Rozsudok – Vlastníctvo bytov a nebytových… ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 25. apríl 2024

Súd: Mestský súd Košice
Spisová značka: 24C/7/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7123208216
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 04. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zuzana Keresztényi

ECLI: ECLI:SK:MSKE:2024:7123208216.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Košice sudkyňou Mgr. Zuzanou Keresztényi vo veci žalobcu: A. B. C., nar. XX.X.XXXX,

bytom v D., E. 11 proti žalovanému: Stavebné bytové družstvo II. Košice, so sídlom v Košiciach,
Bardejovská 1593/3, IČO: 00 171 204, o určenie neplatnosti písomného hlasovania vlastníkov bytov
a nebytových priestorov, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanému nárok na náhradu trov konania proti žalobcovi nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 11.5.2023 domáhal, aby súd určil, že písomné hlasovanie
vyhlásené žalovaným na základe žiadosti o vyhlásenie písomného hlasovania je neplatné, ako aj

vyslovenia, že žalovaný svojim konaním porušil práva žalobcu ako spotrebiteľa.
2. Žalobu odôvodnil skutočnosťami, že je vlastníkom bytu a nebytového priestoru v bytovom dome,
pričom dňa 17.2.2023 bola žalovanému ako správcovi bytového domu doručená žiadosť o vyhlásenie
písomného hlasovania vlastníkov, ktorej prílohou boli listiny s podpismi 1 vlastníkov. Vlastníci žiadali
vyhlásiť písomné hlasovanie k trom otázkam. Žalovaný dňa 3.3.2023 vyhlásil písomné hlasovanie,
ktorého výsledkom bol súhlas vlastníkov: 1) s uzatvorením novej zmluvy o výkone správy s novým
správcom SPRAVIS plus s.r.o., 2) poverenie A. F. E. ma podpísanie novej zmluvy o výkone správy

a 3) schválenie Mgr. G. H. za zástupcu vlastníkov vo vchode E bytového domu. Žalobca zistil, že prílohy
žiadosti o vyhlásenie písomného tvorí príloha k žiadosti o zvolanie schôdze vlastníkov s ich podpismi od
č.1 po č.20, ktoré boli vyzbierané na zvolanie schôdze (ďalej len „Príloha č.1“), ako aj prílohy k žiadosti
o vyhlásenie písomného hlasovania s podpismi vlastníkov od č.21 do č.42, od č.43 do č. 67, od č.68
do č.92, od č.93 po č.101. Žalobca mal za to, že Príloha č.1 nepatrí k žiadosti o vyhlásenie písomného
hlasovania, nakoľko podpisy vlastníkov pod č.1 – 20 boli vyzbierané na iný účel – na zvolanie schôdze
vlastníkov. Podmienkou pre vyhlásenie písomného hlasovania vlastníkov je podľa ust. § 14a ods.1

zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov žiadosť aspoň jednej štvrtiny vlastníkov. Vzhľadom
k tomu, že v bytovom dome je 361 vlastníkov, na splnenie uvedenej podmienky je potrebná žiadosť 91
vlastníkov. V danom prípade o vyhlásenie písomného hlasovania požiadalo iba 81 vlastníkov a teda,
nebola splnená zákonná podmienka na vyhlásenie písomného hlasovania. Žalobca mal na základe
týchto skutočností za to, že písomné hlasovanie vlastníkov je absolútne neplatným právnym úkonom.
Naliehavý právny záujem na požadovanom určení odôvodňoval poukazom na to, že na základe tohto
absolútne neplatného právneho úkonu došlo k uzatvoreniu novej zmluvy o výkone správy s novým

správcom, ako aj k ďalším právnym úkonom.
3. Žalovaný žiadal žalobu zamietnuť. Uviedol, že v pozícii správcu bytového domu bol na základe zmluvy
o výkone správy č.534 zo dňa 9.4.2018. Dňa 10.11.2022 mu bola doručená výpoveď tejto zmluvy zo
strany vlastníkov, ktorú odhlasovali na schôdzi konanej dňa 27.9.2022. Po doručení výpovede, dňa1.12.2022 začala plynúť trojmesačná výpovedná lehota, počas ktorej - dňa 17.2.2023 - bola žalovanému
doručenážiadosťvlastníkovovyhláseniepísomnéhohlasovaniaspolusprílohami–podpismivlastníkov.
Vzhľadom k tomu, že existovala naliehavá potreba odsúhlasenia nastupujúceho nového správcu

a vlastníci prejavili vôľu hlasovať o novej zmluve o výkone správy, žalovaný v súlade s ust. § 14a ods.1
zákonač.l82/1993Z.z.vyhlásilpísomnéhlasovanie,ktorésauskutočnilovdňoch22.3.2023–24.3.2023.
Oznámenie o výsledku hlasovania bolo zverejnené dňa 31.3.2023 na mieste obvyklom, v spoločných
priestoroch bytového domu. Žalovaný namietal aktívnu vecnú legitimáciu žalobcu s poukazom na ust.
§ 14a ods.8 zákona č.182/1993 Z.z. s tým, že ak bol žalobca prehlasovaný, potom nepodal žalobu

v zákonom stanovenej 30 dňovej prekluzívnej lehote, ktorá začala plynúť dňa 1.4.2024 a uplynula
dňa 30.4.2024 a pokiaľ sa hlasovania nezúčastnil, právo prehlasovaného vlastníka na podanie žaloby
vzmyslecitovanéhozákonnéhoustanoveniasananehonevzťahuje.Zasplneniapodmienky,žežalobca
je prehlasovaný, žalovaný taktiež namietal pasívnu vecnú legitimáciu na strane žalovaných, s tým, že
žaloba by mala smerovať voči všetkým ostatným vlastníkom, ktorí hlasovali inak ako žalobca. Žalovaný
zároveň poukázal na skutočnosť, že nemá vedomosť o tom, či je žalobca v postavení prehlasovaného

vlastníka, pretože hlasovacie listiny z písomného hlasovania odovzdal novému správcovi. Navrhol, aby
súd tieto listiny vyžiadal od nového správcu.
4. Žalobca sa nestotožnil s argumentom žalovaného, že existovala naliehavá potreba hlasovania o novej
zmluve o výkone správy z dôvodu, že zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje aj
situáciu po uplynutí výpovednej lehoty, kedy sa právne vzťahy medzi vlastníkmi a správcom naďalej (až

do jedného roka) riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. K námietkam žalovaného
o zmeškaní zákonom ustanovenej lehoty na podanie žaloby žalobca uviedol, že sa nedomáha ochrany
z titulu prehlasovaného vlastníka a teda, nedomáha sa určenia neplatnosti výsledku hlasovania, ale
sa domáha určenia absolútnej neplatnosti právneho úkonu podľa ust. § 39 Občianskeho zákonníka,
ktorým úkonom je vyhlásenie písomného hlasovania a to z dôvodu jeho rozporu so zákonom, resp.

jeho obchádzania - nesplnenia zákonnej podmienky podľa ust. § 14a ods.8 zákona o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov.
5. Súd vykonal dokazovanie oboznámením listinných dôkazov a prednesom žalobcu.
6. V konaní nebolo sporné, že žalobca bol v čase žalobou napadnutého písomného hlasovania ( a aj
v čase rozhodovania súdu) jedným z vlastníkov bytov v bytovom dome I. F. I., E. XX J., D. ( G. K.XX

L. X.F., M. K.XX).
7. V konaní nebolo tiež sporné, že v danom čase bol žalovaný správcom predmetného bytového domu
na základe zmluvy o výkone správy č.534 zo dňa 9.4.2018, ako aj, že vlastníci bytov a nebytových
priestorov doručili dňa 10.11.2022 žalovanému výpoveď zmluvy o výkone správy.
8. V konaní nebolo sporné, že dňa 17.2.2023 bola žalovanému doručená žiadosť vlastníkov bytov

a nebytových priestorov o vyhlásenie písomného hlasovania k trom otázkam (viď bod nižšie), pričom
prílohu žiadosti tvorili listiny s podpismi vlastníkov.
9. V konaní ďalej nebolo sporné, že na základe vyššie uvedenej žiadosti sa v dňoch 22. – 24.3.2023
uskutočnilo písomné hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov, na ktorom boli schválené tieto
3 otázky:

1. súhlas s uzatvorením zmluvy o výkone správy č.2/2023 so spoločnosťou SPRAVIS plus s.r.o., so
sídlom v Košiciach, Sokolovská 180/2, IČO: 54 943 191,
2. poverenie A. F. E. na podpísanie zmluvy o výkone správy v mene vlastníkov a
3. N. G. H. zástupcom vlastníkov bytov vo vchode E bytového domu.
Nebolo sporné, že počet všetkých vlastníkov v bytovom dome bol 336, pričom vyššie uvedené otázky

boli schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov ( 1. otázka počtom vlastníkov 219, 2. otázka
počtom vlastníkov 222 a 3. otázka počtom vlastníkov 225).

10. V konaní nebolo sporné, že žalovaný zverejnil oznámenie o výsledku hlasovania dňa 31.3.2023 na
mieste obvyklom – v spoločných priestoroch predmetného bytového domu.

11. V konaní nebolo sporné a sám žalobca potvrdil, že o termíne písomného hlasovania vedel, avšak
písomného hlasovania vlastníkov sa nezúčastnil.
12. Napokon, v konaní nebolo sporné, že výkon správy v súčasnosti realizuje v predmetnom bytovom
dome na základe vlastníkmi odhlasovanej zmluvy o výkone správy nový správca - SPRAVIS plus s.r.o.,
so sídlom v Košiciach, Sokolovská 180/2, IČO: 54 943 191.

13. Podľa ust. § 14 ods.1 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení
účinnom v čase písomného hlasovania, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo
a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkýchveciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných
nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.
14. Podľa ust. § 14 ods.2 citovaného zákona, rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v

dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov
sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie.
15. Podľa ust. § 14 ods.3 citovaného zákona, za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to
platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.

16. Podľa ust. § 14a ods.1 citovaného zákona, schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa
potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak,
aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné
hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci

bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo
začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo
aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne
nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť
písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.

17. Podľa ust. § 14a ods.2 cit.zákona, termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto
a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené
najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní
musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome,
ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o

schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich
rozhodovanie dotýka.
18. Podľa ust. § 14a ods.4 cit. zákona, písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na
viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými
číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho

súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis
vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia
prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o
výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas

neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň
jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch
overovateľov.
19. Podľa ust. § 14a ods.6 cit. zákona, zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo
písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné

hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného
hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho
zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné

hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného
hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia
písomného hlasovania.
20. Podľa ust. § 14a ods.7 cit. zákona, platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov

a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome podpísala nimi poverená osoba.
21. Podľa ust. § 14b ods.1 cit. zákona, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú
rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

ak hlasujú o:
e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať
tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.22. Podľa ust. § 14a ods.8 cit. zákona, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol,
inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku

hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku
hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa
môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov
bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná
väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového

priestoru v dome súd.
23. Podľa ust. § 137 CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie
je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu.

24. Súd žalobu pokladal za nedôvodnú.

25. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č.182/1993 Z.z. ako lex specialis upravuje v ust. §
14a ods.8 zákonné prostriedky právnej ochrany pre vlastníkov, ktorí boli pri výkone svojich hlasovacích
práv v rámci rozhodovania o určitej otázke či už a) prehlasovaní alebo b) ktorí sa o výsledku hlasovania
nemohli dozvedieť (t.j. nemali možnosť reálne ovplyvniť výsledok hlasovania) alebo c) ak sa nedosiahla

potrebná väčšina hlasov na prijatie konkrétneho rozhodnutia.

26. Právnym prostriedkom ochrany je žaloba, podaná v zákonom ustanovených lehotách, ktoré sú pre
vyššie uvedené 3 kategórie vlastníkov odlišné ( 30 dní, 3 mesiace, žiadna lehota).

27. Z obsahu citovaného zákonného ustanovenia § 14a ods.8 je už na prvý pohľad zrejmé, že právo
podaťžalobunasúdenemajúvšetcivlastnícibytovanebytovýchpriestorovvdome,svýnimkouprípadov
rovnosti hlasov alebo nedosiahnutia väčšiny hlasov. Z dikcie i gramatického výkladu tohto ustanovenia je
rovnako zrejmé, že zákon stanovuje ochranu len pre prehlasovaných vlastníkov v dome („prehlasovaný
vlastník ... má právo obrátiť sa ... na súd"). V dôsledku toho a contrario platí, že rovnakú právnu ochranu

nepožívajú tí vlastníci, ktorí sa buď vôbec nezúčastnili na schôdzi (zhromaždení) vlastníkov, hoci o
nej boli riadne a včas informovaní, ale logicky ani tí vlastníci, ktorí hlasovali za prijatie väčšinového
rozhodnutia. Použitím argumentu per eliminationem potom nevyhnutne platí, že oprávnenie podať
žalobu nepatrí ani vlastníkom, ktorí sa schôdze (zhromaždenia) síce zúčastnili, ale o konkrétnej otázke,
ktorá má byť napadnutá žalobou nehlasovali, resp. sa zdržali hlasovania; títo vlastníci dobrovoľne

nevyužili svoje hlasovacie právo a tak nemohli byť logicky ani prehlasovaní.

28. Pod vecnou legitimáciou, či už aktívnou alebo pasívnou sa vo všeobecnosti v občianskom
súdnom konaní rozumie oprávnenie alebo povinnosť účastníkov vyplývajúce z hmotného práva. Vecnú
legitimáciumátenzúčastníkov,komusvedčístavzhmotnéhopráva,tedaktojenositeľomsubjektívneho

práva(aktívnavecnálegitimácia)alebonositeľomsubjektívnejpovinnostivyplývajúcejzhmotnéhopráva
(pasívna vecná legitimácia), o ktorých sa v konaní rozhoduje.

29. Zvykonanéhodokazovanianespornevyplynulo,žežalobcanepatríanidojednejzvyššieuvedených
kategórií vlastníkov, pretože a) sa hlasovania nezúčastnil a teda, nebol (nemohol byť) prehlasovaný,

b) o výsledku hlasovania sa mohol dozvedieť, pretože mal objektívnu reálnu možnosť zúčastniť sa
hlasovania a zároveň c) nejde o situáciu, kedy by sa nedosiahla potrebná väčšina hlasov na prijatie
rozhodnutia.

30. To znamená, že žalobca nie je aktívne vecne legitimovaný na podanie žaloby podľa ust. § 14a ods.8

cit.zákona.

31. Žalobca si bol zrejme vedomý uvedenej situácie, pretože v žalobe argumentoval tým, že nepodáva
žalobu podľa ust. § 14a ods.8 citovaného zákona, ale všeobecnú určovaciu žalobu podľa ust. § 137
písm.c) CSP. Predpokladom úspešnosti takejto žaloby je však okrem iného predovšetkým preukázanie

naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení.

32. Právny záujem, ktorý je podmienkou procesnej prípustnosti určovacej žaloby v zmysle § 137 písm.c)
CSP musí byť naliehavý. Pri skúmaní existencie naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie, čipodaná žaloba je vhodný (účinný a správne zvolený) procesný nástroj ochrany práva žalobcu, či sa ňou
môže dosiahnuť odstránenie spornosti práva a či snáď len zbytočne nevyvoláva konanie, po ktorom
bude musieť aj tak nasledovať iné (ďalšie) súdne konanie alebo konania. Naliehavý právny záujem je

spravidla daný v prípade, ak by bez tohto určenia bolo právo žalobcu ohrozené alebo ak by sa bez tohto
určeniastalojehoprávnepostavenieneistým.Zanedovolenúmožnopovažovaťurčovaciužalobu,pokiaľ
neslúži potrebám praktického života, ale len k zbytočnému rozmnožovaniu sporov; ak však určovacia
žaloba vytvára pevný právny základ pre právny vzťah účastníkov sporu, je prípustná aj napriek tomu,
že je možná (prípadne) aj iná žaloba. Procesná povinnosť preukázať, že v čase rozhodovania súdu je

naliehavý právny záujem na určení právneho vzťahu alebo práva, zaťažuje toho, kto sa tohto určenia
domáha (žalobcu). Pokiaľ chce žalobca osvedčiť svoj naliehavý právny záujem, musí na jednej strane
poukázať na určité skutkové okolnosti prejednávanej veci vedúce k sporu medzi účastníkmi a k potrebe
určiť súdom, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, na druhej strane vysvetliť, že práve podaná
žaloba je procesne vhodným nástrojom, ktorý tento spor rieši (odstraňuje neistotu vzťahu účastníkov
konania alebo vytvára pevný základ pre jeho usporiadanie).

33. Určovacia žaloba nie je spravidla opodstatnená najmä vtedy, ak vyriešenie určitej otázky neznamená
úplné vyriešenie obsahu spornosti daného právneho vzťahu alebo práva alebo ak požadované určenie
má povahu len predbežnej otázky k posúdeniu, či tu je alebo nie je právny vzťah alebo právo. Ak
navrhovateľ neosvedčí svoj naliehavý právny záujem na ním požadovanom určení, ide o samostatný a

prvoradý dôvod zamietnutia žaloby. Súd v takom prípade zamietne žalobu bez toho, aby sa zaoberal
meritom veci (otázkami aktívnej a pasívnej legitimácie účastníkov konania).

34. Existencia naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení môže byť daná aj vtedy, keď
určenie existencie práva alebo právneho vzťahu, o ktoré v konaní ide, priaznivo (prípadne nepriaznivo)

ovplyvní právne postavenie žalobcu voči žalovanému.

35. Súd vyzval žalobcu, aby ozrejmil, aký je jeho naliehavý právny záujem na požadovanom určení, ako
by sa v prípade vyhovenia žalobe mohlo zmeniť resp. zadefinovať jeho právne postavenie, aká ujma
mu v prípade nevyhovenia žalobe hrozí a koho by malo vyhovujúce rozhodnutie vo veci zaväzovať, t.j.

čo ním sleduje.

36. Žalobca uviedol, že on nechcel, aby došlo k zmene správcu, nechcel, aby bytový dom spravovala
spoločnosť SPRAVIT plus s.r.o., ktorá nemala žiadne skúsenosti so správou bytových domov. Došlo
k sfalšovaniu podkladov pre vyhlásenie písomného hlasovania, k manipulácii s podpismi vlastníkov.

Na tieto nezrovnalosti chcel upozorniť vlastníkov na internom portáli, ktorý bol zriadený, avšak mu to
nebolo dovolené. Dostával rôzne vyhrážky. Samotného hlasovania sa potom nezúčastnil, pretože to
nemalo význam. Všetko bolo vopred zmanipulované, nový správca bol účelovo vybratý. Touto žalobou
sledoval cieľ, že žalovaný ako pôvodný správca by zo zákona musel vytvoriť spoločenstvo vlastníkov
bytov a nebytových priestorov.

37. Z vyššie uvedeného je zrejmé, že žalobca, hoc napáda „len“ zákonom ustanovenú procedúru pred
prijatím rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v písomnom hlasovaní, podanou žalobou
vo svojej podstate sleduje cieľ, ktorý môže byť posudzovaný len v konaní podľa ust. § 14a ods.8
zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – a teda, otázku platnosti samotného rozhodnutia,

ku ktorému vlastníci dospeli pri písomnom hlasovaní.

38. Otázku platnosti rozhodnutí prijatých zhromaždením vlastníkov však nemôže súd posudzovať v inom
právnom režime ako podľa § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov a to ani ako otázku predbežnú.

39. Ako už súd uviedol vyššie, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov oprávňuje vlastníka
bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, ktorý sa cíti byť dotknutý na svojich právach,
resp. právom chránených záujmoch rozhodnutím prijatom na schôdzi vlastníkov, požiadať o ich
súdny prieskum žalobou. Predmetom takejto žaloby môžu byť námietky smerujúce proti porušeniu

zákonom ustanovenej procedúry pri prijímaní rozhodnutí absolútnou väčšinou, resp. dvojtretinovou
väčšinou všetkých vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, ktoré sa týkajú vecí patriacich do
ich spoluvlastníctva podľa zákona o vlastníctve bytov, ako aj námietky smerujúce proti obsahu týchto
rozhodnutí. Žaloba musí byť podaná v zákonom ustanovenej lehote, t. j. do 30 dní od oznámenia ovýsledku hlasovania, resp. do troch mesiacov od faktického hlasovania. S ohľadom na jasnú dikciu
zákona - „inak právo zaniká“, ide o lehotu prekluzívnu.

40. V súvislosti s nastolenou právnou otázkou teda bolo potrebné vyriešiť problém, či žaloba podľa
ustanovenia§14aods.8zákonaovlastníctvebytovpredstavujejedinýprostriedokochranyalebočimajú
vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome popri špecifickom právnom prostriedku obsiahnutom
v citovanom ustanovení aj všeobecné právne prostriedky súdnej ochrany na zvrátenie stavu, ktorý
vznikol v dôsledku rozhodnutí prijatých na schôdzach vlastníkov. Toto bude aktuálne najmä vtedy,

ak niektorému vlastníkovi uplynie zákonom stanovená prekluzívna lehota na podanie tejto žaloby (a
zároveň nejde o prípad rovnosti hlasov alebo ak sa v určitej otázke nedosiahla väčšina), a ten sa bude
či už určovacou žalobou podanou podľa ust. § 137 CSP alebo preskúmania tejto otázky ako predbežnej
v inom súdnom konaní (napr. na zaplatenie dlžných úhrad za služby spojené s užívaním bytu alebo
nebytového priestoru) domáhať nápravy, s odvolaním sa na to, že nikomu nemôže byť odmietnutá
právna ochrana realizovaná prostredníctvom všeobecných procesných nástrojov upravených v CSP.

41. Preklúzia je výrazom klasickej právnej zásady vigilantibus iura scripta sunt - práva patria bdelým.
Ide o inštitút, ktorého účinky majú za následok zánik subjektívneho práva, Preklúzia nastáva v dôsledku
nečinnosti oprávnenej osoby, spočívajúcej v neuplatnení práva v zákonom určenej dobe a súd k nej
musí prihliadnuť ex offo.

42. Právny poriadok ukladá povinnosť súdu prihliadať na absolútnu neplatnosť právnych úkonov ex
offo, t. j. aj bez návrhu. Hoci rozhodnutia zhromaždenia (schôdze) vlastníkov treba považovať za právne
úkony sui generis, táto zásada sa na ne nevzťahuje. Zákon totiž výslovne určil, že vlastník sa môže
domáhať neplatnosti uznesení prijatých na schôdzi, či zhromaždení vlastníkov v zákonom stanovenej

prekluzívnej lehote.

43. Zákonom sú prekluzívne lehoty stanovené preto, aby sa zabránilo prieskumu prijatých rozhodnutí
vlastníkov aj so značným časovým odstupom, čo by neprispelo k právnej istote vlastníkov i tretích osôb.
Z tohto dôvodu súd zastáva názor , že po uplynutí 30 dňovej, resp. 3 mesačnej lehoty už nie je možné sa

úspešne domáhať zrušenia, či neplatnosti prijatých uznesení vlastníkov. Po tejto lehote teda dochádza
ku konvalidácii prípadných vád prijatého uznesenia – tzv. prezumpcia platnosti prijatých rozhodnutí, bez
ohľadu na to, že prijatie týchto rozhodnutí môžu sprevádzať rôzne formálne či procedurálne nedostatky
V opačnom prípade by zakotvenie týchto lehôt do zákona stratilo akýkoľvek zmysel. Ako to vyplýva z
ust. § 14a ods.7 cit. zákona, platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových

priestorov v dome.

44. Súdnym prieskumom platných uznesení vlastníkov po uplynutí zákonom stanovených lehôt v inom
súdnom konaní by bol narušený princíp právnej istoty, a tým nielen stabilita v právnych vzťahoch medzi
vlastníkmi navzájom, ale aj medzi vlastníkmi a ich správcami, resp. tretími osobami (dodávateľmi tovarov

a služieb pre bytový dom).

45. K doslovnému výkladu tejto časti právnej normy je potrebné sa prikloniť v tomto prípade aj s ohľadom
na princíp proporcionality medzi zásahom do práv jednotlivého vlastníka a potenciálnym zásahom do
práv ostatných vlastníkov rešpektujúcich už prijaté uznesenia.

46. Už len na margo súd uvádza, že v teoretickej rovine nemožno absolútne (paušálne) vylúčiť ani
úspešnosť všeobecnej určovacej žaloby podľa ust. § 137 CSP v situácii, kedy by žalobca preukázal, že
z dôvodov hodných osobitného zreteľa bez svojho zavinenia zmeškal zákonom ustanovené prekluzívne
lehoty na podanie žaloby podľa ust. § 14a ods.8 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

a nevydaním súdneho rozhodnutia by došlo k podstatnej ujme na jeho právach, resp. jeho právne
postavenie by sa stalo neistým a zároveň, išlo by o tzv. ničotné rozhodnutie, na ktoré by súd musel
prihliadnuť ex offo, napr. by zhromaždenie (schôdza) vlastníkov rozhodlo o otázkach, ktoré nepatria do
jeho pôsobnosti alebo nebolo dosiahnuté zákonom vyžadované hlasovacie kvórum za podmienky, že
zhromaždenie (schôdza) nebolo uznášaniaschopné.

47. To však nie je tento prípad. V danom prípade, ako to vyplynulo z vykonaného dokazovania, vlastníci
bytov a nebytových priestorov rozhodli o otázke, ktorá patrí do pôsobnosti zhromaždenia (schôdze),
ktoré bolo uznášaniaschopné a zároveň, pri hlasovaní bolo dosiahnuté zákonom vyžadované kvórum.V súlade s ust. § 14b ods.1 cit. zákona vlastníci prijali rozhodnutie o zmluve o výkone správy, vrátane
poverenia osoby oprávnenej podpísať ju, nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytovýchpriestorovvdome.Rozhodnutiaprijatévlastníkminapredmetompísomnomhlasovanívšetci

vlastníci bytov rešpektujú; žalobca netvrdil a ani neboli zistené žiadne skutočnosti, svedčiace o tom, že
by sa niektorý z ostatných vlastníkov obrátil na súd a namietal neplatnosť hlasovania.

48. Zhrnúc vyššie uvedené, súd žalobu ako nedôvodnú – pre nedostatok aktívnej vecnej legitimácie
žalobcu, ako aj pre nedostatok naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení - zamietol.

49. Podľa ust. § 262 ods.1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v
rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

50. Podľa ust. § 255 ods.1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci.

51. O nároku na náhradu trov súd rozhodol podľa zásady úspechu v konaní v zmysle ust. § 255 ods.1
CSP. Žalovaný mal v spore úspech, preto by mu proti neúspešnému žalobcovi patril nárok na náhradu
trov konania. Žalovaný sa však výslovne nároku na náhradu trov konania vzdal, preto súd vyslovil, že
žalovanému nárok na náhradu trov proti žalobcovi nepriznáva.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na súde, proti
rozhodnutiu ktorého odvolanie smeruje, v dvoch písomných vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom

rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa
odvolateľ domáha ( odvolací návrh ).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 C.s.p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na

podanie odvolania (§ 365 ods. 3 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 C.s.p.).

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne

rozhodnutie vo veci alebod) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie (§ 366 C.s.p.).

Exekúciu možno vykonať na návrh toho, kto je oprávnený požadovať splnenie nároku z exekučného

titulu preto, že povinný dobrovoľne nesplnil to, čo mu exekučný titul ukladá. (§ 48 ods. 2 veta prvá
Exekučného poriadku).