Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 30. január 2024

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: BR-6C/29/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6323200980
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 01. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tibor Gál

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2024:6323200980.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica, pracovisko Brezno, sudcom JUDr. Tiborom Gálom, v právnej veci

žalobkyne A. A. A., B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXX/XX, D., zast. JUDr. Stanislavom Rešutíkom,
advokátom, so sídlom AK Nám. M. R. Štefánika 29/36, Brezno, proti žalovaným 1/ EOS KSI Slovensko,
s.r.o., IČO: 35 724 803, so sídlom Pajštúnska 5, Bratislava, 2/ U9, a.s., Bratislava, IČO: 35 849 703,
so sídlom Zelinárska 6, Bratislava, zast. advokátska kancelária STANĚK VETRÁK & PARTNERI, s.r.o.,
so sídlom AK Dunajská 15, Bratislava a 3/ EOS Slovensko Investnment LC, s.r.o., IČO: 47 032 979, so
sídlom Pajštúnska 5, Bratislava, žalovaný 1/ a žalovaný 3/ zast. Remedium Legal, s.r.o., so sídlom AK
Pajštúnska 5, Bratislava, v konaní o neplatnosť dobrovoľnej dražby bytu, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Žalovaní v 1/ - 3/ rade m a j ú voči žalobkyni n á r o k na náhradu trov konania v celom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa vo veci domáhala toho, aby súd určil, že dražba bytu č. X, na X. poschodí vo vchode
č. X bytového domu so súp. č. XXXX a OČ 3,4,5,6,7,8,9 a 10, na parc. C-KN č. XXXX/XX, XXXX/XX,
XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, XXXX/XX, spolu so spoluvlastníckym podielom
na spoločných častiach, zariadeniach a pozemku pod bytovým domom, vedené pre katastrálne územie
D. Okresným úradom Brezno, katastrálnym odborom, na LV č. XXXX, ktorá sa konala dňa XX.XX.XXXX

v sídle notárskeho úradu JUDr. Jakuba Kajbu, PhD., notár so sídlom Tajovského 5, Banská Bystrica,
je neplatná. Žalobu zdôvodnila tým, že v uvedenej dražbe, kde navrhovateľom bol žalovaný v 1/ rade,
dražobníkom žalovaný v 2/ rade a vydražiteľom bytu sa stal žalovaný v 3/ rade, došlo k porušeniu
niekoľkých ustanovení zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov.
V prvom rade žalobkyňa poukázala na identitu žalovaných v 1/ a 3/ rade, keď v zmysle výpisu z
Obchodného registra majú tieto spoločnosti rovnaké sídlo a rovnakého spoločníka, pričom žalovaný v
1/ rade je zároveň spoločníkom spoločnosti žalovaného v 3/ rade. Majú teda nielen identické sídlo, ale

aj identických spoločníkov, identické štatutárne orgány a identického prokuristu.

2. Ako ďalej žalobkyňa uviedla, v prípade dražby a úkonov, ktoré jej predchádzali, došlo k
nezákonnému postupu. V prvom rade došlo k porušeniu ustanovení § 11 ods. 4, 5 uvedeného zákona,
pretože nehnuteľnosť nebola riadne označená ako predmet dražby, pretože na vchodových dverách
predmetného bytu nebola umiestnená páska s nápisom dražba, takisto zverejnenie údajov o dražbe
nebolo realizované v periodickej tlači, resp. žalobkyňa nemá o takejto inzercii vedomosť. Dražbe mali

predchádzať dve ohliadky, a to dňa 27.01. a 06.02.2023, v zmysle oznámenia dražobníka o dražbe,
tieto sa však nekonali a ani sa jej nikto nezúčastnil. Ďalším porušením bolo nedodržanie pravidiel
stanovených v § 12 ods. 5 uvedeného zákona, keď znalecký posudok č. XXX/XXXX celkom zjavne
podhodnotil hnuteľnosť, vychádzal pritom z údajov niekdajšieho znaleckého posudku z roku 2010, tedaspred 13 rokov a celkom logicky teda nemohol zodpovedať skutočnej súčasnej hodnote nehnuteľnosti.
V zmysle zákona pritom dražobník je povinný sa zaoberať vznesenými námietkami vlastníka predmetu
dražby, a ak tento vlastník žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, dražobník zabezpečí nový znalecký

posudok bezodkladne do 30 dní od doručenia žiadosti od iného znalca. Žalobkyňa má pritom k dispozícii
stanovisko realitnej kancelárie zo dňa 08.03.2023, kde trhová hodnota bytu bola stanovená na 120
000,- Eur. V tejto súvislosti je dôležité poukázať na neprimeranosť speňažovania majetku žalobkyne
pre pohľadávku záložného veriteľa, keď tieto dve hodnoty nemôžu byť diametrálne odlišné. Berúc do
úvahy skutočnú výšku vymáhanej pohľadávky a skutočnú trhovú hodnotu draženého bytu, dochádza k

neprimeranému zásahu do vlastníckych práv žalobkyne. Okrem toho na jej strane jestvuje stav právnej
neistoty, keď dobrovoľná dražba bola realizovaná na základe záložnej zmluvy, avšak bez akejkoľvek
súdnej kontroly, pričom došlo k výraznému zásahu do vlastníckych práv, keďže výkon záložného práva
je závažným inštitútom, súd by bez náležitého zistenia skutkových a právnych okolností nemal uprieť
ochranu tomu, kto sa tejto ochrany domáha, pričom výkon záložného práva sa môže dotknúť tak obydlia
žalobcu, ako aj ďalších nehnuteľností v jeho výlučnom vlastníctve.

3. Žalobkyňa ďalej poukázala na okolnosti vzniku pohľadávky záložného veriteľa, teda žalovaného v
1/ rade, najmä na neprijateľné podmienky obsiahnuté v úverovej zmluve, na premlčanie vo vzťahu k
predmetnej pohľadávke, pretože veriteľ sa prvýkrát dozvedel o skutočnosti, keď sa právo mohlo vykonať
po prvý raz podľa § 101 Občianskeho zákonníka, dňa 21.11.2016, vtedy bolo dlžníkom z úverovej zmluvy

oznámené, že z ich účtu stavebného sporenia bola odúčtovaná suma 4 271,89 Eur na účet exekútora,
a následne dňa 05.06.2017 doručil veriteľ dlžníkom list, v ktorom uviedol, že v zmysle čl. VII bod 2
zmluvyamedziúveremáveriteľprávoodzmluvyodstúpiťapožadovaťokamžitésplateniemimoriadneho
medziúveru aj v prípade, ak začne súdny výkon rozhodnutia, exekučné konanie, konkurzné konanie
alebo dražba na majetok ktoréhokoľvek účastníka úverového vzťahu. Žaloba pre uvedenú pohľadávku

bola podaná na súde až 05.02.2020. Takisto vyhlásenie mimoriadnej splatnosti úveru bolo neoprávnené,
čo úveroví dlžníci neustále zdôrazňovali, snažili sa úver naďalej splácať, pričom im boli neoprávnene
vyrubované úroky, ktoré boli v tom čase vyššie než splátky vo výške 300,- Eur. Na základe toho aj
postúpenie pohľadávky na nový subjekt a súčasného veriteľa bolo neoprávnené. Žalobkyňa taktiež
zdôraznila, že postúpenie pohľadávky bolo konštatované vo výške 44 915,23 Eur, avšak od tejto sumy

mal odčítané vklady zo strany úverových dlžníkov vo výške približne 20 000,- Eur. Z toho vyplývalo aj
to, že navrhnutie dražby v tejto veci bolo neoprávnené.

4. Žalovaní v 1/ a 3/ rade s uplatneným nárokom nesúhlasili, žiadali žalobu zamietnuť. V prvom
rade namietali, že žaloba v tejto veci bola podaná po stanovenej trojmesačnej prekluzívnej lehote v

zmysle ust. § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z., pretože posledným dňom na podanie žaloby po
dražbe, konanej 17.02.2023, bol deň 17.05.2023. Podľa vedomostí žalovaných žaloba bola podaná
až dňa 18.05.2023, teda oneskorene. K dôvodom samotným uviedli, že ohodnotenie speňažovanej
nehnuteľnosti bolo vykonané v zmysle § 12 ods. 3 uvedeného zákona, pretože byt nebol znalcovi pre
účely ohliadky sprístupnený. Ide o zodpovednosť vlastníka nehnuteľnosti, je povinný sprístupniť ju,

umožniť ohliadku a ohodnotenie. Ak ohliadka umožnená nie je, zákon umožňuje vykonať ohodnotenie
z dostupných údajov, čo sa stalo aj v tomto prípade. Bol teda zachovaný zákonný postup. Žalovaní tiež
poukázali na súdnu prax, ktorá ustálila, že až samotný výsledok dražby môže odpovedať na otázku,
akú má nehnuteľnosť hodnotu, za ktorú môže byť vlastne predaná. Znaleckým postupom zisťovaná
hodnota nie je určujúcim faktorom, výšku kúpnej ceny stanovuje trh a ponuka kupujúcich, teda situácia,

keď sa stretne ponuka a dopyt, v tomto prípade priamo na dražbe. Námietky žalobkyne, týkajúce sa
určenia hodnoty nehnuteľností a samotného znaleckého posudku pre toto konanie ani nemôžu byť
právne relevantné, pretože dražobník ani záložný veriteľ nemajú žiadne oprávnenie posudzovať výšku
hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku, vypracovanom príslušným znalcom. Žalovaní v 1/ a 3/
rade napokon namietli, že akékoľvek spochybňovanie zákonnosti uplatňovania peňažného nároku zo

strany záložného veriteľa sú v tejto fáze irelevantné, pretože boli vyriešené v súdnom konaní, a to
pred Okresným súdom Brezno, v konaní pod sp. zn. 2Csp/9/2020, následne pred Krajským súdom v
Banskej Bystrici pod sp.zn. 13CoCsp/5/2020. V tomto súdnom konaní na prvom aj druhom stupni bolo
ustálené, že dlžníci z úverového vzťahu, na základe ktorého bola vykonaná dražba, sú povinní zaplatiť
žalovanému v 1/ rade sumu 34 350,02 Eur, spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy

32 360,51 Eur od 09.02.2018 až do zaplatenia, s úrokom vo výške 5,59 % ročne zo sumy 32 360,51
Eur od 09.02.2018 až do zaplatenia a nahradiť mu trovy konania v rozsahu 100 %. V uvedenom konaní
teda boli ako prejudiciálne otázky riešené tiež prípadné námietky o neprijateľnosti zmluvných podmienokv úverovej zmluve, namietané premlčanie, atď. Tieto nie je možné riešiť znovu v konaní o neplatnosť
dražby, pretože ide už o vec rozsúdenú.

5. Žalovaný v 2/ rade takisto žiadal žalobu ako nedôvodnú zamietnuť a poukázal na podmienky
stanovené zákonom o dobrovoľných dražbách, za splnenia ktorých je možné vysloviť neplatnosť dražby,
a to sú porušenie ustanovení tohto zákona, poškodenie práv žalobcu a príčinná súvislosť medzi
porušením ustanovení zákona o poškodení práv žalobcu. Žiadne takéto porušenie zákona a s ním
spojené poškodenie práv žalobkyne však v žalobe tvrdené nebolo. K jednotlivým námietkam, ktoré

sú v žalobe uvedené, žalovaný v 2/ rade argumentoval, že ani jedna z nich nie je spôsobilá privodiť
vyslovenie neplatnosti predmetnej dražby. Najmä poukázal na to, že vydražiteľ ako účastník dražby
nebol osobou vylúčenou z dražby v zmysle § 5 Zákona o dobrovoľných dražbách, v prípade žalovaných
v 1/ a 3/ rade nejde o jednu osobu, ale o dve rôzne právnické osoby, pričom zo strany žalovaného v 3/
rade ako účastníka dražby došlo tak k úhrade dražobnej zábezpeky, ako aj doplateniu ceny dosiahnutej
vydražením. Podanie dovolania v súvisiacej veci pod sp.zn. 2Csp/9/2020 nemohlo byť dôvodom pre

upustenie od dražby, nejde o dôvod stanovený v § 19 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách,
pričom v tejto veci bolo už právoplatne rozhodnuté a vymáhaná je teda súdom priznaná a ustálená
pohľadávka veriteľa. K nedostatočnému označeniu predmetu dražby žalovaný v 2/ rade argumentoval
a listinou dokladal, že k takémuto označeniu riadne došlo v zmysle ustanovenia § 11 ods. 5 uvedeného
zákona. Ohliadku predmetu dražby ani v jednom prípade, pri stanovených termínoch 27.01.2023 a

06.02.2023, neumožňovala svojim konaním žalobkyňa, napriek tomu, že bola vopred upovedomená o
konaní týchto ohliadok. Voči regionálnej pracovníčke žalovaného v 2/ rade, ktorá zabezpečovala tieto
ohliadky, dlžníčka z predmetného úverového vzťahu ju telefonicky kontaktovala a vyhrážala sa jej. Zo
strany dražobníka bola splnená aj podmienka zverejnenia oznámenia o dražbe tak na úradnej tabuli
obce, ako aj v periodickej tlači. Táto povinnosť vyplývajúca z § 11 ods. 4 uvedeného zákona teda bola

splnená tiež. Vo vzťahu k spôsobu ohodnocovania speňažovaného majetku žalovaný v 2/ rade uviedol,
že bol zachovaný zákonný postup, pre ohodnotenie draženej nehnuteľnosti bol vypracovaný znalecký
posudok, znalec postupoval v súlade s ust. § 12 ods. 3 Zákona o dobrovoľných dražbách, a to z dôvodu
nesprístupnenia predmetu ohodnocovania zo strany žalobkyne. Po doručení jeho znaleckého posudku
žalobkyni táto nevyužila možnosť podať voči znaleckému posudku námietky, vydražiteľovi bola zaslaná

len jedna mailová správa z 03.01.2023, aj to zo strany matky žalobkyne, teda nie zo strany samotnej
vlastníčky nehnuteľnosti. V tomto prípade nemožno konštatovať ani neprimeranosť speňažovania
majetku záložného dlžníka záložcu, keďže výška vymáhanej pohľadávky presahuje 50 % zistenej
všeobecnej hodnoty speňažovaných nehnuteľností. V tejto súvislosti je nutné pripomenúť aj ustálenú
súdnu prax, ktorá zohľadňuje kolíziu práv jednotlivých subjektov, pričom právo na obydlie, resp. zásah

do vlastníckeho práva u vlastníka speňažovanej veci, aj keď sa jedná o obydlie, nie je absolútnym, pri
dražbe sú rešpektované aj práva záložného veriteľa, ktorý má právo na uspokojenie svojej pohľadávky,
pričom predaj nehnuteľnosti v dražbe je uskutočňovaný na základe predchádzajúceho súhlasu záložcu,
ako v tomto prípade. Ako napokon žalovaný v 2/ rade argumentoval, akékoľvek námietky ohľadne
neprijateľnosti zmluvných podmienok v úverovej zmluve či spochybňovanie možnosti úver zosplatniť

a úverovú pohľadávku postúpiť na iný subjekt, boli vyriešené v pôvodnom súdnom konaní, ktoré bolo
právoplatne skončené a vymáhaná pohľadávka je teda súdne judikovaná.

6. Žalobkyňa k svojej žalobe pripojila listinné dôkazy, v prvom rade výpis z listu vlastníctva č. XXXX,
čiastočný, vyhotovený dňa 22.03.2023 z internetového portálu Úradu geodézie, kartografie a katastra

Slovenskej republiky, pre k.ú. D., z ktorého vyplynulo, že v prospech výlučného vlastníka, žalovaného v
3/ rade, je tu vedená nehnuteľnosť, a to byt č. X na X. poschodí vo vchode č. X bytového domu, so súp. č.
XXXX, spolu so spoluvlastníckym podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
k domu na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k pozemkom registra "C" katastra nehnuteľností s parc.
č. XXXX/XX, zastavaná plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX, zastavaná plocha a nádvorie

o výmere XXX m2, č. XXXX/XX, zastavaná plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX, zastavaná
plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX, zastavaná plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č.
XXXX/XX, zastavaná plocha a nádvorie o výmere XXX m2, č. XXXX/XX, zastavaná plocha a nádvorie o
výmere XXX m2 a č. XXXX/XX, zastavaná plocha a nádvorie o výmere XXX m2. Titulom nadobudnutia
vlastníctva v prospech žalovaného v 3/ rade je v zmysle tohto výpisu osvedčenie o vykonaní dražby, pod

sp.zn. N 71/2023, Nz 4488/2023 zo dňa 17.02.2023, zapísaná pod Z-482/2023. K predmetnému
bytu je v časti C listu vlastníctva vedená ťarcha, a to právo doživotného bývania a užívania nehnuteľností
v prospech E. A., nar. XX.XX.XXXX a F. A., nar. XX.XX.XXXX, podľa zmluvy G./XXX.7. V liste vlastníctva citovaná notárska zápisnica o dobrovoľnej dražbe, doložená žalobkyňou ako ďalšia
príloha žaloby, bola spísaná dňa 17.02.2023 na notárskom úrade notára JUDr. Jakuba Kajbu, PhD., so
sídlom Tajovského 3, Banská Bystrica, kde žalovaný v 2/ rade vystupoval ako dražobník, zápisnicou

bol osvedčený priebeh prvého kola dobrovoľnej dražby vo vzťahu k horeuvedeným nehnuteľnostiam,
bola konštatovaná zistená hodnota predmetu dražby v zmysle vypracovaného znaleckého posudku č.
XXX/XXXX zo XX.XX.XXXX H. B. A., a to vo výške 80 900,- Eur, pričom táto suma mala predstavovať
takisto najnižšie podanie, ktoré môže účastník dražby urobiť pri dražbe. Ako navrhovateľ dražby je v
zápisnici uvedený žalovaný v 1/ rade, dražobníkom je spoločnosť žalovaného v 2/ rade a licitátorom

A. F. F.. V zmysle zápisnice do zoznamu účastníkov prvého kola dobrovoľnej dražby boli zapísaní traja
účastníci, kde každý z nich mal zložiť dražobnú zábezpeku vo výške 7 000,- Eur, ako verejnosť sa
na prvom kole dobrovoľnej dražby mali zúčastniť dve osoby, jednou z nich bol H. H. I., splnomocnený
zástupca vlastníčky predmetu dražby, ktorý mal poukázať na dovolacie konanie prebiehajúce na
Najvyššom súde SR, vo veci napadnutého rozhodnutia Krajského súdu v Banskej Bystrici pod sp.zn.
13CoCsp/5/2022. Menovaný mal tiež upozorniť na vecné bremeno, ktoré na predmete dražby viazne, a

to právo doživotného bývania a užívania nehnuteľností v prospech E. a F. A. podľa zmluvy G./XXX, ktoré
nie je možné zrušiť ani súdom. Splnomocnený zástupca vlastníčky tiež mal pred notárom uviesť, že
vlastníčka predmet dražby dobrovoľne neopustí a prípadný nadobúdateľ predmetu dražby bude povinný
toto ich právo strpieť. V zmysle zápisnice došlo dvakrát k zníženiu najnižšieho podania, najprv na sumu
76 855,- Eur a následne na 72 810,- Eur, až po tomto druhom znížení došlo k urobeniu najnižšieho

podania vo výške 72 810,- Eur, a príklep bol na základe uvedeného udelený účastníkovi dražby s
dražobným číslom 31, teda žalovanému v 3/ rade.

8. K žalobe bola takisto pripojená kópia oznámenia o dražbe žalovaného v 2/ rade ako dražobníka, pod
sp.zn. 4/2023, s označením dražobníka, navrhovateľa dražby (žalovaný v 1/ rade), s označením miesta

a dátumu konania dražby, s označením predmetu dražby, spolu s opisom nehnuteľností, s popisom
tiarch viaznucich na predmete dražby, aj s oboznámením spôsobu stanovenia ceny predmetu dražby
a sumou najnižšieho podania, výškou dražobnej zábezpeky a uvedením spôsobu jej zloženia, spolu
so spôsobom doplatenia ceny dosiahnutej vydražením v hotovosti do pokladne v sídle dražobníka
alebo bezhotovostným prevodom alebo vkladom na účet dražobníka s určeným variabilným symbolom.

Vyplývalo z neho tiež, že ohliadka predmetu dražby je stanovená na dni 27.01.2023 o 11.00 h. a
06.02.2023 o 11.00 h., záujemcovia o ohliadku sa mali hlásiť aspoň jeden deň pred konaním ohliadky
na určenom telefónnom čísle, v určenom čase, s tým že v zmysle § 12 ods. 2 a § 13 zákona č.
527/2002 Z.z. je vlastník predmetu dražby, držiteľ alebo nájomca povinný umožniť riadnu obhliadku
predmetu dražby v stanovených termínoch. V oznámení bolo dané takisto poučenie o podmienkach

nadobudnutia vlastníckeho práva k predmetu dražby, o podmienkach odovzdania predmetnej dražby,
ako aj o podmienkach a možnosti napadnúť platnosť dražby v stanovenej lehote.

9.KžalobebolanapokonpripojenáajkópiaexpertíznehostanoviskaspoločnostiPeknébývanie,realitná
kancelária spol. s r.o., Trosky 17, Michalová, z ktorého vyplýva, že trhová hodnota predmetného bytu

bola odhadnutá na 120 000,- Eur. Expertízne stanovisko je datované 08.03.2023.

10. Žalovaní v 1/ a 3/ rade k svojmu vyjadreniu k žalobe doložili ako prílohu kópiu rozsudku Okresného
súdu Brezno, vo veci pod sp.zn. 6C/52/2017, kde súd dňa 17.07.2020 rozhodol tak, že darovacia
zmluva zo dňa XX.XX.XXXX uzatvorená medzi F. A., nar. XX.XX.XXXX a E. A., nar. XX.XX.XXXX, ako

darcami a A. A. (žalobkyňou), ako obdarovanou, ktorej predmetom bol prevod vlastníctva k predmetným
nehnuteľnostiam, je voči Prvej stavebnej sporiteľni, a.s. Bajkalská 30, Bratislava, neúčinná. Uvedená
neúčinnosť sa týkala aj zriadenia vecného bremena v prospech darcov. Žalovaný v 2/ rade k svojmu
vyjadreniu doložil potvrdenie VÚB, a.s., zo dňa 16.02.2023 o zložení zábezpeky 7 000,- Eur žalovaným
v 3/ rade, na účet žalovaného v 2/ rade, ďalej potvrdenie rovnakej banky zo dňa 20.02.2023 o doplatení

sumy65810,-Euržalovanýmv3/radenaúčetžalovanéhov2/rade,stým,žeinformáciaprepríjemcupri
tomto prevode bolo "doplatenie k úspešnej dražbe za EOS". Ďalej bola doložená fotografia zobrazujúca
vchodové dvere bytu s menovkou A. A., a s prilepenou páskou, na ktorej sa trikrát nachádzalo slovo
dražba, na vchodových dverách sa zároveň nachádzalo aj listinné vyhotovenie oznámenia o dražbe
so spisovou značkou 4/23. Fotografia mala byť vyhotovená 27.01.2023 o 11.08 hod. Doložený bol

opis záznamu z ohliadky pre záujemcov zo dňa 27.01.2023, ktorý mal byť spísaný (za dražobníka) J.
K., a s vyznačením poznámky, že predmet dražby nebol sprístupnený napriek tomu, že dlžníčka bola
oboznámená s termínom ohliadky, predmet dražby bol označený oznámením o dražbe plus dražobnou
páskou,rovnakoajtabuľavovestibule.J.K.nauvedenomzáznamevpoznámketiežuviedla,žedlžníčkaju po zaslaní kontaktovala telefonicky, vyhrážala sa a nadávala. Doložený bol aj druhý záznam z ohliadky
pre záujemcov zo dňa 06.02.2023 o 11.00 hod., záznam spísala rovnaká osoba, tu v poznámke uviedla,
že predmet dražby znova nebol sprístupnený, na ohliadku neprišiel žiaden záujemca, od posledného

kontaktu s dlžníčkou, keď bola dosť nepríjemná a vyhrážala sa trestným oznámením, nemá spisovateľka
záznamu od nich nové informácie. Doložené bolo takisto písomne vyhotovené oznámenie o dražbe,
citované vyššie, ako aj oznámenie Mesta Brezno z 21.02.2023, že dňa 16.01.2023 bolo na adresu
Mestského úradu Brezno doručené oznámenie o dražbe, zverejnené bolo na úradnej tabuli mestského
úradu od 16.01.2023 do 20.02.2023, potvrdené ho mesto zasiela späť adresátovi, ktorým je žalovaný v

2/ rade, a to k značke č. 4/2023 žalovaného v 2/ rade.

11. Žalovaný v 2/ rade takisto doložil listinný výstup z internetového portálu Dražobných listov
z 19.01.2023, kde bol zverejnený inzerát na pripravovaný predaj predmetného bytu, rovnako z
doložených listinných výstupov internetových portálov nehnutelnosti.sk, L., topreality.sk a bazos.sk
vyplýva inzerovanie dražby ešte v roku 2021. Inzerentom bol vždy žalovaný v 2/ rade, ktorý doložil

aj inzerovanie pripravovanej dražby od roku 2021 na svojej internetovej stránke www.u9.sk. Ďalšími
listinami žalovaný v 2/ rade dokladal aj skutočnosť, že na týchto internetových portáloch sa nachádzala
inzercia predmetnej dražby aj dňa 17.02.2023.

12. Dokazovanie bolo doplnené pripojeným spisovým materiálom dražobníka k predmetnej dražbe, a to

na návrh žalobkyne. Okrem listín, ktoré už boli súdu doložené a ako listinný dôkaz vykonané, ako je to
citované vyššie, dražobný spis obsahuje návrh na vykonanie dražby z XX.XX.XXXX, podaný žalovaným
v 1/ rade, ktorý v návrhu okrem iného vyhlásil, že predmet dražby je možné dražiť, prehlásil pravosť,
sumu a splatnosť pohľadávky, pre ktorú výkon záložného práva navrhuje, kde konštatoval zmluvu o
postúpení pohľadávok číslo XX/XXXX z XX.XX.XXXX, uzavretú postupcom Prvá stavebná sporiteľňa,

a.s., Bajkalská 30, Bratislava, pričom dlžníkmi mali byť F. A. a E. A., bytom A. X, D., zo zmluvy o
mimoriadnom medziúvere a stavebnom úvere č. XXXXXXXXXX a č. XXXXXXXXXX zo XX.XX.XXXX.
Z tohto prehlásenia je taktiež zrejmé, že dlžníci svoj záväzok nesplnili riadne a včas, čím sa naplnili
zmluvné dôvody na zosplatnenie celej zvyšnej časti úveru s príslušenstvom a celý úver zo zmluvy sa
stal splatný dňa 19.07.2017. K 01.04.2021 predstavuje splatná zabezpečená pohľadávka z uvedenej

zmluvy 46 254,31 Eur, z toho istina 33 518,76 Eur a úroky 12 733,55 Eur. Záložné právo, ktoré na
nehnuteľnosti viazne a zabezpečuje uvedenú pohľadávku, bolo zriadené zmluvou zo dňa XX.XX.XXXX,
a toto je evidované na LV č. XXXX, pre kú. Brezno, pod č. vkladu G.. V návrhu je taktiež konštatované
vecné bremeno, a to právo doživotného bývania a užívania v prospech uvedených dlžníkov podľa G./
XXX.Vspisovommateriálisatiežnachádzazmluvaovykonanídražbypodpísanánavrhovateľomdražby

a dražobníkom, teda žalovanými v 1/ a 2/ rade, a následne výzva na umožnenie vykonania znaleckej
ohliadky a ohodnotenia nehnuteľnosti, spolu s oznámením termínu znaleckej ohliadky, ktorá je ako list
zo dňa 04.10.2022 adresovaná žalobkyni, v zmysle doručenky jej táto bola doručená dňa 12.10.2022.

13. Na základe objednávky znaleckého posudku zo 04.10.2022, kde bol určený aj termín ohliadky

predmetnej dražby 27.10.2022 o 09.30 hod., adresovanej súdnemu znalcovi H. B. A., J. K. XX,
J., vyhotovil menovaný znalec svoj posudok č. XXX/XXXX, zo XX.XX.XXXX, kde sa okrem
iného konštatuje, že miestna ohliadka spojená s miestnym zisťovaním bez umožnenia vstupu do bytu
vlastníkom nehnuteľnosti bola vykonaná dňa 27.10.2022, a preto znalec postupoval pri vypracovaní
znaleckého posudku podľa podkladov poskytnutých objednávateľom a v zmysle § 12 ods. 3 zákona

č. 527/2002 Z.z.. Fotodokumentácia bola vyhotovená dňa 27.10.2022 v rozsahu exteriérových častí
obytného domu, bez bytu, a bola pripojená ako príloha znaleckého posudku. Zo záverov znaleckého
posudku tiež vyplynulo, že všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu k jednotlivým zastavaným
či priľahlým k obytnému domu, je 610,76 Eur, hodnota bytu samotného, spolu so spoluvlastníckym
podielom na spoločných priestoroch, spoločných častiach a zariadeniach bytového domu je 80 279,37

Eur. Po sčítaní a zaokrúhlení týchto hodnôt bola všeobecná hodnota predmetu dražby stanovená na 80
900,- Eur. Znalecký posudok bol v zmysle doloženej doručenky žalobkyni doručený dňa 05.12.2022. K
oznámeniu o dražbe, citovanému vyššie, sú v rámci tohto spisového materiálu pripojené aj doručenky, z
týchto vyplýva, že pre žalobkyňu bola zásielka uložená na pošte dňa 17.01.2023, po dvoch neúspešných
pokusoch o doručenie zásielky, pričom adresátka si zásielku v odbernej lehote neprevzala, u E. A.

boli taktiež vykonané dva pokusy o doručenie dňa 16. až 17.01.2023, dňa 17.01.2023 bola zásielka
taktiež uložená a následne nevyzdvihnutá v odbernej lehote. F. A., bytom A. X, D. si prevzala rovnako
uloženú zásielku dňa 18.01.2023, doložené je aj doručenie tohto oznámenia o dražbe Daňovému úradu
Banská Bystrica dňa 17.01.2023, notárovi JUDr. Jakubovi Kajbovi, PhD., dňa 16.01.2023, Mestskémuúradu Brezno dňa 16.01.2023, Stavebnému bytovému družstvu, Malinovského 1110, Brezno, dňa
16.01.2023, Okresnému úradu Brezno, katastrálnemu odboru dňa 16.01.2023, navrhovateľovi dražby,
čiže žalovanému v 1/ rade dňa 16.01.2023, vo všetkých prípadoch do vlastných rúk doporučene.

14. Spisový materiál okrem iného obsahuje aj mailovú komunikáciu medzi G. M. (za žalovaného v
2/ rade) a F. A., teda matkou žalobkyne, kde zo strany F. A. bol komunikovaný nesúhlas s dražbou
samotnou, ako aj so spôsobom a výsledkom ohodnotenia predmetu dražby s tým, že svojich práv
sa bude ona aj žalobkyňa domáhať súdnou cestou. Menovaná avizovala tiež podanie dovolania v

predmetnom konaní o pohľadávke, ktorá bola voči F. A. a E. A. uplatnená pôvodne Prvou stavebnou
sporiteľňou, a.s. Spisový materiál ďalej obsahuje potvrdenia o zložení zábezpeky vo výške 3 x 7 000,-
Eur, tromi prihlásenými účastníkmi dražby, a to spoločnosťou HGR, s.r.o., Sartorisová 11, Bratislava,
v zast. N. O., D. P. XX, D., ďalej Q. R., nar. XX.XX.XXXX, A. X, D. D., ako aj žalovaným v 3/ rade,
a to vždy spolu s prehlásením účastníka dražby o splnení podmienok účasti na dražbe a o ďalších
skutočnostiach. Z ručne vyhotoveného zápisu o priebehu dražby do formulára žalovaného v 2/ rade dňa

17.02.2023 o 10.00 hod vyplynulo zníženie vyvolávacej ceny (80 900,- Eur), jedenkrát na 76 855,- Eur
a druhýkrát na 72 810,- Eur. Zároveň podľa vyznačeného údaja je zrejmé, že účastník dražby s č. 31
urobil podanie na sume 72 810,- Eur, ktoré bolo konečné, s udeleným príklepom v prospech žalovaného
v 3/ rade. Doložené je takisto oznámenie o výsledku dražby žalovaného v 2/ rade zo 17.02.2023,
kde je konštatované, že cena dosiahnutá vydražením bola 72 810,- Eur. Z notárskeho centrálneho

registra dražieb vyplýva písomné potvrdenie o registrácií údajov a uverejnenie listín v tomto registri k
predmetnej dražbe, dátum a čas registrácie je 17.02.2023 o 13.44 hod pod sp.zn. 331/2023, miesto
konania dražby u notára JUDr. Jakuba Kajbu, PhD., potvrdenie vydané JUDr. Martou Pavlovičovou,
PhD., Šafaríkovo námestie 77/4, Bratislava po sp.zn. N70/2023. Spisový materiál dražobníka obsahuje
aj doručenky k uvedenému oznámeniu, dokladajúce doručenie rovnakým osobám, ako tomu bolo v

prípade oznámenia o dražbe, menovite dňa 21.02.2023 žalovanému v 1/ rade a žalovanému v 3/ rade,
dňa 22.02.2023 potom F. A. a E. A., žalobkyni, Stavebnému bytovému družstvu Brezno, Mestskému
úradu Brezno, Daňovému úradu Banská Bystrica a Okresnému úrad Brezno, katastrálnemu odboru. Dňa
27.02.2023 bola následne žalobkyni adresovaná písomná výzva na odovzdanie nehnuteľnosti, ktoré jej
bola dvakrát neúspešne doručované dňa 01.03. a 02.03.2023, zásielka bola následne dňa 02.03.2023

uložená na pošte a je vyznačená ako nevyzdvihnutá v odbernej lehote. Spis ďalej obsahuje ďalšiu
mailovú komunikáciu medzi G. M. a F. A. k predmetnej dražbe, kde je znovu zo strany F. A. vyjadrovaný
nesúhlas s postupom dražobníka. V Zápisnici o odovzdaní predmetu dražby 4/2023 je uvedené, že na
miesto, kde sa predmet odovzdania nachádza, sa dostavili účastníci za účelom odovzdania predmetu
dražby vydražiteľovi, po predchádzajúcom predložení zápisnice o vykonanej dražbe sa odovzdáva týmto

predmet dražby do užívania vydražiteľovi. Na základe tejto zápisnice o odovzdaní predmetu dražby
preberá vydražiteľ predmet dražby v stave vyššie popísanom, s aktuálnym stavom predmetom dražby
sa oboznámili a svoju totožnosť preukázal predložením občianskeho preukazu k nahliadnutiu. Zápisnica
o odovzdaní predmetu dražby je vyhotovené v štyroch vyhotoveniach, jedno pre bývalého vlastníka, dve
pre vydražiteľa a jedno pre dražobníka. Na záver zápisnice bola vyhotovená rukou poznámka, že p. A.

informovala p. M. v deň odovzdania, že neodovzdá predmet dražby, pričom v deň odovzdania jej zvonili
a táto neotvárala. Zápisnicu vyhotovovala znovu J. K. ako zamestnankyňa dražobníka. Dôvody svojho
stanoviska a neodovzdanie nehnuteľností popísala žalobkyňa v liste adresovanom dražobníkovi, teda
žalovanému v 2/ rade, ktorý nie je datovaný, podpísaný je žalobkyňou a doručenie žalovanému v 2/ rade
je vyznačené pečiatkou zo dňa 15.03.2023. Poslednými doloženými dokladmi bolo zdokumentované

zloženie sumy 15 189,70 Eur na účet notárskej úschovy výťažku dražby. Dňa 15.03.2023 notár JUDr.
Jakub Kajba, PhD., vyhotovil zápisnicu o tom, že účastník tejto zápisnice, teda žalovaný v 2/ rade
požiadal o uschovanie sumy 15 189,70 Eur, ako zvyšnej časti výťažku z úspešnej dražby, v rámci ktorej
prednostný záložný veriteľ dražil nehnuteľnosti uvedené nižšie, pričom po uhradení nákladov dražby a
uspokojení prednostného záložného veriteľa zostal zvyšok výťažku v uvedenej výške. Ak po postupe

notára podľa bodu 7 tejto zápisnice o notárskej úschove, a teda uspokojení všetkých záložných veriteľov,
ktorýchzáložnéprávonasledovalovporadípoprednostnomzáložnompráveúčastníka,nebudepredmet
úschovy vydaný záložným veriteľom v celom rozsahu, účastník tejto zápisnice dáva príkaz, aby notár
vydal zostávajúcu časť predmetu úschovy z notárskej úschovy predchádzajúcemu vlastníkovi predmetu
dražby menom A. A., L. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom A. X, D..

15. Dokazovanie bolo napokon na návrh žalobkyne doplnené výsluchom svedkyne F. A., nar.
XX.XX.XXXX, A. X, D., ktorá je matkou žalobkyne a zároveň spoludlžníčkou z predmetného úverového
vzťahu. Vo svojej výpovedi uviedla, že predmetnej dražby sa zúčastnila, mala prehľad o jej priebehu a ajoúkonoch,ktoréjejpredchádzali,nazákladetoho,žebolasplnomocnenásvojoudcérounakomunikáciu
s dražobnou spoločnosťou. V tejto komunikácii viackrát namietala jednotlivé úkony dražobníka, ako aj
dražbu samotnú, spolu s manželom taktiež riadne splácali predmetný stavebný úver, uhrádzali sumy

stavebného sporenia, z ktorých im však boli odpísané v dôsledku exekúcie určité finančné prostriedky, a
pretoposkytovateľúveruvyhlásilúverzapredčasnesplatný.Privýpočtedlžnejsumy,naprieknámietkam
svedkyne a jej manžela, neboli zarátané všetky platby, ktoré voči banke vykonali, celková dlžná suma
teda mala byť nižšia, aj čo sa týka súvisiaceho konania, kde bola pohľadávka voči ním vymáhaná, aj v
súvislosti s výkonom záložného práva pri dobrovoľnej dražbe. K druhej ohliadke, ktorá sa mala konať

pre záujemcov o dražbu a ktorej termín bol stanovený dražobníkom, svedkyňa uviedla, že táto ohliadka
nebola riadne vykonaná, v určený deň sa svedkyňa aj jej manžel zdržiavali v predmetnom byte, nikto
sa však tejto ohliadky nezúčastnil, nikto im neklopal na dvere, ani im nezvonil, pričom ani nedošlo zo
strany dražobníka k riadnemu označeniu bytu ako draženého, toto označenie nebolo ani vo vchode
v bytovom dome. K ohliadke nehnuteľnosti za účelom jej ohodnotenia znalcom svedkyňa vypovedala,
že termín tejto ohliadky jej bol oznámený telefonicky zo strany pracovníčky dražobnej spoločnosti, v

uvedený deň sa však svedkyňa nemohla uvoľniť z práce, preto sa znalec do objektu nedostal. Svedkyňa
mala vedomosť o tom, že termín ohliadky bol oznamovaný aj dcére, ktorá žije v Bratislave, táto poskytla
dražobníkovi telefonický kontakt na svedkyňu, preto zrejme telefonicky dražobník kontaktoval práve ju.
Znalecký posudok bol doručovaný na adresu A. X, D., a to v čase, keď bola doma na tejto adrese aj
žalobkyňa, ktorá znalecký posudok prevzala osobne a so svedkyňou a jej manželom ho konzultovala.

Následne dražobníka kontaktovala svedkyňa, ktorá mailovou správou oznamovala, že cena, ktorá bola
takto zistená, nie je správna. Mailová správa bola datovaná dňa 03.01.2023. Tento nesúhlas so zistenou
cenou bol podľa svedkyne prezentovaný najmä z toho dôvodu, že znalec použil pre svoj posudok ešte
starší posudok z roku 2010, pritom oslovená realitná kancelária ohodnotila predmetný byt na 120 000,-
Eur, s ohľadom na aktuálne ceny nehnuteľností. Napokon svedkyňa vo svojej výpovedi uviedla, že

ani žalobkyňa, ani oni ako jej rodičia, doteraz nie sú a neboli riadne informovaní o výške pohľadávky,
ktorá bola voči nim vymáhaná a pre ktorú dražba prebehla. Suma ktorá je uložená ako povinnosť
v predmetnom rozhodnutí súdu v súvisiacom konaní, bola namietaná už v uvedenom konaní, kde
bolo aktuálne podané dovolanie a o tomto bude rozhodovať Najvyšší súd SR, avšak sumy, ktoré sú
prezentované ako vymáhané pri postupe dražobníka, nesúhlasia s takto súdom určenou sumou, ani so

skutočnosťou, ktorá vyplýva z jednotlivých úhrad na svoj dlh zo strany svedkyne a jej manžela.

16. Súd v prvom rade konštatoval, že žaloba vo veci vyslovenia neplatnosti predmetnej dražby bola
podaná včas, v zmysle ust. § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z.z., teda v trojmesačnej prekluzívnej
lehote, počítanej odo dňa príklepu udeleného v takejto dražbe. Napádaná dražba a príklep počas nej

udelený sú datované dňa 17.02.2023, žaloba, ktorá je datovaná dňa 15.05.2023, bola na súd podaná
dňa 17.05.2023, teda v posledný deň tejto lehoty.

17. Uvedené ustanovenie zákona umožňuje domáhať sa neplatnosti dobrovoľnej dražby, ktorá bola
vykonaná podľa tohto zákona, z dvoch stanovených dôvodov, a to buď pre neplatnosť záložnej

zmluvy, na základe ktorej má byť dražba realizovaná, alebo pre porušenie ustanovenia tohto zákona,
v dôsledku ktorého bola dotknutá na svojich právach osoba, ktorá sa neplatnosti domáha. V tejto
veci žalobkyňa nenamietala prvý z uvedených zákonných dôvodov, teda neplatnosť záložnej zmluvy,
tvrdila však a argumentovala druhým zákonným dôvodom, a to porušením ustanovení zákona o
dobrovoľných dražbách vo viacerých bodoch. Okrem týchto porušení žalobkyňa tiež argumentovala

ďalšími okolnosťami, ktoré súviseli najmä so vznikom a následným vymáhaním pohľadávky pôvodného
či terajšieho veriteľa voči dlžníkom z úverového vzťahu, zo zmluvy o mimoriadnom medziúvere a
stavebnom úvere zo dňa XX.XX.XXXX, uzavretej medzi F. A. a E. A. ako dlžníkmi (rodičia žalobkyne) a
Prvou stavebnou sporiteľňou, a.s., ako úverovým veriteľom. Tu žalobkyňa uvádzala jednak nesprávne
vyčíslenie pohľadávky úverového veriteľa voči jej rodičom ako úverovým dlžníkom, neprijateľné

zmluvné podmienky v úverovej zmluve, neoprávnené vyhlásenie mimoriadnej splatnosti úveru, ako
aj neoprávnené postúpenie tejto pohľadávky na žalovaného v 1/ rade. Taktiež žalobkyňa namietla
premlčanie pohľadávky.

18. K týmto uvádzaným dôvodom súd musel konštatovať, že ide o skutkové okolnosti, ktoré nemajú

vplyv na platnosť či neplatnosť dražby samotnej, súd tieto skúma v osobitnom konaní pri posudzovaní
dôvodnosti nárokov vyplývajúcich zo samotného úverového vzťahu, teda buď pri nárokoch dlžníkov,
ktorý sa ako spotrebitelia v súdnom konaní môžu domáhať určenia existencie či neexistencie nejakého
práva z úverového vzťahu, vrátane určenia výšky ich dlhu ku dňu rozhodnutia súdu, naopak úverovýveriteľ sa môže domáhať uloženia plnenia zo strany úverových dlžníkov v určitej sume. Nesprávne
vyčíslenie pohľadávky, pre ktorú je dobrovoľná dražba vykonávaná, nemôže mať vplyv na platnosť či
neplatnosť dražby. Jedinou výnimkou je situácia, ak by skutočná výška pohľadávky bola neprimerane

nízka oproti hodnote draženej veci, kde by mohlo dôjsť k neoprávnenému zásahu do vlastníckych práv
vlastníka draženej veci, najmä ak sa jedná o jeho obydlie.

19. Okrem toho súd musel prisvedčiť argumentu žalovaných, že výška pohľadávky, či už pôvodného
veriteľa (Prvá stavebná sporiteľňa, a.s.) alebo jeho právneho nástupcu, teda žalovaného v 1/ rade,

bola ustálená a judikovaná v súdnom konaní pred Okresným súdom Brezno pod sp.zn. 2Csp/9/2020,
následne aj pred Krajským súdom v Banskej Bystrici, pod sp.zn. 13CoCsp/5/2022. O výške pohľadávky
voči rodičom žalobkyne teda bolo právoplatne rozhodnuté a tieto nároky nie je možné prejednávať
a rozhodovať o nich opätovne (§ 230 C.s.p.) Tu je potrebné tiež uviesť, že podané dovolanie nemá
odkladnýúčinokavýškupohľadávkyjestálepotrebnépovažovaťzajudikovanúaprávoplatnestanovenú
rozhodnutím súdu. Prebiehajúce dovolanie konanie v uvedenej veci teda nemá vplyv na oprávnenia

úverového veriteľa, či jeho právneho nástupcu domáhať sa vymoženia svojej pohľadávky dohodnutým
spôsobom, teda v dobrovoľnej dražbe v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z., nejde ani o zákonný dôvod
upustenia od dražby.

20. K argumentu žalobkyne, že realizáciou práv zo záložnej zmluvy dochádza k stavu právnej neistoty

na strane vlastníčky nehnuteľností, ktorá je predmetom dražby, a to bez náležitej súdnej kontroly, musel
súd konštatovať, že práve dobrovoľná dražba je zákonným spôsobom realizácie záložného práva pri
peňažných záväzkoch dodávateľa a spotrebiteľa, pričom Občiansky zákonník vo svojom ustanovení
§ 53 ods. 10 tento spôsobom realizácie záložného práva stanovuje ako jediný možný. Nejde teda o
nezákonný postup záložného veriteľa, príp. jeho právneho nástupcu.

21. Argumenty žalobkyne o nesplnení niektorých zákonných požiadaviek pri úkonoch dražobníka, ktoré
dražbe predchádzali, taktiež súd vyhodnotil ako nedôvodné. Žalovaní v 1/ - 3/ rade dostatočne súdu
zdôvodnili a listinnými dôkazmi doložili, že úkony, smerujúce k ohodnoteniu predmetu dražby, ďalej pri
inzercii a oznamovaní termínu dražby, ohliadkach pre záujemcov a napokon aj počas dražby samotnej,

boli urobené presne v zmysle ustanovení zákona č. 527/2002 Z.z. Žalovaný v 2/ rade doložil okrem
iného riadne označenie draženého bytu, páskou umiestnenou na vchodových dverách bytu, spolu s
listinným vyhotovením oznámenia o dražbe, takisto zverejnenie chystanej dražby na úradnej tabuli
MestskéhoúraduBrezno,akoajvperiodickejtlačianainternetovýchportáloch,akojetouvedenévyššie.
Dostatočne zrozumiteľne a presne boli stanovené takisto termíny ohliadky draženej nehnuteľnosti pre

prípadných záujemcov, pričom to, že žiadna osoba nemala záujem o ohliadnutie draženej nehnuteľnosti,
ešte neznamená, že tým došlo k nejakému zásahu do oprávnených záujmov vlastníčky nehnuteľnosti -
príčinná súvislosť a konkretizovanie ujmy na strane žalobkyne v tejto súvislosti ani neboli v konaní nijak
tvrdené. Dôležitou okolnosťou pre zachovanie riadneho zákonného postupu, ktorý dražbe predchádza,
je dostatočne dlhý časový úsek od prvého zverejnenia chystanej dražby vo verejných oznamovacích

prostriedkoch, ako aj na obecnom či mestskom úrade, kde sa nehnuteľnosť nachádza, dostatočný
časový priestor s určenými termínmi ohliadky, ktorá musí byť prípadným záujemcom umožnená, teda
taká situácia, ktorá nezabráni alebo neznemožní prípadným záujemcom informovať sa a zúčastniť
sa takejto dobrovoľnej dražby. Údaje o chystanej dražbe boli na internetových portáloch zo strany
dražobníka zverejňované už od septembra 2021, tieto informácie sa na internetových stránkach rôznych

realitných kancelárií, samotného dražobníka, či všeobecnej inzertnej stránke nachádzali aj v čase
bezprostredne predchádzajúcom dobrovoľnej dražbe. V tomto ohľade zo strany dražobníka nedošlo k
takému postupu, ktorý by bol v rozpore so zákonnými ustanoveniami Zákona o dobrovoľných dražbách.

22. Rovnako pri ohodnocovaní nehnuteľnosti, ktorá mala byť predmetom dražby, dražobník postupoval v

súlade so zákonom, keď najprv stanovil termín ohliadky nehnuteľnosti pre účely ohodnotenia znalcom H.
A., ako je to uvedené vyššie, k takejto ohliadke nakoniec však nedošlo, z dôvodov na strane žalobkyne
ako vlastníčky nehnuteľnosti. V určený deň a čas znalcovi nebol umožnený vstup do predmetného bytu,
čo vyplýva tak zo záznamu dražobníka, ako aj z výpovede svedkyne F. A., ktorá okrem iného uviedla, že
žalobkyňa ako vlastníčka nehnuteľnosti sa trvalo zdržiava v Bratislave, nie v predmetnom byte a v určený

deň ohliadky sa svedkyňa v byte (ktorý je jej obydlím) nenachádzala a nebolo možné, aby umožnila
vstup do bytu tomuto znalcovi. Uvedená situácia je zákonom predpokladaná, citovaný zákon vo svojom
§ 12 ods. 3 stanovuje, že ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia
predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii. Vtomto prípade znalec H. A. použil pre vypracovanie znaleckého posudku údaje zo znaleckého posudku
naposledy vypracovávaného pri ohodnocovaní nehnuteľnosti, v roku 2010. Iné dostupné údaje, ktoré by
boli aktuálne alebo ktoré by mohli viesť k inému záveru o všeobecnej hodnote predmetnej nehnuteľnosti,

neboli zo strany žalobkyne tvrdené ani preukazované. Aj v tomto prípade zo strany dražobníka bol
zachovaný zákonný postup.

23. Súd tak v konečnom dôsledku mohol porovnať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, určenú v
znaleckom posudku H. A. na 80 900,- Eur, resp. cenu dosiahnutú dražbou samotnou, teda 72 810,- Eur,

s výškou pohľadávky, ktorá bola vymáhaná na základe judikovaného stavu tejto pohľadávky uvedenými
rozhodnutiami súdov, teda na istine 34 350,02 Eur, spolu s úrokom vo výške 5,59 % ročne zo sumy 32
360,51 Eur od 09.02.2018 až do zaplatenia, spolu s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy
32 360,51 Eur od 09.02.2018 až do zaplatenia, ku ktorým je potrebné ako príslušenstvo pripočítať aj
trovy prvoinštančného konania, trovy odvolacieho konania a náklady dražby samotnej, na základe čoho
bolo možné konštatovať, že vymáhané sumy a suma dosiahnutá dražením neboli v takej vzájomnej

disproporcii, ktorá by odôvodňovala záver o porušení ústavných práv vlastníčky nehnuteľnosti.

24. Z uvedených dôvodov súd konštatoval, že tu neboli dané dôvody neplatnosti predmetnej dražby,
preto súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

25. O trovách konania súd rozhodoval podľa § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 C.s.p., keď žalovaným v spore
úspešným priznal nárok na náhradu trov konania voči žalobkyni, a to v celom rozsahu.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu m o ž n o podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne v
dvoch vyhotoveniach, prostredníctvom Okresného súdu Banská Bystrica, pracovisko Brezno na Krajský

súd v Banskej Bystrici (§ 355 ods. 1 a § 362 ods. 1 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 CSP) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá právoplatné a vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže

podať návrh na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z.z. (Exekučný poriadok).