpovede, pričom v rámci

zmluvnej voľnosti si zmluvné strany dojednali možnosť vypovedať zmluvu aj bez udania dôvodu (čl. II.
zmluvy).

39. Nad rámec uvedeného a vzhľadom na vyššie vyslovený dôvod zamietnutia žaloby len okrajovo súd
konštatuje, že v prípade subsumovania posudzovaného skutkového stavu pod ust. § 685 a nasl. OZ

s poukazom na obligatórnu podmienku písomného vyhotovenia zmluvy o nájme bytu resp. zachytenia
obsahu zmluvy v zápisnici (§ 686 ods. 1 OZ), kde podstatnou náležitosťou je označenie predmetu a
rozsahu užívania, sporná zmluva by bola podľa názoru absolútne neplatná podľa ust. § 40 ods. 1 OZ
(ktorú neplatnosť súd skúma ex offo), z dôvodu absencie predmetu a rozsahu užívania tak, aby predmet
nájmu bol konkretizovaný nezameniteľným spôsobom. Z čl. I. (predmet zmluvy) totiž nie je zrejmé,

či a akým spôsobom je príslušným katastrálnym úradom nehnuteľnosť evidovaná, či je založený list
vlastníctva, pričom z LV č. XXX predloženého žalobcami vyplýva pri parc.č. XXXX/X výmera 548 m2, čo
je v rozpore s údajom v čl. I. zmluvy, kde je ako predmet nájmu parcela č. XXXX/X o výmere 1261 m2.

40. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa ust. § 255 ods. 1 a 2 OZ a procesne plne úspešnému

žalovanému priznal náhradu trov konania v plnej miere.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku môže podať odvolanie strana v neprospech ktorej bolo vydané, a to do 15 dní
odo dňa jeho písomného doručenia cestou podpísaného súdu na Krajský súd v Trnave, písomne.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. o exekútoroch a exekučnej činnosti v platnom znení.