Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 29. október 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B1-18C/19/2019

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6118394381
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 10. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladislav Pečík

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:6118394381.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudcom JUDr. A. M. v spore žalobcov: 1/ B. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom M.

XX, XXX XX S., 2/ D. A., nar. XX.X.XXXX, bytom M. XX, XXX XX S., obaja zastúpený X. kancelária W..
A. B. s.r.o., so sídlom H. 1, XXX XX S., Y.: XX XXX XXX proti žalovanému: U. M. SK, s.r.o. so sídlom T.
XX, XXXX X S., Y.: XX XXX XXX, o zaplatenie 3.240,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcom sumu vo výške 3.240,- € spolu s úrokom z omeškania vo výške
5 % ročne zo sumy 3.240,- € od 09.04.2018 do zaplatenia, a to všetko do troch dní od právoplatnosti
tohto rozsudku. Žalobca 1/ a žalobca 2/ sú oprávnení plnenie od žalovaného požadovať spoločne a
nerozdielne.

Y.. Žalobcovia majú voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%. O výške tejto
náhrady bude rozhodnuté samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník po právoplatnosti tohto
rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Priebeh konania

Žaloba
1.1. Žalobcovia sa žalobou doručenou súdu dňa 17.07.2017 domáhali voči žalovanému zaplatenia

3.240,- eur s 5 % p. a. úrokom z omeškania zo sumy 3.240,- eur od 09.04.2018 do zaplatenia, ako aj
nahradenia trov konania.

1.2. Žalobu odôvodnili tým, že dňa 10.12.2017 ako budúci predávajúci uzavreli s budúcou kupujúcou
Ing. Annou Konečnou a žalovaným ako sprostredkovateľom dohodu o rezerváciu nehnuteľnosti -
garáže (ďalej len „Dohoda“). Zmluvné strany sa dohodli, že samotnú kúpnu zmluvu k nehnuteľnosti
uzavrú najneskôr do 02.04.2018. Budúca kupujúca zložila na účet žalovaného sumu 4.000,- eur, ktorá

predstavovala rezervačný poplatok a zároveň prvú časť kúpnej ceny. Budúca kupujúca uhradila zálohu
riadne a včas, o čom svedčí aj doložená kúpna zmluva z 05.04.2018. V zmysle Dohody mal žalovaný
od kupujúcej prevziať zálohu, a následne mal zálohu vydať tej zmluvnej strane, ktorá na ňu bude mať v
zmysle Dohody nárok. Žalobcovia v bode 4.7. Dohody súhlasili, aby v prípade uzavretia kúpnej zmluvy
bol ich nárok na vydanie prvej časti kúpnej ceny vzájomne započítaný voči nároku žalovaného na
sprostredkovateľskú odmenu v sume 760,- eur. V rovnakom bode sa žalovaný zaviazal uhradiť tento
rozdiel na účet žalobcov, a to najneskôr do troch pracovných dní od uzavretia kúpnej zmluvy. K uzavretiu

kúpnej zmluvy došlo 05.04.2018, a žalovaný mal tento rozdiel žalobcom uhradiť. Toto však neurobil.
Žalobcovia podali sťažnosť aj Národnej asociácii realitných kancelárii Slovenska. Žalobcovia si uplatnili
aj nárok na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 3.240,- eur od prvého dňa
omeškania, teda od 09.04.2018.1.3. K žalobe žalobcovia pripojili:

1.3.1. Stanovisko Národnej asociácii realitných kancelárii Slovenska z 18.09.2018,
1.3.2. E-mailovú komunikáciu so žalovaným,
1.3.3. Kúpnu zmluvu z XX.XX.XXXX,
1.3.4. Dohodu o rezerváciu nehnuteľnosti - garáže z 10.12.2017.

Vyjadrenie žalovaného k žalobe
1.4. K žalobe sa žalovaný vyjadril prostredníctvom odporu tak, že ju navrhol zamietnuť. Poukázal na
to, že v Dohode bola ako budúca kupujúca uvedená Ing. X. I., a podľa bodu 1.2. Dohody sa zmluvné
strany Dohody zaviazali do 02.04.2018 uzavrieť kúpnu zmluvu. Podľa bodu 4.5. Dohody, ak budúci
predávajúci poruší povinnosť v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu zmluvu, žalovaný ako sprostredkovateľ
vráti budúcemu kupujúcemu zálohu a budúci predávajúci sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi a

budúcemu kupujúcemu paušálnu náhradu výdavkov. Kúpnu zmluvu však žalobcovia ako predávajúci
neuzavreli s Y.. X. I., ale s B.. Q. I., a to dňa 05.04.2018 (ďalej len „Kúpna zmluva“). Nárok na vyplatenie
zálohy žalobcom tak nevznikol.

Replika žalobcov

1.5. Žalobcovia k odporu uviedli, že od uzavretia Dohody do podpísania Kúpnej zmluvy došlo za plnej
súčinnosti a vedomia žalovaného k postúpeniu práv a povinností z pôvodnej kupujúcej Y.. X. I. na
nového kupujúceho B.. Q. I. ako syna pôvodnej kupujúcej. Žalovaný vedome a úmyselne dohodol termín
uzatvoreniaKúpnejzmluvyna05.04.2018.Žalobcovianavyševystupujúakospotrebiteliaažalovanýako
dodávateľ. K neuzavretiu Kúpnej zmluvy v pôvodne dohodnutej lehote s pôvodnou kupujúcou nedošlo, a

síce na základe toho, že sa tak v dobrej viere dohodli všetky zúčastnené strany. Poukázali na e-mailovú
komunikáciu medzi žalobcami a realitným maklérom žalovaného z 18.-19.3.2018, a navrhli výsluch B..
W. M. ako vtedajšej realitnej maklérky žalobcu.

Vyjadrenie žalobcov z 25.06.2019

1.6. Žalobcovia vo svojom ďalšom podaní poukázali na to, že dlhodobo žijú v Austrálii a na zaobstaranie
predaja garáže splnomocnili svojho otca Jozefa A., k čomu doložili plnomocenstvo z 11.09.2014.
Žalovaný prostredníctvom realitnej maklérky B.. W. M. dňa 14.03.2018 zaslal e-mailom žalobcovi 2/
návrh kúpnej zmluvy, ktorý uvedenými zmluvnými stranami korešpondoval s Dohodou, pričom žalobca
2/ tento návrh schválil e-mailom 19.03.2018. Žalobcovia nemali vedomosť o zmene v osobe kupujúceho

z Y.. X. I. na B.. Q. I.. Splnomocnený otec žalobcov sa dostavil na podpis v termíne, ktorý určil výlučne
žalovaný a podpísal Kúpnu zmluvu v znení, ktoré priniesol opäť výlučne žalovaný. Teda zmena v
osobe kupujúceho ako aj určenie termínu podpisu Kúpnej zmluvy bol výlučne v réžii žalovaného. V
čl. III bode 1) písm. a) Kúpnej zmluvy žalovaný potvrdil, že zložená záloha sa považuje za uhradenú
prvú časť kúpnej ceny. Všetky dotknuté osoby, t. j. žalobcovia, ich otec, Ing. X. I. a jej syn B.. Q. I.

sú dlhoroční susedia a blízki priatelia, a preto zmenu subjektu kupujúceho na Kúpnej zmluve v deň
podpisu nikto nerozporoval. V tomto smere žalobcovia navrhli výsluch Daniela I. a Anny I.. Žalovaný
sa pred podaním žaloby zatajoval, neskôr prisľúbil zálohu žalobcom poslať, alebo platbu podmienil
započítaním neexistujúcej pohľadávky. K podaniu žalobcovia doložili e-mailovú komunikáciu z marca
2018 spolu s návrhom Kúpnej zmluvy, kde je ako kupujúci označená Ing. Anna Konečná. Doložili

tiež listinu označenú ako Vyjadrenie svedka z 20.06.2019, kde B.. W. M. uviedla, že bola poverená
žalovaným na koordinovanie uzavretia kúpnej zmluvy medzi žalobcami ako predávajúcimi a Mgr. Q. I.
ako kupujúcim. Ďalej uviedla, že žalobcovia neodďaľovali termín podpisu Kúpnej zmluvy, a že návrh
Kúpnej zmluvy zaslala s odlišným kupujúcim, a nakoľko išlo o blízku osobu pôvodnej kupujúcej, žiadna
zo strán to nenamietala. Žalobcovia doložili tiež e-mailovú komunikáciu medzi žalobcami a Eugenom

I. - konateľom žalovaného.

Duplika žalovaného
1.7. Žalovaný sa v duplike z 02.10.2019 vyjadril tak, že poprel, že by k zmene subjektov na strane
kupujúceho došlo z dôvodov na strane žalovaného. Pokiaľ nebola kúpna zmluva uzavretá v stanovenom

termíne s Y.. X. I., potenciálny nárok vznikol iba jej v zmysle bodu 4.5. Dohody na vrátenie zálohy.
VyjadrenieY..M.považujezairelevantné,nakoľkodošlomedzičasomkukončeniuspoluprácemedziňou
a žalovaným, a tak bude pri svojej výpovedi zaujatá voči žalovanému. Žalobcovia na jednej strane tvrdia,
že o zmene v osobe kupujúceho nevedeli, na druhej strane Ing. M. vo svojom vyjadrení svedka uviedla,že k zmene došlo krátkou pred podpisom Kúpnej zmluvy, ale žiadna zo strán túto zmenu nenamietala.
Ak už malo dôjsť k zmene v osobe kupujúceho a v k zmene dátumu uzavretia Kúpnej zmluvy, malo tak
dôjsť formou dodatku k Dohode.

Pojednávanie 23.09.2021
1.8. Právny zástupca žalovaného uviedol, že Mgr. Pavlíčková, ktorá s najväčšou pravdepodobnosťou za
žalovaného podpisovala Dohodu, na to nebola oprávnená. Bola síce obchodným zástupcom žalovaného
ale splnomocnenie na uzatváranie zmlúv nemala. Kúpna zmluva odkazuje na Dohodu z XX.XX.XXXX,

pričom ale Dohoda bola uzavretá 10.12.2017. Nekorešponduje ani výška kúpnej ceny. V Dohode je
kúpna cena 37.000,- eur. V Kúpnej zmluve 38.000,- eur. Právny zástupca žalobcov žiadal doplniť
dokazovaniee-mailovoukomunikáciousožalovaným,výpoveďouztrestnéhokonania,akomunikácious
p.Pavlíčkovou.Týmchcelpreukázať,žespomínanýobchodbolkomunikovanýskonateľomžalovaného.

Vyjadrenie žalobcov z 25.10.2021

1.9. Žalobcovia vo svojom podaní uviedli, že Mgr. M. pracovala pre žalovaného asi 5 rokov, keď
pre žalovaného vykonala niekoľko obchodných transakcií a dohodla veľký počet predajov a kúp
nehnuteľností. Komunikovala z e-mailovej adresy žalovaného, ktorý jej poskytol aj pracovný mobilný
telefón. Žalobcovia p. Pavlíčkovú poznali z predošlej transakcie, keď otec žalobcov predal svoj byt
prostredníctvom žalovaného. O p. M. ako svojej zamestnankyni sa vyjadroval aj žalovaný v e-mailovej

komunikácii. Žalovaný prostredníctvom p. M. dňa 14.03.2018 zaslal žalobcovi 2/ návrh Kúpnej zmluvy
s tým, že následne bude zmluva zaslaná kupujúcemu a dohodne sa termín podpisu. Konkrétny
deň podpisu bol dohodnutý a komunikovaný žalovaným a nie medzi zmluvnými stranami navzájom.
Autorom finálnej verzie Kúpnej zmluvy bol takisto žalovaný. Na základe trestného oznámenia žalobcov
bolo začaté trestné stíhanie a konateľ žalovaného bol obvinený z trestného činu sprenevery. Konateľ

žalovanéhoposkytolviacerorozdielnychverziínevráteniazálohy.Žalovanývkomunikáciisožalobcamiz
roku 2020 argumentuje nedostatkom finančných prostriedkov, pričom záväzok ale uznáva a opakovane
neskôr žiada o povolenie plnenia v splátkach. K tomuto podaniu žalobcovia doložili:

1.9.1. e-mailovú komunikáciu s konateľom žalovaného,

1.9.2. informáciu o vlastnostiach dokumentu MS Word,
1.9.3. uznesenie Okresného riaditeľstva policajného zboru v Bratislave R.:L.-XX/X-VYS-BX-XXXX z
XX.XX.XXXX,

Vyjadrenie žalovaného z 02.11.2021

1.10. Žalovaný uviedol, že na Dohode je pri podpise žalovaného uvedené: „v.z.“, teda v zastúpení.
Konateľ žalovaného popiera, že by išlo o jeho podpis. So žalobcami jednala B.. M., ktorá síce
spolupracovala so žalovaným, ale vždy len na základe obchodnoprávneho vzťahu, medzi žalovaným
a spoločnosťou Yami invest s.r.o., kde bola konateľkou a jedinou spoločníčkou p. M.. Okrem toho B..
Pavlíčková v čase od 01.01.2011 do 04.05.2019 prevádzkovala živnosť. Žalovaný tak spolupracoval

s B.. M. na základe jej živnostenského oprávnenia a neskôr cez jej firmu Z. invest s.r.o., a to na
základe obchodného zastúpenia podľa § 652 a nasl. L. zákonníka. Zmluva o obchodnom zastúpení
medzi žalovaným a Z. invest s.r.o. neobsahuje žiadne ustanovenie, ktorým by bola táto spoločnosť
splnomocnená na uzatváranie obchodov v mene žalovaného. D. obchodnoprávny vzťah potvrdzujú aj
faktúry, ktoré žalovaný k vyjadreniu doložil spolu so zmluvou o obchodnom zastúpení. Ak teda bola

Dohoda podpísaná za žalovaného B.. M., tak ide o prekročenie oprávnenia konať za splnomocniteľa,
a ak tak niekto koná, je z konania zaviazaný sám, ibaže by ten, za koho sa konalo, právny úkon
bez zbytočného odkladu schválil. Žalovaný Dohodu nikdy neschválil. Zopakoval tiež svoju predošlú
argumentáciu, že podľa Dohody malo dôjsť k uzavretiu Kúpnej zmluvy do určitej lehoty, ktorá však
dodržaná nebola, a navyše išlo aj o odlišný subjekt kupujúceho a odlišnú kúpnu cenu. Vzhľadom na to,

že žalovaný, ktorý prijal do úschovy zálohu na základe Dohody, bol v zmysle Dohody s touto oprávnený
naložiť len spôsobom uvedeným v Dohode. Keďže nedošlo k uzavretiu Kúpnej zmluvy podľa podmienok
Dohody, nedošlo k povinnosti žalovaného vyplatiť zálohu žalobcom.

Vyjadrenie žalobcov z 20.12.2021

1.11. Žalobcovia reagovali na posledné vyjadrenie žalovaného tak, že v prvom rade poukázali na
potrebusudcovskejkoncentráciekonania,nakoľkožalovanýprezentovalnovéskutkovétvrdenia(údajné
konanie B.. M. bez splnomocnenia zo strany žalovaného), ktoré mohol prezentovať už na začiatku
konania. Z tohto dôvodu žiadajú súd, aby na tieto nové skutočnosti neprihliadal. S tvrdeniami žalovanéhonesúhlasili, a poukázali na to, že sú rôzne formy dodatočného schválenia právneho úkonu vykonaného
splnomocniteľom bez plnomocenstva. Je nesporné, že žalovaný so žalobcami o sprostredkovanom
realitnom obchode komunikoval, o obchode vedel, prijal na svoj bankový účet peniaze, a tieto si

ponechal. Teda konkludentné schválenie právneho úkonu je jednoznačné. Poukázali aj na prvotné
vyjadrenie žalovaného v konaní, a tiež na § 15 Obchodného zákonníka, teda že osoba poverená určitou
činnosťou je oprávnená na také úkony, ku ktorým obvykle dochádza.

Vyjadrenie žalobcov z 27.10.2025

1.12. Žalobcovia k svojmu vyjadreniu priložili obžalobu Okresnej prokuratúry Bratislava I sp. zn. XPv
XXX/XX/XXXX-XX z XX.XX.XXXX, ktorá bola podaná na konateľa žalovaného, zápisnicu z hlavného
pojednávania pred Okresným súdom Bratislava I sp. zn. XXT/X/XXXX z 11.05.2022 a rozsudok
Okresného súdu Bratislava I sp. zn. XXT/X/XXXX z 26.10.2022, ktorým bol konateľ žalovaného uznaný
za vinného z trestného činu sprenevery, ktorého sa dopustil tým, že dňa 12.12.2017 ako jediný konateľ
žalovaného prijal na bankový účet žalovaného sumu 4.000,- eur ako rezervačný poplatok, ktorý si

celý ponechal, hoci v zmysle podmienok Dohody mal časť z neho poukázať na účet žalobcov ako
predávajúcich. Trestným rozsudkom bol zároveň konateľ žalovaného povinný nahradiť poškodenému
W. A. (otcovi žalobcov) škodu vo výške 2.000,- eur.

1.13. Ohľadom uvedeného rozsudku si súd z Mestského súdu Bratislava I vyžiadal informáciu o tom, či

danýrozsudoknadobudolprávoplatnosť.NatoboltunajšiemusúduzostranyMestskéhosúduBratislava
I zaslaný rozsudok Okresného súdu Bratislava I sp. zn. XXT/X/XXXX z 26.10.2022 s vyznačenou
právoplatnosťou ku dňu 18.04.2023.

Pojednávanie 29.10.2025

1.14. Právny zástupca žalobcov zotrval na doterajších vyjadreniach a uviedol, že navrhovaná svedkyňa
p. M. sa nemohla dostaviť na pojednávanie, a preto krátkou cestou založil do spisu jej vyjadrenie svedka
z 20.06.2019 z trestného konania, v ktorom uviedla, že ako realitná maklérka bola poverená žalovaným
na koordinovanie uzavretia Kúpnej zmluvy medzi žalobcami ako predávajúcimi a kupujúcim Q. I.. Ďalej
uviedla, že nemá nijakú vedomosť, že by žalobcovia nejakým spôsobom ovplyvňovali alebo odďaľovali

termín podpisu Kúpnej zmluvy, ale naopak uviedla, že žalobcovia v dostatočnom predstihu odsúhlasili
návrhKúpnejzmluvyatodvatýždnepredstanovenoulehotounauzavretieKúpnejzmluvy.Ďalejuviedla,
že návrh Kúpnej zmluvy žalobcom zaslala s odlišným subjektom na strane kupujúceho, nakoľko zmena
nastala až pred podpisom zmluvy a išlo o osobu blízku osobe pôvodnej kupujúcej, a žiadna zo strán
túto zmenu nerozporovala. Na pojednávanie prišiel aj navrhovaný svedok Daniel Konečný, pričom však

súd jeho výsluch nerealizoval, nakoľko skutkový stav bol dostatočne zistený aj z doteraz vykonaných
dôkazov.

2. Identifikácia nesporných a sporných skutkových okolností

2.1. V zmysle § 220 ods. 2 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku v znení neskorších
predpisov (ďalej len „CSP“) súd v odôvodnení rozsudku mimo iného uvedie tiež, ktoré skutočnosti
považuje za preukázané a ktoré nie. Súd má za to, že pre prehľadnosť a zrozumiteľnosť úvah, ktorými
sa súd pri rozhodovaní riadil, je vhodné najprv uviesť, ktoré skutočnosti považoval súd medzi stranami
za nesporné, ktoré za sporné, a až potom uviesť, ktoré skutočnosti súd považoval za preukázané a

ktoré nie.

Nesporné skutkové okolnosti
2.2. Súd pri identifikácii nesporných skutočností vychádzal predovšetkým z § 151 ods. 1 CSP, podľa
ktorého skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú za nesporné, a tiež

z § 186 ods. 2 CSP, podľa ktorého súd vychádza zo zhodných tvrdení strán, ak neexistuje dôvodná
pochybnosť o ich pravdivosti. Zo skutočností, ktoré sú pre toto konanie podstatné, ako nesporné
považoval súd nasledovné skutočnosti:

2.3. Ako nesporné súd považuje to, že medzi žalobcami ako budúcimi predávajúcimi, Y.. X. I. ako

budúcou kupujúcou a žalovaným ako sprostredkovateľom bola dňa 10.12.2017 uzavretá Dohoda, podľa
ktorej sa zmluvné strany dohodli, že najneskôr do 02.04.2018 uzavrú kúpnu zmluvu na kúpu predmetnej
garáže. Tiež nebolo sporné, že budúca kupujúca zložila na účet žalovaného sumu 4.000,- eur, čo sám
žalovaný potvrdil vo vyjadrení z 02.11.2021, a uvedené vyplýva aj z rozsudku Okresného súdu BratislavaI sp. zn. XXT/X/XXXX z 26.10.2022. Tiež nebolo sporné, že dňa 05.04.2018 bola medzi žalobcami ako
predávajúcimi a Mgr. Danielom I., synom pôvodnej budúcej kupujúcej, ako kupujúcim uzavretá Kúpna
zmluva,predmetomktorejbolprevodvlastníckehoprávakpredmetnejgaráži.Medzistranamitiežnebolo

sporné, že žalovaný si zálohu 4.000,- eur v celej miere ponechal. Žalovaný totiž nikdy počas konania
(ani z rozsudku Okresného súdu Bratislava I sp. zn. XXT/X/XXXX to nevyplynulo) netvrdil, že by s touto
zálohou naložil tak, že by ju alebo jej časť vrátil Y.. I. alebo žalobcom. Tiež nebolo sporné, že rozsudkom
Okresného súdu Bratislava I sp. zn. XXT/X/XXXX z 26.10.2022 bol konateľ žalovaného K. I. uznaný
vinným z trestného činu sprenevery, ktorej sa mal dopustiť tým, že 12.12.2017 prevzal na bankový účet

žalovaného rezervačný poplatok (zálohu) vo výške 4.000,- eur, ktorú si ponechal, hoci podľa rozsudku
mal jej časť (konkrétne 2.000,- eur) vrátiť žalobcom, a bolo mu uložené, aby Josefovi Váňovi (otcovi
žalobcov) nahradil škodu 2.000,- eur.

Sporné skutkové okolnosti
2.4. Ako podstatné sporné skutočnosti považoval súd nasledovné skutočnosti:

2.5. Medzi stranami bolo sporné, či B.. W. M., ktorá Dohodu podpísala za žalovaného, mala oprávnenie
túto Dohodu v mene žalovaného uzavrieť. Teda, či B.. M. svedčí oprávnenie na zastúpenie žalovaného
pri tomto úkone. Uvedená sporná skutočnosť má presah aj na právne posúdenie veci.

2.6. Medzi stranami bolo takisto sporné, či došlo k dohode o zmene v osobe kupujúceho z Y.. X. I. na
jej syna B.. Q. I., a či došlo k dohode o zmene v dátume podpisu samotnej Kúpnej zmluvy, keďže táto
mala podľa Dohody byť uzavretá najneskôr do 02.04.2018, ale uzavretá bola až 05.04.2018, a či došlo
aj k dohode o zmene kúpnej ceny, keďže v Dohode bola uvedená ako 37.000,- eur, ale v Kúpnej zmluve
išlo o 38.000,- eur. Aj táto sporná skutočnosť má presah aj na právne posúdenie veci.

3. Posúdenie skutkového stavu

Vykonané dokazovanie
3.1. Súd vykonal dokazovanie obsahom súdneho spisu, a to predovšetkým písomnými podaniami

sporových strán, vrátane ich príloh.

Vyhodnotenie nesporných skutkových okolností
3.2. Súd uvádza, že ohľadom nesporných skutkových okolnosti a zhodných tvrdení strán nevidel žiadny
dôvod, aby mal dôvodnú pochybnosť o ich pravdivosti. Preto za základ skutkového stavu považoval

nesporné skutkové okolnosti v zmysle bodu 2.3. vyššie.

Vyhodnotenie sporných skutkových okolností
3.3. Čo sa týka oprávnenia B.. M. uzavrieť Dohodu v mene žalovaného, toto má súd za preukázané. Z
listínzaloženýchdosúdnehospisujepreukázanýfakt,žežalovanýouzavretejDohodevedel,akceptoval

ju, a bol si vedomý toho, že je ňou viazaný. O tom svedčí už len ten nesporný fakt, že žalovaný prevzal
zálohu 4.000,- eur do svojej úschovy. Aj z komunikácie medzi žalobcami a konateľom žalovaného p. I.
vyplynulo, že tento si bol vedomý toho, že musí vysporiadať povinnosť žalovaného vydať časť zálohy
žalobcom ako predávajúcim. Napr. v e-maile z 22.6.2018 (na č. l. 12, doložený ako príloha žaloby)
konateľ žalovaného potvrdzuje, že od minulého týždňa (teda od približne polovice júna 2018) žalovaný

nespolupracuje s p. M.. Tiež potvrdzuje, že si vedomý toho, že p. M. v mene žalovaného Dohodu
uzavrela, a že ňou je žalovaný viazaný. V danom e-maile rieši problematiku DPH, a píše, že nastal
problém s DPH v tom zmysle, že z prevzatej zálohy žalovaný už v roku 2017 odviedol DPH. Ak by
žalovaný sa necítil byť zmluvnou stranou Dohody, takýto e-mail by nedával žiadny zmysel. Z celej e-
mailovej komunikácie medzi žalobcami a konateľom žalovaného vyplýva nespochybniteľný záver, že

žalovanýschválil(minimálnekonkludentne)konaniep.Pavlíčkovej,keďtátovmenežalovanéhoDohodu
uzavrela. Uvedený fakt vyplýva aj z rozsudku Okresného súdu Bratislava I sp. zn. XXT/X/XXXX z
26.10.2022, v zmysle ktorého zo strany žalovaného došlo k platnému uzavretiu Dohody.

3.4. Čo sa týka toho, či existovala dohoda o zmene podmienok na uzavretie samotnej Kúpnej zmluvy,

tu má súd za preukázané, že k takejto dohode došlo, hoci nie vo forme písomného dodatku k Dohode.
Žalovaný v konaní argumentoval tým, že zo strany žalobcov nedošlo k splneniu podmienok Dohody,
keďže do 02.04.2018 neuzavreli s Y.. I. Kúpnu zmluvu, ale že túto uzavreli až 05.04.2018, a to s B..
I., a za inú kúpnu cenu. Ako však vyplynulo z tvrdení žalobcov, a z vyjadrenia B.. M. (na č. l. XXX,doložené právnym zástupcom žalobcov na pojednávaní 29.10.2025), v čase od podpisu Dohody do
podpisu Kúpnej zmluvy došlo medzi žalobcami, Y.. I. a jej synom B.. I. k dohode o tom, že „sa vymení“
subjekt kupujúceho, a že dôjde k zmene kúpnej ceny, a to všetko s vedomím a pod „taktovkou“ B..

M., ktorá vystupovala v mene žalovaného ako sprostredkovateľa tohto prevodu vlastníckeho práva,
nakoľko práve B.. M. pripravila finálnu verziu Kúpnej zmluvy s B.. I. ako kupujúcim. K podpisu písomného
dodatku k Dohode, ktorým by si strany „ošetrili“ tieto zmeny, síce nedošlo, ale za danej situácie považuje
súd aj takýto spôsob zmeny Dohody (ktorá sa pretavila v podpise Kúpnej zmluvy) za platný. Samotná
Dohoda ako zmluva o budúcej zmluve v zmysle § 50a Občianskeho zákonníka sa síce môže meniť len

písomne, avšak samotný podpis Kúpnej zmluvy je možné považovať za zmenu Dohody. Je to napokon
žalovaný ako dodávateľ, resp. obchodník v oblasti realít, kto mal žalobcom a kupujúcemu odporučiť
uzavretie písomného dodatku, a neponechať to len na neformálnu ústnu či konkludentnú dohodu, ktorá
sanáslednepretavilavpodpisemierneodlišnejverzieKúpnejzmluvy.Obranažalovaného,ktorýtvrdí,že
nedošlo k uzavretiu Kúpnej zmluvy tak, ako to bolo v Dohode dohodnuté, je tak účelová. Z vyjadrenia B..
M. (č. l. XXX) navyše vyplynulo, že to, že síce termín 02.04.2018 dodržaný nebol a že Kúpna zmluva bola

podpísaná až 05.04.2018, ale nebolo to ani vinou žalobcov, ani kupujúceho. Napokon ani žalobcovia ako
predávajúci ani Mgr. Konečný ako kupujúci, či Y.. I. ako pôvodná kupujúca nenamietali, že bola Kúpna
zmluva uzavretá neskoro. Rovnako to platí aj o zmene v kúpnej cene z 47.000,- eur na 48.000,- eur. Ak
je v zmluve o budúcej zmluve (ktorou je aj Dohoda) uvedená určitá kúpna cena, a v samotnej budúcej
kúpnej zmluve (teda v Kúpnej zmluve) je táto cena odlišná, a zmluvné strany budúcu kúpnu zmluvu

dobrovoľne uzavrú aj s touto zmenou, je to považované za platné dohodnutie si takejto zmeny, a nie za
porušenie podmienok zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Pri vyhodnotení tejto spornej skutkovej okolnosti
sa súd nestotožňuje s rozsudkom Okresného súdu Bratislava I sp. zn. XXT/X/XXXX z 26.10.2022, kde
sa Okresný súd Bratislava I vyjadril v tom zmysle, že zo strany budúceho kupujúceho (Y.. I.) došlo
k porušeniu podmienok Dohody, a teda v zmysle Dohody sa mala záloha 4.000,- eur rozdeliť 50:50

medzi predávajúceho a sprostredkovateľa, t. j. žalovaného. Súd zdôrazňuje, že je viazaný iba výrokom
trestného rozsudku, t. j. tým, či bol spáchaný trestný čin, a nie právnym posúdením samotnej Dohody,
resp. Kúpnej zmluvy.

Nevykonané dokazovanie

3.5. Súd nevykonal dokazovanie výsluchom žalobcami zabezpečeného svedka B.. I., ktorý sa
dostavil dňa 29.10.2025 na pojednávanie. Súd považoval skutkový stav za dostatočne preukázaný na
rozhodnutie vo veci, a takýto výsluch by bol nadbytočný.

4. Právny stav

Relevantná právna úprava
4.1. Podľa § 33 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov
(ďalej len „OZ“ alebo „Občiansky zákonník“):

„Ak splnomocnenec pri konaní prekročil svoje oprávnenie konať za splnomocniteľa alebo ak niekto
koná za iného bez plnomocenstva, je z tohto konania zaviazaný sám, ibaže ten, za koho sa konalo,
právny úkon dodatočne bez zbytočného odkladu schváli. Ak splnomocniteľ neschváli prekročenie
plnomocenstva alebo konanie bez plnomocenstva, môže osoba, s ktorou sa konalo, od splnomocnenca
požadovať buď splnenie záväzku, alebo náhradu škody spôsobenej jeho konaním.“

Podľa § 50a OZ:

„(1) Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom
dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

(2) Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde,
aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
(3) Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej
miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.“

Podľa § 489 OZ:

„Záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody, z bezdôvodného
obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.“Podľa § 494:

„Z platného záväzku je dlžník povinný niečo dať, konať, niečoho sa zdržať alebo niečo trpieť a veriteľ
je oprávnený to od neho požadovať.“

Podľa § 516 OZ:

„(1) Účastníci môžu dohodou zmeniť vzájomné práva a povinnosti.
(2) Ak z dohody nevyplýva nepochybne, že dojednaním nového záväzku má doterajší záväzok zaniknúť,
vzniká nový záväzok popri doterajšom záväzku, ak sú pre jeho vznik splnené zákonom požadované
náležitosti.
(3) Zabezpečenie práv, ktorých sa dohoda týka, trvá naďalej. Ak však k dohode došlo bez súhlasu
ručiteľa, môže proti veriteľovi namietať všetko, čo by mohol namietať, keby dohoda nebola.“

Podľa § 774 OZ:
„Sprostredkovateľskouzmluvousasprostredkovateľzaväzujeobstaraťzáujemcovizaodmenuuzavretie
zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok
dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.“

Posúdenie právneho stavu
4.2. Žalobcovia sa v tomto konaní domáhajú zaplatenia sumy 3.240,- eur, ktorá má predstavovať
povinnosť žalovaného vyplatiť žalobcom časť zálohy, ktorú žalovaný prijal od budúcej kupujúcej.
Podľa Dohody, ktorú žalobcovia ako budúci predávajúci, žalovaný ako sprostredkovateľ a Y.. I. ako

budúca kupujúca uzavreli, a ktorá je svojim charakterom kombináciou zmluvy o budúcej zmluve
podľa § 50a OZ a sprostredkovateľskou zmluvou podľa § 774 OZ, budúca kupujúca zložila na účet
žalovaného sumu 4.000,- eur. Podľa Dohody v prípade, ak dôjde k uzavretiu Kúpnej zmluvy podľa
podmienok Dohody, žalovaný vyplatí žalobcom sumu 3.240,- eur, a sumu 760,- eur si ponechá ako
sprostredkovateľskú odmenu. V prípade, ak k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedôjde z dôvodu na strane

budúcich predávajúcich, zálohu si mali rozdeliť žalovaný ako sprostredkovateľ a Ing. I. ako budúca
kupujúca v pomere 50:50. Žalobcovia v konaní argumentovali tým, že k uzavretiu Kúpnej zmluvy (hoci
v pozmenenej podobe a v iný deň) došlo, a tak im vznikol nárok požadovať od žalovaného vyplatenie
zálohy mínus sprostredkovateľská odmena žalovaného, t. j. 3.240,- eur.

4.3. Ako súd uviedol aj v bode 3.4. vyššie, podľa Dohody síce malo dôjsť k uzavretiu Kúpnej zmluvy s Y..
I. za kúpnu cenu 37.000,- eur najneskôr do 02.04.2018, avšak zmluvné strany Dohody a aj nový kupujúci
B.. I. ako syn Y.. I. sa dohodli na tom, že Kúpna zmluva bude podpísaná s B.. I. ako novým kupujúcim
za kúpnu cenu 38.000,- eur, a to dňa 05.04.2018. Žalovaný sa nemôže účinne brániť argumentáciou,
že nedošlo k uzavretiu Kúpnej zmluvy presne tak, ako bolo dohodnuté v Dohode, nakoľko aj za jeho

súčinnosti došlo k uzavretiu Kúpnej zmluvy tak, ako k nemu došlo. Ak by totiž pozmenená Kúpna zmluva
mala znamenať porušenie Dohody, tak toto porušenie spôsobil samotný žalovaný (Ing. Pavlíčková totiž
vo svojom vyjadrení na č. l. XXX potvrdila, že návrh Kúpnej zmluvy s novým kupujúcim a s novou kúpnou
cenou vypracovávala osobne). Žalovanému nemôže byť na prospech prípadné porušenie zmluvy, ktoré
spôsobil on sám.

4.4. V zmysle bodu 4.7. Dohody tak bol žalovaný zaviazaný po uzavretí Kúpnej zmluvy vyplatiť žalobcom
sumu 3.240,- eur, t. j. zloženú zálohu mínus sprostredkovateľská odmena. Keďže tak žalovaný neurobil,
súd žalobe vyhovel. Čo sa týka úroku z omeškania, tohto sa žalobcovia domáhajú od 09.04.2018 do
zaplatenia. V zmysle bodu 4.7. Dohody mal žalovaný sumu 3.240,- eur vyplatiť žalobcom do 3 dní po

podpise Kúpnej zmluvy. K podpisu došlo 05.04.2018, pričom od 09.04.2018 bol žalovaný v omeškaní
s plnením tejto povinnosti.

4.5. Podľa § 517 OZ:

„(1) Dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani v dodatočnej primeranej
lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť; ak ide o deliteľné plnenie, môže
sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení.(2) Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení
úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z
omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

(3) Ak ide o omeškanie s plnením veci, zodpovedá dlžník za jej stratu, poškodenie alebo zničenie, ibaže
by k tejto škode došlo aj inak.“

Podľa § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho
zákonníka (ďalej len „Nariadenie“)

„Výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba
Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.“

Základná sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania (09.04.2018) bola
v hodnote 0,00 % (viď https://nbs.sk/statisticke-udaje/financne-trhy/urokove-sadzby/urokove-sadzby-

ecb/). Výška úroku z omeškania je teda 5 % ročne.

4.6. Čo sa týka argumentácie žalovaného, že Y.. M. pri uzatváraní Dohody konala nad rámec svojho
oprávnenia, keďže ju nikdy žalovaný nesplnomocnil na jeho zastupovanie, tu súd odkazuje na bod 3.3.
vyššie, podľa ktorého má súd za preukázané, že žalovaný si bol plne vedomý a súhlasil s tým, že Y.. M.

Dohodu v jeho mene uzavrela. Čo sa týka právnej stránky veci, tu súd odkazuje aj na § 33 ods. 2 OZ,
podľa ktorého, ak niekto konal za iného bez splnomocnenia, je z tohto úkonu zaviazaný ten, za koho
sa konalo, ak právny úkon dodatočne bez zbytočného odkladu schváli. Zákon neurčuje bližšiu formu
takéhoto dodatočného schválenia, ku ktorému môže dôjsť podľa okolností konkrétneho prípadu aj napr.
konkludentným spôsobom. Už len z faktu, že žalovaný prijal zálohu/rezervačný poplatok, je evidentné,

že aj v prípade, ak by Y.. M. pri podpise Dohody konala bez toho, aby na to bola splnomocnená, žalovaný
Dohodu dodatočne schválil a cítil sa ňou byť viazaný, o čom svedčí aj početná e-mailová komunikácia
medzi žalovaným a žalobcami, z ktorej takisto vyplýva, že si bol žalovaný vedomý toho, že je viazaný
Dohodou ako jej zmluvná strana.

4.7. Súd sa ešte pre úplnosť vyjadruje k tomu, či v tomto prípade nedošlo k prekážke tzv. res iudicata,
teda k prekážke veci rozhodnutej. V zmysle 230 CSP, ak sa vo veci právoplatne rozhodlo, nemôže sa
prejednať a rozhodovať znova. Okresný súd Bratislava I v rozsudku sp. zn. XXT/X/XXXX z 26.10.2022
totiž posudzoval totožný skutkový stav ako sa posudzuje v tomto konaní. V danom konaní bol konateľ
žalovaného povinný nahradiť škodu 2.000,- eur otcovi žalobcov. Nakoľko v tomto konaní ide o odlišné

osoby (žalobcovia vs. otec žalobcov, a konateľ žalovaného vs. žalovaný), nejde o prekážku res iudicata.
Súd pre úplnosť uvádza, že aktívne vecne legitimovanými sú výlučne žalobcovia, a nie ich otec, ktorý
síceDohoduuzatváralvichmene,avšakakosplnomocnenecnekonalnasvojúčet,alenaúčetžalobcov.
Pasívne vecne legitimovaný je výlučne žalovaný, a nie konateľ žalovaného, nakoľko ide o odlišné
subjekty so svojou vlastnou právnou subjektivitou. Zmluvnou stranou Dohody bol iba žalovaný, a ten je

povinný zaplatiť žalobcom sumu 3.240,- eur s príslušenstvom, a nie konateľ žalovaného.

5. Náhrada trov konania

5.1. Súd o nároku na náhradu trov konania rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého prizná

náhradu trov konania strane podľa jej úspechu vo veci. Nakoľko boli žalobcovia vo veci v celom rozsahu
úspešní, súd im priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 %. O výške tejto náhrady následne po
právoplatnosti tohto rozsudku rozhodne súdny úradník samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré je možné podať v lehote 15 dní odo dňa jeho

doručenia na Mestskom súde Bratislava IV. Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané
na príslušnom odvolacom súde. V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP). Ak povinný
dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanieexekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný
poriadok).