Rozsudok – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam… ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa piatok 26. september 2025

Súd: Mestský súd Košice
Spisová značka: 75C/9/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123428365
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Petra Hrebíčková

ECLI: ECLI:SK:MSKE:2025:6123428365.8

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Košice sudkyňou JUDr. Petrom Hrebíčkovou v právnom spore žalobkyne: A. B. C., nar.

XX.XX.XXXX, bytom D. XX, E., zastúpená JUDr. Karin Benč Juhásová, advokátka so sídlom Húsková
19, Košice, IČO: 42101883, proti žalovaným: 1/ A. F., nar. XX.XX.XXXX, 2/ G. A. F., nar. XX.XX.XXXX,
obaja bytom H. X, E., obaja zastúpení: JUDr. Tomáš Szabados, advokát so sídlom v Floriánska 19,
Košice, IČO: 51855946, o zaplatenie 6.000 eur s príslušenstvom

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a.

II. Žalovaným proti žalobkyni p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa sa žalobou domáhala, aby súd uložil žalovaným zaplatiť jej spoločne a nerozdielne sumu

6.000 eur s úrokom z omeškania vo výške 9,25 % ročne zo sumy 6.000 eur od 04.08.2023 do zaplatenia.

2. Žalobkyňa žalobu skutkovo zdôvodnila tým, že medzi žalobkyňou ako predávajúcou v 2. rade
a súčasne podielovou spoluvlastníčkou prevádzaných nehnuteľností vo veľkosti 1/2 k celku, A. I.,
nar. XX.XX.XXXX, ako predávajúcim v 1. rade a súčasne podielovým spoluvlastníkom prevádzaných
nehnuteľností vo veľkosti 1/2 k celku na jednej strane a žalovanými na druhej strane ako kupujúcimi
došlo dňa 17.03.2023 k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho práva k

nehnuteľnostiam v podielovom spoluvlastníctve žalobkyne a A. I. evidovanými v kat. úz. E., obec E. -
E., F. E. G., evidovanými na LV č. XXXX, vedeného Okresným úradom Košice, odbor katastrálny, ako
parcela KN „C“ č. 8344/1, parcela KN „C“ č. 8344/2 a stavba súpisné č. XXXX, nachádzajúca sa na
parcele KN „C“ č. 8344/2, za kúpnu cenu vo výške 377.000 € (ďalej len ako v „kúpna zmluva“). V zmysle
kúpnej zmluvy mala byť kúpna cena za nehnuteľnosti vo výške 377.000 € uhradená žalovanými tak, že
A. I. mala byť uhradená kúpna cena vo výške 180.500 € a žalobkyni vo výške 196.500 € a to nasledovne:
1. časť kúpnej ceny vo výške 15.000 € pozostávajúca z kúpnej ceny pre A. I. vo výške 7.500 € a z kúpnej

ceny pre žalobkyňu vo výške 7.500 € mala byť uhradená sprostredkovateľovi predaja nehnuteľností,
2. časť kúpnej ceny vo výške 39.500 € pozostávajúca z kúpnej ceny pre A. I. vo výške 11.750 € a z
kúpnej ceny pre žalobkyňu vo výške 27.750 € mala byť uhradená do troch dní odo dňa uzatvorenia
kúpnej zmluvy,
3.časťkúpnejcenyvovýške310.500€pozostávajúcazkúpnejcenypreA.I.nasplateniezostatkuúveru
vedeného v obchodnej spoločnosti Slovenská sporiteľňa podľa vyčíslenia zostatku úveru a z kúpnej
ceny pre žalobkyňu na splatenie zostatku úveru vedeného v J. J. H. spočíva vyčíslenia zostatku a zo

zvyšku tejto časti kúpnej ceny, ktorý mal byť rozdelený medzi A. I. a žalobkyňu rovným dielom, pričom
táto časť kúpnej ceny mala byť uhradená do pätnástich dní odo dňa uzatvorenia kúpnej zmluvy,
4. časť kúpnej ceny vo výške 12.000 € pozostávajúca z kúpnej ceny pre žalobkyňu 6.000 € a
pre A. I. vo výške 6.000 € mala byť uhradená formou vydania notárskej úschovy z Notárskehoúradu D. A. K. po splnení podmienky zloženia originálu preberacieho protokolu od zhotoviteľa prác -
oddrenážovanievonkajšiehooploteniaprevádzanýchnehnuteľností(ďalejlenako„protokol"),ktorýbude
zhotoviteľ vykonávať podľa prehľadu rozpočtovaných nákladov, ktorý bude prílohou zápisnice, čo potvrdí

oprávnená osoba vykonávajúca stavebný dozor, pričom protokol mal byť notárskemu úradu predložený
najneskôr do 30.06.2023 bez sankcie a odo dňa 01.07.2023 do 31.07.2023 s dohodnutou sankciou.

Dodatkom č. 1 zo dňa 23.03.2023 ku kúpnej zmluve bol zmenený článok 4 ods. 2 písm. d) kúpnej zmluvy,
ktorý sa týka úhrady 4. časti kúpnej ceny a to tak, že táto mala byť vo výške 12.000 € uhradená formou

vydania z notárskej úschovy z notárskeho úradu po splnení podmienky predloženia originálu protokolu
do troch pracovných dní odo dňa predloženia zo strany A. I. a žalobkyne ako predávajúcich alebo
žalovaných ako kupujúcich, najneskôr však do 31.07.2023. V rovnaký deň bola na Notárskom úrade
D. A. K., notárky, spísaná zápisnica o prijatí peňazí do úschovy N 25/2023, U 3/2023, ktorú spísali na
notárskomúradeA.I.ažalobkyňaakooprávnenéosobyažalovanýakozložitelia(ďalejlenako„notárska
zápisnica“). Z obsahu notárskej zápisnice vyplýva, že žalovaní ako zložitelia zložili dňa 20.03.2023 do

notárskej úschovy 4. časť kúpnej ceny v sume 12.000 € podľa kúpnej zmluvy. Z čl. 4 notárskej zápisnice
vyplýva, že suma 12.000 € mala byť vydaná z notárskej úschovy za splnenia nasledovných podmienok:
v prípade, ak v lehote najneskôr do 31.07.2023 predložia notárovi zmluvné strany, teda predávajúci 1.
a 2. rade alebo kupujúci (žalovaný) originál protokolu, t.j. preberacieho protokolu od zhotoviteľa prác
- oddrenážovanie vonkajšieho oplotenia prevádzaných nehnuteľností, ktoré bude zhotoviteľ vykonávať

podľa prehľadu rozpočtových nákladov, čo potvrdí oprávnená osoba vykonávajúca stavebný dozor, bude
suma 6.000 € vyplatená z notárskej úschovy predávajúcemu v 1. rade (A. I.) na ním určený účet vedený
vo L. M. B. v sume 6.000 € s uvedením účtu a suma vo výške 6.000 € bude z notárskej úschovy vyplatená
žalobkyni ako predávajúcej v 2. rade na neurčený účet uvedený v notárskej zápisnici vedený v UniCredit
Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. a to v lehote najneskôr do troch pracovných dní odo dňa

predloženia originálu protokolu zo strany predávajúcich v 1. a v 2. rade alebo kupujúcich (žalovaných).
V prípade, ak najneskôr do 31.07.2023 nepredložia notárovi zmluvné strany teda predávajúci alebo
kupujúci originál protokolu, bude celý predmet úschovy, t.j. suma 12.000 €, vrátená zložiteľom, t.j.
vyplatená z notárskej úschovy kupujúcim (žalovaným) na účet uvedený v tejto notárskej zápisnici vedený
vo L. M. B. a to v lehote najneskôr do troch pracovných dní odo dňa 31.07.2023. Žalobkyňa dňa

31.07.2023 predložila notárskemu úradu protokol z protokolárneho odovzdania a prevzatia prác pri
zhotovení izolácii oporného múru a jeho oddrenážovania do vsakovacej jamy, ktoré sa uskutočnilo
dňa 27.07.2023, protokol bol podpísaný zhotoviteľom, obchodnou spoločnosťou KA2, s.r.o.. Prílohou
k protokolu bol krycí list rozpočtu a prehľad rozpočtovaných nákladov, čím bolo hodnoverne podľa
žalobkyne preukázané, že zhotoviteľ vykonal dielo podľa krycieho listu rozpočtu zo dňa 13.03.2023.

Ďalšou prílohou k protokolu bolo čestné vyhlásenie G. E. N. vykonávajúceho funkciu stavebného dozoru
zo dňa 27.07.2023, z ktorého obsahu vyplýva, že stavba, vonkajšie oplotenie, oddrenážovanie A. I.
a žalobkyne ako stavebníkov je postavená v požadovanej kvalite v zmysle schváleného rozpočtu a
podľa platných noriem STN. Následne 31.07.2023 notársky úrad zaslal žalovanej 2/ email so znením,
že bol predložený zo strany žalobkyne 1/ protokol a čestné vyhlásenie stavebného dozoru E. N., čím

bola splnená podmienka pre vydanie peňazí z notárskej úschovy predávajúcim. Následne žalovaná 2/
dňa 31.07.2023 na notárskom úrade vyjadrila výhradu k tomu, že protokol nebol opatrený pečiatkou
stavebného dozoru, ale k protokolu bolo doložené čestné vyhlásenie stavebného dozoru ako príloha.
Z uvedeného dôvodu žalovaná 2/ notárskemu úradu uviedla, že nesúhlasí s vydaním zloženej 4. časti
kúpnej ceny predávajúcim, t.j. A. I. vo výške 6.000 € a žalobkyni vo výške 6.000 €. Na túto výhradu sa

žalobkyňa a žalovaná 2/ na notárskom úrade dohodli, že žalobkyňa zabezpečí najneskôr do 01.08.2023
pečiatku stavebného dozoru aj na protokole k spokojnosti žalovanej 2 a to aj napriek tomu, že takáto
povinnosť žalobkyni, ani A. I. nevyplývala z kúpnej zmluvy v znení dodatku č. 1 ani z notárskej zápisnice.
Dňa 01.08.2023 bola na notárskom úrade spísaná za prítomnosti žalobkyne a žalovanej 2 zápisnica,
v zmysle ktorej žalobkyňa požiadala žalovanú 2/ o oznámenie, na ktorom mieste protokole má byť

umiestnená pečiatka stavebného dozoru za účelom vyhovenia požiadavke žalovanej 2/. Žalovaná 2/
následne uviedla v zápisnici ďalšie výhrady týkajúce sa kvality diela ďalších požiadaviek na zhotoviteľa.
Prehlásila, že ak by aj žalobkyňa predložila protokol opečiatkovaný stavebným dozorom podľa jej
požiadavky zo dňa 31.07.2023, žalovaní neudelia súhlas, nepodpíšu na notárskom úrade zápisnicu o
vydaní peňazí z notárskej úschovy, t.j. 4. časti kúpnej ceny. Žalobkyňa mala zato, že napriek splneniu

podmienokuvedenýchjednakvkúpnejzmluveakoajvznenídodatkuč.1avnotárskejzápisnici,ktorých
splneniebolokonštatovanéajnotárskymúradom,žalovanýbezdôvodneodopreliuzatvoriťnanotárskom
úrade zápisnicu o vydaní peňazí z notárskej úschovy v prospech žalobkyne a A. I. ako predávajúcich
a bezdôvodne tým zmarili vyplatenie 4. časti kúpnej ceny. Nakoľko zo strany žalovaných bezdôvodnenedošlo k vyplateniu kúpnej ceny 4. časti kúpnej ceny žalobkyni a A. I. ako predávajúcim, žalobkyňa
považovala žalobu za plne dôvodnú napriek jej výzve z 15.08.2023, ktorú výzvu žalovaní prevzali na
úhraduteda4.častikúpnejceny,najneskôrdopiatichdníododňajejdoručenia.Žalovanínapredžalobnú

výzvu nereagovali a svoj záväzok na úhradu tejto 4. časti kúpnej ceny nesplnili ani v dodatočnej lehote.
3. Žalobkyňa k žalobe pripojila nasledujúce prostriedky procesného útoku zápisnica: Zápisnica zo
dňa 01.08.2023, N 25/2023, U 3/2023, krycí list rozpočtu zo dňa 27.07.2023 vystavený dodávateľom
obchodnou spoločnosťou veľké KA2, s.r.o., mailovú komunikáciu medzi notárskym úradom a žalovanou
2 a žalobkyňou a to zo dňa 9. augusta 2023, 31. júla 2023, výpis z LV č. XXXX, výzva na úhradu 4.

časti kúpnej ceny zo dňa 15.08.2023 adresovaná žalovanému 1/ s podacím lístkom zo dňa 15.08.2023,
dodatok č. 1 zo dňa 23.03.2023 ku kúpnej zmluve zo dňa 17.03.2023, zápisnica napísaná na Notárskom
úrade D. A. K., N 25/2023, U 3/2023 zo dňa 23.03.2023 o prijatí peňazí do úschovy od žalovaných
ako zložiteľov, kúpna zmluva zo dňa 17.03.2023 uzatvorená medzi predávajúcimi (A. I., žalobkyňa a
žalovanými ako kupujúcimi zo dňa 17.03.2023, odovzdávací a preberací protokol zo dňa 27.07.2023,
prehľad rozpočtovaných nákladov zo dňa 27.07.2023, čestné vyhlásenie G. N. E. zo dňa 27.07.2023,

úradný záznam zo dňa 31.07.2023 napísaný na Notárskom úrade notárky D. A. K..

4. Žalovaní vo vyjadrení k žalobe popreli nárok žalobkyne v plnom rozsahu. Na svoju obranu uviedli,
že závada na opornom múre bola žalobkyňou zatajená v čase podpisu rezervačnej zmluvy. Žalovaní
nepristúpili na alternatívu zníženia kúpnej ceny v dôsledku tejto závady na opornom múre na vlastné

náklady a to z dôvodu, že sa báli nepredvídateľných výdavkov po začatí výkopových prác. S manželom
žalovaní trvali na tom, aby v rozpise prác bol zadefinovaný trativod, prípadne retenčná nádoba,
nakoľko predávajúci chceli odvodnenie realizovať neodborne a spôsobom, ktorý je stavebným úradom
nedovolený a to výpustom na chodník a cestu cez múr. Predmetné skutočnosti si žalovaní overovali na
stavebnomúradezaprítomnostip.I..Trativodbolpodľazhotoviteľavýhodnejšiaalternatívaakoretenčná

nádoba. Žalobkyňa a p. I. ako predávajúci začali s prácami dosť neskoro. Dňa 18.06.2023 ich žalobkyňa
1 kontaktovala, aby sprístupnili nehnuteľnosť 29.06.2023. S prácami začali až po 29.06.2023 žalobkyňa
a p. I.. V tom čase už na pozemku bol problém s vodou. Po jednom daždivom dni bola celá trávnatá časť
za domom podmočená, voda stála v mlákach na odstavnej ploche pre autá, rovnako sa voda rozlievala
aj z retenčnej nádrže, nakoľko z jej údajného prepadu nič nevytekalo. Na to bol upozornený hneď realitný

maklérp.J.a18.05.2023žalovaníposlaliemailpredávajúcejrealitnejkanceláriesožiadosťouoriešenie.
Z tohto dôvodu dňa 14.07.2023 žalovaní oslovili GEO VIVA, teda bolo vystavené odborné stanovisko
spoločnosťou GEO VIVA s.r.o., ktorú oslovili, k ich situácii na pozemku a potrebnému odvodneniu. Dňa
19.07.2023 žalovaní zaslali predmetné odborné stanovisko žalobkyni a pánovi I. ako aj zhotoviteľovi,
nakoľko potrebovali riešiť vzniknutú situáciu. Z tohto stanoviska jasne vyplynulo, že vsakovacia jama je v

tomtoúzemíneúčinná,navyšebolazhotovenávblízkostistavbyrodinnéhodomu.Uvedenériešenieteda
neodvodňovalo oporný múr, ale navyše začala ešte viac ohrozovať rodinný dom zhotoviteľa pána E..
Pravidelne s ním komunikovali, žalovaní upozornili ho na stojacu vodu v trativode, ktorý si neplnil svoju
funkciu, voda v ňom neodtekala. Následne na túto situáciu upozornili aj predávajúcich t.j. aj žalobkyňu,
na ktorý email dostali odpoveď, že je dielo dokončené v požadovanej kvalite a, že bude odovzdané dielo

bezukončeniaaterénnychúprav,abysitonáslednežalovaníopravilisaminavlastnénákladyazostrany
žalobkyne a p. I. bolo požadované uvoľnenie notárskej úschovy. S týmto žalovaní nesúhlasili, opakovane
upozorňovali na vady diela, zhotoviteľovi zaslali požiadavku s možnosťou reklamácie, no bezúspešne.
Žalovaní sú toho názoru, že neboli splnené podmienky zo strany predávajúcich na uvoľnenie 4. časti
kúpnej ceny z notárskej úschovy vo výške 12.000 €.

5. Žalovaní pripojili k žalobe nasledujúce prostriedky procesnej obrany: znalecký posudok G. O. L. č. XX/
XXXX vo veci realizovaného oddrenážovania pozemku pri rodinnom dome na ulici J. P. X, E., odborné
stanovisko obchodnej spoločnosti GEO VIVA s.r.o. zo dňa 14.07.2023.

6. Žalobkyňa v replike poprela skutkové tvrdenia žalovaných, že mala byť zatajená vada oporného
múru, žalovaní si totiž vyžiadali ďalšiu obhliadku rodinného domu prevádzaných nehnuteľností po
uzatvorení rezervačnej zmluvy, čo im bolo zo strany žalobkyne a p. I. vyhovené. Uvedené k zatajeniu
vady nijakým spôsobom nedošlo, nakoľko v kúpnej zmluve, ktorá bola uzatvorená dňa 17.03.2023,
z konkrétneho ustanovenia vyplývali povinnosti žalobkyne a A. I. ako predávajúcich týkajúce sa

zabezpečenia oddrenážovania vonkajšieho oplotenia nehnuteľností, ktoré boli predmetom prevodu a to
v článku 3 bod 3 kúpnej zmluvy a článku 4 bod 2 písm. d) kúpnej zmluvy. Z tohto jednoznačne vyplynulo,
že zatajená nebola žiadna závada na opornom múre. Zároveň sa žalobkyňa a p. I. v kúpnej zmluve
zaviazali v čl. 5 bodu 6 k oprave a to výmene plavákov na čerpadle v kanalizačnej šachte, iné vlastnostivymienené žalovanými ako kupujúcimi neboli. Naopak z čl. 3 bodu 2 kúpnej zmluvy vyplýva, že žalovaní
prehlásili, že sa oboznámili s technickým právnym stavom nehnuteľností a to najmä z osobnej ohliadky,
stav im bol dobre známy a v tomto stave nehnuteľnosti kúpili, čomu korešpondovalo ust. čl. 5 bodu 4

kúpnej zmluvy. Zároveň boli dohodnuté presné povinnosti žalobkyne a p. I. ako predávajúcich v súvislosti
so závadami na opornom múre, ktoré mali byť vykonané tieto povinnosti oddrenážovaním vonkajšieho
oplotenia nehnuteľností ako to vyplýva z článku 4 bod 2 písm. d) kúpnej zmluvy, ktorý bol neskôr
zmenenýdodatkomč.1kukúpnejzmluveavnotárskejzápisniciN25/2023,U3/2023zodňa23.03.2023
spísaného na notárskom úrade D. A. K., pričom po splnení týchto povinností, resp. podmienky uvedenej

včl.5notárskejzápisnicemalabyťžalobkyniuvoľnená4.časťkúpnejcenyvovýške6.000€.Srozsahom
spôsobom vykonania oddrenážovania vonkajšieho oplotenia boli žalovaní v plnom rozsahu oboznámení
ešte dňa 23.03.2023, pretože z čl. 5 notárskej zápisnice vyplýva, že prehľad rozpočtovaných nákladov
dodávateľa prác (oddrenážovania vonkajšieho oplotenia nehnuteľnosti) tvoril neoddeliteľnú súčasť
zápisnice. Z uvedeného má žalobkyňa za to, že táto mala riadne úmysel vykonať dielo riadne, preto
tvrdenia žalovaných o jej úmysle vykonať dielo neodborne a sú zavádzajúce a hrubo osočujúce.

Do rozpočtovaných nákladov bol zahrnutý aj trativod tak, ako to požadovali žalovaní. S tvrdením
oneskorením vykonania prác žalobkyňa uviedla, že toto tvrdenie popiera, že dohodnuté práce boli
ukončenédňa27.07.2023atedavzmluvnedohodnutomtermíne(do31.07.2023).NotárskyúradD.A.K.
navyše 31.07.2023 konštatoval splnenie podmienky zo strany žalobkyne a A. I. uvedenej v čl. 5 notárskej
zápisnice, na základe ktorých mala byť uvoľnená 4. časť kúpnej ceny vo výške 6.000 € pre každého

zpredávajúcich.Vďalšomžalobkyňapoukázalanato,žeoproblémochsvodounapozemkužalovaných
mesiaci máj 2023 nemala žiadnu vedomosť. Vklad vlastníckeho práva v prospech žalovaných bol
povolený Okresným úradom Košice, odborom katastrálnym, 14.04.2023, odkedy nehnuteľnosť užívalo
výlučne žalovaní a žalobkyňa nemala k týmto nehnuteľnostiam žiaden prístup. K stanovisku základovým
pomerom a možnosti odvodnenia pozemku vypracovaného obchodnou spoločnosťou GEO VIVA s.r.o.

zo 14.07.2023, žalobkyňa uviedla, že toto jej bolo so žalovanou 2 predložené pred dokončením prác
spočívajúcich v oddrenážovaní oporného múra, nakoľko súčasťou aj notárskej zápisnice bol prehľad
rozpočtovaných nákladov, od týchto sa nemohla odkloniť, pretože inak by sa vystavila riziku nesplnenia
podmienky notárskej zápisnice. V snahe vyriešiť situáciu čo najkorektnejšie odporúčal žalovaných,
aby sa s ďalšími objednávkami a požiadavkami, ktoré neboli predmetom zmluvného záväzku, obrátila

na dodávateľa obchodnú spoločnosť KA2 s.r.o., ktorý bol ochotný vykonať pre žalovaných ďalšie
práce podľa ich zadania ako odsúhlasenie rozsahu a ceny. Namietla znalecký posudok č. 11/2023
predloženýžalovanýmiatozdôvodu,žeobjednávkamalabyťžalovanoupreznalcazadaná18.10.2023,
avšak znalec v texte posudku uviedol, že ohliadka na mieste samom sa realizovala už 05.09.2023.
Z obsahu znaleckého posudku je zrejmé, že východiskovými podkladmi boli objednávka žalovanej

2, stanovisko k základovým pomerom, čestné vyhlásenie stavebného dozoru G. E. N. a 8 fotografií.
Žalobkyňa mala za to, že tieto podklady boli pre vypracovanie znaleckého posudku nedostatočné,
pretože znalec nemal informáciu o tom, čo bolo predmetom prác spočívajúcich v oddrenážovaní
vonkajšiehooplotenia,nepoznalrozsah,anispôsobrealizácieprác.Podľajejnázoruboltakzáverznalca
vovzťahukvykonanýmprácamspočívajúcichvoddrenážovanívonkajšiehooplotenianepreskúmateľný.

Ďalej žalobkyňa uviedla, že žalovaní nevzniesli voči vykonaniu prác spočívajúcich v oddrenážovaní
vonkajšieho oplotenia nehnuteľnosti ich kvalite žiadne námietky, jedinou námietkou zo strany žalovanej
2/ bolo, že pečiatka stavebného dozoru sa nenachádza na odovzdávacom a preberacom protokole,
avšak stavebný dozor vyhotovil k protokolu samostatnú listinu vo forme čestného vyhlásenia. Žalovaná
2/ začala vznášať námietky na kvalitu prác až po uplynutí zmluvne dohodnutého termínu na splnenie

podmienky uvedenej v článku 5 notárskej zápisnice, ktoré konanie žalovanej 2/ považuje žalobkyňa za
účelové. Práce spočívajúce v oddrenážovaní vonkajšieho oplotenia nehnuteľnosti boli podľa žalobkyne
vykonané bezvadne, čo potvrdil aj stavebný dozor, preto nemala dôvod pochybovať o ich kvalite a o
kvalite ich prevedenia. Dodala, že na zvolenom dodávateľovi trvali samotní žalovaní, pričom žalobkyňa
a A. I. len vyhoveli ich požiadavke. Podľa nej teda boli splnené všetky zmluvné podmienky na to, aby

bola vyplatená 4. časť kúpnej ceny z notárskej úschovy. Žalovaní teda podľa nej bezdôvodne odmietli
podpísať zápisnicu o vydaní peňažných prostriedkov.

7. Žalovaní v duplike doplnili, že oddrenážovanie malo byť vykonané po dohode so žalobkyňou a p.
I. formou retenčnej nádoby, prípadne trativodu. Predávajúci si vybrali trativod, ktorý bol vraj lacnejšou

alternatívou ako retenčná nádoba (ak by bol funkčný) a rozpis prác bol dokladovaný z dôvodu, že
boli preberané konkrétne materiály, ktoré sa na realizáciu použijú. K existencii retenčnej nádoby
žalovaní uviedli, že v máji 2023, keď došlo k dažďom a následne sa vylievala voda na trávnik, im
firma oznámila po kontrole, že nejde o retenčnú nádobu, iba o rúru bez zbernej nádoby, teda žiadenprepust sa tam nenachádzal a okapy ústili iba na pozemok do trávy a hliny. Zotrvali na tom, že práce
boli realizované oneskorene, neboli dokončené. Dňa 27.07.2023 realizátor mal ukončiť práce, avšak
trativod nebol funkčný. Vyplýva to aj z toho, že rozpis prác, ktoré mali byť realizované, bol úplne

rovnaký s plánovaným rozpočtom (na jednotku materiálu, čo je nereálne k odhadu) a rovnako tam
boli práce ako oprava pochôdzneho trávnika a oprava trávneho porastu, ktoré doposiaľ realizované
neboli zo strany na zhotoviteľa. Z dôvodu nefunkčnosti trativodu si dali žalovaní vypracovať posudok,
spomínaný posudok spoločnosťou GEO VIVA s.r.o., ktorý predložili a, z ktorého vyplýva, že trativod
nie je funkčný. Poukázali na závery znaleckého posudku G. O. L. č. XX/XXXX, z ktorého vyplynulo,

že v r. 2023 bola popri opornom múre realizovaná drenáž, jej cieľom bolo odviesť vodu z pravého
a sčasti južného okraja pozemku rodinného domu, vyriešiť tak podmáčanie oporného múra, avšak
realizácia drenáže, vyvadenie drenážnej trubky na vozovku, podľa znalca nie je trativodom realizované,
riešenie je neodborné, improvizované a náchylné na poruchy. Vodu z drenáži bolo nutné odviesť do
retenčnej nádrže a pri výkope pre drenáž pozdĺž oporného múra, teda oplotenia došlo k poklesnutiu
časti opakového chodníka popri pravej obvodovej stene rodinného domu. Popreli skutkové tvrdenia

žalobkyne, že nevznášali námietky týkajúce sa kvality diela, čo má vyplývať z emailovej komunikácie
medzi stranami, kde žalovaní opakovane namietali kvalitu vykonaného diela a presne z tohto dôvodu
žiadali potvrdenie protokolu stavebným dozorom. Namietli, že po celý čas pri realizovaní diela nebol
prítomnýstavebnýdozor.Uzavreli,žerealizovanéodvodnenieopornéhomúrarealizovanéspoločnosťou
KA2 s.r.o. a teda p. E. je neodborné, vznášali k tejto neodbornosti opakovane námietky. Privolali tak

na svoj pozemok odborníka firmu MP Stavex s.r.o. a to hneď v 8. mesiaci 2023, ktorí následne po
obhliadke terénu vypracovali cenovú ponuku na realizáciu odvodnenia aj s retenčnou nádobou a po ich
odsúhlasení začali realizáciu. Celkovo tak uhradili v roku 2023 za tieto práce 8.080 € v dvoch platbách.
Zdôraznili, že po vykonaní oddrenážovania a odvodnenia oporného múru uvedenou firmou MP Stavex,
je pozemok suchý, popod múr už nevyteká žiadna voda. Z uvedeného tak podľa ich názoru vyplýva, že

retenčná nádoba bola opodstatnená, nakoľko sa ukázalo, že trativod nespĺňal funkciu. Navrhli v konaní
vypočuť žalobkyňu ako aj žalovanú 2/.

8. K duplike žalovaní predložili nasledujúce prostriedky procesného útoku: faktúru č. 2023031
vypracovanú spoločnosťou MP Stavex s.r.o., faktúru č. 2023038 vypracovanú spoločnosťou MP Stavex

s.r.o.,potvrdenieozrealizovanítransakcieprevodomzúčtužalovanej2zodňa03.10.2023a28.10.2023,
12.5.2024 a 15.11.2023, list -vyjadrenie firmy MP Stavex zo dňa 01.10.2024 k situácii na pozemku s
rodinným domom Svätovavrinecká Odovzdávací a preberací protokol vyhotovený medzi zhotoviteľom
KA2, s.r.o. a objednávateľmi žalobkyňou a A. I. zo dňa 27.07.2023, prehľad rozpočtových nákladov v
eurách zo dňa 13.03.2023, odborné stanovisko č. 1/2025 znalca G. O. L., Q., mailovú komunikáciu zo

dňa 26.07.2023 adresovanú žalovanou 2 žalobkyni, v ktorej sa uvádza, email z 26.07.2023 od žalovanej
2/ žalobcovi, fotografie zo soboty 22.7. a nedeľa 23.7., fotografie nefunkčnosti- priesak na cestu, voda
tečie aj z pôvodnej rúrky von na cestu, email žalovanej 2/ zo dňa 21.7.2023 adresovaný spoločnosti
KA2, s.r.o. s prílohou- odborné stanovisko.

9. Žalobkyňa v podaní zo dňa 22.01.2025 doplnila, že sa nestotožňuje so závermi znaleckého posudku
č. 11/2023 vypracovaného G. O. L., Q., z tohto dôvodu požiadala o vypracovanie znalca G. H.
R. o vypracovanie súkromno- znaleckého posudku ohľadne vykonaných prác. Žalobkyňa vyjadrila
pochybnosti o správnosti znaleckého posudku č. 11/2023 vypracovaného znalcom G. L., pretože v
čase ohliadky aj vypracovania znaleckého posudku už realizovalo odvodnenie pozemku ako súčasti

prevádzaných nehnuteľností obchodná spoločnosť MP Stavex, ako to mala uviesť žalovaná 2/ na
pojednávaní,žesprácamisamalozačaťhneďvmesiaciseptember2023.Žalobkyňataknazákladetoho
považovala za nemožné, záväzne zo strany znalca dospieť k záveru, že stav drenáže oporného múru
dokumentovanýznalcombolvykonanývýlučneobchodnouspoločnosťouKA2s.r.o.,t.j.bezakýchkoľvek
zásahovobchodnejspoločnostiMPStavexs.r.o.,ktorávtomčaseužrealizovaladielonapozemkupodľa

zadania žalovaných. Podľa jej názoru sa nachádzala na pozemku nádrž na dažďovú vodu s objemom
9 m3 a podľa nej nereklamovali riadne žalovaní vady oddrenážovania vonkajšieho oplotenia. Rovnako
nebolo preukázané, že žalovaní komunikovali s G. E. N., ktorý bol stavebným dozorom. Žalobkyňa k
tomuto podaniu predložila čestné vyhlásenie zo dňa 16.01.2025 konateľa Q. E. obchodnej spoločnosti
KA2 s.r.o., teda zhotoviteľa, ktorá vykonávala oddrenážovanie oporného múru, čestné prehlásenie

doplnené Q. E., konateľom obchodnej spoločnosti KA2 s.r.o. zo dňa 21.01.2025, čestné vyhlásenie
stavebného dozoru zo dňa 23.01.2025 G. E. N., znalecký posudok G. A. J. č. 119/2021 bez uvedenia
dátumu, z ktorého má vyplývať, že sa nachádza zberná nádrž na dažďovú vodu, ďalej znalecký posudok
č. 26/2017 G. S. T., z ktorého má vyplývať, že sa nachádza na danom pozemku s rodinným domomoceľová nádrž pre dažďovú vodu na zachytávanie dažďovej vody spolu s fotografiami tejto nádrže,
fotodokumentácia bez uvedenia dátumov na č.l. 228 až 235, 241, 242, 243, znalecký posudok č. 2/2025
vypracovaný znalcom G. H. R. Q. na č.l. 250-259, ktorým malo byť preukázané tvrdenie žalobkyne, že

práce boli vykonávané podľa rozpočtovaných nákladov, pokiaľ ide o stavebné práce oddrenážovanie
vonkajšieho oplotenia podľa prehľadu rozpočtovaných nákladov spracovaného 13.03.2023 a, z ktorého
majú vyplývať, že tieto položky boli zhotoviteľom zrealizované v súlade s preberacím protokolom.

10. Žalovaní v podaní zo dňa 23.02.2025 namietli že protokol, ktorý bol vypracovaný zhotoviteľom,

nebol podpísaný objednávateľmi, čím možno takýto protokol považovať za neplatný, nakoľko v časti 3
záverečnéhoustanoveniabodu3jeuvedené,tentoodovzdávacíapreberacíprotokolnadobúdaplatnosť
dňom jeho podpísania obidvoma zmluvnými stranami. Namietli rovnako znalecké posudky predložené
p. žalobkyňou z r. 2017 a 2021, kedy podľa nich to, že sa tam má nachádzať nádoba na zachytávanie
dažďovej vody, nekorešponduje so skutkovým stavom. Podklad v znaleckom posudku hovorí o troch
metroch kubických nádobe, sám znalecký posudok o deviatich metrov kubických. Zároveň uviedli, že

na dotknutom pozemku sa nenachádza retenčná nádoba. K podaniu pripojili emailovú komunikáciu
prebiehajúcu medzi sporovými stranami a to zo dňa 5. februára 2025, 31. júla 2023, z ktorého
mailu vyplýva, že namietali nedostatky, vady trativodu, mail z 31.07.2023 bol adresovaný žalovanou
2 E. N., email zo dňa 26.07.2023 medzi sporovými stranami ako aj medzi obchodnou spoločnosťou,
zhotoviteľom a žalovanou 2/s priloženými fotografiami, mail zo dňa 12.02.2023 adresovaný žalovanou

2/ predávajúcemu A. I..

11. V podaní zo dňa 25.02.2025 žalovaní namietli znalecký posudok č. 2/2025 predložený
žalobkyňou, z ktorého malo vyplývať, že úlohou znalca bolo posúdenie súladu vykonaných stavebných
prác zabudovaných materiálov s návrhom oddrenážovania vonkajšieho oplotenia prevádzaných

nehnuteľností podľa prílohy, z ktorého má vyplývať, že znalec sám uviedol, že pokiaľ ide o
fotodokumentáciu k oprave pochôdzneho chodníka, úprave trávnatého porastu, búranie podkladového
betónu a rezanie živičného krytu chýba, resp. nebola predložená táto fotodokumentácia, nakoľko z
čoho jednoznačne vyplýva, že všetky tieto práce neboli vykonané, problémom naďalej ostáva teda
nefunkčnosť trativodu, o ktorom znalecký posudok nepojednáva. Záverom uviedli, že nespochybňovali

realizáciu prác p. E. na oddrenážovanie oporného múru, avšak sporným naďalej ostáva nefunkčnosť,
resp. funkčnosť vykonaných prác a potreba realizácie ďalších opatrení za účelom oddrenážovania
oporného múru.

12. Súd vo veci nariadil pojednávanie, na ktorom vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi tvoriacimi

obsah spisu, ktorých obsah súd v súlade s § 204 CSP neoboznamoval. Súd na pojednávaní oboznámil
prehľad rozpočtovaných nákladov, ktoré boli súčasťou notárskej zápisnice D. U. K. z 23.03.2020 N
25/2023, Ú 3/2023 a ktoré sa nachádzajú na č.l. 45 notárskeho spisu, oboznámením odovzdávacieho
a preberacieho Protokolu z tohto notárskeho spisu na č.l. 63-64, výsluchom žalobkyne, žalovaných,
svedka A. F. a zistil tento skutkový stav:

13. Medzi sporovými stranami nebolo sporné, že tieto dňa 17.3.2023 uzavreli kúpnu zmluvu, predmetom
ktorej bol prevod nehnuteľností v podielovom spoluvlastníctve predávajúcich – žalobkyne a A. I. (každý
vo veľkosti spoluvl. podielu 1 k celku), evidovaných na LV č. XXXX kat. Územie E., obec E., okres E.- E.
ako stavba-rodinný dom so súp. Č. XXXX, stojaca na parc. Reg. C č. 8344/2 a pozemok parc. Reg. C č.

8344/1, druh pozemku - orná pôda o výmere 408 m2, parc. Reg. C č. 8344/2, druh pozemku- zastavaná
plocha a nádvorie o výmere 160 m2, na žalovaných ako kupujúcich v podiele 1/1 do bezpodielového
spoluvlastníctva manželov za kúpnu cenu 377. 000 eur.

14. Z čl. III kúpnej zmluvy veta posledná vyplynulo, že zmluvné strany sa dohodli na riešení situácie

spojenej s oporným múrom okolo rodinného domu v súlade s čl. IV. ods. 2, písm. d) tejto zmluvy.
Podľa čl. IV. Ods. 2 písm. d) Kúpnej zmluvy (cena nehnuteľností a platobné podmienky), štvrtú časť
dohodnutejkúpnejcenyvovýške12.000eur sakupujúci(žalovaní)zaväzujúuhradiťtak,ževnotárskom
úrade D. A. K., so sídlom Štúrova 27, Košice zriadia notársku úschovu peňazí v zmysle § 68 a nasl.
zák. Č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Ďalej len “notárska úschova”) a zložia štvrtú časť

dohodnutej kúpnej ceny 12.000 eur podľa tohto odseku tejto zmluvy na účet notárskej úschovy, uvedený
v zápisnici o zriadení notárskej úschovy (ďalej len „zápisnica“) v prospech predávajúcich v 1. rade (A.
I.) a 2. rade (žalobkyne) do času, kým nebude Notárovi predložený originál preberacieho protokolu od
zhotoviteľa prác- oddrenážovanie oporného vonkajšieho oplotenia prevádzaných nehnuteľností (ďalejlen ako „Protokol“), na ktorých bude zhotoviteľ vykonávať podľa prehľadu rozpočtovaných nákladov,
ktorý bude prílohou zápisnice, čo potvrdí oprávnená osoba vykonávajúca stavebný dozor, najdlhšie do
31.7.2023. Štvrtú časť kúpnej ceny vo výške 12.000 eur zložia kupujúci do notárskej úschovy na účet

uvedený v zápisnici v súlade s podmienka dohodnutými podľa tohto odseku tejto zmluvy, a to do 3
pracovných dní odo dňa podpisu tejto zmluvy všetkými jej účastníkmi. O zložení peňažných prostriedkov
do notárskej úschovy predložia kupujúci predávajúcim v 1. 2. rade písomné potvrdenie Notára do 3
pracovných dní odo dňa podpisu tejto kúpnej zmluvy všetkými jej účastníkmi.
Štvrtá časť dohodnutej kúpnej ceny zložená do notárskej úschovy podľa tohto odseku tejto zmluvy mala

byť vydaná z notárskej úschovy nasledovne:
i. Sumu vo výške 6.000 eur predávajúcemu v 1. rade na ním určený účet č.ú. IBAN J. XXXX XXXX
XXXX XXXX XXXX a sumu 6.000 eur predávajúcemu v 2. rade (žalobkyni) na ním určený účet, č. ú.
IBAN: J. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, a to do 3 pracovných dní odo dňa predloženia Protokolu.
V prípade nepredloženia Protokolu Notárovi v lehote do 30.6.2023 bez zavinenia predávajúcich v 1.
a 2. rade (choroba zhotoviteľa práca na prevádzaných nehnuteľnostiach, nepriaznivé poveternostné

podmienky )Notár vydá z not. Úschovy predávajúcim v 1. a 2. rade na účty uvedené v tomto pododseku
štvrtú časť dohodnutej kúpnej ceny poníženú o 3% za každý ďalší deň po 30.6.2023.
ii. Kupujúcim (žalovaným) na nimi určený bankový účet IBAN: J. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX
v prípade, že do 30.6.2023 nebude Notrávoi predložený Protokol z dôvodov na strane predávajúcich b
1. a 2. rade, resp. ak nebude Notárovi predložený Protokol do 31.7.2023 aj bez zavinenia predávajúcich

v 1. a 2. rade. Notár vydá kupujúcim na nimi určený bankový účet uvedený v tomto pododseku časť
štvrtej časti dohodnutej kúpnej ceny, ktorá nebude uhradená predávajúcim v 1. a 2. rade z dôvodom
predloženia Protokolu Notárovi po 30.6.2023 nezavinených predávajúcimi v 1. a 2. rade.

15. Dňa 23.3.2023 uzavreli zmluvné strany kúpnej zmluvy Dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve zo dňa

17.3.2023 (čl. ktorým došlo k zmene pôvodného znenia čl. IV ods. 2 písm. d) kúpnej zmluvy tak,
že podľa tohto znenia mala byť štvrtá časť dohodnutej kúpnej ceny 12.000 eur uhradená kupujúcimi
zložením do notárskej úschovy na notárskom úrade notárky JUD. U. K. na účet notárskej úschovy,
uvedený v zápisnici o zriadení notárskej úschovy v prospech predávajúcich v 1. a 2. rade do času,
kým nebude Notárovi predložený originál preberacieho protokolu od zhotoviteľa práca-oddrenážovanie

vonkajšieho oplotenia prevádzaných nehnuteľností (ďalej ako „protokol“) na ktorých bude zhotoviteľ
vykonávať podľa prehľadu rozpočtových nákladov, ktorý bude prílohou zápisnice, čo potvrdí oprávnená
osoba vykonávajúca stavebný dozor, najdlhšie na dobu do 31.7.2023 . Zároveň boli kupujúci povinný
zložiť túto časť kúpnej ceny do notárskej úschovy do 3 pracovných dní od podpisu tejto zmluvy všetkými
jej účastníkmi. O zložení peňazí do NÚ mali kupujúci predložiť predávajúcim v 1. a 2. rade písomné

potvrdenie od Notárky do 3 pracovných dní odo dňa podpisu tejto kúpnej zmluvy všetkými jej účastníkmi.
Pokiaľ ide o vydanie štvrtej časti kúpnej ceny táto mala byť (i.) vydaná v sume 6.000 eur predávajúcemu
v 1. rade na jeho účet tam uvedený a sumu 6.000 eur predávajúcemu v 2. rade na jeho účet tam uvedený
a to do 3 dní odo dňa predloženia zo strany predávajúcich v 1. a 2. rade alebo kupujúcich originálu
Protokolu, najneskôr však do 31.7.2023. Podľa písm. ii. mala byť štvrtá časť kúpnej ceny 12.000 eur

vydaná kupujúcim na ich účet tam uvedený, ak do 31.7.2023 nebude Notárovi predložený Protokol.

16. Rovnako nebolo sporné, že dňa 23.3.2023 bola na notárskom úrade D. A. K., notárky spísaná
Zápisnica o prijatí peňazí do úschovy (ďalej len ako „Zápisnica“), na základe ktorej notárka prevzala
a prijala od zložiteľov (čl. I.) ako kupujúcich (žalovaní) dňa 20.3.2023 na účet notárskej úschovy tam

uvedený štvrtú časť kúpnej ceny 12.000 eur (čl. III).
Z čl IV. Zápisnice vyplynulo, že táto 4. časť kúpnej ceny (v sume 6.000 eur predávajúcemu v 1. rade na
jeho účet a 6.000 eur na účet predávajúcej v . rade) mala byť vyplatená z notárskej úschovy v prípade,
ak v lehote najneskôr do 31.7.2023 predložia notárovi zmluvné strany (predávajúci v 1. a 2. rade,
alebo kupujúci) originál Protokolu, t.j. preberacieho protokolu od zhotoviteľa prác –oddrenážovanie

vonkajšieho oplotenia prevádzaných nehnuteľností (ďalej ako „protokol“) na ktorých bude zhotoviteľ
vykonávať podľa Prehľadu rozpočtových nákladov, čo potvrdí oprávnená osoba vykonávajúca stavebný
dozor, a to najneskôr do 3 dní od predloženia originálu Protokolu zo stran predávajúcich v 1. a 2. rade
alebo kupujúcich. V pripade nepredloženia tohto Protokolu v lehote do 31.7.2023 notárovi, mala byť 4.
časť kúpnej ceny vrátená zložiteľom (kupujúcim) z notárskej úschovy na ich tam uvedený účet.

Peňažná suma vo výške 12.000 eur mala byť z NÚ prevedená na účty príjemcov v zmysle bodu IV.
tejto zápisnice, a to najneskôr do 3 pracovných dní po splnené nasledujúcej podmienky: predloženia
originálu Protokolu, t.j. Preberacieho protokolu od zhotoviteľa prác-oddrenážovanie vonkajšieho
oplotenia prevádzaných nehnuteľností (ďalej ako „protokol“) na ktorých bude zhotoviteľ vykonávať podľaPrehľadu rozpočtových nákladov, čo potvrdí oprávnená osoba vykonávajúca stavebný dozor. Prehľad
rozpočtových nákladov tvoril neoddeliteľnú súčasť tejto zápisnice.
Z Prehľadu rozpočtových nákladov zo dňa 13.3.2023, ktorý tvoril súčasť notárskeho spisu N 25/2023,

Ú 3/2023 vyplynulo, že práce boli rozpočtované zhotoviteľom (dodávateľom)-obchodnou spoločnosťou
KA2, s.r.o. na sumu 8.137,49 eur na vonkajšom oplotení-oddrenážovanie mali pozostávať z tam
uvedených položiek a to (okrem iného) zo zemných prác (por. č. 1 až 5), základov- trativody z flexibilných
rúrok DDN 100 so štrk. lôžkom a obsypom (por. č. 6), vankúše a drenáže zhutnené zo štrkopiesku (por.
č. 6), ostatných konštrukcií a prác- oprava ochozového chodníka (por. č. 8), oprava trávneho porastu

(por. č. 9), nopová fólia ( por. č. 10), zhotovenie vsakovacej jamy (por. č. 11), búr. Podkl. Betón alebo liat.
Asfalt hr. Nad 10 cm nas 4 m2 (por. č. 12), rezanie stávajúceho živičného krytu alebo podkladu hr. Do 10
cm (por. č. 13), presun hmôt pre budovy murované do výšky do 6 m (por .č. 14), izolácie (por. č. 15 až 16).
Zo zápisnice zo dňa 1.8.2023 spísanej na notárskom úrade notárky D. K. vyplynulo za prítomnosti
žalobkyne a žalovanej 2/ vyplynulo, že sa dostavila účastníčka notárskej úschovy A. C. za účelom
prevzatia Originálu Protokolu odovzdávajúceho a preberacieho, aby ho v zmysle emailovej požiadavky

G. F. (žalovanej 2/) opečiatkoval stavebný dozor, nakoľko predložila dňa 31..72023 čestné vyhlásenie
od stavebného dozoru a má za to, že toto vyhlásenie je súčasťou preberacieho protokolu. Zároveň
vtejtozápisnicibolozachytenétvrdeniežalovanej2/,žekontaktovalastavebnýdozor-Ing.N.,ktorýpodľa
nej nebol prítomný na „stavbe“, nemal vedomosť, kde sa táto nachádza, bol upozornený na aktuálnu
situáciu diela. Bola mu vytknutá nefunkčnosť diela- priesak na cestu+ neukončenie nopovej fólie a

nezrealizovanie záhradníckych prác. Z týchto dôvodov žalovaná 2/ uviedla, že nepodpíšu s manželom
(žalovaný 1/) protokol o uvoľnení notárskej úschovy ani v prípade predloženia opečiatkovaného
protokolu stavebným dozorom.

17. Medzi sporovými stranami rovnako nebolo sporné, že na odstránenie problému s vonkajším

oplotením (oddrenážovanie oporného múru podľa rozpočtových nákladov) uzavreli zmluvu o dielo na
jednej strane objednávatelia- predávajúci (žalobkyňa a pán A. I.) a na druhej strane zhotoviteľ-obchodná
spoločnosť KA2, s.r.o., ako to vyplynulo z účastníckych výpovedí a emailovej komunikácie medzi
stranami.

18. Medzi sporovými stranami bolo sporné, či boli splnené podmienky na vydanie dohodnutej štvrtej
časti kúpnej ceny z notárskej úschovy, nakoľko žalovaní poukazovali na to, že prevedené nehnuteľnosti
mali tzv. „skryté vady“, dielo-oddrenážovanie vonkajššieho oplotenia nebolo riadne vykonané, navyše
Protokol o odovzdaní a prevzatí diela nebol riadne podpísaný objednávateľmi (žalobkyňou a pánom
I., ktorí ako predávajúci boli zároveň objednávateľmi uvedeného diela), teda dielo nebolo ani riadne

ukončené a odovzdané objednávateľom. Žalobkyňa naopak argumentovala tým, že v zmysle Zápisnice
o notárskej úschove nebolo podmienkou vydania štvrtej časti kúpnej ceny 12.000 eur predávajúcim (teda
jej a pánovi I.), aby Protokol bol podpísaný tak objednávateľom ako aj zhotoviteľom, nakoľko samotná
Zápisnica o notárskej úschove z 23.3.2023 stanovila podmienku pre vydanie peňazí (štvrtej časti kúpnej
ceny) predávajúcim iba povinnosť či už predávajúcich v 1. a 2. rade alebo kupujúci predložiť Protokol od

zhotoviteľa prác, čo podľa nej aj splnené bolo. Navyše sama dotazovala notárku, aby jej oznámila, kým
má byť podpísaný uvedený Protokol a táto jej telefonicky oznámila, že stačí, ak ho podpíše zhotoviteľ.
Podľa nej tak, tým, že predložila Protokol dňa 31.7.2023 na notárskom úrade JUDr. Gabriely Drgoňovej
(hoc nepodpísaný ňou a pánom I., ako objednávateľmi diela) spolu s čestným vyhlásením stavebného
dozoru G. N., že stavba (oddrenážovanie“ stavebníka: I. H. A. C.) je postavená v požadovanej kvalite

v zmysle schváleného rozpočtu a podľa platným noriem a STN (čl. 33 spisu). Argumentovala ďalej
tým, že notárka sama v emaile zo dňa 31.7.2023 oznámila žalovanej 2/, že na notárskemu úrade
v tento deň bolo doručené a predložené čestné vyhlásenie stavebného dozoru G. E. N., čím bola
splnená podmienka pre vydanie peňazí z notárskej úschovy predávajúcim. To, že dielo –oddrenážovanie
vonkjašieho oplotenia- podľa rozpočtových nákladov, malo byť riadne dokončené zhotoviteľom, má

podľa nej preukazovať aj ňou predložený znalecký posudok znalca G. H. R., v ktorom znalec posudzoval
súlad vykonaných stavebných prác a zabudovaných materiálov s návrhom oddrenážovania vonkajšieho
oplotenia prevádzaných nehnuteľností podľa prílohy- Prehľad rozpočtovaných nákladov, spracovaného
13.3.2023 p. E., KA2, s.r.o. Zo záverov tohto znaleckého posudku pritom podľa nej vyplynulo, že položky
boli zhotoviteľom zrealizované v súlade s preberacím protokolom. Taktiež podľa nej, žalovaní počas

prác na diele –oddrenážovanie oporného múru, nenamietail žiadne vady, ale vady začali namietať až
v priebehu súdneho konania, preto takéto ich konanie považovala za účelové.

19. Súd predmetný spor právne posúdil podľa nasledujúcich právnych predpisov:20. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť
predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň

predávajúcemu dohodnutú cenu.

21. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka (s účinnosťou do 30.6.2024), ak vec má vady, o ktorých
predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

22. Podľa § 597 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na
ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny
zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od
zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má
určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie
sa ukáže nepravdivým.

23. Podľa § 46 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch
nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. (2) Pre uzavretie
zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o
zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

24.Podľa§47ods.1Občianskehozákonníka,akzákonustanovuje,žekzmluvejepotrebnérozhodnutie
príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím.

25. Podľa § 68 ods. 4 zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok), Notár

vydá peniaze z úschovy príjemcovi bezodkladne po splnení podmienok na vydanie peňazí príjemcovi
uvedených v zápisnici o úschove. O splnení podmienok a vydaní peňazí z úschovy spíše notár do spisu
úradný záznam. Na požiadanie notár vydá príjemcovi alebo zložiteľovi potvrdenie, ktoré musí obsahovať
údaj o tom, že boli splnené podmienky na vydanie peňazí príjemcovi a že notár peniaze príjemcovi vydal,
údaj o výške peňažnej sumy a menovej jednotke, ktorá bola vydaná z úschovy, označenie banky alebo

pobočky zahraničnej banky, názov účtu a číslo účtu príjemcu, na ktorý boli peniaze z úschovy vydané.

26. Podľa § 631 Občianskeho zákonníka, zmluvou o dielo zaväzuje sa objednávateľovi ten, komu bolo
dielo zadané (zhotoviteľ diela), že ho za dojednanú cenu vykoná na svoje nebezpečenstvo.

27. Podľa § 633 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zhotoviteľ je povinný dielo vykonať podľa zmluvy, riadne
a v dohodnutom čase. Ak je na vykonanie diela ustanovená záväzná technická norma, musí vykonanie
zodpovedať tejto norme.

28. Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práva a povinností vyplývajúcich

z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

29. Súd preskúmal kúpnu zmluvu zo dňa 17.3.2023 ako aj Dodatok č. 1 k nej uzavretý v písomnej
forme dňa 23.3.2023 zmluvnými stranami - žalobkyňou, pánom I., ako predávajúcim a žalovanými ako

kupujúcimi, pričom dospel k záveru, že kúpna zmluva ako aj Dodatok č. 1 k nej spĺňajú Občianskym
zákonníkom požadované esenciálne náležitosti (predmet, kúpnu cenu, záväzok previesť vlastnícke
právo k predmetu prevodu na kupujúcich), pričom prejavy zmluvných strán boli na tej istej listine (kúpnej
zmluvy Dodatku k nej), jedná sa teda o platné právne úkony.

30. Uvedenou kúpnou zmluvou bolo prevedené vlastnícke právo predávajúcich (žalobkyne a pána I.,
každý o veľkosti spoluvl. podielu 1 k celku) k nehnuteľnostiam evidovaným na LV č. XXXX, kat. úz. E.
na žalovaných ako kupujúcich do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov (kúpna zmluva na čl.
27-30 spisu). Vklad vlastníckeho práva v prospech žalovaných bol povolený Okresným úradom odborom
katastrálnym dňa 14.4.2023-č.ž. 239/23 (ako to vyplýva z LV č. XXXX na čl. 17-18 spisu). Zároveň mal

súd z tejto zmluvy preukázané, že sa zmluvné strany dohodli aj na riešení situácie okolo rodinného domu
v súlade čl. IV. ods. 2, písm. d) tejto zmluvy, ktorý bol následne zmenený Dodatkom č. 1 k uvedenej
zmluve, podľa ktorého došlo k zmene čl. IV. ods. 2 písm. d) kúpnej zmluvy tak, štvrtá časť kúpnej ceny
12.000 eur zložili žalovaní ako kupujúci do notárskej úschovy notárky D. K. v prospech (aj žalobkynena ktorú pripadala polovica z tejto 4. časti kúpnej ceny-6.000 eur) do času, kým nebude notárovi
predložený originál Preberacieho Protokolu od zhotoviteľa prác-oddrenážovanie vonkajšieho oplotenia
prevádzaných nehnuteľností (Protokol), na ktorých mal zhotoviteľ vykonávať práce podľa rozpočtových

nákladov, ktoré tvorili prílohu Zápisnice, pričom tento Protokol mal potvrdiť stavebný K.. N., najdlhšie
na dobu do 31.7.2023. Táto štvrtá časť kúpnej ceny mala byť vydaná z NÚ predávajúcim (žalobkyni
v rozsahu 6.000 eur) v lehote do 3 pracovných dní, ak ktorákoľvek zo zmluvných strán predloží najneskôr
do 31.7.2023 vyššie uvedený originál Protokolu. Pri nesplnení tejto podmienky, mali byť zložené peniaze
vrátené kupujúcim (žalovaným).

31. Zo samotnej kúpnej zmluvy ako aj Dodatku č. 1 k nej je zrejmé, že už v čase jej uzatvárania existoval
problém s vonkajším oplotením, teda vada, na ktorej riešení sa v samotnej kúpnej zmluve a neskôr
v Dodatku č. 1 k nej dohodli zmluvné strany. Neobstojí preto argumentácia žalobkyne, ktorú uviedla
na pojednávaní 7.3.2025, že žiadna vada tu nebola, že len vyšla v ústrety žalovaným, ktorí si chceli
realizovať „nejaké práce“, ale podľa nej tu nebola žiadna potreba týchto prác. Žalobkyňa doslova na

pojednávaní uviedla, že chcela dať žalovaným zľavu z kúpnej ceny o 12.000 eur: „chceli sme im vyjsť
v ústrety, pretože už naťahoval sa ten predaj nejaký čas.“ Následne uviedla, že zľava nebola kvôli
dĺžke predaja, ale nebola ani žiadna vada na predávaných nehnuteľnostiach. Takéto jej tvrdenie súd
vyhodnotil ako účelové a nemajúce žiadnu logiku. Vada na opornom múre prevádzaných nehnuteľností
jednoznačne vyšla najavo už pred samotným uzavretím kúpnej zmluvy a po obhliadke dotknutej

nehnuteľnosti, ako to vyplýva z emailovej komunikácie (čl. 174 spisu), kedy už 3. marca 2023 (kúpna
zmluva bola uzavretá následne 17.3.2023) písala email žalovaná 2/ realitnej kancelárii cassoviarealitas
(O. J.), sprostredkujúcej predaj nehnuteľnosti, v ktorom táto uviedla: „čo sa týka prác na opornom múre,
manžel komunikoval aj s pánom E. a prešli si ešte raz použité materiály-je to OK, prosba bola ešte
doplniťchýbajúcedorozpočtu.“Rovnakozemailuzodňa12.2.2023(čl.282spisu)vyplynulo,žežalovaní

v maile vyjadrili súhlas s predĺžením lehoty na podpis kúpnej zmluvy do 10.3.2023, za predpokladu,
že do tohto dátumu vyriešia financovanie s odloženou časťou kúpnej ceny, prijmú dohodu ohľadom
opravy oporného múru na základe predloženej cenovej kalkulácie a doriešia ostatné zistené. Uvedené
je zrejmé napokon aj z emailu zo dňa 10.2.2023 adresovaného A. A. V. (zamestnancom realitnej kanc.
sprostredkujúcej predaj dotknutých nehnuteľností) žalovaným a žalobkyni, v ktorom uviedol: „na základe

stretnutia zo včerajšieho dňa, t.j. 9.2.2023, ktoré sa uskutočnilo priamo v prevádzanom rodinnom dome,
bolo dohodnuté, že odborník odhadne cenu za opravu oporného múru, navrhol predĺženie lehoty na
podpis kúpnej zmluvy do 10.3.2023. Z vyššie uvedeného jednoznačne vyplýva, že strany mienili riešiť
situáciusodvodnením(oddrenážovanímopornéhomúra)eštepredsamotnýmuzavretímkúpnejzmluvy,
čosanapokonajprejavilovsamotnejkúpnejzmluve,aleajDodatkuč.1knej,akoajvsamotnejzápisnici

o zložení peňazí do notárskej úschovy. Je teda zrejmé, že práve táto vada na prevádzanej nehnuteľnosti
bola dôvodom, pre ktorý žalobkyňa ako predávajúca spolu s pánom Zlámalom ponúkli žalovaným zľavu
z kúpnej ceny. Z toho potom tiež vyplýva, že predmetná vada (situácia okolo vonkajšieho oplotenia)
nebola skrytou vadou, ako to tvrdili žalovaní, nakoľko o skrytú vadu by šlo vtedy, ak by sa táto vyskytla
po uzatvorení kúpnej zmluvy (vidˇ ust. § 597 Občianske zákonníka, ktorý vyslovene považuje za „skryté“

vady tie, na ktoré neupozornil predávajúci kupujúceho v rámci jeho notifikačnej povinnosti v procese
uzatvárania kúpnej zmluvy a ktoré vady existovali už v čase uzavretia kúpnej zmluvy, ale prejavili sa
až po jej po uzavretí).

32. Predmetom sporu bolo, či boli splnené podmienky na vydanie 4. časti kúpnej ceny z notárskej

úschovy zriadenej na notárskom úrade notárky D. K. v súlade s § 68 Notárskeho poriadku, ktorá bola
spísaná dňa 23.3.2023.

33. Tak ako to súd uviedol vyššie, podmienkou na vyplatenie tejto časti kúpnej ceny bolo súčasné
splnenie nasledovného:

- predloženie či už kupujúcimi (teda aj žalobkyňou) alebo predávajúcim (žalovanými)
v lehote najneskôr do 31.7.2023 Protokol od zhotoviteľa,
- zhotoviteľ prác mal vykonávať dielo (oddrenážovanie vonkajšieho oplotenia) podľa
rozpočtov nákladov tvoriacich prílohu notárskej zápisnice,
- práce mali byť vykonané podľa rozpočtových nákladov, čo mal potvrdiť stavebný dozor

G. N. (ako oprávnená osoba).

34. Súd mal preukázané, že zmluvnou stranou zmluvy o dielo (ústnej) boli zhotoviteľ –obchodná
spoločnosť KA2, s.r.o. a objednávateľmi boli predávajúci v 1. a 2. rade (teda aj žalobkyňa). Cenadiela bola dojednaná podľa rozpočtu, pričom rozpočtové náklady tvorili súčasť notárskej zápisnice a
pozostávali z presného rozpisu stavebných prác (por. č. 1 až 16), ktoré mal zhotoviteľ vykonať na
oddrenážovanieopornéhomúru,konkrétnevedenímtrativoduzflexibilnýchrúrokDN100soštrk.lôžkom

a obsypom, ako aj zhotovením vsakovcej jamy (por. č. 11). Spôsob realizácie diela tak musel byť zrejmý
sporovým stranám. Cena diela tak bola stanovená podľa rozpočtu vo výške 8.137,49 eur.

35. Ďalšou podmienkou, ktorá mala byť kumulatívne splnená bolo predloženie (najneskôr do 31.7.2023)
Protokolu (v zmysle zápisnice išlo o preberací protokol) od zhotoviteľa prác. Pričom to, že práce

boli vykonané podľa rozpočtu mal potvrdiť stavebný dozor. To, či tento protokol mal byť podpísaný
zhotoviteľom, resp. aj objednávateľom sa v notárskej zápisnici neuvádzalo.

36. Z čestného vyhlásenia stavebného dozoru G. N. vyplynulo, že tento 27.7.2023 potvrdil, že stavba
je postavená v požadovanej kvalite v zmysle schváleného rozpočtu a podľa platných noriem a STN.
Na uvedenom čestnom vyhlásení sa nachádza jeho podpis a pečiatka. Uvedené čestné vyhlásenie

vyhotovil stavebný dozor potom, čo notárka spísala úradný záznam 31.7.2023 z ktorého vyplynulo, že
vzhľadom na to, že na protokole nie je podpísaná osoba vykonávajúca stavebný dozor, sa strany dohodli
na tom, že predávajúca (A. B. C.) zabezpečí podpis oprávnenej osoby na protokole v lehote najneskôr
do 1.8.2023 za účelom splnenia podmienky vydania peňazí z notárskej úschovy, alebo oznámia, že sa
im to nepodarilo a budú ro riešiť súdnou cestou (viď čl. 34 spisu).

37. Samotná notárska zápisnica o úschove nešpecifikovala, že stavebný dozor je povinný podpísať
samotný protokol, preto za splnenie tejto časti podmienky možno považovať čestné vyhlásenie
stavebného dozoru z 27.7.2023, ktorý potvrdil vykonanie diela podľa rozpočtových nákladov a v súlade
s platnými normami a STN.

38. K samotnému Protokolu od zhotoviteľa, ktorý mali predložiť v zmysle notárskej úschovy budú
predávajúci alebo kupujúci súd uvádza nasledovné: Z originálu protokolu (čl. 64 notárskeho spisu)
vyplynulo, že zhotoviteľom bola obchodná spoločnosť KA2, s.r.o. so sídlom Pri Krásnej 1, Košice. IČO:
53 429 028 a objednávateľom boli A. I. a A. B. C. (žalobkyňa). Z bodu 1 čl. II (odovzdanie objednávky)

vyplynulo, že zhotoviteľ a objednávateľ sa zišli za účelom protokolárneho odovzdania a prevzatia
prác pri zhotovení izolácií oporného múru a jeho oddrenážovanie do vsakovacej jamy podpísanej
medzi zmluvnými stranami dňa 27.7.2023, prílohou ktorej je tento odovzdávací protokol. Z bodu 2.
tohto čl. II. vyplynulo, že zhotoviteľ mal týmto riadne odovzdať zhotovené práce objednávateľovi,
pričom objednávateľ tieto práce preberá. Z bodu 4 čl. II vyplynulo, že podpísaním odovzdávacieho

a preberacieho protokolu objednávateľom a zhotoviteľom sa považuje vykonanie prác zo strany
zhotoviteľa za ukončené. Zhotoviteľ si tak splnil povinnosť vykonať práce riadnym ukončením
a odovzdaním objednávateľovi v dohodnutom mieste a čase protokolárnym zápisom za účasti obidvoch
zmluvných strán. V zmysle bodu 3. čl. III Protokolu, tento odovzdávací a preberací protokol nadobúda
platnosť dňom jeho podpísania obidvomi zmluvnými stranami. V dolnej časti bola pri zhotoviteľovi

uvedená pečiatka jeho obchodnej spoločnosti KA2, s.r.o., ako aj podpis. Za objednávateľov podpis na
protokole chýba. Na to, aby bolo možné považovať dielo (oddrenážovanie vonkajšiho oplotenia) za
riadne ukončené bol teda nevyhnutný podpis nielen zo strany zhotoviteľa, ale aj objednávateľa.

39. V notárskej zápisnici bolo uvedené, že má byť predložený protokol od zhotoviteľa, avšak to

neznamená, že nebolo potrebné, aby bol protokol riadne podpísaný zmluvnými stranami zmluvy o dielo,
nakoľko zo samotného protokolu vyplynulo, že nadobúda platnosť dňom jeho podpísania obidvomi
zmluvnými stranami. Ak samotný protokol určoval, že dielo je dokončené až podpisom oboch strán,
absencia podpisu objednávateľa znamená, že dielo nebolo riadne dokončené a nemohlo slúžiť ako
relevantný podklad pre uvoľnenie finančných prostriedkov z notárskej úschovy.

40. Podľa právnej úpravy notárskej úschovy notár vydá zložené finančné prostriedky iba po splnení
jasne a jednoznačne určenej podmienky, ktorá musí byť preukázaná spôsobom nevyvolávajúcim
pochybnosti. Žalobkyňa odôvodňovala absenciu svojho podpisu na protokole tým, že nemala prístup
na nehnuteľnosť po jej prevode na žalovaných. Z vykonaného dokazovania však vyplynulo, že žalovaní

žalobkyni v prístupe na nehnuteľnosť žiadnym spôsobom nebránili. Pokiaľ žalobkyňa namietala, že
postupovala na základe údajného telefonického odporúčania notárky, podľa ktorého mal postačovať
podpis zhotoviteľa, súd uvádza, že takýto postup nemá právnu relevanciu. Obsah notárskej zápisniceje záväzný pre účastníkov aj notára v podobe, v akej bol zachytený. Právne účinky nemožno zakladať
na nepreukázaných ústnych pokynoch, ktoré navyše nemôžu modifikovať písomnú dohodu účastníkov.

41. Zo správania žalobkyne vyplýva absentujúca snaha o riadne splnenie zmluvnej povinnosti.
Ako objednávateľ diela mala aktívne pristúpiť k jeho riadnemu prevzatiu a podpisu protokolu,
prípadne namietať zistené vady. Nepodpísanie preberacieho protokolu (k dielu) žalovanou 2/, ako aj
nepreukázanie akejkoľvek jej snahy o preverenie kvality vykonaných prác, nasvedčuje tomu, že jej
primárnym záujmom nebolo riadne dokončenie diela, ale len formálne predloženie dokumentu s cieľom

dosiahnuť uvoľnenie prostriedkov z úschovy. Takéto konanie nie je v súlade so zásadou poctivosti a
dobrej viery v zmluvných vzťahoch, preto mu súd nemôže poskytnúť právnu ochranu.

42. K argumentácii žalobkyne, že žalovaní začali až v priebehu konania tvrdiť, že dielo nebolo vykonané
riadne, že toto ich konanie je účelové, súd uvádza, že toto tvrdenie nie je pravdivé. Z emailovej
komunikácie predloženej žalovanými do súdneho spisu (čl. 276, 278 spisu) je zrejmé, že 20.7.2023

zaslala žalovaná 2/ email žalobkyni s oznámením o stave trativodu a fotodokumentáciou z 20.7.2023,
z ktorej mala vyplývať jeho nefunkčnosť. Oznámila jej, že v predchádzajúcom maile jej zaslala odborné
stanovisko v zmysle ktorého je dielo nefunkčné (viď odborné stanovisko GEOVIVA s.r.o. zo dňa
14.7.2023, z ktorého vyplýva premokanie oporného múru). Rovnako tak následne 21.7.2023 adresovala
žalovaná 2/ ďalší email, v ktorom uvádzala že odvodnenie je proforma, spolu s fotodokumentáciou tesne

po daždi na dotknutej nehnuteľnosti.

43. Žalobkyňa dňa 18.2.2025 zaslala do súdneho spisu znalecký posudok č. 2/2025 zo dňa 22.1.2025
znalca G. H. R., z ktorého záverov malo podľa nej jasne vyplývať, že položky realizované zhotoviteľom
(podľa rozpočtových nákladov z 13.3.2023) boli zhotoviteľom realizované v súlade s preberacím

protokolom. Pokiaľ žalobkyňa v konaní poukazovala na tento znalecký posudok, podľa ktorého malo
byť dielo vykonané v súlade s rozpočtovanými nákladmi tvoriacimi prílohu k zmluve o dielo, súd k tomu
uvádza, že ani tento znalecký posudok jej tvrdenia v plnom rozsahu nepodporuje. Zo záverov znalca
totiž vyplýva, že pri štyroch rozpočtových položkách (položka pod č. 8 –oprava ochozového chodníka,
položka č. 9- oprava trávnatého porastu – 1 kpl, položka č. 12-búranie podkladového betónu alebo

asfaltu hr. Nad 10 cm-0,200 m3, položka pod č. 13-rezanie stávajúceho živičného krytu alebo podkladu
hr. do 10 cm), znalec uviedol, že nebolo možné potvrdiť ich vykonanie z dôvodu absentujúcej technickej
dokumentácie. Už zo samotného znaleckého posudku je tak zrejmé, že znalec nepotvrdil vykonanie
týchto 4 položiek podľa rozpočtovaných prác (ktorých vykonanie rozporovali samotní žalovaní-viď
zápisnica zo dňa 1.8.2023 spísaná na notárskom úrade, z ktorej vyplynulo, že žalovaná 2/ namietala

okrem nefunkčnosti diela-priesak na cestu, neukončenie nopovej fólie aj nezrealizovanie záhradníckych
prác) pre chýbajúcu dokumentáciu, z čoho vyplýva, že nie všetky práce boli riadne uskutočnené a
odôvodňovali fakturáciu v uplatnenom rozsahu (krycí list z 27.7.2023 na sumu identickú 8.137,49 eur
pokiaľ išlo o vykonané práce, ako rozpočtové náklady z 13.3.202, ktoré tiež boli rozpočtované na sumu
8.137,49 eur. Navyše súd poukazuje na to, že je prakticky nemožné, aby na jeden cent sedeli práce,

ktoré boli rozpočtované 13.3.2023 s nasledovným krycím listom vyhotoveným až viac ako 4 mesiace
neskôr 27.7.2025. Zároveň z tohoto znaleckého posudku nijakým spôsobom nevyplýva záver, že by
dielo (hoc aj by bolo realizované podľa rozpočtových nákladov) bolo vykonané riadne. To, že práce
boli realizované presne podľa rozpočtových nákladov ešte neodôvodňuje prijať záver, že vykonanými
prácami bolo dielo realizované bez vád. Ani email, na ktorý vo svojej záverečnej reči poukazovala

žalobkyňa nepreukazuje, že všetky práce (aj terénne úpravy) boli zrealizované do 27.7.2023. Z tohto
emailu zo dňa 20.7.2023 adresovaného žalobkyňou žalovaným totiž vyplynulo len to, že zhotoviteľ pán
E. bol „pripravený“ dokončiť terénne úpravy, nie však to, že ich ku dňu 27.7.2023, kedy podpísal Protokol,
aj reálne vykonal.

44. Riadiac sa vyššie uvedenými úvahami, súd dospel k záveru, že žaloba je v celom rozsahu
nedôvodná, preto ju zamietol.

45. Súd v tomto konaní neprihliadol na znalecký posudok č. 11/2023 vypracovaný znalcom G.
O. L., Q. (ktorého závery žalobkyňa aj namietala), nakoľko znalec nemal všetky podklady k jeho

vypracovaniu, keď nedisponoval rozpočtovanými nákladmi, teda nemal informácie (okrem 8 kusov
fotografií predložených žalovanými), aké konkrétne práce boli vykonané na dotknutej nehnuteľnosti.
Okrem toho uvedený znalecký posudok bol vypracovaný dňa 5.9.2023 (pričom objednávka bola až zo
dňa 18.10.2023), kedy už na pozemku žalovaných započala práce obchodná spoločnosť MP Stavexs.r.o., ktorá tak zasiahla do prác vykonaných obchodnou spoločnosťou KA2, s.r.o., čo podľa súdu
vylučuje možnosť znalca odborne sa vyjadriť k vykonaniu práce realizovaných obchodnou spoločnosťou
KA2,s.r.o.Zrovnakých,vyššieuvedenýchdôvodov,súdneprihliadolaninaodbornéstanoviskoč.1/2025

G. O. L..

46. Výpoveď svedka A. F. súd považoval, vzhľadom na vyššie uvedené právne závery, za právne
irelevantnú.

47. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

48. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

49. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 CSP, že

žalovaným, ktorí boli v konaní plne úspešní, priznal voči neúspešnému žalobcovi nárok na náhradu trov
konania v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60
dní po právoplatnosti rozsudku, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

50. Súd zároveň nevzhliadol žiaden dôvod hodný osobitného zreteľa, ktorý by odôvodňoval aplikáciu

ust. § 257 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho
doručenia na Okresný súd Košice II v troch písomných vyhotoveniach (§
362 ods.1 CSP).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1
CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne a čoho sa
odvolateľ domáha (§363 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania (§ 364 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby
uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k
porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie
rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nespráv

nym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie pro
striedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku,
ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho

posúdenia veci (§ 365 CSP).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený
môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.