Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 23. máj 2024

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 26Co/24/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123240176
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 05. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Pavol Pilek

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2024:6123240176.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Pavla Pileka a členov senátu JUDr.

Romana Greguša a JUDr. Mareka Olekšáka, v spore žalobcu: Arvin & Benet, s. r. o., so sídlom:
Záhradnícka 30, 821 08 Bratislava, IČO: 44 917 422, zastúpeného: ATTOR advokátska kancelária s.r.o.,
sosídlom:NaVŕšku8,81101Bratislava–mestskáčasťStaréMesto,IČO:55958834,protižalovanej:A.
B., narodená: XX.XX.XXXX, bytom: C. XXXX/XXX, XXX XX D., o zaplatenie 9.680 eur s príslušenstvom,
o odvolaní žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Nitra č. k. 19C/62/2023 – 99 zo dňa 4. októbra
2023, takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd rozsudok Okresného súdu Nitra č. k. 19C/62/2023 – 99 zo dňa 4. októbra 2023

potvrdzuje.

II. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobcovi náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 % na účet
právneho zástupcu žalobcu do 3 dní od doručenia rozhodnutia súdu prvej inštancie o výške náhrady
trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa návrhom na vydanie platobného rozkazu doručenom upomínaciemu súdu – Okresnému
súdu Banská Bystrica domáhal vydania platobného rozkazu, ktorým by súd zaviazal žalovanú na
zaplatenie sumy 9.680 eur spolu s úrokom z omeškania. Okresný súd Banská Bystrica vydal platobný

rozkaz, ktorým zaviazal žalovanú na zaplatenie žalovanej sumy, avšak táto podala proti nemu odpor,
pre ktorý bol platobný rozkaz zrušený a spis postúpený Okresnému súdu Nitra ako súdu miestne
príslušnému.
2. Okresný súd Nitra ako súd prvej inštancie vo veci rozhodol rozsudkom č. k. 19C/62/2023 – 99 zo
dňa 4. októbra 2023 (ďalej aj len „napadnutý rozsudok“) tak, že vo výroku I. uložil žalovanej povinnosť
zaplatiť žalobcovi sumu 9.680 eur spolu s úrokom z omeškania z tejto sumy vo výške 7,5 % ročne od
29.12.2022 do zaplatenia a vo výroku II. priznal žalobcovi voči žalovanej nárok na náhradu trov konania

v rozsahu 100 %.
3. Súd prvej inštancie napadnutý rozsudok odôvodnil poukazom na ust. § 52 ods. 1, ust. § 53 ods. 1, ust.
§ 488, ust. § 489, ust. § 544 ods. 1, 2. ust. § 774 a ust. § 517 ods. 1, 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky
zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) a tým, že v predmetnej veci bolo
nepochybné, že žalobca ako sprostredkovateľ uzatvoril dňa 15.06.2022 so žalovanou ako záujemcom
zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti, ktorou sa žalobca zaviazal v prospech žalovanej
vyvíjať činnosť smerujúcu k vzniku príležitosti žalovanej uzavrieť s treťou osobou kúpnu zmluvu, na

základe ktorej dôjde k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam žalovanej za dohodnutú cenu.
Za túto činnosť mu žalovaná mala uhradiť províziu vo výške 4 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, čo
predstavovalo sumu 12.680 eur (4 % zo sumy 317.000 eur = 12.680 eur). Žalobca v konaní preukázal, že
činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy s treťou osobou vyvíjal, komunikoval so žalovanou a záujemcamio kúpu nehnuteľnosti, mal záujem na dojednaní rezervačnej zmluvy a bola to práve žalovaná, ktorá
zapríčinila, že k prevodu nehnuteľnosti na tretiu osobu nájdenú žalobcom napokon nedošlo. V konaní
nebolo sporným, že žalovaná bez súčinnosti žalobcu uzavrela kúpnu zmluvu, ktorou vlastnícke právo

k nehnuteľnostiam previedla na tretiu osobu, čím porušila ustanovenie článku II. bodu 2.2, bodu iv)
zmluvy. S poukazom na dojednanie strán sporu v článku III. bode 3.4 zmluvy tým žalovanej vznikla
povinnosť zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu vo výške 4 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, teda v sume
12.680 eur. Z tvrdení žalobcu bolo preukázané, že žalovaná žalobcovi uhradila sumu vo výške 3.000
eur, zostávajúcu časť požadovaného nároku však zaplatiť odmieta. Nárok žalobcu na zaplatenie sumy

9.680 eur súd prvej inštancie vyhodnotil ako dôvodný a žalobe vyhovel. Zároveň konštatoval, že nárok
žalobcu nie je neprijateľný, zmluvná pokuta v danom prípade plní aj funkciu paušalizovanej náhrady
škody predstavujúcej ušlý zisk žalobcu, teda sumu, ktorú by žalobca získal ako províziu v prípade
uzavretia zmluvy žalovanou a kupujúcim sprostredkovaným žalobcom.
4. Súd prvej inštancie k obrane žalovanej spočívajúcej v tvrdeniach o nevyvíjaní žiadneho úsilia žalobcu
v smere zabezpečenia príležitosti uzavrieť kúpnu zmluvu uviedol, že túto žalobca vyvrátil svojimi

tvrdeniami o inzerovaní nehnuteľnosti, vyhotovení prezentácie nehnuteľnosti žalovanej, komunikácii s
tretími osobami, zabezpečení aj konkrétneho záujemcu, s ktorým žalobca dohadoval podpis rezervačnej
zmluvy. Tieto tvrdenia žalobca podložil aj listinnými dôkazmi. Ďalšie tvrdenia žalovanej o jej ubezpečení
zamestnancom žalobcu pred podpisom zmluvy, že môže do predaja zapojiť aj iné realitné kancelárie,
žalobca dôrazne poprel a žalovaná tieto tvrdenia nijako nepreukázala. Za účelom ich preukázania ani

nenavrhla vykonať nejaké dôkazy. Túto obranu podľa súdu prvej inštancie vyvracia aj dojednanie strán
sporu v uzavretej zmluve, konkrétne v čl. II. bode 2.2, z ktorého jednoznačne vyplýva, že žalobca a
žalovaná si dojednali tzv. výhradnú sprostredkovateľskú zmluvu. Záväzok žalovanej nepoveriť žiadnu
inú osobu sprostredkovaním predaja nehnuteľnosti bol tak v zmluve jednoznačne uvedený.
5. Podľa súdu prvej inštancie si žalobca voči žalovanej uplatnil aj nárok na zaplatenie úroku z omeškania,

pričom výšku požadovaného úroku z omeškania vyhodnotil v súlade s ust. § 517 ods. 2 Občianskeho
zákonníka v spojení s ust. § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. Žalobca si nárok uplatnil počnúc
dňom 29.12.2022, teda dňom nasledujúcim po dni, kedy sa žalobcovi vrátila ako nedoručená výzva
adresovaná žalovanej na zaplatenie požadovanej zmluvnej pokuty. Z uvedeného bolo podľa súdu
prvej inštancie zrejmé, že žalovaná požadovanú sumu žalobcovi neuhradila ani napriek jeho výzve a

je s plnením peňažnej povinnosti voči žalobcovi v omeškaní. Tento nárok súd prvej inštancie taktiež
považoval za dôvodný a žalobe vyhovel aj v tejto časti.
6. O nároku na náhradu trov konania súd prvej inštancie rozhodol vo výroku II. napadnutého rozsudku
v zmysle § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov
(ďalej aj len „CSP“), keďže žalovaná bola v konaní neúspešnou stranou sporu v rozsahu 100 %.

7. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podala žalovaná v celom rozsahu (výrok I. aj II.) odvolanie a
navrhla, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu zrušil a vec vrátil súdu prvej
inštancie na nové konanie a rozhodnutie, alternatívne aby napadnuté rozhodnutie zmenil tak, že žalobu
zamietne. Žalovaná v odvolaní uviedla, že napadnutý rozsudok považuje za nesprávny z nasledovných
odvolacích dôvodov:

a) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces [§ 365 ods. 1 písm. f) CSP];
b) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci [§ 365 ods. 1
písm. h) CSP].
8. Žalovaná v odvolaní v prvom rade namietala, že zásadnou otázkou, ktorá má následne vplyv aj

na právne posúdenie prejednávanej veci je samotný charakter zmluvy uzavretej medzi žalobcom a
žalovanou. Súd prvej inštancie v tomto smere uzavrel, že sa jedná o spotrebiteľskú zmluvu, avšak
napadnuté rozhodnutie podľa žalovanej neobsahuje žiadne bližšie odôvodnenie, prečo dojednanie
o zmluvnej pokute v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy (bez súčinnosti realitnej kancelárie) nie je
považované za neprijateľné dojednanie v spotrebiteľskej zmluve, čo mal súd prvej inštancie podľa

nej skúmať ex officio. Podľa žalovanej, vzhľadom na postavenie a charakter spotrebiteľskej zmluvy,
ktorá bola predmetom konania, bol súd prvej inštancie povinný vysvetliť svoje úvahy o tom, prečo
nezistil v zmluve prítomnosť neprijateľných zmluvných podmienok, a to aj bez toho, že by ich existenciu
namietala niektorá zo strán sporu. Súd prvej inštancie mal podľa žalovanej skúmať neprijateľné
podmienke tak v rozsahu ust. § 53 Občianskeho zákonníka konkrétne, ale aj v rámci generálnej klauzuly.

Zmluvnú pokutu považuje žalovaná za neprijateľnú zmluvnú podmienku v zmysle ust. § 53 ods. 4
písm. k) Občianskeho zákonníka. Zmluvná pokuta vo výške provízie bez ohľadu na to, aký rozsah
služieb sprostredkovateľ poskytol, spôsobuje podľa nej značnú nerovnováhu v neprospech spotrebiteľa.
Spotrebiteľ je týmto nútene držaný v záväzkovom vzťahu aj v prípade, ak by bol sprostredkovateľpasívny, alebo by síce bol aktívny, ale nezabezpečil by záujemcu, s ktorým by bol spotrebiteľ ochotný
uzavrieť zmluvu. Navyše uviedla, že žalobca ako sprostredkovateľ neposkytol celý rozsah služieb podľa
bodu 2.6 zmluvy, takže sa nestotožňuje so záverom súdu prvej inštancie, podľa ktorého výška zmluvnej

pokuty zodpovedá výške škody, ktorá mala vzniknúť sprostredkovateľovi.
9. Ďalej žalovaná v odvolaní namietala, že súd prvej inštancie sa v odôvodnení rozhodnutia
nevysporiadalžiadnymspôsobomsneprimeranosťouzmluvnejpokuty,atedaajalternatívouaplikovania
moderačného práva. Žalovaná za primeranú zmluvnú pokutu považovala sumu 3.000 eur, ktorú aj
žalobcovi uhradila. Vo zvyšku ju považovala za neprimeranú. Nie je podľa nej mysliteľné, aby mala

nahradiť náhradu škody v podobe celej provízie, keď aj s poukazom na jej námietky by k reálnemu
uzatvoreniu zmluvy vôbec neprišlo.
10. Ďalej sa súd prvej inštancie podľa žalovanej vôbec nevysporiadal s otázkou, že porušenie
povinnosti v obsahu zmluvy je sankcionované len prípade porušenia povinností spotrebiteľa (žalovanej)
a porušenie povinnosti žalobcu nie je sankcionované žiadnym spôsobom. S poukazom na vyššie
uvedené skutočnosti sa tak súd prvej inštancie podľa žalovanej vôbec nevysporiadal s otázkou, prečo

nemožno dojednanie zmluvnej pokuty považovať za neprimeranú podmienku v spotrebiteľskej zmluve
a zároveň žiadnym spôsobom a náležite neodôvodnil, prečo považuje dojednanú výšku zmluvnej pokuty
za primeranú, resp. prečo neboli dôvody pre jej moderáciu; tiež sa podľa žalovanej nevysporiadal s tým,
prečo nepovažoval žalovanou uhradenú sumu o výške 3.000 eur za dostatočnú z hľadiska sanovania
nárokov žalobcu.

11. S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti mala žalovaná za to [vzhľadom na uplatnený odvolací
dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. ´b) CSP], že odvolaním napadnutý rozsudok je nepreskúmateľný,
zmätočný a arbitrárny.
12. K odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. h) CSP (nesprávne právne posúdenie veci)
žalovaná uviedla, že súd prvej inštancie síce poukázal na ustanovenie § 53 Občianskeho zákonníka

ako na relevantné ustanovenie, na ktoré prihliadal resp. z ktorého vychádzal pri rozhodovaní veci,
avšak bližšie neodôvodnil, prečo mal za to, že dojednanie zmluvnej pokuty, a to v kontexte celej zmluvy
a skutkových okolností veci nepredstavuje neprijateľnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve. Z hľadiska
právneho posúdenia tiež súd prvej inštancie nepostupoval smerom od osobitého k všeobecnému, t. j.
vôbec nevyhodnotil, či dojednanie zmluvnej pokuty nemožno vyhodnotiť ako neprijateľnú podmienku v

spotrebiteľskej zmluve v intenciách § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka. Uvedené ustanovenie
v kontexte právnej úpravy vôbec nezohľadnil, keď sa ani nenachádza medzi menovanými právnymi
predpismi, z ktorých súd vychádzal pri posudzovaní veci. V ostatnom žalovaná zopakovala rovnakú
argumentáciu ako k odvolaciemu dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. b) CSP.
13. K výroku II. o náhrade trov konania žalovaná neuviedla žiadnu odvolaciu argumentáciu.

14. K odvolaniu žalovanej sa vyjadril žalobca prostredníctvom právneho zástupcu tak, že v celom
rozsahu nesúhlasí s odvolaním a má za nedôvodné tvrdenia žalovanej v ňom uvedené.
Uviedol, že považuje za dôležité poukázať na charakter zmluvnej pokuty, ktorá bola medzi ním
ako sprostredkovateľom a žalovanou ako záujemcom dohodnutá v Zmluve o sprostredkovaní predaja
nehnuteľnosti č. 08062022 zo dňa 15.6.2022, keďže to má podľa neho vplyv na odvolacie dôvody,

tvrdenia žalovanej ako aj judikatúru, na ktorú žalovaná odkazuje. Žalovaná mala so žalobcom
uzatvorenú výhradnú zmluvu, na základe ktorej sa zaviazala, že počas jej trvania okrem iného
neuzatvorí akúkoľvek zmluvu, v dôsledku ktorej by mohlo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva k
nehnuteľnosti. Účelom výhradnej sprostredkovateľskej zmluvy podľa žalobcu je, aby v čase, keď žalobca
vykonáva dohodnutú sprostredkovateľskú činnosť – vynakladá finančné prostriedky na propagáciu

nehnuteľnosti, realitného makléra, obhliadky, marketing, právne poradenstvo spojené s prípravami
zmluvnej dokumentácie (sprostredkovateľská zmluva, rezervačná zmluva, zmluva o prevode vlastníctva
bytu a ďalšie), aby v tomto čase mal žalobca možnosť svoju činnosť vykonať podľa zmluvy a
sprostredkovať žalovanej predaj podľa zmluvy. Zmluva bola riadne uzatvorená, platná a účinná, pričom
trvala iba niekoľko týždňov, keď žalovaná previedla nehnuteľnosť neznámym kupujúcim, pričom mala

o dohodnutej exkluzivite sprostredkovania predaja nehnuteľnosti podľa zmluvy plnú vedomosť ako
aj o ostatnom obsahu zmluvy, čo potvrdzuje aj podpis na zmluve zo strany žalovanej. K žalovanej
vznesenému odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. b) CSP uviedol, že samotnou citáciou
právnych viet z rozhodnutí Ústavného súdu Slovenskej republiky (ďalej len „ÚS SR“) a Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR“) nie je žiadnym spôsobom preukázané, že súd prvej inštancie

pochybil pri náležitom odôvodnení napadnutého rozsudku. Žalobca naopak považuje napadnutý
rozsudok z hľadiska jeho odôvodnenia za dostatočný, keďže súd prvej inštancie sa podľa neho
vysporiadal s nasledovnými skutkovými a právnymi skutočnosťami, ktoré boli podstatné pre rozhodnutie
vo veci a posudzoval aj charakter zmluvy a to, či obsahuje neprijateľné zmluvné podmienky, pričomich existenciu v zmluve nezistil. K výške zmluvnej pokuty uviedol, že ak by zmluvná pokuta nebola
dojednaná vo výške provízie za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, tak by sa žalobca vystavoval
riziku, že väčšina záujemcov by porušila zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti v momente,

keď by im žalobca predstavil potencionálneho kupujúceho a pri predaji nehnuteľnosti by žalobcu ako
sprostredkovateľa obišli. V takomto prípade by zmluvná pokuta vôbec neplnila preventívnu funkciu a
funkciu reparačnú a sankčnú iba z malej časti. Žalovaná podľa neho opomína aj to, že k poskytnutiu
celého rozsahu služieb podľa článku 2 bodu 2.6 zmluvy nedošlo výlučne z dôvodu konania na jej strane.
15. K argumentácii žalovanej v zmysle odvolacieho dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. h) CSP

žalobca uviedol, že namieta a rozporuje judikatúru, na ktorú žalovaná v rámci tohto odvolacieho dôvodu
odkazuje, keďže ide podľa neho o judikatúru v skutkovo rozdielnych právnych veciach. Žalovaná
poukazuje na judikatúru k nároku na vznik provízie/odmeny za sprostredkovanie a k nároku na zmluvnú
pokutu v prípade, že záujemca nevyužije príležitosť za podmienok stanovených v zmluve uzavrieť kúpnu
zmluvu s treťou osobou. Žalobcovi však vznikol nárok na zmluvnú pokutu a bol mu súdom prvej inštancie
priznaný z dôvodu, že zo strany žalovanej došlo k porušeniu povinnosti neuzatvoriť akúkoľvek zmluvu,

v dôsledku ktorej by mohlo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Z uvedeného vyplýva,
že žiadny z judikátov, na ktorý poukazuje žalovaná nie je postavený na rovnakom skutkovom základe
ako prejednávaný prípad. Pokiaľ ide o žalovanou namietané nevyužitie moderačného práva súdom
prvej inštancie, žalobca poukázal na to, že ak by zmluvná pokuta nebola dojednaná vo výške provízie
za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, tak by sa žalobca vystavoval riziku, že väčšina záujemcov

by porušila zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti v momente, keď by im žalobca predstavil
potencionálneho kupujúceho a pri predaji nehnuteľnosti by žalobcu ako sprostredkovateľa obišli.
Kargumentužalovanej,žezhľadiskaposúdeniadojednaniaozmluvnejpokuteniejeuzavretiezmluvyjej
povinnosťou, ale možnosťou, žalobca uviedol, že nerozporuje právo žalovanej ako záujemcu rozhodnúť
sa, s ktorou treťou osobou uzatvorí kúpnu zmluvu, avšak žalovaná sa pod hrozbou zmluvnej pokuty

zaviazala, že neuzatvorí akúkoľvek zmluvu, v dôsledku ktorej by mohlo dôjsť k prevodu vlastníckeho
práva k nehnuteľnosti. Žalobca preto zdôrazňuje, že mu vznikol nárok zmluvnú pokutu nie z dôvodu,
že žalovaná neuzatvorila kúpnu zmluvu s potenciálnym kupujúcim, ktorého sprostredkoval žalobca, ale z
dôvodu, že uzatvorila kúpnu zmluvu obídením žalobcu ako sprostredkovateľa počas trvania dohodnutej
exkluzivity sprostredkovania predaja nehnuteľnosti.

16. K žalovanou tvrdenému nezabezpečeniu záujemcu o kúpu zo strany žalobcu tento uviedol, že mal
k dispozícii dvanásť záujemcov o kúpu nehnuteľnosti, ktorej sprostredkovanie predaja bolo predmetom
zmluvy a pravidelne robil obhliadky. Aj počas obdobia ako sa dohadoval obsah rezervačnej zmluvy,
poverená realitná agentka žalobcu stále a pravidelne chodila na obhliadky nehnuteľnosti s inými
záujemcami. Keď záujemca, s ktorým sa rokovalo o návrhu rezervačnej zmluvy odstúpil kvôli nečinnosti

žalovanej, poverená realitná agentka žalobcu kontaktovala žalovanú za účelom dohodnutia ďalšieho
postupu a obhliadok, ale žalovaná prestala komunikovať a nikdy žalobcovi nevysvetlila dôvod, prečo k
podpisu rezervačnej zmluvy nepristúpila. Ak žalovaná s prvým potenciálnym kupujúcim nesúhlasila, tak
žalobca bol pripravený jej sprostredkovať ďalšieho. To však nemal umožnené, keďže žalovaná v rozpore
s ustanoveniami zmluvy, nehnuteľnosti previedla bez súčinnosti žalobcu.

17. K žalovanou tvrdenej skutočnosti, že nehnuteľnosť previedla až po ukončení platnosti zmluvy so
žalobcom tento uviedol, že ide o zavádzajúce a klamlivé tvrdenie, keďže prevod vlastníckeho práva
v prospech tretej osoby zo žalovanej bez vedomosti žalobcu bol dňa 17.08.2022 (teda počas trvania
zmluvy ani nie dva mesiace po jej podpise), pričom prevod vlastníckeho práva, na ktorý poukazuje
žalovaná zo dňa 01.12.2022 bol medzi osobou, na ktorú vlastnícke právo previedla žalovaná a

ďalším kupujúcim. K žalovanou tvrdenému neplneniu si povinností zo zmluvy zo strany žalobcu, tento
poukázal na emailovú komunikáciu (ktorú pripojil k vyjadreniu), z ktorej vyplýva opak. K žalovanou
tvrdenej nerovnováhe v právach a povinnostiach vo vzťahu k zmluvnej pokute žalobca argumentoval
poukazom na článok 2 bod 2.6 zmluvy, v zmysle ktorého mu vyplývalo množstvo povinností v rámci
predmetu zmluvy, ako napr. vypracovanie cenovej analýzy nehnuteľnosti, stanovenie marketingovej

stratégie predaja, zabezpečenie prezentácie a propagácie nehnuteľnosti, organizovanie a vedenie
obhliadok nehnuteľnosti, vypracovanie zmluvnej dokumentácie súvisiacej s predajom, zabezpečenie
právnej a administratívnej podpory, uhradenie správnych poplatkov na katastri a notárskych poplatkov,
odovzdanie nehnuteľnosti po podpise kúpnej zmluvy. Žalobca v súvislosti s plnením uvedených
povinností, teda výkonom sprostredkovateľskej činnosti vynakladá značné finančné prostriedky na

vyššie uvedené činnosti, a preto má prirodzený záujem, aby tieto vynaložené finančné prostriedky boli
pokryté buď z provízie/odmeny za sprostredkovanie v prípade úspešného sprostredkovania predaja
nehnuteľnosti alebo zo zmluvnej pokuty, ak ku sprostredkovania predaja nehnuteľnosti nedôjde konanímzáujemcu, ako je to v prejednávanom prípade. Záverom žalobca navrhol, aby odvolací súd napadnutý
rozsudok potvrdil a priznal mu nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %.
18. Žalovaná v následnom vyjadrení v zásade zopakovala argumentáciu uvedenú vo svojom

odvolaní a opätovne poukázala na ňou namietané pochybenia súdu prvej inštancie (nedostatočné
odôvodnenie rozhodnutia vo vzťahu k posudzovaniu neprijateľných zmluvných podmienok; nesprávne
právne posúdenie vo vzťahu k platnosti, výške a moderácii zmluvnej pokuty). Z uvedeného dôvodu,
s poukazom na zásadu procesnej ekonómie vyjadrenú v Čl. 17 CSP nepovažoval za hospodárne
tieto vyjadrenia opakovať. Obdobne to platí aj pokiaľ ide o následné vyjadrenie žalobcu, ktorý okrem

vyššie uvedenej argumentácie navyše uviedol, že žalovaná si zrejme nesprávne zamieňa nárok na
odmenu za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti s nárokom na zmluvnú pokutu, a preto nesprávne aj
poukazuje na judikatúru vzťahujúcu sa k nároku na odmenu za sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti
napriek tomu, že žalobca si uplatňuje v tomto konaní nárok na zmluvnú pokutu.
19. Podľa Čl. 8 CSP, strany sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie vo veci
a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti a podľa pokynov súdu.

20. Podľa Čl. 11 ods. 4 CSP, súd pri rozhodovaní berie do úvahy len skutočnosti, ktoré vyšli najavo v
tomto konaní, ak nejde o skutočnosti všeobecne známe alebo o skutočnosti ustanovené zákonom.
21. Podľa Čl. 15 ods. 1 CSP, dôkazy a tvrdenia strán sporu hodnotí súd podľa svojej úvahy v súlade s
princípmi, na ktorých spočíva tento zákon.
22.PodľaČl.17CSP,súdpostupujevkonanítak,abyvecbolačonajrýchlejšieprejednanáarozhodnutá,

predchádza zbytočným prieťahom, koná hospodárne a bez zbytočného a neprimeraného zaťažovania
strán sporu a iných osôb.
23. Podľa § 378 ods. 1 CSP, na konanie na odvolacom súde sa primerane použijú ustanovenia o konaní
pred súdom prvej inštancie, ak tento zákon neustanovuje inak.
24. Podľa § 379 ods. 1 CSP, odvolací súd je rozsahom odvolania viazaný okrem prípadov, ak

a) od rozhodnutia o napadnutom výroku závisí výrok, ktorý odvolaním nebol dotknutý,
b) ide o nerozlučné spoločenstvo podľa § 77 a odvolanie podal len niektorý zo subjektov,
c) určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu.
25. Podľa § 380 ods. 1 CSP, odvolací súd je odvolacími dôvodmi viazaný.
26. Podľa § 383 CSP, odvolací súd je viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie

okrem prípadov, ak dokazovanie zopakuje alebo doplní.
27. Podľa § 385 ods. 1 CSP, na prejednanie odvolania nariadi odvolací súd pojednávanie vždy, ak je
potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie alebo to vyžaduje dôležitý verejný záujem.
28. Podľa § 387 ods. 1 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.

29.Podľa§387ods.2CSP,aksaodvolacísúdvcelomrozsahustotožňujesodôvodnenímnapadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.
30. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

31. Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky
iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to
na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahomaleboúčelomjeobchádzanietohtoustanovenia,súneplatné.Navšetkyprávnevzťahy,ktorých
účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by

sa inak mali použiť normy obchodného práva.
32. Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka, dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.
33. Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej

činnosti.
34. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia,
ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech
spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú
hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne

a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.
35. Podľa § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka, za neprijateľné podmienky uvedené
v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil
svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku.36. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

37. Podľa § 545a Občianskeho zákonníka, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s
prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať
náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne
aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah
vzniknutej škody.

38. Odvolací súd prejednal odvolanie žalovanej v súlade s ust. § 378 a nasl. CSP, pričom dospel k
záveru, že odvolanie nie je dôvodné.
39. Odvolací súd v prvom rade uvádza, že sa cíti byť rozsahom a dôvodmi odvolania viazaný a zároveň
sa cíti byť viazaný aj skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie; z tohto dôvodu nenariaďoval
na prejednanie odvolania pojednávanie, keďže nebolo potrebné doplniť alebo zopakovať dokazovanie
(§ 385 ods. 1 CSP a contrario).

40. Odvolací súd zároveň konštatuje, že sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia (tak v rovine skutkových zistení ako aj právneho posúdenia), na ktoré poukazuje a pre účely
zdôraznenia jeho správnosti a vysporiadanie sa s odvolacou argumentáciou žalovanej, k odvolacím
námietkam (viď ods. 7. až 12. odôvodnenia tohto rozhodnutia) uvádza nasledovné:
41. Pokiaľ žalovaná namietala nedostatočné odôvodnenie napadnutého rozhodnutia súdom prvej

inštancie, a teda jeho nepreskúmateľnosť v zmysle ust. § 365 ods. 1 písm. b) CSP, odvolací
súd sa s touto námietkou nestotožnil, keďže súd prvej inštancie správne podriadil zmluvný vzťah
žalobcu a žalovanej pod ustanovenia Občianskeho zákonníka o spotrebiteľských zmluvách, avšak
jednoznačne sa v odôvodnení svojho rozhodnutia vyjadril, že po preskúmaní zmluvy žiadne neprijateľné
podmienky nezistil (pokiaľ uviedol v rozhodnutí „neprimerané“, tak ide podľa odvolacieho súdu o zjavný

preklep vzhľadom na kontext celého odseku 23. odôvodnenia napadnutého rozhodnutia). Rovnako
tak nevyhodnotil ako neprijateľnú podmienku dojednanie o zmluvnej pokute. S týmto záverom sa
odvolací súd po preskúmaní zmluvy uzatvorenej medzi žalobcom a žalovanou stotožňuje a konštatuje,
že ani on v rámci odvolacieho konania nezistil žiadnu neprijateľnú podmienku, či už v zmysle
generálnej klauzuly uvedenej v ust. § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka alebo pokiaľ ide o ust. §

53 ods. 4 Občianskeho zákonníka. V tomto smere poukazuje odvolací súd na rozsudok Najvyššieho
súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo/3053/2007 zo dňa 28.02.2008, podľa ktorého „Dojednanie
o zmluvnej pokute za porušenie zmluvnej povinnosti žalovaných nepreviesť nehnuteľnosti, nezakladá
nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán k ujme žalovaných.“ Súd prvej inštancie
dostatočne zrozumiteľne a náležite vysvetlil, že nárok žalobcu nie je neprijateľný, keďže zmluvná

pokuta v danom prípade plní aj funkciu paušalizovanej náhrady škody predstavujúcej ušlý zisk žalobcu,
teda sumu, ktorú by žalobca získal ako províziu v prípade uzavretia zmluvy žalovanou a kupujúcim
sprostredkovaným žalobcom. K tomuto odvolaciemu dôvodu [podľa ust. § 365 ods. 1 písm. b) CSP]
odvolací súd ďalej poznamenáva, že podľa doterajšej judikatúry ÚS SR zo zákona č. 460/1992 Zb.
ÚstavaSRvzneníneskoršíchpredpisov(ďalejlen„ÚstavaSR“)aniDohovoruoochraneľudskýchpráva

základných slobôd nemožno vyvodzovať, že súd sa musí zaoberať zvlášť každým bodom, ktorý niektorý
z účastníkov konania môže považovať za zásadný pre svoju argumentáciu (mutatis mutandis I. ÚS
56/01). Aj Európsky súd pre ľudské práva, napr. v rozsudku z 21.01.1999 vo veci Garcia Ruiz v.
Španielsko konštatoval, že podľa štandardnej judikatúry súdu reflektujúcej princíp riadneho chodu
spravodlivosti musia súdne rozhodnutia v dostatočnej miere obsahovať dôvody, na ktorých sú založené.

Povinnosť odôvodňovať rozhodnutie nemôže byť ponímaná v takom zmysle, že je potrebné vysporiadať
sa s každým argumentom. Nie je teda podľa odvolacieho súdu pravdou, že by sa súd prvej inštancie
nezaoberal argumentom žalovanej ohľadne neprijateľnosti zmluvných dojednaní v zmluve uzavretej
medzi ňou a žalobcom, avšak podľa odvolacieho súdu nebolo potrebné, aby v odôvodnení napadnutého
rozhodnutia uvádzal podrobnejšie zdôvodnenie ku každej neprijateľnej podmienke obsiahnutej v ust. §

53 ods. 4 Občianskeho zákonníka, keďže dospel k záveru, že žiadne neprijateľné podmienky nezistil.
42. K ďalšej odvolacej námietke žalovanej, podľa ktorej sa súd prvej inštancie nezaoberal
neprimeranosťou zmluvnej pokuty z hľadiska jej výšky a možnosti uplatnenia moderačného práva podľa
ust. § 545a Občianskeho zákonníka odvolací súd uvádza, že ani s touto námietkou sa nestotožnil, a to
z dôvodu, že súd prvej inštancie vysvetlil, prečo považoval výšku zmluvnej pokuty za primeranú. Ak

teda dospel k záveru o primeranosti zmluvnej pokuty, nebolo nutné, aby sa zaoberal možnosťou jej
zníženia (teda uplatnenia moderačného práva). Navyše odvolací súd zdôrazňuje, že súd prvej inštancie
by sa nepochybne zaoberal touto možnosťou, ak by bola žalovaná v konaní pred súdom prvej inštancie
aktívna a v rámci svojej procesnej obrany by uplatnenie moderačného práva navrhla. Je však potrebnépoukázať na to, že účastník konania (a to ani v prípade, ak ide o spotrebiteľa) nemôže očakávať, že
sa súd vysporiada so všetkými hypotetickými argumentmi, pokiaľ v konaní neuvádza žiadne relevantné
argumenty, nevyužíva inštitúty poskytnuté mu procesným predpisom (CSP) a následne v odvolaní

poukazuje na to, že sa súd prvej inštancie nevysporiadal s potenciálnymi argumentmi, ktoré ani
nevzniesol.Žalovanávodporeprotiplatobnémurozkazuargumentovalaibatým,žežalobcažiadnukúpu
nehnuteľnosti nesprostredkoval a na pojednávanie sa napriek riadnemu predvolaniu ani nedostavila.
Nemožno preto pripísať ako vadu konania postup súdu prvej inštancie, keď sa síce vysporiadal so
všetkými pre vec podstatnými argumentmi, ale v odôvodnení napadnutého rozhodnutia sa nezaoberal

takými, ktoré žalovaná vzniesla až v rámci odvolacieho konania. Zároveň je potrebné poukázať na
to, že aj na spotrebiteľa sa v civilnom sporovom konaní vzťahuje zákonná koncentračná zásada.
Odvolací súd je však napriek tomu toho názoru, že v prejednávanej veci bola zmluvná pokuta vo výške
provízie platne dojednaná, a to vzhľadom na jej špecifický charakter v sprostredkovateľskej zmluve
s realitnou kanceláriou. V tomto smere sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s argumentáciu
žalovaného, podľa ktorej ak by zmluvná pokuta nebola dojednaná vo výške provízie za sprostredkovanie

predaja nehnuteľnosti, tak by sa sprostredkovateľ vystavoval riziku, že väčšina záujemcov by porušila
zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti v momente, keď by im sprostredkovateľ predstavil
potencionálneho kupujúceho a pri predaji nehnuteľnosti by sprostredkovateľa obišli. V takomto prípade
by skutočne zmluvná pokuta vôbec neplnila preventívnu funkciu a funkciu reparačnú a sankčnú iba z
malej časti.

43. Pokiaľ žalovaná namietala, že žalobca si nesplnil povinnosti zo zmluvy a nesprostredkoval
jej žiadneho záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, tak odvolací súd v prvom rade poukazuje na to,
že z vykonaného dokazovania vyplýva opak, keďže žalobca preukázal, že od uzavretia zmluvy vyvíjal
činnosť na vyhľadanie záujemcov o kúpu, avšak bola to práve žalovaná, ktorá nehnuteľnosť nemala
záujem predať (prostredníctvom žalobcu). V druhom rade odvolací súd poukazuje na to, že ak mala

žalovaná dojem, že si žalobca neplní povinnosti zo zmluvy, mohla od nej odstúpiť alebo sa dohodnúť
so žalobcom na jej predčasnom ukončení, prípadne počkať (tri mesiace), kým by zmluva zanikla
a nevystavila by sa žiadnemu riziku vo vzťahu k zmluvnej pokute. Napriek tomu, že mala o výlučnosti
zmluvy vedomosť, túto vedome porušila. Nemôže sa tak podľa odvolacieho súdu domáhať ochrany
svojich práv, keď sama aktívne vytvorila situáciu pre vznik nároku na zmluvnú pokutu. Neobstojí preto

ani argumentácia žalovanej o nevyváženosti práv a povinností v zmluve, keďže zo strany žalobcu
by k žiadnemu uplatneniu zmluvnej pokuty nedošlo, ak by žalovaná riadne dodržala svoje záväzky
zo zmluvy. Odvolací súd chce tiež v súvislosti s možnou aplikáciou generálnej klauzuly podľa § 53 ods. 1
Občianskeho zákonníka uviesť, že výhradná sprostredkovateľská zmluva je v oblasti sprostredkovania
nehnuteľností úplne bežnou zmluvou a aj bežný spotrebiteľ musí mať vedomosť o tom, že pokiaľ takúto

zmluvu s realitnou kanceláriou uzavrie, nemôže sa bez rizika sankcie rozhodnúť, že nehnuteľnosť
(alebo inú vec) predá bez jej vedomosti a súčinnosti.
44. Pokiaľ ide o ostatné námietky žalovanej (aj tie, ktoré neuviedla v konaní pred súdom prvej inštancie,
ale iba v rámci odvolacieho konania), odvolací súd má za to, že na tieto reagoval kvalifikovane žalobca
vo vyjadrení k odvolaniu a na tieto odvolací súd v celom rozsahu poukazuje a stotožňuje sa s nimi (viď

ods. 14. až 17. odôvodnenia tohto rozhodnutia).
45. K žalovanou citovaným rozhodnutiam súdnych autorít odvolací súd uvádza, že tieto nie sú
aplikovateľné na prejednávanú vec, keďže sú založené na inom skutkovom základe, a preto ich nebolo
možné pri rozhodovaní zohľadniť. Tieto sa týkajú najmä nároku na províziu za sprostredkovanie predaja
nehnuteľnosti a nie nároku na zmluvnú pokutu, práve ktorého sa žalobca domáhal v tomto konaní.

46. Pokiaľ ide o odvolanie žalovanej voči výroku II. napadnutého rozhodnutia o trovách konania,
žalovaná neuviedla vo svojom odvolaní vo vzťahu k tomuto výroku žiadnu odvolaciu argumentáciu,
a preto odvolací súd nemohol podrobiť tento výrok náležitému odvolaciemu prieskumu. Napriek tomu
nevzhliadol pochybenie v odôvodnení súdu prvej inštancie k tomuto výroku a považuje ho za vecne
a právne správny, keďže žalovaná bola v konaní neúspešná v rozsahu 100 % uplatneného nároku.

47. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
48. Podľa § 396 ods. 1 CSP, ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj
na odvolacie konanie.
49. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

50.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.51. Keďže žalovaná bola v odvolacom konaní v celom rozsahu neúspešná, odvolací súd priznal
žalobcovi výrokom II. tohto rozhodnutia voči žalovanej nárok na náhradu trov odvolacieho konania
v rozsahu 100 %. O výške trov rozhodne súd prvej inštancie.

52. Toto rozhodnutie bolo prijaté v senáte pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 - 423 CSP).
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané v lehote dvoch mesiacov
od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej
inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len

v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom
odvolacom alebo dovolacom súde.
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom. Povinnosť byť zastúpený advokátom neplatí, ak je dovolateľom fyzická
osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, ak je dovolateľom právnická
osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie
druhého stupňa alebo ak je dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy

tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa,
osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred
diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má
vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa.