Rozsudok – Neplatnosť právnych úkonov ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 21. august 2025

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 7Co/21/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4623200646
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 08. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marta Polyáková

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2025:4623200646.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Marty Polyákovej a sudkýň JUDr.

Eriky Madarászovej a JUDr. Lenky Halmešovej, v právnej veci žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom
C. XXX/XX, D., zastúpený: JUDr. Carmen Linkeschová, advokátka so sídlom Škultétyho 10, Topoľčany,
IČO:37968190,protižalovanému:B.D.,nar.XX.XX.XXXX,bytomE.XXX/XX,F.,zastúpený:IVANOVIČ
LEGAL s.r.o., so sídlom Štúrova 11, 2 Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO: 54 434 556, o určenie
neplatnosti právneho úkonu a určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, na odvolanie žalovaného
proti rozsudku Okresného súdu Nitra zo dňa 29. novembra 2024 č.k. TO-6C/25/2023-205, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd odvolanie žalovaného vo výroku I. napadnutého rozsudku o d m i e t a .

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutých častiach vo výrokoch II. a III. p o t v r d
z u j e .
Žalobcovi priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1.Napadnutým rozsudkom súd žalobu o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného
bremena zo dňa 01.12.2022, uzavretej medzi žalobcom a žalovaným, zamietol. Určil, že žalobca je
vlastníkom nehnuteľností zapísaných v KN Okresného úradu Topoľčany, katastrálny odbor, pre Obec:
D., katastrálne územie: D., zapísaných na LV č. XXX, parcela registra "C" č. 824 o výmere 385 m2,
zastavané plochy a nádvoria, parcela reg. "C" č. 825 o výmere 37 m2, zastavané plochy a nádvoria

a stavba - rodinný dom súpisné číslo XXX stojaci na parcele registra "C" č. 824, v podiele 1/1. Svoje
rozhodnutie odôvodnil tým, že žalobca sa domáhal určenia, že kúpna zmluva a zmluva o zriadení
vecného bremena zo dňa 01.12.2022, uzavretá medzi žalobcom a žalovaným, je neplatná a skutočným
vlastníkom predmetných nehnuteľností, tak ako ich označil v žalobe je žalobca. Kúpnu zmluva a zmluvu
o zriadení vecného bremena považoval za neplatnú z dôvodu naplnenia ust. § 39a OZ a tvrdil, že
žalovanývyužiljehotieseň,neskúsenosť,nevedomosť,osobnéafinančnépomery,akoajzdravotnýstav
a uzavrel s ním zmluvu, na základe ktorej mu ponúkol a poskytol plnenie, ktorého hodnota je k hodnote

vzájomného plnenia v hrubom nepomere. Naviac po opätovnom prečítaní zmluvných podmienok si
uvedomil, že obsah zmluvy nezodpovedá tomu, čo si ústne so žalovaným dohodli a bezprostredne
po podaní zmluvy podal návrh na vklad vlastníckeho práva, na príslušný okresný úrad. Súd prvej
inštancie po právnej stránke svoje rozhodnutie odôvodnil ust. § 137 písm. c) a d) CSP, ust. § 37
ods. 1 OZ, § 39a OZ, § 126 ods. 1 OZ a § 588 a § 589 OZ. Z vykonaného dokazovania mal za
preukázané, že dňa 01.12.2022 uzatvoril žalobca so žalovaným kúpnu zmluvu a zmluvu o zriadení
vecného bremena, pričom výška dohodnutej kúpnej ceny bola 17.000 eur, so spôsobom úhrady tak, že

kupujúci zaplatí kúpnu cenu predávajúcemu na jeho účet v banke, v pravidelných mesačných splátkach
vo výške 300 eur, splatných vždy 24. dňa v kalendárnom mesiaci a súčasne bolo zriadené vecné
bremeno v prospech žalobcu, v spočívajúcom práve jeho doživotného bývania a užívania predmetných
nehnuteľností. Súd sa predovšetkým zaoberal prípustnosťou žaloby, vzhľadom na námietku žalovanéhona nedostatok naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení, a preto bolo nutné zaoberať sa
otázkou, z akého právneho vzťahu žalobca vyvodzuje v konaní ním uplatnený nárok, ktorý tvorí predmet
konania. Zo samotného petitu žaloby vyplýva, že sa žalobca domáha vyslovenia neplatnosti spornej

kúpnej zmluvy, ktorú časť petitu možno podriadiť pod procesný režim ust. § 137 písm. d) CSP, avšak
z obsahu samotnej žaloby a jej petitu tiež vyplýva, že žalobca žiada určiť, že je skutočným vlastníkom
predmetných nehnuteľností, takže ide o žalobu v procesnom režime ust. § 137 písm. c) CSP. Pokiaľ
ide o neplatnosť kúpnej zmluvy, prípustnosť žaloby na určenie neplatnosti kúpnej zmluvy nevyplýva
z osobitného predpisu, týmto nie je ani ust. § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z., následkom čoho bolo

potrebné v tejto časti žalobu zamietnuť.
1.1.Vo vzťahu k určeniu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, súd posudzoval danosť naliehavého
právneho záujmu, a keďže medzi stranami existuje spor o vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, ku ktorým
je ako vlastník zapísaný žalovaný, ktorý vlastníctvo žalobcu popiera, je daná existencia naliehavého
právneho záujmu žalobcu na určenie, že je vlastníkom predmetných nehnuteľností.
1.2.Vzhľadom na dôvody, podľa ktorých žalobca podáva žalobu na určenie jeho vlastníckeho práva,

bolo potrebné v konaní sa vysporiadať s prejudiciálnou otázkou, a to otázkou platnosti právneho úkonu,
t. j. predmetnej kúpnej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného bremena. Žalobca v žalobe uviedol, že
predmetnú zmluvu neuzavrel slobodne a vážne a poukázal najmä na ust. § 39a OZ.
1.3.Súd prvej inštancie z pohľadu subjektívnych definičných znakov civilnoprávnej úžery, zákonodarca
poskytuje bližšie interpretačné východiská pre použité legálne pojmy: tieseň, neskúsenosť, rozumová

vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančná závislosť alebo neschopnosť plniť
záväzky druhej strany. Z vykonaného dokazovania mal za preukázané, že kúpna cena 17.000,- eur
za predmetné nehnuteľnosti, tak ako bola dohodnutá v kúpnej zmluve a v zmluve o zriadení vecného
bremena oproti všeobecnej hodnote určenej znalcom v znaleckom posudku č. 41/2004 znalca Ing.
Blažeja Líšku vo výške 99 900 eur, je v hrubom nepomere v prospech žalovaného. Pokiaľ žalovaný

tvrdil, že zriadením vecného bremena znižuje hodnotu nehnuteľností, toto svoje tvrdenie žiadnym
hodnoverným spôsobom nepreukázal, pričom mal možnosť napríklad predložiť stanovenú všeobecnú
hodnotu vecného bremena. Podľa súdu, cena nehnuteľností v danej lokalite je omnoho vyššia ako cena
dohodnutá v kúpnej zmluve, čo potvrdzuje nielen trhová hodnota nehnuteľností, určená znalcom, ale aj
z listu realitnej kancelárie RE-MAX CRESS, ktorá stanovila trhovú cenu predmetných nehnuteľností na

základe ich obhliadky na sumu 110.000,- eur.
1.4.Z vykonaného dokazovania mal za preukázané tvrdenie žalobcu, že kúpnu zmluvu a zmluvu
o zriadení vecného bremena uzatváral v tiesni, pod tlakom vonkajších okolností, za ktoré možno
považovať situáciu na jeho strane, ktorá vznikla po smrti jeho najbližších príbuzných, keď bol psychicky
na dne, keď mu v krátkom období zomrel otec, brat a neskôr matka. Zlý zdravotný stav žalobcu vyplýva

aj z lekárskej správy MUDr. Dagmar Martinů, psychiatrickej ambulancie zo dňa 9.1.2023, z ktorej
vyplýva, že od roku 1999 je žalobca v liečbe psychiatra pre organickú depresívnu poruchu, v kombinácii
s osobnostnou poruchou. U žalobcu ide o poruchu osobnosti, v dôsledku poškodenia mozgu, jeho
prognóza je neistá a zlá.
1.5. Skutočnosť, že žalobca bol vo finančnej tiesni vyplýva z výpisu jeho účtu, za obdobie od 1.1.2022 do

31.12.2022, na ktorom súd uvedené debetné operácie v mínuse, a to mínus 1.381,55 eura. Jediný príjem
žalobcu je dôchodok vo výške 386,96 eura. Za tejto situácie ako uviedol žalobca, stretol žalovaného,
ktorému spomínal, že mal mozgovú porážku, posťažoval sa mu, že je vo finančnej tiesni, že má
psychické problémy, na čo mu on navrhol, že by odkúpil od neho rodinný dom, a tiež že mu tam ponechá
doživotné právo, ktoré on požadoval.

1.6. Podľa názoru súdu žalovaný využil vyššie uvedenú tieseň na strane žalobcu, v ktorej sa nachádzal.
Žalovaný mal vedomosť o zlej finančnej situácii žalobcu, keď sám potvrdil, že v prípade, keď sa
stretli, tak mu požičiaval nejaké drobné, a to 20,-, 30,- eur. Podľa názoru súdu tiež žalobca pre
svoju rozumovú slabosť a svoju neskúsenosť pri predaji, ktoré predával bez toho, aby mal predstavu
o skutočnej cene nehnuteľností, bol to práve žalovaný, ktorý bol dobre informovaný, za akú cenu sa

obdobné nehnuteľnosti v danej lokalite predávajú, keďže vykonáva činnosť, spojenú s nehnuteľnosťami,
má svoju realitnú kanceláriu a skupuje nehnuteľnosti. Žalobca práve na znalosť, spojenú s predajom
nehnuteľností na strane žalovaného, tomuto dôveroval, uveril o vhodnosti a primeranosti ceny za
predmetné nehnuteľnosti, a tak uzatvoril kúpnu zmluvu za nevýhodných podmienok. Na základe týchto
skutočností súd dospel k záveru, že došlo k splneniu znakov civilnoprávnej úžery tak, ako to vyžaduje

u st. § 39a OZ. Z týchto dôvodov súd predmetnú kúpnu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena
považoval za absolútne neplatnú a na základe toho súd vyhovel žalobe o určenie vlastníckeho práva.
1.7. O nároku na náhradu trov konania rozhodol podľa § 255 ods. 2 CSP a rozhodol tak, že žiadna strana
nemá nárok na náhradu trov konania, nakoľko možno hovoriť o ich čiastočnom úspechu v konaní, keďžalobca v časti žaloby o určenie neplatnosti právneho úkonu bol neúspešný, pričom na druhej strane
bol žalobca úspešný v časti, čo do určenia vlastníckeho práva a daná neúspešnosť žalovaného.

2.Rozsudok súdu prvej inštancie napadol v zákonnej lehote odvolaním žalovaný a domáhal sa jeho
zrušenia a vrátenia veci súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V dôvodoch
svojho odvolania uviedol, že odvolanie podáva v celom rozsahu, z dôvodov ustanovení § 365 ods.
1 písm. d),h) a f) CSP. Poukázal na ust. § 48 ods. 1 OZ, podľa ktorého môže účastník od zmluvy
odstúpiť a je to tá skutočnosť, že vôľa konajúceho uzavrieť zmluvu nebola vytvorená slobodne,

ale pod vplyvom tiesne a súčasne za kumulatívneho naplnenia požiadavky nápadne nevýhodných
podmienok. Samotný obsah zmluvy nenapĺňa tieto právne predpoklady, a preto odstúpenie od uvedenej
zmluvy považuje za absolútne neplatný právny úkon. V ďalšom sa zaoberal ust. § 39a OZ, ktorá
vymedzuje úžeru a z judikatúry vyplýva, že pri posudzovaní, či v konkrétnom prípade ide o hrubý
nepomer vo vzájomnom plnení, si nemožno vystačiť iba so zistením hodnôt jednotlivých plnení a ich
prostým porovnaním. Čo sa týka jednotlivých zložiek subjektívnej stránky konania, tieto je povinný

preukázať žalobca, teda osoba, ktorá ich splnenie tvrdí, keďže žiadny z uvedených predpokladov
nie je možné prezumovať. Nesúhlasí so záverom súdu prvej inštancie, pretože žalobcom uvedené
skutočnosti nedosahujú potrebnú intenzitu na záver, od civilnoprávnej úžery v zmysle ust. § 39a OZ.
Poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/41/1996 a konštatoval, že o nápadne
nevýhodných podmienkach ako pridruženej podmienke tiesne možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný

nepomer vzájomne poskytnutých plnení, alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok
a podobne. Dodal, že o civilnoprávnu úžeru pôjde len vtedy, pokiaľ bude tieseň nielen pri uzavretí
zmluvy existovať, ale bude druhou stranou (v danom prípade žalovaným) aj zneužitá. Žalobca zneužitie
tiesne (či zdravotného stavu) zo strany žalovaného nepreukázal. Domnieva sa, že prvostupňový súd
pochybil, keď nereflektoval, že vecné bremeno, spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania,

objektívne výrazne znižuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Zdôraznil, že vecné bremeno, spočívajúce
v práve doživotného bývania a užívania (v prípade, keď oprávnený je len 49 ročný muž), znižuje
hodnotu nehnuteľností, žiadnym spôsobom nezohľadňuje odborné potvrdenie realitnej kancelárie,
ako i inzercie obdobných nehnuteľností v rovnakej lokalite, predložená zo strany žalobcu. Prevod
vlastníctva takto zaťaženej nehnuteľnosti je rizikom skôr pre kupujúceho, ako pre predávajúceho

a v tomto smere predmetná zmluva obsahuje ekvivalentné vzájomné plnenia. Preto v danom prípade
nie je v zmysle ust. § 49 naplnený zákonný predpoklad stavu tiesne ako subjektívnej skutočnosti
a existencie kumulatívnej podmienky nápadne nevýhodných podmienok ako objektívnej skutočnosti,
a teda v nadväznosti na to nie sú naplnené ani podmienky odstúpenia od zmluvy ako právneho dôvodu,
vymedzeného v ust. § 48 ods. 1 OZ. Z toho dôvodu súd nesprávne právne posúdil vec, keď nesprávne

interpretoval, posúdil naplnenie zákonného predpokladu stavu tiesne ako subjektívnej skutočnosti
a existencie kumulatívnej podmienky nápadne nevýhodných podmienok ako objektívnej skutočnosti,
na základe čoho následne nesprávne právne posúdil naplnenie podmienok odstúpenia od zmluvy ako
právneho dôvodu, vymedzeného v ust. § 48 ods. 1 OZ. Domnieva sa, že žalobca uzatvoril zmluvu nie
z dôvodu, že by žalovaný zneužil jeho tieseň, neskúsenosť, či rozumovú slabosť, ale z dôvodu, že nebol

dostatočne pozorný a opatrný pri ochrane svojich záujmov. Žalobca pri uzatváraní zmluvy nepostupoval
s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú možno so zreteľom k okolnostiam od každého vyžadovať, aby sa
prípadným nepriaznivým následkom vyhol. Žalobca pre uzatvorením zmluvy nie je zbavený povinnosti
si podľa okolnosti konkrétneho prípadu sám zabezpečiť objektívne informácie o skutočnostiach, ktoré
považuje za rozhodujúce pre uskutočnenie zamýšľaného právneho úkonu. Žalovaný tiež považuje

rozsudok za nepreskúmateľný z dôvodu nepodloženia rozsudku kvalifikovanou právnou argumentáciou,
nakoľko prvostupňový súd sa v odôvodnení svojho rozsudku zaoberá neskúsenosťou žalobcu pri
predaji nehnuteľností, avšak nedáva odpovede na argumentáciu žalovaného, ohľadom existencie práva
vecného bremena, ako aj zanedbania požiadavky k okolnostiam primeranej starostlivosti zo strany
žalobcu, zabezpečiť si zodpovedajúce odborné informácie, alebo aspoň využiť možnosť vysvetlenia

právnychaspektovlistinyunotára. Súdprvejinštancievodôvodnenírozsudkunereflektovalnarozsiahlu
argumentáciu žalovaného, a preto je rozhodnutie nepreskúmateľné a arbitrárne, čoho dôsledkom je
iná procesná vada konania. V súvislosti s nepreskúmateľnosťou rozhodnutia, poukázal na viaceré
rozhodnutia Ústavného súdu SR, ako aj rozsudky ESĽP. Mal za to, že žalovaný vo svojich podaniach
uviedol podstatné tvrdenia, týkajúce sa jeho procesnej obrany, avšak posúdenie právnej veci sa

neodrazilo v jasnom a zrozumiteľnom zodpovedaní všetkých právnych a skutkovo relevantných otázok.
Absencia vyporiadania sa s podstatnými tvrdeniami žalovaného, je tak závažným nedostatkom tohto
rozhodnutia. V závere uviedol, že v danom prípade nie je v zmysle ust. § 49 OZ naplnený zákonný
predpoklad stavu tiesne ako subjektívnej skutočnosti a existencie kumulatívnej podmienky nápadnenevýhodných podmienok ako objektívnej skutočnosti, a teda v nadväznosti na to nie sú naplnené ani
podmienky odstúpenia od zmluvy ako právneho dôvodu, vymedzeného v ust. § 48 ods. 1 OZ. Tiež nie
sú naplnené v zmysle ust. § 39a OZ pojmové znaky úžery, a teda zákonné predpoklady, vymedzené

objektívnymi a subjektívnymi znakmi, t. j. stav tiesne a neskúsenosti ako subjektívnych skutočností
a existencia kumulatívnych podmienok nápadne nevýhodných podmienok ako objektívnej skutočnosti.
3.K odvolaniu sa vyjadril žalobca, ktorý navrhol rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny
potvrdiť a žiadal priznať náhradu trov konania. Vo svojom vyjadrení uviedol, že na podanie odvolania
neexistuje dôvod v zmysle ust. § 365 ods. 1 písm. d), h) a f) CSP. Súd prvej inštancie jasným, právne

určitým a zrozumiteľným spôsobom sa vyrovnal so všetkými skutkovými a právnymi skutočnosťami,
vo veci vykonal dostatočné dokazovanie, uskutočnil správny zákonný výklad ustanovení príslušného
zákona a tiež správne vyhodnotil vykonané dôkazy. Súd prvej inštancie na základe vykonaného
dokazovania dospel k správnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie je zákonné a vecne správne.
Tvrdenia žalovaného považuje žalobca za účelové, s motívom zbaviť sa zodpovednosti za existujúci
protiprávny stav, ktorý vznikol uzatvorením predmetnej zmluvy. Považoval za potrebné uviesť, že v tomto

konaní sa domáhal vyslovenia neplatnosti príslušnej kúpnej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného
bremena, z dôvodov v zmysle ustanovenia § 39a OZ. Ako súčasť zmluvy doložil aj svoje písomné
podanie, označené ako „Odstúpenie od zmluvy“, avšak toto podanie sa nepodarilo žalovanému doručiť,
a preto predmetom tohto konania nie je posudzovanie, či na strane žalobcu existovali, alebo neexistovali
zákonnédôvodynaodstúpenie.Jesícepravdou,žesúzákonnédôvodyodstúpeniaodzmluvysdôvodmi

absolútnej neplatnosti zmluvy z dôvodu podľa § 39a OZ, prekrývajú, ale sú to dva rôzne právne inštitúty.
Vzhľadom na túto skutočnosť, vyjadrenie žalovaného ohľadom právneho inštitútu a odstúpenia od
zmluvy, považuje nad rámec podanej žaloby. Opätovne uviedol, že žalovaný využil žalobcovu tieseň,
neskúsenosť, nevedomosť, osobné a finančné pomery, ako aj zdravotný stav a uzavrel s ním zmluvu,
na základe ktorej mu ponúkol a poskytol plnenie, ktorého hodnota je k hodnote vzájomného plnenia

v hrubom nepomere. Je potrebné tiež uviesť, že žalobca má dôveru v osobe žalovaného, považoval
ho za známeho, ktorý pracuje v oblasti realít a obchodu s realitami, tak že ho považoval za vieryhodnú
osobu. Trhová cena nehnuteľností v danej lokalite je omnoho vyššia, a preto dohodnutú kúpnu cenu
v zmysle predmetnej zmluvy považuje za neprimeranú a veľmi nízku. Domnieva sa, že nielen dohodnutá
výška kúpnej ceny, ale aj samotná forma úhrady kúpnej ceny, a to formou splátok, je sama o sebe

v rozpore s dobrými mravmi a v zjavnom nepomere k plneniu. Pre preukázanie neprimerane nízkej
kúpnej ceny, a to bez ohľadu na existenciu súčasne zriadeného vecného bremena svedčí aj znalecký
posudok, ktorý bol vypracovaný pre účel tohto súdneho konania a tvorí súčasť spisu. Tiež nesúhlasí
s názorom žalovaného, že v danom prípade neexistuje naliehavý právny záujem. Tvrdí, že nepodaním
tejto žaloby, je postavenie žalobcu ako skutočného vlastníka dotknutých nehnuteľností ohrozené, jeho

právne postavenie je neisté, a preto má naliehavý právny záujem na požadovanom určení.
4.K vyjadreniu žalobcu sa vyjadril žalovaný, ktorý opätovne navrhol, aby odvolací súd rozsudok
súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. Uviedol, že dáva do pozornosti súdu,
že vyjadrenie žalobcu k odvolaniu žalovaného je takmer totožné s obsahom podania žalobcu zo
dňa 20.5.2023, keď sa vyjadroval k písomnému vyjadreniu žalovaného a absolútne nereflektuje na

skutočnosti, uvedené v odvolaní žalovaného. Vychádzajúc z petitu podanej žaloby, kedy žalobca žiada
žalobou aj určenie, že je skutočným vlastníkom nehnuteľností, a v prípade, že by súd vzal na zreteľ
odstúpenie od zmluvy, žalovaný považoval za nevyhnutné v celom rozsahu výslovne poprieť odstúpenie
od zmluvy o prevode nehnuteľností a vyjadriť názor, že s odstúpením nesúhlasí, a toto považuje
za absolútne neplatný právny úkon. Čo sa týka jednotlivých znakov úžery, trvá na skutočnostiach

uvedených v odvolaní, že žalobcom uvedené skutočnosti nedosahujú potrebnú intenzitu na záver
od civilnoprávnej úžery v zmysle ust. § 39a OZ a žalobca nepreukázal zneužitie tiesne zo strany
žalovaného. Súd prvej inštancie teda nesprávne vec právne posúdil, keď nesprávne interpretoval
naplnenie zákonného predpokladu stavu úžery v zmysle ust. § 39a OZ. Uviedol, že naďalej trvá
na tom, že vecné bremeno, spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania, objektívne výrazne

znižuje trhovú hodnotu nehnuteľností, resp. ju robí veľmi ťažko predajnou. Výška kúpnej ceny reflektuje
„hodnotuvecnéhobremena“,kedyžalobcabybolinaknútenýhradiťkontinuálneplynúcemesačnéplatby
na zabezpečenie bývania v nehnuteľnosti a lokalite, adekvátne k predmetnej nehnuteľnosti. Hoci si
strany sporu medzi sebou dohodli zriadenie vecného bremena bezodplatne, skutočná hodnota vecného
bremena (hodnota bývania v nehnuteľnosti) sa odzrkadlila práve vo výške kúpnej ceny. Aj v tomto

smere preto predmetná zmluva obsahuje ekvivalentné vzájomné plnenia. Čo sa týka naliehavosti
právneho záujmu uviedol, že pokiaľ v konaní o žalobe, smerujúcej k určeniu vlastníckeho práva
k nehnuteľnosti, musí súd skúmať, či kúpna zmluva bola platne uzavretá. Ak právna otázka platnosti
alebo neplatnosti právneho úkonu má povahu predbežnej otázky vo vzťahu k spornej otázke existenciepráva alebo povinnosti, nie je daný naliehavý právny záujem na vyriešení (určení) tejto predbežnej
otázky v odvolacom konaní. V závere uviedol, že v plnom rozsahu zotrvávajú na argumentácii v odvolaní
žalovaného dňa 22.12.2025.

5.Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 34 CSP), po zistení, že odvolanie bolo podané oprávnenou
osobou, v zákonom stanovenej lehote (§ 362 CSP), a že spĺňa náležitosti § 365 a nasl. CSP, preskúmal
napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 a § 380 CSP),
prejednal vec bez nariadenia pojednávania, s verejným vyhlásením rozsudku, pri splnení si povinnosti
upravenej v ust. § 219 ods. 3 CSP a po prejednaní veci dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvej

inštancie je vecne správne, a preto ho podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil a v časti odvolanie žalovaného
podľa § 386 písm. b) CSP odmietol.
6.Podľa § 386 písm. b) CSP, odvolací súd odmietne odvolanie ak bolo podané neoprávnenou osobou.
7.V civilnom sporovom konaní platí zásada, že ten, komu bola rozhodnutím spôsobená ujma, má
právo na riadne opravné konanie, ktoré je iniciované podaním riadneho opravného prostriedku, ktorým
je odvolanie. Toto právo však nie je bezvýnimočné, preto zákon podmieňuje vykonanie odvolacieho

konania, naplnením tzv. procesných podmienok prípustnosti odvolania. Preto je prvotnou úlohou
odvolacieho súdu prv, než pristúpi k posudzovaniu dôvodnosti podaného odvolania z jeho vecnej stránky
posúdiť, či odvolateľ splnil všetky zákonom vyžadované podmienky, ktoré odvolaciemu súdu umožnia
odvolanie meritórne prejednať. Ak to tak nie je, rozhodne o odmietnutí odvolania bez toho, aby skúmal
vecnú správnosť napadnutého rozhodnutia.

8.Subjektívna procesná legitimácia odvolateľa na podanie odvolania vyplýva z ust. § 359 až § 361
CSP. Osobou oprávnenou podať odvolanie je v prvom rade tá strana sporu, v ktorej neprospech
bolo rozhodnutie vydané. Je preto povinnosťou odvolacieho súdu skúmať, či napadnutým rozhodnutím
bolo rozhodnuté v jej neprospech. Podmienkou subjektívnej prípustnosti odvolania je existencia
ujmy, spôsobenej napadnutým rozhodnutím. Túto ujmu je potrebné posudzovať výlučne z hľadiska

procesného, pričom sa musí vychádzať z výroku rozhodnutia napadnutého odvolaním.
9.V predmetnej veci podal odvolanie proti rozsudku súdu prvej inštancie žalovaný, ktorý uviedol, že
odvolanie podáva v celom rozsahu. Keďže rozsudok súdu prvej inštancie bol v časti vo výroku I. proti
žalovanému zamietnutý, odvolací súd konštatuje, že rozhodnutie súdu prvej inštancie v tejto časti
nezhoršuje právne postavenie žalovaného, žiadna ujma žalovanému takýmto rozhodnutím nevznikla,

a preto na podanie odvolania v tejto časti nie je oprávnený a odvolanie v zmysle citovaného ustanovenia
odvolací súd odmietol.
10.Podľa § 387 ods. 1, 2 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo
výroku vecne správne. Ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého

rozhodnutia, prípadne doplní na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.
11.Odvolací súd po preskúmaní veci v ostatnej časti napadnutého rozsudku dospel k záveru, že
rozhodnutie súdu prvej inštancie, týkajúce sa žalovaným v odvolaní namietaných skutočností, je
vyčerpávajúce, správne skutkovo a právne zdôvodnené a zodpovedá požiadavkám ust. § 220 ods.
2 CSP, kladeným na odôvodnenie rozhodnutia. Súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozhodnutia

uviedol rozhodujúci skutkový stav, primeraným spôsobom opísal priebeh konania, stanoviská strán
sporu k prejednávanej veci, výsledky vykonaného dokazovania a právne predpisy, ktoré aplikoval na
prejednávaný prípad, a z ktorých vyvodil svoje právne závery a prijaté právne závery primerane vysvetlil.
Z odôvodnenia jeho rozhodnutia nevyplýva jednostrannosť, ani taká aplikácia príslušných ustanovení
všeobecne záväzných predpisov, ktorá by bola popretím ich účelu, podstatu a zmyslu. Samotný fakt, že

žalovaný sa s dôvodmi, uvedenými v rozhodnutí súdu prvej inštancie nestotožnil, neznamená, že jeho
zdôvodnenie nezodpovedá požiadavkám, na ktorú túto časť rozhodnutia kladie citované ustanovenie §
220 ods. 2 CSP. Súd prvej inštancie totiž zrozumiteľným spôsobom vysvetlil dôvody, pre ktoré žalobe
vyhovel.
12.Vzhľadom na konštatovanie vecnej správnosti odvolaním napadnutého rozhodnutia a stotožnenie sa

s dôvodmi uvedenými v písomnom vyhotovení rozsudku súdom prvej inštancie, krajský súd podľa § 387
ods. 2 CSP, v plnom rozsahu odkazuje na odôvodnenie napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie.
Z titulu aplikácie ust. § 387 ods. 2 CSP v spojení s uznesením Ústavného súdu SR sp. zn. IV.ÚS 350/09
arozsudkuNajvyššiehosúduSRsp.zn.2Cdo170/2005,pripotvrdenírozhodnutiaokresnéhosúdunieje
potrebné, aby krajský súd v odôvodnení svojho rozsudku zopakoval tie závery napadnutého rozhodnutia

okresného súdu, s ktorými sa stotožňuje, pretože odôvodnenie rozhodnutia prvoinštančného súdu
a odvolacieho súdu tvoria jeden celok (II.ÚS 78/05, III.ÚS 264/08, IV.ÚS 372/08) a tým je postačujúce
len odkázať cez § 387 ods. 2 CSP na odôvodnenie rozhodnutia, obsiahnuté v napadnutom rozsudku
okresného súdu. V zásade sa odvolací súd môže obmedziť len na prevzatie odôvodnenia nižšieho súdu.13.Na zdôraznenie správnosti, odvolací súd dodáva, že preskúmal rozsudok súdu prvej inštancie,
z dôvodov uvedených v odvolaní, keď ako prvý dôvod namieta žalovaný porušenie práva na spravodlivý
súdny proces. Podstatou práva na spravodlivý súdny proces je možnosť fyzických a právnických osôb

domáhať sa svojich práv na nestrannom súde a v konaní pred ním využívať všetky právne inštitúty
a záruky, poskytované právnym poriadkom; integrálnou súčasťou tohto práva je právo na relevantné,
zákonu zodpovedajúce súdne konanie. Pod porušením práva na spravodlivý proces v zmysle tohto
ustanovenia, treba rozumieť nesprávny procesný postup súdu, spočívajúci predovšetkým v zjavnom
porušení kogentných procesných ustanovení, ktoré sa vymyká nielen zákonnému, ale aj ústavnému

procesnoprávnemu rámcu, a ktoré tak zároveň znamená aj porušenie ústavne zaručených procesných
práv, spojených s uplatnením súdnej ochrany práva. Ide napríklad o právo na verejné prejednanie veci,
za prítomnosti strany sporu, právo vyjadriť sa ku všetkým vykonávaným dôkazom, právo na riadne
odôvodnenie rozhodnutia, na predvídateľnosť rozhodnutia, na zachovanie rovnosti strán v konaní,
na relevantné konanie súdu, spojené so zákazom svojvoľného postupu a na rozhodnutie o riadne
uplatnenom nároku, spojené so zákazom denegatio justitiae (odmietnutie spravodlivosti).

14.Žalovaný prípustnosť odvolania v zmysle ust. § 365 ods. 1 písm. b) CSP riadne nekonkretizoval, len
všeobecne poukázal, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. Žalovaný sa v dôvodoch svojho
odvolania zaoberal ust. § 48 ods. 1 OZ, ktoré upravuje možnosť odstúpenia od zmluvy. K tomuto však
odvolací súd dodáva len toľko, že v danom prípade súd prvej inštancie neposudzoval, či odstúpenie
od kúpnej zmluvy je platný, alebo neplatný právny úkon, pretože predmetom tohto konania nebolo

posudzovanie tohto právneho úkonu, keďže súd prvej inštancie vyhodnotil, že kúpna zmluva je neplatná
v zmysle ust. § 39a OZ, keď došlo k naplneniu objektívnych a subjektívnych znakov civilnoprávnej úžery.
15.Odvolací súd len dodáva, že odstúpiť možno len od platne uzatvorenej kúpnej zmluvy, a keďže táto
nebola uzatvorená platne, nemohol súd prvej inštancie ani posudzovať, či odstúpenie od kúpnej zmluvy
bol platný alebo neplatný právny úkon, a preto tieto námietky odvolací súd považoval za irelevantné.

16.Žalovaný namietal rozsudok súdu prvej inštancie aj z dôvodu ust. § 365 ods. 1 písm. f) CSP,
že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam.
Skutkové zistenie nezodpovedá vykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade
s § 191 CSP, a to vzhľadom na to, že buď vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov
alebo prednesov strán sporu nevyplynuli, ani inak nevyšli počas konania najavo, alebo opomenul

rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, alebo vyšli počas konania
najavo. Nesprávne sú i také skutkové zistenia, ktoré súd založil na chybnom hodnotení dôkazov. Ide
o situáciu, keď logický rozpor v hodnotení dôkazov, prípadne poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov
strán sporu, alebo ktoré vyšli najavo inak z hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti
eventuálne vierohodnosti alebo keď výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá tomu, čo malo byť

zistené spôsobom, vyplývajúcim z § 191 až § 194 CSP.
17.Žalovaný namietal aj nesprávne právne posúdenie v zmysle ust. § 365 ods. 1 písm. h) CSP, ku
ktorému odvolací súd udáva, že právnym posúdením je činnosť súdu prvej inštancie, pri ktorej aplikuje
konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav, čo znamená, že vyvodzuje zo skutkového zistenia,
aké práva a povinnosti majú strany sporu podľa príslušného právneho predpisu. Nesprávnym právnym

posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav (skutkové zistenie), pričom
o mylnú aplikáciu právnych predpisov ide, ak použil iný právnym predpis, než ktorý mal správne použiť,
alebo aplikoval správny predpis, ale nesprávny ho vyložil.
18.Odvolací súd po prejednaní veci dospel k záveru, že žalovaný namietané odvolacie dôvody nie
sú naplnené. Ako už bolo uvedené prvoinštančný súd v odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol

rozhodujúci skutkový stav, primeraným spôsobom opísal priebeh konania, stanoviská procesných strán
v prejednávanom spore, výsledky vykonaného dokazovania a citoval právne predpisy, ktoré aplikoval
na prejednávaný spor, z ktorých vyvodil svoje právne závery. Učinené zistenia súdu prvej inštancie
majú vecné i logické zakotvenie vo vykonaných dôkazoch a prijaté skutkové a právne závery sú
odôvodnené zrozumiteľne a v súlade s ustálenou súdnou praxou, pri súčasnom zohľadnení ochrany

subjektívneho práva oboch sporových strán, ich rovnosti v uplatnení práv, ochrany v ich oprávnenej
dôvery v právo, ako i predvídateľnosti súdneho rozhodnutia. Napadnutému rozhodnutiu nemožno
vytknúť ani nedostatočné zistenie skutkového stavu (napokon žalovaný ani žiadne návrhy na doplnenie
dokazovania v závere konania pred súdom prvej inštancie nenavrhoval), ani že by súd vzal do úvahy
skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo prednesov sporových strán nevyplynuli, že by opomenul

niektoré rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, alebo že by v jeho
hodnotení dôkazov bol logický rozpor, prípadne, že by výsledok jeho hodnotenia dôkazov nezodpovedal
tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z § 192, § 193, § 194 a § 205 CSP, alebo že
by na zistený skutkový stav aplikoval nesprávne zákonné ustanovenia, alebo že by použité zákonnéustanovenia nesprávne vyložil. Nebola zistená ani jedna vada, namietaná žalovaným v odvolaní.
Odvolací súd sa plne stotožňuje s výrokom rozhodnutia súdu prvej inštancie, ktorý zrozumiteľným
spôsobom uviedol dôvody, pre ktoré tak učinil.

19.Žalovaný tiež označil napadnuté rozhodnutie za arbitrárne. Arbitrárnosť a zjavná neodôvodnenosť
rozhodnutí všeobecných súdov je najčastejšie daná rozporom v súvislosti ich právnych argumentov
a skutkových okolností prerokúvaných prípadov, s pravidlami formálnej logicky alebo absenciou jasných
a zrozumiteľných odpovedí na všetky právne a skutkovo relevantné otázky, súvisiace s predmetom
súdnej ochrany, t. j. uplatnením nárokov a obranou proti takémuto uplatneniu (IV.ÚS 115/03, III.ÚS

209/04). Okrem toho arbitrárnosť rozhodnutia všeobecného súdu môže vyplývať aj z ústavne
nekonformného výkladu ustanovení právnych predpisov, aplikovaných na prerokúvaný skutkový prípad.
K uvedenému odvolací súd udáva, že obsahom základného práva na súdnu ochranu podľa článku 46
ods. 1 Ústavy, je aj právo účastníka konania, ako aj iného zainteresovaného subjektu na rozhodnutie,
ktorého dôvody sú zjavné a zreteľné, pretože práve odôvodnenie rozhodnutia je zárukou toho, že výkon
spravodlivosti nebude arbitrárny (I.ÚS 117/07).

20.Podľa § 220 ods. 2 CSP, v odôvodnení rozsudku súdu uvedie, čoho sa žalobca domáhal, aké
skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril
žalovaný,aaképrostriedkyprocesnejobranypoužil.Súdjasneavýstižnevysvetlí,akoposúdilpodstatné
skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré v skutočnosti považuje za preukázané, a ktoré
nie, ktoré dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie

navrhnuté dôkazy a ako vec správne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax. Súd dbá,
aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.
21.Podľačlánku46ods.1ÚstavySR,každýsamôžedomáhaťzákonomustanovenýmpostupomsvojho
práva na nezávislom a nestrannom súde a v prípadoch ustanovených zákonom na inom orgáne SR.
22.Podľa článku 6 ods. 1 Dohovoru, každý má právo na to, aby jeho záležitosť bola spravodlivo, verejne

a v primeranej lehote prejednaná nezávislým a nestranným súdom, zriadeným zákonom, ktorý rozhodne
aj o jeho občianskych právach alebo záväzkoch.
23.Obsah práva na súdnu ochranu v zmysle článku 46 ods. 1 Ústavy SR, nespočíva len v tom, že
osobám nemožno brániť v uplatnení práva alebo ich diskriminovať pri jeho uplatňovaní. Jeho obsahom
je i zákonom upravené relevatné konanie súdov. Každé konanie súdu, ktoré je v rozpore so zákonom

je porušením ústavou zaručeného práva na súdnu ochranu (I.ÚS 26/94). K odňatiu práva na súdnu
ochranu v zmysle článku 46 ods. 1 ústavy preto dochádza aj vtedy, ak sa niekto (každý) domáha svojho
práva na súde, ale súdna ochrana tomuto právu nie je priznaná, alebo nemôže byť priznaná v dôsledku
konania súdu, ktorý je v rozpore so zákonom (porovnaj III.ÚS 7/2008).
24.Odôvodnenie má obsahovať dostatok dôvodov a ich uvedenie má byť zrozumiteľné. Súd je

povinný formulovať odôvodnenie spôsobom, ktorý zodpovedá základným pravidlám logického jasného
vyjadrovania a musí spĺňať základné gramatické, lexikálne a štylistické hľadiská. Účelom odôvodnenia
je predovšetkým doložiť správnosť rozhodnutia; zároveň je aj prostriedkom kontroly správnosti súdu, pri
vydávaní rozhodnutia. Citované ustanovenie § 220 CSP dáva súdom dostatočný návod na to, aké má
byť odôvodnenie rozhodnutia. V prípade, ak súd pri odôvodnení rozhodnutia nepostupuje uvedeným

spôsobom, ktorý záväzne určuje citované ustanovenie, ide o nedostatky odôvodnenia, ktoré zakladajú
vadu nepreskúmateľnosti rozhodnutia.
25.Žalovaný vo svojom odvolaní namietal, že súd prvej inštancie pochybil, keď nereflektoval, že
vecné bremeno, spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania, objektívne výrazne znižuje
trhovú hodnotu nehnuteľnosti a s touto jeho obranou sa v rozhodnutí nevyporiadal. K tomuto odvolací

súd dodáva, že civilné sporové konania je ovládaní prejednacou zásadou, v súlade s ktorou je
úspech procesnej strany definovaný jej povinnosťou tvrdenia a na ňou nadväzujúcou dôkaznou
povinnosťou a im zodpovedajúcim korelátom v podobe tvrdenia dôkazného bremena. Z prejednacej
zásady potom následne vyplýva základné procesné pravidlo, podľa ktorého každá strana je povinná
dokazovať skutočnosti, zodpovedajúce znakom právnej normy, ktorá je pre ňu priaznivá, a ktorej sa

domáha. Strana, domáhajúca sa týchto právnych následkov, ponesie aj nepriaznivé dôsledky stavu
„non liqued“ (neobjasneného určitého skutkového stavu, resp. určitej relevantnej skutočnosti), teda
procesných následkov toho, ako keby bolo zistené, že k naplneniu skutkových predpokladov hypotézy
právnej normy, ktorej účinkov sa domáhala, nedošlo (nález Ústavného súdu SR sp. zn. I.ÚS 24/2019).
26.Odvolací súd sa zhodne stotožňuje so súdom prvej inštancie, ktorý uviedol v bode 41. rozsudku, že

žalovanému nič v priebehu konania nebránilo, aby na preukázanie svojich tvrdení, že vecné bremeno
výrazneznižujehodnotunehnuteľností,navrholvykonaťdokazovanie,avšakvtomtosmerežiadennávrh
na vykonanie dokazovania nenavrhol, a preto hodnoverným spôsobom nepreukázal, v akom rozsahu
došlo k zníženiu hodnoty nehnuteľností, s poukazom na zriadené vecné bremeno doživotného bývania.27.Odvolacísúdsastotožňujesnázoromsúduprvejinštancieisposúdením,čižalobcauzatváralzmluvu
v tiesni a ako na správne poukazuje v bode 41. odôvodnenia. I podľa názoru odvolacieho súdu, žalovaný
využil tieseň na strane žalobcu, o ktorej mal vedomosť, pretože s týmto sa viackrát stretol, sťažoval sa

munasvojusociálnusituáciu,finančnépomery,keďviackrátpodľajehovlastnéhovyjadreniamuinejakú
finančnú výpomoc poskytol. I podľa názoru odvolacieho súdu došlo k naplneniu subjektívnych znakov
civilnoprávnej úžery, a to ktorá spočívala v tiesni žalobcu, jeho neskúsenosti a rozumovej vyspelosti,
ako i finančnej závislosti a dôverčivosti voči žalovanému, ako aj objektívnych znakov, a to poskytnutie
plnenia, ktorého majetkového hodnota bola vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere.

28. Záverom len odvolací súd dodáva, že žalovaný sa na jednej strane bráni, že zriadenie vecného
bremena v podstate znižuje trhovú hodnotu nehnuteľností, avšak na druhej strane tak nízko dohodnutá
kúpna cena, ako bolo dohodnutá v kúpnej zmluve, nezodpovedá reálnej hodnota nehnuteľností a naviac
za situácie, keď táto zaplatenie kúpnej ceny bolo povolené zaplatiť v mesačných splátkach vo výške
300,- eur, ktoré len podporuje tvrdenie žalobcu, že v podstate potreboval finančné prostriedky na svoj
život a takto splátka vo výške 300,- eur mesačne by mu postačovala len na jeho najzákladnejšie potreby

a žalovaný žiadnym spôsobom sa nevyjadril k forme úhrady kúpnej ceny prečo a z akých dôvodov
mala byť práve kúpna cena zaplatená v mesačných splátkach. Z uvedených dôvodov preto odvolací súd
rozsudok súdu prvej inštancie v jeho napadnutých častiach vo výroku II. a III. ako vecne správne potvrdil.
29.O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol podľa § 396 ods. 1 CSP, v spojení s ust. § 255 ods. 1
CSP a úspešnému žalobcovi priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

30.Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý

rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).