Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 29. október 2024

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 6Co/129/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7123208109
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 10. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jozef Maruščák

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2024:7123208109.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Jozefa Maruščáka a sudkýň JUDr.

Viktórie Midovej a JUDr. Moniky Koščovej v spore žalobcu: A. B. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. X,
C., proti žalovanému: D. E. F., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XX, C., o zaplatenie 1.500,- EUR s prísl., o
odvolaní žalobcu proti rozsudku Mestského súdu Košice sp. zn. 19C/17/2023 zo dňa 13.05.2024

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok Mestského súdu Košice č.k. 19C/17/2023-303 zo dňa 13.05.2024.

Stranám sporu náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Mestský súd Košice (ďalej len „súd prvej inštancie“ alebo len „súd“) zhora označeným rozsudkom
žalobu zamietol (I. výrok) a žalovanému vo vzťahu k žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania

v rozsahu 100 % (II. výrok).

2. Rozhodol tak o žalobe, ktorou sa žalobca domáhal zaplatenia sumy 1.500,- EUR s príslušenstvom
titulom bezdôvodného obohatenia, ktoré vzniklo zaplatením zmluvnej pokuty, na ktorú podľa žalobcu
nemal žalovaný nárok.

3. Žalobu odôvodnil tým, že dňa 16.08.2021 uzatvoril on a jeho manželka ako budúci predávajúci so

žalovaným a jeho manželkou ako budúcimi kupujúcimi a spoločnosťou EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o.
ako sprostredkovateľom Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti, pričom žalobca v súlade s ust. § 48 ods.
1 Občianskeho zákonníka platne a účinne odstúpil od dohody, pričom odstúpenie od dohody bolo
doručené žalovanému a jeho manželke dňa 12.05.2022 a sprostredkovateľovi dňa 10.05.2022. Splnenie
podmienok pre odstúpenie od zmluvy zo zákonných dôvodov podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka
odôvodnil tým, že dohodu podpisoval v tiesni, keďže mu zamestnávateľ dňa 27.07.2021 doručil Výzvu
na odstránenie nedostatkov v neuspokojivom plnení pracovných úloh, pričom tieseň z tejto listiny na

neho pôsobila v čase podpisu dohody takou intenzitou, že urobil úkon, ktorý by inak nebol urobil. Čo sa
týka nápadne nevýhodných podmienok, ako druhej podmienky pre platné odstúpenie od dohody, k tomu
uviedol porovnanie ods. 4.2 dohody a ods. 4.4 a 4.5 dohody, ktoré sú podľa jeho názoru nevyvážené,
nakoľko žalovaný na rozdiel od žalobcu by pri porušení podmienok dohody nebol povinný zaplatiť nič.
Ďalej uviedol, že žalovaný na svoj účet dňa 11.05.2022 prijal čiastku vo výške 2.250,- EUR ako zmluvnú
pokutu za zákonné, platné a účinné odstúpenie od dohody, zo sumy 2.250,- EUR si čiastku vo výške
1.500,- EUR ponechal žalovaný a čiastku vo výške 750,- EUR previedol na účet sprostredkovateľa,

pričom sám žalovaný je spoločníkom a konateľom spoločnosti - sprostredkovateľa. Prijatie tejto čiastky
žalovaným žalobca označil ako bezdôvodné obohatenie, poukázal na to, že odstúpenie od zmluvy je
výkon práva a nie porušenie povinnosti, ktoré by mohlo byť sankcionované zmluvnou pokutou, pričom
poukázal tiež na ustálenú judikatúru.4. Vykonaným dokazovaním vzal súd za preukázané, a to z výzvy na odstránenie nedostatkov v
neuspokojivom plnení pracovných úloh zo dňa 27.07.2021, že vedúci zamestnanec zamestnávateľa

U.S. Steel Košice zaslal žalobcovi výzvu, ktorou mu bolo oznámené, že nedosahuje uspokojivé plnenie
pracovných úloh, a to konkrétne pri plnení svojich pracovných úloh spojených s prácou „skladníka“ na
RV JU a sťažnosti od zamestnancov kolegov, v nadväznosti na čo ho vedúci zamestnanec žiada, aby sa
v budúcnosti vyvaroval vyššie uvedenému konaniu, pracoval svedomito, riadne a bezpečne, v súlade
s prevádzkovými pokynmi, právnymi a ostatnými predpismi, aby prísne dodržiaval právne a ostatné

predpisy vzťahujúce sa na ním vykonávanú prácu a aby konal v súlade s oprávnenými záujmami svojho
zamestnávateľa, zabraňujúc tak porušeniu pracovnej disciplíny.

5. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 13. - 15.08.2021 (č.l. 249 – 250 spisu) súd
prvej inštancie zistil, že žalobca inicioval predaj svojho bytu aj dojednával konkrétne podmienky jeho
predaja prostredníctvom žalovaného, resp. realitnej kancelárie. Z Dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo

dňa 13.08.2021 zistil, že žalobca s manželkou v pozícii budúcich kupujúcich uzatvorili s E. C., D. C. a G.
H., E. C. ako budúcimi predávajúcimi, za účasti sprostredkovateľa, spoločnosti EQUILIBRIO - EQ real,
s.r.o. dohodu o rezervovaní nehnuteľnosti - bytu č. X I. J. K. L. C. za kúpnu cenu vo výške 129.990,-
EUR, s tým, že budúca kúpna zmluva mala byť podpísaná do 15.11.2021.

6. Z Dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 súd zistil, že žalobca s manželkou v pozícii
budúcich predávajúcich uzatvorili so žalovaným a jeho manželkou ako budúcimi kupujúcimi, za účasti
sprostredkovateľa, spoločnosti EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o. dohodu o rezervovaní nehnuteľnosti - bytu
č. 2 na C. K. L. C. za kúpnu cenu vo výške 99.000,- EUR, s tým, že budúca kúpna zmluva mala byť
podpísaná do 15.11.2021. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 08.10.2021 (čl.

66 spisu) súd zistil, že žalobca dňa 08.10.2021 žiadal od žalovaného, aby mu poslal sumu 4.500,-
EUR pozostávajúcu z čiastky 1.500,- EUR z titulu sankčnej sumy a vo výške 3.000,- EUR ako vrátenej
zálohy, a to z dôvodu, že rodina Kráľových sa rozhodla svoj byt žalobcovi a jeho manželke nepredať. Z
Potvrdenia o platbe zo dňa 14.10.2021 (čl. 63 spisu) súd zistil, že daného dňa bola na účet spoločnosti
EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o. pripísaná platba vo výške 1.500,- EUR so správou pre príjemcu - úhrada

časti paušálnych výdavkov - A. B. - Kráľ odstúpenie RZ. Z sms komunikácie medzi žalobcom a
žalovaným zo dňa 15.10.2021 (čl. 67 spisu) súd zistil, že žalobca potvrdil, že dňa 15.10.2021 mu prišli
obe platby, aj čiastka vo výške 1.500,- EUR aj čiastka vo výške 3.000,- EUR s tým, že sa dohodli, že
žalovaný bude žalobcovi hľadať ďalší byt na kúpu za nezrealizovanú kúpu bytu od rodiny Kráľových.

7. Z Dodatku č. 1 k dohode o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 zo dňa 24.11.2021 súd zistil,
že žalobca s manželkou, žalovaný s manželkou a spoločnosť EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o. sa dohodli
na navýšení kúpnej ceny za budúcu kúpu bytu žalobcu a jeho manželky zo sumy 99.000,- EUR na sumu
101.000,- EUR a na predĺžení termínu na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy do dňa 30.06.2022.

8. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 26.04.2022 (čl. 64 spisu) súd zistil, že
žalobca oznámil žalovanému, že neuzatvorí kúpnu zmluvu v termíne do 30.06.2022 a chce sa dohodnúť,
že žalovaný alebo on, žalobca, dajú spísať dohodu o zrušení dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa
16.08.2021, pričom žiadali o úhradu čiastky vo výške 300,- EUR. Z sms komunikácie medzi žalobcom
a žalovaným zo dňa 27.04.2022 (čl. 64 spisu) súd zistil, že žalovaný odsúhlasil zrušenie dohody

o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021, avšak odmietol vyjednávanie žalobcu ohľadne výšky
paušálnych nákladov, ktoré mal žalobca uhradiť.

9. Z Odstúpenia od dohody o rezervácii nehnuteľnosti adresovanej dňa 28.04.2022 žalovanému a
jeho manželke súd zistil, že žalobca oznámil odstúpenie od dohody z dôvodu, že túto s manželkou

podpísali v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, že suma 3.000,- EUR, ktorú sú povinní zaplatiť
výrazne prevyšuje skutočné náklady spoločnosti EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o., že v dohode je nápadne
nevýhodná podmienka pre budúcich predávajúcich a to bod 4.3. a 4.4. dohody, že dojednanie zmluvnej
pokuty pre prípad výkonu práva - odstúpiť od dohody je v rozpore s ust. § 544 Občianskeho zákonníka
a teda absolútne neplatné podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Z Odstúpenia od dohody o rezervácii

nehnuteľnosti adresovanej dňa 28.04.2022 spoločnosti EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o. súd zistil, že táto
obsahuje rovnaké argumenty ako tá adresovaná žalovanému a jeho manželke.10. Z sms komunikácie medzi žalobcom a žalovaným zo dňa 10.05.2022 (čl. 64 – 65 spisu) súd zistil, že
žalobca žiadal o zníženie zmluvnej pokuty na sumu 2.000,- EUR, pričom žalovaný uviedol, že súhlasí s
ponížením na sumu 2.250,- EUR, s tým, že 1.500,- EUR je pre žalovaného ako budúceho kupujúceho

a 675,- EUR + DPH je ponížená paušálna náhrada výdavkov. Z detailu pohybu Tatra banky, a.s. zo dňa
11.05.2022 súd zistil, že žalobca dňa 11.05.2022 zaslal na účet žalovaného čiastku vo výške 2.250,-
EUR. Z prevodného príkazu Slovenskej sporiteľne, a.s. zo dňa 18.05.2022 súd zistil, že žalovaný vložil
na účet čiastku vo výške 750,- EUR s poznámkou pre príjemcu - C. X, FA EQ real - A. - odstúpenie od RZ.

11. Z vyjadrenia k odstúpeniu od RZ (čl. 30 spisu) súd zistil, že žalovaný, ako aj spoločnosť EQUILIBRIO
- EQ real, s.r.o. ako sprostredkovateľ žalobcovi oznámili, že akceptujú odstúpenie od dohody o rezervácii
nehnuteľnosti, a zároveň žalovaný potvrdil, že dňa 11.05.2022 prijal na svoj súkromný účet platbu vo
výške 2.250,- EUR, ktorá pozostáva zo sumy 1.500,- EUR z titulu paušálnej náhrady výdavkov pre neho
z dôvodu odstúpenia od dohody z dôvodu na strane žalobcu a zo sumy 750,- EUR pre sprostredkovateľa
z titulu úhrady doposiaľ vynaložených nákladov v súvislosti s predajom nehnuteľnosti žalobcu, s tým že

táto suma bola preposlaná na účet sprostredkovateľa ako vyplatenie faktúry, spoločnosť EQUILIBRIO -
EQ real, s.r.o. potvrdila pripísanie sumy vo výške 750,- EUR na svoj účet. Zároveň potvrdili, že záväzky
žalobcu voči žalovanému, ako aj spoločnosti EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o. sú uhradené v plnej výške.

12. Z výsledku reklamačného konania zo dňa 28.07.2022 súd zistil, že zásielka adresovaná spoločnosti

EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o. bola tomuto doručená dňa 10.05.2022. Z výsledkov reklamačných konaní
zo dňa 26.07.2022 súd zistil, že zásielka adresovaná žalovanému a zásielka adresovaná manželke
žalovaného boli obe adresátom doručené dňa 12.05.2022.

13. Právne vec súd posúdil podľa § 40 ods. 1, 2, 4, § 43a ods. 1, § 43c ods. 1, § 44 ods. 1, § 46 ods. 1,

§ 48 ods. 1, § 49, § 50a ods. 1, § 544 ods. 1, 2, § 545a, § 572 ods. 2, 3 Občianskeho zákonníka a čl.
8, § 150 ods. 1, § 151 ods. 1, § 191 ods. 1 CSP a uzavrel, že z predložených dôkazov bolo nesporné,
že medzi stranami sporu platne vznikol dňa 16.08.2021 záväzkový vzťah z titulu dohody o rezervácii
nehnuteľnosti, na základe ktorej chcel žalobca so svojou manželkou uzatvoriť kúpnu zmluvu na predaj
svojho bytu a tento zmluvný vzťah nadväzoval na zmluvný vzťah medzi žalobcom, jeho manželkou a

rodinouKráľových,vzniknutýdňa13.08.2021ztituludohodyorezerváciinehnuteľnosti,nazákladektorej
mal žalobca s manželkou uzatvoriť kúpnu zmluvu o kúpe bytu rodiny Kráľových. Predmetnú dohodu o
rezervácii nehnuteľnosti súd právne posúdil ako zmluvu o budúcej zmluve.

14.Vkonaníbolozároveňnesporné,žekpodpisubudúcejkúpnejzmluvynazákladedohodyorezervácii

nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 do dojednaného termínu nedošlo.

15. Súd prvej inštancie sa tak následne zaoberal riešením základných sporných otázok, a to otázkou
platnosti odstúpenia od dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 zo strany žalobcu, otázkou
platnostidojednaniaozmluvnejpokutevdohodeorezerváciinehnuteľnostizodňa16.08.2021aotázkou

vzniku nároku žalovaného na zmluvnú pokutu.

16. V prvom rade sa súd prvej inštancie zaoberal otázkou platnosti odstúpenia od dohody o rezervácii
nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 zo strany žalobcu. Vychádzajúc z čl. 4 ods. 4.2. a 4.3. dohody o
rezervácii nehnuteľnosti vyplýva, že budúci predávajúci mal v súlade s ust. § 48 ods. 1 Občianskeho

zákonníka zmluvne dojednanú možnosť odstúpiť od dohody v jedinom prípade, a to v prípade, ak budúci
kupujúci neuhradí prvú časť dohodnutej kúpnej ceny za podmienok dojednaných v dohode. Uvedeným
ustanovením však nedošlo k vylúčeniu možnosti odstúpenia od dohody z dôvodov uvedených v zákone,
a to vrátane dôvodu podľa ust. § 49 Občianskeho zákonníka - možnosti odstúpiť od dohody z dôvodu
jej uzatvorenia v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok. Súd tak nemohol prisvedčiť argumentu

žalobcu, že by týmto dojednaním v čl. 4 ods. 4.2. a 4.3. dohody o rezervácii nehnuteľnosti bol žalobca
zbavený svojho práva na odstúpenie od dohody zo zákonných dôvodov.

17. Súd prvej inštancie následne skúmal, či žalobca v konaní preukázal, že v čase odstúpenia od
dohody sa on aj jeho manželka nachádzali v tiesni. Súd uviedol, že tieseň je mimoriadne ťaživá situácia

poškodeného (alebo inej osoby, ktorej tieseň pociťuje poškodený ako tieseň vlastnú), vyvolaná určitou,
hoci len prechodnou naliehavou potrebou, ktorej uspokojenie nie je v možnostiach poškodeného. Tieseň
musí mať základ v objektívne danom a pôsobiacom stave, avšak na jej relevanciu to ešte nestačí.
Konajúci ju musí subjektívne pociťovať a musí sa stať pohnútkou na jeho prejav vôle. Ak je tu stavobjektívne vyvolávajúci tieseň (objektívne spôsobilý vyvolať tieseň), ale ak tento stav na konanie daného
subjektu nevplýval, potom nemožno od úkonu odstúpiť z tohto dôvodu. Pre účely preukázania existencie
tiesne je nutné, aby žalobca v konaní preukázal stav tiesne vyvolaný objektívnymi okolnosťami a vlastné

subjektívne prežívanie tejto tiesne, ktoré pôsobilo na konanie žalobcu tak, že vykonal úkon, ktorý by bez
existencie tiesne nevykonal.

18. Žalobca pre účely unesenia dôkazného bremena ohľadne tiesne pri podpise dohody o rezervácii
nehnuteľnosti dňa 16.08.2021 súdu uviedol jediné skutkové tvrdenie, a to, že v tiesni sa nachádzal preto,

že dňa 27.07.2021 prevzal od zamestnávateľa U.S. Steel s.r.o. výzvu na odstránenie nedostatkov v
neuspokojivomplnenípracovnýchúloh,pričomtieseňvdôsledkutejtozamestnávateľovejvýzvypôsobila
na žalobcu v deň podpisu dohody takou intenzitou, že v dôsledku tejto tiesne urobil právny úkon,
ktorý by, nebyť tiesne, neurobil. Žalobca zároveň súdu na preukázanie uvedenej skutočnosti predložil
jediný dôkaz, a to výzvu na odstránenie nedostatkov v neuspokojivom plnení pracovných úloh zo dňa
27.07.2021.

19. Súd bol názoru, že žalobca v konaní zanedbal svoju povinnosť tvrdenia a v nadväznosti na to aj
dôkaznú povinnosť, keďže v podanej žalobe, ako ani v následných vyjadreniach žiadnym spôsobom
skutkovo nevymedzil objektívne a subjektívne podmienky existencie ním tvrdenej tiesne, teda stav akej
tiesne u neho vyvolala výzva zamestnávateľa a aký súvis malo upozornenie jeho zamestnávateľa na

neuspokojivé plnenie pracovných úloh s podpisom dohody o rezervácii nehnuteľnosti. Strohé tvrdenie
o tom, že tu bola výzva zamestnávateľa, že na základe nej vznikla a existovala neurčitá tieseň a že
jej dôsledkom bol podpis spornej dohody o rezervácii nehnuteľnosti súdu ani v spojení so všeobecnou
judikatúrou súdov na preukázanie tiesne na strane žalobcu nepostačilo. Súd tak konštatoval, že žalobca
v konaní neuniesol dôkazné bremeno ohľadne preukázania existencie tiesne na jeho strane v čase

podpisu dohody o rezervácii nehnuteľnosti.

20. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že pred uzatvorením dohody o rezervácii
nehnuteľnosti so žalovaným žalobca uzatvoril dňa 13.08.2021 dohodu o rezervácii nehnuteľnosti
so súrodencami C.. Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti so žalovaným teda žalobca uzatvoril ako

nadväzujúcu dohodu, po uzatvorení dohody o budúcej kúpe nehnuteľnosti so súrodencami C..
Prihliadnuc na pomer kúpnych cien, ktoré sa mali na základe budúcich kúpnych zmlúv uzatvoriť, a
teda dohody o budúcej kúpe bytu žalobcom a budúcom predaji bytu žalobcom je zrejmé, že žalobca
mal zaplatiť za kúpu nehnuteľnosti od Kráľových vyššiu kúpnu cenu ako tú, ktorú mal inkasovať za
predaj svojej nehnuteľnosti, z jeho strany teda za kúpu nehnuteľnosti od súrodencov C. bolo nutné

doplatiť rozdiel kúpnych cien. Vyhodnotiac zistený skutkový stav mal súd za to, že žalobca neuzatváral
dohodu o rezervácii nehnuteľnosti so žalovaným z dôvodu ťarchy nepriaznivej situácie zapríčinenej
výzvou zo strany zamestnávateľa tak ako to prezentoval v konaní, túto dohodu neuzatváral z dôvodu
potreby finančného zabezpečenia zo strachu, napr. pred stratou zamestnania a príjmu do rodiny. Túto
dohodu žalobca uzatváral, tak ako to uviedol a aj nepochybne preukázal žalovaný, za účelom zvýšenia

svojho životného štandardu kúpou finančne nákladnejšej nehnuteľnosti. Súd na základe vykonaného
dokazovania teda dospel k záveru, že dňa 16.08.2021 na žalobcu nepôsobila žiadna tieseň, preto mal
v konaní za to, že žalobca nepreukázal splnenie už prvej podmienky pre platné odstúpenie od dohody
podľa § 49 Občianskeho zákonníka.

21. Hoci už nesplnenie jednej z kumulatívnych podmienok ust. § 49 Občianskeho zákonníka má za
následok nemožnosť uplatnenia inštitútu odstúpenia od zmluvy, súd samostatne vyhodnotil aj splnenie
druhej kumulatívnej podmienky, a to existencie nápadne nevýhodných podmienok.

22. Žalobca, vychádzajúc z jeho tvrdení v priebehu konania, vyvodzoval nápadne nevýhodné podmienky

interpretujúc čl. 4 ods. 4.2., 4.3., 4.4. a 4.5. dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021, s tým,
že tieto sú absolútne neplatné, nakoľko: 1) mu vylučujú možnosť odstúpenia od zmluvy zo zákonných
dôvodov, 2) ho sankcionujú zmluvnou pokutou za výkon práva - odstúpenie od zmluvy, 3) porušujú
súkromnoprávnu zásadu ekvivalencie vzájomných zmluvných plnení a 4) spôsobujú, že žalobca sa
vopred vzdáva práva na zaplatenie zmluvnej pokuty.

23. Súd prvej inštancie konštatoval, že zmluvné dojednanie (čl. 4 ods. 4.2. dohody) možnosti odstúpenia
od dohody a absencia uvedenia zákonného dôvodu odstúpenia od dohody v samotnej dohodenevylučuje zákonné právo žalobcu na odstúpenie od dohody podľa ust. § 49 Občianskeho zákonníka,
keďže toto právo mu je zákonom garantované.

24. Čl. 4 ods. 4.3. dohody s označením Výška paušálnej náhrady, v spojení s ods. 4.4. a 4.5. dohody
s označením Porušenie podmienok dohody kupujúcim/predávajúcim pojednáva o zmluvnej pokute v
celkovo troch prípadoch, podľa ods. 4.3. v prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a zároveň
ani k platnému odstúpeniu od zmluvy, podľa ods. 4.4. v prípade porušenia podmienok dojednaných v
zmluve zo strany budúceho kupujúceho a podľa ods. 4.5. v prípade porušenia podmienok dojednaných

v zmluve zo strany budúceho predávajúceho. Ani jedno z uvedených ustanovení dohody o rezervácii
nehnuteľnosti nie je možné vykladať v tom zmysle, že by sankcionovalo žalobcu za výkon práva v
podobe odstúpenia od zmluvy, keďže výslovne sa v ods. 4.3. dohody konštatuje, že povinnosť uhradiť
paušálne náklady je dojednaná pre prípad, ak nedôjde k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy ani k
platnému odstúpeniu od zmluvy, čím sa má na mysli tak odstúpenie zo zmluvne dojednaných, ako aj
zákonných dôvodov. Z uvedeného je zrejmé, že dojednanie v ods. 4.3. dohody výslovne vylučuje vznik

nároku na paušálnu náhradu nákladov - zmluvnú pokutu v prípade platného odstúpenia od zmluvy a tak
nejde o sankciu za výkon práva, ale zmluvná pokuta je sankciou za porušenie povinností, ktoré má za
následok nenaplnenie účelu dohody, a teda nepodpísanie budúcej kúpnej zmluvy (porušenie povinnosti
v dojednanej lehote podpísať kúpnu zmluvu alebo neposkytnutie potrebnej súčinnosti na uzatvorenie
kúpnej zmluvy alebo prevedenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na tretiu osobu ako budúceho

kupujúceho). Zmluvná pokuta, nazvaná ako paušálna náhrada nákladov, nebola v dohode dojednaná
za výkon práva, ale v súlade s ust. § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka za porušenie povinností strán
dohody, a to tak jednej, ako aj druhej strany dohody.

25. Súd ďalej uviedol, že čl. 4 ods. 4.4. a ods. 4.5. dohody v súvislosti s dojednanou možnosťou

zápočtu pohľadávok podľa ust. § 580 Občianskeho zákonníka žalobca v podanej žalobe interpretuje
tak, že dojednaním možnosti zápočtu zmluvnej pokuty a nároku na vrátenie zaplatenej zálohy vzniká
nerovnováha v právach a povinnostiach zmluvných strán, a to v tom zmysle, že v prípade rovnakého
porušenia povinností (neuzatvoriť kúpnu zmluvu v dojednanej lehote, neposkytnutie súčinnosti) je
žalobca ako budúci predávajúci povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 3.000,- EUR, ale naopak

žalovaný ako budúci predávajúci zaplatí zmluvnú pokutu vo výške 0,- EUR, nakoľko dôjde k realizácii
zápočtu. Súd vo svetle uvedených námietok žalobcu preskúmal ods. 4.4. a 4.5. dohody, avšak nezistil v
nich žiadnu nerovnováhu v právach a povinnostiach strán dohody. Vychádzajúc z uvedených ustanovení
je zrejmé, že v prípade porušenia povinnosti zo strany ktorejkoľvek strany dohody vznikajú stranám
sporu dva základné nároky, a to nárok na zmluvnú pokutu a z dôvodu nerealizovania účelu dohody

(neuzatvoreniebudúcejkúpnejzmluvy)nárokbudúcehokupujúceho-žalovanéhonavráteniezaplatenej
zálohy v plnej výške. Zálohu vo výške 3.000,- EUR je v tejto súvislosti nutné vnímať ako samostatný
nárok. Predmetná záloha je definovaná v rámci dojednanej dohody samostatne, ako záloha na kúpnu
cenu, pričom v prípade zániku záväzku na uzatvorenie kúpnej zmluvy sa táto záloha pre nezrealizovanie
účelumusívrátiťnaspäťtomu,ktojuzaplatil,tedabudúcemukupujúcemu(vtomtoprípadežalovanému).

Predmetné vyrovnanie zálohy na kúpnu cenu však nesúvisí s otázkou zmluvnej pokuty, vzniku nároku
na ňu a potreby jej úhrady. Po nezrealizovaní účelu zmluvy tak žalovanému ako budúcemu kupujúcemu
podľa uzatvorenej dohody za každých okolností vzniká nárok na vrátenie zaplatenej zálohy na kúpnu
cenu.

26. Čo sa týka zmluvnej pokuty, tú je nutné vnímať samostatne od práva na vrátenie zálohy na kúpnu
cenu. V prípade porušenia povinnosti zo strany žalobcu ako budúceho predávajúceho je žalobca
povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 3.000,- EUR, žalovanému ako budúcemu kupujúcemu
tak vzniká pohľadávka voči žalobcovi na úhradu zmluvnej pokuty vo výške 3.000,- EUR. V prípade
porušenia povinnosti zo strany žalovaného ako budúceho kupujúceho vznikne žalovanému pohľadávka

na zmluvnú pokutu vo výške 3.000,- EUR voči žalobcovi. V oboch prípadoch žalovanému ako budúcemu
kupujúcemu zároveň vznikne aj nárok na vrátenie zaplatenej zálohy vo výške 3.000,- EUR od žalobcu
ako budúceho predávajúceho. Keďže táto povinnosť žalovaného zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu a
právo na vrátenie zálohy od žalobcu by sa v osobe žalovaného ako budúceho kupujúceho spojili a
vzájomne kryli, v dohode bola dojednaná možnosť zápočtu týchto pohľadávok. Zápočet pohľadávok

však nespôsobuje nerovnováhu v právach a povinnostiach žalobcu a žalovaného, nakoľko v majetkovej
sfére sa uvedený stav premietne v oboch prípadoch tak isto, ponížením majetku o sumu 3.000,- EUR na
strane subjektu porušujúceho svoje povinnosti, v prípade porušenia povinnosti žalobcom ako budúcimpredávajúcim v podobe povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 3.000,- EUR a v prípade porušenia
povinnosti zo strany budúceho kupujúceho v nevrátení zálohy vo výške 3.000,- EUR.

27. Na základe uvedeného súd prvej inštancie dospel k záveru, že ani v uvedenej súvislosti nie je
možné vnímať v dojednaní čl. 4 dohody žiadnu nápadne nevýhodnú podmienku a v danom prípade
nejde o vzdanie sa práva na zaplatenie zálohy, len o využitie zákonom dovoleného inštitútu započítania
vzájomne sa kryjúcich pohľadávok.

28. Súd prvej inštancie tak uzavrel, že zo strany žalobcu nemohlo dôjsť k platnému a účinnému
odstúpeniu od dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021, nakoľko žalobca nepreukázal, že
by pre odstúpenie podľa § 49 Občianskeho zákonníka boli na jeho strane splnené zákonné podmienky,
a to ani tvrdená tieseň, ani nápadne nevýhodné podmienky.

29. Ďalej sa súd prvej inštancie zaoberal otázkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute v dohode o

rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021.

30. V čl. 4 dohody bolo ustanovené, že zmluvná pokuta je dojednaná za porušenie povinností, v dohode
bolo jasne, určite a zrozumiteľne určené, za porušenie akých povinností strán dohody vzniká nárok na
zmluvnú pokutu, táto dohoda bola v súlade s ust. § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka dojednaná v

písomnej forme a bola dojednaná aj konkrétna výška zmluvnej pokuty. Súd preto dospel k záveru, že
medzi stranami sporu bola dohoda o zmluvnej pokute dojednaná platne, v súlade so zákonom.

31. Súd prvej inštancie sa ďalej zaoberal otázkou, či na strane žalovaného vznikol nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty. Nakoľko zo skutkového stavu zisteného z vykonaného dokazovania vyplynulo, že

k podpisu budúcej kúpnej zmluvy, a teda k zrealizovaniu účelu dohody o rezervácii nehnuteľnosti
nedošlo, pričom súd uzavrel, že k ukončeniu dohody o rezervácii nehnuteľnosti nedošlo v dôsledku
žalobcom tvrdeného odstúpenia od dohody podľa § 49 Občianskeho zákonníka, zaoberal sa pre účely
zodpovedania otázky vzniku nároku na zmluvnú pokutu tým, či došlo zo strany žalobcu k porušeniu
povinnosti z dohody o rezervácii nehnuteľnosti, s ktorým by bol spojený nárok na zmluvnú pokutu.

32. Vychádzajúc z sms komunikácie zo dní 26. – 27.04.2022 bolo nepochybne preukázané, že žalobca
oznámil žalovanému, že z jeho strany nedôjde k podpisu budúcej kúpnej zmluvy, požiadal o ukončenie
zmluvného vzťahu a bol si vedomý svojej povinnosti uhradiť na to nadväzujúcu zmluvnú pokutu.
Z uvedeného súd vyvodil skutkový záver, že k podpisu budúcej kúpnej zmluvy medzi stranami sporu z

dôvodov na strane žalobcu, ktoré neboli bližšie uvedené, čo s ohľadom na obsah dohody o rezervácii
nehnuteľnosti je nutné považovať za porušenie povinnosti pristúpiť k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy.

33. Sms správu od žalobcu zo dňa 26.04.2022 súd posúdil ako návrh na uzatvorenie dohody o zrušení
dohody o rezervácii nehnuteľnosti, a s prihliadnutím na jej obsah, výlučne len v časti záväzku uzatvoriť

budúcu kúpnu zmluvu a sms správu žalovaného zo dňa 27.04.2022 posúdil ako akceptáciu tohto návrhu,
čím dňa 27.04.2022, t.j. v deň, keď sa stretli súhlasné prejavy vôle strán dohody na zrušení ich záväzku
uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu, došlo k uzatvoreniu dohody o zrušení záväzku uzatvoriť budúcu kúpnu
zmluvu podľa dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021. Z sms správ zo dňa 26.04.2022 a
27.04.2022 je zrejmé, kto tieto prejavy vôle učinil, identita osôb posielajúcich správy nebola stranami

sporu v konaní spochybnená, preto ju súd považoval za nespornú, žalobca autenticitu týchto sms správ
nespochybnil, súd dospel k záveru, že sms správy je možné považovať za zachovanie písomnej formy
uzatvorenia dohody o zrušení záväzku uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu na základe dohody o rezervácii
nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021.

34.Vychádzajúczčl.4ods.4.3.aods.4.5.dohodyvspojenísozistenýmskutkovýmstavomjezrejmé,že
ku dňu 30.06.2022 nebola medzi žalobcom a jeho manželkou a žalovaným a jeho manželkou uzatvorená
budúca kúpna zmluva, ktorú predpokladala dohoda o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021, zo
strany žalobcu a jeho manželky teda došlo k porušeniu povinnosti uzatvoriť v dojednanom termíne
budúcu kúpnu zmluvu, a to na základe dohody o zrušení dohody o rezervácii nehnuteľnosti. K stavu

nepodpísania budúcej kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane žalobcu ako budúceho predávajúceho,
ktorý dňa 26.04.2022 bez uvedenia dôvodu žalovanému oznámil, že s manželkou budúcu kúpnu zmluvu
do 30.06.2022 neuzatvoria.35. Nakoľko dňa 27.04.2022 bolo stranami sporu dojednané zrušenie dohody o rezervácii nehnuteľnosti,
čo znamenalo porušenie záväzku žalobcu ako budúceho predávajúceho uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu
a nedošlo ani k platnému odstúpeniu od dohody, aktivoval sa uvedeným dňom čl. 4 ods. 4.3. a ods. 4.5.

dohody o rezervácii nehnuteľnosti a žalovanému tak vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorý
sa stal splatný do troch dní od márneho uplynutia lehoty na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, t.j. dňa
03.07.2022 (lehota bola dojednaná v zmysle dodatku do 30.06.2022), pričom žalobca zmluvnú pokutu
v termíne, dňa 11.05.2022 žalovanému uhradil.

36. Žalobca ďalej v priebehu konania zároveň namietal, že dojednaná výška zmluvnej pokuty zjavne
nezodpovedá výške reálnych nákladov, ktoré mali žalovanému vzniknúť. Súd prvej inštancie tak
preskúmal výšku zmluvnej pokuty s poukazom na ust. § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v zmysle
ktorého patrí oprávnenému zmluvná pokuta aj vtedy, ak mu žiadna škoda nevznikla, práve z tohto
dôvodusazmluvnápokutanazývaajpaušalizovanánáhradaškody,kedyniejemožnétútoposudzovaťz
hľadiskareálnevzniknutejškody,aletútomusípovinnástranauhradiťbezohľadunaexistenciuskutočne

vzniknutej škody na strane oprávnenej strany, čím sa má zamedziť vzniku sporov o náhradu škody a aj v
súladesust.§545aObčianskehozákonníkastanovujúcimsúdumožnosťvyužiťmoderačnéoprávnenie,
kedy súd je oprávnený posúdiť primeranosť výšky platne dojednanej zmluvnej pokuty a túto eventuálne
primerane znížiť.

37. Zabezpečovaná povinnosť, ktorej porušenia sa bez uvedenia dôvodu žalobca dopustil, bola
povinnosť pristúpiť v dojednanej dobe k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy, teda hlavná a základná
povinnosť, ktorá bola predmetom uzatvorenej dohody o rezervácii nehnuteľnosti. Hodnotu tejto
povinnosti súd určil podľa výšky dojednanej budúcej kúpnej ceny, ktorá bola dojednaná na 99.000,-
EUR a následne dodatkom navýšená na 101.000,- EUR. V čl. 4 ods. 4.3. dohody o rezervácii

nehnuteľnosti bolo dojednané, že paušálna náhrada za porušenie povinnosti pristúpiť k uzatvoreniu
budúcej kúpnej zmluvy je dojednaná vo výške všetkých nákladov, ktoré ostatným dvom stranám dohody
vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu nehnuteľností a ktoré zahŕňajú najmä všetky reálne
náklady strán, vrátane odmeny spolupracujúcej advokátskej kancelárie za poskytnutú právnu pomoc.
Tento výpočet položiek, z ktorých sa vychádzalo pri uzatváraní dohody o rezervácii nehnuteľnosti a

stanovovaní výšky zmluvnej pokuty bol teda uvedený demonštratívne. Zmluvná pokuta bola dojednaná
vo výške 3.000,- EUR.

38. Súd pri hodnotení primeranosti výšky dojednanej zmluvnej pokuty prihliadol na dôkazy predložené
stranami sporu v konaní, ako aj na skutočnosti, ktoré sú všeobecne známe. Vzhľadom na to, že účelom

zmluvnej pokuty je vylúčiť potrebu preukazovania reálnej výšky škody v konkrétnom prípade porušenia
povinnosti, t.j. účelom inštitútu zmluvnej pokuty je stanovenie a krytie škody paušálnou sumou, súd
vyhodnotil náklady, ktoré sa v takýchto prípadoch zohľadňujú a mali byť kryté dojednanou zmluvnou
pokutou. Súd prihliadol na to, že sprostredkovateľ, žalobca a žalovaný realizovali za účelom uzatvorenia
tejto dohody o rezervácii nehnuteľnosti viaceré osobné stretnutia, zaberajúce čas všetkým stranám

dohody, ktorý čas mohli tak budúci kupujúci, ako aj sprostredkovateľ efektívne využiť za iným účelom,
ďalej telefonickú aj sms komunikáciu, a v neposlednom rade aj obhliadku nehnuteľnosti, ktorá mala byť
predmetom predaja. Súd ďalej prihliadol na obsah a rozsah samotnej dohody o rezervácii nehnuteľnosti,
ktorá je značne rozsiahla a za ktorej vypracovanie právnym zástupcom - advokátskou kanceláriou
nepochybne muselo dôjsť k úhrade odmeny, ktorej výška sa odvíja od zložitosti prípadu a hodnoty

vypracúvanej právnej služby. Súd musel v danej súvislosti nepochybne prihliadnuť aj na pomer hodnoty
zabezpečovanej povinnosti vo výške 101.000,- EUR k dojednanej výške zmluvnej pokuty, kde zmluvná
pokuta vo výške 3.000,- EUR predstavuje 2,97 % hodnoty zabezpečovanej povinnosti.

39. S prihliadnutím na objektívne predpokladané náklady súvisiace s dojednaním predaja nehnuteľnosti,

ako aj s prihliadnutím na dôkazmi preukázané náklady vynaložené stranami za účelom dojednania
predaja nehnuteľnosti, ktoré sa po nezrealizovaní účelu dohody práve z dôvodu na strane žalobcu
stali škodou na strane ostatných strán dohody, ako aj vzhľadom na pomer hodnoty zabezpečovanej
povinnosti vo výške 101.000,- EUR k dojednanej výške zmluvnej pokuty, dospel súd k záveru, že
zmluvnú pokutu vo výške 3.000,- EUR, nie je v danom prípade možné považovať za neprimeranú reálnej

ujme utrpenej zmluvnými stranami tejto dohody. S ohľadom na uvedené súd svoje moderačné právo v
danomprípadevovzťahukcelkovejvýškedojednanejzmluvnejpokutyneuplatnil.Súdzároveňprihliadol
ajnato,žecelkovávzniknutázmluvnápokutavovýške3.000,-EURbolavovzťahukžalobcoviponížená
o sumu 750,- EUR, teda celková zmluvná pokuta, ktorú žalobca za porušenie svojej základnej a hlavnejpovinnosti z dohody o rezervácii nehnuteľnosti zaplatil, bola vo výške 2.250,- EUR, čo predstavuje 2,22
% z hodnoty zabezpečovanej nehnuteľnosti.

40. Súd sa ďalej zaoberal aj otázkou, či zmluvná pokuta vo výške 1.500,- EUR bola pre žalovaného ako
fyzickú osobu, budúceho kupujúceho dojednaná v primeranej výške. Žalobca pri podpisovaní dohody o
rezervácii nehnuteľnosti bral na vedomie, že zmluvná pokuta je dojednaná v danej výške za porušenie
povinnosti, pričom reálny pomer jej rozdelenia je už otázkou vzťahu ostatných dvoch strán dohody,
vrátane strany žalobcu, ak by poškodený porušením povinnosti bol on sám.

41. Ďalej súd posúdil výšku zmluvnej pokuty aj s prihliadnutím na žalobcom tvrdenú snahu žalovaného
o obohatenie sa na jeho úkor tým, že túto zmluvnú pokutu mal inkasovať v 50 % žalovaný ako fyzická
osoba a v 50 % obchodná spoločnosť sprostredkovateľa, ktorej spoločníkom a konateľom mal byť
žalovaný.Súdpreposúdenieúmyslužalovanéhoobohatiťsanaúkoržalobcuprihliadolnaobsahdohody
o rezervácii nehnuteľnosti uzatvorenej medzi súrodencami C. a žalobcom a jeho manželkou, ktorého

sprostredkovateľom a teda stranou bola obchodná spoločnosť, kde vystupoval žalovaný ako spoločník
a konateľ a ako druhá strana budúcej kúpnej zmluvy vystupovali tretie osoby - súrodenci C..

42.Včl.4ods.4.3.tejtodohodyjetotožnéustanovenieovýškezmluvnejpokuty,ajpomerejejrozdelenia
po vzniku povinnosti na jej úhradu zo strany tej strany, ktorá porušila svoju povinnosť z dohody, a

to napriek tomu, že budúcim predávajúcim, ani budúcim kupujúcim z tejto dohody nie je žalovaný
ako fyzická osoba. Na základe uvedeného je zrejmé, že rovnakým spôsobom ako v prípade zmluvnej
pokuty v prejednávanom spore postupoval sprostredkovateľ, realitná kancelária, pri sprostredkovaní
predaja, resp. kúpy nehnuteľnosti všeobecne, aj v prípadoch, keď zmluvnou stranou zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve nebola v pozícii budúceho kupujúceho, či budúceho predávajúceho fyzická osoba, ktorá

vykonávala funkciu ako orgán právnickej osoby - sprostredkovateľa. Žalobca teda v danom smere
neuniesol dôkazné bremeno ohľadne tvrdenia, že by výška dojednanej zmluvnej pokuty bola dojednaná
neprimerane vysoko len v jeho prípade a s úmyslom žalovaného poškodiť žalobcu, či obohatiť sa na
jeho úkor.

43. Pre posúdenie primeranosti výšky zmluvnej pokuty pre budúceho kupujúceho ako fyzickú osobu
súd konštatoval, že je nutné zohľadniť aj ďalšie ujmy, ktoré strane, ktorá svoju zmluvnú povinnosť
neporušila, vzniknú. Zmluvná strana, ktorá uzatvára rezervačnú zmluvu - zmluvu o budúcej zmluve sa
týmto zaväzuje rezervovať svoj záujem, svoje zameranie, svoj čas, svoje finančné zdroje pre účely
nadobudnutia majetku patriacemu druhej zmluvnej strane. Zmluvná strana, ktorá v konečnom dôsledku

neporušila svoju povinnosť z tejto zmluvy o budúcej zmluve, dochádza v dôsledku neuskutočnenia
účelu tejto zmluvy k strate času, aj strate dôvodného očakávania, že k uzatvoreniu budúcej zmluvy
a k získaniu majetku reálne dôjde. Svoj záujem mohla táto zmluvná strana v danom čase trvania
záväzku s porušovateľom zamerať na uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, či kúpnej zmluvy s
inou osobou, ktorá by svoj záväzok dodržala a naplnila tak snahu vynaloženú touto zmluvnou stranou

počas trvania záväzku zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve s porušovateľom zmluvy. Neopomenuteľnou
časťou ujmy, ktorá tejto zmluvnej strane, budúcemu kupujúcemu vzniká, sú aj škody spôsobené
eventuálnymi zmenami v úrokových sadzbách a bankových podmienkach poskytovania úverov,
keďže kúpa nehnuteľnosti na bývanie je v prevažnej väčšine financovaná práve z týchto bankových
prostriedkov a vychádzajúc z čl. 1 ods. 1.3. písm. b) dohody o rezervácii nehnuteľnosti aj táto konkrétna

kúpa mala byť financovaná bankovým úverom. Nie je možné opomenúť tiež ponuku a dopyt na trhu
nehnuteľností, kedy počas trvania záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve s porušovateľom dochádza k
zániku eventuálne pre budúceho kupujúceho zaujímavých ponúk, resp. k prípadnému zvýšeniu hodnôt
týchto ponúkaných nehnuteľností v dôsledku plynutia času a zmien na trhu.

44. Časový horizont uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve a následného ukončenia zmluvy bez
realizovania jej účelu, v danom prípade časový horizont v trvaní viac ako 8 mesiacov, teda od 16.08.2021
do 27.04.2022 nepochybne vo sfére budúceho kupujúceho spôsobil vyššie uvedené ujmy, vrátane
škody aj v podobe nemožnosti využiť na financovanie vhodné bankové podmienky, zániku možnosti
nadobudnúť inú pre neho zaujímavú a finančne výhodnú nehnuteľnosť na trhu nehnuteľností, ktorá

škoda nepochybne mohla byť vo výške sporných 1.500,- EUR aj viac.

45. S ohľadom na všetko vyššie uvedené, že zmluvná pokuta bola dojednaná v generálnej výške
2,97 %, čo nie je možné považovať za neprimeranú výšku zmluvnej pokuty, že reálne žalobca zaporušenie svojej hlavnej a základnej povinnosti z uzatvorenej dohody zaplatil zmluvnú pokutu 2,22 % z
hodnoty zabezpečovanej povinnosti (2.250,- EUR zo 101.000,- EUR) a že zmluvnú pokutu pre budúceho
kupujúceho z dohody o rezervácii nehnuteľnosti - zmluvy o budúcej kúpnej zmluve vo výške 1,5 %

hodnoty zabezpečovanej povinnosti s ohľadom na výšku škody pre zmarenie účelu dohody nie je taktiež
možné považovať za neprimerane vysokú spôsobeným ujmám, súd nepristúpil ani v tejto súvislosti (vo
vzťahu k výške zmluvnej pokuty hradenej žalovanému vo výške 1.500,- EUR) k uplatneniu moderačného
oprávnenia, nakoľko na to nevzhliadol zákonný dôvod.

46. Vzhľadom na všetky uvedené skutočnosti, a teda, že žalovanému platne vznikol nárok na zmluvnú
pokutu voči žalobcovi, pričom túto nie je možné považovať za neprimeranú, súd prvej inštancie dospel
k záveru, že na strane žalovaného nedošlo k vzniku bezdôvodného obohatenia, a preto rozhodol tak,
že žalobu v celom rozsahu zamietol.

47.Nazáversúduviedol,žežalobcasasvojiminovýmiskutkovýmitvrdeniamidomáhal,abysúdvkonaní

skúmal jeho argumentačnú líniu o tom, či vo vzťahu k dohode o rezervácii nehnuteľnosti uzatvorenej
medzi súrodencami C. a žalobcom a jeho manželkou došlo k platnému odstúpeniu od dohody zo
strany súrodencov C., za ktorým účelom súdu produkoval aj návrhy na vykonanie dokazovania.
Argumentačná línia ohľadne existencie dohody o rezervácii nehnuteľnosti medzi súrodencami C. a
žalobcom a jeho manželkou bola žalovaným poskytnutá v rámci prostriedkov procesnej obrany a

súd predmetné skutočnosti vyhodnotil v rozsahu potrebnom pre rozhodnutie tejto právnej veci, tohto
sporu medzi žalobcom a žalovaným. Predmetnú argumentačnú líniu žalovaný súdu poskytol pre
účely vyvrátenia tvrdenia žalobcu o tom, že k uzatvoreniu dohody o rezervácii nehnuteľnosti medzi
stranami sporu došlo z dôvodu tiesne vyvolanej zamestnávateľom žalobcu. Súd uvedené dôkazy, ako
aj argumentáciu žalovaného k uvedenému zohľadnil a dospel k skutkovému zisteniu, že skutočne na

strane žalobcu v čase uzatvoreniu dohody o rezervácii nehnuteľnosti tieseň neexistovala. Žalobca bez
nadväznosti na meritum tohto konania argumentačnú líniu ohľadne dohody o rezervácii nehnuteľnosti
medzi súrodencami C. a ním a jeho manželkou v konaní rozvádzal ďalej v tom smere, že navrhoval
súdu zaoberať sa platnosťou ukončenia tejto dohody, oprávnenosťou vzniku zmluvnej pokuty z tohto
zmluvnéhovzťahu,akoajexistenciounárokovstrántejtodohodymedzisebou.Konajúcisúdvšakdospel

k záveru, že ukončenie tejto dohody, ako ani nároky z toho vyplývajúce nie sú pre meritum tohto konania
relevantné. Úlohou súdu v predmetnom konaní vzhľadom na predmet konania vymedzený samotným
žalobcom bolo posúdiť zánik dohody o rezervácii nehnuteľnosti uzatvorenej medzi stranami tohto sporu
a nároky z toho vyplývajúce, na ktorých posúdenie nemá žiadny vplyv platnosť, či neplatnosť skončenia
zmluvného vzťahu medzi súrodencami C. a žalobcom a jeho manželkou.

48. Na základe uvedeného súd v konaní nevykonal dôkazy navrhované žalobcom za týmto účelom, teda
písomné odstúpenie od dohody zo strany súrodencov C., výpis z listu vlastníctva č. XXXXX, kat. úz.: J.,
ani nahrávku a prepis nahrávky zo dňa 10.04.2024 o 7:25 hod. Rovnako tak súd nevykonal dokazovanie
listinnými dôkazmi predloženými žalobcom, a to jeho diplomami z vysokých škôl, nakoľko nejde o listiny,

ktoré by mohli prispieť k náležitému objasneniu merita tejto veci.

49. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa ust. § 255 ods. 1 CSP tak, že v súlade
so zásadou úspechu v spore priznal žalovanému, ktorý bol v konaní úspešný, nárok na náhradu trov
konania proti žalobcovi, ktorý v konaní úspešný nebol, a to v rozsahu 100 %, nakoľko súd žalobcom

podanú žalobu zamietol v celom rozsahu.

50. Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalobca z dôvodov podľa § 365
ods. 1 písm. f) a h) CSP a navrhol, aby odvolací súd rozsudok zmenil a žalovanému uložil povinnosť
zaplatiť žalobcovi sumu 1.500,- EUR s úrokom z omeškania vo výške 8,75 % ročne v lehote 3 dní od

právoplatnosti rozsudku a zároveň požadoval voči žalovanému náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

50.1 Odvolateľ namietal, že súd prvej inštancie v bode 103 rozsudku dospel na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnemu skutkovému zisteniu a právne nesprávne posúdil proces uzatvárania dohody o
zrušení rezervačnej dohody dohodou. Súd vyvodil nesprávny skutkový záver, že v SMS správach zo dňa

26.04.2022 – 27.04.2022 sa stretli súhlasné prejavy vôle žalobcu a žalovaného. Zo strany žalovaného
dňa 27.04.2022 nedošlo k prijatiu návrhu žalobcu podľa § 44 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Žalovaný
podstatne zmenil návrh žalobcu sms správou zo dňa 27.04.2022, zo zrušenia rezervačnej dohody
dohodou na zrušenie rezervačnej dohody odstúpením. Žalobca tak navrhoval zrušiť rezervačnú dohodudohodou a žalovaný urobil podstatnú zmenu návrhu žalobcu. Žalovaný neakceptoval návrh žalobcu
zrušiť rezervačnú dohodu dohodou v celom rozsahu a žalobca zrušil rezervačnú dohodu jednostranným
odstúpením zo dňa 28.04. 2022. V SMS správe zo dňa 27.04.2022 žalovaný urobil zmenu návrhu

žalobcu na zrušenie rezervačnej dohody dohodou na zrušenie odstúpením. Žalobca tak bol názoru, že
súd prvej inštancie nesprávne posúdil, že došlo súhlasnými prejavmi vôle strán k dohode na zrušení
rezervačnej dohody dohodou.

50.2 Žalobca ďalej konštatoval, že súd takisto právne nesprávne a skutkovo nesprávne posúdil v

bode 145 rozsudku, výsostne subjektívny pocit tiesne žalobcu z objektívne existujúcej skutočnosti a
to výzvy zamestnávateľa žalobcu, v rozpore s ustálenou súdnou praxou najvyššej súdnej autority – R
9/1999. Podľa žalobcu pojem tieseň treba na účely ustanovenia § 49 Občianskeho zákonníka vykladať
tak, že tieseň je vyslovene subjektívnym stavom, pričom musí mať základ v objektívne existujúcom a
pôsobiacomstave,t.j.tieseňžalobcuspôsobilaobjektívneexistujúcavýzvazamestnávateľaprežalobcu.
Žalobca poukázal aj na komentár M. J. k ust. § 49 Občianskeho zákonníka, v ktorom uviedol, že i keď

tieseň musí mať základ v objektívne danom a pôsobiacom stave, na jej relevanciu to ešte nestačí.
Konajúci ju musí subjektívne pociťovať a musí sa stať pohnútkou pre jeho prejav vôle.

50.3 Žalobca ďalej uviedol, že žalovaného žaloval o vydanie bezdôvodného obohatenia v sume 1.500,-
EUR z dôvodu, že žalovaný prijatím zmluvnej pokuty v sume 1.500,- EUR za výkon práva žalobcu

odstúpiť od rezervačnej dohody na základe § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka z dôvodov podľa § 49
Občianskeho zákonníka sa obohatil bez právneho dôvodu, lebo sankcionovať zmluvnou pokutou podľa
§ 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka možno len za porušenie povinnosti, nie za výkon práva. Žalovaný
jednoznačne potvrdil, že sankcionoval žalobcu za odstúpenie od dohody nie za zrušenie rezervačnej
dohody dohodou, pričom žalobca nepotreboval súhlas žalovaného na jednostranné odstúpenie od

rezervačnej dohody. Žalovaný vôľu zrušiť rezervačnú dohodu dvojstrannou dohodou nikdy navonok
neprejavil a v rezervačnej dohode v bode 4.5. prvý odsek, implicitne prejavil svoju vôľu sankcionovať
žalobcu nezákonnou zmluvnou pokutou aj za zákonné odstúpenie od rezervačnej dohody podľa § 49
Občianskeho zákonníka.

50.4 Ďalej bol názoru, že bod 4.2. tretí odsek tretia veta rezervačnej dohody, je absolútne neplatným
bodom dohody a je právne irelevantné či žalobca si uvedomoval alebo si neuvedomoval povinnosť
zaplatiť zmluvnú pokutu. Podstatné je to, že podľa najvyššej súdnej autority Najvyššieho súdu SR
rozhodnutie R 27/2022, dojednanie o zmluvnej pokute pre prípad odstúpenia od zmluvy je absolútne
neplatné dojednanie, s povinnosťou žalovaného vydať bezdôvodné obohatenie žalobcovi, bez ohľadu,

či si žalobca uvedomoval alebo neuvedomoval povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.

50.5 Súd prvej inštancie ďalej v bode 66 rozsudku nesprávne právne posúdil stav tiesne žalobcu v
rozpore s ustálenou rozhodovacou praxou ohľadne tiesne. Súd prvej inštancie namiesto, aby posúdil či
existuje objektívna okolnosť, ktorá zapríčinila stav tiesne u žalobcu, (bola to výzva zamestnávateľa, v

dôsledku ktorej žalobca urobil právny úkon, ktorý nebyť tiesne zapríčinenej výzvou žalobca by neurobil)
súd len okopíroval do rozsudku skoro celý odsek komentára k § 49 Občianskeho zákonníka. To, či
existujúca objektívna okolnosť výzvy zamestnávateľa žalobcu spôsobila u žalobcu tieseň určuje jedine
žalobca, nie súd alebo dokonca žalovaný a súd tvrdenie žalovaného, že žalobca v tiesni nebol len
slepo prevzal. Subjektívny pocit tiesne ako vnútorný pochod mysle a vnútorné javy v mysli nemožno

kontrolovať, vnímať zmyslami sudcu a nemožno o vnútorných javoch mysle (facta interna) vykonávať
dokazovanie. Predmetom dôkazu môžu byť výlučne skutočnosti vonkajšieho sveta (facta externa), nie
sú nimi pochody a duševné javy (facta interna), ktoré nemožno kontrolovať. Súd prvej inštancie tak podľa
žalobcu nesprávne právne posúdil, že výzva zamestnávateľa žalobcovi na odstránenie neuspokojivého
plnenia pracovných úloh nestačí žalobcovi na preukázanie tiesne.

50.6 Súd prvej inštancie podľa žalobcu taktiež dospel v bode 86 rozsudku na základe vykonaných
dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, keď nezistil v bode 4.4. druhá veta a v bode 4.5.
rezervačnej dohody nerovnováhu v právach a povinnostiach strán dohody. Logickým výkladom bodu
4.4. druhá veta rezervačnej dohody, možno dospieť k záveru, že v prípade keby žalovaný porušil

povinnosť uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu, nemal by žalovaný žiadnu povinnosť zaplatiť žalobcovi
zmluvnú pokutu 1.500,- EUR. Lebo podľa druhej vety bodu 4.4. rezervačnej dohody, by žalovaný
započítal svoju pohľadávku na vrátenie zálohy v sume 3.000,- EUR s pohľadávkami na zmluvné pokuty
sprostredkovateľa Equilibrio s.r.o. v sume 1.500,- EUR a s pohľadávkou žalobcu v sume 1.500,- EUR.Jednoducho by žalovaný porušil povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu a zaslal by žalobcovi oznámenie že
započítava svoju pohľadávku podľa bodu 4.4. druhá veta rezervačnej dohody v sume 1 500,- EUR na
vrátenie zálohy s pohľadávkou žalobcu na zmluvnú pokutu v sume 1.500,- EUR. Voči samému sebe, t.j.

voči spoločnosti Equilibrio by nemusel ani vykonať zápočet, lebo by vo svojej spoločnosti jednoducho
nechal sumu 1.500,- EUR na účte tejto svojej spoločnosti. To znamená že v prípade že by žalovaný
neuzavrel so žalobcom kúpnu zmluvu, porušil by síce žalovaný povinnosť, ale majetok žalovaného podľa
bodu 4.4. druhá veta rezervačnej dohody, by sa neznížil ani o jediný cent a suma 3.000,- EUR ako záloha
na kúpnu cenu by ostala v druhom vrecku žalovaného v spoločnosti Equilibrio s.r.o., (sprostredkovateľ

kúpo-predaja a uschovávateľ zálohy) ktorej je 100 % spoločníkom a jediným konateľom žalovaný. V
prípade porušenia povinnosti žalobcom uzavrieť kúpnu zmluvu, podľa bodu 4.5. rezervačnej dohody,
mal žalobca uloženú povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu 3.000,-EUR. V tomto prípade sa znížil majetok
žalobcu o 1.500,- EUR za zákonné odstúpenie od zmluvy. Tým pádom nastal hrubý nepomer v právach
a povinnostiach v neprospech žalobcu.

51. Žalovaný sa k podanému odvolaniu nevyjadril.

52. Krajský súd v Košiciach ako odvolací súd (§ 34 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok,
ďalej len „CSP“) prejednal odvolanie žalobcu ako podané včas oprávnenou osobou proti rozhodnutiu,
proti ktorému je odvolanie prípustné, bez nariadenia odvolacieho pojednávania v zmysle ust. § 385 ods.

1 CSP a contrario, v rozsahu vyplývajúcom z ust. § 379 a § 380 CSP a z hľadísk uplatnených odvolacích
dôvodov (§ 365 ods. 1 písm. f) a h) CSP) a dospel k záveru, že odvolaniu žalobcu nie je možné vyhovieť.

53. Rozsudok je vo výroku vecne správny, preto ho odvolací súd v zmysle ust. § 387 ods. 1 CSP potvrdil.

54. Rozsudok bol verejne vyhlásený na Krajskom súde v Košiciach dňa 29.10.2024 o 9.05 hod.
v pojednávacej miestnosti č. dverí 207, II. poschodie, pričom miesto a čas verejného vyhlásenia
rozhodnutia boli zverejnené dňa 22.10.2024 na úradnej tabuli Krajského súdu v Košiciach v zmysle ust.
§ 219 ods. 1, 3 CSP.

55. Žalobca v odvolaní uplatnil odvolacie dôvody podľa ust. § 365 ods. 1 písm. f) a h) CSP, t.j. súd prvej
inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (f/) a rozhodnutie
súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (h/).

56. Odvolací súd dospel k záveru, že tieto odvolacie dôvody nie sú naplnené.

57. Odvolací dôvod podľa § 365 ods.1 písm. f) CSP sa týka chyby v zisťovaní skutkového stavu
veci súdom prvej inštancie spočívajúcej v tom, že skutkové zistenie, ktoré bolo podkladom pre jeho
rozhodnutie je nesprávne, tzn. musí ísť o skutkové zistenie, na základe ktorého vec posúdil po právnej
stránke a ktoré je nesprávne v tom zmysle, že nemá oporu vo vykonanom dokazovaní, pričom medzi

chybami skutkového zistenia a chybami právneho posúdenia je úzka vzájomná súvislosť, keďže príčinou
nesprávnych (v zmysle nedostatočných) skutkových zistení môže byť chybný právny názor, v dôsledku
ktorého zisťoval iné skutočnosti, príp. zisteným skutočnostiam prisudzoval iný právny význam.

58. Právnym posúdením je činnosť súdu prvej inštancie, pri ktorej aplikuje konkrétnu právnu normu na

zistený skutkový stav, tzn. vyvodzuje zo skutkového zistenia, aké práva a povinnosti majú účastníci
podľa príslušného právneho predpisu a nesprávnym právnym posúdením veci je jeho omyl pri aplikácii
práva na zistený skutkový stav (skutkové zistenie), pričom o mylnú aplikáciu právnych predpisov ide, ak
použil iný právny predpis, než ktorý mal správne použiť alebo aplikoval správny predpis, ale nesprávne
ho vyložil, príp. ho na daný skutkový stav inak nesprávne aplikoval (z podradenia skutkového stavu pod

právnu normu vyvodil nesprávne právne závery o právach a povinnostiach účastníkov konania).

59. Súd prvej inštancie vykonal vo veci dokazovanie v rozsahu dostatočnom pre náležité zistenie
skutkového stavu, vykonané dôkazy vyhodnotil podľa ust. § 191 a § 192 CSP, z týchto dôkazov dospel k
správnym skutkovým zisteniam, na ktorých aj založil svoje rozhodnutie, zo zisteného skutkového stavu

vyvodil správny právny záver, pričom rozsudok aj náležite odôvodnil a nebolo zistené žiadne porušenie
procesných práv ani iná vada konania, ktoré by mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
preto odvolací súd rozsudok ako vecne správny podľa ust. § 387 ods. 1 CSP potvrdil.60. Správne, podrobné, presvedčivé a zákonu zodpovedajúce sú aj dôvody rozsudku, s ktorými sa
odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje a na tieto odkazuje (§ 387 ods. 2 CSP).

61. Súd svoje úvahy, ako dospel k vyššie uvedeným záverom, uviedol v odôvodnení napadnutého
rozsudkuspoukazomnazistenýskutkovýstavaprávnepredpisy,ktoréaplikoval,tietoúvahysúsprávne,
niet v nich žiadnych logických rozporov a odvolací súd sa s nimi v plnom rozsahu stotožňuje a na tomto
mieste ich neopakuje.

62. Žalobca v prevažnej miere argumentuje skutočnosťami uvádzanými už v konaní pred súdom prvej
inštancie, s ktorými sa súd náležite a správne vyporiadal pri rozhodovaní daného sporu, preto jeho
odvolacie námietky nie sú spôsobilé spochybniť vecnú správnosť napadnutého rozsudku a neumožňujú
prijať iné závery.

63. Odôvodnenie rozsudku dáva odpoveď na všetky podstatné otázky z hľadiska rozhodnutia vo veci.

64. Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozsudku a k odvolacím námietkam žalobcu odvolací súd
uvádza nasledovné:

65. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že dňa 16.08.2021 uzatvorili Dohodu o rezervácii

nehnuteľnosti, ktorú uzatvorili žalobca (s manželkou) ako budúci predávajúci so žalovaným (a jeho
manželkou) ako budúcimi kupujúcimi, za účasti sprostredkovateľa EQUILIBRIO – EQ real., s.r.o., pričom
predmetom rezervácie bol byt žalobcu a jeho manželky č. 2 na C. X L. C. za kúpnu cenu vo výške
99.000,- EUR, s tým, že budúca kúpna zmluva mala byť podpísaná do 15.11.2021. Dodatkom č. 1 k tejto
dohode o rezervácii zo dňa 24.11.2021 sa strany sporu dohodli na navýšení kúpnej ceny za byt na

sumu 101.000,- EUR a na predĺžení termínu na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy do 30.06.2022.
Zároveň bolo v konaní nesporné, že k podpisu budúcej kúpnej zmluvy na základe dohody o rezervácii
nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 do dojednaného termínu (30.06.2022) nedošlo.

66. Žalobca v odvolaní namietal, že k zániku záväzkového vzťahu vzniknutého z Dohody o rezervácii

nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 došlo odstúpením žalobcu od tejto dohody a to zo zákonného dôvodu
podľa § 48 ods. 1 v spojení s § 49 Občianskeho zákonníka.

67. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

68.Podľa§49Občianskehozákonníka,účastník,ktorýuzavrelzmluvuvtiesnizanápadnenevýhodných
podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť.

69. Súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku dospel k správnemu právnemu záveru, že zo strany

žalobcu nedošlo k platnému a účinnému odstúpeniu od Dohody o rezervácii zo dňa 16.08.2021 podľa §
49 Občianskeho zákonníka, nakoľko žalobca nepreukázal, že by pre odstúpenie boli splnené zákonné
podmienky, a to ani tvrdená tieseň, ani nápadne nevýhodné podmienky. Súd prvej inštancie svoj záver
dostatočne a vyčerpávajúco odôvodnil v bodoch 61 – 94 napadnutého rozsudku.

70. Odstúpenie od zmluvy je jednostranným adresným právnym úkonom, ktorý ak je v súlade s právom,
spôsobí účinky bez ohľadu na vôľu alebo súhlas zmluvného partnera.

71. V zmysle § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka právo odstúpiť od zmluvy môže spočívať v
zákone alebo v dohode, pričom zákonom sa rozumie Občiansky zákonník alebo iný zákon. Občiansky

zákonník upravuje viacero situácií, keď jedna zmluvná strana môže od zmluvy odstúpiť, napr. aj
žalobcom tvrdený dôvod na odstúpenie od zmluvy podľa § 49 Občianskeho zákonníka a to pre uzavretie
zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

72. V danom prípade si strany sporu dohodli možnosť odstúpenia od dohody o rezervácii nehnuteľnosti

zo dňa 16.08.2021 aj priamo v tejto dohode a to v bode 4.2. dohody o rezervácii. Súd prvej inštancie
v bode 63 napadnutého rozsudku správne uzavrel, že týmto ustanovením dohody nedošlo k vylúčeniu
možnosti odstúpenia od dohody z dôvodov uvedených v zákone, a to vrátane dôvodu podľa ust. § 49
Občianskeho zákonníka - možnosti odstúpiť od dohody z dôvodu jej uzatvorenia v tiesni a za nápadnenevýhodných podmienok. Ustanovením dohody o rezervácii 4.2. nebol žalobca nijako zbavený svojho
práva na odstúpenie od dohody zo zákonných dôvodov.

73. Podľa § 49 Občianskeho zákonníka má zmluvná strana právo od zmluvy odstúpiť ak bola uzavretá
v tiesni (t.j. jej vôľa nebola vytvorená slobodne, ale pod vplyvom tiesne) a zmluvu uzatvárala za nápadne
nevýhodnýchpodmienok.Preplatnéodstúpenieodzmluvymusiavzmysle§49Občianskehozákonníka
byť splnené kumulatívne obe podmienky a to jednak tieseň a jednak existencia nápadne nevýhodných
podmienok.

74. Tieseň ako to správne uviedol súd prvej inštancie je mimoriadne ťaživá situácia poškodeného (alebo
inej osoby, ktorej tieseň pociťuje poškodený ako tieseň vlastnú), vyvolaná určitou, hoci len prechodnou
naliehavou potrebou, ktorej uspokojenie nie je v možnostiach poškodeného. Judikatúra Najvyššieho
súdu SR vymedzila pojem tieseň ako hospodársky či sociálny stav, v ktorom sa nachádza určitý subjekt
v čase robenia právneho úkonu, ktorý stav naňho pôsobí takým spôsobom a takou intenzitou, že

v dôsledku neho urobí právny úkon, ktorý by inak, nebyť tiesne, neurobil.

75. Tieseň musí mať základ v objektívne danom a pôsobiacom stave, avšak na jej relevanciu to ešte
nestačí. Konajúci ju musí subjektívne pociťovať a musí sa stať pohnútkou na jeho prejav vôle (na čo
poukázal aj sám odvolateľ v podanom odvolaní). Ak je tu stav objektívne vyvolávajúci tieseň (objektívne

spôsobilý vyvolať tieseň), ale ak tento stav na konanie daného subjektu nevplýval, potom nemožno od
úkonu odstúpiť z tohto dôvodu.

76. Žalobca v konaní pred súdom prvej inštancie ako aj v odvolaní tvrdil, že v tiesni pri podpise dohode
o rezervácii nehnuteľnosti sa nachádzal preto, že dňa 27.07.2021 prevzal od svojho zamestnávateľa

výzvu na odstránenie nedostatkov v neuspokojivom plnení pracovných úloh pričom tieseň v dôsledku
tejto výzvy pôsobila na žalobcu v deň podpisu dohody takou intenzitou, že v dôsledku tejto tiesne
urobil právny úkon (uzavrel dohodu o rezervácii nehnuteľnosti), ktorý by, nebyť tiesne, neurobil. Na
preukázanie tejto skutočnosti žalobca predložil jediný dôkaz (č.l. 17 spisu), a to výzvu na odstránenie
nedostatkov v neuspokojivom plnení pracovných úloh zo dňa 27.07.2021.

77. Odvolací súd nespochybňuje, že uvedená výzva zamestnávateľa žalobcu mohla u neho vyvolať
tieseň, avšak ako to odvolací súd uviedol vyššie, iba samotná výzva (objektívny stav) na relevanciu
tejto tiesne nestačí. Podstatným je, že táto tieseň sa musí stať pohnútkou pre prejav vôle (v danom
prípade uzavrieť dohodu o rezervácii nehnuteľnosti), čo žalobca tak ako to správne uzavrel súd prvej

inštancie nepreukázal. Súd prvej inštancie správne a dostatočným spôsobom zdôvodnil v bodoch 68 –
76 napadnutého rozsudku, že prípadná tieseň pôsobiaca na žalobcu nebola pohnútkou pre uzavretie
dohody o rezervácii nehnuteľnosti.

78. Z vykonaného dokazovania zároveň vyplynulo a to z Dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa

13.08.2021, že žalobca (s manželkou), avšak v pozícii budúcich kupujúcich uzatvorili s E. C., D. C. a G.
H., ako budúcimi predávajúcimi, za účasti sprostredkovateľa, spoločnosti EQUILIBRIO - EQ real, s.r.o.
dohodu o rezervovaní nehnuteľnosti - bytu č. X I. J. K. L. C. za kúpnu cenu vo výške 129.990,- EUR,
s tým, že budúca kúpna zmluva mala byť podpísaná do 15.11.2021 (teda rovnako ako budúca kúpna
zmluvazdohodyorezerváciinehnuteľnostizodňa16.08.2021,kdežalobcavystupovalakopredávajúci).

Žalobca tak pred uzatvorením dohody o rezervácii nehnuteľnosti so žalovaným uzatvoril dňa 13.08.2021
dohodu o rezervácii nehnuteľnosti so súrodencami C., t.j. dohodu o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa
16.08.2021 so žalovaným uzatvoril ako nadväzujúcu dohodu. Súd prvej inštancie správne konštatoval,
že prihliadnuc na pomer kúpnych cien, ktoré sa mali na základe budúcich kúpnych zmlúv uzatvoriť, a
teda dohody o budúcej kúpe bytu žalobcom a budúcom predaji bytu žalobcom je zrejmé, že žalobca

mal zaplatiť za kúpu nehnuteľnosti v zmysle dohody o rezervácii zo dňa 13.08.2021 vyššiu kúpnu
cenu ako tú, ktorú mal inkasovať za predaj svojej nehnuteľnosti. Odvolací súd sa stotožňuje so
záverom súdu prvej inštancie, že žalobca neuzatváral dohodu o rezervácii nehnuteľnosti so žalovaným
z dôvodu ťarchy nepriaznivej situácie zapríčinenej výzvou zo strany zamestnávateľa, túto dohodu
neuzatváral z dôvodu potreby finančného zabezpečenia zo strachu, napr. pred stratou zamestnania.

Túto dohodu žalobca uzatváral najpravdepodobnejšie za účelom zvýšenia svojho životného štandardu
kúpou finančne nákladnejšej nehnuteľnosti.79. Súd prvej inštancie tak správne uzavrel, že žalobca nepreukázal splnenie už prvej podmienky pre
platné odstúpenie od dohody podľa § 49 Občianskeho zákonníka, a to, že to bola tieseň, ktorá bola
pohnútkou pre uzatvorenie dohody o rezervácii nehnuteľnosti.

80. Súd prvej inštancie sa v rozsudku správne vyporiadal aj s neexistenciou nápadne nevýhodných
podmienok v dohode o rezervácii nehnuteľnosti a to v bodoch 77 – 92.

81. Žalobca bol v odvolaní názoru, že body 4.4. a 4.5. dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa

16.08.2021 predstavujú nápadne nevýhodne podmienky, keď v prípade porušenia podmienok dohody
bol žalobca povinný uhradiť žalovanému zmluvnú pokutu (paušálnu náhradu) vo výške 3.000,- EUR,
avšak v prípade porušenia dohody žalovaným, mu táto povinnosť voči žalobcovi nevznikla.

82. Súd prvej inštancie sa s uvedenou odvolacou námietkou správne vysporiadal v bodoch 90 a 91
rozsudku keď správne uzavrel, že (v zmysle bodov 4.4. a 4.5. dohody o rezervácii nehnuteľnosti) v

prípadeporušeniapovinnostizostranyžalobcuakobudúcehopredávajúcehoježalobcapovinnýzaplatiť
zmluvnú pokutu vo výške 3.000,- EUR, žalovanému ako budúcemu kupujúcemu tak vzniká pohľadávka
voči žalobcovi na úhradu zmluvnej pokuty vo výške 3.000,- EUR. V prípade porušenia povinnosti zo
strany žalovaného ako budúceho kupujúceho vznikne žalovanému pohľadávka na zmluvnú pokutu
vo výške 3.000,- EUR voči žalobcovi. V oboch prípadoch žalovanému ako budúcemu kupujúcemu

zároveň vznikne aj nárok na vrátenie zaplatenej zálohy vo výške 3.000,- EUR od žalobcu ako budúceho
predávajúceho. Keďže táto povinnosť žalovaného zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu a právo na vrátenie
zálohyodžalobcubysavosobežalovanéhoakobudúcehokupujúcehospojiliavzájomnekryli,vdohode
bola dojednaná možnosť zápočtu týchto pohľadávok. V majetkovej sfére by sa uvedený stav premietol
v oboch prípadoch tak isto, ponížením majetku o sumu 3.000,- EUR.

83. Odvolací súd však už len dodáva, že aj prípadná existencia nápadne nevýhodných podmienok
by žalobcovi na odstúpenie od dohody o rezervácii nehnuteľnosti nestačila, a to z dôvodu, že nebola
splnená ďalšia kumulatívna podmienka pre odstúpenie od zmluvy podľa § 49 Občianskeho zákonníka
a to, že pohnútkou pre uzavretie predmetnej dohody bola na žalobcu pôsobiaca tieseň.

84. Súd prvej inštancie tak správne uzavrel, že v danom prípade nedošlo k platnému a účinnému
odstúpeniu od dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 podľa § 49 Občianskeho zákonníka,
keďže žalobca nepreukázal splnenie zákonných podmienok a to pôsobiacu tieseň ani nápadne
nevýhodné podmienky.

85. Žalobca v odvolaní taktiež namietal, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov
k nesprávnemu skutkovému zisteniu, že sa stretli súhlasné prejavy vôle o spôsobe zrušenia dohody
o rezervácii nehnuteľnosti dohodou, keďže k zániku záväzkového vzťahu došlo odstúpením.

86. Podstatným z hľadiska rozhodnutia vo veci bolo posúdenie či žalobca platne odstúpil od zmluvy
avnadväznostinatočibolpovinnýzaplatiťzmluvnúpokutuvzmyslebodu4.3.a4.4.dohodyorezervácii
nehnuteľnosti. Túto otázku vyriešil súd prvej inštancie správne a s tým sa odvolací súd stotožňuje.
K platnému odstúpeniu od dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 16.08.2021 ako ani uzavretiu
budúcej kúpnej zmluvy zo strany žalobcu nedošlo, žalovanému (a sprostredkovateľovi) tak vznikol

nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, pričom žalobca nebol sankcionovaný za využitie svojho práva na
odstúpenie od zmluvy, keďže od zmluvy platne a účinne neodstúpil a zároveň porušil svoju zmluvnú
povinnosť uzavrieť so žalovaným budúcu kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť. Na strane žalovaného tak
nemohlo dôjsť k vzniku bezdôvodného obohatenia.

87. Z hľadiska rozhodnutia v spore nie je podstatným akým spôsobom následne došlo k zániku
zmluvného vzťahu. Odvolací súd v tejto súvislosti poukazuje na skutočnosť, že dohoda o rezervácii
nehnuteľnosti bola uzavretá na dobu určitú (do 30.06.2022) a pokiaľ zmluvný vzťah nezanikol dohodou
ani platným odstúpením tak zanikol uplynutím doby.

88. Zo všetkých vyššie uvedených dôvodov, ako aj z dôvodov uvedených v odôvodnení napadnutého
rozsudku, s ktorými sa odvolací súd stotožňuje (§ 387 ods. 2 CSP), odvolací súd rozsudok ako vecne
správny potvrdil v zmysle ust. § 387 ods. 1 CSP.89. Vecne správne rozhodol súd prvej inštancie aj o nároku na náhradu trov prvoinštančného konania
v zmysle § 255 ods. 1 CSP, keď priznal úspešnému žalovanému nárok na náhradu trov konania proti
žalobcovi v plnej výške.

90. O náhrade trov tohto odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa ust. § 396 ods. 1 CSP v spojení s
ust. § 255 ods. 1 CSP. Žalobca bol v odvolacom konaní neúspešný, nemá preto nárok na náhradu trov
odvolacieho konania. Úspešnému žalovanému trovy odvolacieho konania nevznikli, preto odvolací súd
stranám sporu náhradu trov odvolacieho konania nepriznal.

91.TotorozhodnutieprijalsenátKrajskéhosúduvKošiciachpomeromhlasov3:0(§393ods.2posledná
veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,

b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo

f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej

otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;

na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).

Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1, 2 CSP).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je
podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427
ods. 1, 2 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je

a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a

ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 ods. 2 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania (§ 430 CSP).