Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami… Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 17. apríl 2024

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 29C/2/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8121200213
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 04. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Diana Vlčková

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2024:8121200213.17

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

- 51 -

29C/2/2021

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Dianou Vlčkovou v právnej veci žalobcu: ELISIA s.r.o., Jazdecká
6, 080 01 Prešov, IČO: 46 779 248, zastúpeného: PALŠA A PARTNERI ADVOKÁTSKA KANCELÁRIA
spol. s r.o., so sídlom Masarykova 13, 080 01 Prešov, IČO: 36 492 086 proti žalovanému: 1./ A. B.
C., nar. XX.XX.XXXX, XX. XXXXXXXX XXXX/XXX, XXX XX D., 2./ A. B. E., nar. XX.XX.XXXX, XX.

XXXXXXXX XXXX/XXX, XXX XX D., zastúpených: Advokátska kancelária Fabian a Novosad s.r.o., so
sídlom Masarykova 16, 080 01 Prešov IČO: 51 913 984, o zaplatenie 8.445,30 Eur s príslušenstvom
a o vzájomnej žalobe o zaplatenie 29.865,34 EUR s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

- 47 -
29C/2/2021

I. Žalovaní v 1. a 2. rade s ú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi 4 087,53 Eur s 5
% úrokom z omeškania ročne zo sumy 16 890,60 Eur od 06.01.2019 do 06.03.2019, zo sumy 9 290,10
Eur za deň 23.08.2019, zo sumy 8 445,30 Eur od 11.06.2020 do 02.11.2020 a zo sumy 4 087,53 Eur od
03.11.2020 do zaplatenia v lehote 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti žalobu a vzájomnú žalobu z a m i e t a .

III. Nárok na náhradu trov konania stranám sporu v konaní o žalobe a vzájomnej žalobe n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

- 49 -
29C/2/2021

1. Žalobca žalobou doručenou súdu dňa 12.01.2021 sa voči žalovaným domáha zaplatenia 8.445,30
Eur so zákonným úrokom z omeškania ročne zo sumy 15.508,90 Eur od 29.12.2018 do 06.03.2019; zo
sumy 16.890,60 Eur od 06.01.2019 do 06.03.2019 zo sumy 9.290,10 Eur od 07.03.2019 do 23.08.2019

a zo sumy 8.445,30 Eur od 30.04.2019 do zaplatenia.

2. Žalobu odôvodnil tým, že žalobca so žalovanými uzatvoril kúpnu zmluvu dňa XX.XX.XXXX, ktorej
predmetom bol prevod vlastníckeho práva k rodinnému domu F. C. za kúpnu cenu 168.906,00 Eur,ktorý žalovaní na základe písomnej žiadosti a protokolárneho odovzdania písomným protokolom zo
dňa 15.04.2019 prevzali a následne preukázateľne za účelom bývania užívajú počnúc aprílom 2019.
Žalovaní ako kupujúci boli predávajúcim opakovane viackrát písomne vyzývaní, aj prostredníctvom

právneho zástupcu na plnenie zmluvného záväzku na doplatenie zostávajúcej časti kúpnej ceny v sume
8.445,30 Eur. Z celkovej kúpnej ceny 168.906,00 Eur doposiaľ žalovaní uhradili sumu 160.460,70 Eur.
Žalovaní boli v omeškaní aj s plnením predchádzajúcich splátok kúpnej ceny. Riadne a včas uhradili iba
prvé tri splátky z celkovo ôsmich splátok kúpnej ceny dohodnutej podľa kúpnej zmluvy. Za včas uhradenú
pre účely tohto návrhu považujú aj časť štvrtej splátky vo výške 25.675,65 Eur splatnú dňa 28.12.2018,

ktorú uhradili, aj keď len čiastočne do výšky 25.600,00 Eur dňa 13.12.2018 a nedoplatok predstavujúci
neuhradený rozdiel uhradili až 09.01.2019. Piatu splátku vo výške 21.113,25 Eur splatnú dňa 28.12.2018
uhradili čiastočne vo výške 5.604,35 Eur dňa 09.01.2019 a neuhradený rozdiel vo výške 15.508,90 Eur
až dňa 07.03.2019. Celú šiestu splátku vo výške 16.890,60 Eur splatnú dňa 05.01.2019 uhradili spolu so
siedmou splátkou vo výške 16.890,60 Eur dňa 07.03.2019 vo výške 40.000,00 Eur v spojení so splátkou
zo dňa 24.08.2019 vo výške 9.290,15 Eur.

3.Žalovanížalobouvkonaní13Csp/33/2021pôvodnedoručenouvupomínacomkonanídňa03.12.2020
pod sp. zn. 16Up/2117/2020 sa voči žalobcovi domáhali zaplatenia 29.865,34 Eur s 5 % úrokom
z omeškania ročne zo sumy 26.453,44 Eur od 23.11.2020 do zaplatenia.

4. Žalobu odôvodnili tým, že dňa 08.06.2018 strany sporu uzatvorili rezervačnú zmluvu o budúcej
kúpe pozemku a stavby rodinného domu, predmetom ktorej bol podľa článku II záväzok zmluvných
strán uzatvoriť kúpnu zmluvu na pozemky parcely registra KNC č. XXXXX/XXX a č. XXXXX/XXX
nachádzajúce sa v kat. ú. D. v časti B. G. a stavbu rodinného domu, ktorú žalovaný postaví na týchto
pozemkoch. S výstavbou rodinného domu žalobca začal dňa 23.08.2018, pričom podľa článku V. bodu

2. kúpnej zmluvy mal rodinný dom spolu s pozemkami žalovaným odovzdať do osemnástich mesiacov
od začatia výstavby, teda najneskôr do 23.02.2020. K odovzdaniu predmetu kúpy, však došlo až dňa
15.10.2020, preto omeškanie žalobcu predstavuje 234 dní. K oneskorenému odovzdaniu predmetu kúpy
došlo z dôvodu, že žalobca nevedel svoj záväzok ohľadom dokončenia domu vykonať riadne. Rodinný
dom zhotovený žalobcom, ktorý bol predmetom predaja vykazuje vady, preto žalovaní zaslali žalobcovi

list zo dňa 28.10.2020, v ktorom vytkli vady rodinného domu zdokumentované v znaleckom posudku
vypracovaného súdnym znalcom Ing. Dušanom Némešom č. 161/2020. Konkrétne išlo o pretrvávajúce
vlhnutiesuterénnehomurivazostranyinteriéruvmiestnostič. 001ač.002;vytekanievodyzbetónového
pohľadového oporného muriva severozápadnej časti parc. č. XXXXX/XXX a nevybudovanie drenáže
v úrovni základov rodinného domu.

5. Žalovaní sa taktiež dostali do omeškania s plnením predmetu kúpnej zmluvy zo dňa 19.11.2018
v zmysle článku V bodu 2. kúpnej zmluvy. Svoj záväzok odovzdať žalovaným dom v stave holodom
spolu s dokumentáciou podľa uvedeného článku nesplnil včas, ale až 15.10.2020, teda po zmluvne
dohodnutom termíne. Z tohto dôvodu majú žalovaní voči žalobcovi pohľadávku titulom dohodnutého

úroku z omeškania podľa článku V. bodu 2. kúpnej zmluvy vo výške 0,03 % denne zo sumy 168.906,00
Eur za obdobie omeškania žalovaného od 24.02 do 15.10.2020.

6. Žalovaní po vypracovaní a obdržaní znaleckého posudku od Ing. Márie Mandulovej č. XX/XXXX,
ktorým znalkyňa vypočítala náklady potrebné na odstránenie vytýkaných vád spresnili výšku uplatnenej

primeranej zľavy konkrétne na sumu 28.640,84 Eur. Suma 14.834,40 Eur predstavuje primeranú zľavu
rovnajúcu sa nákladom žalovaných na odstránenie vlhnutia suterénneho muriva zo strany interiéru
v miestnosti č. 001 a č. 002; suma 3.705,89 Eur predstavuje primeranú zľavu rovnajúcu sa nákladom
žalovaných na odstránenie vytekania vody z betónového pohľadového oporného muriva, ktorú si však
v konaní neuplatňujú a suma 10.140,84 Eur predstavuje náklady žalovaných na realizáciu drenáže

z úrovne základov rodinného domu. Žalovaní si tak predmetnou žalobou voči žalobcovi uplatňujú nárok
na zaplatenie primeranej zľavy titulom vád a nedorobkov predmetu kúpy vo výške 24.975,24 Eur, úrok
z omeškania v sume 3.411,90 Eur a náklady spojené s uplatnením vytýkaných vád a nedorobkov vo
výške 1.478,20 Eur.

7. Žalovaní žalobu žalobcu žiadali v plnom rozsahu zamietnuť. Uviedli, že namietajú skutkové tvrdenie
žalobcu, že k odovzdaniu rodinného domu došlo dňa 15.04.2019. Žalovaní prejavili voči žalobcovi
začiatkom roka 2019 záujem o umožnenie vstupu do rozostavaného rodinného domu a to predovšetkým
za účelom realizácie dokončovacích stavebných úprav v interiéri rodinného domu. Zo strany žalobcu boldňa 15.04.2019 vyhotovený a daný k podpisu žalovaným protokol o odovzdaní nehnuteľnosti, z ktorého
obsahu jednoznačne a nesporne vyplýva, že došlo k predčasnému protokolárnemu odovzdaniu časti
kúpnej zmluvy a taktiež podstatná skutočnosť, že ostatné časti predmetu kúpnej zmluvy, ako aj celková

dokumentácia budú kupujúcim protokolárne odovzdané až po ukončení prác v exteriéri.

8. V čase spísania tohto protokolu nedošlo k odovzdaniu dokumentácie k rodinnému domu tak, ako
to predpokladá kúpna zmluva podľa článku V. bodu 5. zmluvy, teda doklady potrebné pre riadne
užívanie o vykonaných odborných prehliadkach, skúškach, testy a certifikáty. Zároveň v čase spísania

protokolu nebol rodinný dom dokončený do stavu holodom a teda nebol v stave, aby mohlo dôjsť
k jeho odovzdaniu podľa článku V. kúpnej zmluvy s odkazom na prílohu rezervačnej zmluvy, kde je
presne špecifikovaný stav domu, ktorý možno podľa zmlúv medzi stranami sporu považovať za stav
holodom. Tento protokol predpokladal uzatvorenie ešte jedného protokolu, ktorý mal byť medzi stranami
spísaný po ukončení prác v exteriéri, avšak tento bol medzi stranami uzatvorený až dňa 15.10.2020.
Zo správania žalobcu po spísaní prvého protokolu o čiastočnom odovzdaní jednoznačne vyplýva,

že sám si bol vedomý skutočnosti ohľadom jeho povinnosti riadne dokončiť rodinný dom do stavu
holodom a potreby protokolárne odovzdať riadne dokončený rodinný dom kupujúcim v zmysle článku
V. kúpnej zmluvy. O tomto svedčí aj skutočnosť, že žalobca viackrát vyzval žalovaných na protokolárne
prevzatie rodinného domu a to listom právneho zástupcu žalobcov zo dňa 31.01.2020 a 19.05.2020.
Vo vzťahu k neprevzatiu predmetu kúpy po doručení výziev žalobcu žalovanými došlo z dôvodu, že

v čase doručenia výzvy rodinný dom vykazoval zjavné nedorobky a vady. Keďže rodinný dom nebol
dokončený do stavu v akom mal byť podľa kúpnej zmluvy a navyše na rodinnom dome existovali zjavné
vady a nedorobky, neboli žalovaní ochotní rodinný dom v takomto stave protokolárne prevziať.

9. Žalobca v žalobe uvádza, že žalovaní neuhradili ôsmu splátku kúpnej ceny, pričom uvedené tvrdenie

je výsledkom iba jeho subjektívneho výkladu, ktorý nemá oporu v objektívne existujúcom skutkovom
stave. Po prevzatí predmetu kúpy žalovaní prejavili listom zo dňa 28.10.2020 vôľu započítať svoje
pohľadávky titulom práva na primeranú zľavu z ceny titulom vád a nedorobkov a titulom dohodnutého
úroku z omeškania voči pohľadávke žalobcu na zaplatenie poslednej ôsmej časti kúpnej ceny a teda
došlo z tohto titulu k zániku pohľadávky žalobcu.

10. Mechanizmus uhrádzania jednotlivých splátok kúpnej ceny z prostriedkov hypotekárneho úveru
žalovaných prebiehal do šiestej splátky tak, že žalobca po splnení podmienok na úhradu časti kúpnej
ceny kontaktoval hypotekárnu banku žalovaných s požiadavkou na uvoľnenie tranže hypotekárneho
úveru, ktorá predstavovala dohodnutú časť kúpnej ceny. Banke žalobca zaslal fotodokumentáciu

a následne banka vyžiadala od žalovaných, aby túto požiadavku odsúhlasili a až následne po súhlase
žalovaných bola časť kúpnej ceny uhradená bankou v prospech žalobcu. Je potrebné uviesť, že pri
predposlednej časti kúpnej ceny takýmto spôsobom žalobca nepostupoval a žalovaní museli žalobcu
vyzývať na poskytnutie fotodokumentácie pre hypotekárnu banku. Žalobca tvrdí, že žalovaní boli
v omeškaní s úhradou splátok, avšak žiadnym spôsobom súdu nepreukázal, kedy došlo z jeho strany

k splneniu zmluvných podmienok, ktoré podmieňujú splnenie záväzku žalovanými.

11. Žalobca vo vyjadrení k žalobe žalovaných uviedol, že so žalobou v plnom rozsahu nesúhlasí.
V odôvodnení vyjadrenia uviedol, že predmet kúpy odovzdal žalovaným dňa 15.04.2019 a nie až
15.10.2020. K odovzdaniu predmetu kúpy došlo na základe tomu predchádzajúceho jednostranného

a samostatného rozhodnutia kupujúcich a ich požiadavky voči žalobcovi uvedenej v písomnej žiadosti.
Kupujúci výslovne požiadali predávajúceho o protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti s uvedením, že sa
tohto úkonu odovzdania osobne zúčastniť nemôžu a preto splnomocnili na uvedený úkon A. H. a D. H..
Priodovzdaníaprevzatípredmetukúpybolspísanýprotokol,pričompredsamotnýmpodpisomprotokolu
a prevzatí bolo zaznamenané, že v garáži sú v čase prevzatia špinavé steny. V čase prevzatia predmetu

kúpy žiadna z uvedených vád označená nebola. Kupujúci po protokolárnom prevzatí rodinného domu
sami, či prostredníctvom objednaných externých subjektov zrealizovali interiérové práce a exteriérové
práce, rodinný dom ohradili plotom a ten uzamkli. Tvrdenia uvedené žalovanými o dobe protokolárneho
odovzdania a prevzatia predmetu kúpy nekorešpondujú so stavom skutočným. K oneskorenému
odovzdaniupredmetukúpydošlozdôvodu,žežalobcanevedelsvojzáväzokohľadomdokončeniadomu

vykonať riadne. Medzi stranami sporu pred odovzdaním predmetu kúpy prebiehali niekoľko mesačné
rokovania ohľadne riadneho dokončenia domu a odstránenia vytýkaných vád a nedorobkov na predmete
kúpy. To, že minimálne od mesiaca november 2018 žalovaní predmet kúpy riadne zariadený nábytkom
a plne spôsobilý na svoj účel užívajú vrátane súvisiacich stavebných výrobkov zrealizovaných podľazmluvy, či ich súčasti a príslušenstva vyplýva aj z evidencie odberateľov energie, či vody. Objektívne
žalobca splnil voči žalovaným všetky záväzky vyplývajúce z kúpnej zmluvy. Rodinný dom zhotovený
žalobcom, ktorý bol predmetom predaja a následného dokončenia podľa kúpnej zmluvy vykazuje vady

a nedorobky, preto žalovaní žalobcovi dňa 28.10.2020 zaslali list, v ktorom tieto vady a nedorobky vytkli.

12. Po označení problému kupujúcimi o prenikaní vody do suterénu, žalobca okamžite bol súčinný
a splnil všetky svoje zmluvné a zákonné povinnosti a vykonal spolu so žalovanými a ich zástupcom
najskôr obhliadku stavby, kde bol vzájomne odsúhlasený postup riešenia pri predpokladanej príčine

daného problému. Následne boli na náklady žalobcu vykonané všetky dohodnuté a vzájomne
odsúhlasené práce a činnosti smerujúce k odstráneniu označeného problému.

13. Práce vykonané žalobcom zabezpečili bezvadnosť, použiteľnosť a vymienené úžitkové vlastnosti
predmetu kúpy a výskyt označenej vady sa už nezopakoval, keďže teraz žalovanými označená vada
vznikla nepochybne iným technickým problémom a má odlišný technologický základ, ktorý objektívne

nesúvisí s jeho záväzkom zo zmluvy. Z uvedeného dôvodu preto nesúhlasí s uplatneným nárokom na
primeranú zľavu z ceny diela. Taktiež nesúhlasí s nárokom žalovaných vo výške nákladov na realizáciu
drenáže v úrovni základov rodinného domu, nakoľko označená stavebná činnosť nie je predmetom
projektovej dokumentácie a stavebného povolenia a teda ani zmluvného záväzku žalobcu.

14. Neuznáva vznik úroku z omeškania, na ktorý nevznikol právny dôvod, pretože kupujúci by mali podľa
zmluvy nárok na zaplatenie úroku z omeškania len v prípade, ak predávajúci nebude v danom čase
schopný protokolárne odovzdať prevádzaný majetok s dokončeným rodinným domom bez zavinenia
kupujúcich.Kupujúcimbolriadneprotokolárneodovzdanýpozemokajdokončenýrodinnýdomspôsobilý
na zmluvne dohodnutý, či sledovaný účel.

15. Súd I. inštancie uznesením zo dňa 06.04.2021 pod sp. zn. 29C/2/2021 s dátumom právoplatnosti
23.04.2021 spojil na spoločné konania konanie vedené pred Okresným súdom Prešov pod sp. zn.
29C/2/2021, ako aj 13C/3/2021.

16. Žalobca v replike uviedol, že k odovzdaniu predmetu kúpy došlo na základe tomu
predchádzajúceho jednostranného a samostatného rozhodnutia kupujúcich dňa 15.04.2019. Tvrdenie,
že žalobca prostredníctvom štatutárneho orgánu obchodnej spoločnosti pripravil súvisiace písomnosti
nekorešponduje so skutočnosťou, čo aj vyplýva z obsahu súdneho spisu. Kupujúci o predčasné
odovzdanie požiadali s odôvodnením, že si potrebujú zabezpečiť bytovú otázku z titulu predčasného

predaja bytu. Uviedli, že byt predali pre zabezpečenie financií, ktoré potrebovali na dokončenie
rodinného domu. Žiadosť o odovzdanie rodinného domu pred riadnym ukončením fasády zaslali
emailom, keďže v tom čase boli mimo D.. Aj preto k odovzdaniu rodinného domu splnomocnili A. H.
a pána D. H.. Už pri uzatváraní kúpnej zmluvy žalovaní požiadali a za tým účelom splnomocnili žalobcu,
aby ich pri prevode vlastníctva rodinného domu a pozemku zastupoval v súvisiacich administratívnych

konaniach pred orgánmi štátnej správy a samosprávy, pretože striedavo žili na Slovensku a v zahraničí.
Na základe ich pokynu žalobca uskutočnil prepis inžinierskych sieti a to jednotlivo na zabezpečenie
dodávky vody a samostatne pre dodávku elektriny. V čase prevzatia predmetu kúpy žiadna z uvedených
vád, ktorú uviedli v žalobe označená nebola. Dokonca samotní žalovaní následne uznali, že ich
vlastnou činnosťou či presnejšie činnosťou zhotoviteľa vybraného žalovanými došlo k zašpineniu stien

garáže. Tvrdenia žalovaných o dobe protokolárneho odovzdania prevzatia predmetu kúpy zjavne
nekorešpondujú so skutočným stavom. Je pravdou, že v čase prevzatia sa predávajúci a kupujúci
dohodli o protokole o prebratí stavebných prác, ktoré boli jasne vymenované už v protokole o odovzdaní
nehnuteľnosti zo dňa 15.04.2019, ktorí už ale kupujúci so zámerom, ktorý sa prejavil neskôr odmietli
podpísať, pričom všetky uvedené práce boli riadne a včas v nadväznosti na technologicky proces

ukončené, o čom svedčí fotodokumentácia z rozhodného obdobia. Išlo o práce fasády, zábradlia,
štablón, vrátane základných terénnych úprav. Vzhľadom na fakt, že kupujúci v rodinnom dome riadne
bývali a riadne ho užívali s dvomi malými deťmi nie je možné pochybovať o tom, že zábradlie spolu
s terénnymi úpravami im bolo v zmysle zmluvy v predmetnom období riadne dodané. Navyše bez
základných terénnych úprav by nebolo možné technicky realizovať spevnené plochy spolu s oplotením

pozemku. Dokumentácia k rodinnému domu bola pri odovzdaní rodinného domu ponechaná v rukách
predávajúcich a to na základe plnej moci, ktorú udelili kupujúci predávajúcemu a to preto, aby ich
zastupovalivjednotlivýchkonaniachpredVSD,VVS. Vzmyslekúpnejzmluvysapredávajúcinezaviazal
vykonávať v mene kupujúcich proces kolaudácie. Momentom výpovede plnej moci kupujúcimi v časeriadne dohodnutom medzi zmluvnými stranami bol realizovaný protokol o odovzdaní dokumentácie
k rodinnému domu. Nešlo o akt odovzdania rodinného domu, ale len a iba k odovzdaniu dokumentácie
pre účel kolaudácie a nie je možné túto skutočnosť zamieňať s termínom odovzdania nehnuteľnosti,

ktoré už v tom období jeden a pol roka bývali.

17. Po uplynutí lehoty v zmysle kúpnej zmluvy a po odovzdaní rodinného domu zo dňa 15.04.2019
boli predávajúcemu oznámené reklamácie, ku ktorým riadne pristúpil. To znamená, že kupujúci si
obe reklamácie uplatnili v záručnej lehote. Po siedmych mesiacoch riadneho užívania bolo spísané

reklamačné konanie o zatekaní do garáže. Zodpovedný za vadu uvedený v reklamačnom konaní
je spoločnosť KANPA s.r.o., ktorá bola zhotoviteľom predmetu kúpy pre predávajúceho. Na tomto
reklamačnom konaní za účasti kupujúcich bol zvolený spôsob opravy napriek skutočnosti, že nebolo
preukázané,žezavadunesiezodpovednosťpredávajúci,nakoľkovyjadrenímspoločnostiPEGASs.r.o.,
ktorá bola dodávateľom a zhotoviteľom zdroja vykurovania tepelného čerpadla bolo oznámené, že
je možná priama súvislosť s produkciou a neodvedením a nenáležitým užívaním tepelného čerpadla

a jeho produkciou kondenzu. Na základe tejto technickej úvahy si kupujúci vymienili pri procese
reklamačného konania prítomnosť znalca Ing. Némeša, ktorého ustanovili za svojho zástupcu. Na
osobnom stretnutí za účasti oboch zástupcov bola kupujúcim ponúknutá dohoda o odstúpení od kúpnej
zmluvy, ktorá bola na základe dohody z osobného stretnutia riadne spísaná a riadne zaslaná na adresu
zástupcu kupujúcich. Takúto dohodu nakoniec kupujúci podpísať odmietli. Predávajúci tak na základe

dohodnutých podmienok reklamačného konania dňa 13.03.2020 pristúpil k plneniu svojich povinností.
Avšak na dohodnuté konanie neprišla splnomocnená osoba Ing. Némeš, ktorý sa bez ospravedlnenia
neustanovil. Po tomto rozhodnom dátume už kupujúci pristúpili k takému obmedzeniu vstupu do
exteriéru, ale i do nebytových priestorov garáže, že predávajúci nebol schopný realizovať podľa svojich
pokynov prácu na rodinnom dome. Zároveň bolo nutné odkryť inkriminované miesto, kde kupujúci

medzičasom zrealizovali finálne terénne úpravy – dlažby, trávnik, chodník a nedošlo k poskytnutiu
súčinnosti a ochote tieto odstrániť z inkriminovaného miesta.

18. Právny vzťah veriteľa dlžníka vznikol medzi kupujúcimi žalovanými a financujúcou bankou Tatra
banka, a.s. V tomto prípade splátky kúpnej ceny uvedené v kúpnej zmluve spolu nekorešpondovali

súverovouzmluvou,ktorúkupujúcivofinancujúcejbankeuzatvorili.Bolotaknevyhnutnéfinancovaťčasť
plnenia jednotlivých splátok kúpnej ceny aj z vlastných zdrojov kupujúcich, čo kupujúci neuskutočnili.
Predávajúci nenesie žiadnu zodpovednosť za nadobúdanie financií pre účely plnenia splátok kúpnej
zmluvy a išlo o nadštandardnú pomoc, nakoľko sa kupujúca prezentovala ako matka s malými deťmi,
ktorej manžel dlhodobo pracuje v zahraničí a teda potrebuje z titulu nadobúdania peňazí pomoc

odborníkov. Je zavádzajúce tvrdenie a z hľadiska legislatívy aj nemožné, aby predávajúci zasielal
žiadosť o tranže do financujúcej banky, nakoľko predávajúci nemal žiadny právny a zmluvný vzťah
s financujúcou bankou kupujúcich. Ak predávajúci zabezpečil fotodokumentáciu a zaslal ju v kópii aj
financujúcej banke kupujúcich tak jedine a výlučne preto, že kupujúca o túto pomoc požiadala, nakoľko
nebola schopná tak urobiť sama. Navyše podľa dostupných informácii hypotekárny úver bol určený na

financovaniedomunakľúčaniedostavuholodomatedakupujúcioďalšietranžežiadalitiežsamostatne
na základe dokončenia interiéru.

19. Zároveň žalovaní súdu predložili listinné dôkazy, z ktorých samostatne jasne vyplýva, že boli vždy
vo vzťahu k jeho prípadnej zákonnej a zmluvnej zodpovednosti plne súčinní. Vždy, keď kupujúci označil

nejakú vadu žalobca splnil svoj záväzok vyplývajúci zo zmluvy, ako aj zákona. Po označení problému
o prenikaní vody do suterénnu domu, žalobca okamžite poskytol súčinnosť a plní si všetky svoje
zákonné, ako aj zmluvné povinnosti. K prácam na odstránení označeného problému došlo na náklady
predávajúceho a pre kupujúcich bezodplatne. O spôsobe odstránenia vady podľa súvisiacej právnej
úpravy nerozhodujú kupujúci, ale predávajúci. Ako predávajúci napriek tomu všetky práce a činnosti

dobromyseľne vykonával po vzájomnom odsúhlasení technologického postupu prác kupujúcimi a ich
zástupcami. Práce následne predávajúcim vykonané na rodinnom dome zabezpečili bezvadnosť,
použiteľnosť a vymenené úžitkové vlastnosti predmetu kúpy. Ďalším obsahom uvedeného podania boli
skutkové tvrdenia žalobcu už prezentované vo vyjadrení k žalobe žalovaných pôvodne vedenej pod sp.
zn. 13Csp/33/2021.

20. Žalovaní v duplike k podaniu žalobcu uviedli, že tento nepredložil, ani neoznačil dôkaz, ktorý by
preukazoval,žedňa15.04.2019priprotokolárnomodovzdanístavbybolzastúpenýajžalovanývdruhom
rade. Z uvedeného protokolu jednoznačne vyplýva, že tento bol realizovaný za účelom umožneniavstupu do nehnuteľnosti externým firmám, ktoré budú dodávať práce a materiál za účelom realizácie
interiérovýchprácpostaveholodomapretosútvrdeniažalobcu,žeprebratiebolorealizovanézaúčelom
bývania a riadneho užívania predmetu kúpy je zavádzajúce a nesprávne. Žalobca vo svojom vyjadrení

v podstate uznal nimi uvádzané skutkové tvrdenia, že medzi stranami mal byť uzatvorený ešte jeden
protokol, ktorý by deklaroval odovzdanie predmetu kúpy v stave podľa riadne splnených zmluvných
záväzkov.

21. Rokovania ohľadom zatekania rodinného domu a následne zistenie, že pri stavbe rodinného

domu žalobca nevykonal drenáž v úrovni základov rodinného domu boli predmetom rokovaní od
konca roka 2019. Strany spolu mimosúdne komunikovali za účelom odstránenia týchto vytýkaných vád
a nedorobkov v podstate až do októbra 2020, kedy žalovaní napriek pretrvávajúcim vadám a nedorobkov
rodinného domu pristúpili k jeho úplnému prevzatiu. Z tohto pohľadu nie je žalovaným zrejmé,
prečo žalobca popiera toto skutkové tvrdenie, ktoré má jednoznačne oporu v predložených listinách.
Dokumentácia od rodinného domu potrebná pre kolaudačné konanie bola žalovaným odovzdaná až dňa

15.10.2020. Ak žalobca tvrdí, že k odovzdaniu predmetu kúpy malo dôjsť dňa 15.04.2019 nemá preto
žalobca dôvod zadržiavať dokumentáciu od rodinného domu potrebnú na kolaudáciu a túto nevydať
kupujúcim. V protokole zo dňa 15.04.2019 žalobca deklaroval skutočnosť, že celková dokumentácia
v zmysle kúpnej zmluvy bude kupujúcim odovzdaná po dokončení prác v exteriéri, teda sám týmto
protokolárnym ustanovením potvrdil nedokončenie rodinného domu dňa 15.04.2019 a neodovzdanie

dokumentácie v zmysle kúpnej zmluvy. Podľa názoru žalobcu zavlhčenie garáže vzniklo v dôsledku
kondenzu z tepelného čerpadla a jeho nesprávnym odvedením. Zatečenie vody kondenzu cez prah
dverí rodinného domu nebolo možné, keďže úroveň podlahy podzemného podlažia, kde sa nachádza
garáž, v ktorej je problém s vlhnutím muriva bol v čase sanácie o cca 100 až 150 mm vyššie ako
úroveň okolitého terénu. Hydroizolácia suterénneho muriva má byť navrhnutá a realizovaná tak, aby

dostatočne chránila obvodové murivo aj proti striekajúcej vode, zvyčajne je hydroizolácia vyvedená cca
300-400 mm nad úroveň terénu v mieste izolácie. Žalobca si je dobre vedomý skutočnosti, že tepelné
čerpadlo v rodinnom dome žalovaných bolo dlhší čas odpojené a vlhnutie stien v prízemnom podlaží
pretrvávalo. Vlhnutie stien rodinného domu sa prejavovalo predovšetkým po intenzívnych prívalových
zrážkach. Navyše tepelné čerpadlo bolo dodané a osadené práve žalobcom, avšak bez ohľadu na túto

skutočnosť je tvrdenie žalobcu ohľadom vzniku kondenzu od tepelného čerpadla nesprávne a v rozpore
s predloženým znaleckým posudkom Ing. Némeša. Zároveň namietajú účelovosť tvrdení žalobcu
o neposkytnutí súčinnosti vo vzťahu k odstraňovaniu vytýkaných vád. Bolo a je v záujme žalovaných,
aby vzniknuté závady a nedorobky rodinného domu boli čo najskôr odstránené k ich spokojnosti.

22. Vo vzťahu k uvoľňovaniu hypotekárneho úveru, žalovaní trvajú na tom, že spôsob uvoľňovania
jednotlivých časti úveru bol taký, že žalobca zaslal banke fotodokumentáciu zachytávajúcu aktuálny
stav rozostavanosti rodinného domu a výšku sumy, ktorú bolo potrebné ako časť splátky kúpnej ceny
formou úveru žalovaných uhradiť, pričom banka následne vyzvala žalovaných na verifikáciu realizácie
danej tranze. Z obsahu emailov zo dňa 19.02.2019 a 21.12.2018, ktorý žalobca zaslal pracovníkovi

Tatra banky, a.s. jednoznačne vyplýva, že žalobca s hypotekárnou bankou žalovaných komunikoval
a od tejto žiadal vyplácanie splátok kúpnej ceny podľa stavu rozostavanosti predmetu kúpy. Pre úplnosť
uvádzajú, že žalovaní pôvodne zamýšľanú hypotéku od banky nevyčerpali v plánovanom rozsahu a to
z dôvodu vzniku tohto sporu so žalobcom. Ak žalobca tvrdí, že žalovaní boli v omeškaní s úhradami
štvrtej až siedmej splátky kúpnej ceny podľa kúpnej zmluvy, nech predloží do súdneho sporu dôkazy

o tom, kedy a akým spôsobom vyzval žalovaných na úhradu tej ktorej splátky kúpnej ceny, ako preukázal
v danom čase žalovaným stav dokončenosti predmetu kúpnej zmluvy, ktorých zakladal jeho nárok na
úhradu splátky kúpnej ceny a taktiež riadne vystavené a žalovaným preukázateľné doručené faktúry
k jednotlivým splátkam kúpnej ceny, o ktorých tvrdí, že neboli žalovanými uhradené včas.

23. Je pravdou, že žalobca reagoval na všetky výzvy a podnety od žalovaných a pokúšal sa aj
vytýkané vady vyriešiť, avšak v rámci ním vykonaných úkonov sa mu to nepodarilo a steny v dome
žalovaných aj po týchto zásahoch vykazujú znaky zatekania. Žalobca pri hľadaní príčin zatekania
a komunikácii so žalovaným pristupoval vždy alibisticky v snahe pričítať zodpovednosť za vzniknutý stav
na vrub žalovaných. Žalovaní tvrdia a listinnými dôkazmi preukazujú, že žalobca mal v rámci zhotovenia

predmetu kúpy realizovať drenáže v úrovni základov rodinného domu, čo však nevykonal a rodinný dom
žalovaným nedodal v stave ako deklaroval v uzatvorených zmluvách a v prílohách, resp. v listinách,
na ktoré zmluvy odkazovali. Žalobca tvrdí, že listinné dokumenty, na ktoré odkazujú nereflektujú
aktuálny stav a sú opisom stavu minulého. V tomto smere žalobca rozporuje, že nevychádzajú zoschválenej projektovej dokumentácie. Tu je potrebné namietať a poukázať na špekulatívnosť konania
žalobcu, ktorý svojvoľne, účelovo a bez vedomia žalovaných ako kupujúcich, jednostranne zmenil
pôvodnú projektovú dokumentáciu rodinného domu, ktorý predal žalovaným tak, že stavebnému

úradu po predaji rozostavaného domu niekedy na prelome rokov 2019 a 2020 predložil zmenenú
dokumentáciu. To sa udialo v podstate po tom, čo bol žalobca v novembri 2019 upozornený žalovanými
na problém so zatekaním rodinného domu. V tejto zmenenej projektovej dokumentácii už absentuje
drenáž úrovni základov rodinného domu. Žalobca tak postupoval v čase, keď už nevlastnil rodinný
dom žalovaných a nebol ani stavebníkom rodinného domu, dokonca bez akéhokoľvek vedomia

a informovania žalovaných.

24. Súd na základe skutkových tvrdení žalobcu Súd na základe skutkových tvrdení žalobcu,
popretí skutkových tvrdení žalovaných, oboznámení rezervačnej zmluvy, kúpnej zmluvy, protokolom
o odovzdaní nehnuteľností, zápismi reklamačného konania, zápismi z kontrolných dní, statickým
posudkom, rozhodnutím o zmene stavebného povolenia, znaleckým posudkom č.XXX/XXXX, statickým

posudkom, znaleckým posudkom č. XX/XXXX, emailovou komunikáciou, technickou správou architekta,
výsluchom strán sporu, svedkov A. H., D. H., A. C., I. G., J. H., K. D., L. D., K. M. G., K. N. B.,
A. E. J., K. D. L., K. D. G., znalca Ing. Dušana Némeša,, zástupcu znaleckého ústavu Technickej
univerzity v Košiciach, znaleckým posudkom č. X/XXXX, odborným vyjadrením č. XX/XXXX, ako aj
ďalším spisovým materiálom zistil tento skutkový stav:

25.Stranysporudňa18.06.2018vzmysleust.§50aa§51Občianskehozákonníkauzatvorilirezervačnú
zmluvu o budúcej kúpe pozemku a stavby rodinného domu. V zmysle uvedenej zmluvy žalobca ako
budúci predávajúci deklaroval, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti a to pozemku o celkovej výmere
351m2, ktorý pozostáva z parc. KNC č. XXXXX/XXX a č. XXXXX/XXX vedené na LV č. XXXXX k.ú. D..

Budúci predávajúci sa na uvedenom pozemku zaviazal, že nechá vybudovať na základe tejto uzavretej
rezervačnej zmluvy stavbu a to rodinný dom podľa špecifikácie z ponuky budúceho predávajúceho, ktorá
jekonkretizovanávpríloháchtejtozmluvyatopôdorysrodinnéhodomu;situačnéumiestnenierodinného
domu a rozpis prác rodinného domu. Zmluvné strany sa zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu najneskôr
v lehote dvanástich mesiacov od uzavretia tejto rezervačnej zmluvy. Predmetom budúcej kúpnej zmluvy

bude pozemok o celkovej výmere 351m2 pozostávajúci z parc. KNC č. XXXXX/XXX a č. XXXXX/XXX
a rodinný dom postavený na týchto parcelách. Predmetom zmluvy bolo aj dojednanie budúcej kúpnej
ceny vo výške 168.906,00 Eur vrátane DPH s tým, že prvá splátka vo výške 5% v sume 8.445,30 Eur
bude uhradená budúcimi kupujúcimi najneskôr do troch pracovných dní odo dňa podpisu rezervačnej
zmluvy; druhá splátka v rovnakej výške bude uhradená v prospech predávajúceho najneskôr do dvoch

kalendárnychmesiacovodpodpisurezervačnejzmluvy;tretiasplátkavovýške40%dohodnutejbudúcej
kúpnej ceny najneskôr do 30 dní od podpisu kúpnej zmluvy; štvrtá splátka vo výške 25 % dohodnutej
budúcej kúpnej ceny do 15 dní od doručenia výzvy predávajúceho a to po dokončení osadenia krovu
a okien na stavbe rodinného domu; piata splátka vo výške 20 % dohodnutej budúcej kúpnej ceny v lehote
15 dní od doručenia výzvy po dokončení hrubých rozvodov vody, kanalizácie a elektriny v rodinnom

dome a šiesta splátka vo výške 5 % dohodnutej kúpnej ceny v lehote 15 dní od doručenia výzvy po
dokončení stavby rodinného domu holodom.

26. Zároveň sa budúci predávajúci zaviazal po uzavretí kúpnej zmluvy s budúcim kupujúcimi vyvinúť
všetko potrebné úsilie na riadne dokončenie stavby rodinného domu tak, aby bola táto dokončená

do stavu holodom a protokolárne odovzdaná budúcemu kupujúcemu v lehote do 18 kalendárnych
mesiacov od začatia výstavby rodinného domu. Výstavbu rodinného domu je povinný predávajúci
začať najneskôr do jedného kalendárneho mesiaca po právoplatnosti stavebného povolenia. Prílohou
uvedenej rezervačnej zmluvy bol pôdorys rodinného domu, situačne umiestnenie rodinného domu
s rozpisom prác rodinného domu v štádiu holodom uvedený na č. l. 11. Dňa 15.11.2018 bol uzatvorený

dodatok č. 1 k rezervačnej zmluve, kde sa príloha c, teda rozpis prác rodinného domu doplnil o svetlovod,
digestor, zadné okno podľa stavebného denníka a podľa stropu zo sadrokartónu.

27. Dňa 19.11.2018 strany sporu uzatvorili kúpnu zmluvu v predmete kúpy pozemku pozostávajúceho
z parc. KNC č. XXXXX/XXX a č. XXXXX/XXX a č. XXXXX/XX, ako aj rozostavanej stavby rodinného

domu na parc. KNC č. XXXXX/XXX.

28. V článku III. sa zmluvné strany dohodli na kúpnej cene za predmet tejto kúpnej zmluvy vo výške
168.906,00 vrátane DPH s tým, že prvá splátka kúpnej ceny vo výške 8.445,30 Eur bola pripísanána účet predávajúceho dňa 19.06.2018; druhá splátka vo výške 8.445,30 Eur bola pripísaná na účet
predávajúceho dňa 17.08.2018; tretia splátka kúpnej ceny vo výške 59.000,00 Eur bude vyplatená
predávajúcemu na jeho bankový účet uvedený v záhlaví zmluvy z prostriedkov hypotekárneho úveru do

7 dní od uzavretia kúpnej zmluvy; štvrtá splátka vo výške 29.675,65 Eur bude zaplatená na bankový účet
predávajúceho po dokončení interiérových priečok v lehote do 15 dní po tom, čo predávajúci predloží
fotodokumentáciu o dokončení interiérových priečok v rodinnom dome; piata splátka vo výške 21.113,25
Eur bude vyplatená predávajúcemu na základe jeho výzvy po dokončení osadenia krovu najneskôr do
15 dní, čo predávajúci predloží fotodokumentáciu dokončení krovu na rodinnom dome; šiesta splátka

kúpnejcenyvovýške16.890,60Eurbudepredávajúcemuzaplatenánazákladejehovýzvypodokončení
osadenia okien a vchodových dverí v rodinnom dome najneskôr do 15 dní po tom, čo predávajúci
predloží fotodokumentáciu o dokončení osadenia okien a vchodových dverí; siedma splátka kúpnej
ceny vo výške 16.890,60 Eur bude na základe výzvy predávajúceho vyplatená po dokončení hrubých
rozvodov vody, teplovodného podlahového kúrenia, kanalizácie a elektriny v rodinnom dome do 15 dní
po tom, čo predávajúci predloží fotodokumentáciu o dokončení uvedených stavebných prác a ôsma

splátka 8.445,30 Eur bude predávajúcemu zaplatená po dokončení stavby rodinného domu do stavu
holodom najneskôr do 15 dní po tom, čo stavba bude protokolárne odovzdaná preberacím protokolom
podpísaným a schváleným zmluvnými stranami.

29. Podľa článku V. bodu 2 zmluvy, predávajúci je povinný po uzavretí tejto zmluvy riadne pokračovať vo

výstavbe rodinného domu, tento dokončí do stavu holodom a protokolárne ho kupujúcim odovzdá spolu
s projektovou dokumentáciou rodinného domu, návodmi na použitie a certifikátmi výrobkov použitých pri
výstavbe a to najneskôr do 18 mesiacov od začatia výstavby rodinného domu. V prípade, že predávajúci
nebude v danom čase schopný protokolárne odovzdať prevádzaný pozemok s dokončeným rodinným
domom bez zavinenia kupujúcich, majú kupujúci právo od zmluvy odstúpiť; podľa článku VII. bodu 2

tejto kúpnej zmluvy alebo majú voči predávajúcemu nárok na zaplatenie úroku z omeškania vo výške
0,03 % zo sumy k celkovej dohodnutej kúpnej ceny denne a to od prvého dňa omeškania do doručenia
výzvy predávajúceho na prevzatie predmetu kúpnej zmluvy.

30. Podľa článku V. bodu 3 zmluvy, po dokončení predmetu kúpy vyzve predávajúci kupujúcich na

prevzatie diela písomne 7 dní vopred a to na ich adresu uvedenú v záhlaví tejto zmluvy, telefonicky alebo
správou elektronickej pošty na adresu elektronickej pošty kupujúcich.

31. Podľa článku V. bodu 4 zmluvy, rodinný dom bude odovzdaný kupujúcim podpísaním zápisnice
o odovzdaní a prevzatí predmetu kúpy. Odovzdanie predmetu kúpy sa uskutoční za prítomnosti oboch

zmluvných strán v mieste výstavby rodinného domu.

32. Podľa článku V. bodu 5 zmluvy, pri odovzdaní rodinného domu odovzdá predávajúci prípadne ním
poverená osoba kupujúcim kľúče od predmetného rodinného domu, ako aj všetky doklady potrebné pre
jeho riadne užívanie kupujúcimi. Predávajúcim predloží doklady o vykonaných odborných prehliadkach,

skúškach, testy a certifikáty. Následne strany podpíšu zápisnicu o odovzdaní a prevzatí predmetu kúpy.
Zápisnicu vyhotoví predávajúci na svoje náklady v dvoch rovnopisoch.

33. Podľa článku V. bodu 7 zmluvy, prípadne vady, ktoré podstatným spôsobom nebránia riadnemu
užívaniu predmetu kúpy nemajú vplyv na povinnosť kupujúcich prevziať rodinný dom, zmluvné strany

sú však povinné dohodnúť sa už v tom čase na lehotách a spôsobe odstránenia týchto vád.

34. Podľa článku VI. bodu 3 zmluvy, predávajúci zodpovedá za vady, ktoré predmet kúpy ma pri
odovzdaní a prevzatí a tiež za vady, ktoré sa vyskytnú po prevzatí predmetu kúpy počas záručnej doby.

35. Podľa článku VI. bodu 8 zmluvy, na stavbu rodinného domu predávajúci poskytuje záručnú dobu
3 roky od jej protokolárneho odovzdania kupujúcim na jednotlivé zabudované technické zariadenia
záručnú dobu udávanú a poskytovanú výrobcom a to od protokolárneho odovzdania rodinného domu.

36. Podľa článku VI. bodu 9 zmluvy, aby sa predišlo pochybnostiam zmluvné strany súhlasia, že

v prípade vady predmetu kúpy, ktorá podstatným spôsobom nebráni riadnemu užívaniu predmetu kúpy
a ktorú možno odstrániť sú kupujúci oprávnení od predávajúceho požadovať bezplatné a bezodkladné
odstránenie vady. V prípade výskytu vady predmetu kúpy, ktorá podstatným spôsobom bráni riadnemu
užívaniu predmetu kúpy a ktorú nemožno odstrániť alebo v prípade opätovného vyskytnutia sa vadypredmetu kúpy po oprave alebo ak pre väčší počet vád nemožno predmet kúpy riadne užívať, má
kupujúci právo na odstúpenie od tejto zmluvy.

37. Podľa článku VI. bodu 10 zmluvy, v prípade pochybnosti o existencii vád predmetu kúpy alebo
o kvalifikácii vád predmetu kúpy podľa ods. 9 tohto článku zmluvy bude rozhodujúce stanovisko
nezávislého experta.

38. Žalovaní podaním zo dňa 12.04.2019 (č. l. 79 spisu 13Csp/33/2021) požiadali žalobcu o predčasné

protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti z dôvodu umožnenia vstúpiť do nehnuteľnosti externým firmám,
ktoré budú dodávať práce a materiál za účelom jej dokončenia a to výlučne pod ich vedením a na ich
náklady. Sú si vedomí toho, že za dielo a zásahy externých firiem nimi vybratých, spoločnosť žalobcu
nenesie žiadnu zodpovednosť.

39. Dňa 27.03.2019 žalovaná v 1. rade udelila splnomocnenie svojim rodičom – D. H. a A. H. na úkony

týkajúce sa výstavby a dokončenia diela rodinného domu na B. G. C. D. (č. l. 85 spisu 29C/2/2021).

40. Dňa 15.04.2019 došlo k spísaniu protokolu o odovzdaní nehnuteľnosti medzi odovzdávajúcim
žalobcom a preberajúcimi žalovanými v zastúpení A. H. a D. H., ktorého obsahom bolo konštatovanie, že
obe strany sa dohodli na predčasnom protokolárnom odovzdaní časti kúpnej zmluvy a to nehnuteľnosti

v k. ú. D., stavby rodinného domu na parc. KNC č. XXXXX/XXX zastavané plochy o výmere 140 m2
vstaveholodomatozdôvoduumožneniavstupudonehnuteľnostiexternýmfirmám,ktorébudúdodávať
práce a materiál za účelom realizácie interiérových prác do stavu holodom. Ostatné časti predmetu
kúpnej zmluvy, ako aj celková dokumentácia v zmysle kúpnej zmluvy budú kupujúcim protokolárne
odovzdané až po dokončení prác v exteriéri (zateplenie rodinného domu, fasáda rodinného domu,

chodníky, schodiská a terasy rodinného domu spolu so zábradlím na južnej terase a to v zmysle
podmienok uvedených v prílohe rezervačnej zmluvy).

41. Preberajúci týmto potvrdzuje, že od odovzdávajúceho dňa 15.04.2019 prevzal rodinný dom, ktorý
bol dokončený do stavu holodom a to v stave opísanom v tomto protokole. Týmto zároveň obe strany

prehlasujú, že na žiadosť kupujúceho začína plynúť záručná lehota na odovzdané časti rodinného domu
a to dňom odovzdania, tej ktorej časti domu.

42. Pri popise stavby v čase prevzatia je uvedený stav interiéru, ktorý bol v čase odovzdania
v bezchybnom stave schopný užívania v zmysle podmienok rezervačnej zmluvy s tým, že všetky vady

a nedorobky sú popísané nižšie. V garáži sú v čase prevzatia špinavé steny spôsobené externou firmou
preberajúceho. Na stavbe nie je ukončený exteriér – fasáda, zábradlie, štablóny, vrátane terénnych
úprav, v interiéri premazanie otváracích okien po ukončení interiérových prác, vyčistenie okien a maľba
v detskej izbe a v technickej miestnosti je potrebné vykonať prebrúsenie stropu a maľbu (č. l. 83 spisu
29C/2/2021).

43. Dňa 25.11.2019 bol vykonaný zápis reklamačného konania na základe písomného oznámenia zo
dňa 22.11.2019 a to zatečenie do garáže – vlhké steny po daždi (č. l. 94 spisu 29C/2/2021) s označením
identifikovanej chyby zatekanie dažďovej vody do muriva s návrhom riešenia injektáž komplet 1:PP
s označením zodpovedného subjektu spoločnosti KANPA s tým, že firma SIKA vypracuje návrh izolácie

prístupového chodníka. Dňa 09.12.2019 bola žalovanému v druhom rade doručená zo strany žalobcu
výzva o dodanie písomného oznámenia o začatí prác na nedorobkoch v rozostavanej stavbe, nakoľko
vtomtotýždnimánaplánovanépokračovanienaprácachvrozostavanejstavbeabezuvedenejpísomnej
akceptácie nie je možné ďalej práce vykonávať (č. l. 99 spisu 29C/2/2021).

44. Súdu bola predložená prezenčná listina zo stretnutia uskutočneného dňa 13.03.2020 za účasti
žalobcu a žalovaného v druhom rade, ako aj ďalších subjektov s tým, že sa tohto stretnutia nezúčastnil
Ing. Dušan Némeš ako zástupca žalovaných pre účely dohody odstránenia zistených vád a nedorobkov
(č. l. 97).

45. Ďalej bol súdu predložený záznam z kontrolného dňa stavby 22.05.2020 za účasti predávajúceho
kupujúcich vrátane zástupcu žalovaných s tým, že po obhliadke a kontrole vnútorných priestorov
a vonkajších priestorov bol odsúhlasený navrhovaný spôsob riešenia zo dňa 29.04.2020 s tým, že
k začatiu prác bude privolaný zástupca kupujúcich. Bolo dohodnuté, že sa termín začatia prác oznáminajneskôr 7 dni vopred s tým, že v prípade zistenia iných nedostatkov alebo vád, ktoré sa ukážu
pri odkrývaní daného miesta, dodatočný postup na ich odstránenie sa dohodne v priebehu realizácie
tzv. za pochodu (č. l. 84 spisu 13Csp/33/2021). Ďalej zo záznamu kontrolného dňa stavby zo dňa

08.06.2020 (č. l. 100 spisu 13Csp/33/2021) vyplýva, že po obhliadke a kontrole vnútorných priestorov
neboli zistené nové priesaky, ani neprimeraná vlhkosť muriva v kritických miestach. Boli zistené priesaky
počas dažďov okolo dažďového zvodu v napojení AL potrubia cez čistiaci kus na PVC potrubie, čo má
za následok vymytie zeminy pod schodiskom a čiastočne aj pod chodníkom; bolo zistené nesprávne
zaizolovaniehydroizoláciouzasfaltovýchpásovvmiestestykuprimúrovky,obvodovéhomurivasuterénu

a stropnej dosky; na mieste bolo dohodnuté, že sa dané miesto kompletne začistí a to od rohu domu až
k vchodovým dverám a následne sa bude postupovať s aplikáciou hydroizolácie podľa zaslaného návrhu
dňa 29.04.2020; ďalej sa dohodlo, že dažďové zvody napoja na priamo bez použitia čistiaceho kusa; po
zrealizovanínavrhovanéhozaizolovaniakritickéhomiestasachodníkafasádavrátidopôvodnéhostavu.

46. Zo záznamu z kontrolného dňa stavby 11.08.2020 (č. l. 84 spisu 13Csp/33/2021) vyplýva, že v čase

obhliadky nebolo zistené ďalšie vlhnutie muriva, murivo bolo suché na všetkých kritických miestach;
bolo dohodnuté ponechanie odvlhčovača v priestoroch garáže a technickej miestnosti do konca týždňa,
teda do 14.08.2020; bolo dohodnuté, že sa počká 2 týždne, teda do 28.08.2020, aby sa zistilo, či
sa neprejaví vlhnutie muriva v priestoroch garáže a technickej miestnosti; boli skontrolované práce,
ktoré sa týkajú opráv exteriéru a bolo dohodnuté, že sa fasáda môže ukončiť omietkou a následne sa

osadí vonkajšia jednotka tepelného čerpania; termín ukončenia omietky na fasáde, kde sa prevádzali
úpravy bude dokončená do konca týždňa, teda do 14.08.2020 a nasledujúci týždeň do 21.08.2020 budú
prebiehať terénne úpravy.

47. Zo záznamu kontrolného dňa 13.10.2020 vyplýva, že boli zistené mierne vlhkostné mapy v rohoch

spodnej časti západnej steny technickej miestnosti; keďže sa predtým na danom objekte riešil problém
zatečenia, o čom svedčí aj zápis zo dňa 29.04.2020, kde bolo navrhované riešenie, ktoré bolo
odsúhlasené aj zástupcom kupujúcich a následne bolo realizované a tým sa problém vyriešil, kde
bolo zdokumentované to, že murivo je vysušené a pravdepodobne problém zatečenia sa odstránil.
Následne sa v priestoroch garáže realizoval mokrý proces a to nanesenie vápenno-cementovej

omietky na miesta, kde bolo murivo obnažené kvôli spomenutému presúšaniu, pod ktorou sa aplikoval
cementový špric. Nakoľko ide o mokré procesy, kde sa veľa vlhkosti dostane aj do samotnej konštrukcie
muriva, nehovoriac o objeme vody v omietke, bolo potrebné zabezpečiť dostatočne vysušenie týchto
omietnutých stien, k čomu nedošlo; proces sušenia síce prebehol, ale nedostatočne, kde boli omietané
steny vysušené iba povrchovo a nie do hĺbky. Z tohto dôvodu sa zostatková vlhkosť, ktorá ešte

v konštrukcii ostala začala znova dostávať na povrch stien v interiéri, pretože to je jediná cesta ktorou sa
z konštrukcie steny môže dostať von. Ďalšou príčinou opätovného vlhnutia a vznikania vlhkostným máp
a to najmä rohoch a pri konštrukciách, ktoré sa pod zemou je s najväčšou pravdepodobnosťou privysoká
vlhkosť vzduchu v miestnosti, keďže vlhkosť vzduchu je privysoká a teplota obvodových stien je nižšia
ako teplota rosného bodu, začnú vodné pary na stenách kondenzovať a vzniknutý kondenz následne

vzlínať do stavebnej konštrukcie. Odporúčaným riešením je zabezpečiť dostatočne presušenie stien,
kde bola aplikovaná nová vápenno-cementová omietka a v neposlednom rade zabezpečiť prevádzkovú
teplotu v interiéri a zároveň zabezpečiť v interiéri optimálnu hodnotu vlhkosti.

48. Žalovaní ďalej súdu predložili záznam z obhliadky rodinného domu zo dňa 07.12.2019 (č. l. 144 spisu

13Csp/33/2021), z ktorého vyplýva, že vzhľadom k tomu, že rodinný dom pravdepodobne nemá drenáž
v úrovni muriva podzemného podlažia a zemina v okolí rodinného domu, včítane zásypu výkopov okolo
rodinného domu je z ílovitej zeminy je nepriepustná dochádza k presakovaniu tejto zemnej vlhkosti pri
nasýtení zeminy v okolí muriva podzemného podložia z dôvodu vady hydroizolácie medzi betónovými
tvárnicami a zvislým nosným murivom rodinného domu a tým dochádza k zavlhnutiu suterénneho

muriva. Jeho obsahom bol aj predbežný návrh na sanáciu zatekania a to odvodnenie dvora, zaústenie
drenáže do kanalizácie, odstránenie časti schodiska z chodníka, násypu pod chodníkom a oprava zvislej
časti hydroizolácie v mieste betónovej steny z DT tvárnic a zvislého nosného muriva rodinného domu.
Dňa 06.02.2020 žalovaná v prvom rade žalobcovi zaslala žiadosť o odstránenie vady (č. l. 145 spisu
13Csp/33/2021), ktorým žalobcu žiadala o odstránenie vady rodinného domu spočívajúcej vo vlhnutí

vnútorného nosného muriva rodinného domu v lehote do 30.04.2020.

49. Dňa 25.08.2020 (č. l. 143 spisu 13Csp/33/2021) bol vykonaný zápis zo stretnutia s tým, že podľa
vyjadrenia zástupcu žalobcu bolo na odvlhčenie stien v suteréne rodinného domu použité mobilnéodvlhčovacie zariadenie. Steny rodinného domu boli ku dňu 25.08.2020 vysušené čiastočne v severnej
časti garáže a nad keramickým soklom a kút pri garážovej bráne ešte vykazoval zostatkovú vlhkosť, čo
podľa vyjadrenia zástupcu zhotoviteľa malo byť odstránené pri dostatočnom vetraní priestoru suterénu,

keďže podľa jeho vyjadrenia bola vada diela nesprávne a nedôsledne urobená hydroizolácia medzi
betónovou primúrovkou z DT tvárnic a zvislou nosnou stenou nadzemného a podzemného podlažia
rodinného domu. Dňa 30.08.2020 obdŕžala email od žalovanej v 1. rade, kde v prílohe emailu je
fotografia, kde v časti steny pri vnútornej jednotke TČ je viditeľná vzlínajúca vlhkosť. Vady zistené po
dažďoch 01.09.2020 a 02.09.2020 boli vývery vody pri vonkajšej jednotke TČ, pričom voda a ílovitá hlina

sa dostali až nad hydroizoláciu suterénu; prenikanie vody pod betónové obrubníky a vlhnutie štrkového
podkladu pod betónovou dražbou a premočenie dvora zo západnej strany rodinného domu A4. Tieto
vady sú spôsobované nevyhotovením drenáži pri rodinných domoch A5 a A4 zo strany zhotoviteľa ako
boliprojektovanévdokumentáciiprestavebnépovolenieataktiežprenikanímpovrchovýchazrážkových
vôd zo susedného pozemku.

50. Znalec Ing. Dušan Némeš dňa 23.10.2020 na základe objednávky žalovanej v prvom rade zo dňa
07.09.2019 vypracoval znalecký posudok č. XXX/XXXX (č. l. 151 spisu 29C/2/2021), zo záverov ktorého
vyplýva, že pri obhliadke boli zistené vady na ich rodinnom dome a to vlhnutie suterénneho muriva zo
strany interiéru (miestnosti 001 a 002); vytekanie vody z betónového pohľadového oporného muriva
a nedodržanie projektovej dokumentácie a to nedobudovaním drenáže základov.

51. Vlhnutie interiérového muriva v miestnostiach podzemného podlažia je zapríčinené zatekaním
zrážkovej vody v dôsledku toho, že zvislá hydroizolácia, ktorá mala prekrývať prepojenie zvislej
hydroizolácie muriva rodinného domu a muriva z DT tvárnic nebola pod úrovňou betónového chodníka
vôbec vyhotovená. Keďže parc. č. XXXXX/XXX – dvor nie je odvodnený drenážou pri dlhodobých

dažďoch a pri nasýtení zeminy dochádza k prenikaniu povrchových a zrážkových vôd v zemine pod
betónovýchodníkavnikaniuvodymedziDTtvárniceatehlovésuterénnemurivo,čosaprejavilovlhnutím
suterénneho muriva zo strany interiéru v uvedených miestnostiach. Taktiež izolácia z asfaltovej lepenky,
ktorá bola natavená na betónový chodník a hydroizolácia rodinného domu bola natavená iba čiastočne,
teda umožňovala vnikanie zrážkových vôd, ktoré sa dostávali pri hnanom daždi do styku hydroizolácie

amedzinosnútehlovúkonštrukciurodinnéhodomuaizolácievDTtvárnic,keďžetentospojsanachádza
po úrovňou terénu. Táto vada bola odstránená zhotoviteľom rodinného domu s návrhom projektanta K.
M. G. zo dňa 29.04.2020 a realizovaním dňa 02.07.2020. Po odstránení tejto vady sa vlhkosť čiastočne
eliminovala, ale zo strany interiéru pretrvávala a bola viditeľná aj pri obhliadke dňa 25.08.2020.

52. Vytekanie vody z betónového pohľadového oporného muriva severozápadnej časti parc. č. XXXXX/
XXX je zapríčinené nerealizovaním hydroizolácie oporného múra medzi parc. č. XXXXX/XXX a č.
XXXXX/XXX a nerealizovaním drenáže na parc. č. XXXXX/XXX, pričom zrážkové vody s rozpustenými
ílovitými časticami zeminy nie sú z parc. č. XXXXX/XXX odvádzané, ale tieto prechádzali medzi škárami
jednotlivých tvárnic.

53. Pri obhliadke nehnuteľnosti bolo zistené, že zhotoviteľ rodinného domu nedodržal projektovú
dokumentáciu a nerealizoval drenáže v úrovni základného podzemného podlažia. Nerealizovanie
drenáže v úrovni základov suterénu ma podstatný vplyv na stavbu rodinného domu, keďže stavba sa
realizovala v ílovitej hornine, ktorá je ťažko priepustná, pre vodu až nepriepustná, dochádza k zvýšeniu

hladiny podzemných vôd v okolí muriva suterénu, keďže povrchové vody v prípade zrážkovej vody
z prívalových dažďov, resp. pri nasýtení pôdy vodou pri dlhodobom daždi môžu vnikať cez rozrušenú
zeminu do základov ku zvislým stenám v debniacich tvárnic, čím aj pri minimálnej chybe na hydroizolácii
z PVC fólie môže táto vnikajúca voda prenikať do muriva.

54. Žalovaní si titulom vád a nedorobkov uplatňujú primeranú zľavu rovnajúcu sa nákladom na
odstránenie vlhnutia suterénneho muriva zo strany interiéru v miestnosti č. 001 a č. 002 podľa
znaleckéhoposudkuK.A.A.č.XX/XXXXvovýške14.834,40Eurspolusnákladminarealizáciudrenáže
v úrovni základov rodinného domu vo výške 10.140,84 Eur (č. l. 325 spisu 29C/2/2021).

55. Žalobca súdu predložil statický posudok zo septembra roku 2020 vypracovaného Ing. Petrom
Sučkom (č. l. 106 spisu 29C/2/2021), z ktorého vyplýva, že v minulosti bolo vyhodnotené, že samotná
drenáž nie je potrebná. Celý súbor rodinných domov A1 až A7 je chránený pred zrážkovou vodouz okolitého terénu a to opornými múrmi, rigolmi a spevnením svahov zatrávnením, resp. výsadbou
okrasných krov.

56. Súdu bol predložený stavebný denník, z ktorého vyplýva, že na základe hydrogeologického
prieskumu vykonaného 14.05.2018 a klasifikáciou zemín bolo zhodnotené, že osadenie drenáže okolo
objektu, ako je to v doručenej projektovej dokumentácii, nie je potrebné a v danom druhu zeminy by
bolo kontraproduktívne. Z toho dôvodu bola drenáž okolo objektu pri realizácii vynechaná. Súčasne je
tu zápis K. D. L., z ktorého vyplýva, že pri zhodnotení IGHP a po realizácii povrchového odvedenia

zrážkovej vody, nie je nutné realizovať drenáž okolo rodinného domu.

57. Z predloženého stavebného povolenia zo dňa 24.07.2018 s dátumom právoplatnosti 26.07.2018
vyplýva, že bola povolená stavba K. B. G. – E. – novostavba F. podľa projektovej dokumentácie K. D.
G. s tým, že prípadné zmeny sa nesmú uskutočniť bez predchádzajúceho povolenia stavebného úradu.
Súčasťouspisovéhomateriálupreúčelystavebnéhopovoleniabolaajtechnickásprávaznovembraroku

2017, kde pri hydroizolácii je uvedené, že riešená stavba má navrhovanú hydroizoláciu proti podzemnej
vode a radónovému zaťaženiu Fatrafol 803 hr. 2 mm vloženú medzi dve vrstvy geotextílie. V priestoroch
hygienických zariadení sú navrhované hydroizolácie v podlahových vrstvách a stenách pod obklad.
Navrhovaná je aj zvislá hydroizolácia základových konštrukcii a vytvorenie drenáže po celom obvode
stavby na odvodnenie spodnej stavby. Streche je navrhovaná pomocná hydroizolácia. Nutné je dodŕžať

všetky detaily a postupy realizácie určenej výrobcom hydroizolačných fólii.

58. Vo vzťahu k platbám dohodnutej kúpnej ceny žalobca uviedol, že žalovaní včas uhradili iba prvé
tri splátky, prvú vo výške 8.445,30 Eur dňa 19.06.2018, druhú splátku vo výške 8.445,30 Eur dňa
17.08.2018 a tretiu splátku vo výške 59.000,00 Eur dňa 21.11.2018.

59. Za včas uhradenú považujú aj časť štvrtej splátky vo výške 29.675,65 Eur splatnej dňa 28.12.2018,
ktorá bola uhradená čiastočne v sume 25.600,00 dňa 13.12.2018 a zostatok sumy vo výške 4.075,65
Eur bol fakticky uhradený až 09.01.2019 z úhrady vo výške 9.680,00 Eur. Piatu splátku vo výške
21.113,25 Eur splatnú dňa 28.12.2018 uhradili čiastočne vo výške 5.604,35 Eur ako zostávajúcej časti

z úhrady 9.680,00 Eur dňa 09.01.2019 a neuhradený rozdiel vo výške 15.508,90 Eur bol uhradený
dňa 07.03.2019 po zaplatení sumy 40.000,00 Eur. Celá šiesta splátka vo výške 16.890,60 Eur splatná
dňa 05.01.2019 bola uhradená úhradou dňa 07.03.2019 v spojení so splátkou zo dňa 24.08.2019 vo
výške 9.290,15 Eur. Žalovaní k omeškaniu úhrad kúpnej ceny uviedli, že mechanizmus uhrádzania
časti splátok kúpnej ceny z prostriedkov hypotekárneho úveru prebiehal do šiestej splátky tak, že

žalobca po splnení podmienok na úhradu časti kúpnej ceny kontaktoval hypotekárnu banku žalovaných
s požiadavkou na uvoľnenie tranže hypotekárneho úveru, ktorá predstavovala dohodnutú časť kúpnej
ceny. Hypotekárnej banke žalobca zaslal fotodokumentáciu a následne hypotekárna banka vyžiadala
od žalovaných, aby túto požiadavku odsúhlasili a až následne po súhlase žalovaných bola časť kúpnej
ceny uhradená bankou v prospech žalobcu. Je potrebné uviesť, že pri predposlednej časti kúpnej ceny

takýmto spôsobom žalobca nepostupoval, žalovaní museli žalobcu vyzývať na poskytnutie podkladov
– fotodokumentácie pre hypotekárnu banku za účelom uvoľnenie časti hypotekárneho úveru a preto
uhradili žalovaní žalobcovi predposlednú splátku až dňa 24.08.2019. Žalobca však nepreukázal, že si
splnil svoje zmluvné povinnosti tak, aby mohol od žalovaných žiadať jednotlivé splátky kúpnej ceny.

60. Súdu bola predložená emailová komunikácia zo strany žalobcu voči banke žalovaných zo dňa
21.12.2018 (prílohová obálka), ktorou žalobca oznámil banke žalovaných, že na základe dohody
zasiela doplňujúce fotografie, ako aj fotodokumentáciu zhodnotenia stavby s tým, že na stavbe boli
osadené kompletné okná a garážové brány a žiada o ďalšiu splátku kúpnej ceny. Ďalej emailová
komunikácia zo dňa 09.05.2019 s tým, že žalobca oznámil prevzatie platby za bleskozvod a čo sa týka

ostatnej časti dodatku tá zahŕňa dodatočné rozvody elektriny, ako aj zdravotechniky. Po kontrolnom dni
zosumarizovala z akého podnetu boli zaznamenávané a následne realizované dodatočné vývody ELI.
Zároveň v popise činnosti a prác rodinného domu, ktorý tvorí neoddeliteľnú prílohu už v rezervačnej
zmluve je uvedený presný počet elektrických zásuviek, pričom táto príloha bola podpísaná a schválená
oboma stranami (č. l. 115 spisu 29C/2/2021).

61. Ďalej bola predložená emailová komunikácia zo dňa 07.08.2019, ktorou žalobca oznámil, že do
dnešného dňa nebola uhradená časť siedmej splátky kúpnej ceny, ktorá je splatná do 15 dní odo
dňa výzvy a to po dokončení hrubých rozvodov vody, elektriny a podlahového kúrenia. Práce bolizrealizované v časovom rámci troch mesiacov spätne, čo zakladá dostatočný časový úsek na finančné
vyrovnanie. Posledná splátka kúpnej ceny oproti odovzdaniu rodinného domu ešte nebola fakturovaná
vo výške 8.445,30 Eur s tým, že táto, ako aj dodatok za dodatočné práce naviac bude fakturovaná

v najbližších dňoch (prílohová obálka). Uvedenú výzvu žalobca zopakoval emailovou komunikáciou
zo dňa 07.12.2019 (č. l. 116 spisu 29C/2/2021), ktorej prílohou bola aj fotodokumentácia dokončenia
hrubých rozvodov vody, elektriny a podlahového kúrenia.

62. Žalobca (č. l. 458 spisu 29C/2/2021) predložil technickú správu architekta z decembra roku 2019,

kde už pri hydroizoláciach je uvedené, že riešená stavba má hydroizoláciu proti podzemnej vode
a radónovému zaťaženiu Fatrafol 803 hr 1,5 mm vloženú medzi dva druhy geotextílie s tým, že podľa
predloženej projektovej dokumentácie už v základových častiach nie je zakreslená drenáž. Uvedená
zmena projektovej dokumentácie bola schválená Mestom D. ako stavebným úradom dňa 28.01.2020.

63. Ďalej bolo súdu predložené rozhodnutie mesta D. zo dňa 28.01.2020, ktorým bola na rodinnom dome

C. – F. povolená zmena a to tvaru vonkajšieho schodiska s tým, že sa zrušuje drenáž spodnej stavby
a upravuje sa spôsob uloženia hydroizolácie spodnej stavby, mení sa povrchová úprava fasády a menia
sa strešné okná za svetlovody.

64. Žalovaní si nároky zo zodpovednosti za vady spolu so započítaním svojej pohľadávky proti

pohľadávke žalobcov uplatnili voči žalovanému podaním zo dňa 28.10. v spojení s podaním zo dňa
16.11.2020 (č. l. 17 a 20 spisu 13Csp/33/2021).

65. Ďalšou spornou otázkou bol termín odovzdania rodinného domu podľa predloženej kúpnej zmluvy.
Podľa žalobcu k odovzdaniu predmetnej kúpy došlo na základe protokolu zo dňa 15.04.2019, kým

podľa žalovaných až 15.10.2020, kedy si žalobca splnil svoj záväzok odovzdať žalovaným dom v stave
holodom spolu s dokumentáciou podľa článku V. bodu 2 zmluvy. Súdu bola predložená výzva zo dňa
16.09.2020, ktorou žalovaní vyzývali žalobcu na bezodkladne dokončenie a odovzdanie domu v zmysle
výzvy zo dňa 09.09.2020 s tým, že sa rozhodli prevziať dielo aj s vytýkanými vadami a súčasne žiadali
ukončenie stavebných prác špecifikovaných v uvedenom liste (č. l. 122 spisu 13Csp/33/2021). Žalobca

listom zo dňa 22. septembra 2020 uviedol, že si splnil všetky záväzky vyplývajúce z kúpnej zmluvy
pri odovzdaní predmetu kúpy v zmysle článku V. kúpnej zmluvy a plnej moci udelenej kupujúcimi dňa
19.11.2018. Súdu bola predložená aj ďalšia komunikácia na základe ktorej žalovaní opakovane vyzývali
žalobcu na zápisničné odovzdanie dokumentácie pre účely kolaudácie rodinného domu žalovaných.
Žalobca súdu predložil splnomocnenie, ktorým žalovaní v 1. a v 2. rade dňa 19.11.2018 ( č.l. 90)

splnomocnili spoločnosť žalobcu na zastupovanie pred orgánmi štátnej správy a samosprávy najmä na
zastupovanie v zmysle ustanovenia § 59 ods. 1 písmena B a ustanovenia § 139 Stavebného zákona
v budúcich kolaudačných konaniach, územných konaniach, stavebných konania, pri archeologickom
výskume, melioračných prácach, zemných prácach týkajúcich sa našich nehnuteľností, tiež v iných
správnych konaniach pred orgánmi štátnej správy, samosprávy, právnickými a fyzickými osobami a to

v rozsahu generálnej, plnej moci. Splnomocnenec nie je na základe tohto plnomocenstva oprávnený
dotknuté nehnuteľnosti scudziť ani zaťažiť vecnými právami tretích osôb. Ďalej spoločnosť žalobcu
súdu predložila podanie zo dňa 09.10.2020 (č.l. 112 ), z ktorého vyplýva, že uvedená plná moc bola
vypovedaná žalovanými dňa 30.09.2020.

66. Konateľ spoločnosti žalobcu uviedol, že so žalovanými uzatvorili dňa 18.06.2018 rezervačnú zmluvu
na základe, ktorej sa spoločnosť žalobcu zaviazala vybudovať rodinný dom. Dňa 16.07.2018 po
rozhodnutí o stavebnom povolení, ktoré nadobudlo právoplatnosť 26.07.2018 začali s realizáciou stavby
rodinného domu po jednotlivých úsekoch. Dohodli sa, že splátky kúpnej ceny bude platená v tranžiach.
U väčšiny záujemcov pri 1. splátke žiadali o zaplatenie 20 % kúpnej ceny, u žalovaných urobili výnimku

s tým, že 1. splátka bola vo výške 10 % a bola rozdelená na dve časti a to o 5 % do troch dní od
podpisu zmluvy a zvyšná časť do dvoch mesiacov. V tom čase sa snažili žalovaným vyjsť v ústrety,
keďže deklarovali, že nemajú finančné prostriedky. Dňa 19.11.2018 došlo k podpisu kúpnej zmluvy,
kde sa zaviazali zaplatiť 40 % z kúpnej ceny a súčasne došlo k uzatvoreniu záložnej zmluvy s bankou
na predmetnú nehnuteľnosť, ktorá bola použitá ako vklad pre ich úverovú zmluvu. V uvedený deň

bolo podpísané splnomocnenie, na základe ktorého spoločnosť žalobcu zastupovala žalovaných na
stavebnomúradeainýchinštitúciáchvštátnejsprávevprípadevodární,elektrárníapodobne.Začiatkom
roka 2019 pokračovali vo výstavbe a niekedy začiatkom apríla roku 2019 prebehla medzi spoločnosťou
žalobcu a žalovanou v 1. rade komunikácia o predčasnom odovzdaní rodinného domu. Keďže sa v tomčase nenachádzali na území Slovenskej republiky, túto žiadosť akceptovali, ale žiadali, aby postupovali
podľa dohodnutej kúpnej zmluvy, teda splnomocnili inú osobu na prevzatie. Boli splnomocnení rodičia
žalovanej v 1. rade, ktorí predmetnú stavbu dňa XX.XX.XXXX aj prevzali. K prebratiu a odovzdaniu

rodinného domu došlo protokolárne, podpisov všetkých zúčastnených, prílohou, ktorého bola aj časť
s označením nedokončených stavebných prvkov, ako bolo zateplenie, chodníky, zábradlie, vonkajšia
fasáda, ktoré vykonali v nasledujúcich troch mesiacoch. Na to, aby mohla začať plynúť záručná
doba ohľadne tých stavebných prvkov sa dožadovali ich prevzatia zo strany žalovaných, ktorí však,
vytvárali všetky možné prekážky. Pri preberaní dňa XX.XX.XXXX bol prítomný pán D. a vtedajší konateľ

spoločnosti K. J. H.. Pri odovzdaní rodinného domu im boli taktiež odovzdané kľúče a diaľkové ovládanie
od garáže. Pokiaľ ide o dokumentáciu, certifikáty, tlakové skúšky, bolo dohodnuté, že tieto im budú
odovzdané neskôr, keďže mali zo strany žalovaných aj splnomocnenie na kolaudáciu uvedenej stavby
a pre prípad kolaudácie bola uvedená dokumentácia nevyhnutná, preto sa ju zaviazali odovzdať až po
jej ukončení.

67. Odovzdaním kľúčov, ako aj diaľkového ovládania začali žalovaní užívať uvedený rodinný dom,
pričom do troch mesiacov od jeho prevzatia dokončili všetky stavebné prvky, preto sa dožadovali
zaplatenia uvedených splátok. Do 4. splátky boli uvedené platby platené v termínoch, od 5. do 8.
splátky boli v oneskorení. Odovzdaný rodinný dom nevykazoval žiadne vady, niekedy do septembra roku
2018, kedy im bolo oznámené, že dochádza k vlhnutiu technickej miestnosti. Uvedený rodinný dom je

rozdelený na 1. nadzemné podlažie, kde je obytná plocha, kde neboli zistené žiadne vady a spodnú časť,
ktorá od septembra, resp. októbra roku 2019 nevykazovala vady, a teda spoločnosť žalobcu nemala
informácie o nejakom zatekaní. Bolo to v čase, kedy bolo po lete, kedy boli búrky a teda rodinný dom bol
skúšaný. Následne však začala prebiehať komunikácia o vlhnutí v uvedenej suterénnej časti. Pristúpili k
riešeniutohtoproblémuaakceptovaliosobuIng.Némeša,ktoréhosižalovanívybraliakosvojhogaranta.

S garantom žalovaných, teda Ing. Némešom sa dohodli na riešení, spoločnosť žalobcu toto riešenie
zrealizovala a došlo tým k vysušení uvedených spodných častí. Má za to, že žalobca si svoju povinnosť
riadne splnil a odovzdaním kľúčov od rodinného domu, ako aj diaľkového ovládania spoločnosť žalobcu
stratila akýkoľvek prístup uvedeného rodinného domu, to znamená, že aj pri kontrole riešenia zistených
problémov bolo nevyhnutné žiadať od žalovaných súhlas s prístupom na pozemok.

68. Hlavnou motiváciou žalovaných na odovzdaní uvedeného rodinného domu je skutočnosť, aby mohli
uvedený dom čo najskôr uskutočniť a nasťahovať sa. Chceli teda zabezpečiť prístup externým firmám,
s ktorými žalobca nemal žiaden zmluvný vzťah a preto aj deklarovali, že v takomto prípade, ak dôjde
k akýmkoľvek škodám, zodpovednosť nie je na strane žalobcu, ale uvedených firiem. Vo vzťahu k

platbám kúpnej ceny uviedol, že oznámenie a preukázanie ukončenia jednotlivých stavebných prvkov
bolo realizované emailovou komunikáciou, teda žalobca vyrozumel splnomocnenca žalovaných, C.
H. o ukončení jednotlivých stavebných prác, ktoré mali byť predmetom tranže. Keďže dochádzalo k
opakovaným omeškaniam s dohodnutými splátkami na prelome rokov 2019 a 2020 spoločnosť žalobcu
navrhlažalovanýmmožnosťodstúpeniaodzmluvy,kedybydošlokvydaniunehnuteľnostioprotivráteniu

doposiaľ zaplatenej ceny s čím žalovaní nesúhlasili. Pokiaľ ide o predmet rezervačnej zmluvy, tento sa
v plnom rozsahu preniesol do zmluvy kúpnej. Na otázku, čo znamená stavba v štádiu holodom uviedol,
že boli vybudované betónové základy, betónová platňa plus múry, nadzemné podlažie, teda opätovne to
bolabetónováplatňa,potommúrysporotherm 300,priobvodovýchmúroch250,prinosnýchvnútorných
múroch 114, vnútorné priečky, pultová strecha s hydroizolačnou fóliou FATRAFOL, okná ako aj dvere,

ďalej kompletná zdravotechnika, elektroinštalácia v základnom móde pokiaľ sa žiadalo viac ako to bolo v
prípade žalovaných bolo to dopracované, ďalej to boli vypínače, zásuvky, 2 x hygienická maľba, tepelné
čerpadlo, podlahové kúrenie a garážová brána. Bol uzatvorený dodatok číslo 1, na základe, ktorého sa
strany dohodli na doplnení prílohy C. a to svetlovod, digestor a zadné okno podľa stavebného denníka
a podľa stropu zo sadrokartónu, zároveň sa príloha C. znižuje o 2 x svetlík.

69. Po odovzdaní domu dňa XX.XX.XXXX boli realizované práce v exteriéri a to fasády, štablóny,
zábradlie v interiéri, bolo realizované premazanie okien po ukončení interiérových prác a ešte 1
maľba v izbe. Konateľ spoločnosti žalobcu sa nevedel vyjadriť, kedy mala spoločnosť k dispozícii
kompletnú dokumentáciu pre účely kolaudačného konania. Ku kolaudácii rodinného domu z ich strany

nedošlo, nakoľko žalovaní stále tvrdili, že oni rodinný dom neprevzali a súčasne nebola zaplatená
posledná splátka kúpnej ceny. Pokiaľ ide o samotný preberací protokol zo dňa XX.XX.XXXX, nevedel
sa vyjadriť, kto pripravil tlačenú časť preberacieho protokolu, ale spisovanú textovú časť vypisoval K.
H.. Predmetom takzvaného 2. protokolu, na ktorý odkazuje preberací protokol zo dňa XX.XX.XXXX,malo byť odovzdanie tých stavebných prvkov, ktoré boli označené v preberacom protokole. Na základe
predloženej plnej moci pani A. H. a pán D. H. zastupovali oboch žalovaných. Potvrdil, že na rodinnom
dome žalovaných nebola vyhotovená drenáž s odôvodnením, že v čase kedy projektanti zakresľujú

alebo vypracovávajú projektovú dokumentáciu pre účely výstavby rodinného domu, nie sú oboznámení
so všetkými prvkami, preto aj v čase zakreslenia hydroizolačného systému bol tento zakreslený vrátane
drenáže. Po vydaní stavebného povolenia a odkrytí zeminy v čase, kedy sa pripravoval pozemok pre
účely vybudovania základov, bol prizvaný odborník z hydrogeológie, ktorý stanovil druh a štruktúru
zeminy so zistením, že je z tvrdých ílov, teda neprepúšťa vodu, a na základe uvedeného odborného

posúdenia čo umožňuje aj samotný stavebný zákon, pred samotnou realizáciou stavby sa stanovilo,
že sa táto drenáž budovať nebude. K zmene projektovej dokumentácie došlo v tzv. 4. stupni projektu
skutočného vyhotovenia, ktorý bol predložený stavebnému úradu na rozhodnutie v decembri roku
2019 a uvedené rozhodnutie bolo vydané 29.01.2020 s dátumom právoplatnosti 03.02.2020. O zmene
projektovej dokumentácie žalovaných neinformovali, nakoľko to nepovažovali za potrebné a takýto
záväzok na seba neprevzali.

70. Na otázku, či pri realizácii výstavby rodinných domov B. G. sa stretli s vlhnutím aj u iných rodinných
domov uvádza, že zatečenie sa nepreukázalo, iba vlhnutie rodinných domov a to pri výstavbe prvých
rodinných domov označených ako C. a C.. Uvedené opravy sa realizovali v dvoch krokoch. Najprv
splnomocnilispoločnosťPMPartners,ktorísícerealizovalitútoopravupodľasvojhonajlepšiehovedomia

a svedomia avšak išlo o nesprávne riešenie. Následne tieto opravy realizovali vo vlastnej réžii a na
vlastné náklady. V prvom prípade splnomocnená spoločnosť PM Partners vyhodnotila, že išlo o chybu
vodorovnej hydroizolácie, ktorá sa ukázala nesprávna s tým, že po roku sa rovnaká situácia zopakovala,
preto spoločnosť žalobcu pristúpila k oprave zvislej hydroizolácie a chodníka.

71. Žalovaná v 1. rade uviedla, že pri uzatvorení rezervačnej, ako aj kúpnej zmluvy videli projektovú
dokumentáciu, ktorej súčasťou bolo aj drenáž. Bola pre nich dôležitá, keďže ona osobne tento kopec
poznáavie,žetambolvminulostizosuv.Bolaimukázanámaketarodinnéhodomusrovnýmpozemkom,
čo opätovne nezodpovedá skutočnosti, keďže teraz tam majú múr, za ktorý si ešte doplácali. Pokiaľ
ide o námietku čo sa týka splatnosti kúpnej ceny, v tom čase nemali prístup k rodinnému domu a

dohoda bola taká, že samotné tranže zo strany banky budú realizované po tom, ako spoločnosť žalobcu
doručí fotodokumentáciu o vykonaných prácach a následne boli bankou po jej doručení vyzvaní na
podpis uvedenej tranže. Pokiaľ ide o omeškanie, vždy bola zo strany spoločnosti žalobcu doručovaná
fotodokumentácia po dokončení dohodnutých stavebných prác. Pri predposlednej 7. splátke to už zo
strany žalobcu vo vzťahu k banke realizované nebolo. Osobne, emailovou komunikáciou kontaktovala

spoločnosť žalobcu čo sa deje a na jej výzvu jej dokumentáciu zaslali. Dočerpanie úveru nedošlo, keďže
pre účely čerpania bolo nevyhnutné predloženie potvrdenia o prevzatí stavby zo strany žalobcu, k čomu
nedošlo. Pokiaľ ide o odovzdanie v apríli roku 2019, osobne komunikovala s konateľkou spoločnosti
žalobcu, keďže v tom čase bola v zahraničí, či nie je možné čiastočné odovzdanie interiéru uvedeného
rodinnéhodomu,pričombolaubezpečená,žeimvyjdúvústretyadôjdekčiastočnémuprevzatiuinteriéru

rodinného domu. V tomto smere aj splnomocnila svojich rodičov. Jej manžel nie, keďže nebol na území
Slovenska a chápala to to ako snahu spoločnosti žalobcu pomôcť im a pustiť externé firmy.

72. V uvedenom čase teda aj bola spísaná vada tak, ako bolo uvedené špina v garáži, čo však
už mohlo byť počiatok zatekania, keďže prvýkrát uvedenú vadu oznámila žalobcovi nie v septembri,

resp. októbri roku 2019, ale už koncom apríla roku 2019. Uvedené zatečenie zistil jej otec, ktorý to
odkomunikoval s pánom D.. Keď sa prvýkrát zatečenie objavilo, v tom čase neboli realizované žiadne
práce tak ako je tvrdené, že bola kladená zámková dlažba, lebo to bolo zistené ešte pred akýmikoľvek,
ďalšími prácami. Taktiež nie je pravdivé tvrdenie, že žalobca nemal prístup na ich pozemok. Bola
tam iba pletivová bránka, ktorá bola vždy otvorená a vždy, keď tam potrebovala spoločnosti žalobcu

ísť bola tam prítomná ona osobne, alebo jej otec, pričom spoločnosť žalobcu mala k dispozícii kópiu
kľúčov. V čase, kedy so spoločnosťou žalobcu jednala bolo prezentované, že im sprístupňujú iba interiér
rodinného domu tak, aby mohli externé firmy realizovať ďalšie práce. Potom ako to bolo namodelované
zo strany konateľky spoločnosti žalobcu mali za to, že tam bol nejaký zámer. Zároveň pokiaľ nedôjde k
odovzdaniu dokumentácie, ako môže užívať rodinný dom bez návodu na použitie čerpadla a podobne.

Pokiaľ poukazovali na to, že potrebovali uvedené dokumenty pre kolaudáciu, má vedomosť o tom, že pri
iných rodinných domoch si síce časť dokumentácie ponechali, avšak zvyšok dokumentácie odovzdávala
spoločnosť žalobcu pri preberaní rodinného domu.73. Pokiaľ ide o zápisy z kontrolných dní 22.05.2020 a 08.06.2020, v tom čase sa vrátili zo zahraničia.
Určitý čas bolo všetko v poriadku, vo vnútri nebolo nič viditeľné, avšak po pár dňoch sa opätovne objavilo
vlhnutie, preto kontaktovali spoločnosť žalobcu s tým, že opätovne nám umiestnia odvlhčovač ako

riešenie uvedeného vlhnutia. Napriek tomu, že už niekoľko krát uvedené odvlhčovače tam umiestnené
boli, dokonca 1 mesiac za ich energiu, manžel, teda žalovaný v 2. rade už s navrhovaným riešením
nesúhlasil. Spoločnosť ELISIA od augusta roku 2019, kedy sa vrátili na Slovensko kontaktovali, kedy
si môžu prevziať dom za účelom kolaudácie, na čo bolo odpovedané pánom H., že sa stále rieši
uvedená vada. Vada vlhnutia pretrváva doposiaľ, čo má za následok opukávanie stien a opadávanie

malieb. Vada vlhnutia suterénnych priestorov pretrvávala aj po tom ako došlo k odpojeniu tepelného
čerpadla. V čase protokolárneho prevzatia časti stavby 15.04.2019 boli zo strany konateľky spoločnosti
ubezpečovaní, že ide iba o čiastočné prevzatie interiéru; teda mala za to, že preberá steny, okná, dvere,
stierky, omietky. V tom čase nedošlo k odovzdaniu ďalších stavebných prvkov zábradlia, fasády, čo je
podmienkou kolaudácie spolu s dokumentáciou od rodinného domu. Vie, že uvedené stavebné prvky
boli vyhotovené niekedy do leta. Má informácie o tom, že zo strany spoločnosti Pegas bolo oznámené,

že k zatekaniu dochádza nesprávnym používaním tepelného čerpadla. Pokiaľ ide o terénne úpravy,
tieto realizovali sami, avšak v tom čase už dávno predtým dochádzalo k vlhnutiu stavby rodinného
domu. Ku komunikácii spoločnosti žalobcu s bankou uviedla, že nemala prístup k materiálu, cenám, ani
k fotodokumentácii, ako aj k stavbe rodinného domu, preto to bolo realizované tak, že spoločnosť ELISIA
fotodokumentáciu zaslala banke, banka ich vyzvala na odsúhlasenie a následne došlo k vyplateniu

tranže. Takto to fungovalo aj u ďalších majiteľov domov na B. G. a bolo to iniciované priamo zo strany
konateľa spoločnosti žalobcu.

74. Svedkyňa A. H. uviedla, že mala písomné splnomocnenie z dôvodu, aby dcéra so zaťom mohli čo
najskôr bývať v rodinnom dome. Prišli asi dvaja z firmy s tým, že si prezreli vnútrajšok domu. Uviedli,

že sú špinavé okná, že na to nech nepozeráme, len nech si všímame či je vnútrajšok v poriadku, teda
steny. Potom sa spísal protokol, kde boli uvedené závady a tento podpísali. K splnomocneniu došlo z
dôvodu, že dcéra so zaťom boli v tom čase v zahraničí. Následne s dcérou komunikovala, že všetko
bolo v poriadku s tým, že boli nejaké závady spísané, nevedela sa vyjadriť k tomu kedy sa dcéra domov
vrátila a komu odovzdala kľúče od rodinného domu. Nevedela presne označiť mesiac, kedy realizovala

prebratie domu vedela len, že tu bolo niekedy na jar. V čase prebratia boli vo vnútri omaľované steny
na bielo, boli tam okná. Pokiaľ ide o exteriér, môže povedať, že to vyzeralo ešte také surové, neboli tam
fasády, podhľady, vonkajšok bol celý ešte rozbitý. Pri závadách vie, že v jednej izbe bolo niečo s farbou
s tým, že to mali premaľovať a v garáži mali byť nejaké fľaky. Nevedela sa však vyjadriť kedy sa žalovaní
do domu nasťahovali. Vlhnutie stien sa začalo prejavovať asi 2-3 týždne po prevzatí nehnuteľnosti a

to po prvých dažďoch. V tom čase ešte dcéra na Slovensku nebola, pretože jej ohľadom toho posielali
fotodokumentáciu. V čase preberania neboli realizované žiadne stavebné práce s tým, že boli privezené
iba obklady nachádzajúce sa v garáži.

75. Svedok D. H. uviedol, že zo strany dcéry dostali splnomocnenie za tým účelom, aby sa vedela dostať

do interiéru domu, nakoľko stavba už dlho meškala. Mala objednaných ľudí, ktorí mali dokončiť interiér.
Boli v podstate splnomocnení na to, aby bol sprístupnený interiér teda, aby im bol odovzdaný kľúč. O
omeškanívieibazinformáciízostranydcérystým,žezmluvuuzatvorenúmedziňouažalobcomnevidel.
Pri prebratí im bol ukázaný iba interiér, ktorý si prezreli a následne spísali závady, ktoré tam zistené
boli. Kedy sa tam dcéra nasťahovala, to uviesť nevie. V čase kedy sa zistilo vlhnutie stien, riešila to

spoločnosť žalobcu odvlhčovačmi. Splnomocnenie im bolo dcérou odovzdané, aby sa mohla dostať do
interiéru za účelom uskladnenia materiálu a následne na výkon prác v interiéri, napr. obkladov v kúpeľni,
keďže to trvá dlhšie. Po prevzatí uvedenej nehnuteľnosti túto navštívil kvôli zistenému zamákaniu a
neskôr aj kvôli potrebe uskladnenia materiálu. Pokiaľ si pamätá, najprv bolo povedané, že ide o vlhkosť
zospodu,čosariešiloodvlhčovačom,neskôr,žeideovlhnutieztepelnéhočerpadla,avšaktentoproblém

pretrváva stále. Pokiaľ si pamätá zo strany spoločnosti žalobcu bol realizovaný odkop na jednej strane
domu s tým, že už nebude dochádzať k vlhnutiu, napriek tomu uvedené vlhnutie naďalej pretrvávalo.
V čase prevzatia domu toto nepovažoval za finálne preberanie domu, majúc za to, že preberanie budú
realizovať jeho majitelia. Oni tam išli iba za tým účelom, aby zabezpečili odovzdanie, teda vybavenie
kľúčov od domu. Nevnímal to, že ide o stav pred kolaudáciou domu. Pri preberaní nehnuteľností bola

zistená nejaká vada dverí, balkónových dverí a garáž bol zistené zamoknutie nad dlažbou s tým, že na
ďalšie vady si nespomína.76. Svedok I. G. uviedol, že pracoval ako zásobovač pre firmu KANPA, teda sa staral o subdodávky
materiálu, ale aj o ich zamestnancov. Vo vzťahu k riešeniu vlhkosti na rodinnom dome žalovaných
si pamätal, že zabezpečoval chlapov, ktorí v technickej miestnosti robili omietky a taktiež dovoz

odvlhčovačov. Pokiaľ si pamätá, robila sa aj sonda v rohu technickej miestnosti z dôvodu zisteného
predpokladu, že vlhkosť mohla vzniknúť z tepelného čerpadla. Všetky inštrukcie dostával od pána G..
Nevedel sa však vyjadriť, či vykonanie uvedených prác v súvislosti s odstraňovaním vád bolo následne
zo strany pána G. kontrolované. Vzhľadom na časový odstup si však nepamätal kedy budú umiestnené
odvlhčovače do rodinného domu žalovaných a kedy bola realizovaná sonda, iba uviedol, že keď to

odkryli, bola tam nejaká vlhkosť, ktorá za určitý čas vyschla, nevie povedať či to boli 2 alebo 3 dni a
bola tam realizovaná tepelná izolácia a potom to vyzeralo, že je všetko v poriadku.

77. Svedok A. C. uviedol, že v roku 2019 pre spoločnosť ELISIA realizovali iba práce elektroinštalácie a
začiatkom roka 2020 pokračovali vo výstavbe rozostavaných rodinných domov po spoločnosti KANPA.
Do konca roku 2020 boli realizované práce v súvislosti s výstavbou rodinných domov na 2. etape a

opravné práce 1. etape, kde spadal aj dom žalovaných. Boli privolaní spoločnosťou žalobcu za účelom
riešenia zatečenia, resp. zavlhnutia v spodnej časti domu. Pán G. riešil odborné stanovisko ako odstrániť
uvedenúvlhkosť.Asi2-3mesiacesapodobnýproblémvyskytolvgarážiadomochC.aC..Priuvedených
domoch sa pristúpilo k odstráneniu podlahy a skontrolovaniu FATRAFOLU, kedy sa pri dome A6 zistilo
180 poškodení a A7 okolo 200 poškodení. Rovnaký spôsob navrhovali aj v dome rodiny žalovaných,

teda odstránenie poteru v garáži, kedy konateľka spoločnosti pani O. N. ako aj pán P. túto možnosť
zamietli s tým, že ide o prenikanie vody z bočných stien. Taktiež uviedli, že nebudú platiť dlažbu, ktorá
už tam položená bola, nakoľko by ju bolo potrebné odstrániť. V dome C. a C. bolo viditeľné, že ide o
vlhkosť zospodu, nakoľko bol vlhký poter. V dome žalovaných to viditeľné nemohlo byť, keďže bola tam
položená keramická dlažba, ktorá vlhkosť neprepustí. Pristúpilo sa k riešeniu problému, teda k osekaniu

omietky zo stien, a k ich vysušeniu. Spoločnosť žalobcu považovala problém za ukončený. Bolo to však
v čase, kedy bolo sucho. Uvedený problém sa potom prejavil po ďalších dažďoch. Spoločnosť žalobcu
aj za tým účelom zakúpila odvlhčovač, ktorý bol v rodinnom dome žalovaných umiestnený.

78. V septembri roku 2020 sa obdobný problém prejavil pri výstavbe rodinných domov v 2. etape,

kde bolo zistené vlhnutie zospodu. Bol prizvaný zástupca spoločnosti Fatrafol, ktorý uviedol, že už pri
výstavbe 1. etapy upozorňoval na to, že bol použitý nesprávny technologický postup, a že materiál,
ktorý bol použitý na dome Z2 nie sortimentom spoločnosti FATRAFOL. Uvedený materiál mali ofotený,
išlo o materiál čiernej farby, ktorý sa nedá zvariť. Pri odkrytí zisťovaného problému na domoch C. a C.
bolo zistené, že spoločnosť KANPA používa rovnaký materiál ako pri výstavbe domu Q.. Nevedeli sme

zistiť, či obdobný materiál nebol použitý aj pri výstavbe domu A4 keďže nedošlo k odkrytiu podlahy. Pán
D. nám k tomu vydal aj písomné potvrdenie. Keď túto skutočnosť oznámil spoločnosti žalobcu, bolo
zo strany konateľky spoločnosti oznámené, že ak sa to dostane von, bude to precedens pre ich firmu.
V súvislosti s riešením reklamácie domu C. boli prizvaní realizátori čo sa týka hydroizolácie Fatrafol,
bol tam prítomný on, ako aj jeho spoločník a zástupcovia spoločnosti ELISIA, kedy bolo oznámené,

že nebol použitý materiál spoločnosti Fatrafol, ktorý nie je určený na spodok stavby. Mali pokyny
od konateľov spoločnosti žalobcu, že s majiteľmi domu sa nemajú rozprávať o vadách, taktiež, že
nemajú uznávať ich reklamácie s odôvodnením, že ak ich uznajú budú si s nimi robiť čo chcú 3 roky.
K odstráneniu vád došlo tak, že z vonkajšej strany obvodového múru pri chodníku bolo realizované
odkopanie, majúc za to, že k pretekaniu vody dochádza z chodníka do prízemia domu. Po odkrytí

chodníka bolo zistené nedodržanie technologického postupu pri položení hydroizolácie. Následne sa
pristúpilo k odpojeniu tepelného čerpadla a preizolovaniu tepelného čerpadla. Spoločnosť žalobcu sa
domnievala, že tá vlhkosť je z kondenzu tepelného čerpadla, preto sa preizolovala aj časť Fatrafolu.
Vlhkosť pretrvávala napriek tomu, že tepelné čerpadlo bolo odpojené.

79. Zo strany právneho zástupcu žalovaných bola predložená komunikácia medzi uvedeným svedkom
a konateľkou spoločnosti žalobcu v súvislosti s reklamovanými vadami, z ktorej vyplýva, že v prípade,
ak dôjde k uznaniu reklamácií tak sa toho nikdy nezbaví, preto by bola opatrná.

80. Ďalej vyjadrenie zo strany spoločnosti FATRA IZOLFA a. s., z ktorého vyplýva, že na objekte Q. D.

B. G. nebola použitá hydroizolačná fólia zo sortimentu spoločnosti Fatrafol s tým, že ide o materiál pre
spoločnosť neznámy.81. Svedok K. J. H. uviedol, že na písomnú žiadosť žalovanej v 1. rade došlo k odovzdaniu domu v stave
holodom a k jeho prevzatiu zo strany jej rodičov s vypracovaním protokolu o odovzdaní. Osobne mal na
starosti platby za stavebnú činnosť, ich evidenciu vo vzťahu ku každému budúcemu vlastníkovi stavby.

Teda viedla sa evidencia, ktoré prvky na danom dome boli zhotovené vo vzťahu k tranžiam kúpnej ceny a
hlavne pokiaľ boli realizované externé práce. Množstvo vlastníkov malo snahu modifikovať stavbu, alebo
žiadali vykonávať si nejaké práce naviac. V takomto prípade sa vypracovala cenová ponuka, vyčíslila
sa cena uvedených prác a tomu zodpovedala potom aj evidencia. Teda viedol záznamy, ktoré prvky
na danej stavbe v tom, ktorom období vykonané boli; ďalej výzva na zaplatenie jednotlivých splátok

kúpnej ceny a evidencia dátumov jednotlivých platieb. Vypracovával podklady na fakturáciu a pri ich
spracovaní sa vychádzalo vždy z reálneho stavu vykonaných stavebných prác. Nemal informácie o tom,
žeby splátka bola vyfakturovaná v čase pred odovzdaním rodinného domu, ale je málo pravdepodobné,
aby došlo k fakturácii kúpnej ceny dopredu, keďže táto sa vykonávala vždy oproti vykonanej časti
stavebných prvkov. Vo vzťahu k domu žalovaných si pamätá, že splátky neboli uhrádzané včas
a pokiaľ aj boli, nie v takej výške aké boli vyúčtované podľa kúpnej zmluvy. Vie podľa protokolu

zo dňa XX.XX.XXXX, že došlo k odovzdaniu stavby v stave holodom bol však neukončené nejaké
práce konkrétne práce v exteriéri, ktoré sa v priebehu troch mesiacov ukončili. Žalovaných na úhradu
omeškaných splátok vyzývali písomne emailom, ale aj osobne, kedy prejednávali so žalovanými otázku
úhrady prác naviac. Vie, že k uvedeným stretnutiam dochádzalo na predmetnej nehnuteľnosti v čase,
kedy bol dom už kompletne zariadený. Vtedy dokumentácia odovzdávaná nebola, keďže štandardnom

spoločnosti žalobcu bolo to, že organizovali pre klientov aj kolaudačné konanie. Teda spoločnosť
ELISIA mala kompletnú dokumentáciu k nehnuteľnostiam pozostávajúcu z výkresovej dokumentácie,
geometrických plánov, zamerania adresných bodov (porealizačné zameranie), vrátane zmlúv s VDS,
VVS a VSE ,ako aj s certifikátmi použitých materiálov, ktoré tvorili podklad pre kolaudačné konanie.
Celková dokumentácia sa potom klientom odovzdala až po ukončení kolaudačného konania. Vie, že

k predmetnému rodinnému domu boli uplatnené reklamácie, ktoré boli opodstatnené, niektoré menej
opodstatnené. Bol tam výpadok prúdu, kedy bolo zistené, že bol iba v rozvodnej skrini spadnutý istič.
Potom sa riešil zápach v kúpeľni, výpadky elektrického prúdu, vie o nich z dôvodu, že všetky reklamácie
išli cez neho. Následne boli zavolaní v súvislosti so zistením vlhnutia stien v suteréne po obvode, kedy
spoločnosť žalobcu začala hľadať príčinu. Vždy, ak súvislosti s odstránením uvedenej vady bola urobená

určitá činnosť a nedošlo k zmene stavu, boli vykonávané ďalšie práce za účelom odstránenia zisteného
vlhnutia. Boli realizované stavebno- technické zásahy do muriva, došlo k jeho obnaženiu za účasti
znalcov, expertov, boli vykonávané sanačné práce. Vie, že bolo rozobraté murivo v časti, kde malo
dochádzať k zatekaniu, ďalej bol rozobratý chodník, s tým, že sa vždy bavili o potencionálnej možnosti,
nie však o reálnom fakte zatekania. Podľa jeho názoru všetky sanačné práce boli realizované na náklady

spoločnosti ELISIA a reklamácia bola riadne vybavená. V čase odovzdania dokumentácie nebola stavba
skolaudovaná, pričom kolaudačné konanie bolo štandardom realizovaným žalobcom pre klientov, avšak
vzťah so žalovanými v rozhodnom období už štandardný nebol a ku kolaudácii nedošlo z dôvodu
neuhradenia kúpnej ceny. V čase odovzdania stavby 15.04.2019 spoločnosť žalobcu ešte nemala k
dispozícii celú dokumentáciu pre účely kolaudačného konania, pokiaľ ide o stavbu rodinného domu v

stave holodom uviedol, že ide o stavbu, ktorá je v takom štádiu dokončenia, že je obývateľná. Bolo to aj
dňa 15.04.2019, keďže jediné čo tam nebolo urobené bolo zateplenie rodinného domu, čo však nebolo
prekážkou kolaudačného konania, keďže aj v rámci kolaudačného konania sa poskytuje ešte primeraná
lehota na odstránenie nedorobkov stavby. K uvedenému dňu neboli zaplatené 2 splátky alebo 1 splátka
a čiastočne 1 splátka plus práce naviac. Vo vzťahu k prácam naviac však pri predmetnom rodinnom

dome k podpisu dodatkov zo strany žalovaných nedošlo. Zároveň uviedol, že nedošlo k podpisu 2.
protokolu, nakoľko nebola uhradená posledná splátka kúpnej ceny. Na otázku, či boli vyzývaní žalovaní
na uzatvorenie ďalšieho protokolu uviedol, že treba pochopiť v akom stave už spoločnosť žalobcu v tom
čase vo vzťahu so žalovanými bola. Títo sa mali správať arogantne a nezaplatili kúpnu cenu napriek
tomu, že všetky stavebné práce boli ukončené vrátane prác naviac a boli vybavené všetky reklamácie.

Nevedel sa vyjadriť, koľkokrát bola oficiálne vykonaná zmena stavebného povolenia v rámci IBV pri
stavbách na Kráľovej hore a taktiež sa nevedel vyjadriť či došlo k odovzdaniu zmenenej projektovej
dokumentácie žalovaným.

82. Pokiaľ ide o výzvy s fotodokumentáciou pre účely platieb kúpnej ceny uviedol, že išlo o práce naviac

zo strany spoločnosti žalobcu, kedy pre účely splátok kúpnej ceny vypracovali výzvu fotodokumentáciou,
túto doručovali klientom a v kópii aj zamestnancovi banky o ktorom vedeli, že má na starosti úver
pre daného klienta. Vo vzťahu k žalovaným po 15.04.2019 uviedol, že doručovanie fotodokumentácií
banke nebolo ich povinnosťou a bol to zároveň bezpredmetné, keďže žalovaní už boli vlastníkmi domu,disponovali kľúčmi, teda si mohli túto fotodokumentáciu urobiť sami. Vlastník stavby rodinného domu
si sám zabezpečuje napojenie na média, nie je to povinnosťou žalobcu. Opätovne, ak to realizovali,
bolo to ,,pro bono“ pre niektorých klientov. V tom čase už boli umiestnené všetky inžinierske siete,

podmienkou však bolo, aby vlastník nehnuteľnosti mal dodávky médií a záviselo práve od neho, aby si
uzatvoril zmluvy s dodávateľmi uvedených médií. Nepamätá si, že by na túto skutočnosť boli žalovaní
upozornení. V čase odovzdania rodinného domu už vzťah medzi spoločnosťou žalobcu a žalovaným
nebol dobrý, aj keď ešte bol v stave udržateľnosti, avšak uvedené práce pre polovicu klientov vykonávali
a druhá polovica klientov si uvedené dodávky riešila sama. Vada vlhnutia muriva sa vyskytla aj pri iných

stavbách, nakoľko mnohí klienti nedodržiavali ich odporúčania, kedy sa práve v suterénnych priestoroch
navrhovalo, aby nechali otvorené okná, aby tam bolo prirodzené vetranie, nakoľko stavebná vlhkosť
vyprchá po roku až dvoch. Pokiaľ ide o stavbu rodinného dom v obci, kde je teplota zeminy 8 stupňov a
vo vnútri 30 stupňov vtedy prírodné dochádza v prípade nedostatočného vetrania ku kondenzu a vlhnutiu
stien. Na túto skutočnosť boli upozorňovaní aj žalovaní. V 90 % sa uvedené vlhnutie odstránilo po tom,
ako klienti pristúpili k vetraniu uvedených priestorov. Pri ďalších 10 % bolo odstránenie vlhnutia riešené

zostranytechnickéhodozoru.Buďsarealizovalodoplnenieizolácie,alebokontrolastavuizolácie.Avšak
v prvom rade sa zisťovalo, či samotným vetraním nedôjde k odstráneniu vlhnutia muriva buď nútenou
ventiláciou alebo ohrievačmi, kedy sa vlhkomerom zisťovalo či to vlhnutie ustupuje alebo nie. Pri každej
nehnuteľnosti sa pri odstraňovaní vady vlhnutia pristupovalo individuálne.

83. Svedok K. D. uviedol, že keď videl projekt, ako aj kto má realizovať zemné hydroizolácie nebol
nadšený. Postupom času však zistil, že taký veľký objem prác sa nedá realizovať pri nedostatku
pracovníkov, nevhodných termínoch a pri nesplnení podmienok včasného zakrytia hydroizolácie, kedy
opakovane zistil, že boli dlhodobo obnažené.

84. Pokiaľ ide o dom žalovaných, bol pri hydroizolácii prekvapený, že vystala tu takáto náhla
potreba, kedy za prítomnosti pôvodných izolatérov, ktorí mali v prácach pokračovať zistil, že na
PVC hydroizolačnú fóliu bola pripájaná asfaltová izolácia, ako nekompatibilný materiál, čo mohlo
byť dôvodom, že to hneď pri montáži mohlo byť poškodené. V tomto prípade sa nemalo v prácach
pokračovať, ale malo dôjsť k jej úplnému odstráneniu.

85. V konkrétnom prípade išlo o vodorovnú hydroizoláciu. Ak by fólia Fatrafol mala hrúbku 1,5 až 2 mm
a bola položená technologicky správne, nemohlo dôjsť k vniknutiu vody, resp. vlhkosti do priestorov.

86. Nikdy nebol prizvaný pri realizácii stavebných prác, kedy sa hydroizolačná fólia zakrývala poterom

alebo priečkou, a taktiež priame poškodenie hydroizolácie na rodinnom dome žalovaných nevidel.
Pôsobil ako regionálny technik pre spoločnosť FATRA IZOLFA a v súvislosti s výstavbou rodinných
domov bol prizvaný projektantom, ako aj konateľkou spoločnosti žalobcu. V čase jeho obhliadky bola
stavba rodinného domu žalovanej vo fáze, kedy bola dostavaná prvá časť s tým, že sa realizovala už
ďalšia časť stavby, kedy na pôvodnú hydroizoláciu bol dávaný asfaltový pás. Stavbu rodinného domu

po ukončení výstavby nevidel.

87. Svedok R. B. uviedol, že k odovzdaniu stavby rodinného domu žalovaným došlo. Po obnovení
spolupráce so spoločnosťou žalobcu z profesionálnej zvedavosti sa bol pozrieť na zatekanie prvého
nadzemného podlažia niekedy na jeseň roku 2020. Vtedy videl, že prvé nadzemné podlažie je suché.

V projektovej dokumentácii boli uvedené rodinné domy označené ako prvé nadzemné podlažie a druhé
nadzemné podlažie, teda pokiaľ sa hovorí o prvom nadzemnom podlaží, išlo o suterén, resp. garáž.
V čase obnovy spolupráce mal informáciu o reklamácii zavlhnutia rodinného domu žalovaného, a preto
pri obnovení spolupráce so spoločnosťou žalobcu, kedy mu bolo oznámené, že problém bol vyriešený,
bol sa na to osobne pozrieť. Samotné reklamačné konanie neriešil, keďže to nebolo v jeho náplni práce.

88.SvedokL.D.uviedol,ževčaseodovzdávaniarodinnéhodomužalovanýmbolkonateľomspoločnosti
žalobcu a jeho pracovnou náplňou bolo odovzdávanie rodinných domov. V rozhodnom období bol
vypracovaný protokol k odovzdaniu predmetného domu XX.X.XXXX, kedy za účasti pána H. došlo
k odovzdaniu uvedeného domu v stave holodom. Za druhú stranu boli prítomní splnomocnenci

žalovanej, teda jej rodičia a nejaký ďalší pán. Potom došlo k odovzdaniu rodinného domu v stave
holodom, kedy došlo aj súčasne k odovzdaniu kľúčov a prevzatiu a spísaniu uvedeného protokolu.89. Žalovaní sa do rodinného domu nasťahovali do niekoľkých dní alebo týždňov po jeho odovzdaní.
Do uvedeného domu chodieval až do odchodu zo spoločnosti žalobcu niekedy pred dvomi rokmi. Vie,
že boli riešené reklamácie vo vzťahu k uvedenému rodinnému domu týkajúce sa vady elektriky a ďalej

mokrého muriva a pokiaľ si pamätá, aj zápachu z kúpeľne. Všetky reklamácie boli vyriešené a vady
spoločnosťou žalobcu odstránené. Vlhké steny boli v pivnici, kedy boli prizvané odborne spôsobilé
osoby z odboru stavebníctva na posúdenie uvedených vád. Vo viacerých novostavbách bolo zistené,
že vlastníci nerešpektovali ich pokyny, teda nutnosť intenzívneho vetrania priestorov rodinného domu
s poukazom na mokré procesy, ktoré boli realizované v čase výstavby uvedených rodinných domov.

Vie, že v konkrétnom prípade sa realizovala sanácia omietky, kontrolovala sa hydroizolácia, dokonca sa
realizovalo posilnenie hydroizolácie. Avšak on osobne videl, ako žalovaný vapkou čistil steny rodinného
domu, čo nepovažoval za technicky správne s poukazom na to, že išlo o novostavbu. V čase odovzdania
rodinného domu bola stavba užívania schopná. Pokiaľ tam nebol urobený nejaký stavebný prvok,
tento nebol problémom pre užívanie uvedeného rodinného domu. Keď sa aj realizovala kontrola zo
strany stavebného úradu, bolo bežnou praxou, že boli spisované ešte nejaké nedorobky, že treba

urobiť chodníky alebo terénne úpravy, ktoré napr. neboli v ich kompetencii. Zo strany žalovanej však
boli tlačení k tomu, aby došlo k čo najrýchlejšiemu odovzdaniu rodinného domu, lebo nemala kde
s rodinou bývať. V čase odovzdania domu 15.04.2019 boli vzťahy medzi stranami sporu dobré a pokiaľ
si pamätá, samotní rodičia žalovanej boli radi, že došlo k odovzdaniu uvedeného rodinného domu.
Žalovaní im vždy poskytovali súčinnosť pri odstraňovaní vád stavby. K samotnej príčine vzniku vady

vlhnutia stien sa však vyjadriť nevedel. Nepamätá si, kedy bol na rodinnom dome žalovaných v súvislosti
s uvedenou reklamáciou, ale vie, že tam chodieval spolu s pánom G. a pánom J., ktorí urobili nejaké
úkony v súvislosti s odstránením reklamovanej vady, čo boli následne kontrolovať. Pokiaľ ide o zmenu
projektovej dokumentácie uviedol, že je bežnou praxou zmena stavby pred jej dokončením. Vie, že
takéto zmeny boli realizované aj pri iných rodinných domov, v koľkých, to však uviesť nevie. Konkrétne

sa mu zdá, že aj pri dome oproti žalovaným označeným ako Q. došlo k zmene stavby po dokončení
z dôvodu, že vlastníci stavby chceli prepojiť schodiská, potom to boli vlastníci domov, ktorí chceli
si vybudovať krby a podobne. Nemyslí si, že došlo k zmene projektovej dokumentácie pokiaľ ide
o hrúbku hydroizolácie a drenáže základov rodinného domu, nakoľko celý stavebný proces je živým
procesom. V istom procese, resp. štádiu výstavby bola spoločnosť žalobcu zaviazaná na realizovanie

hydrogeologického prieskumu, potom nastúpili statici, teda zmena projektovej dokumentácie bola iba
výsledkom celého tohto živého procesu. Všetky zmeny sa v projektovej dokumentácii realizujú až
v stave, keď je stavba pred dokončením, teda krátko pred začatím kolaudačného procesu.

90. Svedok E. J. uviedol, že v rozhodnom období pracoval pre obchodnú spoločnosť, ktorá spoločnosti

žalobcu dodávala stavebný materiál. Nevie sa vyjadriť, či v čase realizácie dodávok stavebného
materiálu už žalovaní v predmetom dome bývali, avšak si pamätá, kde bol ich dom umiestnený. Iba
uviedol, že bol prítomný v rámci kontrolných dní pred garážou, keď sa tam riešili nejaké mokré steny,
ostatné ho nezaujímalo, keďže on tam bol účastný iba v súvislosti s dodávkou stavebného materiálu.

91. Svedok M. G. uviedol, že vo vzťahu k spoločnosti žalobcu realizoval technicko- poradenskú
činnosť v súvislosti s výstavbou rodinných domov na B. G.. Predmetom jeho činnosti bolo dohliadať
na to, či pri realizácii výstavby rodinného domu bola dodržaná projektová dokumentácia. Čo sa týka
osadenia rodinných domov, ich výškového osadenia, ďalej zachovania dispozície rodinných domov
v rámci projektovej dokumentácie a v prípade, že niekto nevedel čítať výkresy, tak aj pomoc pri tejto

činnosti. Uvedená technická poradenská spolupráca trvala od konca roka 2018 alebo začiatku roka
2019 doposiaľ. V súvislosti so stavbou rodinného domu u žalovaných totožnú činnosť vykonával pre
spoločnosťKANPA,akeďuvedenáspoločnosťsvojučinnosťnauvedenomprojekteukončila,pokračoval
v rovnakej činnosti pre spoločnosť žalobcu. Pokiaľ ide o odovzdanie uvedeného rodinného domu, pri
koncovom odovzdávaní nebol, ale pokiaľ si pamätá, bol prítomný pri odovzdaní interiéru, kedy ešte

pôsobil pre spoločnosť KANPA.

92. Vo vzťahu k reklamácii zavlhnutia garáže rodinného domu bol prizvaný spoločnosťou žalobcu na
posúdenie a určenie príčin vlhnutia v suteréne, kedy boli zistené vlhkostné mapy. Prišlo sa na niekoľko
možných príčin s tým, že boli následne navrhované spôsoby odstránenia vlhnutia aj za súčinnosti pána

Némeša, ktorý bol prizvaný žalovanými na vypracovanie posudku. Všetky navrhované spôsoby riešenia
boli s ním odkonzultované, odsúhlasené a tieto činnosti boli zrealizované. Následne pri jednotlivých
kontrolných dňoch tak, ako sú už realizované zápisy sa kontrolovalo, či uvedené vlhnutie pretrváva.
Bolo zistené, že došlo k odstráneniu vlhnutia naposledy v októbri roku 2020, kedy sa po mesačnomsledovaní v čase po trvalejších dažďoch zistilo, že tam vlhnutie bolo odstránené. Bolo realizované
odkrytie časti fasády zo západnej strany, kde bolo zistené, že dažďový zvod nie je dobre napojený.
Bolo zistené vymytie zeminy pod chodníkom, ďalej diery na zvislej hydroizolácii, ktorá bola realizovaná

asfaltovými pásmi, preto boli následne za účelom odstránenia uvedených vád realizované činnosti, ktoré
bolinavrhnutétak,akotovyplývazozápisuzodňa29.4.2020.Uvedenévadyvzniklizdôvodunesprávnej
realizácie stavebných prvkov. Mohlo dôjsť aj k správnemu technologickému postupu pri položení
hydroizolácie, ale následne mohlo dôjsť k jej poškodeniu pri zateplení. Uvedené zistenia boli následne
konzultované so spoločnosťou KANPA, teda samotná kontrola realizovaných stavebných prác. Každý

navrhnutý spôsob riešenia bol odkonzultovaní s Ing. Némešom a realizovaný po jeho odsúhlasení. S Ing.
Némešom sa nezhodli len v otázke drenáže, ktorú navrhoval. O existencii znaleckého posudku vie.
Taktiež je mu známy jeho výsledok, avšak sa nestotožňuje so záverom, že príčinou vlhnutia je absencia
drenáže.

93.Pokiaľsaprejaviloďalšievlhnutie,nebolomožné100%zistiťpríčinuvlhnutia,nakoľkokrátkopredtým

bola realizovaná sanačná omietka, avšak priestory neboli dostatočne odvetrávané, teda nebolo možné
konštatovať, že je tam pretrvávajúca príčina, ktorá bola zistená skôr alebo mohlo ísť aj o zbytkovú
vlhkosť, ktorá vznikla z mokrých procesov, čo si vyžadovalo dlhší čas na jej odstránenie. Pri poslednom
zápise boli spísané odporúčania, ktoré mali žalovaní v súvislosti s tým, aby boli uvedené práce
realizované do úspešného konca vykonávať. V rozhodnom období nemohli chodievať vetrať uvedené

priestory, nakoľko už došlo k odovzdaniu interiéru a od stavby rodinného domu nemali kľúče, preto do
objektu mohli vstúpiť len so súhlasom žalovaných. Pre pracovnú zaneprázdnenosť nemohol osobne
chodievať kontrolovať, či žalovaní dodržiavajú nimi navrhované odporúčania intenzívneho vetrania
priestorov, kde sa predtým vlhkostné mapy prejavili.

94. V čase, keď pôsobil pre spoločnosť žalobcu, boli realizované iba hrubé terénne úpravy, pokiaľ ide
o dlažbu a trávu, to si už riešili vlastníci domu samostatne.

95. Ďalej uviedol, že predmetom jeho činnosti nebola kontrola realizovania zámkovej dlažby vstupu
garáže, iba to konzultoval so žalovanou, že nebolo úplne šťastné spádovanie, ktoré bolo smerom do

rohu technickej miestnosti. Navrhoval, že by bolo vhodné urobiť schod s tým, že v prípade väčšej prietrže
mračien môže dôjsť k zatopeniu brány. Na otázku, či samotné uloženie zámkovej dlažby mohlo byť
dôvodom vlhnutia uviedol, že práve umiestnenie štrkového lôžka, kedy došlo k odstráneniu geotextílie
ako aj polystyrénu mohlo byť príčinou poškodenia hydroizolácie zo strany realizátora zámkovej dlažby,
ktorý bol najatý žalovanou.

96. Predložená fotodokumentácia pri realizácii zámkovej dlažby bola ním vyhotovená pre účely
dokumentácie pre spoločnosť žalobcu, aby táto bola informovaná, ako vlastníci domu realizujú jednotlivé
práce s tým, že môže dôjsť k poškodeniu diela, pričom následne dochádza zo strany vlastníkov
k reklamácií zistených vád. Samotné odstránenie geotextílie, ako aj polystyrénu môže mať za následok

nejaký budúci stavebný problém, keďže pri jazdení po uvedenej dlažbe môže dôjsť v dôsledku
používania makadamu k prederaveniu hydroizolácie o mesiac aj o 6 mesiacov, čo má následne za
následok vnikanie vlhkosti pod podkladovú dosku nad hydroizoláciu a následne môže dochádzať
k vlhnutiu zvislých konštrukcií. Uvedená fotodokumentácia bola realizovaná po odstránení uvedenej
reklamovanej vady za tým účelom, že práve spôsob kladenia dlažby môže v budúcnosti spôsobovať

poškodenie hydroizolácie, a teda môže ísť o jednu z príčin vzniku vlhnutia suterénnych priestorov.
Pred samotným začatím riešenia problému sa vlhnutie prejavovalo v technickej miestnosti, ktorá bola
umiestnená vľavo, kde bolo vlhkosti najviac, ale následne sa tá vlhkosť cez hydroizoláciu prenášala aj
do priestorov garáže v prízemí, oprava bola realizovaná na západnej strane objektu rodinného domu,
teda pri vstupe do technickej miestnosti na zvislej stene naľavo pri technickej miestnosti a celá stena

od rohu domu až ku vchodovým dverám na nadzemnom podlaží. Obnaženie prebiehalo na západnej
stene objektu, to znamená od rohu domu až po vstupné dvere nadzemného podlažia do výšky cca
50 cm od úrovne chodníka a do hĺbky cca 20 cm pod úroveň chodníka tam, kde v podstate začína
betónová primúrovka, ktorá ochraňuje zvislú stenu suterénu, na ktorú je z vnútornej strany nainštalovaný
Fatrafol. Je prichytený na betónovú primúrovku priamo na lištu s tým, že následne proces je taký,

betónová primúrovka sa z hornej strany izoluje asfaltovými pásmi a vychádza sa smerom na murivo
minimálne do výšky podľa normy, teda do 20 cm nad úroveň terénu. My sme to dávali na 30 až 35 s tým,
že keď sa odkryl, tak tá hydroizolácia, ktorá sa realizuje na vrchnú stranu primúrovky betónovej a na
zvislú stenu objektu domu nadzemného podlažia, boli tam defekty, to znamená, že bola prederavenána niektorých miestach, čiže to sa určilo ako možné miesto vnikania vody. Po realizácii uvedených prác
došlo k odstráneniu uvedenej vady, keďže táto sa ďalej už neprejavovala.

97. Ďalej uviedol, že sa zaoberal aj možnou príčinou vzniku vlhkosti umiestnením tepelného čerpadla, čo
však preukázané nebolo. Po realizácii uvedených stavebných prác bolo odsledované obdobie jedného
mesiaca, kedy už vlhkosť nevznikala, a to ani po trvalejších dažďoch.

98. Svedok K. D. G. uviedol, že bol autorom architektonického projektu pre K. B. G., teda spracovávali

štúdiu areálu, inžinierske siete, ako aj dokumentáciu k stavebnému povoleniu k jednotlivým rodinným
domom. Pri začiatku projektovej činnosti prvoradou úlohou bolo odstránenie povrchovej dažďovej
vody, čo riešili naprojektovaním a zrealizovaním západného rigolu o dĺžke 230 metrov a severného
rigolu o dĺžke približne 100 metrov na zachytávanie dažďovej vody, tieto boli ukončené zachytávačom
naplavenín a boli stiahnuté do dažďovej kanalizácie. Uvedená dažďová kanalizácia je zaústená do
retenčnej nádrže a tá potom ústi do povrchov rigolu a končí v recipiente H.. Konkrétne dom žalovaných,

označený ako C. má za záhradou oporný múr, pred ktorým je tento rigol na zachytenie dažďovej vody,
strecha a spevnené plochy sú napojené na dažďovú kanalizáciu a odvedené z územia rodinného domu,
vrátane chodníkov a ciest, takže každý dom bol robený tak, že bol napojený na samotnú dažďovú
kanalizáciu, aby dažďová voda mohla odtiecť do recipientu Torysy. Pokiaľ ide o samotnú výstavbu
rodinných domov, bola zrealizovaná štúdia pre jednotlivé domy, kedy z jeho strany bol prizvaný geodet,

ako aj statik, aby pri odkrytí zeminy pre účely projektovania základových konštrukcií bolo zistené
zloženie, ako aj únosnosť zeminy. Väčšina územia bola tvorená tvrdým nepriepustným ílom. Počas
realizácie stavby dochádza k viacerým zmenám od zmeny projektovej dokumentácie cez nahradenie
materiálom. V čase, kedy sa vypracovávali jednotlivé štúdie projektovej dokumentácie nebol známy
budúci majiteľ uvedeného rodinného domu, preto sa nevie vyjadriť, v akom štádiu žalovaní dom kúpili. K

zmene projektovej dokumentácie vo vzťahu k drenážam mohlo dôjsť z dôvodu zmeny posúdenia terénu,
avšak nevedel sa vyjadriť k tomu, kto rozhodol, že uvedená drenáž pri predmetnom rodinnom dome
nebude. Pri porovnaní susediacich stavieb, u ktorých sa nevyskytli akékoľvek problémy so spodnou
vodou je toho názoru, že tam drenáž potrebná nebola, pokiaľ bola kvalitne prevedená hydroizolácia
spodnejstavby.Priuvedenejstavbebolnaposledyvsúvislostisobhliadkourodinnéhodomužalovaných,

za účasti Technickej univerzity, zástupcu spoločnosti žalobcu, Ing. Némeša, ako aj žalovaných. Bola
realizovaná obhliadka technickej miestnosti, garáže, ako aj terénu pred garážou a podľa jeho názoru
priestor pred garážou nebol ideálne vyspádovaný od budovy. Vyspádovanie priestoru od stavby je
nevyhnutné, aby došlo k čo najrýchlejšiemu odtekaniu vody, minimálne v sklone 2 % od stavby von. Po
oboznámenísasozávermiznaleckéhoposudkuč.XXX/XXXXuviedol,ženepovažujezanajrozumnejšie

riešenie odstránenia vád navrhované uvedeným znaleckým posudkom, z dôvodu možnosti narušenia
statiky rodinného domu. Okrem iného, pokiaľ žiaden z rodinných domov v rade s domom žalovaných
obdobný problém s podzemnou vodou nemá, myslí si, že v prípade, ak by bola riadne zrealizovaná
hydroizolácia, nemal by sa tento problém prejaviť ani v dome žalovaných. Vie, že obdobný problém sa
prejavil pri domoch C. a C., kde sám realizoval konzultáciu so zástupcom spoločnosti FATRAFOL, kedy

zistil, že išlo o problém s hydroizoláciou. Po odstránení týchto vád sa už rovnaká vada neprejavila. K
zmene tzv. porealizačnej projektovej dokumentácie došlo na základe návrhu spoločnosti žalobcu, ktorý
si ju ako developer objednal. V rozhodnom období, kedy sa mala začať výstavba, išlo o typové domčeky,
kedy nebol známy majiteľ a keď už došlo k odkúpeniu jednotlivých rodinných domov, tí si napríklad
vyžiadali zmenu priečok, schodiska, strešných okien a preto po ukončení výstavby bolo zrealizované

zameranie uvedených zmien a následne bola vypracovaná po realizačná projektová dokumentácia.

99. Celkovo spracovali 5 alebo 6 zmien v projektovej dokumentácii. Je však pravdou, že ak boli
uvedené zmeny minimálne, pri kontrole zo strany povereného zamestnanca stavebného úradu bolo
konštatované, že sa stotožnil s týmito zmenami a nebolo potrebné zrealizovať zmenu projektovej

dokumentácie, avšak ak boli realizované zmeny priečok, zmeny postavenia okien, bolo nevyhnutné
vypracovať projektovú dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby. V súvislosti s rodinným domom
žalovaných bola realizovaná zmena exteriérového schodiska, drenáže, hrúbka izolácie a pokiaľ si
pamätá, strešných okien v chodbe a kuchyni. Pred samotným začatím výstavby, bolo to asi 10 rokov
predtým, bola realizovaná sonda a následne pri začatí výstavby bol realizovaný prieskum za účasti

geológa pri odhrnutí zeminy, kedy pohmatom aj pohľadom zistil a určoval triedu zeminy. Uviedol, že po
realizácii vodozádržných opatrení sa v uvedenej lokalite nevyskytli problémy s povrchovou vodou.100. Svedok K. D. L. uviedol, že realizoval statické riešenie v súvislosti s vypracovaním projektovej
dokumentácie po oslovení Ing. architekta G.. Zástupca žalobcu ho oslovil s tým, že sú na predmetnom
dome nejaké prvky ohľadne hydroizolácie a požiadal ho o spracovanie vyjadrenia. V tomto vyjadrení

uviedol, že vzhľadom na plochu a samotné spádovanie nepovažoval za nevyhnutné vybudovanie
drenáže s tým, že prvotná ochrana podzemných objektov je hydroizolácia.

101. Samotnú obhliadku objektu nerealizoval, nakoľko mu bolo oznámené, že nemôže do rodinného
domu vstúpiť a preto mal iba k dispozícii fotodokumentáciu a zrealizoval obhliadku okolitého terénu.

Príčinou vzniku vlhkosti v rodinnom dome žalovaných mohlo, ale aj nemuselo byť nesprávne spádovanie
terénu. V danom prípade je rozhodujúca hydroizolácia. Pokiaľ došlo k vniknutiu vlhkosti, tomu
má zabrániť hydroizolácia. Pokiaľ si dobre pamätá, bolo tam realizované spádovanie smerom od
stavby rodinného domu ku ceste, teda si myslí, že v tomto prípade to bolo v poriadku. V prípade
odvedenia zrážkovej vody pomocou drenáže vzhľadom na uvedený terén uvádzal, že nie je dovolené
zhromažďovať vodu, a teda v prípade, ak dôjde k vybudovaniu drenáže, je túto nutné odviesť do

splaškovej kanalizácie. Podľa neho je drenáž dobrý sluha, ale zlý pán a v súčasnosti na Slovensku
ide o módny prvok a vzhľadom na tú skutočnosť, že išlo o domy v radovej zástavbe a malé plochy,
nepovažuje drenáž za nevyhnutnú, nakoľko medzi susedmi je hlavný oporný múr a každý z majiteľov je
povinný odvádzať zrážkovú vodu, teda sa nemôže stať, aby sa táto dostávala na pozemok suseda. Ak je
drenáž urobená kvalitne, dochádza k riadnemu odvodu zrážkovej vody, ak však nie, môže dochádzať k

zhromažďovaniu vody pri objekte a tým sa môže narušiť jeho statika. Na otázku, či považuje za správne
riešenie realizovanie dobudovania drenáže s ručným výkopom uviedol, že vzhľadom na veľkosť plochy
je možné dosiahnuť odvod vody aj vhodným spádovaním bez toho, aby sa realizoval odkop až do
základovej dosky. Pokiaľ ide o otázku statiky, nevedel sa k tomu vyjadriť, keďže by bolo nevyhnutné
zistenie, aká porucha je, či pretrváva porucha vlhnutia a až na základe toho sa potom zisťujú príčiny.

102. Znalec Ing. Dušan Némeš k záverom znaleckého posudku č. XXX/XXXX uviedol, že jeho
úlohou bolo zistiť príčinu vlhnutia s tým, že prvá obhliadka bola realizovaná v roku 2019 a následne
boli realizované ďalšie obhliadky, kedy sa zistila príčina vlhnutia. Príčinou vlhnutia bol nesprávny
technologický postup pri realizácii zvislých izolácií a ich napojenie na tepelnú izoláciu, ako aj nesprávne

osadenie dažďového zvodu s tým, že tento netesnil. Postup odstránenia vád určoval technik spoločnosti
žalobcu s tým, že sa o postupe dohodnú. Nevedel sa vyjadriť, aké konkrétne riešenia technika
boli realizované, keďže priamo pri odstraňovaní vád osobne nebol, iba zistenú vadu dokumentoval.
Skúmanie zvislej hydroizolácie bolo realizované od vstupného schodiska až po vstup do rodinného
domu po betónovú primúrovku, čo sa týka hĺbky. Kontrolou hydroizolácie aj pod betónovou primúrovkou

sa preveriť nedá, keďže izolácia sa umiestňuje z vnútornej strany betónovej primúrovky, na ktorej
je následne osadené vnútorné murivo. Nevedel sa vyjadriť, či sa uvedená vada opätovne prejavila,
keďže poslednú doobhliadku realizoval 12.10.2020 kedy bola ešte nameraná vlhkosť na vnútorných
stenách v priestoroch garáže a technickej miestnosti. Na otázku k akým záverom dospel, či teda
uvedenénameranievlhkostisúviselososamotnourealizáciouodstráneniavádaleboišloopretrvávajúcu

vadu uviedol, že k žiadnym záverom nedošiel. Hydroizolácia má plniť funkciu zamedzenia prenikania
povrchových vôd do interiéru. Pokiaľ hydroizolácia si túto funkciu neplní, dochádza k prenikaniu vlhkosti
do vnútorných priestorov, ktorá sa môže prejaviť vlhkosťou na vnútorných omietkach. K odchýlkam od
projektovejdokumentácieuviedol,žepodľavyjadreniažalovanejmalabyťdrenážokolorodinnéhodomu,
čo však overiť nevedel, keďže táto je umiestnená v základovej doske.

103. Na otázku, či sa vie vyjadriť, či vlhkosť zistená v roku 2020 mohla súvisieť s mokrými procesmi
pri odstraňovaní reklamovaných vád uviedol, že aký čas ubehol od ukončenia stavby s tým, že pri
rekonštrukcii boli realizované tenkou vrstvou omietky, ktoré neviažu na seba toľko vody nepredpokladá,
že by uvedená vlhkosť súvisela priamo s rekonštrukciou steny. Pokiaľ ide o kondenz z tepelného

čerpadla,podľajehonázorutonemohlospustiťvlhkosťinteriéri,keďžehydroizoláciamábyťvybudovaná
tak, aby nedošlo k prieniku vlhkosti z vonkajších priestorov do vnútorného priestoru. Pri poslednej
obhliadke v roku 2020 konštatoval, že vady, ktoré zistené boli, boli odstránené. Skutočnosť, že sa
mohli vyskytovať vady v podlahe alebo stene medzi primúrovkou a murivom zistiteľné neboli. Zároveň
uviedol, že zotrval na svojich odporúčaniach, ktoré vyjadril v závere znaleckého posudku č. XXX/

XXXX. Podľa neho vada nemôže byť odstránená prípadným odkopom a opravou zvislej hydroizolácie
z dôvodu, že nosné steny, ako aj primúrovka sú umiestnené pod prvým nadzemným podlažím.
Hydroizolácia sa pritom nachádza medzi betónovou primúrovkou a nosnými stenami. Sanáciu je možno
vykonať niekoľkými spôsobmi a to podrezávaním muriva, ktorý v tomto prípade do úvahy neprichádza,ďalej injektážou muriva silikónmi alebo inými materiálmi, ktoré zabezpečia pri porušení vodorovnej
hydroizoláciezabráneniuvzlínavostivlhkosti,čovšakvtomtoprípademožnénieje,nakoľkobolopoužité
dutinové murivo. Je to možné iba pri plnom murive a tretí spôsob je ten, ktorý popísal znaleckom

posudku.

104. V zmysle záverov znaleckého posudku realizoval meranie vlhkosti do hrúbky 20 a 40 milimetrov
muriva, čiže použil vlhkomer uspôsobený na meranie tzv. povrchovej vlhkosti, teda nebol použitý
deštruktívny spôsob merania vlhkosti za účelom zmerania tejto vlhkosti v zostávajúcej časti muriva,

nakoľko danú úlohu nemal a taktiež na realizáciu merania vlhkosti deštruktívnym spôsobom nie
je uspôsobený a musel by to realizovať technický ústav. Zároveň uviedol, že nevylučuje možnosť
prenikania vlhkosti z tepelného čerpadla a to v prípade, keby bol daný terén nepriepustný, podľa jeho
na názoru neprípustný nebol, nakoľko tam bol štrk. Vylúčil, aby vlhkostné mapy boli zapríčinené treťou
osobou tak, ako to bolo naznačované žalobcom, vyliatím vody na steny, v takomto prípade by na omietky
neboli zistené vývery solí, ktoré vznikajú dlhodobým vyučovaním hydrouhličitanu na povrch omietky.

Vznik uvedených výverov si totižto vyžaduje rádovo mesiac až 2 mesiace pôsobenia vlhkosti v murive.

105. Žalobca súdu predložil odborné vyjadrenie č. XX/XXXX vypracované Technickou univerzitou
v Košiciach, z ktorého vyplýva, že znalec zistil vlhkosť nachádzajúcu sa v stenách suterénu a to
nielen v obvodových stenách ale aj vo vnútorných priečkach, čo naznačuje to, že vlhkosť súvisí s

kondenzačnou vlhkosťou a to v prípade, že teplota povrchu je pod hodnotou rosného bodu pre dané
vnútorné klimatické parametre. Ak by bola narušená vertikálna hydroizolácia, vlhkosť by sa vyskytovala
v obvodových stenách a to nielen od podlahy do určitej úrovne, ale na celých plochách obvodových
stien neohraničene. Pre prípad poškodenia vodorovnej hydroizolácie, čo nie je pravdepodobné, by
boli vlhké mapy na podlahách a to nielen počas výdatných dažďov, ale aj mimo nich. Poškodenie

horizontálnych izolačných pásov je zriedkavé vzhľadom k tomu, že hydroizolačný systém je tvorený
zdola betónovou vrstvou a zaťažený zhora tiež betónovým poterom. Pre prípad nevhodného podložia sú
betónové vrstvy opatrené výstužou. V uvedenom prípade ide o ílové vode nepriepustné podložie, čo pri
zovretí hydroizolácie zdola a zhora betónovou vrstvou vytvorí účinný vode nepriepustný hydroizolačný
materiál. Preto, ak sa vyskytuje vlhkosť na stredných stenách a priečkach, dá sa predpokladať príčina

vlhkosti v nedostatočnom odvetrávaní zabudovanej vlhkosti. Pri uvedení domu do užívania, ak bol dom
postavený z murovacích kusov na maltu, je možné uvažovať s vysušovaním zabudovanej vlhkosti až
do siedmich rokov. Najhorší stav je do dvoch - troch rokov od odovzdania domu do užívateľského
režimu. Vtedy je nutné zabezpečiť dostatočné odvetranie priestorov neustálym znižovaním vlhkosti
vzduchu a vysušovaním vzduchu, tým sa vytvoria podmienky možného odparovania zabudovanej vody

zo stien do vnútorného, vonkajšieho prostredia. Ďalšou príčinou vlhkosti je prevádzkový režim užívania
priestorov, teda vnútorné povrchy stien by mali byť voľné, nie zastavané policami a nábytkom, lebo tým
sa pozastaví možné prúdenie vzduchu pri vnútornom povrchu a taktiež ďalšia príčina vzniku povrchovej
kondenzácie - takýto vlhký a ešte k tomu aj teplý vzduch skondenzuje na povrchu, čo má za následok
možný výskyt a množenie mikroorganizmov. Kondenzačná vlhkosť sa vyskytuje najmä v kútoch, kde je

malé prúdenie vzduchu a murovaný roh má väčšiu ochladzovaciu plochu z vonkajšej strany. Uvedená
úloha, teda výpočet množstva kondenzovanej vody je veľmi zložitá. Ide o veľmi komplikovaný problém.
Stavebná fyzika v súčasnom období vie komplexne riešiť chovanie sa stavebného objektu v reálnom
prostredí pomocou simulačných nástrojov, tie vedia predpovedať správanie sa jednotlivých konštrukcií,
pôsobenie fyzikálnych zložiek na stavebné konštrukcie, vnútorné prostredie, ako aj hodnotiť ich vplyv. Do

uvedeného procesu vstupovalo veľké množstvo neznámych vstupných dát, ktoré nevedia špecifikovať
a to, ako sú vstupy do objektu, otváranie vstupných dverí, okien, vetranie, zapnutie radiátora v suteréne a
podobne.Vediaurčiťročnúbilanciuvlhkostiobalovýchkonštrukciídomupridifúziiakondenzáciivodných
pár pri meniacich sa okrajových podmienok vnútorného a vonkajšieho prostredia. Ak menia vstupné
dáta, ktoré popisujú vnútorný stav prostredia t.j. relatívnu vlhkosť a teplotu vnútorného vzduchu a teplotu

vzduchu možno konštatovať, že ročná bilancia skondenzovanej a vyparenej vlhkosti pri difúzii vodných
pár obvodových stien je síce priaznivá, ale pre prípad, kedy vo vnútri sú nízke teploty, dochádza ku
kondenzácii na vnútornom povrchu. K uvedeným javom dochádza nielen v rohoch a kútoch, kde je
prúdenie vzduchu malé, ale aj na fragmentoch stien. V prípade, že sú steny namočené odspodu je to
spôsobené s najväčšou pravdepodobnosťou prítomnosťou dažďovej vody, ktorá pri výdatných dažďoch

zaplaví suterén. Nasvedčuje tomu stav, že vyspádovanie vonkajších plôch pred garážou a technickou
miestnosťou nie je od garáže von do vonkajšieho prostredia, ale práve naopak, spád vonkajšej dlažby
je ku garáži. Ak berú do úvahy, že ani pred garážou a ani pred technickou miestnosťou sa nenachádza
odvodňovací žľab, ktorý by smeroval dažďovú vodu preč od objektu, tak sa voda dostáva do interiérudomu a má možnosť podmáčať steny nielen obvodové, ale aj vnútorné deliace. Pri obhliadke domu bolo
zistené, že vlhkosť je viditeľná do určitej výšky na celkovom obvodových stien a priečok v kombinácii s
výskytom vlhkosti na vnútorných stenách, čo súvisí s nedostatočným odvetraním a možným výskytom

kondenzu z dôvodu nevhodného užívania spomínaných priestorov.

106. Znalecký ústav v záveroch uvedeného odborného vyjadrenia uviedol, že dom je postavený
na ílovitom podloží, ktoré je vode nepriepustné; prejavy vlhnutia domu nepredpokladajú nevhodný
hydroizolačný materiál a predpokladané príčiny zavlhnutia stien je možné pravdepodobne nájsť najmä v

nevhodnom vyspádovaní dažďovej vody z dlažieb pred domom; v absencii odvodňovacích žľabov pred
vrátami do garáže, nedostatočnom odvetraní zabudovanej vlhkosti, v prevádzkovom režime užívania
priestorov, ako aj vzniku povrchovej kondenzácie pri zvýšenej relatívnej vlhkosti vzduchu po dažďoch.

107. Žalovaní súdu predložili znalecký posudok č. X/XXXX Ing. Dušana Némeša, ktorého posudková
časť, ako aj záver sú totožné s tým, že príčinou vlhnutia suterénneho muriva je netesnosť hydroizolácie

rodinného domu v stene, resp. v podlahe s tým, že dôkazom vnikania zrážkových, ako aj podzemných
vôd do interiéru a následné poškodenie stien je prítomnosť vody a ílu v separačnej podložke z geotextílie
po vybúraní betónového poteru a EPS izolácie z podlahy podľa dokumentácie zo dňa 06.03.2024.

108. Taktiež súdu predložili vyjadrenie spoločnosti FATRA IZOLFA a.s., ktoré datované nie je s tým,

že zástupca spoločnosti bol prizvaný na obhliadku zemnej izolácie proti vlhkosti a tlakovej vode v
rodinnom dome žalovaných s tým, že podlaha v rohovej časti bola obnažená až po hydroizolačnú
vrstvu. Hydroizolácia bola vytvorená z dvoch rôznych hydroizolačných fólií, hnedá je Fatrafol 803, zelenú
nedokáže určiť, o aký druh fólie ide a aký výrobca to je, avšak nejde o typ hydroizolácie Fatrafol.

109. Z výsluchu zástupcu znaleckého ústavu bolo zistené, že na uvedenom na znaleckom úkone
pracovalo niekoľko zamestnancov znaleckého ústavu s tým, že samotnej obhliadky na mieste samom
sa zúčastnili K. S. a K. B. a tento ako zodpovedná osoba spracovával on osobne na základe
informácií podaných zo strany zamestnancov. Keďže súčasťou uvedeného odborného vyjadrenia neboli
fotodokumentácia, ani merania, uvedený znalecký úkon nemal charakter znaleckého posudku a znalec

okrem znaleckého posudku môže vypracovať znalecký úkon vo forme odborného vyjadrenia, ako aj
odborného stanoviska. V apríli roku 2022 a októbri roku 2023 v rámci obhliadky bolo realizované výškové
meranie dlažby pred rodinným domom a taktiež fotodokumentácia s bezdotykovým meraním vlhkosti v
suteréne. Nevedel uviesť, akým meradlom bola meraná výška, vie, že bol meraný najvyšší a najnižší
bod a taktiež nevie, či v čase vykonaných obhliadok bola meraná teplota a vlhkosť vzduchu. Nemal

informácie o tom, žeby bolo realizované deštrukčné meranie vlhkosti. Uviedol, že vadu vertikálnej
hydroizolácie vylúčil, nakoľko predložená fotodokumentácia tomu nenasvedčovala. Pri vlhkostných
mapách na obvodovom murive išlo o povrchové prejavy vlhkosti, v prípade, ak by bolo potrebné
zisťovanie vlhkosti v jadre muriva, vyžadovalo by si to deštrukčnú diagnostiku. Je nepravdepodobné,
tak ako to bolo uvedené v odbornom vyjadrení, žeby príčinou vzniku vlhkostných máp bola porucha

vodorovnej izolácie, keďže táto je zovretá betónom zospodu aj zhora. Na otázku, či by z dôvodu poruchy
vodorovnej hydroizolácie, vzhľadom na skladbu podláh sa vlhkosť mohla prejaviť na iných miestach
ako podlahe uviedol, že je to veľmi hypotetické a nepredpokladá to, teda nepredpokladá poškodenie
vodorovnej hydroizolácie s tým, že spravidla sa tieto poruchy prejavujú na vertikálnych stenách alebo
v spojoch vodorovnej a vertikálnej hydroizolácie. Ak by bola vada v spojoch vodorovnej a vertikálnej

hydroizolácie, prejavila, aby sa vlhnutím muriva, ale len lokálne, teda v mieste zistenej vady. V prípade,
ak by nedošlo k zaplaveniu suterénu, nevie odpovedať, z akého dôvodu by sa vlhkosť prejavila na
obvodových múroch odspodu, ale vzhľadom na prejavy vlhkosti na obvodovom murive, ktoré sú v jednej
úrovni vychádzal z toho, že dochádzalo k zaplaveniu suterénu a voda sa kapilárnymi líniami vzlínala do
jednej úrovne. Ďalej sa vyjadroval k zámkovej dlažbe pred rodinným domom, ku ktorej uviedol, že je

vode priepustná, preto predpokladá, že zrážková voda zo zámkovej dlažby sa dostáva do okolia, avšak
z dôvodu, že medzi keramickou dlažbou v suteréne a zámkovou dlažbou nie je odvodňovací žľab a
zámková dlažba nie je vode priepustná okamžite, je predpoklad, že časť vody pri výdatných dažďoch
sa dostáva na keramickú dlažbu suterénu. Vzhľadom na klimatické zmeny dochádza k výdatnejším
dažďom a iným nepredvídateľným skutočnostiam a preto sa stáva, že aj dom, ktorý v minulosti v

suterénnychpriestorochzaplavovanýnebol,vsúčasnostivzhľadomnavýdatnédaždeje,stým,žemedzi
zámkovou dlažbou a keramickou dlažbou suterénu je nízky prah. K príčine vzniku soľných výkvetov
uviedol, že voda v murive sa vyparuje, murivo schne, teda dochádza ku kryštalizácii solí obsiahnutých
vo vode v murive. Po nahliadnutí do fotodokumentácie znaleckého posudku č. X/XXXX uviedol, žezemina nachádzajúca sa na hydroizolácii po odstránení podlahy sa nemohla dostať cez hydroizoláciu
zospodu alebo zboku, teda nemohlo dôjsť k prestupu zeminy cez obvodové murivo alebo z betónu pod
hydroizoláciou, preto podľa jeho názoru muselo ísť o vlhkosť, ktorá vnikla spolu so špinavou zeminou

zhora. K otázke, že horné vrstvy podlahy boli suché, vrátane poterov uviedol, že to bolo preto, že ide o
hornú vrstvu, z ktorej sa voda mohla vypariť skôr ako zo spodnej časti. Spodná betónová plocha môže
byť vlhká, keďže táto bráni prenikaniu spodnej vlhkosti, teda zemnej vlhkosti a hydroizolácia, ktorá sa
na nej nachádza zase bráni prenikaniu vlhkosti ďalej, teda do horných vrstiev. Zároveň konštatoval,
že z prejavov zaznamenaných na fotodokumentácii, ktorá je súčasťou znaleckého posudku č. 6/2024

je zrejmé, že nejde o prenikanie vlhkosti cez hydroizoláciu, ale o prienik zvnútra, keďže sa vlhkosť
prejavuje aj za nábytkom. Na otázku, či vlhkosť v suterénnych priestoroch mohla byť spôsobená vadami
hydroizolácie uviedol, že ide o hypotetickú otázku, s tým, že nie je možné niečo absolútne vylúčiť.
Zároveň dodal, že nebol oboznámený so situáciou, že v čase pred umiestnením zámkovej dlažby
pretrvávali v rodinnom dome žalovaných vady tvorby vlhkostných máp v suteréne rodinného domu.
Doplnil, že pri nárazovom daždi môžu prívalové zrážky sa dostať aj cez vode nepriepustné dvere vstupu,

aj cez 4 cm prah do suterénnych priestorov. S tým, že ak je na stene umiestnené tepelné čerpadlo,
ktoré má podľa vyjadrenia výrobcu produkovať 50 až 60 litrov kondenzu, je potrebné, aby tento mohol
odtekať od domu.

110. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

111. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu

povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.

112. Podľa § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka, právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak
ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že
nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

113. Podľa § 612 Občianskeho zákonníka, na spotrebiteľskú kúpnu zmluvu okrem ustanovení § 52 až
54 sa vzťahujú aj všeobecné ustanovenia o kúpnej zmluve a ustanovenia § 613 až 627.

114. Podľa § 619 ods. 1 Občianskeho zákonníka, predávajúci zodpovedá za vady, ktoré má predaná

vec pri prevzatí kupujúcim. Pri použitých veciach nezodpovedá za vady vzniknuté ich použitím alebo
opotrebením. Pri veciach predávaných za nižšiu cenu nezodpovedá za vadu, pre ktorú bola dojednaná
nižšia cena.

115. Podľa § 619 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak nejde o veci, ktoré sa rýchlo kazia, alebo o použité

veci, zodpovedá predávajúci za vady, ktoré sa vyskytnú po prevzatí veci v záručnej dobe (záruka).

116. Podľa § 620 ods. 1 Občianskeho zákonníka, záručná doba je 24 mesiacov. Ak je na predávanej
veci, jej obale alebo návode k nej pripojenom vyznačená lehota na použitie, neskončí sa záručná doba
pred uplynutím tejto lehoty.

117. Podľa § 620 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o použitú vec, kupujúci a predávajúci sa môžu
dohodnúť aj na kratšej záručnej dobe, nie však kratšej než 12 mesiacov.

118. Podľa § 620 ods. 3 Občianskeho zákonníka, pri veciach, ktoré sú určené na to, aby sa užívali

po dlhšiu dobu, ustanovujú osobitné predpisy záručnú dobu dlhšiu ako 24 mesiacov. Záručná doba
presahujúca 24 mesiacov sa môže týkať i len niektorej súčiastky veci.

119. Podľa § 620 ods. 4 Občianskeho zákonníka, na žiadosť kupujúceho je predávajúci povinný
poskytnúť záruku písomnou formou (záručný list). Ak to povaha veci umožňuje, postačí namiesto

záručného listu vydať doklad o kúpe.120. Podľa § 620 ods. 5 Občianskeho zákonníka, vyhlásením v záručnom liste vydanom kupujúcemu
alebo v reklame môže predávajúci poskytnúť záruku presahujúcu rozsah záruky ustanovenej v tomto
zákone. V záručnom liste určí predávajúci podmienky a rozsah tejto záruky.

121. Podľa § 621 Občianskeho zákonníka, záručné doby začínajú plynúť od prevzatia veci kupujúcim.
Ak má kúpenú vec uviesť do prevádzky iný podnikateľ než predávajúci, začne záručná doba plynúť až
odo dňa uvedenia veci do prevádzky, pokiaľ kupujúci objednal uvedenie do prevádzky najneskôr do
troch týždňov od prevzatia veci a riadne a včas poskytol na vykonanie služby potrebnú súčinnosť.

122. Podľa § 622 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, má kupujúci
právo, aby bola bezplatne, včas a riadne odstránená. Predávajúci je povinný vadu bez zbytočného
odkladu odstrániť.

123. Podľa § 622 ods. 2 Občianskeho zákonníka, kupujúci môže namiesto odstránenia vady požadovať

výmenu veci, alebo ak sa vada týka len súčasti veci, výmenu súčasti, ak tým predávajúcemu nevzniknú
neprimerané náklady vzhľadom na cenu tovaru alebo závažnosť vady.

124. Podľa § 622 ods. 3 Občianskeho zákonníka, predávajúci môže vždy namiesto odstránenia vady
vymeniť vadnú vec za bezvadnú, ak to kupujúcemu nespôsobí závažné ťažkosti.

125. Podľa § 623 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni
tomu, aby sa vec mohla riadne užívať ako vec bez vady, má kupujúci právo na výmenu veci alebo má
právo od zmluvy odstúpiť. Tie isté práva prislúchajú kupujúcemu, ak ide síce o odstrániteľné vady, ak
však kupujúci nemôže pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád vec riadne

užívať.

126. Podľa § 623 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o iné neodstrániteľné vady, má kupujúci právo
na primeranú zľavu z ceny veci.

127. Na základe skutkových tvrdení strán sporu a vykonaného dokazovania nebolo sporné uzatvorenie
kúpnejzmluvydňaXX.XX.XXXXvpredmetekúpynehnuteľností,konkrétnepozemkovsparc.č.XXXXX/
XXX, XXXXX/XXX a XXXXX/XXX, vrátane rozostavanej stavby rodinného domu, stojaceho na parcele
KNC XXXXX/XXX tak, ako sú tieto opísané vyššie, najmä v článku I. bode 2 tejto zmluvy a prevádzaná
rozostavaná stavba vo vyššie uvedenom znaleckom posudku č. XXX/XXXX zo dňa 20.09.2018.

128. Z článku I. bodu 2 zmluvy vyplýva že predávajúci je v čase uzatvorenia tejto kúpnej zmluvy
vlastníkom vyššie uvedených pozemkov vedených na LV č. XXXXX, vrátane rozostavanej stavby
rodinného domu s tým, že štádium dokončenosti stavby je výslovne uvedené v znaleckom posudku č.
XXX/XXXX zo dňa 20.09.2018 vypracovanom znalcom K. A. T. a rozostavaná stavba je realizovaná na

základe stavebného povolenia s dátumom právoplatnosti 26.07.2018.

129. Medzi stranami nebola sporná ani otázka realizovaných platieb kúpnej ceny v zmysle článku III.
zmluvy.

130. Podľa článku V. zmluvy kupujúci nadobudli vlastníctvo k prevádzaným nehnuteľnostiam povolením
vkladu vlastníckeho práva s tým, že predávajúci je povinný po uzatvorení tejto zmluvy pokračovať riadne
vo výstavbe rodinného domu a tento dokončiť do stavu holodom a protokolárne ho kupujúcim odovzdať
spolu s projektovou dokumentáciou, návodmi na použitie a certifikátmi výrobkov použitých pri výstavbe,
najneskôr 18 mesiacov od začatia výstavby rodinného domu. Po dokončení predmetu kúpy, vyzve

predávajúci kupujúcich na prevzatie diela písomne 7 dní vopred a to na ich adresu uvedenú v záhlaví
tejto zmluvy a rodinný dom bude odovzdaný kupujúcim podpísaním zápisnice o odovzdaní a prevzatí
predmetu kúpy. Pri odovzdaní odovzdá predávajúci, prípadne ním poverená osoba kupujúcim kľúče
od predmetného domu, ako aj všetky doklady potrebné pre jeho riadne užívanie, vrátane dokladov o
vykonaných odborných prehliadkach, skúškach, testoch a certifikátoch.

131. Spornou bola otázka, kedy došlo k odovzdaniu predmetu kúpy podľa kúpnej zmluvy. Podľa žalobcu
to bolo spísaním protokolu zo dňa XX.XX.XXXX, podľa žalovaných až XX.XX.XXXX.132. Podľa článku V. kúpnej zmluvy sa žalobca ako predávajúci zaviazal predmet kúpy - rozostavaný
rodinný dom dokončiť do stavu holodom a tento protokolárne kupujúcim - žalovaným odovzdať s
projektovou dokumentáciou rodinného domu, návodmi na použitie a certifikátmi najneskôr do 18

mesiacov od začatia výstavby rodinného domu. Podľa žalovaných žalobca mal s výstavbou rodinného
domu začať najneskôr 23.08.2018 a potom podľa uvedeného článku kúpnej zmluvy mal tento žalovaným
ako kupujúcim odovzdať najneskôr do 23.02.2020.

133. Podľa stavebného denníka žalobca začal s prácami v súvislosti s výstavbou predmetného

rodinného domu 13.08.2018, potom lehota na dokončenie rozostavaného rodinného domu v predmete
kúpy v zmysle článku V. uplynula 13.02.2020.

134. Povinnosťou žalobcu však bolo odovzdať rodinný dom tak, ako to vyplýva z článku V. zmluvy
v stave holodom, pričom štandardné vybavenie rodinného domu v štádiu holodom v predmete kúpy
je špecifikované v prílohe rezervačnej zmluvy o budúcej kúpe pozemku a stavby rodinného domu,

uzatvorenej medzi stranami sporu ešte dňa 18.06.2018 (č.l. 11 spisu 13Csp/33/2021).

135. Podľa názoru súdu I. inštancie neobstojí argumentácia žalobcu, že k odovzdaniu predmetného
rodinného domu v súlade s podmienkami dohodnutými v článku V. zmluvy došlo na základe protokolu
zo dňa XX.XX.XXXX. Z obsahu uvedeného protokolu totižto nesporne vyplýva, že na stavbe uvedeného

rodinného domu ešte neboli realizované stavebné prvky, ktoré podľa žalobcu boli štandardným
vybavením rodinného domu v štádiu holodom tak, ako to v protokole o odovzdaní nehnuteľnosti uviedol
a to konkrétne zateplenie rodinného domu a jeho fasáda, chodníky, schodiská a terasy rodinného
domu spolu so zábradlím na južnej terase. Okrem iného, zo samotného obsahu protokolu vyplýva, že
ostatné časti predmetu kúpnej zmluvy, ako aj celková dokumentácia bude žalovaným ako kupujúcim

protokolárne odovzdaná až po ukončení uvedených prác.

136. V zmysle článku V. zmluvy, si tak žalobca ako predávajúci svoje zmluvné povinnosti splnil
až po dokončení domu do stavu holodom a doručení výzvy podľa článku V. bodu 3 zmluvy na
prevzatie predmetu kúpy za účelom protokolárneho odovzdania rodinného domu vrátane projektovej

dokumentácie, ako aj ďalších dokumentov uvedených v článku V. bodu 5 zmluvy.

137. Argumentácia žalobcu, že dňa XX.XX.XXXX došlo k odovzdaniu predmetu kúpy v stave holodom
je v rozpore s listinami predloženými žalobcom, konkrétne mailovou komunikáciou zo dňa 22.05.2019
(č.l. 120), z ktorej vyplýva, že žalobca mailom žalovanej v 1. rade zaslal aktualizovanú zložku pre

nehnuteľnosťpokontrolnomdni,podľaktorej dňa15.04.2019bolorealizovanéibačiastočnéodovzdanie
domu s tým, že samotný dokument predpokladal ešte protokolárne odovzdanie domu, pri ktorom však
dátum realizácie úkonu uvedený nebol (č.l. 120 spisu 13Csp/33/2021).

138. Zároveň z podania žalobcu zo dňa 19.05.2020 (č.l. 128 spisu 13Csp/33/2021) nesporne vyplýva, že

týmto vyzval žalovaných na splnenie povinnosti podľa článku V. bodu 7 kúpnej zmluvy, teda k prebratiu
rodinného domu a vyplateniu ôsmej splátky kúpnej ceny. Skutočnosť, že uvedená výzva bola žalovaným
doručená vyplýva z vyjadrenia žalovaných k žalobe na č.l. 54.

139. Podľa predloženého stavebného denníka všetky práce štandardného vybavenia rodinného domu v

stave holodom v zmysle prílohy 1 rezervačnej zmluvy boli ukončené až 20.07.2019, potom nie je možné
konštatovať, že si žalobca svoju povinnosť v zmysle článku V. zmluvy splnil k XX.XX.XXXX.

140. Žalobca mohol vyzvať žalovaných na protokolárne odovzdanie rodinného domu až po splnení
podmienok uvedených v článku V. bodu 2 zmluvy, teda po dokončení stavby rodinného domu do stavu

holodom. Súčasne bol povinný v zmysle článku V. bodu 3 zmluvy kupujúcich vyzvať na jeho prevzatie
v lehote 7 dní vopred.

141. Pokiaľ súdu I. inštancie nebol predložený žiaden listinný dôkaz zo strany žalobcu, že tento si
uvedenú povinnosť splnil po ukončení stavebných prác na stavbe rodinného domu žalovaných do stavu

holodom podľa predloženého stavebného denníka dňa 20.07.2019 bezprostredne po ich dokončení,
potom mal súd I. inštancie za preukázané, že túto povinnosť si splnil až podaním zo dňa 19.05.2020,
kedy vyzval žalovaných na protokolárne prevzatie rodinného domu.142. V zmysle vyššie uvedeného, sa potom žalobca do omeškania s odovzdaním rodinného domu dostal
v súlade s článkom V. bodu 2 zmluvy od 14.02.2020 do doručenia výzvy žalovaným na protokolárne
prevzatie rodinného domu dňa 19.05.2020. Ak sa žalovaní na základe uvedenej výzvy žalobcu na

protokolárne odovzdanie rodinného domu nedostavili, potom nie je možné konštatovať, žeby omeškanie
žalobcu podľa argumentácie žalovaných trvalo až do 15.10.2020, kedy došlo k reálnemu podpísaniu
preberacieho protokolu s odovzdaním dokumentácie v zmysle článku V. bodu 5 zmluvy.

143. Neobstojí argumentácia žalovaných, že neboli splnené podmienky protokolárneho odovzdania

rodinného domu z dôvodu existujúcich vád, ktoré reklamovali u žalobcu od čiastočného prevzatia
rodinného domu v apríli roku 2019, ak v zmysle článku V. bodu 7 zmluvy vady, ktoré podstatným
spôsobom nebránia riadnemu užívaniu predmetu kúpy, nemajú vplyv na povinnosť kupujúcich prevziať
rodinný dom.

144. Ak by súd I. inštancie vychádzal z argumentácie, že k odovzdaniu rodinného domu došlo až

15.10.2020, potom by bolo vylúčené, aby súd I. inštancie v predmetnom konaní posudzoval uplatňované
nároky z vád , ktoré boli žalovanými vytknuté od apríla 2019 do dátumu protokolárneho odovzdania
rodinného domu 15.10.2020.

145. V zmysle zákonnej úpravy, vadami predmetu kúpy treba rozumieť také nedostatky predmetu kúpy,

ktoré mala vec v čase plnenia, resp. v čase plynutia záručnej doby.

146. V zmysle vyššie uvedeného, potom predmetom právneho posúdenia nárokov z vád predmetu kúpy
by mohli byť iba také nedostatky, ktoré žalovaní vytkli žalobcovi po dátume protokolárneho prevzatia
rodinného domu dňa 15.10.2020.

147. Uvedená argumentácia je však v rozpore s ďalšími skutkovými tvrdeniami žalovaných a
predloženými listinnými dôkazmi. Dňa 12.04.2019 žalovaní adresovali žiadosť žalobcovi o predčasné
protokolárne odovzdanie nehnuteľností z dôvodu umožnenia vstupu do nehnuteľnosti externým firmám
s tým, že sú si vedomí, že za dielo a zásahy externých firiem nenesie spoločnosť žalobcu žiadnu

zodpovednosť v časti záruk vyplývajúcich z kúpnej zmluvy.

148. Pokiaľ v zmysle ust. § 621 Občianskeho zákonníka záručné doby začínajú plynúť od prevzatia
veci kupujúcim, potom na základe protokolárneho odovzdania rodinného domu zo dňa 15.04.2019
žalovanými v zmysle článku VI. bodu 8 zmluvy začala plynúť záručná doba vo vzťahu prevzatia

stavebných častí, ktoré boli predmetom odovzdávacieho protokolu.

149. Záver, že žalovanými vytýkané vady podstatným spôsobom nebránili riadnemu užívaniu rodinného
domu je možné vyvodiť aj z výpovede žalovanej v 1. rade na pojednávaní konanom dňa 09.02.2022,
kedy uviedla, že do uvedeného rodinného domu sa nasťahovali v lete roku 2019.

150. Skutočnosť, že žalobca od 15.04.2019 mohol vstupovať na pozemky žalovaných a do ich
rodinného domu len s ich súhlasom, vyplýva aj z predloženej mailovej komunikácie zo dňa 09.12.2019
adresovanej žalovanému v 2. rade, ktorým žiadal o akceptáciu, teda písomný súhlas na realizáciu nimi
naplánovaných prác v exteriéri nehnuteľností, ktoré sú ich majetkom s tým, že bez ich súhlasu tieto

vykonať nemôžu.

151. Súčasne je rozporná argumentácia žalovaných, ktorí na jednej strane tvrdia, že žalobca nedokončil
stavbu rodinného domu v súlade s kúpnou zmluvou, avšak na strane druhej nespochybnili dôvodnosť
ním uplatneného nároku na poslednú splátku kúpnej ceny vo výške 8 445,30 Eur, na zaplatenie ktorej

mal žalobca nárok až po dokončení domu do stavu holodom, ale iba tvrdia, že uvedený nárok žalobcu
zanikol vznesením započítacej námietky titulom nároku na úrok z omeškania, na zľavu z kúpnej ceny
spolu s nárokom na náhradu škody vo výške nákladov na dobudovanie drenáže pod stavbou rodinného
domu.

152. Pokiaľ žalovaní v započítacej námietke nespochybnili dôvodnosť žalobcom uplatneného nároku
na poslednú splátku kúpnej ceny vo výške 8 445,30 Eur, potom súd I. inštancie mal za nesporne
preukázané, že žalobcovi nárok na jej zaplatenie vznikol v súlade s článkom III. písm. h) zmluvy.153. Žalobca si žalobou uplatnil okrem nároku na zaplatenie poslednej splátky kúpnej ceny aj nárok
na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 5 % ročne z piatej splátky kúpnej ceny v sume 15 508,90
Eur od 29.12.2018 do 06.03.2019, zo šiestej splátky zo sumy 16 890,60 Eur od 06.01.2019

zo 06.03.2019, zo siedmej splátky vo výške 9 290,10 Eur od 07.03.2019 do 23.08.2019 a z poslednej
splátky od 30.04.2019 do zaplatenia.

154. Z článku III. písm. e) zmluvy vyplýva, že piata splátka kúpnej ceny bude predávajúcemu na základe
jeho výzvy zaplatená na jeho bankový účet uvedený v záhlaví tejto zmluvy a to po dokončení osadenia

krovu a to v lehote najneskôr do 15 dní po tom, čo predávajúci predloží fotodokumentáciu o dokončení
krovu na rodinnom dome.

155. Podľa žalobcu splatnosť uvedenej splátky bola 28.12.2018, pričom jej časť v sume 15 508,90
Eur bola uhradená až 06.03.2019.

156. Podľa žalovanej bola dohoda medzi stranami sporu, že uvedenú dokumentáciu budú doručovať
priamo banke, nakoľko táto bola vyplácaná v tranžiach z hypotekárneho úveru.

157. Žalobca uviedol, že takýmto postupom vychádzal iba v ústrety žalovaným, keďže títo sa v čase
výstavby rodinného domu nenachádzali na území Slovenskej republiky, avšak nešlo o povinnosť,

ktorá by mu vyplývala zo zmluvy. Nepoprel, že uvedenú dokumentáciu doručoval banke, ako aj
splnomocnencovi žalovaných konkrétne matke žalovanej v 1. rade.

158. Z uvedeného zmluvného dojednania nesporne vyplýva, že splatnosť uvedenej splátky kúpnej
ceny bola dohodnutá po dokončení osadenia krovu v lehote 15 dní a po predložení dokumentácie

o jeho dokončení. Súdu I. inštancie však žalobca nepredložil akýkoľvek listinný dôkaz preukazujúci,
že žalovaným doručil dokumentáciu o dokončení krovu vrátane výzvy na zaplatenie uvedenej splátky
kúpnej ceny, teda nepreukázal, že žalovaní jej časť vo výške 15 508,90 Eur dňa 06.03.2019 zaplatili
po lehote jej splatnosti.

159. V zmysle článku III. písm. f) zmluvy, šiesta splátka kúpnej ceny vo výške 16 890,60 Eur bola
splatná po dokončení osadenia okien a vchodových dverí v lehote 15 dní potom, čo predávajúci predloží
fotodokumentáciu o dokončení osadenia okien a vchodových dverí na základe jeho výzvy adresovanej
kupujúcim.

160. Súdu bola predložená mailová komunikácia (viď prílohová obálka), z ktorej vyplýva, že dňa
21.12.2018 na mailovú adresu zamestnanca banky, ako aj žalovanej v 1. rade bola doručená
fotodokumentácia zhodnotenia stavby osadením okien, vchodových dverí, ako aj garážovej brány s
výzvou na úhradu ďalšej splátky, teda v zmysle článku III. písm. f) zmluvy bola šiesta splátka splatná
05.01.2019 a pokiaľ žalovaní túto uhradili až 06.03.2019, vznikol žalobcovi nárok na úrok z omeškania

zo sumy 16 890,60 Eur od 06.01.2019 do 06.03.2019.

161. Podľa článku III písm. g) zmluvy, siedma splátka vo výške 16 890,60 Eur bola splatná na základe
výzvy žalobcu v lehote 15 dní potom, čo predloží dokumentáciu o dokončení hrubých rozvodov vody,
teplovodného podlahového kúrenia, kanalizácie a elektriny v dome.

162.Súdunebolapredloženálistina,preukazujúca,žebysplatnosťuvedenejsplátkyvzmyslecitovaného
článkunastala07.03.2019.SúduI.inštanciebolapredloženámailovákomunikácia(viďprílohováobálka)
zo dňa 07.08.2019, ktorú žalobca adresoval banke, ako aj žalovanej v 1. rade s tým, že do dnešného
dňa nemala byť uhradená časť siedmej splátky vo výške 9 290,10 Eur s predložením fotodokumentácie

o dokončení hrubých rozvodov vody, elektriny, ako aj podlahového kúrenia. V zmysle vyššie uvedeného,
potom až uvedenú mailovú komunikáciu možno považovať za výzvu v zmysle článku III písm. g) zmluvy.
Ak žalobca výzvu na úhradu siedmej splátky žalovanej doručil 07.08.2019, potom jej splatnosť nastala
až 22.08.2019 a nárok žalobcu na uplatnený úrok z omeškania v časti siedmej splátky vo výške 9
290,10 Eur je dôvodný iba za deň 23.08.2019.

163. Posledná splátka kúpnej ceny v zmysle článku III písm. h) bola splatná po dokončení stavby
rodinného domu a to v lehote do 15 dní potom, čo stavba bude protokolárne odovzdaná.164. Neobstojí tvrdenie žalobcu, že jej splatnosť nastala 29.04.2019, pokiaľ sám vo vyššie uvedenej
mailovej komunikácii zo dňa 07.08.2019 uviedol, že posledná splátka kúpnej ceny oproti odovzdaniu
rodinného domu vo výške 8 445,30 Eur ešte nebola fakturovaná, teda neboli splnené podmienky v

zmysle článku III písm. h) zmluvy.

165. Pokiaľ v zmysle článku V. bodu 2 zmluvy bol žalobca v omeškaní s odovzdaním rodinného domu do
dňa doručenia výzvy na prevzatie predmetu kúpy žalovaným, potom možno konštatovať, že ak žalovaní
nepristúpili k protokolárnemu odovzdaniu rodinného domu na základe výzvy žalobcu zo dňa 19.05.2020

v zmysle článku V. bodu 3 zmluvy do 26.05.2020, v súlade s ust. článku III písm. h) bola posledná splátka
kúpnej ceny splatná 10.06.2020 (15 dní od dátumu 26.05.2020).

166. Na základe podanej žaloby, by tak žalobcovi vznikol nárok na zaplatenie poslednej splátky kúpnej
ceny vo výške 8 445,30 Eur s 5 % úrokom z omeškania ročne zo sumy 16 890,60 Eur od 06.01.
do 06.03.2019, zo sumy 9 290,10 Eur za deň 23.08.2020 a zo sumy 8 445,30 Eur od 11.06.2020 do

zaplatenia.

167. Žalovaní si vzájomnou žalobou okrem iného uplatnili nároky z vád vo výške nákladov na drenáž
pod stavbou rodinného domu, ktorú žalobca v rozpore s projektovou dokumentáciou nezrealizoval.

168. Z predloženého stavebného denníka vyplýva, že na základe hydrogeologického prieskumu
vykonaného 14.05.2018 K. J., za účasti zástupcu generálneho projektanta K. C. G. bolo klasifikáciou
zemín zhodnotené, že osadenie drenáže okolo objektu, ako je to v doručenej projektovej dokumentácii
nie je potrebné a v danom druhu zeminy by bolo kontraproduktívne, z toho dôvodu bola drenáž okolo
objektu pri realizácii vynechaná.

169. Stavebným povolením zo dňa 24.07.2018 bola povolená stavba K. B. G. - RD C. ako novostavba
F. podľa projektovej dokumentácie Ing. architekta D. G. s tým, že prípadné zmeny sa nesmú uskutočniť
bez predchádzajúceho povolenia stavebného úradu. Súčasťou spisového materiálu bola aj technická
správa z novembra roku 2017, kde pri hydroizolácii je uvedené, že riešená stavba má navrhovanú

hydroizoláciu proti podzemnej vode a radónovému zaťaženiu Fatrafol 803 hrúbka 2 mm vloženú medzi
2 vrstvy geotextílie. Navrhovaná je aj zvislá hydroizolácia základových konštrukcií a vytvorenie drenáže
po celom obvode stavby na odvodnenie spodnej stavby.

170.Nažiadosťžalobcuakostavebníkazodňa17.12.2019,MestoD.akostavebnýúraddňa28.01.2020

vydal rozhodnutie (č.l. 468), ktorým bola povolená zmena nedokončenej stavby rodinného domu
žalovaných v rozsahu zmeny tvaru vonkajšieho schodiska, zrušenia drenáže spodnej stavby s úpravou
spôsobu uloženia hydroizolácie spodnej stavby zmenou povrchovej úpravy fasády a strešných okien na
svetlovody na základe projektovej dokumentácie, vypracovanej APH ateliér s.r.o. v decembri roku 2019
s dátumom právoplatnosti 03.02.2020. Pokiaľ pred dokončením stavby rodinného domu žalovaných

stavebný úrad povolil zmenu stavby na základe zmeny projektovej dokumentácie, okrem iného zrušením
drenáže spodnej stavby s úpravou spôsobu uloženia hydroizolácie spodnej stavby, potom nie je možné
konštatovať, že žalobca v uvedenej časti realizoval stavbu v rozpore s projektovou dokumentáciou. Súd
I. inštancie dáva do pozornosti, že k zmene projektovej dokumentácie nedošlo iba na základe jej zmeny
zo strany žalobcu, ale aj zo strany žalovaných, konkrétne zmenou dispozície vonkajšieho schodiska a

zmenou strešných okien na svetlovody. Je nepochybné, že stavebníkom stavby uvedeného rodinného
domu bol žalobca a teda len tento mohol žiadať o vydanie rozhodnutia na zmenu rozostavanej stavby
pred jej dokončením v zmysle zákona č. 50/1976 Zb. Pokiaľ zmena stavby bola realizovaná v súlade
so zákonom č. 50/1976 Zb., potom podľa názoru súdu I. inštancie nemožno konštatovať, že žalobca
realizoval stavbu v rozpore s projektovou dokumentáciou a nárok žalovaných na náhradu nákladov na

vybudovanie drenáže okolo objektu spoločnej stavby rodinného domu ako nedôvodný zamietol.

171. Závery technickej správy z decembra 2019 vo svojej výpovedi potvrdil K. architekt D. G. ako
zodpovedný zástupca spoločnosti APH ateliér s.r.o. s uvedením, že pri porovnaní susediacich stavieb so
stavbou žalovaných, u ktorých sa nevyskytli akékoľvek problémy s podzemnou vodou bol toho názoru,

že drenáž nebola potrebná, ak bola kvalitne prevedená hydroizolácia spodnej stavby.

172. Uvedený záver vyplýva aj z výpovede svedka K. D. L. ako spracovateľa statického posudku,
ktorý uviedol, že vzhľadom na plochu a samotné spádovanie nepovažoval za nevyhnutné vybudovaniedrenážestým,žeprvotnouochranoupodzemnýchobjektovjehydroizolácia.Tedapokiaľjehydroizolácia
realizovaná kvalitne, nemôže dôjsť k vnikaniu vlhkosti do stavby rodinného domu .

173. Žalovaní vzájomnou žalobou pôvodne v konaní vedenom pod sp.zn. 13Csp/33/2021 doručenou v
upomínacom konaní dňa 03.12.2020 sa voči žalobcovi domáhali zaplatenia 29 865,34 Eur s 5 % úrokom
z omeškania ročne zo sumy 26 453,44 Eur od 23.11.2020 do zaplatenia.

174. Okrem nároku na úrok z omeškania a úhradu nákladov na realizáciu drenáže z úrovne základov

rodinného domu si uplatnili aj nárok na primeranú zľavu vo výške 14 834,40 Eur, rovnajúcu sa nákladom
na odstránenie vlhnutia suterénneho muriva zo strany interiéru v miestnosti č. 001 a č. 002 na základe
záverov znaleckého posudku K. A. A. č. XX/XXXX titulom vád, ktoré žalobcovi vytkli listom zo dňa
28.10.2020aktorébolizadokumentovanéIng.DušanomNémešomvznaleckomposudkuč.XXX/XXXX.
Pokiaľ ide o vytekanie vody z betónového pohľadového oporného muriva v severozápadnej časti parcely
č. XXXXX/XXX, vo vzťahu k uvedenej vade si nároky v konaní neuplatňujú.

175. Z článku VI. bodu zmluvy vyplýva, že v prípade vady predmetu kúpy, ktorá podstatným
spôsobom nebráni riadnemu užívaniu predmetu kúpy a ktorú možno odstrániť sú kupujúci oprávnení
od predávajúceho požadovať bezplatné a bezodkladné odstránenie vady a v prípade výskytu vady
predmetu kúpy, ktorá podstatným spôsobom bráni riadnemu užívaniu a ktorú odstrániť nemožno alebo

v prípade opätovného vyskytnutia vady kúpy po oprave alebo ak pre väčší počet vád nemožno predmet
riadne užívať, majú kupujúci právo na odstúpenie od tejto zmluvy.

176. Z ust. § 612 Občianskeho zákonníka vyplýva, že na spotrebiteľskú kúpnu zmluvu okrem ust. § 52
až 54 sa vzťahujú aj všeobecné ustanovenia o kúpnej zmluve a ust. § 613 až 627, ktoré sú vo

vzťahu k všeobecným ust. § 588 a 600 Občianskeho zákonníka v postavení špeciálnych a doplňujúcich
ustanovení.

177. Pokiaľ ide o predmetnú kúpnu zmluvu, ide nepochybne o zmluvu spotrebiteľskú v zmysle
definície § 52 Občianskeho zákonníka, keďže pri jej uzatvorení žalobca konal v rámci predmetu svojej

podnikateľskej činnosti, pričom žalovaní pri uzatvorení v rámci svojej podnikateľskej, resp. obchodnej
činnosti nekonali.

178. Napriek tomu, že v článku VI. bodu 9 kúpnej zmluvy si žalovaní dohodli nároky z vád predmetu
kúpy a to opravu v prípade vád odstrániteľných a odstúpenie od zmluvy v prípade vád neodstrániteľných

alebo ak dôjde k opakovanému výskytu tej istej vady, nie je vylúčené, aby si žalovaní ako kupujúci
uplatňovali nároky z vád predmetu kúpy na základe všeobecných ustanovení kúpnej zmluvy, ale aj na
základe špeciálnych resp. doplňujúcich ust. § 613 až 627 Občianskeho zákonníka.

179. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že dňa 25.11.2019 bol vykonaný zápis reklamačného

konania na základe písomného oznámenia zo dňa 22.11.2019 s uvedením zatečenia do garáže, teda
vlhké steny po daždi s označením identifikovanej chyby s návrhom riešenia - injektáže s tým, že mal byť
vypracovaný návrh izolácie prístupového chodníka.

180. Súdu bol predložený záznam z obhliadky rodinného domu zo dňa 07.12.2019 vykonanej znalcom

Ing. Némešom, z ktorého vyplýva, že vzhľadom k tomu, že rodinný dom pravdepodobne nemal
drenáž v úrovni muriva podzemného podložia, dochádza k presakovaniu zemnej vlhkosti v okolí
muriva podzemného podložia z dôvodu vady hydroizolácie medzi betónovými tvárnicami a zvislým
nosným murivom. Jeho obsahom bol aj predbežný návrh na sanáciu zatekania a to odvodnenie dvora,
zaústenie drenáže do kanalizácie, odstránenie časti schodiska z chodníka, násypu pod chodníkom a

oprava zvislej časti hydroizolácie v mieste betónovej steny DT tvárnic zvislého nosného muriva. Dňa
06.02.2020 žalovaná v 1. rade zaslala žalobcovi žiadosť o odstránenie uvedenej vady do 30.04.2020.
Podľa záznamu z kontrolného dňa 22.05.2020 za účasti strán sporu, vrátane znalca Ing. Némeša bol
odsúhlasený spôsob odstránenia vád a podľa záznamu z kontrolného dňa 08.06.2020 neboli zistené
vo vnútorných priestoroch nové priesaky, ani neprimeraná vlhkosť muriva v kritických miestach; mali

byť zistené priesaky počas dažďov okolo dažďového zvodu so zistením nesprávneho zaizolovania
hydroizolácie z asfaltových pásov v mieste styku primúrovky obvodového muriva suterénu a stropnej
dosky, preto bolo dohodnuté, že sa dané miesto kompletne začistí a dôjde k aplikácii hydroizolácie
s napojením dažďových zvodov priamo bez použitia čistiaceho kusa. Podľa záznamu z kontrolnéhodňa 11.08.2020, v čase obhliadky nebolo zistené ďalšie vlhnutie muriva s tým, že murivo bolo suché
aj na kritických miestach s ponechaním odvlhčovača v priestoroch garáže a technickej miestnosti do
14.08.2020. Súdu bola predložená listina vypracovaná Ing. Némešom dňa 04.09.2020 (č.l. 143), z ktorej

vyplýva, že stavba rodinného domu ku dňu 25.08.2020 bola čiastočne vysušená, dňa 30.08.2020 mal
obdržať mail žalovanej v 1. rade, prílohou ktorého bola fotografia, kde v časti steny pri vnútornej jednotke
TČ je viditeľná vzlínajúca vlhkosť.

181. Po dažďoch 01.09. a 02.09.2020 boli zistené vývery vody pri vonkajšej jednotke TČ, prenikanie

vody pod betónové obrubníky a vlhnutie štrkového podkladu pod betónovou dlažbou v úrovni prvého
nadzemného podlažia rodinného domu a premočenie dvora zo západnej strany rodinného domu A4 s
uvedením, že tieto sú spôsobené nevyhotovením drenáží zo strany zhotoviteľa rodinného domu ako boli
projektované v dokumentácii pre stavebné povolenie.

182. Zo záznamu z kontrolného dňa 13.10.2020 boli zistené mierne vlhkostné mapy v rohoch spodnej

časti západnej steny technickej miestnosti, kde sa predtým riešil problém zatečenia s tým, že ide o
zostatkovú vlhkosť po realizácii mokrého procesu nanesením vápenno cementovej omietky na miesta,
kde bolo murivo obnažené kvôli spomenutému presúšaniu. Z vyššie uvedeného dôvodu ešte preto
nedošlo k vysušeniu týchto omietnutých stien.

183. Žalovaní si svoje nároky z vád predmetu kúpy uplatňovali na základe záverov znaleckého posudku
č. 161/2020, vypracovaného Ing. Némešom dňa 23.10.2020, z ktorých vyplýva, že vlhnutie interiérového
muriva v miestnostiach podzemného podlažia je zapríčinené zatekaním zrážkovej vody v dôsledku toho,
že zvislá hydroizolácia, ktorá mala prekrývať prepojenie zvislej hydroizolácie muriva rodinného domu
a muriva z DT tvárnic nebola pod úrovňou betónového chodníka vôbec vyhotovená. Keďže parcela č.

XXXXX/XXX nie je odvodnená drenážou pri dlhodobých dažďoch a pri nasýtení zeminy dochádza k
prenikaniu povrchových a zrážkových vôd v zemine pod betónový chodník a vnikaniu vody medzi DT
tvárnice a tehlové suterénne murivo, čo sa prejavuje vlhnutím suterénneho muriva zo strany interiéru v
uvedených miestnostiach. Taktiež izolácia z asfaltovej lepenky, ktorá bola natavená na betónový chodník
a hydroizolácia rodinného domu bola natavená iba čiastočne, teda umožňovala vnikaniu zrážkových

vôd, ktoré sa dostávali pri hnanom daždi do styku hydroizolácie a medzi nosnú tehlovú konštrukciu
rodinného domu. Táto vada bola odstránená zhotoviteľom rodinného domu s návrhom projektanta zo
dňa 29.04.2020, realizovaných dňa 02.07.2020, po jej odstránení sa vlhkosť čiastočne eliminovala, ale
zo strany interiéru pretrvávala a bola viditeľná aj pri obhliadke 25.08.2020.

184. Znalec v rámci svojej výpovede potvrdil, že vady, ktoré pri realizácii reklamačného procesu zistené
boli, boli žalobcom odstránené. Avšak skutočnosť, že sa vady mohli vyskytovať v podlahe alebo v stene
medzi primúrovkou a murivom zistiteľné neboli, nakoľko by si to vyžadovalo vykonanie deštrukčnej
diagnostiky,naktorúuspôsobenýnieje.Avšak,pokiaľbybolahydroizoláciavporiadku,dombybolsuchý
a nedochádzalo by k opätovnému výskytu prejavu vlhkosti v suterénnych priestoroch. Skutočnosť, že sa

na stenách suterénnych priestorov objavujú vývery soli nasvedčuje, že ide o prejavy dlhšie pôsobiacej
vlhkosti, a teda nejde o prejav krátkodobého pôsobenia, napríklad vyliatím vody na stenu suterénneho
priestoru.

185.Svedkovia-rodičiažalovanejv1.radeibapotvrdiliexistenciuzavlhnutiastiensuterénnehopriestoru

2 alebo 3 týždne po prevzatí predmetu stavby 15.04.2019 z ich strany.

186. Svedok K. D. uviedol, že ak by bola fólia Fatrafol s hrúbkou 1,5 až 2 mm položená technologicky
správne, nemohlo dôjsť k vniknutiu vody, resp. vlhkosti do vnútorných priestorov, nikdy však nebol
prizvaný k realizácii stavebných prác kedy sa hydroizolačná fólia na rodinnom dome žalovaných

zakrývala poterom alebo priečkou, teda priame poškodenie hydroizolácie na dome žalovaných nevidel.

187. Svedok R. B. sa vyjadril iba v tom zmysle, že na jeseň roku 2020 na základe informácie zisteného
zatekania prvého nadzemného podlažia v rodinnom dome žalovaných sa tam bol pozrieť a toto bolo
suché. Pokiaľ hovorí o prvom nadzemnom podlaží, ide o priestor suterénu, resp. garáže. Samotné

reklamačné konanie neriešil. Svedok L. D. vo svojej výpovedi uviedol, že všetky reklamácie boli
vyriešené a vady spoločnosťou žalobcu odstránené.188. Svedok M. G. uviedol, že vo vzťahu k spoločnosti žalobcu realizoval technickú poradenskú
činnosť, teda predmetom jeho činnosti bolo dohliadať, či sa pri realizácii výstavby dodržiava projektová
dokumentácia. Vo vzťahu k reklamácii zavlhnutia garáže rodinného domu bol prizvaný za účelom

posúdenia a určenia príčin vlhnutia v suteréne; prišlo sa na niekoľko možných príčin, pričom následne
boli navrhnuté spôsoby odstránenia vlhnutia za súčinnosti Ing. Némeša, ktoré boli odkonzultované,
odsúhlasené a zrealizované s tým, že k odstráneniu vlhnutia došlo naposledy v októbri roku 2020, kedy
sa po mesačnom sledovaní v čase po trvalejších dažďoch zistilo, že tam vlhnutie bolo odstránené.

189. Z uvedených svedeckých výpovedí teda vyplýva, že časť svedkov sa vyjadrovala iba k existencii
vlhkosti v suteréne a garáži rodinného domu žalovaných a druhá časť sa priamo zúčastňovala
reklamačného procesu, pričom z ich výpovedí vyplynulo, že vada vlhnutia mala byť odstránená v októbri
roku 2020.

190. Žalovaní súdu predložili znalecký posudok Ing. Dušana Némeša č. X/XXXX, zo záverov ktorého

vyplýva, že uvedená vada vlhkosti sa v murive suterénneho priestoru prejavuje doposiaľ, pričom
príčinou vlhnutia je netesnosť hydroizolácie v stene, resp. v podlahe rodinného domu. Dôkazom vnikania
zrážkových, ako aj podzemných vôd do interiéru je prítomnosť vody a ílu v separačnej podložke z
geotextílie po vybúraní betónového podkladu a EPS izolácie z podlahy.

191. Podľa názoru žalovaných závery uvedeného znaleckého posudku vyvracajú správnosť záverov
predloženého odborného vyjadrenia znaleckého ústavu, ktorý dospel k záveru, že prejavy vlhnutia domu
nepredpokladajú nevhodný hydroizolačný systém, ale tieto príčiny je možné pravdepodobne nájsť najmä
v nevhodnom vyspádovaní dažďovej vody z dlažieb pred domom, v absencii odvodňovacích žľabov
pred vrátami do garáže a vstupom do technickej miestnosti, v nedostatočnom odvetrávaní zabudovanej

vlhkosti, v prevádzkovom režime užívania priestorov a vo vzniku povrchovej kondenzácie pri zvýšenej
relatívnej vlhkosti vzduchu po dažďoch.

192. Žalovaní namietali nepreskúmateľnosť uvedeného odborného vyjadrenia z dôvodu absencie
náležitosti uvedeného znaleckého úkonu podľa Zákona o znalcoch. Zástupca znaleckého ústavu aj po

nahliadnutí do znaleckého posudku č. 6/2024 v rámci svojho výsluchu zotrval na správnosti záverov
odborného vyjadrenia znaleckého ústavu. Uviedol, že je nepravdepodobné, aby vlhkostné mapy na
stenách suterénneho priestoru vznikli z dôvodu poruchy vodorovnej hydroizolácie s tým, že tieto sa
prejavujú na vertikálnych stenách alebo v spojoch vodorovnej a vertikálnej hydroizolácie, pričom tieto
prejavy by boli iba lokálne v mieste zistenej vady. Nakoľko sa vlhkosť na obvodovom murive prejavuje v

jednej úrovni, vychádza z toho, že došlo k zaplaveniu suterénu a voda sa kapilárnymi líniami vzlínala do
jednej úrovne obvodových stien. Pokiaľ ide o fotodokumentáciu k znaleckému posudku č. 6/2024, podľa
zástupcu znaleckého ústavu sa zemina nemohla dostať cez hydroizoláciu zospodu alebo zboku, teda
nemohlo dôjsť k jej prestupu cez obvodové murivo alebo z betónu pod hydroizoláciou s tým, že muselo
ísť o vlhkosť, ktorá vnikla spolu so zeminou zhora. Zo zadokumentovaných prejavov je zrejmé, že nejde

o prenikanie vlhkosti cez hydroizoláciu, ale o vlhkosť, ktorá preniká zvnútra, čo nesporne vyplýva aj
z prejavov vlhkosti, ktorá sa nachádza za nábytkom.

193. Z ust. článku 15 odseku 2 Civilného sporového poriadku nesporne vyplýva, že žiaden dôkaz nemá
predpísanú zákonnú silu. V zmysle ust. § 16 ods. 1 zákona č. 382/2004, úkony znaleckej činnosti sú

najmä znalecký posudok, odborné stanovisko alebo potvrdenie a odborné vyjadrenie a vysvetlenie.
Podľa § 18 ods. 2 zákona č. 382/2004 Z.z., druh znaleckého úkonu musí zodpovedať zložitosti
znaleckého skúmania, pričom zodpovednosť za jeho výber nesie znalec, to však neplatí, ak bol druh
znaleckého úkonu určený súdom alebo iným orgánom verejnej moci.

194. Dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy vo vzájomnej
súvislosti, pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli
strany sporu. Hodnotenie dôkazov je činnosť súdu, pri ktorej vykonané procesné dôkazy hodnotí z
hľadiska ich pravdivosti a dôležitosti pre rozhodnutie. Súd pri hodnotení dôkazov v zásade nie je
obmedzovaný právnymi predpismi v tom, ako a s akým výsledkom má z hľadiska pravdivosti ten,

ktorý dôkaz hodnotiť. Pokiaľ žalovaní namietajú nepreskúmateľnosť odborného vyjadrenia Technickej
univerzity v Košiciach predloženého žalobcom, potom je potrebné sa zaoberať aj otázkou, či žalovanými
predložený znalecký posudok č. 6/2024, zo záverov ktorého podľa žalovaných nesporne vyplýva, žepríčinou vlhnutia stien suterénneho priestoru je vada hydroizolácie v podlahe alebo v stenách spĺňa
náležitosti znaleckého posudku predpokladané ust. § 17 Zákona o znalcoch.

195. Znalecký posudok všeobecne musí spĺňať náležitosti § 17 zákona č. 382/2004, teda musí
obsahovať údaje uvedené v odseku 5, titulná stránka znaleckého posudku obsahuje identifikačné údaje
znalca a zadávateľa, číslo spisu alebo objednávky, označenie znaleckého posudku, jeho poradové číslo,
stručnú charakteristiku predmetu znaleckého skúmania, počet strán a vyhotovení znaleckého posudku.
Úvod obsahuje úlohu, účel a predmet znaleckého skúmania a výpočet podkladov, z ktorých znalec pri

vykonávaní znaleckého posudku vychádzal. V časti posudok znalec uvedie opis predmetu znaleckého
skúmania a skutočností, na ktoré pri úkone znaleckej činnosti prihliadal, uvedie postup, na základe
ktorého sa dopracoval k odpovediam na otázky položené zadávateľom a k splneniu ním uložených úloh.
V časti záver znalec odcituje otázky zadávateľa a uvedie na ne stručné odpovede. Celková skladba
znaleckého posudku musí umožniť preskúmať jeho obsah a overiť odôvodnenosť postupov. Podklady,
z ktorých znalec pri vykonávaní znaleckého posudku vychádzal nemusia byť prílohou znaleckého

posudku, ak sú verejne prístupné alebo ak sú súčasťou spisového materiálu; v takom prípade znalec
odkáže na zdroj spôsobom, aby nebol zameniteľný. Rozsiahle podklady možno uložiť na prenosný
nosič dát, ktorý jej súčasťou znaleckého posudku, to neplatí pre znalecký posudok daný v elektronickej
podobe.

196. Podľa názoru súdu I. inštancie predložený znalecký posudok uvedené náležitosti neobsahuje,
keďže v tomto absentuje uvedenie akéhokoľvek postupu, na základe ktorého sa mal dopracovať
k odpovediam na otázky položené zadávateľom, teda žalovanými. Z obsahu znaleckého posudku iba
vyplýva, že sa mal zúčastniť demontáže časti podlahy v technickej miestnosti suterénu s tým, že
prítomnosť vody a ílu v separačnej podložke z geotextílie je dôkazom vnikania zrážkových, ako aj

podzemných vôd, preto príčinou vlhnutia je netesnosť hydroizolácie v stene, resp. v podlahe.

197. V posudkovej časti znaleckého posudku však absentuje popis, či vadu uvedenú v závere
znaleckého posudku netesnosti hydroizolácie identifikoval (zistil) priamo v časti odkrytej hydroizolácie
po demontáži podlahy.

198. Zároveň neobsahuje popis tak, ako to uviedli žalovaní na pojednávaní konanom dňa 20.03.2024
teda, že betónový poter pod keramickou dlažbou vrátane EPS izolácie z podlahy boli suché.

199. Podľa žalobcu demontáž častí podláh suterénom priestore rodinného domu žalovaných mal

vykonať A. C., ktorý bol v predmetnom konaní vypočutý ako svedok. Tento v rámci svojej svedeckej
výpovede uviedol, že obdobný problém ako u žalovaných sa vyskytol v garáži v domoch C. a C., kedy
sa v uvedených domoch pristúpilo k odstráneniu podlahy a kontrole hydroizolácie, kedy pri dome C.
bolo zistených 180 poškodení a C. 200 poškodení. V uvedených domoch bolo viditeľné, že ide o vlhkosť
zospodu, nakoľko bol vlhký betónový poter.

200. Pokiaľ sa vady hydroizolácie v podlahe prejavujú vlhkosťou betónového poteru, čo zistené pri
demontáži časti podlahy v suteréne rodinného domu žalovaných nebolo, práve naopak, podľa tvrdenia
žalovaných bol betónový poter s EPS izoláciou suchý, potom má súd I. inštancie pochybnosti o
správnosti záveru znaleckého posudku č. 6/2024, teda, že príčinou vlhnutia stien v suterénnom priestore

je netesnosť hydroizolácie v podlahe. Jednoznačná identifikácia príčiny vady vlhkosti je podľa názoru
súdu I. inštancie rozhodujúca aj za účelom posúdenia dôvodnosti uplatneného nároku na zľavu z kúpnej
ceny.

201. V zmysle návrhu žalovaných je zľava z kúpnej ceny reprezentovaná výškou nákladov na

odstránenie vád zistených znaleckým posudkom č. XXX/XXXX vyčíslených znaleckým posudkom č.
24/2020 vypracovaného K. A.. Z obsahu uvedeného znaleckého posudku však vyplýva, že tieto boli
vyčíslené vo výške, ktorú by museli žalovaní vynaložiť, ak by odstraňovali vady hydroizolácie ako
v podlahe, tak aj vo zvislých konštrukciách.

202. Ust. § 597 Občianskeho zákonníka patrí v spôsobe určenia primeranej zľavy z dojednanej ceny
k právnym normám s relatívne neurčitou hypotézou, teda k právnym normám, ktorých hypotéza nie
je stanovená priamo predpisom a ktoré tak prenechávajú súdu, aby podľa svojho uváženia v každomjednotlivom prípade vymedzil sám hypotézu právnej normy zo širokého, vopred neobmedzeného okruhu
okolností.

203. Podľa ustálenej rozhodovacej praxe súdov závisí výška zľavy z kúpnej ceny na povahe a rozsahu
vady vzhľadom k dojednanej kúpnej cene veci, na znížení funkčných vlastností veci alebo jej estetickej
hodnoty, na ďalšom možnom spôsobe a rozsahu užívania veci, na cene nutných opráv veci a iných
obdobných hľadiskách.

204. Podľa názoru súdu je možné za hlavné hľadisko pre určenie primeranej zľavy z kúpnej ceny
považovať výšku nákladov potrebných na odstránenie vád veci, čo neodporuje vyššie uvedenému
výkladu (napr. rozsudok Krajského súdu v Trnave 26Co/29/2020 zo dňa 24.02.2021).

205. Treba uviesť, že nie je vylúčené ani to, aby náklady účelne vynaložené na odstránenie vád
prevyšujúce zľavu z kúpnej ceny v zmysle ust. § 597 Občianskeho zákonníka, boli v rozsahu

prevyšujúcom zľavu z ceny ujmou reparovateľnou prostredníctvom náhrady škody, keďže v rámci
limitov účelnosti a predvídateľnosti by mal kupujúci dosiahnuť plnej výšky náhrady nákladov vzniknutých
v súvislosti s vadami, na ktoré predávajúci kupujúceho neupozornil ( obdobne NS SR pod sp.zn.
3Obdo/3/2020).

206. Ak má byť výška zľavy reprezentovaná výškou nákladov na odstránenie vád, nepostačuje, aby
súd vychádzal z nepreskúmateľných záverov znaleckého posudku, že príčinou vlhkosti je vada tesnenia
hydroizolácie v stene alebo v podlahe, pričom z obsahu znaleckého posudku ani nevyplýva, že by
uvedenú vadu znalec zistil v časti hydroizolácie, ktorá bola odkrytá demontážou podlahy v suterénnom
priestore rodinného domu žalovaných.

207. Civilné sporové konanie je ovládané prejednacou zásadou, v súlade s ktorou je úspech procesnej
strany definovaný jej povinnosťou tvrdenia a na ňu nadväzujúcou dôkaznou povinnosťou a im
zodpovedajúcim korelátom a to v podobe bremena tvrdenia a dôkazného bremena. Z prejednacej
zásady potom následne vyplýva základné procesné pravidlo, podľa ktorého každá strana je povinná

dokazovať skutočnosti zodpovedajúce znakom právnej normy, ktorá je pre ňu priaznivá a ktorej sa
domáha.

208. Strana domáhajúca sa týchto právnych následkov ponesie aj nepriaznivé dôsledky stavu
„non liquet“ (neobjasneného určitého skutkového stavu, resp. určitej relevantnej skutočnosti), teda

procesných následkov toho, ako keby bolo zistené, že k naplneniu skutkových predpokladov hypotézy
právnej normy, ktorých účinkov sa domáhala nedošlo (nález Ústavného súdu SR z 09.06.2020 I.ÚS
24/2019).

209. Pokiaľ v zmysle článku 15 bodu 2 Civilného sporového poriadku žiaden dôkaz nemá predpísanú

zákonnú silu, potom z hľadiska preskúmateľnosti je nutné oba znalecké úkony hodnotiť ako rovnocenné
dôkazné prostriedky a v prípade, ak žiadna zo strán sporu nenavrhla doplnenie dokazovania za účelom
odstránenia spornosti záverov znaleckého posudku č. 6/2024 vypracovaného Ing. Dušanom Némešom
a odborného vyjadrenia č. XX/XXXX vypracovaného znaleckým ústavom Technickou univerzitou v
Košiciach k otázke príčin vlhnutia v suterénnych priestoroch rodinného domu žalovaných, potom podľa

názoru súdu I. inštancie nebolo jednoznačne preukázané, že touto príčinou je vada hydroizolácie v
spodnej časti stavby rodinného domu žalovaných.

210. Znalec K. J. U. totižto v znaleckom posudku po demontáži podlahy nielenže nezistil ním tvrdenú
vadu na odkrytej časti hydroizolácie, ale aj v závere znaleckého posudku iba uviedol, že príčinou

vnikania podzemných a zrážkových vôd je vada tesnenia hydroizolácie v podlahe alebo v stene.
Na druhej strane, znalecký ústav v závere odborného vyjadrenia uviedol, že nepredpokladá, že
príčinou vlhnutia stien je použitie nevhodného hydroizolačného systému, s tým, že za predpokladané
príčiny vlhnutia považuje nevhodné vyspádovanie dažďovej vody z dlažieb pred domom, absenciu
odvodňovacích žľabov medzi vrátami do garáže a vstupom do technickej miestnosti, nedostatočné

odvetraniezabudovanejvlhkosti,vprevádzkovomrežimeužívaniapriestorov,resp.vovznikupovrchovej
kondenzácie pri zvýšenej relatívnej vlhkosti vzduchu po dažďoch. Zástupca znaleckého ústavu po
oboznámení sa so závermi znaleckého posudku č. X/XXXX zotrval na správnosti záverov znaleckého
úkonu, vypracovaného znaleckým ústavom s tým, že spochybnil správnosť záverov, že príčinou vlhnutiaje porucha hydroizolácie. Uviedol, že v prípade, ak by bola porušená hydroizolácia, vlhkosť by sa
neprejavovala odspodu len do určitej výšky zvislých konštrukcií, ale iba lokálne v mieste vzniku poruchy.
Z vyššie uvedeného dôvodu, preto vidí predpokladanú príčinu vlhnutia prenikanie zrážkových vôd

zvnútra, teda do suterénnych priestorov.

211. V zmysle vyššie uvedeného, preto súd I. inštancie žalobu žalovaných v časti uplatnených nárokov
na zľavu z kúpnej ceny pre neunesenie dôkazného bremena zamietol.

212. Pokiaľ žalovaní až na pojednávaní konanom dňa 20.03.2024 uviedli, že po demontáži podláh
v suterénnom priestore bolo zistené, že ako hydroizolačný materiál bol použitý neznámy materiál v
rozpore s projektovou dokumentáciou, súd I. inštancie už na uvedenú prípadnú vadu predmetu kúpy
prihliadať nemohol, keďže táto bola uplatnená až po uplynutí záručnej doby v zmysle článku VI. bodu
8 kúpnej zmluvy a to aj za predpokladu správnosti argumentácie žalovaných, teda, že k odovzdaniu
predmetu kúpy došlo až 15.10. 2020. Ak by uvedená vada predmetu kúpy bola žalovanými vytknutá

v rámci trojročnej záručnej doby, potom súd I. inštancie by nároky z takto vytknutej vady posúdil ako
opodstatnené. Z predloženej technickej správy vypracovanej generálnym projektantom stavby K. B. G.,
konkrétne rodinného domu žalovaných vyplýva, že stavba má hydroizoláciu proti podzemnej vode a
radónovému zaťaženiu FATRAFOL 803 s hrúbkou 1,5 mm. Potom neobstojí argumentácia žalobcu, že
zo žiadnej dokumentácie týkajúcej sa predmetného rodinného domu nevyplýva, žeby ako hydroizolačný

materiál mal byť použitý materiál značky FATRAFOL.

213. Na základe vyššie uvedených skutočností, by tak bol nárok žalobcu dôvodný v časti o zaplatenie
nesplatenej časti kúpnej ceny vo výške 8 445,30 Eur s 5 % úrokom z omeškania ročne zo sumy 16
890,60 Eur od 06.01.2019 do 06.03.2019 (šiesta splátka kúpnej ceny) a z časti siedmej splátky vo výške

9 290,10 Eur za deň 23.08.2019 a zo sumy 8 445,30 Eur od 11.06.2020 do zaplatenia.

214. Súd I. inštancie však skúmal, či pred podaním žaloby časť žalobcom uplatneného nároku nezanikla
započítacou námietkou žalovaného zo dňa 28.10.2020, ktorá bola žalobcovi doručená 02.11.2020.

215. V danom prípade súd I. inštancie vzájomnú žalobu žalobcov v časti uplatneného nároku na
primeranú zľavu titulom vád a nedorobkov vo výške 24 975,24 Eur spolu s nákladmi spojenými s
uplatnením uvedenej pohľadávky v sume 1478,20 Eur posúdil ako nedôvodnú.

216. Žalovaní si však uplatnili aj nárok na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 0,03 % denne z

kúpnej ceny za obdobie omeškania žalovaného od 24.02.2020 do 15.10.2020 v celkovej sume 11 857,20
Eur, ktorého časť započítali voči pohľadávke žalobcu s tým, že sa vzájomnou žalobou domáhali už iba
zaplatenia tej časti, ktorá nezanikla v dôsledku započítania v sume 3 411,90 Eur.

217. Tak, ako to už uvádzal súd I. inštancie vyššie, žalobca bol v omeškaní s odovzdaním predmetu kúpy

iba za obdobie od 14.02. do 19.05.2020. Pokiaľ si žalovaní úrok z omeškania uplatnili až od 24.02.2020,
potom nimi uplatnený nárok na úrok z omeškania bol dôvodný za obdobie od 24.02.2020 do 19.05.2020
za 86 dní omeškania v celkovej výške 4 357,77 Eur.

218. Pohľadávka žalobcu na zaplatenie nesplatenej časti poslednej splátky kúpnej ceny vo výške 4

357,77 Eur potom zanikla započítacou námietkou k 02.11.2020, teda pred podaním žaloby vo veci
samej.

219. Na základe vyššie uvedených skutočností, preto súd vyhovel žalobe v časti o zaplatenie 4 087,53
Eur s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 16 890,60 Eur od 06.01.2019 do 06.03.2019,

zo sumy 9 290,10 Eur za deň 23.08.2019, zo sumy 8 445,80 Eur od 11.06.2020 do 02.11.2020 a zo
sumy 4 087,53 Eur od 03.11.2020 do zaplatenia a v prevyšujúcej časti žalobu ako nedôvodnú zamietol.
Zároveň súd zamietol vzájomnú žalobu žalovaných aj v časti úroku z omeškania, ktorý podľa žalovaných
nezanikol v dôsledku započítania vo výške 3 411,90 Eur ako nedôvodný.

220. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

221. Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.222. Podľa § 257 CSP, výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné
osobitného zreteľa.

223. O nároku na náhradu trov konania o žalobe súd rozhodol postupom podľa § 255 ods. 2 CSP tak,
že nárok na náhradu trov konania stranám sporu nepriznal s poukazom na cca 50 % úspešnosť strán
v konaní o žalobe.

224. O nároku na náhradu trov o vzájomnej žalobe rozhodol postupom podľa § 257 CSP tak, že nárok
na náhradu trov konania stranám sporu nepriznal.

225. Podľa § 257 CSP výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné
osobitného zreteľa. Z komentárov k predmetnému ustanoveniu vyplýva, že účelom ust. § 257 CSP
je umožniť súdu zmierniť dôsledky právnych noriem upravujúcich náhradu trov konania zavedením

moderačného práva. Toto ustanovenie je výrazom skutočnosti, že tam, kde zákon nemôže byť natoľko
kazuistický, aby postihol celú rozmanitosť života, sa právo dotvára sudcovským výkladom v medziach
ustanovených všeobecnými podmienkami uvedenými v zákone, za splnenia ktorých môže dôjsť
rozhodnutím súdu k inému záveru o náhrade trov konania, než plynú z použitia všeobecných zásad
náhrady trov konania. V sporovom konaní sa povinnosť nahradiť trovy konania spravuje predovšetkým

zásadou úspechu v konaní (§ 255 CSP). Aplikácia ustanovenia § 257 CSP pri rozhodovaní o náhrade
trov konania prichádza do úvahy v prípadoch, keď síce sú naplnené všetky predpoklady na priznanie
náhrady trov konania podľa § 255 (§ 256 CSP), avšak súd dôjde k záveru, že sú to dôvody hodné
osobitného zreteľa, pre ktoré náhradu trov konania celkom alebo v časti neprizná.

226. Dôvodnosť aplikácie v zmysle ust. § 257 CSP pri vzájomnej žalobe súd I. inštancie videl práve
v okolnostiach celého predmetu sporu.

227. Je nepochybné, že žalovaní v konaní o vzájomnej žalobe boli neúspešní, avšak prevažne
v časti uplatneného nároku na zľavu z kúpnej ceny pre vady predmetu kúpy, ktoré mali existovať už

v čase plnenia. Dôvod hodný osobitného zreteľa pre nepriznanie náhrady trov konania úspešnému
žalobcovi ( žalovanému v konaní o vzájomnej žalobe) súd I. inštancie videl v tom, že posúdenie
príčin vzniku vlhnutia v suterénnych priestoroch rodinného domu ako predmetu kúpnej zmluvy
záviselo výlučne od odborného posúdenia. Pokiaľ ide o nárok na náhradu nákladov za zhotovenie
drenáže, v tomto prípade žalovaní (žalobcovia v konaní o vzájomnej žalobe) vychádzali zo záverov

znaleckého posudku a projektovej dokumentácie, v zmysle ktorej mala byť drenáž vykonaná. O zmene
projektovej dokumentácie rozhodnutím stavebného úradu na základe žiadosti spoločnosti ELISIA s.r.o.
ako stavebníka pred dokončením predmetu kúpy informovaní neboli, teda uvedená skutočnosť bola
preukázaná až v priebehu súdneho konania a preto aj tento dôvod je takou okolnosťou, ktorú možno
považovať za dôvod hodný osobitného zreteľa pre nepriznanie náhrady trov konania v prospech

úspešného žalobcu ( žalovaného v konaní o vzájomnej žalobe) v konaní o vzájomnej žalobe.

Poučenie:

- 21 -
29C/2/2021

Protitomutorozsudku možnopodaťodvolaniedo15dníododňajehodoručenianaOkresnýsúdPrešov.

Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky,
súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva

v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, rozhodoval vylúčený sudca alebo
nesprávne obsadený súd, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci, súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšieprostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa exekučného poriadku. Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže
žalobca podať návrh na vykonanie exekúcie podľa exekučného poriadku.