Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 23. apríl 2024

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 6C/93/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1711213533
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 04. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Lucia Vícenová

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2024:1711213533.32

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok v konaní pred sudkyňou Mgr. Luciou Vícenovou v právnej veci žalobkyne: A. B.,

narodená XX.XX.XXXX, bytom C. - D. E. XXX, zastúpená advokátom: Mgr. Jiří Kučera, Svätoplukova
28, Bratislava proti žalovanému 1/: F. G., narodený XX.XX.XXXX, žalovanej 2/: H. G., narodená
XX.XX.XXXX, obaja bytom A. XXXX, E. G. obaja zastúpení: Advokátska kancelária Horanský & Partners
s.r.o., IČO: 56 023 499, Staničná 2308/1, Piešťany o zaplatenie zľavy z kúpnej ceny vo výške 2.031,52
eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní 1/ a 2/ sú p o v i n n í zaplatiť žalobkyni spoločne a nerozdielne istinu vo výške 2.031,52
eur s úrokom z omeškania vo výške 9,5% ročne zo sumy 2.031,52 eur od 27.07.2011 do zaplatenia, to

všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

II. Súd p r i z n á v a žalobkyni voči spoločnej a nerozdielnej povinnosti žalovaných 1/ a 2/ náhradu trov
konania vrátane trov odvolacieho konania v rozsahu 100%.

III. Súd p r i z n á v a žalovaným 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne voči žalobkyni náhradu trov konania
za účasť na pojednávaniach konaných dňa 10.10.2017 a 19.06.2018.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou dňa 04.10.2011 sa žalobkyňa domáhala proti žalovaným 1/ a 2/ zaplatenia 2.031,52

eur s príslušenstvom titulom zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorý prevod uskutočnili strany sporu
dňa 14.06.2010 Kúpnou zmluvou v znení Dodatku č. 1 zo dňa 13.07.2010, predmetom ktorej bol
prevod nehnuteľností, nachádzajúcich sa v k.ú. C., obec C., okres Senec, ktoré sú zapísané na liste
vlastníctva XXXX a to: parcely reg. „C“ parc.č. XXX/XX o výmere 434 m2 - zastavané plochy a nádvoria,
parc.č. XXX/XX o výmere 111 m2 zastavané plochy a nádvoria a parc.č. XXX/XX o výmere 60 m2
zastavané plochy a nádvoria a stavieb so súp.č. XXX na parcele č. XXX/XX rodinný dom a stavba
bez súp.č. na parc.č. XXX/XX letná kuchyňa. Dňa 17.07.2010 došlo k odovzdaniu vyššie uvedených

nehnuteľností žalovanými a k ich prevzatiu žalobkyňou. Cca od októbra 2010 začalo postupné vlhnutie
a zatekanie nehnuteľnosti na parc.č. XXX/XX, na ktoré žalobkyňa žalovaných telefonicky upozorňovala
a urgovala vykonanie nápravy, čo žalovaní prisľúbili, avšak žiadne opatrenia na doriešenie problému
zrealizované neboli. Z uvedeného dôvodu požiadala žalobkyňa žalovaných o vykonanie osobnej
obhliadky predmetnej nehnuteľnosti, obhliadka bola vykonaná koncom februára 2011, postoj žalovaných
sa však nezmenil, užívanie predmetnej nehnuteľnosti vzhľadom na zatekanie a plesnivenie stien bolo
nemožné a ohrozujúce zdravie osôb, ktoré ju obývali, zaslala žalobkyňa mailom zo dňa 05.04.2011

žiadosť žalovanému 1/, v ktorom mu oznámila výšku finančnej sumy, potrebnú na zaplatenie stavebnej
spoločnosti za účelom opravy tepelnej izolácie stavby, prípadne bol vyzvaný žalovaný o navrhnutie inej
spoločnosti, ktorá by problém tepelnej izolácie odstránila. Dňa 04.05.2011 zaslal žalovaný 1/ žalobkyni
odpoveď, že žiadne plnenie z jeho strany nebude žalobkyni poskytnuté. Vzhľadom na zhoršovanie stavunehnuteľnosti, prihliadnuc na zdravie malého dieťaťa, ktoré v danom čase túto nehnuteľnosť spolu s
ďalšími osobami užívalo a vzhľadom na nekorektný postoj žalovaných k danej veci, žalobkyňa bola
nútená zrealizovať opravu tepelnej izolácie stavby na vlastné náklady. Považovala za nesporné, že

vady nehnuteľnosti existovali už v čase prevodu nehnuteľnosti, žalovaní mali o ich existencii vedomosť,
nesplnili si svoju zákonnú povinnosť, a na tieto vady žalobkyňu neupozornili. Na základe toho si
žalobkyňa uplatnila voči žalovaným sumu vo výške 2.031,52 eur, ktorá zodpovedá uplatnenej zľave z
kúpnej ceny.

2. Súd platobným rozkazom č.k. 4Ro/482/2011-45 zo dňa 22.06.2012 žalobe žalobkyne v celom rozsahu
vyhovel. Proti platobnému rozkazu podali žalovaní 1/ a 2/ v zákonnej lehote odpor s odôvodnením, že
skutočný skutkový stav nezodpovedá skutkovému stavu tak, ako ho opísala žalobkyňa. Skutočný stav
je taký, že až niekedy v mesiaci február 2011 dcéra žalobkyne telefonicky upovedomila žalovaných o
údajných vadách na nehnuteľnosti, ktoré mali vzniknúť približne v mesiaci október 2010 a oznámila,
že po zistení predmetných vád žalobkyňa vykonala stavebné zásahy do nehnuteľnosti a to také, že

vymenila podlahu, schodisko a ďalšie zásahy v tých častiach, v ktorých sa vady mali prejaviť. Asi
po 2-3 týždňoch od uvedeného telefonátu sa žalovaný 1/ spolu so svojím známym osobne stretol so
žalobkyňou na tvári miesta a pri obhliadke sa potvrdili tieto stavebné zásahy žalobkyne do nehnuteľnosti.
Na otázku žalovaného 1/, prečo ho žalobkyňa ihneď o údajnom vzniku vád o tom neinformovala
žalobkyňa povedala, že týmito úpravami si myslela, že tieto problémy prestanú. Následne mailovou

správou zo dňa 05.04.2011 sa žalobkyňa obrátila na žalovaného so svojím stanoviskom. Žalovaný
odpovedal podaním, z obsahu ktorého sú zrejmé ním tvrdené skutočnosti o tom, že žalobkyňa vykonala
stavebné zásahy do nehnuteľnosti, pričom pri obhliadke nehnuteľnosti žalovaným v mesiaci február
2011 na tvári miesta sa tieto zásahy potvrdili a až po týchto stavebných zásahoch žalobkyňou, tá začala
tvrdiť, že na nehnuteľnosti vznikli vady, za ktoré nesie zodpovednosť žalovaný. Uviedol, že súčasťou

mailovej správy žalobkyne zo dňa 5.4.2011 bola aj priložená cenová ponuka stavebnej spoločnosti,
ktorú si žalobkyňa dala vypracovať a z nej je zrejmé, že bola vyhotovená dňa 21.3.2011, teda až po
stavebných zásahoch žalobkyne. Poukázal na ust. § 599 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka,
podľa ktorého „Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu“, u žalobkyne
nebola táto podmienka splnená, žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno a nepreukázala ani samotnú

existenciu vád na nehnuteľnosti a ani zodpovednosť žalovaného za tieto vady. Žiadal žalobu v celom
rozsahu zamietnuť a priznať náhradu trov konania.

3. Súd vo veci rozhodol rozsudkom č.k. 6C/93/2013 - 349 zo dňa 06.06.2019, ktorým žalobu zamietol
a žalovaným priznal náhradu trov konania. Na odvolanie žalobkyne odvolací súd rozsudok súdu prvej

inštancie uznesením č.k. 15Co/233/2019 - 394 zo dňa 31.05.2022 zrušil a vec mu vrátil na ďalšie
konanie.

4. Odvolací súd poukázal na to, že predmetom konania v prejednávanej veci je uplatnenie zľavy z kúpnej
ceny titulom vád predmetu kúpy, za ktoré podľa žalobkyne zodpovedajú žalovaní.

5. Odvolací súd tiež zdôraznil, že medzi stranami sporu nebolo v konaní sporné, že došlo k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy medzi žalobkyňou ako kupujúcou a žalovanými 1/ a 2/ ako predávajúcimi, predmetom
kúpy boli nehnuteľnosti špecifikované v bode 1 odôvodnenia tohto rozhodnutia. V konaní nebola sporná
ani existencia vád, z dôvodu ktorých sa žalobkyňa domáha voči žalovaným zľavy z kúpnej ceny.

6. Odvolací súd uložil súdu prvej inštancie po vrátení veci na ďalšie konanie riadne vyhodnotiť obsah
znaleckého posudku č. 4/2018 a jeho závery z pohľadu zodpovednosti žalovaných za vady podľa § 597
ods. 1 Občianskeho zákonníka, keďže z uvedeného dôkazu vyplývajú skutkové zistenia, majúce vplyv
na posúdenie zodpovednosti žalovaných za vady vytýkané v konaní žalobkyňou.

7. Odvolací súd pripomenul, že zodpovednosť za vady v zmysle ustanovenia § 597 Občianskeho
zákonníka má objektívnu povahu, predávajúci zodpovedá, ak vec vykazovala vadu v čase uzavretia
zmluvy bez zreteľa na to, či o vade vedel, alebo nie. Ak teda súd prvej inštancie zamietol žalobu z
dôvodu, že žalobkyňa nepreukázala v konaní pred súdom skutočnosť, že o dotknutých vadách mali

žalovaní vedomosť pred predajom nehnuteľností žalobkyni, vec nesprávne právne posúdil, keďže síce
na prejednávaný prípad aplikoval správne ustanovenie Občianskeho zákonníka, avšak ho nesprávne
interpretoval. Rovnako nesprávny právny záver o absencii zodpovednosti žalovaných vyvodil súd prvej
inštancie zo správneho skutkového zistenia, že stavba – letná kuchyňa nemala v kúpnej zmluvevymienené vlastnosti. Za nesprávny právny záver považoval odvolací súd aj záver súdu prvej inštancie,
podľa ktorého užívanie letnej kuchyne na trvalé bývanie je v rozpore s účelom jej využitia, keď zo
znaleckého posudku č. 77/2020 vyplýva, že letná kuchyňa svojim stavebnotechnickým vyhotovením a

spôsobom využitia spĺňa podmienky stavby na trvalé bývanie alebo rekreáciu. Z uvedených dôvodov
odvolací súd zrušil napadnutý rozsudok a vec vrátil tunajšiemu súdu na ďalšie konanie. V ňom bude súd
prvej inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.

8. Žalovaní v rámci záverečnej reči k znaleckému posudku vypracovanému znalcom I. A. J., Phd. uviedli,

že
a) Znalecký posudok bol vyhotovovaný až dňa 12.5.2018, pričom osobná obhliadka znalcom č. l sa
uskutočnila až 5.4.2018 a osobná obhliadka znalcom č.2 sa uskutočnila až dňa 19.4.2018, teda približne
7 rokov po uzavretí kúpnej zmluvy. S takto dlhým časovým odstupom je dôvodné sa domnievať, že
skutkový stav nie je možné objektívne zhodnotiť a vylúčený takisto nie je ďalší zásah do stavby zo strany
Žalobkyne.

b) Odhliadnuc od časového rozpätia medzi uzavretím kúpnej zmluvy a vyhotovovaním predmetného
znaleckého posudku, je potrebné zdôrazniť, že stav, ktorý znalec hodnotil pri vypracovaní znaleckého
posudku celkom objektívne nemôže zodpovedať skutkovému stavu z roku 2010 teda stavu ku dňu
uzatvorenia kúpnej zmluvy. Uvedené konštatovanie je možné odôvodniť preukázaným zásahom zo
strany Žalobkyne do predmetnej letnej kuchyne. Preukazuje to najmä skutočnosť, že podľa tvrdenia

Žalobkyne a vykonaných dôkazov, sama Žalobkyňa mala vady odstrániť a to dodávateľom spoločnosťou
F. K., ktorá podľa listinných dôkazov realizovala práce v letnej kuchyni a to konkrétne hydroizolačné
práce podlahy a zvislých múrov, ktoré ukončila dňa 22.7.2011, pričom navyše suma istiny, ktorá je
predmetom sporu a ktorú si uplatňuje Žalobkyňa v žalobe je práve suma 2031,50 eur, teda suma, za
ktorú mali byť uvedené práce vykonané. Z predmetnej faktúry č. 110080 zo dňa 26.7.2011 a súpisu

skutočne vykonaných prác a nákladov zo dňa 22.7.2011 a vyššie uvedeného odovzdávacieho protokolu
vyplýva, že spoločnosť F. K. fakturuje Žalobkyni „vykonané hydroizolačné práce, podľa priloženého
súpisu skutočne vykonaných prác a nákladov" s tým, že okrem penetračných náterov mal byť použitý
ako izolačný materiál asfaltový pás ELASTOBIT GG40 á=7,5mb, ktorý mal byť položený natavením, s
tým, že mal byť vytiahnutý na príslušnú vertikálnu stenu resp. aj podľa samotného znalca 300 mm nad

okolitým terénom (čiastkový záver znalca str. 7 znaleckého posudku). Zároveň bola na hydroizolačné
práce poskytnutá záruka 72 mesiacov. Z predmetného znaleckého posudku okrem iného časť II 3.4
výsledky realizácie sondy č.3 a 4 stra.6 a 7 znaleckého však vyplýva, že:
- horizontálna izolácia podlahy bola ukončená pod vertikálnou tepelnou izoláciou steny. Pokračovaním
hydroizolácie na povrchu betónovej vertikálnej steny bol iba náter čiernej farby — pravdepodobne

penetračný - foto č. 45, 47 48 do výšky 170 mm od roviny horizontálnej hydroizolácie,
- Horizontálna izolácia podlahy bola ukončená pod vertikálnou tepelnou izoláciou steny, pričom
nepokračovala ďalej na vertikálnej obvodovej stene. Nevhodným spôsobom sa v očakávanom mieste
nachádza iba čierny pravdepodobne penetračný náter nespĺňajúci požiadavky na hydroizolačnú vrstvu.
Na základe vyššie uvedených skutočností považovali žalovaní za zrejmé a preukázané, že Žalobkyňa

celkom objektívne do stavby zasiahla aj v roku 2011, a to nielen výmenou podlahovej krytiny,
vymaľovaním vnútorných stien a výmenou soklu (tak ako boli položené otázky zo strany Žalobkyne
č.1-3), ale evidentne boli vykonané hydroizolačné práce podlahy a zvislých múrov a najmä položenie
asfaltových pásov na podlahu, pričom teda z uvedeného vyplýva, že vyššie uvedené vady označené
znalcom,(nakoľkoznaleckývypracovávalažvroku2018)súvlastnevadamizhotoviteľahydroizolačných

prác teda spoločnosti F. K., u ktorej si Žalobkyňa mala nechať odstrániť údajné vady, ktoré mali byť
vadami pri uzatvorení kúpnej zmluvy. Zo znenia znaleckého posudku č.04/2018 je zrejmé a preukázané,
že tento hodnotil iba stav, ktorý existoval v čase jeho vyhotovenia v roku 2018 t. j., po preukázaných
zásahoch do stavby. Pokiaľ teda znalecký posudok má preukazovať existenciu vád, je dôvodné ich
existenciu pričítať Žalobkyni prípadne spoločnosti, ktorá realizovala predmetné práce vykonávané v

roku 2011 a žalobkyňa si ich mala uplatniť v záručnej lehote 72 mesiacov u spoločnosti F. K.. V
takomto prípade, teda je dôvodné sa domnievať, že výskyt vád na nehnuteľnosti vznikol ako dôsledok
neodborného zachádzania zo strany Žalobkyne a zodpovedá za ne spoločnosť F. K..

9. Žalovaní ďalej namietali, že Znalecký posudok znalca I. A. J., Phd. neobsahuje projektovú

dokumentáciu predmetnej stavby potvrdenú stavebným úradom. PD stavby obsahuje okrem technickej
správy, technické riešenia aj účel stavby na ktorý sa bude stavba používať. Rukou nakreslený pôdorys
s názvom „ Letná kuchyňa" nepostačuje. Znalec nepriložil kolaudačné rozhodnutie z predmetnej stavby,
kde je určený účel využívania stavby. Preto sa žalovaní domnievali, že stavba je zo strany Žalobkynepoužívaná (a bola upravovaná) v rozpore s projektovou dokumentáciou a kolaudačným rozhodnutím
stavby. Z uvedeného dôvodu znalec nevedel posúdiť účel tejto stavby, jej realizáciu a preto nesprávne
interpretoval jednotlivé články a predpisy stavebného zákona. Okrem toho sa odvolával na brožúru

výrobcu stavebného materiálu. Stavebný zákon jednoznačne určuje pravidlá výstavby, projektovanie
stavby, postupy realizácie stavby na základe účelu stavby. Zo znaleckého posudku a z názvu z katastra
„Letná kuchyňa" sa jedná o nejakú dočasnú stavbu, alebo prístavbu, alebo stavbu ktorá sa využíva iba
sezónne, čo potvrdzuje aj doposiaľ platné Rozhodnutie Obce C. L.: XXX-XX-XX-XX zo dňa 30.7.2007.
Preto mali žalovaní za to, že znalcom citované články a predpisy so stavebného zákonu sa netýkajú tejto

stavby. O ďalších zásahoch do nehnuteľností zo strany Žalobkyne pritom svedčia aj ďalšie dôkazy a to
najmä vykonané svedecké výpovede, pričom preukázateľne realizované boli aj najmä výmena podláh,
schodiska a ďalšie zásahy v tých častiach, v ktorých sa vady mali prejaviť-odkopanie obvodového múra
nehnuteľnosti a výmena obvodového sokla okolo nehnuteľnosti.

10. Žalovaní považovali za nesporné, že medzi stranami sporu došlo k prevodu vlastníctva k dotknutej

nehnuteľnosti, pričom následne dňa 17.7.2010 žalovaní žalobkyni protokolárne nehnuteľnosti odovzdali,
o čom strany spísali Zápis o odovzdaní a prevzatí nehnuteľnosti. Na základe všetkých vyššie uvedených
tvrdení je teda možné vytvoriť dokonalý skutkový stav, ktorý v žiadnom prípade nemôže potvrdzovať
tvrdenie žalobkyne o existencii vád hoci aj skrytých a to v čase predaja nehnuteľnosti. Naopak, žalovaní
mali za to, že po predaji nehnuteľnosti v roku 2010, došlo krátko po nadobudnutí vlastníctva zo strany

žalobkyne k zásahom do predmetnej nehnuteľnosti svojvoľným vykonaním vyššie uvedených prác
a k zásahom zo strany spoločností F. -M. K. v júli v roku 2011, ktorú si objednala na vykonanie
prác žalobkyňa. Znalecký posudok teda po zvážení všetkých skutočností spravodlivo a objektívne
nepreukazuje a ani nemôže preukazovať existenciu vád v čase predaja, keďže zo strany žalobkyne
došlo k niekoľkonásobným stavebným zásahom do predmetných nehnuteľností a tak znalecký posudok

preukazuje vady „diela" resp. prác vykonaných spoločnosťou F. K.. Existenciu vád v čase predaja
podľa žalovaných nepreukazuje ani žiadna iná skutočnosť, ktorá by odôvodňovala takýto záver tvrdený
Žalobkyňou a navyše zo strany Žalobkyne nebolo preukázané, že by o údajných vadách vytýkaných v
žalobe mali žalovaní vedomosť pred predajom nehnuteľnosti.

Skutkový stav:

11. Medzi stranami nebolo sporné, že na základe kúpnej zmluvy zo dňa 14.06.2010 v znení dodatku
č. 1 zo dňa 13.07.2010 došlo k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam opísaným v bode 1
odôvodnenia tohto rozsudku. Odvolací súd považoval za nespornú tiež existenciu vád, z dôvodu ktorých

sa žalobkyňa domáha voči žalovaným zľavy z kúpnej ceny. V konaní bolo preukázané, že žalobkyňa
do februára 2011, kedy žalovaní 1 a 2/ vykonali obhliadku letnej kuchyne dala zrealizovať výmenu
podlahovej krytiny, vymaľovanie vnútorných stien a výmenu soklu stavby. V júli 2011 boli spoločnosťou
F., K. vykonané na letnej kuchyni nasledovné práce (zistené zo Súpisu prác zo dňa 22.7.2011): vykonané
práce a náklady na stene (dosekanie omietky, injektáž vr. materiálu, cem. postrek + pemetrolmix vr.

materiálu, vyrovnanie podkladu vr. materiálu pod sanáciu, sanačný náter, penetračný náter penetrolmix,
cem. postrek + plastmix vr. Materiálu, hrubá omietka + stopmix + plastmix vr. materiálu, omietka štuková
vr. materiálu a na podlahe (vybúranie betónu, odstránenie podkladu zo štetu hr. do 10 cm, podklad zo
štrkového lôžka hr. do 10 cm vr. materiálu, podkladný betón hr. 7 cm vr. materiálu, penetračný náter
penetral, natavenie asfaltových pásov, pokládka minerálnej vlny v dvoch vrstvách, položenie ochrannej

fólie, montáž poteru vr. Kari rohože + použitý materiál), ostatné náklady (presun hmôt, ručné nakladanie
sute, ručné nosenie sute, odvoz sute, poplatok za skládku , dopravné náklady).

12. Odovzdávajúcim protokolom stavebných prác zo dňa 22.7.2011 dodávateľ spol. F. -M. K. odovzdal
žalobkyni stavebné práce: hydroizolácia podlahy, zvislých múrov so zárukou 72 mesiacov.

13. Z faktúry č.XXXXXX zo dňa 25.7.2011 súd zistil, že spoločnosť F. K. žalobkyni vyúčtovala sumu
2.031,50 eur za vykonané hydroizolačné práce podľa súpisu skutočne vykonaných prác a nákladov.
Z príjmového pokladničného dokladu spol. F. -M. K. súd zistil, že dňa 26.7.2011 žalobkyňa spoločnosti
vyúčtovanú sumu vo výške 2.031,50 eur uhradila.

14. Súd vykonal dokazovanie znaleckým posudkom č. 4/2018, z ktorého zistil nasledovné:
Otázka č. 1: Môže výmena podlahovej krytiny (laminátové parkety boli vymenené za dlažbu) spôsobiť
poškodenie vodorovnej, alebo zvislej hydroizolácie?Odpoveď na otázku č. 1: Z jednotlivých čiastkových záverov posudku možno konštatovať, že hlavnou
príčinou vlhkostných problémov je nevhodne zrealizovaný detail nadväznosti horizontálnej izolácie pod
podlahou, ktorá mala súvisle pokračovať pod vertikálnymi stenami a na exteriérovej stravne obvodovej

steny mala byť ukončená 300 mm nad okolitým terénom.
Výmena podlahovej krytiny (laminátové parkety boli vymenené za dlažbu) ako taká nemôže spôsobiť
poškodenie vodorovnej, alebo zvislej hydroizolácie stavby. K mechanickému poškodeniu by mohlo prísť
iba z dôvodu nešetrného a neodborného správania sa ľudí, ktorí sa pohybovali v čase realizácie podlahy
po hydroizolácii, čo považujem za málo pravdepodobné.

Otázka č. 2: Môže vymaľovanie vnútorných stien spôsobiť poškodenie vodorovnej, alebo zvislej
hydroizolácie?
Odpoveď na otázku č. 2: Vymaľovanie vnútorných stien nemohlo spôsobiť poškodenie vodorovnej, alebo
zvislej hydroizolácie a analyzovaných miestach stavby „Letnej kuchyne“.

Otázka č. 3: Môže výmena soklu stavby spôsobiť poškodenie vodorovnej, alebo zvislej hydroizolácie?
Odpoveď na otázku č. 3: Ako už bolo napísané v odpovedi č. 1 možno konštatovať, že hlavnou príčinou
vlhkostnýchproblémovjenevhodnezrealizovanýdetailnadväznostihorizontálnejizoláciepodpodlahou,
ktorá mala súvisle pokračovať pod vertikálnymi stenami a na exteriérovej stravne obvodovej steny mala
byť ukončená 300 mm nad okolitým terénom.

Kontaktný zateplovací systém s jeho povrchovou úpravou podľa môjho názoru nepriamo prispel
k zníženiu zaťaženia z účinku dažďa a snehu problematického detailu ukončenia vodorovnej
hydroizolácie na exteriérovej strane.

15. Zo znaleckého posudku č. 4/2018 súd tiež zistil, že znalec pri osobnej obhliadke č. 2 dňa 19.4.2018

fyzicky zrealizoval na analyzovanej stavbe štyri sondy s nasledovnými zisteniami:
Pri sonde č. 1 zistil, že medzi hornou úrovňou ukončenia hydroizolácie podlahy vyvedenej na vertikálnu
stenu a horizontálnou izoláciou je neizolovaná výška steny 65 mm. Cez uvedené neizolované miesto
sa dostáva vlhkosť účinkom fyzikálnej sily kapilárneho vzlínania vody na vnútorný povrch a kapilárami
v omietke sa ďalej šíri.

Pri sonde č. 2 zistil, že horizontálna hydroizolácia pod obvodovým múrom nedosahuje požadovaných
300 mm nad okolitým terénom a že vplyvom hlavne kapilárneho vzlínania obvodovým murivom ako
i vonkajšou omietkou sa vlhkosť dostávala pod horizontálnu hydroizoláciu vertikálneho muriva a ďalej
prenikala smerom do interiéru stavby.
Pri sonde č. 3 zistil, že horizontálna izolácia podlahy bola ukončená pod vertikálnou tepelnou

izoláciou steny, pričom nepokračovala ďalej na vertikálnej obvodovej stene. Nevhodným spôsobom sa
v očakávanom mieste nachádza iba čierny - pravdepodobne penetračný náter nespĺňajúci požiadavky
na hydroizolačnú vrstvu.
Pri sonde č. 4 zistil, že horizontálna hydroizolácia pod podlahou nepokračuje na vertikálnu stenu a
že výška ukončenia hydroizolácie podlahy nedosahuje požadovaných 300 mm nad okolitým terénom.

Vplyvom hlavne kapilárneho vzlínania obvodovým murivom sa vlhkosť môže dostať pod horizontálnu
hydroizoláciu vertikálneho muriva a ďalej prenikať interiéru stavby.

16. Z Rozhodnutia Obce C. L.: N. zo dňa 30.03.2007 súd zistil, že stavebný úrad povolil užívanie stavby
„Rodinný doma a letná kuchyňa“ (samostatne stojaca letná kuchyňa s 1 NP, so sedlovou strechou, ktotá

obsahuje kuchynku, dve skladovacie miestnosti a WC).

Právne posúdenie:

17. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť

predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň
predávajúcemu dohodnutú cenu.

18. Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu

povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.19. Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

20. Po vykonanom dokazovaní a právnom posúdení veci dospel súd k názoru, že žaloba je dôvodná
a preto jej v plnom rozsahu vyhovel. Žalobkyňa v konaní preukázala existenciu vád, za ktoré podľa
názoru súdu zodpovedajú žalovaní ako predávajúci. V konaní nebolo sporné, že v „letnej kuchyni“
začalo na jeseň 2010 dochádzať k vlhnutiu, zatekaniu stien a vzniku plesní (preukázané tiež výpoveďou

žalobkyne, žalovanej 2/, svedkov). Obrana žalovaných spočívala v tvrdení, že vady spôsobila samotná
žalobkyňa realizáciou stavebných úprav, a to výmenou podlahovej krytiny, vymaľovaním vnútorných
stien a výmenou soklu stavby. Toto tvrdenie žalovaných bolo vyvrátené znaleckým posudkom č. 4/2018
I. A. J., Phd. Zo záverov posudku je zrejmé, že hlavnou príčinou vlhkostných problémov je nevhodne
zrealizovaný detail nadväznosti horizontálnej izolácie pod podlahou, ktorá mala súvisle pokračovať
pod vertikálnymi stenami a na exteriérovej stravne obvodovej steny mala byť ukončená 300 mm nad

okolitým terénom a teda že výmena podlahovej krytiny, vymaľovanie vnútorných stien ani výmena
soklu stavby nemohli spôsobiť poškodenie vodorovnej, alebo zvislej hydroizolácie stavby. Procesnú
obranu uplatnenú v záverečnej reči žalovaných spočívajúcu v tvrdení, že vady predmetu kúpy boli
spôsobené prácami vykonanými spoločnosťou F. K., ktorá za ne zodpovedá, vyhodnotil súd taktiež
za nedôvodnú. Znalecký posudok č. 4/2018 bol vyhotovený v r. 2018, vychádzal zo stavu stavby

v r. 2018, teda po vykonaní stavebných prác žalobkyňou (výmena podlahovej krytiny, vymaľovanie
vnútorných stien a výmena soklu stavby), aj po vykonaní stavebných prác spoločnosťou F. K.. Žiadne
iné stavebné úpravy stavby neboli v konaní preukázané. Predmetom tohto konanie nie je posudzovanie
kvality (alebo existencia prípadných vád) stavebných prác vykonaných spoločnosťou F. K.. Predmetom
tohto konania je posúdenie, či vady spôsobujúce zatekanie, vlhnutie a následné plesnivenie stien,

existovali v čase uzavretia kúpnej zmluvy, napriek tomu, že vyšli najavo až dodatočne (tzv. skryté
vady). Existenciu vád v čase uzavretia kúpnej zmluvy preukazuje práve už citovaný znalecký posudok
č. 4/2018, podľa ktorého hlavnou príčinou vlhkostných problémov je nevhodne zrealizovaný detail
nadväznostihorizontálnejizoláciepodpodlahou,ktorámalasúvislepokračovaťpodvertikálnymistenami
a na exteriérovej stravne obvodovej steny mala byť ukončená 300 mm nad okolitým terénom. Zo súpisu

vykonaných prác spoločnosťou F., K. vyplýva, že okrem penetračných náterov bol použitý ako izolačný
materiál asfaltový pás položený natavením. Penetračný náter čiernej farby a natavenie asfaltových
pásov síce teda vykonala spoločnosť F., K., ale samotné vyhotovenie horizontálnej izolácie podlahy a
vertikálnej tepelnej izolácie steny bolo v pôvodnom stave, teda v stave, v akom sa stavba nachádzala
v čase uzavretia kúpnej zmluvy. Zo súpisu vykonaných prác spoločnosťou F., K. totiž nevyplýva, že by

stavebnými prácami zasahovala do samotného prevedenia horizontálnej izolácie podlahy a vertikálnej
tepelnej izolácie steny. Súd opätovne zdôrazňuje, že prípadné vady stavebných prác vykonaných
spoločnosťou F., K. nie sú predmetom posúdenia v tomto konaní a na zodpovednosť žalovaných 1/ a 2/
ako predávajúcich za vady predmetu kúpy existujúce v čase uzavretia zmluvy nemajú žiaden vplyv. Súd
totiž považoval za preukázané, že vady existovali v čase uzavretia zmluvy, teda ešte pred stavebnými

prácami vykonanými spoločnosťou F., K.. Inými slovami, bez ohľadu na práce vykonané spoločnosťou
F., K., hydroizolácia tak ako bola zhotovená v čase uzavretia kúpnej zmluvy bola nedostatočná.

21. Súd sa v plnom rozsahu stotožnil s názorom žalobkyne, že zo znaleckého posudku je preukázaná
príčina vytýkaných vád veci, a to nesprávne zhotovenie napojenia vodorovnej a zvislej hydroizolácie ako

aj nedostatočnej výške vodorovnej hydroizolácie nad okolitý terén.

22. Súd sa nestotožnil s názorom žalovaných, že vzhľadom na dlhý časový odstup medzi uzavretím
kúpnej zmluvy v r. 2010 a vyhotovením znaleckého posudku v r. 2018 je dôvodné sa domnievať, že
skutkový stav nie je možné objektívne zhodnotiť a vylúčený takisto nie je ďalší zásah do stavby zo

strany žalobkyne. V konaní sú totiž relevantné len preukázané skutočnosti a nie tie hypotetické („nie je
vylúčené, že ...“). Žiadne zo stavebných zásahov preukázateľne vykonaných po uzavretí kúpnej zmluvy
nemali vplyv na existenciu vád diela. Z uvedených dôvodov mal súd za preukázané, že vady existovali
v čase uzavretia kúpnej zmluvy dňa 14.06.2010 a vyšli najavo až dodatočne, na jeseň 2010.

23. Podľa § 43d ods. 1 písm. c) zák. č. 50/1976 Zb účinného v čase vydania kolaudačného rozhodnutia
(ďalej len zák. č. 50/1976 Zb.) stavba musí po celý čas ekonomicky odôvodnenej životnosti vyhovovať
základným požiadavkám na stavby. Základnými požiadavkami na stavby sú: c) hygiena a ochrana
zdravia a životného prostredia.24. Podľa § 43d ods. 4 písm. f) zák. č. 50/1976 Zb. z hľadiska hygieny a ochrany zdravia a životného
prostredia sa musí stavba navrhnúť a postaviť tak, aby spĺňala environmentálnu vhodnosť a bezpečnosť

a neohrozovala hygienu a zdravie jej užívateľov a susedov najmä v dôsledku f) výskytom vlhkosti v
stavebných konštrukciách alebo na povrchoch vo vnútri stavby.

25. Podľa § 47 písm. j) zák. č. 50/1976 Zb. Stavby sa musia navrhovať tak, aby boli po celý čas životnosti
v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so zastavovacími podmienkami a aby boli zhotovené

z vhodných stavebných výrobkov a pritom aby bola zabezpečená čo najväčšia ochrana stavby pred
vetrom, dažďom, hlukom, vibráciami, otrasmi, ionizačným žiarením z geologického podložia, vplyvom
geopatogénnych zón, bludných prúdov a podzemných a povrchových vôd.

26. Podľa § 49 ods. 1, 2 zák. č. 50/1976 Zb. steny a stropy stavieb musia podľa druhu stavieb vykazovať
potrebné izolačné vlastnosti. Obvodové steny stavieb musia odolávať všetkým vonkajším klimatickým

vplyvom.

27. Skutočnosť, že znalecký posudok č. 4/2018 neobsahuje projektovú dokumentáciu predmetnej
stavby potvrdenú stavebným úradom ani kolaudačné rozhodnutie z predmetnej stavby, kde je určený
účel využívania stavby, žiadnym spôsobom neovplyvňuje závery znaleckého posudku, preukázanie

existencie vád v čase uzavretia kúpnej zmluvy ani zodpovednosť žalovaných za dodatočne zistené
vady predmetu kúpy. V tejto súvislosti súd opätovne poukazuje na právny názor odvolacieho súdu,
ktorým je súd prvej inštancie viazaný: „Za nesprávny právny záver považoval odvolací súd aj záver
súdu prvej inštancie, podľa ktorého užívanie letnej kuchyne na trvalé bývanie je v rozpore s účelom
jej využitia, keď zo znaleckého posudku č. 77/2020 (77/2010, pozn. súdu) vyplýva, že letná kuchyňa

svojimstavebnotechnickýmvyhotovenímaspôsobomvyužitiaspĺňapodmienkystavbynatrvalébývanie
alebo rekreáciu.“ Vzhľadom na využívanie stavby na trvalé bývanie znalec aplikoval pri zhotovovaní
znaleckého posudku správne ustanovenia stavebného zákona a tiež odbornú literatúru. Trvalé bývanie
v stavbe je síce užívanie stavby v rozpore s kolaudačným rozhodnutím, ktoré stavbu označuje ako
letná kuchyňa, táto skutočnosť však nemá vplyv na existenciu vád, ktoré sa prejavujú zatekaním stien

a vznikom plesní. I v prípade, že by sa stavba používala v súlade s kolaudačným rozhodnutím len na
skladovanie, jednalo by sa o vady predmetu kúpy. Relevantným súd vidí spôsob užívania stavby len pri
určení výšky zľavy z kúpnej ceny (zatekanie stien a vznik plesní komplikuje využívanie nehnuteľnosti vo
väčšej miere pri trvalom obývaní než pri skladovaní vecí, teda pri trvalom bývaní by súd považoval za
primeranú zľavu z kúpnej ceny sumu vyššiu než pri využití nehnuteľnosti na skladovanie vecí prípadne

príležitostné zdržiavanie sa osôb v stavbe).

28. Žalovaní tiež namietali, že žalobkyňa ako kupujúca neuplatnila u predávajúceho vady bez
zbytočného odkladu. Súd má naopak za to, že vady boli žalobkyňou uplatnené včas. V prvom rade
si treba uvedomiť, že charakter vád spôsobil, že sa prejavovali postupne, v dlhšom časovom období

(vlhnutie, vznik plesní), preto ak sa vady začali postupne prejavovať od októbra 2010, súd považoval
ich uplatnenie vo februári 2011 za súladné s § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, teda uplatnené bez
zbytočného odkladu.

29. K námietke žalovaných o nevedomosti žalovaných o údajných vadách predmetu predaja pred

predajom nehnuteľnosti súd odkazuje na názor odvolacieho súdu: „zodpovednosť za vady v zmysle
ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka má objektívnu povahu, predávajúci zodpovedá, ak vec
vykazovala vadu v čase uzavretia zmluvy bez zreteľa na to, či o vade vedel, alebo nie.“ Z uvedeného
jednoznačne vyplýva, že žalobkyňa nebola povinná pre úspešné uplatnenie svojho nároku preukázať, že
žalovaní mali vedomosť o vadách veci pred jej predajom, nakoľko sa jedná o objektívnu zodpovednosť

žalovaných. Z toho následne vyplýva, že žalovaní žalobkyňu na vady veci neupozornili, keďže o nich
nemali vedomosť.

30. Pokiaľ sa jedná o výšku zľavy z kúpnej ceny uplatnenú žalobkyňou, súd ju považoval za primeranú
zohľadňujúc obmedzenú možnosť využitia stavby žalobkyňou a jej rodinou a cenu potrebných opráv.

Súd zohľadnil povahu a rozsah vady izolácie spôsobujúcej zatekanie, vlhnutie stien a vznik plesní, čo
znižovalo funkčné vlastnosti stavby a možnosti spôsobu a rozsahu jej užívania, keďže je všeobecne
známe, že plesne výrazne negatívne ovplyvňujú ľudské zdravie (zdôrazňujúc využívanie stavby rodinou
s maloletým dieťaťom v danom čase).31. Podľa § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný

platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

32. Podľa § 563 Občianskeho zákonníka ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym
predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie

veriteľ požiadal.

33. Z horeuvedených dôvodov súd zaviazal žalovaných na zaplatenie dlžnej sumy a keďže sa s plnením
peňažného dlhu dostali do omeškania, vznikol žalobkyni nárok na zaplatenie úrokov z omeškania, ktoré
jej súd priznal v ňou uplatnenej výške, ktorá je v súlade s nar. č. 87/1995 Z.z. účinným v čase vzniku
omeškania, teda vo výške 9,5% ročne (základná úroková sadzba ECB zvýšená o 8 percentuálnych

bodov). Úrok z omeškania bol priznaný z dlžnej sumy od 27.07.2011, kedy už žalovaní boli v omeškaní
s plnením peňažného dlhu, na ktoré ich žalobkyňa vyzvala výzvami zo dňa 05.04.2011, 16.05.2011 a
12.07.2011.

34. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku (ďalej len CSP) súd prizná strane náhradu trov

konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

35. Podľa § 256 ods. 2 CSP ak strana procesne zavinila trovy konania, ktoré by inak neboli vznikli, súd
prizná náhradu týchto trov protistrane.

36. Podľa § 396 ods. 3 CSP ak odvolací súd zruší rozhodnutie a ak vráti vec súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie, rozhodne o náhrade trov súd prvej inštancie v novom rozhodnutí o veci.

37. Žalobkyňa mala v konaní plný úspech, keď súd jej žalobe vyhovel v plnom rozsahu, preto jej priznal
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%, a to vrátane odvolacieho konania, v ktorom bola

taktiež plne úspešná (súd na jej odvolanie rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie
konanie). Súd však v súlade s § 256 ods. 2 CSP priznal žalovaným voči žalobkyni nárok na náhradu trov
konania za účasť na pojednávaniach dňa 10.10.2017 a 19.06.2018, ktoré pojednávania boli odročené
z dôvodov na strane žalobkyne, ktorá listinné dôkazy predložila až na pojednávaní a preto sa protistrana
s nimi nemohla oboznámiť v dostatočnom časovom predstihu a pojednávania museli byť z tohto dôvodu

odročené.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Pezinok, písomne, dvojmo.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti
odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,

b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti
v znení neskorších predpisov.