Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 27. august 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 15Co/96/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1220201299
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 08. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Silvia Walterová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1220201299.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Silvie Walterovej a členov
senátu JUDr. Evy Mészárosovej a Mgr. Zity Leimbergerovej v právnej veci žalobcu: AMC správa
nehnuteľností, s.r.o., IČO: 35 788 607, Bratislava, Kvačalova č. 15, zastúpený: Mgr. Eva Bognárová,
advokátka, Bratislava, Krížna č. 17/B, proti žalovanému: I + V správa nehnuteľností, s.r.o., IČO: 35 880
911, Bratislava, Miletičova č. 80, zastúpený spoločnosťou: Advokátska kancelária Nagy&Zachveja s.r.o.,

IČO: 36 868 272, Bratislava, Štúrova č. 11, za ktorú koná JUDr. Attila Nagy, o zaplatenie sumy 6.604,-
€ s príslušenstvom, na odvolanie žalovaného proti rozsudku Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 1.
marca 2024, č.k. B2-29 C 22/2020-384, takto

r o z h o d o l :

I. Rozsudok Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 1. marca 2024, č.k. B2-29
C 22/2020-384, p o t v r d z u j e .

II. Žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie rozsudkom zo dňa 1.3.2024, č. k. B2-29 C 22/2020-384 (v poradí druhom), I. uložil
žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 6.604,- € spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,5 %
ročne zo sumy 6.604,- € od 15.7.2018 do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku; II.
žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. Vychádzal zo žaloby doručenej súdu
dňa 9.3.2020, ktorou sa žalobca domáhal voči žalovanému zaplatenia sumy 6.604,- € s príslušenstvom
a náhrady trov konania. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že ako správca bytového domu uzatvoril, v

súlade s ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z., s vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov v bytovom dome na K. ulici č. XX v Bratislave dňa 20.6.2018 Zmluvu o
výkone správy č. XXX. Správu predmetného bytového domu do 31.7.2018 zabezpečoval žalovaný. Pri
kontrole výdavkov z fondu opráv domu v marci 2018 zástupcovia vlastníkov zistili realizované úhrady
za náklady spojené s opravou porúch na strešnej krytine, o ktorých žalovaný vlastníkov neinformoval a
ani ich výdaj neprediskutoval so zástupcami vlastníkov. Zástupcovia po prijatí informácie požadovali od
správcu bytového domu uplatnenie záruky na strešnú krytinu u právneho nástupcu zhotoviteľa, súčasne

správcu žiadali o urýchlené konanie, nakoľko končila záručná doba poskytnutá na strechu zhotoviteľom,
a to dňa 28.5.2018. Žalovaný v čase výkonu správy bytového domu neinformoval zástupcov vlastníkov,
ani vlastníkov bytov a nebytových priestorov, o technickej poruche strešného plášťa, ktorá má charakter
havárie. Podľa dostupných účtovných dokladov, ktoré vlastníci bytov a nebytových priestorov získali
z účtovnej evidencie správcu vyplýva, že v rokoch 2017 a 2018 správca uhradil náklady na opravu a
súvisiace s opravou strešného plášťa dňa 15.10.2017 sumu 1.860,- €, dňa 15.11.2017 sumu 1.104,- €

a dňa 20.3.2018 sumu 3.640,- €. Účtovné doklady, ktoré mu poskytol žalovaný (predmetné faktúry) sú
účtovným dokladom - nákladom správcu (odberateľom plnenia je označený správca) a nie je dokladom
zaťažujúcim vlastníkov bytového domu. Každá z fakturovanej čiastky je vyššia ako suma 331,94 €, takžezmluvne dohodnuté disponovanie pre žalovaného s prostriedkami bytového domu bez jeho súhlasu
nebolo schválené zástupcami vlastníkov bytov, resp. vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Podľa
neho žalovaný nemôže argumentovať havarijným stavom strechy, nakoľko obdobie, v ktorom bola

realizovaná oprava plášťa strechy sa viaže na obdobie od októbra 2017 do marca 2018, preto nešlo o
haváriu, ktorej dôsledky bolo potrebné odstraňovať okamžite. Pokiaľ strecha vykazovala poškodenie,
jej opravu bolo potrebné riešiť v súlade s platnou zmluvou o výkone správy, a to uplatnením záruky
na dielo v rámci záručných povinností zhotoviteľa. Žalovaný pri výkone správy predmetného bytového
domu porušil svoje zmluvné povinnosti, ustanovenia čl. IV ods. 9 a čl. VI ods. 3.

2. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov založených
v spise a s prihliadnutím na obsah celého spisu a všetky skutočnosti, ktoré v priebehu konania vyšli
najavo, na základe čoho zistil nasledovný skutkový stav. Žalobca na základe Zmluvy o výkone správy
č. XXXX/XX/XX, zo dňa 20.6.2018, vykonáva správu bytového domu na K. ulici č. XX v Bratislave.
Žalovaný vykonával správu predmetného bytového domu na základe Zmluvy o výkone správy č. XX/

XXX, zo dňa 26.2.2008, do dňa 31.7.2018. Spoločnosť HighClean s.r.o., ako dodávateľ, faktúrou č.XXX/
XX, zo dňa 15.10.2017 fakturovala žalovanému „Opravu strešného plášťa, K. ul. BA“ vo výške 1.860,- €,
faktúrou č. XXX/XX, zo dňa 15.11.2017 mu fakturovala „Vykonanie iskrovej skúšky na BD na K. ul., BA“
vo výške 1.104,- € a faktúrou č. XXXX, zo dňa 19.3.2018 opravu strešného plášťa vo výške 3.640,- €;
z rozpisu k tejto faktúre vyplývajú sumy jednotlivých položiek: demontáž dreveného roštu terasy 70,- €

bez DPH, odstránenie štrkového zásypu 300,- € bez DPH, oprava strešného plášťa 3.270,- € bez DPH.
Z Protokolu o skúške č. XXXX/XX, zo dňa 15.3.2018 vyplýva, že dňa 15.3.2018 bola vykonaná skúška
celistvosti povlakovej krytiny na bytovom dome na K. ulici, a to iskrovou skúškou a ihlovou skúškou.
Na meranej ploche povlakovej krytiny neboli odhalené žiadne porušenia a delaminované spoje. Podľa
Protokolu o skúške č. XXXX/XX, zo dňa 28.8.2017, bola dňa 23.8.2017 vykonaná skúška celistvosti

povlakovej krytiny na bytovom dome na K. ulici. Z jeho záveru je zrejmé, že povlaková krytina strechy
obsahuje množstvo delaminovaných spojov, pričom nie je možné navarenie záplat totožného materiálu.
Bola odporučená kompletná obmena povlakovej krytiny strechy. Z Protokolu o skúške č. XXXX/XXX,
zo dňa 17.11.2017 vyplýva, že dňa 15.11.2017 bola vykonaná skúška celistvosti povlakovej krytiny na
bytovom dome na K. ulici iskrovou skúškou a ihlovou skúškou. Výzvou spoločnosti KATIM s.r.o. na

podpis zmluvy o prevode vlastníctva bytu bolo oznámené, že dňa 28.5.2008 nadobudlo právoplatnosť
kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o povolení užívania stavby - Polyfunkčného domu v Bratislave,
na K. ulici. Listom zo dňa 18.12.2008 spoločnosť KATIM s.r.o. vlastníkom bytov v bytovom dome v
Bratislave, K. č. XX oznámila, že svoje záväzky vyplývajúce zo zmlúv o prevode vlastníctva bytov
a nebytových priestorov z titulu záruk na vady na stavebné práce v dĺžke 60 mesiacov odo dňa

nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia a na dodávku strešnej krytiny v dĺžke 10 rokov,
previedla dohodou na zhotoviteľa stavby, spoločnosť I.K.M. REALITY-STAVING Banská Bystrica, a.s.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov listom zo dňa 7.5.2018 žiadali zhotoviteľa stavby o poskytnutie
informácie kedy a ako správca budovy nahlásil závadu a oznámil potrebu opravy strešného plášťa, či
uskutočnilnejakékrokykoprave,čisisprávcabudovyunehouplatnilpotrebuoprávpočaszáručnejdoby

roku 2013. Vlastníci bytov a nebytových priestorov listom zo dňa 14.6.2018 adresovanom žalovanému,
reklamovali vyúčtovanie za rok 2017 v časti položiek zahrnutých v nákladoch fondu údržby a opráv, a to
vykonanie iskrovej skúšky na streche 8/17, oprava strešného plášťa 10/17 a vykonanie iskrovej skúšky
na streche 11/17. Listom zo dňa 12.10.2018 reklamovali vyúčtovanie za rok 2018, okrem iných, položky
preventívna protipožiarna prehliadka 12/17, oprava výťahu, oprava strešného plášťa 3/18. Svedok Ing.

T. Z. CSc. vo výpovedi uviedol, že skoro na jar 2018 v súvislosti s ukončením spolupráce s firmou I + V,
sa ako zástupcovia vlastníkov oboznamovali s účtovnou dokumentáciou a v rámci kontroly narazili na
niektoré faktúry, ktoré im neboli známe, žiadali o ich vysvetlenie, išlo o faktúry, ktoré sú súčasťou tohto
konania, oprava strechy. Bola to nová vec, netušili že je takáto oprava nutná, že bola takáto havária,
ktorá by si vyžadovala opravu. Na stretnutí bol on a ďalší dvaja vlastníci, raz tam bola p. J. a druhýkrát

p. C.. Dozvedeli sa, že išlo o opravu na terase, ktorá je strešným obalom a patrila k bytu p. J.. Podľa
faktúr bolo zrejmé, že išlo o iskrové skúšky, jedna faktúra zo septembra, ďalšia z októbra a ďalšia iskrová
skúška. Za rok 2018 bola ďalšia faktúra viac ako trojnásobná oproti ostatným. Keďže o ničom nevedeli,
pýtali sa, bol tam p. J. a p. K.. Údajne tam bola nejaká porucha na stene, asi zatekalo do bytu p. J.,
na čo upozornili, že to nemali tak opravovať, ale mali uplatniť reklamáciu, nakoľko v tom čase platila

záruka ešte na strešnú krytinu. Správca nevedel, že záruka ešte platí, tvrdili že platila len päť rokov,
overovali si to ešte telefonicky, hoci oni vedeli a v zmluvách to mali, že záruka je desať rokov. Žiadali,
aby si spätne uplatnili záruku, aj keď to už uhradili, správca odignoroval túto požiadavku. Neskôr uviedli
v reklamácii k vyúčtovaniu, že s týmito nákladmi súhlasiť nebudú. Rozprávali im zčoho pozostávala táto oprava, oni o nej nevedeli, pýtali sa aj vrchných susedov či zaregistrovali opravu,
nenašli však nikoho. Vyžiadali si fotky, tieto im poskytli. Najviac práce bolo s odstránením terasovej
krytiny, tieto dosky bolo potrebné opatrne rozložiť, aby sa nezničili, potom to po skúškach a

opravách dať naspäť. Na toto zareagoval p. C., ktorý bol na tomto stretnutí, ktorý má podobnú terasu. On
im oznámil, že terasové krytiny nie sú vo vlastníctve domu, teda celá vrchná plocha - drevené podlahy
si kupoval každý vlastník sám. Jedine strešná krytina, ktorá pozostáva z viacerých vrstiev, tá patrí k
spoločnému vlastníctvu domu. Požiadali správcu o kalkuláciu, ktorá časť slúžila na demontáž a spätnú
montáž krytiny, ktorá patrí vlastníkovi bytu a nie je spoločným vlastníctvom majetku domu a aká časť

sumy bola venovaná na samotnú opravu strechy. Ak by pripustili, že by súhlasili s opravou, tak určite
len s časťou opravy, ktorá sa týkala spoločných častí, náklady týkajúce sa terasovej krytiny mal znášať
p. J.. Nikdy sa nedočkali tejto kalkulácie. Z toho ako sú rozložené faktúry a práce nehovoria o tom, že
išlo o bezodkladné odstránenie nejakej hrozby na majetku, živote. Vidno to z rozostupu medzi skúškou
a následnou opravou. Z toho dôvodu si myslí, že nešlo o havarijný stav, ale mohlo ísť o poruchu, ktorej
oprava mala byť vložená do plánov opráv a v prípade odsúhlasenia vlastníkmi mohla byť uskutočnená. Z

charakteru tých dokumentov si myslí, že správca len použil alebo sa len odvoláva na havarijnú situáciu,
aletátovskutočnostinebola.Ztohtodôvodu,keďžesaspojiloniekoľkovecí,správcanevedel,žeexistuje
záruka na strešnú krytinu, mal si uplatniť reklamáciu. Uviedol ďalej, že do faktúr boli zahrnuté aj činnosti,
ktoré nemali byť predmetom faktúr, išlo o dobrovoľné plnenie voči p. J. zo strany správcu. Faktúra nie
je vystavená na vlastníkov, ale na I + V, prinajmenšom správca mal žiadať o opravu faktúry, nakoľko

nepatrila tomuto subjektu. Toto všetko bolo predmetom reklamácie zúčtovania za rok 2017, kde dopredu
upozornili a žiadali o vrátenie prostriedkov na účet. K reklamácii sa vyjadril iba tak, že nič neakceptovali,
že to berú ako nejakú osobnú reklamáciu. Uviedol, že v rokoch 2017 - 2018 bol zástupcom vlastníkov
spolu s p. C. a p. J.. O oprave strechy sa dozvedel na konci februára alebo začiatkom marca 2018,
tieto opravy neboli naplánované. Zvolení zástupcovia vlastníkov neudeľovali súhlas na úhradu dvoch

faktúr na opravu strešného plášťa a dvoch faktúr na iskrové skúšky, ani vlastníci na schôdzi vlastníkov,
resp. v písomnom hlasovaní o súhlase na úhrady faktúry vo výške 3.640,- € nikdy nerozhodovali. Ako
dôvod ukončenia spolupráce so žalovaným zo strany vlastníkov uviedol, že v priebehu roka 2017 stále
častejšie dochádzalo pri účtovaniach, že neboli jasné nejaké položky, ktoré sa objavovali vo vyúčtovaní.
Žiadali o vysvetlenie týchto položiek, niektoré vysvetlené neboli. Nesedelo to, vychádzali im rozdiely,

napríklad pri oprave výťahu, rozdiely boli cca 10.000,- €, žiadali preto správcu, aby to vysvetlil, on tvrdil,
že to vysvetlil. Boli niektoré opravy, ktoré boli zanedbané, upozornili správcu, aby v rámci záruky boli ešte
veci opravené. Nič z toho nebolo, tieto veci sa neudiali, veci ktoré boli známe niekoľko rokov predtým
opravovali pri novom správcovi. Správca mal lepšie poznať dom, zmluvné dokumenty. Prišli aj na to,
že nepoznal tie veci a že im unikajú peniaze. Mali poistený dom, ale viaceré závady sa riešili priamou

platbou, neriešil to cez poistenie, ani napríklad v prípade strechy to neurobil. Prišli na to pri oprave
výťahu, zistili, že takéto poruchy výťahu boli poistené. Myslí si, že správca nepristupoval s odbornou
starostlivosťouprispráveichmajetku.Zástupcomvlastníkovsastalzačiatkomroka2018,predtýmneboli
zástupcovia. Na otázku s kým mal žalovaný konzultovať opravy, ktoré boli vykonávané od augusta do
novembra 2017 odpovedal, že pokiaľ tie opravy mali stáť viac ako 300,- €, mal zvolať schôdzu vlastníkov

a odsúhlasiť. Každá terasa patrí k bytu, nevedel však, že vlastníci bytov si upravovali pochôdzku plochy
terás. Vykonanie prác na strešnej krytine a iskrové skúšky nerozporuje, potom ako mu boli predložené
fotografie. Ako krivdu, ktorú utrpel dom videl v tom, že ak by v tom období neplatila záruka na strešnú
krytinu a správca svojim neodborným prístupom neuplatnil záruku, tak všetky prostriedky, ktoré boli
vynaložené, boli vynaložené zbytočne, oni vôbec nemali byť vynaložené od nich, jedine že by znalec

povedal, že to tomu nepodlieha. Upozorňovali, že záruka stále prebieha a napriek tomu, ani dodatočne,
nekontaktoval dodávateľa. Dodávateľ potvrdil, že záruka stále trvá.

3.1. Po právnej stránke súd prvej inštancie rozsudok odôvodnil ustanoveniami § 391 ods. 2 Civilného
sporového poriadku (ďalej C.s.p.), § 8 ods. 3, ods. 5, § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993

Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, článkom IV. odsek 9, článkom VI.
ods. 3 Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX uzavretej medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov
a žalovaným, dôvodiac tým, že medzi stranami nebolo sporné vykonanie fakturovaných prác, že boli
vykonané práve na streche bytového domu na K. ulici č. XX v Bratislave. Z protokolov o skúškach
je zrejmé poškodenie strechy, delaminácia spojov povlakovej krytiny a degradácia povlakovej krytiny,

fakturované boli opravy strešného plášťa a vykonanie s tým súvisiacej iskrovej skúšky. Sporným zostalo
posúdenie postupu žalovaného pri oprave strechy, teda či išlo o odstraňovanie havarijného stavu a ak
áno, či došlo k porušeniu konkrétnych ustanovení zmluvy o výkone správy. Na základe vykonaného
dokazovania, viazaný právnym názorom odvolacieho súdu dospel k záveru, že oprava strechy nabytovom dome na K. ulici č. XX v Bratislave nebola vykonaná z dôvodu jej havarijného stavu. V konaní
síce nebolo medzi stranami sporným, že do bytu p. J. zatekalo, ani to, že boli vykonané opravy a
skúšky, ktoré boli žalovanému fakturované, nebolo však jednoznačne preukázané, že k predmetným

opravámdošlozdôvoduodstraňovaniahavarijnéhostavustrechy.Samotnézatekanievšakniejemožné
považovať za havarijný stav. Skúmal porušenie povinnosti správcu, žalovaného, ktoré mu vyplývalo z
článku VI. ods. 3 (Fond opráv) Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX uzavretej medzi vlastníkmi bytov
a nebytových priestorov a žalovaným, v zmysle ktorého predchádzajúci súhlas vlastníkov bytov nie
je potrebný na financovanie havárií a nákladov spojených s pravidelnými revíziami a prehliadkami

technických zariadení, na financovanie bežnej údržby a opravy nepresahujúce v jednotlivom prípade
sumu 331,93 €. Výdaj od sumy 331,93 € do sumy 3.319,39 € podlieha predchádzajúcemu schváleniu
zvolenýchzástupcovvlastníkovavýdajnadsumu3.319,39€schvaľujúvlastnícibytov.Predmetomsporu
je úhrada troch faktúr: č.XXX/XX, zo dňa 15.10.2017 na sumu 1.860,- €; č. XXX/XX, zo dňa 15.11.2017
na sumu 1.104,- € a č. XXXX, zo dňa 19.3.2018 na sumu 3.640,- €, ktoré všetky presahujú sumu 331,93
€. V konaní nebolo preukázané odstraňovanie havarijného stavu strechy bytového domu, z dôvodu

ktorého v prípade faktúr č.XXX/XX, zo dňa 15.10.2017 na sumu 1.860,- € a č. 201/17, zo dňa 15.11.2017
na sumu 1.104,- € bolo v zmysle článku VI. ods. 3 (Fond opráv) uvedenej zmluvy o výkone správy
potrebné schválenie zvolenými zástupcami vlastníkov bytov, k čomu nedošlo. V prípade faktúry č. XXXX,
zo dňa 19.3.2018 na sumu 3.640,- € bolo potrebné schválenie vlastníkmi bytov, ani k tomuto nedošlo.
Z uvedeného je teda zrejmé, že v danom prípade došlo zo strany bývalého správcu, žalovaného,

k porušeniu ustanovenia článku VI. ods. 3 (Fond opráv) predmetnej zmluvy o výkone správy, keď
žalovaný nepostupoval v súlade s ustanovením tohto článku, nakoľko v čase úhrad predmetných faktúr
nemal potrebný výdaj na opravy schválený zástupcami vlastníkov, resp. vlastníkmi bytov. K námietke
žalovaného, že v danom čase neboli zvolení zástupcovia vlastníkov bytov konštatoval, že povinnosťou
správcu bolo zvolať schôdzu vlastníkov bytov za účelom voľby zástupcov vlastníkov bytov tak, ako

to vyplývalo zo zmluvy o výkone správy. Ak sa v zmluve o výkone správy nachádzalo ustanovenie
o zástupcoch vlastníkov bytov a ich právomoci (tak, ako je to aj v predmetnom ustanovení) bolo
povinnosťou správcu zabezpečiť zvolenie zástupcov. Žalovaný však nakladal s finančnými prostriedkami
bez akéhokoľvek súhlasu aj pri úhrade faktúry presahujúcej sumu 3.319,39,- €. K namietanému
porušenia článku IV. ods. 9 (Povinnosti a práva správcu) Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX v súvislosti

s neuplatnením reklamácie súd prvej inštancie zotrval na záveroch, že samotné vykonanie opravy
strechy, zabezpečenie takejto opravy nie je možné posúdiť ako porušenie tejto povinnosti. Skutočnosť,
že dochádzalo k zatekaniu do bytu medzi stranami sporná nebola. Odstránenie zatekania do bytu
tak bola v súlade so záujmom tohto vlastníka bytu, aby nevznikali škody na jeho majetku. Tým, že
správca zabezpečil aj vykonanie potrebných skúšok, postupoval s odbornou starostlivosťou. Zo záverov

protokolov o skúškach vyplýva aj odporučenie na vykonanie konkrétnych úkonov na odstránenie závad,
zabránenie zatekania vody do bytu, preto boli potrebné aj tieto skúšky. Potrebná bola aj posledná
skúška dňa 15.3.2018, po vykonaní všetkých potrebných opráv, z ktorej je zrejmé, že na meranej ploche
povlakovej krytiny neboli odhalené žiadne porušenia a delaminované spoje. K tvrdeniu žalobcu, že
žalovanýneuplatnilreklamáciustrešnejkrytinyuzhotoviteľastavby,naktoréhotentozáväzokvyplývajúci

jej zo zmlúv o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov previedla spoločnosť KATIM s.r.o.
uviedol, že z obsahu spisu nie je známy takýto záväzok spoločnosti KATIM s.r.o., ani jeho obsah, žalobca
nepredložil zmluvu o prevode vlastníctva bytu, z ktorej má vyplývať, rovnako ako ani komunikáciu so
zhotoviteľom, na ktorú poukázal v žalobe. Z obsahu spisu je známe len to, že záruka desať rokov sa má
vzťahovať na dodávku strešnej krytiny. Ďalej prvoinštančný súd dôvodil, že nevykonal výsluch svedka

S. J., keďže žalovaný na jeho výsluchu netrval. Skutočnosť, že došlo k zatekaniu do jeho bytu, ktorú by
výpoveďou potvrdil, spornou nebola, svojou výpoveďou by len potvrdil, že k zatekaniu došlo. Viazaný
právnym názorom odvolacieho súdu uznesením zo dňa 8.9.2023, č. k. B2-29
C 22/2020-255, uložil žalovanému zložiť preddavok na výsluch navrhovaného svedka, avšak žalovaný
preddavok nezaplatil a zároveň oznámil, že na výsluchu svedka netrvá. Kompenzačnú námietku

žalovaného vyhodnotil ako jeho procesnú obranu, pretože bola uplatnená vo výške nie vyššej ako je
uplatnený nárok žalobcu v tomto konaní.
3.2. Výrok o náhrade trov konania odôvodnil právne ustanoveniami § 255 ods. 1, § 262 ods. 2 C.s.p. a
úspešnému žalobcovi priznal voči neúspešnému žalovanému nárok na náhradu trov konania v plnom
rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením,

ktoré vydá súdny úradník.

4. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalovaný, dôvodiac ustanovením § 365 ods. 1 písm.
b/, h/ C.s.p. (súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriaceprocesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces; rozhodnutie súdu
prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci). Namietol porušenie svojho práva
na spravodlivý proces, ktoré v sebe zahŕňa aj zákaz prekvapivých rozhodnutí, zákaz ľubovôle, právo

na vyporiadanie sa so všetkými relevantnými skutočnosťami v konaní zo strany súdu, právo na riadne
odôvodnenie rozhodnutia a právo na preskúmanie rozhodnutia. Považuje napadnutý rozsudok za
arbitrárny, nespĺňajúci požiadavky na odôvodnenie rozhodnutia stanovené v § 220 ods. 2 C.s.p., v
dôsledkučohojenapadnutérozhodnutienezrozumiteľné,nepreskúmateľné,zmätočnéanepresvedčivé,
pričom mu ním bolo znemožnené uskutočňovať jemu patriace procesné práva zaručené Ústavou

Slovenskej republiky do takej miery, že mu bolo odňaté právo na spravodlivý súdny proces. V danom
spore už súd prvej inštancie raz vo veci samej rozhodol rozsudkom zo dňa 13.11.2020, sp. zn. (správne
č. k., poznámka odvolacieho súdu) 29 C 22/2020-159, ktorý bol zrušený uznesením Krajského súdu v
Bratislave zo dňa 31.3.2022, sp. zn. 15 Co 29/2021 a vrátený súdu prvej inštancie na ďalšie prejednanie
a rozhodnutie, pričom odvolací súd v zrušujúcom uznesení poukázal okrem iného na to, že v konaní
nebolo jednoznačne preukázané, že oprava strechy bola vykonaná z dôvodu jej havarijného stavu, ako

tvrdil (žalovaný); aj keď strany sporu nie sú povinné uplatnený nárok, ani obranu proti nemu právne
kvalifikovať, pretože právna kvalifikácia veci je vecou súdu, musia ale uviesť rozhodné skutočnosti,
ktoré umožnia súdu, aby uplatnený nárok alebo obranu proti nemu právne kvalifikoval; súd tak skúma,
či tvrdené skutočnosti možno podriadiť pod hypotézu niektorej právnej normy tak, aby z dispozície
tejto právnej normy bolo možné vyvodiť plnenie, prípadne určiť, či tu žalobcom požadovaný právny

vzťah alebo právo je alebo nie je, alebo potvrdiť také skutočnosti, ktoré bránia tomu, aby bolo žalobe
vyhovené; súd prvej inštancie na danú vec aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka o náhrade
škody,napriektomu,žežalobcasavkonanínedomáhaodžalovanéhozaplateniažalovanejsumytitulom
náhrady škody, čo výslovne uviedol i na uvedenom pojednávaní; v danej veci bolo potrebné aplikovať
ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z., nie Občianskeho zákonníka o náhrade škody, z dôvodu ktorého

došlo zo strany súdu prvej inštancie k nesprávnemu právnemu posúdeniu veci. V závere rozhodnutia
uložil odvolací súd povinnosť súdu prvej inštancie čo má všetko vykonať (bod 18.). Má za to, že odvolací
súd v zrušujúcom uznesení nespochybnil vecnú správnosť rozhodnutia súdu prvej inštancie, z obsahu
odôvodnenia jeho rozhodnutia je zrejmé, že súd prvej inštancie mal svoje rozhodnutie riadne/lepšie
odôvodniť a mal aplikovať aj iné zákonné ustanovenia a vykonať navrhnutý dôkaz, resp. riadne sa

vysporiadať a odôvodniť, prečo tento dôkaz nevykoná. Súd prvej inštancie napriek tomu úplne zmenil
svoje prvé rozhodnutie, ktorým žalobu pôvodne zamietol a žalobe napadnutým rozsudkom vyhovel bez
toho, aby jeho nové rozhodnutie riadne odôvodnil. Namietol záver súdu prvej inštancie uvedený v bode
22.odôvodnenianapadnutéhorozsudku,ženepostupovalvsúladesčlánkomVI.ods.3,článkuIV.ods.9
Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX, zo dňa 26.2.2008, keď nie je vôbec zrejmé, či došlo aj k vynaloženiu

prostriedkov z fondu opráv z jeho strany na opravu strechy nedôvodne, teda či použil prostriedky v
rozpore s § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. na krytie a úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia
s činnosťou spojenou so správou domu alebo v neprospech vlastníkov. On uvedené ustanovenie
neporušil,nakoľkoprostriedkyzfonduoprávpoužilnaopravustrechy,ktorá,akobolovkonanínesporné,
zatekala, takže ich použil na krytie a úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne súvisia s činnosťou spojenou

so správou domu, v prospech vlastníkov a s odbornou starostlivosťou, čo napokon konštatoval aj súd
prvej inštancie v bode 19. odôvodnenia napadnutého rozsudku, preto jeho rozhodnutie nedáva zmysel,
nie je dostatočne odôvodnené a je zmätočné. Pokiaľ vynaložil prostriedky v súvislosti s výkonom správy
bytového domu, opravu strechy, ktorá nesporne zatekala, t. j. dôvodne, v záujme vlastníkov a s odbornou
starostlivosťou, prvoinštančný súd neuviedol žiadne jeho úvahy, ani právnu argumentáciu z akého titulu

ho zaviazal, aby z vlastných finančných prostriedkov náklady na túto opravu uhradil, navyše keď nebolo
preukázané ani to, že tieto náklady by boli neprimerané. Súd prvej inštancie tiež neuviedol žiadne úvahy
a právnu argumentáciu ani vo vzťahu k jeho zásadnej argumentácii, že aj v prípade schválenia opravy
strechy vlastníkmi bytového domu na schôdzi, by bol výsledok rovnaký a napokon by bola zrealizovaná
oprava strechy, za ktorú by bolo potrebné uhradiť odplatu z fondu opráv bytového domu, ktorej výšku

žalobca v konaní ani nenamietal. Predmetom sporu zrejme mal byť nárok na náhradu škody, prípadne
z bezdôvodného obohatenia, ale z odôvodnenia napadnutého rozsudku nie je zrejmý právny titul, na
základe ktorého súd žalobe vyhovel, pričom samotné porušenie zmluvy o výkone správy a zákona
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nezakladá nárok uplatňovaný žalobcom v danom spore.
Taktiež súd prvej inštancie nevysvetlil v čom mala spočívať údajná škoda spôsobená vlastníkom, resp.

nárok, ktorý žalobcovi vyhovením žalobe priznal v dôsledku jeho údajného porušenia povinnosti, resp.
nedostatočného plnenia jeho povinností a nevysvetlil ani aká je výška tejto údajnej škody/údajného
nároku, keď vyhodnotil, že oprava strechy bola potrebná a že on konal s odbornou starostlivosťou a v
záujme vlastníkov. Z prejednania veci je zrejmé, že si peňažné prostriedky neponechal a nevynaložilich nedôvodne. Samotné porušenie povinnosti (zvolať schôdzu vlastníkov za účelom schválenia opravy
strechy) automaticky neznamená, že došlo k nejakej škode a nezakladá nárok na náhradu škody, či
iného nároku (nedefinovaného a nevysvetleného) a už vôbec nie v plnej výške nákladov na opravu

strechy. Ďalej namietal nesprávne právne posúdenie veci s tým, že nemohol vlastníkom spôsobiť škodu
a ani nemohol nakladať s finančnými prostriedkami vlastníkov neoprávnene, nakoľko ako správca
bytového domu konajúci s odbornou starostlivosťou, dal príčinu zatekania strechy odstrániť ihneď, ako
to bolo možné a taktiež sa preto nemohol ani bezdôvodne obohatiť na úkor vlastníkov, pretože dal
odstrániť príčinu zatekania strechy bytového domu na náklady bytového domu a došlo k odstráneniu

poškodenia strechy, resp. havarijného stavu strechy. Poukázal na ustanovenie § 9 ods. 4, ods. 7 zákona
č. 182/1993 Z. z. a zotrval na svojej doterajšej argumentácii, že zabezpečením opravy strechy, ktorá
pri daždi zatekala, si splnil svoju zákonnú aj zmluvnú povinnosť postupovať „s maximálnou odbornou
starostlivosťou“ pri výkone správy v súlade s článkom IV. ods. 9 Zmluvy o výkone správy a v súlade s §
9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. druhá veta, v spojení s článkom VI. ods. 3 Zmluvy o výkone správy.
Nemal priestor zvolávať schôdzu vlastníkov za účelom schvaľovania konkrétneho dodávateľa opravy,

takýto postup by nebol efektívny vzhľadom na čas a ohrozenie majetku (bytového domu). Aj keby nešlo
o havarijný stav strechy, oprava strechy bola potrebná. Za nesprávne právne posúdenie považuje aj
konštatovanie súdu prvej inštancie uvedené v bode 18. odôvodnenia napadnutého
rozsudku o jeho povinnosti zvolať schôdzu vlastníkov bytov za účelom voľby zástupcov vlastníkov bytov,
pretože fakt, že vlastníci bytového domu si do marca roku 2018 nezvolili zástupcov, nemožno dávať

na zodpovednosť správcu. Zo žiadneho zákonného ani zmluvného ustanovenia nevyplýva povinnosť
správcu zvolať schôdzu na účely zvolenia zástupcov vlastníkov, ani povinnosť vlastníkov mať zástupcov
zvolených. Súd prvej inštancie nepostupoval ani v intenciách odvolacieho súdu, ktorý poukázal, že je
povinnosťou súdu, aby uplatnený nárok alebo obranu proti nemu právne kvalifikoval a mal skúmať, či
tvrdené skutočnosti možno podriadiť pod hypotézu niektorej právnej normy tak, aby z dispozície tejto

právnej normy bolo možné vyvodiť plnenie, prípadne určiť, či tu žalobcom požadovaný právny vzťah
alebo právo je alebo nie je, alebo potvrdiť také skutočnosti, ktoré bránia tomu, aby bolo žalobe vyhovené.
Odvolaciemu súdu navrhol napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie
konanie a rozhodnutie.

5. Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného uviedol, že žalovaným napadnutý záver súdu prvej
inštancie je správny, nakoľko prvotnou povinnosťou správcu bytového domu je poskytovanie služby
(spotrebiteľovi), ktorá musí vychádzať z vôle vlastníkov bytov a nebytových
priestorov bytového domu a byť v súlade s platnou právnou úpravou, zákonom č. 182/1993 Z. z. a
zmluvy o výkone správy. Žalovaný nedisponoval súhlasom vlastníkov na opravu strechy, tak ako si

to vyžadovala platná právna úprava, a to súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov realizovanej formou
hlasovania na schôdzi vlastníkov (dostatočný počet prítomných) alebo v písomnom hlasovaní. Žalovaný
taktiež, i napriek platnej zmluvnej povinnosti nakladať s finančnými prostriedkami vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v súlade s ustanoveniami zmluvy o výkone správy, konal v
rozpore s platnými ustanoveniami zmluvy o výkone správy a na úhradu faktúr nedisponoval súhlasom

zástupcov vlastníkov, resp. samotnými vlastníkmi. Žalovaný sa bráni a poukazuje na fakt, že oprava
strechy bola realizovaná a do domu prestalo zatekať, čím spochybňuje zmysel rozhodnutia a považuje
ustanovenia bodu 22. napadnutého rozsudku za zmätočné. Je irelevantné či prišlo, alebo neprišlo
konaním žalovaného k „zhodnoteniu“ majetku vlastníkov, nakoľko žalovaný nedisponoval oprávnením
na rozhodnutie o realizácii úkonov (oprava strechy), ale ani na úhradu ním svojvoľne objednaných

služieb. Žalovaný, tak ako to prvoinštančný súd v napadnutom
ustanovenídefinoval,porušilcitovanézákonnéazmluvnéustanovenia,pretojepovinnýuhradiťfinančné
plnenie, ktoré neoprávnene z prostriedkov Fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníkom odčerpal. On
realizovaným dokazovaním a s poukazom na dĺžkou trvania opravy a realizácie jednotlivých úkonov
preukázal (s dôkazmi sa aj súd stotožnil), že žalovaným realizovanú opravu strechy nemožno vyhodnotiť

akohavarijnýstav.Pokiaľopravustrechynehodnotíakohavarijnýstav,povinnosťousprávcu/žalovaného
bolo pre úhradu faktúr získať súhlasy zástupcov vlastníkov, resp. samotných vlastníkov. Žalovaný
však takýmto súhlasom nedisponoval, v dôsledku čoho svojvoľne nakladal s finančnými prostriedkami
vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu. Žalovaný sa nestotožnil s názorom súdu prvej
inštancie, že opravu strechy zo strany žalovaného nie je možné považovať za porušenie povinností,

nakoľko strecha vykazovala poškodenie, avšak podľa zákona č. 182/1993 Z. z. má správca definované
povinnosti a oprávnenia na realizáciu úkonov „podľa vlastného uváženia.“ Takéto úkony sú obmedzené
ustanovením zmluvy o výkone správy a citovaným zákonom. Nakoľko nešlo o havarijný stav, žalovaný
mal povinnosť riešiť situáciu tak, že oboznámi vlastníkov s problémom, navrhne im riešenie, počká naprijatie platného uznesenia vlastníkmi, predmetom ktorého je riešenie vzniknutého problému a následne
postupuje podľa vôle a v súlade s pokynmi vlastníkov. Predmetnou žalobou si neuplatňuje „preplatenie“
nákladov za opravu strechy, ale žiada, aby mu žalovaný uhradil finančné prostriedky, ktoré v rozpore

s citovaným zákonom a zmluvou o výkone správy neoprávnene a svojvoľne odčerpal z finančných
prostriedkov bytového domu, čím prišlo k zníženiu stavu finančných prostriedkov na bankovom účte
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dôsledku konania žalovaného, ako osobou oprávnenou
disponovať s finančnými prostriedkami na bankovom účte. Žalovaný pri výkone správy, konkrétne
pri oprave strechy, nekonal s odbornou starostlivosťou. Zatekanie strechy neoprávňovalo žalovaného

realizovať akékoľvek úkony vo vzťahu k oprave bez rozhodnutia vlastníkov, ako, kedy a kým bude
strecha opravená, tak ako to stanovuje zákon 182/1993 Z.z., resp. zmluva o výkone správy. Dal do
pozornosti, že neoprávnene uhradené faktúry nie sú účtovným dokladom, ktorý by založil oprávnenie
žalovanému ich uhradiť z finančných prostriedkov bytového domu; faktúry sú vystavené na žalovaného.
V súlade s platnou právnou úpravou faktúra musí byť vystavená na odberateľa, ktorým jednoznačne
sú vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu, zastúpení správcom, t. j. žalovaným. Aj s

odkazom na uvedené pochybenie žalovaný neoprávnene nakladal s finančnými prostriedkami bytového
domu, preto je povinný mu neoprávnene čerpané finančné prostriedky zaplatiť. K odvolacej námietke
žalovaného o nesprávnom právnom posúdení veci dôvodil, že predmetný spor vedie pre porušenie
ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. a zmluvy o výkone správy, nakoľko žalovaný nedisponoval
súhlasom vlastníkov na realizáciu opravy strechy a následne nedisponoval súhlasom vlastníkov na

úhradu faktúr za opravu strechy. Žalovaný bez získaných súhlasov neoprávnene nakladal s finančnými
prostriedkami vlastníkov bytového domu. Od žalovaného požaduje uhradiť finančné prostriedky, ktoré
neoprávnene žalovaný previedol z jeho účtu. Zopakoval, že žalovaný pri výkone správy bytového
domu nepostupoval s maximálnou odbornou starostlivosťou podľa pokynov vlastníkov a v súlade s ich
záujmami, nakoľko vlastníkov vôbec neinformoval o poruchách strechy, nenavrhol vlastníkom spôsob

opravy strechy, nepredložil vlastníkom návrh na výber dodávateľa opravy strechy (tri ponuky), nedal
vlastníkom hlasovať o spôsobe a dodávateľovi opravy strechy, zadal opravu strechy bez súhlasu
vlastníkov a uhradil opravu strechy bez súhlasu vlastníkov. Takéto konanie nie je konaním odborne
spôsobilej osoby s maximálnou odbornou starostlivosťou a podľa pokynov vlastníkov. Ani so žalovaným
citované zákonné ustanovenie (§ 9 ods. 4 citovaného zákona) o oprávnení správcu konať aj bez súhlasu

vlastníkov sa nestotožnil, pretože podľa stanovísk Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sú zmluvy o
výkone správy spotrebiteľskými zmluvami. Aj z uvedeného dôvodu správca/žalovaný nemôže svojvoľne,
bez vedomia a súhlasu vlastníkov realizovať úkony a finančne zaťažovať vlastníkov. V súdnom konaní
bolo realizované rozsiahle dokazovanie za účelom preukázania či oprava strechy, resp. poškodenie
strechy bolo havarijným stavom, čo žalovaný počas vedenia súdneho sporu tvrdil. Súhlasí s právnym

názorom súdu prvej inštancie, že v predmetnom prípade nešlo o haváriu, teda žalovaný na realizáciu
opravy strechy bol povinný sa riadiť rozhodnutím vlastníkov urobeným formou uznesenia na schôdzi
vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní. Pre úhradu faktúr za strechu bol povinný mať súhlas zástupcov
vlastníkov, resp. pokiaľ neboli vlastníkmi zvolení zástupcovia, tak potreboval na úhradu všetkých faktúr
súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov. Ako vyplynulo z realizovaného dokazovania, odstraňovanie

závad a poškodenia strechy bytového domu preukázateľne trvalo od 23.8.2017 do 15.3.2018, viac
ako šesť mesiacov. V účtovníctve bytového domu sú zaevidované tri skúšky zo dňa 23.8.2017, dňa
15.11.2017 a dňa 15.3.2018. V uvedenom období sa v bytovom dome uskutočnilo dvakrát písomné
hlasovanie v období od 23.1. do 27.1.2018 a od 22.3. do 27.3.2018 (faktúra č. XXXX za opravu
strešného plášťa v celkovej výške 3.640,- € bola splatná dňa 5.4.2018). Nie je pravdivé tvrdenie

žalovaného, že nemal priestor zvolávať schôdzu vlastníkov, keďže v období realizácie opráv strechy
vlastníci v písomnom hlasovaní rozhodovali o iných otázkach bytového domu; správca/žalovaný však s
vlastníkmi opravu strechy neriešil. Žalovaný sa taktiež nezapodieval skutočnosťou, že i keď je správca s
oprávnením nakladať s finančnými prostriedkami vedenými na bankovom účet bytového domu, môže s
nimi nakladať len do výšky 332,- € (čl. VI. ods. 3 zmluvy o výkone správy), od tejto sumy do sumy 3.319,-

€ môže správca realizovať úhrady len so súhlasom zástupcov vlastníkov a úhrady nákladov nad sumu
3.319,- € môže realizovať len so súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov. Pokiaľ žalovaný
popiera povinnosť zvolať schôdzu vlastníkov za účelom voľby zástupcov vlastníkov, nemôže popierať
svoju dlhoročnú zmluvnú povinnosť realizovať úhrady nákladov po udelenom súhlase vlastníkov tak,
ako to definuje ustanovenie Zmluvy o výkone správy v článku VI. ods. 3. Záverom uviedol, že považuje

napadnutý rozsudok za správny a s poukazom na všetky ním uvedené písomné i ústne vyjadrenia sa
nestotožnil s odvolacím návrhom žalovaného a navrhol ho ako nedôvodný v celom rozsahu zamietnuť.6. Žalovaný vo vyjadrení k vyjadreniu žalobcu k jeho odvolaniu uviedol, že argumentácia žalobcu je
nesprávna a zmätočná. Tak, ako to nevyplýva z odôvodnenia napadnutého rozsudku a argumentácie
žalobcu vo vyjadrení, ani naďalej nie je zrejmé, na základe akého právneho titulu žalobca svoj nárok

voči nemu uplatňuje a na základe akého právneho titulu mal prvoinštančný súd dospieť k právnemu
záveru o údajnej dôvodnosti nároku žalobcu a k rozhodnutiu, že má z vlastných finančných prostriedkov
uhradiť náklady na opravu strechy bytového domu, ktorá zatekala (čo bolo v konaní preukázané), t. j.
prostriedky boli vynaložené dôvodne, v záujme vlastníkov a s odbornou starostlivosťou, navyše nebolo
ani preukázané a žalobca to ani nenamietal, že tieto náklady by boli neprimerané. Žalobca naviac

výslovne vo vyjadrení uvádza, že si v konaní neuplatňuje „preplatenie“ nákladov za opravu strechy, ale
žiada, aby mu uhradil finančné prostriedky, ktoré podľa žalobcu, v rozpore so zákonom č. 182/1993 Z.
z. a zmluvou o výkone správy neoprávnene a svojvoľne odčerpal z finančných prostriedkov bytového
domu,čímdošlokzníženiustavufinančnýchprostriedkovbytovéhodomunabankovomúčtevlastníkov.“
Uvedené tvrdenie a nárok žalobcu však nemá oporu v právnej úprave, ustanoveniach zmluvy o výkone
správy, nakoľko zákonné ani zmluvné ustanovenia nezakladajú žiaden právny titul na úhradu žalovanej

sumy, ktorú vynaložil v súvislosti s potrebnou opravou strechy bytového domu (ktorá zatekala, teda
dôvodne, v záujme vlastníkov a s odbornou starostlivosťou) bez ohľadu na to, či opravu zabezpečil so
súhlasom vlastníkov alebo bez súhlasu. Namietol, že súd prvej inštancie, žalobca a ani Krajský súd
v Bratislave ako odvolací súd (v uznesení zo dňa 31.3.2022, sp. zn. 15 Co 29/2021) neuviedli, ktoré
konkrétne ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. alebo zmluvy o výkone správy mali byť aplikované

pre vyhodnotenie dôvodnosti a posúdenie nároku žalobcu, teda ktoré zakladajú údajný nárok žalobcu
na zaplatenie žalovanej istiny. V súvislosti s havarijným stavom strechy zotrval na svojej doterajšej
argumentácii, že sa jednalo o havarijný stav, strecha pri daždi zatekala a zabezpečením jej opravy
si splnil svoju zákonnú a zmluvnú povinnosť postupovať „s maximálnou odbornou starostlivosťou“ pri
výkone správy v súlade s článkom IV. ods. 9 zmluvy o výkone správy a § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993

Z. z. druhá veta a v spojení s článkom VI. ods. 3 zmluvy o výkone správy. Za zavádzajúce považuje
tvrdenie žalobcu v jeho vyjadrení o tom, že oprava trvala šesť mesiacov a že údajne v priebehu uvedenej
doby sa konali dve písomné hlasovania, kedy mal priestor riešiť opravu strechy s vlastníkmi. Písomné
hlasovania sa konali v januári a v marci 2018, pričom havária - zatekanie objektu sa objavilo prvýkrát
v auguste 2017, na základe čoho bol termín dodania vykonaných prác stanovený v mesiaci október

2017; následne po opätovnom zatečení z inej časti strechy bola vykonaná oprava v mesiaci marec
2018;skúškycelistvostihydroizolácie/povlakovejkrytinybolivykonanévmesiaciaugust2017predprvou
opravou (realizovanou v mesiaci október 2017), v mesiaci november 2017 (pred druhou opravou v marci
2018) a následne po druhej oprave v marci 2018. K tvrdeniu žalobcu vo vyjadrení, že je irelevantné,
či opravou zatekajúcej strechy, ktorú zabezpečil ako správca bytového domu na náklady vlastníkov,

došlo k zhodnoteniu majetku vlastníkov, nakoľko mal podľa žalobcu svojím postupom údajne porušiť
ustanovenia zákona a zmluvy o výkone správy, konštatoval, že rovnako je potom irelevantné aj to, či
tým, že zabezpečil opravu zatekajúcej strechy, porušil ustanovenia zákona a zmluvy o výkone správy
(čo rozporuje), pretože podstatné a nesporné je a vyplynulo to aj z prejednania veci a vykonaného
dokazovania, že k zatekaniu strechy bytového domu došlo, že strecha bola opravená a že na opravu

boli použité finančné prostriedky vlastníkov bytového domu. Nemohol tak vlastníkom spôsobiť škodu,
ani nakladať s finančnými prostriedkami vlastníkov neoprávnene, pretože ako správca bytového domu
konajúci s odbornou starostlivosťou, dal príčinu zatekania strechy odstrániť. Zopakoval, že aj v prípade
schválenia opravy strechy vlastníkmi bytového domu na schôdzi, by bol výsledok úplne rovnaký, t. j.
napokon by bola zrealizovaná oprava strechy, za ktorú by bolo potrebné uhradiť odplatu z fondu opráv

bytového domu, ktorej výšku žalobca v konaní ani nenamietal. Zotrval na odvolacom návrhu.

7. Žalobca vo vyjadrení k vyjadreniu žalovaného k jeho vyjadreniu k odvolaniu žalovaného zotrval na
všetkých prednesených a napísaných vyjadreniach a dodal, že z ustanovení zákona č. 182/1993 Z.
z. vyplýva, že finančné prostriedky vlastníkov, ktoré pravidelne mesačne poukazujú na bankový účet

vytvorený správcom bytového domu, tak účet, ako aj prostriedky na ňom sú vo vlastníctve vlastníkov
bytov a nebytových priestorov a správca má právo a povinnosť spravovať finančné prostriedky vložené
na účet. Spôsob spravovania finančných prostriedkov a konkrétne oprávnenia správcu sú upravené
v zákone č. 182/1993 Zb. a v zmluve o výkone správy, ktorú majú vlastníci a správca uzatvorenú.
Žiadnym zmluvne ani zákonne upraveným spôsobom neumožnil správcovi, preukázateľne bez vedomia

vlastníkov, nakladať s finančnými prostriedkami zloženými na bankovom účte vlastníkov na účel, ktorý je
predmetom súdneho sporu. Teda správca bez oprávnenia použil finančné prostriedky vlastníkov bytov
a nebytových priestorov. Nakoľko správca nedisponoval súhlasom vlastníkov na nakladanie finančnými
prostriedkami na účel, ktorý je predmetom súdneho sporu, vlastníci žiadajú vrátenie finančnýchprostriedkov od správcu, ktoré neoprávnene poukázal z bankového účtu vlastníkov. V predmetnom
spore je podľa jeho názoru irelevantné na čo správca finančné prostriedky použil, nakoľko nedisponoval
oprávnením ich na ním svojvoľne určený účel použiť. Zopakoval, že podkladom pre úhradu nákladov boli

faktúry, ktoré sú vystavené na odberateľa, správcu bytového domu. Vlastníci v dobrej viere, že žalovaný
je osobou odborne spôsobilou a realizuje výkon správy v súlade so zákonnou úpravou a zmluvou o
výkone správy, dôverovali správcovi a až následne sa dozvedeli, že v účtovníctve bytového domu sú
zaúčtované faktúry, ktoré nie sú ich nákladom. Správca mal oprávnenie zaúčtovať len faktúry, ktoré zneli
na odberateľa - Vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu zastúpených správcom, nie

na meno správcu. Zotrval na odvolacom návrhu.

8. Žalovaný k vyjadreniu žalobcu uvedeného v bode 7. tohto rozhodnutia zotrval na svojej doterajšej
argumentácii v danom spore, podanom odvolaní a zopakoval, že ako správca bytového domu neporušil
svoju zákonnú ani zmluvnú povinnosť a bol oprávnený opravu objednať a uhradiť z prostriedkov
vlastníkov, nakoľko sa jednalo o havarijný stav (zatekanie), ktorý nezniesol odklad s tým, že aj v prípade

schválenia opravy strechy vlastníkmi bytového domu na schôdzi vlastníkov/písomným hlasovaním, by
bol výsledok úplne rovnaký. Súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku konštatoval, že oprava strechy
bola v záujme vlastníkov a on konal s odbornou starostlivosťou. Znova namietol, že bolo povinnosťou
prvoinštančného súdu uplatnený nárok alebo obranu proti nemu právne kvalifikovať a mal skúmať, či
tvrdené skutočnosti možno podriadiť pod hypotézu niektorej právnej normy tak, aby z dispozície tejto

právnej normy bolo možné vyvodiť plnenie, prípadne určiť, či tu žalobcom požadovaný právny vzťah
alebo právo je alebo nie je. Zotrval na odvolacom návrhu.

9. Odvolací súd preskúmal vec, súc pritom viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania podľa § 379, § 380
ods. 1 C.s.p., túto prejednal bez nariadenia pojednávania, keďže neboli splnené zákonné podmienky pre

jeho nariadenie (nebolo potrebné doplniť, resp. zopakovať dokazovanie, nevyžaduje to dôležitý verejný
záujem; § 385 ods. l C.s.p.) a dospel k záveru, že odvolaniu žalovaného nemožno priznať úspech.
Rozsudok verejne vyhlásil dňa 27. augusta 2025; o termíne verejného vyhlásenia rozsudku boli strany
sporu a ich právni zástupcovia upovedomení zákonným spôsobom (§ 378 ods. 1, § 219 ods. 1, ods. 3,
§ 385 ods. 1 C.s.p.). Rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu ako vecne správny potvrdil podľa

§ 387 ods. l, ods. 2, ods. 3 C.s.p. a keďže sa stotožňuje s dôvodmi rozsudku ako správnymi,
rozsudok odvolacieho súdu už ďalšie dôvody neobsahuje. Na zdôraznenie správnosti rozsudku súdu
prvej inštancie odvolací súd ale považuje za potrebné uviesť ešte nasledovné.

10.Prirozhodovanívychádzalzvyššieuvedenýchzákonnýchustanovení. Rozhodujúcimpreposúdenie

vecnej a právnej správnosti rozsudku súdu prvej inštancie boli skutočnosti, ktoré vyšli najavo vykonaným
dokazovaním súdom prvej inštancie a ktoré teda nepochybne existovali v čase vyhlásenia jeho
rozsudku. Odvolateľ v odvolaní neuvádzal podstatné, rozhodujúce, konkrétne právne skutočnosti, ktoré
by odôvodňovali iné rozhodnutie odvolacieho súdu.

11. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania dospel k správnym skutkovým zisteniam a
vec správne právne posúdil. Na týchto správnych skutkových zisteniach a posúdení sa nič nezmenilo ani
v štádiu odvolacieho konania. V konaní pred súdom prvej inštancie sa nevyskytla žiadna vada uvádzaná
v ustanovení § 380 ods. 2 C.s.p., ktorá by mala za následok nesprávne rozhodnutie a na ktorú by musel
odvolací súd prihliadať.

12. V predmetnej veci ide v poradí o druhý rozsudok súdu prvej inštancie, keď rozsudkom v poradí prvom
zo dňa 13.11.2020, č. k. 29 C 22/2020-159, I. žalobu zamietol; II. žalovanému priznal
nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. Na odvolanie žalobcu proti uvedenému rozsudku,
Krajský súd v Bratislave (ako odvolací súd) uznesením zo dňa 31.3.2022, č. k. 15 Co 29/2021-225,

zrušil uvedený rozsudok súdu prvej inštancie a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie,
pričom v odôvodnení okrem iného skonštatoval, že prvoinštančný súd rozhodol bez riadneho zistenia
skutkového stavu a na základe nedostatočne vykonaného dokazovania, resp. na základe vykonaného
dokazovania dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, pretože v odôvodnení
napadnutého rozhodnutia len konštatoval, že žalobca v žalobe poukázal na porušenie konkrétnych

ustanovení Zmluvy o výkone správy č. 08/85 žalovaným, a to článok IV. ods. 9, ktorý
upravuje povinnosť správcu pri výkone správy postupovať s maximálnou odbornou starostlivosťou podľa
pokynov vlastníkov a v súlade s ich záujmami, ale zo strany žalovaného nešlo o svojvoľné nakladanie s
peňažnými prostriedkami fondu prevádzky a údržby a ani o použitie týchto prostriedkov spôsobom, ktorýnevyplýval zo zmluvy o výkone správy, bez bližšieho odôvodnenia ako dospel k tomuto záveru. Žalobca
v žalobe presne odkázal na články predmetnej zmluvy o výkone správy, a to článok IV., v ktorom sú
upravené práva a povinnosti správcu a článok VI. týkajúci sa fondu opráv, ktoré mal žalovaný porušiť,

z dôvodu ktorého je záver súdu prvej inštancie uvedený v odôvodnení napadnutého rozhodnutia, že
žalobca bližšie neuviedol a nešpecifikoval čím a akým konaním mal žalovaný porušiť povinnosti zmluvy o
výkone správy, nesprávny. Žalobca v žalobe tvrdil, že zo strany žalovaného došlo k porušeniu článku IV.
ods. 9 zmluvy o výkone správy, podľa ktorého pri výkone správy má správca postupovať s maximálnou
odbornou starostlivosťou podľa pokynov vlastníkov a v súlade s ich záujmami a článkom VI. ods. 3,

v zmysle ktorého predchádzajúci súhlas vlastníkov nie je potrebný na financovanie havárií a nákladov
spojených s pravidelnými revíziami a prehliadkami vyhradených technických zariadení podľa osobitných
predpisov, na financovanie bežnej údržby a opravy presahujúcej v jednotlivom prípade čiastku 10.000,-
Sk (331,94 €); výdaj od 10.000,- Sk do 100.000,- Sk (3.319,39 €) pre jednotlivé prípady schvaľujú zvolení
zástupcovia vlastníkov a výdaj nad 100.000,- Sk schvaľujú vlastníci v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z.; §
14, v znení neskorších predpisov; predmetná zmluva o výkone správy bola uzavretá podľa ustanovenia

§ 8 zákona č. 182/1993 Z. z. (č. l. 33 spisu). Žalobca v žalobe taktiež odôvodnil v čom vidí porušenie
povinností žalovaného ako bývalého správcu, ktorý realizoval úhrady z fondu opráv domu spojených s
opravou poruchy strešnej krytiny na predmetnom bytovom dome tým, že tento výdaj neprediskutoval so
zástupcami vlastníkov. V danej veci žalobca uviedol v žalobe rozhodujúce skutočnosti, ako aj právnu
kvalifikáciu svojho nároku, keď i na pojednávaní konanom dňa 16.10.2020 tvrdil, že žiada o zaplatenie

žalovanej sumy titulom porušenia zmluvných povinností zo strany žalovaného, ktorý konal aj v rozpore
so zákonom č. 182/1993 Z.z. (č.l. 133 spisu). Súd prvej inštancie sa však týmto neriadil a na danú vec
aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka o náhrade škody, napriek tomu, že žalobca sa v konaní
nedomáha od žalovaného zaplatenia žalovanej sumy titulom náhrady škody, čo výslovne uviedol i na
uvedenom pojednávaní. Ďalej odvolací súd dôvodil, že súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého

rozhodnutia uviedol, že vec právne posúdil aj podľa ustanovenia § 8 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov,
avšak z odôvodnenia napadnutého rozsudku vôbec nevyplýva, že v predmetnej veci aplikoval i toto
ustanovenie zákona, keď konštatoval, že vec právne posúdil tiež podľa ustanovenia § 420 Občianskeho
zákonníka o zodpovednosti za škodu (bod 15. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia). Prvoinštančný
súd skúmal či boli splnené zákonné podmienky vzniku zodpovednosti žalovaného za škodu a dospel k

záveru, že v konaní nebola preukázaná existencia škody, ani porušenie právnej povinnosti žalovaným
(bod 24. odôvodnenia napadnutého rozsudku), avšak v danej veci bolo potrebné aplikovať ustanovenia
zákona č. 182/1993 Z. z., nie Občianskeho zákonníka o náhrade škody, z dôvodu ktorého došlo zo
strany súdu prvej inštancie k nesprávnemu právnemu posúdeniu veci. Tak ako už bolo uvedené, žalobca
sa domáha zaplatenia žalovanej sumy z dôvodu porušenia zmluvnej povinnosti žalovaným, ktorý konal

v rozpore s ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z.z. a nie podľa ustanovení Občianskeho zákonníka
o náhrade škody. Odvolací súd v tejto súvislosti poukázal na to, že vzťah zákona č. 182/1993 Z. z.
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Občianskeho zákonníka je vzťahom lex specialis a lex
generalis. Súhlasil s argumentáciou žalobcu v jeho odvolaní, že prvoinštančný súd sa nevysporiadal v
odôvodnení napadnutého rozhodnutia s faktúrami na celkovú sumu 6.604,- €, o ktorú žalovaný zaťažil

bytový dom nákladom a o ktorom nemali vlastníci vedomosť, pretože súd prvej inštancie v bode 19.
odôvodnenia napadnutého rozsudku len konštatoval, že nešlo ani o svojvoľné nakladanie s
peňažnými prostriedkami fondu prevádzky a údržby zo strany žalovaného, ani o použitie prostriedkov
fondu prevádzky, údržby a opráv spôsobom, ktorý nevyplýval zo zmluvy o výkone správy, bez bližšieho
odôvodnenia ako sa vysporiadal s tvrdením žalobcu, že žalovaný tým, že uhradil jednotlivé faktúry za

opravu strechy na predmetnom bytovom dome (sumu 1.104,- €, sumu 1.860,- € a sumu 3.640,- €, t. j.
celkom v sume 6.604,- €; č. l. 39 až 41 spisu) konal v rozpore s článkom VI. ods. 3 zmluvy o výkone
správy, keďže v článku VI. zmluvy o výkone správy je upravený spôsob financovania opráv, údržby
spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva domu z prostriedkov fondu opráv. Odvolací súd
sa stotožnil i s tvrdeniami žalobcu v jeho odvolaní, že súd prvej inštancie si osvojil tvrdenie žalovaného

a jeho účelové vyhlásenie o havarijnom stave strechy vyhodnotil ako reálne, pretože v konaní nebolo
jednoznačne preukázané, že oprava strechy bola vykonaná z dôvodu jej havarijného stavu, ako tvrdil
žalovaný. Súd prvej inštancie v danej veci nevykonal dokazovanie v rozsahu dostatočnom pre úplné
zistenie skutkového stavu, keď dôkaz navrhnutý žalovaným, a to výsluch svedka JUDr. S., vlastníka
bytu v predmetnom bytovom dome, ktorému zatekalo do bytu a z čoho žalovaný vyvodil havarijný stav,

nevykonal a nevyhodnotil podľa § 191 ods. 1 C.s.p. Z jednotlivých predložených faktúr, ktorými boli
fakturované práce na oprave strechy nevyplýva, že by sa jednalo o opravu havarijného stavu, nie je
to zrejmé ani z cenovej ponuky spoločnosti HighClean s.r.o. (č.l. 42 spisu). Žalovaný na preukázanie
svojho tvrdenia, že išlo o havarijný stav, navrhol vypočuť uvedeného svedka, avšak prvoinštančný súdsa týmto návrhom vôbec nezaoberal a v napadnutom rozhodnutí ani neuviedol dôvody, pre ktoré tento
dôkaz nevykonal. Žalobca v odvolaní poukázal na to, že žalovaný má vedomosť o skutočnosti, že
vzťah vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcu bytového domu je spotrebiteľským vzťahom.

K uvedenému odvolací súd dal do pozornosti uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa
28.4.2021, sp.zn. 1 V Cdo 5/2019. Prvoinštančný súd sa ale nezaoberal tým, či sa v danej veci (ne)jedná
o spotrebiteľský spor. Odvolací súd uložil súdu prvej inštancie povinnosť opätovne zisťovať, či oprava
strechy na predmetnom bytovom dome bola vykonávaná z dôvodu jej havarijného stavu, či žalovaný
postupoval v súlade s článkom IV. ods. 9 a článkom VI. ods. 3 zmluvy o výkone správy č. XX/XXX, zo dňa

26.2.2008, za týmto účelom vykonať riadne dokazovanie a s poukazom na to, že ide o spotrebiteľský
spor postupovať v súlade s ustanoveniami Civilného sporového poriadku týkajúce sa spotrebiteľských
sporov,t.j.riadnezistiťskutkovýstavveci,dôkazyvyhodnotiťvsúladesustanovením§191ods.1C.s.p.,
rozhodnúť v súlade s ustanovením § 215 ods. 1, ods. 2 C.s.p. a zo zisteného skutkového stavu vyvodiť
záver, ktorý je nutné správne a dostatočne odôvodniť podľa požiadaviek vyplývajúcich z ustanovenia
§ 220 ods. 2 C.s.p. V zmysle § 391 ods. 2 C.s.p. je súd prvej inštancie viazaný právnym názorom

odvolacieho súdu. Zároveň mu uložil rozhodnúť o náhrade trov konania pred prvoinštančným súdom
vrátane trov konania vzniknutých stranám v konaní pred odvolacím súdom.

13. Súd prvej inštancie po vrátení veci odvolacím súdom sa riadil právnym názorom odvolacieho súdu
uvedenom v jeho zrušujúcom uznesení zo dňa 31.3.2022, č. k. 15 Co

29/2021-225adospelnazákladevykonanéhodokazovaniaksprávnemuprávnemuzáveruodôvodnosti
žaloby. V posudzovanej veci sa žalobca žalobou domáha od žalovaného zaplatenia sumy 6.604,- € s
príslušenstvom z dôvodu, že žalovaný ako správca bytového v Bratislave, K. č. XX, ktorého správu
vykonával do 31.7.2018 na základe Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX zo dňa 26.2.2008, porušil svoje
zmluvné povinnosti, a to ustanovenia článku IV ods. 9 a článku VI ods. 3, keď realizoval úhrady za

náklady spojené s opravou porúch na strešnej krytine, o ktorých vlastníkov neinformoval a ani ich výdaj
neprediskutoval so zástupcami vlastníkov.

14. Odvolací súd sa nestotožnil s argumentáciou žalovaného uvedenou v jeho odvolaní o tom, že podľa
názoru súdu prvej inštancie nepostupoval v súlade s článkom VI. ods. 3 a

čl. IV. ods. 9 predmetnej zmluvy o výkone (namietol odôvodnenie uvedené v bode 22. napadnutého
rozhodnutia), nakoľko prostriedky z fondu opráv použil na opravu strechy, ktorá zatekala, takže ich
použil na krytie a úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne súvisia s činnosťou spojenou so správou domu,
v prospech vlastníkov a s odbornou starostlivosťou, čo napokon konštatoval aj súd prvej inštancie v
bode 19. odôvodnenia napadnutého rozsudku, preto jeho rozhodnutie nedáva zmysel, nie je dostatočne

odôvodnené a je zmätočné. Odvolací súd má zhodne s názorom súdu prvej inštancie za to, že zo
strany žalovaného došlo k porušeniu článku VI. ods. 3 zmluvy o výkone správy (uvedenej v bode
13. odôvodnenia tohto rozhodnutia), podľa ktorého predchádzajúci súhlas vlastníkov nie je potrebný
na financovanie havárií a nákladov spojených s pravidelnými revíziami a prehliadkami vyhradených
technických zariadení podľa osobitných predpisov, na financovanie bežnej údržby a opravy presahujúcej

v jednotlivom prípade čiastku 10.000,- Sk (331,94 €); výdaj od 10.000,- Sk do 100.000,- Sk (3.319,39
€) pre jednotlivé prípady schvaľujú zvolení zástupcovia vlastníkov a výdaj nad 100.000,- Sk (3.319,39
€) schvaľujú vlastníci v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. V danom spore bolo preukázané, že došlo k
zatekaniu do jedného z bytov v predmetnom bytovom dome zo strechy, ktorú bolo potrebné opraviť. V
konaní ale nebolo preukázané, že by išlo o havarijný stav, ako tvrdil počas celého konania žalovaný a

tak bolo jeho povinnosťou pri vynaložení nákladov na opravu strechy postupovať v zmysle citovaného
ustanovenia zmluvy o výkone správy, čo neurobil. Z uvedeného je zrejmé, že súd prvej inštancie uviedol
v napadnutom rozhodnutí právnu kvalifikáciu, a to že zo strany žalovaného došlo k porušeniu článku
VI. ods. 3 zmluvy o výkone správy. Odvolací súd potom tvrdenie žalovaného uvedené v jeho odvolaní
o tom, že súd prvej inštancie nepostupoval ani v intenciách odvolacieho súdu, ktorý poukázal, že je

povinnosťou súdu, aby uplatnený nárok alebo obranu proti nemu právne kvalifikoval a mal skúmať, či
tvrdené skutočnosti možno podriadiť pod hypotézu niektorej právnej normy tak, aby z dispozície tejto
právnej normy bolo možné vyvodiť plnenie, prípadne určiť, či tu žalobcom požadovaný právny vzťah
alebo právo je alebo nie je, alebo potvrdiť také skutočnosti, ktoré bránia tomu, aby bolo žalobe vyhovené,
vyhodnotil ako nedôvodné.

15. K tvrdeniu žalovaného v odvolaní, že aj v prípade schválenia opravy strechy vlastníkmi bytového
domu na schôdzi, by bol výsledok rovnaký a oprava strechy by bola zrealizovaná, za ktorú by bolo
potrebné uhradiť odplatu z fondu opráv bytového domu, ktorej výšku ani žalobca nenamietal, odvolacísúd dôvodí, že žalovaný takto nepostupoval a v rozpore s vyššie uvedeným článkom zmluvy o výkone
správy zaplatil za opravu strechy, t. j. bez toho, aby k tomu dali súhlas zvolení zástupcovia vlastníkov a
následne všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov predmetného domu.

16. Neobstojí taktiež tvrdenie žalovaného v odvolaní, že nemal priestor zvolávať schôdzu vlastníkov
za účelom schvaľovania konkrétneho dodávateľa opravy strechy, nakoľko podľa § 8b ods. 2 písm. g/
zákona č. 182/1993 Z. z. je správca pri správe domu povinný zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby,
najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v

dome. Ak žalovaný zistil poškodenie strechy, z ktorej zatekalo do jedného z bytov v bytovom dome a toto
poškodenie vyžadovalo opravu, nič nebránilo žalovanému o tomto informovať jednotlivých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov na schôdzi, ktorú mal zvolať a vyžiadať si ich súhlas s úhradou finančných
prostriedkov na opravu v zmysle zmluvy o výkone správy. Podľa odvolacieho súdu mal žalovaný
dostatokčasunazvolanieschôdzevlastníkovbytovanebytovýchpriestorovzaúčelomriešeniauvedené
problému, keďže bolo jednoznačne preukázané, že sa nejednalo o havarijný stav. Ak by aj schôdzu

zvolať do úhrady prvej faktúry za opravu strechy nestihol, bolo podľa odvolacieho súdu jeho povinnosťou
týchto vlastníkov informovať o cene za opravu strechy a žiadať ich súhlas o zaplatenie nákladov za
opravu strechy. Neobstojí ani tvrdenie žalovaného v odvolaní, že v uvedenom období nemali vlastníci
bytov a nebytových priestorov zvolených zástupcov, pretože tak ako aj konštatoval prvoinštančný súd
v odôvodnení napadnutého rozsudku, mal žalovaný povinnosť zabezpečiť zvolenie týchto zástupcov

na schôdzi, ktorú mal podľa citovaného ustanovenia zákona zvolať. Vzhľadom k tomu, že žalovaný
v rozpore s ustanovením článku VI ods. 3 zmluvy o výkone správy vynaložil finančné prostriedky z
fondu opráv a údržby na opravu strechy, prvoinštančný súd mu správne uložil povinnosť tieto finančné
prostriedky (zodpovedajúce žalovanej sume) žalobcovi vrátiť, nakoľko nešlo o finančné prostriedky
žalovaného, ako mylne uviedol vo vyjadrení k vyjadreniu žalobcu k jeho odvolaniu, ale o finančné

prostriedky jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov predmetného bytového domu, pričom
má hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou
v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy (§ 8b ods. 2 písm. a/ zákona č. 182/1993 Z. z.).

17. Odvolací súd má za to, že prvoinštančný súd na danú vec správne aplikoval aj ustanovenie § 8

ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z., podľa ktorého správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových
priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia
svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. Z
citovaného ustanovenia zákona vyplýva, zodpovednosť správcu za škody, ktoré vznikli vlastníkom v
dôsledku výkonu jeho činnosti. Zodpovednosť za škodu patrí medzi najzákladnejšie právne inštitúty.

Ide o dôležité ustanovenie v súvislosti so správou cudzieho majetku. Je potrebné si uvedomiť, že
správca nespravuje svoj majetok, ale cudzí majetok, čím dochádza k sprísneniu podmienok a k vyššej
miere zodpovednosti. Z tohto dôvodu sa zodpovednosť upravená v civilnom práve môže preklopiť na
zodpovednosť v zmysle trestnoprávnych predpisov. Trestný zákon totiž upravuje skutkovú podstatu
trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku (§ 237) alebo sa správca môže

dopustiť sprenevery (§ 213). Posudzovanie zodpovednosti správcu bude primárne vychádzať zo zmluvy
o výkone správy, ktorú uzatvárajú vlastníci so správcom podľa § 8a citovaného zákona a následne z
tohto zákona, ktorý určuje správcovi celú škálu povinností. Vzhľadom na skutočnosť, že sa v civilnom
práve uplatňuje zásada zmluvnej voľnosti, je na subjektoch zmluvy, aby si nastavili práva a povinnosti
tak, aby im to čo najviac vyhovovalo, samozrejme, za splnenia toho, čo ukladá zákon o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov. Vzhľadom na skutočnosť, že zákon sa radí do odvetvia občianskeho
práva, aj posúdenie zodpovednosti správcu bude vychádzať z predpisov občianskeho práva (§ 420
a nasl. Občianskeho zákonníka). Z tohto dôvodu pôjde o subjektívnu zodpovednosť. Pri tomto druhu
zodpovednosti bude nutné, okrem iných predpokladov (protiprávny úkon, vznik škody, príčinná súvislosť
medzi nimi), preukázať aj zavinenie správcu. V tomto prípade pôjde o to, že spôsobil vlastníkom škodu

v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností pri správe cudzieho majetku,
ktoré mu vyplývajú či už z tohto zákona, alebo zo zmluvy o výkone správy. Zákon v tomto ustanovení
uvádza pojem „nedostatočné plnenie svojich povinností“, pričom tento pojem bližšie nedefinuje. Možno
ho však chápať ako sprísnenie právnej úpravy v tom zmysle, že na vznik zodpovednosti stačí aj len
nedostatočné plnenie si povinností. Keďže zákon neuvádza, v ktorých prípadoch pôjde o nedostatočné

plneniesipovinností,vyhodnotenietakéhokonaniasprávcubudenavlastníkoch.Aksabudúdomnievať,
že správca dostatočne neplnil svoje povinnosti, ktoré mu vyplývajú zo zákona alebo zo zmluvy o výkone
správy a v tejto súvislosti im vznikla škoda, môžu vyvodiť voči nemu zodpovednosť.18. Ako už bolo uvedené, v zmluve o výkone správy si zmluvné strany dohodli podmienky, za ktorých
môže žalovaný financovať opravy a údržbu bytového domu z fondu opráv (článok VI. odsek 3). Tým,
že žalovaný porušil uvedený článok zmluvy o výkone správy (nemal súhlas zástupcov vlastníkov a

ani samotných vlastníkov na použitie finančných prostriedkov na opravu strechy z fondu opráv), došlo
z jeho strany k protiprávnemu konaniu, čím bol naplnený prvý predpoklad zodpovednosti za škodu.
Vynaložením finančných prostriedkov na opravu strechy v celkovej výške 6.604,- € zo strany žalovaného
na opravu strechy bez súhlasu vlastníkov bytov, týmto žalovaný spôsobil škodu v uvedenej výške, keďže
o túto sumu sa im zmenšil ich majetok. Tak bol naplnený aj druhý predpoklad zodpovednosti žalovaného

za škodu, a to vznik škody. Rovnako bol splnený tretí predpoklad tejto zodpovednosti, ktorým je príčinná
súvislosť medzi protiprávnym konaním žalovaného a vznikom škody, nakoľko nebyť protiprávneho
konania žalovaného, škoda by vlastníkom bytov v predmetnom bytovom dome nevznikla. V konaní
bol preukázaný taktiež posledný predpoklad zodpovednosti za škodu, a to zavinenie žalovaného, ktorý
spôsobil vlastníkom bytov škodu v dôsledku neplnenia si svojich povinností pri správne ich majetku,
ktoré mu vyplývali zo zmluvy o výkone správy. Vzhľadom k uvedenému žalovaný, ako bývalý správca,

zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v predmetnom bytovom dome za škodu v dôsledku
neplnenia si svojich povinností vyplývajúcich mu zo zmluvy o výkone správy.

19. Odvolací súd sa nestotožnil s tvrdením žalovaného v odvolaní, že napadnutý rozsudok je arbitrárny,
nepreskúmateľný, nepresvedčivý, svojvoľný a neracionálny, pretože rozsudok súdu prvej inštancie

obsahuje všetky náležitosti vyplývajúce z ustanovenia § 220 ods. 2 C.s.p., podľa ktorého
má súd uviesť, čoho sa žalobca domáhal, aké skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky
procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil, ako
aj jasne a výstižne vysvetliť ako posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré
skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a

ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne posúdil. Prvoinštančný
súd jasne a zrozumiteľne vysvetlil ako posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty strán
sporu, ktoré skutočnosti považoval za preukázané, ktoré nie, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich
vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie dokazovanie, aj ako vec právne posúdil, z dôvodu ktorého nie je
možné napadnutý rozsudok považovať za arbitrárny alebo nepreskúmateľný. Ústavný súd Slovenskej

republiky sa vyjadril k povinnosti súdov riadne odôvodniť svoje rozhodnutie, napríklad v náleze č. k.
III. ÚS 119/03-30, pričom vyslovil, že súčasťou obsahu základného práva na spravodlivý proces je aj
právo účastníka konania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne dáva
odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany, t. j. s
uplatnenímnárokovaobranouprotitakémuuplatneniu(IV.ÚS115/03).Súdprvejinštancievodôvodnení

napadnutého rozhodnutia dostatočným spôsobom vysvetlil z akého dôvodu považoval nárok žalobcu
na zaplatenie žalovanej sumy za dôvodný a tak odvolací súd odvolaciu námietku žalobcu, že došlo k
porušeniu jeho práva na spravodlivý proces tým, že napadnutý rozsudok nebol dostatočne odôvodnený,
považoval za nedôvodnú. Odvolací súd dodáva, že súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené
stranou sporu, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú

skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov uvádzaných
stranou sporu, čo sa nepochybne v prejednávanej veci stalo [porovnaj napr. m.m. rozsudok Európskeho
súdu pre ľudské práva zo dňa 25.9.2012 vo veci Vojtěchová proti Slovenskej republike (sťažnosť č.
59102/08), nález Ústavného súdu Slovenskej republiky zo dňa 14.9.2011, č. k. I. ÚS 361/2010-34,
rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 17.6.2009, sp. zn. 5 M Cdo 8/2008]. Obsahom

práva na spravodlivý súdny proces (čl. 46 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky) je umožniť každému
bez akejkoľvek diskriminácie reálny prístup k súdu, pričom tomuto právu zodpovedá povinnosť súdu
vo veci konať a rozhodnúť. Právo na spravodlivý súdny proces je naplnené tým, že všeobecné súdy
zistia skutkový stav a po výklade a použití relevantných právnych noriem rozhodnú tak, že ich skutkové
a právne závery nie sú svojvoľné, neudržateľné alebo prijaté v zrejmom omyle konajúcich súdov, ktorý

by poprel zmysel a podstatu práva na spravodlivý proces. Do práva na spravodlivý proces ale nepatrí
právo strany sporu, aby sa všeobecný súd stotožnil s jej právnymi názormi, navrhovaním a hodnotením
dôkazov (IV. ÚS 252/2004), ani právo na to, aby bola strana sporu pred všeobecným súdom úspešná,
teda aby sa rozhodlo v súlade s jej požiadavkami (I. ÚS 50/2004). Do obsahu tohto práva nepatrí ani
právo strany sporu vyjadrovať sa k spôsobu hodnotenia ňou navrhnutých dôkazov súdom, prípadne sa

dožadovať ňou navrhnutého spôsobu hodnotenia vykonaných dôkazov (I. ÚS 97/1997), resp. toho, aby
súdy preberali alebo sa riadili výkladom všeobecne záväzných predpisov, ktorý predkladá strana sporu
(II. ÚS 3/1997, II. ÚS 251/2003).20. Pokiaľ žalovaný v odvolaní namietal, že napadnuté rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom
posúdení veci (§ 365 ods. 1 písm. h/ C.s.p.), odvolací súd uvádza, že právnym posúdením je činnosť
súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na

zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený
skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny
predpis alebo, ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo, ak zo
správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery. V posudzovanej veci s odvolaním sa
na obsah už uvedeného odôvodnenia, odvolací súd považuje skutkové zistenia súdu prvej inštancie za

úplné a ich právne posúdenie prvoinštančným súdom za správne.

21. Odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil podľa § 387 ods. 1, ods. 2 C.s.p. i vo výroku II. o
náhrade trov konania, pretože žalovaný podal odvolanie aj voči tomuto výroku, ale odvolanie vo vzťahu
k výroku o trovách vôbec neodôvodnil, preto odvolací súd osobitne nepreskúmaval vecnú a právnu
správnosť rozsudku súdu prvej inštancie v uvedenom výroku, keď žalobca odvolanie nepodal. Odvolací

súd zdôrazňuje, že ide o konanie, v ktorom je súd viazaný žalobou, takže aj odvolací súd je viazaný
rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 C.s.p.).

22. O náhrade trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. l, § 255 ods.
1 v spojení s § 262 ods. 1 C.s.p. Žalobcovi, ktorý mal v odvolacom konaní plný úspech, priznal nárok

na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %. Podľa § 262 ods. 2 C.s.p. o výške
náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia,
ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

23. Záverom odvolací súd ešte poznamenáva, že rozhodol bez nariadenia pojednávania dôvodiac

ustanovením § 378 ods. l, § 219 ods. 1, ods. 3, § 385 ods. l C.s.p. a už vyššie uvedenými dôvodmi.
S dôrazom na to, že nedopĺňal dokazovanie, preto prípadne ďalšie tvrdenia prednesené stranami
sporu na pojednávaní na odvolacom súde už nemohli mať vplyv na iné rozhodnutie odvolacieho súdu.
Postačovalo preto preskúmanie veci na základe spisovej dokumentácie; strany sporu, predovšetkým
odvolateľ ani nevzniesol žiadny presvedčivý dôkaz potvrdzujúci, že iba ústna časť pojednávania

nasledujúca po výmene písomných stanovísk by mohla zaručiť spravodlivé konanie (porovnaj napr.
rozhodnutie Európskeho súdu pre ľudské práva zo dňa 25.4.2002, č. 64336/01, vo veci Lino Carlos
VARELA ASSALINO proti Portugalsku; porovnaj tiež rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky
napr. vo veci vedenej pod sp.zn. 5 Cdo 218/2009, 3 Cdo 51/2011, 3 Cdo 186/2012, 7 Cdo 56/2011).

24. Odvolací súd prijal rozhodnutie jednohlasne (§ 3 ods. 9 zákona č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene
a doplnení niektorých zákonov v znení účinnom od 1.5.2011; § 393 ods. 2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon
pripúšťa (§ 419 C.s.p.).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,

c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.).

(1) Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
(2) Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní

proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 C.s.p.).

(1) Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,

b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
(2) Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania
žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

(1) Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,

lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
(2) Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

(1) Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.

(2) Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 C.s.p.).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v
tomto ustanovení.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 C.s.p.).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom

právnom posúdení veci.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za
nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 C.s.p.).

Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej

inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 C.s.p.).

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 C.s.p.).

V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej

obrany okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§
435 C.s.p.).