Rozsudok – Zmluvy ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 11. november 2025

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 25Co/18/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4108224053
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Malíková

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2025:4108224053.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

25Co/18/2025

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Márie Malíkovej a členov senátu
JUDr. Lýdie Gálisovej a Mgr. Mareka Janigloša, v právnej veci žalobcu: A. B. C., nar. XX. XX. XXXX,
bytom D. X, E., zastúpený: Advokátska kancelária BIZOŇ & PARTNERS, s.r.o., Laurinská 4, Bratislava,
IČO: 36 833 533, proti žalovanému: A. B. E., RONA, Farská 12, Nitra, IČO: 30 934 940, zastúpený JUDr.
Andreou Kelemenovou, advokátkou so sídlom Štúrova 1409/17, Nitra, o zaplatenie sumy 36 762,27 eura

s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Nitra (ďalej „súd prvej inštancie“)
zo dňa 15. októbra 2024 č.k. 17C/102/2023-2761 (ďalej „rozsudok súdu prvej inštancie“), takto

r o z h o d o l :

25Co/18/2025

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalovaný má nárok na náhradu trov odvolacieho a dovolacieho konania voči žalobcovi v plnom rozsahu,
o výške ktorých rozhodne súd prvej inštancie samostatným rozhodnutím.

o d ô v o d n e n i e :

25Co/18/2025

O d ô v o d n e n i e

1. Napadnutým rozsudkom (v poradí tretím), súd prvej inštancie zamietol žalobu žalobcu, ktorou sa
domáhal vyplatenia sumy vo výške 36 762,27 eura od žalovaného titulom nevyplatenej odmeny za
vykonanú prácu. Žalovanému priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100% voči žalobcovi, o
výške ktorých rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozsudku.
1.1. Za preukázaný mal skutkový stav, z ktorého zistil, že strany sporu uzavreli dňa 05. 09.
1998 pracovnú zmluvu, na základe ktorej mal žalobca u žalovaného vykonávať sprostredkovateľskú
činnosť, s miestom výkonu práce RONA, Realitná kancelária, Farská č. 12, Nitra. Strany sporu

si dohodli mzdu vo výške 7 500,- Sk brutto + 20 % prémie zo zisku. Dňa 01. 06. 2005 uzavreli Dohodu
o odmene (ďalej len „dohoda o odmene“), na základe ktorej sa žalovaný sa zaviazal
vyplatiť žalobcovi za každý predaný rodinný dom v akcii F. - G. G., ktoré budú postavené na parcelách
uvedených v liste vlastníctva XXXX kat. územie F., sumu vo výške 50 000,- Sk. Žalovaný dňa 04. 03.2008 dal žalobcovi výpoveď z pracovného pomeru podľa § 63 ods. 1 písm. b/ Zákonníka práce, pričom
ako dôvod uviedol, že dochádza k zníženiu stavu zamestnancov s cieľom zvýšiť efektívnosť práce,
preto zrušil jeho pracovné miesto. Výpovedná lehota bola trojmesačná a pracovný pomer

žalobcuskončildňom30.06.2008.Žalobcavýzvouzodňa21.05.2008vyzvalžalovanéhonazaplatenie
odmeny na základe dohody o odmene, ktorá predstavuje sumu 1 100 000 Sk (36 513,31 eura), s tým,
aby odmenu vyplatil prvý deň po doručení výzvy, ktorú žalovaný prevzal dňa 22. 05. 2008.
1.2. Po právnej stránke napadnutý rozsudok odôvodnil ustanoveniami § 15, § 17, § 18, §
54 Zákonníka práce (zákon číslo 311/2001 Z.z. v znení neskorších predpisov), § 43b ods.. 1 zákona

číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (ďalej len
„stavebný zákon“), § 3 ods. 15 zákona číslo 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise
vlastníckych a iných práv v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“), § 1150 ods. 1, §
151 ods. 1 Civilného sporového poriadku (zákon číslo 160/2015 Z.z., ďalej len „CSP“).
1.3. V odôvodnení napadnutého rozsudku súd prvej inštancie predmetnú dohodu o odmene
vyhodnotil podľa jej obsahu, pričom mal jednoznačne za preukázané, že v predmetnej

dohode bol obsiahnutý prejav vôle oboch strán a z hľadiska prejavu je ju potrebné vyhodnotiť ako
platne uzavretú, vychádzajúc zo skutočnosti, že žalobca ako aj žalovaný zhodne uviedli, že súhlasili s
dohodou o odmene v akcii Branč Chotárna cesta, ako aj s výškou odmeny, pričom žalobcovi zostali tie
isté pracovné povinnosti ako je sprostredkovateľská činnosť vyplývajúca z pracovnej zmluvy. Z obsahu
predmetnej dohody súd prvej inštancie zistil, že dohoda obsahuje všetky náležitosti, obsahuje označenie

strán, ktoré predmetnú dohodu uzatvárajú, obsahuje predmet t.j. vyplatenie odmeny za predaný rodinný
dompostavenýnaparceláchuvedenýchvlistevlastníctvač.XXXX,kat.územieF.vakciiBrančChotárna
cesta, taktiež vyplýva, aká je výška odmeny a komu má byť predmetná odmena za splnenia podmienky
predaja rodinného domu vyplatená.
1.4. Ďalej dodal, že podľa obsahu predmetnej dohody je potrebné predmetnú dohodu vyhodnotiť

ako dodatok k pracovnej zmluve, ktorým sa dopĺňajú dohodnuté mzdové náležitosti o odmene za
sprostredkovateľskú činnosť zamestnanca, t.j. žalobcu, ktorú bude vykonávať nad rámec jeho bežnej
činnosti a konkrétne pri činnosti týkajúcej sa predaja rodinného domu v akcii Branč Chotárna cesta, ktorá
bola akciou žalovaného. Žalobca, ako aj žalovaný si vlastne dohodli odmenu za splnenie druhu práce
a to sprostredkovateľskej činnosti za predaj rodinných domov postavených na parcelách uvedených v

liste vlastníctva č. XXXX, v akcii Branč Chotárna cesta, čo strany sporu nerozporovali.
1.5. Keďže súd prvej inštancie vyhodnotil dohodu o odmene za platnú, ďalej zostala sporná otázka
a to nárok žalobcu na vyplatenie odmeny v zmysle predmetnej dohody a to za predaj nehnuteľností
t.j., sporným medzi stranami sporu bol pojem rodinný dom, a to vzhľadom na skutočnosť, že obsahom
dohody o odmene bol predaj rodinného domu postaveného na parcelách uvedených v liste vlastníctva č.

XXXX v akcii Branč Chotárna cesta, pričom žalobca tvrdil, že za predaj rodinného domu treba považovať
aj predaj pozemku, t.j. parciel, ako aj predaj rozostavaného rodinného domu, ktorých sa za jeho účasti
predalo 22.
1.6. Súd prvej inštancie na základe obsahu dohody o odmene mal jednoznačne preukázané, že
predmetom dohody bol predaj rodinného domu, t.j. domu, kde sa skončila výstavba, kde je dokončená

stavba rodinného domu, čiže keď sú dokončené všetky stavebné práce a dodávky, z čoho vyplýva, že
po oboznámení sa so spisovými obalmi a po zhodnom vyjadrení strán sporu, v akcii Branč Chotárna
cesta nedošlo k predaju rodinného domu v zmysle citovanej špecifikácie, že na rodinný dom po
dokončení stavby bolo vydané kolaudačné rozhodnutie, teda rozhodnutie o tom, že stavebné dielo bolo
dokončené. Po oboznámení sa so spisovými obalmi vyžiadanými z katastra nehnuteľností,

bolo jednoznačne preukázané, že predmetom vkladov boli parcely alebo rozostavané domy, pričom ani
jeden rozostavaný dom nespĺňal charakteristiku v zmysle citovaných zákonných ustanovení. Súd prvej
inštancie vychádzal z prejavu vôle strán sporu a dospel k záveru, že predmetom dohody bol
jednoznačne predaj rodinných domov postavených na konkrétnych parcelách a z obsahu ani z prejavu
vôle nevyplýva, že by mal byť predmetom pozemok alebo rozostavaný dom, tak ako tvrdil žalobca, čo

podľa obsahu má už úplne iný význam. Žalobca v predmetnom konaní neuniesol dôkazné bremeno
preukazujúce jeho tvrdenie, že v rámci dohody o odmene došlo k predaju rodinných domov. Naopak bolo
jednoznačne preukázané, že ani v jednom prípade nedošlo k predaju rodinného domu, ale predmetom
predaja boli parcely alebo rozostavaná stavba a z toho titulu žalobcovi nevznikol nárok na priznanie
odmeny v zmysle dohody o odmene a preto žalobu ako nedôvodnú v celom rozsahu zamietol.

1.7. O náhrade trov konania rozhodol podľa ustanovenia § 255 ods. 1, § 262 ods. 1, ods. 2 Civilného
sporového poriadku (zákon číslo 160/2015 Z.z., ďalej len „CSP“) a úspešnému žalovanému
priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu.2. Rozsudok súdu prvej inštancie napadol odvolaním žalobca. Dôvodil, že súd prvej inštancie
nesprávnymprocesnýmpostupomznemožnilžalobcovi,abyuskutočňovaljemupatriaceprocesnépráva
vtakejmiere,žedošlokporušeniuprávanaspravodlivýproces (§365ods.1písm.b/CSP),žesúd

prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365
ods. 1 písm. f/ CSP) a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci (§ 365 ods. 1 písm. h/ CSP).
2.1. Odvolateľ v prvom rade namieta, že súd prvej inštancie na základe nelogického a extrémne
formalistického výkladu prejavu vôle zmluvných strán dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a vec

nesprávne právne posúdil. Nestotožnil sa so záverom súdu prvej inštancie, že vôľou strán bolo upraviť
vznik nároku na odmenu iba v prípade predaja skolaudovaného rodinného domu os súpisným číslom.
Žalovaný nebol developer, ktorý by predával dokončené rodinné domy na kľúč, ale primárne sa jednalo
o predaj pozemkov, na ktorých už prebiehala výstavba rodinných domov. Dodal, že
vo vzťahu k dokončeniu rodinných domov nemal ani žiadne pracovné úlohy. Zabezpečoval realizáciu
objednávok a vyhotovovanie geometrických plánov, oslovenie potenciálnych kupujúcich, ohliadky

predávaných nehnuteľností. Žalovaný ani jeden skolaudovaný dom nepostavil a nepredal, pretože na to
ani nemal finančné možnosti. Dohoda od začiatku bola taká, že sa budú predávať len rozostavané domy,
čím skôr sa predá, teda čím menej sa rozostavia, tým je to pre žalovaného ekonomicky výhodnejšie,
pretože zisk sa vždy kalkuloval pre žalovaného 500 000 Sk a odmena žalobcu bola 10%. Prijatiu
záveru, že vôľou sporových strán nebolo upraviť vznik nároku na odmenu žalobcu len v prípade predaja

rodinného domu so súpisným číslom, svedčí aj to, že zisk žalovaného bol vždy rovnaký a to bez ohľadu
na to, v akom štádiu rozostavanosti sa príslušný dom nachádzal. Tieto tvrdenia žalovaný v priebehu
konania nepoprel a boli nespornými. Nasvedčuje tomu tiež vyjadrenie Stavebnej komory Slovenskej
republiky, podľa ktorého je za rodinný dom považovaná stavba aj v štádiu rozpracovanosti a
nie nevyhnutne až skolaudovaný dom so súpisným číslom. Poukázal tiež na výpoveď svedka H. I., ktorý

uviedol, že „bola uzavretá dohoda na papieri o vyplatení čiastky 50 000 Sk za predaný pozemok, o
rodinných domoch sa nehovorilo“.
2.2. Odvolateľ tvrdí, že mu patrí odmena za každý predaný rodinný dom v akcii Branč - Chotárna cesta
a to bez ohľadu na to, či bol predaný ako rozostavaný alebo skolaudovaný. Keďže sa so žalovaným
zaoberali takmer výhradne predajom pozemkov, na ktorých prebiehala výstavba rodinných domov, je

v rozpore s elementárnou logikou prijať záver, že dohodou bol upravený vznik nároku na
odmenu iba v prípade predaja skolaudovaného rodinného domu. Tieto skutočnosti súd prvej inštancie
odignoroval a vôbec sa k nim nevyjadril, čím porušil ustanovenie § 220 CSP. Tým, že súd dospel k
absurdnému a svojvoľnému skutkovému záveru, podľa ktorého mali strany sporu v
čase uzavretia predmetnej dohody o odmene záujem na vyplatení odmeny iba za skolaudovaný rodinný

dom so súpisným číslom, súd prvej inštancie naplnil odvolací dôvod podľa ustanovenia § 365 ods. 1
písm. f/ CSP. Tým, že k uvedenému záveru dospel v hrubom rozpore s výkladovými pravidlami prejavu
vôle naplnil odvolací dôvod aj podľa ustanovenia § 365 ods. 1 písm. h/ CSP. Napokon tým, že nedal v
napadnutom rozsudku žiadnu odpoveď na to, ako sa vysporiadal s predloženými skutkovými tvrdeniami
a dôkazmi, porušil ustanovenie § 220 CSP, zaťažil rozhodnutie vadou zmätočnosti a nepreskúmateľnosti

a naplnil odvolací dôvod podľa ustanovenia § 365 ods. 1 písm. h/ CSP.
2.3. Ďalej odvolateľ namieta, že súd prvej inštancie rozhodol v rozpore so záväzným právnym záverom
dovolacieho súdu o extrémnej nespravodlivosti. Došlo k porušeniu práva žalobcu na spravodlivý súdny
proces, čím bol naplnený odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. b/ CSP.
2.4. Žalobca v podanom odvolaní namieta, že súd svojvoľne pojednával aj potom, ako vo veci vydal

uznesenie o skončení dokazovania a odročil vec len na vyhlásenie rozsudku bez toho, aby o tom
strany sporu vôbec vopred informoval. Týmto konaním došlo k hrubému zásahu do práva na spravodlivý
súdny proces, odňal tým možnosť byť na pojednávaní zastúpený advokátom, čím porušil jeho právo na
spravodlivý súdny proces a naplnil odvolací dôvod podľa ustanovenia § 365 ods. 1 písm. b/ CSP.
2.5. Navrhuje, aby odvolací súd podľa § 388 CSP napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobe

v celom rozsahu vyhovie a prizná žalobcovi nárok na náhradu trov konania.

3. Žalovaný v písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobcu uviedol, že súd prvej inštancie v nadväznosti na
pokyny NS SR v zrušujúcom uznesení vypočul strany sporu, žalobca popísal svoju činnosť súvisiacu s
akciou Branč - Chotárna cesta, poprel, že by nárok žalobcu na vyplatenie odmeny bol aj za domy, na

ktorých predaji sa žalobca nepodieľal. Uviedol, že neexistuje firemná evidencia predaja domov na akcii
Branč - Chotárna cesta z hľadiska toho, ktoré nehnuteľnosti predal žalobca a ktoré žalovaný. Žalobca
toto tvrdenie žalovaného nepoprel, t.j. je nesporné. Žalobca nepredložil evidenciu predaja nehnuteľností
na predmetnej akcii. Nakoľko žalobca bol u žalovaného zamestnaný je zrejmé, že uzavretím dohodyo odmene týkajúcej sa projektu Branč - chotárna cesta, mali strany sporu na mysli nárok žalobcu na
vyplatenie odmeny za predaj nehnuteľnosti, pri ktorých žalobca preukázateľne zohnal kupca. Nelogický
je výklad dohody prezentovaný žalobcom, podľa ktorého by mal mať nárok na vyplatenie odmeny za

každý predaný dom, aj keď sa na jeho predaji nijako nepodieľal. Žalobca nepreukázal v konaní predaj
ktorých, zo žalovaných 22 nehnuteľností, bol sprostredkovaný jeho osobou. Je v rozpore s dobrými
mravmi vykladať obsah predmetnej dohody tak, ž žalobca ako zamestnanec žalovaného s rovnakou
pracovnou náplňou, ako mala byť jeho činnosť podľa dohody o odmene, má nárok na vyplatenie provízie
za predaj všetkých nehnuteľností v čase do ukončenia jeho pracovného pomeru u žalovaného, bez

ohľadu na mieru jeho pričinenia sa o realizáciu predaja samotnú. Takýto výklad obsahu dohody by
nepochybne bol v rozpore s dobrými mravmi, čo by spôsobilo neplatnosť predmetnej dohody.
3.1. Žalovaný poukázal na rozhodnutie NS SR sp.zn. 2Cdo/321/2021, podľa ktorého obsah právneho
úkonu je potrebné posúdiť podľa vôle strán v čas uzavierania zmluvy, ale za podmienky, že táto vôľa
nie je v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového vyjadrenia úkonu. V čase uzavretia dohody zo
dňa 01. 06. 2005 však obaja účastníci vedeli, že jej predmetom bol predaj skolaudovaných rodinných

domov. Je nepochybné, že ani jeden z nich dňa 01. 06. 2005 neuzatváral dohodu s tým, že sa jedná o
„de jure“ rodinné domy, t.j. aj pozemky s vydaným stavebným povolením, na ktorých sa ani
nezačala výstavba. V čase podpisu dohody však bolo úmyslom žalovaného viazať vyplatenie odmeny
žalobcovi za zabezpečenie kupujúceho na skolaudovaný rodinný dom. Z ustanovenia § 3 ods. 15
katastrálnehozákonajezrejmáanepochybnášpecifikáciapojmov.Anijedenzpredmetovprevodunebol

rodinným, domom v zmysle platnej právnej úpravy. Išlo len o rozostavané stavby v rôznych stupňoch
rozostavanosti, prípadne len o pozemky. Rodinným domom sa rozostavaná stavba stala až vydaním
kolaudačného rozhodnutia, čo nebolo splnené ani v jednom prípade. Ani jeden zo žalobcom uvedených
prevodov nespĺňal podmienky vzniku jeho nároku na vyplatenie provízie, nakoľko ani v jednom prípade
nebol predmetom prevodu rodinný dom tak, ako to pre vznik nároku žalobcu vyžadoval obsah dohody

o odmene zo dňa 01. 06. 2005.
3.2. Napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie považuje za správny a navrhuje, aby ho odvolací súd v
celom rozsahu potvrdil a priznal žalovanému nárok na náhradu trov konania.

4. Krajský súd v Nitre, ako súd odvolací (§ 34 Civilného sporového poriadku - zákon číslo 160/2015 Z.z.,

ďalej len „CSP“), rozhodujúc o odvolaní žalobcu proti rozsudku súdu prvej inštancie, po preskúmaní
napadnutého rozsudku, konania, ktoré mu predchádzalo a odvolania žalobcu podľa
§ 363 a § 365 ods. 1 CSP, súc viazaný dôvodmi a rozsahom tohto odvolania (§ 379, § 380 ods. 1
CSP), skutkovým stavom zisteným súdom prvej inštancie podľa § 383 CSP, bez nariadenia odvolacieho
pojednávania, s verejným vyhlásením rozsudku (§ 385 ods.1, § 219 ods. 3 CSP) a dospel k záveru,

že odvolanie žalobcu nie je dôvodné. Súd prvej inštancie správne zistil skutkový stav a vec správne
posúdil po právnej stránke, preto odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny podľa § 387 ods.
1 CSP potvrdil.

5. V predmetnej veci bolo konanie začaté podľa procesných ustanovení zákona číslo 99/1963 Zb.,

Občianskeho súdneho poriadku, ktorý bol účinný do 30. 06. 2016. Od 01. 07. 2016 nadobudol účinnosť
zákon číslo 160/2015 Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“).
5.1. Podľa ustanovenia § 470 ods. 1 Civilného sporového poriadku, ak nie je ustanovené inak, platí tento
zákon aj na konania začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti.
Podľa ods. 2 tohto ustanovenia právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia

účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované. Ak sa tento zákon použije na konania začaté predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, nemožno uplatňovať ustanovenia tohto zákona o predbežnom
prejednaní veci, popretí skutkových tvrdení protistrany a sudcovskej koncentrácii konania, ak by boli v
neprospech strany.

6. Predmetom konania je žaloba žalobcu, ktorou si uplatňuje nárok na zaplatenie sumy 36 762,27 eura
(1 107 500 Sk) s úrokom z omeškania, z titulu nevyplatenia odmeny na základe dohody o odmene
uzavretej medzi stranami sporu dňa 01. 06. 2005 (ďalej len „predmetná dohoda“).
6.1. Súd prvej inštancie po dlhodobom a rozsiahlom dokazovaní žalobu žalobcu prvým rozsudkom zo
dňa 23. 11. 2016 č.k. 17C/180/2008-2372 zamietol dôvodiac, že predmetná dohoda,

ktorú posúdil ako dohodu o vykonaní práce, je neplatná. V dôsledku odvolania podaného žalobcom,
odvolací súd rozhodujúc o tomto odvolaní, napadnutý (prvý) rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec
mu vrátil na ďalšie konanie. Súdu prvej inštancie vytkol predovšetkým nepreskúmateľnosť napadnutéhorozsudku a neujasnenie si právneho základu predmetnej dohody o odmene a následné neposúdenie
obsahu tejto dohody s nárokom žalobcu uplatneného žalobou.
6.2. Následne súd prvej inštancie po doplnení dokazovania, rozsudkom zo dňa 14. marca

2019, opätovne žalobu žalobcu zamietol dôvodiac, že predmetná dohoda o odmene je nepomenovanou
zmluvou, ktorú ustanovenia Zákonníka práce neumožňujú uzavrieť medzi zmluvnými stranami v rámci
pracovnoprávneho vzťahu. S rozsudkom súdu prvej inštancie sa nestotožnil žalobca, vytýkajúc súdu
prvej inštancie nesprávne vyhodnotenie skutkového stavu a nesprávne právne posúdenie danej veci,
keď tvrdí, že ide o modifikáciu pracovnej zmluvy v časti dohodnutej mzdy. Odvolací súd po

zopakovaní dokazovania na pojednávaní dňa 12. 05. 2021 sp.zn. 25Co/60/2020 rozsudok súdu prvej
inštancie potvrdil s tým, že žalobca nesplnil podmienku vyplatenia dohodnutej odmeny, ktorou bol predaj
rodinného domu. Žalobca neuniesol dôkazné bremeno, keď nepreukázal predaj rodinného domu ani v
jednom prípade.
6.3. Žalobca rozsudok odvolacieho súdu napadol dovolaním. Najvyšší súd Slovenskej republiky
uznesením zo dňa 31. augusta 2023 sp.zn. 2Cdo/321/2021 zrušil rozsudok Krajského súdu Nitra

z 12. mája 2021 sp.zn. 25Co/60/2020, rozsudok Okresného súdu Nitra z 12. júla 2021 sp.zn.
17C108/2008 v spojení s uznesením Okresného súdu Nitra z 21. októbra 2021 sp.zn. 17C/108/2008 a
vec vrátil okresnému súdu na ďalšie konanie. Odvolaciemu súdu vytkol, že sa nevysporiadal s dôkazmi
vykonanými súdom prvej inštancie, napr. svedeckými výpoveďami. Dospel k záveru, že konanie na
odvolacom súde, aj konanie na súde prvej inštancie trpí vadou zmätočnosti a preto zrušil tak rozsudok

odvolacieho súdu, ako aj rozsudok súdu prvej inštancie. Súdu prvej inštancie uložil v ďalšom konaní
podrobne vypočuť strany sporu za účelom zistenia okolností, za ktorých došlo k uzavretiu dohody
o odmene z 01. 06. 2005, účel jej uzavretia a jej predmet a kedy mal byť predmet zmluvy naplnený.
6.4. Súd prvej inštancie po doplnení dokazovania rozhodol vo veci napadnutým rozsudkom dňa 15.
októbra 2024 a žalobu žalobcu opätovne zamietol. Dôvodil neunesením dôkazného bremena žalobcom

v tom smere, že nepreukázal, že došlo k predaju rodinných domov, naopak v konaní bolo jednoznačne
preukázané, že ani v jednom prípade nedošlo k predaju rodinného domu, ale predmetom
predaja boli parcely alebo rozostavaná stavba, z ktorého titulu žalobcovi nevznikol nárok
na priznanie odmeny v zmysle dohody o odmene.
6.5. Rozsudok súdu prvej inštancie napadol odvolaním žalobca. Dôvodil tým, že súd prvej inštancie

nesprávnymprocesnýmpostupomznemožnilžalobcovi,abyuskutočňovaljemupatriaceprocesnépráva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 365 ods. 1 písm. b/ CSP), že súd
prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
(§ 365 ods. 1 písm. f/ CSP) a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci (§ 365 ods. 1 písm. h/ CSP). Namietal, že súd prvej inštancie na základe nelogického

a extrémne formalistického výkladu prejavu vôle zmluvných strán dospel k nesprávnym skutkovým
zisteniam a vec nesprávne právne posúdil. Z textu dohody o odmene v žiadnom prípade nevyplýva,
že vôľou strán bolo upraviť vznik nároku na odmenu iba v prípade predaja skolaudovaného rodinného
domu so súpisným číslom. Ďalej namietal, že súd prvej inštancie rozhodol v rozpore so
záväzným právnym záverom dovolacieho súdu o extrémnej nespravodlivosti. Napokon namietal, že súd

prvej inštancie svojvoľne pojednával aj po tom, ako vo veci vydal uznesenie o skončení dokazovania a
odročil vec len na vyhlásenie rozsudku a to bez toho, aby o tom strany sporu vopred informoval.

7. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne
správne.

Podľa ods. 2 citovaného ustanovenia, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s
odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie
správnostidôvodovnapadnutéhorozhodnutia,prípadnedoplniťnazdôrazneniesprávnostinapadnutého
rozhodnutia ďalšie dôvody.

8. Odvolací súd, rozhodujúc o odvolaní žalobcu, preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie,
konanie, ktoré mu predchádzalo, odvolanie žalobcu a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok
súdu prvej inštancie je vo výroku vecne správny. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku,
konania, ktoré mu predchádzalo, odvolania žalovaného, súc viazaný dôvodmi podaného odvolania,
dospel k záveru, že v danej veci súd prvej inštancie vykonal dostatočné dokazovanie, jednotlivé dôkazy

vyhodnotil a na ich závere vec aj správne právne posúdil. Následne vo veci rozhodol napadnutým
rozsudkom, s ktorým sa odvolací súd v plnom rozsahu stotožnil a preto ho podľa § 387 ods. 1 CSP
potvrdil. Zároveň odvolací súd konštatuje, že súd prvej inštancie podľa § 220 CSP rozsudok aj v
dostatočnej miere a správne tak po právnej, ako aj skutkovej stránke odôvodnil, s ktorým odôvodnenímsa v plnom rozsahu stotožnil a preto na správnosť týchto dôvodov ďalej, podľa § 387 ods. 2 CSP, iba
poukazuje.
8.1.Odvolacísúdibapoznamenáva,žejepotrebnémaťnazreteli,žekonaniepredsúdomprvejinštancie

a odvolacím súdom tvorí jeden celok a určujúca spätosť rozsudku odvolacieho súdu s potvrdzovaným
rozsudkom vytvára ich organickú (kompletizujúcu) jednotu. Ak preto následne odvolací súd v plnom
rozsahu odkáže na dôvody rozhodnutia súdu prvej inštancie stačí, ak v odôvodnení rozsudku iba
poukáže na relevantné skutkové zistenia a stručne zhrnie právne posúdenie veci; rozhodnutie
odvolaciehosúduvsebetakzahŕňapoobsahovejstránkeajodôvodnenierozsudkusúduprvejinštancie.

8.2. Ustanovením § 387 CSP je odvolaciemu súdu daná možnosť vypracovania tzv. skráteného
odôvodneniarozhodnutia.Možnosťvypracovaniatakéhotoodôvodneniajepodmienenátým,žeodvolací
súd sa v plnom rozsahu stotožní s dôvodmi rozhodnutia súdu prvej inštancie a to po skutkovej ako
aj právnej stránke; ak sa odvolací súd čo i len čiastočne nestotožní s týmito závermi, neprichádza do
úvahy vypracovanie skráteného odôvodnenia. Môže síce doplniť dôvody uvedené v rozhodnutí súdu
prvej inštancie, toto doplnenie však nemôže byť v rozpore so závermi súdu prvej inštancie, môže ho iba

dopĺňať v tom zmysle, že závery odvolacieho súdu iba podporia odôvodnenie súdu prvej inštancie.
Odvolací súd musí odpovedať na podstatné a právne dôvody odvolania a nemôže sa obmedziť len
na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne na zdôraznenie správnosti
napadnutého rozhodnutia doplniť ďalšie dôvody.

9. Odvolací súd v zmysle § 380 ods. 1 CSP, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania, sa plne stotožnil
s rozhodnutím súdu prvej inštancie, nakoľko bola jeho argumentácia vecne správna, objektívna,
presvedčivá a v neposlednom rade v súlade s judikatúrou Najvyššieho súdu SR. Prieskumná činnosť
odvolacieho súdu zahŕňa tak hmotnoprávnu, ako aj procesnoprávnu oblasť. Odvolací súd musí preto
preskúmať nielen zákonnosť rozhodnutia so zreteľom k hmotnému právu, ale tiež zákonnosť konania,

z ktorého napadnuté konanie vzišlo. Pri rozhodovaní odvolacieho súdu o odvolaní proti napadnutému
rozsudku je odvolací súd viazaný ako rozsahom odvolania, tak aj dôvodmi podaného odvolania (ktoré
účastník môže meniť a dopĺňať len do uplynutia odvolacej lehoty). Odvolateľ v podanom odvolaní
fakticky svojím dispozičným úkonom vymedzuje nielen rozsah, ale aj dôvody preskúmavacej činnosti
odvolacieho súdu. Ustanovenie § 380 ods. 2 CSP vymedzuje výnimky, kedy odvolací súd nie je viazaný

rozsahom podaného odvolania. Ide o výnimky len vo vzťahu k rozsahu podaného odvolania, pričom
dôvodmi podaného odvolania je odvolací súd viazaný vždy. Na vady konania pred súdom prvého stupňa
prihliadne odvolací súd len vtedy, ak mali za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. To znamená, že
pokiaľ sa v konaní pred súdom prvého stupňa síce vyskytli vady, ale ktoré nemali za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci, potom odvolací súd na tieto vady neprihliadne.

10. V podanom odvolaní odvolateľ namieta, že súd prvej inštancie svojvoľne pojednával aj po tom, ako
vo veci vydal uznesenie o skončení dokazovania a odročil vec len na vyhlásenie rozsudku a to bez toho,
aby o tom strany sporu vôbec vopred informoval.
10.1. Predmetná námietka odvolateľa nie je akceptovateľná. Súd prvej inštancie na pojednávaní dňa

16. 05. 2024 vyhlásil uznesením dokazovanie za skončené a pojednávanie odročil na deň 17. 06. 2024
za účelom vyhlásenia rozsudku. Dňa 14. 06. 2024 oznámil právnym zástupcom strán sporu zrušenie
termínu vyhlásenia rozsudku z dôvodu dlhšie trvajúcej práceneschopnosti. Predmetné oznámenie
prevzal právny zástupca žalobcu dňa 14. 06. 2024. Dňa 02. 07. 2024 súd prvej inštancie
zaslal právnym zástupcom strán sporu predvolanie na pojednávanie dňa 24. 09. 2024, ktorý termín

dňa 06. 09. 2024 zmenil z dôvodu plánovaného lekárskeho vyšetrenia na deň 15. 10. 2024. Právny
zástupca žalobcu prevzal zmenu termínu dňa 11. 09. 2024. Pojednávania dňa 15. 10. 2024 sa zúčastnil
iba žalobca, právni zástupcovia strán sporu sa pojednávania nezúčastnili. Na tomto pojednávaní súd
prvej inštancie zrušil uznesenie o skončení dokazovania a vyzval prítomného žalobcu na prednesenie
záverečnej reči. Následne vyhlásil dokazovanie za skončené a vyniesol rozsudok, ktorý je predmetom

odvolacieho konania.
10.2. Žalobca v podanom odvolaní namieta, že pokiaľ by vedel, že na pojednávaní bude možné dopĺňať
návrhy na vykonanie dokazovania a predniesť novú záverečnú reč, trval by na tom, aby sa ho zúčastnil
aj právny zástupca.
10.3. Odvolací súd po preskúmaní tejto námietky odvolateľa a spisového materiálu zistil, že záverečné

reči boli stranami sporu predložené súdu prvej inštancie po pojednávaní dňa 16. 05. 2024. Následne
na deň 24. 09. 2024 bolo právnym zástupcom strán sporu zaslané riadne predvolanie na pojednávanie
(nie iba za účelom vyhlásenia rozsudku), ktorý termín bol zmenený na deň 15. 10. 2024 s tým, že bolo
odročené pojednávanie zo dňa 24. 09. 2024 z dôvodu plánovaného lekárskeho vyšetrenia.Vzhľadom k tomu, že právnym zástupcom strán sporu bolo na deň 24. 09. 2024 a následne 15. 10.
2024 zaslané riadne predvolanie na pojednávanie, nie iba oznámenie o vyhlásení rozsudku, nie je
námietka o hrubom zásahu do práva žalobcu na spravodlivý súdny proces opodstatnená. Taktiež ani

na dôvod, že ak by vedel, že na pojednávaní bude možné dopĺňať návrhy na vykonanie dokazovania
predniesť novú záverečnú reč, nie je možné prihliadnuť, nakoľko záverečné reči boli predložené
právnymi zástupcami písomne, na pojednávaní dňa 15. 10. 2024 nedošlo k žiadnej zmene, ku
ktorej by sa mali strany sporu vyjadriť. Právny zástupca žalobcu prevzal predvolanie na pojednávanie
na deň 24. 09. 2024 a následne na deň 15. 10. 2024 dňa 11. 09. 2024, pričom svoju neúčasť na

tomto pojednávaní neospravedlnil. Žalobca, ktorý sa pojednávania zúčastnil, nenamietal neúčasť svojho
právneho zástupcu, nenavrhol odročenie pojednávania dňa 15. 10. 2024 z tohto dôvodu, uviedol, že
nemá žiadne návrhy na doplnenie dokazovania, ani pripomienky k vykonanému dokazovaniu a obsah
spisu mu je známy. Zároveň zotrval na záverečnej reči jeho právneho zástupcu predloženej písomne.
10.4. Odvolací súd tiež poznamenáva, že predmetné konanie trvalo už pomerne dlhú dobu a právny
zástupca žalobcu a žalobca mali možnosť na viacerých pojednávaniach predniesť svoje návrhy na

dokazovanie a predložiť dôkazy o svojich tvrdeniach. Preto námietka žalobcu v podanom odvolaní nie
je dôvodná.
10.5. Na základe týchto skutočností odvolací súd dospel k záveru, že v konaní neboli vykonané zo strany
súdu prvej inštancie také procesné pochybenia, ktoré by malo za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci.

11. Z vykonaného dokazovania na súde prvej inštancie, ako aj na odvolacom pojednávaní, bol
nepochybnezistenýskutkovýstav,zktoréhovyplýva,žestranysporuuzavrelidňa05.09.1998pracovnú
zmluvu, z ktorej vyplýva, že deň nástupu do práce bol dohodnutý na deň 05. 09. 1998, druh práce
- sprostredkovateľská činnosť, miesto výkonu práce RONA, Realitná kancelária, J. XX, E., pracovný

pomer bol dohodnutý na dobu neurčitú a mzdové podmienky 7 500 Sk brutto + 20% prémie zo zisku. Dňa
01. 06. 2005 bola medzi Mgr. Rolandom Nagyom RONA, IČO 30934940, Farská č. 12 Nitra v zastúpení
A. B. E., r.č. XXXXXX/XXXX, nôr. XX. XX. XXXX, trvale bytom: K. L. XX, E. a A. B. C., r.č. XXXXXX/
XXXX, nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom: D. L. X, E., uzavretá Dohoda o odmene, z obsahom: „Vyššie
uvedený A. B. E. sa zaväzuje vyplatiť za každý predaný rodinný dom v akcii Branč-Chotárna cesta, ktoré

budú postavené na parceliach uvedených v liste vlastníctva č. XXXX kat. územie F. A.
B. C. sumu: 50 000 Sk, slovom päťdesiattisíc slovenských korún“. Predmetná dohoda bola obidvomi
zmluvnými stranami podpísaná. Dňa 04. 03. 2008 bola zo strany zamestnávateľa (žalovaného) podľa
§ 63 ods. 1 písm. b/ Zákonníka práce daná zamestnancovi (žalobcovi) výpoveď z pracovného pomeru,
ktorý skončil dňom 30. 06. 2008.

11.1. Na základe tejto dohody o odmene si žalobca uplatňuje nárok na vyplatenie odmeny od žalovaného
za predaj 22 rodinných domov v celkovej hodnote 1 107 500 Sk (36 762,27 eura). Žalobca presne
špecifikoval,nazákladektorýchkúpnychzmlúv,registrovanýchsprávoukatastra,sisvojnárokuplatňuje.
11.2. Súd prvej inštancie vyhodnotil predmetnú dohodou o odmene zo dňa 01. 06. 2005 ako dodatok
k pracovnej zmluve, ktorým sa dopĺňajú dohodnuté mzdové náležitosti o odmene za

sprostredkovateľskú činnosť zamestnanca, ktorú bude vykonávať nad rámec jeho bežnej činnosti a
konkrétne pri činnosti týkajúcej sa predaja rodinného domu v akcii Branč-chotárna cesta, ktorá bola
akciou žalovaného. Odvolací súd sa s týmto záverom o platnosti predmetnej dohody stotožnil.

12.Povyhodnoteníplatnostipredmetnejdohodyoodmene,súdprvejinštancie,akoajnásledneodvolací

súd, podrobil prieskumu obsah tejto dohody v nadväznosti na nárok žalobcu uplatnený žalobou.
12.1. Z obsahu predmetnej dohody jednoznačne vyplýva, že žalovaný sa zaviazal vyplatiť žalobcovi
za každý predaný rodinný dom v akcii Branč-Chotárna cesta, postavený na parceliach uvedených v
liste vlastníctva č. XXXX katastrálne územie F. sumu 50 000 Sk (1659,69 eura). Nespochybniteľne z
obsahu tejto dohody vyplýva, že odmena mala byť vyplatená za predaj rodinného domu už postaveného

na predmetnej parcele. Žalobca v priebehu konania na súde prvej inštancie presne
špecifikoval jednotlivé nehnuteľnosti, resp. kúpne zmluvy, z ktorých si uplatňuje nárok na vyplatenie
odmeny. Súd prvej inštancie vyžiadal zo Správy katastra Nitra jednotlivé spisy, týkajúce sa predaja
nehnuteľnosti tak, ako ich žalobca špecifikoval. V napadnutom rozsudku v bode 11d/ tieto z pohľadu
nároku žalobcu analyzoval a podrobne predmet predaja popísal. Odvolací súd k tomuto nemá čo

dodať, iba poznamenáva, že ani v jednom prípade nebol predmetom predaja rodinný dom, vo väčšine
prípadov išlo o rozostavaný rodinný dom, v prípade V 4255/2011, V 6360/2011, V 2170/2011 boli
predmetom prevodu iba pozemky. V prípade V 2005/2006 nehnuteľnosť kúpil od svojej firmy žalovaný,
t.j. predávajúcim bol A. E. B. a kupujúcim A. B. E..12.2. Posudzujúc uplatnený nárok žalobcu na vyplatenie odmeny za predaj vyššie uvedených
nehnuteľností so splnením podmienok uvedených v dohode o odmene zo dňa 01. 06. 2005, a po
preskúmaní jednotlivých spisov správy katastra, odvolací súd dospel k záveru, že žalobca

dohodnuté podmienky nesplnil. Z obsahu predmetnej dohody jasne vyplýva, že žalovaný mal vyplatiť
žalobcovi odmenu za „predaj rodinného domu postaveného na parceliach uvedených v liste vlastníctva
č. XXXX kat. územie F.“. Obsah tejto dohody navodzuje záver, že odmena mala byť žalobcovi vyplatená
za predaj rodinného domu, ktorý mal byť už postavený (nie rozostavaný) na parceliach uvedených
v LV č. XXXX. Ak by strany sporu mienili uzavrieť dohodu aj na rozostavané rodinné domy, stavby,

resp. pozemky, toto by zrejme pre čistotu obsahu dohody malo byť v dohode jednoznačne upravené.
Preskúmajúc vyššie uvedené kúpne zmluvy, ktoré sú obsahom jednotlivých spisov správy katastra,
odvolací súd dospel k záveru, že predmetom ani jednej kúpnej zmluvy nebol rodinný dom. Vo viacerých
prípadoch (V-2001/06, V-2002/06, V-3501/06, V-5209/06, V-761/07, V-2915/07, V-3378/07,
V-2522/07,V-4770/07,V-8993/07,V-9094/07,V-8623/07,V-1562/08,V-8280/07)bolpredmetomkúpnej
zmluvy nie rodinný dom, ale rozostavaný rodinný dom, ktorý bol zapísaný v katastri nehnuteľností ako

„rozostavaná stavba“. V prípade V 4255/2011, V 6360/2011, V 2170/2011 boli predmetom prevodu iba
pozemky. V prípade V 2005/2006 nehnuteľnosť kúpil od svojej firmy žalovaný, t.j. predávajúcim bol Mgr.
Nagy RONA a kupujúcim A. B. E..
12.3. Odvolací súd dospel po preskúmaní predmetných spisov k záveru, že nie je možné považovať za
splnenie podmienky (predaj rodinného domu) aj predaj rozostavaného rodinného domu. Správa katastra

v jednotlivých rozhodnutiach o povolení vkladu operuje s inštitútom „rozostavaná stavba“, nie
s pojmom „rodinný dom“. Aj z fotografií pripojených k znaleckým posudkom jednoznačne vyplýva, že
ide o rozostavanú stavbu, v jej jednotlivých štádiách rozpracovanosti, a nie skolaudovaný rodinný dom,
určenýnabývanie. Niejemožnézamieňať,resp.daťnarovnakúúroveňobainštitúty,takinštitút„rodinný
dom“ a „rozostavaný rodinný dom“, či „rozostavaná stavba“. Každý tento pojem zahŕňa iné

štádium pri výstavbe rodinného domu, preto nie je možné povedať, že predaj rozostavaného rodinného
domu sa rovná predaju rodinného domu. Zákon číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a
stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (stavebný zákon) v ustanovení § 43b ods. 3 definuje
rodinný dom ako „budovu určenú predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej
komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Všeobecne sa za rodinný

dom sa považuje dom určený na bývanie, ktorý je skolaudovaný a určený na bývanie. Z obsahu dohody
o odmene vyplýva, že účastníci tejto dohody prejavili vôľu a žalovaný sa zaviazal vyplatiť odmenu
žalobcovi za predaj „rodinného domu“ a nie „rozostavaného rodinného domu“, či „rozostavanej stavby“.
Odvolací súd dospel k záveru, že ak si zmluvné strany dohodli vyplatenie odmeny, táto ich dohoda musí
byť jasná, zrejmá, určitá tak, aby nemohlo dôjsť k zámene pojmov. V danom prípade si strany sporu

dohodli odmenu za predaj „rodinného domu“, nie stavby, rozostavaného domu, či pozemku. Vzhľadom
k tomu, že vo vyššie uvedených prípadoch nešlo o predaj rodinného domu tak, ako je to uvedené v
dohode o odmene, nevznikol žalobcovi nárok na vyplatenie odmeny za každý predaný rodinný dom.
12.4. Vychádzajúc aj z jazykového výkladu obsahu predmetnej dohody o odmene, ako právneho úkonu,
ako aj z výkladu pojmu „rodinný dom“, odvolací súd sa stotožnil so záverom súdu

prvej inštancie o tom, že obsah tejto dohody naplnený nebol, nakoľko nedošlo k predaju ani jedného
rodinného domu v zmysle vyššie uvedeného rozboru pojmu „rodinný dom“ a rozostavaný rodinný dom“.
Tomuto záveru nasvedčuje aj záver rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp.zn. 2Cdo/321/2021, z ktorého
vyplýva, že obsah právneho úkonu je potrebné posúdiť podľa vôle strán v čase uzavierania zmluvy, ale
za podmienky, že táto vôľa nie je v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového vyjadrenia úkonu. Podľa

tvrdenia žalovaného jeho úmyslom bol predaj skolaudovaných rodinných domov a z tohto dôvodu aj so
žalobcom uzavrel predmetnú dohodu, pričom obaja si boli vedomí toho, že uzatvárajú dohodu na predaj
skolaudovaných rodinných domov, t.j. v čase podpisu tejto dohody bolo úmyslom žalovaného viazať
vyplatenie odmeny žalobcovi za zabezpečenie kupujúceho na skolaudovaný rodinný dom. Ak by mienili
uzavrieť dohodu aj na rozostavaný rodinný dom, či pozemok, nepochybne by túto skutočnosť museli do

dohody vniesť. Skutočnosť, že následne došlo k finančným problémom a žalovaný nebol
schopný predmetné rozostavané domy dostavať, v dôsledku čoho ich začal predávať aj v
takomto rozostavanom stave, resp. iba pozemky, nemôže byť naplnením obsahu predmetnej dohody o
odmene. Tomuto záveru tiež nasvedčujú aj dôkazy produkované v konaní pred súdom prvej inštancie,
najmä výsluchy svedkov.

12.4.1. V konaní pred súdom prvej inštancie vypočutý svedok M. (dňa 04. 09. 2013) uviedol, že vie o
dohode, ktorá bola medzi stranami sporu dohodnutá, a to za každý predaný dom, neskôr upresnil, že
za každý rodinný dom, ktorý predá žalobca. Svedkyňa G. (v tom čase manželka žalobcu) k tvrdeniam
žalobcu o dohode medzi ním a žalovaným za predaj každého rodinného domu iba uviedla,že o nejakej dohode vie, nakoľko žalobca začal dostávať viac peňazí, mali sa lepšie ako rodina, mohli
si viac dovoliť, avšak podrobnosti uviesť nevedela a nevedela ani povedať za čo mal žalobca provízie
dostávať. V konaní bola taktiež vypočutá svedkyňa H., ktorá uviedla, že o existencii dohody vedela,

avšak k žiadnym podrobnostiam sa vyjadriť nevedela. Dohoda sa spomínala v kancelárii, s tým, že
keď sa predá dom, pán C. dostane peniaze. Svedok I., ktorý pracoval u žalovaného ako strážnik, strážil
rozostavané domy na spornej nehnuteľnosti, ako aj stavebný materiál, na pojednávaní uviedol, že vie o
dohode z rozprávania žalovaného, že bola medzi nimi uzavretá dohoda na papieri o vyplatení čiastky 50
000 Sk za predaný pozemok, o rodinných domoch sa nehovorilo. Z týchto dôkazov teda vyplýva, že iba

svedok I. potvrdil tvrdenia žalobcu, že dohoda bola za predaný pozemok, pričom o rodinných domoch
sa nehovorilo, kým svedok M. vedel o dohode za každý rodinný dom, ktorý predá žalobca. Svedkyňa G.
a tiež svedkyňa H. uviedli, že o existencii dohody vedeli, avšak k podrobnostiam sa vyjadriť nevedeli.
Na základe týchto dôkazov nie je možné jednoznačne konštatovať, že žalobca preukázal, že predmetná
dohoda o odmene bola aj za pozemok, či rozostavaný rodinný dom.
12.5. Odvolací súd dospel po preskúmaní predmetných spisov k záveru, že nie je možné považovať

za splnenie podmienky (predaj rodinného domu) aj predaj rozostavaného rodinného domu. Správa
katastra v jednotlivých rozhodnutiach o povolení vkladu operuje s inštitútom „rozostavaná
stavba“, nie s pojmom „rodinný dom“. Aj z fotografií pripojených k znaleckým posudkom jednoznačne
vyplýva, že ide o rozostavanú stavbu, v jej jednotlivých štádiách rozpracovanosti, a nie skolaudovaný
rodinný dom, určený na bývanie. Nie je možné zamieňať, resp. dať na rovnakú úroveň oba inštitúty,

tak inštitút „rodinný dom“ a „rozostavaný rodinný dom“, či „rozostavaná stavba“.
Každý tento pojem zahŕňa iné štádium pri výstavbe rodinného domu, preto nie je možné povedať, že
predaj rozostavaného rodinného domu sa rovná predaju rodinného domu. Zákon číslo 50/1976 Zb. o
územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (stavebný zákon)
v ustanovení § 43b ods. 3 definuje rodinný dom ako „budovu určenú predovšetkým na rodinné bývanie

so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a
podkrovie. Všeobecne sa za rodinný dom sa považuje dom určený na bývanie, ktorý je skolaudovaný
a určený na bývanie. Z obsahu dohody o odmene vyplýva, že účastníci tejto dohody prejavili vôľu
a žalovaný sa zaviazal vyplatiť odmenu žalobcovi za predaj „rodinného domu“ a nie „rozostavaného
rodinnéhodomu“,či„rozostavanejstavby“.Odvolacísúddospelkzáveru,žeaksizmluvnéstranydohodli

vyplatenie odmeny, táto ich dohoda musí byť jasná, zrejmá, určitá tak, aby nemohlo dôjsť k zámene
pojmov. V danom prípade si strany sporu dohodli odmenu za predaj „rodinného domu“, nie stavby,
rozostavaného domu, či pozemku. Vzhľadom k tomu, že vo vyššie uvedených prípadoch nešlo o predaj
rodinného domu tak, ako je to uvedené v dohode o odmene, nevznikol žalobcovi nárok na vyplatenie
odmeny za každý predaný rodinný dom. Jazykové vyjadrenie právneho úkonu zachytené v zmluve je

najskôr vykladané prostriedkami gramatickými (z hľadiska možného významu jednotlivých
použitých pojmov), logickými (z hľadiska vzájomnej nadväznosti použitých pojmov), či systematickými (z
hľadiska Radenia pojmov štruktúre celého právneho úkonu (rozsudok NS SR sp.zn. 1Cdo/49/2005). V
tejto súvislosti odvolací súd poukazuje na rozhodnutie NS SR sp.zn. 2Cdo/321/2021, zo záverov ktorého
vyplýva, že obsah právneho úkonu je potrebné posúdiť podľa vôle strán v čase uzavierania zmluvy, ale

za podmienky, že táto vôľa nie je v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového vyjadrenia úkonu. V danej
veci z obsahu predmetnej dohody jednoznačne vyplýva, že odmena žalobcovi mala
byť poskytnutá „za každý predaný rodinný dom postavený na parceliach uvedených v liste vlastníctva
č. XXXX katastrálne územie F.“.
12.6. Z uvedeného prehľadu a preskúmania spisov správy katastra odvolacím súdom jednoznačne

vyplýva, že vo viacerých, žalobcom označených prípadoch, došlo k predaju rozostavaného rodinného
domu, ktorý správa katastra označila ako rozostavanú stavbu, resp. pozemku a projektu rodinného
domu, pričom v niektorých išlo o prevod vlastníckeho práva už tretích osôb. V jednom prípade sa vôbec
neriešil predaj nehnuteľností v akcii Branč-Chotárna cesta (V-2504/08). Ani v jednom prípade nebol
predmetom predaja rodinný dom, ktorý bol skolaudovaný a bol určený na užívanie. Vzhľadom na obsah

dohody o odmene, ktorá zakotvila podmienku predaja rodinného domu, je potrebné konštatovať, že zo
strany žalobcu neboli splnené podmienky na vyplatenie odmeny, keďže nešlo o predaj rodinného domu
ani v jednom prípade. Z tohto dôvodu preto žalobcovi nárok na vyplatenie odmeny za predaj rodinných
domov tak, ako si to uplatnil a ako to vyplýva z predmetnej dohody o odmene, nevznikol.

13. S poukazom na uvedené skutočnosti, odvolací súd preto nemal inú možnosť, ako vyhodnotiť,
že napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie je vo výroku vecne správny. Skutočne, na základe
výsledkov vykonaného dokazovania, bolo potrebné žalobu žalobcu pre neunesenie dôkazného bremena(nepreukázanie predaja rodinného domu ani v jednom prípade), zamietnuť. Odvolací súd preto
napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil.

14.Podľa§387ods.3CSPodvolacísúdjepovinnývysporiadaťsaspodstatnýminámietkamiuvedenými
v podanom odvolaní.
14.1. Odvolateľ v podanom odvolaní namieta, že súd prvej inštancie na základe nelogického a extrémne
formalistického výkladu prejavu vôle zmluvných strán dospel k nesprávnym skutkovým
zisteniam a vec nesprávne právne posúdil.

14.1.1. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. f/ CSP spočíva v nesprávne zistenom skutkovom
stave z vykonaných dôkazov. Vykonané dôkazy hodnotí súd podľa svoje úvahy, a to každý
dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti. Súd hodnotí jednotlivý dôkaz z hľadiska
jeho dôležitosti, zákonnosti a pravdivosti. Následne hodnotí všetky dôkazy vo vzájomnej súvislosti.
K nesprávnym skutkovým zisteniam z vykonaných dôkazov súd dospeje nesprávnym vyhodnotením
dôležitosti alebo pravdivosti dôkazov alebo porušením pravidiel formálnej logiky.

14.1.2. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. h/ CSP (rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z
nesprávneho právneho posúdenia veci), je daný vtedy, ak súd vec nesprávne právne posúdil. Právnym
posúdením je činnosť súdu prvej inštancie, pri ktorej aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený
skutkový stav, teda vyvodzuje zo skutkového zistenia, aké práva a povinnosti majú strany sporu podľa
príslušného právneho predpisu. Nesprávnym právnym posúdením veci je jeho omyl pri aplikácii práva

na zistený skutkový stav (skutkové zistenie). O mylnú aplikáciu právnych predpisov ide, ak použil iný
právny predpis, než ktorý mal správne použiť, alebo aplikoval správny právny predpis, ale nesprávne ho
vyložil, prípadne ho na daný skutkový stav inak nesprávne aplikoval (z podriadenia skutkového stavu
pod právnu normu vyvodil nesprávne právne závery o právach a povinnostiach
strán sporu). Použitie správneho ustanovenia ale neznamená iba opísanie jeho dikcie, ale jeho správne

priradenie k zistenému skutkovému stavu alebo - povedané inak - posúdením veci po právnej stránke
treba rozumieť výklad o tom, z ktorých ustanovení zákona súd vychádzal.
14.1.3. Odvolateľ namieta, že súd prvej inštancie nesprávne interpretoval právnu normu a nesprávne
aplikoval právnu normu na zistený skutkový stav. Týka sa to posúdenia textu dohody o odmene, z
ktorého, podľa názoru odvolateľa, nevyplýva, že vôľou strán bolo upraviť vznik nároku na odmenu len v

prípade predaja skolaudovaného rodinného domu so súpisným číslom. Dôvodí, že žalovaný
nebol developer, ktorý by predával dokončené rodinné domy na kľúč, ale primárne sa jednalo o predaj
pozemkov, na ktorých už prebiehala výstavba rodinných domov. Realita bola taká, že žalovaný ani jeden
skolaudovaný dom nepostavil a nepredal, pretože na to nemal finančné možnosti a dohoda od začiatku
bola taká, že sa budú predávať len rozostavané domy.

14.1.4.Predmetnounámietkouodvolateľasazaoberalužsúdprvejinštancie,akoajodvolacísúdvtomto
rozhodnutí. Odvolací súd iba dodáva, že predmetné tvrdenie žalobca nepreukázal žiadnym relevantným
dôkazom, žalovaný takéto znenie dohody popiera, toto tvrdenie žalobcu čiastočne potvrdil iba svedok
I., pričom ďalší svedkovia (M., G., H.), toto tvrdenie žalobcu nepotvrdili. Nie je pravdou tvrdenie žalobcu,
že žalovaný nepoprel tvrdenia žalobcu o tom, že vôľou sporových strán nebolo upraviť vznik nároku

na odmenu žalobcu iba v prípade predaja skolaudovaného rodinného domu, žalovaný túto skutočnosť
popieral už v konaní pred súdom prvej inštancie. Sám žalobca uvádza v podanom odvolaní,
že žalovaný mal problém s dostavbou jednotlivých rodinných domov, z ktorého tvrdenia
prakticky vyplýva, že zámerom zrejme bolo dostavať rodinné domy a tieto následne predávať.
Nelogickýmsajavíbyťitvrdeniežalobcuotom,žesožalovanýmsazaoberalitakmervýhradnepredajom

pozemkov, na ktorých prebiehala výstavba rodinných domov, z ktorého vyplýva, že nemali predávať
rozostavané rodinné domy ale iba pozemky Vôľu strán uzatvárajúcich dohodu o odmene v tom smere,
že predmetom zmluvy mal byť predaj nielen rodinných domov (ako to bolo explicitne v dohodu uvedené),
ale aj predaj pozemkov, či rozostavaných rodinných domov žalobca nepreukázal a bez predloženia
relevantných dôkazov zostáva toto tvrdenie iba v rovine jeho subjektívneho názoru. Ani

svedok I., na ktorého sa žalobca odvoláva, priamo toto tvrdenie nepotvrdil, keď na pojednávaní dňa 12.
06. 2013 uviedol, že: „medzi nimi bola uzavretá dohoda na papieri o vyplatení čiastky 50 000 Sk za
predaný pozemok, o rodinných domoch sa nehovorilo, či došlo aj k výplate sa neviem vyjadriť“.
Z vyjadrenia tohto svedka teda nevyplýva tvrdenie, že odmena mala byť poskytnutá aj za rozostavaný
rodinný dom a táto výpoveď svedka je v rozpore s obsahom predmetnej dohody.

14.1.5. Z týchto dôvodov a s poukazom a dôvody uvedené v odôvodnení súdu prvej inštancie, ako aj
tohto rozhodnutia, odvolací súd námietku odvolateľa vyhodnotil ako účelovú a nedôvodnú.
14.2. Odvolateľ ďalej namieta, že súd prvej inštancie rozhodol v rozpor so záväzným právnym záverom
dovolacieho súdu o extrémnej nespravodlivosti a prílišnom formalizme.14.2.1. Dovolací súd v záveroch zrušujúceho uznesenia hovorí o vade zmätočnosti v intenzite
porušujúcej právo na spravodlivý proces, ale nie o extrémnej nespravodlivosti. Naopak, zaviazal súd
prvej inštancie opätovne vypočuť strany sporu k uzatvoreniu dohody o odmene a následne

vyhodnotiť všetky dôkazy. K tomuto iba citoval rozhodnutie Ústavného súdu SR sp.zn. I. ÚS 118/2013, či
IV. ÚS. 192/08. Ak tvrdenie žalobcu o tom, že aj pre žalovaného by bolo výhodnejšie predať rozostavaný
rodinný dom, vyvstáva potom otázka, že ak o tejto skutočnosti obe strany vedeli, prečo do priamo
do dohody neuviedli, ale v dohode uviedli iba „za predaj rodinného domu“. Sám žalobca v bode 18.
odvolania uvádza, že: „vzhľadom na uvedený kontext dohody o odmene je potom úplne

zrejmé, že jemu, žalobcovi patrí odmena za každý predaný rodinný dom v akcii Branč-Chotárna cesta a
to bez ohľadu na to, či bol predaný ako rozostavaný alebo skolaudovaný“. Následne uvádza, že sa so
žalovaným výhradne zaoberali predajom pozemkov, na ktorých prebiehala výstavba rodinných domov.
Na jednej strane žalobca tvrdí, že mu patrí odmena za predaj rodinného domu bez ohľadu na to, či
bol rozostavaný alebo skolaudovaný a na druhej strane tvrdí, že so žalovaným sa výhradne zaoberali
predajom pozemkov, na ktorých prebiehala výstavba rodinných domov. Už tieto vyjadrenia žalobcu si

vzájomne odporujú. Z tohto dôvodu odvolací súd aj túto námietku odvolateľa vyhodnotil ako účelovú.
14.3. Odvolateľ tiež namieta, že bol vo vzťahu so žalovaným slabšou stranou, musel plniť pokyny
žalovaného a preto nebolo na jeho slobodnej vôli rozhodnúť sa, v akej fázy rozostavanosti sa rodinné
domy budú predávať.
14.3.1. K tejto námietke odvolací súd iba dodáva, že žalobca žiadnym dôkazom, resp. tvrdením

nepreukázal, že by predmetnú dohodu v znení tak, ako bola písomne uzavretá, bol podpísal pod
nátlakom žalovaného, resp. že by túto dohodu nemohol odmietnuť, či upraviť jej obsah. Námietka, že
bol vo vzťahu so žalovaným slabšou stranou a musel plniť jeho pokyny bez preukázania, zostáva iba v
rovine jeho subjektívneho tvrdenia. Ani skutočnosť, že žalobca bol v pracovnom pomere so žalovaným,
nie je dôvodom na preukázanie tohto tvrdenia.

14.4. Odvolateľ ďalej v podanom odvolaní namieta, že súd prvej inštancie svojvoľne pojednával aj po
tom, ako vo veci vydal uznesenie o skončení dokazovania a odročil vec len na vyhlásenie rozsudku a
to bez toho, aby o tom strany sporu vôbec vopred informoval.
14.4.1. K tejto námietke sa vyjadril odvolací súd v tomto rozhodnutí, na toto odôvodnenie iba poukazuje
a vzhľadom na jej neopodstatnenosť, predmetnú námietku neakceptoval.

14.5. S poukazom na tieto dôvody odvolací súd námietky odvolateľa vyhodnotil ako účelové a
nedôvodné.

15. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ustanovení § 396 a § 255 ods.
1 CSP, úspešnému žalovanému priznal právo na náhradu trov odvolacieho a dovolacieho konania,

a to s poukazom na celkový úspech žalovaného v konaní. O výške trov odvolacieho konania rozhodne
podľa § 262 ods. 1 CSP súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí,
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

16. Rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov v senáte 3:0.

Poučenie:

25Co/18/2025

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP),
v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolanie je podané včas aj

vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 2 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP), to neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická
osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba

a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou
organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické

vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 CSP).