Uznesenie – Ostatné ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 27. február 2025

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 8Co/77/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122493644
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 02. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivana Šlesarová
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2025:6122493644.1

Uznesenie

KrajskýsúdvTrenčíneakoodvolacísúdvsenátezloženomzpredsedníčkysenátuMgr.IvanyŠlesarovej
a členiek senátu JUDr. Dariny Legerskej a JUDr. Ivety Sopkovej
v právnej veci žalobcov: 1/ A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C.
D.. C. XXX/X, E., 2/ F. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C.
D.. C. XXX/X, E., obaja právne zastúpení Mgr. Rastislavom Otrubom, advokátom so sídlom Kvačalova

1227/55, Žilina, IČO: 46 974 245, proti žalovanému:
BV REAL PD, s.r.o., so sídlom Námestie slobody 28, Prievidza, IČO: 46 392 173, právne zastúpený
Advokát KRÁTKY, s.r.o., so sídlom Horná 16, Banská Bystrica, IČO: 55 592 431, v spore o zaplatenie
7.520,- EUR s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Prievidza zo dňa
1. júla 2024 č. k. 4C/7/2023-168, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti vo výrokoch I. a III.

z r u š u j e a vec v r a c i a tomuto súdu na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1.1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie výrokom I. zaviazal žalovaného k povinnosti zaplatiť
žalobcom 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne sumu 7.520,- EUR spolu
s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 7.520,- EUR od 05.01.2023 do zaplatenia, všetko
v lehote 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku. Výrokom II.

v prevyšujúcej časti úrokov z omeškania žalobu zamietol. Výrokom III. žalobcom 1/ a 2/ priznal náhradu
trov konania voči žalovanému v rozsahu 100 %.

1.2. V odôvodnení uviedol, že žalobcovia 1/a 2/ sa podanou žalobou domáhali zaplatenia sumy 7.520

EUR a úroku z omeškania z dlžnej sumy od 01.09.2022 do zaplatenia. Žalobu odôvodnili tým, že dňa
06.06.2022 uzavreli ako budúci kupujúci so žalovaným ako sprostredkovateľom Dohodu o rezervácii
nehnuteľnosti (ďalej aj ako „dohoda“), na základe ktorej sa budúci predávajúci, budúci kupujúci a
sprostredkovateľ zaviazali uzavrieť najneskôr do 31.08.2022 kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti uvedené
v dohode. Žalobcovia 1/, 2/ uhradili
v zmysle čl. I ods. 1.4. prvú časť kúpnej ceny vo výške 7.520 EUR na účet, ktorého majiteľom je žalovaný

(ako sprostredkovateľ). V zmysle čl. I ods. 1.5 dohody poverili budúci kupujúci žalovaného, aby pri
podpise dohody prevzal od budúceho kupujúceho prvú časť kúpnej ceny do svojej úschovy. Strany
zároveňuvedenýmustanovenímdohodypoveriližalovaného,abyzloženúzálohuvydaltomuúčastníkovi
dohody, ktorému naň za podmienok uvedených v dohode vznikne právny nárok. Vzhľadom na to, že
k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, došlo v zmysle § 578 Občianskeho zákonníka k zániku záväzku
uplynutím času. Žalobcom 1/ a 2/ vzniklo od 01.09.2022 právo na vrátenie uhradenej zálohy vo výške

7.520 EUR. Žalobcovia 1/ a 2/ podaním z 07.11.2022 vyzvali žalovaného na vrátenie zálohy, avšak
žalovaný v určenej lehote zálohu nevrátil. Žalobcovia 1/ a 2/ ďalej poukazovali na viaceré formálnenedostatkydohody,ktorémajúvplyvinato,čivôbecmedziúčastníkmidohodydošlokvznikuzáväzkovo-
právneho vzťahu. V prvom rade poukázali na to, že na liste vlastníctva (LV) č. XXXX, katastrálne
územie G. boli v čase spísania dohody budúci predávajúci vlastníkmi parciel č. XXX/X, XXX/X, XXX/

X a stavby so súpisným číslom XXX, postavenej na parc. č. XXX/X. V dohode je však v čl. I ods.
1 nesprávne identifikovaná časť predmetu budúcej kúpy, a to parcela registra C č. XXX/X - záhrada
o výmere 75 m2 (správne mala byť uvedená parc. č. XXX/X - záhrada o výmere 75 m2). Okrem
uvedeného v dohode absentuje podpis jedného z podielových spoluvlastníkov nehnuteľností, ktoré mali
byť predmetom budúceho prevodu. Vzhľadom na to, že s obsahom dohody nevyjadril jeden

z podielových spoluvlastníkov súhlas, nedošlo k riadnemu uzavretiu dohody. Žalobcovia 1/ a 2/ sa
domáhali vrátenia zálohy v sume 7.520 EUR titulom bezdôvodného obohatenia. Tvrdili, že predmet
budúcej zmluvy, ktorý bol špecifikovaný v článku I ods. 1.1 dohody, nekorešpondoval so skutočným
stavom a súčasne budúci predávajúci zatajili nevyhovujúci technický stav predmetu budúceho predaja.

1.3. Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť. Argumentoval, že nesprávnosť v označení parcely nemá za

následok neplatnosť celého právneho úkonu, všetky zúčastnené strany boli uzrozumené s predmetom
prevodu a poukázal na ustanovenie § 37 ods. 3 Občianskeho zákonníka. K absencii podpisu na dohode
uviedol, že v rámci realizácie zamýšľaného obchodu všetky zmluvné strany, ktorým bol návrh určený,
tento návrh prijali. Žalovaný vlastní exemplár dohody, ktorý je podpísaný všetkými zmluvnými stranami.

1.4. Z vykonaného dokazovania súd prvej inštancie zistil nasledovný skutkový stav.

1.5. Dňa 06.06.2022 uzatvorili žalobcovia 1/ a 2/ (ako budúci kupujúci) a H. I., J. I., K. H. I. a E. I.
(ako budúci predávajúci) a žalovaný ako sprostredkovateľ dohodu o rezervácii nehnuteľnosti. V časti I.
dohody sú špecifikované nehnuteľnosti v katastrálnom území G., zapísané na LV č. XXXX, a to: stavba

so súpisným číslom XXX, postavená na parcele č. XXX/X, pozemky: parc. č. XXX/X zastavaná plocha
a nádvorie o výmere 508 m2, parc. č. XXX/X záhrada o výmere 43 m2, parc. č. XXX/X záhrada
o výmere 75 m2. Pri identifikácii parc. č. XXX/X je uvedené: zámenná zmluva D./XXXX. Budúci
predávajúci a budúci kupujúci sa zaviazali, že najneskôr do 31.08.2022 uzatvoria kúpnu zmluvu
na nehnuteľnosti uvedené v bode 1.1 dohody. Celková kúpna cena za nehnuteľnosti bola

160.000 EUR. Prvú časť kúpnej ceny vo výške 7.520 EUR sa budúci kupujúci zaviazali uhradiť
budúcemu predávajúcemu do peňažnej úschovy sprostredkovateľovi. Budúci predávajúci poveril
sprostredkovateľa, aby pri podpise dohody prevzal od budúceho kupujúceho prvú časť kúpnej ceny do
svojej úschovy. Strany poverili sprostredkovateľa, aby zloženú zálohu vydal tomu účastníkovi dohody,
ktorému naň za podmienok uvedených v dohode vznikne právny nárok. V bode 3.4 dohody sa strany

dohodli, že strana dohody, ktorá zapríčiní neuzavretie kúpnej zmluvy, alebo neposkytne na uzavretie
kúpnej zmluvy potrebnú súčinnosť, alebo dá druhej strane dôvod na platné odstúpenie od zmluvy je
povinná uhradiť všetky náklady, ktoré ostatným dvom stranám dohody vznikli
v súvislosti s prípravou realizácie prevodu nehnuteľnosti. Strany sa dohodli na celkovej sume paušálnej
náhrady výdavkov, ktorej výška sa rovná výške prvej časti kúpnej ceny (bod 1.4).

1.6. Zámennou zmluvou uzavretou dňa 04.10.2021 zamieňajúci č. 1a, 1b, 1c, 1d:
H. I., J. I., K. H. I. a E. I. prevádzali ich spoluvlastnícke podiely na parc. č. XXX/X (vytvorenej na
základe GP č. 636/21 dňa 24.06.2021) na zamieňajúceho č. 2 - K. K. H.. Zamieňajúci č. 2 previedol
na zamieňajúcich č. 1a, 1b, 1c a 1d svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti parc. č. XXX/X (vytvorenej

na základe GP
č. 636/21 dňa 24.06.2021). Návrh na vklad vlastníckeho práva na základe zámennej zmluvy bol na
Okresný úrad Prievidza podaný 03.02.2022 a bol evidovaný pod D. XXX/XX. Vklad vlastníckeho práva
bol rozhodnutím povolený dňa 04.08.2022, pričom rovnakým dňom nastávajú aj účinky vkladu.

1.7. Z predloženej e-mailovej komunikácie medzi pani L. a žalovanou 2/
a priloženého návrhu kúpnej zmluvy je zrejmé, že predmetom kúpnej zmluvy mala byť okrem ostatných
nehnuteľností aj parc. č. XXX/X, a nie parc. č. XXX/X ako je uvedené v dohode
o rezervácii.

1.8. Predžalobnou výzvou zo 07.11.2022 žalobcovia 1/ a 2/ žiadali žalovaného, aby
v lehote 5 dní od doručenia výzvy vrátil rezervačnú zálohu vo výške 7.520 EUR a preplatil náklady vo
výške 400 EUR.1.9. Na zistený skutkový stav súd prvej inštancie aplikoval ustanovenia § 37 ods. 1, § 40 ods. 1, 2, 3, 4,
§ 41, § 46 ods. 1, 2, § 50a ods. 1, § 451 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka.

1.10. Z vykonaného dokazovania súd prvej inštancie ustálil, že nebolo sporné, že
žalobcovia 1/ a 2/ zaplatili žalovanému 7.520 EUR ako prvú časť kúpnej ceny nehnuteľností, ktorá
zodpovedala dohodnutej paušálnej výške výdavkov, ktoré vznikli v súvislosti
s prípravou realizácie prevodu nehnuteľností. Spornou bola platnosť dohody o rezervácii, ktorú
žalobcovia 1/ a 2/ napádali z dôvodu absencie podpisu jedného z budúcich predávajúcich, taktiež z

dôvodu nesprávneho označenia pozemku, ktorý má byť predmetom budúcej kúpnej zmluvy.

1.11. Posudzujúc obsah dohody o rezervácii súd prvej inštancie uzavrel, že ide o 3-stranný právny
úkon atypickej zmluvy (neupravenej ako zmluvný typ v Občianskeho zákonníka) majúci znaky zmluvy o
budúcejzmluve,konkrétnezmluvyouzavretíbudúcejkúpnejzmluvynanehnuteľnostitamšpecifikované
za pomoci sprostredkovateľa (žalovaného), ktorá je obligatórne písomným právnym úkonom (§ 50a

Občianskeho zákonníka). Po vykonanom dokazovaní súd prvej inštancie uzavrel, že predmetná zmluva
bola uzatvorená najneskôr v júli 2022, podpisom E. I., teda v čase, kedy malo uzavretie rezervačnej
dohody význam pre všetky zmluvné strany a to vzhľadom na dohodnutý termín uzavretia kúpnej zmluvy
(31.08.2022).

1.12. V ďalšom súd prvej inštancie uvádzal, že v súdenej veci budúci predávajúci v dohode o rezervácii
vyhlásili, že sú i vlastníkom pozemku č. XXX/X - záhrada o výmere 75 m2
s uvedením podielov, pričom pri špecifikácii tejto nehnuteľnosti je uvedené „zámenná zmluva D./XXXX“.
Budúci predávajúci a budúci kupujúci sa zároveň zaviazali, že uzatvoria kúpnu zmluvu na uvedené
nehnuteľnosti. V čase spísania dohody o rezervácii bola parc. č. XXX/X

v k.ú. G. (od 27.01.2022 do 05.08.2023) evidovaná na LV č. XXXX v prospech vlastníkov H. I., J. I., K.
H. I. a E. I.. Vlastníkom parc. č. XXX/X
v k.ú. G. bol v čase spisovania dohody K. K. H., pričom parcela bola v tom čase evidovaná na LV č.XXXX.
Zámennou zmluvou uzavretou dňa 29.10.2021 zamieňajúci č. 1a, 1b, 1c, 1d: H. I., J. I., K. H. I. a E.
I. prevádzali ich spoluvlastnícke podiely na parc. č. XXX/X (vytvorenej na základe GP č. 636/21 dňa

24.06.2021) na zamieňajúceho č. 2 - K. K. H.. Zamieňajúci č. 2 previedol na zamieňajúcich č. 1a, 1b,
1c a 1d svoje vlastnícke právo k nehnuteľnosti parc. č. XXX/X (vytvorenej na základe GP č. 636/21
dňa 24.6.2021). Návrh na vklad vlastníckeho práva na základe zámennej zmluvy bol na Okresný úrad
Prievidza podaný 03.02.2022 a bol evidovaný pod V XXX/XX. Z uvedeného mal súd prvej inštancie za
preukázané, že už v čase spísania dohody o rezervácii bol na katastrálny úrad podaný návrh na vklad na

zápisvlastníckehoprávanazákladezámennejzmluvy,nazákladektorejmalodôjsťkzámenepozemkov
parc. č. XXX/X a parc. č. XXX/X v k.ú. G.. V dohode o rezervácii bola ako predmet prevodu uvedená
o. i. parc. č. XXX/X s poznámkou zámenná zmluva. Predmetom samotnej kúpnej zmluvy mala byť
parc. č. XXX/X. Uvedené vyplýva aj z návrhu kúpnej zmluvy vypracovaného žalovaným. Z nesporných
skutkových tvrdení strán vyplynulo, že k žiadnemu dodatku

k dohode o rezervácii nedošlo ani po povolení vkladu vlastníckeho práva v konaní pod
D. XXX/XXXX. Rovnako zo zhodných tvrdení sporových strán vyplynulo, že predmetom budúcej kúpnej
zmluvy mala byť parc. č. XXX/X (nie XXX/X). Súd prvej inštancie ustálil, že pre absenciu dodatku k
dohode o rezervácii po povolení vkladu vlastníckeho práva pod D. XXX/XXXX došlo
k rozporu medzi predmetom dohody o rezervácii a predmetom budúcej kúpnej zmluvy. Ak aj žalovaný

namietal, že všetky zúčastnené strany boli uzrozumené s predmetom prevodu, túto súd prvej inštancie
považoval za nedôvodnú vzhľadom na to, že v prípade právneho úkonu, pre ktorý je pod sankciou
neplatnosti stanovená písomná forma, musí byť určitosť prejavu vôle daná obsahom listiny, na ktorom
je prejav zaznamenaný. Nestačí, že účastníkom právneho vzťahu je jasné, čo je predmetom zmluvy,
ak to nie je rozpoznateľné z jej textu. Prejav vôle by nemal vzbudzovať pochybnosti o jeho obsahu ani

u osôb, ktoré nie sú účastníkmi právneho vzťahu. Na základe uvedeného dospel súd prvej inštancie
k záveru, že Dohoda o rezervácii nehnuteľnosti je pre neurčitosť jej predmetu absolútne neplatná
ako celok (§ 37 Občianskeho zákonníka). Pretože ide o absolútne neplatný právny úkon, každý z
jej účastníkov je povinný vrátiť, čo podľa nej dostal (457 Občianskeho zákonníka). Žalovaný titulom
neplatného právneho úkonu obdržal od žalobcov 1/ a 2/ sumu 7.520 EUR, čím sa bezdôvodne obohatil.

Predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal. Žalovanému preto súd
prvej inštancie uložil zaplatiť žalobcom 1/ a 2/ spoločne
a nerozdielne sumu 7.520 EUR.1.13. O úroku z omeškania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka
a tento priznal vo výške 5 % ročne (t.j. výška požadovaná žalobcami 1/ a 2/) od 05.01.2023. Pri
určovaní počiatku omeškania súd vychádzal z ustanovenia § 563 OZ, keďže bezdôvodné obohatenie je

splatné na výzvu, pričom mimosúdne doručenie výzvy týkajúcej sa zaplatenia dlžnej sumy žalovanému
žalobcovia 1/ a 2/ nepreukázali. Súd prvej inštancie teda vychádzal z doručenia žaloby, ku ktorému došlo
03.01.2023, plniť sa malo 04.01.2023
a omeškanie nastalo 05.01.2023. Keďže žalobcovia 1/ a 2/ požadovali úroky z omeškania za obdobie od
01.09.2022 do zaplatenia, žalobu v časti úrokov z omeškania za obdobie predchádzajúce 05.01.2023

zamietol.

1.14. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP.

2.1. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný voči jeho výrokom I. a II.
z odvolacích dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. d), písm. f) a písm. h) CSP. Odvolaciemu súdu

navrhol rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti zrušiť a vrátiť späť na ďalšie konanie a nové
rozhodnutie. Zároveň si uplatnil nárok na náhradu trov odvolacieho konania.

2.2. V podanom odvolaní poukazoval na rozpory v odôvodnení súdu prvej inštancie v jeho argumentácii
v odsekoch 27. a 28. napadnutého rozsudku týkajúci sa podpísania predmetnej zmluvy E. I..

Zdôraznil, že je potrebné rozlišovať, či je podmienkou pre platný právny úkon aj notársky overený
podpis, alebo postačuje „len“ podpis bez overenia pred notárom, poprípade na matrike. Uzatvorená
predmetná rezervačná zmluva sama o sebe nevyžaduje overenie podpisu pred notárom, prípadne
na matrike. Súdom uvádzaný
zákon č. 215/2002 Z.z. o elektronickom podpise na súdenú vec nie je možné aplikovať, nakoľko

nejde o styk s orgánmi verejnej moci a ani zákon nevyžaduje osobitnú formu (osvedčené
podpisy) pre uzatvorenie takejto rezervačnej zmluvy. Pán I. akceptoval zaslanú zmluvu bez výhrad,
čo jednoznačne bolo v konaní preukázané. Mal za to, že pri uzatváraní posudzovanej rezervačnej
zmluvyžiadnypredpisnevyžadujeosobitnúformu,pretojeprezachovaniepísomnejformymožnépoužiť
prostriedky modernej komunikačnej techniky, ako bol v tomto prípade email. Preto považoval predmetnú

rezervačnú zmluvu za platne uzavretú. Dal do pozornosti, že v odseku 28. napadnutého rozsudku sám
súd prvej inštancie dospel k záveru, že došlo k platnému uzavretiu rezervačnej zmluvy a to koncom júla
2022 kedy došlo k vlastnoručnému podpisu dohody o rezervácii E. I.. Z uvedeného vyplýva, že tvrdenia
žalobcov 1/ a 2/ o neplatnosti predmetnej rezervačnej zmluvy z dôvodu údajnej absencie podpisu pána
I. nie sú v tomto konaní relevantné.

2.3. Nesúhlasil so závermi súdu prvej inštancie o absolútnej neplatnosti predmetnej zmluvy pre jej
neurčitosť v časti predmetu zmluvy. Dôvodil, že z vykonaného dokazovania bolo preukázané, že všetci
účastníci boli jasne uzrozumení o tom, že predmetná rezervačná dohoda v čase jej podpisu reflektovala
aktuálny stav, vyplývajúci z katastra nehnuteľností. Poznámka "zámenná zmluva D. - XXX/XXXX“

znamenala prebiehajúce katastrálne konanie, ktorého výsledkom bola zmena v konkrétnej parcele,
s čím však účastníci súhlasili. Za použitia interpretačných pravidiel možno ustáliť záver, že účastníci
rezervačnej zmluvy urobili takýto právny úkon s tým, že sledovali nadobudnutie vlastníckeho práva
nie len k zvyšným porovnávaným nehnuteľnostiam, ale aj k parcele, ktoré faktické vlastníctvo vznikne
predávajúcemu až po zápise vlastníckeho práva v konaní D. - XXX/XXXX. Vyslovil názor, že ak by mal

byť predmetný právny úkon postavený len na uzatvorení dodatku, bez prihliadnutia na jeho skutočný
účel,takýtovýkladbypomerneoslabovaljednuzmluvnústranunaúkordruhej.Vtejtosúvislostipoukázal
na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky
I. ÚS 640/2014 - 34 domáhajúc sa výkladu uzatvorenej zmluvy súdom prvej inštancie v jeho intenciách
tak, že súd prvej inštancie by sa mal primárne snažiť vykladať zmluvy tak, že sú platné, pričom v prípade,

ak nastane nejaký rozpor, je potrebné aplikovať výkladové pravidlá, za pomoci ktorých sa ustáli k čomu
predmetný právny úkon smeroval. V posudzovanom prípade bolo jednoznačne preukázané, že účastníci
rezervačnej dohody smerovali k zmene vlastníctva k daným nehnuteľnostiam, a to aj k tej, o ktorej sa
viedlo vkladové konanie, avšak všetkým účastníkom bola táto parcela známa.

2.4. Na záver odvolania uviedol, že sporné parcely číslo XXX/X a XXX/X k. ú. G. sú k samotnému
predmetu rezervačnej zmluvy v nízkom pomere a považujú za nespravodlivé, aby takéto pochybenie
malo vplyv na celý predmet zmluvy zdôrazňujúc, že žalobcovia 1/ a 2/ od počiatku mali vedomosť
o všetkých údajných pochybenia žalovaného. Vedeli o tom, že rezervačná dohoda je elektronickýmiprostriedkami podpísaná predávajúcim, pánom I. žijúcim v M.. Všetky dokumenty im boli odosielané
na odsúhlasenie bez
tých námietok. Vyslovil názor, že žalobcovia 1/ a 2/ sa snažia získať späť zábezpeku, pretože sa im

zrejme nepodarilo získať finančné prostriedky na jej kúpu. Uvedené vyplýva aj
z ich výpovedí na pojednávaní zo dňa 26.10.2023. Preto považoval konanie žalobcov 1/ a 2/
za účelové, v rozpore s dobrými mravmi a zneužívajúce právo.

3. Žalobcovia 1/ a 2/ v písomnom vyjadrení zo dňa 02.08.2024 k odvolaniu žalovaného navrhli

odvolaciemu súdu rozsudok súdu prvej inštancie potvrdiť ako vecne správny, domáhali sa náhrady trov
odvolacieho konania. Zotrvali na tvrdeniach, že zmluva nebola riadne podpísaná a nebol dostatočne
určitý jej predmet. Argumentovali, že k zmluve o rezervácii má byť uzatvorený dodatok a pokiaľ nebol,
táto zmluva je absolútne neplatným právnym úkonom. Zdôraznili, že žalobca ako realitná kancelária,
ktorá sa takmer na dennej báze zaoberá predajom rôznych druhov nehnuteľností, by mala náležite
správne identifikovať predmet predaja. Popreli, že by mali vedomosť o prebiehajúcom vkladovom konaní

o zamenených nehnuteľnostiach, keďže neboli jeho účastníkmi, ako aj skutočnosť, že údajne nemali
dostatok finančných prostriedkov na kúpu predmetnej nehnuteľnosti.

4. Ďalšie písomné podania vo veci podané neboli.

5. Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací, po zistení, že odvolanie podala v zákonnej lehote strana
v spore, v neprospech ktorej bolo napadnuté rozhodnutie vydané podľa § 359 CSP a § 262 ods. 1 CSP,
že spĺňa popri všeobecných náležitostiach v rozsahu § 127
ods. 1 CSP aj náležitosti podľa § 363 CSP s uvedením dôvodov odvolania, vykonal preskúmanie
zákonnosti napadnutého rozhodnutia a jemu predchádzajúceho konania.

6. Odvolací súd preskúmajúc obsah odvolania žalovaného uzavrel, že odvolanie voči výroku II.,
ktorým bola žaloba vo zvyšku zamietnutá, nebolo podané, v tejto časti nadobudol rozsudok súdu prvej
inštancie právoplatnosť uplynutím lehoty na odvolanie, z ktorého dôvodu nebol predmetom odvolacieho
prieskumu.

7. Odvolací súd preskúmal vec v rozsahu podaného odvolania podľa § 379 a § 380
ods. 1, 2 CSP a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné v napadnutej
časti zrušiť v zmysle § 389 ods. 1 písm. b) a c) CSP. Rozhodol bez nariadenia odvolacieho pojednávania
podľa § 385 ods. 1 CSP, keď v danej veci nebolo potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie

a nariadenie pojednávania nevyžadoval ani dôležitý verejný záujem.

8. Podľa § 378 ods. 1 CSP na konanie na odvolacom súde sa primerane použijú ustanovenia o konaní
pred súdom prvej inštancie, ak tento zákon neustanovuje inak.

9. Odvolací súd je v zásade viazaný rozsahom odvolania (§ 379 CSP) a odvolacími dôvodmi (§ 380
ods. 1 CSP).

10. Žalovaný v odvolaní uplatnil odvolacie dôvody podľa § 365 ods. 1 písm. d), f), h) CSP.

11. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. d) CSP dopadá na všetky pochybenia v procesnom
postupe súdu, ktoré nie sú subsumovateľné pod iné odvolacie dôvody, avšak vždy len za predpokladu,
že tieto pochybenia mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. Zvyčajne pôjde o prípady
nesprávne realizovanej mandukčnej povinnosti súdu, pochybenia vo vykonanom dokazovaní (napr.
vykonanie nezákonne získaného dôkazu, vypočutie svedka bez jeho poučenia o práve odoprieť výpoveď

apodobne)aleboposúdeniepredbežnejotázkyvrozporesexistujúcimrozhodnutímpríslušnéhoorgánu.

12. Podstata odvolacieho dôvodu vyplývajúceho z ust. § 365 ods. 1 písm. f) CSP (súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam) spočíva v nesprávnom
postupe súdu prvej inštancie pri hodnotení výsledkov dokazovania dôsledkom čoho je, že súd berie

do úvahy skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli, alebo neboli účastníkmi prednesené, prípadne
neprihliada na skutočnosti, ktoré boli preukázané, alebo vyplynuli z prednesov účastníkov. Nesprávne
skutkovézisteniamôžubyťajvýsledkomlogickýchrozporovprihodnotenídôkazovsosobitnýmzreteľom
na závažnosť, zákonnosťa pravdivosť získaných poznatkov.

13. Právnym posúdením v zmysle odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP je činnosť súdu,

pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a na zistený skutkový stav aplikuje konkrétnu
právnu normu. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny
predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak zo
správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery. Právnym posúdením veci je aplikácia
práva na zistený skutkový stav. Je to činnosť súdu spočívajúca v podradení zisteného skutkového stavu

príslušnej právnej normy, ktorá vedie súd k záveru o právach a povinnostiach účastníkov právneho
vzťahu. Súd pri tejto činnosti rieši právne otázky (questio juris). Ich riešeniu predchádza riešenie
skutkových otázok (qustio fakty), teda zistenie skutkového stavu. Právne posúdenie je všeobecne
nesprávne, ak sa súd dopustil omylu pri tejto činnosti, t. j. ak posúdil vec podľa právnej normy, ktorá na
zistený skutkový stav nedopadá, alebo správne určenú právnu normu nesprávne vyložil, prípadne ju na
daný skutkový stav nesprávne aplikoval.

14. Za aplikácie § 380 ods. 2 CSP posudzoval odvolací súd z úradnej povinnosti, či konanie pred
súdom prvej inštancie nie je zaťažené vadou/vadami, ktorá/ktoré sa týka/týkajú procesných podmienok.
Posúdením procesného postupu súdu prvej inštancie v konaní, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci,
a ktorý zistil odvolací súd preskúmaním predloženého súdneho spisu, odvolací súd uvádza, že v konaní

nezistil procesné vady zakladajúce dôvody pre zrušenie rozhodnutia podľa § 389 ods. 1 písm. a) CSP.

15. Odvolací súd skúmal splnenie procesných podmienok a postup súdu prvej inštancie v
tom smere, či jeho postupom nebolo znemožnené strane sporu, aby uskutočňovala jej patriace práva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces a či prípadná existencia nesprávneho

procesného postupu ako nedostatku súdu prvej inštancie nemohla byť napravená v konaní pred
odvolacímsúdom.Vadakonaniavymedzenáv§389ods.1písm.b)CSPjevosvojejpodstateporušením
základného práva strany sporu na spravodlivý proces, ktoré právo zaručujú v podmienkach právneho
poriadkuSlovenskejrepublikyokremzákonovajčlánky46anasl.ÚstavySlovenskejrepublikyačlánok6
ods.1Dohovoruoochraneľudskýchprávazákladnýchslobôd.Medzitietoprávapatríajprávoúčastníka

na riadne odôvodnenie rozsudku.

16. Podľa § 220 ods. 2 Civilného sporového poriadku, v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa
žalobca domáhal, aké skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil,
ako sa vo veci vyjadril žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne

vysvetlí, ako posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje
za preukázané a ktoré nie, ktoré dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil,
prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú
rozhodovaciu prax. Súd dbá, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé.

17. Za podstatnú odvolaciu námietku žalovaného považoval odvolací súd, jeho argumentáciu, ktorou
namietal nesprávny záver súdu prvej inštancie, keď tento dospel
k záveru o absolútnej neplatnosti uzatvorenej zmluvy z dôvodu neuzatvorenia dodatku
k uzatvorenej zmluve, po zapísaní zámennej zmluvy pozemkov XXX/X a XXX/X k. ú. G. do katastra
nehnuteľností.

18. Z vykonaného dokazovania súdom prvej inštancie ako aj z obsahu spisu vyplýva nasledovné.

19. Dňa 06.06.2022 uzatvorili žalobcovia 1/ a 2/ (ako budúci kupujúci) a H. I.,
J. I., K. H. I. a E. I. (ako budúci predávajúci) a žalovaný ako sprostredkovateľ dohodu o rezervácii

nehnuteľnosti. V časti I. dohody boli špecifikované nehnuteľnosti v katastrálnom území G., zapísané na
LV č. XXXX, a to: stavba so súpisným číslom XXX, postavená na parcele č. XXX/X, pozemky: parc. č.
XXX/X zastavaná plocha
a nádvorie o výmere 508 m2, parc. č. XXX/X záhrada o výmere 43 m2, parc. č. XXX/X záhrada
o výmere 75 m2. Pri identifikácii parc. č. XXX/X je uvedené: zámenná zmluva D./XXXX. Budúci

predávajúci a budúci kupujúci sa zaviazali, že najneskôr do 31.08.2022 uzatvoria kúpnu zmluvu na
nehnuteľnosti uvedené v bode 1.1 dohody. Celková kúpna cena
za nehnuteľnosti bola 160.000 EUR. Prvú časť kúpnej ceny vo výške 7.520 EUR sa
budúci kupujúci zaviazali uhradiť budúcemu predávajúcemu do peňažnej úschovy sprostredkovateľovi.20. Tak ako uvádza súd prvej inštancie v odseku 31. napadnutého rozsudku, v súdenej veci budúci
predávajúci v dohode o rezervácii vyhlásili, že sú i vlastníkom pozemku č. XXX/X - záhrada o výmere

75 m2 s uvedením podielov, pričom pri špecifikácii tejto nehnuteľnosti je uvedené „zámenná zmluva
D./XXXX“. Budúci predávajúci a budúci kupujúci sa zároveň zaviazali, že uzatvoria kúpnu zmluvu na
uvedené nehnuteľnosti. V čase spísania dohody
o rezervácií bola parc. č. XXX/X v k.ú. G. (od 27.01.2022 do 05.08.2023) evidovaná
na LV č. XXXX v prospech vlastníkov H. I., J. I., K. H. I.

a E. I.. Vlastníkom parc. č. XXX/X v k.ú. G. bol v čase spisovania dohody
K. K. H., pričom parcela bola v tom čase evidovaná na LV č. XXXX. Zámennou zmluvou uzavretou dňa
29.10.2021 zamieňajúci č. 1a, 1b, 1c, 1d: H. I., J. I., K. H. I. a E. I. prevádzali ich spoluvlastnícke podiely
na parc. č. XXX/X (vytvorenej na základe GP č. 636/21 dňa 24.06.2021) na zamieňajúceho č. 2 -
- K. K. H.. Zamieňajúci č. 2 previedol na zamieňajúcich č. 1a, 1b, 1c a 1d svoje vlastnícke právo k
nehnuteľnosti parc. č. XXX/X (vytvorenej na základe GP č. 636/21 dňa 24.06.2021). Návrh na vklad

vlastníckeho práva na základe zámennej zmluvy bol na
Okresný úrad Prievidza podaný dňa 03.02.2022 a bol evidovaný pod D. XXX/XX. Z uvedeného je zrejmé,
že už v čase spísania dohody o rezervácii bol na katastrálny úrad podaný návrh na vklad na zápis
vlastníckeho práva na základe zámennej zmluvy, na základe ktorej malo dôjsť k zámene pozemkov parc.
č. XXX/X a parc. č. XXX/X v k.ú. G..

21. Z výpovede svedkyne J. L., bývalej zamestnankyne žalovaného, na pojednávaní dňa 26.10.2023
vyplýva, že so žalobcami 1/ a 2/ a ich synom, spolu s pani I., v rámci ohliadky predmetnej nehnuteľnosti
týchto previedla po celej nehnuteľnosti. Potvrdila, že žalobcovia 1/ a 2/ boli informovaní o tvare a zámene
pozemku jednak ňou, ako aj pani I., pričom pani I. ukazovala žalobcom 1/ a 2/ ako sa zamenia pozemky

na mieste samom pri ohliadke. Žalobcovia 1/ a 2/ boli upozornení, že zámena pozemkov môže chvíľu
trvať,ažezápiszatiaľniejeurobený.Tútoskutočnosťžalobcovia1/a2/akceptovaliabolistýmspokojní.
Svedkyňa vypovedala, že žalobcov 1/ a 2/informovala o tom, že pani I. si so susedom zamieňa rovnakú
metráž pozemku, aby jej pozemok nemal tvar L, ale aby bol tvaru obdĺžnikového. Predávajúci to už mali
zamerané na katastri a už sa len čakalo, kedy to kataster zapíše. Takto to bolo povedané žalobcom 1/

a 2/ jej osobou a preto na dohode o rezervácii je pri pozemku toto uvedené.

22. Žalobkyňa 2/ na pojednávaní dňa 26.10.2023 uviedla, že žalobcovia 1/ a 2/ neboli informovaní
ani sprostredkovateľom, ani budúcim predávajúcim o zámene nehnuteľnosti. Žalobca 1/ na uvedenom
pojednávaní potvrdil výpoveď žalobkyne 2/, pričom obaja žalobcovia zhodne tvrdili, že boli ohliadnuť

predmetnú nehnuteľnosť, na ktorej boli aj s pani I.. Zároveň žalobca 1/ uviedol že mal vedomosť,
že do 06.06.2022 (dátum podpisu zmluvy o rezervácii) nebola vyriešená zámena pozemkov.
23. Odvolací súd konštatuje, že sa súd prvej inštancie vo svojom rozhodnutí so svedeckou výpoveďou
J. L. vôbec nezaoberal (iba ju opísal v úvodnej časti rozhodnutia), napriek tomu, že je v priamom
rozpore s tvrdením žalobkyne 1/ a čiastočne aj výpoveďou žalobcu 2/. Uvedené rozpory vo výpovediach

nevyhodnotil. V napadnutom rozsudku iba konštatoval, že v dohode o rezervácii bola ako predmet
prevodu uvedená okrem iného parcela číslo XXX/X s poznámkou zámenná zmluva a že predmetom
samotnej kúpnej zmluvy mala byť parcela číslo XXX/X. Dospel k záveru o neplatnosti uvedenej zmluvy
z dôvodu absencie uzatvorenia dodatku k predmetnej zmluve a subjektívnemu záveru uvedenému
v odseku 32., 33. o tom, či pre žalobcov 1/ a 2/ malo význam uzatvárať kúpnu zmluvu aj bez jednej z

predmetných nehnuteľností. Konštatoval, že nemožno oddeliť časti dohody o rezervácii nehnuteľnosti
(časť týkajúcu sa parcely číslo XXX/X) od ostatného obsahu dohody a z ktorého dôvodu je celý právny
úkon neplatný.

24.Súdprvejinštancienedostatočnevyhodnotilobsahuzatvorenejdohodyvčastibodu1.1.,vktorombol

špecifikovaný predmet (nehnuteľnosti), ktoré mali byť predmetom budúcej kúpnej zmluvy, kde v riadku
pri p. č. XXX/X je zároveň uvedené ako poznámka záhrada -
- zámenná zmluva V - XXX/XXXX a to v kontexte svedeckej výpovede J. L. ako aj výpovedí žalobcov
1/ a 2/ predtým, než dospel k záveru o absolútnej neplatnosti právneho úkonu práve z dôvodu absencie
dodatku k uzatvorenej zmluve. Z časovej osi uzatváraných právnych úkonov vyplýva, že zámenná

zmluva týkajúca sa týchto parciel bola uzatvorená dňa 04.10.2021 a dňa 03.02.2022 bol podaný návrh
na jej vklad na príslušnom katastrálnom úrade. Z obsahu spisu vyplýva, že práve pod uvedeným V - XXX/
XXXX bolo na príslušnom katastrálnom úrade vedené konanie oznámenie parciel číslo XXX/X a XXX/
X k. ú. G..V čase podpisovania zmluvy o rezervácii t.j. dňa 06.06.2022, preto nebolo možné označiť parcely inak,
než tak, ako boli uvedené v rezervačnej zmluve, nakoľko k zápisu zámennej zmluvy došlo až dňa
04.08.2022. V tejto súvislosti poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky,

ktorého závery však možno plne aplikovať na súdenú vec.

25. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 30Cdo 1244/99: „Účelom zmluvy
o budúcej zmluve nie je vklad vlastníckeho práva na základe tejto zmluvy do katastra nehnuteľností,
ale len uzavretie budúcej kúpnej zmluvy. Táto budúca zmluva však

musí vyhovovať po obsahovej stránke nielen ustanoveniam Občianskeho zákonníka, ale aj katastrálnym
predpisom. Čo sa však týka zmluvy o budúcej zmluve, postačuje, aby predmet tejto zmluvy bol označený
tak,abynebolzameniteľnýsinýmpredmetom“.Pokiaľjevkonkrétnejzmluveobudúcejzmluveuvedené,
že predmetom budúcej zmluvy má byť "dom č. s. XXX v S. ulici v D., spolu so stavebnou parcelou,
na ktorej stojí“ ide o nehnuteľnosť jednoznačne určenú. Žiadne ustanovenie Občianskeho zákonníka
nebráni tomu, aby sa zmluva o budúcej zmluve týkala nehnuteľností, ktoré predávajúci do vlastníctva

ešte len nadobudne (ŠTEVČEK, H., GYÁRFÁŠ, J.. § 229 [Rozsudky nahrádzajúce prejav vôle]. In: N.,
H., FICOVÁ, Svetlana, BARICOVÁ, Jana, MESIARKINOVÁ, Soňa, BAJÁNKOVÁ, Jana, TOMAŠOVIČ,
Marek a kol. Civilný sporový poriadok. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 930.).

26.Odvolacísúdpopreskúmaníobsahunapadnutéhorozsudkukonštatuje,žesúdprvejinštancievyššie

uvedené skutočnosti nevyhodnotil, z ktorého dôvodu rozsudok súdu prvej inštancie trpí nedostatkom
odôvodnenia v zmysle ust. 220 CSP. V konaní treba dôsledne trvať na požiadavke úplnosti, výstižnosti a
presvedčivosti odôvodnenia rozhodnutia. V odôvodnení svojho rozhodnutia sa súd musí vysporiadať so
všetkými rozhodujúcimi skutočnosťami a jeho myšlienkový postup musí byť v odôvodnení dostatočne
vysvetlený nielen poukazom na všetky skutočnosti zistené vykonaným dokazovaním, ale tiež s

poukazom na právne závery, ktoré prijal. Právne závery súdu môžu byť dostatočne preskúmateľné len
vtedy, ak súd po skutkovom vymedzení predmetu konania podá zrozumiteľný a jasný výklad, z ktorých
ustanovení zákona alebo iného právneho predpisu vychádzal, ako ich interpretoval a prečo pod tieto
ustanovenia podriadil, prípadne nepodriadil zistený skutkový stav.

27. Na základe uvedeného odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutej časti podľa § 389
ods. 1 písm. b) a c) CSP zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie
a nové rozhodnutie podľa § 391 ods. 1 CSP.

28. V ďalšom konaní bude úlohou súdu prvej inštancie v prvom rade preskúmať, či pri ohliadke

nehnuteľností a následne pri uzatváraní rezervačnej zmluvy bol dostatočne identifikovaný predmet
zmluvy o budúcej zmluve (konkrétne p. č. XXX/X a p. č. XXX/X
k. ú. G.), teda vyhodnotiť svedeckú výpoveď J. L. a žalobcov 1/ a 2/ a ustáliť, či došlo k dohode
o predmete zmluvy o budúcej zmluve a následne k platnému uzatvoreniu zmluvy, z ktorej plnenie je
predmetom sporu. Až podľa záverov bude súd prvej inštancie posudzovať žalobcami 1/ a 2/ uplatnený

nárok. Súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu podľa § 391 ods. 2 CSP.
Nedostatky súdneho konania ako vady konania spočívajúce v procesnom postupe súdu prvej inštancie
tak, ako ich odvolací súd zistil
a uviedol v tomto zrušujúcom uznesení, odstráni v konaní o novom rozhodnutí vo veci. Vo veci nariadi
pojednávanie, na ktoré riadne predvolá strany sporu a bude postupovať v zmysle procesných predpisov.

Na nariadenom pojednávaní vykoná stranami navrhnuté dokazovanie, vysporiada sa s argumentáciou
strán sporu a následne vo veci rozhodne, svoje rozhodnutie jasne, stručne a najmä presvedčivo právne
odôvodní v zmysle ust. § 220 ods. 2 CSP, pričom v novom rozhodnutí bude dôsledne vychádzať zo
skutočností vyplývajúcich z obsahu spisu, predložených dôkazov a tvrdení strán sporu.

29. Odvolací súd zrušil výrok III. napadnutého rozsudku súdu prvej inštancie o nároku na náhradu trov
ako výrok viazaný k meritórnemu rozhodnutiu. Podľa § 396 ods. 3 CSP rozhodne súd prvej inštancie v
novom rozhodnutí o veci aj o náhrade trov konania, vrátane trov odvolacieho konania, podľa výsledku
sporu.

30. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Trenčíne pomerom hlasov tri ku nule (§ 393 ods.
2 CSP).Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) :
- dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP)
- dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo
zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od

vyriešenia právnej otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe
dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP)

- dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424
CSP)
- dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je

podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1, 2 CSP)
- v dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh, § 428 CSP)

- dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom (okrem prípadov podľa § 429 ods. 2
CSP). Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).