Rozsudok – Spoluvlastníctvo ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 1. december 2025

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 17C/4/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121214072
Dátum vydania rozhodnutia: 01. 12. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dominika Rejdovianová

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2025:6121214072.13

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica, konajúc sudkyňou JUDr. Dominikou Rejdovianovou, v právnej veci

žalobcu Agentúra 04, s.r.o., IČO: 36 628 743, so sídlom 974 01 Banská Bystrica, Partizánska cesta
13, v spore zastúpený URBÁNI & Partners s.r.o., IČO: 36 646 181, so sídlom 974 01 Banská Bystrica,
Skuteckého 17, proti žalovanému A. B., zastúpený na základe zákona Slovenským pozemkovým
fondom, IČO: 17 335 345, so sídlom 817 15 Bratislava, Búdkova 36, o zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva, takto

r o z h o d o l :

I. Súd z r u š u j e podielové spoluvlastníctvo strán sporu k nehnuteľnostiam evidovaných Okresným
úradom Banská Bystrica, katastrálny odbor, zapísaným na LV č. XXXX, kat. územie C., okres Banská

Bystrica, obec C., a to k
· parcele registra „C“, parcelné číslo 3432/1 o výmere 895 m2, druh pozemku trvalý trávny porast,
· parcele registra „C“, parcelné číslo 3432/5 o výmere 417 m2, druh pozemku ostatná plocha,
· parcele registra C, parcelné číslo 3432/6 o výmere 28 m2, druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie

a v y p o r i a d a v a predmetné podielové spoluvlastníctvo strán sporu k uvedeným nehnuteľnostiam
tak, že nehnuteľnosti p r i k a z u j e do výlučného vlastníctva žalobcu (v podieli 1/1), pričom žalobca

j e p o v i n n ý vyplatiť náhradu za spoluvlastnícky podiel k uvedeným nehnuteľnostiam žalovanému
v sume 11 531,72 Eur, a to všetko do desiatich dní od právoplatnosti tohto rozsudku prostredníctvom
Slovenského pozemkového fondu na účet vedený v D. E., č. účtu: IBAN: F. XXXX XXXX XXXX XXXX
XXXX, VS: 1742021.

II. Stranám sporu sa nárok na náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou zo dňa 19. 01. 2021 a jej zmenou pripustenou uznesením Okresného súdu Banská Bystrica
sp. zn. 17C/4/2021 zo dňa 23. 02. 2023, právoplatné dňa 24. 02. 2023, sa žalobca domáhal zrušenia

podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam evidovaných na Okresnom úrade v Banskej Bystrici,
katastrálnom odbore, na LV č. XXXX pre k.ú. C., okres Banská Bystrica, obec C. a to parcele registra
„C“, parcelné č. 3432/1 o výmere 895 m2 - trvalý trávny porast, parcele registra „C“, parcelné č.
3432/5 o výmere 417 m2 - ostatná plocha, parcele registra „C“, parcelné č. 3432/6 o výmere 28
m2 - zastavaná plocha a nádvorie a to tým spôsobom, že nehnuteľnosti nadobudne do výlučného
vlastníctva žalobca a žalovanému vyplatí primeranú náhradu vo výške 6.729,48 Eur prostredníctvom
Slovenského pozemkového fondu, v lehote 30 dní. Žalobu odôvodnil tým, že predmetné nehnuteľnosti

užíva v celosti žalobca, podieľa sa na udržaní a obhospodarovaní. Žalovaný je neznámy vlastník,
ktorý svoje vlastnícke práva a povinnosti nevykonáva. Vzhľadom na veľkosť spoluvlastníckych podielov
k nehnuteľnostiam, z dôvodu účelnosti a funkčnosti nehnuteľnosti, čiastočne zastavanej stavbou
žalobcu, žalobca navrhuje vysporiadať spoluvlastníctvo prikázaním celej nehnuteľnosti žalobcovi zaprimeranú náhradu žalovanému. Žalobca k žalobe pripojil Znalecký posudok č. 85/2018 Ing. Štefana
Pastieroviča, ktorý určil cenu za 1m2 parcely č. 3432/1 a 3432/5 na 20,60 Eur.

2. Súd doručoval žalobu spolu s prílohami a poučením v zmysle § 167 ods. 2 zákona č. 160/2015
Z.z. Civilný sporový poriadok /ďalej len „CSP“/ žalovanému prostredníctvom Slovenského pozemkového
fondu, ktorý vo svojom vyjadrení zo dňa 08. 09. 2021, nemal výhrady k zrušeniu podielového
spoluvlastníctva,pretožetoužneplnížiadenúčel.Žalovanýnesúhlasilsnavrhovanoulehotounaplnenie
30 dní a požadoval plnenie v lehote podľa § 232 ods. 3 CSP. Žalovaný namietal, že pri určení primeranej

náhrady je potrebné vychádzať z trhovej hodnoty dotknutých parciel, pričom poukázal na rozhodnutia
ÚS ČR sp. zn. III. ÚS 102/94, NS ČR sp. zn. 22 Cdo/885/2001, NS ČR sp. zn. 22 Cdo/1927/2004
a Stanovisko občianskoprávneho kolégia NS SR sp. zn. Cpj 30/97 z 20. 10. 1997. ZP č. 85/2018
predložený žalobcom namietal z dôvodu, že nemôže byť výlučným podkladom pri stanovení primeranej
náhrady odstupujúceho spoluvlastnícka, je neaktuálny, nakoľko bol vypracovaný v r. 2018, v posudku
absentuje územno – plánovacia informácia Obce Donovaly. Z ortofotomapy vyplýva, že na parcele CKN

3432/1 (správne 3432/5) je umiestnená okrajovou časťou stavba a na parcele CKN 3432/5 (správne
3432/1) je vybudovaná cesta a parkovisko, čo nekorešponduje so ZP č. 85/2018. Obidve parcely sa
nachádzajú v zastavanom území Obce Donovaly, priľahlé stavby sú vo vlastníctve žalobcu. Pri určení
primeranejnáhradyjepotrebnévychádzaťztrhovýchcienrekreačných,prípadnestavebnýchpozemkov.
Extravilán Obce Donovaly slúži na rekreáciu, preto nemožno nehnuteľnosti v spore posudzovať na

poľnohospodárske účely. Obec Donovaly uzatvára zmluvy na odpredaj pozemkov v obci za cenu 55
Eur a predaj rekreačných pozemkov mimo zastavaného územia, je ponúkaný za cenu 226,75 Eur/m2,
o čom súdu doložil dôkazy na č.l. 65 – 73.

3. Dňa 21. 09. 2021 súd žalobcovi doručoval vyjadrenie žalovaného a umožnil mu, aby sa v lehote

15 dní od doručenia, písomne vyjadril a uviedol skutočnosti na svoju obranu (§ 167 ods. 3 CSP).
Podaním zo dňa 07. 10. 2021 žalobca uviedol, že trh ponúka pozemky ako celok, ktorých využitie je
možné na stanovený cieľ. V danej veci je účel pozemkov daný a to jednak existenciou stavby ako aj
cestnej komunikácie – miestnej cesty, ktorá cez pozemok prechádza. Územnoplánovacia informácia
nie je povinnou náležitosťou posudku. Kúpne zmluvy predložené žalovaným nie sú použiteľné, pretože

predmetom prevodu je vždy celý pozemok, nie jeho časť ako v tomto prípade, predmetný pozemok
je využiteľný podľa vôle vlastníka, nie je potrebné dosahovať dohodu spoluvlastníkov, pozemok
nie je zastavaný a pozemky predstavovali pre vlastníka nevyhnutnú potrebu získania za účelom
prístupu k stavbám, ktoré nadobúdatelia vlastnili a preto je logické, že cena bola stanovená dohodou.
Spoluvlastnícky podiel, ktorý je predmetom vyporiadania nemožno stotožňovať s nehnuteľnosťou ako

celkom ani na účely o kúpu, pretože záujem o kúpu podielu nie je totožný so záujmom o kúpu celej
nehnuteľnosti. Žalobca pri určení primeranej náhrady postupoval tak, že nechal vypracovať posudok
určujúci všeobecnú hodnotu veci a potom určil príslušný podiel všeobecnej ceny veci (R 43/1997, sp.
zn. Cpj 30/97).

4. Podaním zo dňa 25. 11. 2021 sa vyjadril žalovaný, ktorý namietal, že v zmysle rozhodnutí, ktoré
spomenul pri prvom vyjadrení k žalobe, pri určení primeranej náhrady nemožno vychádzať z ceny
podielu, ale z ceny celej veci. Poukázal na prílohu č. 3 k Vyhláške č. 492/2004 Z.z., v ktorej je
určený postup stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, v časti E. Všeobecná hodnota
pozemkov, sa uplatňujú hodnoty koeficientu všeobecnej situácie a funkčného využitia, o.i. aj podľa

územnoplánovacej dokumentácie platnej k rozhodnému dátumu.

5. Dňa 28. 11. 2022, na základe výsledkov z pojednávania zo dňa 22. 02. 2022, žalobca súdu doložil
nový ZP č. 91/2022 zo dňa 24. 11. 2022 znalca Ing. Branislava Hegera na určenie všeobecnej hodnoty
podielu na parcele č. 3432/1 a 3432/5, ktoré znalec určil na 25,11 Eur/1m2.

6. Podaním zo dňa 08. 12. 2022 sa k ZP č. 91/2022 vyjadril žalovaný, ktorý uviedol, že vlastnou
činnosťou zistil, že na parcele CKN 3432/5 o výmere 417 m2 – ostatná plocha je z časti postavený
apartmánový dom ŠAFRÁN III. a parcela CKN 3432/1 o výmere 895 m2 – trvalý trávny porast, slúži ako
prístupová cesta a súkromné parkovisko pre apartmány, o čom súdu doložil snímok ortofotomapy (č.l.

147 - 148). V ZP č. 91/2022 úplne absentuje informácia a existencii zástavby na parcele CKN 3432/5.
Taktiež chýba informácia o presnej polohe sporných parciel, ktoré sa nachádzajú len pár metrov od
rozprávkového mesta HABAKUKY, priamo na lyžiarskom svahu Nová Hoľa (výťah z internetovej stránky
www.safrandonovaly.sk a fotky apartmánového domu ŠAFRÁN III.). Nakoľko obe sporné parcely sú užv súčasnosti zastavané, ide o stavebné pozemky, a preto treba pri určení primeranej náhrady vychádzať
z cien stavebných pozemkov, ktorých ceny sa pohybujú za 235,29 Eur/m2, o čom súdu doložili inzerát
z internetovej stránky www.nehnutelnosti.sk. Cenu určenú v ZP č. 91/2022 žalovaný nepovažuje za

správnu aj z dôvodu, že znalec použil len metódu polohovej diferenciácie. Dôvod, prečo nepoužil metódu
porovnávaciu, nie je v posudku žiadnym spôsobom vysvetlený a to napriek tomu, že v danej lokalite sa
jedná o rekreačnú oblasť, v ktorej sa nepochybne nachádzajú porovnateľné pozemky.

7. Na návrh žalovaného na pojednávaní dňa 15. 12. 2022, súd vyžiadal z Obce Donovaly

územnoplánovaciu informáciu k parcele registra „C“, č. 3432/1, č. 3432/5 a č. 3432/6 z platného
územného plánu a o poskytnutie informácie, či sa dané parcely nachádzajú v lokalite, v ktorej
obec plánuje výstavbu, resp. výstavba bola už realizovaná. Dňa 30. 01. 2023 bola súdu doručená
územnoplánovacia informácia Obce Donovaly. Podaním zo dňa 29. 03. 2023 sa vyjadril
žalovaný, ktorý uviedol, že z informácie poskytnutej Obcou Donovaly nepochybne vyplýva, že parcely č.
3432/1 a č. 3432/5 sú určené na výstavbu ďalšieho apartmánového domu s 23 bytovými jednotkami. Na

parcele č. 3432/6 sa už stavba nachádza – ide o novovybudovaný apartmánový dom ŠAFRÁN III., ktorý
je súčasťou komplexu ŠAFRÁN nachádzajúci sa pri svahu zjazdovky Nová Hoľa a rozprávkového mesta
HABAKUKY, pozostávajúci z 11 apartmánových domov, ktoré žalobca ponúka na odpredaj na svojej
internetovej stránke. Je tak nesporné, že všetky vyporiadavané parcely sú pozemkami stavebnými, sú
prístupné priamo z obecnej verejnej komunikácie a nachádzajú sa na nich všetky inžinierske siete.

Žalovaný poukázal na to, že len cena investičných pozemkov s možným budúcim zámerom výstavby sa
pohybuje v rozmedzí od 58 – 72 Eur/m2 (č.l. 192, 193), pričom cena stavebných pozemkov sa pohybuje
v Obci Donovaly vo výške 235,26 Eur/m2 (č.l. 191). Vzhľadom na exkluzivitu parciel, považuje žalovaný
za primeranú náhradu sumu vo výške 235,26 Eur/m2. Žalovaný súhlasil s predĺžením lehoty na plnenie
na 10 dní.

8. Na pojednávaní dňa 14. 09. 2023 žalobca súdu doložil ZP č. 100/2022 znalca Ing. Branislava Hegera
na ohodnotenie parc. č. 3432/6, ktorý určil cenu za 1 m2 na 25,11 Eur. Dňa 09. 04. 2025 sa v spore
uskutočnilo pojednávanie, záverom ktorého sa žalobca zaviazal súdu na doloženie aktuálnych doplnkov
k posudkom č. 91/2022 a 100/2022, z dôvodu aktuálnosti ceny v čase rozhodovania súdu. Podaním

zo dňa 26. 05. 2025 žalobca doložil ZP č. 23/2025 znalca Ing. Branislava Hegera zo dňa 04. 05. 2025
na určenie všeobecnej hodnoty spoluvlastníckeho podielu vo veľkosti 1/5 na pozemkoch KN-C parc. č.
3432/1 a 3432/5, evidované na LV č. XXXX, k.ú. C.. Na pojednávaní dňa 01. 12. 2025 žalobca uviedol,
že k parcele č. 3432/6 nedal vyhotoviť aktuálny doplnok k ZP č. 100/2022, pretože cena tam uvedená,
sa žiadnym spôsobom nezmenila.

9.Podanímzodňa30.05.2025savyjadrilžalovaný,ktorýpovažovalcenuza1m2 vovýške28,68Eurza
parcely C-KN č. 3432/1 a č. 3432/5 za neadekvátnu, vzhľadom na charakter stavebných pozemkov. Aj
vnovomposudkuabsentujeakákoľvekzmienkaohľadomúzemnoplánovacejinformácieObceDonovaly.
Žalovaný súdu doložil Dohody medzi Slovenským pozemkovým fondom a tretími osobami o zrušení

a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a Zmluvy o prevode, kde trvalý trávny porast previedol za
sumu 91,71 Eur/m2, trvalý trávny porast za sumu 50 Eur/m2, záhradu za sumu 50 Eur/m2 a záhradu
za sumu 110 Eur/m2. Jedná sa pozemky v Obci Donovaly, kde len suma parciel, ktoré nie sú určené
na zástavbu sa pohybuje od 50 – 110 Eur/m2. Na súdnom pojednávaní žalovaný doložil kúpnu zmluvu
z r. 2025, kde sa prevádzal trvalý trávny porast v k.ú. C. za cenu 110 Eur/m2. Žalobca s predloženým

dôkazom nesúhlasil ako s relevantným, pretože táto konkrétna parcela sa nachádza v intraviláne Obce
Donovaly, zatiaľ čo vyporiadavané parcely sú umiestnené v extraviláne Obce Donovaly.

10. Podľa § 136 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník /ďalej len „OZ“/, vec môže byť v
spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.

11. Podľa § 136 ods. 2 OZ, spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové
spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.

12. Podľa § 137 ods. 1 OZ, podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a

povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

13. Podľa § 141 ods. 1 OZ, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom
vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.14. Podľa § 141 ods. 2 OZ, každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné
potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom

vyporiadaní písomnú formu.

15. Podľa § 142 ods. 1 OZ, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na
návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým

spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie
podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce,
súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

16. Súd v spore vykonal dokazovanie písomnými podaniami sporových strán a listinnými dôkazmi
predloženými sporovými stranami a zistil nasledovný skutkový stav.

17. V konaní nebolo sporné (§ 151 ods. 1 CSP), že obe sporové strany majú záujem na zrušení
a vyporiadaní ich spoluvlastníctva, nakoľko to, už neplní svoj účel. V priebehu súdneho sporu, súd
dospel k názoru, že dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastnítva nie je možná,
vzhľadom na rozdielne názory sporových strán na ohodnotenie vyporiadavaných parciel. Na základe

uvedeného, preto zrušenie spoluvlastníctva dohodou neprichádzalo do úvahy. Rovnako rozdelenie
nehnuteľných vecí, nebolo možné, nakoľko na tom sporové strany nemali záujem, vzhľadom na
charakter spoluvlastníka ako neznámeho, ktorého v spore zo zákona zastupoval Slovenský pozemkový
fond. Na základe uvedeného, preto súd pristúpil k ďalšiemu spôsobu vyporiadania a to prikázaním celej
veci jednému zo spoluvlastníkov a vyplatením primeranej náhrady pre odstupujúceho spoluvlastníka.

Žalobca prejavil záujem o celú nehnuteľnosť, pretože výlučne on, sa o všetky parcely stará
a obhospodaruje ich. Podiel žalobcu na parcelách č. 3432/1, č. 3432/5 a č. 3432/6 evidovaných na LV
č. XXXX, k.ú. C., predstavuje 4/5 – iny a podiel žalovaného zastúpeného Slovenským pozemkových
fondom predstavuje 1/5 – inu. Uvedené parcely sa nachádzajú v extraviláne obce Donovaly, ktorý slúži
na rekreáciu, priamo pri lyžiarskom stredisku Nová Hoľa a v blízkosti rozprávkového mesta HABAKUKY.

Nespornou skutočnosť bol aj skutočný charakter jednotlivých parciel. Na parc. č. 3432/1 o výmere 895
m2 na LV č. XXXX označená ako trvalý trávny porast, je vybudovaný prístup (obecná cesta) a parkovanie
k apartmánovému komplexu ŠAFRÁN a je v skutočnosti podľa Doplnku č. 1 k územnoplánovacej
informácii Obce Donovaly, súčasťou plochy 1b, na ktorej je možné postaviť objekt hromadnej bytovej
výstavby s 23 bytovými jednotkami, t.j. je určená na zastavanie. Uvedené platí aj pre parcelu č. 3432/5

o výmere 417 m2, na LV č. XXXX, označená ako ostatná plocha a rovnako je určená na zastavanie
hromadnou bytovou výstavbou. Novovytvorená parc. č. 3432/6 o výmere 28 m2 na LV č. XXXX/X
označená ako zastavaná plocha a nádvorie je stavebným pozemkom, na ktorom stojí apartmánový dom
ŠAFRÁN III. Vlastníkom stavby je žalobca a právny vzťah k stavbe je evidovaný na LV č. XXXX, k.ú.
C.. Je teda nepochybné, že všetky parcely možno definovať ako pozemky stavebné, t.j. pozemky, ktoré

sú určené územnoplánovacou dokumentáciou na zastavanie alebo na ktorých stojí stavba (§ 7 ods.
1 zákona č. 23/2025 Z.z. Stavebný zákon a o zmene a doplnení niektorých zákonov). Uvedené mal
súd za preukázané, jednak z územnoplánovacej informácie Obce Donovaly, z žalovaným predloženej
ortofotomapy (č.l. 64, 147 – 148, 175, 253) a z LV č. XXXX, k.ú. C..

18. V konaní v konečnom dôsledku zostala spornou (§ 151 ods. 2 CSP) všeobecná cena za 1m2
vyporiadavaných parciel a tak určenie výšky primeranej náhrady, ktorá má byť vyplatená odstupujúcemu
spoluvlastníkovi, t.j. žalovanému. Za účelom jej zistenia, súd vykonal za súčinnosti sporových strán
dokazovanie. Za primeranú náhradu treba považovať hodnotový ekvivalent vyjadrený v peniazoch,
umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie obdobnej veci, aká bola predstavovaná podielom

spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený ostatným spoluvlastníkom (nález Ústavného súdu Českej republiky
sp. zn. III. ÚS 102/1994). Pre určenie primeranej náhrady je rozhodujúca cena nehnuteľností v dobe ich
vysporiadania (rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 1927/2004).

19.Zaúčelompreukázaniaprimeranejnáhrady,ktorámábyťvyplatenáodstupujúcemuspoluvlastníkovi,

bolo zo strany žalobcu predložených viacero znaleckých posudkov. Súčasťou žaloby bol ZP č. 85/2018
zo dňa 30. 05. 2018 znalca Ing. Štefana Pastieroviča, ktorý určil cenu za 1 m2 parciel č. 3432/1
a 3432/5 na sumu 20,60 Eur. Na tento ZP, súd pri rozhodovaní neprihliadal z dôvodov, ktoré namietal
žalovaný, t.j. z dôvodu jeho neaktuálnosti už v čase podania samotnej žaloby a tiež z dôvodu, že ZPbol súdu doložený bez príloh. Súd sa s touto procesnou obranou žalovaného v plnom rozsahu stotožnil
a rovnako ZP považoval za neaktuálny, keďže bol vypracovaný v r. 2018 a žaloba bola podaná dňa 19.
01. 2021, t.j. už v čase začatia sporu sa jednalo o posudok neaktuálny skoro 3 roky. Je povinnosťou

súdu pri rozhodovaní vychádzať z dôkazných prostriedkov, ktoré sú aktuálne a tak odzrkadľujú ceny
porovnateľných nehnuteľností v čase rozhodovania súdu. Žalobca ďalej doložil ZP č. 91/2022 zo dňa
24. 11. 2022 znalca Ing. Branislava Hegera, ktorý stanovil cenu za 1 m2 parcely č. 3432/1 a 3432/5
na sumu 25,11 Eur a teda primeraná náhrada patriaca žalovanému predstavuje sumu 6.588,86 Eur.
Vzhľadom k tomu, že súd v spore rozhodoval v r. 2025, doložil žalobca k tomuto ZP doplnok v podobe

ZP č. 23/2025 zo dňa 04. 05. 2025 znalca Ing. Branislava Hegera, ktorý stanovil cenu za 1 m2 parcely č.
3432/1 a č. 3432/5 na sumu 28,68 Eur a teda primeraná náhrada pre žalovaného predstavuje 7.525,63
Eur. Na určenie hodnoty 1 m2 parcely č. 3432/6 – zastavaná plocha a nádvorie, ktorá bola odčlenená
od parcely č. 3432/5 v priebehu sporu, žalobca súdu predložil ZP č. 100/2022 zo dňa 19. 12. 2022
znalca Ing. Branislava Hegera, ktorý túto parcelu ohodnotil na sumu 25,11 Eur/m2 a teda žalovanému
by patrila za túto parcelu náhrada vo výške 140 Eur. Aj napriek tomu, že na pojednávaní dňa 09. 04.

2025 sa žalobca zaviazal na doloženie aktuálneho doplnku k tomuto ZP č. 100/2022, ten nedoložil,
argumentujúc, že cena sa za obdobie od predloženia posudku nezmenila. Znalecké dokazovanie zo
strany súdu nebolo nariadené, z dôvodu, že žalobca nezložil preddavok na trovy znalca a na vykonaní
znaleckého dokazovania zo strany súdu netrval.

20.ŽalovanýzastúpenýSlovenskýmpozemkovým,doložildosporupovinnezverejňovanékúpnezmluvy
Obce Donovaly, kde obec Donovaly odpredávala trvalé trávne porasty za kúpnu cenu 55 Eur/m2 (r.
2021) a ponuky realitnej kancelárie z portálu www.nehnutelnosti.sk na predaj rekreačného pozemku za
cenu 226,75 Eur/m2; pozemku pre občiansku vybavenosť v sume 235,29 Eur/m2 (r. 2022), záhrady za
cenu 72,27 Eur/m2 (r. 2023), pasienka za cenu 58,77 Eur/m2 (r. 2023). Ďalej doložil Dohody o zrušení

a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva medzi Slovenským pozemkovým fondom a tretími osobami
v roku 2019, kde predmetom vyporiadania bol trvalý trávny porast za cenu 97,71 Eur/m2, trvalý trávny
porast za cenu 50 Eur/m2 (r. 2024), záhrada za cenu 50 Eur za 1m2 (r. 2024) a záhrada za cenu 110
Eur/m2 (r. 2024). Na súdnom pojednávaní dňa 01. 12. 2025 žalovaný doložil kúpnu zmluvu z r. 2025,
predmetom ktorej bol odpredaj trvalého trávnatého porastu, pričom cena za 1m2 predstavoval sumu 110

Eur. Všetky uvedené kúpne zmluvy sa týkali k.ú. C..

21. Pred otvorením súdneho pojednávania dňa 01. 12. 2025 sa súd pokúsil o dohodu medzi sporovými
stranami ohľadom stanovenia cien za vyporiadavné parcely. Žalobca zotrval na názore, že primeraná
cena za 1m2 parcely č. 3432/1 a 3432/5 je 28,68 Eur a za parcelu č. 3432/6 je 25,11 Eur. So zaradením

parciel č. 3432/5 a 3432/1 ako stavebných pozemkov nesúhlasil z dôvodu, že uvedené parcely sú síce
podľa územnoplánovacej informácie Obce Donovaly, určené na zastavanie, avšak na tieto parcely nie
je vydané stavebné povolenie. Navyše je potrebné zohľadniť skutočnosť, že aj v prípade zastavania, je
potrebné dodržať obmedzenia dané územným plánom, t.j. nejedná sa o parcely ľubovoľne zastavateľné.
Na parcele č. 3432/1 je zriadené zákonné vecné bremeno – právo cesty podľa § 4 zákona č. 66/2009

Z.z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli
z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky a o zmene a doplnení niektorých zákonov, ktoré
nie je zapísané v evidencii Katastra nehnuteľností, takže aj toto je obmedzujúci faktor, na ktorý je
potrebné prihliadnuť. Prakticky na celej tejto parcele je obecná cesta a križovatka. Parcela č. 3432/5
je v svahovitom teréne, je teoreticky zastavateľná avšak pri zastavaní je potrebné dodržať pásmo lesa,

odstupové vzdialenosti a iné regulatívy. Ceny, ktoré navrhuje žalovaný ako ceny stavebných pozemkov
vo výške 235,26 Eur/m2 považuje za nereálne a premrštené, nejedná sa o stavebné pozemky, kde je
možná výstavba bez obmedzení a navyše sa jedná len o vyporiadanie podielu žalovaného vo veľkosti
1/5 – ina, teda nejde tu o predaj stavebných pozemkov ako celku. Naopak žalovaný bol názoru, že len
cena nestavebných pozemkov sa pohybuje v lokalite Donovaly v rozmedzí od 50 – 110 Eur/m2 a cena

stavebného pozemku v extraviláne s prístupom z asfaltovej cesty a inžinierskymi sieťami sa pohybuje
v sume 235,29 Eur/m2.

22. Primeranú náhradu za spoluvlastnícky podiel je treba chápať ako hodnotový ekvivalent vyjadrený
v peniazoch umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej veci, aká bola predstavovaná

podielom spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený ostatným spoluvlastníkom. Za takúto nemožno považovať
stanovenú náhradu vychádzajúcu zo zistenej ceny podľa cenového predpisu. K tomu, aby náhrada bola
primeraná, musí byť závislá nielen na technických parametroch nehnuteľnosti, ale i na záujme o ňu, t.j.
na dopyte a ponuke v danom mieste a čase. Musí ísť o náhradu, ktorá predstavuje objektívnu cenu, zaktorú by bolo možné vec predať. Súdna prax v otázke primeranej náhrady zastáva názor, že súd nemôže
povinnosť určenia primeranej náhrady preniesť na iný subjekt, napr. len na znalca, aj keď odborná
mienka spravidla bude jedným z podkladov pri určení všeobecnej ceny. Ďalším podkladom môžu byť

informácie príslušného orgánu miestnej správy, informácie od spoločností, ktoré sa sprostredkovaním
kúpy a predaja nehnuteľností zaoberajú. Tiež sú to poznatky a informácie samotných účastníkov o kúpe
a predaji iných porovnateľných nehnuteľností v časovo približne rovnakom období. Porovnateľnosť
ceny nehnuteľnosti musí vychádzať ďalej z toho, že nehnuteľnosti sa nachádzajú približne v rovnako
atraktívnej lokalite a slúžia tomu istému účelu. Všeobecná cena môže byť pritom vyššia, ale aj nižšia

ako iná cena (napr. ako vyhlášková, alebo oznámená realitnou kanceláriou). Tomuto spôsobu určenia
ceny nemusí vždy zodpovedať ani individuálne ponúknutá cena, zvlášť keď ide o tzv. cenu osobnej
záľuby, keď vec solventný subjekt je ochotný cenove ju akokoľvek nadhodnotiť a poskytnúť takto
nadhodnotenú kúpnu cenu, len aby ju získal alebo aspoň dosiahol jej zvýšenie na prospech jedného zo
spoluvlastníkov (Cpj 30/97, uznesenie KS BB sp. zn. 14Co/57/2023 z 19. 09. 2023, rozsudok KS BB
sp. zn. 14Co/43/2024 z 31. 07. 2024).

23. Pri stanovení primeranej náhrady pre odstupujúceho spoluvlastníka, súd posudzoval všetky
predložené dôkazy jednotlivo a vo vzájomných súvislostiach postupom podľa § 191 CSP.

24. Pred otvorením súdneho pojednávania dňa 01. 12. 2025 prebehla medzi sporovými stranami

diskusia ohľadom určenia ceny za 1m2 vyporiadavaných parciel. Súd dospel k názoru, že vzhľadom
k povahe jednotlivých parciel, je na mieste, aby boli parcely rôzneho charakteru ohodnotené rôznymi
cenami.

25.Priparceleč.3432/1–trvalýtrávnyporastovýmere895m2,ktorájeúzemnoplánovacouinformáciou

Obce Donovaly určená na zastavanie, súd dospel k názoru, že 1m2 tejto parcely je potrebné ohodnotiť
sumou 28,68 Eur. Táto suma vychádza jednak zo ZP č. 23/2025 znalca Ing. Branislava Hegera,
predloženým žalobcom, ako aj zo skutočnosti, ktorú predniesol na pojednávaní žalovaný a to, že na OS
Banská Bystrica, prebieha konanie pod sp. zn. 13C/34/2025, kde sporová strana súdu doložila znalecký
posudok, ktorý ohodnotil trvalý trávny porast, rovnako v extraviláne Obce Donovaly na sumu 25 Eur/

m2 a zmluvy so spoluvlastníkmi, kde rovnako časť parcely TTP, odkúpila sporová strana za sumu 25
Eur/m2. Vzhľadom k tomu, že sa jedná o porovnateľný pozemok (trvalý trávny porast) v extraviláne
Obce Donovaly, považoval súd sumu za 1m2 parcely č. 3432/1 vo výške 28,68 Eur za primeranú, s čím
v konečnom dôsledku súhlasili aj sporové strany pred otvorením pojednávania v rámci diskusie. Súd
je si vedomí tej skutočnosti, že v skutočnosti sa jedná o stavebný pozemok určený na zastavanie,

avšak súd zobral pri učení všeobecnej ceny do úvahy aj obmedzenia zistené v spore. Na tejto parcele
sa v skutočnosti nachádza obecná cesta s križovatkou a parcela je zaťažená zákonným vecným
bremenom podľa zákona č. 66/2009 Z.z., t.j. nejedná sa o trvalý trávny porast ľubovoľne využiteľný.
Prevažná časť parcely je zastavaná spevnenou plochou nadväzujúcou na prístupové komunikácie
a zostatkové plochy predstavujú trávnatú plochu svahovitého pozemku. Súd tak pri určení ceny tejto

parcely prihliadol jednak na cenu vyhláškovú určenú súkromným znaleckým posudkom žalobcu ako
aj na informáciu od žalovaného o cenách nehnuteľností porovnateľných s parcelou č. 3432/1 v iných
konaniach tunajšieho súdu. Vzhľadom k tomu, že rozloha tejto parcely predstavuje 895 m2, primeraná
náhrada pre žalovaného, ktorého podiel je 1/5 – ina, predstavuje sumu 5.133,72 Eur (1/5 zo sumy
25.668,60 Eur).

26. Pri parcele č. 3432/5 – ostatná plocha o výmere 417 m2, súd určil cenu za 1m2 vo výške 70 Eur.
Nebolo sporné, že sa jedná o plochu pri existujúcej zástavbe, v zadnej časti nadväzujúcu na svahovitú
časť parcely č. 3432/1. Na pozemku sa nachádzajú existujúce neevidované vedenia inžinierskych sietí.
Parcela je aj skutočne využiteľná na zastavanie v zmysle Územnoplánovacej informácie Obce Donovaly,

čo potvrdili aj samotné sporové strany. Pri určení ceny za 1m2 parcely súd prihliadal jednak na návrh
žalobcu, ktorý bol ochotný za túto parcelu vyplatiť žalovanému sumu 50 Eur/m2 ako aj na procesnú
obranu žalovaného, ktorý požadoval najmenej 90 Eur/1m2. Súd sa tak pri určení ceny pohyboval
v rozmedzí od 50 – 90 Eur/1m2. Sumu 70 eur stanovil ako priemer ceny navrhovanej žalobcom
a žalovaným a predstavuje podľa názoru súdu, kompromis medzi sporovými stranami. Keď žalobca

na jednej strane požadoval určiť cenu na 28,68 Eur podľa predloženého ZP č. 23/2025 a žalovaný na
druhej strane požadoval najmenej od 50 – 100 Eur. Je nepochybné, že v sumách od 50 - 100 Eur sa
v obci Donovaly pohybuje predaj trvalých trávnych porastov, lúk a pasienkov a je nesporné, že daná
parcela je parcelou určenou na zastavanie. Preto bolo potrebné sa pohybovať v sumách vyšších akourčil ZP č. 23/2025 znalca Ing. Branislava Hegera. Súd nemohol túto parcelu ohodnotiť sumou za akú
sa pohybuje predaj stavebných pozemkov z dôvodu, že musel prihliadať aj na skutočnosť, že 1/5 –
ina tejto parcely nie je ľubovoľne zastavateľná, ale je potrebné zohľadňovať regulatívy priestorového

usporiadania a funkčného využívania územia. Rozloha tejto parcely predstavuje 417 m2, primeraná
náhrada pre žalovaného, ktorého podiel je 1/5 – ina, predstavuje sumu 5.838 Eur (1/5 zo sumy 29.190
Eur).

27. Pri parcele č. 3432/6 – zastavaná plocha a nádvorie, súd určil cenu za 1m2 vo výške 100 Eur.

V konaní nebolo sporné, že na uvedenej parcele stojí časť rozostavanej stavby evidovanej na LV č.
XXXX, k.ú. C., ktorej vlastníkom je žalobca v podieli 1/1. Je teda nepochybné, že parcela je stavebným
pozemkom. Súd nemohol v prípade tejto parcely určiť jej hodnotu vo výške v akej sa pohybuje cena
stavebných pozemkov v lokalite Donovaly, z dôvodu, že tento pozemok už je zastavaný a teda už
nie je v čase vyporiadania, využiteľný na nové zastavanie a jej využitie je ovplyvnené existenciou
uvedenejstavbyanebolobytoanispravodlivévočižalobcovi,ktorýprávesvojuvýstavbouzvýšilhodnotu

tejto parcely. Podľa názoru súdu boli primerané určiť cenu za 1m2 tejto parcely na 100 Eur, ktorú
požadoval žalovaný zastúpený Slovenským pozemkovým fondom. Rozloha tejto parcely predstavuje 28
m2, primeraná náhrada pre žalovaného, ktorého podiel je 1/5 – ina, predstavuje sumu 560 Eur (1/5 zo
sumy 2.800 Eur).

28. Súd uvádza, že pri určení všeobecnej hodnoty nehnuteľností a z toho vyplývajúcej výšky primeranej
náhradyprežalovaného,postupovalpodľaaktuálnedostupnýchinformácii,zohľadnildôkazypredložené
oboma sporovými stranami, vychádzal z rôznych podkladov, t.j. nielen zo znaleckých posudkov
vypracovaných v zmysle Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku,
ale aj z informácii poskytnutých žalobcom v iných sporoch, z cien trhových, ktoré v spore preukazoval

žalovaný (dopyt a ponuka v danom čase) ako aj z návrhov a zhodných tvrdení sporových strán. Sumu
všeobecnej hodnoty nehnuteľností súd určil vo výške 57.658,60 Eur. Primeraná náhrada pre žalobcu
tak predstavuje sumu 11.531,72 Eur (1/5 zo sumy 57.658,60 Eur).

29. Na základe uvedeného, súd zrušil podielové spoluvlastníctvo strán sporu a to prikázaním

nehnuteľností do výlučného vlastníctva žalobcu, za povinnosti vyplatenia primeranej náhrady
žalovanémuakoodstupujúcemuspoluvlastníkovi,vlehote10dníprostredníctvomzástupcužalovaného.
Lehotu na plnenie súd predĺžil postupom podľa § 232 ods. 2 CSP, na základe žiadosti žalobcu o dlhšiu
lehotu na plnenie priamo v podanej žalobe na 30 dní. Žalovaný s týmto postupom, ktorý nebol zo strany
žalobcu ničím odôvodnený, nesúhlasil a súhlasil s tým, aby súd lehotu na plnenie predĺžil na 10 dní.

Súd žiadosti žalobcu vyhovel v súlade s tým, s čím súhlasil žalovaný a lehotu na plnenie určil na 10 dní
od právoplatnosti rozhodnutia.

30. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

31. Podľa § 252 CSP, každý platí výdavky, ktoré mu v konaní vzniknú.

32. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru je úspechu vo veci.

33. Podľa § 257 CSP, výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné
osobitného zreteľa.

34. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

35. Podľa § 262 ods. 2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do
60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník.

36. Spor o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva môže začať na základe žaloby
ktoréhokoľvek spoluvlastníka, ktorý je v spoluvlastníctve nespokojný a nechce v ňom zotrvať (iudicium
duplex). Nejedná sa o typické sporové konanie pri ktorom jedna zo strán sporu vyhrá, a druhá
prehrá. Súd vydáva v konaní konštitutívne rozhodnutie, návrhmi strán sporu pritom nie je viazaný, jeviazaný jedine zákonným poradím jednotlivých spôsobov vyporiadania. Voľba konkrétneho spôsobu
vyporiadania je v konečnom dôsledku na úvahe súdu, sporová strana nemá fakticky nad spôsobom
vyporiadania súdom zrušeného spoluvlastníctva kontrolu, nedisponuje predmetom sporu voľne.

Vprípade,žesúdvydározhodnutievovecisamej,odchádzajúsporovéstranyvzásadestoumajetkovou
hodnotou, s ktorou do konania vstúpili. Ich úspech v spore, je preto podľa názoru súdu porovnateľný.
V tomto prípade, žalovaný síce stráca svoj 1/5 - vý podiel na nehnuteľnostiach, avšak od žalobcu obdrží
hodnotový ekvivalent svojho podielu. Žalobca síce nadobudne výlučné vlastníctvo celej nehnuteľnosti,
avšak je povinný na plnenie pre žalovaného. Podľa názoru súdu, je tak možné hovoriť o porovnateľnom

úspechu na oboch sporových stranách. Súd rovnako nevzhliadol dôvody na strane žalovaného, ktoré
by odôvodňovali zaviazať ho na náhradu trov konania. Žalovaný zastúpený Slovenským pozemkovým
fondom, v priebehu celého sporu vystupoval aktívne, zúčastňoval sa nariadených súdnych pojednávaní,
v konaní nespôsoboval prieťahy a mal konštruktívny prístup k rýchlemu a hospodárnemu prejednaniu
a rozhodnutiu vo veci.

37. V celom súhrne uvedených okolností, súd dospel k názoru, že je spravodlivé, aby súd žiadnej zo
sporových strán nepriznal nárok na náhradu trov konania. Súd prihliadol pri rozhodovaní aj na nález
Ústavného súdu Českej republiky sp. zn. II. ÚS 572/19,v zmysle záverov ktorého, je úlohou súdu
rozhodovať spory medzi účastníkmi konania a prinášať spravodlivé rozhodnutia, nie vyvolávať ďalšie
nezhody medzi nimi, či ich vzájomný pocit nespravodlivosti, o to viac, v rámci rozhodovania o nákladoch

konania, ktoré netvoria podstatu súdneho konania.

Poučenie:

Proti tomuto súdnemu rozhodnutiu je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia tohto rozhodnutia
na Okresnom súde Banská Bystrica vo vyhotovení dvojmo (2). (§ 362 ods. 1 CSP)

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. (§ 363 CSP)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (§ 365 ods. 1
CSP)

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. (§ 365 ods. 2 CSP)

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa Zákona č. 233/95 Z.z. a noviel – Exekučný poriadok.

V A. A. dňa 01. 12. 2025

JUDr. Dominika Rejdovianová
s u d c aZa správnosť vyhotovenia:
Jaroslava Sokolová
image1.png