Uznesenie ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 7. február 2024

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 12C/2/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5624200145
Dátum vydania rozhodnutia: 07. 02. 2024

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Renáta Krajčiová
ECLI: ECLI:SK:OSLM:2024:5624200145.1

Uznesenie

Okresný súd Liptovský Mikuláš v spore žalobkyne: A. A. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom: C. XXX,
XXX XX D., doručovacia adresa: E. F. D. XX, XXX XX D. XXX proti žalovaným: 1. A. D. G. H. D., nar.
XX.XX.XXXX, G. XX, E., PSČ XXX XX, 2. A. I. E. H. I., nar. XX.XX.XXXX, A. X/X, XXX XX D. - I. A., 3.
A. I. J. H. I., E., nar. XX.XX.XXXX, K. L. XXXX/XXX, XXX XX D. -K., 4. D. F. E. H. F., nar. XX.XX.XXXX,
XXX XX D. M. XXX, 5. N. O. H. N., nar. XX.XX.XXXX, XXX XX J., č. XX, 6. TRIP-EU s. r. o., 913 03, K.

M. XXX, IČO: 48126403, 7. P. Q. Q. H. Q., nar. XX.XX.XXXX, O. R. XXXX/XX, XXX XX I. A. I. G., 8. A.
H. S. H. L., nar. XX.XX.XXXX, T. X, XXX XX T., M. H., 9. P. O. A. H. O., nar. XX.XX.XXXX, 033 01 T. E.
M. XXX, 10. A. U. H. A., nar. XX.XX.XXXX, I. C. XX, XXX XXV., 11. J. R. H. J., nar. XX.XX.XXXX, M.
XXX, 12. A. A. J. H. O., nar. XX.XX.XXXX, I. XXXX/XX, XXX XX U., 13. P. D. A. H. D., nar. XX.XX.XXXX,
E., K. XXXX/X, XXX XX N., 14. A. E. B. H. E., nar. XX.XX.XXXX, F. XXXX/XX, XXX XX D. -E., 15. A. A.
E. H. O., nar. XX.XX.XXXX, A. XX/X, XXX XX D. - O. A., 16. C. A. H. C., nar. XX.XX.XXXX, C. XX, XXX

XX Q., 17. A. G. E. H. G., nar. XX.XX.XXXX, T. B. X, XXX XX D., 18. A. I. K. H. I., nar. XX.XX.XXXX, T.
X, XXX XX D., 19. SAFETY PROTECTION, s.r.o., Športová 1017/3B, 919 51 Špačince, IČO: 46514562,
20. Q. A. H. Q., nar. XX.XX.XXXX, XXX XX D. I. Q. M. XXX, 21. P. E. K. H. E., nar. XX.XX.XXXX,
XXX XX C. F. M. XXX, 22. E. E., nar. XX.XX.XXXX, O. XXX/XX, XXX XX Q. Q., 23. W. E. H. R., nar.
XX.XX.XXXX, O. XXX/XX, XXX XX Q. Q., 24. P. X. Q. H. X., nar. XX.XX.XXXX, XXX XX D. H., 25. A. X.
H. B., nar. XX.XX.XXXX, J. XXX/XX, XXX XX D. H., 26. A. R. A. H. H. A., nar. XX.XX.XXXX, XXX XX D.,

27. C. A. H. B., nar. XX.XX.XXXX, A. H. V. XXX/XX, XXX XX D., 28. VEGAS SC s.r.o., Glanec 515/2,
900 82 Blatné, IČO: 50559087, 29. S. G. H. S., nar. XX.XX.XXXX, R. XX, XXX XX Q., 30. S. S. H. A.,
nar. XX.XX.XXXX, R. XX, XXX XX Q., 31. Stopercentná, s.r.o., Bernolákova 1168/5, 031 01 Liptovský
Mikuláš, IČO: 47352655, 32. Style4U s.r.o., Mudrochova 965/15, 942 01 Šurany, IČO: 47828641, 33. De
I. E. H. K. I., nar. XX.XX.XXXX, XXX XX T. č. XXX, 34. A. S. K. I. H. Y., nar. XX.XX.XXXX, XXX XX T. č.
XXX, 35. LA & M s.r.o., Jánskeho 1987/13, Nitra, PSČ 949 01, SR, IČO: 52131556, 36. A. A. J. H. A., E.,

nar. XX.XX.XXXX, K. L. XXXX/XXX, XXX XX D. - K., 37. MEDIPA, s.r.o., Sládkovičova 7916/2A, 921 01
Piešťany, IČO: 44043007, 38. MK wood product s.r.o., Slanecká 948/25, 96205 Hriňová, IČO: 47750685,
39. V. P. H. V., nar. XX.XX.XXXX, Z. V. XXX/XX, XXX XX I., 40. D. V. A. H. V., nar. XX.XX.XXXX, O. XX,
XXX XX V., 41. F. B. H. F., nar. XX.XX.XXXX, XXX XX M. č. XXX, 42. E. A. H. E., nar. XX.XX.XXXX,
XXX XX I. č. XXX, 43. A. A. A. H. H., nar. XX.XX.XXXX, E. K. XXX/XX, XXX XX I. – Y., 44. D. E. H.
D., nar. XX.XX.XXXX, E. T. XXXX/X, XXX XX I. K. - K. E. K., XX. Wellness Apartmány Liptovský Ján,

s.r.o., Jánska dolina 2069, 032 03 Liptovský Ján, IČO: 55406246, o návrhu na nariadenie neodkladného
opatrenia o dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutí vlastníkov, a to uznesení č. 2 a č. 3 vlastníkov
bytov a nebytových priestorov, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh žalobkyne na nariadenie neodkladného opatrenia zamieta.

o d ô v o d n e n i e :

1. Návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 8.1.2024 mailom, písomne doplneným dňa 17.1.2024

sa žalobkyňa domáhala nariadenia neodkladného opatrenia, ktorým súd vo vzťahu k žalovaným,
zast. správcom BYP, s.r.o., so sídlom: Hviezdoslavova 141, 033 01 Liptovský Hrádok, IČO: 36 437263, dočasne pozastaví účinnosť rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonaného
hlasovaním v dňoch 10.12.2023 – 30.12.2023, týkajúcich sa Apartmánového domu Štiavnica vedenom
na LV č. XXXX k.ú. T. R., a to uznesení č. 2 a 3, až do právoplatného rozhodnutia vo veci samej.

Poukázala, že dôvody, na základe ktorých napáda prijaté rozhodnutia č. 2 a 3 možno rozdeliť do
dvoch kategórií a to na: formálne (procesné) nedostatky: nedodržanie zákonného postupu vyhlásenia
písomného hlasovania, ktoré vyhlasuje správca podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; nedoručenie oznámenia o termíne, mieste a otázkach
písomného hlasovania, čo musí byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené

najneskôr sedem dní pred hlasovaním a vecné (obsahové) nedostatky prijatých rozhodnutí: rozpor so
zákonom, obchádzanie zákona, rozpor s dobrými mravmi.

2. Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia ďalej odôvodnila tým, že je vlastníkom nebytového
priestoru č. 14 a spoluvlastník spoločných priestorov v Apartmánovom dome Štiavnica (ďalej len
ako „ADŠ“) uvedenom na liste vlastníctva č. XXXX, k. ú. T. R., okres Liptovský Mikuláš. V dňoch

od 20.12.2023 do 30.12.2023, 23:00 hod. prebehlo elektronické hlasovanie vlastníkov bytov a
nebytových priestorov týkajúce sa vyššie uvedeného ADŠ, pričom hlasovala proti druhému a tretiemu
návrhu uznesení zaslaného vlastníkom dňa 20.12.2023. Poukázala, že hlasovanie nebolo vopred
vlastníkom oznámené. O výsledku hlasovania sa dozvedela dňa 06.01.2024, keď znenie uznesenia č.
2 odsúhlasené vlastníkmi bolo nasledovné: „My, podieloví spoluvlastníci ADŠ, týmto schvaľujeme pre

všetkých podielových spoluvlastníkov ADŠ mimoriadnu platbu do fondu opráv ADŠ na jeho doplnenie
(ako spoluúčasť na úhrade nákladov kúpených a namontovaných vodomerov a meračov tepla) a to
vo výške 150,- Euro za každý nebytový priestor alebo apartmán, ktorú (platbu) je potrebné uhradiť do
19.01.2024 (vrátane) priamo na účet fondu opráv ADŠ, na ktorý sa mesačne platia zálohové platby.“
Vo vzťahu k mimoriadnej platbe do fondu opráv poukázala na ust. § 10 ods. 1 a 2 zákona č. 182/1993

Z. z. s účinnosťou do 31.03.2024 a s účinnosťou od 01.04.2024, pričom zákon o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov stanovuje, z akých príjmov sa tvorí fond prevádzky, údržby a opráv. Prevažná
časť fondu prevádzky, údržby a opráv je tvorená mesačnými preddavkami, ktoré vlastníci bytov a
nebytových priestorov platia. Zákon ďalej hovorí, že v čase, kedy si vlastníci stanovujú výšku preddavkov
do fondu prevádzky, údržby a opráv, by mali pri tomto zohľadniť náklady na prevádzku, údržbu,

opravy spoločných častí, zariadení domu, a teda aj ich súčasne opotrebenie. Môže nastať situácia,
že vo fonde prevádzky, údržby a opráv nie je dostatok financií, avšak vlastník nie je v zmysle zákona
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povinný platiť svojvoľne určené jednorazové príspevky
bez ohľadu na veľkosť spoluvlastníckeho podielu a za veci už uhradené z FO. Povinnosť uhradenia
jednorazových poplatkov do fondu opráv nemá zákonný podklad a nemožno teda takúto povinnosť

ukladať/nanútiť všetkým vlastníkom. Jednotná suma EUR 150,00 do fondu opráv – definovaná tzv.
Radou ako „spoluúčasť“ za montáž meračov - nie je úmerná spoluvlastníckym podielom, keďže každý
vlastník má podľa napadnutého uznesenia č. 2 z hlasovania uhradiť jednotnú sumu bez ohľadu na
veľkosť spoluvlastníckeho podielu (a to EUR 150,00), čo odporuje zákonu, konkrétne ustanoveniu §
10 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Najväčší podiel v

ADŠ za číslo nebytového priestoru 38 uvedeného na LV XXXX vlastní spoločnosť Wellness apartmány
Liptovský Ján, s. r. o., Jánska dolina 2069, Liptovský Ján, 032 03, SR, IČO: 55406246, a to 19.567 z
celkovo157.362,čotvorípribližne12,5%celkovozovšetkýchpodielov.Fondoprávsapritomtvorípodľa
vlastníckych podielov. Ak Wellness apartmány Liptovský Ján s. r. o. teda zaplatí EUR 150,00, podiel
žalobcu extra platby by mal byť cca. 25,- EUR. Takým spôsobom je porušené vlastnícke právo vlastníka

uhrádzať príspevky do Fondu opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. To znamená, že platným
vyhlásením hlasovania bude žalobkyni spôsobená ujma a je tu aj predpoklad protiprávnosti konania.
Tiež poukázala, že náklady kúpených a namontovaných vodomerov a meračov tepla boli z fondu opráv
už uhradené a súčasne sa teda možno domnievať, že predmetná suma by mala/mohla byť použitá
na iné účely, než ako tzv. spoluúčasť na úhrade nákladov kúpených a namontovaných vodomerov a

meračov tepla, keďže náklady už uhradené boli a člen Rady ADŠ vo svojom odôvodňujúcom e-maile
zo dňa 20. 12. 2023 uviedol: „...keďže začiatkom roka 2024 bude sa musieť za budovu ADŠ zaplatiť
poistenie na celý rok 2024, zimná údržba parkoviska a prístupovej cesty, poplatok za smeti obci za
1100 litrový kontajner na celý rok 2024, oprava pokazeného tepelného čerpadla v kotolni ADŠ, ktorá
sa ešte nezaplatila, poplatky za výťah, za revízie, zálohové platby za elektrinu na kúrenie, výťah a

osvetlenie spoločných priestorov, vyúčtovanie vody za 2023, poplatky správcom, a atď.“ Zavádzajúca
je teda informácia, že jednorazový príspevok v sume 150, 00 EUR je určený na náklady kúpených a
namontovaných vodomerov a meračov tepla.3. Tiež nesúhlasila s uznesením č. 3: „My, podieloví spoluvlastníci ADŠ, týmto schvaľujeme a meníme
pre všetkých podielových spoluvlastníkov ADŠ platby do fondu opráv ADŠ z pôvodných 0,80 Eura
za m2 plochy mesačne (mimo balkónov a terás) na sumu 1,30 Euro za m2 plochy mesačne (mimo

balkónov a terás), a to s účinnosťou od 01. 03. 2024, pričom za balkóny a terasy sa v zmysle prijatého
uznesenia schôdze podielových spoluvlastníkov ADŠ naďalej nebude platiť. Týmto zároveň poverujeme
administratívneho správcu BYP, s. r. o., aby do 01.03.2024 emailom doručil všetkým podielovým
spoluvlastníkom ADŠ nové výmery mesačných zálohových platieb do fondu opráv ADŠ.“ V tomto smere
poukázala na ust. § 8b ods. 1 písm. g), v zmysle ktorého je pri správe domu správca povinný vypracovať

a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv
na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na
kalendárny rok. Namietala, že jej nie je známe, že by správca do 30.11.2023 navrhol výšku tvorby fondu
prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok a/alebo že by predložil vlastníkom plán opráv na
nasledujúci kalendárny rok. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií

a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Avšak podľa obsahu napadnutého uznesenia č. 3 z
hlasovania by vlastníci balkónov, lodžií a terás ani naďalej neprispievali do fondu opráv, hoci opravy
balkónov, lodžií a tých terás sa financujú a museli by sa financovať z fondu opráv. Tým boli, sú a boli by
aj naďalej ohrozené a porušované jej práva vlastníka a spoluvlastníka v ADŠ v zmysle finančnej škody
v zmysle vyššieho príspevku do fondu opráv na opravu balkónov, lodžií a týchto terás, a to na základe

protiprávneho konania žalovanej.

4. Ďalej poukázala, že v súčasnosti 21 vlastníkov/spoluvlastníkov nebytových priestorov v budove ADŠ
podniká tak, že nebytové priestory ponúka na tzv. hotelové krátkodobé ubytovanie tretím osobám za
účelom zisku, pričom sa v budove ADŠ ďalej nachádza aj wellness centrum, do ktorého vstup je

ponúkaný aj širokému okoliu za finančnú úhradu. Napriek ustanoveniu § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993
sa nezohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu pri úhrade do
FO a zúčtovaní vlastníkmi nebytových priestorov, ani miera opotrebovania, možné opravy a úpravy
spoločných priestorov, spotreba tepla, svetla, výťah a pod., ako ani pri zúčtovaní. Žalovaná postupuje
(iba) podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník ako lex generalis a podľa svojvôle, vylučuje

svojvoľne niektoré podstatné ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov ako lex specialis v prípade, že je jej to výhodnejšie (napr. neplatenie do fondu prevádzky,
údržby a opráv vlastníkmi balkónov, terás, a iné). Je tu tak zjavná svojvôľa žalovanej. Poukázala, že
počas súdneho konania a pred právoplatnosťou rozhodnutia súdu vo veci samej dôjde k zmene zákona
č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa dôvodovej správy bolo cieľom

zákona účinného od 01.04.2024 zosúladiť osobitné právne predpisy so schválenými zákonmi na úseku
územného plánovania a výstavby, odstrániť prekážky fungovania novej stavebnej legislatívy v osobitnej
právnej úprave a reflektovať zmeny v procesoch územného konania a výstavby v osobitných predpisoch,
keď podľa § 24 ods. 1 (účinného od 01.04.2024) „Ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú na nebytové
domy okrem § 29 a § 29a ods. 1; na správcu nebytových domov sa nevzťahuje osobitný predpis.“

Vyriešiť časový stret dvoch právnych noriem je hlavnou úlohou nepravej retroaktivity. To znamená,
že podľa skorších platných noriem sa bude určovať vznik právnych vzťahov, právneho správania a
právnych skutočností. Podľa normy účinnej v dobe, kedy sa o týchto vzťahoch rozhoduje, sa bude
určovať obsah právnych vzťahov. S ohľadom na terajšie znenie zákona č. 182/1993 Z. z. účinného
do 31.03.2024 a znenie uvedeného zákona účinného od 01.04.2024, sa vo vzťahu k budove ADŠ

nezmenil obsah právnych vzťahov, a ani formálny proces hlasovania. Pomerne dlhá legisvakačná lehota
má slúžiť dôkladnému a včasnému oboznámeniu sa s novou úpravou ako aj včasnému prispôsobeniu
svojich činností novým pravidlám. Uvedená lehota slúži na to, aby sa každý komu zo zákona vyplývajú
určité práva alebo povinnosti, mohol oboznámiť s jeho obsahom, prispôsobiť sa zmenám a na potrebnú
prípravu na praktickú realizáciu. Za prispôsobenie sa zmenám a vykonanie potrebnej prípravy na

praktickú realizáciu nemožno spravodlivo považovať obchádzanie zákona a svojvoľné (ne)aplikovanie
zákonného ustanovenia lex specialis v tejto veci. Vo vzťahu k budove ADŠ sa zmenilo vymedzenie
pojmov uvedených v § 2 zákona č. 182/1993 Z. z. účinného od 01.04.2024 a zmeny v ustanovení §
24 ods. 1, kedy jasne a zreteľne zákonodarca uviedol, že zákon platí aj na nebytové budovy. Aktuálne
platné znenie ustanovenia § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. si žalovaná vykladá svojvoľne tak, že sa

nemusia aplikovať ustanovenia lex specialis, hoci sa k pojmu primeranosti vyjadril taktiež Ústavný súd
SR v náleze II. ÚS 107/2018. Konanie žalovanej považuje za konanie in fraudem legis. Právna teória aj
prax označuje za konanie in fraudem legis konanie subjektu, ktorý formálne postupuje podľa práva (tu
hlasovaním), ale tak, aby zámerne dosiahol výsledok právnou normou zakázaný alebo nepredvídaný anežiaduci. Úkon (hlasovanie) takto urobený nie je v priamom rozpore so zákonom, ale svojimi účinkami
a najmä cieľom zákon obchádza. Konanie in fraudem legis teda predstavuje postup, ktorým sa vylúči
záväzné pravidlo zámerným použitím prostriedku, ktorý sám o sebe nie je zákonom zakázaný, v

dôsledku čoho sa uvedený stav javí z hľadiska pozitívneho práva nenapadnuteľný. Podľa ustanovenia §
39Občianskehozákonníkaneplatnýjeprávnyúkon(tuhlasovanie),ktorýsvojímobsahom,aleboúčelom
odporuje zákonu, alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom. Absolútne neplatný právny úkon,
je právny úkon, ktorý nie je dovolený. O takúto nedovolenosť a teda absolútnu neplatnosť právneho
úkonu ide vtedy, ak svojím obsahom, alebo účelom odporuje zákonu, alebo zákon obchádza. Namietala

tiež formálny nedostatok písomného hlasovania, keď otázky písomného hlasovania neboli vlastníkom
oznámené najneskôr sedem dní pred termínom začiatku hlasovania, t. j. do 13.12.2023. Správca BYP,
s.r.o. hlasovanie nevyhlásil, rovnako o hlasovanie nepožiadala ani štvrtina vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. O hlasovanie požiadala tzv. Rada ADŠ. Rada ADŠ nie je radou v zmysle ustanovenia
§ 7c zákona č. 182/1993 Z. z., ale ide iba o názov. V zmysle § 7c ods. 1 sú orgánmi spoločenstva:
predseda, rada, zhromaždenie, iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve. Vlastníci ADŠ si nikdy

nezvolili spoločenstvo ako právnickú osobu spravujúcu dom a s ňou súvisiacu radu alebo predsedu
spoločenstva v zmysle ustanovenia § 7c zákona č. 182/1993 Z. z. Z uvedeného vyplýva, že samotné
hlasovanie trpí taktiež formálnymi vadami okrem vyššie spomenutých obchádzaní zákona (teda okrem
vecných, obsahových nedostatkov) uvedených v článkoch IV., V., a VI. A to z dôvodu nedodržania
lehoty na oznámenie otázok hlasovania (napr. Rozsudok Krajského súdu Prešov sp. zn. 17Co/4/2021) a

formálnymi vadami v osobách, ktoré hlasovanie vyhlásili. Hlasovanie tak vyhlásil neoprávnený subjekt.

5. K dôvodnosti potreby nariadenia neodkladného opatrenia uviedla, že je potrebné upraviť právne
vzťahy, a to medzi stranou, ktorá navrhuje vydanie neodkladného opatrenia a stranou, ktorej sa má
neodkladným opatrením uložiť určitá povinnosť alebo obmedzenie. Potreba naliehavej a nevyhnutnej

úpravy pomerov spočíva v tom, že nenariadením neodkladného opatrenia zo strany súdu by vznikol
priestor pre pretrvávajúce nezákonné konanie, ktoré by vytvorilo nezvratný stav, prípadne pre také
konanie, ktoré by viedlo k neodstrániteľným následkom. Účelom návrhu je zamedzenie vzniku
škody, zamedzenie porušeniam a obchádzaniu zákona, zamedzenie nerovnakého zaobchádzania/
diskriminácie odsúhlasenými uzneseniami č. 2 a 3 vlastníkmi ADŠ, keďže existuje existencia potreby

bezodkladnej úpravy pomerov. Urýchlená ochrana práv a zákona nariadením neodkladného opatrenia
je daná taktiež určenou lehotou na zaplatenie jednorazového poplatku do FO vo výške 150,00
EUR, ktorú podľa schváleného uznesenia č. 2 treba zaplatiť do 19. 01. 2024, čo je pomerne krátka
lehota, najmä keď sa neprihliadlo na spoluvlastnícky podiel a najmä, keď výška nákladov kúpených a
namontovaných vodomerov a meračov tepla bola známa už v júni 2023 na schôdzi vlastníkov, kedy sa

hlasovalo osobne na schôdzi o kúpe a montáži vodomerov a meračov tepla. Neodkladným opatrením
možno objektívne dosiahnuť ochranu, ktorej sa strana domáha (princíp efektívnosti); právne účinky
neodkladnéhoopatrenianeobmedziapovinnúosobuneprimeranýmspôsobomanadnevyhnutnýrozsah
(princíp proporcionality), keďže príjem do fondu opráv zostane zachovaný, nedôjde k nenávratnému
stavu,navrhovanýmneodkladnýmopatrením,pokiaľmámaťpodľaokolnostíprípadudočasnýcharakter,

nebude vytvorený nenávratný stav, a týmto obmedzením nevznikne neprimeraná ujma dotknutej
strane. Má za to, že je potrebná dočasná úprava pomerov, pretože v opačnom prípade bude trvajúci
protiprávny stav aj naďalej pretrvávať, a nariadením neodkladného opatrenia tak bude naplnená
požiadavka ochrany vlastníckeho práva žalobcu a taktiež ochrany zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov ako lex specialis. Účel sledovaný žalobcom nie je možné dosiahnuť

zabezpečovacím opatrením, keďže žalobca si voči žalovanej primárne neuplatňuje zaplatenie peňažnej
čiastky, ktorej exekúcia by mala byť ohrozená. Žalobca má za to, že nariadenie neodkladného opatrenia
nijakým spôsobom neobmedzí žalovanú, ale poskytne ochranu žalobcovi voči protizákonnému konaniu
žalovanej.

6. K návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia žalobkyňa doložila výpis z LV č. XXXX k.ú. T. R.
k 5.1.2024, e-mail o elektronickom on-line hlasovaní z ktorého vyplynulo, že na základe rozhodnutia
Rady ADŠ bol dotknutým vlastníkom zaslaný návrh uznesení na odhlasovanie. Súčasťou uvedeného
e-mailu boli návrhy troch uznesení s odôvodnením Rady ADŠ o potrebe hlasovania i s odôvodnením,
podľa ktorého bolo potrebné zvýšiť platby do fondu opráv, nakoľko suma 0,80 eur za m2 plochy bola

stanovená ešte pri spustení ADŠ pred pandémiou COVID a energetickou krízou. Na poslednej schôdzi
konanej dňa 24.6.2023 bolo schválené uznesenie č. 6 – výmena meračov s diaľkovým odpočtom
a výmena všetkých vodomerov a počtom hlasov 29 boli schválení aj dodávatelia. Následne v októbri
2023 došlo k výmene vodomerov a meračov tepla a ich úhrada prebehla 04/12/2023 z fondu oprávv celosti vo výške 14.040,91 eur. Na jeden nebytový priestor a apartmán vyšla pomerná suma cca 351,-
eur a aj v prípade dodatočných úhrad oneskorencov je na účet fondu opráv suma cca 4.000,- eur,
čo je málo, keďže sa bude musieť začiatkom roka 2024 uhradiť poistenie, zimná údržba parkoviska

a prístupovej cesty, poplatok za smeti, oprava pokazeného tepelného čerpadla v kotolni, výťah, revízie...
Po konzultácii so správcom ako Rada ADŠ schválili zvolanie on-line hlasovania (resp. schôdze)
podielových spoluvlastníkov. Ďalej žalobkyňa priložila Zápisnicu a Uznesenia č. 1 až 3 z elektronického
hlasovania konaného v dňoch 20.12. až do 30.4.2023 (zrejme 30.12.2023), zo dňa 5.1.2024, ktoré boli
prijaté viac ako nadpolovičnou väčšinou podielových spoluvlastníkov ADŠ. Z uvedeného vyplynulo, že

vovzťahukuzneseniuč.2bolozo40nebytovýchpriestorovzaslaných37platnýchhlasov,ztohobolo35
hlasov ZA návrh uznesenia, 2 boli PROTI, nehlasovali 3 podieloví spoluvlastníci. Vo vzťahu k uzneseniu
č. 3 bolo zo 40 nebytových priestorov zaslaných 37 platných hlasov, z toho bolo 35 hlasov ZA návrh
uznesenia, 2 boli PROTI, nehlasovali 3 podieloví spoluvlastníci. Uvedené bolo e-mailom dňa 6.1.2024
zaslané podielovým spoluvlastníkom s tým, že predmetné uznesenia boli schválené a prijaté.

7. Na výzvu súdu žalobkyňa podaním doručeným súdu dňa 5.2.2024 doložila Zmluvu o výkone správy
v apartmánovom dome súp. č. XXXX, T.. R., uzatvorenú medzi členmi Rady ADŠ poverenými na základe
dňa 2.9.2022 platne prijatého uznesenia nadpolovičnej väčšiny všetkých podielových spoluvlastníkov
a spoločnosťou BYP s.r.o., Lipt. Hrádok, IČO: 36437263 ako správcom zapísaným v zozname správcov
bytovýchdomov,zapísanýmvzoznamesprávcovbytovýchdomovpodev.č.0325.Predmetomuvedenej

zmluvy je zabezpečenie správy budovy, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva ADŠ,
súvisiacej ekonomicko-administratívnej agendy, zabezpečenie dodávok tovarov a služieb spojených
s užívaním ADŠ, či ďalších činností, všetko za podmienok dohodnutých v zmluve alebo prijatých
na schôdzi na základe uznesenia nadpolovičnej väčšiny podielových spoluvlastníkov. Správca je
v zmysle uvedenej zmluvy povinný rešpektovať uznesenia riadne zvolenej Rady ADŠ, ktorá bola

zriadená na základe prijatého uznesenia nadpolovičnej väčšiny všetkých podielových spoluvlastníkov
a uvedená Rada ADŠ je oficiálnym zástupcom všetkých podielových spoluvlastníkov ADŠ, ktorá
je splnomocnená zastupovať podielových spoluvlastníkov voči správcovi. Z uvedenej zmluvy ďalej
vyplynulo, že Rada ADŠ je zároveň ako výkonný orgán zastupujúci podielových spoluvlastníkov
ADŠ oprávnená rozhodovať do limitu jej schváleného nadpolovičnou väčšinou hlasov podielových

spoluvlastníkov, ktorý je 1.000,- eur v jednotlivom prípade, resp. na jednu položku. Z predmetnej
zmluvy ďalej vyplynulo, že správca je povinný viesť prevádzkový účet a účet fondu prevádzky,
údržby a opráv ADŠ v banke, vykonávať periodické prehľady o stave prevádzkového účtu, spracovať
a zasielať emailom ročné vyúčtovanie každému podielovému spoluvlastníkovi ADŠ, organizovať riadne
a mimoriadne schôdze podielových spoluvlastníkov ADŠ, a to na základe návrhu Rady ADŠ alebo

na základe návrhu na ich zvolanie podaného aspoň štvrtinou podielových spoluvlastníkov ADŠ,
pričom na uznášaniaschopnosť je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých podielových spoluvlastníkov
ADŠ (Rada ADŠ to spoluorganizuje), organizovať v spolupráci s Radou ADŠ a vyhodnocovať
elektronické hlasovanie podielových spoluvlastníkov ADŠ cez emaily (väčšinou to organizuje Rada
ADŠ, pokiaľ hlasovanie nezvolal správca). Pri správe ADŠ je správca povinný zastupovať podielových

spoluvlastníkov ADŠ pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou
podielového spoluvlastníka ADŠ v ADŠ, sledovať úhrady za plnenia a úhrady do fondu prevádzky
údržby a opráv od podielových spoluvlastníkov ADŠ (aspoň kvartálne), vymáhať nedoplatky. Ďalej
je povinný zvolať schôdzu podielových spoluvlastníkov ADŠ podľa potreby, najmenej raz za rok,
alebo vždy, keď o to požiada najmenej štvrtina podielových spoluvlastníkov ADŠ alebo Rada ADŠ

za podmienky, že následne pozvánky a návrh programu schôdze budú správcom za súčinnosti Rady
ADŠ poslané elektronicky emailom všetkým podielovým spoluvlastníkom ADŠ minimálne 14 dní pred
jej konaním, pokiaľ Rada ADŠ nerozhodne o kratšej lehote v odôvodnenom prípade. Podľa bodu 9.
čl. II sa zmluvné strany dohodli, že prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv môžu byť prechodne
použité v rámci prevádzkového účtu na úhradu za plnenia spojené s prevádzkou ADŠ a s užívaním

apartmánov a nebytových priestorov v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku
prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa tieto prostriedky okamžite vrátia do fondu prevádzky, údržby
a opráv. Čl. IV. predmetnej zmluvy upravuje zásady vyúčtovania a platenia úhrad na prevádzku ADŠ,
apartmánov a nebytových priestorov ADŠ, ako aj úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv. V zmysle
bodu 3 uvedeného článku správca alebo Rada ADŠ sú oprávnení podať návrh na schôdzku podielových

spoluvlastníkov ADŠ za účelom prijatia jej uznesenia ohľadom schválenia výšky mesačných preddavkov
a jej zmeny do fondu prevádzky, údržby a opráv, najmä ak je na to dôvod vyplývajúci zo zmeny právnych
predpisov alebo ak sa na tom dohodne Rada ADŠ po diskusii so správcom na základe hospodárenia
ADŠazdôvodufinančnejsituácieprevádzkovéhoúčtuADŠafonduprevádzky,údržbyaopráv,prípadnez dôvodu nevyhnutnej opravy v ADŠ. Podľa bodu 6 písm. c) uvedeného článku, náklady hradené
z fondu prevádzky, údržby a opráv sú najmä: potrebné mimoriadne náklady schválené Radou ADŠ
vzmyslelimitujejpridelenéhoaschválenéhoschôdzoupodielovýchspoluvlastníkovADŠ,akoajnáklady

schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých podielových spoluvlastníkov ADŠ.

8. V rámci uvedeného doplnenia žalobkyňa poukázala, že pravosť podpisov na zmluve o výkone správy
nie je úradne osvedčená v zmysle § 8a ods. 1. Ďalej uviedla, že až teraz si všimla, že táto zmluva
bola uzavretá podľa obchodného zákonníka aj keď podľa judikatúry Najvyššieho súdu (napr. uznesenie

Najvyššieho súdu SR z 19. augusta 2019, sp. zn. 8Cdo/172/2019) je zmluva o výkone správy zmluvou
spotrebiteľskou. Z konania žalovanej strany a zástupcu je zreteľná ich svojvôľa aplikácii zákonných
ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. K pojmu „rada ADŠ“
uviedla, že ide iba o slovné spojenie, nakoľko vlastníci ADŠ si nikdy nezvolili spoločenstvo na výkon
správy budovy ADŠ v zmysle § 7 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z. Pod pojmom „rada“ alebo „domová
rada“ v tomto konkrétnom prípade rozumieme tzv. zástupcov vlastníkov, pričom sa títo zástupcovia

nazvali radou, resp. domovou radou. Domová rada bola zriadená ešte v roku 2020 počas výkonu správy
budovy ADŠ vtedajšou správkyňou p. S. Q..

9. Dňa 24.1.2024 bola doručená žaloba žalobkyne o určenie neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov
a nebytových priestorov ADŠ, konkrétne uznesení č. 2 a 3 hlasovania vykonaného v dňoch 20.12.2023

– 30.12.2023, ktorá je vedená pod sp. zn. 12C/5/2024.

10. Podľa § 324 ods. 1 Z.č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“) pred začatím
konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie.

Podľa § 325 ods. 1 CSP neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť
pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

Podľa § 326 CSP v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach žaloby podľa
§ 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov

alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť
a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného
opatrenia sa navrhovateľ domáha. K návrhu musí navrhovateľ pripojiť listiny, na ktoré sa odvoláva.

Podľa § 328 ods. 1 ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú splnené

podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.

11. Účelom neodkladného opatrenia je rýchle a pružné riešenie tej situácie, ktorá vyžaduje okamžitý
zásah súdu, t.j. potreba bezodkladnej úpravy pomerov medzi stranami sporu, resp. v prípade, že je daná
obava ohrozenia prípadnej exekúcie. Predpokladmi pre vyhovenie návrhu na nariadenie neodkladného

opatrenia sú: opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov
alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť
a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného
opatrenia sa navrhovateľ (v súdenej veci žalobca) domáha. Vychádzajúc zo zákonných predpokladov
pre nariadenie neodkladného opatrenia je toto prípustné a opodstatnené vtedy, ak a) sa tvrdí a osvedčí,

že sú tu právne vzťahy medzi stranami, b) tieto právne vzťahy vyžadujú úpravu, c) táto úprava je
potrebná, d) neprimeraným spôsobom nezasahujú do právnych vzťahov medzi stranami (účastník
nie je obmedzený spôsobom neprimeraným povahe veci), e) sledovaný účel nemožno dosiahnuť
zabezpečovacím opatrením. Nariadením neodkladného opatrenia nesmie dôjsť k nevyváženému
zásahu do vzťahov strán. Pri nariaďovaní samotného neodkladného opatrenia prevláda požiadavka

rýchlosti. Z toho dôvodu nie je potrebné zisťovať všetky tie skutočnosti, ktoré treba zistiť pred vydaním
konečného rozhodnutia (vo veci samej), ale musia byť osvedčené okolnosti, z ktorých sa vyvodzuje
opodstatnenosť a neodkladnosť návrhu. Miera osvedčenia sa riadi situáciou, najmä naliehavosťou jej
riešenia.

12. Návrhom na nariadenie neodkladného opatrenia sa žalobkyňa domáhala, aby súd vo vzťahu
k žalovaným, zast. správcom BYP, s.r.o., so sídlom: Hviezdoslavova 141, 033 01 Liptovský Hrádok,
IČO: 36 437 263, dočasne pozastavil účinnosť rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov
vykonaného hlasovaním v dňoch 10.12.2023 – 30.12.2023, týkajúce sa Apartmánového domu Štiavnicauvedenom na LV č. XXXX k.ú. T. R., a to uznesení č. 2 a 3, až do právoplatného rozhodnutia vo veci
samej.

13.Zpredloženýchlistín,osobitnezpredloženéhoLVč.XXXXk.ú.T.R.malsúdpreukázané,žežalovaní
v 1. až 45. rade sú vlastníkmi jednotlivých nebytových priestorov Apartmánového domu Štiavnica (ďalej
len „ADŠ“) s prislúchajúcim podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu,
na príslušenstve a spoluvlastníckym podielom k pozemku, preto len vo vzťahu k spoločným častiam
azariadeniamdomu,príslušenstve aspoločnýmnehnuteľnostiammožnovyjadriťichpodielapovažovať

ich za podielového spoluvlastníka ADŠ. Súd mal ďalej preukázané, že v dňoch 10.12.2023 – 30.12.2023
sa konalo on-line hlasovanie, kde došlo k schváleniu troch navrhovaných uznesení, pričom žalobkyňa
ako prehlasovaný vlastník namietala schválenie a prijatie uznesení č. 2 a 3. Z dokladov predložených
žalobkyňou, osobitne zo zápisnice a z uznesení č. 1 až 3 mal súd osvedčené, že predmetné uznesenia
boli prijaté viac ako nadpolovičnou väčšinou podielových spoluvlastníkov ADŠ. Z uvedeného vyplynulo,
že vo vzťahu k uzneseniu č. 2 bolo zo 40 nebytových priestorov zaslaných 37 platných hlasov, z toho

bolo 35 hlasov ZA návrh uznesenia, 2 boli PROTI, nehlasovali 3 podieloví spoluvlastníci. Vo vzťahu
k uzneseniu č. 3 bolo zo 40 nebytových priestorov zaslaných 37 platných hlasov, z toho bolo 35 hlasov
ZA návrh uznesenia, 2 boli PROTI, nehlasovali 3 podieloví spoluvlastníci. Výsledok hlasovania bol
žalobkyni oznámený e-mailom dňa 6.1.2024, pričom dňa 24.1.2024 bola žalobkyňou podaná na súd aj
žaloba o určenie neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov, vedená pod sp. zn.

12C/5/2024.

14. Žalobkyňa v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia poukazovala na vecné (obsahové)
nedostatky pre rozpor so zákonom, obchádzanie zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“), rozpor s dobrými mravmi a

formálne (procesné) nedostatky, keď namietala nedodržanie zákonného postupu vyhlásenia písomného
hlasovania, nedoručenie oznámenia o termíne, mieste a otázkach písomného hlasovania, ktoré mali byť
vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní pred hlasovaním.
V tomto smere súd poukazuje, že v ust. § 1 Z.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) platného v čase konania on-line hlasovania, zákon

upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome,
práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových
priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. V zmysle ust. § 2 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov,
platného v čase konania on-line hlasovania bytovým domom (ďalej len "dom") sa na účely tohto zákona
rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri

byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve
alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu
sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súd v nadväznosti
na uvedené zákonné ustanovenia konštatuje, že v zmysle vyššie uvedeného ADŠ nemožno považovať
za bytový dom, keďže podľa označenia nehnuteľností vo vlastníctve žalovaných na liste vlastníctva,

ide o vlastníctvo nebytových priestorov, nie bytov, pričom aj pokiaľ slúžia na tzv. hotelové krátkodobé
ubytovanie tretím osobám za účelom zisku, je potrebné vychádzať z ich označenia tak ako je vykonaný
zápis na danom liste vlastníctva. Skutočnosť, že predmetný ADŠ nemožno považovať za bytový dom
navrhovateľka v podanom návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia nenamieta, namieta však tú
skutočnosť, že na uvedený ADŠ sa má vzťahovať Zákon o vlastníctve bytov, nakoľko v zmysle § 24

ods. 1 druhá veta uvedeného zákona, ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú aj na iné budovy, ktoré
nemajú charakter bytového domu (s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje
osobitný predpis) primerane, ktoré ustanovenie si žalovaní podľa jej názoru vykladajú svojvoľne tak,
že sa nemusia aplikovať ustanovenia lex specialis. Pokiaľ v tomto smere žalobkyňa poukázala na
nález Ústavného súdu SR II. ÚS 107/2018, ktorý sa vyjadril k pojmu primeranosti, súd v nadväznosti

na uvedené poukazuje, že uvedené nemožno aplikovať na súdenú vec, nakoľko v danom prípade išlo
o povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, o ktorý prípad sa v súdenej veci nejedná, preto
je táto námietka nedôvodná.

15. Pokiaľ v ďalšom žalobkyňa poukázala, že od 1.4.2024 má nadobudnúť účinnosť zmena § 24 ods.

1 Zákona o vlastníctve bytov, kedy bude platiť, že ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú na nebytové
domy (okrem § 29 a § 29a ods. 1; na správcu nebytových domov sa nevzťahuje osobitný predpis.), súd
má za to, že aktuálne je potrebné pri rozhodovaní vychádzať z platného zákonného ustanovenia, ktoré
stanovuje, že ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytovéhodomulenprimerane.KprimeranostipoužitiaustanoveníZákonaovlastníctvebytovsúdpoukazuje,ževo
všeobecnosti sa v občianskom práve uplatňuje princíp zmluvnej autonómie (slobody vôle alebo zmluvnej
voľnosti). Práve súkromné právo je svojou povahou a inštitútmi uspôsobené tak, aby sa uvedená

slobodná iniciatíva mohla uskutočňovať vo sfére jeho spôsobenia. Preto väčšina noriem súkromného
práva má dispozitívny charakter (ius dispositivum), to znamená, že subjekty nielenže slobodne vstupujú
do súkromnoprávnych vzťahov, ale v prevažnej miere majú možnosť utvárať a formovať svoje vzájomné
práva a povinnosti podľa vlastnej slobodnej vôle, pokiaľ nie sú v tomto správaní viazané kogentnými
normami. To znamená, že platí predovšetkým to, čo si účastníci zmluvy dohodli, pokiaľ to zákon výslovne

nezakazuje alebo pokiaľ z povahy príslušného zákonného ustanovenia nevyplýva, že sa od neho
nemožno odchýliť. Len tak môžu najlepšie uplatniť svoje individuálne záujmy a potreby, preto sa štát
má v súlade s garanciou ústavného poriadku (čl. 4 ods. 4 Listiny základných ľudských práv a slobôd)
zásadne zdržovať všetkých zbytočných intervenčných zásahov do súkromnoprávnej oblasti a tým do
slobodného súkromného rozhodovania fyzických a právnických osôb. V tejto súvislosti je potrebné
opätovne zdôrazniť, že čím je menej zásahov štátu v súkromnoprávnej oblasti, tým viac sa uplatní

sloboda fyzických a právnických osôb. Ak však subjekty občianskoprávnych vzťahov už raz, podľa
vlastného uváženia a sebaurčenia, určitú zmluvu (či už pomenovanú alebo nepomenovanú) uzavrú,
majú povinnosť túto zmluvu plniť a dodržiavať v zmysle zásady pacta sunt servanda a to i keď by sa
plnenie pre niektorú stranu stalo následne nevýhodným. Štát by do týchto vzťahov nemal zasahovať
bez toho, aby na to mal vážny dôvod. (JUDr. Marek Valachovič Problematický výkon správy nebytových

domov (alebo úvahy nad kogentnosťou a dispozitívnosťou jednej právnej normy) 1. časť LIT40227SK).

16. V tomto prípade mal súd z predloženej Zmluvy o výkone správy v ADŠ zo dňa 31.8.2022 (ďalej
len „Zmluvy“) osvedčené, že správa uvedeného ADŠ je vykonávaná na základe zmluvy podľa § 566
Obchodnéhozákonníka(mandátnazmluva),uzatvorenejmedziurčenýmičlenmiRadyADŠasprávcom,

teda nie v zmysle Zákona o vlastníctve bytov. Z uvedenej Zmluvy tiež vyplynulo, že na základe prijatého
uznesenia nadpolovičnou väčšinou všetkých podielových spoluvlastníkov bola zriadená Rada ADŠ,
ktorá ako zástupca všetkých podielových spoluvlastníkov bola splnomocnená na ich zastupovanie voči
správcovi. Pokiaľ si preto zmluvné strany správu ADŠ upravili odlišne ako stanovuje Zákon o vlastníctve
bytov, práve ust. § 24 ods. 1 dáva vlastníkom možnosť použitia ustanovenia Zákona o vlastníctve bytov

len primerane. Pokiaľ preto nie sú striktne dodržané všetky ustanovenia uvedeného zákona, súd v tomto
smere nemal osvedčené žiadne nedostatky, na ktoré poukazovala žalobkyňa. Podieloví spoluvlastníci
v rámci uznesenia prijatého dňa 2.9.2022 poverili na svoje zastupovanie určených členov Rady ADŠ a
správa uvedeného ADŠ je vykonávaná a) správcom na základe uvedenej Zmluvy v konkrétne určených
činnostiach, b) uzneseniami schôdze podielových spoluvlastníkov a c) schválenými rozhodnutiami Rady

ADŠ. V tejto súvislosti súd poukazuje, že žalovaní označení žalobkyňou v tomto konaní preto nie sú
zastúpení správcom BYP, s.r.o. Lipt. Hrádok, tak ako to uvádza žalobkyňa v návrhu na nariadenie
neodkladného opatrenia, nakoľko takéto zastúpenie vyplýva výlučne z ust. § 9 ods. 8 písm. a) Z.č.
182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kedy spoločenstvo a správca zastupujú v
konaní pred súdom a iným orgánom verejnej moci aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

protiktorýmsmerujenávrhnazačatiekonaniapodanýprehlasovanýmvlastníkombytualebonebytového
priestoru v dome. Uzatvorenie zmluvy o výkone správy v zmysle Z.č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov medzi správcom a jednotlivými vlastníkmi nebytových priestorov, ktoré by
oprávňovalo správcu BYP s.r.o. Lipt. Hrádok zastupovať v predmetnom konaní vlastníkov ADŠ, súd
nemal osvedčené, nakoľko Zmluva, ktorá bola v konaní predložená, nevykazuje znaky Zmluvy o výkone

správy podľa § 6 ods. 1 prvá veta Z.č. 182/1993 Z.z., nakoľko nebola uzatvorená medzi správcom
a jednotlivými vlastníkmi nebytových priestorov. Pokiaľ následne žalobkyňa namietala aj nedostatok
úradného osvedčenia pravosti podpisov na zmluve o výkone správy v zmysle § 8a ods. 1 Zákona
o vlastníctve bytov, táto jej námietka neobstojí, keď opakovane súd poukazuje, že ustanovenia Zákona
o vlastníctve bytov mohli byť použité len primerane. Pokiaľ ďalej v rámci formálnych vád žalobkyňa

poukazovala, že hlasovanie vyhlásil neoprávnený subjekt, v tomto prípade oprávnenie vykonávať
správu a konať vyplýva z predloženej Zmluvy o výkone správy, keď konkrétne z čl. II bod 2 písm.
l) uvedenej zmluvy vyplýva, že správca je povinný v rámci správy ADŠ vykonávať organizovanie
v spolupráci s Radou ADŠ a vyhodnocovanie elektronického hlasovania podielových spoluvlastníkov
ADŠ cez emaily (väčšinou to organizuje Rada ADŠ, pokiaľ hlasovanie nezvolal správca) a tak tomu bolo

aj v tomto prípade.

17. Pokiaľ žalobkyňa ďalej namietala, že hlasovanie nebolo vopred vlastníkom oznámené, súd nemal
osvedčené, že si vlastníci nebytových priestorov ADŠ stanovili konkrétnu lehotu na trvanie on-linehlasovania a ani lehotu, v ktorej majú byť otázky na takéto on-line hlasovanie, pred jeho začatím zaslané.
V zmysle § 14a ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia
byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. V tomto

prípade on-line hlasovanie bolo organizované Radou ADŠ (čl. II. ods. 2 písm. l) predloženej Zmluvy
o výkone správy ADŠ) a súd mal osvedčené, že on-line hlasovanie trvalo od 20.12.2023, kedy bola
zaslaná mailová informácia o hlasovaní a návrhy uznesení a hlasovať mohli vlastníci do 30.12.2023
do 23.00 hod. Teda pokiaľ boli otázky na hlasovanie zaslané 20.12.2023 12.05 hod., mali hlasujúci
dostatočný časový priestor (viac ako 7 dní) na oboznámenie sa s otázkami a hlasovaním, ktoré skončilo

30.12.2023 o 23.00 hod. Pokiaľ v tomto smere žalobkyňa poukázala na rozsudok Krajského súdu Prešov
sp. zn. 17Co/4/2021, uvedené konanie sa týkalo hlasovania vlastníkov bytov, t.j. výlučne v zmysle
Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, nie ako je tomu v súdenej veci.

18. Pokiaľ žalovaná žiadala pozastaviť účinnosť uznesenia č. 2 týkajúceho sa úhrady mimoriadnej
platby do fondu opráv ADŠ na jeho doplnenie vo výške 150,- Euro za každý nebytový priestor alebo

apartmán, ktorú je potrebné uhradiť do 19.01.2024 na účet fondu opráv ADŠ, súd nemal osvedčené
skutočnosti tvrdené žalobkyňou. Pokiaľ vo vzťahu k tejto mimoriadnej platbe do fondu opráv namietala,
že povinnosť uhradenia jednorazových poplatkov do fondu opráv nemá zákonný podklad s poukazom
na ust. § 10 ods. 1 a 2 Zákona č. 182/1993 Z. z. s účinnosťou do 31.03.2024, súd opakovane poukazuje,
že v tomto prípade vlastníci postupovali v zmysle Zákona o vlastníctve bytov len primerane, teda

neriadili sa doslovným znením uvedeného zákona. Súd naviac poukazuje aj na čl. IV, bod 6 písm. c)
Zmluvy o výkone správy, podľa ktorého náklady hradené z fondu prevádzky, údržby a opráv sú najmä:
potrebné mimoriadne náklady schválené Radou ADŠ v zmysle limitu jej prideleného a schváleného
schôdzou podielových spoluvlastníkov ADŠ, ako aj náklady schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých
podielových spoluvlastníkov ADŠ, teda z uvedeného je zrejmé, že odlišne od Zákona o vlastníctve

bytov si upravili náklady do fondu opráv. Pokiaľ preto bolo potrebné zohľadniť mimoriadne náklady
v súvislosti s úhradou nákladov vodomerov a meračov tepla, uvedené bolo v súlade s predloženou
Zmluvouovýkonesprávy.Naviacsúddodáva,žepotrebatohtomimoriadnehonákladubolaodôvodnená
v prílohe e-mailu o elektronickom hlasovaní, keď súd mal osvedčené, že z účtu fondu opráv bola hradená
suma 14.040,91 eur ako úhrada za výmenu smart vodomerov a meračov tepla, ktorá prebehla v mesiaci

október 2023, pričom zostávajúce prostriedky na účte fondu opráv (cca 4.000,- eur) neboli dostatočné
vzhľadom na výdavky budovy ADŠ (úhrada poistenia domu, zimná údržbu parkoviska a prístupovej
cesty, poplatok za smeti, oprava pokazeného tepelného čerpadla v kotolni ADŠ, ktoré nebola ešte
uhradená, poplatky za výťah, revízie...)

19. Vo vzťahu k uzneseniu č. 3, ktorým bola odsúhlasená zvýšená výška úhrady do fondu opráv
ADŠ z pôvodných 0,80 Eura za m2 plochy mesačne (mimo balkónov a terás) na sumu 1,30 Euro za
m2 plochy mesačne (mimo balkónov a terás), a to s účinnosťou od 01.03.2024 žalobkyňa namietala,
že z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú
spoločnými časťami domu, avšak podľa obsahu napadnutého uznesenia č. 3 by vlastníci balkónov, lodžií

a terás ani naďalej neprispievali do fondu opráv, hoci opravy týchto spoločných častí sa financujú a
museli by sa financovať z fondu opráv. Má za to, že tým boli a sú ohrozené a porušované jej práva
vlastníka a spoluvlastníka v ADŠ v zmysle finančnej škody. Súd v tomto smere poukazuje, že v zmysle
§ 2 ods. 7 Zákona o vlastníctve bytov, podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie
podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, 5) bez plochy

terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu. V zmysle § 10
ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do
fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému
priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky,
údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25% z podlahovej plochy

balkóna, lodžie alebo terasy. V tomto prípade však súd opätovne poukazuje, že ustanovenia uvedeného
Zákona o vlastníctve bytov bolo možné použiť primerane, preto pokiaľ sa vlastníci dohodli na inom
spôsobe úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv, využili ustanovenie v danom čase platného Zákona
o vlastníctve bytov primerane. Súd poukazuje, že v zmysle čl. IV. bodu 3 Zmluvy o výkone správy,
správca alebo Rada ADŠ sú oprávnení podať návrh na schôdzu podielových spoluvlastníkov ADŠ za

účelom prijatia jej uznesenia ohľadom schválenia výšky mesačných preddavkov a jej zmeny do fondu
prevádzky, údržby a opráv, najmä ak je na to dôvod vyplývajúci zo zmeny právnych predpisov alebo
ak sa na tom dohodne Rada ADŠ po diskusii so správcom na základe hospodárenia ADŠ a z dôvodu
finančnej situácie prevádzkového účtu ADŠ a fondu prevádzky, údržby a opráv, prípadne z dôvodunevyhnutnejopravyvADŠ.VtomtoprípadevsúladesuzatvorenouZmluvouovýkonesprávynazáklade
rozhodnutia Rady ADŠ bolo zorganizované on-line hlasovanie o zmene výšky mesačných preddavkov
do fondu prevádzky, údržby a opráv. Potreba uvedenej zmeny bola rovnako odôvodnená v prílohe e-

mailu o elektronickom hlasovaní, a to tým, že uvedené platby boli stanovené ešte pri spustení ADŠ pred
pandémiou Covid a elektronickou krízou a od uvedenej doby sa napriek narastajúcim nákladom, inflácii
a potreby častejších opráv nemenili.

20. Súd tiež nemal osvedčené tvrdenie žalobkyne, že sa nezohľadňuje miera využívania spoločných

častí domu a spoločných zariadení domu pri úhrade do fondu opráv a zúčtovaní vlastníkmi nebytových
priestorov, ani miera opotrebovania, možné opravy a úpravy spoločných priestorov, spotreba tepla,
svetla, výťah a pod. Žalobkyňa nijakým spôsobom ako prehlasovaný vlastník neosvedčila, že z fondu
opráv sa financovala resp. bude financovať oprava konkrétnych spoločných častí a v akom rozsahu a ani
nebolo zrejmé, či tieto spoločné časti má k dispozícii každý nebytový priestor, resp. či tieto spoločné
časti a v akom rozsahu sú využívané výlučne len konkrétnym vlastníkom. Pokiaľ žalobkyňa poukazovala

na mieru využívania spoločných častí a zariadení domu a v rámci návrhu uviedla, že v súčasnosti
21 vlastníkov/spoluvlastníkov nebytových priestorov v budove ADŠ podniká tak, že nebytové priestory
ponúka na tzv. hotelové krátkodobé ubytovanie tretím osobám za účelom zisku, pričom sa v budove
ADŠ nachádza aj wellness centrum, do ktorého vstup je ponúkaný aj širokému okoliu za finančnú
úhradu, súd toto jej tvrdenie osvedčené nemal, keďže k uvedenému neboli zo strany žalobkyne doložené

žiadne doklady. Ďalej súd nemal osvedčenú ani rozdielnu mieru využívania spoločných častí a zariadení
domu voči ostatným vlastníkom. T.j. súd nemal osvedčené, akým spôsobom a ktoré konkrétne spoločné
časti a zariadenia domu sú využívané jednotlivými vlastníkmi nad mieru voči ostatným vlastníkom a
z uvedeného nebolo ani zrejmé, v čom by miera využívania spoločných častí a zariadení domu mala byť
vyššia. Tieto skutočnosti uvádzané žalobkyňou zostali len v rovine nepodložených všeobecných tvrdení.

21. V tomto smere súd poukazuje aj na čl. IV zmluvy o výkone správy, v ktorom sú upravené zásady
vyúčtovania a platenia úhrad na prevádzku ADŠ, apartmánov a nebytových priestorov ADŠ, ako aj
úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv, pričom v bode 1 uvedeného článku správca vypočíta
každémuvlastníkovizákladnúvýškumesačnýchpreddavkovnaprevádzkuaplneniaspojenésužívaním

apartmánu alebo nebytového priestoru, ako aj podiel na nákladoch na prevádzku budovy ADŠ a jej
spoločných zariadení, súčastí a priestorov (ďalej len mesačný preddavok na prevádzku), vrátane
mesačnej zálohovej platby do fondu prevádzky, údržby a opráv ADŠ (ďalej len zálohová platba).
Z uvedeného je zrejmé, že v súvislosti s prevádzkou a plneniami spojenými s užívaním apartmánu
alebo nebytového priestoru, je zohľadnený aj podiel na nákladoch na prevádzku budovy ADŠ a jej

spoločných zariadení, súčastí a priestorov, keď je účtovaný mesačný preddavok na prevádzku a súd
nemal osvedčené, že takého využívanie nie je zohľadnené osobitne v uvedenom mesačnom preddavku
na prevádzku. V tomto smere súd poukazuje na čl. IV bod 1 Zmluvy o výkone správy, z ktorého je
zrejmé, že v prílohe 2 (ktorá nebola súdu predložená) sú uvedené mesačné preddavky na prevádzku
ADŠ, ktoré je správca oprávnený každému podielovému spoluvlastníkovi v závislosti od zmeny výšky

ním spôsobovaných nákladov v rámci celkových nákladov ADŠ zmeniť. Súd vychádzajúc z uvedených
ustanovení Zmluvy o výkone správy, preto nemal osvedčené tvrdenie žalobkyne, že miera opotrebenia
a využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu a tiež financovanie nákladov v súvislosti
so spoločnými časťami nie je zohľadnená, práve naopak, z uvedeného je zrejmé, že v závislosti od
spôsobených nákladov vlastníka je možné zmeniť aj výšku mesačných preddavkov na prevádzku,

súčasťou ktorých je aj mesačná zálohová platby do fondu prevádzky, údržby a opráv.

22. Súd nemal osvedčenú ani potrebu naliehavej a nevyhnutnej úpravy pomerov, ktorú žalobkyňa
odôvodňovala tým, že by vznikol priestor pre pretrvávajúce nezákonné konanie, ktoré by vytvorilo
nezvratný stav, resp. ktoré by viedlo k neodstrániteľným následkom a vzniku škody, nakoľko skutočnosť,

že vlastníci nebytových priestorov ADŠ postupovali v zmysle Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov len primerane, je v súlade s ust. § 24 ods. 1 uvedeného zákona. V tomto prípade
súd nemal osvedčený ani hrozbu vzniku škody a neodstrániteľných následkov. Súd má za to, že práve
pozastavenímúčinnostiuvedenýchuzneseníbymohlodôjsťkmožnémuohrozeniuzmluvnýchzáväzkov
ADŠ v podobe neplnenia zmluvných dojednaní – pozastavenie dodávok plnení, neplatenie úhrad za

poskytnuté služby, možnosti uloženia zmluvných pokút a začatia súdnych konaní pre nezaplatenie faktúr
dodávateľom služieb (vznik ďalších nákladov), t.j. ohrozenie samotnej správy a riadneho fungovania
ADŠ. Preto sa súd nestotožňuje s názorom, že nariadenie neodkladného opatrenia by nijakým
spôsobom neobmedzilo žalovaných. V tomto smere ani lehota, ktorá bola odsúhlasená na zaplateniejednorazového poplatku do fondu opráv vo výške 150,00 EUR (do 19.01.2024), ktorú žalobkyňa
považuje za pomerne krátku, nemôže byť dôvodom na nariadenie navrhovaného neodkladného
opatrenia.

23. Súd vzhľadom na vyššie uvedené, nemal dostatočne osvedčené skutočnosti tvrdené žalobcom, tieto
zostali len v rovine nepodložených tvrdení, t.j. žalobca dostatočne neosvedčil okolnosti, z ktorých sa
vyvodzuje opodstatnenosť a dôvodnosť návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, preto súd návrh
na nariadenie neodkladného opatrenia zamietol. Bez preukázania a osvedčenia dôvodnosti a trvania

nároku, potreby naliehavej úpravy pomerov a hroziaceho nebezpečenstva ujmy, nebolo možné návrhu
žalobkyne vyhovieť. Nad rámec uvedeného súd poukazuje, že v tomto prípade už bola žalobkyňou
podaná aj žaloba vo veci samej, kde na základe vykonania dokazovania súd bude posudzovať platnosť
uvedených uznesení.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu možno podať odvolanie písomne v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na

Okresnom súde Liptovský Mikuláš v troch vyhotoveniach.
Podľa § 363 CSP v odvolaní sa má okrem všeobecných náležitostí podania stanovených v § 127
CSP (ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpisu a uvedenia
spisovej značky tohto konania) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda,
z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha

(odvolací návrh).
Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.