Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 8. september 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B1-18C/9/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1122201486
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jakub Sládek

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:1122201486.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV, sudcom Mgr. Jakubom Sládekom, v spore žalobcov: 1/. F.. Q. Q., Z.. X. X.

XXXX, K. B. I. XX, B., T. X/ D.. F. Q., Z.. XX. XX. XXXX, K. B. H. XX, B., obaja žalobcovia zastúpení
Advokátska kancelária Mgr. Marek Benedik, s.r.o., so sídlom Rudnayovo námestie 1, Bratislava, IČO:
47 247 959, proti žalovaným: X/ F.. V. T., Z.. XX. XX. XXXX, K. B. Z. XXXX/XX, B., X/ X.. D.. F. Q., Z.. XX.
XX. XXXX, K. B. F. XX, B., X/ D.. F. O., Z.. XX. X. XXXX, K. B. O. X, B., T. X/ T. O., Z.. XX. XX. XXXX,
K. B. O. X, B., o hospodárení spoluvlastníkov so spoločnou vecou, takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba sa zamieta.

II. Žalovaným 1/ až 4/ sa náhrada trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

I. Žaloba

1. Žalobcovia sa domáhali žalobou, že „žalobca ako spoluvlastník spoločnej časti bytového domu
Q..Č.. XXXX, XXXX na Z. R..Č.. XX-XX V. B., stojaceho na pozemkoch parc.č.XXXX/X T. XXXX/X
v katastrálnom území Bratislava-Staré Mesto, je oprávnený vykonať opravu, údržbu a rekonštrukciu
strechy, ktorá je spoločnou časťou uvedeného bytového domu. Práce budú vykonané dodávateľskou
formou.“, pričom petit na výzvu súdu (pozri bod 66. tohto rozsudku) opravili nasledovne:

„Žalobca je oprávnený vykonať opravu, údržbu a rekonštrukciu („oprava“) strechy bytového domu
súpisné číslo XXXX nachádzajúceho sa na pozemkoch parcelné číslo XXXX/X a parcelné číslo XXXX/X
v katastrálnom území STARÉ MESTO, obec : BRATISLAVA - m.č. STARÉ MESTO, okres: BRATISLAVA
(„Bytový dom“) [Z. R. Č.. XX - XX, B.] Z.:
(i) žalobca je oprávnený opravou strechy odstrániť zatekanie zo strechy, pričom opravu vykoná opravou
alebo výmenou poškodenej krytiny a/alebo ďalších poškodených častí konštrukcie strechy, vrátane

drevených ozdobných prvkov a vrátane novej omietkovej úpravy komínov;
(ii) žalobca je oprávnený vykonať opravu prostredníctvom na to oprávnenej osoby;
(iii) v súlade s podmienkami určenými v rozhodnutí Krajského pamiatkového úradu Bratislava, sp. zn.
KPUBA-2018/17287-8/99017/HOR zo dňa 7. 12. 2018, ktoré je prílohou a neoddeliteľnou súčasťou tohto
rozsudku:
(a) bude zachovaný súčasný tvar a výška strechy;
(b) poškodené časti konštrukcie krovu budú vymenené a konštrukcia krovu bude ošetrená proti hubám

a hmyzu;
(c) na Bytovom dome bude použitá strešná krytina podľa predloženého návrhu v predzvetralej šedej
povrchovej úprave;(d) začiatok prác na realizáciu zámeru oznámi vlastník písomnou formou najmenej 15 dní vopred na
Krajský pamiatkový úrad Bratislava;
(e)každúzávažnúzmenuoprotischválenémuzámeruazmenuoprotialebonadrámectohtorozhodnutia

je nutné prerokovať a schváliť správnym orgánom.“

2. Žalobou uplatnený nárok odôvodnili žalobcovia nasledovne.

3. Podľa výpisu z katastra nehnuteľností pre okres Bratislava I, obec Bratislava - m.č. Staré Mesto,

katastrálne územie Staré Mesto, je na liste vlastníctva č. XXXX zapísaný ako druh stavby bytový dom
na Z. R. Č.. XX-XX V. B., a to na parcele č. XXXX/X so súpisným Č. XXXX a na parcele č. XXXX/X so
súpisným číslom 1585. Ide o jednu kompaktnú stavbu („bytový dom“).

4. Bytový dom má štyri byty. Spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu sú v podielovom
spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Obidva pozemky, na ktorých je dom postavený, sú v podielovom

spoluvlastníctve vlastníkov bytov.

5. Vlastníkmi bytov sú:
i. byt č. 1: žalovaní 3/ a 4/;
ii. byt č. 2: žalobcovia;

iii. byt č. 3: žalovaný 2/;
iv. byt č. 4: žalovaná 1/.

6. Bytový dom bol postavený v rozmedzí rokov 1895-1906. Podľa rozhodnutia Krajského pamiatkového
úradu Bratislava č.: BA/11/718/2/2518/Hor zo dňa 27. 4. 2011 o prípustnosti obnovy časti domu ide o

národnú kultúrnu pamiatku zapísanú v Ústrednom zozname pamiatkového fondu Slovenskej republiky
pod evidenčným číslom 395/1, nachádzajúcu sa v pamiatkovej zóne Bratislava - Centrálna mestská
oblasť.

7.Objektjeschátranýaznačnepoškodený.Okreminéhosúpoškodenéčastikonštrukciekrovuastrešná

krytina. Vzhľadom na to Krajský pamiatkový úrad Bratislava po predchádzajúcom posúdení pripustil, za
nímurčenýchpodmienok,ošetriťavymeniťpoškodenúkonštrukciukrovu,akoajvymeniťstrešnúkrytinu.

8. Na oprave a úprave strešnej krytiny, ktorá je spoločnou časťou domu, sa snažili dohodnúť so
spoluvlastníkmi spoločných častí domu počas posledných desiatich rokov. Avšak nedosiahli rozhodnú

väčšinu súhlasu pre hospodárenie so spoločnou vecou potrebnú podľa § 139 ods. 2 Občianskeho
zákonníka. Bytový dom nemá správcu ani spoločenstvo, ktoré boli vlastníci bytov povinní zabezpečiť
podľa § 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

9. V roku 1983 Československý štát - správca Bytový podnik Bratislava I - odpredal tri byty v bytovom

dome do osobného vlastníctva podľa vtedajšieho zákona č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov.
Štvrtý byt ostal vo vlastníctve štátu. Kúpne zmluvy o predaji bytov boli registrované Štátnym notárstvom
pod č. R IV 34/83, RIV 31/83, RIV 48/83. Správou spoločných častí domu poverili majitelia Bytový podnik
Bratislava I podľa zmlúv o úhrade nákladov na údržbu a opravy spoločných častí domu a úhrade služieb
spojených s užívaním bytu, uzavretých dňa 7. 10. 1983 a 29. 11. 1988.

10.Poroku1989,zrušenímkompetenciíBytovéhopodnikuBratislavaI,sasprávcomdomustala„Správa
a údržba domov Staré Mesto“, so sídlom Obchodná 52 v Bratislave („SaÚD"). Dňa 24. 10. 1997 sa
konala schôdza vlastníkov domu a SaÚD, na ktorej boli spoluvlastníci oboznámení, že je potrebné, aby
v zmysle novej právnej úpravy uzatvorili so správcom SaÚD novú zmluvu o výkone správy, pokiaľ chcú,

aby tento správca naďalej zabezpečoval výkon správy a údržby domu. SaÚD vyzval listom zo dňa 30.
10. 1997 zn. 911/97 vlastníkov bytov k uzavretiu zmluvy o výkone správy podľa zákona č. 182/1993 Z.
z. a oznámil im číslo účtu domu. Zmluva nebola uzavretá. SaÚD spravoval dom bez zmluvy o výkone
správy do 31. 7. 1998, kedy bola táto organizácia zrušená. V roku 1998 starosta Mestskej časti BA -
Staré Mesto oznámil verejným oznamom, že SaÚD končí svoju činnosť dňom 31. 12. 1998 a zároveň,

že dňom 31. 7. 1998 končí SaÚD s výkonom správy bytov v dome.

11. Výkon správy domu prevzal, podľa uznesenia Miestneho zastupiteľstva MČ BA - Staré Mesto zo
dňa 8. 4. 1998, H-PROBYT spol. s r.o., so sídlom Heydukova 25, Bratislava. Správca H-PROBYT spol.s r.o. odstúpil od zmluvy o výkone správy domu ku dňu 31. 8. 2000. Keďže vlastníci domu neoznámili
odstupujúcemu správcovi, kto bude novým správcom, H-PROBYT zrušil účet domu v banke a zaslal
zostatok na fonde opráv každému vlastníkovi podľa výšky jeho spoluvlastníckeho podielu.

12. Miestny úrad Mestskej časti Bratislava - Staré Mesto, ako vlastník štvrtého bytu a spoluvlastník
spoločných častí a spoločných zariadení domu, zaslal vlastníkom domu výzvu dňa 13. 9. 2000 zn.
2607/2000/ÚS. Vo výzve navrhoval, aby väčšinoví spoluvlastníci troch bytov rozhodli o správe domu z
titulu ukončenia zmluvy s H-PROBYT-om. Zároveň zaslal na Miestny úrad návrh Zmluvy o spoločenstve

podľa § 7a zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

13. Na schôdzi vlastníkov dňa 7. 4. 2008, ktorú zvolal advokát spoluvlastníka F. Q., bolo navrhnuté
založenie spoločenstva vlastníkov bytov v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Avšak spoluvlastník (v tom čase) P. T. sa vyjadril, že zmluvu o spoločenstve neuzavrie.

14.Vlastnícibytovnezabezpečilisprávudomuod31.8.2000anispoločenstvom,anisprávcom.Vlastníci
bytov nemajú vytvorený fond prevádzky, údržby a opráv domu. Nemôžu tak prijímať rozhodnutia podľa
§ 14b zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vrátane zásad hospodárenia so spoločnými
vecami, týkajúcimi sa bytového domu.

15. Už v roku 2004, teda pred osemnástimi rokmi, upozorňovali ostatných spoluvlastníkov na čoraz
akútnejší chátrajúci stav domu a na potrebu vykonania opráv. Aj v horeuvedenej zápisnici z poslednej
schôdze spoluvlastníkov spoločných častí domu v roku 2008 je uvedená požiadavka na dohodu
spoluvlastníkov o oprave strechy. Požiadavka bola podmienená najmä tým, že za nepriaznivého počasia
zatekalo do jeho bytu, čo trvá dodnes. Vyzval spoluvlastníkov spoločných častí, spoločných zariadení

domu, aby sa spolupodieľali na financovaní opravy strechy. Od roku 2017 pravidelne každoročne
viacerými listami inicioval snahu o zabránenie havarijnému stavu strechy domu. Až v októbri 2021
vyjadril žalovaný 4/ písomný súhlas s opravou strechy, čím získal súhlas ďalšieho spoluvlastníka domu
k plánovaným rekonštrukčným prácam. Spoluvlastníci však nedosiahli majoritnú väčšinu potrebnú k
hospodáreniu so spoločnou vecou.

16. Žalovaní odmietajú účasť na akýchkoľvek opravách domu. Možnosť svojej eventuálnej spoluúčasti
podmieňujúďalšímipožiadavkami,nesúvisiacimisozákonnýmipovinnosťamispoluvlastníkovvbytovom
dome. Žalovaný 1/ mylne uvádza, že byt, ktorý obýva, nie je súčasťou bytového domu, ale je
samostatným rodinným domom. Nevidí dôvod zúčastniť sa opráv. Žalovaný 2/ podmieňuje účasť na

opravách domu požiadavkou uskutočnenia vstavby a prestavby strešnej časti domu, k čomu ostatní
spoluvlastníci nedali súhlas.

17. Z dôvodu (i) dlhotrvajúcej, bezúspešnej korešpondencie spoluvlastníkov týkajúcej sa stavu domu,
najmä zastrešenia, (ii) neustáleho odmietavého postoja žalovaných spoluvlastníkov k spoluúčasti

financovania opráv strechy, (iii) neustále sa zhoršujúceho stavu strešnej krytiny a zatekania do
bytu žalobcu v daždivom počasí, (iv) ochrany národnej kultúrnej pamiatky, (v) nedostatku právneho
zastrešenia spoluvlastníckych vzťahov správcom domu alebo spoločenstvom v zmysle platných
ustanovení zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, sa rozhodli obstarať dodávateľa
na opravu strechy a uhradiť opravu, následne vymáhať finančný podiel na oprave od ostatných

spoluvlastníkov titulom bezdôvodného obohatenia.

18. Podaním zo dňa 6. 10. 2021 ohlásili pripravovanú opravu strechy na stavebnom úrade MČ-BA Staré
Mesto. Z opatrnosti požiadali Okresný súd Bratislava I podaním zo dňa 26. 10. 2021, sp. zn. 5C/6/2021
o nariadenie neodkladného opatrenia upraviť pomery spoluvlastníkov v bytovom dome.

19. K námietkam žalovaných proti oprave spoločnej časti bytového domu uvádzajú, že podľa § 2
ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov bytovým domom sa na účely tohto zákona
rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako
tri byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo

spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú
súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Dom je tak budovou
zodpovedajúcou tomuto ustanoveniu zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, aj keď bol
postavený na dvoch parcelách a je označený dvomi súpisnými číslami.20. Žalovaná 1/ zastáva názor, že ňou obývaný byt nie je súčasťou bytového domu. Dňa 16. 3.
2009 podala na Okresný súd Bratislava I návrh na zrušenie spoluvlastníctva k spoločným častiam a

zariadeniam domu. Súd rozhodnutím č. 26C/96/2009 návrh na zrušenie spoluvlastníctva zamietol. Pri
prípadnom opätovnom návrhu žalovanej 1/ v tejto veci by bola akceptovateľná prekážka právoplatne
rozhodnutejveci.Nadobudladovýlučnéhovlastníctvabytvdomeaspoluvlastníckypodielnaspoločných
častiach domu ako dedičstvo po svojom manželovi D.. P. T., ktorý bol v čase uzatvárania kúpnopredajnej
zmluvy v roku 1984 vedúcim zamestnancom Bytového podniku Bratislava I. Reálny stav bytového

domu mu nebol neznámy. Kúpil s manželkou do osobného vlastníctva (a do BSM) byt spolu so
spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu. Do roku 1993 sa nesnažil o
reálnerozdelenienehnuteľnostiobjektuzákonnýmspôsobom,lenorozdeleniepozemku,naktorombola
stavba postavená. Žalovaná 1/ napriek týmto skutočnostiam prehlasuje pred spoluvlastníkmi, že býva v
samostatnej budove a z toho titulu sa nebude zúčastňovať investícií do opráv alebo rekonštrukcie domu,
ktorého spoločné časti a spoločné zariadenia má v spoluvlastníctve. Akékoľvek výhrady žalovanej 1/,

ktorými sa snaží izolovať od bytového domu a neplniť si povinnosti spoluvlastníka, týkajúce sa riadneho
udržiavania stavu objektu, sú irelevantné.

21. Žalovaný 2/, ktorý kúpil nehnuteľnosť v roku 2003, v dome nebýval, byt občas prenajíma tretím
osobám, ale nepodieľal sa na platbách za odber vody, elektriny a plynu. Preto bol postupne do roku

2020 od týchto komodít odpojený pracovníkmi ZVaK (po vytopení ich bytu), pracovníkmi Havarijnej
služby (po úniku plynu do pivnice), pracovníkmi ZSE (po neuhrádzaní poplatkov za elektrinu). Napriek
takémuto jednaniu spoluvlastníka si žalovaný 2/ nárokoval od ostatných spoluvlastníkov vyjadrenie
súhlasu k prestavbe strechy a vstavbe ďalšieho bytu. Na predloženú požiadavku mu bolo oznámené,
aby vyrovnal podlžnosti voči dodávateľom plynu, vody, elektriny, resp. spoluvlastníkom, ktorí čiastočne

tieto služby uhradili za neplatiča. O čiastkových podlžnostiach žalovaného 2/ rozhodol Okresný súd
Bratislava platobným rozkazom sp. zn. 31Ro/1035/2011 zo dňa 22. 6. 2011, ako aj ďalšími platobnými
rozkazmi z rokov 2017 a 2021. Právo meniť stavebné usporiadanie domu umožňuje zákon o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov len na základe kvalifikovanej väčšiny hlasov vlastníkov v dome. To však
nezbavuje žiadneho spoluvlastníka povinnosti starať sa o spoločné časti domu.

22. Obsahom podielového spoluvlastníctva sú práva a povinnosti spoluvlastníkov. Jednak práva
a povinnosti, ktoré sú odrazom individuálneho vlastníctva, a jednak práva a povinnosti špecifické
pre spoluvlastnícke vzťahy, medzi ktoré patria práva a povinnosti zo vzájomného vzťahu medzi
spoluvlastníkmi, ako aj práva a povinnosti týkajúce sa vzťahu spoluvlastníkov k tretím osobám. K

právnym úkonom týkajúcim sa spoločnej veci patrí aj nakladanie so spoločnou vecou, ak sa o spoločnú
vec jedná. Keďže strecha je spoločnou časťou bytového domu, teda spoločnou vecou, jej oprava je
spoločným právom a povinnosťou spoluvlastníkov spoločných častí domu.

23. Pri oprave a údržbe spoločnej veci ide o činnosti súvisiace so zachovaním ekonomickej podstaty

veci, a teda sa na ne vzťahuje režim hospodárenia so spoločnou vecou. O hospodárení so spoločnou
vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Opravou sa odstraňuje
poškodenie alebo vady veci, pričom sa nezasahuje podstata veci. Podľa § 6 ods. 1 zákona o vlastníctve
bytov a nebytových priestorov vlastníci bytov v bytovom dome sú povinní zabezpečiť správu domu
spoločenstvom alebo správcom, ktorý obstaráva o. i. opravy, rekonštrukciu a údržbu spoločných častí

domu.

24. Keďže spoluvlastníci spoločných častí domu nezriadili spoločenstvo, neuzavreli zmluvu o správe
domu, tak nemôžu v súvislosti s nevyhnutnými opravami domu aplikovať § 14b písm. m) zákona o
vlastníctve bytov a nebytových priestorov o hlasovaní vlastníkov o súhlase k zásahu do spoločnej časti

domu. Žalobcovia nedosiahli ani dohodu, ani majoritný súhlas spoluvlastníkov podľa § 139 Občianskeho
zákonníka. Oprava strechy z ekonomického hľadiska nie je bežnou záležitosťou. K manipulácii s ňou (k
oprave strechy) súhlas spoluvlastníkov potrebuje. Vzhľadom na to sa obrátili na súd.

II. Vyjadrenie žalovaných k žalobe

25. K žalobe sa písomne vyjadrili žalovaní 1/ a 2/. Žalovaní 3/ a 4/ sa k žalobe písomne nevyjadrili.

Vyjadrenie žalovanej 1/26. Žalovaná 1/ sa písomne k žalobe vyjadrila. Žalobu žiadala zamietnuť. Uviedla nasledovné.

27. Petit je vnútorne protirečivý, zmätočný. Navyše žalobcovia neuvádzajú svoj reálny pomer k predmetu
sporu. Ju samotnú označujú za dedičku po manželovi, pričom žiadne manželstvo neuzatvorila a nežije
v domácnosti so žiadnym partnerom.

28. K histórii nehnuteľnosti uviedla, že nie je úplnou. Žalobcovia zamlčujú svoje právne postoje pri

existencii predmetu žaloby, ktoré nekorešpondujú s textom žaloby.

29. V žalobe absentuje dôkaz o tvrdení, že manželia O. vyslovili súhlas a komu ho adresovali.

30. K žalovanému 2/ žalobcovia zamlčujú, že v tejto veci mal svojho právneho zástupcu, a t. č. je osobou
väzobne stíhanou, takže nie je známy ani žalobcom a ani iným osobám, ktoré sú v okruhu osôb k

nehnuteľnosti, jeho právny názor.

31. Žalobcovia vedome či z opatrnosti opomínajú, že práve z ich strany žalované osoby a ani zamlčaní
vlastníci (ani z opatrnosti napr. F. O.) sa nestarali o reálny fyzický stav nehnuteľnosti, takže svoj pôvodný
nezáujem sa snažia preniesť na plecia žalovaných.

32. Žalobcovia sú povinní v žalobe, keď tvrdia, že je tu právny stav podielového spoluvlastníctva, žalovať
všetkých spoluvlastníkov. Pri absencii uvedenia súd nesmie rozhodnúť.

Vyjadrenie žalovaného 2/

33. Žalovaný 2/ sa písomne vyjadril k žalobe. Žalobu tiež žiadal zamietnuť. Uviedol nasledovné.

34. Žalobcovia sa žalobou zrejme snažia len dodatočne legalizovať už vykonané svojvoľné a neodborné
kroky súvisiace s opravou strechy bytového domu.

35. V roku 2003, konkrétne dňa 22. 4. 2003, nadobudol vlastnícke právo k bytu č. 3 na 1. (najvyššom)
poschodí bytového domu. Keďže byt bol v dezolátnom stave, po jeho vyprataní narazil na mnoho
systémových problémov.

36. Pri predstavení sa susede žalobkyni 1/ a jej synovi žalobcovi 2/ mu bolo oznámené, že očakávajú
od neho urgentné vyriešenie problému zatekania do ich bytu. Keďže sa jednalo o havarijnú situáciu,
tak uzatvoril zmluvu o dielo so spoločnosťou IM BUILD, s.r.o. (IČO 35 948 329), ktorá mala rozsiahle
skúsenostisrekonštrukcioustarýchbytovýchjednotiekajhistorickéhocharakteru,chránenýchpamiatok,
atď. Uvedená spoločnosť začala s vypratávaním nehnuteľnosti. Dodáva, že od kúpy bytu v roku 2003

nikto v byte nebýval, nikto v ňom nepoužíval vodu, plyn, ani elektrickú energiu. Toto hneď využili
žalobcovia a oslovili ho s požiadavkou, že boli údajne vytopení a požadujú finančnú kompenzáciu
vo výške 40.000 Sk za údajné vymaľovanie a ďalšie náklady s tým spojené. Hneď uvedené oznámil
zhotoviteľovi, spoločnosti IM BUILD, s.r.o. Ten sa vyjadril, že nezistil v jeho byte vady spôsobilé privodiť
žalobcomvytopenie,alenariešenievzniknutejsituácienavrholzdokumentovaťškody,nahlásiťpoisťovni

poistnúudalosť,ktorápreplatínákladynavymaľovaniepoškodenejomietkyužalobcov.Stýmtoriešením
prišiel za žalobcami, ktorí agresívne zahlásili, že nikto nikdy do ich bytu nevstúpi, že keď to nechce
zaplatiť, tak nikdy v tom byte bývať nebude. Ostatné invektívy nebude citovať. Do dnešnej doby mu
žalobcovia nepredložili žiadnu dokumentáciu k horeuvedenému, ale požadovaná čiastka sa zvýšila zo
40.000 Sk na 80.000 Sk a dnes už je 8.000 eur, čo je kurzovým prepočtom viac ako 320.000 Sk.

37. Odvtedy si žalobkyňa 1/ robí v spoločnom dome čo sa jej zachce, nejako jej to na úradoch prejde a
následne si od ostatných spoluvlastníkov uplatňuje údajné nároky.

38. K žalobe tvrdeným skutočnostiam ohľadom odpojenia jeho bytu od plynu, vody a elektriky uvádza,

že sú nepravdivé.

39. Ku skutočnostiam ohľadom opravy strechy uviedol nasledovné.40. Príklad fungovania žalobkyne 1/je uvedený aj v konaní Krajského pamiatkového úradu v Bratislave
(„KPÚ“), č. KPUBA-2018/17287-8/99017/HOR zo dňa 7. 12. 2018. Rozhodnutie, ktoré nadobudlo
právoplatnosť dňa 27. 12. 2018, bolo vydané na tri roky a nikto zo spoluvlastníkovo ňom nevedel.

Teda žalobkyňa 1/ vystupovala v konaní v mene všetkých vlastníkov bytov, bez plnej moci a samotný
KPÚ neinformoval jeho ako spoluvlastníka bytového domu. To je aj údajný dôvod, prečo sa žalobkyňa
1/ tak strašne ponáhľala aj bez stavebného povolenia začať s opravou strechy. Rozhodnutie bolo
vydané po preskúmaní predloženej žiadosti o vydanie rozhodnutia o zámere obnovy nehnuteľnosti
situovanej na Novosvetskej ulici č. 10 v Bratislave v rozsahu realizácie opravy strechy, konkrétne

zobytnenia podkrovných priestorov a výmeny strešnej krytiny. O. i. sa tu ukladá v bode 2/, aby
splnomocnený zástupca zabezpečil spracovanie projektovej dokumentácie pre potreby územného a
stavebného konania v intenciách schválenej štúdie. Pozoruhodné je odôvodnenie tohto rozhodnutia:
žiadosť so štúdiou podala žalobkynaň 1/, súčasťou je súhlas ďalších troch vlastníkov nehnuteľností O.,
O. T. Q.. Sám si oznámenie o začatí konania v odbernej lehote neprevzal, ústneho pojednávania sa
nezúčastnil a KPU BA mu túto skutočnosť oznámil na všetky správnemu orgánu známe adresy.

41. Takže uvedený zámer odsúhlasili majitelia 2 bytov: žalobkyňa 1/ a žalovaný 4/, ktorí majú podiely
spolu na spoločných častiach bytového domu 3933/10000. On a žalovaná 1/ majú podiely spolu
6067/10000. Považuje teda aj toto rozhodnutie KPÚ za porušenie zákona.

42. Tvrdenia žalobcov, že sa snažili riešiť situáciu s poškodenou strechou a dohodnúť sa s ostatnými
vlastníkmi, ktorí neboli súčinní, sa nezakladá na pravde. Súhlas s vykonaním opravy strechy a krovu
bytového domu podpísal len žalovaná 3/, žalovaný 4/ a žalobca 2/, dokonca tam nie je podpísaná ani
žalobkyňa 1/.

43. Počas skoro 20 rokov vlastníctva bytu č. 3 v bytovom dome vykonal nespočetne veľa pokusov s
cieľom založenia spoločenstva vlastníkov bytov alebo uzatvorenie zmluvy o správe bytového domu.
Žalobkyňa 1/ podmieňovala svoje súhlasné stanovisko a požadovala úhradu za vytopenie, ktoré sa nikdy
nestalo, a statický posudok podlahy, projektovú dokumentáciu, pričom sa v byte nerealizovalo nič nad
rámec vydaných oprávnení.

44. Skutočnosti uvedené v žalobe sa nezakladajú na pravde. Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov zo
dňa 7. 4. 2008 jasne preukazuje súhlas s opravou strechy, návrh možného spôsobu získania potrebných
finančných prostriedkov, súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov so zriadením spoločenstva vlastníkov.
Tvrdenia, že spoluvlastníci nedosiahli majoritnú väčšinu potrebnú k hospodáreniu so spoločnou vecou,

je nepravdivé a zavádzajúce.

45. Žalobkyňa 1/ vyzvala spoluvlastníkov, aby sa podieľali na oprave strechy bez uzatvorenej zmluvy. V
návrhu zmluvy na opravu strechy neuviedla číslo bankového účtu, na úhradu ňou vypočítaných podielov
na opravu strechy. S takýmto postupom spoluvlastníci nesúhlasili.

46. Pri bežnej kontrole nehnuteľnosti zistil, že sa tam nachádzali neznáme osoby, ktoré sa voľne
pohybovali na dvore a vo vnútorných priestoroch bytového domu. Okolo domu bolo postavené lešenie
a z polovice strechy chýbala strešná krytina. Keďže strešná krytina obsahovala azbest, neboli viditeľné
žiadne bezpečnostné opatrenia na manipuláciu s takouto látkou. Strešná krytina sa skladala zo strechy

a dolu sa ukladala do obyčajných modrých plastových vriec.

47. V súvislosti s bytovým domom odpovedal na všetky e-mailové a písomné podnety od žalobcov.
Žalobcovia boli upozornení e-mailom na skutočnosť ukončenia právneho zastupovania a napriek tomu
žalobkyňa 1/ komunikovala len s jeho bývalým právnym zástupcom, ešte v decembri 2021, kde

žiadala jeho súhlas k zmluve o dielo. Pritom práce s odstraňovaním strešnej krytiny sa už realizovali.
Strecha bytového domu bola už bez strešnej krytiny a celý dom bol vystavený zimným poveternostným
podmienkam.

48. Dňa 22. 9. 2021 ako vlastník podielu na spoločných častiach bytov a nebytových priestorov

2938/10000 návrh zmluvy o dielo obdržal a vyjadril sa e-mailom a následne aj písomne. Návrh zmluvy
bol zaslaný len v jednom vyhotovení s jedným podpisom žalobkyne 1/. Zmluva nebola vyhotovená podľa
počtu spoluvlastníkov, ustanovenia v zmluve boli v rozpore so skutočnosťou. Žalobkyňa 1/ v rozpore s
obsahom zmluvy zaslala len jedno vyhotovenie ňou podpísanej zmluvy, pričom na strane objednávateľabolo 6 účastníkov. Cenová ponuka nebola úplná, nebol uvedený spôsob splatenia podielov, teda kto je
oprávnený prijať v hotovosti peniaze, nebolo uvedené číslo účtu na účel realizácie opravy. Prvá zálohová
platba mala byť splatená už dňa 10. 9. 2021. V záverečných ustanoveniach sa nachádzala informácia,

že spoluvlastníčka žalovaný 2/ (podiel 3129/10000) nemusí platiť za opravu strechy. K zmluve nebol
pripojený projekt opravy strechy, statický posudok strechy. V hlave I. Zmluvné strany pritom boli uvedení
4 objednávatelia a jeden zhotoviteľ. Zmluva neobsahovala žiadne písomné poverenie objednávateľov
vlastnoručne podpísané a overené, že poverili jedného z nich na ich zastupovanie.

49. Do dnešného dňa neobdržal k týmto otázkam vysvetlenie. Vyvinul iniciatívu osobného prevzatia
chýbajúcich dokladov, na ktoré sa zmluva odvoláva, s tým, že ich na vlastné náklady rozmnoží a pripojí
k jednotlivým vyhotoveniam. Žalobkyňa 1/ i napriek tomu, že jej bola známa jeho adresa, zaslala návrh
zmluvy o dielo oneskorene, v čase, keď už pravdepodobne začali realizačné práce - v návrhu zmluvy 15.
10. 2021 začatie a ukončenie 20. 12. 2021. Predložený návrh zmluvy bol nezrozumiteľný, poškodzoval
účastníkov na strane objednávateľa, museli platiť viac, ako im prislúchal ich podiel na spoločných

častiach.

50. Zmluva obsahovala zámerne poškodzujúce znenie v časti Hlava VI, čl. 1 prechod vlastníctva, podľa
ktorého k zhotovenému dielu nastáva jeho odovzdaním objednávateľovi a zaplatením dohodnutej ceny.
Toto znenie je protizákonné, ide o nezákonné obohatenie, keďže je v rozpore s vlastníckym právom.

V bode 1 čl. VI bolo uvedené, že prechod vlastníckeho práva k zhotovovanému dielu nastáva jeho
odovzdaním objednávateľovi a zaplatením dohodnutej ceny. To znamená, že opravená strecha v podiele
3129/10000 prechádza zaplatením dohodnutej ceny diela na žalovanú 1/. Pričom čl. 2 Záverečné
ustanovenia v bode 1, ani v iných bodoch neobsahuje záväzok žalovanej 1/ ako spoluvlastníčke podielu
na spoločných častiach domu, že nebude požadovať od ostatných spolumajiteľov finančné prostriedky

na opravu strechy.

51. Už ani nebolo prekvapivé, že jeho výhrady k zmluve o dielo neboli prijaté. V žalobe je uvedená úplne
iná podstata, ako bola uvedená v zmluve o dielo.

52. Realizáciu opravy strechy považuje za bezbrehé porušenie stavebného zákona, porušenie jeho práv
ako spoluvlastníka bytového domu, ohrozenie majetku. Nikdy mu nebol predložený stavebný projekt,
statický projekt, neprebehla žiadna súťaž ani výber dodávateľa. Ako všetko predtým si žalobkyňa 1/
robila akoby bola vlastníčkou celého bytového domu.

53. Na uvedené práce nebolo vydané stavebné povolenie. Doteraz mu nebolo doručené ani dodatočné
stavebné povolenie. Nebol nikým požiadaný o písomný súhlas s prácami, ktoré sú bez potrebných
súhlasov vlastníkov nehnuteľnosti realizované.

54. Nesúhlasí s tvrdením žalobkyne 1/, že spoluvlastníci nezriadili spoločenstvo. Žalobkyňa 1/ je jednou

zo spoluvlastníčok, ktorá vyslovila súhlas so spoločenstvom vo svojom vyjadrení, v ktorom si stanovila
podmienky, tzn. ona jediná nevyslovila bez výhrad súhlas so zriadením spoločenstva.

55. Spoluvlastníci bytového domu dali súhlas na opravu strechy. Avšak neodsúhlasili spôsob jej
realizácie, nakoľko žalobcami navrhovaný spôsob nebol transparentný, podložený a zákonný.

56. Žalovaní spoločne disponujú väčšinovým počtom podielov, a teda aj hlasov pri rozhodovaní o
spoločnej veci. Podiely jednotlivých vlastníkov bytov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
bytového domu a jeho príslušenstva sú nasledovné:
i. byt č. 1 (suterén): podiel 904/10000 (vlastníci žalovaní 3/ a 4/);

ii. byt č. 2 (prízemie): podiel 3029/10000 (vlastníci žalobcovia);
iii. byt č. 3 (1. poschodie): podiel 2938/10000 (vlastník žalovaný 2/);
iv. byt č. 4 (prízemie): podiel 3129/10000 (vlastník žalovaná 1/).

57. Má za to, že neboli splnené hmotnoprávne podmienky § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Výrok rozhodnutia súdu by mal mať v tomto prípade konštitutívny charakter a mal by byť materiálne
vykonateľný. V tomto prípade však opravu strechy spoluvlastníci odsúhlasili. Neodsúhlasili len spôsob
jej realizácie. Nesúhlas bol daný väčšinou spoluvlastníkov. Nedošlo k rovnosti hlasov, pričom sa nejedná
o dôležitú zmenu spoločnej veci v zmysle § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka.58. Žalobný návrh je navyše svojvoľný a nevykonateľný pre jeho abstraktnosť. Potvrdením žaloby
by nastal neistý právny stav, v ktorom by mali žalobcovia právo výberu akéhokoľvek dodávateľa na

realizáciu prác a dodanie tovarov, bez možnosti námietok majoritných spoluvlastníkov bytového domu.

III. Procesný vývoj

59. Súd uznesením zo dňa 12. 9. 2023, č. k. B1-18C/9/2022-189, vyzval žalobcov na úpravu a doplnenie

petitu žaloby.

60. Žalobcovia podaním zo dňa 12. 10. 2023 doplnili petit tak, ako je uvedené v bode 1. tohto rozsudku.
Uvedeným podaním súčasne žalobcovia navrhli, aby do konania pristúpili T. O. T. D.. F. O.. Tomuto
návrhu súd vyhovel uznesením zo dňa 16. 1. 2025, č. k. B1-18C/9/2022-220.

61.Súdnáslednevyzvalžalovaných,abysavyjadrilikžalobesupravenýmpetitom.Žalovanísapísomne
nevyjadrili.

62. Súd zrealizoval pojednávanie dňa 8. 9. 2025, na ktorom aj rozhodol. Pojednávania sa zúčastnili
žalobcovia 1/ a 2/ a žalovaní 3/ a 4/. Na tomto pojednávaní žalovaní 3/ a 4/ uviedli, že strecha, ktorú

žalobcovia žiadajú opraviť, je už opravená, pričom aj uhradili časť opráv, ktorá na nich pripadla. Opravu
strechy žalobcovia potvrdili. Uviedli, že aktuálne prebieha konanie o dodatočnom schválení stavby, v
dôsledku čoho žalobcovia zotrvali na podanej žalobe.

IV. Skutkový stav veci

63. Skutkový stav veci súd ustálil týmto postupom.

64. Z výpisu LV č. XXXX pre okres Bratislava I, obec Bratislava - m.č. Staré Mesto, katastrálne územie
Staré Mesto súd zistil, že sú v spoluvlastníctve sporových strán dva domy na Novosvetskej ulici č. 10-12

v Bratislave, a to na parcele č. XXXX/X so súpisným číslom XXXX a na parcele č. XXXX/X so súpisným
Č. XXXX. Tieto dva domy tvoria kompaktný celok.

65. Z tohto výpisu LV súd zistil, že domy majú štyri byty. Spoločné časti a spoločné zariadenia domu
sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Obidva pozemky, na ktorých je dom postavený, sú v

podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Vlastníkmi bytov sú:
i. byt č. 1: žalovaní 3/ a 4/; podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na
príslušenstve 904/10000;
ii.bytč.2:žalobcovia;podielnaspoločnýchčastiachaspoločnýchzariadeniachdomuanapríslušenstve
3029/10000;

iii. byt č. 3: žalovaný 2/; podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na
príslušenstve 2938/10000;
iv. byt č. 4: žalovaná 1/; podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na
príslušenstve 3129/10000.

66. Sporné nebolo, že vlastníci bytov nezabezpečili správu domu od 31. 8. 2000 ani spoločenstvom, ani
správcom. Vlastníci bytov nemajú vytvorený fond prevádzky, údržby a opráv domu.

67. Súd z rozhodnutia Krajského pamiatkového úradu Bratislava zo dňa 7. 12. 2018, č.:
KPUBA-2018/17287-8/99017/HOR zistil, že Krajský pamiatkový úrad Bratislava vydal dňa 7. 12. 2018

rozhodnutie týkajúce sa bytového domu v spoluvlastníctve sporových strán. A to ako vecne príslušný
správny orgán podľa § 9 ods. 5 pamiatkového zákona a podľa § 32 ods. 3 pamiatkového zákona.
Rozhodol po preskúmaní predloženej žiadosti o vydanie rozhodnutia o zámere obnovy nehnuteľnosti
situovanej na Novosvetskej ulici č. 10 v Bratislave v rozsahu realizácie opravy strechy, konkrétne
zobytnenia podkrovných priestorov a výmeny strešnej krytiny, prijatej od spoluvlastníčky nehnuteľnosti

žalobkyne 1/ s uvedením, že nehnuteľnosť je národná kultúrna pamiatka zapísaná v Ústrednom
zozname Pamiatkového fondu SR pod evidenčným číslom 391/1, nachádzajúca sa v pamiatkovej zóne
Bratislava - centrálna mestská časť. Práce predpokladané v zámere vyhodnotil Krajský pamiatkový
úrad Bratislava ako prípustné a pre ich prípravu a vykonanie určil nasledujúce podmienky (prvé dvepodmienky sa týkajúci zobytnenia podkrovia, teda pre meritum veci nepodstatné, vzhľadom na čo ich
súd neuvádza):
3. podmienka: „Poškodené časti konštrukcie krovu budú vymenené a konštrukcia krovu bude ošetrená

proti hubám a hmyzu.“
4. podmienka: „Na objekte použiť strešnú krytinu podľa predloženého návrhu v predzvetralej šedej
povrchovej úprave.“
5. podmienka: „Začiatok prác na realizácií zámeru oznámi vlastník písomnou formou najmenej 15 dní
vopred na KPÚ BA.“

6. podmienka: „Každú závažnú zmenu oproti schválenému zámeru a zmenu oproti alebo nad rámec
tohto rozhodnutia je nutné prerokovať alebo schváliť správnym orgánom.“ (ide všetko o podmienky, ktoré
žalobcovia poňali do petitu svojej žaloby - pozn. súdu)
V rozhodnutie ďalej uvedené, že toto rozhodnutie stráca platnosť po uplynutí troch rokov odo dňa
nadobudnutia jeho právoplatnosti, ak v tejto lehote nebol vykonaný úkon, na ktorý sa vzťahuje. Súd
zistil, že uvedené rozhodnutia doručoval Krajský pamiatkový úrad Bratislava žalobkyni 1/. Z vyznačenej

doložky právoplatnosti súd zistil, že toto rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť 27. 12. 2018.

68. Z listinného dôkazu označeného ako Súhlas s vykonaním opravy strechy a krovu bytového domu Z.
XX, XX V. B. nad vchodom Z. XX, súd zistil, že v októbri 2021 svojimi podpismi vyjadrili súhlas žalovaná
3/, žalovaný 4/ a žalobca 2/ s opravou strechy a krovu na bytovom dome v Bratislave Z. XX, XX nad

vchodom Novosvetská 10 (E. XXXX), podľa projektu vypracovaného Ing. arch. Tomášom Saltzerom
a podľa statického posudku stavby Novosvetská 10, Bratislava, vypracovaného Ing. Ladislavom
Jágerským.

69. Zo žalobkyňou predloženej komunikácie (č. l. 32- 57 spisu; predložené žalobcami spoločne so

žalobou) súd zistil, že žalobkyňa 1/ opakovane komunikovala so žalovanými ohľadom rekonštrukcie
strechy, pričom z tejto komunikácie nevyplývajú odpovede žalovaných. Z tejto komunikácie nevyplýva,
že by žalobkyňa doručila žalovaným 1/ až 4/ vyššie uvedené rozhodnutie Krajského pamiatkového úradu
Bratislava zo dňa 7. 12. 2018, č.: KPUBA-2018/17287-8P99017/HOR. Čo sa týka tejto komunikácie,
súd podotýka, že prevažne sa jedná o komunikáciu e-mailovú, kde si žalobkyňa preposiela e-maily na

vlastnú adresu (pravdepodobne tie, ktoré odosielala žalovaným).

70. Z e-mailu s predmetom správy Zmluva o dielo 04/2021 a cenová ponuka (č. l. 58) súd zistil, že
žalobkyňa 1/ kontaktovala ostatných podielových spoluvlastníkov e-mailom zo dňa 13. 9. 2021 s tým, že
im zaslala e-mailom zmluvu o dielo č. 04/2021, ktorú mali uzatvoriť ako spoluvlastníci bytového domu s

PB systémom s. r. o. Bratislava, ako aj cenovú ponuku k nej. Uviedla, že rovnopisy zašle aj doporučene
poštovou zásielkou a požiadala ich, aby jej podpísanú zmluvu o dielo poslali späť na jej adresu. Dodala,
že podrobnosti platby za vykonané práce spolu dohodnú po podpise zmluvy o dielo.

71. Z e-mailu s predmetom správy Oprava strechy bytového domu Z. XX-XX, XXX XX Bratislava

(č. l. 59), súd zistil, že žalobkyňa e-mailom zo dňa 5. 10. 2021 adresovala Miestnemu úradu MČ
Bratislava-Staré Mesto ako stavebnému úradu ohlásenie opravy strechy bytového domu Novosvetská
10-12, Bratislava (e-mail si žalobca adresovala sama sebe, lež z kontextu je zrejmé, že si ho len
preposlala, zrejme na účely súdneho konania). Uviedla, že nehnuteľnosť vyžaduje nevyhnutnú opravu
poškodenej pretekajúcej strechy strešných okien a komínov. Uvedené opravy vykonajú výhradne v rámci

udržiavacích prác. Na tomto e-maily sa nachádza aj pečiatka Miestneho úradu Mestskej časti Bratislava
Staré Mesto s tým, že toto podanie došlo na uvedený stavebný úrad dňa 6. 10. 2021.

72. Z listinného dôkazu označeného ako Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Z.XXT.XXkonanádňa7.4.2008vpriestorochAdvokátskejkancelárieBugala-Ďurček,s.r.o.,Radvanská

29, 811 01 Bratislava (č. l. 99) súd zistil, že dňa 7. 4. 2008 sa v priestoroch advokátskej kancelárie
Bugala-Ďurček, s.r.o. na ulici Radvanská 29 v Bratislave stretli vlastníci bytov žalovaný 2/, žalovaný 4/,
žalobkyňa 1/ a žalobca 2/. Prítomní vlastníci bytov súhlasili s budúcim riešením situácie ohľadom strechy
nasledovne: rekonštrukcia strechy a základov sa bude riešiť komplexne; umožní sa vstavba bytu/bytov
do strechy bytového domu ako prostriedok pre riešenie ekonomickej otázky spojenej s rekonštrukciou

za splnenia určených podmienok.73. Z listinného dôkazu označeného ako Zmluva o dielo č. 04/2021 (č. l. 109) súd zistil, že sporové strany
ako podieloví spoluvlastníci bytového domu Z. XX-XX, B. a zhotoviteľ PB Systém s.r.o., so sídlom Líščie
údolie 68, Bratislava, mali uzavrieť zmluvu o dielo. Súd z tejto zmluvy zistil, že:

i. jej predmetom mala byť oprava strechy bytového domu Novosvetská 10-12, Bratislava. Práce
a dodávky boli určené nasledovne: demontáž existujúcej azbestovej krytiny vrátane ekologickej
likvidácie; dodávka a montáž plechovej strešnej krytiny šablóna; dodáva a montáž latovania; demontáž
klampiarskych konštrukcii; dodávka a montáž podstrešnej fólie; odvoz a uskladnenie odpadu; oprava
bleskozvodu v ploche strechy; oprava komínov; oprava svetlíka; demontáž poškodených a montáž 5

nových výlezov;
ii. v hlave II., čl. 2, bode 1 je uvedené, že zhotoviteľ sa zaväzuje realizovať dielo v termíne zahájenia
prác 15. 10. 2021 a ukončenie diela do 20. 12. 2021 podľa poveternostných podmienok;
iii. v hlave III., čl. 1, bode 1 bola uvedená cena diela 72.463,30 eur, pričom uhradiť mali z celkovej ceny
diela žalovaní 3/ a 4/ 9.867,55 eur, žalobcovia 33.062,45 eur, žalovaný 2/ 32.070 eur a žalovaná 1/
nemala hradiť nič;

iv. v hlave VI. VI., čl. 1, bode 1 je uvedené, že prechod vlastníctva k zhotovovanému dielu nastáva jeho
odovzdaním objednávateľovi a zaplatením dohodnutej ceny;
v. zmluva je podpísaná vlastnoručne iba žalobkyňou 1/ a zhotoviteľom. Ostatnými objednávateľmi
podpísaná nie je.

74. Z listu žalovaného 2/ adresovaného žalobkyni 1/ zo dňa 19. 11. 2021 (č. l . 115) súd zistil, že
žalovaný 2/ adresoval žalobkyni 1/ list zo dňa 19. 11. 2021, v ktorom uviedol, že v roku 2007 bola
potrebná oprava strechy bytového domu, pričom je len samozrejmé, že po skoro 20 rokoch je potrebné
zrealizovať rekonštrukciu v oveľa väčšom rozsahu. Uviedol, že opravou strechy sa zlepší situácia aj v
jeho byte a bude môcť pokračovať v jeho oprave. Jeho prvoradý záujem je, aby sa strecha bytového

domu opravila už aj z dôvodu, že krytina strechy je z eternitu, materiálu, ktorý je nielen zdraviu škodlivý,
ale vzhľadom na jeho životnosť aj ohrozujúci bezpečnosť pohybu. V havarijnom stave sú aj ostatné
zariadenia nachádzajúce sa na streche. Uviedol, že je dôležité, aby sa všetci majitelia bytov správali
zodpovedne k uzatvoreniu zmluvy o dielo a zbytočne nepredlžovali dobu jej uzatvorenia. Ďalej uviedol,
že zaslaný návrh zmluvy o dielo je podpísaný len ňou, chýbajú podpisy ostatných vlastníkov a chýba

aj príslušný počet vyhotovení návrhu zmluvy podľa počtu vlastníkov. Vzhľadom k tomu, že nepozná
vyjadrenia ostatných majiteľov, navrhuje osobné stretnutie všetkých majiteľov, na ktorom by sa zmluva
o dielo podpísala všetkými účastníkmi zmluvy, objednávateľmi, tak, aby každý obdržal jedno písomné
vyhotovenie zmluvy. Predpokladá, že ostatní majitelia už odsúhlasili obsah návrhu zmluvy o dielo, ktorý
obdržal. Považuje za nevyhnutné, aby súčasne s podpisom zmluvy o dielo bola podpísaná zmluva

uzavretá medzi vlastníkmi bytového domu, ktorá bude obsahovať spôsob úhrady prác vyplývajúcich zo
zmluvy o dielo.

75. Súd z prednesov žalovaných 3/ a 4/ a žalobcov 1/ a 2/ mal za to, že strecha bytového domu
je aktuálne opravená. Súd mal opravu strechy za preukázanú aj záväzným stanoviskom Krajského

pamiatkového úradu Bratislava zo dňa 16. 1. 2023, č. KPUBA-2023/25334-3/4168/HOR, ktoré právny
zástupca žalobcov doložil až na pojednávaní po tom, čo vyšlo najavo, že strecha bytového domu už
bola opravená.

76. Ostatné dôkazy, prezentované sporovými stranami, súd nevykonal. Ich vykonanie totiž bolo

nadbytočné popri právnom posúdení veci. Iný výsledok konania by ich vykonanie neprinieslo.

V. Hodnotenie veci súdom

77. Žaloba nie je dôvodná.

78. Štruktúra tejto časti rozsudku je nasledovná. Súd najskôr vymedzuje všeobecné právne východiská,
ktoré sa vzťahujú na prejednávaný spor. Ich aplikáciu na skutkový stav tohto sporu súd vysvetľuje v
ďalšej časti. V záverečnej časti súd zhŕňa rozhodnutie tejto veci a odôvodňuje rozhodnutie o náhrade
trov konania.

Všeobecné právne východiská

79. Na prejednávaný spor dopadajú ustanovenia týchto právnych predpisov.Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci
väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda

nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Podľa § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní
spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na
právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

80. Citované ustanovenia §§ 139 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka upravujú rozhodovanie podielových
spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou. Občiansky zákonník rozlišuje medzi bežným
hospodárením so spoločnou vecou, pri rozhodovaní o ktorej sa bezvýhradne uplatňuje princíp majority

(§ 139 ods. 2), a hospodárením, ktoré má za následok dôležitú zmenu spoločnej veci, pri ktorom sa
prehlasovaný spoluvlastník má právo domáhať sa, aby o tejto zmene rozhodol súd (§ 139 ods. 3).

81. Pojem hospodárenie so spoločnou vecou nemá svoju legálnu definíciu. Rozumie sa ním realizácia
všetkých úkonov, ktoré sa týkajú ekonomickej stránky celej spoločnej veci. Teda takých úkonov, ktoré

spoločnú vec udržiavajú, opravujú, menia, zhodnocujú alebo znehodnocujú, odstraňujú, rušia alebo
likvidujú (porovnaj rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 27. 3. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1300/2001).
Ale i rozhodnutie o tom, v akom rozsahu bude každý zo spoluvlastníkov vec užívať, prípadne či bude
prenajatá, založená a pod. Napokon, „pod pojem hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom majú
spoluvlastníci rozhodovať podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, možno podradiť aj rozhodnutie o

tom,akáinvestícia,t.j.nákladakéhodruhuavakejvýške,mábyťdospoločnejvecivykonaná“(rozsudok
Najvyššieho súdu ČR zo dňa 21. 6. 2001, sp. zn. 22 Cdo 599/99).

82. Cieľom hospodárenia so spoločnou vecou je účelné využitie veci podľa predstáv a vôle jej
spoluvlastníkov.

83. Primárnym spôsobom rozhodovania o hospodárení so spoločnou vecou je rozhodovanie na základe
dohody spoluvlastníkov. Samotné prijímanie rozhodnutia spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou
vecou nie je obmedzené zákonom na osobitný postup, ani na uskutočnenie formálneho hlasovacieho
aktu. Nepredpisuje sa obligatórna forma dohody (napr. písomná), ani nie sú právnym predpisom

stanovené jej náležitosti. Dohoda o hospodárení so spoločnou vecou je tak neformálnym právnym
úkonom, účastníkmi ktorého musia byť všetci spoluvlastníci. Dohoda o hospodárení so spoločnou vecou
môže byť uzavretá aj konkludentne, pokiaľ je prejav vôle spoluvlastníkov nesporný a dostatočne určitý.

84. Pokiaľ spoluvlastníci nedosiahnu dohodu o hospodárení so spoločnou vecou, tak rozhodujú

podľa väčšiny spoluvlastníckych podielov. Väčšina sa počíta podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu,
vyjadreného v percentách alebo zlomkom. Ide o tzv. princíp majority. Bez ohľadu na veľkosť
spoluvlastníckeho podielu, nie je možné z rozhodovania o spoločnej veci vylúčiť alebo opomenúť
žiadneho zo spoluvlastníkov.

85. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na hospodárení so spoločnou vecou, alebo nastane pri
rozhodovaniu hospodárení so spoločnou vecou rovnosť hlasov, alebo sa nepodarí dosiahnuť potrebnú
väčšinu, alebo ak sa aj väčšina dosiahla, no ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, s ktorou niektorí
spoluvlastníci nesúhlasia, o hospodárení so spoločnou vecou bude rozhodovať na základe návrhu
spoluvlastníka súd.

86. Ak dôjde k rovnosti hlasov alebo ak sa nedosiahne väčšina, návrh na súd môže podať ktorýkoľvek zo
spoluvlastníkov. V prípade, ak sa väčšina síce dosiahla, no ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, návrh
na súd môže podať prehlasovaný spoluvlastník.

87. Základným predpokladom na založenie právomoci súdu rozhodovať o hospodárení so spoločnou
vecou je nezhoda podielových spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou, ktorá nie je riešiteľná
na základe princípu majority. Rozhodnutím súdu možno riešiť len faktickú konkrétnu jednorazovú
nezhodu medzi spoluvlastníkmi.88. Judikatúra vymedzuje charakter rozhodnutia súdu o hospodárení so spoločnou vecou. Platí, že
„rozhodnutie súdu opierajúce sa o § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka má konštitutívnu povahu a

jeho zmyslom je vyriešenie konkrétnej nezhody spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou.
Súd pri riešení tak nie je viazaný konkrétnym návrhom riešenia navrhnutým žalobcom potiaľ, že
by sa od tohoto návrhu nemohol odchýliť. Zmyslom rozhodnutia vydaného v režime § 139 ods. 2
Občianskeho zákonníka je umožniť súdu voľbu takého riešenia vo vzťahu ku konkrétne vzniknutej
nezhode o hospodárení, ktorá vyrieši vzniknutý spor medzi spoluvlastníkmi, ku ktorému riešeniu nebolo

možné dospieť dohodou ani uplatnením princípu tzv. majority. Spôsob zvoleného riešenia súdom však
musí rešpektovať, o akú konkrétnu nezhodu spoluvlastníkov pri hospodárení so spoločnou vecou šlo
a k akému konkrétnemu výkonu spoluvlastníckych práv sa nepodarilo uzatvoriť dohodu rovnodielnych
podielových spoluvlastníkov, keďže vo vzťahu ku konkrétnej nezhode je súd povolaný zaujať príslušné
riešenie, prostredníctvom ktorého bude vzniknutá spoluvlastnícka nezhoda odstránená; v tomto smere
je potom viazaný v žalobe vymedzenými rozhodujúcimi skutočnosťami, ktoré vymedzujú obsah tejto

nezhody, resp. skutkovými zisteniami učinenými v priebehu konania. V nadväznosti na tieto zistenia je
potom nutné posudzovať, aký spôsob riešenia prichádza do úvahy“ (rozsudok Najvyššieho súdu ČR
zo dňa 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007). Najvyšší súd dodáva, že „podstatné je, aby výrok
rozhodnutia súdu mal konštitutívny charakter a bol i materiálne vykonateľný“ (uznesenie zo dňa 17. 6.
2019, sp. zn. 8 Cdo 127/2018).

Aplikácia všeobecných právnych východísk na prejednávaný spor

89. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že sporové strany sú podielovými spoluvlastníkmi spoločných
častí a spoločných zariadení bytového domu, v ktorom vlastnia sporové strany byty. Dom je národnou

kultúrnou pamiatkou.

90. Žalobcovia označujú za nezhodu v hospodárení so spoločnou vecou rozhodnutie ohľadom strechy
bytového domu. Tú žiadajú žalobcovia, aby boli oprávnení opraviť a rekonštruovať.

91. Z dokazovania vyplynulo, že aktuálne medzi sporovými stranami nepanuje nezhoda o oprave a
rekonštrukcii strechy bytového domu. Strecha už bola opravená a zrekonštruovaná. Uvedený fakt
deklarovali na pojednávaní žalovaní 3/ a 4/ a potvrdili ho samotní žalobcovia 1/ a 2/. Tiež Krajský
pamiatkový úrad Bratislava v záväznom stanovisku zo dňa 16. 1. 2023 uviedol, že strecha už bola
opravená a zrekonštruovaná.

92. Vzhľadom na to, že strecha už bola opravená, tak nejestvuje nezhoda o potrebe rekonštrukcie a
opravy strechy medzi podielovými spoluvlastníkmi.

93. Súd nemôže rozhodovať o minulej nezhode, ktorá už bola medzi podielovými spoluvlastníkmi

vyriešená. Súd nemôže znovu rozhodnúť konštitutívnym rozhodnutím podľa § 139 ods. 2 Občianskeho
zákonníka o niečom, čo už bolo zrealizované. Zmyslom rozhodnutia podľa § 139 ods. 2 Občianskeho
zákonníka je preklenúť konkrétnu nezhodu rozhodnutím súdu, teda vyriešiť ju. Ak už je táto nezhoda
vyriešená, stráca rozhodnutie podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka opodstatnenie.

94. Navyše, z vykonaného dokazovania nevyplynulo, že by medzi podielovými spoluvlastníkmi panovala
nezhoda ohľadom potreby rekonštrukcie a opravy strechy. Podieloví spoluvlastníci (s výnimkou
žalovanej 1/) sa podľa princípu majority zhodovali na potrebe rekonštrukcie a opravy strechy.

95. Vzhľadom na to nie sú naplnené podmienky rozhodovania súdu podľa § 139 ods. 2 Občianskeho

zákonníka. Preto žaloba žalobcov dôvodná nie je.

VI. Záver a náhrada trov konania

96. Súd na podklade uvedeného dospel k záveru o nedôvodnosti žaloby. Výrokom I. tak súd žalobu

zamietol.

97. Ide o rozhodnutie, ktorým sa konanie končí, následkom čoho súd rozhodol aj o trovách konania. Súd
aplikoval zásadu úspechu v konaní podľa § 255 ods. 1 CSP. Žalobu súd zamietol, v dôsledku čoho maliv konaní plný úspech žalovaní. Žalovaným by tak patril nárok na náhradu trov konania. Žiadne trovy
konania im však nevznikli, a im preto súd výrokom II. náhradu trov konania nepriznal, keďže „ak podľa
obsahu spisu strane v konaní žiadne trovy nevznikli, je v súlade s čl. 17 Základných princípov CSP,

zakotvujúcim procesnú ekonómiu, rozhodnúť priamo tak, že sa jej náhrada trov konania nepriznáva“ (R
72/2018).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Mestskom súde
Bratislava IV.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej

veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisovú značku) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa ustanovenia § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Odvolanie proti
rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré

predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na
rozhodnutie vo veci samej.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len za podmienok ustanovenia § 366 CSP.