Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 11. december 2024

Súd: Mestský súd Košice
Spisová značka: 29Cb/130/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121521043
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 12. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Doňáková

ECLI: ECLI:SK:MSKE:2024:6121521043.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Košice, sudkyňou JUDr. Michaelou Doňákovou v spore žalobcu: Správa majetku Košického

samosprávneho kraja, so sídlom Tatranská 25, 040 01 Košice-Staré Mesto, IČO: 42 093 937, práv.
zast.: doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. & Associates, s.r.o., so sídlom Hlavná 111/25, 040 01 Košice -
Staré Mesto, IČO: 52 651 258, proti žalovanej: Anna Hanuliaková - AHA FIT, s miestom podnikania
Krosnianska 787/69, 040 22 Košice - mestská časť Dargovských hrdinov, IČO: 40 165 400, práv. zast.:
Advokátska kancelária Hopferova s.r.o., so sídlom Bajzova 2, 040 01 Košice-Staré Mesto, IČO: 47 254
220, o zaplatenie 4.516,55 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanej p r i z n á v a voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%
účelne vynaložených trov konania s tým, že o ich výške rozhodne súd prvej inštancie v lehote 60 dní
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou podanou pôvodne na Okresnom súde Banská Bystrica 29. októbra 2021
domáhal v konaní začatom podľa zák. č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní a doplnení niektorých
zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o upomínacom konaní“), aby súd uložil

žalovanej povinnosť zaplatiť mu istinu vo výške 4.516,55 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške
8 % ročne zo sumy 4.516,55 Eur od 26. apríla 2021 do zaplatenia, paušálnu náhradu nákladov
spojených s uplatnením pohľadávky vo výške 40,00 Eur a nahradiť mu trovy konania, to všetko titulom
bezdôvodného obohatenia.

2.Žalobuodôvodniltým,žedňa16.10.2014uzavrelažalovanásožalobcomZmluvuonájmenebytového
priestoru č. 72/2014 podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Predmetom nájomnej zmluvy bol podľa čl. I zmluvy nebytový priestor o výmere 35,1 m2 na prízemí
nehnuteľnosti - budova so súpisným č. 960 nachádzajúca sa na pozemkoch s parcelným č. 3059 a
č. 3060/4 v katastrálnom území A., evidovaná Okresným úradom Košice, katastrálnym odborom na
LV č. XXXXX, ktorá je vo výlučnom vlastníctve Košického samosprávneho kraja. Grafické vymedzenie
predmetu nájmu vyplývalo z Prílohy č. 1 k nájomnej zmluve, ktorá predstavuje jej neoddeliteľnú súčasť.
Dodatkom č. 1 k nájomnej zmluve, ktorý 28.05.2015 uzatvoril žalobca so žalovanou došlo k zmene
v nájomnej zmluve (okrem iného) v časti predmet zmluvy. V zmysle predmetného dodatku č.1 sa

predmetom nájmu stali nebytové priestory: a) nebytový priestor o výmere 61,00 m2 na prízemí trakt
A, b) nebytový priestor o výmere 35,10 m2 na prízemí trakt B. Ako vyplýva z predmetného Dodatku
č. 1/2015, jeho uzatvorením sa nahradili niektoré práva a povinnosti zmluvných strán vyplývajúce im
nie len z predmetnej nájomnej zmluvy, ale aj zo Zmluvy o nájme nebytového priestoru č. 80/2011. Vzmysle prílohy č. 2 k nájomnej zmluve v zmysle Dodatku č. 1/2015 Rozpis nájomného a úhrad za
služby k Zmluve č. 72/2014 predstavovala výška nájomného spolu s výškou úhrad za služby spojené
s nájmom, ktorú bola žalovaná povinná uhradiť žalobcovi spolu 138,08 Eur mesačne. Z prílohy č. 3 k

nájomnej zmluve v zmysle Dodatku č. 1/2015 Dohoda o platbách vyplýva, že splatnosť nájomného spolu
s úhradou za služby spojené s nájmom bola 15. deň bežného mesiaca (za daný kalendárny mesiac).
Žalobca ako správca majetku Košického samosprávneho kraja vykonal v priebehu roku 2020 kontrolné
merania priestorov, ktoré sú predmetom nájmu v budovách zverených mu do správy. Na základe fyzickej
obhliadky a kontrolných meraní žalobca zistil nesúlad medzi skutočne využívanou výmerou prenajatých

priestorov a výmerou prenajatých priestorov uvedenou v nájomných zmluvách u 9 nájomcov. Medzi
nájomcami,uktorýchbolzistenýnesúladmedziskutočneužívanýminebytovýmipriestormianebytovými
priestormi, ktoré ako predmet nájmu boli označené v nájomnej zmluve (v znení jej dodatkov) bola aj
žalovaná. Na základe fyzickej obhliadky a kontrolného merania bolo zistené, že žalovaná reálne v súlade
s účelom nájmu podľa nájomnej zmluvy užívala nebytové priestory v celkovej výmere 166 m2 , pričom
predmetom jej užívania je telocvičňa o výmere 85,06 m2 , šatňa o výmere 39,19 m 2 , chodba výmere

41,29 m2 a sociálne zariadenie o výmere 1,3 m2. Uznesením č. 491/2020 z 14.12.2020 vydaným
Zastupiteľstvom Košického samosprávneho kraja bola preto schválená zmena výmery predmetu nájmu
pre nájomcov nebytových priestorov vo vlastníctve Košického samosprávneho kraja podľa § 9a ods. 9
písm. c) zákona č. 446/2001 Z. z. o majetku vyšších územných celkov v znení neskorších predpisov, §
78 ods. 11 písm. c) a § 14 ods. 2 písm. b) Zásad hospodárenia s majetkom Košického samosprávneho

kraja v znení Dodatku č. 1 a Dodatku č. 2. Predmetným uznesením sa z dôvodu hodného osobitného
zreteľa, ktorým je zosúladenie právneho stavu so skutočným stavom, schválila zmena výmery predmetu
nájmu pre nájomcov špecifikovaných v prílohe na skutočný rozsah výmery predmetu nájmu s tým,
že nájomcovia boli povinní podpísať dodatok k nájomnej zmluve, ktorým sa uvedie výmera predmetu
nájmu do súladu so skutočným stavom, inak je prenajímateľ oprávnený vypovedať nájomnú zmluvu

uzatvorenú s nájomcom bez uvedenia dôvodu. Žalovaná v súlade s vyššie konkretizovaným uznesením
uzatvorila so žalobcom Dodatok č. 2/2021 k Zmluve o nájme nebytového priestoru č. 72/2014 zo dňa
16.10.2014, uzatvorením ktorého došlo k zmenám v nájomnej zmluve, a okrem iného aj k zosúladeniu
skutočného stavu týkajúceho sa výmery užívania nebytového priestoru so stavom zodpovedajúcim v
nájomnej zmluve. Listom z 12.05.2021 bola žalovaná písomne vyzvaná na vrátenie bezdôvodného

obohatenia, ktoré na jej strane vzniklo z dôvodu, že užívala vyššiu výmeru nebytových priestorov, ktoré
sú vo vlastníctve Košického samosprávneho kraja bez primeranej finančnej náhrady, než tú ktorá je
špecifikovaná v nájomnej zmluve. Žalobca vo výzve požadoval vrátenie bezdôvodného obohatenia
za obdobie dvoch rokov. Žalovaná listom z 25.05.2021 zaslala žalobcovi odpoveď, v ktorej uviedla,
že nemôže akceptovať uvedenú výzvu na úhradu, nakoľko si nie je vedomá žiadneho porušenia

zmluvne dohodnutých podmienok. Žalobca si predmetnou žalobou uplatňuje voči žalovanej nárok na
vydanie bezdôvodného obohatenia za obdobie štyri roky spätne; za čas, kedy žalovaná za rozdiel v
zistených výmerách neuhrádzala žalobcovi primeranú finančnú náhradu, t. j. za obdobie od októbra
2017 až do apríla 2021. Vo výpočte výšky bezdôvodného obohatenia zodpovedajúcej výške nájmu
spolu s úhradou za služby spojené s nájmom za priestory, ktoré žalovaná skutočne užívala nad rámec

zmluvného dojednania je zohľadnená cena nájmu za užívanie priestorov vo výlučnom užívaní žalovanou
a zároveň osobitná cena nájmu za užívanie spoločných priestorov. Ako vyplýva z výpočtu, celková
výška bezdôvodného obohatenia žalovanej predstavuje sumu 4.516,55 Eur, z toho čiastka 2.014,20
Eur predstavuje neuhradené nájomné a čiastka 2.502,36 Eur neuhradené služby spojené s nájmom
nebytových priestorov.

3.OkresnýsúdBanskáBystricavupomínacomkonanívydal03.novembra2021platobnýrozkaz,sp.zn.
38Up/1736/2021 v súlade s ustanovením § 265 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok
(ďalej ako „CSP“), proti ktorému podala žalovaná v zákonom stanovej lehote odpor, v ktorom uviedla, že
popiera neoprávnené užívanie priestorov, nakoľko na všetky mala platné nájomné zmluvy a za chybné

výmery podlahovej plochy môže žalobca.

4. Žalobca v replike uviedol, že predmetom žaloby je vydanie bezdôvodného obohatenia. Žalobca
nemá dôkazy preukazujúce, či žalovaná pred kontrolným meraním mala vedomosť o tom, že jej úhrada
nájomného a služieb spojených s nájmom nezodpovedá výmere priestorov, ktoré skutočne užíva. Túto

vedomosť však musela získať po kontrolnom meraní. Žalovaná bola vyzvaná na podpis dodatku k
nájomnej zmluve, pričom dôvod uzatvorenia takého dodatku musel byť žalovanej dostatočne zrejmý,
keďže bola informovaná o nesprávnych výmerách a o potrebe zosúladenia zmluvného a faktického
stavu. Žalovaná potvrdila, že bola žalobcom prizvaná na stretnutie, v rámci ktorého sa prejednávalaotázka nových výmer, a na ktorom bola vyzvaná na podpis dodatku nájomnej zmluvy. Tvrdenie žalovanej
o „nekonkretizovaní dôvodu“ prečo žalobca žiada o dodatkovanie nájomnej zmluvy neobstojí, nakoľko
v samotnom dodatku podpísanom žalovanou sa v časti „Preambula“ uvádza: „V súlade s uznesením č.

491/2020 z 22. zasadnutia Zastupiteľstva Košického samosprávneho kraja konaného dňa 14.12.2020,
sa uvádza výmera predmetu nájmu uvedená v zmluve do súladu so skutočne užívanou výmerou
predmetu nájmu.“ K investíciám do nehnuteľnosti, na ktoré poukázala žalovaná, uviedol, že bez ohľadu
na oprávnenosť týchto nárokov sú akékoľvek majetkové nároky vyplývajúce z investícií do cudzieho
majetku, ktorých splatnosť je datovaná do roku 2014, premlčané. Ďalej konštatoval, že rovnakú výzvu

zaslal žalobca aj iným nájomcom, u ktorých sa zistil nesúlad medzi zmluvne dojednanou výmerou
nájmu a ich faktickým užívaním, pričom niektorá nájomcovia začali so žalobcom aktívne komunikovať
a výsledok ich vzájomnej komunikácie dospel k dohode o postupnej úhrade ich finančného záväzku.
Žalovaná naopak neprejavila vôľu uhradiť tento svoj záväzok vôbec a zaslala žalobcovi odpoveď,
z obsahu ktorej vyplynulo, že neakceptuje žalobcovu požiadavku na vrátenie bezdôvodného obohatenia.
K žalovanou namietanej výške uplatnených úhrad za služby spojené s nájmom nebytových priestorov

(aj keď žalobcovi z obsahu podania nebolo celkom zrejmé, čo presne žalovaná namieta) uviedol, že
tieto úhrady, rovnako ako výška nájomného a výška úhrad za služby stanovené v dohode o platbách –
príloha k zmluve/dodatkom, boli vyčíslené štandardným spôsobom (t. .j. v súlade s internými predpismi
žalobcu v závislosti od skutočných spotrieb a zohľadnením príslušných koeficientov aplikovaných pre
výpočty nájomného a služieb v závislosti od povahy priestorov – či to bolo priestory výlučne užívané

nájomcami alebo išlo o spoločné priestory).

5. Žalovaná sa vyjadrila dňa 06.06.2022 tak, že prvotnú Zmluvu o nájme nebytového priestoru č.
80/2011 (ďalej ako „Zmluva č. 80/2011) so žalobcom uzatvorila dňa 20.09.2011, so začiatkom nájmu
od 31.09.2011. Na základe predmetnej Zmluvy č. 80/2011 bol prenechaný priestor, nachádzajúci sa

na prízemí nehnuteľnosti na Exnárovej ulici č. 10 v Košiciach uvedenej v odseku 1. danej Zmluvy č.
80/2011 zo dňa 20.09.2011, a to nebytový priestor o výmere podlahovej plochy 61,00 m2 . V Zmluve
č. 80/2011 je uvedené, že prílohu tvorí pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu. Zmluva č. 80/2011
bola pripravená žalobcom a prenajímaný priestor bol zameraný žalobcom. V roku 2014, konkrétne
15.06.2014, oslovila žalobcu s tým, že mala zámer prenajať si ďalší priestor. Predmetný priestor zamerali

žalobcom poverené osoby na rozlohu 35,10 m2 . Priestor plánovala pripojiť k môjmu štúdiu za účelom
využitia - šatňa + sociálne zariadenie (kúpeľňa, toaleta, výlevka). Následne medzi ňou ako nájomcom
a žalobcom ako prenajímateľom bola uzatvorená Zmluva o nájme nebytových priestorov č. 72/2014 zo
dňa 16.10.2014, predmetom ktorej bolo prenechanie priestorov nachádzajúcich sa v nehnuteľnosti na
ulici Exnárovej č. 10 Košice a to: a) nebytový priestor o výmere 35,10 m 2 na prízemí, do jej nájmu.

Zmluva č. 72/2014 bola pripravená žalobcom, ktorý v nej uviedol výmeru priestoru 35,10 m2 . Prílohu č. 1
tvoril pôdorys, na ktorom bol priestor o výmere 35,10 m2 vyznačený. Vzhľadom na charakter jej činnosti
musela získať súhlas Regionálneho úradu verejného zdravotníctva (ďalej ako „RÚVZ“) na uvedenie
priestoru telovýchovno- športového zariadenia na prízemí objektu Exnárovej 10, Košice do prevádzky.
RÚVZ vykonal obhliadku doterajšieho priestoru, na základe čoho vydal dňa 06.06.2014 rozhodnutie,

v ktorom uviedol, že zariadenie sa nachádza v prenajatých nebytových priestoroch s výmerou 61,00
m2 na prízemí objektu - budovy bývalého Gymnázia, na Exnárovej 10 v Košiciach. Dohodou zo dňa
29.05.2015 uzavretou medzi ňou ako nájomcom a žalobcom ako prenajímateľom došlo k ukončeniu
Zmluvy č. 80/2011 ku dňu 31.05.2015. V nadväznosti na ukončenie pôvodného nájomného vzťahu
založeného Zmluvou č. 80/2011, došlo k uzavretiu Dodatku č. 1/2015 k Zmluve o nájme nebytového

priestoru č. 72/2014 zo dňa 16.10.2014 (ďalej ako „Dodatok č. 1/2015“). Okrem ďalších sa menilo znenie
čl. I „Predmet zmluvy“ bod 2 a nahrádzalo sa novým znením tak, že predmetom zmluvy je prenechanie
priestorov, jednak nebytový priestor o výmere 61,00 m2 na prízemí trakt A (teda priestor podľa pôvodnej
Zmluvy č. 80/2011) a nebytový priestor o výmere 35,10 m2 na prízemí trakt B (teda priestor podľa Zmluvy
č. 72/2014). Prílohu Dodatku č. 1/2015 tvoril pôdorys. Na pôdoryse boli farebne zvýraznené priestory,

ktoré jej boli prenajímateľom prenechané do nájmu - pôvodný priestor o výmere 61,00 m2 (telocvičná,
šatňa a chodba) a ďalší priestor o výmere 35,10 m2 (šatňa + sociálne zariadenie (kúpeľňa, toaleta,
výlevka)). Od roku 2014 až do roku 2021 vždy využívala totožné priestory tak, ako boli vyznačené
v pôdoryse, v rovnakej rozlohe. Nezabrala žiadne ďalšie priestory nad rámec toho, čo bolo od počiatku
vyznačené v pôdoryse a dohodnuté zmluvným vzťahom. Merania priestorov uskutočňoval žalobca (ním

poverené osoby), žalobca pripravoval návrhy zmlúv, pričom priestory boli každoročne premeriavané
žalobcom, resp. ním poverenými osobami. V roku 2020 po zmene vedenia žalobcu, poverené osoby
žalobcu opätovne premerali priestory, s výsledkom, nakoľko malo byť zistené, že užívaná výmera
priestorov, ktoré užívala takmer 10 rokov má byť skoro dvakrát vyššia. K uvedenému sa dňa 26.06.2020uskutočnilo pracovné stretnutie s riaditeľom žalobcu pánom B. C. B., technickým námestníkom D. E.
E. a správcom objektu D. B. F.. Prenajímateľ informoval o tom, že žalobca má v úmysle zosúladiť
údajne užívanú výmeru nebytového priestoru a rozšíriť predmet môjho nájmu formou dodatku. Ďalej

uviedla, že od začiatku nájomného vzťahu užívala nebytové priestory, ktoré určil prenajímateľ v
rozlohe, akú vymeral prenajímateľ a teraz s odstupom skoro desiatich rokov, bola vystavená tomu,
že buď bude súhlasiť, alebo dostane výpoveď z priestorov. V priestoroch vykonávala činnosť, ktorá
bola jediným zdrojom jej príjmu. Zo zápisu z pracovného stretnutia je zrejmé, že sa prejednávalo
len bezdôvodné obohatenie za obdobie dvoch rokov spätne a v zápise je jednoznačne vyjadrená aj

námietka žalovanej. Poukázala na to, že prenajímateľ v zápise uviedol, že podmienkou rozšírenia nájmu
uzatvorením dodatku k nájomnej zmluve je záväzok nájomcu uhradiť vypočítaný nedoplatok za dva roky
spätne. Žalovaná neakceptovala a neuznáva, aby žalobcovi voči nej vznikol akýkoľvek nárok titulom
bezdôvodného obohatenia a zdôraznila, že uzatvorila nový Dodatok č. 2 k nájomnej zmluve č. 72/2014
sprenajímateľdňa26.04.2021,ktoréhoprílohuč.1tvorípôdorys- opätovnetenistýpôdorysakotvorilod
začiatku, pričom nedošlo v ňom k absolútne žiadnej zmene (s výnimkou priestorov sociálneho zariadenia

v trakte B - k týmto sama na základe vlastného rozhodnutia požiadala o ukončenie nájomného vzťahu.
Napriek tomu bola výmera nebytového priestoru v Dodatku č. 2 určená na takmer dvojnásobok pôvodnej
výmery, a to 166,83 m2 – hoci podľa pôdorysu užíva ešte menej. Taktiež uviedla, že nie je pravdou, aby
so žalobcom nekomunikovala, nespolupracovala a nevyvinula žiadnu snahu o riešenie tejto situácie,
keďže opakovane komunikovala s p. B. B.. Opätovne zdôraznila, že od roku 2011 užívala tie priestory,

ako bolo dohodnuté od prvej nájomnej zmluvy (s výnimkou tých, o ktorých rozšírenie nájmu alebo
zúženie nájmu požiadala), priestor bol pravidelne premeriavaný osobami poverenými žalobcom a za
obdobie takmer 10 rokov nepadla ani zmienka, aby užívala údajne niečo iné ako by mala užívať.
Priestory užívala na základe zmluvného vzťahu – riadnej nájomnej zmluvy a jej dodatkov, teda na
základe právneho dôvodu, za podmienok, ktoré určil žalobca ako prenajímateľ, pričom prílohu k zmluve

tvorilo pôdorysné vymedzenie priestoru, ktorý výhradne užívala, a preto v žiadnom prípade nemohlo
dôjsť k splneniu zákonných predpokladov vzniku bezdôvodného obohatenia. Konanie žalobcu označila
za konanie v rozpore s dobrými mravmi, ako aj v rozpore s princípom právnej istoty. Žalovaná zároveň
podaním zo dňa 21.02.2023 požiadala o aplikáciu § 257 CSP.

6. Okresný súd Košice I rozsudkom z 27. marca 2023, č.k. 29Cb/130/2021-233 žalobu v celom rozsahu
zamietol (I. výrok) a rozhodol, že žalovaná má voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania vo výške
100 %, o výške ktorých bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

7. Proti vyššie uvedenému rozsudku okresného súdu podal žalobca v zákonom stanovenej lehote

odvolanie, o ktorom Krajský súd v Košiciach rozhodol uznesením
z 21. februára 2024, č.k. 2Cob/33/2023 tak, že zrušil rozsudok Okresného súdu Košice I
z 27. marca 2023, č.k. 29Cb/130/20212-233 a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie.

8. Krajský súd v odôvodnení svojho uznesenia konštatoval, že nesúhlasí s postupom a názorom

súdu prvej inštancie z dôvodu, že pokiaľ sa tento náležite nevysporiadal so samotnou dôvodnosťou
uplatneného nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia, teda nedospel k (žiadnemu) záveru o jeho
dôvodnosti, nemohol dospieť ani k správnemu záveru, že ide o výkon práva v rozpore s dobrými mravmi,
keďže aplikácia § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka je možná iba za predpokladu, že súd dospeje k
záveru, že takéto právo žalobcovi svedčí, teda že ide o výkon existujúceho práva, vrátane ustálenia

jeho rozsahu (výšky). (bod 28.) Ďalej uviedol, že záväzok vzniknutý z bezdôvodného obohatenia
(§ 489 Občianskeho zákonníka) je objektívnej povahy. Vzniká na základe objektívnej skutočnosti v
zákonom predvídaných situáciách (§ 451 a § 454 Občianskeho zákonníka) bez ohľadu na to, ktorého
zo strán záväzkového právneho vzťahu zaťažuje dôvod jeho vzniku; na vznik záväzkového právneho
vzťahu z bezdôvodného obohatenia sa dokonca existencia zavinenia ani existencia protiprávneho

úkonu nevyžaduje, resp. zavinenie, aj to iba obohateného, má právny význam len z hľadiska rozsahu
vydania bezdôvodného obohatenia (§ 458 ods. 2 Občianskeho zákonníka). (bod 31.) Poukázal na
rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp.zn. 3Cdo/52/2005 ktorý vyslovil, že o plnenie bez
právneho dôvodu v zmysle ustanovenia § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka ide tiež v prípade užívania
nebytových priestorov (uskladnenia nábytku) bez nájomnej či inej zmluvy alebo iného titulu (povinnosť

plniť môže v niektorých prípadoch vyplývať tiež zo zákona alebo z rozhodnutia súdu) oprávňujúceho tieto
priestory užívať (uskladniť v nich nábytok). Pre vyriešenie otázky, kto v prípade takéhoto plnenia získava
majetkovú hodnotu (a kto je teda povinný vydať získané bezdôvodné obohatenie), je rozhodujúce, kto
uvedené plnenie prijíma (kto realizuje užívateľské oprávnenia) bez právneho dôvodu, bez poskytovanianáhrady za vykonávanie jemu nepatriacich oprávnení a bez toho, aby sa jeho majetok zmenšil o
prostriedky vynaložené v súvislosti s právnym vzťahom zakladajúcim právo užívať nebytový priestor
(uskladniť v ňom nábytok). Keďže príjemca takéhoto plnenia nie je - vzhľadom na samu povahu plnenia

- schopný vrátiť ho, je povinný nahradiť bezdôvodné obohatenie vo forme peňažnej. (bod 32.) Nie
je dôvodom odopretia právnej ochrany právu na vydanie bezdôvodného obohatenia ak ten, na úkor
koho bol neoprávnený majetkový prospech získaný nevykonal opatrenia, aby k vzniku bezdôvodného
obohatenia nedošlo. Zákon povinnosť podobnú prevenčnej povinnosti podľa prvej hlavy šiestej časti
Občianskeho zákonníka neustanovuje (a vzhľadom na vyššie uvedenú povahu vzniku záväzkového

právneho vzťahu z bezdôvodného obohatenia tak robiť ani nemôže). Vzhľadom na vyššie uvedenú
objektívnu povahu vzniku záväzku z bezdôvodného obohatenia a na to, že je bez právneho významu
skúmanie, komu možno klásť na ťarchu okolnosti, od ktorých sa vznik tohto vzťahu odvíja, nie je
mysliteľné vkladať do tohto vzťahu za pomoci iných zákonných ustanovení prvky, ktoré výslovná
právna úprava neobsahuje a negovať tak do istej miery podstatu smerujúcu k tomu, aby sa nikto
neobohacoval na úkor druhého bez právom aprobovaného dôvodu. (bod 33.) Korektív zásady poctivého

obchodného styku má byť poslednou možnosťou (ultima ratio), ako vo výnimočných prípadoch zmierniť
či odstrániť prílišnú tvrdosť zákona v situácii, v ktorej by sa priznanie uplatneného nároku javilo
krajne nespravodlivým. Ustanovenie § 265 Obchodného zákonníka je tak treba vnímať ako príkaz
sudcovi, aby rozhodoval v súlade s ekvitou, pričom, oproti dobrým mravom dovoľujú zásady poctivého
obchodného styku zobrať do úvahy osobitosti profesionálnych vzťahov podnikateľského prostredia

a jeho špecifickej etiky. Vzhľadom k prevažujúcej profesionalite týchto vzťahov možno dokonca, vo
všeobecnej rovine, konštatovať, že citlivosť k aspektom sociálnej spravodlivosti je v režime obchodného
práva o niečo slabšia, čo môže viesť k tomu, že za poctivé v obchodnoprávnej rovine možno, podľa
okolností, považovať ešte aj postupy, ktoré by sa vo sfére všeobecného občianskeho práva mohli javiť
už ako nemravné (viď napr. Obchodným zákonníkom v § 267 ods. 2 vylúčená možnosť namietať v

obchodnoprávnych vzťahoch tieseň a nápadne nevýhodné podmienky). Napokon aj v rozhodnutí zo
dňa 1. júna 2008 sp. zn. 29 Odo 1027/2006 Najvyšší súd pripustil, že normatívne systémy poctivého
obchodného styku a dobrých mravov sa obsahovo nekryjú. (rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 20.
januára 2009, sp. zn. 29 Cdo 359/2007).(bod 35.)

9. Z odôvodnenia uznesenia krajského súdu ďalej vyplýva, že pokiaľ žalovaná namietala, že bola pri
uzatvorení nájomného vzťahu uvedená do omylu, odvolací súd zvýraznil, že netvrdila, že konala v
ospravedlniteľnom omyle podľa § 49a Občianskeho zákonníka. Ospravedlniteľným je pritom iba taký
omyl, ku ktorému došlo aj napriek tomu, že konajúca (mýliaca sa) osoba postupovala s obvyklou mierou
opatrnosti (vyvinula obvyklú opatrnosť), ktorú možno so zreteľom k okolnostiam konkrétneho prípadu

po každom požadovať, aby sa takémuto omylu vyhol. Možno pričítať iba na ťarchu žalovanej, že táto
si prípadne nezabezpečila objektívne informácie o okolnostiach, ktoré považovala za rozhodujúce pre
uskutočnenie zamýšľaného právneho úkonu a bez príčiny sa vo svojom úsudku nechala ovplyvniť
prípadnými náznakmi riešenia zamýšľaného právneho úkonu, čo nemožno hodnotiť ani ako výkon práva
v rozpore so zásadou poctivého obchodného styku. (bod 36.)

10. Navyše odvolací súd zdôraznil, že súd prvej inštancie sa dostatočne nevysporiadal so všetkými
skutočnosťami relevantnými pre rozhodnutie veci. Poukázal na to, že základné právo na súdnu a inú
právnu ochranu vyžaduje, aby sa súd jasným, právne korektným a zrozumiteľným spôsobom vyrovnal
so všetkými skutkovými a právnymi skutočnosťami, ktoré sú pre jeho rozhodnutie vo veci podstatné

a právne významné. Nevysporiadanie sa s takýmito pre rozhodnutie podstatnými skutočnosťami
je porušením práva na spravodlivý súdny proces, v rámci ktorého majú strany právo na riadne,
zrozumiteľné, vyčerpávajúce odôvodnenie rozhodnutia. To, že právo na riadne odôvodnenie súdneho
rozhodnutia patrí medzi základné zásady spravodlivého súdneho procesu, jednoznačne vyplýva z
ustálenej judikatúry ESĽP. Judikatúra tohto súdu teda nevyžaduje, aby na každý argument strany, aj na

taký, ktorý je pre rozhodnutie bezvýznamný, bola daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia. Ak však
ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci, vyžaduje sa špecifická odpoveď práve na tento
argument. (bod 37. a 38.)

11. Na záver konštatoval, že úlohou súdu prvej inštancie bude vo veci konať a opätovne posúdiť

uplatnený nárok žalobcu, vrátane obrany žalovanej o jeho nedôvodnosti, resp. premlčaní. Ak súd
prvej inštancie dospeje k záveru o dôvodnosti nároku žalobcu a jeho konkrétnej výške, bude jeho
povinnosťou následne sa vysporiadať s tým, či ide o výkon práva, ktorý je v rozpore so zásadami
poctivého obchodného styku, resp. či možno na zistený skutkový stav aplikovať ustanovenie § 3 ods. 1Občianskeho zákonníka. Následne vo veci rozhodne a rozhodnutie odôvodní v súlade s ust. § 220 ods. 2
C.s.p. a ustálenými zásadami súdnej praxe tak, aby z odôvodnenia rozhodnutia bolo nepochybné právne
posúdenie uplatneného nároku žalobcu vo vzťahu k žalovanej, ako aj právne závery, ktoré vyvodí zo

zisteného skutkového stavu a obsahom ktorého budú jasné a zrozumiteľné odpovede na všetky právne
a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany.

12. Súd po opätovnom preskúmaní veci, postupujúc v intenciách uznesenia odvolacieho súdu vec znovu
prejednal a nariadil pojednávanie na 11. decembra 2024, na ktorom vykonal dokazovanie listinnými

dôkazmi založenými v spise, poskytol priestor na vyjadrenie žalobcovi, ako aj žalobžalovanej a zistil
tento skutkový stav:

13. Zo zmluvy o nájme nebytového priestoru č. 80/2011 z 20. septembra 2011 uzatvorenej medzi
žalobcom a žalovanou vyplýva, že predmetom tejto zmluvy je prenechanie priestorov nachádzajúcich
sa na prízemí nehnuteľnosti uvedenej v čl. 1, bod 1. , a to nebytový priestor o výmere podlahovej

plochy 61,00 m2 (predmet nájmu) do nájmu nájomcovi. Pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu je
vymedzené v prílohe č. 1 tejto zmluvy a tvorí jej neoddeliteľnú súčasť. Predmet nájmu je nájomca
oprávnený užívať na prevádzkovanie redukčného a revitalizačného centra. Nájomné za predmet
nájmu a úhrada za služby spojené s užívaním predmetu nájmu boli zmluvnými stranami dohodnuté
v súlade so zák. č. 18/1996 Z.z. o cenách v znení neskorších predpisov vo výške uvedenej v prílohe

č. 2 tejto zmluvy. Za služby spojené s užívaním predmetu nájmu sa považuje najmä dodávka médií
(vody, tepla, elektrickej energie), dezinsekcia, deratizácia, ktoré uhrádza nájomca prenajímateľovi ako
zálohové platby. Rozpis jednotlivých služieb a výška úhrad za služby boli uvedené v prílohe č. 2 tejto
zmluvy. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomné a úhrada za služby sú splatné najneskôr do 15. dňa
bežného mesiaca a platia sa súhrnne bezhotovostným prevodom na účet prenajímateľa na základe

Dohody o platbách, ktorá tvorí prílohu č. 3 tejto zmluvy. Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú
so začiatkom nájmu od 01.09.2011 s tým, že nájom zaniká písomnou dohodou, výpoveďou alebo
odstúpením od zmluvy. V súlade s čl. VI. zmluvy nájomca je oprávnený a povinný užívať predmet nájmu
riadne, s náležitou odbornou starostlivosťou, v rozsahu a za podmienok dohodnutých v tejto zmluve
a podľa všeobecne záväzných právnych predpisov (bod 1.). Nájomca je povinný sprístupniť predmet

nájmu zamestnancom prenajímateľa za účelom preverenia spôsobu užívania predmetu nájmu, výkonu
pravidelných a iných prehliadok alebo za účelom vykonania nevyhnutých opráv (bod 4.). Nájomca je
povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu nevyhnutých opráv, ako aj každé
ohrozenie, poškodenie alebo zničenie predmetu nájmu (bod 5.). Nájomca je povinný zabezpečiť na
svoje náklady bežné opravy súvisiace s užívaním predmetu nájmu, ako aj bežnú údržbu predmetu

nájmu, teda zabezpečiť úkony spojené s udržiavaním predmetu nájmu vrátane opráv, ktorých potreba
vznikla v dôsledku nadmerného opotrebenia predmetu nájmu, spôsobeného nájomcom alebo tretími
osobami, ktoré pre nájomcu vykonávajú akékoľvek práce a činnosti, resp. zamestnancami nájomcu
(bod 7.). Pod pojmom náklady spojené s obvyklým užívaním predmetu nájmu, ktoré je povinný nájomca
zabezpečiť na svoje náklady v zmysle § 5 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov,

sa rozumejú náklady na bežné opravy a bežnú údržbu, súvisiacu s udržiavaním predmetu nájmu, a to
predovšetkým maľovanie stien, natieranie okien a dverí, údržba podláh, oprava sanitárneho zariadenia,
oprava a výmena elektrického zariadenia - vypínače, poistky, ističe, žiarovky, oprava ohrievačov vody,
oprava a výmena kovaní a zámkov (bod 8.). Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy, ani iné
podstatné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu vlastníka. Technicky ide o také stavebné

úpravyainépodstatnézmeny,ktorézasahujúdokonštrukčnýchprvkovstien,priečok,stropovapodobne
takým spôsobom, že ich vykonanie podlieha režimu stavebného zákona, alebo ide o také zmeny,
ktorýchvykonanienepodliehasícerežimustavebnéhozákona,aleichnákladynarealizáciuneprimerane
prekračujú náklady bežnej údržby a opráv (bod 9.). Neoddeliteľnými prílohami tejto zmluvy sú pôdorysné
vymedzenie predmetu nájmu ako príloha č. 1, rozpis nájomného a úhrad za služby ako príloha č. 2,

dohoda o platbách ako príloha č. 3, súhlas Košického samosprávneho kraja v súlade s ust. § 7 Zásad
hospodárenia s majetkom Košického samosprávneho kraja zo dňa 19.09.2011.

14. Zo zámeru na prenájom nebytových priestorov na ulici Exnárova 10 v Košiciach – ponuka z 15.
júna 2014 je zrejmé, že žalovaná ako nájomca nebytových priestorov týmto listom reagovala na „Zámer

na prenájom“, pričom ponúkaný priestor vo výmere 35,10 m2 plánovala pripojiť k jej štúdiu za účelom
využitia – šatňa + sociálne zariadenie.15. Dňa 16. októbra 2014 bola medzi žalobcom ako prenajímateľom a žalovanou ako nájomcom
uzatvorená Zmluva o nájme nebytového priestoru č. 72/2014, predmetom ktorej bolo prenechanie
priestorov nachádzajúcich sa v nehnuteľnosti uvedenej v čl. I bod 1., a to nebytový priestor o výmere

35,10 m2 na prízemí (predmet nájmu), do nájmu nájomcovi. Pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu
je vymedzené v prílohe č. 1 tejto zmluvy a tvorí jej neoddeliteľnú súčasť. Predmet nájmu je nájomca
oprávnený užívať na šatne a sociálne zariadenia. Nájomné za predmet nájmu a úhrada za služby
spojené s užívaním predmetu nájmu boli zmluvnými stranami dohodnuté v súlade so zák. č. 18/1996
Z.z. o cenách v znení neskorších predpisov vo výške uvedenej v prílohe č. 2 tejto zmluvy. Za služby

spojené s užívaním predmetu nájmu sa považuje najmä : a) dodávka médií (vody, tepla, elektrickej
energie a plynu), dezinsekcia, deratizácia, ktoré uhrádza nájomca prenajímateľovi ako zálohové platby,
b) údržba spoločných priestorov, vrátane ich upratovania, odvoz komunálneho odpadu, ktoré uhrádza
nájomca prenajímateľovi ako paušálne platby (služby). Rozpis jednotlivých služieb a výška úhrad za
služby boli uvedené v prílohe č. 2 tejto zmluvy. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomné a úhrada
za služby sú splatné najneskôr do 15. dňa bežného mesiaca a platia sa súhrnne bezhotovostným

prevodom na účet prenajímateľa na základe Dohody o platbách, ktorá tvorí prílohu č. 3 tejto zmluvy.
Zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú so začiatkom nájmu od 01.11.2014 s tým, že nájom zaniká
písomnou dohodou, výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy. V súlade s čl. VI. zmluvy nájomca je
oprávnený a povinný užívať predmet nájmu riadne, s náležitou odbornou starostlivosťou, v rozsahu
a za podmienok dohodnutých v tejto zmluve a podľa všeobecne záväzných právnych predpisov (bod

1.). Nájomca je povinný sprístupniť predmet nájmu zamestnancom prenajímateľa za účelom preverenia
spôsobu užívania predmetu nájmu, výkonu pravidelných a iných prehliadok alebo za účelom vykonania
nevyhnutých opráv (bod 4.). Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi
potrebu nevyhnutých opráv, ako aj každé ohrozenie, poškodenie alebo zničenie predmetu nájmu
(bod 5.). Nájomca je povinný zabezpečiť na svoje náklady bežné opravy súvisiace s užívaním

predmetu nájmu, ako aj bežnú údržbu predmetu nájmu, teda zabezpečiť úkony spojené s udržiavaním
predmetu nájmu vrátane opráv, ktorých potreba vznikla v dôsledku nadmerného opotrebenia predmetu
nájmu, spôsobeného nájomcom alebo tretími osobami, ktoré pre nájomcu vykonávajú akékoľvek práce
a činnosti, resp. zamestnancami nájomcu. Porušenie tohto článku sa považuje za užívanie predmetu
nájmu v rozpore so zmluvou v dôsledku čoho je prenajímateľ oprávnený vypovedať zmluvu v súlade

s ustanovením článku V., bod 2. (bod 7.). Pod pojmom náklady spojené s obvyklým užívaním predmetu
nájmu, ktoré je povinný nájomca zabezpečiť na svoje náklady v zmysle § 5 ods. 3 zák. č. 116/1990
Zb. v znení neskorších predpisov, sa rozumejú náklady na bežné opravy a bežnú údržbu, súvisiacu
s udržiavaním predmetu nájmu, a to predovšetkým maľovanie stien, natieranie okien a dverí, údržba
podláh, oprava sanitárneho zariadenia, oprava a výmena elektrického zariadenia - vypínače, poistky,

ističe, žiarovky, oprava ohrievačov vody, oprava a výmena kovaní a zámkov. Zmluvné strany sa
dohodli, že pre odstránenie pochybností týkajúcich sa vymedzenia drobných opráv, použije sa pre ich
vymedzenie zoznam uvedený v prílohe č. 1 nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z.z. V pochybnostiach,
či ide o náklady spojené s obvyklým udržiavaním hradené nájomcom, alebo opravy, ktorých náklady
zabezpečuje a uhrádza prenajímateľ, sa pod nákladom spojeným s obvyklým udržiavaním rozumie

taká bežná údržba a práce, ktoré zabezpečia spôsobilosť predmetu nájmu na dohodnuté alebo
obvyklé užívanie (bod 8.). Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy, ani iné podstatné zmeny
bez predchádzajúceho písomného súhlasu vlastníka. Pod pojmom stavebné úpravy sa rozumejú také
úpravy, ktoré nie sú bežnou údržbou ani bežnými opravami v zmysle čl. VI. bod 7. a 8. zmluvy, ale
ide o také stavebné úpravy, ktoré presahujú rámec bežných opráv a údržby, majú charakter investícií

amôžupredstavovaťzhodnoteniemajetku.Technickyideotakéstavebnéúpravyainépodstatnézmeny,
ktoré zasahujú do konštrukčných prvkov stien, priečok, stropov a podobne takým spôsobom, že ich
vykonanie podlieha režimu stavebného zákona, alebo ide o také zmeny, ktorých vykonanie nepodlieha
síce režimu stavebného zákona, ale ich náklady na realizáciu neprimerane prekračujú náklady bežnej
údržby a opráv. Ak vlastník predmetu nájmu udelí nájomcovi písomný súhlas na vykonanie stavebných

úprav podľa tohto bodu, je nájomca povinný vykonať ich na vlastné náklady (bod 9.). Neoddeliteľnými
prílohami tejto zmluvy sú pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu ako príloha č. 1, rozpis nájomného
a úhrad za služby ako príloha č. 2, dohoda o platbách ako príloha č. 3.
16. Zo súhlasu predsedu Košického samosprávneho kraja z 1. októbra 2014 v zmysle Zásad
hospodárenia s majetkom KSK zo dňa 18. apríla 2011 vyplýva, že žalovaná ako nájomca bola vybratá na

základevyhodnoteniavyhlásenéhozámerunaprenájomaboljejprenechanýdonájmunebytovýpriestor
o výmere 35,10 m2 na prízemí budovy bývalého Gymnázia na Exnárovej 10 v Košiciach za nájomné
351,00 Eur /ročne (29,25 Eur / mesačne) za účelom jeho využitia ako šatne a sociálne zariadenie.17. V zmysle čl. I, bod 1. Dodatku č. 1/2015 k Zmluve o nájme nebytového priestoru č. 72/2014 zo dňa
16.10.2014, ktorý bol uzatvorený 28. mája 2015 (ďalej len „Dodatok č. 1/2015“) znenie čl. I. „Predmet
zmluvy“, bod 2 sa nahrádza novým znením:

„Predmetom tejto zmluvy je prenechanie priestorov nachádzajúcich sa v nehnuteľnosti uvedenej
v predchádzajúcom bode, a to:
a) Nebytový priestor o výmere 61,00 m2 na prízemí trakt A,
b) Nebytový priestor o výmere 35,10 m2 na prízemí trakt B,
(ďalej len „predmet nájmu“) do nájmu nájomcovi.“ Podľa čl. I, bod 2. predmetného dodatku, sa prílohy

č. 1., č.2., č. 3 zmluvy nahrádzajú novými prílohami č. 1., č. 2. a č. 3., ktorých znenie je prílohou tohto
dodatku. Zároveň čl. II, bod 1. tohto dodatku hovorí, že znenie čl. II. „Účel zmluvy“, bod 1 sa nahrádza
novým znením:
Predmet nájmu je nájomca oprávnený užívať na prevádzkovanie redukčného a revitalizačného centra,
šatní a sociálneho zariadenia.“ Podľa čl. VII. bod 3., prílohami dodatku sú pôdorysné vymedzenie
predmetu nájmu ako príloha č. 1 (graficky znázornený nebytový priestor prenechaný do nájmu), rozpis

nájomného a úhrad za služby ako príloha č. 2, dohoda o platbách ako príloha č. 3.

18. Dohodou o ukončení Zmluvy o nájme nebytového priestoru č. 80/2011 uzatvorenej podľa zákona č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov z 29. mája 2015
sa v čl. I, bod 1 zmluvné strany dohodli na ukončení zmluvného vzťahu založeného Zmluvou o nájme

nebytového priestoru č. 80/2011 zo dňa 20.09.2011, a to dňom 31.05.2015. Zároveň v súlade s čl. I,
bod 2. tejto dohody sa nájomná zmluva ukončuje z dôvodu uzatvorenia Dodatku č. 1/2015 k Zmluve
o nájme nebytového priestoru č. 72/2014 zo dňa 16.10.2014, ktorý tvorí prílohu tejto dohody. Z čl. II, bod
1 dohody ďalej vyplýva, že ku dňu ukončenia zmluvného vzťahu neeviduje prenajímateľ voči nájomcovi
pohľadávku za prenájom nebytových priestorov.

19. Z Dodatku č. 2/2021 k Zmluve o nájme nebytového priestoru č. 72/2014
zo dňa 16.10.2014 v znení Dodatku č. 1/2015 zo dňa 28.05.2015, ktorý bol uzatvorený
26. apríla 2021 (ďalej len „Dodatok č. 2/2021“) je zrejmé, že v súlade s Uznesením č. 491/2020
z 22. zasadnutia Zastupiteľstva Košického samosprávneho kraja konaného dňa 14.12.2020 sa uvádza

výmera predmetu nájmu uvedená v zmluve do súladu so skutočne užívanou výmerou predmetu nájmu
a na základe žiadosti nájomcu o zníženie výmery predmetu nájmu o nebytové (priestory) sa zmluvné
strany dohodli na ukončení časti nájmu a na uzatvorení Dodatku č. 2/2021 k Zmluve o nájme nebytového
priestoru č. 72/2014 zo dňa 16.10.2014 v znení Dodatku č. 1/2015 zo dňa 28.05.2015 s nasledujúcim
znením:

Článok I., bod 1.: Znenie Článku I. „Predmet zmluvy“, pôvodné znenie bodu 2 sa vypúšťa a nahrádza
sa nasledovne:
„2. Predmetom tejto zmluvy (ďalej len „zmluva“) je prenechanie priestorov nachádzajúcich sa
v nehnuteľnosti uvedenej v predchádzajúcom bode, a to:
- nebytový priestor na prízemí trakt A o celkovej výmere 166,83 m2, pozostávajúci z telocvične o výmere

85,06 m2, šatne o výmere 39,19 m2, chodby o výmere 41,28 m2 a sociálneho zariadenia o výmere 1,3
m2 (ďalej len „predmet nájmu“) do nájmu nájomcovi.“
Článok I., bod 2.: Znenie Článku II. „Účel nájmu“ sa dopĺňa nový bod č. 2 v znení:
„2. Nájomca sa zaväzuje užívať predmet nájmu výlučne (na) dohodnutý účel v súlade a za splnenie
všetkých povinností vyplývajúcich mu z príslušných právnych predpisov. Nájomca prehlasuje, že sa

s predmetom nájmu dôkladne oboznámil a tento spĺňa podmienok príslušných právnych predpisov pre
jeho užívanie na dohodnutý účel nájmu. Za prípadné nesplnenie povinností súvisiacich s účelom, na
ktorý je predmet nájmu prenajímaný zodpovedá v celom rozsahu a jedine nájomca.“
Článok I., bod 3.: Znenie Článku III. „Nájomné, služby a spôsob platenia“ pôvodné znenie bodu 2 sa
vypúšťa a nahrádza nasledovne:

„2. Za služby spojené s užívaním predmetu nájmu sa považuje najmä:
a. dodávka médií (vody, tepla, elektrickej energie a TÚV), dezinsekcia a deratizácia, ktoré uhrádza
nájomca prenajímateľovi ako zálohové platby,
b. upratovanie spoločných priestorov, odvoz komunálneho odpadu, prevádzka a údržba spoločných
priestorov, OBP, PO ostatných priestorov a energetika, ktoré uhrádza nájomca prenajímateľovi ako

paušálne platby, (ďalej len „služby“).
Nájomca je povinný platiť úhrady za služby spojené s nájmom v súlade s týmto bodom zmluvy a prílohou
č. 2 a č. 3 tejto zmluvy v prospech prenajímateľa.“
Článok I., bod 8.: Znenie Článku IV. „Doba nájmu“ sa dopĺňa nový bod č. 2 v tomto znení:„2. Nájomca prehlasuje, že je oboznámený so súčasným stavom predmetu nájmu a že predmet
nájmu v takom stave preberá. Odovzdanie a prevzatie predmetu nájmu vykonávajú zmluvné strany
fyzickou prehliadkou priestorov. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu do užívania nájomcovi vyhotoví

prenajímateľ odovzdávací protokol, ktorí podpíšu obe zmluvné strany.“
Článok III, bod 3.: Prílohami dodatku sú nové prílohy:
a) pôdorysne vymedzenie predmetu nájmu ako príloha č. 1,
b) Rozpis nájomného a úhrad za služby ako príloha č. 2,
c) Dohoda o platbách ako príloha č. 3,

d) Aktualizované znenie zmluvy ako príloha č. 4

20. Predseda Košického samosprávneho kraja podľa § 7 ods. 9 písm. b) Zásad hospodárenia
s majetkom KSK z 24. februára 2020 v znení Dodatku č. 1 zo dňa 30. apríla 2020 a Dodatku č. 2 zo
dňa 26.10.2020 schválil dodatok, predmetom ktorého bola úprava a zúženie výmery predmetu nájmu
na nebytový priestor o výmere 166,83 m2 na prízemí v budove súpisné číslo 960 na pozemku registra

C KN parcelné číslo XXXX G. XXXX/X v k.ú. A. v Košiciach, s nájomným vo výške 1581,00 Eur /ročne
(131,75 Eur / mesačne) za účelom jeho využitia ako redukčné a revitalizačné centrum, šatne a sociálne
zariadenie.

21. Listom z 12. mája 2021 označeným ako „Výzva na úhradu“ vyzval žalobca žalovanú na vydanie

bezdôvodného obohatenia za dva roky spätne. Bezdôvodné obohatenie malo pozostávať z úhrady
nájomného a služieb vo výške rozdielu medzi skutočnou výmerou predmetu nájmu a výmerou predmetu
nájmu uvedenou v pôvodnej Zmluve o nájme nebytového priestoru č. 72/2014, spolu 2.861,38 Eur.

22. Z Odpovede na list zo dňa 20.05.2021vyplýva, že žalovaná si nebola vedomá žiadneho porušenia

zmluvne dohodnutých podmienok, pretože priestory, ktoré si prenajímala boli od začiatku presne
ohraničené. Nemenila v nich žiadne priečky, ani plochu nijako nerozširovala, neupravovala, užívala
a konala v intenciách dohodnutých podmienok. Prenajímanú plochu nikdy nemerala a aj keď zmluva
obsahovala prílohu, resp. situačný nákres – nenachádzali sa v ňom rozmery jednotlivých miestností,
pričom aj v rozpise nájomného bol len súhrn m2. Nemala dôvod neveriť v správnosť meraní, obzvlášť,

ak tieto priestory, ktoré sú predmetom nájmu, boli opakovane premeriavané štyrmi správcami.

23. Z rozhodnutia regionálneho úradu verejného zdravotníctva zo 6. júna 2014 vyplýva, že tento schválil
prevádzkový poriadok pre telovýchovno – športové zariadenia na prízemí objektu na Exnárovej 10
v Košiciach, pričom v odôvodnení uviedol, že odbornými zamestnancami regionálneho úradu verejného

zdravotníctva so sídlom v Košiciach bola vykonaná obhliadka, pri ktorej bolo zistené, že zariadenie
sa nachádza v prenajatých nebytových priestoroch s výmerou 61,00 m2 na prízemí objektu - budovy
bývalého Gymnázia, na Exnárovej 10 v Košiciach. Zariadenie tvorí vstupná chodba s vyčleneným
priestoromnaprezúvanie,telocvičňa,cvičebnámiestnosťsostrojminacvičenie,šatňasuzatvárateľnými
skrinkami a stoličkami, zariadenia na osobnú hygienu – WC s predsienkou a s umývadlom, umyváreň

so sprchovacím kútom a umývadlom a miestnosť pre upratovačku s výlevkou.

24. Z Dohody č. 21/41/54E/646 o poskytnutí finančného príspevku v rámci projektu „Prvá pomoc –
Opatrenie č. 2 v znení Dodatku č. 1 k Dohode číslo: 21/41/54E/646 o poskytnutí finančného príspevku
v rámci projektu „Prvá pomoc – Opatrenie č. 2, ako aj z Dohody číslo: 21/41/54E/00 o poskytnutí

finančného príspevku v rámci projektu „Prvá pomoc – Opatrenie č. 4 (A) a Dohody o ukončení dohody
č. 21/41/54E/200 zo dňa 19.01.2021, a tiež Dohody o ukončení dohody č. 20/41/54E/1044 zo dňa
23.04.2020 (ktoré boli predložené súdu bez podpisov zmluvných strán) je zrejmé, že žalovanej bol
poskytovanýpríspevokakoštátnapomocpodľaoddielu3.10.vzmyslepodmienokOznámeniaKomisie–
Dočasného rámca pre opatrenia štátnej pomoci na podporu hospodárstva v súčasnej situácii spôsobnej

nákazou COVID-19 a v zmysle podmienok Schémy pre dočasnú štátnu pomoc na podporu udržania
zamestnanosti a podporu osôb samostatne zárobkovo činných v období situácie spôsobenej nákazou
COVID-19, a to za obdobie od 13.03.2020 do 31.12.2021 .

25.Žalovanáprostredníctvomsvojejprávnejzástupkynenapojednávanípoprelanárokžalobcu,nakoľko

ho považuje za nedôvodný. Uviedla, že podľa žalobcu k bezdôvodnému obohateniu nedošlo iba
z dôvodu nesprávneho vymerania predmetných priestorov, ale aj z dôvodu, že žalovaná v skutočnosti
užívala aj ďalšie priestory, ktoré nepatrili k zmluvou označenému predmetu nájmu, pričom malo ísť
„predovšetkým o spoločné priestory“. Zdôraznila, že aj napriek tomu, že právny zástupca žalobcuuviedol, že v žalobe bolo špecifikované, o aké spoločné priestory sa malo jednať, zastáva názor, že
neexistuje žiadny výpočet toho, čo možno považovať za spoločný priestor a čo za nebytové priestory,
čo bolo nesprávne vymerané, kde nesedia výmery. Taktiež poukázala na skutočnosť, že Dodatok č.

1/2015 vypracoval sám žalobca a žalovaná k nemu obdržala ako prílohu pôdorys. Nebytové priestory
neboli v zmluve nijako špecifikované, pričom samotná zmluva odkazovala na pôdorysné vymedzenie
predmetu nájmu ako jej neoddeliteľnú súčasť a v ňom boli žalobcom zelenou vyznačené tie priestory,
ktoré boli odovzdané žalovanej do užívania. Ďalej uviedla, že prílohou Dodatku č. 1/2015, ako aj Dodatku
č. 2/2021 bol rozpis nájomného a úhrad za služby, ktorý obsahuje nájom iba za nebytové priestory bez

uvedenia spoločných priestorov. Na záver konštatovala, že aj nová zmluva z roku 2021, resp. Dodatok č.
2/2021,ktorýbolpodpísanýpozistenínezrovnalosti,obsahujerovnakúprílohu–pôdorysnévymedzenie,
kde sú opätovne vyznačené zelenou tie isté priestory, ktoré žalovaná užíva od roku 2015 s výlukou
v trakte B, kde žalovaná na vlastnú žiadosť odovzdala priestory, ktoré nepotrebovala k svojej činnosti.
Jediné z čoho mohla vychádzať boli teda pôdorysy, ktoré tvorili neoddeliteľnú súčasť zmlúv a ich tvorcom
a predkladateľom bol žalobca. Žalovaná preto nemala žiadny dôvod si predmetný priestor premeriavať.

26. Na základe vykonaného dokazovania súd právne uzatvára:

27. Podľa § 1 ods. 1, ods. 2 zák. č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej len „Obchodný zákonník“) o
zákonníka, tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné záväzkové vzťahy, ako aj niektoré
iné vzťahy súvisiace s podnikaním. Právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú ustanoveniami

tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa predpisov
občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa obchodných
zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon .

28. Podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi

podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich
podnikateľskej činnosti.

29.Podľa§261ods.2,ods.5,ods.6Obchodnéhozákonníkavzneníúčinnomdo31.januára2013,touto
časťou zákona sa spravujú takisto záväzkové vzťahy medzi štátom, samosprávnou územnou jednotkou

alebo právnickou osobou zriadenou zákonom ako verejnoprávna inštitúcia, ak sa týkajú zabezpečovania
verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky a podnikateľmi pri ich podnikateľskej činnosti. Na tento účel
sa za štát považujú aj štátne organizácie, ktoré nie sú podnikateľmi, pri uzavieraní zmlúv, z ktorých
obsahu vyplýva, že ich obsahom je uspokojovanie verejných potrieb. Pri použití tejto časti zákona podľa
odsekov 1 a 2 je rozhodujúca povaha účastníkov pri vzniku záväzkového vzťahu. Zmluvy medzi osobami

uvedenými v odsekoch 1 a 2, ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako
zmluvný typ v Občianskom zákonníku, spravujú sa príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type
v Občianskom zákonníku a týmto zákonom.

30. Podľa § 261 ods. 2, ods. 8, ods. 9 Obchodného zákonníka v znení účinnom do 30. júna 2016,

touto časťou zákona sa spravujú takisto záväzkové vzťahy medzi subjektom verejného práva, ak sa
týkajú zabezpečovania verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky a podnikateľmi pri ich podnikateľskej
činnosti. Pri použití tejto časti zákona podľa odsekov 1 a 2 je rozhodujúca povaha účastníkov pri vzniku
záväzkového vzťahu. Zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2, ktoré nie sú upravené v hlave
II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, spravujú sa príslušnými

ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a týmto zákonom.

31. Podľa § 451 ods. 1, ods. 2 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov
(ďalej len „Občiansky zákonník“), kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením

z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

32. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu
nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

33. Podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy,
inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej
užívania.34. Podľa § 3 ods.1, ods. 2, ods. 3 a ods.4 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov (ďalej len „zák. č. 116/1990 Zb.“), prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie

inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva"). Nebytové priestory sa prenajímajú
na účely, na ktoré sú stavebne určené. Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a
účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas,
čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová
organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky,

pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

35. Podľa § 5 ods. 1, ods. 2, ods. 3, ods. 4 zák. č. 116/1990 Zb., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ
je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé
užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých
poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Nájomca je oprávnený užívať nebytový

priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým
udržiavaním. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv,
ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca
zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

36. Podľa § 7 zák. č. 116/1990 Zb., ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená
všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.

37. Podľa § 8 zák. č 116/1990 Zb. ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto,
že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má

nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.

38. Podľa § 9 ods. 1, ods. 2, ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb., nájom dojednaný na určitý čas sa skončí
uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na
určitý čas pred uplynutím času, ak

a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie
je spojené s nájmom;
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby,
tieto služby neposkytuje riadne a včas;

d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo
porušujú pokoj alebo poriadok;
e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt
vypratať;
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;

g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č.
403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd;
i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č.
229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak
a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

39. Podľa § 10 zák. č. 116/1990 Zb., ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca
oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.

40. Podľa § 12 zák. č 116/1990 Zb. výpovedná lehota je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak; počíta
sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

41. Podľa § 13 zák. č. 116/1190 Zb., ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca
povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.42. Podľa § 14 zák. č 116/1990 Zb., ak nebolo dohodnuté inak, nájom zaniká
a) zánikom predmetu nájmu;
b) smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti

neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme;
c) zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom.

43. Súd sa opätovne zaoberal samotnou dôvodnosťou uplatneného nároku žalobcu na vydanie
bezdôvodného obohatenia, ako aj obranou žalovanej o jeho nedôvodnosti tak, ako mu to prikázal

odvolací súd vo svojom zrušujúcom uznesení a dospel k záveru, že tento nárok žalobcu nie je
dôvodný. Žalobca si uplatňuje nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré spočíva v užívaní
„nesprávneho vymerania prenajatých priestorov“, ako aj užívaní ďalších priestorov, ktoré nepatrili do
zmluvou označeného predmetu nájmu, predovšetkým malo ísť o spoločné priestory.

44. Medzi stranami sporu bolo nesporné, že na základe Zmluvy o nájme nebytového priestoru č. 80/2011

z 20. septembra 2011 uzatvorenej podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme o podnájme nebytových
priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zmluva o nájme NP č. 80/2011“) a následne Zmluvy
o nájme nebytového priestoru č. 72/2014 zo 16. októbra 2014 uzatvorenej podľa zákona č. 116/1990 Zb.
o nájme o podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zmluva o nájme
NP č. 72/2014“) vznikol medzi žalobcom a žalovanou obchodnoprávny vzťah. Tento obchodnoprávny

vzťah medzi zmluvnými stranami vznikol v súlade s ustanovením § 261 ods. 2 Obchodného zákonníka,
ktorý upravuje záväzkové vzťahy medzi subjektom verejného práva, ak sa týkajú zabezpečovania
verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky a podnikateľmi pri ich podnikateľskej činnosti, a to aj napriek
skutočnosti, že nájomná zmluva predstavuje inštitút občianskeho práva. Pri vzniku záväzkového vzťahu
je totiž rozhodujúca povaha účastníkov daného právneho vzťahu a skutočnosť, že zmluvné strany

uzavreli taký typ zmluvy, ktorý nie je upravený v Obchodnom zákonníku, ale je upravený ako zmluvný
typ v Občianskom zákonníku, príp. inom zákone (tým je aj zákon č. 116/1990 Zb.) nebráni aplikácii
Obchodného zákonníka, pretože jeho aplikácia sa odvíja od povahy právneho vzťahu (nie od zmluvného
typu).

45. Z Čl. 1, bod 1., bod 2. a bod 3. zmluvy o nájme NP č. 80/2011 vyplýva, že Košický samosprávny
kraj je vlastníkom nehnuteľnosti – budovy so súpisným číslom 960, nachádzajúcej sa na Exnárovej
ulici č. 10 v Košiciach, na pozemku s parcelným číslom XXXX G. XXXX/X, ktorá je evidovaná Správou
katastra Košice, na liste vlastníctva XXXXX, kat. územie A.. Prenajímateľ je na základe Zmluvy o výkone
správy nehnuteľného majetku č. 9/2010/IZ zo dňa 23.12.2010 a jej dodatkov oprávnený uvedenú

nehnuteľnosť prenajímať. Predmetom tejto zmluvy je prenechanie priestorov nachádzajúcich sa na
prízemí nehnuteľnosti uvedenej v predchádzajúcom bode, a to nebytový priestor o výmere podlahovej
plochy 61,00 m2 do nájmu nájomcovi. Pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu je vymedzené v prílohe
č. 1 tejto zmluvy a tvorí jej neoddeliteľnú súčasť.

46. Z Čl. 2, bod 1. Zmluvy o nájme NP č. 80/2011 je zrejmé, že predmet nájmu je nájomca oprávnený
užívať na prevádzkovanie redukčného a revitalizačného centra, pričom nebolo uvedené, o aký konkrétny
nebytový priestor ide a s akou výmerou. Žalovaná pri užívaní predmetného nebytového priestoru teda
vychádzala z farebne vyznačeného grafického znázornenia tohto priestoru, ktorý predstavoval pôvodne
61,00 m2 a malo ísť o priestor, ktorý bol neskôr (v Dodatku č. 2/2021), aj podľa vyjadrenia žalobcu na

pojednávaní, identifikovaný ako telocvičňa a chodba.

47. Z Čl. 1, bod 1., bod 2. a bod 3. Zmluvy o nájme NP č. 72/2014 vyplýva, že Košický samosprávny
kraj je vlastníkom nehnuteľnosti – budova so súpisným č. 960 na parcelách č. XXXX G. XXXX/X,
katastrálne územie A., evidovaná Okresným úradom Košice, katastrálnym odborom na LV č. XXXXX.

Uvedená nehnuteľnosť je v zmysle zákona č. 446/2001 Z.z. o majetku vyšších územných celkov
zverená Správe majetku Košického samosprávneho kraja do správy, rozpočtovej organizácii zriadenej
vlastníkom, ktorá je ako správca oprávnená zastupovať vlastníka pri jej prenájme. Predmetom tejto
zmluvyjeprenechaniepriestorovnachádzajúcichsavnehnuteľnostiuvedenejvpredchádzajúcombode,
a to nebytový priestor o výmere 35,10 m2 na prízemí do nájmu nájomcovi. Pôdorysné vymedzenie

predmetu nájmu je vymedzené v prílohe č. 1 tejto zmluvy a tvorí jej neoddeliteľnú súčasť (č.l. 20).

48. V Čl. 2, bod 1. Zmluvy o nájme NP č. 72/2014 je uvedené, že predmet nájmu je nájomca oprávnený
užívať na šatne a sociálne zariadenie. V danom prípade bolo možné zo zmluvy vyvodiť, že nebytovýpriestor o výmere spolu 35,10 m2 má byť využívaný ako šatňa a sociálne zariadenie, avšak aj tu chýbala
presná výmera toho ktorého priestoru (výmera šatne v m2, ako ani výmera sociálneho zariadenia v m2
nebola uvedená). Preto opätovne žalovaná využívala ten nebytový priestor, ktorý bol farebne vyznačený

v rámci pôdorysného vymedzenia predmetu nájmu ako prílohy č. 1, ktorá tvorí neoddeliteľnú súčasť
zmluvy.

49. Súd považuje za potrebné zdôrazniť, že v predmetných zmluvách uzatvorených medzi žalobcom
a žalovanou sa iba uvádza, že predmetom nájmu je nebytový priestor o výmere 61,00 m2, resp.

o výmere 35,10 m2 bez bližšej špecifikácie toho, o aký konkrétny nebytový priestor by malo ísť s tým, že
tento priestor je nájomca (žalovaná) oprávnený užívať na prevádzkovanie redukčného a revitalizačného
centra (Zmluva o nájme NP č. 80/2011), šatne a sociálneho zariadenia (Zmluva o nájme NP č. 72/2014).
Pôdorysné vymedzenie týchto nebytových priestorov bolo vymedzené v prílohe č. 1 a tvorí neoddeliteľnú
súčasť týchto zmlúv. Pokiaľ ide o nebytový priestor o výmere 35,10 m2 (predmet nájmu podľa Zmluvy
o nájme NP č. 72/2014), k tomu súd uvádza, že k uzatvoreniu predmetnej nájomnej zmluvy došlo

z dôvodu, že žalovaná reagovala na žalobcov „Zámer na prenájom“ ponúkaného priestoru o výmere
35,10 m2. Túto výmeru nebytového priestoru teda určil sám žalobca, a preto bola takto uvedená aj
v Zmluve o nájme NP č. 72/2014 a žalovaná nemohla mať akékoľvek pochybnosti o nesprávnosti tejto
výmery.

50. Žalovaná nemala dôvod prenajatý nebytový priestor opätovne premeriavať, ak tvorcom predmetných
zmlúv, ako aj ich príloh bol sám žalobca, u ktorého sa predpokladá, že by mal mať vedomosť o svojich
nehnuteľnostiach, resp. o nebytových priestoroch v týchto nehnuteľnostiach a ich výmerách, ak má
v úmysle ich prenajímať ďalším osobám. Navyše v priebehu celého obdobia trvania nájomného vzťahu
bolitietonebytovépriestoryniekoľkokrátpremeriavanéžalobcom,resp.nímpoverenýmiosobamianikdy

nedošlo k úprave, pokiaľ ide o výmeru týchto nebytových priestorov. Žalovaná užívala vždy len tie
nebytové priestory, ktoré mala farebne vyznačené v rámci pôdorysného vymedzenia, pričom aj tento
pôdorys ako príloha zmlúv bol predložený zo strany žalobcu. Žalovaná nemala a ani nemohla mať
akékoľvekpochybnostiosprávnosti,resp.nesprávnostitýchtomeraní,nakoľkonikdynebolaupozornená
na nesprávnu výmeru nebytových priestorov, ktoré v skutočnosti užíva, preto nemohla získať akýkoľvek

majetkový prospech.

51. Z Preambuly Dodatku č. 1/2015 je zrejmé, že nájomca a prenajímateľ zastúpený správcom,
Správa majetku Košického samosprávneho kraja, so sídlom Tatranská 25,040 01 Košice uzatvorili dňa
16.10.2014 Zmluvu o nájme nebytového priestoru č. 72/2014. S prihliadnutím na požiadavku nájomcu

o zlúčenie predmetu NZ č. 72/2014 prenajímateľ a nájomca uzatvárajú dodatok k Zmluve o nájme
nebytového priestoru č. 72/2014 s nasledujúcim znením, pričom z Čl. 1 vyplýva, že:
Bod 1. Znenie čl. I „Predmet zmluvy“ bod 2 sa nahrádza novým znením:
„Predmetom tejto zmluvy je prenechanie priestorov nachádzajúcich sa v nehnuteľnosti uvedenej
v predchádzajúcom bode, a to:

a) Nebytový priestor o výmere 61,00 m2 na prízemí trakt A,
b) Nebytový priestor o výmere 35,10 m2 na prízemí trakt B,
do nájmu nájomcovi.“
Bod 2. Prílohy č. 1, č. 2 a č. 3 zmluvy sa nahrádzajú novými prílohami č. 1, č. 2 a č.3, ktorých znenie
je prílohou tohto dodatku.

VČl.IIbod1jeuvedené,žezneniečl.II.„Účelnájmu“bod1sanahrádzanovýmznením:„Predmetnájmu
jenájomcaoprávnenýužívaťnaprevádzkovanieredukčnéhoarevitalizačnéhocentra,šatníasociálneho
zariadenia a z Čl. VII. bod 3 predmetného Dodatku č. 1 je zrejmé, že prílohami dodatku sú:
a) Pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu ako príloha č. 1 (č.l. 23 rub)
b) Rozpis nájomného a úhrad za služby ako príloha č. 2 (č.l. 24),

c) Dohoda o platbách ako príloha č. 3 (č.l. 24 rub).

52. Z Dodatku č. 1/2015 jednoznačne vyplýva, že predmetom nájmu sa stal nebytový priestor o výmere
61,00 m2 na prízemí trakt A a nebytový priestor o výmere 35,10 m2 na prízemí trakt B, ktorý bol
nájomca (žalovaná) oprávnený užívať na prevádzkovanie redukčného a revitalizačného centra, šatní

a sociálneho zariadenia. Súd aj na tomto mieste poukazuje na to, že tento nebytový priestor nebol
bližšie špecifikovaný s výnimkou uvedenia, že má ísť okrem iného aj o šatňu a sociálne zariadenie.
V tomto dodatku však nebola zmienka o čl. I bod 3, preto možno vyvodiť, že aj tu platí, že pôdorysné
vymedzenie predmetu nájmu je vymedzené v prílohe č. 1 tejto zmluvy v znení jej Dodatku č. 1/2015a tvorí jej neoddeliteľnú súčasť. Pôvodné prílohy č. 1, č. 2 a č. 3 sa nahradili novými prílohami č. 1, č.
2 a č. 3, ktorých znenie bolo prílohou tohto dodatku.

53. Príloha č. 1 k Zmluve č. 72/2014 v znení jej Dodatku č. 1/2015 (č.l. 63 rub), predstavuje pôdorysné
vymedzenie predmetu nájmu s farebným grafickým znázornením priestoru, z ktorého jednoznačne
vyplýva, aký nebytový priestor (bez bližšej špecifikácie) mala žalovaná užívať na základe pôvodnej
Zmluvy o nájme NP č. 80/2011, neskôr Zmluvy o nájme NP č. 72/2014 a napokon Zmluvy o nájme NP č.
72/2014 v znení Dodatku č. 1. V tejto prílohe nie je uvedené žiadne označenie jednotlivých nebytových

priestorov (resp. miestností), ako ani ich výmery. Podľa názoru súdu rozhodujúcou skutočnosťou pre
to, aký konkrétny nebytový priestor mohla žalovaná užívať (a aj užívala) na základe Zmluvy o nájme
NP č. 72/2014 v znení Dodatku č. 1 bolo toto grafické znázornenie nebytových priestorov vyznačených
inou farbou.

54. Aj z Prílohy č. 2 k Zmluve č. 72/2014 v znení jej Dodatku č. 1/2015 - Rozpis nájomného a úhrad

za služby k Zmluve č. 72/2014 (č.l. 64) vyplýva, že tento predstavoval nájom za nebytové priestory bez
ďalšej konkretizácie, o aké nebytové priestory (príp. ďalšie „spoločné priestory“ malo ísť).

55. Rovnako aj Príloha č. 3 k Zmluve č. 72/2014 v znení Dodatku č. 1/2015 – Dohoda o platbách –
daňový doklad - na rok 2015 (č.l. 64 rub) hovorí iba o nájomnom a službách spojených s užívaním

predmetu nájmu za priestory objektu: Exnárova 10 v Košiciach.

56. Dohodou o ukončení Zmluvy o nájme nebytového priestoru č. 80/2011 uzatvorenej podľa zákona č.
116/1990 Zb. o nájme a podnájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov z 29.
mája 2015 došlo k ukončeniu zmluvného vzťahu založeného Zmluvou o nájme nebytového priestoru č.

80/2011 zo dňa 20.09.2011, a to dňom 31.05.2015 z dôvodu uzatvorenia Dodatku č. 1/2015 k Zmluve
o nájme nebytového priestoru č. 72/2014 zo dňa 16.10.2014, ktorý tvorí prílohu tejto dohody.

57. V Preambule Dodatku č. 2/2021 k Zmluve o nájme nebytového priestoru č. 72/2014 zo dňa
16.10.2014 v znení Dodatku č. 1/2015 zo dňa 28.05.2015, ktorý bol uzatvorený 26. apríla 2021

(ďalej len „Dodatok č. 2“), je uvedené, že v súlade s Uznesením č. 491/2020 z 22. zasadnutia
Zastupiteľstva Košického samosprávneho kraja konaného dňa 14.12.2020, sa uvádza výmera predmetu
nájmuuvedenávzmluvedosúladusoskutočneužívanouvýmeroupredmetunájmu.Nazákladežiadosti
nájomcu o zníženie výmery predmetu nájmu o nebytové (priestory) sa zmluvné strany dohodli na
ukončení časti nájmu a na uzatvorení Dodatku č. 2/2021 k Zmluve o nájme nebytového priestoru č.

72/2014 zo dňa 16.10.2014 v znení Dodatku č. 1/2015 zo dňa 28.05.2015 s nasledujúcim znením s tým,
že Čl. I hovorí:
Bod 1. Znenie Článku I „Predmet zmluvy“ pôvodné znenie bodu 2 sa vypúšťa a nahrádza sa nasledovne:
„2. Predmetom tejto zmluvy je prenechanie priestorov nachádzajúcich sa v nehnuteľnosti uvedenej
v predchádzajúcom bode, a to:

- nebytový priestor na prízemí trakt A o celkovej výmere 166,83 m2 pozostávajúci z telocvične o výmere
85,06 m2, šatne o výmere 39,19 m2, chodby o výmere 41,28 m2 a sociálneho zariadenia o výmere 1,3
m2 do nájmu nájomcovi.“
Bod 2. Znenie Článku II „Účel nájmu“ sa dopĺňa nový bod č. 2 v znení:
„2. Nájomca sa zaväzuje užívať predmet nájmu výlučne dohodnutý účel v súlade a za splnenia všetkých

povinností vyplývajúcich mu z príslušných právnych predpisov. Nájomca prehlasuje, že sa s predmetom
nájmu dôkladne oboznámil a tento spĺňa podmienky príslušných právnych predpisov pre jeho užívanie
na dohodnutý účel nájmu. Za prípadné nesplnenie povinností súvisiacich s účelom, na ktorý je predmet
prenajímaný zodpovedá v celom rozsahu a jedine nájomca.“
V Čl. VII. bod 3 predmetného Dodatku č. 2 je uvedené, že prílohami dodatku sú nové prílohy:

a) Pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu ako príloha č. 1 (č.l. 28)
b) Rozpis nájomného a úhrad za služby ako príloha č. 2 (č.l. 28 rub),
c) Dohoda o platbách ako príloha č. 3 (č.l. 29),
d) Aktualizované znenie zmluvy ako príloha č. 4.

58. Z vyššie spomínaného Dodatku č. 2/2021, ako aj jeho príloh, vyplýva, že došlo k zosúladeniu
právneho stavu so skutočným stavom, keď sa uviedla výmera predmetu nájmu do súladu so skutočnou
výmerou a zároveň boli presne špecifikované jednotlivé nebytové priestory s presnou výmerou, ktoré
žalovaná užívala.59. Súd tu poukazuje na ust. § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého bezdôvodným
obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného

právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z
nepoctivých zdrojov. Bezdôvodné obohatenie je teda konštruované ako záväzkový vzťah medzi tým, kto
sa na úkor iného obohatil, a tým, na úkor koho sa niekto obohatil. Bezdôvodné obohatenie predstavuje
predmet plnenia, ktorý sa má vydať, pričom je zamerané len na to, aby sa vydalo tomu, na úkor koho
bolo získané.

60. Zákon teda uvádza štyri formy bezdôvodného obohatenia, a to:

a) Majetkový prospech bol získaný plnením bez právneho dôvodu. Ide o také plnenie, kde od začiatku
nebol právny dôvod na plnenie. To znamená, že sa plnilo, hoci chýbala právna skutočnosť, najmä
zmluva, na základe ktorej sa spravidla plní. Takýto prípad môže nastať vtedy, keď sa účastníci napríklad

domnievajú, že uzavreli zmluvu, hoci ju neuzavreli, alebo niekto plnil omylom niekomu inému, s ktorým
nebol v zmluvnom vzťahu. V takomto prípade však treba preskúmať, či nedošlo ku konkludentnému
uzavretiu zmluvy, ak druhý účastník plnenie akceptoval a poskytol protiplnenie. Takýto postup je možný
len vtedy, keď zmluvu možno uzavrieť v akejkoľvek forme.
b) Majetkový prospech bol získaný plnením z neplatného právneho úkonu, spravidla z neplatnej zmluvy.

Kedy je zmluva neplatná, treba posudzovať jednak podľa všeobecných ustanovení o zmluvách (§ 43
a nasl.), jednak podľa ustanovení upravujúcich ten typ zmluvy, o ktorý v danom prípade ide. V prípade
atypickej zmluvy musia byť splnené podmienky ustanovené v § 51. Právny úkon, resp. zmluva môže
byť neplatná z dôvodov obsahových (§ 39) alebo z dôvodov formálnych (§ 40), ale aj z iných dôvodov
(napr. podľa § 37 a 38).

c) Majetkový prospech bol získaný plnením z právneho dôvodu, ktorý tu síce spočiatku existoval, ale
potom dodatočne odpadol. Takýto prípad môže nastať napríklad splnením rozväzovacej podmienky (§
36 ods. 2), odstúpením od zmluvy (§ 48) alebo zrušením zmluvy (napr. podľa § 740).
d) Majetkový prospech bol získaný z nepoctivých zdrojov. Sem treba zahrnúť prípady, keď bol majetkový
prospech získaný trestnou činnosťou, ale aj majetkový prospech získaný v rozpore s dobrými mravmi.

61. Ako správne poukázal odvolací súd, záväzok vzniknutý z bezdôvodného obohatenia je objektívnej
povahy. Vzniká na základe objektívnej skutočnosti v zákonom predvídaných situáciách (§ 451 a §
454 Občianskeho zákonníka) bez ohľadu na to, ktorého zo strán záväzkového právneho vzťahu
zaťažuje dôvod jeho vzniku; na vznik záväzkového právneho vzťahu z bezdôvodného obohatenia sa

dokonca existencia zavinenia ani existencia protiprávneho úkonu nevyžaduje, resp. zavinenie, aj to iba
obohateného, má právny význam len z hľadiska rozsahu vydania bezdôvodného obohatenia (§ 458 ods.
2 Občianskeho zákonníka).

62. Žalobca svoj nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia (ktoré sa má vždy vydať aj keď vzniklo bez

zavinenia druhej strany) odvodzuje od skutočnosti, že žalovaná sa obohatila na úkor prenajímateľa tým,
že užívala vyššiu výmeru nebytového priestoru (teda „skonzumovala plnenie poskytnuté žalobcom“),
ktorý je vo vlastníctve Košického samosprávneho kraja bez primeranej finančnej náhrady, než tú ktorá
bola špecifikovaná v nájomnej zmluve, ako aj tým, že užívala ďalšie priestory, a to predovšetkým
spoločné priestory (majúc na mysli pravdepodobne nebytový priestor označený v Dodatku č. 2/2021 ako

„chodba“), a preto je povinná takéto obohatenie vydať.

63.Súdvšakdospelkzáveru,žežalobcadostatočnenepreukázalpredpokladyvznikunárokunavydanie
bezdôvodnéhoobohateniaspočívajúcehovtom,ženastranežalovanejbolzískanýmajetkovýprospech.
Vposudzovanomprípadebyprichádzalodoúvahyibabezdôvodnéobohatenieakomajetkovýprospech,

ktorý bol získaný plnením bez právneho dôvodu, nakoľko za daných okolností nemožno konštatovať,
aby išlo o majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu, keďže medzi sporovými
stranami bola uzatvorená zmluva o nájme nebytového priestoru, resp. dve zmluvy o nájme nebytového
priestoru spolu s dvoma dodatkami, pričom žiadna zo zmluvných strán ich platnosť nespochybnila,
resp. sa nedovolávala ich neplatnosti, taktiež nemôže ísť ani o majetkový prospech získaný plnením

z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako ani o majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

64. Žalovaná užívala nebytové priestory o výmere 96,10 m2 na základe platnej Zmluvy o nájme NP
č. 80/2011 a Zmluvy o nájme NP č. 72/2014 v znení Dodatku č. 1/2015, pričom tieto boli farebnegraficky vyznačené ako predmet nájmu v pôdorysnom vymedzení, ktoré tvorilo ich neoddeliteľnú súčasť.
Nebytové priestory boli žalovanej odovzdané do užívania žalobcom na základe týchto nájomných zmlúv,
a preto možno jednoznačne konštatovať existenciu právneho dôvodu na ich užívanie. Podľa názoru

súdu takéto plnenie nemôže byť plnením na základe platnej nájomnej zmluvy a zároveň plnením bez
právneho dôvodu. Rozdiel vo výmere nebytového priestoru, ktorý žalovaná užívala nemôže za daných
okolností predstavovať bezdôvodné obohatenie, nakoľko žalovaná vychádzala z pôdorysu, kde bolo
presne vymedzené, čo je predmetom nájmu.

65. Pokiaľ ide o nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia jednak z dôvodu užívania vyššej výmery
nebytových priestorov, aj ako aj z dôvodu užívania ďalších priestorov, predovšetkým „spoločných
priestorov“, súd poukazuje na skutočnosť, že Zmluva o nájme č. 72/2014 v znení jej Dodatku č. 1/2015
sa týka nebytových priestorov, ktoré sa nachádzajú v budove bývalého gymnázia zapísanej na LV č.
XXXXX pre k.ú. A., pričom z vyjadrenia žalovanej vyplýva, že táto budova nie je rozčlenená na jednotlivé
nebytové priestory, ku ktorým by prislúchal podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a

na príslušenstve. Žalobca si budovu rozdelil na nebytové priestory, ktoré bližšie nepomenoval, neurčil
konkrétnu výmeru týchto nebytových priestorov, pričom následne uzatvoril so žalovanou nájomnú, resp.
nájomné zmluvy so všeobecným pomenovaním predmetu nájmu – nebytové priestory. V predmetných
nájomných zmluvách, ich prílohách (pôdorysných vymedzeniach) alebo v dodatkoch nie je žiadna
zmienka o akýchkoľvek spoločných priestoroch. Súd teda vychádzal z toho, rovnako ako to uviedla aj

žalovaná na pojednávaní, nakoľko žalobca nevedel jednoznačne preukázať, o aké „spoločné priestory“
by malo ísť, že týmto spoločným priestorom mal byť práve nebytový priestor – chodba o výmere 41,28
m2, ktorá bola vôbec prvýkrát spomenutá v Dodatku č. 2/2021, ktorým sa uviedla výmera predmetu
nájmu uvedená v zmluve do súladu so skutočne užívanou výmerou premetu nájmu. Dodatok č. 1/2015,
ktorý pripravoval žalobca, ako aj jeho prílohy č. 1, č. 2 a č. 3, predovšetkým prílohu č. 1, ktorá

predstavovala pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu a tvorí neoddeliteľnú súčasť zmluvy, obdržala
žalovaná a na tomto žalobca farebne vyznačil nebytový priestor, ktorý jej bol daný do užívania. V tejto
súvislosti súd považuje za potrebné zdôrazniť, že aj Dodatok č. 2/2021 spolu s jeho prílohami, teda
aj pôdorysným vymedzením predmetu nájmu, ktorým podľa žalobcu došlo k zosúladeniu právneho
stavu so skutočným a na základe ktorého si uplatňuje nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia,

vypracoval žalobca a v prílohe č. 1 farebne vyznačil totožný nebytový priestor, ktorý žalovaná užívala
od uzavretia Zmluvy o nájme NP č. 72/2014 v znení Dodatku č. 1/2015. Jediná zmena, ktorá nastala
v rámci žalobcom uvádzaného zosúladenia bolo uvedenie novej výmery nebytového priestoru v celkovej
výške 166,83 m2 s presným označením konkrétneho nebytového priestoru a špecifikáciou výmery
toho ktorého nebytového priestoru, teda jednotlivých miestností, avšak bez uvedenia akýchkoľvek

spoločných priestorov. Ako správne uviedla žalovaná, prílohou č. 2 k Dodatku č. 1/2015, ako aj
Dodatku č. 2/2021 bol rozpis nájomného a úhrad za služby, v ktorom sa opätovne uvádzajú iba
nebytové priestory, žiadne spoločné priestory. Tu však súd konštatuje, že tento rozpis vlastne vychádza
z predmetných dodatkov, kde je ako predmet nájmu uvedený iba „nebytový priestor“, nie spoločné
priestory. Súdu pritom nie je zrejmé, ako je možné, že v priebehu celého trvania nájomného vzťahu boli

tieto nebytové priestory niekoľkokrát premeriavané žalobcom a nikdy nedošlo k úprave ich výmery, nikdy
žalobca nepožiadal žalovanú o zmenu nájomnej zmluvy v súvislosti s nesprávnou výmerou prenajatých
nebytových priestorov a stalo sa tak až v roku 2021 uzavretím Dodatku č. 2/2021. Napriek tomu, súd
ustálil, že žalovaná užívala nebytový priestor podľa grafického znázornenia v pôdorysnom vymedzení
vsúladesoZmluvouonájmeNPč.72/2014vzneníDodatkuč.1/2015,pričomrovnakýnebytovýpriestor

užívala aj podľa grafického znázornenia v pôdorysnom vymedzení v súlade so Zmluvou o nájme NP č.
72/2014 v znení Dodatku č. 2/2021, len s rozdielnou výmerou a presným označením tohto nebytového
priestoru, pričom v týchto nebytových priestoroch nikdy nedošlo k akýmkoľvek stavebným úpravám.

66. K „spoločným priestorom“, ktoré spomína žalobca a v súvislosti s ktorými poukázal aj na rozsudok

Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 3Cdo/52/2005, z ktorého vyplýva, že o plnenie bez
právneho dôvodu v zmysle ustanovenia § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka ide tiež v prípade užívania
nebytových priestorov (uskladnenia nábytku) bez nájomnej či inej zmluvy alebo iného titulu (povinnosť
plniť môže v niektorých prípadoch vyplývať tiež zo zákona alebo z rozhodnutia súdu) oprávňujúceho tieto
priestory užívať (uskladniť v nich nábytok). Pre vyriešenie otázky, kto v prípade takéhoto plnenia získava

majetkovú hodnotu (a kto je teda povinný vydať získané bezdôvodné obohatenie), je rozhodujúce, kto
uvedené plnenie prijíma (kto realizuje užívateľské oprávnenia) bez právneho dôvodu, bez poskytovania
náhrady za vykonávanie jemu nepatriacich oprávnení a bez toho, aby sa jeho majetok zmenšil o
prostriedky vynaložené v súvislosti s právnym vzťahom zakladajúcim právo užívať nebytový priestor(uskladniť v ňom nábytok). Keďže príjemca takéhoto plnenia nie je - vzhľadom na samu povahu plnenia
- schopný vrátiť ho, je povinný nahradiť bezdôvodné obohatenie vo forme peňažnej. Súd považuje
za potrebné uviesť, že žalobca mal pravdepodobne na mysli nebytový priestor neskôr označený ako

„chodba o výmere 41,28 m2“(prvýkrát spomenutý v Dodatku č. 2/2021), pričom súd je toho názoru, že
tentorozsudokniejemožnévposudzovanomprípadeaplikovať.Medzižalobcomažalovanouboliplatne
uzatvorené nájomné zmluvy (Zmluva o nájme NP č. 80/2011 a Zmluva o nájme NP č. 72/2014 v znení
Dodatku č. 1/2015), ktorých prílohou č. 1 bolo pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu – nebytového
priestoru, ktoré tvorilo ich neoddeliteľnú súčasť a bol v ňom aj farebne graficky znázornený nebytový

priestor – chodba. Tento priestor je úplne totožný s nebytový priestorom, ktorý bol farebne graficky
znázornený aj v pôdorysnom vymedzení ako Prílohe č. 1 k Dodatku č. 2/2021. Žalovaná nepoprela
jej užívanie, keďže ju využívala v súlade s grafickým znázornením už od r.2011, teda od uzavretia
Zmluvy o nájme NP č. 80/2011, pričom už od tohto momentu sa tam nachádzal starý nábytok, ktorý tam
nechalo gymnázium, a bol tam aj v čase ukončenia nájmu. Poprela však, aby sa na predmetnej chodbe
nachádzal nejaký jej nábytok (skriňa, gauč), nakoľko ju využívala výlučne na prechod, pričom užívala

iba tú časť chodby, ktorá bola farebne graficky znázornená v pôdoryse.

67. Najdôležitejšou skutočnosťou, ktorú súd považoval za rozhodujúcu pri posudzovaní toho, či došlo
na strane žalovanej k získaniu majetkového prospechu na úkor žalobcu, bolo to, že žalovaná užívala
nebytový priestor o výmere 61,00 m2 v súlade so Zmluvou nájme NP č. 80/2011 a jej príloh č. 1, č. 2

a č. 3 presne podľa pôdorysného vymedzenia graficky znázorneného priestoru predloženého žalobcom,
následne užívala nebytový priestor o výmere 35,10 m2 v súlade so Zmluvou o nájme NP č. 72/2014 a jej
príloh č. 1, č. 2 a č.3 podľa pôdorysného vymedzenia graficky znázorneného priestoru predloženého
žalobcom a napokon užívala nebytový priestor o výmere 96,10 m2 v súlade so Zmluvou o nájme NP č.
72/2014 v znení Dodatku č. 1/2015 a jeho príloh č. 1, č. 2 a č.3 podľa pôdorysného vymedzenia graficky

znázorneného priestoru predloženého žalobcom. Tento farebne graficky znázornený nebytový priestor
o pôvodnej výmere 96,10 m2 bez bližšieho určenia, o aký konkrétny nebytový priestor (telocvičňa,
šatňa, sociálne zariadenie, chodba, resp. spoločný priestor) a s akou konkrétnou výmere ide, nerušene
užívala až do uzavretia Dodatku č. 2/2021 k Zmluve o nájme NP č. 72/2014, kedy došlo k bližšej
špecifikácii nebytového priestoru ako predmetu nájmu, teda nebytových priestorov, ktoré žalovaná

užívalasuvedenímichnovejvýmery.Išloonebytovýpriestorocelkovejvýmere166,83m2pozostávajúci
z telocvične o výmere 85,06 m2, šatne o výmere 39,19 m2, chodby o výmere 41,28 m2 a sociálneho
zariadenia o výmere 1,3 m2. Prílohou č. 1 k Dodatku č. 2/20214 k Zmluve o nájme č. 72/2014
bolo pôdorysné vymedzenie predmetu nájmu, avšak opäť s totožným grafickým znázornením toho
istého nebytového priestoru, ktorý žalovaná užívala pôvodne na základe Dodatku č. 1/2015 k Zmluve

o nájme č. 72/2014 bez akýkoľvek zmien. Dodatok č. 1/2015 a Dodatok č. 2/2021 podľa grafického
znázornenia teda predstavoval rovnaký nebytový priestor, avšak Dodatok č. 2/2021 obsahoval aj presné
pomenovanie nebytového priestoru, resp. jeho jednotlivých miestností s uvedením konkrétnej výmery
týchto miestností.

68. Súd dospel k záveru, že nárok žalobcu na vydanie bezdôvodného obohatenia nie je dôvodný,
a preto žalobu v celom rozsahu zamietol. Medzi žalobcom a žalovanou bola riadne uzatvorená zmluva
o nájme NP č. 80/2011, ako aj zmluva o nájme NP č. 72/2014 v znení jej dodatkov (Dodatok č. 1/2015,
ale aj Dodatku č. 2/2021). Žalovaná nikdy neužívala nič iné ako to, čo jej bolo žalobcom odovzdané
do užívania, na základe platných nájomných zmlúv a v súlade s prílohou č. 1 týchto zmlúv v znení

jej dodatkov (predovšetkým Dodatku č. 1/2015), teda pôdorysných vymedzení s farebným grafickým
znázornením nebytového priestoru ako predmetu nájmu, ktoré pripravoval žalobca a do ktorých
žalovaná nemala možnosť nijakým spôsobom zasiahnuť. Povinnosťou žalovanej ani pri bežnej miere
opatrnosti nebolo takto vymedzený nebytový priestor dať si premerať a overiť tak správnosť výmery
prenajatého nebytového priestoru, hlavne ak žalobca sám, resp. ním poverené osoby niekoľkokrát tento

nebytový priestor počas trvania nájomného vzťahu od roku 2011 premeriavali, k žiadnym zmenám
vo výmere nebytového priestoru nedošlo a nikdy neupozornili žalovanú, aby užívala viac ako mala.
Žalovaná tak skutočne užívala len ten nebytový priestor, ktorý bol farebne graficky znázornený
v pôdoryse, pričom ide o to isté pôdorysné vymedzenie, ktoré tvorí Prílohu č. 1 Dodatku č. 1/2015, ako
aj Prílohu č.1 k Dodatku č. 2/2021, teda ide o tie isté priestory, ktoré sa nijako nezmenili, ani nezmenili

svoj stavebný prvok, ani stavebný objekt, ani v nich neboli robené žiadne stavebné úpravy.

69. S ohľadom na vyššie uvedené skutočnosti a citované zákonné ustanovenia dospel súd rozhodol tak,
ako je to uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku a žalobu zamietol. Žalovaná ako nájomca po celúdobu trvania nájomného vzťahu užívala nebytové priestory vo výmere stanovej žalobcom bez ich bližšej
špecifikácie, bez akékoľvek určenia ďalších spoločných priestorov, pričom vychádzala z pôdorysného
vymedzenia predmetu nájmu, ktorý tvoril prílohu č.1 k Zmluve č. 72/2014 v znení jej Dodatku č. 1/2015,

kde bol farebne vyznačený nebytový priestor, na ktorý sa nájomné zmluvy vzťahovali (totožný priestor,
ktorý je graficky znázornený aj v Prílohe č. 1 k Dodatku č. 2/2021).

70. Nakoľko súd považoval nárok žalobca za nedôvodný, keďže neboli naplnené zákonné predpoklady
vzniku bezdôvodného obohatenia spočívajúceho v majetkovom prospechu získanom plnením bez

právneho dôvodu, nezaoberal sa ani otázkou premlčania tohto nároku.

71. Vzhľadom na skutočnosť, že súd nedospel k záveru o dôvodnosti uplatneného nároku žalobcu,
v ďalšom sa rovnako nezaoberal ani jeho konkrétnou výškou, ako sa ani nevysporiadaval s tým, či
ide o výkon práva, ktorý je v rozpore so zásadami poctivého obchodného styku (§ 265 Obchodného
zákonníka), resp. či možno na zistený skutkový stav aplikovať ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka,

v zmysle ktorého výkon práv a povinností vyplývajúci z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez
právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými
mravmi, nakoľko súd nedospel k záveru, že takéto právo žalobcovi svedčí.

72. Podľa § 255 ods. 1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

73. Podľa § 262 ods. 1, ods. 2 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením,
ktoré vydá súdny úradník.

74. O nároku na náhradu trov konania bolo rozhodnuté v súlade s ustanoveniami 262 ods. 1 CSP a 255
ods. 1 CSP. Vychádzajúc z toho, že žalovaná bola v konaní v celom rozsahu úspešná, súd jej priznal
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100,00 % účelne vynaložených trov konania proti žalobcovi.
Súd nezistil žiadny dôvod pre aplikáciu § 257 CSP, ktorý možno použiť len výnimočne.

75. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti
tohto rozsudku samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia v dvoch

vyhotoveniach na Mestský súd Košice. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od
doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. V odvolaní sa uvedie, ktorému súdu
je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisová značka.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné. (§ 358 CSP)

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. (§ 359 CSP)

Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom súde. (§ 362
ods. 2 CSP)

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach (§ 127 CSP) podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). (§ 363 CSP)

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. (§ 364 CSP)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (§ 365 ods. 1
CSP)

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. (§ 365 ods. 2 CSP)

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania. (§ 365 ods. 3 CSP)

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie. (§ 366 CSP)

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný exekučný titul, môže oprávnený podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zák. č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení
neskorších predpisov.