Uznesenie ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 20. november 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 9Co/133/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1425205857
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 11. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Posluchová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1425205857.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Zuzany Posluchovej a členov
senátu JUDr. Magdalény Florekovej a JUDr. Romana Huszára v spore žalobcu: Q. S., na. XX.XX.XXXX,
bytomQ.XXX/X,O.,zastúpenýPEAK&PENadvokátskakancelárias.r.o.,Gunduličova903/4,Bratislava,
IČO: 56 278 691 proti žalovanému: SK Centre a.s., Rajská 2, Bratislava, IČO: 35 882 981, zastúpený
AdvokátskakanceláriaVIRTULs.r.o.,Gajova4,Bratislava,IČO:36857823onariadenieneodkladného

opatrenia,naodvolaniežalovanéhoprotiuzneseniuMestskéhosúduBratislavaIVsp.zn.4C/33/2025-50
zo dňa 25. júna 2025 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie potvrdzuje.
Žalobca má voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým uznesením súd prvej inštancie nariadil neodkladné opatrenie tak, že :

I. Súd ukladá žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov týkajúcich sa vypratávania žalobcu
z bytu č. X na X. poschodí, vo vchode č. D. X, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX,
druh stavby: bytový dom, popis stavby: D. X, postavenej na pozemku parcely registra „C“, parcelné číslo
XXXX/X, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre
okres: O. H. obec: O.-m. č. W. Q. kat. územie W. Q., vrátane podielu bytu na spoločných častiach a
spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o

veľkosti 624/10000, a to až do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy dňa 31.12. 2025.
II. Súd ukladá žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov a krokov smerujúcich k odstaveniu
dodávky elektrickej energie a plynu dodávaných na základe zmluvy medzi žalobcom a príslušným
dodávateľom a distribútorom. a ukončeniu a zrušeniu platných zmlúv o distribúciu energií - zmluvy o
dodávke tepla a vody s dodávateľmi energií uzavretých medzi žalovaným a príslušnými dodávateľmi a
distribútormiuvedenýchenergiíkbytuč.XnaX.poschodí,vovchodeč.D.X,ktorýsanachádzavstavbe

so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: D. X, postavenej na pozemku parcely
registra „C“, parcelné číslo XXXX/X, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste
vlastníctva č. XXXX, pre okres: O. H. obec: O.-m. č. W. Q., kat. územie W. Q., vrátane podielu bytu na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho
podielu k pozemku o veľkosti 624/10000, a umožniť žalobcovi pokojný a nerušený odber energií tepla,
elektriny a vody a to až do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy dňa 31.12. 2025.

III. Súd ukladá žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi nerušené užívanie bytu č. X na X. poschodí,
vo vchode č. D. X, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom,
popis stavby: D. X, postavenej na pozemku parcely registra „C“, parcelné číslo XXXX/X, evidovaný
Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: O. H. obec:O.-
m. č. W. Q., kat. územie W. Q., vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach
bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 624/10000, a plniť si

povinnosti prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú Nájomnej zmluvy, a to až do doby skončenia nájmu podľa
Nájomnej zmluvy dňa 31.12. 2025.IV. Žalobca je povinný v lehote jedného mesiaca po nariadení tohto neodkladného opatrenia podať
žalobu vo veci samej na Mestskom súde Bratislava IV k sp. zn. 4C/33/2025, žalobca: Q. S., žalovaný:
SK Centre a.s., IČO: 35 882 981, o neplatnosť výpovede z nájmu bytu.

V. Žalobcovi súd priznáva nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

1.1. Opodstatnenosť nariadenia neodkladného opatrenia žalobca odôvodnil tým, že žalovaný je
výlučným vlastníkom (o veľkosti podielu 1/1) bytov nachádzajúcich sa v okrese: O. H., obec: O.-m.č. W.
Q., katastrálne územie W. Q., všetkých bytov v rámci bytového domu so súpisným č. XXXX postaveného

na pozemku parcely registra „C“ č. XXXX/X, druh pozemku - zastavaná plocha a nádvorie, popis stavby:
D. X, evidovaného na liste vlastníctva č. XXXX vedeného Okresným úradom Bratislava, katastrálnym
odborom (ďalej aj ako „Bytový dom D. X“). Žalobca uzatvoril dňa 06.12.2024 Zmluvu o krátkodobom
nájme bytu č. C8/lP/B85/2025 (ďalej aj ako „Nájomná zmluva v režime zákona č. 98/2014 Z. z. o
krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov, ktorej predmetom je byt č. X na X. poschodí
Bytovom dome vo vchode č. D. X, s dobou nájmu od 01.01.2025 do 31.12.2025. Predmetný byt žalobca

využíva na účely zabezpečenia vlastného bývania. V priebehu mája 2025 bola žalobcovi doručovaná
(čo do vedomosti žalobcu v priebehu mája 2025 aj všetkým ostatným nájomcom predmetného Bytového
domu D. X) písomnosť žalovaného zo dňa 29.04.2025 „ Výzva na zaplatenie a vypratanie a výpoveď
Zmluvy o krátkodobom nájme bytu Č.C8/1P/B85/2025 “. Výpoveď bola žalobcovi daná žalovaným zo
zákonného dôvodu podľa ust. § 7 ods. 1 písm. d), zmluvne pretaveného do čl. VII bod 2 písm. e)

Nájomnej zmluvy, podľa ktorého: „Prenajímateľ môže písomne vypovedať túto Zmluvu, ak Nájomca
užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom “. Podľa ust. čl. VII bod 5.: „ Výpovedná lehota je
1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcom po dni, v ktorom bola druhej Zmluvnej
strane doručená výpoveď “. V čase doručovania Výpovede sa žalobca na adrese bytu nenachádzal z
dôvodu jeho odcestovania za dcérou do Nemeckej spolkovej republiky (žalobca sa tam zdržal dlhšie z

dôvodu vlastných zdravotných problémov) a z tohto dôvodu si Výpoveď v odbernej lehote neprevzal.
Ohľadom doručenia Výpovede komunikovala dcéra žalobcu s pracovníkom žalovaného zodpovedným
zasprávubytovvBytovomdomeD.Xsp.X.A..Vrámcitejtokomunikáciebolodcérežalobcuoznámené,
že žalovaný v dôsledku fikcie doručenia Výpovede túto považuje za doručenú a výpovedná lehota má
uplynúť ku dňu 25.06.2025 (zrejme teda žalovaný vykazuje doručenie Výpovede ku dňu 25.05.2025).

Spoločne s Výpoveďou bol doručovaný všeobecný sprievodný list žalovaného, ktorý - čo do vedomosti
žalobcu obdržali všetci nájomníci žalovaného v Bytovom dome D. X, v rámci ktorého žalovaný uvádza,
že „spoločnosť SK Centre, a.s. má záujem po uplynutí výpovednej lehoty zabezpečiť odpojenie bytu od
dodávok energií“. Žalobca má za to, že Výpoveď ktorá mu bola daná zo strany žalovaného a v dôsledku
ktorej by malo dôjsť k ukončeniu nájmu Bytu založeného na základe Nájomnej zmluvy je neplatná.

Neplatnosť Výpovede možno badať v nasledovných rovinách a to pre absenciu obsahových náležitostí
výpovede a nenaplnenie výpovedného dôvodu. Ďalej odôvodnil návrh tým, že v prípade odopretia
bezodkladnej úpravy pomerov bude významným spôsobom zasiahnutý do svojej majetkovej sfére. Z
dôvodov nízkeho nájomného, ktorého výška ani zďaleka nedosahuje trhovú cenu je nemysliteľné, aby
malmožnosťvrámciBratislavy(nietovStarommeste)zohnaťnájombytu,ktorýbysacenouarozmerom

podlahovej plochy čo i len približoval nájmu bytu na základe Nájomnej zmluvy.

1.2. Po právnej stránke svoje rozhodnutie odôvodnil ustanoveniami § 324 ods. 1 , 3 , § 325 ods.
1 , § 325 ods. 2 písm. c),d) § 326 ods. 1, § 328 ods. 1 , § 329 ods. 1 veta prvá , § 336 ods. 1,2,3 C.s.p..
1.3. Súd prvej inštancie sa v plnom rozsahu stotožnil so skutkovými a právnymi dôvodmi návrhu na

nariadenieneodkladnéhoopatreniauvádzanýchžalobcom,ktorýsvojnárok,ktoréhoochranysadomáha
osvedčil. Takisto osvedčil skutočnosti odôvodňujúce bezodkladnú potrebu úpravy pomerov. Žalobca
taktiež osvedčil konkrétne možné správanie žalovaného, týkajúce sa skončenia nájmu bytu žalobcu po
doručení výpovede. Zo zisteného skutkového stavu a žalobcom predložených listín mal prvoinštančný
súd za preukázané, že žalovaný doručil žalobcovi výpoveď z nájmu bytu, o ktorej sa možno na základe

jej predbežného posúdenia domnievať, že ide o výpoveď neplatnú. V prípade, ak by súd neupravil
vzájomné vzťahy medzi žalobcom a žalovaným a žalovaný by naďalej postupoval voči žalobcovi tým,
že by došlo k jeho vyprataniu, prípadne k odpojeniu všetkých médií dodávaných žalobcovi na základe
neplatného právneho úkonu, hrozila by na strane žalobcu nielen akútna strata bývania, ale tiež vznik
škody. Nariadením neodkladného opatrenia na druhej strane žalovanému žiadne škody ani obmedzenie

jeho práv vo vzťahu k žalobcovi nevzniknú. Súd zároveň určil žalobcovi podať v lehote jedného mesiaca
od nariadenia neodkladného opatrenia (dňa 25.06.2025) na tunajšom súde k sp. zn. 4C/33/2025 žalobu
vo veci samej tak, ako je špecifikovaná vo výrokovej časti tohto uznesenia. V prípade, ak v stanovenej
lehote žalobca žalobu nepodá, súd z úradnej povinnosti nariadené neodkladné opatrenie zruší.1.4. O náhrade trov úspešnému žalobcovi rozhodol súd prvej inštancie podľa § 255 ods. 1 a § 262
ods. 1 C.s.p..
2. Proti tomuto uzneseniu v celom rozsahu podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaný z

dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b), d) f), g) a h) C.s.p. a žiadal aby odvolací súd napadnuté uznesenie
zmenil návrh žalobcu na vydanie neodkladného opatrenia zamietol a priznal mu nárok na náhradu trov
konania v rozsahu 100%.
2.1. Nestotožnil s argumentáciou žalobcu obsiahnutou v návrhu, nakoľko táto sa zakladá na
nepravdivých skutočnostiach a je doložená aj dôkazmi, ku ktorým sa žalobca dostal bez jeho vedomosti.

Žalobca považuje predloženú výpoveď za neplatnú, pritom jej skutočný obsah nemôže poznať, keďže
sám vo svojom návrhu tvrdí, že predmetná výpoveď, ktorej neplatnosť namieta bola žalobcovi doručená
na základe fikcie doručenia. Keďže výpoveď z nájomného vzťahu bola žalobcovi doručená na základe
fikcie doručenia, nikdy sa nemohol riadne s jej obsahom oboznámiť a už vonkoncom nemohol účinne
namietať jej platnosť. Sám žalobca v návrhu tiež tvrdí, že sa k výpovedi, predloženej ako dôkaz k
návrhu, dostal prostredníctvom svojho suseda, ktorého požiadal o jej dožiadanie u žalovaného. Uvedený

spôsob doručovania prostredníctvom tretej osoby neupravuje ani samotná zmluva a takýto spôsob
doručenia nemožno považovať za platný. Rovnako tiež žalobca s istotou nemôže potvrdiť, že uvedená
písomnosť získaná susedom v priestoroch žalovaného, je totožnou listinou s Výpoveďou, ktorá bola
obsahom nedoručenej zásielky. Na základe vyššie uvedeného mal žalovaný za to, že je naplnený
odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. b) C.s.p. nakoľko súd nesprávnym procesným postupom

znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu
práva na spravodlivý proces, a to v tom, že súd bez ďalšieho všetky skutkové tvrdenia žalobcu prevzal do
odôvodnenia napadnutého uznesenia, pričom žalobca jednak neosvedčil svoje tvrdenia predloženými
dôkazmi, rovnako tiež neosvedčil potrebu bezodkladnej úpravy pomerov. Žalobca sa nemohol účinne
dovolávať potreby bezodkladnej úpravy pomerov prostredníctvom nariadenia neodkladného opatrenia,

keďže základ svojho odôvodnenia postavil na tom, že výpoveď získanú susedom žalobcu s uvedením
žalobcu ako adresáta, považuje za neplatnú.
2.2. Žalovaný poukázal nato, že vykonateľné uznesenie v neprimeranej miere zasahuje do jeho práv
a povinností ako výlučného vlastníka bytového domu ako aj všetkých bytov (vrátane bytu, ktorý tvorí
predmet nájmu) nachádzajúcich sa v bytovom dome. Porušenie práva na spravodlivý súdny proces

vidí najmä v tom, že pred vydaním napadnutého Uznesenia súd žiadnym spôsobom nepreskúmal
(aspoň v rozsahu možností, ktoré C.s.p. pred vydaním uznesenia o neodkladnom opatrení umožňuje)
a neposúdil tiež pravdivosť tvrdení obsiahnutých v návrhu a prílohách. Súd sa bez ďalšieho vydaním
uznesenia stotožnil so skutkovými tvrdeniami žalobcu, ktoré pritom neosvedčil. Žalovaný mal za to,
že odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. b), d) C.s.p. je naplnený tým, že napadnuté uznesenie

je nepreskúmateľné. V tomto smere poukázal na závery v rozhodnutiach ÚS SR sp. zn. III. ÚS
175/2017 , II. ÚS 866/2014 a mal zato, že súd náležite neodôvodnil potrebu vydania uznesenia ako ani
splnenie podmienok na jeho vydanie, ktoré sú dané C.s.p., a to najmä proporcionalita a bezodkladnosť.
Odôvodnenie nemá v zmysle uvedeného požadovanú kvalitu nakoľko neobsahuje závery súdu o tom,
prečo považoval skutočnosti tvrdené žalobcom za osvedčené a bez náležitého posúdenia skutkové

stavu prevzal tvrdenia žalobcu do odôvodnenia napadnutého uznesenia. V kontexte uvedeného je
uznesenie nepreskúmateľné a arbitrárne.
2.3. Ďalej mal žalovaný za to, že je naplnený aj odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. f) C.s.p. nakoľko
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam keď
v zmysle skutočností tvrdených žalobcom (ktoré pritom tento neosvedčil) vydal napadnuté uznesenie.

Žalobca nemohol mať vedomosť o reálnom výpovednom dôvode, ktorý bol vo výpovedi uvedený, keďže
táto mu bola doručená fikciou a nemohol teda účinne namietať ani absenciu obsahových náležitostí
výpovede či nenaplnenie výpovedného dôvodu. Žalobca k návrhu ako dôkaz predložil okrem údajnej
výpovede určenej pre neho , aj výpovede z nájomného vzťahu doručené p. O. K. a p. Q. S.. Tieto
výpovede však nie sú a z hľadiska splnenia podmienok osvedčenia potreby bezodkladnej úpravy

pomerovneodkladnýmopatrenímaninemôžubyťrelevantnýmdôkazompodporujúcimtvrdeniežalobcu.
Tvrdenia žalobcu o absencii obsahových náležitostí výpovede žalovaný vyvracia predložením skutočnej
Výpovede, ktorá bola žalobcovi doručená na základe fikcie doručenia. V tejto je pritom uvedený
výpovedný dôvod nasledovne: „Prenajímateľ Vám týmto vypovedá Zmluvu z výpovedného dôvodu
uvedeného v Čl. VII ods. 2 písm. f) Zmluvy.“ Predmetné ustanovenie zmluvy, na ktorú odkazuje Výpoveď

pritom znie: „Prenajímateľ môže písomne vypovedať túto Zmluvu, ak bude prenajímateľ disponovať
právoplatným povolením stavebného úradu o povolení čiastočnej alebo celkovej rekonštrukcii bytového
domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu alebo právoplatným povolením
stavebného úradu o zbúraní bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu.“Súčasne s Výpoveďou bol žalobcovi zaslaný aj sprievodný list (v rovnakej poštovej obálke a rovnaký,
ako všetkým obyvateľom domu), ktorý bližšie špecifikoval a rozvíjal výpovedný dôvod uvedený vo
výpovediach doručených všetkým nájomcom. Žalovaný ma preto za to, že dôvod Výpovede je skutkovo

vymedzený a nebolo ho možné zameniť s iným dôvodom. Výpoveď s ohľadom aj na priložený
sprievodný list spĺňala kvalitatívne a obsahové náležitosti stanovené v § 711 ods. 2 Občianskeho
zákonníka. V kontexte uvedeného bola Výpoveď Žalobcovi daná z iného dôvodu ako uvádza žalobca,
ktorý sa nesprávne domnieva. Pred zaslaním Výpovede žalobcovi žalovaný opravil chybu v písaní
spočívajúcu v uvedení výpovedného dôvodu podľa čl. VII. ods. 2 písm. f) Zmluvy (a nie písm. e)),

a túto prostredníctvom pošty zaslal na adresu žalobcu. Nakoľko výpovedný dôvod podľa skutočnej
Výpovede, teda v zmysle čl. VII. ods. 2 písm. f) zmluvy sa zakladá na právnej skutočnosti, a to tej, že
žalovaný disponuje právoplatným stavebným povolením, nie je potrebné z hľadiska zameniteľnosti alebo
z pohľadu skúmania naplnenia výpovedného dôvodu bližšie špecifikovať a konkretizovať. Žalovaný
ma v zmysle vyššie uvedeného s poukazom na predložené dôkazy za to, že na základe vykonaných
dôkazov - dôkazov predložených žalobcom, súd dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam, keď

sa de facto stotožnil s argumentáciou žalobcu o možnej neplatnosti výpovede ako aj o potrebe
bezodkladnejúpravypomerov.Vzhľadomnauvedenévyššiejezrejmé,žeVýpoveďnemožnopovažovať
zaneplatnúzdôvodovuvádzanýchžalobcom(absenciaobsahovýchnáležitostívýpovedeanenaplnenie
výpovedného dôvodu).
2.4. Žalovaný predložil emailovú komunikáciu s dcérou žalobcu z ktorej možno vyvodiť záver, že

žalobca nenamieta v komunikácii danú Výpoveď a má záujem splniť si svoje zmluvné povinnosti a ku
dňu uplynutia výpovednej doby vypratať predmet nájmu. V predloženej emailovej komunikácii možno
tiež vidieť, že emailová komunikácia bola preposlaná p. O. K., ktorý má podľa názoru žalovaného
väčší záujem na nevyprataní predmetného bytu žalobcom ako samotný žalobca. Ide o suseda
žalobcu, ktorý doručil žalobcovi chybnú výpoveď bez súhlasu žalovaného. Táto osoba má uzatvorených

viacero nájomných zmlúv v predmetnom bytovom dome, pričom on sám pravdepodobne nedisponuje
relevantnými dôvodmi na vydanie uznesenia o neodkladnom opatrení a tento cieľ má záujem dosiahnuť
prostredníctvom žalobcu. Vlastné záujmy tretích osôb (iných ako sú strany sporu) nemôže byť dôvodom
na vydanie uznesenia o neodkladnom opatrení a už vôbec nie za situácie keď takéto uznesenie
neprimerane zasahuje do práv jednej zo strán sporu. Žalovaný ma za to, že je tiež naplnený aj odvolací

dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. g) nakoľko z predložených dôkazov k tomuto odvolaniu vyplýva, že
skutkový stav prezentovaný žalobcom neobstojí a súd musí nevyhnutne posúdiť dôkazy predložené
žalovaným k tomuto odvolaniu v súvislosti s daným skutkovým stavom. Daním do súvisu uvedené
skutočnosti je nepochybné, že žalobca potrebu bezodkladnej úpravy pomerov neosvedčil.
2.5.Záveromuviedol,žeodvolacídôvodpodľa§365ods.1písm.h)C.s.p.(nesprávneprávneposúdenie

veci) je naplnený tým, že neboli splnenie podmienky na nariadenie neodkladného opatrenia podľa § 328
ods. 1 C.s.p.. Poukázal na odôvodnenia uznesenia ( odseky 5., 6. a 7.) a mal zato, že súd v rozpore s
vlastným (citovaným) tvrdením vydal napadnuté uznesenie, keďže listinné dôkazy predložené žalobcom
náležite a v súvislosti so skutkovým stavom, neposúdil a nevyhodnotil. Súd prijal ako dôkaz výpovede
z nájomných zmlúv určené iným osobám ako je žalobca, pritom obsah Výpovede určenej práve pre

žalobcu nepoznal. Žalobca potrebu bezodkladnej úpravy pomerov neosvedčil a potreba bezodkladnej
úpravy pomerov rovnako nevyplýva ani z listín predložených žalobcom. Pre vydanie uznesenia o
neodkladnom opatrení nie je splnená požiadavka proporcionality, čo znamená, že jeho nariadenie musí
byť primerané a nevyhnutné na dosiahnutie sledovaného účelu, a zároveň nesmie nadmerne zasahovať
do práv iných strán. Uznesenie pritom nadmerne zasahuje do práv žalovaného v tom, že tento je

neprimerane obmedzovaný na výkone svojich vlastníckych práv vo vzťahu k bytu a de facto aj k celému
bytovému domu, ktorý vlastní, a v ktorom sa byt, ktorý tvorí predmet nájmu nachádza, nakoľko nemôže
iniciovať plánovanú rekonštrukciu, a to napriek tomu, že disponuje právoplatným stavebným povolením.
Žalobca bol pri uzatváraní Zmluvy pri plnom vedomí o skutočnosti, že výpovedný dôvod v zmysle čl. VII.
ods. 2 písm. f) môže nastať a skutočnosť, že si počas výpovednej doby nevie zabezpečiť kvalitatívne

a cenovo porovnateľné bývanie nemôže byť preto na ťarchu žalovaného. V tejto súvislosti žalovaný
tiež uviedol, že Zmluva je uzatvorená v režime zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu
a príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka ohľadom povinnosti prenajímateľa na zabezpečenie
bytovej náhrady sa na daný zmluvný vzťah neaplikujú. Neprimeranosť vydaného uznesenia žalovaný
vidí aj v tom, že predmetné výroky uznesenia nad mieru prípustnú pomerom obmedzujú žalovaného

vo výkone vlastníckych práv, keďže v zmysle napadnutého uznesenia nie je žalovaný oprávnený platne
ukončiť nájomný vzťah založený Zmluvou pred dobou skončenia nájmu 31.12.2025, a to aj v prípade ak
by adresoval žalobcovi ďalšiu výpoveď. Súd nesprávne právne posúdil splnenie podmienok potrebných
na vydanie uznesenia o neodkladnom opatrení nakoľko z opísaného skutkového stavu a predloženýchdôkazov je evidentné, že nie je naplnená požiadavka na potrebu bezodkladnej úpravy pomerov medzi
stranami sporu, ako ani požiadavka primeranosti kladená na uznesenie o neodkladnom opatrení a
žalobca nárok na bezodkladnú úpravu pomerov neosvedčil.

3. K odvolaniu žalovaného sa vyjadril žalobca, ktorý navrhol aby odvolací súd napadnuté uznesenie
potvrdil ako vecne správne. K údajnej nevedomosti o obsahu výpovede žalovaného uviedol, že uvedená
znôžka tvrdení a nadväzujúcej argumentácie žalovaného nemá s realitou nič spoločné a pri rozumnom
uvažovaní jej nemožno veriť. Žalovaný zámerne opomína skutočnosť, že žalobca prostredníctvom
svojej dcéry od neho prostredníctvom e-mailovej komunikácie žiadal o zaslanie Výpovede ešte dňa

05.05.2025. Žalobca sa o obsahu výpovede riadne dozvedel, a dozvedel sa o nej tak, že mu ju sám
žalovaný cestou susedu žalobcu O. K. poskytol. Samotné tvrdenie žalovaného o nemožnosti platného
doručovania výpovede žalobcovi cestou jej suseda je nesprávne a to s poukazom na čl. VII bodu 10
tretej vety zmluvy. Nakoľko ale k doručeniu malo aj podľa samotného žalovaného dôjsť v dôsledku fikcie
doručenia, môžeme vyššie uvedenú polemiku opustiť a uzatvoriť, že vyžiadanie a prevzatie textácie
Výpovede cestou p. K. nie je potrebné považovať za doručenie v právnom slova zmysle (nakoľko

účinky doručenia Výpovede toho času už mali nastať), ale rýdzo o oboznámenie sa žalobcu s obsahom
Výpovede, ktoré samo o sebe nezakladá právne účinky, je však potrebné na účely dokazovania v
rámci konania o nariadení neodkladného opatrenia, ako aj konania vo veci samej (o určenie neplatnosti
Výpovede).
3.1. K Výpovedi pravej a „výpovedi lepšej“ uviedol, že žalovaný tvrdí, že Výpoveď, ktorú do konania

predložil žalobca nie je výpoveďou, na základe ktorej chcel žalovaný ukončiť zmluvný vzťah, pričom
súdu predložil vlastnú verziu výpovede spolu so svojím listom zo dňa 27.06.2025, ktorým mal žalobcu
upovedomiť o obsahu výpovede. Žalovaný svoju „lepšiu výpoveď“ v konaní prezentuje ako pravú na
základe dôkazov a to vrátená obálka (v ktorej sa podľa názoru žalovaného nenachádza Výpoveď ale
jeho „lepšia výpoveď“) a samotná „lepšia výpoveď“. Tieto nie sú ani hypoteticky spôsobilé spochybniť

skutkové tvrdenia a dôkazy produkované žalobcom. Žalovaný totiž síce vrátenú obálku s vyznačením
žalobcu ako adresáta zásielky predkladá, avšak podstatnú okolnosť, a teda, že žalovaným tvrdená
výpoveď je skutočne obsiahnutá v tejto obálke nijakým spôsobom nepreukazuje - uvedené ostáva
len v rovine ničím nepodloženého tvrdenia, ktoré zároveň nie je spôsobilé v kontexte dôkazov
produkovaných žalobcom spochybniť pravosť Výpovede. Samotnú svoju „lepšiu výpoveď“ mohol

pritom žalovaný kedykoľvek vyhotoviť. Zoradením rozhodných skutkových okolností prezentovaných
v návrhu na vydanie neodkladného opatrenia, ako aj v tomto vyjadrení na časovú os zrejmé, že
pravdepodobnosť autentickosti Výpovede vysoko prevyšuje pravdepodobnosť v prípade výpovede
prezentovanej žalovaným a zároveň, žalovaný nebol schopný akýmkoľvek spôsobom autenticitu
Výpovede spochybniť.

3.2. K splneniu podmienok pre vydanie neodkladného opatrenia žalobca uviedol, že žalovaný opäť vo
svojej snahe o vytvorenie obrazu opaku zlyháva. Opäť teda, pokiaľ ide o jednotlivé predpoklady pre
nariadenie neodkladného opatrenia v zmysle ust. § 326 C.s.p., je nevyhnutné splnenie nasledovných
podmienok, ktoré bolo potrebné osvedčiť a) dôvodnosť a trvanie nároku; b) potrebu bezodkladnej
úpravy pomerov; c) proporcionalitu. Splnenie podmienky týkajúcej sa dôvodnosti a trvania nároku

žalobca staval na celkom zjavnej neplatnosti Výpovede - k tomu zároveň pripojil relevantné skutkové
tvrdenia, právnu argumentáciu a dôkazy. Pokiaľ ide o potrebu bezodkladnej úpravy pomerov, táto je
daná skutočnosťou, že byt, vo vzťahu ku ktorému bola uzatvorená Nájomná zmluva predstavuje obydlie
a žalovaný mu v rámci Sprievodného listu hrozil úmyslom odpojenia jeho bytu od energií, na základe
Nájomnej zmluvy u žalobcu hrozilo, že ho žalovaný invazívnou svojpomocou vyprace (týmto žalovaný

reálne niektorým nájomcom hrozil aj osobitnými listami) a žalobca aj vzhľadom na vykonanú lustráciu na
realitnomportálivedel,žesipribližnejcenenájomného,ktorýaktuálneplatínemánádejnájsťubytovanie.
Rovnako žalobca mal zato, že uznesením vydané neodkladné opatrenie nie je nijakým spôsobom
disproporčné.
3.3. Záverom žalobca k jednotlivým odvolací dôvodom uviedol, že pokiaľ sa jedná o odvolací dôvod

podľa § 365 ods. 1 písm. b) C.s.p., tak žalovaný napáda uznesenie z dôvodu tvrdenej arbitrárnosti a
neodôvodnenostivdôsledkučohomalodôjsťkporušeniujehoprávanaspravodlivýproces.Suvedeným
sa žalobca nestotožnil , keď v predmetnom prípade nemožno hovoriť o tom, že by postup súdu
dosiahol takú intenzitu, ktorá by mohla viesť k záveru o nespravodlivosti celého konania. Vzhľadom
na deklarované stotožnenie sa súdu s argumentáciou a dôkazmi žalobcu mal žalovaný veľmi jasnú

predstavu o tom, akú argumentáciu má napádať a voči čomu sa vyjadriť (teda fakticky k celému podaniu
žalobcu). Vzhliadnuc na textáciu odvolania možno povedať, že žalovaný to takto aj uchopil. Vzhľadom
nauvedenéjepotrebnézdôrazniť,ženejdeotaképochybeniesúdu,ktorébyvzmysle§365ods.1písm.
b) C.s.p. odôvodňovalo záver o nespravodlivosti konania ako celku. Rozhodnutie súdu prvej inštancie jeústavne konformné, keďže sa v podstate opiera o riadne uplatnené a obhájiteľné tvrdenia jednej zo strán
sporu, pričom druhej strane nebolo nijakým spôsobom znemožnené uplatniť vlastnú procesnú obranu.
Pokiaľ ide o odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. d), a teda, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať

za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, tak vôbec nie je jasné akú inú vadu konania má žalovaný
na mysli, keď žalovaný tento odvolací dôvod fakticky stotožňuje s odvolacím dôvodom podľa § 365 ods.
1 písm. b) C.s.p.. Čo sa týka odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. f) C.s.p. žalobca
uviedol, že všetky relevantné skutkové okolnosti uviedol tak v rámci návrhu na vydanie neodkladného
opatrenia ako vo vyjadrení a súdom zistený skutkový stav nie len, že obstojí, ale zároveň tento nebol

schopný žalovaný kvalifikovaným spôsobom spochybniť ani v rámci svojho odvolania. Žalobca mal zato,
že ani odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. g) C.s.p. nie je naplnený. Žalovaný v rámci odvolania
uplatnilprostriedkyprocesnéhoútokuaprocesnejobranyktorépovažovalzavhodnénaúčelydotvorenia
skutkového stavu. V kontexte textácie prezentovanej v celom tomto podaní však má za to, že skutkové
tvrdenia a dôkazy prezentované žalovaným skôr poukazujú na jeho zlomyseľnosť a nie sú spôsobilé mu
priniesť priaznivejší výsledok vo veci. K nesprávnemu právnemu posúdeniu ako odvolaciemu dôvodu

podľa§365ods.1písm.h)C.s.p.,uviedol,že súdnevychádzalznesprávnehoprávnehoposúdeniaveci,
pretože nedošlo k nesprávnej aplikácii ani k nesprávnej interpretácii právnej normy. Súd sa iba v plnom
rozsahu stotožnil so skutkovou argumentáciou žalobcu odôvodňujúcou bezodkladnú potrebu úpravy
vzájomných vzťahov, pričom vychádzal zo správneho právneho posúdenia veci. Zohľadnil aj skutočnosť,
že pri nariadení neodkladného opatrenia majú listinné dôkazné prostriedky osobitný význam, keďže

v tomto štádiu konania súd nevykonáva plnohodnotné dokazovanie. Prostredníctvom výkladu sa súd
vysporiadal so všetkými podstatnými náležitosťami neodkladného opatrenia, ktoré zahŕňajú najmä
osvedčenie dôvodnosti a trvania nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana. Žalovaný v tejto súvislosti
nesprávne zamieňa právne posúdenie veci so skutkovým posúdením osvedčenia nároku. Nedošlo teda
k naplneniu tohto odvolacieho dôvodu nakoľko žalovaný nepreukázal k akým nesprávnym záverom mal

súd v napadnutom uznesení dospieť a taktiež nesprávne zamieňa právne a skutkové posúdenie veci.
4. Žalovaný v replike zotrval na svojich odvolacích dôvodoch keď opätovne zdôraznil skutočnosť, že
žalobca namieta platnosť Výpovede, pričom Výpoveď mu bola doručená na základe fikcie doručenia.
Doručenie Výpovede prostredníctvom pána O. K. žalobcovi nemožno z nižšie uvedených dôvodov
v žiadnom prípade považovať za platné doručenie a také, ktoré je v súlade so zmluvou. Žalobca

nemohol mať vedomosť a už vôbec nie istotu, že listina - Výpoveď spolu so sprievodným listom,
ktoré boli v jednej obálke doručované žalobcovi je zhodnou listinou s tou, ktorú získal p. O. K. a
odovzdal žalobcovi. Uvedená hypotéza sa v konečnom dôsledku potvrdila, nakoľko výpovedný dôvod
uvedený vo Výpovedi bol iný, ako v listine, ktorej doručenie Žalobcovi zabezpečil p. O. K., a ktoré ako
opakovane tvrdíme nemožno považovať za platné. Nakoľko bola Výpoveď doručená žalobcovi fikciou

doručenia a obsah tejto obálky a teda Výpovede nepoznal, žalovaný výlučne z dôvodu serióznosti a
korektnosti zaslal žalobcovi list, ktorého prílohami bola kópia Výpovede spolu so sprievodným listom.
K uvedenému Žalovaný prikladá doručenku potvrdzujúce prevzatie Listu. Žalobca sa s ohľadom na
uvedené s obsahom Výpovede oboznámil až najskôr 09.07.2025. Žalovaný uviedol, že emailovú
komunikáciu p. O. neopomenul zámerne, za jej znením ako aj s textáciou odpovede na email p. O. si

stojí, avšak z pohľadu prejednávanej veci a potreby bezodkladnej úpravy pomerov medzi stranami sporu
ju nepovažoval za relevantnú. Žalovaný poukázal zo strany žalobcu na nesprávne pochopenie znenia
čl. VII. bodu 10 Zmluvy , keď výklad predmetného ustanovenia premietnutý je v rozpore s princípmi
výkladu právneho textu a aj účelu samotného ustanovenia zmluvy. Doručenie listiny nebolo vykonané
osobne a do vlastných rúk žalobcu. Prevzatie listiny pánom K. bez preukázania platného plnomocenstva

udeleného žalobcom nemožno považovať za osobné doručenie do vlastných rúk žalobcu. Trval na tom,
že neexistujú dve verzie Výpovede. Výpoveď bola žalobcovi doručená na základe fikcie doručenia a
sken tejto istej Výpovede bol z dôvodu neoboznámenia sa žalobcu s jej textom listom zaslaný opätovne.
Domnienky žalobcu prezentované v tejto súvislosti o vykonštruovaní listiny žalovaný odmietol a pre
úplnosť doplnil súdu doložku právoplatnosti k stavebnému povoleniu s tým, že naďalej stále disponuje

právoplatným stavebným povolením.
5. Žalobca nevyužil svoje právo a dupliku nepodal.
6. Odvolací súd s poukazom na vyššie uvedené ustanovenie C.s.p. preskúmal a prejednal vec v zmysle
§ 379, 380 ods. 1 C.s.p. bez nariadenia odvolacieho pojednávania a dospel k záveru, že odvolanie
žalovaného nie je dôvodné.

7. Podľa § 324 ods. 1 C.s.p. pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na
návrh nariadiť neodkladné opatrenie.
7.1. Podľa § 325 ods. 1 C.s.p. neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne
upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.7.2. Podľa § 325 ods. 2 písm. c), d) C.s.p. neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby
nenakladala s určitými vecami alebo právami, niečo vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala.
7.3. Podľa § 326 ods. 1, 2 C.s.p. v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach

žaloby podľa § 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej
úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne
osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé,
akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha. K návrhu musí navrhovateľ pripojiť listiny, na
ktoré sa odvoláva.

7.4. Podľa § 328 ods. 1 C.s.p. ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú
splnené podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.
7.5. Podľa § 329 ods. 2 C.s.p. pre neodkladné opatrenie je rozhodujúci stav v čase vydania uznesenia
súdu prvej inštancie.
7.6. Podľa § 330 ods. 1 C.s.p. súd môže určiť, že neodkladné opatrenie bude trvať len po určený čas.

7.7. Podľa § 330 ods. 2 C.s.p. ak to povaha veci pripúšťa, súd môže nariadiť neodkladné opatrenie,
ktorého obsah by bol totožný s výrokom vo veci samej.
7.8. Podľa § 6 písm. c) zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu ( ďalej len zákon č. 98/2014
Z.z.) , krátkodobý nájom bytu zanikne písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok
uvedených v tomto zákon.

7.9. Podľa § 7 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek
predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo
spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový

poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za
čas dlhší ako dva mesiace,
c) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,

e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať
trvanie nájomného pomeru.

7.10. Podľa § 7 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z.z., ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý
nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni,

v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako
jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo
odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti
prenajímateľa podľa osobitného predpisu uplatní režim podľa § 3 ods. 5, platí, že výpovedná lehota v
prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.

7.11. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., na nájomnú zmluvu uzavretú podľa tohto zákona sa
vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak odsek 2 neustanovuje inak.
7.12. Podľa § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z.z., nájom podľa tohto zákona sa nespravuje ustanoveniami
§ 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687
ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711

ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka ak tento zákon v §
3 ods. 5 neustanovuje inak.
7.13. Podľa § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo
vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod
výpovede nemožno dodatočne meniť.

8. Z ustanovení Civilného sporového poriadku vyplýva, že súd môže nariadiť neodkladné opatrenie,
ak je potrebné, aby boli bezodkladne upravené pomery, alebo ak je obava, že exekúcia bude
ohrozená. Charakter neodkladného opatrenia umožňuje, aby súd pred rozhodnutím o návrhu na
jeho nariadenie nevykonal výsluch strán ani si nevyžiadal ich vyjadrenie. V návrhu však musia byť
uvedené rozhodujúce skutočnosti odôvodňujúce potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že

exekúcia bude ohrozená a opísané skutočností hodnoverne osvedčujúce dôvodnosť a trvanie nároku,
ktorému sa má poskytnúť ochrana. Zároveň musí byť z návrhu zrejmé, akého neodkladného opatrenia
sa navrhovateľ domáha a pripojené listiny, na ktoré sa odvoláva. Toto všetko je povinný osvedčiť
navrhovateľ neodkladného opatrenia.8.1. Účelom neodkladného opatrenia, je rýchla, i keď dočasná úprava právnych (nielen faktických)
pomerov strán sporu, prípadne zabezpečenie výkonu existujúceho, hoci prípadne ešte nevykonateľného
alebo očakávaného rozhodnutia (exekučného titulu). Jeho nariadenie predpokladá aspoň osvedčenie

danosti práva (nároku) bez pochybnosti o potrebe predbežnej úpravy, pričom zásadne neprejudikuje
práva a záujmy strán riešené v konaní vo veci samej. Nariadenie neodkladného opatrenia je prípustné a
opodstatnené vtedy, ak sa tvrdí a osvedčí, že sú tu právne vzťahy medzi stranami, ak tieto právne vzťahy
vyžadujú dočasnú úpravu, ak táto dočasná úprava je potrebná, ak sa v daných právnych vzťahoch medzi
stranami nevytvoril nenávratný stav a ak sa neprimeraným spôsobom nezasiahne do ich právnych

vzťahov. Neodkladné opatrenie je opatrením dočasným, ktorého trvanie je obmedzené a môže byť
zrušené. Na nariadenie neodkladného opatrenia sú kladené požiadavky vyplývajúce z ústavného práva
na súdnu ochranu. To znamená, že musí mať zákonný podklad, musí byť vydané príslušným orgánom
a nemôže byť prejavom svojvôle. Zákonná úprava postupu pri nariadení neodkladného opatrenia
vyžaduje, aby žalobca súdu preukázal, že je tu obava z ohrozenia výkonu súdneho rozhodnutia. Táto
formulácia nedokladá, že by žalobca musel preukázať, že skutočne výkon rozhodnutia bude ohrozený,

je však nutné osvedčiť okolnosti, ktoré svedčia o tejto obave. Okrem tvrdenia a osvedčenia právneho
vzťahu sa vyžaduje tvrdiť a osvedčiť nárok alebo právo, ktoré je ohrozené. Neodkladné opatrenie
pôsobí len do budúcnosti a je predbežne vykonateľné (vykonateľnosť od jeho doručenia pred jeho
právoplatnosťou). Predbežná ochrana totiž nepatrí akémukoľvek právu, alebo nároku vyplývajúceho
zo súkromnoprávneho vzťahu. Tvrdiť a osvedčiť treba také právo alebo nárok, ktorého porušenie

alebo ohrozenie môže efektívne chrániť aj pred predbežným opatrením, nielen rozhodnutím vo veci
samej. Pred nariadením neodkladného opatrenia súd vychádza z jeho vymedzenia uvedeného v
návrhu a skúma, či je dostatočne dôvodný a ďalej skúma skutkové okolnosti vzťahujúce sa na rozsah
navrhovaného opatrenia.
9. V súlade so súdom prvej inštancie dospel odvolací súd k záveru, že je daný základný predpoklad

pre nariadenie neodkladného opatrenia, a to osvedčenie dôvodnosti a trvania nároku, ktorému má
byť poskytnutá ochrana nariadeným neodkladným opatrením. Z obsahu spisu a návrhu na nariadenie
neodkladného opatrenia vyplýva, že žalobca sa ako navrhovateľ domáha nariadenia neodkladného
opatrenia dôvodiac, že považuje Výpoveď z nájmu bytu založeného Nájomnou zmluvou (ktorá je
spotrebiteľskou zmluvou) za neplatnú z dôvodu: a) absencie obsahových náležitostí Výpovede v súlade

s ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka (nie je skutkovo vymedzený výpovedný dôvod, ktorý je
uvedený len odkazom na ustanovenie Zmluvy); b) nenaplnenia výpovedného dôvodu s poukazom na
ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z..
9.1. Zánik nájmu bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z. upravuje výslovne dôvody zániku, vrátane
výpovede z nájmu (§ 7 ods. 1 a 2 zákona č. 98/2014 Z.z.). Právna úprava výpovede z nájmu

umožňuje zmluvne rozšíriť výpovedné dôvody, pri ktorých však vyslovuje požiadavku, podľa ktorej
nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru, teda právna úprava zákona č. 98/2014
Z.z. ponecháva na vôli zmluvných strán dohodnúť sa aj na iných výpovedných dôvodoch, no zároveň
ponechal možnú korekciu v podobe prípadnej úvahy súdu, či tento dôvod zodpovedá spravodlivému
usporiadaniu práv a povinností zmluvných strán. Pre platnosť výpovede sa (aplikáciou ust. § 711 ods.

2 Občianskeho zákonníka) vyžaduje presné skutkové vymedzenie výpovede, teda opis skutku, ktorý
viedol k subsumovaniu skutkového stavu pod konkrétny právne vymedzený výpovedný dôvod. Skutkové
vymedzenie dôvodu výpovede nájmu bytu musí byť konkretizované uvedením skutočností, v ktorých
účastník nájomného vzťahu vidí realizáciu zákonného dôvodu tak, aby nemohli vzniknúť pochybnosti,
z ktorého dôvodu sa nájomný vzťah končí (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn.

6Cdo/203/2015, R 16/2018), keď nie je možné ako dostatočný výpovedný dôvod označiť len odkaz
na konkrétne zákonné ustanovenie. Skutkovo musí byť dôvod výpovede vymedzený tak, aby nebol
zameniteľný s iným dôvodom, aj keď by boli naplnené viaceré dôvody výpovede. Výpoveď z nájmu
bytu, ako každý iný právny úkon, sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne (§ 37 ods.
1 Občianskeho zákonníka). Nebude teda postačovať strohý opis skutku, ktorý len inými slovami opíše

zákonný dôvod výpovede, prípadne len odkáže na konkrétne ustanovenie. Nevyžaduje sa právne
posúdenie skutkového stavu (teda uvedenie konkrétneho zákonného ustanovenia), podstatné je práve
len vymedzenie skutkových okolností, ktoré viedli k podaniu výpovede z nájmu bytu. Skutkový dôvod
výpovede nemožno dodatočne meniť a nemožno ho dopĺňať ani v prípadnom súdnom konaní, a to ani
počas plynutia výpovednej lehoty.

9.2. V nadväznosti na uvedené možno konštatovať osvedčenie nároku, ktorému sa má poskytnúť
neodkladná ochrana, pretože žalobca sa chce v konaní vo veci samej domáhať neplatnosti Výpovede z
dôvodu absencie skutkového vymedzenia dôvodu Výpovede, ako aj nenaplnenia výpovedného dôvod.
Otázka, či je žalobca skutočne nositeľom tvrdeného práva (aj v rozsahu a z dôvodov namietanýchžalobcom) bude predmetom dokazovania v konaní vo veci samej. Predmetom dokazovania vo veci
samej budú aj skutočnosti tvrdené žalovaným v odvolaní týkajúce sa platnosti výpovede, jej doručenia
( pozri odsek 2.3.), z dôvodu ktorého námietky žalovaného, že Výpoveď nemožno považovať za

neplatnú z dôvodov uvádzaných žalobcom (absencia obsahových náležitostí výpovede a nenaplnenie
výpovedného dôvodu) sú v konaní o nariadenie neodkladného opatrenia nespôsobilé privodiť iný
náhľad, keďže na účely nariadenia neodkladného opatrenia žalobca pravdepodobnosť ohrozeného
práva osvedčil.
10. Žalobca osvedčil aj splnenie ďalšej podmienky pre nariadenie neodkladného opatrenia, ktorou je

existencia bezprostredne hroziacej ujmy na práve, o ktorom sa má rozhodovať, teda nutnosť dočasnej
úpravy pomerov strán sporu.
10.1. Žalobca v návrhu uvádzal, že byt užívaný na základe Nájomnej zmluvy predstavuje jeho obydlie,
ktoré je v súlade s judikatúrou ESĽP chránené. Na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka podanie
žaloby o určenie neplatnosti Výpovede nemá v zmysle § 9 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z. odkladný účinok
a žalobca nemá inú možnosť ochrany svojich práv súvisiacich s jeho obydlím, ako prostredníctvom

návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Žalobca predpokladá, že nie je možné od neho
požadovať vysťahovanie z bytu na základe vyfabulovaného dôvodu žalovaným. Naviac v sprievodnom
liste bolo oznámené, že okamžite po uplynutí výpovednej doby budú na nájomcov, ktorí sa nevysťahujú
podané žaloby na vypratanie, že dôjde k odpojeniu bytov od dodávok energií napriek tomu, že žalobca
másámuzatvorenúzmluvusdodávateľomelektrickejenergieaplynu.Vprípadeodopretiabezodkladnej

úpravypomerovmalžalobcazato,žebudevýznamnýmspôsobomzasiahnutývosvojejmajetkovejsfére
s ohľadom na dojednanú výšku nájomného (360 €/mesačne), keď porovnateľný nájom bytu nie je možné
v rámci Bratislavy zohnať. Naviac v prípade žalobcu ide o 79 ročnú osobu vo vysokom dôchodkovom
veku, ktorá neovláda moderné technológie a nie je v jej silách zaobstarať si dostupné a dôstojné bývanie
v rámci výpovednej lehoty. Odvolací súd prihliadajúc na zhora uvedené mal rovnako za osvedčenú

potrebu bezodkladnej úpravy pomerov žalobcom s ohľadom na avizovaný úmysel žalovaného vyprať
žalobcu a odpojiť byt od dodávky energií v byte (Sprievodný list), ktorý žalobca osvedčoval ako svoje
obydlie.
11. Ak vzhľadom na vyššie uvedené súd prvej inštancie dospel k záveru, že je zrejmá dôvodnosť trvania
nároku žalobcu, ktorému sa domáhaným neodkladným opatrením má poskytnúť bezodkladná právna

ochrana, ako aj potreba bezodkladnej úpravy vzťahov medzi stranami sporu; a teda splnenie podmienok
pre nariadenie neodkladného opatrenia, je nutné považovať jeho záver za správny. Za bezdôvodné je
potrebné považovať námietky žalovaného ( pozri odsek 2.2.,2.4.)., že súd prvej inštancie
náležite neodôvodnil potrebu vydania uznesenia ako ani splnenie podmienok na jeho vydanie.
12. Za právne irelevantné považuje odvolací súd aj námietky žalovaného ( pozri odsek 2.5.), že

uznesenie nadmerne zasahuje do výkonu vlastníckych práv, nakoľko nemôže iniciovať plánovanú
rekonštrukciu, a to napriek tomu, že disponuje právoplatným stavebným povolením, čím nie je splnená
požiadavka proporcionality.
12.1. Žalovaný ako vlastník bytu prenechal jeho užívanie žalobcovi podľa Nájomnej zmluvy. Za
predpokladu, že žalobca osvedčil trvanie a dôvodnosť nároku na určenie neplatnosti Výpovede, je

potrebné zohľadniť aj ochranu práv žalobcu podľa zmluvy, vrátane ním tvrdeného obydlia, ktorej
nie je záujem žalobcu iniciovať rekonštrukciu na základe právoplatného Stavebného povolenia
nadradená. Navyše, žalovaný skutočnosť započatia stavebných prác vylučujúcich užívanie bytu
žalobcom nijako v konaní neosvedčil (zo Zápisnice zo schôdze vlastníkov bytového domu D. X konanej
dňa 03.04.2025 vyplýva, že žalovaný uviedol, že zahájil ďalšie fázy projektových prác na zámeroch v

bezprostrednom okolí bytového domu D. X, ktorých realizáciu plánuje na konci r. 2025 a ukončenie
sa predpokladá 12/2026). Uvedeným posúdením prostredníctvom testu proporcionality (kedy žalovaný
nebude neprimerane obmedzený na svojich právach vzhľadom na mieru a rozsah ohrozenia tvrdených
práv žalobcu) odvolací súd dospel k záveru, že nariadenie navrhovaného neodkladného opatrenia
môže splniť svoj účel sledujúci zabezpečenie dočasnej ochrany práv žalobcu do doby skončenia nájmu

podľa Nájomnej zmluvy (31.12.2025) a neobmedzí žalovaného nad rozsah nevyhnutný na dosiahnutie
sledovanéhoúčelu,ktorýmjeposkytnutiedočasnejochranyžalobcu pretožeideibaodočasnéopatrenie
súdu.
13. Ďalšími námietkami žalovaného uvedenými v odvolaní ( pozri odsek 2.3., 2.4., 2.5. ) sa odvolací
súd nezoberal; tieto nie sú spôsobilé privodiť iné právne hodnotenie stavu veci a nemajú žiadny vplyv

na nariadenie neodkladného opatrenia. Ústavný súd vo svojich rozhodnutiach konštantne pripomína a
odvolací súd sa s týmto v plnej miere stotožňuje, že všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky
otázky nastolené stranami konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne
dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkýchdetailov sporu uvádzaných stranami konania. Preto odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu, ktoré
stručne a jasne objasní skutkový a právny základ rozhodnutia, postačuje na záver o tom, že z tohto
aspektu je plne realizované právo strán konania na spravodlivé súdne konanie (napr. IV. ÚS 115/03, II.

ÚS 44/03, III. ÚS 209/04, I. ÚS 117/05, IV. ÚS 112/05).
13.1. Z rovnakých dôvodov sa odvolací súd nezaoberal ani námietkami žalovaného uvedenými v replike
( pozri odsek 4., ), keďže prevažnej miere ide o totožné námietky ako v odvolaní. V prípade nových
námietok odvolací súd s poukazom na ustanovenie § 373 ods. 4 C.s.p. nemá dôvod na ne prihliadnuť,
keďže prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené pred

súdom prvej inštancie, možno uplatniť za splnenia podmienok podľa § 366 najneskôr v lehote na
vyjadrenie k odvolaniu.
14. Vzhľadom na uvedené skutočnosti odvolací súd napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie ktorým
bolo nariadené neodkladné opatrenie ( výrok I., II., III.) podľa § 387 ods. 1 a 2 C.s.p. ako vecne správne
potvrdil vrátane závislých výrokov ( IV., V.).
14.1. O náhrade trov konania ( výrok V.) súd prvej inštancie správne rozhodol v zmysle § 255

ods. 1 C.s.p. vzhľadom na celkový úspech žalobcu v konaní. S poukazom na ustanovenia § 337 ods.
1 a 2 C.s.p. rovnako správne súd prvej poučil žalobcu o povinnosti podať žalobu vo veci samej voči
žalovanému o určenie neplatnosti výpovede z nájmu ( výrok IV.).
15. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods.
1 a § 262 ods. 1 C.s.p.. V odvolacom konaní bol plne úspešný žalobca, preto mu vznikol voči žalovanému

nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania rozhodne
súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie o nariadenie
zabezpečovacieho opatrenia končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

16. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 10

zák. č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších zákonov,
§ 393 ods. 2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa ( § 419 C.s.p. ).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a/ sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b/ ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c/ strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný

zástupca alebo procesný opatrovník,
d/ v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces.

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a/ pri riešení ktorej sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b/ ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo

c/ je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne ( § 421 ods. 1 C.s.p. ).
Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c/jepredmetomdovolaciehokonanialenpríslušenstvopohľadávkyavýškapríslušenstva včasezačatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a/ a b/ ( § 422 ods.1 C.s.p. ).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané ( § 424 C.s.p. ).
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu

oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii ( § 427 ods.1 prvá veta C.s.p. ).Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde ( § 427 ods.2 C.s.p. ).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom ( § 429 ods. 1 C.s.p. ).
Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a/ dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b/ dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná, má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c/ dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná, má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa( § 429 ods.2 C.s.p. ).
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto

ustanovení ( § 431 ods.1 C.s.p. ).
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada ( § 431
ods.2 C.s.p. ).
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci ( § 432 ods. 1 C.s.p. ).

Dovolacídôvodsavymedzítak,že dovolateľuvedieprávneposúdenieveci,ktorépokladázanesprávne,
a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia ( § 432 ods.2 C.s.p. ).