Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 26. november 2025

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 47C/12/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1725200640
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zuzana Matúšová

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2025:1725200640.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

OkresnýsúdPezinokpredsudkyňouMgr.ZuzanouMatúšovouvsporežalobcu:A.B.,nar.XX.XX.XXXX,

trvale bytom C. XXX/X, XXX XX A., právne zastúpeného Advokátska kancelária Tatranská, s. r.
o., so sídlom Istebnícka 181/33, 911 05 Trenčín, IČO: 56 775 571, proti žalovanému: D. E.,
s neznámym dátumom narodenia, s neznámym pobytom, zastúpený Slovenským pozemkovým fondom,
so sídlom Búdková 36, 817 15 Bratislava, IČO: 17 335 345, o zrušenie a vyporiadanie podielového
spoluvlastníctva, takto

r o z h o d o l :

I. Súd zrušuje podielové spoluvlastníctvo žalobcu a žalovaného k pozemku parcele registra „E“ parc.
č. XXX s výmerou 2183 m2, druh pozemku orná pôda evidovanému Okresným úradom Pezinok,

katastrálnym odborom zapísanému na LV č. XXX pre k. ú. F., obec F., okres G..

II. Súd prikazuje pozemok parcelu registra „E“ parc. č. XXX s výmerou 2183 m2, druh pozemku orná
pôda evidovaný Okresným úradom Pezinok, katastrálnym odborom zapísaný na LV č. XXX pre k. ú. F.,
obec F., okres G. v celosti do výlučného vlastníctva žalobcu v podiele 1/1.

III.ŽalobcajepovinnýzaplatiťžalovanémuzajehospoluvlastníckypodielnadepozitnýúčetSlovenského

pozemkového fondu primeranú náhradu, a to sumu vo výške 606,35 € do troch dní od právoplatnosti
tohto rozsudku.

IV. Súd žiadnej zo strán sporu nárok na náhradu trov konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 26.02.2025 domáhal, aby súd zrušil podielové
spoluvlastníctvo žalobcu a žalovaného k pozemku nachádzajúcemu sa v katastrálnom území F.,
zapísanému na LV č. XXX ako parcela registra „E“ parc. č. XXX s výmerou 2183 m2, druh pozemku orná
pôda (ďalej aj ako „Pozemok“) a navrhoval, aby bol tento pozemok prikázaný do výlučného vlastníctva

žalobcu s tým, že žalobca bude zaviazaný uhradiť žalovanému primeranú náhradu vo výške 97,01 €.

2. Svoju žalobu odôvodnil tým, že spolu so žalovaným sú podielovými spoluvlastníkmi Pozemku, kde
podiel žalobcu predstavuje sumu vo výške 17/18 k celku a žalovaný vlastní predmetný Pozemok
v podiele vo výške 1/18 k celku. Pozemok sa nachádza mimo zastavaného územia obce a v zmysle
územnoplánovacej dokumentácie sa využíva ako trvalý trávny porast. Žalobca sa rozhodol zrušiť
a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo strán sporu v zmysle zásady, že nikto nesme byť nútený zotrvať

vpodielovomspoluvlastníctveprotijehovôli.Žalobcamalzato,žeSlovenskýpozemkovýfondzastupuje
v predmetnom konaní žalovaného, ktorý je neznámym vlastníkom. Žalobca uviedol, že spoluvlastnícky
podielžalovanéhojemalýasohľadomnato,žePozemoksanachádzamimozastavanéhoúzemiaobce,
reálna deľba nie je vhodná ani účelná, nakoľko by došlo k porušeniu zákazu drobenia podľa zákona č.180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších
predpisov (ďalej aj ako „zákon č. 180/1995 Z. z.“). Z uvedeného dôvodu žalobca navrhoval prikázať
spoluvlastnícky podiel žalovaného do jeho vlastníctva v podiele 1/1 za primeranú náhradu, za ktorú

považoval peňažnú čiastku vo výške 0,80 €/m2. Pri určení primeranej náhrady žalobca vychádzal podľa
jeho tvrdení zo znalosti miestnych pomerov.

3. Dňa 27.05.2025 doručil Slovenský pozemkový fond súdu vyjadrenie k žalobe, v ktorom poukázal na
to, že absencia zápisu správy v prospech Slovenského pozemkového fondu na liste vlastníctva č. XXX

vedeného pre katastrálne územie F. spochybňuje jeho postavenie ako zákonného zástupcu žalovaného
ako aj pasívnu legitimáciu v predmetnom konaní. V prípade, že žalovaný nežije, nemá spôsobilosť na
práva a povinnosti a ide teda z dôvodu nedostatku procesnej subjektivity o neodstrániteľnú podmienku
konania, na ktorú súd musí prihliadať z úradnej povinnosti a konanie zastaviť. Na základe uvedeného
Slovenský pozemkový fond považoval za procesne nevyhnutné zaoberať sa zisťovaním okruhu pasívne
legitimovaných účastníkov konania, t. j. je podľa nich potrebné preukázať existenciu resp. neexistenciu

právnych nástupcov žalovaného. Slovenský pozemkový fond pritom poukazoval na ustálenú súdnu prax
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky. V prípade, že sa dokazovaním zistí, že žalovaný má právnych
nástupcov, neexistuje dôvod na jeho zákonné zastupovanie Slovenským pozemkovým fondom, ktoré
navyše nie je v katastri nehnuteľností zapísané. S poukazom na uvedené Slovenský pozemkový fond
navrhol, aby súd zabezpečil dôkazy k bližšej identifikácii žalovaného (dátumu narodenia, dátumu úmrtia,

posledného trvalého pobytu) resp. dôkazy za účelom zistenia jeho právnych nástupcov. Slovenský
pozemkovýfondtedanavrhol,abysúdvyžiadalidentifikáciužalovanéhozMinisterstvavnútraSlovenskej
republiky, oddelenia správy registrov so sídlom v Banskej Bystrici, úmrtný list žalovaného, dedičské
rozhodnutie po žalovanom. Až vykonaním týchto dôkazov sa dá ustáliť okruh účastníkov konania.
Slovenský pozemkový fond ďalej namietol žalobcom navrhovanú sumu ako primeranú náhradu.

Primeranosť uvedenej jednotkovej ceny za Pozemok nebola preukázaná žiadnym relevantným
dôkazom, ani metódou výpočtu. Predmetný Pozemok je situovaný v blízkosti cestnej komunikácie,
v atraktívnej lokalite a v pohodlnej dostupnosti hlavného mesta SR Bratislavy, a preto žalobcom uvedená
jednotková cena je neprijateľne nízka a nemožno z nej vychádzať pri určení primeranej náhrady.
Slovenský pozemkový fond poukázal na stanovisko občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu

Slovenskej republiky Cpj 30/97 z 20.10.1997, s poukazom na ktoré predložil porovnateľné ponuky
predaja porovnateľných pozemkov v rovnako atraktívnej lokalite okresu Pezinok, kde sa ceny pohybujú
v rozpätí od 15 €/m2 - 26 €/m2. Z uvedeného dôvodu Slovenský pozemkový fond považoval za
primeranú náhradu jednotkovú cenu vo výške 20 €/m2 za predmetný Pozemok, čo zodpovedá sume vo
výške 2.425,60 € za spoluvlastnícky podiel žalovaného.

4. Dňa 27.06.2025 doručil žalobca súdu vyjadrenie k vyjadreniu Slovenského pozemkového fondu,
v ktorom uviedol, že pred podaním žaloby preveroval zapísané údaje na liste vlastníctva a k žalobe
pripojil vyjadrenie obce, že o žalovanom neevidujú žiadne údaje, z ktorého dôvodu žalovaný napĺňa
všetky znaky tzv. neznámeho vlastníka uvedené v zákone č. 180/1995 Z. z. K tomu, aby sa

vlastník nehnuteľnosti považoval za neznámeho, nie je nutné, aby na liste vlastníctva bola vyznačená
správa Slovenského pozemkového fondu. Žiaden zákon nehovorí o tom, že za neznámeho vlastníka
sa považuje iba ten vlastník, ktorého správa je vyznačená, naopak veľakrát sa stáva, že správa
Slovenského pozemkového fondu je priradená k vlastníkovi, ktorý nie je neznámy. Správa Slovenského
pozemkového fondu pri neznámych vlastníkoch je daná zo zákona bez ohľadu na jej zápis v katastri

nehnuteľností. Žalobca z opatrnosti navrhol, aby súd pripustil podľa ust. § 79 zákona č. 160/2015 Z.
z. Civilného sporového poriadku (ďalej aj ako „CSP“) pristúpenie ďalšieho subjektu do konania na
stranu žalovaného ako žalovaného 2/, a to neznámeho (nezisteného) právneho nástupcu ostatného
pozemnoknižného vlastníka D. E., SR.
Žalobca ďalej uviedol, že okrem vyššie uvedeného Slovenský pozemkový fond súhlasí zo zrušením

a vyporiadaním podielového spoluvlastníctva k Pozemku, súhlasí so spôsobom zrušenia a vyporiadania
podielového spoluvlastníctva, a to s prikázaním spoluvlastníckeho podielu žalovaného do vlastníctva
žalobcu za primeranú náhradu, avšak nesúhlasí s výškou primeranej náhrady tak, ako ju navrhol
žalobca. Slovenským pozemkovým fondom predložené inzeráty realitných kancelárií nie je možné podľa
žalobcu použiť ako dôkaz primeranej ceny, nakoľko ide len o ponuku a nie zrealizovaný obchod. Žalobca

uviedol, že dal vypracovať znalecký posudok, na základe ktorého navrhuje primeranú náhradu za podiel
neznámeho vlastníka vo výške 2,67 €/m2.5. Dňa 11.09.2025 doručil Slovenský pozemkový fond súdu vyjadrenie, v ktorom zotrval na nimi
navrhnutých dôkazoch pokiaľ ide o pasívnu legitimáciu žalovaného. Vo vzťahu k primeranej náhrade
Slovenský pozemkový fond uviedol, že nesúhlasí s výškou náhrady navrhnutej žalobcom a poukázal

na argumentáciu obsiahnutú v jeho predchádzajúcom vyjadrení. Uviedol, že podľa ustálenej judikatúry
je znalecký posudok len jedným z dôkazov vzťahujúcich sa k cene za pozemok, ktorý má byť súdom
posúdený ako ktorýkoľvek iný dôkaz v konaní. Znalecký posudok v danom prípade nezohľadňuje
všetky rozhodujúce kritériá pri stanovení ceny za nehnuteľnosť, keďže znalec použil na ocenenie
pozemku výhradne metódu polohovej diferenciácie bez porovnávacej metódy a kombinovanej metódy.

Použitá metóda z uvedeného dôvodu nemôže obstáť pri posúdení a stanovení výšky primeranej
náhrady, vzhľadom na skutočnosť, že primeraná náhrada má byť stanovená v súlade s trhovými
princípmi ocenenia, ktoré pri ocenení predmetného pozemku v znaleckom posudku akceptované neboli.
Slovenský pozemkový fond naďalej zotrval na tom, že pri stanovení primeranej náhrady má súd
vychádzať aj z cien porovnateľných pozemkov, ktorých inzerciu Slovenský pozemkový fond zaslal ako
dôkazy do konania. Námietku žalobcu, podľa ktorej pri inzercii ide o nezrealizovaný obchod, považoval

Slovenský pozemkový fond za neprimeranú a účelovú, nakoľko nebolo preukázané, žeby sa obchody
s porovnateľnou cenou v danej lokalite neuskutočnili, keďže cenové ponuky realitných kancelárií vždy
vychádzajú z aktuálnych podmienok trhu, ako aj z uskutočnených predajov v minulosti. Vzhľadom na
spornosť primeranej náhrady predložil Slovenský pozemkový fond súdu vyjadrenie špecializovaného
Oddelenia tvorby cien a verifikácie SPF, ktorý sa v stanovisku zo dňa 05.09.2025 vyjadril, že jednotková

cena pozemku vo výške 2,67 €/m2 navrhnutá v žalobcom predloženom znaleckom posudku je nízka
a nezodpovedá súčasnému využitiu predmetného pozemku na farmárske účely a z uvedeného dôvodu
odporúča cenu v cenovom rozpätí 10 – 20 €/m2.

6. Súd vo veci nariadil pojednávanie na deň 26.11.2025, na ktorom sa súd neúspešne pokúsil o zmierne

vyriešenie sporu. Žalobca zotrval na ním podanej žalobe a uviedol, že má záujem o prikázanie Pozemku
do jeho vlastníctva a mal za to, že primeranou náhradou je suma vo výške 2,67 €/m2, ktorá vyplynula
z ním predloženého znaleckého posudku. Žalobca uviedol, že Slovenský pozemkový fond nepredložil
relevantné dôkazy na spochybnenie ním navrhovanej sumy. Pokiaľ ide o ponuky realitných kancelárií
predložených Slovenským pozemkovým fondom, žalobca uviedol, že pozemky na nich nie sú nijakým

spôsobom špecifikované, nie je známa územnoplánovacia informácia ohľadom nich, a preto nie je
možné posúdiť, či ide o porovnateľné pozemky. Žalobca uviedol, že netrvá na tom, aby súd rozhodoval
o jeho návrhu na pripustenie ďalšieho subjektu do konania na stranu žalobcu a tento bol z ich strany
podaný len z opatrnosti.
Slovenský pozemkový fond zotrval pokiaľ ide o pasívnu legitimáciu žalovaného na tom, že nemá zápis

na predmetnom liste vlastníctva tak, ako to býva v podobných prípadoch obvyklé. K otázke primeranej
náhrady uviedol, že súd má pri stanovení primeranej náhrady zohľadniť aj ponuky resp. informácie
spoločností, ktoré sa predajom a kúpou nehnuteľností zaoberajú. Opätovne poukázal na nevhodne
zvolenú metódu ocenenia Pozemku znalkyňou v žalobcom predloženom znaleckom posudku. Zotrval na
tom, že ponuky realitných kancelárií, ktoré predložili do konania, sú porovnateľnými pozemkami, a preto

nie je možné ich nezohľadniť, keďže išlo rovnako o poľnohospodársky pozemok v rovnakej lokalite.
Opäť poukázal na vyjadrenie Oddelenia tvorby cien a verifikácie SPF, z ktorého vyplýva minimálna cena
vo výške 10 €/m2, z čoho možno vyvodiť, Slovenský pozemkový fond sa striktne nedrží inzercie bez
ohľadu na to, či išlo o zrealizovaný alebo nezrealizovaný obchod a vychádza zo zvyklostí na trhu na
tomto území. Slovenský pozemkový fond uviedol, že sa ešte nestretli s tým, aby v danej lokalite niekto

predával pozemok za cenu navrhovanú žalobcom. Z nimi predložených inzercií vyplýva, že sa jedná
opoľnohospodárskepozemky,atedaniepozemkynavýstavbu.Znaleckýposudokpredloženýžalobcom
mal byť vypracovaný hlbším spôsobom a nielen podľa vyhláškovej ceny, ktorá vyhláška je z roku 2010
anemôžezodpovedaťskutočnejceneatejprimeranejnáhrade,ktorámábyťurčenánazákladetrhových
princípov.Slovenskýpozemkovýfondnavrhoval,abyžalobcadokonaniadoplnil,zaakúcenunadobudol

pozemok v roku 2013. Na čo žalobca reagoval, že tento pozemok nadobudol v roku 2013 za cenu 2,00
€/m2 a prejavil svoju vôľu poskytnúť ako primeranú náhradu sumu vo výške 5,00 €/m2.

7. Súd vo veci vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi založenými v spise, a to najmä odpoveďou
na žiadosť o informáciu H. F. zo dňa 18.02.2025, výpisom z listu vlastníctva č. XXX vedeným pre

katastrálne územie F., odpoveďou na žiadosť o územnoplánovaciu informáciu (ÚPI) obce Dubová zo dňa
20.01.2025, ponukami realitných kancelárií ohľadom pozemkov v zodpovedajúcej lokalite predloženými
Slovenským pozemkovým fondom, znaleckým posudkom č. 16/2025 č. úkonu XXXXXXXXXXXX zo dňa
27.06.2025, odpoveďou Oddelenia tvorby cien a verifikácie SPF zo dňa 05.09.2025, odpoveďou MVSR, Sekcie verejnej správy, odboru osobných evidencií a registrov, oddelenia správy registrov zo dňa
18.09.2025 a ostatným na vec sa vzťahujúcim spisovým materiálom, pričom zistil nasledovný skutkový
stav vo veci.

8. Žalobca a žalovaný sú podielovými spoluvlastníkmi Pozemku, pričom spoluvlastnícky podiel žalobcu
predstavuje 17/18 k celku a podiel žalovaného 1/18 k celku. Žalovaný je na liste vlastníctva č. XXX
vedenom pre katastrálne územie F. označený len menom a priezviskom a označením SK. H. F. nemá
žiadne informácie o žalovanom. V archívnych záznamoch neboli o ňom nájdené žiadne zmienky,

žalovaný nie je pochovaný na miestnom cintoríne a nenašli ho ani v evidencii obyvateľov. Osoba
označená ako D. E. sa nenachádza v Registri obyvateľov SR. Žalobca nadobudol svoj spoluvlastnícky
podielkPozemkunazákladekúpnejzmluvyVXXXX/XXXXzodňa09.07.2013zakúpnucenu2,00€/m2.
Podľa informácie poskytnutej obcou Dubová sa Pozemok nachádza v lokalite Od I., mimo zastavaného
územia obce, mimo územia určeného na výstavbu a v súčasnosti a využíva ako trvalý trávny porast.
Podľa znaleckého posudku č. 16/2025 č. úkonu 202501380175 zo dňa 27.06.2025 bola jednotková cena

Pozemku stanovená na sumu 2,67 €/m2, a teda všeobecná hodnota celého Pozemku na sumu 5.828,61
€. Poľnohospodársky pozemok v lokalite F. o výmere 6575 m2 je na internete ponúkaný na predaj za
cenu 26,62 €/m2. Poľnohospodársky pozemok o výmere 3970 m2 v lokalite J. je na internete predávaný
za sumu 21,60 €/m2 a poľnohospodársky pozemok v lokalite A. o výmere 11000 m2 je na internete
ponúkaný za cenu 15,00 €/m2. Podľa vyjadrenia Oddelenia tvorby cien a verifikácie SPF toto oddelenie

v minulých rokoch navrhovalo v katastrálnom území F. prevody pozemkov do výšky 25,14 €/m2, pričom
sa jednalo o prevod z roku 2022 a predmet prevodu tvoril úzky dlhý pás ornej pôdy určenej na výstavbu
a nejednalo sa o porovnateľný prevod. Na stránkach zaoberajúcich sa inzerovaním nehnuteľností boli
nájdené len neporovnateľné inzeráty na stavebný účel od 35,00 do 95,00 €/m2. Predmetné oddelenie
SPF považovalo cenu navrhnutú v znaleckom posudku za neprimerane nízku na daný účel a odporučilo

cenové rozpätie od 10,00 do 20,00 €/m2.

9. Podľa § 34 ods. 3 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového
vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách (ďalej aj ako
„zákon č. 330/1991 Zb.“) pozemkový fond spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu

ustanovené osobitným predpisom a podiely spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu ustanovené
osobitným predpisom. Pozemkový fond nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy okrem
pozemkov, ktoré sú lesnými pozemkami, ako aj s podielmi spoločnej nehnuteľnosti, ktorých vlastník
nie je známy. Postup pozemkového fondu pri prenajímaní a skončení nájmu, predaji, zámene
a nadobúdaní nehnuteľností pozemkovým fondom a kritériá pre určovanie výšky nájomného pri

prenajímaní nehnuteľností pozemkovým fondom upraví nariadenie vlády Slovenskej republiky.

10. Podľa § 34 ods. 18 zákona č. 330/1991 Zb. pozemkový fond za štát a neznámych vlastníkov
koná pred súdom vo veciach nehnuteľností uvedených v osobitnom predpise, podielov spoločnej
nehnuteľnosti uvedených v osobitnom predpise a pozemkov, ktorých vlastník nie je známy, a to aj

vtedy, ak vlastnícke právo štátu a neznámych vlastníkov je sporné; obdobne postupuje správca vo
veciach lesných pozemkov vo vlastníctve štátu a lesných pozemkov, ktorých vlastník nie je známy,
a správca vo veciach pozemkov a podielov spoločnej nehnuteľnosti, podľa osobitných predpisov. Ak
sa v konaní pred orgánom verejnej správy podľa osobitných predpisov vyžaduje súhlasné stanovisko
fondu a fond sa nevyjadrí v lehote určenej osobitným predpisom alebo v lehote 60 dní, ak lehota nie je

určená osobitným predpisom, platí, že fond vydal súhlasné stanovisko; to sa nevzťahuje na stanovisko
a vyjadrenie vzťahujúce sa k územiu európskej sústavy chránených území a ku konaniu o stavebnom
zámere.

11. Podľa § 8 ods. 1 písm. c) a d) zákona č. 180/1995 Z. z. register sa skladá z určeného operátu,

zo súboru ďalších geodetických informácií a zo súboru ďalších popisných informácií o pozemkoch a
právnych vzťahoch k nim, najmä zo súpisu pozemkov, ktorých vlastník je známy, ale ktorého miesto
trvalého pobytu alebo sídlo nie je známe, súpisu pozemkov, ktorých vlastník nie je známy.

12. Podľa § 13 zákona č. 180/1995 Z. z. fond nakladá s pozemkami uvedenými v § 8 ods. 1 písm. c)

a d), ktoré sa na základe registra zapíšu do katastra nehnuteľností (ďalej len „pozemok s nezisteným
vlastníkom“), podľa tohto zákona a podľa osobitných predpisov; obdobne postupuje správca, ak ide o
lesné pozemky.13. Podľa § 16 ods. 1 písm. b) zákona č. 180/1995 Z. z. fond nakladá podľa tohto zákona a podľa
osobitných predpisov s pozemkami s nezisteným vlastníkom (§ 13).

14. Podľa § 16 ods. 2 zákona č. 180/1995 Z. z., ak je potrebné, fond v konaní pred súdom alebo pred
orgánmi verejnej správy zastupuje vlastníkov pozemkov uvedených v odseku 1 písm. b) a c); obdobne
postupuje správca.

15. Súd sa v prvom rade zaoberal námietkou Slovenského pozemkového fondu ohľadne pasívnej

legitimácie žalovaného, keď mal za to, že je sporné, či zastupuje ako zákonný zástupca žalovaného
v predmetnom konaní, nakoľko táto skutočnosť nevyplýva z listu vlastníctva č. XXX vedeného pre
katastrálne územie F.. Slovenský pozemkový fond považoval za nevyhnutné zaoberať sa zisťovaním
pasívne legitimovaných účastníkov konania a preukázať existenciu resp. neexistenciu právnych
nástupcov žalovaného. Pojem neznámy vlastník bol do slovenského právneho poriadku zavedený
zákonom č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku,

zákonom č. 330/1991 Zb. a zákonom č. 180/1995 Z. z., ktorými zákonmi bol stanovený zákonný
mechanizmus nakladania pozemkového fondu s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy, alebo
ktorého miesto trvalého pobytu alebo sídlo nie je známe. Jedná sa o tzv. pozemky s nezisteným
vlastníkom, za ktorých je potrebné považovať aj osoby identifikované aspoň menom a priezviskom,
ktorých miesto trvalého pobytu nie je známe. Zákon pritom neobmedzuje definíciu nezisteného vlastníka

iba na osobu, ktorá žije. Zastupovanie takýchto nezistených vlastníkov pred súdmi a inými orgánmi
a nakladanie s pozemkami nezistených vlastníkov pritom zákon zveril Slovenskému pozemkovému
fondu. Nezistených vlastníkov je teda potrebné považovať za účastníkov právnych vzťahov a aj
za stranu sporu v súdnom konaní, nakoľko im zákon priznáva práva a povinnosti. Nie je ich však
možné stotožňovať s fyzickými osobami v zmysle občianskeho práva a nemožno na nich aplikovať

ustanovenia upravujúce vznik a zánik spôsobilosti na práva a povinnosti a z toho vyplývajúcu procesnú
spôsobilosť. Slovenský pozemkový fond v danom prípade nezastupuje fyzickú osobu, ktorá smrťou
stratila spôsobilosť byť stranou sporu, ale osobitný subjekt, t. j. nezisteného vlastníka, ktorému zákon
priznáva procesnú subjektivitu, a to podľa ustanovení zákona č. 180/1995 Z. z. a zákona č. 330/1991
Zb. Z ust. § 61 CSP je zrejmé, že zákon môže priznať procesnú subjektivitu aj takým subjektom,

ktoré podľa hmotného práva nie sú spôsobilé mať práva a povinnosti, a to z dôvodu, aby bolo možné
uskutočniť proces a zabezpečiť tým spravodlivú ochranu práv a oprávnených záujmov účastníkov.
Medzi takéto subjekty je potrebné zaradiť aj tzv. neznámeho alebo nezisteného vlastníka, ktorému
ako špecifickému subjektu procesnú spôsobilosť a aj hmotnoprávnu spôsobilosť priznáva zákon. Na
Slovenský pozemkový fond, ako zákonného zástupcu neznámeho (nezisteného) vlastníka, nie je možné

vzťahovať ustanovenia občianskeho práva o zastúpení, ale iba špeciálne ustanovenia osobitných
právnych predpisov, ktoré mu zadefinovali oprávnenia na úrovni tak hmotného ako aj procesného
práva. Toto zastúpenie nie je viazané na právnu skutočnosť existencie, či smrti fyzickej osoby ako
vlastníka, ale na skutočnosť absencie identifikačných údajov inak spojených s osobou zisteného
vlastníka. Ustanovenia osobitných právnych predpisov o nezistených vlastníkoch neukladajú povinnosť

Slovenskému pozemkovému fondu zisťovať identifikačné údaje o nezistených vlastníkoch ani šetriť, či
sú títo vlastníci živí alebo mŕtvi. Oprávnenie Slovenského pozemkového fondu zastupovať neznámych
(nezistených) vlastníkov zaniká podľa ust. § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. doručením výpisu
z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom. Vlastník alebo právni
nástupcovia nezisteného vlastníka teda majú možnosť sa sami prihlásiť o svoje vlastnícke právo,

preukázaťho,abytakdošlokzidentifikovaniunezistenéhovlastníkaaabysaznezistenéhovlastníkastal
vlastník známy (porovnaj uznesenie Krajského súdu v Banskej Bystrici sp. zn. 14Co/13/2024 zo dňa 20.
mája 2024). Aj Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojej rozhodovacej praxi ustálil záver, z ktorého je
možné vyvodiť, že procesnoprávna subjektivita je širšia ako hmotnoprávna a že možno dospieť k záveru,
že zákon priznáva neznámym (nezisteným) vlastníkom fikciu procesnoprávnej subjektivity (porovnaj

napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 8Cdo/31/2018 zo dňa 15.04.2019, sp.
zn. 7 Cdo/238/2021 zo dňa 28.02.2022). Aplikujúc vyššie uvedené súd dospel k záveru, že žalovaného
označeného na liste vlastníctva č. XXX vedenom pre katastrálne územie F. len menom a priezviskom
je potrebné považovať za neznámeho resp. nezisteného vlastníka, ktorého v predmetnom konaní
zo zákona zastupuje Slovenský pozemkový fond. Na predmetnom liste vlastníctva nie je uvedený

žiadny ďalší údaj, z ktorého by bolo možné vyvodiť bližšiu identifikáciu žalovaného ani údaj o tom,
kedy žalovaný spoluvlastnícky podiel nadobudol, z ktorého by bolo možné vyvodiť jeho vek resp.
skutočnosť, či žalovaný v čase rozhodovania súdu mohol byť ešte nažive. Žiadne bližšie identifikačné
znaky žalovaného sa nepodarilo zistiť ani v obci F., kde sa Pozemok nachádza, ani dopytom na registerobyvateľov. Z uvedených dôvodov nebolo možné ani zistiť, či v prípade smrti žalovaného, existujú
nejakí jeho právni nástupcovia, s ktorými by súd mohol konať pri zrušení a vyporiadaní podielového
spoluvlastníctva k Pozemku. K námietke Slovenského pozemkového fondu, že nie je zapísaný na

liste vlastníctva č. XXX vedenom pre katastrálne územie F., súd uvádza, že táto je pre posudzovanie
zákonného zastupovania žalovaného Slovenským pozemkovým fondom irelevantná, nakoľko zákonné
zastúpenie neznámeho resp. nezisteného vlastníka vzniká zo zákona bez ohľadu na to, či bolo alebo
nebolo zaevidované na príslušnom liste vlastníctva. Súd o návrhu žalobcu na pristúpenie ďalšieho
subjektu do konania na strana žalobcu nerozhodoval, nakoľko z vyjadrenia žalobcu na pojednávaní dňa

26.11.2025 vyplynulo, že na tomto návrhu netrvá.

16. Podľa § 136 ods. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej aj ako „OZ“) vec
môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové.
Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.

17. Podľa § 137 ods. 1 OZ podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach
a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

18. Podľa § 142 ods. 1 OZ, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na
návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým
spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie
podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce,
súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

19. Podľa § 142 ods. 2 OZ z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada
spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

20. Spoluvlastníctvo znamená pluralitu subjektov vlastníckeho práva k tej istej veci, t. j. situáciu, kedy
vlastnícke právo k tej istej veci patrí viacerým osobám. Každý zo spoluvlastníkov má zásadne tie isté

práva, aké má jediný vlastník, avšak výkon týchto vlastníckych práv je obmedzený tým, že rovnaké
oprávnenia majú aj ostatní spoluvlastníci. Z povahy podielového spoluvlastníctva ako spoločenstva
vlastníckych práv založeného na zásade dobrovoľnosti vyplýva, že ak nedôjde k dohode, ktorýkoľvek
spoluvlastník môže kedykoľvek požiadať súd o zrušenie spoluvlastníctva a o jeho vyporiadanie.
Toto právo vyplýva zo zásady, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený k tomu, aby zotrval v

spoluvlastníckom vzťahu, ak mu to z akýchkoľvek dôvodov nevyhovuje. Určité obmedzenie v tomto
smere obsahuje len ust. § 142 ods. 2 OZ, ktoré výnimočne umožňuje zamietnutie návrhu na zrušenie
spoluvlastníctva a jeho vyporiadanie súdom z dôvodov hodných osobitného zreteľa. Ak o zrušení
a vyporiadaní spoluvlastníctva rozhoduje súd autoritatívne rozsudkom, musí pri procesnom postupe
dodržať poradie a podmienky použitia jednotlivých spôsobov vyporiadania zrušeného spoluvlastníctva,

ktoré sú preň záväzné a nie je viazaný návrhmi ani vzájomnými návrhmi strán sporu, pokiaľ ide o formu
vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Najprirodzenejším spôsobom likvidácie spoluvlastníckych
vzťahov je rozdelenie veci medzi jednotlivých spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych
podielov. Predpokladom použitia tohto spôsobu zrušenia podielového spoluvlastníctva však je, že sa
musí jednať o deliteľnú vec (z technického hľadiska) a jej rozdelenie musí byť aj funkčne opodstatnené.

Tento spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva tak prichádza do úvahy vtedy, keď rozdelením
veci vzniknú samostatné veci, ktoré ich vlastníkom môžu aj naďalej slúžiť spôsobom, ktorý zodpovedá
ich povahe a spoločenskému poslaniu. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, súd použije ďalší zo
spôsobov zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva, ktorým je prikázanie veci jednému alebo viacerým
spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Tento spôsob vyporiadania spoluvlastníctva však prichádza do

úvahy len vtedy, keď aspoň jeden zo spoluvlastníkov prejavuje o celú vec záujem. Primeranou náhradou
tomu spoluvlastníkovi, ktorému vec nebola prikázaná do vlastníctva, má byť všeobecná cena, za ktorú
by sa nehnuteľnosť mohla predať v mieste, kde sa nachádza, a v čase nadobudnutia vlastníctva, teda
cena určená podľa ponuky a dopytu. Napokon, ak nie je reálne rozdelenie spoločnej veci dobre možné
a žiadny zo spoluvlastníkov nemá o ňu záujem, prichádza do úvahy tretí zo spôsobov zrušenia a

vyporiadania spoluvlastníctva, a to nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov
podľa podielov.21. Po preskúmaní okolností daného prípadu súd po vykonanom dokazovaní dospel k záveru, že boli
splnené podmienky, za ktorých môže rozhodnúť o zrušení podielového spoluvlastníctva strán sporu
k Pozemku. V danom spore podal žalobu na zrušenie podielového spoluvlastníctva žalobca, ktorý

podľa jeho vyjadrenia nemá záujem na ďalšom trvaní podielového spoluvlastníctva k Pozemku. Žalobca
prejavil svoju vôľu nadobudnúť spoluvlastnícky podiel žalovaného do svojho výlučného vlastníctva
a vyplatiť žalovanému primeranú náhradu. Z uvedeného dôvodu žalobca požiadal, aby o zrušení
a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva žalobcu a žalovaného k Pozemku rozhodol súd. Súd po
oboznámení sa s okolnosťami daného prípadu dospel k záveru, že stranami sporu sú všetci podieloví

spoluvlastníci, a to tak na strane žalobcu ako aj na strane žalovaného. Tak ako bolo uvedené vyššie
na strane žalovaného vystupuje neznámy resp. nezistený vlastník, ktorý bol zastúpený Slovenským
pozemkovým fondom ako zástupcom zo zákona.

22. Pokiaľ ide o spôsob zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva strán sporu, súd dospel
k záveru, že reálna deľba Pozemku nie je možná, a to s ohľadom na ustanovenia zákona č. 180/1995

Z. z., ktorý ustanovuje zákaz drobenia poľnohospodárskych pozemkov. Skutočnosť, že rozdelenie
Pozemku nie je dobre možné, nebola medzi stranami sporná.

23. Žalobca už v žalobe prejavil svoju vôľu, aby súd vyporiadal podielové spoluvlastníctvo strán sporu
spôsobom,žeprikážePozemokdojehovýlučnéhovlastníctvaazaviažehokúhradeprimeranejnáhrady

žalovanému podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Medzi stranami sporu bola sporná otázka výšky
primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel žalovaného, keď žalobcom ponúknutú sumu vo výške 2,67
€/m2 Slovenský pozemkový fond nepovažoval za adekvátnu. Žalobca preukazoval opodstatnenosť ním
ponúknutej sumy predložením znaleckého posudku číslo 16/2025 č. úkonu XXXXXXXXXXXX zo dňa
27.06.2025 vypracovaného znalkyňou Ing. Máriou Stejskalovou. Slovenský pozemkový fond túto sumu

považoval za neprimerane nízku, pričom odkazoval na ponuky realitných kancelárií obsahujúcich podľa
neho porovnateľné pozemky v danej lokalite ako aj na vyjadrenie Oddelenia tvorby cien a verifikácie
SPF. Súd mal za to, že Slovenským pozemkovým fondom predložené ponuky realitných kancelárií
týkajúce sa pozemkov v lokalite F., J. a A., nie sú spôsobilé náležitým spôsobom preukázať tvrdenia
žalovaného o neprimeranosti žalobcom ponúknutej náhrady za spoluvlastnícky podiel žalovaného.

V danom prípade sa jedná o tri ponuky realitných kancelárií, ktorých predmetom je poľnohospodárska
pôda v troch rôznych lokalitách, pričom z uvedených ponúk nie je možné bezpochyby určiť, či sa jedná
o pozemky porovnateľné s Pozemkom, ktorý je predmetom podielového spoluvlastníctva strán sporu.
V prípade pozemkov v lokalite F. ani J. nie sú známe žiadne bližšie informácie, z ktorých by bolo možné
zistiť územnoplánovaciu informáciu. Pokiaľ ide o pozemok v lokalite A. v popise inzerátu je uvedené,

že podľa územného plánu obce nejde o stavebnú parcelu, ale o poľnohospodársku pôdu, ktorá je
v územnom pláne obce ako rezerva pre budúcu možnú výstavbu. Navyše súd sa stotožnil s vyjadrením
žalobcu, že skutočnosť, že pozemky resp. iné nehnuteľnosti sú za nejakú sumu ponúkané na realitných
portáloch ešte sama o sebe nemusí odzrkadľovať ich skutočnú trhovú hodnotu. Uvedené ceny je
potrebné považovať za ceny, za ktoré si vlastníci nehnuteľností predstavujú, že svoje nehnuteľnosti

predajú avšak nepreukazujú, že k predaju za danú cenu aj skutočne došlo. Iná by bola situácia, keby
boli súdu v priebehu konania predložené okrem znaleckého posudku aj vyjadrenia spoločností, ktoré
sa zaoberajú predajom nehnuteľností v danej lokalite a o ktorých možno predpokladať, že disponujú
relevantnými vedomosťami ohľadom uzavretých zmlúv o prevode vlastníckeho práva k porovnateľným
nehnuteľnostiam a o podmienkach, za ktorých boli tieto zmluvy uzavreté. Zo strany Slovenského

pozemkového fondu však k predloženiu žiadneho takéhoto vyjadrenia neprišlo. Slovenský pozemkový
fond predložil do konania vyjadrenie jeho oddelenia, z ktorého vyplynulo, že žalobcom ponúknutá
suma je nízka a bola odporučená suma v rozpätí od 10,00 do 20,00 €/m2. Súdu však nebolo zrejmé,
z akých konkrétnych skutočností Oddelenie tvorby cien a verifikácie SPF pri určení predmetnej sumy
vychádzalo, keď sa zároveň vyjadrilo len k jednému prevodu nehnuteľnosti v katastrálnom území

F., kde zároveň uviedlo, že sa nejednalo o porovnateľný prevod. Zároveň uviedlo, že na stránkach
zaoberajúcich sa inzerovaním nehnuteľností našli len neporovnateľné inzeráty nehnuteľností určených
na stavebný účel. Vzhľadom na uvedené predmetné vyjadrenie nie je možné považovať za spôsobilé
preukázať, že suma navrhnutá žalobcom a vychádzajúca z ním predloženého znaleckého posudku
nie je primeraná. Slovenský pozemkový fond napokon v priebehu konania rozporoval metódu, ktorú

znalkyňa pri vypracovaní znaleckého posudku použila, avšak v priebehu konania nenavrhol žiadny iný
dôkaz, ktorý by bol spôsobilý jeho tvrdenia preukázať. Dôkazné bremeno ohľadne skutkových tvrdení
pritom v rámci civilného procesu zaťažuje tú zo strán sporu, ktorá skutkové tvrdenia uvádza a súd nie je
oprávnený vykonať dôkazy, ktoré strana sporu nenavrhla. Neunesenie dôkazného bremena pritom sosebou prináša dôsledok, ktorý môže vyústiť až do straty sporu. Vzhľadom na uvedené, nakoľko znalkyňa
v znaleckom posudku ocenila Pozemok jednotkovou cenou 2,67 €/m2, pričom žalobca v priebehu
konania prejavil vôľu uhradiť žalovanému ako primeranú náhradu za jeho spoluvlastnícky podiel sumu

vo výške 5,00 €/m2, ktorá je takmer dvojnásobkom ceny vyplývajúcej zo znaleckého posudku, súd sumu
vo výške 5,00 €/m2 považoval za primeranú.

24. Vzhľadom na vyššie uvedené súd dospel k záveru, majúc pritom na zreteli zásadu, že nikoho
nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve proti jeho vôli, pričom v konaní nebolo

tvrdené ani preukázané, žeby v danom prípade existovali dôvody hodné osobitného zreteľa, za ktorých
súd podielové spoluvlastníctvo nezruší, že za daných okolností je možné podielové spoluvlastníctvo
strán sporu k Pozemku zrušiť a vyporiadať prikázaním Pozemku do výlučného vlastníctva žalobcu
za primeranú náhradu. Preto rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku a podielové
spoluvlastníctvostránsporukPozemkuzrušilaprikázalPozemokdovýlučnéhovlastníctvažalobcu.Súd
zároveň žalobcu zaviazal, aby žalovanému uhradil sumu vo výške 606,35 €, ktorá predstavuje primeranú

náhradu za spoluvlastnícky podiel žalovaného a bola vypočítaná ako 5,00 € x 121,27 m2, čo je rozloha
Pozemku pripadajúca na spoluvlastnícky podiel žalovaného vo výške 1/18 k celku.

25. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku, súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.

26. Podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj
bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

27.Podľa§257Civilnéhosporovéhoporiadkuvýnimočnesúdnepriznánáhradutrovkonania,akexistujú

dôvody hodné osobitného zreteľa.

28. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol tak, že žiadnej zo strán nárok na náhradu trov
konania nepriznal, a to aj z dôvodu, že žalobca nárok na náhradu trov konania nežiadal. V danom
prípade však podľa názoru súdu existujú aj dôvody hodné osobitného zreteľa, za existencie ktorých súd

podľa ust. § 257 CSP náhradu trov konania neprizná, ktorý postup je v zmysle konštantnej judikatúry
odôvodnený osobitným postavením neznámeho žalovaného a jeho zástupcu. Aj vzhľadom na osobitný
charakter sporu o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, kedy nemožno ani jednej zo strán pričítať
úspech či neúspech v spore považoval súd za spravodlivé, aby žiadnej zo strán sporu nárok na náhradu
trov konania nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie písomne v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Okresnom súde Pezinok.

Podanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby

sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden
rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie podania
na trovy toho, kto podanie urobil.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, žea) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.