Rozsudok – Nájom a podnájom nebytových… ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 20. november 2025

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 26Co/29/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6124220080
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Greguš

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2025:6124220080.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

KrajskýsúdvNitre,vsenátezloženomzpredsedusenátuJUDr.RomanaGregušaačlenovsenátuJUDr.

Pavla Pileka a JUDr. Mareka Olekšáka, v právnej veci žalobcu: M&S GLOBTRADE, s.r.o., so sídlom
Komenského 10D, 974 01 Banská Bystrica, IČO: 46 171 479, zastúpený: JUDr. Ing. Daniela Trajteľová,
advokátka, so sídlom Komenského 10/C, 974 01 Banská Bystrica, IČO: 42 311 128, proti žalovanej: A.
B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom XXX XX C. XXX, zastúpená: JUDr. Ľudovít Didi, advokát, so sídlom
Hontianskacesta4,93601Šahy,IČO:37868250,ozaplatenie2.160,--eurspríslušenstvom,oodvolaní
žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Levice č. k. 14Cn/1/2024 - 222 zo dňa 16. apríla 2025, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok Okresného súdu Levice č. k. 14Cn/1/2024 - 222 zo dňa 16. apríla 2025

p o t v r d z u j e .

Odvolací súd žalovanej voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Levice ako súd prvej inštancie žalobu zamietol (I. výrok) a žalovanej priznal nárok na
náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %, o výške ktorej rozhodne súd prvej inštancie
samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí.

1.1. Po právnej stránke rozhodnutie odôvodnil ust. § 34, § 37 ods. 1, § 39, § 40 ods. 1 – 2, § 52 ods. 1

– 4, § 451 ods. 1, 2, § 456, § 488, § 489, § 580, § 581 ods. 2, § 720 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky
zákonník (ďalej len „OZ“), § 1 písm. a), § 3 ods. 1 – 4, § 5 ods. 1, § 8, § 9 ods. 1, 3 zákona č. 116/1990 Zb.
zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „ZoNPNP“), § 23 ods. 1 zákona č. 355/2007
Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 2 ods.
1 – 3 vyhlášky Ministerstva zdravotníctva SR č. 554/2007 Z. z. o podrobnostiach a požiadavkách na
zariadenia starostlivosti o ľudské telo, § 140 ods. 2, § 151 ods. 1, § 290, § 294 zákona č. 160/2015 Z.
z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“).

1.2. V dôvodoch rozhodnutia súd prvej inštancie uviedol, že žalobca sa podanou žalobou domáhal,
aby súd uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 2.160,-- eur spolu s príslušenstvom
na tom skutkovom základe, že medzi stranami vznikol uzatvorením zmluvy o nájme nebytových
priestorov dňa 16.12.2022 nájomný vzťah, na základe ktorej žalobca prenechal žalovanej do dočasného
nájmu nebytový priestor špecifikovaný v zmluve na dobu určitú od 01.01.2023 do 31.12.2026 za
nájomné dohodnuté v zmluve, pričom žalovaná neuhradila faktúry za nájomné za obdobie júl 2023 až

december 2023. Výpoveď žalovanej zo dňa 27.06.2023 žalobca považuje za neplatnú, o skutočnosti
ktorej žalovanú písomne informoval s tým, že nájomný vzťah naďalej trvá. Žalovaná doposiaľ
priestory žalobcovi neodovzdala, preto v prípade platnej výpovede, by mal žalobca právo na vrátenie
bezdôvodného obohatenia vo výške uplatnenej žalobou, pretože dohodnuté nájomné možno považovaťza obvyklú hodnotu. Žalovaná považovala žalovaný nárok za nedôvodný, pretože výpoveď považovala
za platnú. Žalobca nezabezpečil inštaláciu vody a kanalizácie, elektriku, plynové kúrenie, ako základné
a nevyhnutné podmienky pre spôsobilé užívanie prenajatého nebytového priestoru a odovzdal žalovanej

nebytový priestor nespôsobilý na dohovorené užívanie. Zmysle dohody bol zložený depozit vo výške 960
eur, ktorý žiadala započítať na úhradu dlžného nájomného za mesiace júl, august, september 2023 spolu
s preplatkom na nájomnom. Na prevzatie priestorov žalobcu vyzvala, avšak tento si ich do dnešného
dňa neprevzal. Medzi stranami nebolo sporné uzatvorenie nájomnej zmluvy, výška nájomného ani,
že žalovaná uhradila faktúry za zálohovú platbu na nájomné za obdobie od 01.01.2023 do 30.06.2023 a

neuhradila faktúry za nájom vystavené za obdobie júl až december 2023 z dôvodu, že nájomnú zmluvu
písomne dňa 27.06.2023 vypovedala. Medzi stranami bolo sporné, či výpoveď žalovanej z nájmu bola
platná. Súd prvej inštancie konštatoval aktívnu legitimáciou žalobcu a pasívnu legitimáciu žalovanej
pričom uviedol, že žalobca ako prenajímateľ uzatváral zmluvu v rámci predmetu svojej podnikateľskej
činnosti v postavení dodávateľa a žalovaná ako nájomníčka uzatvárala zmluvu ako fyzická osoba,
ktorá nekoná v rámci svojej obchodnej či podnikateľskej činnosti, preto mala postavenie spotrebiteľa

a z uvedeného dôvodu súd aplikoval na prejednávanú vec hmotné a procesné spotrebiteľské právne
predpisy.

1.3. Súd prvej inštancie uviedol, že z nájomnej zmluvy vyplýva, že nebytové priestory boli prenajaté
na účely prevádzkovania kaderníctva a holičstva. Povinnosti prenajímateľa boli upravené v bode 5.

zmluvytak,žeprenajímateľsazaviazalprenajaténebytovépriestoryudržiavaťvstavespôsobilomnaich
užívanie na účel podľa zmluvy a zabezpečovať riadne plnenie služieb (možnosť odberu elektriny, vody a
odvodu splaškov a podobne) bežne poskytovaných s nájmom a v bode 10. zmluvy tak, že prenajímateľ
sa zaviazal poskytovať nájomcovi služby spojené s nájmom, a to odber elektrickej energie, odber
plynu, vodné, stočné a odvod dažďovej vody a nájomca sa za tieto služby poskytnuté prenajímateľom

zaviazal platiť prenajímateľovi spolu s nájomným aj pravidelné primerané mesačné zálohové platby
zodpovedajúce predpokladanej spotrebe na základe faktúr vystavených prenajímateľom. Prenajímateľ
sa zároveň zaviazal na vlastné náklady zabezpečiť nebytových priestoroch zrealizovanie plynového
vykurovacieho systému. Všetky ostatné náklady spojené s nájmom nebytových priestorov a služieb
uvedené v bode 10. zmluvy, ako aj náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytových priestorov

a ich bežnou údržbou sa zaviazal hradiť nájomca priamo dodávateľom služieb. Uvedená úprava
povinnosti prenajímateľa korešponduje so zákonnou úpravou uvedenou v § 5 ZoNPNP. Podľa § 5 ods.
1 ZoNPNP, ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v
stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať
a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru

spojené.

1.4. Súd prvej inštancie mal preukázané, že bolo povinnosťou žalobcu ako prenajímateľa udržiavať
priestor v stave spôsobilom na jeho užívanie na účel prevádzky kaderníctva a holičstva a zabezpečiť
riadne plnenie služieb spojených s nájmom, a to elektrickej energie, odberu plynu, vodné, stočné a

odvod dažďovej vody a zároveň bolo povinnosťou žalobcu na vlastné náklady zabezpečiť v nebytových
priestoroch zrealizovanie plynového vykurovacieho systému. Na uvedenom nič nemení ani skutočnosť,
že žalovaná mala súhlas žalobcu na vykonanie úprav a opráv nebytového priestoru na vlastné náklady
v rozsahu a hodnote bližšie uvedených v prílohe číslo 2 zmluvy, ktorá však bola spísaná až po podpise
nájomnej zmluvy.

1.5. Medzi stranami nebolo sporné, že v prenajatých priestoroch nebol do dňa podania výpovede
žalovanou zavedený plyn, a to napriek skutočnosti, že žalobca sa zmluvou zaviazal v priestoroch
poskytovať služby spojené s nájmom vrátane odberu plynu.

1.6. K povinnosti žalobcu poskytovať žalovanej odber elektriny ako aj ďalšej služby spojené s nájmom
nebytových priestorov súd prvej inštancie uviedol, že skutočnosť, že žalovaná mala súhlas žalobcu
na úpravy a opravy priestoru bližšie špecifikované v rozpise prác a vedomosť, že v priestoroch je
potrebná rekonštrukcia, nezbavovala žalobcu zákonnej a zmluvnej povinnosti zabezpečiť a poskytovať
služby súvisiace s nájmom nebytového priestoru vrátane dodania elektriky, vody a plynu. Žalovaná

preukázala, že v zmysle rozpisu prác mala zabezpečiť len zavedenie vody, elektriky na potrebných
miestach v interiéri a nie povinnosť zabezpečiť ich dodávku do priestorov, čo bolo povinnosťou žalobcu.
Uvedené vyplýva aj z výpovede svedka D., ktorý potvrdil, že realizáciu prác elektroinštalácie v časti, čo
sa týka kúrenia mal zabezpečiť prenajímateľ, preto pre zavedenie infražiaričov zabezpečil elektrikára.Svedok E. tiež potvrdil, že inštalácia, ktorá je predmetom cenovej ponuky vypracovanej pre žalovanú
sa mala napájať na existujúci systém. S poukazom na uvedené mal súd za preukázané, že zabezpečiť
v prenajatých priestoroch odber elektriky bolo povinnosťou žalobcu ako prenajímateľa, ku ktorej sa

zmluvou zaviazal, a ktorý sa v konaní túto povinnosť snažil neúspešne preniesť na žalovanú, ktorá má
navyše postavenie spotrebiteľa.
1.7. Z výsluchu elektrikára E. mal súd za preukázané, že elektrika v priestore bola stará, v katastrálnom
stave. Dobrá bola len prípojka od hlavného stĺpa po rozvodovú skriňu nachádzajúcu sa priamo v
miestnosti prenajatého priestoru, ktorá tiež potrebovala kompletnú výmenu. Žalovaná tak nemohla

natiahnuť v lištách elektriku na potrebné miesto v interiéri, keď elektrika v priestore, respektíve body
napojenia,nebolivovyhovujúcomstave.Súdkonštatoval,žepresplneniepovinnostižalobcuzabezpečiť
do priestoru dodávku elektriky nestačilo, aby mal priestor funkčné body napojenia, bolo nevyhnutné,
aby tieto body napojenia boli v súlade s platnými technickými predpismi, normami a príslušnými
STN, keďže priestor bol prenajatý za účelom prevádzkovania kaderníctva a holičstva. Skutočnosť, že
žalovaná mala prevziať holopriestor, nespôsobila zánik povinnosti žalobcu zabezpečiť a poskytnúť v

týchto priestoroch služby spojené s nájmom ako dodanie plynu, elektriky a vody, k dodaniu ktorých sa
žalobca zmluvou zaviazal. Súd tak konštatoval, že žalobca porušil povinnosti zabezpečiť a poskytnúť v
priestoroch dodávku plynu aj povinnosť zabezpečiť v priestoroch odber elektriky, ku ktorým sa v zmluve
zaviazal a žalovanej odovzdal priestor bez týchto nevyhnutných služieb spojených s nájmom nebytových
priestorov.

1.8. Okrem vyššie uvedeného mal žalobca v zmysle bodu 5. zmluvy povinnosť prenajaté nebytové
priestory udržiavať v stave spôsobilom na ich užívanie na účel podľa zmluvy, ktorým bola prevádzka
kaderníctva a holičstva. Kaderníctvo a holičstvo je zariadenie starostlivosti o ľudské telo a takéto
zariadenie musí mať zabezpečené osvetlenie, vykurovanie a vetranie, ako je prívod pitnej a teplej

vody, ktoré sú nevyhnutným predpokladom pre vydanie súhlasného rozhodnutia Regionálneho úradu
verejného zdravotníctva na uvedenie priestorov do prevádzky.

1.9. Podľa názoru súdu prvej inštancie bolo v spore bez rozumných pochybností preukázané, že v
prenajatých priestoroch nebolo kúrenie, a to od začiatku až po vypovedanie nájomnej zmluvy žalovanou.

Súd prvej inštancie považoval zmenu zmluvného dojednania z plynového kúrenia na elektrické za
neplatnú, a to s poukazom na § 3 ods. 3 ZoNPNP, v zmysle ktorého musí mať zmluva o nájme
nebytových priestorov písomnú formu a musí obsahovať náležitosti v tomto ustanovení uvedené, inak
je neplatné. Z uvedeného dôvodu, preto akékoľvek zmeny zmluvy je možné dojednať iba písomne,
pretože inak by takýto právny úkon bol neplatný podľa § 40 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka a z

tohto ustanovenia vychádza aj bod 25. zmluvy, podľa ktorého nájomnú zmluvu možno platne meniť
len písomnou dohodou jej zmluvných strán. Povinnosťou žalobcu ako prenajímateľa bolo aj naďalej
podľa zmluvy zabezpečiť plynové kúrenie. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že k zmene plynového
kúrenia na elektrické nedošlo na základe dohody žalobcu so žalovanou, ale jednostranným rozhodnutím
žalobcu, ktorému sa náklady na realizáciu plynového kúrenia vo výške 5.962,22 eura s DPH,

zdali neprimerane vysoké, preto sa rozhodol pre realizáciu vykurovania prostredníctvom elektrických
koncových zariadení, ktorú však do dňa vypovedania nájomnej zmluvy žalovanou nezabezpečil. O
uvedenej skutočnosti žalovanú len informoval s tým, že zabezpečil ľudí, ktorí prídu priestor obzrieť
za účelom realizácie elektrického kúrenia. Súd mal tiež preukázané, že žalovaná opakovane urgovala
žalobcu, respektíve zástupcu žalobcu, ktorého žalobca na komunikáciu so žalovanou poveril, k realizácii

plynového kúrenia, keďže bez plynového kúrenia nemohli pokračovať v ďalších prácach. Žalovaná
sa prostredníctvom manžela v priebehu januára a februára 2023 dohodovala so zástupcom žalobcu
ohľadne realizácie plynového kúrenia, pričom 21. februára 2023 uviedla, že kúrenie potrebujú čím skôr
spraviť, aby mohli ísť robiť. Kedy sa bude kúrenie robiť sa dopytovala aj dňa 5. marca 2023. Preto
súd námietku žalobcu, že žalovaná ho k splneniu povinnosti zrealizovať plynové kúrenie nevyzývala,

považoval za účelovú. Žalobca sa k splneniu tejto povinnosti zaviazal zmluvou, preto bolo jeho
povinnosťoukúreniezrealizovaťbezodkladnepojejpodpise,nonajneskôrbezodkladnepoprvejurgencii
žalovanej. Žalobca nezabezpečil žiadne kúrenie, teda ani elektrické a podľa názoru súdu žalobca
nedôvodne poukazoval na skutočnosť, že nemohol elektrické kúrenie realizovať, nakoľko žalovaná
v rozpore s ich dohodou nevyriešila elektriku a priestor nebol z jej strany pripravený. Žalobca v

konaní nepreukázal, že žalovaná bola povinná vymeniť nefunkčnú, respektíve právnym predpisom
nevyhovujúcu elektroinštaláciu v priestore. Žalovaná mala v zmysle rozpisu prác zabezpečiť zavedenie
vody a elektriky na potrebné miesto v interiéri a zabezpečiť dodávky elektriky do priestorov bolo
povinnosťou žalobcu. Z výpovede svedka D. tiež vyplýva, že realizáciu prác elektroinštalácie v častičo sa týka kúrenia mal zabezpečiť prenajímateľ. Žalobca si napriek opakovaným urgenciám žalovanej
nesplnil povinnosť zabezpečiť v priestore kúrenie, plynové, ani elektrické, ktoré bolo podmienkou
užívania priestoru na účely dohodnuté v zmluve. Súd mal tiež preukázané, že prenajaté priestory nemali

zabezpečené osvetlenie.

1.10. Vzhľadom na uvedené súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalobca porušoval povinnosti
vyplývajúce mu z § 5 ods. 1 ZoNPNP, a to odovzdať nebytový priestor žalovanej v stave spôsobilom
na dohovorené užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať, ako aj povinnosť zabezpečovať

riadne plnenie služieb v podobe dodania plynu a elektriky, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené. Pokiaľ žalobca tieto povinnosti neplnil, ide o hrubé porušenie povinnosti
prenajímateľa vyplývajúcich z § 5 ods. 1 ZoNPNP, čo je dôvodom na písomné vypovedanie zmluvy
o nájme nebytových priestorov uzavretej na určitý čas zo strany nájomcu v zmysle § 9 ods. 3 písm.
c) ZoNPNP. Súd konštatoval, že žalovaná v spore preukázala existenciu zákonných dôvodov pre
vypovedanie nájomnej zmluvy zo strany nájomcu. Výpoveď bola žalobcovi doručená dňa 30.06.2023,

na základe ktorej bol nájomný pomer ukončený uplynutím trojmesačnej výpovednej doby, ktorá začala
plynúť mesiacom nasledujúcim po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená, t. j. od 01.07.2023 a
skončila dňa 30.09.2023. K zániku nájomného vzťahu došlo 30.09.2023.

1.11. Súd k námietke žalobcu, že výpoveď neobsahovala konkrétne zákonné ustanovenie uviedol, že zo

žiadneho ustanovenia zákona nevyplýva povinnosť nájomcu uviesť vo výpovedi konkrétne ustanovenia
zákona, podľa ktorého zmluvu vypovedá. V písomnej výpovedi možno výpovedný dôvod uviesť citáciou
príslušného zákonného ustanovenia, ale aj uvedením skutočností, ktoré sa stali dôvodom pre skončenie
nájomného vzťahu. Neuvedenie zákonného ustanovenia nespôsobuje neplatnosť výpovede. K platnosti
výpovede je postačujúce, aby bol dôvod výpovede špecifikovaný dostatočne zrozumiteľne, čo v danom

prípade bolo splnené, pričom zo skutkových tvrdení uvedených vo výpovedi bolo zrejmé, že žalovaná
vypovedala nájomnú zmluvu z dôvodu podľa § 9 ods. 3 písm. c) ZoNPNP.

1.12. Súd tak dospel k záveru, že výpoveď nájomnej zmluvy zo dňa 27.06.2023 spĺňa všetky zákonné
náležitosti jej platnosti a žalovanou bola uplatnená dôvodne, nakoľko v konaní bolo preukázané, že

nebytový priestor bol od začiatku nájomného vzťahu nespôsobilý na dohovorené užívanie, teda v
takomto nespôsobilom stave bol žalovanej odovzdaný do užívania.

1.13. Nakoľko súd dospel k záveru, že nájomný vzťah medzi stranami sporu skončil dňa 30.09.2023,
žalovaná bola povinná uhradiť žalobcovi nájomné za obdobie trvania nájomného vzťahu, teda od

01.01.2023 do 30.09.2023 vo výške a za podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve. V zmysle bodu
6. nájomnej zmluvy bola žalovaná povinná zaplatiť za prvé 2 mesiace spolu 360,-- eur a následne do
30.09.2023 mesačné nájomné vo výške 360,-- eur. Za obdobie od 01.01.2023 do 30.09.2023 teda mala
zaplatiť sumu 2.880,-- eur (8 x 360,--). Podľa bodu 7. zmluvy sa strany dohodli, že žalovaná zaplatí pri
podpise zmluvy zálohovú platbu vo výške 960,-- eur, ktorá zodpovedá posledným 2 mesiacoch nájmu

a bude zúčtovaná pri skončení nájmu.

1.14. Z vykonaného dokazovania súd zistil, že žalovaná zaplatila žalobcovi spolu sumu 3.120,-- eur,
pričom táto suma zahŕňa aj zaplatenú zálohu. Po započítaní uhradených platieb súd zistil, že žalovaná
má preplatok vo výške 240,-- eur. Predmetom sporu bol nárok žalobcu na úhradu nájomného za 6

mesiacov júl až december 2023 spolu vo výške 2.160,-- eur. Vzhľadom na to, že žalobca nemá právny
dôvod uplatňovať si od žalovanej zaplatenie nájomného za mesiace október až december 2023, pretože
ich právny vzťah tomto období už netrval, žaloba bola voči žalovanej v tejto časti nedôvodná. Za mesiace
august a september 2023 bol žalobca povinný započítať zálohovú platbu, preto bola žaloba nedôvodná
aj v tejto časti. Čo sa týka nájmu za júl 2023, v konaní bolo preukázané, že žalovaná uhradila nájom

o 360,-- eur viac ako mala, súd tento preplatok započítal na nájomné za mesiac júl 2023, a preto bola
žaloba nedôvodná aj v tejto časti a žalobu ako nedôvodnú zamietol v celom rozsahu.

1.15. Ako nedôvodný súd prvej inštancie vyhodnotil aj eventuálny návrh žalobcu na priznanie
žalobou uplatneného nároku titulom bezdôvodného obohatenia. Žalobca obmedzil dokazovanie len

na preukázanie nájomného vzťahu, fakturácie nájmu, porušenie povinnosti žalovanej vyfakturované
nájomné zaplatiť, pričom výšku uplatneného nároku preukazoval žalobca faktúrami a nájomnou
zmluvou. Žalobca neuviedol žiadne skutkové tvrdenie súvisiace s bezdôvodným obohatením. Tieto
uviedla právna zástupkyňa žalobcu až v rámci ústneho prednesu na pojednávaní, pričom saobmedzila len na konštatovanie, že v prípade platnej výpovede by mal žalobca právo na vrátenie
bezdôvodného obohatenia vo výške uplatnenej žalobou, nakoľko dohodnuté nájomné možno považovať
za obvyklú hodnotu. Tiež poukázala na skutočnosť, že žalovaná priestor žalobcovi neodovzdala. Z

takto vymedzených skutkových tvrdení žalobcu nebolo možné identifikovať, o ktorú skutkovú podstatu
bezdôvodného obohatenia sa opiera. K výške bezdôvodného obohatenia žalobca uviedol len toľko,
že dohodnuté nájomné možné považovať za obvyklú hodnotu. Výška bezdôvodného obohatenia
získaného užívaním nehnuteľnosti bez právneho dôvodu sa určí ako obvyklá cena nájomného
porovnateľných nehnuteľností v danom mieste a čase, ktorej výšku je potrebné v konaní preukázať

znaleckým posudkom alebo prostredníctvom iných dôkazných prostriedkov. V konaní však obvyklá cena
nájomného porovnateľných nehnuteľností v danom mieste a čase žalobcom preukázaná nebola. Súd
prvej inštancie tiež uviedol, že žalobca nepreukázal, že by žalovaná nehnuteľnosti užívala aj po skončení
nájomného vzťahu. Skutočnosť, že žalovaná doposiaľ disponuje kľúčmi od priestoru, respektíve že
fotografie priestoru boli zhotovené po skončení nájomného vzťahu, nie je dôkazom užívania tohto
priestoru žalovanou. Žalovaná žalobcu vo výpovedi vyzvala na prevzatie priestoru v konkrétny deň,

napriek tejto výzve si žalobca priestory ani kľúče doposiaľ od nej neprevzal. Skutkové tvrdenia žalobcu,
že jeho nárok je v prípade platnosti výpovede žalovanej daný titulom bezdôvodného obohatenia,
dokonca v rovnakej výške ako bol uplatnený titulom na úhradu nájomného, súd prvej inštancie vyhodnotil
ako podstatnú zmenu alebo doplnenie rozhodujúcich skutočností v žalobe, teda za zmenu žaloby, ktorá
v tomto konaní nie je prípustná, keďže žalovaná má postavenie spotrebiteľa.

1.16. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd prvej inštancie podľa § 255 ods. 1 CSP,
keďže žalovaná bola v konaní úspešná v plnom rozsahu, priznal jej nárok na náhradu trov konania voči
žalobcovi.

2. Uvedený rozsudok v celom rozsahu v zákonnej lehote odvolaním napadol žalobca, ktorý sa domáhal
jeho zmeny eventuálne zrušenia. Odvolanie podal z odvolacích dôvodov uvedených v § 365 ods. 1 písm.
b), d), f), h) CSP.

2.1. Podľa jeho názoru ide o prekvapivé rozhodnutie, pričom prijímanie takýchto rozhodnutí je zakázané.

Žalobca sa o tom, že by súd mal v úmysle aplikovať na prejednávanú vec a postavenie žalovanej aj §
52 a nasl. OZ, ako aj „procesné spotrebiteľské predpisy“ dozvedel až z obsahu odôvodnenia rozsudku,
pretože súd prvej inštancie tieto skutočnosti neuviedol v rámci predbežného právneho posúdenia.
Podľa názoru žalobcu v danej veci nie je dôvod na aplikáciu § 52 a nasl. OZ o spotrebiteľských
zmluvách, ani procesných spotrebiteľských právnych predpisov. Opomenutie riadneho predbežného

právneho posúdenia alebo uvedenia takého právneho posúdenia, ktorý podľa strany nenaplnil svoj účel,
možno charakterizovať ako nedostatok v procesnom postupe súdu, ktoré môže naplniť odvolací dôvod
spočívajúci v existencii tzv. inej vady konania, ale aj v odňatí možnosti žalobcu uskutočňovať jemu
patriace procesné práva, a to až do takej miery, že v tomto prípade došlo až k porušeniu práva žalobcu
na spravodlivý proces. Žalobca popiera, že žalovaná bola v spore stranou s tzv. slabším postavením.

Žalovaná bola počas konania riadne zastúpená advokátom, teda súd nemal dôvod jej priznávať osobitnú
procesnú ochranu. Žalobca tak nemal možnosť vyjadriť sa k aplikácii úpravy spotrebiteľského práva, či
už hmotnoprávneho alebo procesného charakteru.

2.2. Tiež považuje aplikáciu spotrebiteľského hmotného a procesného práva za nesprávne právne

posúdenie. Žalobca poukázal na to, že súd prvej inštancie v bodoch 54. a 55. napadnutého rozsudku
poukázal na § 290 CSP a § 294 CSP, avšak ak by pripustil, že ide o spotrebiteľský spor, mal by súd
v takomto prípade aplikovať aj § 296 CSP, keďže žalovaná bola zastúpená advokátom a aplikovať
zásadu koncentrácie aj vo vzťahu k žalovanej. Súd v neskoršom štádiu konania priamo na pojednávaní
inštruoval advokáta žalovanej o tom, ako má upraviť, resp. doplniť dôkazné návrhy najmä vo vzťahu

k svedkom, avšak skutočnosti, ktoré sa mali navrhovanými výsluchmi preukázať, mal advokát žalovanej
uviesť už v príslušnom návrhu. Podľa názoru žalobcu, ak je žalovaná zastúpená advokátom, súd nemal
dôvod jej priznať osobitnú procesnú ochranu.

2.3. Ďalej súdu prvej inštancie vytýkal, že neaplikoval na vec právnu normu, ktorá by bola v prípade

spotrebiteľských sporov relevantná (§ 296 CSP), a teda takýto postup je možné považovať za inú
vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci a zároveň aj nepreskúmateľnosť
napadnutého rozsudku.2.4. Žalobca trvá na svojom názore, že § 52 a nasl. OZ nie je v predmetnej veci aplikovateľný,
pretože sporná nájomná zmluva zo dňa 16.12.2022 nie je zmluvou spotrebiteľskou. Zo skutkových
zistení vyplýva, že účel nájmu nehnuteľnosti žalovanou bol úzko spätý s plánovaným podnikaním –

prevádzkovaním kaderníctva/holičstva. Žalovaná síce v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy nemala
živnostenské oprávnenie, ale z konania strán a skutkových okolností jasne vyplýva, že účelom nájmu
bola príprava na podnikanie, t. j. podnikateľská činnosť. Zmluva bola podpísaná 16.12.2022 a účinnosť
nadobudla 01.01.2023. Žalovaná si opakovane obhliadala priestory, mala možnosť oboznámiť sa
so zmluvou a pripomienkovať ju. Navyše z obsahu zmluvy nevyplýva, že by sa žalovaná nachádzala

v slabšom postavení – súd v tomto smere obsah nájomnej zmluvy ani nijako bližšie neskúmal.
Fyzickej osobe nemožno priznať osobitnú ochranu ako spotrebiteľovi len z toho jediného dôvodu, že
určitú zmluvu uzatvoril v čase, keď ešte nemal podnikateľské oprávnenie. Najmä nie v situácii, ak je
z okolností a obsahu právneho úkonu zrejmé, že zmluva bola uzatváraná v súvislosti s konkrétnou
plánovanou podnikateľskou činnosťou. Sama žalovaná počas konania priznala, že formálne ohlásenie
živnosti zámerne odkladala/zdržiavala, a napokon, keď podnikateľské oprávnenie získala, v rozpore

s povinnosťami, ktoré na seba predmetnou nájomnou zmluvou prevzala, o tejto skutočnosti žalobcu
neinformovala. V súvislosti s nespotrebiteľským charakterom zmluvy poukázal na komentár OZ,
rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 32Cdo/993/2017, podľa ktorého nie je rozhodujúce, či subjekt má
formálne podnikateľské oprávnenie, ale účel právneho úkonu a konanie zmluvných strán. Ak je účelom
zmluvy zabezpečiť činnosť podnikateľského charakteru, nejde o spotrebiteľskú zmluvu. Tiež poukázal

na komentár k § 52 OZ (Švestka, Dvořák), podľa ktorého pojem spotrebiteľ nemôže byť vykladaný
formalisticky – rozhodujúce je, či zmluva slúži na osobnú potrebu, nie na výkon podnikateľskej činnosti.
Záversúduopostavenížalovanejakospotrebiteľkyjepostavenývýlučnenatom,žepredmetnúnájomnú
zmluvu so žalobcom podpísala v čase, kedy ešte nemala podnikateľské oprávnenie, súd však nehodnotil
samotný obsah nájomnej zmluvy a ani sa nevysporiadal s faktom, že nešlo o formulárovú zmluvu,

ale žalovaná mala možnosť obsah nájomnej zmluvy pripomienkovať. Pokiaľ teda súd aplikoval § 52
a nasl. OZ a/alebo právne normy upravujúce spotrebiteľské spory podľa CSP, dopustil sa nesprávneho
právneho posúdenia, čím došlo zároveň k porušeniu princípu rovnosti zbraní, neoprávnené zvýhodnenie
žalovanej, resp. negatívna diskriminácia žalobcu. Na nesprávne právne posúdenie potom nadväzovali aj
ďalšie pre vec zásadné závery, napr. závery vo vzťahu k povinnostiam žalovanej z nájomnej zmluvy a ich

plnením, najmä v súvislosti s (ne)vrátením priestoru po údajnom ukončení nájmu (bod 79. rozsudku)
a priame a výslovné odmietnutie zaoberať sa akoukoľvek skutočnosťou tvrdenou žalobcom, ktorú by
si súd v konaní vyložil ako zmenu žaloby (bod 80. rozsudku). Okrem toho žalobca je toho názoru, že
nešlo o zmenu žaloby.

2.5. Súd prvej inštancie zamietol žalobu z dôvodu, že mal za to, že nájomná zmluva bola zo strany
žalovanej ukončená podaním platnej a účinnej výpovede, pričom súd mal za to, že išlo o výpoveď
platnú podľa § 9 ods. 3 písm. c) ZoNPNP (bod 76. rozsudku) a zároveň považoval za nedôvodný
eventuálne uplatňovaný nárok. Podľa názoru žalobcu rozhodnutie súdu vychádza z nesprávnych
skutkových zistení, nesprávne vyhodnotených dôkazov, pričom sa uvedené pretavilo aj do nesprávneho

právneho posúdenia takto vadne zisteného skutkového stavu. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že
predmet nájmu údajne nie je spôsobilý na dohovorené užívanie, aj na základe vyhodnotenia fotografií
predložených do konania žalovanou (bod 19. rozsudku), avšak zároveň tvrdí, že nájomný vzťah mal
zaniknúť na základe výpovede podanej žalovanou k 30.09.2023. V konaní nebolo preukázané riadne
odovzdanie priestorov prenajímateľovi, naopak bolo preukázané, že žalovaná má vo svojej dispozícii

kľúče od priestoru. Fotografie sú vyhotovené takmer 2 mesiace po tom, ako malo dôjsť k údajnému
skončeniu nájmu, pričom je zrejmé, že nielen, že nie sú vypratané, ale ani základným spôsobom
upratané a je zrejmé, že nespĺňali požiadavky a stav pri vrátení predmetu nájmu prenajímateľovi.
Súdom prvej inštancie popisované zistenia o stave priestoru, ako ich prezentuje na základe fotografií,
sú výsledkom prác a činností – úprav, ktoré v priestore začala realizovať žalovaná. Práce potvrdila sama

žalovaná, ako aj viacerí svedkovia. Fotografie teda nepreukazujú nespôsobilosť a stav priestoru, za
ktorý by mal zodpovedať žalobca ako prenajímateľ – napriek tomu tento stav pripisuje súd výlučne na
ťarchu prenajímateľa, tvrdiac údajnú nemožnosť užívania priestorov na „akýkoľvek účel“ (napr. bod 79.
rozsudku). Predmetné naopak svedčí o tom, že žalovaná priestory nepripravila na odovzdanie v čase,
kedy podľa jej tvrdení mala uplynúť výpovedná doba, čo spochybňuje aj jej tvrdenia o úmysle vrátenia

predmetu nájmu, a zároveň to svedčí o tom, že priestory skutočne užívala, vstupovala do nich aj po
údajnom ukončení nájomnej zmluvy, pričom ako jediná mala v držbe kľúče od nich.2.6. Ďalej súdu prvej inštancie vytýkal, že sa pri hodnotení (nevyhovujúceho) technického stavu
priestorovaúdajnenevyhovujúcejelektroinštalácieoprelakoohodnovernýajedinýdôkazibaovýpoveď
p. E. – elektrikára, ktorého prezentoval ako osobu s odbornými znalosťami, pričom na opačné výpovede

iných svedkov neprihliadol, k čomu uviedol len: „Svedkovia B. a D. nedisponujú odbornými znalosťami,
ktoré by im umožňovali relevantne sa vyjadriť k funkčnosti bodov napojenia elektriky prenajatého
priestoru na rozdiel od svedka E., ktorý týmito odbornými znalosťami disponuje...“ (bod 67. rozsudku).
Závery súdu o údajnej odbornosti, či neodbornosti svedkov považuje za subjektívne a nepreukázané
domnienky, bez opory v akomkoľvek dokazovaní. Tvrdenie o údajnej nefunkčnosti elektrickej inštalácie

je založené len na ústnej výpovedi jediného svedka, ktorý pritom aj vyslovene uviedol, že nevykonával
žiadne meranie, teda bez akéhokoľvek kvalifikovateľného dôkazu. Pritom v rozpore so skutočnosťou,
keďže na druhej strane bolo preukázané, že v priestore sa používali elektrické spotrebiče, a to aj
samotnou žalovanou.

2.7. Súd prvej inštancie nesprávne interpretoval aj stotožňoval pojmy týkajúce sa zabezpečenia dodávky

energií, kedy nerozlišuje medzi tým, že povinnosťou žalobcu ako prenajímateľa bolo zabezpečiť
len príslušné možnosti napojenia/odberu na hranici prenajímaného priestoru. Dodávku energií mali
zabezpečiť ich dodávatelia, pričom samotný odber konkrétneho média (tzv. reálna spotreba) je
podmienený existenciou konkrétneho zariadenia, ktoré energiu odoberá na svoju činnosť, je zapnuté
(aktívne) a je k nemu zavedený aj prívodný „kábel“. Záver súdu o údajnom odovzdaní priestoru

bez možnosti užívania energií je pritom aj v rozpore so skutočnosťou preukázanou aj výpoveďami
v konaní a inými dôkazmi. Záver súdu o tom, že by žalobca ako prenajímateľ porušil povinnosť dodávať
služby spojené s nájmom, čo by oprávňovalo žalovanú k podaniu dôvodnej výpovede, tak nemá
oporu v dokazovaní, nanajvýš možno konštatovať, že nebol preukázaný nad rozumnú pochybnosť bez
odstránenia protirečení. Je pritom možné už z logiky veci samej uzatvoriť, že ak by aj žalobca mal mať

povinnosť zabezpečiť nielen body napojenia na hranici priestoru, ale mal by prípadne zabezpečiť aj
priamo už dodávku energií, toto by bolo možné iba v prípade, ak by takéto koncové body žalovaná
ako nájomníčka zrealizovala. Potvrdením o tom, že súd si zjavne nesprávne stotožňuje pojmy týkajúce
sa zabezpečenia možnosti napojenia na energetické siete, verzus pojmy týkajúce sa povinnosti dodávať
samotné média, je aj interpretácia svedeckej výpovede p. E. v bode 66. rozsudku. Je zrejmé, že pokiaľ

sa v otázke položenej p. E. uvádza „existujúci systém“, z kontextu kladených otázok je zrejmé, že sa
mal na mysli existujúci systém elektroinštalácie tak, ako v predmetných priestoroch bol v čase, kedy
bol svedok priestor ohliadať a vypracúval predmetnú ponuku. Odber elektriky ako tento pojem používa
vyššie súd prvej inštancie, bol zabezpečený do predmetnej rozvodnej skrine, čo taktiež potvrdil svedok
p. E.. Odber elektriky ako reálne čerpanie elektrickej energie je podmienený tým, že je zapojené nejaké

koncové zariadenie, ktoré elektriku odoberá, spotrebúva na svoju prevádzku. Toto zabezpečené bolo,
žalovaná reálne aj vykonávala v priestoroch úpravy, ktoré by bez elektrických nástrojov možné neboli,
taktiež využívala reflektory na osvetlenie priestoru. Zabezpečenie odberu elektriky nemožno stotožňovať
s inštaláciou konkrétnych zásuviek, svietidiel a prívodov k nim na konkrétne miesta v priestore, toto si
mala zabezpečovať a realizovať žalovaná ako nájomca na vlastné náklady.

2.8. K tvrdeniu súdu prvej inštancie, že nedošlo k platnej a účinnej zmene vo vzťahu k typu kúrenia, ale
žalobcu mala aj naďalej zaťažovať povinnosť zabezpečiť kúrenie plynové, žalobca uviedol, že odmieta
záver, že by údajne v súvislosti s rozhodovaním o zmene typu kúrenia malo ísť o jednostranný právny
úkon žalobcu. Na pojednávaní dňa 15.01.2025 vypovedala osobne žalovaná, ktorá jasne potvrdila, že

na zmene typu kúrenia sa vzájomne dohodli. Podľa názoru žalobcu pokiaľ ide o dohodu o realizácii
konkrétneho typu kúrenia v priestore, v danom prípade podľa neho nejde o povinnú obsahovú náležitosť
zmluvy o nájme nebytových priestorov, ale o osobitnú dohodu medzi žalobcom a žalovanou týkajúcu
sa určitých vybavovacích prvkov. Takáto dohoda, hoci pôvodne prijatá v písomnej forme, nevylučovala
možnosť zmeny aj ústnou formou, a to aj s prihliadnutím na súdom poukazovaný bod 25. zmluvy,

keďže v tomto prípade ide o zmenu takého dojednania, ktoré sa priamo netýka nájmu v zmysle
zákonných požiadaviek na obsah a formu zmluvy uzatváranej podľa ZoNPNP. Ak ide o nedostatok
zmluvne dohodnutej formy (nie vyžadovanej zákonom), mohlo by ísť nanajvýš o relatívnu neplatnosť.
V tomto prípade však obe strany potvrdili, že sa na zmene typu kúrenia na infražiariče vzájomne dohodli.
Pokiaľ súd v konaní zakladá porušenie povinnosti žalobcu ako prenajímateľa s poukazom na to, že

nezabezpečil plynové kúrenie, pričom neakceptuje ani výslovné potvrdenie oboch sporových strán, že
takáto povinnosť neexistovala, bola zmenená a žalovaná porušenie takejto povinnosti ani vo výpovedi
netvrdila, súd nemôže takúto vôľu mocensky kreovať a postaviť na tom rozhodnutie o obsahu výpovede
a oprávnenosti, resp. dôvodnosti jej podania.2.9. Skutkové zistenie uvedené v bode 76. rozsudku: „v konaní bolo preukázané, že nebytový priestor
bol od začiatku nájomného vzťahu nespôsobilý na dohovorené užívanie, teda v takomto nespôsobilom

stave bol žalovanej odovzdaný do užívania, nemohlo následne opätovne dôjsť k jeho nespôsobilosti na
dohovorené užívanie.“. Z uvedeného konštatovania, ako aj z konštatovania v bode 68. rozsudku sa javí,
akoby súd chcel povedať, že žalobca bol povinný k 01.01.2023 žalovanej odovzdať predmetný priestor
ako kompletne vybavený a zariadený kadernícky salón/holičstvo, čo však nevyplýva ani z obsahu
nájomnej zmluvy, ani z iných dôkazov. Naopak, svedok p. B. potvrdil, že priestor spôsobilý bol, pričom

obezmluvnéstranyvstupovalidonájomnéhovzťahuprávestým,žeideopriestor,ktorýsižalovanábude
prispôsobovať podľa vlastných potrieb a predstáv, vrátane stavebných úprav, rozvodov. Argumentácia
súdu uvedená v bode 67. rozsudku, že: „termín „holopriestor“ nebol v zmluve uvedený, preto skutkové
tvrdenia o prenajatí „holopriestoru“ súd zároveň vyhodnotil ako účelové a nepreukázané...“ neobstoja.
Právne úkony je potrebné vykladať s prihliadnutím na vôľu strán, nie je možné odkazovať len na
doslovný text zmluvy, a najmä nie takým spôsobom, ako to robí súd, ktorý odkazuje na to, že nejaký

pojem v zmluve použitý nie je. Preukázanou vôľou strán bolo prevzatie priestoru žalovanou a jeho
následné stavebné prispôsobenie do finálnej podoby. Právna úprava nájomnej zmluvy nepožaduje, aby
bol predmet nájmu špecifikovaný v smere, či ide o holopriestor, zariadený priestor... Súd pritom netvrdí,
žebypredmetprenájmunebolvzmluvedostatočnejasnešpecifikovaný,naopak,potvrdilplatnéaúčinné
uzatvorenie nájomnej zmluvy. Skutočnosť, že priestor sa bude prispôsobovať požiadavkám žalovanej

ako nájomcovi, potvrdila aj žalovaná, ako aj všetci svedkovia. Rozdiely boli len v konkrétnom rozsahu
prác, ktoré mala vykonať tá, ktorá strana a postupnosti prác. V žiadnom prípade však nikdy nebolo
tvrdené, že by prenajímateľ mal odovzdať priestor už komplexne pripravený.

2.10. Súd prvej inštancie v bodoch 79. a 80. rozsudku vyhodnotil ako nedôvodný aj eventuálny nárok

žalobcu na priznanie peňažnej sumy právnym titulom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia.
K súdom prezentovaným záverom, že by malo ísť o zmenu žaloby uviedol, že ide o neudržateľné
závery, nemajúce oporu vo vykonaných dôkazoch, ani v aplikovateľnom práve. Žalobca už v žalobe
uviedol aj skutkové tvrdenia týkajúce sa toho, že žalovaná priestory užíva a neodovzdala ich, pričom
uviedol aj skutočnosť, že mu bol doručený list označený ako výpoveď, pričom ale žalobca má za to, že

nešlo o platný a účinný právny úkon, a preto má za to, že právny vzťah nájmu trvá. Rovnako v návrhu
na pokračovanie v konaní žalobca uviedol, že: „V neposlednom rade žalobca pripomína, že žalovaná
priestor do dnešného dňa žalobcovi nevrátila, čo žalovaná taktiež nepoprela.“. Zo skutkových tvrdení
žalobcu je zrejmé, že od počiatku uvádzal aj skutočnosti, na základe ktorých bolo možné uplatnený
nárok na zaplatenie peňažnej sumy posudzovať aj v intenciách nároku na vydanie bezdôvodného

obohatenia, napriek tomu, že ho v žalobe takto výslovne neoznačil. To, či v určitom prípade vzniká nárok
z konkrétneho právneho dôvodu, je výsledkom právneho posúdenia, ktoré prináleží súdu. Žalobca voči
žalovanej žiadal peňažné plnenie z dôvodu, že žalovaná vo vymedzenom období užívala konkrétny
priestor. To, či súd po vykonanom dokazovaní zistí, že výpoveď žalovanej nebola platná, a teda žalovaná
užívala priestor titulom (neskončeného) nájomného vzťahu, alebo zistí, že výpoveď bola platná, a teda

nájomný vzťah zanikol a ak žalovaná napriek tomu pokračovala v užívaní priestoru, užíva ho bez
právneho dôvodu, je výsledkom právneho posúdenia. Zároveň namieta, že by súd nemohol rozhodovať
o prípadnom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia, pretože zo skutkových tvrdení žalobcu
nebolo možné identifikovať, o ktorú skutkovú podstatu bezdôvodného obohatenia sa žalobca opiera
a subsumovať ich pod niektorú zo skutkových podstát bezdôvodného obohatenia. Žalobca poukázal

na spornosť výpovede, ktorú podala žalovaná, pričom poukázal na to, že užívanie priestoru trvá. Teda,
ak by súd zistil skutkový stav tak, že sporná výpoveď bola v skutočnosti platná a účinná, a zároveň
by zistil, že žalovaná priestor nevrátila a aj naďalej ho užíva, ide následne už o právnu subsumpciu
skutkového stavu, teda o právne posúdenie, ktoré vykonáva súd. Súd sa teda v tomto prípade
dopustil nesprávneho právneho posúdenia v súvislosti s aplikáciou právnych noriem upravujúcich

procesné povinnosti žalobcu, kedy žalobcovi ako povinnosť tvrdenia resp. jej absenciu nesprávne vytkol
skutočnosti, ktoré žalobca pritom v skutočnosti tvrdil a zároveň od žalobcu nesprávne a neoprávnene
vyžadoval ako skutkové tvrdenia uvádzať skutočnosti, ktoré sú však právnym posudzovaním.

2.11. Za neudržateľné považuje aj argumenty súdu prvej inštancie vo vzťahu k vysporiadaniu sa

s návrhmi na preukázanie výšky bezdôvodného obohatenia, pretože v jednej časti uvádza, že výška
bezdôvodného obohatenia získaná užívaním nehnuteľnosti bez právneho dôvodu sa určí ako obvyklá
cena nájomného porovnateľných nehnuteľností v danom mieste a čase... a na druhej strane konštatoval,
že ...z takto vymedzených skutkových tvrdení žalobcu nebolo možné identifikovať, o ktorú skutkovúpodstatu bezdôvodného obohatenia sa žalobca opiera... Následne sa z odôvodnenia rozsudku javí,
že súd prvej inštancie konkrétne skúmal skutočnosti týkajúce sa výšky bezdôvodného obohatenia
konkrétne ako užívanie nehnuteľnosti bez právneho dôvodu, a teda zjavne žalobca predložil dostatočne

zrozumiteľné skutkové tvrdenia. Súd je pritom povinný zistiť skutkový stav tak, aby neobsahoval
protirečenia.

2.12. Žalobca ďalej namietal, že nie je zrejmé, o čo súd prvej inštancie opiera záver, že by sa výška
bezdôvodného obohatenia mala preukazovať výlučne vo vzťahu k „porovnateľným nehnuteľnostiam“,

resp. prečo by sa nemohla preukazovať práve vo vzťahu k nehnuteľnosti, ktorá je premetom
konania, keďže z logiky veci ide o takpovediac „najporovnateľnejšiu nehnuteľnosť“. Zmyslom a účelom
zisťovania obvyklých cien je získanie informácií o trhových cenách. Pokiaľ je k dispozícii dôkaz
o potrebných informáciách priamo k prejednávanej nehnuteľnosti, niet dôvodu, aby sa pracne
vyhľadávali porovnateľné nehnuteľnosti a ešte pracnejšie sa oceňovali, tobôž nie na úrovni znaleckého
dokazovania. Žalobca preukazoval obvyklosť nájomného predložením I.) faktúry vystavenej nájomcovi

užívajúcemu predmetný priestor bezprostredne pred žalovanou – za obdobie 12/2022 vo výške 622,99
eura, pričom aj svedok p. B. potvrdil, že predmetná úroveň nájomného bola pre tento priestor aplikovaná
dlhodobo, a v takej výške aj zo strany nájomcu (F. G., resp. jej podnájomcu G. H.) riadne akceptovaná
a II.) výškou nájomného riadne dohodnutého so žalovanou. Súd prvej inštancie neuviedol žiadne
odôvodnenie, prečo by nebolo možné použiť ako dôkaz k zisťovaniu výšky bezdôvodného obohatenia

aj dôkazy, ktoré sa týkajú priamo predmetnej veci, resp. prečo k preukazovaniu výšky bezdôvodného
obohatenia by boli jedinými prípustnými dôkazmi také, ktoré sa viažu výlučne na nehnuteľnosti iné, než
je samotná dotknutá vec.

2.13. K odôvodneniu uvedenému v bude 80. rozsudku, že súd prvej inštancie identifikoval zo strany

žalobcu podstatnú zmenu alebo doplnenie rozhodujúcich skutočností tvrdených v žalobe, a to vo
vzťahu k tvrdeniam týkajúcich sa eventuálneho priznania žalovanej sumy titulom nároku na vydanie
bezdôvodného obohatenia, žalobca má za to, že sa nejednalo o zmenu/doplnenie rozhodujúcich
skutočností, ktoré by nevyplývali už zo žaloby. V žalobe žalobca zmienil aj skutočnosť, že žalovaná
mu zaslala list, ktorý ona považovala za platnú a účinnú výpoveď, pričom však žalobca mal za to, že

tento list nie je možné považovať za platný a účinný úkon výpovede. Zároveň žalobca poukázal na
to, že žalovaná predmet nájmu neodovzdala, ale pokračuje v užívaní. Pokiaľ by súd prvej inštancie
vyriešil právnu otázku (ne)skončenia nájomného vzťahu k určitému dátumu, následne by podľa výsledku
odpovede na túto právnu otázku pristúpil k posúdeniu skutkového tvrdenia o tom, že žalovaná aj ku dňu
podania žaloby priestor neodovzdala, ale ho užívala, pritom bez platenia. Podstata skutkových tvrdení,

na základe ktorých by v prípade záveru o platnosti výpovede bolo možné posudzovať uplatnený nárok
ako požiadavku na vydanie bezdôvodného obohatenia, v žalobe obsiahnutá bola, teda nejde o zmenu
alebo doplnenie podstatných skutkových tvrdení, nanajvýš išlo o spresnenie detailov. Aj v prípade, ak by
skutočnemaloísťozmenužaloby,súdvdôsledkunesprávnejaplikácie§294CSPodňalžalobcoviprávo
na realizáciu procesných práv, pretože nejde o spor, kde by mala žalovaná postavenie slabšej strany.

2.14. V závere žalobca namietal nedostatky riadneho odôvodnenia rozhodnutia a nedostatky týkajúce
sa procesu hodnotenia dôkazov. Konkrétne vytýkal súdu prvej inštancie nepresvedčivosť hodnotenia
dôkazov, jednostranné a izolované hodnotenie dôkazov (hodnotenie svedeckej výpovede p. E. ako
údajného experta, pritom však len výberom niektorých čiastkových tvrdení z jeho výpovede; údajný

status žalovanej ako „slabšej strany“ za súčasného ignorovania výslovne preukázanej vôle prenajať si
predmet nájmu ako prevádzku na podnikateľský účel). Pokiaľ ide o obsah nájomnej zmluvy a ďalšie
dôkazy týkajúce sa potreby rekonštrukcie a úprav predmetného priestoru, ktorý si žalovaná ako nájomca
chcela a mala prispôsobiť vlastným potrebám a predstavám, a pokiaľ ide o údajné nesplnenie si
povinnosti žalobcu ako prenajímateľa vo vzťahu k vykonaniu prác, ktoré mal na seba prevziať, že

v priebehu celého konania opakovane zdôrazňoval logickú, materiálovú a technologickú nadväznosť,
postupnosť prác, kedy poukazoval na to, že k tomu, aby prenajímateľ vôbec mohol pristúpiť k realizácii,
bola potrebná i) jednak riadna súčinnosť žalovanej ako nájomcu v podobe predloženia konkrétnych
požiadaviek – projektu, špecifikácie prevádzky (vizuál, požiadavky na rozmiestnenie technických prvkov
– aj pokiaľ ide o vykurovanie), čo nikdy nepredložila a zároveň aj ii) zrealizovanie prác, ktoré mala

vykonať žalovaná, keďže táto mala vykonávať o. i. práve aj stavebné úpravy, teda predpokladom
na realizáciu prác žalobcu bola realizácia prác žalovanou, v dôsledku čoho mu nemožno ako
prenajímateľovi vytýkať nesplnenie povinností, najmä ak k uvedenému prispela aj žalovaná. V tejto
súvislosti poukázal na svedeckú výpoveď p. E., ktorý potvrdil, že „Svietidlá a konečné dokončovanieby prichádzalo do úvahy až po murárskych prácach za predpokladu, že je hotová voda a kúrenie.“,
pričom bolo preukázané, že vodu, murárske práce, svietidlá mala realizovať žalovaná, ktorá ich
nedokončila. Ďalej poukázal na to, že stav priestorov, ktoré žalovaná do užívania prevzala pri začatí

nájmu,niejestavom,akývyplývazfotografiízodňa23.11.2023,aleprávevýsledkomužívaniapriestorov
samotnou žalovanou. Súd prvej inštancie teda neprezentoval hodnotiace stanovisko k podstatnému
dôkazu a nevysporiadal sa s pre vec práve zásadnými skutočnosťami – tvrdeniami o podmienenosti
a následnosti úkonov žalobcu voči úkonom žalovanej, ktoré pritom žalobca v konaní prezentoval od
samotného začiatku a žalobcovi pripisoval na ťarchu aj skutočnosti, za ktoré nezodpovedal, ale išlo

o výsledky činnosti žalovanej.

3. Žalovaná sa k odvolaniu písomne nevyjadrila.

4. Krajský súd v Nitre, ako súd odvolací (§ 34 CSP) po preskúmaní napadnutého rozsudku, konania,
ktoré mu predchádzalo a odvolania žalobcu, podľa § 363 a § 365 ods. 1 CSP, viazaný dôvodmi a

rozsahom tohto odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 CSP), skutkovým stavom zisteným súdom prvej inštancie
podľa § 383 CSP, bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP, za splnenia
podmienok uvedených v ustanovení § 219 ods. 3 CSP, dospel k záveru, že odvolanie žalobcu, hoci bolo
podané čiastočne dôvodne, ale dôvody, pre ktoré odvolací súd považoval odvolanie za dôvodné, neboli
spôsobilé privodiť zmenu alebo zrušenie napadnutého rozsudku, a preto napadnutý rozsudok vo veci

samej ako vecne správny podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil.

5. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne
správne.

6. Predmetom konania je žaloba, ktorou sa žalobca domáhal neuhradeného nájomného za obdobie
júl 2023 až december 2023 v celkovej výške 2.160,-- eur spolu s úrokom z omeškania. Žalobca ako
prenajímateľ a žalovaná ako nájomca uzatvorili dňa 16.12.2022 zmluvu o nájme a podnájme nebytových
priestorov na dobu určitú od 01.01.2023 do 31.12.2026 a predmetom nájmu boli nebytové priestory
vo vlastníctve žalobcu, ktoré si žalovaná prenajala za účelom prevádzkovania kaderníctva a holičstva,

pričom v čase uzatvorenia zmluvy nemala živnostenské oprávnenie. Listom zo dňa 27.06.2023 dala
žalovaná z nájmu výpoveď, ktorú žalobca považoval za neplatnú, a preto si voči žalovanej uplatňoval
nárok na nezaplatené nájomné. Žalobca uviedol, že žalovaná ku dňu podania žaloby predmetný
nebytový priestor žalobcovi neodovzdala, teda je v jej dispozícii a užívaní.

7. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom žalobu zamietol a žalovanej priznal nárok na náhradu trov
konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %. Súd prvej inštancie posúdil vzťah medzi žalobcom a žalovanou
ako vzťah spotrebiteľský, pretože žalovaná pri uzatváraní zmluvy nekonala v rámci svojej podnikateľskej
a obchodnej činnosti. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovanie dospel k záveru, že
výpoveď žalovanej z nájmu bola platná a nájomný vzťah skočil uplynutím 3. mesačnej výpovednej doby,

ktorá začala plynúť mesiacom nasledujúcim po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená, t. j. k zániku
nájomného vzťahu došlo k 30.09.2023. Súd mal tiež preukázané, že žalovaná žalobcovi uhradila
celkovo sumu 3.120,-- eur pozostávajúcu zo zálohovej platby a nájomného. Žalobca mal zálohovú platbu
započítať v zmysle nájomnej zmluvy na posledné dva mesiace, a preto žalovanej nevznikol žiadny
nedoplatok na nájomnom. Keďže nájom zanikol k 30.09.2023, žalobca nemal podľa názoru súdu si voči

žalovanej uplatňovať nájom za obdobie október 2023 až december 2023, a preto súd žalobu zamietol.

8. K námietke žalobcu, že napadnutý rozsudok je prekvapivým rozhodnutím, pretože o posúdení
predmetnej veci ako spotrebiteľskej sa dozvedel až z rozsudku, pretože súd tak neurobil v rámci
predbežného právneho posúdenia odvolací súd poukazuje na nižšie uvedenú judikatúru.

9. Účelom a zmyslom stanoviska súdu k skutkovým tvrdeniam a navrhovaným dôkazom a jeho
predbežné právne posúdenie veci podľa § 181 ods. 2 CSP je zefektívnenie, zrýchlenie a zjednodušenie
sporového konania vrátane prevencie tzv. prekvapivých súdnych rozhodnutí. Svoju povinnosť splní
súd tým, že s predmetnými závermi oboznámi osoby prítomné na prvom pojednávaní. Obligatórne

určenie sporových a nesporových skutkových tvrdení, vymedzenie predmetu dokazovania a vyslovenie
predbežného právneho názoru na vec má zásadný význam pre ďalší procesný postup strán
kontradiktórnosti sporovom konaní. Postup súdu je pre strany a ich zástupcov na základe uvedených
úkonov predvídateľný a transparentný. Súčasne je však kladený väčší dôraz na zodpovednosť stranyza jej vlastnú procesnú aktivitu a za rovnako transparentné substancií konanie skutkov ich tvrdení a
dôkazných návrhov. Inak povedané, ak sudca dané zákonné ustanovenie nedodrží, nemá to žiaden
priamy dosah na možnosť vylúčenia strany sporu z jej procesných práv, ktoré jej civilný sporový poriadok

priznáva. Porušenie § 181 ods. 2 CSP žiadnym spôsobom nediskvalifikuje strany sporu, napríklad práve
zúčastniť sa pojednávania, robiť prednesy, navrhovať dôkazy, vyjadrovať sa k vykonaným dôkazom,
práve zhrnúť svoje návrhy na záver pojednávania a podobne. Striktné nedodržanie postupu podľa §
181 ods. 2 CSP zo strany súdu tak samo o sebe nezakladá zmätočnosť rozhodnutia a nie je procesnou
vadou konania zmysle § 420 písm. f) Civilného sporového poriadku. (uznesenie ÚS SR z 24. novembra

2022, sp. zn. I. ÚS 643/2022).

10. Cieľom ustanovenia § 181 ods. 2 CSP je zamerať procesnú aktivitu strán na skutočnosti, ktoré
sú podľa posúdenia súdu sporné a viesť strany už počas konania k tomu, aby dokázali predvídať
rozhodnutie súdu. Okrem toho je jeho cieľ zrýchliť a zjednodušiť konanie tak, aby sa nevykonávali
zbytočné dôkazy, ktoré súd nepovažuje za dôležité a nevenovala sa pozornosť bezdôvodným

skutkovým tvrdeniam, ktoré sú podľa názoru súdu nesporné alebo právne bezvýznamné. Porušenie
uvedeného ustanovenia však nelimituje stranu sporu pri realizácii jej procesných práv (7Cdo/111/2020,
1Obdo/92/2018, 2Obdo/56/2020).

11. V zásade platí, že postup súdu podľa § 181 ods. 2 CSP je pre strany sporu aj ich zástupcov

na základe uvedených úkonov predvídateľný a transparentný, avšak zároveň sa kladie väčší dôraz
na zodpovednosť strany aj za vlastnú procesnú aktivitu a transparentné substancovanie skutkových
tvrdení a dôkazných návrhov. To, že strana sporu predpokladá iné meritórne rozhodnutie ju nezbavuje
povinnosti predložiť všetky potrebné dôkazy na preukázanie oprávnenosti a dôvodnosti uplatneného
nároku. Zároveň je potrebné zdôrazniť, že súd rozhoduje na základe zisteného skutkového stavu, berie

do úvahy iba skutočnosti, ktoré vyšli najavo počas konania a pri zisťovaní skutkového stavu vychádzal
zo zhodných tvrdení strán, ak neexistuje dôvod na pochybnosť o ich pravdivosti. Súd pri výkone
spravodlivosti nesmie byť obmedzovaný tak pôvodnými predbežnými závermi o skutkovej stránke veci,
ako ani prípadným vlastným predbežným posúdením (R 60/2021).

12. Ani v prípade zmeny právneho posúdenia (oproti predbeženému právnemu posúdeniu veci), ktoré
v konečnom dôsledku je výhradne vecou konajúceho súdu (iura novit curia), nemôže dôjsť k porušeniu
procesných práv strany sporu (účastníka konania). Zmena právneho posúdenia súdom prvej inštancie
v rámci príslušného prvoinštančného konania stranu sporu (účastníka konania) totiž nediskvalifikuje z
možnosti uplatňovať svoje procesné práva priznané jej civilným sporovým (mimo sporovým) poriadkom

v ďalšom konaní pred odvolacím súdom (m. m. IV. ÚS 374/2022, č. 81/2022 Zbierky nálezov a uznesení
Ústavného súdu SR).

13. Vzhľadom na uvedené odvolací súd dospel k záveru, že ak aj súd prvej inštancie v rámci
predbežného právneho posúdenia neuviedol, že na predmetnú vec bude aplikovať ustanovenia

spotrebiteľského práva tak hmotného ako aj procesného, nedošlo k porušeniu práva žalobcu na
spravodlivý súdny proces, pretože žalobca mal a má možnosť uplatňovať jemu patriace procesné práva
a namietať nesprávne právne posúdenie v konaní pred odvolacím súdom, čo aj využil.

14. Odvolací súd však považuje námietky odvolateľa ohľadne spotrebiteľského charakteru sporu za

dôvodné. V konaní nebolo sporné, že žalobca je podnikateľom a žalovaná v čase uzatvorenia zmluvy
nemala živnostenské oprávnenie, avšak zmluvu uzatvárala za účelom užívania prenajatých nebytových
priestorov na účely prevádzkovania kaderníctva a holičstva. Z rozsudku ESD z 03.07.1997 vo veci
Francesco Benincasa proti Dentalkit Srl., C-269/95, ECR 1997, I-03767 vyplýva, že za spotrebiteľa
nemožno považovať osobu, ktorá síce ešte nezačala vykonávať svoju podnikateľskú činnosť, ale

uskutočňuje právne úkony, ktoré smerujú k začatiu podnikateľskej činnosti (napr. uzatvorí nájomnú
zmluvu, ktorej predmetom nájmu je kancelária ktorú plánuje použiť na neskoršiu podnikateľskú činnosť).
Pri určovaní toho, či má osoba postavenie spotrebiteľa, je potrebné prihliadať na postavenie danej
osoby pri uzatváraní konkrétnej zmluvy, so zreteľom na povahu a cieľ tejto zmluvy, a nie na subjektívne
postavenie tejto osoby. Tá istá osoba môže byť považovaná za spotrebiteľa vo vzťahu k určitým

transakciám a zároveň za podnikateľa vo vzťahu k iným. Z toho vyplýva, že len zmluvy uzavreté s cieľom
uspokojiť individuálne vlastné potreby súkromnej spotreby spadajú pod ustanovenia určené na ochranu
spotrebiteľa ako strany považovanej za ekonomicky slabšiu. Špecifická ochrana poskytovaná týmito
ustanoveniami nie je dôvodná v prípade zmlúv uzavretých na účely obchodnej alebo profesijnej činnosti,aj keď je táto činnosť plánovaná až do budúcnosti, pretože skutočnosť, že ide o budúcu činnosť, ju
nijako nezbavuje jej obchodného alebo profesijného charakteru. Prihliadnuc na uvedený výklad, potom
odvolací súd dospel k záveru, že v prejednávanej veci s prihliadnutím na účel uzatváranej zmluvy

nemožno považovať žalovanú za spotrebiteľku, teda v predmetnej veci nejde o spotrebiteľský spor
a nie je daný dôvod na aplikáciu či už hmotnoprávnych alebo procesnoprávnych ustanovení na ochranu
spotrebiteľa.

15. Ďalej sa súd stotožnil aj s námietkou žalobcu, že ak je spotrebiteľ v konaní zastúpený advokátom, tak

ako tomu bolo v prejednávanej veci, stráca postavenie slabšej strany, pretože disponuje kvalifikovanou
právnou pomocou a ustanovenie o výnimke z dekoncentrácie konania sa nepoužije (pozri komentár k
§ 291 CSP), čo však v danej veci nebolo relevantné vzhľadom na vyššie uvedený záver, že žalovaná
nemá v predmetnej veci postavenie spotrebiteľa.

16. Žalobca tiež namietal, že súd prvej inštancie na prejednávanú vec nesprávne aplikoval § 294

CSP, pretože ak súd prvej inštancie posúdil výpoveď z nájomnej zmluvy ako platnú (pričom žalobca
zastával názor, že výpoveď žalovanej z nájmu je neplatná), mal posudzovať nárok žalobcu na zaplatenie
žalovanej sumy titulom vydania bezdôvodného obohatenia, pričom nejde o zmenu žaloby. Najvyšší súd
Slovenskej republiky v rozsudku sp. zn. 5Cdo/58/1999 uverejnený pod číslom 61/2000 ZSP vyslovil, že
„K tejto námietke žalovaného dovolací súd uviedol, že petit žaloby žalobcu znel na uloženie povinnosti

žalovanému zaplatiť mu 48 000 Sk s príslušenstvom. Právna kvalifikácia uvedená v žalobe nie je pre
súd rozhodujúca. Preto nie je zmenou žaloby zmena právnej kvalifikácie, lebo právne posúdenie nároku
patrí len súdu samému.“. Na základe už uvedeného dovolací súd konštatuje, že skutočnosť, že žalobca
v žalobe neuviedol uplatnenie si svojho nároku titulom bezdôvodného obohatenia, nie je relevantná,
nakoľko právne posúdenie, respektíve právna kvalifikácia, v súdnom konaní uplatneného nároku patrí

do výlučnej právomoci súdu (uznesenie NS SR sp. zn. 2Obdo/25/2022 z 13.09.2022).

17. Vzhľadom na uvedené závery odvolací súd dospel k záveru, že v danej veci prekvalifikovanie
žalovaného zmluvného nároku na bezdôvodné obohatenie je právnym posúdením, ktoré patrí do
výlučnej právomoci súdu a nejdená sa o zmenu žaloby, preto pre rozhodnutie vo veci samej nie

je podstatné, či súd prvej inštancie mal alebo nemal rozhodnúť o prípustnosti žaloby podľa § 142
CSP. Odvolací súd považuje za nedôvodné tvrdenia súdu, že zo skutkových tvrdení nebolo možné
identifikovať, o ktorú skutkovú podstatu bezdôvodného obohatenia ide. Žalobca už v žalobe uviedol, že
výpoveď žalovanej nepovažuje za platnú, podľa jeho názoru nájomný vzťah aj naďalej trval a žalovaná
predmetný priestor ku dňu podania žaloby žalobcovi neodovzdala, teda je v jej dispozícii a užívaní.

Odvolací súd súhlasí s námietkami žalobcu, že takto vymedzené skutkové tvrdenia sú spôsobilé na
právne posúdenie súdom prvej inštancie.

18. Odvolací súd sa však stotožňuje s názorom súdu prvej inštancie, že ústna dohoda strán o zmene
spôsobu vykurovania nebytových priestorov z plynového kúrenia na elektrické inak ako písomne je

z dôvodu rozporu so zmluvným dojednaním 25. nájomnej zmluvy ako aj § 3 ods. 3 ZoNPNP neplatná
a v tomto smere poukazuje na 69. odôvodnenia rozsudku, v ktorom neplatnosť tohto dojednania
súd konštatuje. Keďže dôvody neplatnosti právnych úkonov sú rozmanité, v konaní v ktorom súd
posudzuje platnosť právneho úkonu na návrh strany sporu, nie je povinný z úradnej moci skúmať všetky
skutočnosti, ktoré by mohli mať za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu. Pri posudzovaní

dôvodov neplatnosti je potrebné rozlišovať medzi dôvodmi neplatnosti, ktoré musia byť stranou sporu
tvrdené (nedostatok vôle, rozpor s dobrými mravmi a pod.) a ostatnými, ku ktorým súd prihliada
z úradnej povinnosti (nedostatok formy, neurčitosť, spôsobilosť subjektu zmluvu uzavrieť, rozpor zmluvy
sozákonomapod.).Súdnajmäniejepovinnýbezďalšiehoskúmaťneplatnosťzdôvodov,ktorýchzáklad
je na strane subjektu dovolávajúceho sa neplatnosti právneho úkonu. Z hľadiska dôvodov neplatnosti,

ktoré je súd povinný z úradnej povinnosti vždy skúmať, a to najmä nedostatok formy, neurčitosť,
spôsobilosť subjektu zmluvu uzavrieť, rozporu zmluvy so zákonom. (Rozsudok Najvyššieho súdu SR
zo dňa 30.07.2024, sp. zn. 5Obdo/35/2023). Nedodržanie formy právneho úkonu spôsobuje neplatnosť
právneho úkonu. Aj pri zmene písomných úkonov treba rozlišovať, či písomná forma právneho úkonu
bola dohodnutá účastníkmi alebo ustanovená zákonom. Nedodržanie písomnej formy ustanovenej

zákonom má za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu – čo bude tiež platiť aj pre neplatnosť
právnehoúkonu,ktorýmdochádzakzmeneprávnehoúkonu.Právnyúkonbudetedaneplatnýzozákona
a od počiatku. Zákon výslovne predpisuje písomnú formu osobitne pre zmenu alebo zrušenie záväzkov
vykonaných určitým spôsobom. Na rozdiel od nedodržania zákonom ustanovenej formy právnehoúkonu, nedodržanie písomnej formy právneho úkonu dohodnutej účastníkmi, ako aj jej zmeny má za
následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu – právny úkon bude platný, pokiaľ sa tejto neplatnosti
niektorý z účastníkov nedovolá. To však neplatí o zmene a zrušení takéhoto právneho úkonu – a to z

dôvodu kogentného ustanovenia § 40 ods. 2 OZ, ktorý aj v prípade dohodnutej formy právneho úkonu
ustanovujenajehozmenuazrušeniezákonnepovinnúpísomnúformu.Vdanomprípadepísomnáforma
právneho úkonu okrem toho, že vyplývala z dohody zmluvných strán, vyplýva aj priamo zo ZNaPNP, a
preto bolo potrebné, aby každá prípadná zmena zmluvy bola uskutočnená písomne, pričom nedodržanie
písomnej formy má za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu. Z uvedeného dôvodu tak ako

súd prvej inštancie aj odvolací súd dospel k záveru, že dohoda zmluvných strán o zmene spôsobu
vykurovania prenajatých priestorov je pre nedodržanie písomnej formy absolútne neplatným právnym
úkonom, a preto bol žalobca aj naďalej povinný plniť podľa uzatvorenej zmluvy a zabezpečiť plynové
kúrenie.

19. Súd prvej inštancie uzavrel, že bol daný dôvod na výpoveď zmluvy podľa § 9 ods. 3 písm. c)

ZNaPNP, pretože prenajímateľ hrubo porušoval svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 ZNaPNP.
Právo vypovedať nájomnú zmluvu nájomcovi nevznikne v prípade porušenia, hoc hrubého, akejkoľvek
inej povinnosti, stanovenej iným ustanovením ZNaPNP alebo iným právnym predpisom. Prenajímateľovi
vyplývajú z § 5 ods. 1 ZNaPNP tieto povinnosti: odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave
spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie; udržiavať ho v tomto stave na svoje náklady a

zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojení.
V konaní nebolo sporné, že prenajaté priestory si vyžadovali vykonanie úprav na to, aby v nich mohla
žalovaná podnikať, pričom zmluvné strany sa dohodli na tom kto a aké práce vykoná. Nesporné bolo,
že podľa zmluvy mal žalobca zabezpečiť v priestoroch plynové kúrenie. Vzhľadom na to, že bola
vyššie konštatovaná neplatnosť dohody o zmene vykurovania z plynového na elektrické infražiariče,

súd nepovažuje v tejto súvislosti za podstatné riešiť otázku, či bola zabezpečená elektrika, resp.
kto ju mal zabezpečiť. Podstatné pre rozhodnutie vo veci považuje odvolací súd tú skutočnosť, že
sporové strany sa dohodli, že žalobca zabezpečí plynové kúrenie a túto povinnosť si žalobca nesplnil.
V konaní bolo preukázané, že žalovaná viackrát žiadala od žalobcu splnenie tejto povinnosti, avšak
bezúspešne. Vzhľadom k tomu, že v danej veci boli priestory žalovanej odovzdané s tým, že žalobca

dodatočne zabezpečí plynové kúrenie, ktorú povinnosť si však žalobca nesplnil, ani po výzve žalovanej
na jej splnenie, odvolací súd dospel k záveru, že po odovzdaní priestorov žalovanej došlo k porušeniu
povinnosti vyplývajúcej z § 5 ods. 1 ZNaPNP, a to odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave
spôsobilom na dohovorené užívanie, pretože predpokladom na to, aby žalovaná mohla v priestoroch
vykonávať svoju podnikateľskú činnosť je bez ďalšej diskusie, vykurovanie priestorov. Vykurovanie

priestorov žalobca po odovzdaní priestorov nezabezpečil, čím došlo k porušeniu zmluvy a následnej
nespôsobilostipriestorovnadohovorenéužívanie,tedaajodvolacísúdvzhodesosúdomprvejinštancie
dospel k záveru, že žalovaná v konaní preukázala, že bol daný dôvod na výpoveď podľa § 9 ods. 3 písm.
c) ZoNPNP, teda zo strany žalovanej bola výpoveď daná platne.

20. Odvolací súd považuje za predčasné skutkové zistenia súdu prvej inštancie, že elektrika v priestore
bola stará a v katastrofálnom stave. V tomto smere je odvolací súd toho názoru, že súd v danej veci
hodnotil dôkazy selektívne, nie jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti. Žalobca dôvodne
namietal, že sa súd nevysporiadal so skutkovými zisteniami, ktoré vyplynuli z vykonaného dokazovania.
Vo vzťahu k svedkovi E. žalobca poukázal na skutočnosť, že sa nejdená o znalca, súd neoveril

odbornosť tohto svedka, pritom sám svedok pripúšťal, že nebol dostatočne skúsený, výpoveď svedka
bola rozporná, svedok sa vyjadril, že pri skúmaní a hodnotení stavu elektroinštalácie sa v skutočnosti
nevie kvalifikovane a detailne vyjadriť. Výsluch svedka súd prvej inštancie vyhodnotil nekriticky a bez
spojenia s inými dôkazmi. V tomto smere žalobca napríklad poukázal, že v prenajatých priestoroch
elektrika fungovala, keď žalovanou zapojené spotrebiče (reflektor) fungovali. Uvedené skutočnosti však

s ohľadom na vyššie uvedené závery odvolacieho súdu nemali pre rozhodnutie vo veci podstatný
význam.

21. Čo sa týka námietok žalobcu, že ak by aj bola výpoveď žalovanej platná, mal súd prvej inštancie
posúdiť nárok žalobcu ako bezdôvodné obohatenie, pretože žalovaná prenajaté priestory neodovzdala

a naďalej ich užívala. Odvolací súd poukazuje na záver súdu prvej inštancie, podľa ktorého skutočnosť,
že žalovaná doposiaľ disponuje kľúčmi od priestoru, resp. že fotografie priestoru boli zhotovené po
skončení nájomného vzťahu (23.11.2023), nie je dôkazom užívania tohto priestoru žalovanou. Žalovaná
vyzvala žalobcu na prevzatie priestoru, no žalobca si priestor ani kľúče od žalovanej neprevzal. Samotnáskutočnosť, že žalovaná kľúče žalobcovi neodovzdala, nemôže byť bez ďalšieho posúdená ako užívanie
nehnuteľnosti bez právneho dôvodu. S týmito závermi sa odvolací súd stotožňuje. Žalobca, ktorý tvrdil,
že žalovaná nebytové priestory neodovzdala a naďalej ich užívala, bol povinný podľa čl. 8 v spojení

s § 132 ods. 1 CSP podporiť svoje skutkové tvrdenia dôkazmi. V tomto smere odvolací súd súhlasí
s názorom súdu prvej inštancie, že len fotografie vyhotovené po skončení nájomného vzťahu nie sú
dostatočným dôkazom na preukázanie skutočnosti, či žalovaná nebytové priestory užívala. Žalovaná
vyzvala žalobcu na prevzatie priestorov, ktorý jej však neposkytol potrebnú súčinnosť a kľúče od
nebytových priestorov od žalovanej neprevzal. Z uvedených dôvodov súd považuje za správny aj záver

súdu prvej inštancie, že žalobca nepreukázal bezdôvodné obohatenie žalovanej, a preto súd prvej
inštancie správne žalobu žalobcu zamietol a žalovanej nepriznal proti žalobcovi nárok na náhradu trov
odvolacieho konania.

22. Z hora uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods.
1 CSP ako vo výroku vecne správny potvrdil.

23. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd v zmysle ustanovenia §
396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 CSP tak, že žalovanej, ktorá by bola inak v odvolacom konaní
úspešná, nárok na náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva, pretože jej žiadne nevznikli, ani si
žiadne neuplatnila.

24. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu nie je prípustné odvolanie.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote

dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).