Rozsudok – Ostatné ,
Odmietajúce odvolanie Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 21. december 2023

Súd: Okresný súd Spišská Nová Ves
Spisová značka: 9C/68/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123338353
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 12. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Stanislava Semanová

ECLI: ECLI:SK:OSSN:2023:6123338353.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Spišská Nová Ves, sudkyňa JUDr. Stanislava Semanová, v spore žalobcov: 1/ A. B. C.,

nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom A. D. XXXX/XX, E. F. G. a 2/ B. H. C., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom A.
D. XXXX/XX, E. F. G., obaja právne zastúpení advokátskou kanceláriou Bečarik & partners, s.r.o., Letná
37, Spišská Nová Ves proti žalovanému KOVOZBER, s.r.o., Radlinského 28, Spišská Nová Ves, IČO:
31633404, právne zastúpenom AK Berčo s.r.o., J. Hanulu 19, Spišská Nová Ves, o zaplatenie 10 000,-
Eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcom spoločne a nerozdielne sumu
3 000,- Eur s úrokom z omeškania 5 % ročne zo sumy 3 000,- Eur od 01.06.2020 do zaplatenia, všetko

v lehote do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. V prevyšujúcej časti žalobu zamieta.

III. Žiadna zo strán sporu nemá nárok na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia podali dňa 31.05.2023 na Okresnom súde Banská Bystrica žalobu, v ktorej žiadali,
aby súd zaviazal žalovaného zaplatiť im sumu 10 000,- Eur s príslušenstvom a náhradu trov konania.
Vžalobeuviedli,žedňa17.04.2018akokupujúciuzavrelisožalovanýmakopredávajúcimkúpnuzmluvu,

predmetom ktorej bol okrem iného prevod vlastníckeho práva stavebného pozemku do bezpodielového
spoluvlastníctva manželov v podiele 1/1. Dňa 13.08.2019 bol podpísaný dodatok č. 1 ku kúpnej
zmluve, ktorou sa upravil predmet kúpy z dôvodu vyhotovenia geometrického plánu č. XX/XXXX zo
dňa 30.04.2019. Podľa článku IV. bod 1. druhá odrážka Kúpnej zmluvy predávajúci sa zaviazal na
vlastné náklady, do 6 mesiacov od kolaudácie posledného domu, najneskôr do 31.05.2020, vybudovať
a skolaudovať vnútornú prístupovú cestu, vonkajšie osvetlenie, kamerový systém, vstupnú bránu do
lokality s videovrátnikom, pri vstupnej bráne umiestniť poštové schránky, vysadiť jednotný živý plot. V

prípade nedodržania termínu z iných ako objektívnych dôvodov, je povinný zaplatiť kupujúcemu zmluvnú
pokutu 10.000,- Eur. Žalovaný do dohodnutého termínu nezrealizoval výstavbu uvedených objektov.
Vnútornú prístupovú cestu vybudoval v roku 2022 a táto bola skolaudovaná rozhodnutím č. XX-XXXX/
XXXX-H. zo dňa 28.12.2022, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 16.01.2023, t.j. skoro po 3 rokoch
od dohodnutého termínu. Dodnes nie je v lokalite vybudovaný kamerový systém, vstupná brána s
videovrátnikom, poštové schránky pri vstupnej bráne do lokality. Dňa 11.05.2023 žalobca zaslal na
emailové adresy žalovaného výzvu na splnenie si povinností v zmysle článku IV. bod 1. Kúpnej zmluvy

zo dňa 17.04.2018. Následne dňa 29.05.2023 bolo realizované osobné stretnutie v sídle žalovaného,
avšak k dohode nedošlo.2. Okresný súd Banská Bystrica vydal v upomínacom konaní platobný rozkaz sp. zn. 18Up/1052/2023
zo dňa 26.06.2023, ktorým žalobe v celom rozsahu vyhovel. Proti platobnému rozkazu podal žalovaný
včas odôvodnený odpor. Po návrhu žalobcov na pokračovanie v konaní na súde príslušnom na

prejednanie veci, Okresný súd Banská Bystrica postúpil vec tunajšiemu súdu ako vecne a miestne
príslušnému podľa ustanovenia § 14 odsek 3 zákona č. 307/2016 Z.z. o upomínacom konaní v platnom
znení.

3. V odpore žalovaný uviedol, že zmluvná pokuta ako zaisťovací prostriedok je závislá na

existencii hlavného záväzku, ktorý je zmluvnou pokutou zabezpečený. Záväzok je dvojstranný právny
vzťah. Záväzok žalovaného, ktorý vznikol na základe jeho jednostranného prehlásenia, že je ochotný
vybudovať a skolaudovať jednotlivé stavby na vlastné náklady, nie je takým záväzkovým vzťahom, ktorý
by vznikol na základe dvojstrannej dohody zmluvných strán. Zmluvná pokuta nemôže zabezpečovať
takéto jednostranne vyhlásenie, ktoré nie je adresované kupujúcemu, ale širšiemu okruhu osôb.
Preto dojednanie o zabezpečení jednostranného vyhlásenia zmluvnou pokutou je absolútne neplatné.

Vystavať a skolaudovať novú prístupovú cestu, vonkajšie osvetlenie, kamerový systém a vstupnú bránu
do lokality s videovrátnikom nebolo možné pre vykonávanie stavebnej činnosti na domoch a pre to, že
niektoré stavby domov neboli skolaudované. Bolo v záujme všetkých obyvateľov danej lokality, vrátane
žalobcov, aby tieto stavby realizoval až potom, čo sa v lokalite ďalej nebude vykonávať stavebná činnosť.
Prístupová cesta existovala už v čase, keď žalobcovia nadobudli stavebnú parcelu, najprv ako spevnená

cesta, následne ako asfaltová cesta. Tá bola rozhodnutím stavebného úradu, zo dňa 28.5.2021
daná do predčasného užívania a následne rozhodnutím zo dňa 28.12.2022 bolo natrvalo povolené
jej užívanie. Ešte pred uplynutím lehoty v zmysle kúpnej zmluvy objednal u dodávateľov potrebné
práce, najmä vyhotovenie a dodanie vstupnej brány, vyhotovenie a dodanie kamerového systému.
Je neakceptovateľné, aby platil zmluvnú pokutu za čokoľvek, čo nemohol výlučne sám ovplyvniť. Aj

kolaudačné konanie, teda činnosť stavebného úradu, je nezávislá od jeho vôle. Vplyv na všetko mala
aj pandémia COVID 19, ktorá v stavebníctve znamenala nedostatok pracovnej sily a materiálov. Pokiaľ
sa týka živého plota, vlastníci rodinných domov v lokalite sa zhodli, že nemajú záujem na tom, aby
zrealizoval jednotný živý plot a vlastníci si vysadili vlastnú zeleň. Objektívnym dôvodom, pre ktorý
nemôže byť zaviazaný zaplatiť zmluvnú pokutu je to, že doposiaľ neboli zrealizované a skolaudované

všetky rodinné domy v danej lokalite. Prebiehajúca stavebná činnosť mohla poškodiť objekty, ktoré
mal zhotoviť. Žalobcovia realizáciou stavby na ich parcele porušujú územné rozhodnutie, čím narušujú
charakter danej lokality daný územným rozhodnutím o umiestnení stavby zo dňa 11.12.2017. Žalobcovia
sa zaviazali, že stavbu rodinného domu skolaudujú do 2 rokov od právoplatnosti stavebného povolenia
na výstavbu rodinného domu. V prípade porušenia tejto povinnosti sa zaviazali zaplatiť mu zmluvnú

pokutu vo výške 10 000,- Eur. V rámci procesnej obrany ako kompenzačnú námietku uplatňuje nárok
na zmluvnú pokutu v zmysle čl. IV. ods. 2 Kúpnej zmluvy. Z opatrnosti namieta aj výšku uplatneného
nároku. Skolaudovaná je prístupová cesta, vonkajšie osvetlenie, pričom pre dokončenie týchto objektov
čaká na ukončenie stavebnej činnosti v lokalite. Žalobcovia sa domáhajú zmluvnej pokuty v čase, keď
podstatná časť objektov už je zrealizovaná. V danej veci teda nejde o jeho pasivitu alebo jeho nezáujem

objekty zrealizovať, ale o objektívnu nemožnosť ich realizácie.
.
4. V replike žalobcovia uviedli, že ustanovenia zmluvy preukazujú platne dohodnutý záväzok strán
sporu. Od žalovaného kúpili pozemok so všetkými právami a povinnosťami a mali zato, že žalovaný
dodrží všetky svoje povinnosti. K negatívnym následkom pre nedodržanie povinností žalovaného uviedli,

že počas celej doby výstavby domu dochádzalo k nadmernej prašnosti, a to aj potom ako sa do svojho
domu nasťahovali. Sám žalovaný potvrdzuje, že stavby nerealizoval v termíne dohodnutom v kúpnej
zmluve ale oneskorene . Je nepodstatné, že žalovaný objednal u dodávateľov potrebné práce, ak ich v
dohodnutom termíne nerealizoval. Tvrdenie, že vplyv na plnenie termínov mal COVID 19 nemá oporu
ani v zmluve, ani v zákone. Tvrdenie o vplyve počasia nie je nijako preukázané. Popreli, žeby vlastníci

rodinných domov nemali záujem na tom, aby žalovaný zrealizoval jednotný živý plot. K uplatnenému
nároku na zmluvnú pokutu v rámci kompenzačnej námietky uviedli, že na stavbu ich domu bolo
stavebným úradom vydané dodatočné stavebné povolenie, ktoré sa stalo právoplatným dňa 22.02.2019.
Dňa 14.12.2020 stavebný úrad prerušil kolaudačné konanie z dôvodu, že ku kolaudácii bolo potrebné
doložiť kolaudačné rozhodnutia verejných rozvodov inžinierskych sietí a komunikácie, ktoré mal

zabezpečiť žalovaný. Dňa 12.04.2021 stavebný úrad opätovne prerušil kolaudačné konanie z dôvodu,
že žalovaný v tom čase len pripravoval doklady k vydaniu kolaudačných rozhodnutí na časť stavby:
prístupová komunikácia, verejné osvetlenie a elektrické odberné zariadenie. Dňa 03.08.2021 stavebný
úrad im zaslal oznámenie o začatí kolaudačného konania. Následne dňa 09.09.2021 vydal kolaudačnérozhodnutie na ich rodinný dom. Omeškanie žalobcov s kolaudáciou rodinného domu spôsobil žalovaný
nakoľko ako stavebník prístupovej komunikácie a verejných rozvodov inžinierskych sietí nedodržal
termínichvýstavbyakolaudácievtermínedohodnutomvkúpnejzmluve.Stavbazáhradnéhodomčekaa

oploteniasarealizujenazákladeOznámeniastavebnéhoúraduzodňa30.08.2021,ktorýnemánámietky
k uskutočneniu ohlásenej drobnej stavby. Žalovaný dodnes nevybudoval schránky na poštu, neosadil
dopravné značenie v mieste stavieb rodinných domov, neosadil dopravné značenie prednosť v jazde v
križovatke s miestnou komunikáciou tak, ako mu to určuje územné rozhodnutie. Hrubú stavbu museli
vybudovať pomocou dieslového agregátu, nakoľko žalovaný meškal aj s vybudovaním NN prípojok,

zároveň 2 roky žili v rodinnom dome bez riadne vybudovanej asfaltovej cesty, dochádzalo k nadmernej a
neúnosnejprašnosti.Ažvpriebehumesiacaaugust2023vybudovalžalovanýnanedokončenejvstupnej
bráne možnosť nainštalovať zvončeky do jednotlivých domov. Zavádzajúcimi tvrdeniami žalovaného
museli niekoľko rokov znášať následky neplnenia si jeho povinností.

5. V duplike žalovaný uviedol, že dohodou o zmluvnej pokute možno zaistiť splnenie určitej zmluvnej

povinnosti vyplývajúcej z akejkoľvek zmluvy, ak to charakter pripúšťa. Účelom a zmyslom kúpnej zmluvy
bolo odpredať žalobcom veci uvedené v bode II. zmluvy za dohodnutú kúpnu cenu. Ide o hlavný
záväzok, pre ktorý k zmluve došlo. To, žeby tento hlavný záväzok mal byť nejakou formou zabezpečený
zo samotnej kúpnej zmluvy nevyplýva. Kúpna zmluva obsahuje aj jednostranné vyhlásenie, že sa
dobrovoľne zaväzuje vybudovať a skolaudovať zariadenia uvedené v čl. IV. kúpnej zmluvy. Toto

jednostranné vyhlásenie nie je dvojstranný právny úkon, a to ani v prípade, že bolo poňaté do znenia
kúpnej zmluvy. Ďalším dojednaním je dvojstranný právny úkon, dohoda o zmluvnej pokute, ktorá ho
má postihovať, ak pre určitý počet vlastníkov pozemkov nevybuduje a neskolauduje inžinierske stavby.
Totodojednaniejeabsolútneneplatné.Zmluvnápokutanemôžezabezpečovaťjednostrannévyhlásenie,
ale len dvojstranný právny úkon, ktorého však v tomto prípade niet. Ďalej uviedol, že žalobcovia nie

sú aktívne vecne legitimovaní. Toto vyplýva z Osobitných ustanovení kúpnej zmluvy, kde vyhlásenie
žalovaného je určené všetkým vlastníkom pozemkov tam uvedených, nielen žalobcom. Žalobcovia preto
nemajú nárok sa samostatne domáhať tvrdeného práva na zmluvnú pokutu bez ostatných vlastníkov
parciel, resp. stavieb. Zotrval tiež na kompenzačnej námietke na zaplatenie 10 000,- Eur. Žalobcovia
nerešpektovali platné územné rozhodnutie pre danú lokalitu, ak vybudovali záhradný domček. Porušili

svoj záväzok postupovať pri výstavbe v súlade s platným územným rozhodnutím, ktoré so stavbou
záhradného domčeka nepočíta, naopak, vylučuje takéto stavby v danej lokalite. Žalobcovia nesplnili
svoj záväzok v zmysle čl. IV. ods. 2 kúpnej zmluvy, teda že stavbu rodinného domu typu A1 zrealizuje
a skolauduje v lehote 2 rokov odo dňa právoplatnosti stavebného povolenia na výstavbu rodinného
domu, pričom v prípade porušenia tejto povinnosti sa zaviazali zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 10

000,- Eur. Stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť dňa 22.02.2019, dvojročná lehota teda uplynula
dňa 22.02.2021. Kolaudačné rozhodnutie bolo vydané dňa 09.09.2021 a právoplatnosť nadobudlo dňa
14.09.2021. Je potrebné zohľadniť, že s výstavbou rodinného domu žalobcov bolo začaté ešte pred
právoplatnosťou stavebného povolenia, keďže na samotnú stavbu bolo vydané dodatočné stavebné
povolenie, v ktorom stavebný úrad konštatuje, že zrealizovaná už je „hrubá stavba dvojpodlažného

rodinného domu zastrešeného plochou strechou“. Teda ak by žalobcovia mali vybavené stavebné
povolenie ešte pred začatím stavby, tak by zjavne dvojročnú lehotu na výstavbu a kolaudáciu domu
nestihli, pričom by zjavne neexistoval žiadny ospravedlniteľný dôvod, pre ktorý túto lehotu nestihli.

6. Súd vykonal dokazovanie, oboznámil sa s listinnými dôkazmi a to Stavebným povolením zo dňa

10.04.2017, Územným rozhodnutím zo dňa 11.12.2017, Kúpnou zmluvou zo dňa 17.04.2018, Dodatkom
č. 1 zo dňa 13.08.2019, Dodatočným stavebným povolením z 20.02.2019, Návrhom na vydanie
kolaudačného rozhodnutia zo dňa 25.11.2020, Rozhodnutiami o prerušení kolaudačného konania
zo dňa 14.12.2020 a 12.04.2021, Oznámením o začatí kolaudačného konania zo dňa 03.08.2021,
Kolaudačným rozhodnutím zo dňa 28.05.2021, 09.09.2021, dňa 28.12.2022 a zo dňa 03.08.2021,

Oznámením k ohlásenej drobnej stavbe zo dňa 30.08.2021, fotografiami, a zistil nasledovne:

7. Na návrh žalovaného v tomto konaní, bolo dňa 11.12.2017 Mestom Spišská Nová Ves
oddelenie územného plánovania a stavebného poriadku pod č. XX-XXXX/XXXX-H. vydané rozhodnutie
o umiestnení stavby s názvom „Rozšírenie D. I.“ na pozemkoch uvedených v rozhodnutí vrátane

pozemku C KN č. XXXX/XX.8. Dňa 10.04.2017 pod č. XX-XXX/XXXX-H. bolo vydané Stavebné povolenie pre stavebníka
KOVOZBER s.r.o. na stavbu „Rozšírenie D. I.“ časť stavby „Prístupová komunikácia“ na parcele C KN č.
XXXX/X v katastrálnom území E. F. G.. Stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť dňa 04.05.2018.

9. Dňa 17.04.2018 bola medzi stranami sporu a to žalovaným ako predávajúcim a žalobcami ako
kupujúcimi uzatvorená Kúpna zmluva. Predmetom tejto zmluvy podľa článku II., bola nehnuteľnosť vo
výlučnom vlastníctve predávajúceho a to stavebný pozemok parcela C H. J. XXXX/XX zastavané plochy
a nádvorie o výmere 808 m2, zapísaná na liste vlastníctva č. XXXX, katastrálne územie E. F. G., ktorý sa

nachádza v lokalite „IBV ul. A. D.“. Uvedenú nehnuteľnosť predávajúci predával so všetkými súčasťami
a príslušenstvom t.j. prípojkami na inžinierske stavby špecifikovanými v článku IV. ods. 1 prvá odrážka,
za dohodnutú kúpnu cenu uvedenú v článku III. zmluvy.

10. V článku 4 bod 1 druhý odsek sa predávajúci zaviazal na vlastné náklady, do 6 mesiacov
od kolaudácie posledného domu realizovaného v zmysle architektonických podmienok pre výstavbu

IBV ul. A. D. a projektu stavby pre stavebné povolenie, najneskôr však do 31.5.2020, vybudovať
a skolaudovať vnútornú prístupovú cestu, vonkajšie osvetlenie, kamerový systém, vstupnú bráni do
lokality s videovrátnikom, pri vstupnej bráne umiestniť poštové schránky, po obvode lokality vysadiť
jednotný živý plot. V prípade, že nedodrží uvedený termín z iných než objektívnych dôvodov, je povinný
zaplatiť kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 10 000,- Eur.

11. Podľa článku II. bod 2 kupujúci sa zaviazal, že stavbu rodinného domu typu A1, v zmysle projektu
stavby pre stavebné povolenie na rodinný dom typu A1 zrealizuje a skolauduje v lehote do 2 rokov
odo dňa právoplatnosti stavebného povolenia na výstavbu rodinného domu. V prípade porušenia tejto
povinnosti, zaväzuje sa kupujúci zaplatiť predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške 10 000,- Eur.

Povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu kupujúci nemá v prípade, že sa do omeškania so splnením tejto
povinnosti dostane z objektívnych dôvodov.

12. Dňa 13.08.2019 bol zmluvnými stranami podpísaný Dodatok č. 1 ku Kúpnej zmluve zo dňa
17.04.2018 z dôvodu vyhotovenia Geometrického plánu č. XX/XXXX zo dňa 30.04.2019, ktorým sa

pôvodný pozemok parcela C KN č. XXXX/XX zastavané plochy a nádvorie o výmere 808 m2 rozčleňuje
na novovytvorené pozemky parcela C KN č. XXXX/XX zastavaná plocha a nádvorie o výmere 581 m2
a č. XXXX/XX zastavaná plocha a nádvorie o výmere 227 m2.

13. Rozhodnutím Mesta Spišská Nová Ves, oddelenie územného plánovania a stavebného poriadku

č. XX-XXX/XXXX-A. zo dňa 20.02.2019, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 22.02.2019 bolo vydané
dodatočné povolenie bytovej stavby s názvom „rodinný dom“ na parcele C KN č. XXXX/XX v
katastrálnom území E. F. G. stavebníkom A. B. C. K. B. H. C.. Zrealizovaná bola hrubá stavba
dvojpodlažného rodinného domu zastrešeného plochou strechou.

14. Návrhom zo dňa 25.11.2020 žalobcovia v tomto konaní, požiadali stavebný úrad o vydanie
kolaudačného rozhodnutia na stavbu rodinného domu, ktorá bola povolená rozhodnutím č. XX-XXX/
XXXX-A. dňa 20.02.2019 na parcele C H. XXXX/XX s tým, že stavba je dokončená.

15. Mestom Spišská Nová Ves, oddelenie územného plánovania a stavebného poriadku č. XX-XXXX/

XXXX-H. L. dňa 14.12.2020 bolo prerušené kolaudačné konanie a navrhovatelia A. B. C. a B. H. C.
boli vyzvaný v lehote do 90 dní odo dňa doručenia rozhodnutia o prerušení, na doplnenie návrhu
na vydanie kolaudačného rozhodnutia a to na doplnenie právoplatného kolaudačného rozhodnutia
verejných rozvodov inžinierskych sieti (stavby s názvom „Rozšírenie D. I.“ časť stavby: Prístupová
komunikácia, Distribučné rozvody NN, Verejné osvetlenie a odberné elektrické zariadenie, Rozšírenie

verejného vodovodu, Rozšírenie verejnej kanalizácie). Podľa odôvodnenia tohto rozhodnutia návrh
navrhovateľom na kolaudáciu rodinného domu bol prvým návrhom na užívanie bytovej stavby v tejto
lokalite, preto ako stavebníci sú povinní doložiť právoplatné kolaudačné rozhodnutia verejných rozvodov
inžinierskych sieti a komunikácie, ktoré má zabezpečiť ten, komu boli povolené.

16. Kolaudačné konania na návrh žalobcov bolo opätovne prerušené rozhodnutím č. XX-XXXX/
XXXX-H. zo dňa 12.04.2021 a navrhovatelia boli vyzvaní do 90 dní od doručenia rozhodnutia doplniť
právoplatné kolaudačné rozhodnutia verejných rozvodov inžinierskych sieti a komunikácie, (stavbys názvom „Rozšírenie D. I.“ časť stavby: Prístupová komunikácia, Verejné osvetlenie a odberné
elektrické zariadenie, Rozšírenie verejného vodovodu).

17. Stavebný úrad rozhodnutím č. XX-XXXX/XXXX-H. zo dňa 28.05.2021 povolil predčasné užívanie
stavby s názvom „ Rozšírenie D. I.“ časť stavby: Prístupová komunikácia na parcele C KN XXXX/X
v katastrálnom území E. F. G..

18. Dňa 03.08.2021 stavebný úrad vydal „Oznámenie o začatí kolaudačného konania, nariadenie

ústneho pojednávania a miestneho zisťovania“ na základe návrhu A. B. C. a B. H. C., ktorým bolo
nariadené ústne pojednávanie spojené s miestnym zisťovaním na 16.08.2021 so stretnutím pred
rodinným domom na D. I. G. E. F. G.. Rozhodnutím č. XX-XXXX/XXXX-H. zo dňa 09.09.2021, ktoré
nadobudlo právoplatnosť dňa 14.09.2021 príslušný stavebný úrad povolil užívanie stavby rodinného
domu na parcele C KN č. XXXX/XX katastrálne územie E. F. G. na účely bývania.

19. Oznámením k ohlásenej drobnej stavbe zo dňa 30.08.2021 príslušný stavebný úrad oznámil
žalobcom, že proti uskutočneniu ohlásenej drobnej stavy nemá námietky. Oznámenie sa týkalo stavby
záhradného domčeka s rozmermi 6m x 4m, prízemný, murovanej konštrukcie s plechovou strechou,
bez vykurovania.

20. Kolaudačným rozhodnutím Mesta Spišská Nová Ves, oddelenie územného plánovania
a stavebného poriadku č. XX-XXXX/XXXX-H. zo dňa 28.12.2022, ktoré nadobudlo právoplatnosť
dňa 16.01.2023 bolo na návrh spoločnosti KOVOZBER s.r.o., povolené užívanie stavby s názvom
„ Rozšírenie D. I.“ časť stavby: Prístupová komunikácia na parcele C KN XXXX/X v katastrálnom území
E. F. G., na ktorú stavbu bolo vydané stavebné povolenie dňa 10.04.2018.

21. Kolaudačným rozhodnutím stavebného úradu č. 20-1124/2021-Ka zo dňa 03.08.2021, bolo na
návrh spoločnosti KOVOZBER s.r.o., povolené užívanie stavby s názvom „ Rozšírenie Fándlyho ulice“
časť stavby: SO 03 Verejné osvetlenie a odberné elektrické zariadenie na parcele C KN č. 55492/1,
5492/5, 55492/6, 5492/7 a 5492/9 v katastrálnom území E. F. G..

22. Podľa § 35 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo
opomenutím; môže sa stať výslovne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo
chcel účastník prejaviť. Právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového
vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s

jazykovým prejavom.

23. Podľa § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje
zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.

24. Podľa § 52 ods. 1 až 4 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez
ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských
zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ,
použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné
dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú

neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú
ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.
Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej
obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej

činnosti.

25. Podľa § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv
platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.

26. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.27. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

28. Podľa § 545 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo
iné, je dlžník zaviazaný plniť povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej
zaplatení.

29. Podľa § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný

zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

30. Podľa § 545a Občianskeho zákonníka, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s
prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať
náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne
aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah

vzniknutej škody.

31. Podanou žalobou sa žalobcovia domáhajú od žalovaného zaplatenia sumy 10 000,- Eur titulom
zmluvnej pokuty na základe zmluvného dojednania v Kúpnej zmluve zo dňa 17.04.2018. Predmetom
uvedenej kúpnej zmluvy bol prevod stavebného pozemku so všetkými súčasťami a príslušenstvom

a právami a povinnosťami zo strany žalovaného ako predávajúceho na žalobcov ako kupujúcich.

32. V prvom rade súd poukazuje na to, že Kúpna zmluva zo dňa 17.04.2018 uzatvorená medzi
stranamisporujezmluvouspotrebiteľskou.Zmluvabolauzatvorenámedzižalovanýmakopredávajúcim,
ktorý pri predaji nehnuteľnosti konal v rámci svojej podnikateľskej činnosti, kým žalobcovia ako kupujúci

uzatvorili zmluvu ako fyzické osoby, nehnuteľnosť bola nimi kupovaná za účelom výstavby rodinného
domu určeného na bývanie. Pri posudzovaní obsahu predmetnej kúpnej zmluvy preto súd prihliadal aj
na citované ustanovenie § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

33. Zmluvná pokuta je jedným zo zabezpečovacích právnych prostriedkov. Ide o dohodou určenú

peňažnú sumu, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi, ak poruší svoju zmluvnú povinnosť. Zmluvnú
pokutu možno teda dohodnúť nie len pre prípad nesplnenia hlavného záväzku zo zmluvy, ale aj pre
porušenie akejkoľvek inej zmluvnej povinnosti, ktorú na seba zmluvné strany zmluvou prevzali, a to aj
vtedy, ak porušením tejto povinnosti nevznikla škoda.

34. Žalovaný v konaní namietal neplatnosť dojednania o zmluvnej pokute v Kúpnej zmluve zo dňa
17.04.2018 z dôvodu, že záväzok žalovaného, z porušenia ktorého si žalobcovia uplatňujú zmluvnú
pokutu,vznikolnazákladejednostrannéhoprehláseniaaniejezáväzkovýmvzťahom,ktorýbyvznikolna
základe dvojstrannej dohody zmluvných strán. Uviedol, že dohodnutá zmluvná pokuta nezabezpečuje
hlavný záväzok, ale jednostranné vyhlásenie, ktoré nie je určené kupujúcemu, ale širšiemu okruhu osôb

žijúcich v danej lokalite.

35. Dohoda o zmluvnej pokute musí mať obligatórne písomnú formu. Predmetné dojednanie o zmluvnej
pokute, na základe ktorého žalobcovia uplatnili svoj nárok v tomto konaní, je súčasťou Kúpnej zmluvy
zo 17.04.2018 a to jej článku IV. „Osobitné dojednania, bod 1. Kúpna zmluva je uzatvorená v písomnej

forme, zmluva je zmluvnými stranami vlastnoručne podpísaná. Písomná forma dohody o zmluvnej
pokute, ktorá je predmetom tohto konania, bola teda v tomto prípade dodržaná.

36. Podstatnou náležitosťou dohody o zmluvnej pokute je určenie výšky pokuty, alebo určenie spôsobu
jej určenia. Aj táto podmienka platnosti dojednania o zmluvnej pokute je v danom prípade zachovaná.

Zmluvná pokuta je v kúpnej zmluve určená v konkrétnej výške a to v sume 10 000,- Eur.

37. Záväzok z dohody o zmluvnej pokute je akcesorickým záväzkom a preto jeho existencia
a dôsledky sa viažu na hlavný záväzok. Ak k vzniku hlavného záväzku nedôjde, nemôžu nastať účinky
akcesorického záväzku, ktorý mal zabezpečovať plnenie zmluvnej povinnosti. (rozsudok Najvyššieho

súdu SR sp. zn. 3Obo/7/1998 z 02.04.1998 zverejnený v Zbierke rozhodnutí a stanovísk súdov SR pod
č. 14/1999). Hlavným záväzkom medzi stranami sporu ako zmluvnými stranami Kúpnej zmluvy zo dňa
17.04.2018 bol predaj a kúpa nehnuteľnosti. Je nepochybné a nesporné, že k splneniu tohto hlavného
záväzku došlo so všetkými právami a povinnosťami t.j. žalovaný ako predávajúci predal žalobcomako kupujúcim konkrétne špecifikovanú nehnuteľnosť v predmetnej zmluve t.j. stavebný pozemok
so všetkými súčasťami a príslušenstvom konkretizovaným v zmluve a kupujúci sa stali vlastníkmi
predmetnej nehnuteľnosti.

38. Ako vyplýva z vyššie už uvedeného, zmluvnú pokutu možno dohodnúť nie len pre prípad nesplnenia
hlavného záväzku, ale aj pre prípad porušenia akejkoľvek inej zmluvnej povinnosti, ktorú na seba
zmluvné strany zmluvou prevzali. V článku IV. bod 1 druhý odsek sa žalovaný ako predávajúci
zaviazal na vlastné náklady do 6 mesiacov od kolaudácie posledného domu realizovaného v danej

lokalite, najneskôr však do 31.05.2020, vybudovať a skolaudovať vnútornú prístupovú cestu, vonkajšie
osvetlenie, kamerový systém, vstupnú bráni do lokality s videovrátnikom, pri vstupnej bráne umiestniť
poštové schránky, po obvode lokality vysadiť jednotný živý plot.

39. Jazykové vyjadrenie právneho úkonu zachytené v zmluve, musí byť najprv vykladané prostriedkami
gramatickými (z hľadiska možného významu jednotlivých použitých pojmov), logickými (z hľadiska

nadväznosti použitých pojmov), či systematickými (z hľadiska zaradenia pojmov v štruktúre celého
právneho úkonu). Okrem toho súd na základe vykonaného dokazovania posúdi, aká bola skutočná
vôľa strán v čase uzatvárania zmluvy. Podmienkou pre to, aby mohol prihliadnuť na vôľu účastníkov
je, aby nebola v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového vyjadrenia úkonu. Výkladom tak možno
zisťovať iba obsah právneho úkonu, nemožno ním prejav vôle doplňovať. Takto musí súd postupovať aj

vtedy, keď účastníci vo svojich prednesoch alebo výpovediach v priebehu konania interpretujú zmluvné
dojednanie odlišným spôsobom. Takáto situácia neznamená, že právny úkon vyložiť nemožno, lebo
záujmy a postoje účastníkov priebehu súdneho konania už nemusia zodpovedať ich pôvodnej vôli, ktorú
prejavilipriprávnomúkone.Interpretáciaobsahuprávnehoúkonusúdompodľa§35ods.2Občianskeho
zákonníka nemôže byť považovaná za nahradenie, prípadne zmenu už urobených prejavov vôle, keďže

použitie zákonných výkladových pravidiel smeruje iba k tomu, aby obsah právneho úkonu vyjadreného
slovami, ktorý urobili účastníci po vzájomnej dohode, bol vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval
v čase ich zmluvného dojednania. (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo/179/2011 zo dňa
26.03.2015).

40. Zmluvnápovinnosťzabezpečenázmluvnoupokutou,ktorájepredmetomtohtokonania, jevzmluve
uzatvorenej medzi stranami sporu vyjadrená presne a zrozumiteľne. Podľa súdu, jazykovému vyjadreniu
článku IV. bod 1 druhý odsek Kúpnej zmluvy zo 17.04.2018 zodpovedá to, že žalovaný ako predávajúci
v určenej lokalite vybuduje a skolauduje:
- vnútornú prístupovú cestu,

- vonkajšie osvetlenie,
- kamerový systém,
- vstupnú bránu do lokality s videovrátnikom,
- umiestnení poštové schránky pri vstupnej bráne a
- po obvode lokality vysadí jednotný živý plot.

Z uvedeného je nepochybné, že uvedené ustanovenie kúpnej zmluvy obsahuje záväzok t.j.
povinnosť predávajúceho vybudovať a skolaudovať tam uvedené objekty. Z tejto zmluvnej povinnosti
predávajúceho pre kupujúcich vyplývajú konkrétne práva a to právo, že v lokalite, v ktorej kúpili
stavebný pozemok na výstavbu ich rodinného domu, sa uvedené objekty budú nachádzať a ich výstavbu
zabezpečí práve predávajúci, ktorý sa k tomu zmluvne zaviazal. Je tiež nepochybné, že žalovaný ako

predávajúci sa zaviazal uvedenú povinnosť splniť v konkrétnej lehote t.j. v lehote do 6 mesiacov od
kolaudácie posledného domu v danej lokalite, najneskôr však do 31.05.2020. Poukazujúc na uvedené,
obsah článku IV. bod 1 druhý odsek Kúpnej zmluvy zo 17.04.2018 nemožno považovať za jednostranné
prehlásenie predávajúceho, ale za jeho zmluvnú povinnosť, z ktorej pre kupujúcich vyplývajú konkrétne
oprávnenia.

41. K uvedenému je potrebné dodať, že text predmetnej kúpnej zmluvy obsahujúci uvádzaný záväzok
žalovaného ako predávajúceho, bol pripravený práve predávajúcim t.j. žalovaným v tomto konaní resp.
na základe jeho požiadavky. Žalovaný si tak nepochybne musel byť vedomý svojich povinností, ako aj
lehôt, v ktorých sa tieto povinnosti zaviazal splniť.

42. Lehota na splnenie zmluvnej povinnosti žalovaného ako predávajúceho na výstavbu objektov
uvedených v článku IV. bod 1 druhý odsek, zabezpečenej zmluvnou pokutou bola určená na 6 mesiacov
od kolaudácie posledného domu v danej lokalite. Podľa Územného rozhodnutia zo dňa 11.12.2017v tejto lokalite malo byť postavených deväť rodinných domov, vrátane stavby rodinného domu žalobcov.
Žalovaný v rámci svojej obrany v tomto konaní poukázal na to, že v danej lokalite stále (minimálne
v čase podania odporu) neboli skolaudované všetky stavby rodinných domov. Žalobcovia uvedenú

skutočnosť nepopreli a preto ju súd považoval za nespornú. Je tak pravdou, že stále neuplynula lehota
6 mesiacov od kolaudácie posledného domu v danej lokalite, na splnenie povinnosti žalovaného. Lehota
na splnenie zmluvnej povinnosti žalovaného na výstavbu objektov uvedených v článku IV. bod 1 druhý
odsek, však bola v kúpnej zmluve určená aj konkrétnym dátumom na splnenie tejto povinnosti, ktorý
sa uplatní bez ohľadu na kolaudačné konania jednotlivých rodinných domov v danej lokalite, čo vyplýva

priamo z uvedeného článku zmluvy a jeho jazykového výkladu, kde na splnenie zmluvnej povinnosti
bol určený konkrétny dátum najneskôr 30.05.2020. Keďže lehota na splnenie povinnosti žalovaného
bola stanovená v zmluve konkrétnym najneskorším dátumom, nebolo potrebné v konaní vykonať
dokazovanie vyžiadaním všetkých stavebných povolení na stavby rodinných domov v danej lokalite
a na nich nadväzujúcich kolaudačných rozhodnutí a preto súd tento návrh žalovaného na doplnenie
dokazovania zamietol.

43. VsúvislostisobsahomčlánkuIV.bod1druhýodsekkúpnejzmluvy,jepotrebnézdôrazniťpostavenie
kupujúcich t.j. žalobcov ako spotrebiteľov pri uzatváraní zmluvy a ustanovenie § 54 ods. 2 Občianskeho
zákonníka, v ktorom je zakotvené základné výkladové pravidlo, v zmysle ktorého v prípade, ak vzniknú
pochybnosti, bude platiť priaznivejší výklad obsahu zmluvy v prospech spotrebiteľa. Aj z uvedeného

dôvodu má súd za to, že záväzok žalovaného uvedený v článku IV. bod 1 druhý odsek kúpnej zmluvy
mal byť splnený najneskôr do 30.05.2020.

44. Vykonaným dokazovaním bolo v konaní preukázané, že v predmetnej lokalite bolo rozhodnuté
stavebným úradom o povolení predčasného užívania prístupovej komunikácie dňa 28.05.2021, na

ktorú bolo vydané konečné kolaudačné rozhodnutie dňa 28.12.2022. Stavba verejného osvetlenia
a odberného elektrického zariadenia bola skolaudovaná rozhodnutím stavebného úradu zo dňa
03.08.2021. Je teda nepochybné, že uvedené stavby neboli zrealizované a skolaudované do zmluvne
určeného dátumu t.j. do 30.05.2020. V konaní tiež nebolo sporné, že do uvedeného dátumu t.j. do
30.05.2020 neboli zrealizované ani ďalšie stavby, k vybudovaniu ktorých sa zaviazal žalovaný v kúpnej

zmluve. Svedčí o tom aj vyjadrenie samotného žalovaného v podanom odpore, ktorý uviedol, že
pred ukončením lehoty v zmysle článku IV. bod 1 objednal vyhotovenie a dodanie vstupnej brány
a vyhotovenie a dodanie kamerového systému. Podľa uvedeného článku ale uvedené objekty mali byť
v stanovenej lehote už vybudované resp. namontované, čo splnené nebolo. Výstavba resp. montáž
ďalších objektov prebiehala resp. stále postupne prebieha. Výsadba živého plota nebola zrealizovaná

doposiaľ podľa vyjadrenia žalovaného preto, že vlastníci rodinných domov v lokalite sa zhodli, že nemajú
záujem na tom, aby žalovaný zrealizoval jednotný živý plot.

45. Z dôvodu, že na preukázanie splnenia povinnosti podľa článku IV. nepostačovalo objednanie
potrebných prác u dodávateľov, ale bolo nevyhnutné ich vybudovanie, súd zamietol návrh žalovaného

na vypočutie štatutárnych zástupcov spoločností, ktoré mali byť ich dodávateľmi. Taktiež návrh na
vypočutie majiteľom rodinných domov v danej lokalite na preukázanie tvrdenia žalovaného, že títo
nepožadujú realizáciu jednotného živého plota, súd zamietol a to z dôvodu, že predmetom tohto konania
je úhrada zmluvnej pokuty dojednanej v kúpnej zmluve medzi stranami sporu a nie medzi žalovaným
ako predávajúcim s ostatnými majiteľmi rodinných domov v predmetnej lokalite.

46. Žalovaný v konaní namietal nedostatok aktívnej vecnej legitimácie žalobcov v tomto konaní
poukazujúc na to, že prehlásenie žalovaného ako kupujúceho v článku IV bod 1 druhý odsek, je určené
všetkým vlastníkom pozemkov tam uvedeným a teda nielen žalobcom.

47. Vecnou legitimáciou je stav vyplývajúci z hmotného práva, kedy jeden účastník občianskeho
súdneho konania (navrhovateľ) je subjektom hmotnoprávneho oprávnenia, o ktoré v konaní ide
(je aktívne vecne legitimovaný) a účastník na opačnej procesnej strane (odporca) je subjektom
hmotnoprávnej povinnosti (je pasívne vecne legitimovaný) (uznesenie Ústavného súdu Slovenskej
republiky z 22. 11. 2011, č. k. III. ÚS 517/2011-9). Z uvedenej definície vecnej legitimácie je zrejme,

že stranou sporu môže byť ktorákoľvek fyzická, či právnická osoba, ktorá podá žalobu resp. voči ktorej
je žaloba podaná. Uvedené však neznamená, že táto strana sporu je aj v konaní vecne legitimovaná
t.j. že je subjektom hmotnoprávneho oprávnenia resp. hmotnoprávnej povinnosti. Z hľadiska posúdenia
vecnej legitimácie nie je pritom rozhodujúce, či a na základe čoho sa určitá fyzická alebo právnickáosoba subjektívne cíti byť účastníkom určitého hmotno-právneho vzťahu, ale vždy to, či účastníkom
objektívne je alebo nie je.

48. Objekty, ktoré sa žalovaný zaviazal v článku IV. bod 1 druhý odsek kúpnej zmluvy vybudovať,
sú objektami, ktoré mali resp. majú byť vybudované v danej lokalite v prospech všetkých vlastníkov
rodinných domov, ktoré sa tu nachádzajú, vrátane žalobcov. Svedčí o tom charakter týchto stavieb
vzhľadom na ktorý je nepochybné, že tieto objekty majú slúžiť všetkým obyvateľom danej lokality
na prístup k stavbám rodinných domov, zabezpečenie bezpečnosti a zlepšenie kvality ich bývania.

Predmetom tohto konania je však zmluvná pokuta, ktorá bola individuálne dojednaná v kúpnej zmluve
uzatvorenej medzi stranami tohto sporu, ktorými je zmluva aj vlastnoručne podpísaná. Záväzku
predávajúceho vybudovať určené objekty zodpovedajú aj individuálne oprávnenia žalobcov tieto objekty,
hoci určené širšiemu okruhu ľudí, aj užívať. Vzhľadom k tomu má súd za to, že je v konaní daná vecná
aktívna legitimácia žalobcov a v danom prípade sa nejedná o nútené spoločenstvo žalobcov s ostatnými
majiteľmi stavebných pozemkov a rodinných domov v danej lokalite. Ak žalovaný ako predávajúci mal

záujem na tom, aby vybudovanie a skolaudovanie určených stavieb a objektov bolo bez akýchkoľvek
pochybností určené ako jeho povinnosť voči všetkých vlastníkov pozemkov v danej lokalite, ktorí by
boli oprávnení spoločne a nerozdielne, mal možnosť s týmito uzatvoriť samostatnú zmluvu týkajúcu
sa len týchto objektov. V danom prípade však ide o individuálnu kúpnu zmluvu, z ustanovení ktorej
vyplývajú individuálne práva a povinnosti zmluvných strán. Žalobcovia sú preto nositeľmi aktívnej vecnej

legitimácie v tomto konaní.

49. Dlžník nie je povinný zmluvnú pokutu zaplatiť, ak nezavinil porušenie zmluvnej povinnosti, čo
musí v konaní preukázať. Žalovaný v konaní poukazoval na to, že splnenie jeho povinnosti vybudovať
a skolaudovať určené objekty závisela od činnosti stavebníkov rodinných domov, od počasia, od činnosti

stavebného úradu a vplyv na jeho činnosť mala aj pandémia COVID 19.

50. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26 Odo 386/2006 z 25.10.2007, povinnosť zaplatiť
zmluvnú pokutu je zo zákona viazaná na zavinené porušenie povinnosti povinným subjektom, pričom
zavineniepovinnéhosubjektusapredpokladá.Dôkaznébremenoonedostatkuzavineniapotomspočíva

na povinnom subjekte. Z hľadiska ustanovenia § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka na naplnenie
podmienky zavinenia stačí nedbanlivosť nevedomá, ktorá predstavuje psychický vzťah povinného
subjektu k porušeniu povinnosti charakterizovaný tým, že povinný subjekt nechcel, aby k porušeniu
povinnosti došlo, a ani nevedel, že spôsob zabezpečenia jej splnenia, ktorý zvolil, nie je dostačujúci a
k splneniu povinnosti nevedie, avšak to vzhľadom na okolnosti a svoje postavenie či osobné pomery

vedieť mal a mohol.

51. Súd posudzoval dôvody, pre ktoré nedošlo, podľa tvrdení žalovaného, k splneniu jeho zmluvnej
povinnosti a to, či tieto dôvody možno považovať za okolnosti, ktoré vylučujú jeho zodpovednosť t.j. či ide
o objektívne okolností, teda okolností mimoriadne, nezavinené a nepredvídateľné zo strany žalovaného.

52. Žalovaný je podnikateľským subjektom, okrem iného aj s predmetom podnikania uskutočňovania
stavieb a ich zmien, uskutočňovania jednoduchých stavieb, drobných stavieb a ich zmien, výkon činnosti
stavbyvedúceho – pozemné stavby. Vzhľadom na predmet podnikania žalovaného, preto nie je možné
za nepredvídateľné okolnosti považovať činnosť stavebníkov, počasie, či činnosť stavebného úradu a

tieto okolnosti nie sú ani okolnosťami mimoriadnymi. Podnikateľ vykonávajúci aj stavebnú činnosť totiž
musí predvídať, že k uvedeným okolnostiam môže dôjsť a tomuto prispôsobiť aj termíny svojich plnení.
TermínvykonaniaprácpodľačlánkuIV.bolurčenýpredávajúcim(vkonaníneboltvrdený,anipreukázaný
opak), pričom žalovaný si musel byť vedomý (a to aj s poukazom na článok IV. bod 2 kúpnej zmluvy), že
pri stavebnej činnosti týkajúcej sa jednak výstavby rodinných domov, jednak výstavby objektov, ktoré sa

zaviazal vybudovať, môže dôjsť k okolnostiam, ktoré výstavbu týchto objektov predlžia. Napriek tomu
žalovaný ako predávajúci zmluvne sa zaviazal splniť povinnosť vybudovania v zmluve konkretizovaných
objektov najneskôr v konkrétne určenom termíne, cca dvoch rokov od uzatvorenia zmluvy so žalobcami.
Okrem toho zo strany žalovaného nebolo v konaní tvrdené a preukázané, aby do uplynutia termínu na
vybudovanie predmetných objektov došlo k nejakej živelnej pohrome, aby k omeškaniu lehoty došlo

v dôsledku oneskorených rozhodnutí stavebného úradu a pod..

53. Pokiaľ sa týka pandémie ochorenia COVID 19 na Slovensku, je všeobecne známe, že v súvislosti
s prvou vlnou tohto ochorenia bola vyhlásená mimoriadna situácia a to dňa 12.03.2020. Dňa 15.03.2020bol vyhlásený núdzový stav na území Slovenskej republiky, ktorý trval do 14.06.2020, pričom postupne
od 22.04.2020 dochádzalo k uvoľňovaniu prijatých opatrení. Zo strany žalovaného však neboli v konaní
uvedené konkrétne skutočnosti akým spôsobom pandémia COVID 19 mala vplyv na nesplnenie jeho

zmluvnej povinnosti t.j. žalovaný neuviedol akým spôsobom sa uvedená situácia dotkla jeho stavebnej
činnosti (napr. počet ochorení jeho zamestnancov resp. karantén) a v tomto smere teda ani neuniesol
dôkazné bremeno.

54. Poukazujúc na vyššie uvedené skutočnosti má súd za to, že v konaní bolo preukázané platné

dojednanie o zmluvnej pokute, porušenie zmluvnej povinnosti zo strany žalovaného z iných než
objektívnych dôvodov a preto nárok žalobcov na zaplatenie zmluvnej pokuty je dôvodný. Zmluvné strany
pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti žalovaného ako predávajúceho vybudovať a skolaudovať
objekty v zmysle článku IV. bod 1 druhý odsek, dohodli zmluvnú pokutu vo výške 10 000,- Eur.

55. Výška zmluvnej pokuty závisí výlučne od vôle a dohody zmluvných strán. Zákon žiadnym spôsobom

priamo neobmedzuje maximálnu výšku zmluvnej pokuty. Možným následkom nevyváženosti výšky
zmluvnej pokuty v pomere k významu a hodnote zabezpečovaného záväzku môže byť zníženie výšky
tejto pokuty na primeranú mieru súdom. Spočíva v moderačnom práve súdu, teda súd môže na návrh
rozhodnúť, že zmluvnú pokutu neprizná v celej výške dohodnutej zmluvnými stranami. Kritériami pre
určenie primeranosti zmluvnej pokuty je najmä hodnota a význam zabezpečovanej povinnosti, ale aj iné

skutočnosti napr. či došlo k vzniku škody, dodatočné plnenie zabezpečovanej povinnosti, druh zavinenia
dlžníka, druh zabezpečovanej povinnosti. Okrem toho sa má prihliadnuť aj na hospodársku pozíciu
zmluvných strán pri uzatváraní zmluvy.

56. V danom prípade sa výška dohodnutej zmluvnej pokuty javí súdu ako neprimerane vysoká. Zmluvná

pokuta zabezpečovala splnenie povinnosti predávajúceho zo zmluvy vybudovať v danej lokalite, v ktorej
sa nachádza aj rodinný dom žalobcov objekty, ktoré mali resp. majú slúžiť všetkým obyvateľom danej
lokality, v ktorej sa nachádza celkovo deväť stavebných pozemkov. Vybudovanie samotných objektov,
ku ktorým sa zaviazal žalovaný, pritom nezasahovalo do možnosti žalobcov týkajúcich sa výstavby
a užívania ich rodinného domu. Výnimkou bola výstavba novej prístupovej cesty a verejného osvetlenia,

bez kolaudácie ktorých stavieb nemohlo byť vydané stavebným úradom ani kolaudačné rozhodnutie
týkajúce sa stavby rodinného domu žalobcov, čo vyplýva z rozhodnutí stavebného úradu o prerušení
kolaudačného konania týkajúceho sa stavby rodinného domu žalobcov. Nesplnenie tejto povinnosti
vybudovania novej prístupovej cesty a verejného osvetlenia sa teda priamo dotklo užívania rodinného
domu žalobcami. V konaní bolo preukázané, že používanie prístupovej cesty bolo predčasne povolené

až v máji 2021 a stavba verejného osvetlenia bola povolená do užívania v auguste 2021. Návrh na
vydaniekolaudačnéhorozhodnutianastavburodinnéhodomubolzostranyžalobcovpodanývnovembri
2020 a toto bolo prerušené práve pre neskolaudovanie prístupovej cesty a stavby verejného osvetlenia.
Čo sa týka ďalších objektov a to kamerového systému, vstupnej brány do lokality s videovrátnikom,
umiestnenia poštových schránok pri vstupnej bráne a vysadenia jednotného živého plota, tieto objekty

nebolianiesúnevyhnutnépreužívanierodinnéhodomužalobcami.Súsícespôsobilézvýšiťbezpečnosť
danej lokality (vstupná brána s videokamerou) a skvalitniť bývanie obyvateľom danej lokality (nie len
žalobcom), avšak ich oneskorená realizácia nespôsobila žalobcom žiadnu škodu resp. takáto škoda
nebola v konaní zo strany žalobcov preukázaná. Poukazujúc na uvedené skutočnosti súd pristúpil
k zníženiu dohodnutej výšky zmluvnej pokuty vychádzajúc z toho, že zo šiestich objektov, ktorých

výstavbu mal zabezpečiť žalovaný, význam pre užívanie rodinného domu žalobcov mali hlavne dva
objekty, ktoré predstavujú 33,33 % z celkovo šiestich objektov.

57. Pri posudzovaní výšky zmluvnej pokuty ďalej súd prihliadol na to, že zo strany žalovaného sú
dodatočne plnené predmetnou zmluvnou pokutou zabezpečené povinnosti (okrem výsadby živého

plota), ku ktorým sa v zmluve zaviazal, čo žalobcovia v konaní nepopreli. Tiež bolo pri posudzovaní
výšky zmluvnej pokuty určenej pre žalobcov, prihliadnuté aj na to, že všetky objekty, ktoré mal resp. má
zrealizovať žalovaný v danej lokalite sú určené nie len pre žalobcov, ale pre všetkých obyvateľov tejto
lokality, kde má byť postavených celkovo deväť rodinných domov. Výšku zmluvnej pokuty tak súd znížil
na sumu 3 000,- Eur a v tejto výške zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcom zmluvnú pokutu.

58. V rámci procesnej obrany žalovaný v konaní uplatnil kompenzačnú námietku, v rámci ktorej si
uplatnil nárok voči žalobcom na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10 000,- Eur podľa článku IV. bod 2
Kúpnej zmluvy zo dňa 17.04.2018. Podľa tohto článku sa žalobcovia ako kupujúci zaviazali zrealizovaťstavbu rodinného domu a skolaudovať ju v lehote do dvoch rokov odo dňa právoplatnosti stavebného
povolenia na výstavbu rodinného domu.

59. Dokazovaním mal súd preukázané, že na stavbu rodinného domu žalobcom bolo vydané dodatočné
stavebné povolenie dňa 20.02.2019, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 22.02.2019. Kolaudačné
povolenie týkajúce sa povolenia užívania stavby rodinného domu žalobcov bolo vydané dňa 09.09.2021
a nadobudlo právoplatnosť dňa 14.09.2021 t.j. po uplynutí dvojročnej lehoty, ktorá končila dňa
22.02.2021.

60. Žalobcovia v konaní preukázali, že návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia týkajúceho sa
stavby ich rodinného domu podali na príslušnom stavebnom úrade dňa 25.11.2020 t.j. s dostatočným
predstihom pred uplynutím lehoty dvoch rokov od právoplatnosti stavebného opatrenia t.j. pred
22.02.2021. Kolaudačné konanie však bolo následne dvakrát stavebným úradom prerušené a to
rozhodnutím zo dňa 14.12.2020 z dôvodu predloženia právoplatného kolaudačného rozhodnutia

verejných rozvodov inžinierskych sietí a komunikácie (stavby s názvom „Rozšírenie D. I.“ časť
stavby: Prístupová komunikácia, Distribučné rozvody NN, Verejné osvetlenie a odberné elektrické
zariadenie, Rozšírenie verejného vodovodu, Rozšírenie verejnej kanalizácie) a následne rozhodnutím
zo dňa 12.04.2021 z dôvodu predloženia právoplatného kolaudačného rozhodnutia verejných rozvodov
inžinierskych sietí a komunikácie (stavby s názvom „Rozšírenie D. I.“ časť stavby: Prístupová

komunikácia, Verejné osvetlenie a odberné elektrické zariadenie).

61. Z uvedených rozhodnutí o prerušení kolaudačného konania stavby rodinného domu žalobcov
vyplýva, že stavebníci boli povinní predložiť ku kolaudácii stavby rodinného domu kolaudačné
rozhodnutia verejných rozvodov inžinierskych sieti a komunikácie a to rozhodnutia týkajúce sa

prístupovej cesty, verejného osvetlenia a odberného elektrického zariadenia. Stavebníkom týchto
stavieb však neboli stavebníci rodinného domu, ale spoločnosť KOVOZBER s.r.o.. Žalobcovia preto
nemali možnosť ovplyvniť výstavbu tých objektov, pre ktoré bolo prerušené kolaudačné konanie týkajúce
sa stavby ich rodinného domu. Stavba ich rodinného domu bola realizovaná v súlade s podmienkami
uvedenýmivstavebnompovoleníanebolizistenéžiadnezávady,ktorébybrániliužívaniutejtostavby,čo

vyplýva z odôvodnenia kolaudačného rozhodnutia. Z uvedených dôvodov má súd za to, že žalobcovia
nezavinili porušenie povinnosti skolaudovať stavbu ich rodinného domu v lehote dvoch rokov od
právoplatnosti stavebného rozhodnutia.

62. Na skutočnosť, že na stavbu rodinného domu žalobcov bolo vydané dodatočné stavebné povolenie,

kedy už bola postavená hrubá stavba, súd neprihliadal, poukazujúc na článok IV bod 2. V tomto
článku nie je rozlíšené, aká lehota na platiť na skolaudovanie domu, ak bolo vydané dodatočné a nie
riadne stavebné povolenie. Okrem toho v konaní žalovaný netvrdil a ani nepreukázal aká lehota bola
potrebná na vyhotovenie hrubej stavby rodinného domu žalobcov resp. v akej lehote v skutočnosti
táto hrubá stavba bola postavená. Pokiaľ sa týka stavby záhradného domčeka na pozemku žalobcov

v rozpore s územným rozhodnutím, je potrebné uviesť, že stavebný úrad nemal k tejto stavbe námietky
a okrem toho zmluvná pokuta v zmysle článku IV bod 2 sa vzťahovala na nedodržanie lehoty kolaudácie
stavby rodinného domu. Žalovanému tak nevznikol voči žalobcom nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
podľa uvedeného článku kúpnej zmluva a preto súd na kompenzačnú námietku uplatnenú žalovaným
neprihliadal.

63. Súd zamietol aj návrh žalovaného na vypočutie štatutárneho zástupcu žalovaného z dôvodu, že
jehovýsluchprerozhodnutievovecisamejnepovažovalzapotrebnýstým,ženeboloanikonkretizované
na objasnenie resp. preukázanie akých skutočností má byť tento výsluch vykonaný.

64. Poukazujúc na vyššie uvádzané skutočnosti súd žalobe vyhovel v časti zaplatenia istiny 3 000,- Eur
a v prevyšujúcej časti žalobu zamietol.

65. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný

platiť poplatok z omeškania. Výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.66. Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych
bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania
s plnením peňažného dlhu.

67. Úroky z omeškania boli žalobcom priznané v zmysle ustanovenia § 517 ods. 2 Občianskeho
zákonníka poukazujúc na vládne nariadenie č. 87/1995 Z.z. Žalobcovia majú voči žalovanému nárok
na úrok z omeškania odo dňa nasledujúceho po uplynutí lehoty na vybudovanie stavieb v zmysle
príslušnéhoustanoveniakúpnejzmluvy.VýškazákladnejúrokovejsadzbyECBkprvémudňuomeškania

činila 0,00 %, preto bol priznaný úrok z omeškania vo výške 5 % ročne.

68. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku, súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.

69. Podľa § 255 ods. 2 Civilného sporového poriadku, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný,

súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov
konania právo.

70. Podľa § 257 Civilného sporového poriadku, výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak
existujú dôvody hodné osobitného zreteľa.

71. Podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku, o nároku na náhradu trov konania rozhodne
aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

72. O trovách konania rozhodol súd podľa citovaných ustanovení. Žalobcovia mali v konaní úspech

v časti zaplatenia istiny 3 000,- Eur, zamietnutá bola časť žaloby v sume 7 000,- Eur, v ktorej bol úspešný
žalovaný. Žalovaný bol úspešnejší v rozsahu 40 % (70 % úspech žalovaného mínus 30 % úspech
žalobcov). Náhradu trov konania si však žalovaný v tomto konaní neuplatnil, a teda o náhradu trov zjavne
neprejavil záujem. Súd preto poukazujúc aj na článok 17 základných princípov Civilného sporového
poriadku, žalovanému nárok na náhradu trov konania nepriznal a rozhodol tak, že žiadna zo strán sporu

nemá nárok na náhradu trov konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Spišská Nová Ves písomne v troch vyhotoveniach. (§ 362 ods. 1 Civilného sporového poriadku).

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. (§ 359 Civilného sporového
poriadku)

V odvolaní sa uvedie ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje,
uvedie sa spisová značka konania , proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z

akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh).Odvolanie musí byť podpísané. (§ 127 a § 363 Civilného sporového poriadku)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

(§ 365 ods. 1 Civilného sporového poriadku)Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu vyššie uvedenú, ak táto vada mala

vplyv na rozhodnutie vo veci samej. ( § 365 ods. 2 Civilného sporového poriadku).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. ( § 365 ods. 3 Civilného sporového poriadku).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie, ktorým bola upravená starostlivosť
o maloletého, styk s maloletým alebo iná ako peňažná povinnosť vo vzťahu k maloletému, oprávnený
môže podať návrh na súdny výkon rozhodnutia.