Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 17. jún 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Co/132/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6117215814
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 06. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr Janka Richterová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:6117215814.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Jany Richterovej a sudcov

JUDr. Juraja Považana a Mgr. Jaroslava Šupu v spore žalobcov: X/ U. I., W.. XX.X.XXXX E. X/ Y.. H.
I., W.. XX.XX.XXXX, I. F. L., H. Č.. XXA, zastúpených Bartošík Šváby s.r.o., so sídlom v Bratislave,
Plynárenská č. 7A, proti žalovanému: VILADOMY SENEC, k.s. so sídlom v Senci, Dlhá č.12B, IČO: 35
950 676, zastúpenému JUDr. Katarínou Juríčkovou, advokátkou so sídlom v Bratislave, Drieňová č.14,
o zľavu z kúpnej ceny, na odvolanie žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I, zo dňa 22.
marca 2023 č. k. 10C/49/2017-777, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalobcom p r i z n á v a náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie žalovaného podľa § 499, § 502, § 507 ods. 1 a § 597 ods.
1 OZ zaviazal zaplatiť zľavu z kúpnej ceny bytu vo výške 8.021,21 € s prísl. Žalobcom priznal náhradu
trov konania v plnom rozsahu.

2. V odôvodnení uviedol, že žalobcovia včas a opodstatnene uplatňovali zľavu kúpnej ceny ako nárok
zo zodpovednosti za vady predaného bytu, keď v spore predovšetkým posudkom znalca z odboru

stavebníctvo, odvetvia: pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností a odhad hodnoty stavebných
prác Ing. Ondreja Sovu preukázali, že byt v novostavbe mal vady, ktoré žalovaný (developer, pôvodný
vlastník bytového domu) neodstránil napriek reklamáciám žalobcov v dojednanej záručnej dobe,
reklamačné konanie riadne nevybavil, preto sa odstrániteľné vady (predovšetkým plesne na stenách
vyvolané nedostatočným prevedením stavby, nerešpektovaním projektovej dokumentácie a vadami
stavebných nedorobkov) stali neodstrániteľnými a žalobcom vznikol nárok na zľavu kúpnej ceny.
Svedok M. U. vo svojej výpovedi potvrdil neprofesionálny prístup žalovaného k riešeniu reklamovaných

vád v jeho byte (rovnaká poloha ako byt žalobcov), pri prvej reklamácii svedka žalovaný plesne len
pretrel farbou, ďalšie reklamácie vôbec nevybavil. Uplatnenú zľavu vo vzťahu ku kúpnej cene bytu a ku
existujúcim vadám považoval za primeranú.

3. Neprihliadol na žalovaným predložený (odborný) posudok Ing. Zsolta Straňáka, ktorý vychádza z
fotodokumentácie v čase výstavby (neomietnutá stavba) domu a znalec Ing. Ondrej Sova posudzoval
bytový dom v čase, keď bol stavebne ukončený. Z výpovede svedkov M., Č. E. W. nevyplynulo, že včas

riešili reklamáciu iným spôsobom, než odporúčaním riadneho vetrania bytu.

4. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalovaný, ktorý sa domáhal jeho zrušenia a vrátenia veci
súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. Tvrdil, že žalobcovia neuniesli dôkazné bremeno o existenciivád bytu a nárok zo zodpovednosti za vady si neuplatnili včas (až na pojednávaní v r. 2019). Navyše
si vady opravili sami a neumožnili ich opraviť žalovanému. Namietal preto nesprávne právne posúdenie
veci (namiesto z titulu škody, keď účelom posudku Ing. Sovu, bolo stanovenie výšky škody, spôsobenej

vadami, oneskorene špecifikovaný nárok zo zodpovednosti za vady predanej veci) a priznanie zľavy z
ceny predmetu kúpy bez preukázania skutočných nákladov na odstránenie vád. Súdu prvej inštancie
vytkol jednostranné hodnotenie dôkazov v prospech žalobcov a neprihliadnutie na dôkazy, svedčiace v
jeho prospech (výpovede svedkov a odborný posudok Ing. Zsolta Straňáka). Tvrdil, že súd nesprávne
vychádzal z posudku Ing. Sovu, ktorý nie je zapísaný ako znalec v odvetví projektovania stavieb. Znalec

vo výpovedi len všeobecne uvádzal faktory, ktoré majú vplyv na vznik plesní, nerobil zamerania rosného
bodu, hoci technológiou na jeho určenie disponuje.

5. Žalobcovia navrhli napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť. Uviedli, že už v mejle z 5.11.2016
jasne uvádzajú, že pre nevybavenie reklamácie v zákonnej lehote sa stali vady v byte neodstrániteľnými,
čo im umožnilo domáhať sa namiesto opravy zľavy z kúpnej ceny v zmysle § 597 ods. 1 OZ, ako

správne posúdil i súd prvej inštancie. Nesprávne preto žalovaný uvádza, že nárok na zľavu uplatnili
oneskorene až dňa 3.4.2019. Poukázali na neriešenie reklamácií žalovaným v zákonných lehotách, k
čomu dospela i Slovenská obchodná inšpekcia v oznámení zo dňa 31.7.2017 č. 5005/2/16. Žalovaný
im navrhol riešiť plesne na stenách v izbe, ktorú obývali ich maloleté deti útleho veku, vetraním, pretože
si veľmi dobre uvedomoval, že porušil projektovú dokumentáciu nahrádzaním stavebného materiálu čo

do jeho množstva a aj druhu. Znalec Ing. Sova napr. zistil, že podľa projektovej dokumentácie skladba
stropu mala zahŕňať aj minerálnu vlnu hrúbky 180mm, v skutočnosti sa táto vôbec nenachádzala, bola
nahradená iba 100mm polystyrénom. K posudku Ing. Zsolta Straňáka uviedli, že súd naň správne
neprihliadol, keď vychádzal z projektovej dokumentácie, neboli vykonané žiadne merania a sondy, hoc
ich vykonania sa domáhal práve žalovaný a Ing. Straňák nemal k dispozícií posudok znalca Ing. Sovu.

Žalovaný ako developer na trhu od roku 2005 musí vedieť, že pokiaľ zamení izolačný materiál, uvedený
v projektovej dokumentácií nielen čo do druhu ale aj do množstva, bude to mať negatívny dopadok na
výsledok jeho stavebnej činnosti, pritom takúto zmenu ani v rozpore so svojimi povinnostiam neoznámil
stavebnému úradu.

6. Žalovaný v replike uviedol, že žalobcovia menili skutkové tvrdia v priebehu sporu, nepredložili dôkaz,
že žalovaný odmietol riešiť ich reklamácie, svedkami žalovaný preukázal, že žalovaní si odmietli dať
opraviť vady diela. Ing. Sova sa nevyjadril k príčinám vzniknutých plesní, ani k tomu či vykonal sondy pre
ich zistenie. Uviedli, že plesne sa nikde inde v bytoch v rovnakom dome nevyskytujú, ostatní susedia tam
bývajú spokojne a bez sťažností dodnes. Pripustil, že novostavba môže vykazovať znaky nedostatkov,

avšak žalobca je chronický sťažovateľ.

7. V duplike žalobcovia uviedli, že reklamácie sú zaznamenané v spise, ich vybavenie absentuje,
pretože žalovaný reklamácie neriešil, hoci zákon o ochrane spotrebiteľa dáva tridsaťdňovú lehotu na
vybavenie reklamácie. Žalovaný začal riešiť vec, až keď mu žalobcovia oznámili, že si dali vyhotoviť

znalecký posudok a podávajú žalobu na súd. Znaleckým posudkom Ing. Sovu jasne preukázali, že
dochádzalo k zatekaniu v priestoroch okien, v priestore presklených stien ku vzniku plesní, v priestore
okien ku vzniku horizontálnych prasklín a znalec uviedol i príčinu zistených vád (neukončené utesnenie
styku vonkajších parapetov s povrchovou úpravou ostení, nesprávne osadenie vonkajších parapetov,
neukončené utesnenie obvodu okien, chýbajúce tmelenie, chýbajúca exteriérová povrchová úprava

fasády, nesprávne osadenie prekladov fasádnych otvorov a väzby obvodového muriva v oblasti
otvorov, nesprávna realizácia vstupu do bytového domu, nesprávne zrealizované tepelné odizolovanie
netemperovaného priestoru hlavného vstupu, nedokončená stavebná montáž ai.). Išlo o vady, ktoré
sa nedajú odstrániť vetraním ani premaľovaním. Problém spočíval v svojvoľnom zamenení izolačných
materiálov. Poukázali na výpoveď svedka M. U., ktorého existencie plesní prinútila byt predať. Nie

sú jediní vlastníci, ktorý mali problém s vadami bytu; na verejnej platforme možno overiť hromadnú
skúsenosť dotknutých vlastníkov. Ing. Straňák, obchodný partner žalovaného, nepotvrdzuje, že k
výstavbe domu došlo v súlade s projektovou dokumentáciou, len z tohto predpokladu vychádza.
Žalovaný ako väčšinový vlastník bytov v bytovom dome účelovo blokoval schôdze vlastníkov a až keď
odpredal väčšinu bytov, vlastníci bytov na schôdzi súhlasili, aby si na vlastné náklady sami zabezpečili

zateplenie vstupu do bytového domu, v dôsledku čoho sa zlepšila izolácia ich vlastného bytu.

8. Odvolací súd prejednal odvolanie žalovaného v rozsahu a z dôvodov v ňom vymedzených (§379 a
§380 ods. 1 CSP), na pojednávaní a dospel k záveru, že je neopodstatnené.9. Súd prvej inštancie pre posúdenie vecnej opodstatnenosti žaloby yykonal dokazovanie v dostatočnom
rozsahu, dôkazy vyhodnotil jednotlivo a všetky v ich vzájomnej súvislosti, jeho skutkové závery sú

založené na skutočnostiach, vyplývajúcich z vykonaného dokazovania a na ne nadväzujúce právne
závery sú správne, v súlade s rozhodovacou praxou súdov. Svoje závery súd prvej inštancie i
zodpovedajúcim spôsobom odôvodnil.

10. Z dokazovania vykonaného súdom prvej inštancie vyplýva, že žalovaný ako pôvodný vlastník

novostavby bytového domu so žalobcami uzatvoril dňa 24.9.2014 zmluvu o prevode vlastníctva bytu a
pozemkov (§ 5 bytového zákona), ktorý si žalobcovia prevzali v decembri 2014. V zmluve si dojednali
trojročnú záručnú dobu (čl. 8 bod 6). Žalobcovia písomne prvýkrát v októbri 2016 reklamovali vady bytu
(predovšetkým zaplesnenie stien), ktorý sa nachádzal i nad netemperovanou vstupnou chodbou do
bytového domu. Po doručení reklamácie sa podľa žalobcu 1/ na obhliadku bytu ustanovovali technickí
pracovníci osôb od žalovaného rozdielni (subdodávatelia a pani Tóthová, administratívna pracovníčka

žalovaného). Žalovaný na písomné reklamácie nijakým spôsobom nereagoval, podľa nesporných
tvrdení oboch strán pri obhliadke v januári 2017 bolo žalobcom odporúčané, aby byt riadne vetrali.
Pre uplynutie reklamačných lehôt bez vybavenia reklamácie si žalobcovia dali vypracovať posudok
znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvia: pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností a odhad
hodnoty stavebných prác Ing. Ondreja Sovu, ktorý dospel k záveru, že byt má v posudku popísané

vady (zatekanie, plesne, praskliny), zapríčinené jednak nedorobkami, jednak nesprávne zrealizovanými
stavebnými prácami (napr. (neukončené utesnenie styku vonkajších parapetov s povrchovou úpravou
ostení, nesprávne osadenie vonkajších parapetov, neukončené utesnenie obvodu okien, chýbajúce
tmelenie, chýbajúca exteriérová povrchová úprava fasády, nesprávne osadenie prekladov fasádnych
otvorov a väzby obvodového muriva v oblasti otvorov, nesprávna realizácia vstupu do bytového

domu, nesprávne zrealizované tepelné odizolovanie netemperovaného priestoru hlavného vstupu,
nedokončená stavebná montáž). Po odpredaní väčšinu bytov žalovaným si vlastníci bytov odsúhlasili
riešenie situácie tým spôsobom, že žalobcovia v spolupráci so správcom na vlastné náklady realizovali
zateplenie vstupnej chodby do domu; ďalej sa v byte plesne netvorili.

11. Za tohto, i podľa odvolacieho súdu preukázaného stavu, žalobcovia v rámci trojročnej záručnej doby
uplatnili zľavu z kúpnej ceny, ako správne uzavrel i súd prvej inštancie. Žalovaný nesprávne namieta,
že uplatnili nárok na náhradu škody, keď zľavu z kúpnej ceny z titulu zodpovednosti za vady predanej
veci uplatnili už v mejlovej komunikácii zo dňa 5.11.2016 i v samotnej žalobe (napr. bod 14 a 26)
zo dňa 11.8.2017 (actio quanti minoris). Pokiaľ žalobcovia pôvodne navrhovali opravu, pre nečinnosť

žalovaného pri vybavovaní reklamácie postupom podľa zákona o ochrane spotrebiteľa opodstatnene
požadovali primeranú zľavu z kúpnej ceny podľa § 597 ods. 1 OZ.

12. Súd prvej inštancie v spore aplikoval ustanovenie § 597, ktoré zakotvuje objektívnu zodpovednosť
predávajúceho za skryté alebo zjavné vady existujúce v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, na ktoré

predávajúci v zmysle § 596 OZ kupujúceho neupozornil. Z konštantnej judikatúry (napr. 5Cdo/269/2008)
vyplýva, že ustanovenie § 596 Občianskeho zákonníka ukladá predávajúcemu povinnosť upozorniť
kupujúceho na určité konkrétne vady (na vady faktické i na vady právne) predmetu kúpy, a to skryté
i zjavné. Faktickou vadou sa rozumie neexistencia takých vlastností alebo prejavov veci, ktoré sa u
veci určitého druhu a veku všeobecne predpokladajú. Upozornenie na vady veci sa musí týkať určitej

vady, všeobecným upozornením, že vec je vadná, povinnosť splnená nie je. Ak splní predávajúci túto
povinnosť za vady, na ktoré upozornil, nezodpovedá. Za ostatné vady, na ktoré kupujúceho neupozornil,
predávajúci zodpovedá bez ohľadu na to, či o nich vedel, mohol vedieť alebo nie. Upozornenie na vady
je predávajúci povinný urobiť v dobe dojednávania zmluvy, t. j. do jej uzavretia. Pre upozornenie nie je
predpísaná forma, preto ani v prípade písomnej kúpnej zmluvy, nemusí byť upozornenie na vady veci

obsiahnuté priamo v zmluve. Z hľadiska § 596, § 597 Občianskeho zákonníka je rozhodujúce, či a aké
informácie o vadách predávanej veci poskytol predávajúci kupujúcemu pri dojednávaní kúpnej zmluvy.
Okolnosť, či predávajúci o vade, na ktorú kupujúceho upozornil vedel, alebo sa domnieval, že vec je
bez vád, nemá pri riešení zodpovednosti za vady význam, táto zodpovednosť má povahu objektívnej
zodpovednosti. Zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje na vady, ktoré existovali v dobe uzavretia

kúpnej zmluvy, i keď vyšli najavo až dodatočne.

13. Plesnivenie stien (príp. i podlahy) v novozakúpenom byte nesporne predstavuje vadu bytu.14. Súd prvej inštancie v spore správne prihliadol na znalecký posudok znalca Ing. Sovu, v konaní
i vypočutého, ktorý s ohľadom na svoju odbornosť (odvetvia: pozemné stavby, odhad hodnoty
nehnuteľností a odhad hodnoty stavebných prác) bol i podľa názoru odvolacieho súdu kompetentný

posúdiť zistené vady a určiť ich príčinu. Žalovaný nepreukázal iným znaleckým posudkom nesprávnosť
záverov znalca Ing. Sovu, ním predložený odborný posudok Ing. Straňáka (nezapísaného v zozname
znalcov) správnosť záverov znalca nijako nespochybnil. Žalobcovia preto celkom opodstatnene tvrdili,
že existujúcu vadu nezavinili svojím konaním (napr. nesprávne vetranie). Obdobný problém mal i svedok
Varga v byte s rovnakým umiestnením v susednom bytovom dome, t. j. čiastočne nad netemperovanou

vstupnou chodbou bytového domu. Ani svedkovia, navrhnutý žalovaným, správnosť záverov znalca
nespochybnili. Pri hodnotení dôkazov hodnotiaca úvaha súdu prvej inštancie zodpovedala zásadám
formálnej logiky, s týmto hodnotením sa plne stotožňuje i odvolací súd. Žalovaný nedôvodne namieta
jednostranné hodnotenie dôkazov súdom v jeho neprospech.

15. Nemožno sa ani stotožniť s obranou žalovaného, že žalobcovia mu opravu vád neumožnili,

keď nepreukázal, že v určených lehotách reklamácie žalobcov vybavoval postupom a v lehotách
primeraných, vyplývajúcich tiež zo zákona o ochrane spotrebiteľa (§ 18 ods. 4, ods. 9 zák. č. 250/2007 Z.
z.). Za tohto stavu je pochopiteľné, že žalobcovia pre nečinnosť žalovaného a bagatelizovanie problému
(odporúčanie vetrania) so súhlasom ostatných vlastníkov bytov na vlastné náklady urobili potrebné
stavebné práce, ktorými vady bytu odstránili.

16. Napokon súd prvej inštancie dospel k správnemu záveru o primeranosti uplatnenej zľavy, a to vo
vzťahu ku cene prevádzaného bytu (138.000 €), k rozsahu vady (zasiahnutie viacero izieb, plesne i na
podlahe).Odvolateľsanesprávnedomnieva,žežalobebybolomožnévyhovieť,lenpokiaľbyžalobcovia
preukázali vynaloženie nákladov na odstránenie vád bytu v žalovanej výške. Výška primeranej zľavy

z ceny na základe úvahy súdu (absencia všeobecného pravidla) spravidla zohľadňuje popri znížení
funkčných vlastností a estetickej hodnoty veci, jej upotrebiteľnosti, zníženia životnosti i náklady na
obstaranie opravy veci (zákonné kritériá povaha a rozsah vady), ide však o nárok odlišný; náklady na
opravu by bolo možné považovať za škodu, ktorá pre vady veci vznikla. V spore o náhradu škody by bolo
potom potrebné rozsah škody, t. j. výšku nákladov na opravu, preukázať. Žalobcovia v spore uplatňovali

iný nárok, primeranú zľavu z kúpnej ceny, teda náklady opravy preukazovať netreba. Zľava by žalobcom
patrila, aj pokiaľ by bolo možné vec užívať bez opravy.

17. Z týchto dôvodov odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil (§ 387
ods. 1 CSP.)

18. V odvolacom konaní úspešným žalobcom priznal plnú náhradu trov konania (§ 396 ods. 1 v spojení
s § 255 ods. 1 CSP).

19. Rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).