Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 27. november 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 1Cob/146/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1321201525
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Monika Školníková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1321201525.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Moniky Školníkovej a členiek

senátu JUDr. Viery Markovej a JUDr. Antónie Bednarčík v právnej veci žalobcu: Jednotný majetkový
fond zväzov odborových organizácií v Slovenskej republike, so sídlom Odborárske námestie 3, 815
70 Bratislava, IČO: 30 779 618, proti žalovanému: A. B., nar. XX.X.XXXX, trvale bytom C. XXXX/XX,
XXX XX D., právne zastúpenému: Staník LEGAL s.r.o., so sídlom Šancová 11A, 811 05 Bratislava -
mestská časť Staré Mesto, IČO: 53 586 379, o zaplatenie 14.576,55 eur s príslušenstvom, o odvolaní
žalovaného proti rozsudku Mestského súdu Bratislava III č.k. 25Cb/82/2021-327 zo dňa 28.02.2024
v spojení s opravným uznesením č.k. 25Cb/82/2021 – 407 zo dňa 18.11.2024, takto

r o z h o d o l :

I. Krajský súd v Bratislave rozsudok Mestského súdu Bratislava III č.k. 25Cb/82/2021-327 zo dňa
28.02.2024vspojenísopravnýmuznesenímč.k.25Cb/82/2021–407zodňa18.11.2024potvrdzuje.

II. Súd priznáva žalobcovi voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania vo výške 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie v prvom výroku zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcovi
sumu vo výške 14.576,55 eur, a to do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku, v druhom výroku
priznal žalobcovi voči žalovanému právo na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Rozhodol tak s
poukazom na ustanovenia § 1 ods. 2, § 580, § 663, § 664, § 667 ods. 1, ods. 2, § 668 ods. 1 prvá veta,

§ 669, § 671 ods. 1, § 673, § 675, § 720 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), §
3 ods. 1, ods. 3 veta prvá, § 5 ods. 3, § 7, § 8 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb.“), § 358 zákona č. 513/1991
Zb. Obchodný zákonník (ďalej len „ObZ“) § 255 ods. 1, § 262 ods. ods. 1, ods. 2 zákona č. 160/2015
Z. z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“).

2. V odôvodnení napadnutého rozsudku súd prvej inštancie uviedol, že žalobou sa žalobca domáhal,

aby súd rozhodol o povinnosti žalovaného zaplatiť mu istinu 14.576,55 eur s príslušenstvom titulom
nájomného. Žalobu odôvodnil tým, že ako výlučný vlastník administratívnej budovy na Štefánikovej 19
v Bratislave uzavrel so žalovaným dňa 28.02.2017 Nájomnú zmluvu č.11/217/Ba v znení jej Dodatkov,
ktorou mu prenechal do užívania nebytové priestory nachádzajúce sa na prízemí objektu, konkrétne
miestnosti č. 05, 06 a 08, príslušné sociálne zariadenia o celkovej výmere 105 m2 a skladové priestory
č. 09, 010 a 011 o celkovej ploche 50 m2 (ďalej len „nájomná zmluva“). Ďalej prenechal žalovanému do
nájmu parkovacie miesta č. 07 a 09 vo dvore budovy. Žalovaný sa zaviazal uhrádzať nájomné podľa čl.

IV nájomnej zmluvy. Podľa špecifikácie uvedenej v čl. III žaloby žalovaný neuhradil nájomné v celkovej
výške 14.576,55 eur.3. Vo vyjadrení k žalobe žalovaný nárok žalobcu rozporoval a neuznal ho v plnom rozsahu. Predmetom
nájomnej zmluvy podľa čl. II ods.1 boli priestory stavebne určené ako „priestory gastroprevádzky“. V
skutočnosti tieto priestory v čase uzavretia nájomnej zmluvy vôbec neboli skolaudované, ich užívanie

na účely reštaurácie bolo právoplatne povolené až 16.10.2017 na základe rozhodnutia Mestskej časti
Bratislava - Staré Mesto zo dňa 27.06.2017, č.k. 6157/29253/2017/sta/Vas/K-114. Za obdobie od
01.03.2017 do 16.10.2017 uhradil žalovaný nájomné v celkovej sume 14.503,49 eur. Žalovaný nikdy
nebytové priestory neprebral na základe preberacieho konania, a preto v čase podpisu nájomnej
zmluvy nebol zachytený stav predmetu nájmu a neboli zaznamenané stavy meračov. Pred podpisom

nájomnej zmluvy mal žalovaný možnosť vidieť nebytové priestory v rámci jednej ohliadky uskutočnenej
vo večerných hodinách, kedy nebolo možné zachytiť faktické vady. Nebytové priestory boli reálne v
dezolátnom stave, steny/omietky boli polorozpadnuté, nefungovali radiátory a ventily, elektroinštalácia
bola nevyhovujúca, do interiéru prefukovalo kvôli zničeným a opotrebovaným oknám. Žalovaný sa
napriekzistenýmvadámrozhodolvnájomnomvzťahuzotrvaťzdôvodu,žeeštepredpodpisomnájomnej
zmluvy zaplatil predchádzajúcemu nájomcovi za tzv. „odstúpenie prevádzky sumu 12.500 eur“. V súlade

s čl. V ods. 2 nájomnej zmluvy žalovaný prostredníctvom E. F., poverenej osoby za žalobcu, vyzval
žalobcu na vykonanie potrebných opráv, čo sa ani po niekoľkých výzvach neudialo, a preto pristúpil
k zabezpečeniu opráv a výmen sám. Žalovaný si v rámci vyjadrenia k žalobe uplatnil voči žalobcovi
nárok na vrátenie nájomného v celkovej sume 14.503,49 eur, zaplateného za obdobie od 01.03.2017
do 16.10.2017; pre prípad, ak by súd prvej inštancie nárok považoval za relevantný, započítal si voči

nemu svoj nárok na vrátenie nájomného vo výške 14.503,49 eur a časť nároku na preplatenie faktúry
za opravu elektroinštalácie v nebytových priestoroch vo výške 73,06 eur. Žalovaný z opatrnosti vzniesol
voči celému nároku žalobcu námietku premlčania.

4. Žalobca v replike zotrval na predchádzajúcej argumentácii, že nebytové priestory boli do začatia doby

nájmu žalovaným určené a reálne využívané za účelom gastroprevádzky s tým, že každú ďalšiu zmenu
účelu, ktorú nájomca mienil neskôr vykonať bol povinný oznámiť prenajímateľovi a s jeho súhlasom
ju vykonať na vlastné náklady. Prenajímateľ prenechal nájomcovi priestory v stave spôsobilom na
dohodnuté užívanie v súlade s účelom vyjadreným v nájomnej zmluve. Sám žalovaný v záujme získať
predmetné priestory do nájmu sa bez vedomia prenajímateľa dohodol s predchádzajúcim nájomcom

na prepustení prevádzky; uvedenú skutočnosť žalobca akceptoval. Výlučne z dôvodov porušenia
povinností zo strany žalovaného - neplatenie nájomného došlo k výpovedi nájmu nebytových priestorov
a parkovacích plôch, a to výpoveďou zo strany prenajímateľa. Priestory po skončení nájmu žalovaný
ako nájomca žalobcovi riadne odovzdal Protokolom o odovzdaní a prevzatí nájmu zo dňa 20.12.2018 a
neuplatnil si žiadne nároky týkajúce sa zhodnotenia nebytových priestorov, a to aj vzhľadom na dohodu

podľačl.Vods.15nájomnejzmluvy.Priestorynájomcaodovzdalažnáslednepotom,akosizhodnotenie
odmontoval. Žalobca všetky nároky žalovaného, ktoré si uplatnil vo vyjadrení k žalobe, považoval za
účelové a neodôvodnené a tiež vzniesol voči nim námietku premlčania. Nároky uplatnené žalovaným
sú neurčité a nepreukázateľné, nemajúce oporu v zmluvných dojednaniach.

5. Žalovaný v duplike zopakoval argumentáciu o nemožnosti užívania prenajatých priestorov na
dohodnutý účel pre absentujúce kolaudačné rozhodnutie, pričom na tejto skutočnosti nič nemení
ani zaplatenie odplaty za „odstúpenie prevádzky“. Žalovaný považoval za nepravdivé tvrdenie, že
pred odovzdaním prevádzky žalobcovi po ukončení nájomného vzťahu si žalovaný odmontoval
„zhodnotenie“; nebolo to ani reálne možné, keďže väčšinou išlo o zabudované zhodnotenie a navyše

takáto skutočnosť nevyplývala ani z odovzdávajúceho protokolu a ani zo žiadneho iného dokumentu.
Nárok na vrátenie uhradeného nájomného vyplýva z § 673 OZ a nárok na preplatenie faktúry za
opravu elektroinštalácie v nebytových priestorov z § 669 OZ. Právo neplatiť nájomné trvá až dovtedy,
kým nedôjde k odstráneniu vady a následnému umožneniu užívať vec dohodnutým, resp. obvyklým
spôsobom.

6. Ďalším podaním si žalovaný započítal oproti nároku žalobcu - nárok na preplatenie nákladov
vynaložených v nebytových priestoroch: - za opravu elektroinštalácie vo zvyšnej časti (neuplatnenej
v rámci započítania prostredníctvom vyjadrenia k žalobe zo dňa 11.07.2022 vo výške 1.102,52 eur -
za nákup stavebnín vo výške 610,98 eur, ktoré sa spotrebovali pri realizácii nevyhnutných opráv, - za

nákup materiálu na nevyhnutnú opravu toalety vo výške 59,74 eur, - za nákup materiálu na nevyhnutnú
opravu parapet vo výške 103,04 eur, - za nákup materiálu na nevyhnutnú opravu okien vo výške 831,-
eur, - za nákup materiálu na nevyhnutnú opravu omietok vo výške 201,55 eur, vo výške 174,35 eur a
vo výške 539,28 eur, - za nákup materiálu na nevyhnutnú výmenu dlažby vo výške 476,16 eur, - zanákup materiálu na nevyhnutnú inštaláciu sadrokartónu vo výške 178,73 eur, - za nákup materiálu na
nevyhnutnú opravu okien na toaletách vo výške 99,80 eur, - za prácu vodára pri nevyhnutnej výmene
ventilov vo výške 328,70 eur, - za opravu inštalácie vody vo výške 1.500,- eur, - za nákup materiálu

na nevyhnutnú opravu a montáže ako aj za túto opravu a montáž vo výške 3.620 eur, - za nevyhnutnú
opravu stien spolu so stierkovaním a maľovaním vo výške 4.520 eur, a to výlučne v prípade, ak by
už skôr uplatnený nárok žalovaného voči žalobcovi na vrátenie uhradeného nájomného za obdobie od
01.03.2017 do 16.10.2017 vo výške 14.503,49 eur neexistoval alebo bol nespôsobilý na započítanie.

7. Súd prvej inštancie po vykonanom dokazovaní, sumarizujúc skutkový a právny stav uviedol, že
bolo preukázané uzatvorenie nájomnej zmluvy medzi žalobcom ako prenajímateľom a žalovaný ako
nájomcom dňa 28.02.2017 na dobu určitú, a to od 01.03.2017 do 31.12.2017 (správne malo byť
uvedené do 31.12.2027). Žalovaný ako nájomca sa zaviazal uhrádzať zmluvne dohodnuté nájomné a
služby s nájmom spojené, t.j. preddavkové platby za dodávku tepla, TÚV, dodávku elektrickej energie,
dodávkuvody,atonazákladefaktúryprenajímateľavždynajneskôrdo15dňapríslušnéhokalendárneho

mesiaca. Strany sporu v rovnakom zmluvnom postavení uzatvorili dňa 15.05.2017 Zmluvu o nájme
parkovacieho miesta v znení Dodatku č.1. Predmetom žaloby sú neuhradené platby nájomného a
služieb s nájmom spojených za obdobie od mája 2017 (správne malo byť uvedené od mája 2018)
do 20.12.2018, kedy došlo k odovzdaniu priestorov podpísaním Protokolu zmluvnými stranami na
základe ukončenia nájomných zmlúv na základe výpovedí daných prenajímateľom dňa 20.09.2018,

ktoré boli žalovanému doručené dňa 11.10.2018. Výpovedná jednomesačná lehota uplynula dňa
30.11.2018, počnúc dňom 01.12.2018 žalovaný priestory užíval bez právneho dôvodu, žalobcovi tak
vznikol nárok na bezdôvodné obohatenie. Žalovaný žalobou uplatnený nárok žiadnym relevantným
spôsobom nenamietal, ale započítal si voči nemu svoj nárok na vrátenie nájomného uhradeného
na základe nájomnej zmluvy za obdobie od 01.03.2017 do 16.10.2017 vo výške 14.503,49 eur a

časť nároku na preplatenie faktúry za opravu elektroinštalácie vo výške 73,06 eur. Podaním zo dňa
10.5.2023 rozšíril svoj nárok na preplatenie všetkých nákladov za nákup materiálu nevyhnutného na
vykonanie opráv prenajatých priestorov a cenu vykonaných nevyhnutných opráv. Tým, že je možné
započítať iba existujúce pohľadávky žalovaný podľa súdu prvej inštancie vlastne uznal nárok žalobcu
uplatnený žalobou. Súd prvej inštancie sa preto ďalej zaoberal otázkou, či existuje nárok žalovaného

spôsobilý na započítanie voči nároku žalobcu. Ďalej súd prvej inštancie uzavrel, že s ohľadom na
absenciu kolaudačného rozhodnutia za dobu od podpisu nájomnej zmluvy až do 16.10.2017, ide o
skutočnosť, ktorá by oprávňovala žalovaného na odpustenie platenia nájomného, nakoľko nemohol
v tom čase prevádzkovať priestory na dohodnutý účel. Súd prvej inštancie sa zaoberal aj vzťahom
OZ a zákona č. 116/1990 Zb., ktorý je k OZ lex specialis. Nakoľko samotný zákon č. 116/1990 Zb.

upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru a nároky nájomcu s tým
spojené, ale nie nemožnosť užívania prenajatej veci, nároky nájomcu s tým spojené súd prvej inštancie
posudzoval podľa ustanovení OZ. Súd prvej inštancie citujúc § 673, § 675 OZ, ako aj uznesenie
Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS 211/2017 zo dňa 19.04.2017, skonštatoval, že notifikačná 6-mesačná
prekluzívna lehota začína plynúť odo dňa obmedzenia v užívaní prenajatých priestorov a uplynula

posledným dňom šesťmesačnej lehoty bez ohľadu na to, či obmedzenie trvalo alebo trvá. V zmysle
vyššie uvedeného prekluzívna šesťmesačná lehota začala podľa súdu prvej inštancie plynúť dňom
01.03.2017, kedy došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy bez toho, aby existovalo platné kolaudačné
rozhodnutie a uplynula 01.07.2017. Z vykonaného dokazovania mal súd prvej inštancie preukázané,
že žalovaný ako nájomca dôkazné bremeno neuniesol a nepreukázal, že si v tejto šesťmesačnej

prekluzívnej lehote uplatnil u žalobcu ako prenajímateľa nárok na odpustenie nájomného z dôvodu
nemožnosti užívania predmetu nájmu na zmluvne dohodnutý účel. Následne sa súd prvej inštancie
zaoberal odovzdaním priestorov a oboznámením sa žalovaného so stavom prevádzky, keď uzavrel
že žalovaný mal enormný záujem o získanie nebytového priestoru do nájmu s ohľadom na to, že
žalovaný si s pôvodným nájomcom „vymenil kľúče a prevádzku prevzal“, o čom vypovedal pán F..

Rovnako tak považoval súd prvej inštancie za nelogické, že žalovaný si prenajal priestory bez toho,
aby sa dostatočne oboznámil s ich technickým stavom. V konaní žalovaný tvrdil, že bol uvedený do
omylu ohľadne stavu prenajatých priestorov, preto reklamoval ventily na radiátoroch, netesnosť okien,
nefunkčné odsávanie, elektrorozvody, omietky a vzhľadom na vysoké náklady, ktoré musel vynaložiť
pri obnove a oprave priestorov, požadoval od prenajímateľa, aby sa na nich podieľal napr. aj formou

odpustenia nájomného. Uvedené žiadosti adresoval pánovi F., resp. D.. Žalovaný mal preukázať svoje
tvrdenie, že si včas, t.j. v prekluzívnej šesťmesačnej lehote voči prenajímateľovi uplatnil nárok na
odpustenie nájomného. Svedok F., zamestnanec žalobcu, vo svojej výpovedi výslovne uviedol, že voči
nemu takúto požiadavku nikdy žalovaný nevzniesol a hoci vyslovil názor, že „ako pozná p. B.“ zrejmetakúto požiadavku vzniesla voči podniku (t.j. žalobcovi), on o tom vedomosť nemá. Súd prvej inštancie
preto uzavrel, že domnienky svedka nemajú žiadnu právnu relevanciu a nemôžu v žiadnom prípade
preukazovať skutočnosť, či a kedy bola požiadavka na odpustenie nájomného zo strany žalovaného

voči žalobcovi v rámci plynutia prekluzívnej lehoty vznesená. Jediná preukázaná žiadosť o odpustenie
platby za kúrenie a zníženie platby za elektrinu za mesiac apríl bola prevzatá dňa 12.04.2017 zrejme
pánom D., avšak priamo v žiadosti požadoval žalovaný odpočítať tieto platby z aprílovej faktúry, čiže
žiadnym spôsobom sa uvedená žiadosť nedotýka nároku na zaplatenie tých faktúr, ktoré sú predmetom
žaloby, nakoľko tieto sa týkajú nájomného a platieb s nájmom spojených mesiacov máj - december

2018; žiadosť sa týka výlučne nákladov za elektrinu (preddavková platba v sume 300 eur s DPH) a
dodávku tepla (preddavková platba v sume 144 eur s DPH) za mesiac apríl a nie za celé obdobie
od 01.03.2017 do 16.10.2017, čiže nárok bol včas uplatnený len vo vzťahu k sume 444 eur, na ktorú
by žalovanému vznikol nárok, ak by preukázal, že pre vady veci, ktoré nespôsobil nemohol prenajatú
vec užívať dohodnutým spôsobom. Súd prvej inštancie s poukazom na § 668 ods. 1 prvá veta a §
669 OZ uviedol, že musí ísť o takú opravu veci, ktorú nájomca vykonal so súhlasom prenajímateľa;

môže ísť aj o takú opravu, ktorú nájomca vykonal po tom, čo jej potrebu prenajímateľovi oznámil, ale
prenajímateľ ju bez zbytočného odkladu neobstaral. Podmienkou teda je jej oznámenie prenajímateľovi.
Ak potrebu opravy nájomca prenajímateľovi neoznámi, jeho nárok sa obmedzí len na vydanie toho, o čo
sa prenajímateľ obohatil. Jediný listinný dôkaz žalovaného preukazujúci jeho skutkové tvrdenia o tom, že
požadoval od žalobcu opravy prenajatého priestoru sa týkala výlučne len potreby výmeny okien, nakoľko

v žiadosti požadoval preplatenie plastových okien, ktorých výmenu sám a na vlastné náklady zabezpečil.
Hoci sa odvolal na súhlas pána F. s takýmto postupom, ten to vo svojej výpovedi výslovne poprel a
zdôraznil, že žalovaného „jasne“ upozornil, že v prípade záujmu o opravy a úpravy prenajatého priestoru
jepotrebnénapísaťoficiálnužiadosťna„podnik“.Uvedenýpostupjevyjadrenýajvčl.Vods.11nájomnej
zmluvy, podľa ktorého je nájomca povinný bez odkladu písomne oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv

väčšieho rozsahu. Žalovaný nepreukázal, že predtým, ako pristúpil k výmene okien, postupoval v súlade
so zmluvou a žalobcovi oznámil potrebu ich opravy, resp. ich výmeny. Žalovaný tak neuniesol dôkazné
bremeno naplnenia podmienok vzniku nároku na náhradu týchto nákladov od prenajímateľa v zmysle
ustanovenia § 669 OZ. Žiadne ďalšie písomné žiadosti na vykonanie opráv preukázané neboli; ak aj
žalovaný opravy vykonal, urobil tak bez toho, aby ich potrebu prenajímateľovi oznámil, resp. aby opravu

zrealizoval sám so súhlasom prenajímateľa. V dôsledku nedodržania zmluvne dohodnutého postupu
žalovanému nárok na náhradu nákladov vynaložených na nákup materiálu potrebného na vykonanie
opráv a na samotné vykonanie opráv nevznikol. Súd prvej inštancie poukázal aj na § 667 ods. 1, ods. 2
prvá veta OZ, ako aj čl. II ods. 4 nájomnej zmluvy a na postup pri vykonávaní zmien na prenajatej veci,
keď uzavrel, že žalovaný nepreukázal, že požiadal žalobcu ako prenajímateľa o súhlas s vykonaním

zmien na prenajatých priestoroch v dôsledku čoho mu nevznikol nárok na náhradu nákladov, ktoré
vynaložil na tieto zmeny, a preto bolo jeho povinnosťou vrátiť po skončení nájmu priestory v takom stave,
v akom ich prebral s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Súd prvej inštancie sa v závere rozhodnutia
zaoberalzapočítanímpohľadávokprostredníctvomkompenzačnejnámietky,keďuzavrelžeajvprípade,
ak by žalovaný preukázal existenciu svojej pohľadávky voči žalobcovi, nedosiahol by zánik pohľadávky

žalobcu, nakoľko predmetný právny úkon započítania nespĺňa požiadavky stanovené zákonom. Podľa
súdu prvej inštancie započítací prejav žalovaného nie je dostatočne určitý, keďže nie je z neho zrejmé,
voči ktorej pohľadávke žalobcu svoje jednotlivé nároky započítal (pohľadávka žalobcu reálne pozostáva
z viacerých samostatných nárokov s rozdielnou lehotou splatnosti), a teda nie je možné stanoviť, kedy
malodôjsťkstretuprípadnýchvzájomnýchpohľadávokžalobcuažalovaného,atedakuktorémudátumu

malo dôjsť k zániku pohľadávky žalobcu vo výške 14.576,55 eur.

8. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd prvej inštancie v súlade s § 262 ods. 1 CSP v spojení
s § 255 ods. 1 CSP podľa zásady úspechu v konaní tak, že súd prvej inštancie priznal žalobcovi voči
žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

9. Súd prvej inštancie opravným uznesením č.k. 25Cb/82/2021 – 407 zo dňa 18.11.2024 opravil zrejmú
chybu v písaní, a to v označení žalovaného.

10. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný v celom rozsahu, a to podľa § 365

ods. 1 písm. b), písm. d), písm. f), písm. h) CSP. Žalovaný navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok
v celom rozsahu zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie, alebo aby napadnutý rozsudok
zmenil tak, že žalobu zamietne a prizná žalovanému náhradu trov konania v celom rozsahu. Odvolateľ
namietal ustálenie skutkového stavu súdom prvej inštancie v súvislosti s otázkou preukazovania žiadostižalovaným v zmysle § 675 OZ. Odvolateľ v tejto súvislosti poukázal na bod 19., 41., 42. odôvodnenia
napadnutého rozsudku a na výpoveď svedkyne B.. Žalovaný v žiadnom svojom písomnom podaní,
ani v žiadnom svojom ústnom prednese počas konania na prvej inštancii nenamietol tvrdenie žalobcu,

že žiadal kompenzáciu platieb nájomného oproti nemožnosti užívať nebytové priestory z dôvodu
neexistencie kolaudačného rozhodnutia. Súd prvej inštancie sa vysporiadal s výpoveďou svedka F.,
avšak v tejto súvislosti sa nevysporiadal s výpoveďou svedkyne B.. Zo svedeckých výpovedí pána F. a
pani B. totiž vyplýva, že pán F. fakticky nezastupoval žalovaného vo všetkých záležitostiach týkajúcich
sa nájomného vzťahu, ale v skutočnosti to bol iný zamestnanec žalovaného, pán D.. Svedkyňa B.

uviedla, že dôvodom žiadosti o odpustenie nájomného nebol iba technický stav nehnuteľností (ako to
súd prvej inštancie konštatuje v bode 19. odôvodnenia rozsudku), ale predovšetkým „administratívne“
prekážky - neexistencia kolaudačného rozhodnutia. Z výpovede pani B. tiež jednoznačne vyplýva,
že táto žiadosť bola žalovanému, prostredníctvom zamestnanca D., adresovaná už v čase trvania
prekážky užívania, teda podľa odvolateľa v prekluzívnej lehote. Súd prvej inštancie s ohľadom na
vyššie uvedené podstatným spôsobom zasiahol do práva žalovaného na riadne odôvodnenie súdneho

rozhodnutia, nakoľko nedal odpoveď na otázku podstatnú pre rozhodnutie, a to, aký význam mala
výpoveď svedkyne B. na ustálenie skutkového stavu. V tomto ohľade je potrebné považovať rozsudok
súdu prvej inštancie za arbitrárny a nepreskúmateľný. Na základe vykonaných dôkazov dospel súd
prvej inštancie k nesprávnym skutkovým zisteniam, nakoľko výpoveď svedkyne B. o tom, že žalovaný
požiadal žalobcu o odpustenie nájomného v čase, kedy trvala prekážka neexistencie kolaudačného

rozhodnutia pre prenajatý nebytový priestor, nebola v rozpore s inými dôkazmi vykonanými v spore.
Na základe tejto výpovede mal mať súd prvej inštancie uskutočnenie žiadosti v prekluzívnej lehote za
preukázané. S poukazom na uvedené rozsudok súdu prvej inštancie trpí vadou uvedenou v § 365
ods. 1 písm. f), písm. b), písm. d) CSP. V súvislosti s vyššie uvedeným je potrebné tiež poukázať na
skutočnosť,žetvrdeniežalovanéhooúčinnomuskutočnenížiadostioodpustenienájomnéhožalovaným

voči žalobcovi, nebolo žalobcom v konaní vôbec namietané, či inak výslovne popreté, a preto je
táto skutočnosť nesporná v zmysle § 151 ods. 1 CSP. Postupom, na základe ktorého súd prvej
inštancie skúmal, či sa žalovanému podarilo v tejto otázke uniesť dôkazné bremeno, bolo zasiahnuté
do procesných práv žalovaného, a to v takej miere, že došlo k porušeniu jeho práva na spravodlivý
proces. Odvolateľ namietal aj právne posúdenie otázky oznamovania nevyhnutných opráv a ustálenie

skutkového stavu ohľadom tejto otázky. V súlade s § 669 OZ odvolateľ konštatoval, že opravu je
potrebné oznámiť prenajímateľovi, avšak podmienkou nie je písomné oznámenie. Odvolateľ zdôraznil,
že vo svojej žalobe a následnom písomnom podaní zo dňa 10.05.2023 identifikoval nevyhnutné opravy,
ktoré musel na predmete nájmu vykonať. Potreba týchto opráv bola predtým prenajímateľovi ústne
oznámená, pričom prenajímateľ - žalobca k ich oprave nepristúpil včas. Podľa odvolateľa je potrebné

rozlišovať pojem nevyhnutná oprava na predmete nájmu a zmena na predmete nájmu. Žalovaný v
tej súvislosti zdôrazňuje, že žalobca v konaní nepreukázal, ani nenamietol, že by žalobcom označené
nevyhnutné opravy, neboli nevyhnutnými opravami, ale boli zmenami na predmete nájmu, resp. že by
sa nimi predmet nájmu podstatne menil. V prípade nevyhnutých opráv ide o úpravy na veci, ktoré sú
nevyhnutné na udržanie jej podstaty a ktorých vykonanie je potrebné na užívanie veci dohodnutým

alebo obvyklým spôsobom. Z uvedeného dôvodu je aplikácia ustanovení § 667 ods. 1 a ods. 2 OZ na
daný skutkový stav nesprávna. Na daný skutkový stav je potrebné aplikovať § 669 OZ, ako to správne
uskutočnil aj súd prvej inštancie, avšak následne uvedené ustanovenie súd prvej inštancie nesprávne
interpretoval, a to v spojení s čl. V ods. 11 nájomnej zmluvy. V zmysle § 669 OZ sa v hypotéze právnej
normy nevyžaduje, aby oznámenie o potrebe nevyhnutných opráv bolo realizované nájomcom písomne

pre dispozíciu, ktorou je právo nájomcu na preplatenie nákladov, ktoré mu opravou veci vzniknú. Pokiaľ
súd prvej inštancie poukázal pri výklade tohto ustanovenia na čl. V ods. 11 nájomnej zmluvy, ktoré
ukladá nájomcovi – žalovanému písomné oznamovanie potreby väčších (nie nevyhnutných) opráv, toto
ustanovenie neobsahuje dispozíciu obdobnú v § 669 OZ, teda nesplnenie tejto povinnosti nájomcom
automaticky nevylučuje oprávnenie nájomcu vyplývajúce z § 669 OZ, aj keď sú iba ústne oznámené

potreby nevyhnutných úprav prenajímateľovi. Súd prvej inštancie teda pri svojom rozhodovaní v otázke
straty práva na preplatenie nákladov, ktoré žalovanému vznikli pri oprave predmetu nájmu, vychádzal
z nesprávneho právneho posúdenia. Skutočnosť, že žalovaný oznámil žalobcovi potrebu nevyhnutných
úprav identifikovaných v písomných podaniach, žalobca v konaní nikdy nepoprel a zároveň ústne
oznamovanie týchto nevyhnutných opráv, pred ich samotnou realizáciu bolo preukázané svedkyňou B.

pri jej výsluchu v konaní. S poukazom na uvedené mal súd prvej inštancie k tvrdeniu o oznamovaní
nevyhnutných úprav označených v písomných podaniach žalovaného žalovaným pristupovať ako k
nespornej skutočnosti v zmysle § 151 ods. 1 CSP a v prípade, že by mohla byť táto skutočnosť sporná,
mal súd prvej inštancie prihliadnuť na jediný dôkaz v konaní, ktorý skutočnosť oznámenia nevyhnutnýchopráv v spojení s včasným nepristúpením prenajímateľa k ich vykonaniu preukazoval a ktorý nebol
vyvrátený iným dôkazom – výpoveď svedkyne B.. Odvolateľ sa vyjadril aj k otázke určitosti prejavu
vôle, ktorým došlo k započítaniu pohľadávok. Aj keď vyššie konštatovanie súdu prvej inštancie má

charakter obiter dictum, pre rozhodnutie vo veci je významné. Ide totiž o popretie relevancie a platnosti
započítacieho prejavu žalovaného, na ktorého základe bola uskutočňovaná primárna aj eventuálna
kompenzačná námietka. Žalobca v žalobe označil jednotlivé faktúry s dátumom splatnosti a sumou
nájomného, ktoré mal žalovaný uhradiť. Žalobca svojou žalobou uplatnil nárok na zaplatenie istiny z
nájomného vo výške 14.576,55 eur, ktorý bol zložený z titulu neuhradeného nájomného zodpovedajúce

označeným a priloženým faktúram. Žalovaný vo svojom písomnom podaní zo dňa 11.07.2022 podrobne
rozpísal v bode 2.1 základ uplatňovaného nároku žalobcu, a to pohľadávky z jednotlivých faktúr. V
bode 4.1 žaloby uplatnil kompenzačnú námietku určito, a to „Žalovaný si týmto podaním uplatňuje voči
žalobcovi nárok na vrátenie uhradeného nájomného za obdobie od 01.03.2017 do 16.10.2017 vo výške
14.503,49 eur. V prípade, ak by súd posúdil nárok uplatnený žalobcom, ako relevantný, žalovaný si
uplatňuje voči žalobcovi kompenzačnú námietku, a to započítaním uplatňovaného nároku žalobcu vo

výške 14.576,55 eur oproti pohľadávke žalovaného z titulu povinnosti žalobcu na vrátenie nájomného
uhradeného na základe nájomnej zmluvy za obdobie od 01.03.2017 do 16.10.2017 vo výške 14.503,49
eur a časť nároku na preplatenie faktúry za opravu elektroinštalácie na Nebytových priestoroch vo výške
73,06 eur.“ Z uvedeného jej jednoznačne zrejmé, ktorá pohľadávka žalovaného sa započítava, ku ktorým
pohľadávkam žalobcu (teda všetkým pohľadávkam uplatneným žalobou žalobcu). Zo započítacích

prejavov žalovaného je jednoznačne zrejmé a určité, ktoré svoje pohľadávky, oproti akým pohľadávkam
žalobcu (pohľadávkam uplatneným žalobou) započítava. Súd prvej inštancie pri riešení tejto otázky
vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia, keď nesprávne interpretoval § 580 OZ.

11. Žalobca sa k odvolaniu žalovaného vyjadril tak, žalovaný v priebehu celého konania vôbec

nerozporoval žalovaný nárok. Naopak, tým, že žalovaný dňa 10.05.2023 vykonal jednostranné
započítanie vzájomných pohľadávok, uznal nárok žalobcu čo do dôvodu a do výšky v zmysle § 558
OZ. Žalovaný v konaní dostatočným spôsobom nepreukázal, že by si v prekluzívnej šesťmesačnej
lehote splnil tzv. notifikačnú povinnosti a uplatnil si daný nárok u žalobcu. Ak žalovaný odkazuje na
výsluch svedkyne B., tak tento sám o sebe nemôže byť dostatočným na preukázanie existencie splnenia

notifikačnej povinnosti zo strany žalovaného. Vzhľadom k tomu, že uvedená svedkyňa je blízkou osobou
žalovaného, vzbudzuje daný výsluch podozrenie o možnej predpojatosti danej svedkyne, čo znižuje
vierohodnosť a objektívnosť jej výsluchu. Navyše, svedkyňa sa počas svojho výsluchu vyjadrovala len
všeobecne, neurčito a vágne. Z daného výsluchu vôbec nevyplynulo kto a komu mal oznámiť žiadosť
o uplatnenie zľavy z nájmu, ani dátum kedy k tomuto oznámeniu malo dôjsť a rovnako ani spôsob,

akým sa to malo udiať. Aj z tohto dôvodu nie je možné považovať výsluch svedkyne B. za relevantný
a dostačujúci dôkaz preukazujúci splnenie notifikačnej povinnosti žalovaného v prekluzívnej lehote.
Naopak, z výsluchu svedka F. vyplynulo, že on sám nemal žiadnu vedomosť o splnení notifikačnej
povinnosti zo strany žalovaného. Tvrdenie žalovaného o tom, že si notifikačnú povinnosť riadne a
včas splnil, pôsobí o to viac nedôveryhodne, nakoľko dňa 12.04.2017 si žalovaný u žalobcu uplatnil

v písomnej forme žiadosť o odpustenie platby za kúrenie a zníženie platby za elektrinu za mesiac
apríl 2017, ktoré však nemal súvis s uplatnením zľavy z nájmu z dôvodu údajne neskolaudovaného
predmetu nájmu. Ak si žalovaný uplatnil uvedenú žiadosť v písomnej forme, bolo by nelogické, aby
si akékoľvek ďalšie potenciálne zľavy z nájomného uplatňoval vo forme odlišnej. Ani len v protokole
o odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zo dňa 20.12.2018 po ukončení nájomného vzťahu neboli

zo strany žalovaného vznesené žiadne námietky k danému nájomnému vzťahu. Bolo povinnosťou
žalovaného riadne a bez dôvodných pochybností preukázať, že z jeho strany došlo k zákonnému a
včasnému splneniu notifikačnej povinnosti na odpustenie zľavy z nájomného. K čomu však v tomto
konaní nedošlo a ani z podaného odvolania nevyplývajú skutočnosti, ktoré by preukazovali opak.
Rovnako tak nie je pravdou, že by žalobca nerozporoval splnenie notifikačnej povinnosti zo strany

žalovaného. Už vo vyjadrení žalobcu zo dňa 10.08.2022 žalobca jasne rozporoval akékoľvek nároky
žalovaného s tým súvisiace. O skutočnosti, že kolaudačné rozhodnutie muselo existovať už v čase
podpisu nájomnej zmluvy so žalovaným svedčí aj rozhodnutie mestskej časti Bratislava – Staré mesto
zo dňa 27.06.2017, ktorým došlo len k povoleniu zmeny v užívaní stavby na účely reštaurácie, a to do
doby platnosti nájomnej zmluvy. Žalovaný žiadnym spôsobom nepreukázal neexistenciu kolaudačného

rozhodnutia na predmet nájmu v čase podpisovania nájomnej zmluvy. K uplatnenému eventuálnemu
nároku žalovaného na úhradu nákladov vynaložených na opravy žalobca uviedol, že tento nárok je
nedôvodný a neopodstatnený v plnej výške z viacerých dôvodov. Žalobca poukázal na sudcovskú
zásadu koncentrácie konania v zmysle § 153 CSP, keďže dokumenty, prostredníctvom ktorých sažalovaný snažil preukázať opodstatnenosť uvedeného nároku sú z roku 2017, t.j. žalovaný musel týmito
podkladmi disponovať už v čase podávania. Žalovaný ani len nepreukázal, že náklady na opravu
(súvisiace s predloženými potvrdeniami o platbe) boli zrealizované na predmete nájmu. V tomto smere

absentujeakékoľvekporovnaniepôvodnéhostavupredmetunájmusporovnanímstavupredmetunájmu
v čase jeho odovzdania žalobcovi po ukončení nájmu. Žalovaný neuniesol v tomto smere dôkazné
bremeno a nepreukázal uvedené skutočnosti. Predložené doklady za zrealizované platby tak mohli
byť za práce uskutočnené na akejkoľvek nehnuteľnosti. Súčasne žalovaný nepreukázal, že bol tým
subjektom, ktorý za uvedené práce zaplatil. Navyše, daný nárok nie je opodstatnený taktiež ani z toho

dôvodu, že žalovaný bol v zmysle čl. II ods. 4 nájomnej zmluvy oprávnený realizovať akékoľvek zmeny
na prenajatých priestoroch iba s predchádzajúcim, písomným súhlasom žalobcu, k čomu však nedošlo
a žalobca predmetný písomný súhlas nikdy žalovanému neudelil. V zmysle čl. V ods. 8 nájomnej zmluvy
bol žalovaný povinný vykonávať na predmete nájmu na svoje náklady drobné opravy, vrátane materiálu,
ako aj vykonávať obvyklé udržiavacie a upratovacie práce, ako aj odstrániť všetky závady vzniknuté
neprimeraným užívaním predmetu nájmu. V prípade potreby väčších opravárskych prác bol žalovaný

povinný v zmysle čl. V bod 11 nájomnej zmluvy bezodkladne a písomne informovať žalobcu o potrebe
takýchto opráv, v opačnom prípade bol žalovaný zodpovedný za vzniknutú škodu. Keďže žalovaný
bezodkladne žalobcu písomne neinformoval o potrebe vykonania väčších opráv, zodpovedá žalovaný
za všetky takto vzniknuté škody, ktoré je možné vnímať práve ako žalovaným zrealizované a vyčíslené
opravy. Týmto spôsobom vlastne žalovaný sám reparoval škodu vzniknutú zavineným porušením jeho

povinnosti.

12. Žalovaný v odvolacej replike zdôraznil, že kompenzačnou námietkou neuznal dlh v zmysle § 558
OZ. Ďalej sa odvolateľ vyjadril k výsluchu svedkyne B.. Tvrdenie žalobcu, že z výsluchu svedkyne
B. vôbec nevyplynulo kto a komu mal oznámiť žiadosť o uplatnenie zľavy z nájmu, ani dátum kedy

k tomuto oznámeniu malo dôjsť a rovnako ani spôsob akým sa to malo udiať, nebolo správne,
nakoľko z kontextu celého výsluchu B. je zrejmé, že dôvodom žiadosti o odpustenie nájomného boli
predovšetkým „administratívne“ prekážky – neexistencia kolaudačného rozhodnutia a že táto žiadosť
bola žalovanému, prostredníctvom zamestnanca D., adresovaná už v čase trvania prekážky užívania,
a teda v prekluzívnej lehote. Prípadná žiadosť o zníženie platieb za energie sa nevylučuje so žiadosťou

o odpustenie nájmu. Odvolateľ namietal, že tvrdenie žalobcu vo vyjadrení k odvolaniu, že namietal
uplatnenie práva na odpustenie nájomného v prekluzívnej lehote, nie je pravdivé. Pokiaľ sa žalobca
odvoláva na svoje písomné vyjadrenie zo dňa 10.08.2022, vyjadrenie k uplatnenej kompenzačnej
námietke je všeobecného charakteru. Zároveň na žiadnom pojednávaní, ani v žiadnom následnom
podaní nebolo sporované tvrdenie žalovaného, že si v prekluzívnej lehote splnil notifikačnú povinnosť.

Odvolateľ zdôraznil, že je na žalobcovi, aby preukázal existenciu kolaudačného rozhodnutia a nie na
žalovanom, aby preukazoval jeho neexistenciu. Taká povinnosť by bola v rozpore so zásadou negatívnej
dôkaznej teórie. Odvolateľ ďalej konštatoval, že žalobca v konaní nepreukázal, ani nenamietol, že
by žalovaným predložené doklady nesúviseli s vykonaním nevyhnutných opráv, alebo že by žalovaný
nebol tou osobou, ktorá za nevyhnutné opravy platila. Navyše, je nepravdivým tvrdenie, že žalovaný

ani len nepreukázal stav po vykonaní nevyhnutných opráv. V spise sa nachádza fotodokumentácia
stavu predmetu nájmu po opravách, ktorú žalobca v konaní tiež nijak nenamietal. Následne odvolateľ
zopakoval rozhodnú argumentáciu k právnemu posúdeniu nevyhnutných opráv z hľadiska § 667 ods.
1, ods. 2 OZ a § 669 OZ, ku ktorej uviedol, že pokiaľ súd prvej inštancie poukázal pri výklade tohto
ustanovenia na čl. V ods. 11 nájomnej zmluvy, predmetné ustanovenie ukladá nájomcovi - žalovanému

písomné oznamovanie potreby väčších (nie nevyhnutných) opráv, pričom toto ustanovenie neobsahuje
dispozíciu obdobnú v § 669 OZ, teda nesplnenie tejto povinnosti nájomcom automaticky nevylučuje
oprávnenie nájomcu vyplývajúce z § 669 OZ, aj keď sú iba ústne oznámené potreby nevyhnutných úprav
nájomcom prenajímateľovi. Skutočnosť, že žalovaný oznámil žalobcovi potrebu nevyhnutných úprav
identifikovaných v písomných podaniach žalovaným, žalobca v konaní nikdy nepoprel a zároveň ústne

oznamovanie týchto nevyhnutných opráv, pred ich samotnou realizáciu bolo preukázané výsluchom
svedkyne B..

13. Žalobca sa v odvolacej duplike opätovne zaoberal tým, že započítanie je určitým spôsobom zánikom
záväzku inak než splnením s tým, že je potrebné vnímať započítanie žalovaného ako jednoznačnú

verifikáciunárokužalobcu,ktoréhosadomáhalvtomtokonaní.Započítaniežalovanéhobytotižnemohlo
byť realizované v prípade, ak by nebola dôvodná a opodstatnená pohľadávka žalobcu, takýto úkon
by bol v rozpore s elementárnou logikou. Podľa názoru žalobcu je preto potrebné vnímať započítanie
žalovaného ako jednoznačný prejav vôle žalovaného uznať záväzok žalobcu, a to v plnom rozsahu.V prípade, ak by žalovaným vykonaný právny úkon započítania nebolo možné považovať za uznanie
dlhu, z čoho by vyplývalo, že žalovaný nárok žalobcu v plnom rozsahu poprel - neuznával, nebolo by
možné vyhodnotiť predmetný právny úkon žalovaného ako kompenzačnú námietku, ale daný úkon by

bolo potrebné posúdiť ako vzájomnú žalobu. Žalobca ďalej uviedol, že nárok žalovaného vyplývajúci zo
započítania v plnom rozsahu neuznáva a že tento nárok žalovaný ani dostatočne nepreukázal. Následne
sa žalobca vyjadril k notifikačnej povinnosti a k dôveryhodnosti svedeckej výpovede.

14. Žalovaný vo vyjadrení k odvolacej duplike sa opätovne vyjadril k tvrdenej neexistencii kompenzačnej

námietky, k preukázaniu splnenia notifikačnej povinnosti svedkyňou B..

15. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací v zmysle § 34 CSP po oboznámení sa s obsahom spisu a
po preskúmaní napadnutého rozhodnutia súdu prvej inštancie v medziach daných rozsahom odvolania
a odvolacími dôvodmi v zmysle § 379 a § 380 CSP dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu
prvej inštancie je vecne správny, keď súd prvej inštancie dostatočne zistil skutkový stav, z ktorého

po vyhodnotení dôkazov vyvodil správne právne závery premietnuté do výrokovej časti napadnutého
rozsudku.

16. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.

17. Podľa § 149 CSP prostriedkami procesného útoku a prostriedkami procesnej obrany sú najmä
skutkové tvrdenia, popretie skutkových tvrdení protistrany, návrhy na vykonanie dôkazov, námietky k
návrhom protistrany na vykonanie dôkazov a hmotnoprávne námietky.

18. Podľa § 150 ods. 1, ods. 2 CSP strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať podstatné a
rozhodujúce skutkové tvrdenia týkajúce sa sporu. Na zistenie podstatných a rozhodujúcich skutočností
môže súd strany požiadať o ďalšie skutkové tvrdenia.

19. Podľa § 151 ods. 1, ods. 2 CSP skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa

považujú za nesporné. Ak strana poprie skutkové tvrdenia, ktoré sa týkajú jej konania alebo vnímania,
uvedie vlastné tvrdenia o predmetných skutkových okolnostiach, inak je popretie neúčinné.

20. Podľa § 3 ods. 1, ods. 3 veta prvá zákona č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže nebytový priestor
prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať

predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na
neurčitý čas, čas na ktorý sa nájom uzaviera.

21. Podľa § 5 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým
užívaním.

22. Podľa § 7 zákona č. 116/1990 Zb., ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená
všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

23. Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb., ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto,

že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má
nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.

24. Podľa § 664 OZ prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na
dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na

svoje náklady udržiavať.

25. Podľa § 673 OZ nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil,
nemohol prenajatú užívať dohodnutým spôsobom, alebo ak spôsob užívania nedohodol primerane
povahe a určeniu veci alebo ak nemohol z uvedených príčin pri nájme poľnohospodárskych alebo

lesných pozemkov docieliť žiadny výnos.26. Podľa § 675 OZ právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u
prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa,
keď došlo ku skutočnosti toto právo zakladajúcim.

27. Podľa § 668 ods. 1 veta prvá OZ nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného
odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ.

28. Podľa § 669 OZ, ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ,

má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa alebo ak
prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak môže
nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

29. Podľa § 580 OZ, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu,
zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav

smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie.

30. Podľa § 358 ObZ na započítanie sú spôsobilé pohľadávky, ktoré možno uplatniť na súde. Započítaniu
však nebráni, ak je pohľadávka premlčaná, ak premlčanie nastalo až po dobe, keď sa pohľadávky stali
spôsobilými na započítanie.

31. Po oboznámení sa s obsahom spisu, s obsahom napadnutého rozsudku a s konaním, ktoré
predchádzalo jeho vyhláseniu, ako aj s obsahom odvolania žalovaného, odvolací súd konštatuje vecnú
správnosť napadnutého rozsudku s tým, že súd prvej inštancie na základe dostatočne zisteného
skutkového stavu vyvodil správne právne závery premietnuté do výrokovej časti napadnutého rozsudku

a svoje rozhodnutie spôsobom súladným s dikciou ustanovenia § 220 ods. 2 CSP podrobne a
dostatočne presvedčivo odôvodnil. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku je jednoznačne zrejmý
myšlienkový postup súdu prvej inštancie vedúci ku v ňom ustáleným skutkovým a právnym záverom,
teda opodstatnenosti nároku žalobcu z titulu nájomnej zmluvy, keď predmetom žaloby boli neuhradené
platby nájomného a služieb s nájmom spojených za obdobie od mája 2018 do 30.11.2018 a z titulu

bezdôvodného obohatenia počnúc dňom 01.12.2018 do 20.12.2018, kedy odovzdal žalovaný prenajaté
priestory žalobcovi. Odvolací súd konštatuje, že konanie pred súdom prvej inštancie bolo vedené
v súlade so zásadou kontradiktórnosti civilného procesu, pričom nezistil žiadne vady procesného
charakteru, ktoré by mali za následok nesprávnosť napadnutého rozhodnutia. Odvolací súd po
preskúmaní obsahu odvolania nevzhliadol dôvod, pre ktorý by sa mal od záveru súdu prvej inštancie

odchýliť.

32. Odvolateľ v prvom rade namietal ustálenie skutkového stavu súdom prvej inštancie v súvislosti
s otázkou preukazovania uskutočnenia žiadosti žalovaným v zmysle § 675 OZ s poukazom na výsluch
svedkyne B.. Podľa odvolateľa z výpovede tejto svedkyne vyplýva, že žiadosť o odpustenie nájmu

oproti nemožnosti užívať nebytové priestory z dôvodu neexistencie kolaudačného rozhodnutia bola
žalobcovi adresovaná už v čase trvania prekážky užívania, a teda v prekluzívnej lehote, pričom žalobca
tieto tvrdenia žalovaného nenamietal. Podľa odvolateľa sa súd prvej inštancie nezaoberal významom
svedeckej výpovede pani B., na základe ktorej by potom uskutočnenie žiadosti v prekluzívnej lehote
bolo preukázané. S poukazom na uvedené, odvolateľ namietal naplnenie odvolacieho dôvodu podľa §

365 ods. 1 písm. b), písm. d), písm. f) CSP.

33. Odvolací súd k predmetným námietkam odvolateľa uvádza, že z výsluchu svedkyne B. vyplýva
to, že žalovaný mal žiadať aj oficiálne o zníženie nájomného, a to v čase, keď sa nedal priestor
užívať na účel reštaurácie, na čo reagoval právny zástupca žalobcu svojím tvrdením, že „to nie je

pravda“ (37. minúta zvukového záznamu z pojednávania uskutočneného dňa 09.10.2023). Právny
zástupcažalovanéhovrámcizáverečnéhostanoviskanapojednávaníkonanomdňa29.01.2024uviedol,
že prenajaté priestory neboli určené stavebne na účel prenájmu a v tomto období žalovaný požiadal
o odpustenie nájmu z tohto titulu. Súd prvej inštancie sa zaoberal absenciou kolaudačného rozhodnutia
za obdobie od podpisu nájomnej zmluvy do 16.10.2017 v bode 32. odôvodnenia napadnutého rozsudku,

keď skonštatoval, že ide o skutočnosť oprávňujúcu žalovaného žiadať o odpustenie platenia nájomného,
s čím sa odvolací súd stotožňuje. V nadväznosti na predmetný záver, súd prvej inštancie správne
aplikujúc § 673 OZ v spojení s § 675 OZ v bode 40. odôvodnenia napadnutého rozsudku uzavrel,
že šesťmesačná prekluzívna lehota, kedy si žalovaný mohol uplatniť právo na odpustenie nájmuz dôvodu absencie kolaudačného rozhodnutia, začala plynúť dňa 01.03.2017 (predmetnú skutočnosť
ani uvedené právne posúdenie odvolateľ nenamietal). Súd prvej inštancie však nesprávne uzavrel, že
šesťmesačná prekluzívna doba uplynula dňa 01.07.2017, keďže správne malo byť dňa 01.09.2017,

avšak uvedené nemá vplyv na správnosť následných záverov súdu prvej inštancie o neunesení
dôkazného bremena žalovaného vo vzťahu k splneniu notifikačnej povinnosti podľa § 675 OZ
vprekluzívnejlehote,vyplývajúcichzvykonanéhodokazovania(bod41.a42.odôvodnenianapadnutého
rozsudku). Odvolateľ sa v otázke uplatnenia žiadosti o odpustenie nájomného z dôvodu nemožnosti
užívania prenajatých priestorov na zmluvne dohodnutý účel nesprávne domnieval, že v konaní účinne

substancoval svoje skutkové tvrdenia ohľadom uplatnenia tohto nároku v prekluzívnej lehote, ale aj
že predmetnú skutočnosť preukázal výpoveďou svedkyne B.. Odvolací súd konštatuje, že pre úspech
procesnej obrany žalovaného v otázke splnenia notifikačnej povinnosti v šesťmesačnej prekluzívnej
lehote,bolopovinnosťoužalovanéhonielenpreukázať,žesiuvedenúpovinnosťsplnil,alepredovšetkým
tvrdiť, že túto povinnosť splnil práve v lehote od 01.03.2017 do 01.09.2017, ako aj to, kedy tak
v rámci tejto lehoty vykonal a s akým konkrétnym obsahom, keďže pre kvalifikované uplatnenie

práva na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného je nevyhnutná určitosť a zrozumiteľnosť
prejavenej vôle oprávnenej osoby, t.j. za aké konkrétne obdobie a v akej konkrétnej výške svoje právo
uplatňuje. Odvolateľ v podanom odvolaní síce uvádzal, že z výpovede svedkyne B. vyplýva, že žiadosť
o odpustenie nájomného bola žalovanému (správne malo byť žalobcovi) prostredníctvom pána D.
adresovaná v čase trvania prekážky užívania, a preto aj odvolateľ doplnil, že v prekluzívnej lehote,

avšak predmetné skutkové tvrdenie nevyplýva ani z výsluchu svedkyne, ani z vyjadrenia žalovaného
v priebehu konania. Svedkyňa v tomto smere žiadosť o odpustenie, resp. zníženie nájomného viazala
na čas, kedy sa nedal priestor užívať, obdobne tak aj právny zástupca žalovaného v jeho vyjadrení
(tak ako bolo uvedené vyššie), čo by v kontexte nevydaného kolaudačného rozhodnutia na využívanie
priestorov ako gastroprevádzky znamenalo v období až do 16.10.2017. V tomto smere preto nie je

možné stotožňovať obdobie, kedy nebolo možné užívať priestor z dôvodu nevydaného kolaudačného
rozhodnutiaaktorépresahujeprekluzívnušesťmesačnúlehotusuplatnenímnotifikačnejpovinnostivčas
a tvrdením žalovaného o uplatnení v prekluzívnej lehote, ako sa nesprávne domnieval odvolateľ.

34. Žalovaný v tomto smere opomenul, že podstatným v zmysle § 150 CSP je, že každá zo strán

konania má povinnosť tvrdiť. „Stranu sporu zaťažuje bremeno tvrdenia (onus dicendi). Skutkové tvrdenia
žalovaného sú prostriedkami procesnej obrany. Schopnosť strany sporu uniesť bremeno tvrdenia spolu
s dôkazným bremenom (onus probandi) je predpokladom pre úspech v spore. Nesplnenie povinnosti
tvrdiť, resp. nesplnenie povinnosti „relevantne“ tvrdiť (uviesť tvrdenia z hľadiska ich kvality pravdivé,
úplné, podstatné a rozhodujúce) má pre stranu sporu procesnoprávnu sankciu. Táto sankcia má podobu

prehry sporu. Platí, že strana sporu je povinná tvrdiť skutočnosti, ktoré sú na základe hmotného práva
spôsobilé privodiť jej úspech v spore. Každý má tvrdiť (v zásade) tie právne skutočnosti, ktoré spôsobujú
vznik jeho nároku alebo zánik jeho povinnosti.“ (bližšie pozri Civilný sporový poriadok, 2. vydanie,
2022, s. 615 - 619: M. Tomašovič). Z uvedeného vyplýva, že ak sa žalovaný domáhal započítania
pohľadávky z dôvodu uplatnenia nároku na odpustenie nájomného pre nemožnosť užívať prenajaté

priestory na dojednaný účel, bolo potrebné pre úspech jeho procesnej obrany predovšetkým tvrdiť
skutkové okolnosti rozhodné pre posúdenie tohto nároku, a to nielen, že si nárok na odpustenie
nájomného u prenajímateľa uplatnil, ale aj kedy sa tak v rámci prekluzívnej lehoty stalo a čo bolo
obsahom jeho prejavenej vôle. Pre kvalitu popretia skutkových tvrdení platia rovnaké požiadavky ako pre
predkladanie skutkových tvrdení (§ 150 ods. 1). Rovnako ako skutkové tvrdenia, aj popretie skutkových

tvrdení musí byť substancované (pozri komentár k § 150). V tomto smere však žalovaný uviedol
neúčinné skutkové tvrdenie o tom, že si nárok na odpustenie nájomného uplatnil v období, kedy predmet
nájmu nebol spôsobilý na účel určený zmluvou, čo však nie je dostatočne substancovaným skutkovým
tvrdením uplatnenia predmetného nároku v prekluzívnej lehote. Až následne, ak by boli účinné skutkové
tvrdenia strán sporné, je povinnosťou súdu vyhodnotiť ich pravdivosť na základe vykonaných dôkazov.

„Identifikácia, či je skutkové tvrdenie strany sporné alebo nesporné, sa vykoná podľa toho, či bolo
tvrdenie účinne popreté protistranou. Iba účinne popreté skutkové tvrdenie sa považuje za sporné. Za
podmienok uvedených v § 151 ods. 2 musí totiž popierajúca strana uviesť vlastné tvrdenia. Popretie
skutkových tvrdení protistrany musí byť výslovné. Výslovné popretie skutkových tvrdení protistrany
môže mať podobu vyhlásenia, že konkrétne skutkové tvrdenie protistrany nie je pravdivé a súčasného

predloženia iného skutkového stavu o predmetných skutkových okolnostiach, iba predloženia iného
skutkového tvrdenia o predmetných skutkových okolnostiach, ak je z jeho obsahu dostatočne jasné, že
skutkové tvrdenie protistrany pri ňom neobstojí, alebo iba vyhlásenia, že konkrétne skutkové tvrdenie
protistrany nie je pravdivé“ (Civilný sporový poriadok, 2. vydanie, 2022, s. 615 - 619: M. Tomašovič).Odvolateľ sa v tomto smere aj nesprávne domnieval, že tvrdenie o uplatnení žiadosti o odpustenie
nájomného v období, kedy nebolo možné priestor užívať (teda v období od 01.03.2017 do 16.10.2017)
bolo nespornou skutočnosťou, ale ani tento záver odvolateľa nie je správny, keďže právny zástupca

žalobcu v rámci výsluchu svedkyne B. uvedenú skutočnosť výslovne poprel. Bez ohľadu na uvedené,
však rozhodným v predmetnej veci bola absencia účinných skutkových tvrdení žalovaného v rámci
procesnej obrany, v dôsledku ktorej žalovaný ani nemohol uniesť dôkazné bremeno na preukázanie
splnenia notifikačnej povinnosti. Posudzovanie svedeckej výpovede B. bolo s ohľadom na uvedené
bez významu, keďže okrem toho, že rozhodné skutočnosti pre posúdenie veci svedkyňa ani netvrdila

(neuviedla, kedy v prekluzívnej lehote podala žiadosť o odpustenie nájomného a v akej výške, t.j. aký bol
konkrétny obsah žiadosti), tak je predovšetkým potrebné zdôrazniť, že výsluchom svedka sa nemôžu
nahrádzať absentujúce skutkové tvrdenia strany konania v priebehu konania.

35. Odvolateľ namietal aj ustálenie skutkového stavu ohľadom oznamovania nevyhnutných opráv, ako
aj právne posúdenie súdom prvej inštancie otázky interpretácie § 669 OZ v spojitosti s čl. V ods.

11 nájomnej zmluvy. Odvolací súd sa stotožnil s názorom odvolateľa, že je potrebným rozlišovať
nevyhnutné opravy na predmete nájmu a zmeny na predmete nájmu. Odvolateľ uvádzal, že žalobca
ani nerozporoval, že v predmetnej veci si žalovaný uplatňoval náhradu nákladov za tzv. nevyhnutné
opravy, čo v dôsledku uvedeného je nesporným skutkovým tvrdením. Žalovaný si však v rámci procesnej
obrany uplatňoval nárok na úhradu nákladov vzniknutých v dôsledku tzv. nevyhnutných opráv, ktoré

nepredstavovali zlepšenie kvalitatívnych či kvantitatívnych funkcií predmetu nájmu podľa predstáv
nájomcu, a preto nejde o zmenu priestoru v zmysle investícii, ktoré upravoval čl. II ods. 4 nájomnej
zmluvy. Súd prvej inštancie preto v súvislosti s nákladmi žalovaného, ktoré vynaložil na tzv. nevyhnutné
opravy, preto nesprávne poukázal aj na čl. II ods. 4 nájomnej zmluvy (bod 49. odôvodnenia napadnutého
rozsudku). Predmetný záver však nemá vplyv na vecnú správnosť rozhodnutia, ani posúdenie nároku

na náhradu nevyhnutných nákladov žalovaného súdom prvej inštancie v zmysle § 669 OZ v spojení
s čl. V ods. 11 nájomnej zmluvy. Odvolateľ namietal, že súd prvej inštancie síce správne aplikoval
§ 669 OZ, avšak následne predmetné ustanovenie nesprávne interpretoval, keď na predmetnú vec
aplikoval aj čl. V ods. 11 nájomnej zmluvy. Ak odvolateľ v rámci výkladu čl. V ods. 11 nájomnej zmluvy
tvrdil, že v zmysle tohto článku zmluvy má nájomca povinnosť písomne oznámiť prenajímateľovi len

väčšie opravy, nie nevyhnutné opravy, odvolací súd konštatuje, že tieto označenia opráv sa navzájom
nevylučujú. Nevyhnutné opravy môžu byť tak drobnými opravami, predstavujúcimi len bežnú údržbu
alebo aj väčšími opravami, ktoré presahujú rámec tejto bežnej údržby, pričom označenie opráv ako
väčších neeliminuje, že ide zároveň o nevyhnutné opravy. Samotná zmluva rozlišovala okrem úprav
súvisiacich so zmenou veci, len väčšie opravy alebo tzv. drobné opravy v zmysle čl. V ods. 2 nájomnej

zmluvy, ktoré si hradí sám nájomca, čo však v konaní žiadna zo strán konania netvrdila (že ide o drobné
opravy, ktoré predstavujú len bežnú údržbu a ktoré hradí sám nájomca). S názorom odvolateľa, že
podmienkou oznámenia opráv prenajímateľovi zo strany nájomcu nebolo ich písomné oznámenie, sa
preto odvolací súd nestotožnil. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že strany si medzi sebou dojednali
postup pri oznamovaní opráv v nájomnej zmluve, a to práve v čl. V ods. 11 nájomnej zmluvy tak, že

vprípadeoprávväčšiehorozsahujepotrebnétietopísomneoznámiťprenajímateľovi,apretojepotrebné
na predmetné znenie článku nahliadať ako na doplnenie zákonnej úpravy § 669 OZ, s ktorým znenie
článku nebolo v rozpore. Na základe uvedeného, potom aj súd prvej inštancie správne uzavrel, že jediný
dôkaz preukazujúci písomné oznámenie o potrebe vykonania opráv sa týkal výmeny okien a ten bol
uskutočnený až po výmene okien, pričom žiadne ďalšie písomné žiadosti na vykonanie opráv neboli

preukázané. Ústne oznamovanie nevyhnutných opráv pred samotnou realizáciou týchto opráv nebolo
preto v predmetnej veci relevantným skutkovým tvrdením (a v tomto smere ani výpoveď svedkyne B.).
Napriek uvedenému, odvolací sú len pre doplnenie uvádza, že nie je pravdivým ani tvrdenie žalovaného
o nespornosti tvrdení, že žalobcovi oznámil potrebu nevyhnutných úprav, keďže žalobca na pojednávaní
konanom dňa 09.02.2023 prostredníctvom právneho zástupcu poprel, že bol od žalovaného upozornený

nainénevyhnutnéopravyokremžiadostiopreplatenieokien,naopravuktorýchnedalsúhlas(23.minúta
zvukového záznamu).

36. Odvolateľ namietal záver súdu prvej inštancie o určitosti prejavu vôle, ktorým došlo k započítaniu
pohľadávok. Odvolací súd uvádza, že zánik záväzku započítaním je možný len, ak sú splnené

základné predpoklady pre započítanie, ktorými sú vzájomnosť pohľadávok, rovnaký druh plnenia
a spôsobilosť pohľadávok na započítanie a právny úkon smerujúci k započítaniu. Každá započítavaná
pohľadávka musí byť označená určito a nezameniteľne, pretože neurčitosť pohľadávky v zmluve o jej
započítaní vedie v zásade k záveru o absolútnej neplatnosti zmluvy o započítaní podľa ustanovenia§ 37 OZ. Pre platnosť započítania je nevyhnutný právny úkon, z ktorého je zrejmý prejav vôle
započítania. S poukazom na znenie primárnej aj eventuálnej kompenzačnej námietky, ako aj označenej
pohľadávky žalobcu vo výške 14.576,55 eur z titulu neuhradených platieb nájomného vyplývajúcich

z priložených faktúr, voči ktorej sa tieto pohľadávky mali započítať, sa odvolací súd stotožnil s názorom
odvolateľa, že uplatnené kompenzačné námietky boli dostatočne určité. Napriek záveru odvolacieho
súdu o určitosti uplatnených kompenzačných námietok, nie je táto skutočnosť spôsobilá privodiť pre
odvolateľa priaznivejšie rozhodnutie vo veci a nezakladá dôvod pre zrušenie alebo zmenu napadnutého
rozsudku, keďže súd prvej inštancie v predmetnej veci riadne posúdil uplatnenú procesnú obrany

žalovanéhovoformekompenzačnejnámietkyazáveroneurčitostikompenzačnejnámietkybolzostrany
súdu prvej inštancie uvedený len ako obiter dictum.

37. Odvolací súd s ohľadom na vzájomnú argumentáciu strán konania ohľadom uznania nároku
uplatnením kompenzačnej námietky považuje za potrebné dodať, že kompenzačné námietky
žalovaného, ktorými si proti žalobcovi uplatňuje svoju pohľadávku na započítanie, samy osebe nie

sú hmotnoprávnym uznaním nároku (§ 558 OZ, § 323 ObZ), ani procesnoprávnym uznaním, pokiaľ
neobsahujú tieto úkony náležitosti v zmysle zákona. Tieto podania sa považujú len za návrhy
na uplatnenie si nároku, a nie za uznanie dlhu. Predmetný záver však nie je v predmetnej veci
rozhodujúci, keďže nárok uplatnený žalobou z titulu neuhradeného nájomného ako taký rozporovaný
nebol.

38. Odvolací súd záverom uvádza, že žalovaný vo svojom odvolaní neuviedol žiadne také skutkovo
a právne relevantné dôvody, ktoré by privodili pre neho priaznivé rozhodnutie. V nadväznosti na vyššie
uvedený rozbor odvolací súd konštatuje nenaplnenie uplatnených odvolacích dôvodov podľa § 365 ods.
1 písm. b), písm. d), písm. f), písm. h) CSP. Odvolacie dôvody uvádzané žalovaným tak nie sú spôsobilé

spochybniť vecnú správnosť rozhodnutia súdu prvej inštancie, a preto podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací
súd v napadnutom rozsahu rozsudok súdu prvej inštancie v spojení s opravným uznesením ako vecne
správny potvrdil.

39. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s §

255 ods. 1 a s § 262 ods. 1 CSP tak, že žalobcovi priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania
voči žalovanému vo výške 100 %, keďže bol v odvolacom konaní plne úspešný.

40. Toto rozhodnutie bolo členmi senátu prijaté pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2, veta druhá CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia

opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musiabyťspísanéadvokátom(§429ods.1CSP). Povinnosťprávnehozastúpeniaadvokátomdovolateľ
nemá len v prípadoch vymedzených § 429 ods. 2 CSP.

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

Nesplnenie náležitostí vyžadovaných § 428 a § 429 CSP má za následok odmietnutie dovolania (§ 447
písm. d), e) CSP).