Rozsudok – Ostatné – Spotrebiteľské zmluvy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 26. marec 2024

Súd: Okresný súd Žiar nad Hronom
Spisová značka: 7C/31/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6421202822
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 03. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Lukáč

ECLI: ECLI:SK:OSZH:2024:6421202822.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žiar nad Hronom na pojednávaní konanom dňa XX.XX.XXXX, sudcom JUDr. Petrom

Lukáčom v právnej veci žalobkyne: A. B., nar. XX.XX.XXXX, C. D. XXX/X, E. F., Rakúska republika,
právne zastúpená AK JUDr. Juraj Špirko, advokát, Nerudova 6, 040 01 Košice proti žalovaným: 1/
DOM 36, Námestie SNP 36/1, 967 01 Kremnica, IČO: 529 288 96, právne zastúpený Mgr. JUDr. PhDr.
Ivana Merková, advokátka, A. XXX, XXX XX G., 2/ pawa trade s.r.o., J. Chalupku 8, 974 01 Banská
Bystrica, IČO: 448 155 81, právne zastúpený AK Patajová, Pataj s.r.o., J. Chalupku 8, 974 01 Banská
Bystrica, IČO: 36 867 519, 3/ H. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom A. XXX/X, XXX XX I., o určenie neplatnosti
dobrovoľnej dražby, takto

r o z h o d o l :

I. Súd u r č u j e , že dobrovoľná dražba, ktorej predmetom boli nehnuteľnosti vedené na LV č. XXXX
Okresným úradom Žiar nad Hronom, odborom katastrálnym, pre okres J. H. D., obec I., k. ú. I., ako
- C-KN parcela č. 703/1, druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie o výmere 293 m2
- C-KN parcela č. 803/2, druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie o výmere 36 m2,
Právny vzťah k stavbe evidovanej na C-KN parcele č. 803/2, evidovaný na LV č. XXXX
- C-KN parcela č. 803/3, druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie o výmere 36 m2, právny vzťah
k stavbe evidovanej na C-KN parcele č. 803/3 je evidovaný na LV č. XXXX

- C-KN parcela č. 803/4, druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie o výmere 9 m2
- podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu na príslušenstve
a spoluvlastnícky podiel k pozemku 12041/63861,
- nehnuteľnosť 4-izbový byt č. 2, nachádzajúci sa na I. poschodí bytového domu súpisné číslo bytové
domu XX, vchod č. 0,
- podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu na príslušenstve
a spoluvlastnícky podiel k pozemku v podiely 12041/63861,

ktorého vlastníkom v čase konania dražby bola žalobkyňa realizovaná žalovaným 2/ ako dražobníkom
dňa XX.XX.XXXX o 10.00 hod. na Notárskom úrade JUDr. Zory Belkovej, notárky so sídlom Na Troskách
22, 974 01 Banská Bystrica, na návrh žalovaného 1/, na základe ktorej bol žalovanej 3/ udelený príklep,
je n e p l a t - n á .

II. Súd žalobkyni voči žalovaným 1/ až 3/ a to spoločne a nerozdielne p r i z n á- nárok na náhradu
trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobca sa svojou žalobou doručenou Okresnému súdu Žiar nad Hronom domáhal určenia neplatnosti
dobrovoľnej dražby. Žalobu zdôvodnil skutočnosťou, že dňa XX.X.XXXX pred Notárskym úradom JUDr.
Zory Belkovej, notárky so sídlom Na troskách 22, XXX XX G. G. bola vykonaná dobrovoľná dražba,
pričom predmetom dražby podľa zápisu boli nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX vedené Okresnýmúradom Žiar nad Hronom, odborom katastrálnym pre okres J. H. D., obec I., k. ú. I.. Žalobkyňa uplatnila
nárok podľa žaloby v zmysle ustanovenia § 21 ods. 2 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných
dražbách. Uplatnený nárok zdôvodňovala viacerými okolnosťami, ktoré charakterizovala ako porušenie

Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Predovšetkým uviedla okolnosť, že z oznámenia o
začatí výkonu záložného práva vyplynula okolnosť, že začatie výkonu záložného práva s odkazom na
ustanovenie § 153 písm. l Občianskeho zákonníka oznámil o žalobkyni spoločenstvo vlastníkov bytov
a nebytových priestorov označené ako DOM XX, IČO: 52 928 896, v zmysle odôvodnenia rozhodnutia
Okresného súdu Žiar nad Hronom sp. zn. 23C/22/2020 zo dňa XX.XX.XXXX žalobkyňa namietla

okolnosť, že samotné oznámenie bolo uskutočnené neoprávneným subjektom a v tomto absentuje aj
samotný spôsob výkonu záložného práva, akým si záložný veriteľ uspokojí alebo sa bude domáhať
uspokojenia svojej pohľadávky z predmetu zálohu. Namietla okolnosť, že spoločenstvo vlastníkov bytov
a nebytových priestorov označené ako žalovaný v 1/ rade v danom prípade nie je záložným veriteľom,
ktorý by bol aktívne legitimovaným subjektom pre oznámenie o začatí výkonu záložného práva. V tomto
smere konštatoval, že oprávneným subjektom v zmysle zákonnej dikcie sú vlastníci bytových, resp.

nebytových priestorov domu. Ďalším dôvodom uvedeným v samotnej žalobe podľa názoru žalobkyne
bola neurčitosť pohľadávky, ktorá malá byť uspokojená výkonom dražby vo forme dobrovoľnej dražby.
Žalobkyňa v žalobe v tomto smere upriamila pozornosť súdu na okolnosť, že z vyúčtovania nákladov
spojených s užívaním predmetného bytu za rok 2018 vyplynula okolnosť, že k 31.12.2018 bol nedoplatok
žalobkyne na službách spojených s nájmom predmetného bytu vo výške 19 851,92 €, z čoho nedoplatok

za predošlé obdobie vo výške 17 339, 04 €, za rok 2019 k 31.12.2019 nedoplatok evidovaný vo výške 22
342,41 €, z čoho nedoplatok za predošlé obdobie bol vykázaný vo výške 19 851,92 € a až následne po
vykonaní dražby samotná žalobkyňa zistila proklamovanú výšku nedoplatku v sume 75 755,45 € vrátane
zmluvnej pokuty. Žalobkyňa takto spochybnila výšku pohľadávky, ktorá mala byť uspokojená výkonom
dobrovoľnej dražby. V ďalšom žalobkyňa do uplatneného nároku vzniesla námietku ohľadom tvrdenia,

že v konaní 27C/25/2019, ktoré prebehlo pred Okresným súdom Žiar nad Hronom sa žalobkyňa dovolala
premlčania záložného práva, pričom vyslovila právny názor, že pokiaľ žalobkyňa uplatnila námietku
premlčania do výkonu záložného práva, záložný veriteľ sa už nemohol domáhať uspokojenia svojho
práva realizáciou výkonu dobrovoľnej dražby. Žalobkyňa v ďalšom namietla hodnovernosť znaleckých
posudkov vypracovaných v rámci zákona č. 527/2002 Z. z. a to tak do znaleckého posudku pod číslom X/

XXXX, ktorý bol vypracovaný K. K. L., tak i do znaleckého posudku pod číslom XX/XXXX vypracovaným
znalkyňou K. M. N. zo dňa 24.4.2021. V nadväznosti na túto námietku následne namietla taktiež
neprimeranosť samotnej pohľadávky, ktorá mala byť uspokojená výkonom dobrovoľnej dražby oproti
hodnote predmetu zálohu, resp. predmetu výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou.

2. Žalovaný v 1/ rade prostredníctvom splnomocnenej právnej zástupkyne vo svojej replike konštatoval
okolnosť, že samotná žalobkyňa podaniami a žalobami, konkrétne v konaní 27C/25/2019, 23C/22/2020
a napokon i v súdenej veci 7C/11/2021 volí postup, ktorý by mohol byť charakterizovaný ako šikanózny
výkon práva. Žalovaný v 1/ rade vo svojej replike namietol okolnosť, že čo sa týka uplatnenia nároku,
predovšetkým dôkazné bremeno v zmysle ustanovenia § 137 Civilného sporového poriadku, zaťažuje

žalobkyňu ohľadom preukázania naliehavého právneho záujmu. Podľa repliky žalovaného v 1/ rade
v tomto smere žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno. Žalovaný v 1/ rade sa však vo svojej replike
vyjadril i k namietaným okolnostiam, pričom s týmito vyjadril nesúhlas. Čo sa týka namietanej okolnosti
ohľadom vád oznámenia o začatí výkonu záložného práva, žalovaný v 1/ rade konštatoval, že vzhľadom
na dikciu § 151 písm. l ods. 1 Občianskeho zákonníka, začatie výkonu záložného práva je záložný

veriteľ povinný písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi len v prípade, ak osoba dlžníka nie je totožná
s osobou záložcu. Z takého pohľadu vzniesol námietku, že v čase výkonu dobrovoľnej dražby bola
osoba dlžníka totožná s osobou záložcu a teda právna povinnosť podľa § 151 písm. l. ods. 1 OZ,
nezaťažovala samotného záložného veriteľa. Žalovaný 1/ rade ďalej vo svojej replike reagoval na
námietky ohľadom neurčitosti pohľadávky, ktoré mali byť uspokojené dobrovoľnej dražby. V tomto

smere konštatoval okolnosť, že vzhľadom na túto vznesenú námietku samotný Zákon č. 527/2002
Z. z. o dobrovoľných dražbách nepozná takýto dôvod vyslovenia neplatnosti dobrovoľnej dražby, s
tým že čo sa týka správnosti pohľadávky, ktorá má byť uspokojená v rámci výkonu dobrovoľnej
dražby, táto je predpokladaná a nesie zodpovednosť za správny výpočet samotný navrhovateľ dražby.
Konštatovala ďalej okolnosť, že samotná žalobkyňa mala vedomosť o výške vzniknutej pohľadávky,

pre ktorú bol podaný návrh na výkon dobrovoľnej dražby a čo sa týka navýšenia tejto pohľadávky o
tzv. zmluvnú pokutu, jedná sa o zákonný nárok. V tomto smere odkázala na uznesene NS ČR sp. zn.
21Cdo/1976/2007. Žalovaná sa v ďalšom v replike vyjadrila i k otázke vznesenej námietky premlčania,
ktorého sa žalobkyňa dovolala v konaní pred Okresným súdom Žiar nad Hronom sp. zn. 27C/25/2019,kde konštatovala, že v súdenej veci prvostupňový súd rozhodol rozsudkom zo dňa XX.X.XXXX, ktorý bol
potvrdený rozsudkom nadriadeného súdu v konaní 15Co/86/2020 zo dňa X.XX.XXXX, pričom vzhľadom
na konečné rozhodnutie obidvoch súdov žiadne právne účinky, okrem iného ani vznesenie námietky

premlčania nenastali. Žalovaná v 1/ rade konštatovala, že čo sa týka znaleckých posudkov, ktoré boli
vypracované pre účely výkonu dobrovoľnej dražby, v danom prípade námietky zo strany žalobkyne nie
sú ničím podložené, znalecké posudky boli vypracované znalcami, ktorí disponovali platnou licenciou
a ich závery sú pre účely výkonu dobrovoľnej dražby relevantné. Konštatovala, že námietky zo strany
žalobkyne sú v tomto smere len domnienkami. V tomto smere odkazovala na trhovú cenu nehnuteľností

obdobnej kultúry, obdobného rozsahu, podľa potvrdení ďalších realitných kancelárií.

3. Žalovaný v 2/ rade prostredníctvom splnomocneného právneho zástupcu vo svojej replike konštatoval
nedôvodnosť uplatneného nároku žalobou. Konštatoval okolnosť, že čo sa týka oznámenia o začatí
výkonu záložného práva zo dňa X.X.XXXX, toto napĺňa dikciu zákona podľa ustanovenia § 151 ods.
1 OZ, nakoľko obsahuje vo svojich ustanoveniach taktiež spôsob výkonu záložného práva, ktorý

bol v danom prípade jediným možným spôsobom výkonu. Pokiaľ sa týka vznesenej námietky, že
oznámenia o začatí výkonu záložného práva bolo údajne uskutočnené neoprávneným subjektom,
v tomto smere odkázal na príslušné ustanovenia Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov, ktorý charakterizuje spoločenstvo zriadené na základe tohto zákona a na základe
samotnej zmluvy o zriadení spoločenstva, ako správcu, ktorý je v tomto prípade zo zákona povinný

konať v záujme i ďalších evidovaných vlastníkov bytov v obytnom dome. Konštatoval okolnosť, že
zo samotnej dikcie horeuvedeného zákona takéto právo a dokonca povinnosť vyplýva pre správcu
bytového spoločenstva. Čo sa týka vznesenej námietky neurčitosti, pohľadávky ktorej uspokojenie
podliehalo dobrovoľnej dražbe, žalovaný v 2/ rade konštatoval, že žalobkyňa ako dlžníčka mala
vedomosť o presných výškach dlžných súm, ktorými boli tvorené pohľadávky, pre ktoré bol výkon

dobrovoľnej dražby začatý. Pri vznesenej námietke premlčania uplatneného nároku žalovaný v 2/
rade odkázal na rozhodnutie Okresného súdu Žiar nad Hronom sp. zn. 27C/25/2019 v nadväznosti
na rozhodnutie Krajského súdu Banská Bystrica. Žalovaný v 2/ rade taktiež vyjadril nesúhlas s
námietkami ohľadom obsahovej nesprávnosti oboch znaleckých posudkov, resp. namietol okolnosť,
že samotné nedodržanie zákonom stanovenej lehoty pre vypracovanie ďalšieho znaleckého posudku,

naviac vyvolané objektívnymi príčinami nemožno posúdiť ako dôvod neplatnosti dobrovoľnej dražby.
Čo sa týka záverov znaleckých posudkov ohľadom výšky hodnoty predmetu zálohy v danom prípade
konštatoval okolnosť, že oba znalecké posudky boli vypracované v súlade s cenovými predpismi a
trhovou hodnotou nehnuteľnosti obdobnej výmery, resp. obdobnej kultúry v danej lokalite.

4. Žalovaná v 3/ rade v replike konštatovala, že podľa jej názoru dobrovoľná dražba prebehla v zmysle
zákonných ustanovení Zákona č. 527/2002 Z. z., po vyhlásení minimálneho podania na túto skutočnosť
žalovaná v 3/ rade riadnym spôsobom reagovala a taktiež tejto bol udelený licitátorom dražby príklep.
K otázkam namietaným zo strany žalobkyne sa bližšie nevyjadrila.

5. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámením sa s prostriedkami
procesnej obrany a procesného útoku a zistil nasledovný skutkový stav veci.

6. Súd prioritne skúmal otázku aktívnej legitimácie pre uplatnenie nároku vyplývajúceho zo samotnej
žaloby.

7. Podľa § 137 písm. c) CSP, žalobou možno požadovať aby sa rozhodlo, najmä o určení, či tu právo
je alebo nie je. Ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné
preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu alebo určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z
osobitného predpisu.

8. Podľa § 21 ods. 2 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení, v prípade ak sa spochybňuje platnosť
záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola
dotknutá na svojich právach požiadať súd aby určil neplatnosť dražby.

9. Súd konštatuje, že Zákon č. 527/2002 Z. z. v danom prípade pri uplatnenom nároku pôsobí ako
osobitný predpis a teda v nadväznosti na ustanovenie § 137 CSP, na strane žalobkyne je dostatočným
spôsobom preukázaná aktívna legitimácia pre uplatnenie nároku, ako uplatnila samotnou žalobou.10. Dokazovaním prevedeným na pojednávaní mal súd preukázané, že dňa XX.X.XXXX sa pred
notárskym úradom JUDr. Zory Belkovej so sídlom Banská Bystrica, Na troskách 22 (záznam - notárska
zápisnica pod č. H., H.) konala dobrovoľná dražba, ktorá bola vyhlásená dražobníkom na základe

oznámenia o dražbe dňa XX.X.XXXX. Ako navrhovateľ dražby bol označený žalovaný v 1/ rade, vlastník
predmetu dražby žalobkyňa, ako dražobník označený žalovaný v 2/ rade, ako vydražiteľ označená
žalovaná v 3/ rade. Z obsahu notárskej zápisnice vyplynula pre súd okolnosť, že predmetom dobrovoľnej
dražby boli nehnuteľnosti evidované na LV č. XXXX, vedené Okresným úradom Žiar nad Hronom,
katastrálnym odborom pre okres J. H. D., obec I., k. ú. I. ako CKN parcela č. 803/1 o výmere 293 m2,

CKN parcela č. 803/2 o výmere 36 m2, CKN parcela č. 803/3 o výmere 36 m2, CKN parcela č. 803/4 o
výmere 9 m2, štvorizbový byt č. 2, nachádzajúci sa na 1. poschodí bytového domu, číslo súpisné XX,
O. F. 0, ako i podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového dobu z hora
v podiely 12 041/63 861. Ako vyplynulo pre súd z aktuálneho LV na predmete dražby v čase výkonu
dobrovoľnej dražby, viazlo medzi iným i zákonné záložné právo k predmetnému bytu podľa § 15 Zákona
č. 182/93 Z. z. v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v obytnom dome.

11. Pre účely výkonu dobrovoľnej dražby bol vypracovaný znalecký posudok za účelom ohodnotenia
finančného ekvivalentu nehnuteľnosti vypracovaný K. L., na námietku zo strany žalobkyne, kontrolný
znalecký posudok, registrovaný pod číslom XX/XXXX, vypracovaný Ing. Danou Tarkovičovou, ktorý
znalecký posudok bol v konkrétnej dobrovoľnej dražbe považovaný za relevantný. Zo záveru znaleckého

posudku, resp. notárskej zápisnice mal súd preukázané, že cena predmetu dražby bola určená tak,
že od všeobecnej hodnoty predmetu dražby, ktorý bol ocenený na sumu 60 400 € bola odpočítaná
hodnota práv a závad viaznucich na predmete dražby v hodnote 18 700 €, ktoré výkonom záložného
práva nezaniknú (finančný ekvivalent zriadeného záložného práva na predmetnom byte zriadeného
dňa XX.XX.XXXX); pričom čistá cena predmetu dražby bola takto stanovená na sumu 45 700 €. Zo

zápisnice o konaní dobrovoľnej dražby vyplynula pre súd okolnosť, že dobrovoľnej dražby sa zúčastnili
traja vydražitelia, pričom licitátorom bol realizovaný a udelený príklep účastníkovi dražby z dražobným
číslom 1, aktuálne označenej žalovanej v 3/ rade. Do priebehu dražby po skončení tejto neboli vznesené
žiadne námietky. Súd v ďalšom vykonal dokazovanie ohľadom okolností a námietok tvrdených samotnou
žalobkyňou a označených ako dôvody pre vyslovenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

12. Okresný súd vo veci rozhodol rozsudkom sp. zn. 7C/31/2021-118 zo dňa XX.XX.XXXX.

13. Proti rozsudku okresného súdu podala v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobkyňa. Namietla
záver súdu, ktorý sa nestotožnil s jej argumentáciou, že pohľadávky, ktoré mali byť zabezpečené, resp.

uspokojené v rámci výkonu práva vo forme dobrovoľnej dražby, boli neurčité a nesprávne vypočítané.
Vyúčtovania za rok 2018 a 2019, na ktoré poukazoval súd síce obsahujú dlžnú sumu ku koncu každého
roku, avšak nezahŕňajú zmluvnú pokutu. Žalobkyni teda bola známa len výška pohľadávky uvedená
vo vyúčtovaní, avšak nie výška zmluvnej pokuty, ktorá nie je príslušenstvom pohľadávky. Súd sa tiež
nezaoberal otázkou, prečo bolo súčasťou dlžnej sumy aj obdobie od januára 2010, keď zmluva o

výkone správy bola uzavretá až 28.12.2012. Z vyhlásenie navrhovateľa dražby vyplýva, že pohľadávka
navrhovateľa dražby evidovaná voči vlastníkovi predmetu dražby zahŕňala aj zmluvnú pokutu vo výške
44 746,09 EUR. Pohľadávka je podľa navrhovateľa, čo do výšky, pravosti a splatnosti, nepochybná.
Súd nezdôvodnil a nezaoberal sa argumentáciou žalobkyne, že výkon dobrovoľnej dražby smeroval
aj k uspokojeniu zmluvnej pokuty, ktorá v roku 2010 a 2011 nebola zmluvne dojednaná a navyše

zmluvná pokuta za celé obdobie nie je krytá zákonným záložným právom. Súd nezobral do úvahy tak
závažné skutočnosti, že právna predchodkyňa žalovanej K. P. E. nepodpísala Zmluvu o výkone správy
zo dňa XX.XX.XXXX, súd sa tiež nezaoberal argumentáciou žalobkyne, že zmluva o výkone správy bola
podpísaná až XX.XX.XXXX, pričom v prílohe vyhlásenia navrhovateľa dražby je vyčíslená, okrem istiny
a príslušenstva, aj zmluvná pokuta už od januára 2010, kedy ešte zmluva, a teda ani zmluvná pokuta

nebola dojednaná. Nárok zo zmluvnej pokuty nie je zabezpečený záložným právom, zmluvná pokuta je
samostatným právnym nárokom a netvorí príslušenstvo pohľadávky. Výťažok z dražby tak nemohol byť
rozdelený v súlade so zákonom, keď cena dosiahnutá dražbou vo výške 45 700 EUR bola použitá nielen
na uspokojenie istiny (22 229,52 EUR) s úrokom z omeškania (8 779,84 EUR), ale aj na uspokojenie
zmluvnej pokuty, ktorá nie je krytá záložným právom.

14. Žalobkyňa sa tiež nestotožnila s argumentáciou súdu ohľadne skutočnosti, že žiadne z ustanovení
zákona o dobrovoľných dražbách nesankcionuje porušenie stanovenej lehoty na vypracovanie
kontrolného znaleckého posudku v rozsahu 30 dní s eventuálnou neplatnosťou dobrovoľnej dražby. Vtomto rozsahu považuje rozhodnutie súdu za nedostatočné a arbitrárne. Žalobkyňa tiež namietla, že
súd neprihliadol na tú skutočnosť, že v danom prípade ide o spotrebiteľský vzťah, preto prejednávaný
spor má charakter sporu spotrebiteľského. Už dojednanie o zmluvnej pokute v zmluve o výkone správy

môže byť neprimeranou zmluvnou podmienkou v zmysle Zákona o ochrane spotrebiteľa. Žalobkyňa tiež
namietla neprimeranosť pohľadávky záložného veriteľa k predmetu výkonu záložného práva. Napadnutý
rozsudok tak považovala za vydaný v rozpore s právom na spravodlivé súdne konanie, pričom súd prvej
inštancie nesprávne právne posúdil vec, pretože na zistený skutkový stav neaplikoval príslušnú právnu
normu alebo aplikoval síce právnu normu, ale jej obsah interpretoval nesprávne. Navrhla preto rozsudok

okresného súdu zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie, alebo zmeniť a rozhodnúť, že
dobrovoľná dražba je neplatná a zaviazať žalovaných na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

15. Krajský súd Banská Bystrica uznesením sp. zn. 15Co/89/2022-156 zo dňa 21.06.2023 rozsudok
Okresného súdu Žiar nad Hronom zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie s vyslovením právneho názoru.

16. Podľa § 391 ods. 2 Civilného sporového poriadku, ak bolo rozhodnutie zrušené a ak bola vec vrátená
na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho
súdu.

17. Súd v smere naznačenom v právnom názore Krajského súdu Banská Bystrica vykonal ďalšie
dokazovanie, a to výsluchom strán sporu, resp. oboznámením sa s písomnými podaniami po rozhodnutí
Krajského súdu Banská Bystrica, oboznámením sa s prostriedkami procesnej obrany a procesného
útoku, súvisiacimi rozhodnutiami súdov Slovenskej republiky (OS Košice sp. zn. 42Csp/232/2020, KS
Košice sp. zn. 3CoCsp/48/2021, OS Košice sp. zn. 22Csp/26/2020, KS Košice sp. zn. 3CoCsp/56/2022,

KS Košice sp. zn. 3CoCsp/3/2023), vyúčtovaním nákladov spojených s užívaním inkriminovanej
nehnuteľnosti, vyčíslením zmluvnej pokuty za sporné obdobie, zmluvou o výkone správy zo dňa
XX.XX.XXXX, darovacou zmluvou a zmluvou o zriadení vecného bremena, ako aj ďalším dostupným
dôkazným materiálom.

18. Súd v ďalšom, rešpektujúc vyslovený názor Krajského súdu Banská Bystrica konštatuje, že prioritne
argumentom žalobkyne tak v samotnej žalobe o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, ako i v ďalšom
procesnom postupe žalobkyne, bola námietka neurčitosti pohľadávky, ktorá mala byť uspokojená
samotným výkonom dobrovoľnej dražby, a to tak vo vzťahu k vyúčtovaniu ohľadom úhrad žalobkyne do
fondu prevádzky údržby a opráv, ale i vo vzťahu k neurčitosti pohľadávky a vôbec okolnosti, že tvorila

súčasť pohľadávky ohľadom zmluvnej pokuty.

19. V tomto smere súd konštatuje rozpornosť postojov účastníkov konania na strane žalobkyne, resp.
žalovaných, kde žalovaní vo svojich vyjadreniach vyjadrili vo vzťahu k tomuto argumentu žalobkyne
jednoznačný nesúhlas. V tomto smere pertraktovali právny názor, že zákonodarca v ustanovení

zákona č. 527/2002 Z.z. presne vymedzuje dôvody, pre ktoré môže byť dobrovoľná dražba napadnutá
a preukázanie ktorých je základným predpokladom úspešnosti uplatnenia nároku na vyslovenie
neplatnosti dobrovoľnej dražby. V tomto smere spochybnili tvrdenie žalobkyne v súvislosti s možnosťou
skúmania samotnej výšky pohľadávky a jej skladby, ktorá je v konečnom dôsledku dôvodom pre
realizáciu dobrovoľnej dražby súdom v rámci žaloby na vyslovenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

20.Súdkonštatuje,žepodstatoudobrovoľnejdražbyvzmysleplatnejprávnejúpravyzákonač.527/2002
Z.z. je dohoda vlastníka veci s dražobníkom o dražbe určitého predmetu. Právna úprava tak ukladá
povinnosť strpieť výkon dobrovoľnej dražby s takým záložným právom, ktoré vzniklo na základe zmluvy
podľa všeobecnej právnej úpravy (§ 151 písm. a) Občianskeho zákonníka), resp. s takým záložným

právom, ktoré vzniká na základe zákona ako je to upravené v § 15 zákona č. 182/1993 Zb..

21. Podľa § 7 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba,
ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len záložný veriteľ), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť
vykonanie dražby podľa osobitného zákona.

22. Podľa § 7 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z., navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že
predmetdražbyjemožnédražiť.Akjenavrhovateľomdražbyzáložnýveriteľ,jepovinnýpísomnevyhlásiťaj pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto
zákona.

23. Vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú navrhuje výkon
záložného práva, nie je teda dôvodom, pre ktorý sa dobrovoľná dražba vykonáva, ale iba jedným z jej
predpokladov. Z tohto dôvodu vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky,
pre ktorú navrhuje výkon záložného práva, nepredstavuje tzv. exekučný titul pre výkon dražby, ale
iba jednu z podmienok dražby, pričom povinnosť stanovená § 7 ods. 2 Zákona o dobrovoľných

dražbách záložnému veriteľovi ukladá povinnosť prehlásiť určitú skutočnosť, avšak neosvedčuje
danosť práva záložného veriteľa realizovať dobrovoľnú dražbu. Samotné splnenie povinnosti podľa
ustanovenia § 7 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách teda nevedie k záveru, že záložný
veriteľ nie je oprávnený navrhnúť výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby bez
exekučného titulu pre zabezpečenú pohľadávku. Keďže ustanovenie § 7 ods. 2 Zákona o dobrovoľných
dražbách nepredstavuje exekučný titul pre výkon dražby, ale iba jednu z podmienok dražby, a výkon

záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby môže byť navrhnutý aj bez exekučného titulu pre
zabezpečenú pohľadávku v zmysle § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. zákonov, žaloba koncipovaná
ako žaloba o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby je tak jedným z prostriedkov, v ktorých sa žalobca
môže brániť voči vymáhanej pohľadávke čo do jej základu, ako aj do jej výšky. V konaní o vyslovenie
neplatnosti dobrovoľnej dražby je súd teda povinný zaoberať sa pohľadávkou, ktorá bola zabezpečená

zákonným záložným právom, či samotná pohľadávka existuje, aká je jej výška, či nadobudla splatnosť,
a či ide o pohľadávku, ktorá je skutočne zabezpečená zákonným záložným právom v prípade vzniku
pohľadávky z právnych úkonov v zmysle § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. zákonov. V súdenej veci
je teda súd pred meritórnym rozhodnutím vo veci povinný skúmať existenciu, výšku a skladbu samotnej
pohľadávky, a to na rozdiel od výkladu zákona o dobrovoľných dražbách zo strany žalovaných 1/ až

3/, v súvislosti s úzkym vymedzením dôvodu eventuálneho vyslovenia neplatnosti dobrovoľnej dražby
v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z..

24. Vzhľadom na horeuvedené skutočnosti súd teda v rámci rozhodovania podriadil preskúmaniu
existenciu, skladbu, výšku a eventuálne zabezpečenie pohľadávky záložným právom.

25. Podľa § 151a) ods. 1 Občianskeho zákonníka, záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky
a jej príslušenstva tým, že v prípade ich riadneho a včasného nesplnenia je záložný veriteľ oprávnený
domáhať sa uspokojenia zo založenej veci; záložné právo sa vzťahuje na záloh, jeho príslušenstvo
a prírastky, alebo z plodov len na tie, ktoré nie sú oddelené.

26. Podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. zákonov, na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli
alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu a príslušenstva, a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov
týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového

priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru záložné právo v prospech
ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra
nehnuteľností a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva. (Záložné právo
vzniknuté priamo zo zákona).

27. Na rozdiel od zmluvne dojednaného záložného práva k predmetu zálohu, čo sa týka samotnej
skupiny pohľadávok, ktoré mali byť zabezpečené zo zákona vzniknutým záložným právom v zmysle
§ 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. zákonov, ide o zabezpečenie pohľadávok vzniknutých správnych
úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome. Zo samotného znenia zákonnej úpravy nie je zrejmé, čo presne mal

zákonodarca takouto formuláciou na mysli. Čo sa týka odbornej literatúry, v tejto súvislosti uvádza, že
táto právna úprava mala za cieľ najmä zamedziť neplateniu preddavku do fondu prevádzky, údržby
a opráv, neplateniu za plnenia spojené s užívaním vlastníctva a tiež zamedziť protiprávnym konaniam
namiereným voči ostatným vlastníkom. Konkrétne tieto pohľadávky je možné súdne vymáhať, z čoho je
možné vyvodiť záver, že pre ich nezaplatenie je možné iniciovať aj výkon zákonného záložného práva.

Takétozabezpečeniesavzťahujenajmänapohľadávkyfinančnéhocharakteru,ktorévzniklipovinnosťou
úhrad za prevádzku, opravy a údržbu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu
a pozemku, alebo platby za dodávku služieb súvisiacich s užívaním bytu a nebytového priestoru, ako
aj náhrady škody, ktoré spôsobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru alebo osoby užívajúce byt,alebo nebytový priestor na spoločných častiach a zariadeniach a príslušenstve domu alebo pozemku.
Tieto pohľadávky ako vyplýva zhora, nemusia byť právoplatne súdom priznané.

28. Súd v ďalšom zmysle vysloveného právneho názoru Krajského súdu Banská Bystrica podriadil
skúmaniu výšku uplatnenej pohľadávky, pre ktorú bola realizovaná dobrovoľná dražba. Žalobkyňa
sa stala vlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti na základe právneho úkonu, a to darovacej zmluvy
uzatvorenej medzi právnou predchodkyňou žalobkyne a samotnou žalobkyňou. Povinnosť vlastníkov
bytového spoločenstva na zabezpečenie prevádzky, údržby a opráv a správy domu uhrádzať preddavky,

bola stanovená zmluvou o výkone správy a to konkrétne čl. III, bod 10, písmeno a) Zmluvy o výkone
správy uzatvorenej podľa § 8 písm. a) a nasl. zákona č. 182/1993 Zb. zákonov o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov. Podľa čl. IV. zmluvy o výkone správy uzatvorenej či už zo dňa
XX.XX.XXXX, alebo aktuálne zo dňa XX.XX.XXXX, boli dojednané sankcie, medzi iným i zmluvná
pokuta pre prípad porušenia zmluvných povinností jednotlivých vlastníkov bytov. Súd konštatuje, že na
samotných zmluvách o výkone správy bytového domu vlastnoručný podpis nefiguruje, ani v zmluve

o výkone správy z roku 2008, ani v zmluve o výkone správy z roku 2012 vlastnoručný podpis právnej
predchodkyne žalobkyne, resp. tento na zápisnici absentuje. Ako vyplynulo pre súd z prostriedkov
procesnej obrany, a to prehľadu úhrad, resp. neúhrad preddavkov na chod spoločenstva za obdobie
od 21. 01.2010 do 25.08.2020, neuhradená výška istiny na preddavkoch na zabezpečenie chodu
bytového domu u právnej predchodkyne žalobkyne, resp. samotnej žalobkyne, na základe jednotlivých

vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu za obdobie rokov 2010 až 2020 bol nedoplatok
vyúčtovaný vo výške 22.229,52 € čo sa týka samotnej istiny, 8.779,84 € čo sa týka dojednaného
úroku z omeškania a zmluvnej pokuty vo výške 44.746,09 € (sankčný úrok z omeškania a zmluvná
pokuta ako sankcia dojednaná podľa čl. IV. Zmluvy o správe bytového domu). Celková suma vyčíslená
podľa žalovaného 1/, pre ktorú bola realizovaná dražba, sa pohybovala vo výške 75.755,45 €.

Z pripojeného písomného dôkazného materiálu, a to doručeniek o doručení vyúčtovania nákladov
spojených s užívaním predmetného bytu vyplynula pre súd okolnosť, že do dispozičnej sféry formou
preukázateľného doručenia vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu právnej predchodkyne
žalobkyne K. P. E. sa dostalo až vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu zo dňa 07.03.2019.
Žalovaní nepreukázali do tohto obdobia doručenie vyúčtovania nákladov spojených s užívaním bytu

právnej predchodkyni žalobkyne. Odhliadnuc od tejto skutočnosti, súd podriadil skúmaniu skladbu výšky
pohľadávky, pre ktorú bola iniciovaná dobrovoľná dražba. Dražba bola v danom prípade iniciovaná
pre celkovú pohľadávku vo výške á 75.755,45 €, z ktorej pohľadávky časť vo výške 22.229,52 € bolo
tvorené samotnou istinou neuhradených preddavkov na služby spojené s vlastníctvom predmetného
bytu, sankčný postih vo výške 8.779,84 € vo forme úroku z omeškania za neuhradenie nedoplatkov

a zmluvnú pokutu vo výške 44.746,09 € v zmysle dojednania sankčných postihov podľa čl. IV. Zmluvy
o výkone správy uzatvorenej v zmysle § 8 písm. a) zákona č. 182/1993 Zb. zákonov.

29. Podľa právnej vety Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1VCdo/5/2019 „Pravidlá na ochranu spotrebiteľa
sa uplatnia aj na zmluvy o výkone správy podľa § 8 písm. a) zákona č. 182/1993 Zb. zákonov

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi
bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzické aj právnické osoby.“

30. Z judikatúry Najvyššieho súdu SR teda vyplýva okolnosť, že i zmluvy o výkone správy uzatvorené
v zmysle § 8 písm. a) a nasl. zákona č. 182/1993 Zb. zákonov je nutné považovať za tzv. spotrebiteľské

zmluvy. Spotrebiteľmi sú v danom prípade jednotlivé fyzické osoby alebo právnické osoby vlastniace
jednotlivé byty v obytnom dome. I zmluvy o výkone správy teda podliehajú špeciálnej právnej úprave
tzv. spotrebiteľského charakteru.

31. Pokiaľ súd podriadil skúmaniu článok IV bod.1, 2 Zmluvy o výkone správy uzatvorenej medzi

vlastníkmi bytov a nebytových priestorov domu č. súp. XX, na ulici B., v I. a správcom bytového
domu, súd musí konštatovať, že minimálne v rozsahu dojednania bodu 2 článku IV Zmluvy je
nutné charakterizovať ako neprijateľnú zmluvnú podmienku, vzhľadom na úžernícku výšku dojednanej
zmluvnej pokuty. Dojednanie o výške zmluvnej pokuty je ako také nutné posúdiť ako absolútne neplatné.

32. Čo sa týka dojednanej výšky zmluvnej pokuty, táto tvorila pri návrhu dobrovoľnej dražby sumu
rovnajúcu sa dvojnásobku samotnej istiny, ktorá pozostávala za obdobie 10 rokov z nedoplatkov na
platbách do bytového spoločenstva.33. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

34. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne
a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsobom jej určenia.

35. Jedným zo zabezpečovacích prostriedkov je tzv. zmluvná pokuta. Je to dohodou účastníkov určená

peňažná suma, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi ak poruší svoju zmluvnú povinnosť.

36. Je otázne, či pod režim pohľadávok zabezpečených zákonným záložným právom v zmysle
ustanovenia § 15 zákona č. 182/1993 Zb. zákonov možno subsumovať aj akékoľvek pohľadávky
finančného charakteru, ktoré vznikajú dojednaním či už v zmluve o spoločenstve, alebo v zmluve
o výkone správy (napr. dojednanie zmluvnej pokuty za porušenie akejkoľvek povinnosti, ktoréhokoľvek

vlastníka v dome). V tejto súvislosti súd konštatuje, že v Zmluve o výkone správy, a to či už v prvotnej
alebo aktuálnej, absentuje vlastnoručný podpis právnej predchodkyne žalobkyne. Dojednanie zmluvnej
pokuty zákonodarca v ustanovení § 544 Občianskeho zákonníka, podmieňuje písomným dojednaním
tejto sankcie. I vzhľadom na okolnosť, že písomné dojednanie sankcie vo forme zmluvnej pokuty
v súdenej veci neexistuje, súd konštatuje, že pohľadávka, pre ktorú bola iniciovaná dobrovoľná dražba

nemôže v sebe subsumovať zmluvnú pokutu.

37. V nadväznosti na horeuvedené skutočnosti súd v zmysle právneho názoru vysloveného
Krajským súdom Banská Bystrica (odsek 25 uznesenia KS Banská Bystrica) pristúpil k porovnávaniu
proporcionality pohľadávky záložného veriteľa k hodnote predmetu výkonu záložného práva na základe

dobrovoľnej dražby. Pokiaľ v tomto smere vzal súd do úvahy znalecký posudok hodnoty predmetu
zálohu, ktorý bol vypracovaný k dobrovoľnej dražbe alebo znalecký posudok vypracovaný aktuálne
pod číslom X/XXXX K. F., hodnota uplatňovanej pohľadávky nedosahuje ani 1/3-tinu pri rešpektovaní
zriadeného záložného práva, ani 1-vicu reálnej hodnoty predmetného zálohu. Vzhľadom na túto
skutočnosť súd vyslovil pre šikanózny výkon práva vo forme dobrovoľnej dražby, neplatnosť tejto.

38.Onárokunanáhradutrovkonaniasúdrozhodolspoužitím§255ods.1Civilnéhosporovéhoporiadku
vzhľadom na plný úspech účastníka v konaní.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti

ktorého rozhodnutiu smeruje.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Toto právo nemajú strany sporu, ktoré sa vzdali práva podať odvolanie.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, aleboh) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v predchádzajúcom odseku,
ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.
Ak povinný neplní dobrovoľne to čo mu ukladá právoplatné a vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený
podať návrh na výkon exekúcie.