Rozhodnutie – Spotrebiteľské zmluvy ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 25. september 2025

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 27CoCsp/10/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8123208920
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 09. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marek Koščo
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2025:8123208920.1

Rozhodnutie

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Mareka Košča a členov senátu
JUDr. Jozefa Angeloviča a JUDr. Mareka Kohúta, v spore žalobkyne: S. Q., nar. XX.X.XXXX, bytom
J. štvrť XXX/XX, XXX XX H., právne zastúpenej JUDr. Igorom Šafrankom, advokátom, so sídlom
Sovietskych hrdinov 163/66, 089 01 Svidník, IČO: 31 954 448, proti žalovanému: I. B.; skrátený názov:
I., a.s., so sídlom S. nivy 1, XXX XX G., F.: XX XXX XXX, právne zastúpenému: Remedium Legal,

s.r.o., so sídlom Prievozská 2, 821 09 Bratislava - mestská časť Ružinov, IČO: 53 255 739, o určenie
neprijateľnosti zmluvných podmienok, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Prešov,
č.k. 15Csp/107/2023-102 zo dňa 4.3.2025, takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok.

Žalobkyňa má nárok na náhradu trov odvolacieho konania proti žalovanému v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie takto rozhodol: „I. Určuje, že zmluvná podmienka v
Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti číslo L. uvedená v článku 4 Hodnota zálohu,
bod 4.1 v znení: "Hodnota Nehnuteľnosti špecifikovanej v článku 3 tejto zmluvy bola stanovená na
základe ohodnotenia programu E. dňa 27.08.2014 vo výške 60 400 eur. Zmluvné strany súhlasia, aby
uvedená hodnota predstavovala hodnotu zálohu v čase zriadenia Záložného práva podľa tejto zmluvy."

je neprijateľnou zmluvnou podmienkou. II. Určuje, že zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného
práva k nehnuteľnosti číslo Z XXXXXXX-XX zo dňa 11.09.2014 uvedená v článku 5 Vyhlásenie a
záväzky Záložcu, bod 5.5 v znení: "Záložca sa zaväzuje dopredu informovať Záložného veriteľa o
stavebných úpravách na Nehnuteľnosti, ktorými by mohlo dôjsť k podstatnému zníženiu hodnoty
Predmetu zálohu. Realizácia takýchto stavebných úprav je podmienená súhlasom Záložného veriteľa."
je neprijateľnou zmluvnou podmienkou. III. Určuje, že zmluva podmienka v Zmluve o zriadení záložného

práva k nehnuteľnosti číslo Z XXXXXXX-XX zo dňa 11.09.2014 uvedená v článku 6 Podmienky
výkonu záložného práva, bod 6.6 v znení: "Náklady spojené s realizáciou Záložného práva (náklady
dobrovoľnej dražby, exekučného konania, notárstve poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a
iné) sú Príslušenstvom pohľadávky Záložného veriteľa. Dlžník alebo osoba zabezpečujúca Pohľadávku
Záložného veriteľa sa zaväzuje ich uhradiť Záložnému veriteľovi, pričom ich úhrada je zabezpečená
Záložným právom podľa tejto Zmluvy." je neprijateľnou zmluvnou podmienkou. IV. Žalobca má voči

žalovanému právo na náhradu trov konania v rozsahu 100%, o výške ktorých bude rozhodnuté v
samostatnom uznesení po právoplatnosti tohto rozsudku.“

2. Vychádzal zo zistenia, že žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 22.9.2023 domáhal toho, aby
súd určil Zmluvné podmienky uvedené vo výroku I - III rozsudku za neprijateľné. Žalobca a žalovaný
uzatvorili dňa 10.9.2014 zmluvu o spotrebiteľskom úvere - Zmluva o poskytnutí úveru „Hypopôžička“ č.

U XXXXXXX-14 a tiež Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. L na základe ktorých bol
žalobcovi poskytnutý úver vo výške 28241,- Euro a na zabezpečenie pohľadávky veriteľa bolo zriadenézáložné právo na nehnuteľnosť vo vlastníctve dlžníka. Uvedená záložná zmluva obsahovala zmluvné
podmienky tak ako sú uvedené vo výroku tohto rozsudku I., II., III., čo medzi stranami sporu nebolo
sporné. Právny vzťah medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného bol založený dňa 10.9.2014

zmluvu o spotrebiteľskom úvere - Zmluva o poskytnutí úveru „Hypopôžička“ č. U XXXXXXX-XX a tiež
Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. L. možno považovať za spotrebiteľský právny
vzťah medzi veriteľom - dodávateľom konajúcim v rámci svojho predmetu podnikateľskej činnosti a
dlžníkom- spotrebiteľom, ktorý nie je podnikateľom, resp. nekoná v rámci predmetu svojej podnikateľskej
činnosti.

3. Neprijateľnou zmluvnou podmienkou je podmienka, ktorá vyvoláva v neprospech spotrebiteľa ako
slabšej zmluvnej strany hrubú nerovnováhu. Znaky neprijateľnej zmluvnej podmienky napĺňa nielen
podmienka, ktorá je neprimeraná, ale aj podmienka, ktorá je neurčitá, alebo je v rozpore s ratio legis
zákonného ustanovenia, podľa ktorého bola dojednaná.

4. Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. Z XXXXXXX-XX, zo
dňa XX.XX.XXXX uvedená v článku 4. Hodnota zálohu, bod 4.1 v znení: „Hodnota Nehnuteľnosti
špecifikovanej v čl. 3 tejto zmluvy stanovená na základe ohodnotenia programom HYPO dňa 27.08.2014
vo výške 60400 €. Zmluvné strany súhlasia, aby uvedená hodnota predstavovala hodnotu zálohu
v čase zriadenia Záložného práva podľa tejto zmluvy“ predstavuje hrubú nerovnováhu v právach a

povinnostiach medzi záložcom a náložným veriteľom. Je len ťažko možné si predstaviť, že by pri
individuálnom dojednaní tejto zmluvnej podmienky spotrebiteľ súhlasil s určením hodnoty nehnuteľnosti
počítačovým programom, ktorý mu nie je známy, nie je nijako legislatívne upravený, nepozná jeho
nastavenia, parametre a najmä nemá žiaden vplyv na zadávanie vstupných údajov pre určenie hodnoty
nehnuteľnosti. Predmetný program môže slúžiť na urýchlenie práce súdnych znalcov, ktorí ale práve

vďaka svojej odbornosti, nezávislosti a zodpovednosti, ktorú za výsledok nesú, vnášajú do ohodnotenia
nehnuteľnosti prvok spočívajúci v uvedených hodnotách. Výsledky ich ľudskej činnosti nemôžu byť
nahradené počítačovým programom. Nemožno tiež prostredníctvom záložných zmlúv legitimizovať
v právnych vzťahoch výsledky získané počítačovým programom a povýšiť ich na úroveň znaleckej
činnosti. Znaleckú činnosť za účelom aj ohodnotenia nehnuteľnosti upravuje zákon č. 382/2004 Z. z.

o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Tento právny
predpis neuznáva určovanie hodnoty nehnuteľností predmetným počítačovým programom. Iné, ako
znalecké určenie hodnoty nehnuteľností pri zmluve o zriadení záložného práva sa súdu javí ako
nevhodné vzhľadom na závažnosť dôsledkov, ktoré táto zmluva vyvoláva a vzhľadom k rozsahu
zásahu do práv vlastníka nehnuteľností, ktoré dôsledky zriadenia záložného práva umožňujú. Určenie

hodnoty nehnuteľnosti v záložnej zmluve sa v konkrétnosti javí ako dôležité napr. vo vzťahu k čl. 5
predmetnej zmluvy. Tam je upravený súbor povinností záložného dlžníka, resp. záložcu viažuci sa
práve na hodnotu nehnuteľnosti určovanej práve počítačovým programom uvedeným v tejto zmluve
(povinnosť podstatne neznížiť hodnotu nehnuteľnosti, povinnosť informovať o stavebných úpravách,
ktoré by mohli znížiť hodnotu nehnuteľnosti, povinnosť poistiť záloh (kedy je potrebné uviesť hodnotu

nehnuteľnosti) a pod.) Zvlášť osobitný význam má hodnota nehnuteľnosti určená predmetnou zmluvnou
podmienkou vo vzťahu k čl. 4.3 Zmluvy o spotrebiteľskom úvere, na základe ktorého je banka oprávnená
vyhlásiť okamžitú splatnosť úveru v prípade podstatného zníženia hodnoty nehnuteľnosti a zasiahnuť
tak tým najextrémnejším spôsobom do predmetného právneho vzťahu. Hodnota nehnuteľnosti určená
počítačovým programom, teda nie znalcom tak môže značne modifikovať povinnosti spotrebiteľa v jeho

neprospech. Preto je táto zmluvná podmienka neprijateľnou.

5. Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. Z XXXXXXX-
XX, zo dňa XX.XX.XXXX uvedená v článku 5., Vyhlásenie a záväzky Záložcu, bod 5.5 v znení:
„Záložca sa zaväzuje dopredu informovať Záložného veriteľa o stavebných úpravách na Nehnuteľnosti.

Realizácia takýchto stavebných úprav je podmienená súhlasom Záložného veriteľa“ predstavuje hrubú
nerovnováhu v právach a povinnostiach medzi záložcom a záložným veriteľom. Uvedená zmluvná
podmienka stanovuje spotrebiteľovi povinnosti obmedzujúce jeho vlastnícke právo k obydliu nad rozsah
stanovený vnútroštátnymi právnymi predpismi. § 151i (1) Občianskeho zákonníka znemožňuje záložcovi
pri používaní zálohu vykonávať okrem iného stavebné úpravy, ktoré okrem bežného opotrebovania,

hodnotu zálohu zmenšujú, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje inak. Občiansky zákonník
ani iný právny predpis neukladajú povinnosť o stavebných úpravách informovať záložného veriteľa a
už vôbec neumožňujú záložnému veriteľovi blokovať stavebné úpravy záložcu podmienkou udelenia
súhlasu z jeho strany. Táto zmluvná podmienka preto neprimerane a hrubo nad rámec všeobecnezáväzného právneho predpisu zasahuje do práv spotrebiteľa. Realizácia stavebných úprav so súhlasom
záložného veriteľa znamená, že spotrebiteľ nemôže opravovať alebo rekonštruovať svoju nehnuteľnosť
ani v prípade nevyhnutnej potreby bez súhlasu veriteľa, ktorý daný nemusí byť. Je zároveň ťažko

uveriteľné, že by akýkoľvek vlastník nehnuteľností mal záujem na znižovaní hodnoty vlastnej, resp.
založenej nehnuteľnosti. Vágny je tiež pojem „podstatného zníženia hodnoty nehnuteľnosti“, použitý v
tejto zmluvnej podmienke. Nie je tak exaktne určiteľné, aké zníženie hodnoty a v nadväznosti na to,
aké stavebné úpravy vyžadujú súhlas veriteľ, aké nie. Zvlášť osobitný význam má podmienka súhlasu
záložného veriteľa so stavebnými úpravami vo vzťahu k čl. 4.3 pís. b.) Zmluvy o spotrebiteľskom

úvere, na základe ktorého je banka oprávnená vyhlásiť okamžitú splatnosť úveru v prípade realizácie
stavebného zásahu (za podstatného zníženia hodnoty nehnuteľnosti) bez jej súhlasu a zasiahnuť
tak tým najextrémnejším spôsobom do predmetného právneho vzťahu. Absencia súhlasu banky so
stavebnými úpravami vlastníka nehnuteľnosti na základe neurčitého ustanovenia zmluvy (neurčitosť
pojmu podstatné zníženie hodnoty), tak môže značne modifikovať povinnosti spotrebiteľa v jeho
neprospech. To robí predmetnú zmluvnú podmienku neurčitou.

6. Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. Z XXXXXXX-XX, zo
dňa XX.XX.XXXX uvedená v článku 6. Podmienky výkonu Záložného práva, bod 6.6 v znení: „Náklady
spojené s realizáciou Záložného práva (náklady dobrovoľnej dražby, exekučného konania, notárske
poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a iné) sú Príslušenstvom pohľadávky Záložného veriteľa.

Dlžník alebo osoba zabezpečujúca Pohľadávku Záložného veriteľa sa zaväzuje ich uhradiť Záložnému
veriteľovi, pričom ich úhrada je zabezpečená Záložným právom podľa tejto Zmluvy“ predstavuje hrubú
nerovnováhu v právach a povinnostiach medzi záložcom a záložným veriteľom. Uvedená zmluvná
podmienka navodzuje stav, kedy spotrebiteľ už vopred uznáva nároky veriteľa, prezumuje právo veriteľa
na ich úhradu - bez ich stotožnenia s porušením konkrétnej povinnosti, presne stanovej výšky, bez

ohľadu na výsledok jednotlivých konaní a presné vyčíslenie. Spotrebiteľ má automaticky znášať
„všetky“ výdavky spoločnosti spojené napr. s vymáhaním pohľadávky, bez toho, aby mal záruku
o oprávnenosti (napr. cestovné náklady). Ide o neprijateľné ustanovenie zamerané jednostranne v
neprospech spotrebiteľa aj s poukazom na dátum splatnosti jednotlivých výdavkov a možnosť uplatniť
námietku ich premlčania spotrebiteľom.

7. O nároku na náhradu trov konania bolo rozhodnuté podľa § 262 ods. 1, 2 a § 255 ods. 1 CSP.

8. Proti rozsudku v zákonnej lehote podal odvolanie žalovaný a navrhol, aby odvolací súd rozsudok zrušil
a vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie, alternatívne, aby rozsudok zmenil tak, že žalobu

zamietne v celom rozsahu a prizná žalovanému nárok na náhradu trov konania.

9. Odvolanie podal z dôvodov, že súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby
uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces (§ 365 ods. 1 písm. b/ CSP), súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k

nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f/ CSP) a rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 365 ods. 1 písm. h/ CSP).

10. Namietal, že ako prvú neprijateľnú zmluvnú podmienku súd označil ustanovenie v článku 4. Hodnota
zálohu, bod 4.1 Zmluvy v znení: „Hodnota Nehnuteľnosti špecifikovanej v čl. 3 tejto zmluvy stanovená na

základe ohodnotenia programom E. dňa XX.XX.XXXX vo výške 60400 €. Zmluvné strany súhlasia, aby
uvedená hodnota predstavovala hodnotu zálohu v čase zriadenia Záložného práva podľa tejto zmluvy.“
Súd vôbec nereflektoval zákonné ustanovenie § 151b OZ, resp. žiadne ustanovenie OZ týkajúce sa
označenia a hodnoty zálohu. Zo žiadneho ustanovenia OZ nevyplýva, aby hodnota zálohu musela
byť určená znaleckým posudkom, resp. vôbec aby bola hodnota zálohu vyjadrená v pevnej peňažnej

sume. OZ pojednáva len o tom, aby bol záloh v záložnej zmluve spoľahlivo označený alebo by ho bolo
možné kedykoľvek určiť. Stanovenie hodnoty zálohu je predmetom zmluvnej voľnosti zmluvných strán a
prejavom ich vlastnej autonómie na základe vzájomného konsenzu. Žiadnej strane sa však nestanovuje
žiadna povinnosť na vyhotovenie znaleckého posudku na určenie hodnoty nehnuteľnosti. Zákon, resp.
OZ o takejto povinnosti nepojednáva. V záložnej zmluve sa musí určiť jedine pohľadávka, ktorá sa

záložným právom zabezpečuje a záloh (i bez uvedenia jeho hodnoty). Určenie hodnoty zálohu je však
žiadúce, aby bolo možné určiť najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávky zabezpečuje, ak zmluva
o zriadení záložného práva neurčuje hodnotu zabezpečenej pohľadávky. Je práve v záujme spotrebiteľa,
aby hodnota nehnuteľnosti bola možno určená aj skrz špecializovaného hypotekárneho programu naohodnocovanie nehnuteľností (kde sa objektívne zisti jej reálna trhová hodnota k tomu- ktorému dňu)
- a síce zmluvná voľnosť účastníkov zmluvy si aj sami určiť takúto hodnotu tým nie je dotknutá.
Na základe takto zistenej hodnoty spotrebiteľ reálne zistil konkrétnu hodnotu svojej nehnuteľnosti v

čase uzatvorenia zmluvy. Zmluvné strany si dohodli sumu, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje a
záložnú zmluvu vlastnoručne podpísali. Určenie hodnoty nehnuteľnosti na základe špecializovaného
programu nie je v rozpore s ust. 151b OZ. Naopak, je to prejavom zmluvnej voľnosti účastníkov zmluvy
a bolo na prospech spotrebiteľa, keď sa hodnota jeho nehnuteľnosti určila na základe objektívneho
programového zisťovania. OZ v žiadnom svojom ustanovení neukladá zmluvným stranám určiť hodnotu

nehnuteľnosti výlučne na základe znaleckého posudku, resp. vôbec určiť hodnotu zálohu v peňažnom
vyjadrení. Samotné vyhotovenie znaleckého posudku na základe zákonných ustanovení je len a jedine
pri výkone záložného práva dobrovoľnou dražbou pred zverejnením dražobnej vyhlášky (čo však nie
je tento prípad), kedy je potrebné zistiť hodnotu nehnuteľnosti pre účely dražby. Od takto zistenej
hodnoty nehnuteľnosti (pričom znalci taktiež používajú spomínané programové vybavenie) sa potom
odvíja aj minimálna vyvolávacia cena v jednotlivých dražobných kolách. Zákon iné prípady povinne

vyhotovovaného znaleckého posudku nepozná. Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti
používakoeficientpolohovejdiferenciácie.Správnezadaťkoeficientvámpomôžečíselníkdoporučených
priemerných koeficientov predajnosti. Rovnako je možné vychádzať z porovnávacej metódy, prípadne z
ich kombinácie. Výpočtový program E. vychádza z Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností
a stavieb B. súdneho inžinierstva L.. Tento program je využívaný pre výpočet všeobecnej hodnoty

nehnuteľností aj v prípade vypracovania znaleckých posudkov. Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti
pomocou softvérového riešenia nemôže byť bez ďalšieho posúdené ako neprijateľné.

11. Ako druhú neprijateľnú zmluvnú podmienku súd označil ustanovenie v článku 5. Vyhlásenie a
záväzky Záložcu, bod 5.5 Zmluvy v znení: „Záložca sa zaväzuje dopredu informovať Záložného veriteľa

o stavebných úpravách na Nehnuteľnosti ktorými by mohlo dôjsť k podstatnému zníženiu hodnoty
Predmetu zálohu. Realizácia takýchto stavebných úprav je podmienená súhlasom Záložného veriteľa.“
Táto podmienka reflektuje platnú právnu úpravu a predstavuje postup zmluvných strán priamo podľa
znenia ust. § 151i ods. 1 OZ. OZ priamo znemožňuje záložcovi pri používaní zálohu vykonávať
okrem iného stavebné úpravy, ktoré okrem bežného opotrebovania hodnotu zálohu zmenšujú. Ide

však o dispozitívne ustanovenie, kde sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj inak. Zmluvné ustanovenie
dojednanévzáložnejzmluveboloupravenémiernejšieakoust.§151iods.1OZ,ktoréniektoréstavebné
úpravy výlučne zakazuje. Zmluvné strany sa však - naopak - dohodli, že, ak by chcel spotrebiteľ vykonať
ajtakúúpravunehnuteľnosti,ktorázálohznižuje,taktakátojepodmienenásúhlasomzáložnéhoveriteľa.
Takáto podmienka potom nemôže spĺňať podmienku neprijateľnosti, keď stavebné úpravy znižujúce

hodnotunehnuteľnostisúexplicitnezakázanéObčianskymzákonníkom.Zmluvnéstranysavšakdohodli
miernejšie ako toto dispozitívne ustanovenie a to, že záložný veriteľ je aj na takéto stavebné úpravy
oprávnený udeliť záložnému dlžníkovi/záložcovi súhlas. Takéto zmluvné ustanovenie nie je v rozpore
s ust. § 151i ods. 1 OZ, ktoré takéto stavebné úpravy priamo zakazuje. Vyššie uvedené ustanovenie
OZ vylučuje akýkoľvek konanie záložcu, ktorým by zmenšil hodnotu zálohu, a to okrem prípadov, akým

je aj prejednávaný prípad, kedy zmluvné strany zmluvy o zriadení záložného práva nestanovia inak.
Ustanovenie bodu 5.5 Zmluvy je typickým prípadom, kedy záložná zmluva nad rámec generálneho
ustanoveniaOZumožňujezáložcovivykonaťzásahdopredmetuzálohu,atozapredpokladu,žezáložný
veriteľ vyjadrí súhlas. Uvedené ustanovenie je teda nepopierateľne v prospech žalobcu oproti generálnej
úprave OZ, ktorá by v prípade absencie tohto ustanovenia akékoľvek zásahy vylučovala. Z ust. § 415

OZ vyplýva spotrebiteľovi (nielen jemu, ale každému) oprávnenie a zároveň povinnosť si počínať tak,
aby nedochádza ku škodám. V prípade nevyhnutnej potreby, napr. i v prípade odvrátenia hroziacej
škody má spotrebiteľ práva a povinnosť vykonať také opravy a rekonštrukcie, aby nedošlo k žiadnej
škode. Súhlas záložného veriteľa by nielen že nebol potrebný, ale je bezpredmetný. Na druhej strane
uvedené zmluvné ustanovenie žiadnym spôsobom neobmedzuje vôľu spotrebiteľa zhodnocovať svoju

nehnuteľnosť. Spotrebiteľovi teda nie je žiadnym spôsobom obmedzené vlastnícke právo v prípade,
že by chcel svoju nehnuteľnosť opraviť alebo zrekonštruovať tak, že sa jej hodnota zvýši smerom
nahor. Napadnuté zmluvné ustanovenie nielenže nespôsobuje neprimeranú nerovnováhu v právach
a povinnostiach v neprospech spotrebiteľa ale práve naopak v súlade s platnou právnou úpravou
spotrebiteľoviposkytujemožnosťvykonaťajzásadnýzásahdopredmetuzálohu,ktorýbymoholhodnotu

zálohu znížiť.

12. Ako tretiu neprijateľnú zmluvnú podmienku označil súd ustanovenie v čl. 6. Podmienky výkonu
Záložného práva, bod 6.6 Zmluvy v znení: „Náklady spojené s realizáciou Záložného práva (nákladydobrovoľnej dražby, exekučného konania, notárske poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a
iné) sú Príslušenstvom pohľadávky Záložného veriteľa. Dlžník alebo osoba zabezpečujúca Pohľadávku
Záložného veriteľa sa zaväzuje ich uhradiť Záložnému veriteľovi, pričom ich úhrada je zabezpečená

Záložným právom podľa tejto Zmluvy.“ Náklady bezprostredne súvisiace s výkonom záložného práva
nemôžu byť považované za neprijateľnú zmluvnú podmienku. S týmito nákladmi (príslušenstvom)
počítajú viaceré právne predpisy. Hmotnoprávny nárok vyplývajúci z právneho predpisu a pretavený v
zmluvnom ustanovení záložnej zmluvy nemôže v žiadnom prípade byť vyhodnotený ako neprijateľné
zmluvné ustanovenie. Pri posudzovaní, či zmluvná podmienka „spôsobuje značnú nerovnováhu v

právach a povinnostiach strán, ku škode spotrebiteľa“, musia vnútroštátne súdy v prvom rade porovnať
príslušnú zmluvnú podmienku so všetkými predpismi vnútroštátneho práva, ktoré by platili, ak by
neplatila daná zmluvná podmienka. V tejto súvislosti žalovaný poukazuje na všeobecnú úpravu
záložného práva v Občianskom zákonníku ako aj špeciálnu úpravu výkonu záložného obsiahnutú v
zákone č. 233/1995 Z.z. (exekučný poriadok) a zákone č. 527/2002 Z.z. (o dobrovoľných dražbách).
Po vykonaní porovnávacej analýzy ustanovenia bodu v čl. 6. Podmienky výkonu Záložného práva,

bod 6.6 Zmluvy s ustanoveniami upravujúcimi výkon záložného práva možno dospieť len k záveru, že
toto zmluvné ustanovenie nespôsobuje akýkoľvek zásah do práv a povinnosti zmluvných strán, resp.
nevýhodnejšie postavenie než právne postavenie zakotvené v platnom vnútroštátnom práve. Či už v
prípade generálnej úpravy záložného práva v OZ alebo špeciálnych úprav pre výkon záložného práva v
exekučnom konaní a dobrovoľnej dražbe, všetky ustanovenia zabezpečujú úhradu nákladov spojených

s výkonom záložného práva tak, že budú uhradené z prostriedkov získaných predajom predmetu
zálohu, teda predmet zálohu ich zabezpečuje. V prípade výkonu záložného práva prostredníctvom
exekučného konania sú náklady spojené s realizáciou záložného práva uhradené dokonca skôr ako
samotná zabezpečená pohľadávka.

13. Právo na spravodlivý súdny proces podľa čl. 6 ods. 1 Európskeho dohovoru o ochrane ľudských
práv a základných slobôd predstavuje najmä právo navrhovať dôkazy a vyjadrovať sa k nim, zákaz
prekvapivých rozhodnutí ako aj zákaz ľubovôle, právo na vyporiadanie sa so všetkými relevantnými
skutočnosťami v konaní zo strany súdu ako aj právo na riadne odôvodnenie rozhodnutia a právo na
preskúmanie rozhodnutia. V právnom štáte by nemali vznikať pochybnosti, či sa sudca určitou otázkou

(námietkou) vo svojom rozhodnutí (ne)zaoberal; odpoveď by mala byť zrejmá a zreteľná z odôvodnenia
jeho rozhodnutia (k tomu pozri aj rozhodnutie Európskeho súdu pre ľudské práva vo veci TORIJA v.
Španielsko, č. 18390/91, bod 29). V žiadnom prípade totiž nemožno ignorovať argument, ktorý je pre
výsledok daného konania úplne kľúčový.

14. Žalobkyňa navrhla rozsudok ako vecne správny potvrdiť.

15. Krajský súd v Prešove ako súd odvolací preskúmal napadnuté rozhodnutie, ako aj konanie mu
predchádzajúce v zmysle zásad vyplývajúcich z ust. § 379 a nasl. CSP, bez nariadenia pojednávania
(§ 385 CSP a contrario) a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného nie je dôvodné.

16. Odvolací súd v odvolacom konaní posúdil relevantnosť konkrétnych odvolacích dôvodov v kontexte
s namietaným porušením práva na spravodlivý proces, existenciou inej vady v konaní, ktorá mohla mať
za následok nesprávne rozhodnutie vo veci nesprávnymi skutkovými zisteniami a nesprávnym právnym
posúdením, to, či súd prvej inštancie na zistený skutkový stav správne, v úplnosti, aplikoval príslušné

právne predpisy, či riadne svoje rozhodnutie odôvodnil, to všetko s prihliadnutím na to, že v odôvodnení
rozhodnutia nemusí byť daná odpoveď na každú námietku alebo argument v opravnom prostriedku, ale
iba na tie, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní (Ústavný súd Slovenskej republiky
II. ÚS 78/05).

17. Súd prvej inštancie vykonal vo veci dokazovanie v potrebnom rozsahu, na základe ktorého správne
zistil skutkový stav a vo veci aj správne rozhodol. Skutkové zistenia súdu prvej inštancie zodpovedajú
vykonanému dokazovaniu a odôvodnenie rozhodnutia má podklad v zistení skutkového stavu. Na týchto
správnych skutkových zisteniach súdu prvej inštancie nič sa nezmenilo ani v štádiu odvolacieho konania,
nemožno mať pochybnosti o správnosti právneho posúdenia prejednávanej veci súdom prvej inštancie

a neboli zistené žiadne vady, ktoré by mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
porušenie práva na spravodlivý proces vo vzťahu k žalovanému.18. Podľa § 298 ods. 1 CSP, súd môže v rozsudku, ktorý sa týka spotrebiteľského sporu, aj bez návrhu
vysloviť, že určitá zmluvná podmienka používaná obchodníkom v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných
zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou je neprijateľná; v takom prípade súd

uvedie vo výroku rozsudku znenie tejto zmluvnej podmienky, ako bolo dohodnuté v spotrebiteľskej
zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou.

19. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia,
ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech

spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú
hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne
a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

20. Podľa § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou
sa nemôžu odchýliť od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred

vzdať svojich práv, ktoré mu tento zákon alebo osobitné predpisy na ochranu spotrebiteľa priznávajú,
alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie.

21. Cieľom spotrebiteľského práva je zvýšená ochrana slabšej strany záväzkového vzťahu, ktorou
je nepochybne spotrebiteľ, pričom východiskom spotrebiteľskej ochrany je postulát, podľa ktorého sa

spotrebiteľ ocitá vo fakticky nerovnom postavení s profesionálnym dodávateľom, a to s ohľadom na
všetky podmienky, za ktorých dochádza ku vzniku záväzkovo-právneho vzťahu, s ohľadom na väčšiu
profesionálnu skúsenosť dodávateľa a tiež so zreteľom na to, že dodávateľ má možnosť jednostranne
stanoviť zmluvné podmienky, čo aj v reálnom živote uskutočňuje, a to prostredníctvom formulárových
zmlúv.

22. Odvolací súd zdôrazňuje, že za neprijateľné zmluvné podmienky je potrebné považovať také
zmluvné dojednania, ktoré spôsobujú hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech
spotrebiteľa. Jedná sa o podmienky, ktoré sú nečestné, neslušné a hrubo poškodzujúce spotrebiteľa.
Od dodávateľa, ktorý je v spotrebiteľských vzťahoch v značne silnejšom postavení ako spotrebiteľ

sa vyžaduje, aby k tvorbe zmluvných podmienok v spotrebiteľských zmluvách pristupoval v súlade s
dobrými mravmi.

23. Súdy členských štátov môžu judikovať, ktoré zmluvné podmienky sú nekalé (porov. C-237/02,
Freiburger Kommunalbauten, cit.: „Vnútroštátnemu súdu prislúcha určiť, či zmluvná podmienka,

ako je tá, ktorá je predmetom sporu vo veci samej, spĺňa kritériá požadované nato, aby ju bolo
možné kvalifikovať v zmysle článku 3 ods. 1 smernice 93/13 ako nekalú.“). Neprijateľnou zmluvnou
podmienkou je podmienka, ktorá vyvoláva v neprospech spotrebiteľa ako slabšej zmluvnej strany hrubú
nerovnováhu. Znaky neprijateľnej zmluvnej podmienky napĺňa nielen podmienka, ktorá je neprimeraná
(napr.neprimeranásankciazaporušeniezáväzkuspotrebiteľa),aleajpodmienka,ktorájeneurčitáalebo

je v rozpore s „ratio legis“ zákonného ustanovenia, podľa ktorého bola dojednaná. Za neprijateľnú sa
považuje aj zmluvná podmienka, ktorá vyjadruje finančný záväzok spotrebiteľa za plnenie, ktoré mu
po materiálnej stránke nie je dodané a slúži v skutočnosti záujmom dodávateľa (tzv. teória skutočného
plnenia spomínaná najčastejšie v súvislosti s poplatkami v spotrebiteľských úverových vzťahoch).
Neprijateľnú zmluvnú podmienku súd nemodifikuje. Nič by neodradzovalo nečestného dodávateľa od

pokračovania v používaní neprijateľnej zmluvnej podmienky, keďže by súd zmenou zmluvnej podmienky
vlastne udržiaval nečestnú obchodnú prax (porovnaj rozsudok Súdneho dvora vo veci C-618/10)

24. Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. Z XXXXXXX-XX, zo
dňa XX.X.XXXX v článku 4. Hodnota zálohu, bod 4.1 v znení: „Hodnota Nehnuteľnosti špecifikovanej

v čl. 3 tejto zmluvy stanovená na základe ohodnotenia programom HYPO dňa 27.08.2014 vo výške
60400 €. Zmluvné strany súhlasia, aby uvedená hodnota predstavovala hodnotu zálohu v čase
zriadenia Záložného práva podľa tejto zmluvy“, je neprijateľná z dôvodu jej netransparentnosti a hrubej
nevyváženosti. Stanovená hodnota nehnuteľnosti je pre spotrebiteľa nepredvídateľná a netransparentná
- výsledok použitia softvérového produktu nemusí za každých okolností spĺňať požiadavky všeobecne

záväzných predpisov na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti. Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti má
pritom s ohľadom na ďalšie zmluvné podmienky pre spotrebiteľa zásadný význam (napr. pre povinnosti
spotrebiteľa pri znížení zabezpečenia pohľadávky, stanovenie hranice primeranosti na účely prípadného
výkonu záložného práva).25. Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. Z XXXXXXX-XX, zo
dňa XX.X.XXXX v článku 5. Vyhlásenie a záväzky Záložcu, bod 5.5 v znení: „Záložca sa zaväzuje

dopredu informovať Záložného veriteľa o stavebných úpravách na Nehnuteľnosti ktorými by mohlo
dôjsť k podstatnému zníženiu hodnoty Predmetu zálohu. Realizácia takýchto stavebných úprav je
podmienená súhlasom Záložného veriteľa“, je neprijateľná, pretože predmetná zmluvná podmienka
postráda rozumný základ a neodôvodnene zasahuje do dispozičných oprávnení spotrebiteľa s jeho
majetkom. Súhlas záložného veriteľa so stavebnými úpravami zo strany spotrebiteľa nemá oporu v

žiadnomprávnompredpiseajesvojimúčinkomhrubonevyváženývneprospechspotrebiteľa.Dodávateľ
svoje práva vyplývajúce z úverového vzťahu zabezpečil viacerými spôsobmi, nielen veľmi efektívnym
záložným právom, a preto nemožno formulovanie predmetnej zmluvnej podmienky odobriť ani dôvodmi
spočívajúcimi v prípadnom riziku úverového vzťahu.

26. Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. Z XXXXXXX-

XX, zo dňa XX.X.XXXX v čl. 6. Podmienky výkonu Záložného práva, bod 6.6 v znení: „Náklady
spojené s realizáciou Záložného práva (náklady dobrovoľnej dražby, exekučného konania, notárske
poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a iné) sú Príslušenstvom pohľadávky Záložného veriteľa.
Dlžník alebo osoba zabezpečujúca Pohľadávku Záložného veriteľa sa zaväzuje ich uhradiť Záložnému
veriteľovi, pričom ich úhrada je zabezpečená Záložným právom podľa tejto Zmluvy“, je neprijateľná,

pretožespôsobujehrubúnerovnováhuvprávachapovinnostiachvneprospechspotrebiteľaspočívajúcu
v tom, že sa neprimerane a pre spotrebiteľa nepredvídateľne rozširuje okruh nárokov dodávateľa, ktoré
sa majú stať príslušenstvom pohľadávky. Uvedená zmluvná podmienka môže viesť k neprehľadnému
navyšovaniu pohľadávky banky voči spotrebiteľovi s negatívnym dopadom na spotrebiteľa v súvislosti s
výkonom záložného práva. Ide o dojednanie zakladajúce hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach

v neprospech spotrebiteľa.

27. Sumarizujúc vyššie uvedené dôvody, dospel odvolací súd k záveru, že odvolanie žalovaného nie
je spôsobilé privodiť zrušenie ani zmenu napadnutého rozsudku, a keďže napadnutý rozsudok je vo
výrokoch, ktorými súd určil neprijateľnosť zmluvných podmienok vecne správny, so zreteľom na to, že

správny je aj výrok napadnutého rozsudku o trovách konania, odvolací súd postupom podľa § 387 ods.
1 CSP rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdil.

28. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 CSP a §
255 ods. 1 CSP a v odvolacom konaní úspešnej žalobkyni priznal proti žalovanému nárok na náhradu

trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

29. Rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Prešove v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ má právo zvoliť si advokáta a možnosť obrátiť sa na Centrum právnej pomoci (§ 160 ods.
2 CSP).
Podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu
treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného

predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné
doručenie podania nevyzýva (§ 125 ods. 2 CSP).
Dovolateľ musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).