Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 9. december 2025

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 20Csp/57/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6124382482
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 12. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Libuša Záthurecká

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2025:6124382482.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

10 20Csp/57/2024

OkresnýsúdBanskáBystricavkonanípredsudkyňouJUDr.LibušouZáthureckouvprávnejvecižalobcu
A. B. B., nar. XX. XX. XXXX, trvale bytom A. XXXXX/X, XXX XX A. A., právne zastúpený Legal s.r.o.,
Vajanského 384/12, 966 22 Lutila, IČO: 47 248 726 proti žalovanému WALS, spol. s r.o., so sídlom
Studená 2/0, 821 04 Bratislava-Ružinov, IČO: 36 026 760, právne zastúpený JURAJ MACÍK advokátska
kancelária, s.r.o., so sídlom Petelenova 4, 974 01 Banská Bystrica, IČO: 54 459 958, o zaplatenie 17

152,07 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

10 20Csp/57/2024

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaný má nárok na náhradu trov tohto konania voči žalobcovi vo výške 100 %, ktoré je žalobca

povinný zaplatiť žalovanému v lehote 3 dní odo dňa právoplatnosti uznesenia o výške trov tohto konania.

o d ô v o d n e n i e :

10 20Csp/57/2024

1. Žalobca navrhol, aby súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu 0,05 % denne
zo sumy 44 535 Eur od 01. 01. 2022 do 06. 10. 2022, zmluvnú pokutu 0,05 % denne zo sumy 52 035
Eur od 07. 10. 2022 do 10. 10. 2022, zmluvnú pokutu 0,05 % denne zo sumy 59 535 Eur od 11. 10.
2022 do 09. 10. 2023, úrok z omeškania 13,25 % ročne zo sumy 17 070,04 Eur od 17. 07. 2024 do

zaplatenia, náklady spojené s uplatnením pohľadávky vo výške 40 Eur spolu s trovami konania titulom
Zmluvy o budúcej zmluve uzatvorenej dňa 26. 02. 2021 Článku IV. bod 8.

2. Žalovaný navrhol žalobu v celom rozsahu zamietnuť.

3. Zo žaloby žalobcu bolo zistené, že žalobca, C. D. E. a žalovaný uzavreli Dohodu o zložení rezervačnej
zálohy dňa 30. 12. 2020, ktorou sa zaviazali, že do dvoch mesiacov odo dňa jej podpisu podpíšu

Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a zaviazali sa zložiť sumu 7 500 Eur ako zálohu na kúpu nehnuteľností
(rezervačný poplatok) najneskôr do sedem dní odo dňa podpísania rezervačnej zmluvy.4. Žalobca, C. D. E. a žalovaný uzavreli dňa 26. 02. 2021 Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode
vlastníctva bytu v dome (ďalej len ZOBZ), ktorou sa dohodli, že uzatvoria budúcu zmluvu do dvoch
mesiacov odo dňa nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, ktorým bude povolené

užívanie Domu č. 03 (II. etapa) nie však skôr ako budú byty a nebytové priestory domu zapísané na LV.
Zároveň uzavreli dňa 05. 10. 2022 Dodatok č. 1 k ZOBZ.

5. Žalobca a žalovaný uzavreli dňa 14. 11. 2023 Zmluvu o prevode vlastníctva bytu a nebytových
priestorov (ďalej len KZ). Dňa 14. 11. 2023 Okresný úrad Banská Bystrica, katastrálny odbor vykonal

zápis stavby bytového domu, súpisné číslo XXXXX na LV č. XXXX kat. ú. F..

6. Počas splatnosti ZOBZ zaplatili žalobca a C. D. E. žalovanému celkovo sumu 59 535 Eur ako vyplýva
z bodu 2.2 kúpnej zmluvy a vyplýva to aj z predložených potvrdení o zaplatení zo dňa 06. 10. 2022
a 10. 10. 2022.

7. Podľa Článku IV. bod 8 ZOBZ sa budúci predávajúci, v tomto konaní žalovaný zaviazal postaviť Dom
a v ňom byt/garážové stojisko v súlade so ZOBZ a zabezpečiť začatie kolaudačného konania najneskôr
do 30. 06. 2021. Ak kolaudačné rozhodnutie na Dom vrátane vydania rozhodnutia o pridelení súpisného
čísla a zápisu bytov do katastra nehnuteľností sa neuskutoční do 30. 09. 2021 je budúci kupujúci v tomto
konaní žalobca oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a budúci predávajúci je povinný zaplatiť budúcemu

kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 0,05 % zo zaplatenej časti kúpnej ceny za každý deň omeškania.

8. Z Článku III. bod 1 písm. a/ ZOBZ Článok I. kúpnej zmluvy a LV č. XXXX preukazujú, že Dom č. 03 je
bytový dom, G. H. XXXXX I. J. K. H. XXXX/XX vedený na LV č. XXXX kat. ú. F.. Na bytový Dom súpisné
číslo XXXXX Mesto Banská Bystrica vydalo kolaudačné rozhodnutie č. L. XXXXXX/XXXXX/XXXX/M.

zo dňa 15. 08. 2023 v znení Upovedomenia o oprave zjavnej nesprávnosti zo dňa 23. 08. 2023, resp.
zo dňa 09. 08. 2023, ktoré nadobudli právoplatnosť dňa 10. 08. 2023. Z listiny označenej ako Žiadosť
o poskytnutie informácie – odpoveď zo dňa 22. 05. 2024 vyplýva, že oznámením o určení súpisného
čísla Mesta Banská Bystrica č. J./XX zo dňa 17. 08. 2023 bolo bytovému domu určené súpisné číslo
15744 a zápis bytového domu do katastra nehnuteľností bol vykonaný dňa 10. 10. 2023.

9. Podľa Článku IV. bod 8 druhá veta ZOBZ dňom vzniku nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty je deň
01. 01. 2022. Podľa Článku IV. bod 8 druhá veta ZOBZ s odkazom na znenie listiny Žiadosť o poskytnutie
informácie – odpoveď zo dňa 22. 05. 2024 dňom, od ktorého nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty už
ďalej nevzniká je deň 10. 10. 2023. Ku dňu 01. 01. 2022 vznik nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty

zaplatená časť kúpnej ceny bola 44 535 Eur, ktorá sa nezmenila až do dňa, od ktorého nárok už
nevzniká. Ku dňu 07. 10. 2022 zaplatená časť kúpnej ceny bola 52 035 Eur a ku dňu 11. 10. 2022 bola
zaplatená časť kúpnej ceny 59 535 Eur, ktorá sa nezmenila až do dňa, od ktorého nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty už ďalej nevzniká.

10. Nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vyplýva zo spotrebiteľskej zmluvy v zmysle § 52 OZ
a zmluva ZOBZ nepredstavuje individuálne dojednané zmluvné ustanovenia v zmysle § 53 ods. 2 OZ.
Zmluvné strany sa v zmysle Článku V. bod 1 ZOBZ v súlade s § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka
dohodli, že ich záväzkový vzťah založený touto zmluvou sa spravuje ustanoveniami Obchodného
zákonníka.

11. Žalobca si uplatnil zákonný úrok z omeškania a trovy konania.

12. Okresný súd Banská Bystria v upomínacom konaní sp. zn. 38Up/1613/2024 zo dňa 02. 10. 2024
vydal platobný rozkaz, proti ktorému v lehote podal žalovaný odpor.

13. Z odporu žalovaného súd zistil, že nárok je v celom rozsahu nedôvodný, ktorý odmietajú, pretože
nevznikol. Žalobca si uplatňuje nárok v zmysle Článku IV. bod 8 ZOBZ (výklad tohto pojmu ako zmluvy
o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu v dome bol do konania zavedený žalobcom).

14. Žalobca nesprávne interpretuje a aplikuje uvedený článok, keď za okolnosti, kedy za dojednanú
kúpnu cenu nadobudol byt sa domáha zaplatenia zmluvnej pokuty, ktorá bola dojednaná vo viazanosti
na odstúpenie od zmluvy ako sankcia za to, že žalobca a N. F. by stratili záujem o kúpu bytu, od zmluvy
by odstúpili a v tomto kontexte by žalovaný mal k dispozícii v istom časovom intervale ich peňažnéprostriedky. Žalovaný popiera nárok žalobcu v celom rozsahu, čo do právneho dôvodu a výšky. Nárok
neuznáva v celom rozsahu. Považuje ho za neexistujúci. Na vznik nároku neboli naplnené zmluvné
podmienky, keďže nedošlo k odstúpeniu od zmluvy.

15. Zmluvná pokuta podľa uvedeného článku má zabezpečovací charakter vyjadrený tým, že
zabezpečuje povinnosť žalovaného získať kolaudačné rozhodnutie na dom vrátane vydania rozhodnutia
o pridelený súpisného čísla a zápisu bytov do KN a sankčnú povahu, ktorá sankcionuje žalovaného pre
prípad odstúpenia od zmluvy žalobcom z dôvodu porušenia povinnosti žalovaného získať kolaudačné

rozhodnutie vrátane vydania rozhodnutia o pridelení súpisného čísla. Sankčná povaha zmluvnej pokuty
v zmysle uvedeného článku je podmienená kumulatívnym naplnením ďalšej právnej skutočnosti, ktorou
je odstúpenie budúceho kupujúceho od ZOBZ. Nejedná sa o prípad vzniku nároku na zmluvnú
pokutu sankcionujúceho odstúpenie budúceho kupujúceho od zmluvy, ale o prípad podmienenia
sankcionovania splnením podmienky, ktorou je zrušenie ZOBZ budúcim kupujúcim, čomu zodpovedá
aj mechanizmus výpočtu nároku na zmluvnú pokutu. Ide o inštitút dojednaný s poukazom na § 36 ods.

1 OZ a § 36 ods. 2 a 5 OZ. Žalobca nepreukázal a v skutočnosti nesplnil kumulatívne podmienky pre
vznik žalovaného nároku z dôvodu absencie naplnenia podmienky odstúpenia od zmluvy.

16. To, že žalobca a C. D. E. nemali záujem zrušiť ZOBZ, ale naopak potvrdzuje to, že uzatvoril so
žalovaným už v čase nezavineného omeškania žalovaného Dodatok č. 1 k ZOBZ zo dňa 05. 10. 2022.

V súlade s Dodatkom č. 1 akceptovali odovzdanie rozostavaného bytu bez ohľadu na jeho kolaudáciu,
čím sa nahrádzalo staré znenie Článku III. bodu 8 ZOBZ, podľa ktorého sa mal budúcim kupujúcim
odovzdávať skolaudovaný byt. Žalovaný uviedol, že nezavinil okolnosti, ktoré spôsobili omeškanie so
získaním kolaudačného rozhodnutia vrátane vydania rozhodnutia o pridelení súpisného čísla a zápisu
bytov do katastra nehnuteľností a preto sa z dôvodov dojednaných v Článku IV. bod 22 písm. b/, d/, e/

jednalo o okolnosti, pre ktoré sa termín dokončenia Domu č. 03 predlžoval.

17. Pokiaľ žaloba uviedol, že obsah zmluvy nepredstavuje individuálne dojednané zmluvné ustanovenia,
toto žalovaný popiera. Zmluva nemá povahu formulárovej zmluvy a žalobca účelovo zamlčal, že
obsah bol výsledkom individuálneho dojednania uskutočneného prostredníctvom realitnej spoločnosti

REALITY MARKET, s.r.o., so sídlom Horná 65A, Banská Bystrica vystupujúceho v zmluvnom vzťahu ako
mandatár. Žalobcovi bola zmluva predložená elektronickými prostriedkami za účelom pripomienkovania
a nejednalo sa o prípad, kedy jedinou možnosťou bolo podpísať alebo nepodpísať zmluvu bez možnosti
zásahu do jeho obsahu, o čom svedčí e-mail predložený žalovaným zo dňa 07. 01. 2021. Žalobcovi už
sprostredkovateľ zasielal vzor ZBOZ, ktorého znenie bolo totožné s uzatvorenou zmluvou, a to už v čase

uzatvárania rezervačnej zmluvy. Zo správy zo dňa 08. 01. 2021 je zrejmé, že žalobcovi bola expedovaná
opravená ZOBZ po pripomienkach a žalobca aj následne po jej uzatvorení komunikoval obsah dodatku
priamo s konateľom žalovaného a advokátom N. N. O.. Nie je teda pravdivé tvrdenie, že zmluva nie je
individuálne dojednaná.

18. Žalobca k odporu žalovaného uviedol, že z jeho obsahu vyplýva, že medzi stranami konania nie
je sporné, že bola uzatvorená Dohoda o zložení rezervačnej zálohy zo dňa 30. 12. 2020 a plnili svoj
záväzok zaplatiť 7 500 Eur a plnenie sa považuje za plnenie podľa Článku IV. ods. 3 písm. c/ ZOBZ
zo dňa 26. 02. 2021.

19. Z obsahu odporu vyplýva, že sporným medzi stranami je výklad Článku IV. ods. 8 vo vzťahu
k posúdeniu, či došlo k naplneniu podmienok pre vznik nároku žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty,
tak ako bola vyčíslená v žalobe. Žalobca popiera výklad žalovaného, toto tvrdenie považuje za
špekulatívne, nepravdivé a v rozpore s uvedeným článkom, z ktorého jednoznačne vyplýva, že ide
o podmienený záväzok na zaplatenie zmluvnej pokuty avšak nie je podmienený konaním na strane

žalobcu, ale omeškaním na strane žalovaného. Žalovaný potvrdzuje existenciu zmluvného dojednania
o zmluvnej pokute, avšak ho nesprávne interpretuje a nesprávna interpretácia spočíva v jeho tvrdení,
že nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty je podmienený odstúpením od ZOBZ zo strany žalobcu
a N. F., keďže k takémuto záveru gramatickým a logickým výkladom textu nemožno dospieť, a to
ani z iných prejavov vôle žalovaného. Pokiaľ vôľa žalovaného v čase uzatvárania tejto zmluvy by

mala zodpovedať jeho tvrdeniam, táto skutočnosť nebola žalobcovi známa, jeho vedomosť nebola
preukázaná a dôkazné bremeno má žalovaný. Žalobca nemal vedomosť o obsahu vôle žalovaného
tak, ako ju prezentuje v podanom odpore až do momentu jeho doručenia. Nárok žalobcu vyplýva
z predložených listinných dôkazov a je možné stotožniť sa s tvrdením žalovaného, že zmluvná pokutamázabezpečovacícharakter,akoajsankčnúpovahu,avšakniepreprípadodstúpeniaodzmluvy,alepre
prípad omeškania žalovaného so získaním kolaudačného rozhodnutia na bytový dom vrátane vydania
rozhodnutia o pridelení súpisného čísla a zápisu bytov do KN. Je to jediný logický a gramatický výklad

ustanovenia, iný výklad z textu zmluvy nevyplýva. Mechanizmus výpočtu nároku na zmluvnú pokutu nie
je viazaný na akékoľvek konanie žalobcu a nie je kauzálne prepojený na odpadnutie jeho záujmu, tak
ako to tvrdí žalovaný.

20. Uplatnený nárok je výlučným nárokom žalobcu, čo vyplýva zo zmluvy o postúpení práv, ktorú uzavrel

žalobca a C. D. E. dňa 28. 09. 2023, ktorá postúpila na žalobcu celý nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
s poukazom na § 524 OZ.

21. Žalovaný k vyjadreniu žalobcu podaním zo dňa 16. 01. 2025 uviedol, že zotrváva na svojej
argumentácii o podmienenosti zmluvnej pokuty uplatnením práva budúceho kupujúceho odstúpiť od
zmluvy. Princípom povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu v tomto prípade je negácia primárnej povinnosti,

ktorá zakladá novú podmienku vznik odstúpenia od zmluvy a jej zrušenie ex tunc, ktorá spôsobuje
vznik sekundárnej povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu viazanú na zaplatené preddavky kúpnej ceny,
ktoré by sa momentom odstúpenia stali bezdôvodným obohatením. Vznik sekundárnej povinnosti
je logickým následkom naplnenia sekundárnej podmienky, ktorá nastupuje ako dôsledok porušenia
primárnejpovinnosti.Akbyodstúpenieodzmluvynebolopodmienkouvznikupovinnostizaplatiťzmluvnú

pokutu bolo by nelogické a neprijateľné, aby hodnota zabezpečovanej povinnosti sa viazala práve na
sumu zložených preddavkov. V takom prípade by napríklad pokuta bola buď paušalizovaná alebo by
sa viazala na sumu celej hodnoty predmetu prevodu, pretože suma zložených preddavkov sa menila.
Článok IV. bod 8 a 10 zmluvy upravovali jasné a jednoduché pravidlá, ktoré umožňovali sankcionovať
budúceho kupujúceho, ak budúcemu predávajúcemu nezaplatí peňažné prostriedky a naopak rovnakou

mierou sankcionovali budúceho predávajúceho, ak nastala podstatná zmena časových okolností. Jedná
sa o synalagmatické práva a povinnosti založené na okolnostiach a dôvodoch nakladania druhej
zmluvnej strany s peňažnými prostriedkami. Žalovaný uviedol, že v dôsledku nesprávnej interpretácie
Článku IV. bod 8 zo strany žalobcu mohla nastať situácia, keby ku kolaudácii vrátane rozhodnutia
o pridelení súpisného čísla a zápisu bytov do KN dňa 30. 10. 2021, teda omeškane a k uzatvoreniu

budúcej zmluvy dňa 30. 11. 2021 teda v termíne predpokladanom a výkladom žalobcu by mala vzniknúť
možnosť sankcionovať žalovaného podľa uvedeného článku, hoci k naplneniu ZOBZ by došlo riadne
a včas a teda je zrejmé, že žalobca interpretačne hrubo deformuje dojednanie o zmluvnej pokute
do relácie nekorešpondujúcej s kauzou ZOBZ a s významom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy
a v tomto konaní dojednanie o zmluvnej pokute aplikačne zneužíva.

22. Žalovaný zároveň uviedol, že v prípade nároku na zmluvnú pokutu je tento nárok v rozpore
s dobrými mravmi, a to z dôvodov obchodných podmienok, za ktorých žalobca byt získal a jednak
aj z osobitných okolností, ktoré sú v danom prípade dané. Žalovaný zároveň poukazoval na proces
prebiehania kolaudačného konania a uviedol, že žalobca si mohol predbežne prevziať byt a dňa 27.

01. 2022 uzatvoril predbežný protokol o odovzdaní nehnuteľnosti a dohodu o umožnení vykonávania
stavebných prác v interiéri bytu. Je zrejmé, že predmet zmluvy o budúcej zmluve bol splnený v celom
rozsahu, časové okolnosti jeho splnenia boli žalovaným nezavinené.

23. Žalobca vo svojom vyjadrení poprel tvrdenia žalovaného o podmienenosti zmluvnej pokuty

uplatnením práva žalobcu ako budúceho kupujúceho odstúpiť od zmluvy. Pokiaľ vôľa žalovaného vo
vzťahu k zneniu článku IV. bod 8 ZOBZ bola iná ako vyplýva z jazykového prejavu vyjadreného slovami
nebola žalobcovi známa v čase najneskôr do momentu uzavretia zmluvy a žalovaný nepredložil dôkazy
o opaku. Výklad znenia z gramatického a logického hľadiska neumožňuje dospieť k záverom, tak ako
to tvrdí žalovaný, ale odporuje im. Ak by súd dospel k inému záveru navrhol, aby súd aplikoval závery

Nálezu Ústavného súdu SR zo dňa 19. 06. 2008 sp. zn. I.ÚS 243/2007: ,,Ak sú v zmluve použité
formulácie a pojmy, ktoré možno vykladať rozdielne, je spravodlivé vykladať ich v prospech strany, ktorá
zmluvu nenapísala“. Rovnaký právny záver vyplýva aj z Nálezu Ústavného súdu ČR zo dňa 30. 11.
2001 sp. zn. IV.ÚS 182/2001.

24. Návrh zmluvy a tým aj znenie uvedeného článku je výsledkom činnosti žalovaného, ku ktorému
žalobca neprispel žiadnym vlastným konaním a nebol zo strany žalovaného o vnútorných myšlienkových
pochodoch žalovaného informovaný až do uplatnenia práva na súde. Výklad obsahu Článku IV. bod
8, tak ako ho uvádza žalovaný s odkazom na § 292 ods. 5 Obchodného zákonníka žalobca popieraako rozporný konaniu strán sporu pri plnení záväzkov zo ZOBZ. Predmetom konania nie je úprava
zmluvných povinností vyplývajúca zo znenia Článku IV. bod 3 a Článku IV. bod 10 zmluvy a nejedná
sa o synalagmatické práva a povinnosti, ide o vzájomne nezávislé záväzky. Žalobca poprel tvrdenia

žalovaného, že je nedôvodné domáhať sa nároku na zmluvnú pokutu, ak žalobca neuskutočnil negáciu
esenciálnej zmluvnej náležitosti podľa § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka, žalobca takúto povinnosť
nemal a ak mal po zmene okolností časového harmonogramu záujem predmet zmluvy nadobudnúť
nemožno uvedený postoj vykladať na jeho ťarchu, keď mienil dodržať zmluvu. Či žalobca nadobudol
predmet prevodu výhodne alebo nie, nemá vplyv na posúdenie veci samej. Taktiež skutočnosť, že

žalobca mal užívať nehnuteľnosti od 27. 01. 2022 nesúvisí s predmetom konania a nejedná sa
o plnohodnotné užívanie.

26. Žalovaný vo vyjadrení zo dňa 03. 12. 2025 uviedol, že zmluvná pokuta, tak ako je uplatňovaná
nebola platne dojednaná, na čo súd prihliada z úradnej povinnosti a nárok na zmluvnú pokutu, ktorú
si žalobca uplatňuje nevznikol, pretože neboli splnené zákonné ani zmluvne dojednané nevyhnutné

podmienky. Žalobca si uplatňuje nárok pre prípad omeškania žalovaného so získaním kolaudačného
rozhodnutia na bytový dom vrátane vydania rozhodnutia o pridelení súpisného čísla a zápisu bytov do
katastra nehnuteľností a žalobca dezinterpretuje obsah tohto článku. Žalovaný tvrdí, že subjektívnou
povinnosťou žalovaného bolo to čo je ako jeho záväzok upravené v prvej vete postaviť dom a v ňom byt
a vonkajšie parkovacie státie v súlade so ZOBZ a zabezpečiť začatie kolaudačného konania najneskôr

do tam určeného termínu a v druhej vete sa zmluvné strany dohodli, že ak kolaudačné rozhodnutie
vrátane vydania rozhodnutia o pridelení súpisného čísla a zápisu bytov do KN sa neuskutoční do
určeného termínu, môže sa podľa postoja budúceho kupujúceho jednať o zmenu okolností, z ktorých
účastníci pri vzniku záväzku vychádzali a budúci kupujúci môže od zmluvy odstúpiť, čím zmluvu zruší.
Potreba takéhoto osobitného dojednania vo vete druhej bodu 8 zmluvy bola daná tým, že pre zmenu

časových okolností uzatvorenia budúcej zmluvy by ZOBZ bez ďalšieho ex lege nezanikla, keďže
samotné nedodržanie lehoty nie je bez ďalšieho zmenou pomerov, ktorá by podľa § 50a ods. 3 OZ
odôvodňovala zánik záväzku (rozsudok NS ČR zo dňa 28. 07. 2003 sp. zn. 32Odo/807/2003). Žalovaný
popiera tvrdenie žalobcu, že zmluvná pokuta zabezpečuje splnenie záväzkov, ktorých nositeľom je
žalovaný. Žalovaný namieta, že ustanovenie veta druhá neupravuje žiadnu povinnosť niečo dať, konať

alebo niečo strpieť zo strany žalovaného (§ 494 OZ). Žalobca netvrdí žiadnu hodnotu a význam
konkrétnej zabezpečovacej povinnosti. Sporný článok normuje iba to, že žalovaný sa zaviazal postaviť
dom v ňom byt a vonkajšie parkovacie státie a začatie kolaudačného konania, zmluvné strany ako
výhľadový termín pre ďalší postup uzatvorenie realizačnej/hlavnej zmluvy dojednali termín upravený vo
vete druhej a v prípade jeho nenaplnenia zmluvné strany sa dohodli, že budúci kupujúci je oprávnený

od zmluvy odstúpiť a v nadväznosti na tom môže žiadať od žalovaného zaplatenie zmluvnej pokuty.
Zo žaloby nie je jasné, ktoré konkrétne záväzky žalovaného majú byť zabezpečené zmluvnou pokutou,
preto nebola platne dojednaná. Ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu, nakoľko nie je zrejmé pre
prípad porušenia ktorej zmluvnej povinnosti žalovaného má vzniknúť nárok žalobcu na zmluvnú pokutu.
Zmluvná pokuta uplatnená žalobcom je v rozpore s § 544 ods. 1 OZ pre absenciu špecifikácie konkrétnej

povinnosti žalovaného, pričom žalobca svoj nárok uplatňuje tak, že tvrdí vznik zmluvnej pokuty dňom
ku ktorému vzniká žalobcovi právo na odstúpenie od zmluvy. V dojednaní Článku IV. bodu 8 vety druhej
nie je určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia, keďže nie je určito upravený čas plynutia
nároku nie je dojednané, kedy vzniká omeškanie a na akú právnu skutočnosť sa omeškanie viaže,
to znamená nie je zrejmé, od kedy mohol požadovať žalobca zmluvnú pokutu. Žalovaný popiera, že

zmluvná pokuta sa viaže na záväzky vo vete 1 a že veta 2 obsahuje akékoľvek konkrétne záväzky alebo
povinnosti žalovaného. Dohodou o zmluvnej pokute možno zaistiť splnenie určitej zmluvnej povinnosti.
Podmienkou je, aby takéto dojednanie bolo dostatočne určité. Zmluvná pokuta uplatnená žalobcom sa
viaže na neurčité omeškanie, pričom nič z toho, čo tvrdí žalobca nepoukazuje na omeškanie so zmluvne
dojednanými záväzkami žalovaného a v nadväznosti na to také omeškanie žalobca ničím nepreukazuje.

27. Žalobca tvrdí, že vykladá sporné znenie z gramatického a logického hľadiska v súlade s § 35
ods. 2 OZ a uvedený spôsob výkladu poskytuje dostatočný podklad pre identifikáciu údajnej vôle
žalovaného. Žalovaný popiera tvrdenia žalobcu ohľadne výkladu znenia daného článku ako vecne
a právne nesprávne a účelovo dezinterpretované a žalovaný prezentuje vlastné tvrdenia. Žalovaný

popiera možnosť postupu podľa § 54 ods. 2 OZ z dôvodu, že sporný článok má nepochybný obsah
a nepripúšťa výklad, ktorého sa domáha žalobca. Podľa daného ustanovenia platí, že v pochybnostiach
ovýznamezmluvnejpodmienkysavýkladpriaznivejšíprespotrebiteľaneuplatní,akprávonapríslušnom
orgáne uplatňuje právnická osoba založená alebo zriadená na ochranu spotrebiteľa a uvedené jepotrebné aplikovať aj v prípade zastúpenia spotrebiteľa advokátom s poukazom na § 291 CSP, ktorého
komparáciou ods. 1 a 3 je nevyhnutné artikulovať záver, že zastúpenie advokátom má pre spotrebiteľa
významkvalifikovanejprávnejpomocivtakomrozsahu,žespotrebiteľpojmovostrácapostavanieslabšej

strany v konaní. Žalovaný popiera, že na uvedené sporné ustanovenie je možné aplikovať závery
Nálezu ÚS SR zo dňa 19. 06. 2008 sp. zn. I.ÚS 243/2007, keďže v uvedenom článku nie sú použité
formulácie a pojmy, ktoré by bolo možné vykladať rozdielne. Žalobca ničím nepreukázal, že ustanovenie
Článku IV. bod 8 pripúšťa dva možné výklady, a to jeden v prospech dodávateľa a druhý v prospech
spotrebiteľa. Podstatou prospotrebiteľského výkladu nie je subjektívna nevedomosť spotrebiteľa, ale

neurčitosť obsahu zmluvy čo v danom prípade nie je dané ani naplnené.

28. Žalovaný poukázal na gramaticko-semantický výklad a poukázal na to, že podľa bodov 5.1 a 5.2
legislatívno-technických pokynov, ktoré sú prílohou k legislatívnym pravidlám Vlády SR a ktoré definujú
právny jazyk a funkčné vymedzenie spojky ,,a“ a spojky ,,alebo“ tak, že ak majú právne následky
alebo podmienky nastať spoločne kladie sa medzi posledné dve možnosti zlučovacia spojka ,,a“ a ak

nemusia nastať spoločne kladie sa medzi ne vylučovacia spojka ,,alebo“. Je zrejmé, že zlučovacia
spojka ,,a“ v posudzovanej vete Článku IV. bodu 8 jasne normuje, že nárok na zmluvnú pokutu môže
žalobca uplatniť iba spoločne s jeho právnym úkonom odstúpenia od zmluvy a nie ako samostatnú
modalitu postupu. Žalobca pripisuje spojke ,,a“ tendenčne význam eventuality, ktorého nositeľom je
spojka ,,alebo“, ktorá však v danom ustanovení nie je použitá. Čo sa týka teologického výkladu

ide o právnu metódu, ktorá sa snaží určiť cieľ normy. Za tým účelom je potrebné jasne vyjadriť
kauzálne súvislosti kolaudácie pridelenia súpisného čísla a zápisu na LV. Pri interpretácii Článku
IV. bod 8 je nevyhnutné brať na zreteľ aká je kauza budúcej predbežnej zmluvy a v súlade s §
289 ods. 1 Obchodného zákonníka eventuálne § 50a ods. 1 OZ kauzou ZOBZ bola v Článku II.
vyjadrená dohoda strán o tom, že uzatvoria budúcu zmluvu do dvoch mesiacov odo dňa nadobudnutia

právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, ktorým bude povolené užívanie domu nie však skôr ako budú
byty a nebytové priestory zapísané na LV. Časť ustanovenia Článku II., ktorá uzatvorenie budúcej zmluvy
podmieňovala odkladacou podmienkou nie však skôr ako ,,je dôvodom, pre ktorý predloženie termínu
s dopadom na čas uzatvorenia budúcej zmluvy zakladalo právo budúceho kupujúceho odstúpiť od
zmluvy.

29. Žalobca v konaní netvrdí a nepreukázal, že by od zmluvy odstúpil, pričom okolnosť, či žalobca mal
alebo nemal záujem odstúpiť od zmluvy je vo vzťahu k predmetu konania kruciálna naviac žalobca
netvrdí a nepreukázal, že by vyjadril, že netrvá na plnení ZOBZ a uzatvorení zmluvy v neskoršom,
než pôvodne predpokladanom termíne. Zjavnou vôľou zmluvných strán a predovšetkým budúceho

kupujúceho jednoznačne bol nadobudnúť predmet prevodu za rovnakých podmienok aj v neskoršom
termíne.

30. Zároveň žalovaný uviedol a predložil e-mailovú komunikáciu, že žalobca pripomienkoval ZOBZ nie
však sporný článok, ku ktorému nemal pripomienku, nežiadal o jej vysvetlenie a uvedená zmluva je

individuálne dojednaný právny úkon.

31. Podľa § 544 ods. 1 OZ, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Podľa § 544 ods. 2 OZ, zmluvnú pokutu možno

dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

32. Zmluvná pokuta je zabezpečovací prostriedok plnenia zmluvných povinností a jej podstatu možno
charakterizovať ako sankciu za nesplnenie, resp. porušenie povinnosti, ktorej splnenie zabezpečuje.
Z ustanovenia § 544 ods. 1 OZ možno jednoznačne vyvodiť, že zmluvnú pokutu možno viazať len na

prípad porušenia zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy bez ohľadu na to, či vyplýva zo zákona
alebo zo zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy nemožno zabezpečiť
zmluvnou pokutou.

33. Podľa § 37 ods. 1 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak

je neplatný.

34. Podľa § 52 ods. 1, 2 OZ spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu,
ktorú uzatvára obchodník so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetkyiné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je
to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom
je spotrebiteľ sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka aj keď by sa inak mali

použiť normy obchodného práva.

35. Ak má byť záväzok na zaplatenie zmluvnej pokuty dojednaný platne, z dojednania o zmluvnej pokute
musí jednoznačne vyplývať splnenie akej konkrétnej povinnosti je týmto inštitútom zabezpečené, to
znamená pri porušení ktorej konkrétnej povinnosti vzniká nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty a táto

zabezpečená povinnosť musí platne vzniknúť, aby mohla byť zmluvnou pokutou zabezpečená. Dohoda
o zmluvnej pokute musí mať obligatórne písomnú formu a jej nevyhnutnou náležitosťou je uvedenie
výšky pokuty, prípadne aspoň spôsobu, akým bude určená. Zmluvná pokuta je jedným z prostriedkov
zabezpečenia záväzkov, ktorý má zároveň sankčný charakter, keďže účastníka, ktorý poruší zmluvnú
povinnosť, postihuje nepriaznivým následkom v podobe vzniku ďalšej povinnosti zaplatiť peňažnú sumu
v dojednanej výške. Odtiaľ plynie požiadavka na presné vyjadrenie rozsahu zmluvnej pokuty, ktorá

existuje popri všeobecných požiadavkách na určitosť právneho úkonu podľa § 37 ods. 1 OZ.

36. Žalobca sa v konaní domáha nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 17 152,07 Eur
s príslušenstvom, ktorá bola dojednaná v Zmluve o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu
v dome podľa § 289 a nasl. Obchodného zákonníka zo dňa 26. 02. 2021 Článku IV. bod 8. Článok

IV. bod 8 znie: ,,Budúci predávajúci sa zaväzuje postaviť dom a v ňom byt/garážové stojisko v súlade
s touto zmluvou a zabezpečiť začatie kolaudačného konania najneskôr do 30. 06. 2021. Ak kolaudačné
rozhodnutie na dom vrátane vydania rozhodnutia o pridelení súpisného čísla a zápisu bytov do katastra
nehnuteľností sa neuskutoční do 30. 09. 2021 je budúci kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť
a budúci predávajúci je povinný zaplatiť budúcemu kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 0,05 % zo

zaplatenej časti kúpnej ceny za každý deň omeškania“.

37. V konaní medzi stranami sporu nebolo sporné, že v zmysle zmluvy o budúcej zmluve a Dodatku
č. 1 k zmluve bola uzatvorená Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov medzi
predávajúcim WALS, spol. s r.o., so sídlom Zvolenská cesta 14, Banská Bystrica a A. B. B., bytom A.

XXXXX/X, A. A. zo dňa 14. 11. 2023.

38. V konaní medzi stranami sporu bolo sporné, či zmluvná pokuta vyplývajúca z Článku IV. bod 8 ZOBZ
bola platne dojednaná a či žalobcovi vznikol nárok na zmluvnú pokutu a sporný bol výklad uvedeného
Článku IV. bod 8.

39. Súd uvedenú zmluvu považoval za spotrebiteľskú zmluvu aj napriek tomu, že bola uzatvorená podľa
§ 289 a nasl. Obchodného zákonníka a preto je potrebné na uvedený vzťah aplikovať ustanovenia § 52
a nasl. OZ z dôvodu, že na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ sa vždy prednostne
použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka aj keď by sa inak mohli použiť normy obchodného práva.

40. Súd mal za to, že zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu v dome bola
individuálne dojednaná aj napriek tvrdeniam žalobcu z dôvodu, že žalobca mal k dispozícii návrh
predmetnej zmluvy, ktorá mu bola zaslaná na pripomienky, čo vyplynulo z e-mailovej komunikácie
a žalobca zmluvu pripomienkoval, tak ako to vyplýva z e-mailovej komunikácie na základe tvrdenej

spolupráce s právnikom, keďže to uviedol v texte e-mailu, avšak vo vzťahu k Článku IV. bod 8 nemal
pripomienku, nežiadal informáciu k uvedenému článku ani o vysvetlenie a súd mal potom za to, že
ide o individuálne dojednaný právny úkon a v prípade, že by pripomienky zo strany žalobcu neboli
akceptované nebol nútený takúto zmluvu uzatvoriť.

41. Žalovaný mal za to, že pokiaľ žalobca od zmluvy neodstúpil z dôvodu, ktorý je uvedený v prvej vete
daného článku nemá nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty a žalobca popiera podmienenie zmluvnej
pokuty uplatnením práva žalobcu odstúpiť od zmluvy. Výklad uvedeného článku z gramatického
alogickéhohľadiskapodľažalobcuneumožňujedospieťkzáverom,ktorýtvrdížalovaný,aleimodporuje.
Podľa žalobcu ide o vzájomne nezávislé záväzky, keďže kauzou ZOBZ bolo uzatvoriť zmluvu o prevode

vlastníctva bytu za podmienok stanovených zmluvou o budúcej zmluve, ktoré určil vlastným prejavom
vôle žalovaný, teda za stavu kolaudácie stavieb, určenia súpisného čísla a zápisu stavieb do katastra
nehnuteľností, ktoré boli predpokladom uzavretia zmluvy.42. Súd mal za to, že v Článku IV. bod 8 prvá veta sa budúci predávajúci zaviazal postaviť dom
a v ňom byt a garážové stojisko a zabezpečiť začatie kolaudačného konania najneskôr do 30. 06. 2021.
V nasledujúcej vete si zmluvné strany dohodli, že ak kolaudačné rozhodnutie na dom vrátane vydania

rozhodnutia o pridelení súpisného čísla a zápisu bytov do KN sa neuskutoční do 30. 09. 2021 je budúci
kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a teda bolo dohodnuté zmluvné odstúpenie od zmluvy
a budúci predávajúci je povinný zaplatiť budúcemu kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 0,05 % do
zaplatenej časti kúpnej ceny za každý deň omeškania.

43. Absolútna neplatnosť právneho úkonu pôsobí priamo zo zákona, a to od počiatku bez ohľadu na to,
či sa tejto neplatnosti niekto dovolal a súd prihliada na absolútnu neplatnosť právneho úkonu z úradnej
povinnosti.

44. Článok IV. bod 8 ZOBZ obsahuje Dohodu strán o možnosti budúceho kupujúceho odstúpiť od
predmetnej zmluvy v prípade, že do dňa 30. 09. 2021 sa neuskutoční kolaudačné rozhodnutie vrátane

vydania rozhodnutia o pridelení súpisného čísla a zápisu bytov do KN a len v prípade, že od uvedenej
zmluvy odstúpi je budúci predávajúci povinný zaplatiť zmluvnú pokutu, čo vyplýva z gramatického,
logického, ale aj teologického výkladu a v uvedenom článku vete druhej je použitá zlučovacia spojka ,,a“,
ktorá sa používa, ak právne následky alebo podmienky majú nastať spoločne a teda z uvedeného je
zrejmé, že nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty si mohol žalobca uplatniť spoločne s jeho úkonom

odstúpenia od zmluvy, nie však samostatne ako len zmluvnú pokutu bez ohľadu na odstúpenie od
zmluvy. Využívanie spojky ,,a“ je v právnom jazyku obmedzené na konjunkčnú logickú operáciu t. j.
spojka,,a“spájavýroky,pričomvýrokspojenýkonjunkcioujepravdivýprávevtedy,aksúpravdivéobidva
spájané výroky. Žalobca uvedenému ustanoveniu pripisuje význam eventuality, ktorého nositeľom je
spojka ,,alebo“, ktorá však použitá nebola.

45. Súd mal potom za to, že podmienkou nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty bolo, aby žalobca
odstúpil od zmluvy, keďže takéto odstúpenie bolo riadne dohodnuté a v konaní nebolo sporné, že zo
strany žalobcu k odstúpeniu v zmysle Článku IV. bod 8 nedošlo, čo žalobca nerozporoval.

46. V prípade, ak by aj žalobca mal nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty v zmysle uvedeného článku
a jeho nárok by bol dôvodný, z dojednania o zmluvnej pokute jednoznačne nevyplýva splnenie akej
konkrétnej povinnosti ňou bolo zabezpečené, t. j. porušenie, ktorej konkrétnej povinnosti by malo za
následok vznik nároku na jej zaplatenie. Uvedené dojednanie neobsahuje výslovný odkaz na prvú vetu
uvedeného článku. Z vykonaného dokazovania je nesporné, že žalovaný svoje povinnosti uvedené

v prvej vete daného článku splnil podaním návrhu na začatie kolaudačného konania v dohodnutom
termíne. Súd dohodnutú zmluvnú pokutu považoval za neurčitú. Neurčitosť nie je možné odstrániť
v danom konaní, keďže nie je zrejmé porušenie právnej povinnosti, na ktorú je nárok viazaný, pričom
žalobca si uplatňuje svoj nárok tak, že tvrdí, že nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vznikol dňom, ku
ktorému vzniklo právo na odstúpenie od zmluvy (viazané na výsledky administratívnych konaní, nie na

konaniežalovaného).Pokiaľdruhávetaobsahujeúpravusadzbyvpercentáchzozaplatenejčastikúpnej
ceny nie je ani určito upravený čas plynutia nároku, nie je dojednané, kedy vzniká omeškanie, na akú
právnu skutočnosť sa omeškanie viaže, to znamená nie je zrejmé, od kedy mohol žalobca požadovať
zaplatenie zmluvnej pokuty. Toto dojednanie je neurčité. V danom prípade sa nejedná o povinnosť
žalovaného vyplývajúcu zo zmluvy o vyhotovení budúceho diela, ale o povinnosť orgánov činných

v správnom konaní, ktorú sám nerealizoval a ani realizovať nemohol a preto uvedená povinnosť tak
ako ju vykladá žalobca sa neviaže k žalovanému a nemôže zakladať nárok na zaplatenie zmluvnej
pokuty. Zmluvná pokuta nezabezpečuje splnenie záväzkov, ktorých nositeľom je žalovaný. Druhá veta
sporného ustanovenia zmluvy neupravuje povinnosť niečo dať, konať, strpieť. Žalobca ani netvrdí
žiadnu hodnotu a význam konkrétnej zabezpečovacej povinnosti. Uvedený sporný článok zakladá len

povinnosť žalovaného, ktorý sa zaviazal postaviť dom, v ňom byt, vonkajšie parkovacie státie a začatie
kolaudačného konania a zmluvné strany dojednali termín pre ďalší postup pre uzatvorenie hlavnej
zmluvy, ktorá aj bola riadne uzatvorená, ktorý termín je upravený v druhej vete a v prípade jeho
nenaplnenia sa zmluvné strany dohodli na možnosti budúceho kupujúceho odstúpiť od zmluvy a na
tom základe žiadať zaplatenie zmluvnej pokuty. Z dôvodu, že dojednanie zmluvnej pokuty neobsahuje

konkrétnu povinnosť žalovaného, ktorá mala byť takto zabezpečená, pretože ani výkladom nie je možné
ustáliť pre prípad porušenia, ktorej zmluvnej povinnosti má za následok vznik nároku žalobcu na
zaplatenie zmluvnej pokuty a zároveň sa zmluvná pokuta viaže na neurčité omeškanie. Nie je určený
riadne spôsob určenia výšky pokuty a ani určito upravený čas plynutia nároku. Takéto dojednanieo zmluvnej pokute je absolútne neplatné (§ 37 ods. 1 OZ). Absolútnu neplatnosť súd skúma z úradnej
povinnosti a preto žalobu zamietol a ďalej sa v konaní nezaoberal, či je zmluvná pokuta v rozpore
s dobrými mravmi, moderačným právom a zmluvou o postúpení pohľadávky.

47. Žalovaný bol v konaní úspešný, uplatnil si nárok na náhradu trov tohto konania. Súd žalovanému
priznal nárok na náhradu trov tohto konania vo výške 100 % voči žalobcovi podľa § 262 ods. 1 CSP a §
255 ods. 1 CSP ako úspešnej strane v spore. O výške trov súd rozhodne samostatným uznesením po
právoplatnosti vo veci samej podľa § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

10 20Csp/57/2024

Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie je prípustné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho
doručenia, písomne vo vyhotovení trojmo na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 C. s. p.) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie treba predložiť v troch rovnopisoch, inak súd zhotoví kópie na trovy odvolateľa.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný neplní dobrovoľne to, čo mu ukladá právoplatné a vykonateľné

rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh na výkon exekúcie v zmysle
zvláštneho predpisu.