Rozsudok – Žaloby proti právoplatným… ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 29. október 2025

Súd: Správny súd v Bratislave
Spisová značka: BA-1S/46/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1021200393
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 10. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jeannette Hajdinová

ECLI: ECLI:SK:SpSBA:2025:1021200393.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

SprávnysúdvBratislave,vsenátezloženomzpredsedníčkysenátuJUDr.JeannetteHajdinovejačlenov

senátu JUDr. Jozefa Timeka a JUDr. Zuzany Širokej, v právnej veci žalobcu: Bezručová Invest, s. r.
o., so sídlom Bezručova 5, 811 09 Bratislava, IČO: 43 870 295, právne zastúpený: LEGAL GROUP,
s.r.o., so sídlom Lomonosovova 2, 811 09 Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO: 47 237 589,
protižalovanému:Slovenskáobchodnáinšpekcia,ÚstrednýinšpektorátSlovenskejobchodnejinšpekcie
v Bratislave, so sídlom Bajkalská 21/A, 827 99 Bratislava - mestská časť Ružinov, o preskúmanie
zákonnosti rozhodnutia žalovaného č. SK/0094/99/2020 zo dňa 1. februára 2021, takto

r o z h o d o l :

I. Správny súd v Bratislave žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanému právo na náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

I. Priebeh administratívneho konania

1. Inšpektorát Slovenskej obchodnej inšpekcie so sídlom v Bratislave pre Bratislavský kraj (ďalej len
„prvostupňový orgán“) rozhodnutím č. P/0040/01/2019 zo dňa 27. januára 2020 (ďalej len „prvostupňové
rozhodnutie“) uložil žalobcovi podľa § 24 ods. 1 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a o
zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov

(ďalej len „zákon o ochrane spotrebiteľa“) pokutu vo výške 4000 eur pre porušenie zákazu nekalých
obchodných praktík formou klamlivého opomenutia. V súvislosti s vykonanou kontrolou bolo zistené,
že spotrebitelia A. B. C. a D. C. (ďalej len „budúci kupujúci“) uzavreli dňa 11. novembra 2016 so
žalobcom ako budúcim predávajúcim Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu č.
E. zo dňa 16. júla 2018 (ďalej len „zmluva o budúcej zmluve“). V článku VII. Ďalšie dohody zmluvných
strán bod 7.4 zmluvy o budúcej zmluve sa uvádzalo nasledovné: „Na základe osobitnej písomnej
dohody zmluvných strán je Budúci kupujúci oprávnený najneskôr do termínu podania návrhu na vydanie

kolaudačného rozhodnutia zo strany Budúceho predávajúceho podľa bodu 4.2 Zmluvy previesť všetky
práva a povinnosti vyplývajúce mu z tejto Zmluvy na tretiu osobu.“ Dňa 23. mája 2018 budúci kupujúci
prejavili záujem o prevod svojich práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu,
keď budúci kupujúci z e-mailu C. adresoval na e-mailovú adresu F. a G. žiadosť o postúpení práv a
povinností. Zo strany žalobcu bolo následne dňa 28. mája 2018 z e-mailovej adresy F. spotrebiteľovi na
e-mailovú adresu C. oznámený poplatok spojený so zmenou zmluvy o budúcej zmluve a postúpením
práv a povinností. Z predložených dokladov je zrejmé, že žalobca v postavení predávajúceho, budúcich

kupujúcich ako spotrebiteľov pred uzavretím zmluvy o budúcej zmluve žiadnym spôsobom neinformoval
o poplatku, ani o jeho výške v prípade prevodu všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o
budúcej zmluve na tretiu osobu. Žalobca ako predávajúci tak opomenul podstatnú informáciu (absencia
informácie, o tom, že v prípade prevodu všetkých práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiuosobu, budú spotrebitelia ako budúci kupujúci zaviazaní zaplatiť žalobcovi poplatok v určitej výške),
ktorú priemerný spotrebiteľ potrebuje na to, aby urobil rozhodnutie o obchodnej transakcii, pričom v
dôsledkuuvedenéhoklamlivéhoopomenutiapriemernýspotrebiteľmôžeurobiťrozhodnutieoobchodnej

transakcii, ktoré by inak neurobil, čím došlo k porušeniu § 4 ods. 2 písm. c) v nadväznosti na ustanovenia
§ 7 ods. 1 a ods. 4 a § 8 ods. 3 zákona o ochrane spotrebiteľa.

2. Proti prvostupňovému rozhodnutiu podal žalobca odvolanie. V podanom odvolaní žalobca uviedol,
že predmetom zmluvy o budúcej zmluve v zmysle bodu 2.1 bol okrem iného aj záväzok budúcich

kupujúcich uzavrieť budúcu zmluvu o prevode vlastníctva bytu č. E., pričom žalobca upriamil pozornosť
na jednu zo základných zásad právneho poriadku pacta sunt servanda, teda zásadu záväznosti zmlúv.
Žalobca mal za to, že platná zmluva je záväzná pre obidve strany a túto záväznosť stratí len spôsobom
vyplývajúcim zo zmluvy alebo zo zákona. Žalobca taktiež uviedol, že v zmysle príslušných ustanovení
(§ 289 a nasl.) zákona č. 513/1991 Z. z. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len
„ObZ“) sa mohol v prípade nesplnenia tohto záväzku zo strany budúcich kupujúcich domáhať svojich

práv súdnou cestou. Žalobca tiež poznamenal, že riadne dodržiaval všetky záväzky, ktoré mu vyplývali
zo zmluvy o budúcej zmluve a boli to práve budúci kupujúci, ktorí viac nechceli plniť záväzky, ktoré
na seba zmluvne prevzali. Žalobca nemal žiadnu povinnosť umožniť budúcim kupujúcim ich záväzok
zo zmluvy o budúcej zmluve nesplniť, resp. umožniť postúpenie ich povinností na tretiu osobu. Hoci
bod 7.4 zmluvy o budúcej zmluve umožňoval spotrebiteľom previesť práva a povinnosti vyplývajúce im

z tejto zmluvy na tretiu osobu, umožňoval to iba na základe osobitnej písomnej dohody medzi budúcimi
kupujúcimi a žalobcom. Žalobca tak nemal povinnosť takúto osobitnú písomnú dohodu s budúcimi
kupujúcimi uzatvoriť. Pokiaľ však aj bol žalobca ochotný túto osobitnú dohodu so spotrebiteľmi uzatvoriť,
mali obe strany právo pri rokovaniach týkajúcich sa tejto osobitnej dohody požadovať svoje podmienky,
pričom ani jedna zo strán nebola nútená túto osobitnú dohodu uzavrieť. S ohľadom na uvedené je podľa

žalobcu zrejmé, že na prevod svojich práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu
nemali budúci kupujúci právny nárok, a takýto prevod bol podmienený dosiahnutím vzájomnej písomnej
dohody. Žalobca uviedol, že jednou z jeho požiadaviek bolo aj uhradenie poplatku za odsúhlasenie
zmeny v osobe budúceho kupujúceho a vstupu do práv a povinností budúceho kupujúceho podľa zmluvy
o budúcej zmluve vo výške 6000 eur. Tento poplatok v sebe zahŕňal všetky administratívne a právne

náklady v súvislosti s postupovaním práv a povinností z už uzatvorenej zmluvy o budúcej zmluve a
zabezpečovaním s tým súvisiacich zmien.

3. Žalobca v podanom odvolaní zastal názor, že prvostupňový orgán vo svojom rozhodnutí nezohľadnil
všetky ním uvedené skutočnosti. Žalobca mal za to, že skutočnosť, že budúci kupujúci nemali právny

nárok na uzatvorenie dohody o prevode práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve na tretí subjekt,
bola v tomto konaní rozhodná a podstatná, a preto je postup príslušného orgánu nesprávny, keď túto
skutočnosť neskúmal. Žalobca neinformoval spotrebiteľov pred uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve
o poplatku a jeho výške z dôvodu, že to nebolo predmetom zmluvy o budúcej zmluve a spotrebitelia v
tom čase ešte neprejavili záujem o túto službu. Podľa vyjadrenia žalobcu nemožno tvrdiť, že informácia

o poplatku a jeho výške je informáciou determinujúcou rozhodnutie spotrebiteľov o vykonaní obchodnej
transakcie, ktorou je uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve. Poplatok za postúpenie práv a povinností nie
je poplatkom, ktorý by bol spojený s obchodnou transakciou, ktorou bolo uzatvorenie zmluvy o budúcej
zmluve. Z uvedeného je zrejmé, že žalobca je v dôsledku pokuty uloženej rozhodnutím sankcionovaný
za svoj seriózny a proklientsky prístup, ktorým aj napriek tomu, že nemal túto povinnosť, umožnil

budúcim kupujúcim postúpiť ich práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu. Žalobca
taktiež podotkol, že nemal v čase uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve žiadnu zákonnú povinnosť
informovať spotrebiteľov o cene produktu, resp. služby, o ktorú v čase uzatvorenia zmluvy o budúcej
zmluve spotrebitelia neprejavili záujem.

4. Žalovaný po preskúmaní obsahu spisového materiálu prislúchajúceho k predmetnej veci nezistil
dôvod na zrušenie rozhodnutia a ani na prehodnotenie výšky uloženej pokuty, a preto rozhodnutím
č. SK/0094/99/2020 zo dňa 1. februára 2021 (ďalej len „napadnuté rozhodnutie“) odvolanie žalobcu
zamietol a prvostupňové rozhodnutie potvrdil. Čo sa týka skutočností uvedených v odvolaní žalovaný
vyhodnotil tvrdenia žalobcu ako právne irelevantné a subjektívne, ktoré ho nezbavujú zodpovednosti za

kontrolou presne a spoľahlivo zistené porušenie zákona. Žalovaný mal za to, že prvostupňový orgán
konanie žalobcu správne právne posúdil ako rozporné so zákonom o ochrane spotrebiteľa. Žalobca v
odvolaní neuviedol žiadne skutočnosti, ktoré by spochybňovali skutkový stav zistený kontrolou, prípadne
oprávnenosť uloženia sankcie zo strany prvostupňového orgánu. Výsledky šetrenia uskutočnenéhozo strany inšpektorov v predmetnej veci odôvodňujú postih žalobcu za nesplnenie povinnosti žalobcu
vyplývajúcej z § 4 ods. 2 písm. c) v nadväznosti na ustanovenia § 7 ods. 1, ods. 4 a § 8 ods. 3 zákona
o ochrane spotrebiteľa. Zároveň po preskúmaní obsahu napadnutého rozhodnutia žalovaný zistil, že

prvostupňový orgán sa dostatočným spôsobom vyrovnal s tvrdeniami žalobcu, ktoré vyplývali z obsahu
daného administratívneho spisu.

5. Podľa žalovaného z predložených dokladov jednoznačne vyplýva, že žalobca v postavení budúceho
predávajúceho žiadnym spôsobom neinformoval budúcich kupujúcich pred uzavretím zmluvy o budúcej

zmluve o poplatku, ani o jeho výške v prípade prevodu všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo
zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu. Žalovaný sa stotožňuje s právnym názorom prvostupňového
orgánu, že orgán dozoru v predmetnom prejednávanom prípade neskúma, či budúci kupujúci mali
alebo nemali nárok na uzavretie dohody. Uvedené nie je v danom prípade pre posúdenie porušenia
povinnosti zo strany žalobcu podstatné. Podstatná a právne relevantná je naopak skutočnosť, či boli
budúci kupujúci v súlade s požiadavkami právnej úpravy na ochranu spotrebiteľa informovaní o všetkých

skutočnostiach determinujúcich ich rozhodnutie o vykonaní obchodnej transakcie. Žalovaný zastáva
názor, že v predmetnom prípade žalobca ako budúci predávajúci opomenul podstatnú informáciu, keď
pred uzavretím zmluvy o budúcej zmluve žiadnym spôsobom neinformoval budúcich kupujúcich ako
spotrebiteľov o poplatku, ani o jeho výške v prípade prevodu všetkých práv a povinností vyplývajúcich
zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu.

6. V zmluve o budúcej zmluve tak absentovali akékoľvek informácie o tom, že v prípade, ak dôjde k
prevodu všetkých práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu, budú spotrebitelia ako
budúci kupujúci zaviazaní zaplatiť žalobcovi ako budúcemu predávajúcemu poplatok v určitej výške,
pričom s prihliadnutím na výšku požadovaného, resp. zníženého poplatku, sa pritom v žiadnom prípade

nejednalo o poplatok v zanedbateľnej výške, práve naopak, jeho výška bola značná.

7. V danom prípade bolo jednoznačne preukázané, že žalobca riadne neinformoval budúcich kupujúcich
o výške poplatku za prevod práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o budúcej zmluve. Žalobca
síce tvrdí, že ide o samostatný právny vzťah a o samostatnú službu, ktorá nesúvisí s pôvodnou

obchodnou transakciou, avšak s uvedeným sa žalovaný nestotožňuje. V danom prípade sa jedná o
rovnaký právny vzťah, do ktorého budúci kupujúci vstupujú podpisom zmluvy o budúcej zmluve s
deklarovanou možnosťou prevodu práv a povinností vyplývajúcich z tejto zmluvy, ktorý však v samotnej
zmluve o budúcej zmluve nie je dostatočne určitým spôsobom vymedzený, pričom žalobca ako budúci
predávajúci o výške požadovaných poplatkov neinformoval pred podpisom zmluvy o budúcej zmluve.

Podľažalovanéhovychádzalprvostupňovýorgánzosprávnejúvahy,žebudúcikupujúciakospotrebitelia
mohli počítať s možnosťou prevodu práv a povinností, ktorá je deklarovaná v rámci zmluvy o budúcej
zmluve, ako istou formou zadných dvierok v prípade, ak nebudú schopní plniť uzatvorenú zmluvu,
pričom ak by boli informovaní o spoplatnení uvedenej možnosti, nehovoriac o vysokej výške poplatku,
ako tomu bolo v tomto prípade, nemožno vylúčiť ani tú možnosť, že by takúto zmluvu o budúcej

zmluve vôbec neuzatvorili. V zmysle vyššie uvedeného podľa žalovaného nepochybne dochádza pri
opomenutí predmetnej informácie k ovplyvneniu ekonomického správania spotrebiteľov. Skutočnosť, že
budúci kupujúci ako spotrebitelia boli o takomto poplatku informovaní až po tom, čo urobili kvalifikované
rozhodnutie o obchodnej transakcii, tzn. po tom, čo sa rozhodli uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve a
následne iniciovali prevod práv a povinností na tretí subjekt, nie je v súlade s požiadavkami na ochranu

spotrebiteľa.

8. Žalovaný v danej súvislosti dodal, že v slovenskej právnej úprave je zakotvená objektívna
zodpovednosť právnických osôb pri spáchaní správneho deliktu. To znamená, že pre samotný vznik
zodpovednosti je zavinenie právnickej osoby ako páchateľa deliktu právne irelevantné. Zavinenie

nie je obligatórny znak správneho deliktu právnických osôb a podnikajúcich fyzických osôb.
Zodpovednosť za tento druh správneho deliktu je objektívnou zodpovednosťou. Príslušný správny
orgán v rámci vyvodzovania administratívnoprávnej zodpovednosti dokazuje len porušenie právnej
povinnosti, existenciu protiprávneho následku a príčinnej súvislosti medzi porušením právnej povinnosti
a protiprávnym následkom. Miera zavinenia sa skúma len v súvislosti s určením druhu a výšky sankcie.

Predmetný fakt však nemení právnu podstatu tohto druhu zodpovednosti. Z hľadiska právnej teórie ide
o absolútnu objektívnu zodpovednosť (bez možnosti liberácie), t. j. účastník konania sa nemôže zbaviť
zodpovednosti za správny delikt poukázaním na existenciu tzv. liberačného dôvodu (zákonná úprava
ich totiž neupravuje).9. Žalovaný taktiež poznamenal, že relevantným je zistenie, že došlo k porušeniu povinnosti vyplývajúcej
zo zákona o ochrane spotrebiteľa. Správny orgán je v zmysle ustanovenia § 24 ods. 1 zákona o ochrane

spotrebiteľa povinný uložiť pokutu až do výšky 66400 eur, ak § 24 ods. 6 neustanovuje inak. Samotný
zákon o ochrane spotrebiteľa pritom neumožňuje ako sankciu použiť napr. pokarhanie, upozornenie
a pod. Žalovaný uviedol, že sankcia bola dostatočne zdôvodnená sledujúc všetky kritériá uvedené v
ustanovení § 24 ods. 5 zákona o ochrane spotrebiteľa a taktiež funkcie sankcie, ktorými sú represia,
prevencia a výchova páchateľa správneho deliktu.

II. Správna žaloba

10. Včas podanou žalobou sa žalobca domáhal zrušenia rozhodnutia žalovaného ako aj
prvostupňového rozhodnutia a vrátenia veci prvostupňovému orgánu na ďalšie konanie. Žalobca
alternatívne navrhoval využiť inštitút sankčnej moderácie podľa § 198 a nasl. zákona č. 162/2015 Z. z.

Správny súdny poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej len „SSP“).

11. Žalovaný v správnej žalobe ďalej uviedol, že má za to, že žalovaný ako aj prvostupňový orgán vo
svojich rozhodnutiach nedostatočne zistili skutkový stav pre riadne posúdenie veci, nakoľko neskúmali,
či budúci kupujúci ako spotrebitelia v danom prípade mali alebo nemali právny nárok na uzatvorenie

dohody. Skúmanie tejto skutočnosti však považuje žalobca za nevyhnutné pre zistenie správneho
skutkového stavu a následného správneho právneho posúdenia veci.

12. Žalobca má za to, že žalovaný nesprávne právne posúdil vec, keď považuje právny vzťah založený
zmluvou o budúcej zmluve a právny vzťah založený dohodou za totožný, resp. rovnaký a neprihliada na

ich oddeliteľnosť a nezávislosť. Žalobca má za to, že dohoda, ktorej predmetom bolo aj postúpenie práv
a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve je samostatný zmluvný vzťah nezávislý od zmluvy o budúcej
zmluve, a preto žalobca nemal dôvod a už vôbec nie povinnosť oznamovať budúcim kupujúcim výšku
poplatku skôr ako prejavili o túto službu záujem. Zmluvné strany aj predmet dohody sú odlišné od zmluvy
o budúcej zmluve. Dohoda bola na rozdiel od zmluvy o budúcej zmluve trojstranným právnym úkonom

a jej predmetom bolo postúpenie práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve. Preto nemožno tento
zmluvný vzťah považovať v žiadnom prípade za totožný so zmluvou o budúcej zmluve.

13. V zmluve o budúcej zmluve nie je zakotvená možnosť budúcich kupujúcich bez ďalšieho previesť
práva a povinnosti na tretiu osobu, ale je v nej jasne stanovené, že takýto postup je možný len na základe

osobitnej písomnej dohody, ktorú však ani jedna zo strán nie je povinná uzavrieť, a ktorej predmetom
budú všetky podmienky takéhoto prevodu. Poskytnutie súhlasu s prevodom práv a povinností zo zmluvy
o budúcej zmluve malo teda v danom prípade charakter samostatnej odplatnej služby, pričom budúci
kupujúci mali možnosť rozhodnúť sa po oboznámení sa s výškou poplatku, či službu využijú alebo
nevyužijú. Žalobca má za to, že budúcim kupujúcim včas oznámil výšku poplatku, a to v momente,

keď o predmetnú službu prejavili záujem. Žalobca zastáva názor, že informácia o výške poplatku
bola síce podstatnou informáciou, ktorú budúci kupujúci potrebovali na to, aby urobili rozhodnutie o
obchodnej transakcii, ktorou bolo uzatvorenie dohody, avšak nie na to, aby urobili rozhodnutie týkajúce
sauzatvoreniazmluvyobudúcejzmluve.Žalovanýtakdospelknesprávnemuprávnemuposúdeniuveci,
keď považoval informáciu o výške poplatku za prevod práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve za

informáciu, ktorú mal žalobca oznámiť budúcim kupujúcim pred uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve
a rovnako keď považoval konanie žalobcu za porušujúce zákona o ochrane spotrebiteľa. Žalobca na
podporu svojich tvrdení poukázal na právny názor súdu vyjadrený v odôvodnení rozsudku Okresného
súdu Bratislava II sp. zn. 29C/69/2019 zo dňa 26. júna 2020.

14. Skutočnosť, že budúci kupujúci nemali právny nárok na uzatvorenie dohody má zásadný vplyv na to,
žežalobcabudúcichkupujúcichpreduzatvorenímzmluvyobudúcejzmluveneinformovalopredmetnom
poplatku a jeho výške, a to práve z dôvodu, že to nebolo predmetom tejto zmluvy a budúci kupujúci v
tom čase ešte neprejavili o túto službu záujem. Žalobca nemal povinnosť predvídať, že budúci kupujúci
stratia záujem svoj záväzok zo zmluvy o budúcej zmluve v budúcnosti plniť. Žalobca tak svojim konaním

neporušil zákaz nekalých obchodných praktík formou klamlivého opomenutia ani žiadne iné povinnosti
ustanovené zákonom o ochrane spotrebiteľa alebo inými všeobecne záväznými právnymi predpismi, a
preto nebol daný zákonný dôvod pre uloženie pokuty žalobcovi podľa § 24 ods. 1 zákona o ochrane
spotrebiteľa.15. Podľa § 24 ods. 5 zákona o ochrane spotrebiteľa pri určení výšky pokuty sa prihliada najmä
na charakter protiprávneho konania, závažnosť porušenia povinnosti, spôsob a následky porušenia

povinnosti. Žalovaný sa s uvedenými predpokladmi v napadnutom rozhodnutí dostatočne nevysporiadal,
resp. nezistil a nezohľadnil všetky okolnosti pre zistenie skutočného stavu veci a ktorých preskúmanie
má následne viesť k uloženiu sankcie v primeranej výške. Žalovaný pritom neprihliadol na podstatné
skutočnosti, ktoré zásadným spôsobom znižujú závažnosť sankcionovaného konania, a to najmä
skutočnosť, že budúci kupujúci nemali právny nárok na uzatvorenie dohody.

16. Podľa názoru žalobcu, k žiadnemu zákonom vymedzenému protiprávnemu konaniu z jeho strany
nedošlo, neboli naplnené znaky žiadnej skutkovej podstaty správneho deliktu, a preto uloženie sankcie
žalobcovi za skutok, ktorý nenapĺňal znaky žiadneho správneho deliktu nemalo oporu v platných
právnych predpisoch.

17. Na základe vyššie konštatovaných skutočností mal žalobca za to, že žiadna pokuta mu nemala byť
uložená. Napriek tomu, ak sa súd s týmto právnym názorom nestotožní a konanie žalobcu posúdi ako
sankcionovateľné a protiprávne, žalobca žiada aby správny súd uloženú pokutu v súlade s § 198 SSP
znížil na symbolickú sumu 100 eur, resp. že by mal súd rozsudkom upustiť od uloženia sankcie, nakoľko
možno v tomto prípade dosiahnuť účel trestania aj samotným prejednaním veci.

III. Vyjadrenie žalovaného

18. Žalovaný vo svojom vyjadrení zo dňa 24. mája 2021 zhrnul priebeh administratívneho konania
a žiadal podanú správnu žalobu zamietnuť.

19. Podľa názoru žalovaného žalobca zmluvné podmienky neformuloval zrozumiteľne, nakoľko
spotrebiteľov pred uzavretím zmluvy o budúcej zmluve žiadnym spôsobom neinformoval o poplatku, ani
o jeho výške v prípade prevodu všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o budúcej zmluve
na tretiu osobu. Žalobca ako predávajúci tak opomenul podstatnú informáciu (absencia informácie, o

tom, že v prípade prevodu všetkých práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu, budú
spotrebitelia ako budúci kupujúci povinní zaplatiť žalobcovi poplatok v určitej výške), ktorú priemerný
spotrebiteľ potrebuje na to, aby urobil rozhodnutie o obchodnej transakcii, pričom v dôsledku uvedeného
klamlivého opomenutia priemerný spotrebiteľ môže urobiť rozhodnutie o obchodnej transakcii, ktoré by
inak neurobil. Zmluva o budúcej zmluve obsahovala aj samostatnú časť VIII. Zmluvné pokuty a časť

IX. Odstúpenie od zmluvy, pričom ani v jednej z týchto častí nebola aspoň informatívnym spôsobom
uvedená informácia, že spotrebitelia budú môcť byť zaviazaní zaplatiť akýkoľvek iný poplatok, než bolo
v zmluve o budúcej zmluve uvedené, čo mohlo o to viac spotrebiteľov ako priemerných spotrebiteľov
uviesť do omylu.

20. Informácia o poplatku a jeho výške je informáciou determinujúcou rozhodnutie budúcich kupujúcich
o vykonaní obchodnej transakcie, ktorou je zmluva o budúcej zmluve. Ako vyplýva z veci, informácia
o poplatku a jeho výške by bola bývala informáciou determinujúcou rozhodnutie budúcich kupujúcich
o vykonaní obchodnej transakcie, a to najmä v prípade, keď spotrebitelia uzatvorili takto dve zmluvy,
pričom v prípade vedomostí o poplatku a jeho výške by pravdepodobne prehodnotili svoje spotrebiteľské

správanie. Skutočnosť, že spotrebitelia boli pred uzatvorením dohody zastúpení advokátom, nemení nič
na tom, že zmluvu o budúcej zmluve podpisovali ako priemerní spotrebitelia.

21. Žalovaný nesúhlasí s názorom žalobcu, že výška pokuty je uložená v neprimeranej výške, nakoľko
tá je v rozhodnutiach správnych orgánov v súlade s kritériami pre určenie výšky uloženej pokuty riadne

odôvodnená, pričom správne orgány prihliadli na všetky podstatné skutočnosti prípadu.

IV. Replika žalobcu a duplika žalovaného

22. V replike zo dňa 28. júna 2021 žalobca uviedol, že zotrváva na podanej správnej žalobe.

Žalobca ďalej zopakoval svoju argumentáciu uvedenú v správnej žalobe, pričom uviedol, že nesúhlasí
s tvrdeniami žalovaného, že zmluvné podmienky zmluvy o budúcej zmluve boli formulované
nezrozumiteľne. Trvá na tom, že všetky zmluvné podmienky zakotvené v zmluve o budúcej zmluve, akoaj v dohode o postúpení práv a povinností zo zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva
bytu č. E. zo dňa 16. júla 2018 boli formulované jasne, zrozumiteľne a určito.

23. Žalobca má za to, že budúci kupujúci nemali právny nárok na uzatvorenie dohody. V tomto prípade
sa jedná o samostatný zmluvný vzťah a o samostatnú službu, ktorú v prípade ich záujmu a za poplatok
mohol žalobca poskytnúť. Skutočnosť, že spotrebitelia ako budúci kupujúci nemali právny nárok na
uzatvorenie dohody má zásadný vplyv na to, že žalobca budúcich kupujúcich pred uzatvorením zmluvy
o budúcej zmluve neinformoval o predmetnom poplatku a jeho výške, a to práve z dôvodu, že to nebolo

predmetom zmluvy o budúcej zmluve a budúci kupujúci v tom čase ešte neprejavili o túto službu záujem.
Žalobca má za to, že žalovaný, ako aj prvostupňový orgán vo svojom rozhodnutí nedostatočne zistili
skutkový stav pre riadne posúdenie veci, pokiaľ neskúmali, či spotrebitelia v danom prípade mali alebo
nemali právny nárok na uzatvorenie dohody.

24. Žalobca dňa 12. apríla 2022 doručil rozsudok Krajského súdu v Bratislave č. k. 4Co/171/2020-216

zo dňa 26. januára 2022.

25. Žalovaný na repliku žalobcu reagoval vyjadrením zo dňa 27. decembra 2023, v ktorom uviedol, že
žalobca v rámci svojich vyjadrení poukazuje okrem iného na závery uvedené v rozsudku Okresného
súdu Bratislava II č. k. 29C/69/2019-171 zo dňa 26. júna 2020 a na neho nadväzujúceho rozsudku

Krajského súdu v Bratislave č. k. 4Co/171/2020-216 zo dňa 26. januára 2022. Žalovaný považoval
za potrebné uviesť, že predmetom uvedených konaní bola žaloba spotrebiteľa, ktorou sa domáhal
zaplatenia čiastky 6000 eur titulom bezdôvodného obohatenia, zakladajúca sa na tom, že k zaplateniu
došlo na základe neprijateľnej, a teda neplatnej zmluvnej podmienky. Úhrada bola vykonaná na základe
dohody o postúpení práv a povinností zo zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu

č. E.. V uvedenej súvislosti má žalovaný za nepochybné, že predmetom preskúmavaného rozhodnutia
žalovaného je uloženie sankcie za porušenie zákazu používať nekalú obchodnú praktiku vo forme
klamlivého opomenutia vo vzťahu k uzatvorenej zmluve o uzavretí budúcej zmluvy. Má tak za to,
že správnou žalobou napadnuté rozhodnutie smerovalo k posúdeniu inej zmluvy a procesu, ktorý
predchádzal jej podpisu ako tej, ktorá bola prioritne napadnutá žalobou spotrebiteľa, pričom rozdielny

jej aj právny základ (neprijateľná zmluvná podmienka vs. nekalá obchodná praktika).

26. V danom prípade bolo spoľahlivo zistené, že informácia o tom, že v prípade prevodu všetkých práv a
povinností zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu, budú spotrebitelia ako budúci kupujúci povinní
zaplatiť poplatok v určitej výške, nebola spotrebiteľom poskytnutá pred uzavretím zmluvy o budúcej

zmluve žiadnym spôsobom, t. j. žalobca ako predávajúci neinformoval o poplatku, ani o jeho výške v
prípade prevodu všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu,
pričom táto informácia nebola obsiahnutá ani v samotnej zmluve o budúcej zmluve.

V. Relevantná právna úprava

27. Podľa § 4 ods. 2 písm. c) zákona o ochrane spotrebiteľa predávajúci nesmie používať nekalé
obchodné praktiky a neprijateľné podmienky v spotrebiteľských zmluvách.

28. Podľa § 7 ods. 1 zákona o ochrane spotrebiteľa nekalé obchodné praktiky sú zakázané, a to pred,

počas aj po vykonaní obchodnej transakcie.

29. Podľa § 7 ods. 4 zákona o ochrane spotrebiteľa za nekalú obchodnú praktiku sa považuje najmä
klamlivé konanie a klamlivé opomenutie konania podľa § 8 a agresívna obchodná praktika podľa § 9.
Zoznam obchodných praktík, ktoré sa za každých okolností považujú za nekalé, je v prílohe č. 1.

30. Podľa § 8 ods. 3 zákona o ochrane spotrebiteľa obchodná praktika sa tiež považuje za klamlivú, ak s
prihliadnutím na jej charakter, okolnosti a obmedzenia komunikačného prostriedku opomenie podstatnú
informáciu, ktorú priemerný spotrebiteľ potrebuje v závislosti od kontextu na to, aby urobil rozhodnutie o
obchodnejtransakcii,atýmzapríčiňujealebomôžezapríčiniť,žepriemernýspotrebiteľurobírozhodnutie

o obchodnej transakcii, ktoré by inak neurobil.

31. Podľa § 24 zákona o ochrane spotrebiteľa za porušenie povinností ustanovených týmto zákonom
alebo právne záväznými aktmi Európskej únie v oblasti ochrany spotrebiteľa uloží orgán dozoruvýrobcovi, predávajúcemu, dovozcovi, dodávateľovi alebo osobe podľa § 9a alebo § 26 pokutu do 66
400 eur; za opakované porušenie povinnosti počas 12 mesiacov uloží pokutu do 166 000 eur, ak odsek
6 neustanovuje inak.

VI. Pojednávanie

32. Správny súd v Bratislave dáva do pozornosti, že v zmysle § 3 ods. 3 písm. b) zákona č. 151/2022
Z. z. o zriadení správnych súdov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení zákona č. 398/2022

Z. z. prešiel výkon súdnictva od 1. júna 2023 z krajských súdov na správne súdy vo všetkých veciach, v
ktorých je daná právomoc správnych súdov, a to z Krajského súdu v Bratislave, Krajského súdu v Nitre
a Krajského súdu v Trnave na Správny súd v Bratislave. Z uvedeného dôvodu je spis Krajského súdu v
Bratislave sp. zn. 1S/46/2021 vedený na Správnom súde v Bratislave pod sp. zn. BA-1S/46/2021.

33. Správny súd v Bratislave, ako súd vecne a miestne príslušný na konanie v predmetnej veci, viazaný

rozsahom a dôvodmi podanej žaloby a vychádzajúc zo zisteného skutkového stavu, preskúmal na
pojednávaní konanom dňa 29. októbra 2025 žalobou napadnuté rozhodnutie žalovaného a dospel k
záveru, že žaloba nebola podaná dôvodne. Súd rozhodol na pojednávaní rozsudkom, ktorý vyhlásil
postupom podľa ust. § 137 ods. 3 prvá veta zákona č. 162/2015 Z. z. Správny súdny poriadok v
znení neskorších predpisov (ďalej len „SSP“) v prítomnosti právneho zástupcu žalobcu ako aj zástupcu

žalovaného.

VII. Posúdenie podstatných skutkových zistení a právne argumenty

34. Z podanej správnej žaloby ako aj z podaní vyhotovených žalobcom má súd za zrejmé, že žalobca

postavil svoju žalobu na tvrdení, že budúci kupujúci ako spotrebitelia v danom prípade nemali právny
nárok na uzatvorenie dohody o postúpení práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve. V zmluve o
budúcej zmluve nebola uvedená možnosť, že budúci kupujúci môžu bez ďalších podmienok preniesť
svoje práva a povinnosti na tretiu osobu. Bolo výslovne stanovené, že tento postup je možný iba na
základeosobitnejpísomnejdohody,ktorúžiadnazostránniejepovinnáuzavrieť,aktorábudeupravovať

všetky podmienky prevodu. Súhlas s prevodom práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve mal v
tomto prípade charakter samostatnej odplatnej služby a budúci kupujúci sa mali možnosť rozhodnúť,
či službu využijú, po tom, ako sa oboznámili s výškou poplatku. Žalobca je presvedčený, že výšku
poplatku budúcim kupujúcim včas oznámil, a to v okamihu, keď prejavili záujem o predmetnú službu.
Podľa žalobcu bola informácia o poplatku kľúčová pre rozhodovanie o obchodnej transakcii, ktorou bolo

uzatvorenie dohody, no nebola nevyhnutná na rozhodovanie o uzatvorení samotnej zmluvy o budúcej
zmluve.

35. Žalobca ďalej poukázal na odôvodnenie rozsudku Okresného súdu Bratislava II č. k.
29C/69/2019-171 zo dňa 26. júna 2020, ktorý zamietol žalobu o zaplatenie 6000 eur titulom

bezdôvodného obohatenia, ktorú podali budúci kupujúci voči žalobcovi. Tento rozsudok bol potvrdený
aj Krajským súdom v Bratislave rozsudkom č. k. 4Co/171/2020-216 zo dňa 26. januára 2022.

36. V predmetnom prípade príslušné správne orgány spoľahlivo zistili, že informácia o tom, že v prípade
prevodu všetkých práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu budú spotrebitelia

(budúci kupujúci) povinní zaplatiť poplatok v určitej výške, nebola spotrebiteľom pred uzavretím zmluvy
o budúcej zmluve žiadnym spôsobom poskytnutá. Žalobca ako predávajúci spotrebiteľov neinformoval
ani o existencii poplatku, ani o jeho výške, a táto informácia nebola uvedená ani v samotnej zmluve o
budúcejzmluve.Uvedenámožnosť,zakotvenávzmluveobudúcejzmluve,nepochybnemohlaovplyvniť
rozhodnutie spotrebiteľov o uzavretí zmluvy, keďže predstavovala potenciálne riešenie pre prípady, keď

by budúci kupujúci z nečakaných dôvodov nemohli plniť svoje záväzky, a tak ich previesť na tretiu osobu
po dohode so žalobcom bez hrozby zmluvných sankcií.

37. Z uvedeného vyplýva, že išlo o podstatnú informáciu, ktorá mohla mať vplyv na rozhodnutie
spotrebiteľa o uskutočnení obchodnej transakcie. Správny súd dodáva, že žalobca nemusel uvádzať

presnú výšku poplatku, avšak mal spotrebiteľov aspoň informovať o tom, že uzatvorenie dohody o
postúpení práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve je spoplatnené. Kontrolou bolo jednoznačne
preukázané, že informácia o spoplatnení a výške poplatku nebola spotrebiteľom pred uzavretím zmluvyposkytnutá, pričom neexistujú žiadne objektívne dôvody, ktoré by odôvodňovali, prečo im táto informácia
nemohla byť sprístupnená.

38. V súvislosti s poukazom žalobcu na rozhodnutia civilných súdov vo veci vydania bezdôvodného
obohatenia je potrebné zdôrazniť, že predmetom preskúmavaného rozhodnutia žalovaného bolo
uloženie sankcie za porušenie zákazu používania nekalých obchodných praktík, konkrétne klamlivého
opomenutia v súvislosti s uzatvorenou zmluvou o budúcej zmluve. Je tak zrejmé, že žalobou napadnuté
rozhodnutie žalovaného, ako i prvostupňové rozhodnutie, sa zameriavali na posúdenie inej zmluvy a

procesu predchádzajúceho jej podpisu, než na tú, ktorá bola primárne napadnutá žalobou budúcich
kupujúcich ako spotrebiteľov na civilnom súde. Tieto rozhodnutia sa tak odlišovali aj právnym základom
(neprijateľné podmienky vs. nekalá obchodná praktika). S ohľadom na skutočnosť, že v danom prípade
nešlo o sankciu za použitie neprijateľných podmienok v spotrebiteľskej zmluve, nebolo potrebné ani
skúmať, či došlo k individuálnemu dojednaniu podmienok. Predmetom uloženej sankcie bolo použitie
nekalej obchodnej praktiky vo forme klamlivého opomenutia v zmysle § 4 ods. 2 písm. c) v nadväznosti

na § 7 ods. 1, ods. 4 a § 8 ods. 3 zákona o ochrane spotrebiteľa.

39. S poukazom na vyššie uvedené dôvody dospel správny súd k záveru, že napadnuté rozhodnutie
žalovaného, ako aj prvostupňové rozhodnutie, je vecne správne, a preto žalobu ako nedôvodnú v súlade
s § 190 SSP zamietol.

40. O náhrade trov konania rozhodol tak, že žalobcovi právo na náhradu trov konania pred správnym
súdom nepriznal. Žalobca nebol v konaní úspešný, preto nemá nárok na náhradu trov konania v zmysle
§ 167 ods. 1 a contr. SSP. Žalovaný síce v konaní úspešný bol, avšak súd nezistil výnimočnosť situácie,
pre ktorú by bolo možné spravodlivo požadovať od žalobcu zaplatiť eventuálne trovy žalovanému, v

zmysle § 168 SSP.

41. Toto rozhodnutie senát Správneho súdu v Bratislave prijal pomerom hlasov 3:0 (§ 139
ods. 4 SSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustná kasačná sťažnosť (§ 438 ods. 1 SSP, § 439 ods. 1 SSP
a § 439 ods. 3 SSP a contr.), ktorá má odkladný účinok (§ 446 ods. 2 písm. c) SSP).

O kasačnej sťažnosti rozhoduje kasačný súd – Najvyšší správny súd Slovenskej republiky (§ 438 ods. 2
SSP). Kasačnú sťažnosť je potrebné podať na Správnom súde v Bratislave (§ 444 ods. 1 SSP) v lehote

30 dní od doručenia rozhodnutia oprávnenému subjektu (§ 493e SSP v spojení s § 443 ods. 2 a § 145
ods. 2 písm. c) SSP účinného do 30. júna 2023).

Podľa § 445 ods. 1, 2 SSP, (1) v kasačnej sťažnosti sa musí okrem všeobecných náležitostí podania
podľa § 57 uviesť

a) označenie napadnutého rozhodnutia,
b) údaj, kedy napadnuté rozhodnutie bolo sťažovateľovi doručené,
c) opísanie rozhodujúcich skutočností, aby bolo zrejmé, v akom rozsahu a z akých dôvodov podľa § 440
sa podáva (ďalej len "sťažnostné body"),
d) návrh výroku rozhodnutia (sťažnostný návrh).

(2) Sťažnostné body možno meniť len do uplynutia lehoty na podanie kasačnej sťažnosti.

Podľa § 449 ods. 1, 2 SSP, (1) sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ musí byť v konaní o kasačnej
sťažnosti zastúpený advokátom. Kasačná sťažnosť a iné podania sťažovateľa alebo opomenutého
sťažovateľa musia byť spísané advokátom.

(2) Povinnosti podľa odseku 1 neplatia, ak
a) má sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ, jeho zamestnanec alebo člen, ktorý za neho na
kasačnom súde koná alebo ho zastupuje, vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) ide o konania o správnej žalobe podľa § 6 ods. 2 písm. c) a d),
c) je žalovaným Centrum právnej pomoci.