Rozsudok – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 23. október 2025

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 25Co/40/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8721201510
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 10. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marian Hoffmann, PhD.

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2025:8721201510.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Mariana Hoffmanna, PhD. a členov

senátu JUDr. Jany Burešovej a JUDr. Eduarda Valenčina, v právnej veci žalobcu WFG trade, s.r.o.
so sídlom Daxnerova 9, 010 01 Žilina, IČO: 44 641 745, právne zastúpený JUDr. Mgr. Štefan Bucha,
advokát so sídlom Nám. M. R. Štefánika 1, 010 01 Žilina, IČO: 37 977 091, proti žalovanému A. B., nar.
XX.XX.XXXX, bytom C. D. XXX, XXX XX E. C., o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva,
o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Poprad, č. k. 17C/25/2021-344 zo dňa 29.05.2024,
takto

r o z h o d o l :

I. P o t v r d z u j e rozsudok súdu I. inštancie v zamietavom výroku I. v časti týkajúcej sa

dvojizbového bytu č. XX vo vchode X na prízemí, ktorý sa nachádza v bytovom dome súpisné číslo
XXX s príslušenstvom a súvisiacimi pozemkami, všetko zapísané na LV č. XXX pre k.ú. C. D..

II. M e n í rozsudok súdu I. inštancie v zamietavom výroku I. v časti týkajúcej sa garáže tak, že
zrušuje podielové spoluvlastníctvo strán sporu k nehnuteľnosti zapísanej na LV. č. XXX pre k.ú. C. D. -
garáž súpisné číslo XXXX, postavená na pozemku par. č. XXX/XX a súvisiaci pozemok parc. č. XXX/XX
zastavaná plocha a nádvorie vo výmere 18 m2, prikazuje túto nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva

žalobcu v celku (1/1) a zaväzuje žalobcu vyplatiť žalovanému náhradu za vyporiadanie podielového
spoluvlastníctva v sume 6.574,68 eur do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

III. Stranám sporu náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Poprad (ďalej len „súd I. inštancie“) rozsudkom č.k. 17C/25/2021-344 zo dňa 29.05.2024
rozhodol tak, že žalobu zamietol a stranám sporu náhradu trov konania nepriznal.

2.Zodôvodneniavyplýva,žesúdI.inštanciezistilvovecipovykonanomdokazovanítentoskutkovýstav:

3. Predmetom konania je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam bytu
č. XX na prízemí bytového domu s. č. XXX nachádzajúceho sa na pozemku parcely reg. KN-C parc.
č. XXX/X, spoluvlastníckemu podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach, príslušenstve
bytového domu s. č. XXX, pozemku parcely reg. KN-C parc. č. XXX/X o výmere 592 m2 - zastavané
plochy a nádvoria, v podiele 550/10000 nachádzajúcim sa v k. ú. C. D., zapísaným na liste vlastníctva
č. XXX na Okresnom úrade odbor katastrálny Poprad, garáži s. č. XXXX nachádzajúcej sa na pozemku

parcela reg. KN-C parc. č. XXX/XX, pozemku parcela reg. KN-C parc. č. XXX/XX o výmere 18 m2 -
zastavané plochy a nádvoria nachádzajúcich sa v k. ú. C. D., zapísaným na liste vlastníctva č. XXX na
Okresnom úrade odbor katastrálny Poprad.4.Stranysporusúhlasilisozrušenímpodielovéhospoluvlastníctva.Žalobcanavrhovalabynehnuteľnosti
boli prikázané do výlučného vlastníctva žalobcu. Žalovaný navrhoval, aby nehnuteľnosti boli prikázané
do výlučného vlastníctva žalovaného. Je zrejmé, že byt a garáž nie sú reálne deliteľné nehnuteľnosti.

5. Z kúpnej zmluvy uzavretej medzi B. B. a žalobcom dňa 09.02.2021 je zrejmé, že žalobca nadobudol
spoluvlastnícky podiel 1-ica na predmetných nehnuteľnostiach od brata žalovaného B. B.. V minulosti
predmetný byt patril otcovi žalovaného a B. B..

6. Z listu vlastníctva č. XXX vedeného na Okresnom úrade odbor katastrálny Poprad súd zistil, že v k.
ú. C. D. sa nachádza pozemok parcela reg. KN-C parc. č. XXX/X o výmere 592 m2 - zastavaná plocha
a nádvorie, bytový dom súpisné číslo XXX na predmetnej parcele a okrem iného byt č. XX vo vchode
X na prízemí, ktorého podieloví spoluvlastníci sú žalobca a žalovaný, každý v podiele 1-ica. Taktiež sú
spoluvlastníci každý v podiele 1-ica podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu na
príslušenstve a spoluvlastníckom podielu k pozemku vo výške 550/10000-in.

7. Z listu vlastníctva č. XXX vedeného na Okresnom úrade odbor katastrálny Poprad súd zistil, že v k.
ú. C. D. na pozemku parcela reg. KN-C parc. č. XXX/XX o výmere 18m2 zastavaná plocha a nádvoria,
sa nachádza garáž súpisné číslo XXXX, ktorej podielovými spoluvlastníkmi sú strany sporu, každý v
podiele 1-ica.

8. Podľa správy realitnej kancelárie Reality IQ s.r.o., predmetné nehnuteľnosti v k. ú. C. D. a to byt, plus
spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu a pozemku predstavuje
k 26.05.2021 hodnotu 165.000,- eur a všeobecná hodnota garáže predstavuje 12.000,- eur.

9. Zo znaleckého posudku č. 3/2022, ktorý na žiadosť súdu vypracoval F. A. G., trhová hodnota
predmetných nehnuteľností predstavuje spolu sumu 109.000,- eur.

10. Podľa znaleckého posudku č. 109/2022 F. F. H., ktorý si dal vypracovať v konaní žalobca, trhová
hodnota predmetných nehnuteľností predstavuje sumu 180.000,- eur.

11. Svedkyňa B. I. na pojednávaní uviedla, že je zamestnaná u žalobcu, žalovaného nepozná. Pred
kúpou nehnuteľnosti boli ohliadať so štatutárnym zástupcom žalobcu nehnuteľnosti v k. ú. C. D., boli
tam viac krát. Na ohliadke komunikovali iba so susedom. Žalovaný im mal sprístupniť nehnuteľnosti
podľa vyjadrení jeho brata, no nebol tam. Kontaktovali B. B., žalovaný neprišiel. Zbadal ich sused,

povedal, že sa volá J. E., povedal, že sa nedozvonia, že vo vchode nikto nebýva. Ukázal im smerom na
nejaké bytovky, že tam býva žalovaný. Následne zvonili v máji 2021, keď boli na pracovnom stretnutí v
Košiciach, v predmetnej nehnuteľnosti nikto neotváral. Skúsili zazvoniť pri druhej nehnuteľnosti, tam im
žalovaný neotvoril, komunikoval s nimi cez telefón, povedal, že sa nechce zaoberať danou vecou, že
majú komunikovať s jeho synom, dal im telefónne číslo. Keď sa ho pán K. pýtal, že či vec dohodnú so

synom, povedal, že áno. Druhý byt žalovaného je vzdialený od predmetného bytu cca 500m.

12. Svedok B. B. v písomnom vyjadrení uviedol, že žalovaný žije v byte ich otca. Do bytu prišiel po
prepustení z nemocnice, keď prekonal mozgovú príhodu a zostal na invalidnom dôchodku. Dôvod
uviesť nevedel, ale bol si istý, že byt ktorý vlastní so svojou manželkou v k. ú. C. D. bol neobývateľný

pre rekonštrukciu. Otec B. B. bol v tom čase úplne sebestačný, nebol dôvod opatrovania zo strany
žalovaného. Od smrti ich mamy sa v byte nič nezmenilo. Nedá sa povedať, že brat sa staral o byt,
byt iba užíval. Po smrti otca nastali problémy medzi ním a bratom. Brat opakovane odmietal hovoriť
o vyporiadaní spoluvlastníctva. Kľúč od bytu mal za života otca, následne byt nemohol otvoriť, brat
povedal, že musel v byte vymeniť zámok a kľúč dostane, keď bude na byt finančne prispievať. Od toho

času kľúče od bytu nemal.

13. Svedok J. E. v písomnom vyjadrení uviedol, že keď boli na ohliadke nehnuteľností pre neho neznámi
ľudia, povedal im, že v predmetnom vchode okrem A. B. nikto nebýva. A. B. tam býva v byte u svojho
otca, pričom svedok nemá vedomosť o manželstve A. B., nikdy sa ho na to nepýtal.

14. Svedkyňa L. I. na pojednávaní uviedla, že žalovaného pozná, robí mu osobného asistenta 6 až 8
rokov. Žalovaný býva v C. D. na prvom poschodí vpravo, číslo bytu uviesť nevedela. Manželka bývainde. Čo vie, žalovaný nebýva s manželkou, staral sa o svojho otca v byte. Žalovanému pomáhala už
v čase, keď ešte žil jeho otec.

15. Svedkyňa M. C. na pojednávaní uviedla, že žalovaného pozná od narodenia, sú susedia. Žalovaný
v súčasnosti býva v byte, kde býval jeho otec v C. D., opatroval ho, stretávali sa každý deň. Žalovaný
nebýva v byte so svojou manželkou. Bývali spolu 10 až 12 rokov, posledné roky sa o neho staral.

16. Svedkyňa A. N. na pojednávaní uvidela, že žalovaného pozná, bývajú v jednej bytovke, ona býva

v strednom vchode, žalovaný v krajnom vchode. Žalovaný býva v byte na prízemí, býval tam so svojím
otcom. Pozná celú rodinu, od roku 1972 býva v predmetnej bytovke. Žalovaný opatroval svojho otca cca
5-6 rokov. Stále ich vydávala spolu.

17. Svedkyňa O. A. v písomnom vyjadrení uviedla, že s B. B. sa pozná od januára 2010. V spoločnej
domácnosti žijú od roku 2015. Otecka pána B. B. navštívili v Tatranskej Lomnici v roku 2010, boli tam

asi 2 - 3 dni, neskôr na pár dní s jej vnúčatami. Nechodili tam často. P. A. B. sa už zdržiaval v byte
otca. Nepamätá si presne kedy A. B. prišiel bývať do bytu svojho otca. Otec B. B. a A. B. bol vzhľadom
ku svojmu vysokému veku dlho sebestačný, nemal žiadne vysoké nároky. Bola to domácnosť dvoch
mužov odkázaných na pomoc. A. B. robil čo vládal, iste pomohla sem tam jeho dcéra, ale posledné 3 -
4 mesiace otec potreboval špeciálnu paliatívnu starostlivosť, bol hospitalizovaný na geriatrii. Svedkyňa

uviedla, že nežila s ními v spoločnej domácnosti, jej návštevy neboli také časté, aby mohla objektívne
hovoriť o vzťahu medzi otcom a A. B.. Po smrti otca vedeli, že zo strany A. B. nebude možné dohodnúť
sa na dedičstve po nebohom otcovi. Kým žil otec, B. B. mal kľúče od hlavného vchodu aj od bytu. Po
smrti otca A. B. vymenil zámok na vchodových dverách bytu s tým, že ak bude platiť za byt, dostane
aj kľúč. Vtedy sa pohádali. Vie o tom, že A. B. mal trvalý pobyt v byte otca, v izbe a v kúpeľni mal len

svoje osobné veci, nábytok bol v byte pôvodný otcov. Takto si veci pamätá od začiatku roku 2020, kedy
boli naposledy v predmetnom byte.

18. Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná
vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné

využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému
alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné
správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov
nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

19. Podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka, z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a
nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

20. Takto zistený skutkový stav následovne právne posúdil:

21. Vykonaným dokazovaním prostriedkami procesného útoku a prostriedkami procesnej obrany
rešpektujúc právny názor odvolacieho súdu súd dospel k záveru, že žalobe nemožno vyhovieť, keď súd
I. inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.

22. Nebolo sporné, že strany sporu sú podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti každý v podiele 1-ica, a

to: bytu č. XX na prízemí bytového domu s. č. XXX nachádzajúceho sa na pozemku parcela reg. KN-
C parc. č. XXX/X, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu,
príslušenstve bytového domu s. č. XXX, pozemku parcela reg. KN-C parc. č. XXX/X o výmere 592 m2 -
zastavané plochy a nádvoria, v podiele 550/10000 nachádzajúcich sa v k. ú. C. D., zapísaných na liste
vlastníctva č. XXX na Okresnom úrade odbor katastrálny Poprad, garáže s. č. XXXX nachádzajúcej sa

na pozemku parcela reg. KN-C parc. č. XXX/XX, pozemku parcela reg. KN-C parc. č. XXX/XX o výmere
18 m2 - zastavané plochy a nádvoria nachádzajúcich sa v k. ú. C. D., zapísaných na liste vlastníctva č.
XXX na Okresnom úrade odbor katastrálny Poprad.

23. Strany sporu sa nedohodli na zrušení podielového spoluvlastníctva. Žalobca i žalovaný súhlasili so

zrušením podielového spoluvlastníctva.24. Ak súd zruší podielové spoluvlastníctvo, je povinný spoluvlastníctvo aj vyporiadať. Z jazykového
vyjadrenia § 142 Občianskeho zákonníka vyplýva, že súd nemôže rozhodnúť o spôsobe vyporiadania
svojvoľne, ale je viazaný nasledovným záväzným poradím:

1. Rozdelenie veci.
2. Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu.
3. Nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku.

25. Ak reálne rozdelenie veci nie je možné, môže súd vyporiadať spoluvlastníctvo v poradí druhým z

preferovaných spôsobov - prikázaním veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom do ich vlastníctva.
Predpokladom tohto spôsobu je skutočnosť, že vlastník veci má záujem stať sa vlastníkom celej veci,
resp. spoluvlastníkom s iným. Tento spôsob vyporiadania predpokladá majetkové vyporiadanie s tými,
ktorí prestávajú byť vlastníkmi.

26. V danej veci žalobca i žalovaný mali záujem o prikázanie nehnuteľnosti.

27. S poukazom na právny názor odvolacieho súdu súd I. inštancie opätovne v zmysle § 142 ods.
2 Občianskeho zákonníka posudzoval dôvody hodné osobitného zreteľa, pre ktoré by nezrušil a
nevyporiadal podielové spoluvlastníctvo strán sporu.

28. Rešpektujúc právny názor odvolacieho súdu súd I. inštancie uzavrel, že v danej veci existujú dôvody
hodné osobitného zreteľa na strane žalovaného, v súlade s § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

29. Citované ustanovenie § 142 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka je vyjadrením jednej zo
základných zásad inštitútu podielového spoluvlastníctva, a to zásady, že nikto nesmie byť spravodlivo

nútený, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci sami nedohodnú ako sa ich
spoluvlastníctvo zruší a ako si ho vyporiadajú, resp. ak sa nemôžu dohodnúť ani inak, môže sa
ktorýkoľvek z nich domáhať zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva na súde. Z pravidla kladného
rozhodnutia súdu však existuje výnimka obsiahnutá v citovanom ustanovení § 142 ods. 2 Občianskeho
zákonníka. Ak totiž nie je dobre možné, aby súd spoluvlastníctvo zrušil a vyporiadal reálnym rozdelením

veci podľa rozsahu spoluvlastníckych podielov, môže z dôvodov hodných osobitného zreteľa návrh na
zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zamietnuť, a to aj v prípade, kedy je možné,
aby vec bola prikázaná za náhradu jedenému alebo niekoľkým spoluvlastníkom, alebo kedy je možné,
aby vec bola predaná a výťažok predaja bol rozdelený podľa veľkosti podielov. Pritom dôvod hodný
osobitnéhozreteľaposudzujevždykonkrétne,najmävzhľadomnasubjektívnepodmienkyžalobcualebo

žalovaného, či oboch z nich, ako aj na existujúce objektívne okolnosti. Dôvodom hodným osobitného
zreteľa môže byť prípadne aj zneužitie výkonu práva podľa § 3 Občianskeho zákonníka. Nie je
však vylúčené, aby na základe podstatných zmien okolností konkrétneho prípadu, ktoré by znamenali
odpadnutie dôvodov pre zamietavé rozhodnutie, sa spoluvlastník neskôr znovu domáhal vyhovenia
svojmu návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Zamietavé rozhodnutie je totiž

rozhodnutím iba pre „pre tento krát“, t.j. iba potiaľ, pokiaľ trvajú okolnosti (pomery), pre ktoré došlo k
vydaniu takéhoto rozhodnutia.

30. Súd I. inštancie pri posudzovaní existencie dôvodov hodných osobitného zreteľa plne rešpektoval
právne posúdenie existencie dôvodov hodných osobitného zreteľa odvolacím súdom, ktorý konštatoval,

že je tu daný stret jednak práva na podnikanie zo strany žalobcu, (ktorý ako obchodná spoločnosť
nadobudol spoluvlastnícky podiel k bytu, ktorý je predmetom sporu nachádzajúcom sa v Tatranskej
Lomnici v podiele 1 z celku) a na druhej strane právo na bývanie, osobnú a ľudskú dôstojnosť
žalovaného (na druhej strane, ktorý je spoluvlastníkom predmetného bytu rovnako v 1). Žalobcovi v
čase nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu (v 1 ) predmetného bytu musela byť známa faktická

situácia v danom byte a aj to, že byt užíva žalovaný. Žalobca nadobudol spoluvlastnícky podiel (v 1 )
k predmetnému bytu od brata žalovaného po smrti ich spoločného rodiča (otca). Žalovaný je osoba
s ťažkým zdravotným postihnutím, dôchodca, ktorý prekonal trikrát mozgové príhody a má problém
s chôdzou, pre svoje bežné fungovanie potrebuje osobného asistenta. V byte, ktorý je predmetom
sporu, býva podľa jeho vyjadrenia posledných 12 rokov, pričom v ňom doopatroval otca a k bytu

ho viaže aj po smrti otca silný citový vzťah. Manželka spolu s ďalšími príbuznými býva v ďalšom
byte, ktorý sa nachádza v totožnom k.ú. C. D.. Za jeho súčasnej finančnej situácie nie je v jeho
možnostiach zabezpečiť si adekvátne bývanie. S manželkou a ďalšími príbuznými nemá záujem bývať
v spoločnej domácnosti. Nemá možnosť zabezpečiť si adekvátne a primerané náhradné bývanie.Záujem žalovaného na zachovaní spoluvlastníctva bytu prevyšuje záujem žalobcu na tom, aby toto
spoluvlastníctvo zaniklo. Žalovaný je v súčasnej dobe bytostne odkázaný na bývanie v tomto byte. Súd
rešpektuje právo na súkromie žalovaného a nehodnotí, prečo posledných 12 rokov nebýva v spoločnej

domácnosti s manželkou a ďalšími príbuznými, ale zdržiava sa v byte po nebohom otcovi. Žalovaný je
teda v súčasnej dobe bytostne odkázaný na bývanie v tomto bytovom dome, ku ktorému ho zároveň
viažu aj osobné väzby, tak z hľadiska dĺžky času, po ktorý ho užíval, ako aj z hľadiska dlhodobej
starostlivosti o nebohého rodiča.

31. Súd I. inštancie prihliadol i na skutočnosť, že žalovaný má v súčasnosti 67 rokov, jeho jediným
príjmom je starobný dôchodok vo výške 726,30 eur a nie je vlastníkom majetku väčšej hodnoty, okrem
bezpodielového spoluvlastníctva k ďalšiemu bytu č. XXX v C. D., ktorý obýva manželka s ďalšími
príbuznými, a preto za danej situácie nepovažoval za reálne, aby si žalovaný mohol v podstate zo
spoluvlastníckeho podielu s prihliadnutím na trhové ceny bytových nehnuteľností zabezpečiť v krátkom
čase primeranú bytovú náhradu. Naproti tomu žalobca, ktorý je obchodnou spoločnosťou a chcel využiť

predmetnú nehnuteľnosť po vyporiadaní podielového spoluvlastníctva na podnikateľské účely resp.
na rekreáciu svojich zamestnancov, nemusí v porovnaní so žalovaným riešiť svoju existenčnú bytovú
otázku.

32. Z účelu ustanovenia § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka slúžiaceho na ochranu toho, koho

spoluvlastnícke práva majú vyporiadaním zaniknúť vyplýva, že dôvodmi hodnými osobitného zreteľa
sú okolnosti viacmenej subjektívneho charakteru, ktoré z hľadiska úspechu v spore vyznievajú buď
na prospech žalovanému, alebo vzhľadom na kontradiktórnosť poslania účastníkov tohto konania v
neprospech žalobcu. Vo všeobecnosti na prospech žalovaného sú najmä jeho zdravotný stav, vek
a sociálna situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možností

uspokojovať svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť, či už povahy nemateriálnej (napr.
citové vyplývajúce z dĺžky času, po ktorý vec užíval, alebo dané osobou, od ktorej vec nadobudol, či s
ktoroujuužíval)alebomateriálnej(napr.zárobkové,podnikateľské,ďalejvýškoufinančnýchprostriedkov
vynaložených na jej získanie alebo zveľadenie). V neprospech žalobcu môže byť napríklad to, že si
v plnom rozsahu (napr. pre právnu neznalosť, vek alebo zdravotný stav) neujasnil právne dôsledky,

ktoré by nastali v prípade vyhovenia jeho žalobe, alebo že mu ide predovšetkým o vyriešenie sporných
užívacích vzťahov, takže otázka zániku spoluvlastníctva nemá pre neho prioritu, alebo tiež okolnosť, že
vecpojejprikázanídojehovlastníctvamávúmyslepredať(pozrirozsudokNajvyššiehosúduSlovenskej
republiky z 25.01.1998 sp.zn. 4Cdo/137/97, R 100/99).

33. Súd I. inštancie dospel k záveru, že i napriek správaniu žalovaného, okolnosti na strane žalovaného
súdu natoľko závažné, že prevyšujú záujem žalobcu na zániku podielového spoluvlastníctva.
Rešpektujúc právny názor odvolacieho súdu sa nejedná u žalovaného o pokus zneužitia § 142 ods. 2
Občianskeho zákonníka.

34.Vovzťahukvznesenejnámietkerelatívnejneplatnostiprávnehoúkonu-kúpnejzmluvyz09.02.2021,
súd konštatuje, že žalovaný vzniesol v podanom odvolaní námietku relatívnej neplatnosti kúpnej
zmluvy pre porušenie predkupného práva, ale nie sú splnené zákonné podmienky na účinné vznesenie
námietky, keď žalovaný sa relatívnej neplatnosti nedovolal vo vzťahu k všetkým zmluvným stranám
iba k žalobcovi, nie k B. B.. Súd lustráciou v registri zistil, že žalovaný doposiaľ nepodal žalobu o

určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, resp. žalobu o určenie vlastníckeho práva, v ktorom konaní by súd
prejudiciálne riešil otázku platnosti kúpnej zmluvy. Za daných okolností žalobcovi svedčí aktívna vecná
legitimácia, keď žalobca je podielový spoluvlastník predmetných nehnuteľností.

35. O trovách konania súd I. inštancie rozhodol podľa § 257 Civilného sporového poriadku, z dôvodov

hodných osobitného zreteľa súd stranám sporu následne trovy konania nepriznal. Za dôvody hodné
osobitného zreteľa považuje osobitný predmet sporu, ktorý je na prospech oboch strán sporu ako
spoluvlastníkov nehnuteľností. Navyše žalovaný bol úspešnou stranou sporu a náhradu trov konania
neuplatnil. Je preto spravodlivé, aby každá strana sporu znášala jej vzniknuté trovy konania.

36. Proti rozsudku súdu I. inštancie podal odvolanie žalovaný. V podanom odvolaní uvádzal odvolacie
dôvody podľa § 365 ods. 1 písm. b), f) a h) CSP. V podanom odvolaní poukazoval, že nesúhlasí
s právnymi závermi vyslovenými v rozsudku súdu I. inštancie. Poukázal na zjednocujúce stanovisko
Najvyššieho súdu SR pod sp.zn. 4Cdo/137/1997 (R 100/99), v ktorom Najvyšší súd SR podalzjednocujúce stanovisko k dôvodom hodným osobitného zreteľa podľa § 142 ods. 2 Občianskeho
zákonníka. Podľa názoru odvolateľa, súd I. inštancie viazaný právnym názorom krajského súdu
v vyslovenému v predchádzajúcom uznesení z 30.11.2023, sa odklonil od tohto zaväzujúceho právneho

názoru, ktorý bol vydaný v rámci zjednocujúceho stanoviska a poukazuje na skutočnosť, že nie sú
naplnené dôvody hodné osobitného zreteľa u žalovaného, ktorý vlastní aj iný byt približne 500m od
bytu, ktorý je predmetom vysporiadania. Ďalej poukázal na to, že dôvody hodné osobitného zreteľa
žalovaný v priebehu konania nijakým spôsobom nepreukázal. S argumentáciou žalobcu, v ktorej
poukazoval na zjednocujúce stanovisko k problematike dôvodov hodných osobitného zreteľa sa súd

I. inštancie nedostatočne vysporiadal, resp. sa vysporiadal v rozpore s uvedenou judikatúrou. Ďalej
ako odvolací dôvod žalobca uvádzal aj, že predmetom vyporiadania je okrem samotného bytu, ktorý
obýva žalovaný, aj garáž s priľahlým pozemkom v tom istom katastrálnom území C. D. zapísaným
na LV č. XXX a domnieva sa, že vo vzťahu ku garáži nemožno vzťahovať dôvody hodné osobitného
zreteľa. Ďalej poukázal na judikatúru ESĽP a judikatúru Ústavného súdu Slovenskej republiky týkajúcu
sa preskúmateľnosti odôvodnenia súdnych rozhodnutí. Vzhľadom na uvedené žiadal, aby Krajský súd

v Prešove zmenil rozsudok súdu I. inštancie tak, že zruší podielové spoluvlastníctvo strán sporu k bytu
a garáži a tieto prikáže do výlučného vlastníctva žalobcu, ktorý by bol povinný zaplatiť žalovanému
náhradu za vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vo výške 90.000 eur, súčasne priznal žalobcovi
trovy prvostupňového aj odvolacieho konania.

37. K podanému odvolaniu sa žalovaný nevyjadril.

38. Krajský súd v Prešove ako súd odvolací vec preskúmal v rozsahu a z dôvodov odvolania podľa
§ 379 a § 380 Civilného sporového poriadku (zákona č. 160/2015 Z.z. v znení neskorších predpisov,
ďalej len „CSP“) a nariadil odvolacie pojednávanie podľa § 385 CSP, pretože bolo potrebné zopakovať

a doplniť dokazovanie súdu I. inštancie a dospel k záveru, že rozsudok súdu I. inštancie je potrebné v
zamietavom výroku v časti týkajúcej sa bytu v k.ú. C. D. potvrdiť podľa § 387 ods.1 a 2 CSP ako vecne
správny a sčasti podľa § 388 ods. 1 a 2 CSP zmeniť pokiaľ ide o vyporiadanie garáže, pretože nie sú
splnené podmienky ani na jeho potvrdenie, ani na jeho zrušenie.

39. Pokiaľ ide o zamietavý výrok žaloby vo vzťahu k dvojizbovému bytu č. XX, ktorý sa nachádza
v obytnom dome súp.č. XXX a súvisiacich pozemkov v k.ú. C. D., odvolací súd dospel k záveru, že
v tomto smere je potrebné potvrdiť rozsudok súdu I. inštancie.

40. Odvolacie námietky žalobcu vo vzťahu k neexistencii dôvodov hodných osobitného zreteľa

a rozpor s judikatúrou Najvyššieho súdu SR, pokiaľ ide o výklad dôvodov hodných osobitného zreteľa
nepovažoval odvolací súd za dôvodné.

41. Podľa ust. § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka, z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší
a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

42. Z účelu citovaného ustanovenia zákona vyplýva, že dôvodmi hodnými osobitného zreteľa sú
okolnosti viacmenej subjektívneho charakteru, ktoré z hľadiska úspešnosti v danom spore vyznievajú
buď v neprospech žalobcu alebo v prospech žalovaného. Za základnú považoval odvolací súd v tomto
konaní otázku, či záujem žalobcu na zániku spoluvlastníctva je v porovnaní so záujmom žalovaného na

zachovaniespoluvlastníctvavýznamnejšíazároveňprednejší.Povyhodnotenískutkovýchokolnostímal
za to, že je tu daný stret jednak práva na podnikanie zo strany žalobcu, (ktorý ako obchodná spoločnosť
nadobudol spoluvlastnícky podiel k bytu, ktorý je predmetom sporu nachádzajúcom sa v Tatranskej
Lomnicivpodiele1zcelku) anadruhejstraneprávonabývanie,osobnúaľudskúdôstojnosťžalovaného
(na druhej strane, ktorý je spoluvlastníkom predmetného bytu rovnako v 1). Je na právnom posúdení

súdu, ako takýto stret práv a oprávnených záujmov účastníkov konania vyrieši.

43.Žalobcovivčasenadobudnutiaspoluvlastníckehopodielu(v1)predmetnéhobytumuselabyťznáma
faktická situácia v danom byte a aj to, že byt užíva žalovaný. Žalobca nadobudol spoluvlastnícky podiel
(v 1 ) k predmetnému bytu od brata žalovaného po smrti ich spoločného rodiča (otca). Žalovaný je osoba

s ťažkým zdravotným postihnutím, dôchodca, ktorý prekonal trikrát mozgové príhody a má problém
s chôdzou, pre svoje bežné fungovanie potrebuje osobného asistenta. V byte, ktorý je predmetom sporu,
býva podľa jeho vyjadrenia posledných 12 rokov, pričom v ňom doopatroval otca a k bytu ho viaže aj
po smrti otca silný citový vzťah. Manželka spolu s ďalšími príbuznými býva v ďalšom byte, ktorý sanachádzavtotožnomk.ú.C.D..Zajehosúčasnejfinančnejsituácieniejevjehomožnostiachzabezpečiť
si adekvátne bývanie. S manželkou a ďalšími príbuznými nemá záujem bývať v spoločnej domácnosti.
Nemá možnosť zabezpečiť si adekvátne a primerané náhradné bývanie.

44. Po zhodnotení všetkých okolností prípadu dospel odvolací súd k záveru, že záujem žalovaného na
zachovaní spoluvlastníctva bytu prevyšuje záujem žalobcu na tom, aby toto spoluvlastníctvo zaniklo.
Žalovaný je v súčasnej dobe bytostne odkázaný na bývanie v tomto byte. Súd rešpektuje právo
na súkromie žalovaného a nehodnotí, prečo posledných 12 rokov nebýva v spoločnej domácnosti

smanželkouaďalšímipríbuznými,alezdržiavasavbyteponebohomotcovi.Žalovanýjetedavsúčasnej
dobe bytostne odkázaný na bývanie v tomto bytovom dome, ku ktorému ho zároveň viažu aj osobné
väzby, tak z hľadiska dĺžky času, po ktorý ho užíval, ako aj z hľadiska dlhodobej starostlivosti o nebohého
rodiča.

45. Odvolací súd nemohol neprihliadnuť ani na tú skutočnosť, že žalovaný má v súčasnosti 69

rokov, jeho jediným príjmom je starobný dôchodok a nie je vlastníkom majetku väčšej hodnoty, okrem
bezpodielového spoluvlastníctva k ďalšiemu bytu č. XXX v C. D., ktorý obýva manželka s ďalšími
príbuznými, a preto za danej situácie nepovažoval za reálne, aby si žalovaný mohol v podstate zo
spoluvlastníckeho podielu s prihliadnutím na trhové ceny bytových nehnuteľností zabezpečiť v krátkom
čase primeranú bytovú náhradu.

46. Naproti tomu žalobca, ktorý je obchodnou spoločnosťou a chcel využiť predmetnú nehnuteľnosť
po vyporiadaní podielového spoluvlastníctva na podnikateľské účely resp. na rekreáciu svojich
zamestnancov, nemusí v porovnaní so žalovaným riešiť svoju existenčnú bytovú otázku. Odvolací súd
uvádza,žezaúčelnévyužitievecipovažujenaprvommiestebývanie,ažnáslednepracovnéarekreačné

účely.

47.Skutočnosti(záujmyžalobcu),ktoréhoviedlikpodaniunávrhunazrušenievyporiadaniapodielového
spoluvlastníctva, považuje odvolací súd za riešiteľné aj za zachovania súčasných spoluvlastníckych
vzťahov. Návod na to mu poskytuje ust. § 139 Občianskeho zákonníka, ktoré umožňuje spoluvlastníkom

riešiť bežné aj podstatné záležitosti spoločnej veci. Predpoklad na to, aby mohol uvažovať o prikázaní
bytu do výlučného vlastníctva žalovaného súd nezistil.

48. Občiansky zákonník v ust. § 142 ods. 2 nevysvetľuje, čo treba rozumieť pod dôvodmi hodnými
osobitného zreteľa. Keďže tieto osobitné dôvody nie sú taxatívne, ani demonštratívne v zákone

uvedené, je na súde, aby z výsledkov vykonaného dokazovania sám vyvodil, zhodnotil ich existenciu
a závažnosť, čo by mu umožnilo rozhodnúť, či treba zamietnutím návrhu poskytnúť právnu ochranu
niektorému zo spoluvlastníkom tým, že sa spoluvlastníctvo k spoločnej veci naďalej zachová a nezruší.
Existencia týchto dôvodov musí byť natoľko závažná, aby bola nimi opodstatnená výnimočnosť takéhoto
rozhodnutia. Logicky musí ísť o skutočnosti takého významu a intenzity, že keby ich nebolo, súd by

žalobe vyhovel. Dôvody hodné osobitného zreteľa musia teda spočívať v okolnostiach takej povahy,
že pri nich záujem žalovaného ponechať spoluvlastnícky stav nezmenený, sa v porovnaní so záujmov
žalobcu zrušiť podielového spoluvlastníctvo ukáže ako významnejšie a prednejšie. Pri posudzovaní
veci podľa uvedeného ustanovenia je vždy vecou súdu, aby predovšetkým úplne zistil skutkový stav
a zadovážil si dostatok podkladov na posúdenie situácie, ktorá by sa vytvorila zrušením a vyporiadaním

spoluvlastníctva. Na úplnom poznaní skutkového stavu veci je založené dôsledné porovnanie situácie,
ktorá by pre žalovaného vznikla vyhovením žalobe, so situáciou, ktorá by pre žalobcu vznikla v prípade
jej zamietnutia, je nevyhnutným základom, bez ktorého je akýkoľvek záver o (ne) existencii dôvodov
hodných osobitného zreteľa predčasný a nepodložený.

49. Z účelu ust. § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka slúžiaceho na ochranu toho, koho spoluvlastnícke
práva majú vyporiadaním zaniknúť vyplýva, že dôvodmi hodnými osobitného zreteľa sú okolnosti
viacmenej subjektívneho charakteru, ktoré z hľadiska úspechu v spore vyznievajú buď na prospech
žalovanému, alebo vzhľadom na kontradiktórnosť poslania účastníkov tohto konania v neprospech
žalobcu. Vo všeobecnosti na prospech žalovaného sú najmä jeho zdravotný stav, vek a sociálna

situácia, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možností uspokojovať
svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť, či už povahy nemateriálnej (napr. citové vyplývajúce
z dĺžky času, po ktorý vec užíval, alebo dané osobou, od ktorej vec nadobudol, či s ktorou ju užíval)
alebo materiálnej (napr. zárobkové, podnikateľské, ďalej výškou finančných prostriedkov vynaloženýchna jej získanie alebo zveľadenie). V neprospech žalobcu môže byť napríklad to, že si v plnom rozsahu
(napr. pre právnu neznalosť, vek alebo zdravotný stav) neujasnil právne dôsledky, ktoré by nastali
v prípade vyhovenia jeho žalobe, alebo že mu ide predovšetkým o vyriešenie sporných užívacích

vzťahov, takže otázka zániku spoluvlastníctva nemá pre neho prioritu, alebo tiež okolnosť, že vec po jej
prikázaní do jeho vlastníctva má v úmysle predať (pozri rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky
z 25.01.1998 sp.zn. 4Cdo/137/97, R 100/99). Odvolací súd je toho názoru, že takéto usporiadenie
vzťahov korešponduje aj právnej vete citovanej judikatúry najvyššej súdnej autority.

50. Pokiaľ žalobca poukazoval na správanie žalovaného a okolnosti na jeho strane, najmä že nemôže
byť jeho vek, dĺžka užívania nehnuteľnosti, spoluvlastníctvo ďalšieho bytu posudzované ako okolnosti
hodné osobitného zreteľa, aj odvolací súd tieto osobitné dôvody zhodnotil natoľko závažné, že prevyšujú
záujem žalobcu na zániku spoluvlastníctva. V žiadnom prípade nejedná sa u žalovaného o pokus
zneužitia ust. § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

51. Odvolací súd považoval za dôvodnú odvolaciu námietku odvolateľa týkajúcu sa neexistencie
dôvodov hodných osobitného zreteľa vo vzťahu ku garáži nachádzajúcej sa v k.ú. C. D.. Preto rozsudok
súdu I. inštancie v zamietavom výroku I. v časti týkajúcej sa garáže zmenil tak, že zrušil podielové
spoluvlastníctvo strán sporu k tejto nehnuteľnosti a prikázal ju do výlučného vlastníctva žalobcu v celku,
s povinnosťou vyplatiť žalovanému náhradu za vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v sume

6.574,68 eur.

52. Odvolací súd zopakoval a doplnil dokazovanie vo vzťahu k vyporiadaniu spoluvlastníctva garáže,
vykonal dokazovanie oboznámením zápisnice o výsluchu žalovaného - čl. 118, zápisnice o výsluchu

svedkaL.I.čl.167,M.C.–čl.168,A.N.–čl.169,písomnouodpoveďousvedkaB.B.naotázkypoložené
súdom na čl. 175, výsluchom štatutárneho zástupcu žalobcu na čl. 189, výsluchom svedkyne B. I. na čl.
192, písomnou odpoveďou svedkyne O. A. na otázky zaslané súdom na čl. 332, znaleckým posudkom
č. X/XXXX znalca F. A. G., znaleckým posudkom F. F. H. č. XXX/XXXX, výsluchom žalovaného ako
účastníka konania na pojednávaní dňa 23.10.2025 a výsluchom svedka A. B. ml. na pojednávaní dňa

23.10.2025.

53. Z vykonaného dokazovania, a to výsluchu účastníka konania žalovaného A. B. odvolací súd zistil, že
predmetnú garáž neužíva na parkovanie motorového vozidla. Garáž bola v zlom technickom stave, preto
sa dohodol so synom A. B. ml., že túto garáž svojpomocne opravia. Sused sa sťažoval, že mu v dôsledku

nevyhovujúceho technického stavu garáže zateká do susednej garáže, preto sa so synom dohodli na
jej oprave, ktorú aj syn zrealizoval. Garáž v posledných rokoch neužíva s tým, že keď prišla pandémia
Covidu, dcéra podnikala, vlastnila reštauráciu palacinkáreň a túto reštauráciu v dobe Covidu zrušila
a s dcérou sa dohodol, že jej umožní umiestniť nábytok z tejto reštauračnej prevádzky do predmetnej
garáže. Nábytok je tam do dnešnej doby, preto aj vlastne do garáže sa nedá vstúpiť, je plne zaprataná

týmto nábytkom.

54. Z výsluchu svedka A. B. ml. odvolací súd zistil zhodne, že táto garáž nie je využívaná v posledných
rokoch na parkovanie nejakého motorového vozidla, žalovaný ju nevyužíva, garáž svojpomocne opravili.

55. Zo znaleckého posudku F. F. H. č. XXX/XXXX odvolací súd zistil všeobecnú hodnotu garáže
so súvisiacimi pozemkami vo výške 13.149,36 eur, z čoho 1 v zmysle spoluvlastníckeho podielu
žalovaného predstavuje sumu 6.574,68 eur. V znaleckom posudku č. X/XXXX F. A. G. cena garáže
bola vyčíslená na 12.026,85 eur. Zo znaleckého posudku znalca F. F. H. odvolací súd vychádzal pri
určení ceny vyporiadavanej nehnuteľnosti, pretože tento znalecký posudok je vypracovaný v neskoršom

období, je teda aktuálnejší, bol vypracovaný ku dňu 20.05.2022, predchádzajúci znalecký posudok bol
vypracovaný vo februári 2022 a podľa názoru odvolacieho súdu tento reálnejšie zobrazuje trhový stav
cien nehnuteľností v predmetnej lokalite, keď vzal do úvahy vývoj cien v predmetnej lokalite.

56. Ako dôvodnú odvolací súd posúdil odvolaciu námietku žalobcu o neexistencii dôvodov hodných

osobitného zreteľa vo vzťahu k vysporiadavanej garáži. Odvolací súd sa stotožňuje s touto odvolacou
námietkou, nejedná sa v danom prípade garáže o obydlie žalovaného, ale samostatnú právnu vec.
Z vykonaného dokazovania, a to výsluchu účastníka konania - žalovaného, ako aj výsluchu svedka A. B.ml. odvolací súd zistil, že žalovaný túto garáž v skutočnosti osobne po dlhšie časové obdobie nevyužíva
a poskytol ju dcére na uskladnenie podnikateľského majetku.

57. Z uvedených dôvodov odvolací súd dospel k záveru, že je potrebné vykonať vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva garáže tak, že túto prikáže žalobcovi s povinnosťou náhrady vo vzťahu
kžalovanému.Takýmtospôsobomsúzabezpečenékritériávymedzenév§142Občianskehozákonníka,
pričom subsidiárne kritéria pri vyporiadavaní sú 1. rozdelenie veci, 2. prikázanie veci jednému alebo
viacerýmspoluvlastníkomzaprimeranúnáhradu,3.nariadeniepredajaveciarozdelenievýťažku.Keďže

rozdelenie predmetnej veci nie je možné, súd vysporiadal v poradí 2. preferovaným spôsobom podielové
spoluvlastníctvo ku garáži, pretože vo vzťahu k tejto nehnuteľnosti nevzhliadol dôvody hodné osobitného
zreteľa. Žalobca mal záujem o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva aj k tejto nehnuteľnosti
s výplatou žalovaného. Podmienkou prikázania veci tej ktorej strane je aj poskytnutie náhrady. Súd
sa musí zaoberať otázkou, či vlastník, ktorému má byť vec prikázaná, reálne disponuje potrebnými
finančnými prostriedkami, uvedené nemôže byť iba v rovine sľubov bez reálneho preukázania možnosti

financovania. Vzhľadom na uvedené odvolací súd zmenil rozsudok súdu I. inštancie v zamietavom
výroku v časti týkajúcej sa predmetnej garáže tak, že ju prikázal žalobcovi s povinnosťou vyplatiť
primeranú náhradu žalovanému.

58.Otrováchkonaniaodvolacísúdrozhodolpodľa§396ods.2 CSPvspojenís§255ods.2CSPtak,že

stranám sporu náhradu trov konania pred súdom I. inštancie a odvolacím súdom nepriznáva. Z výsledku
odvolacieho konania vyplýva, že v prevažnej časti úspešným v predmetnej veci bol žalovaný, ktorému
by patrila náhrada trov konania v pomernej časti, ktorý však si náhradu trov konania v priebehu konania
neuplatnil. Na druhej strane žalobca bol úspešný v pomerne menšej časti. S poukazom aj na zásadu
hospodárnosti konania súd rozhodol tak, že žiadnej zo strán sporu náhradu trov konania nepriznal.

59. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu v pomere hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné
dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia

odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané
opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej
opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ má právo zvoliť si advokáta a možnosť obrátiť sa na Centrum
právnej pomoci (§ 160 ods. 2 CSP). Podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez
autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej

podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na
podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie podania nevyzýva (§ 125 ods. 2 CSP). Dovolateľ
musí byť s výnimkou prípadov podľa § 429 ods.2 CSP v dovolacom konaní zastúpený advokátom.
Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa
popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu

sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody)
a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).