Rozsudok – Spoluvlastníctvo ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 12. február 2026

Súd: Okresný súd Nitra
Spisová značka: 36C/74/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4125208919
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 02. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Moravčíková

ECLI: ECLI:SK:OSNR:2026:4125208919.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Nitra, sudkyňou JUDr. Katarínou Moravčíkovou, v spore žalobcu: Pottyl s. r. o., so sídlom

Mostná 13, 949 01 Nitra, IČO: 56 918 275, pr. zast. A. A. B., advokát, Bernolákova 1652/29, 955 01
Topoľčany, proti žalovaným: nezistení vlastníci 1) C. D., r. E., 2) F. G., 3) E. G., 4) H. G., E. G., všetci zast.:
Slovenský pozemkový fond, Búdkova 36, 817 15 Bratislava, IČO: 17 335 345, o zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva, takto

r o z h o d o l :

I. Podielové spoluvlastníctvo sporových strán k nehnuteľnostiam, nachádzajúcich sa
v katastrálnom území I., obec I., okres Nitra, zapísaným v evidencii nehnuteľností, vedenej Okresným
úradom Nitra, katastrálny odbor, na

LV č. XXX ako
- pozemok reg. „C“, parc. č. XX/X orná pôda o výmere 90 m2,
- pozemok reg. „C“, parc. č. XX/X orná pôda o výmere 107 m2,
- pozemok reg. „C“, parc. č. XX orná pôda o výmere 208 m2,
- pozemok reg. „C“, parc. č. XX zastavaná plocha a nádvorie o výmere 348 m2,

zrušuje a vyporiadava tak, že ich prikazuje do výlučného vlastníctva žalobcu v podiele 1/1.

II. Žalobca je povinný zaplatiť titulom finančného vyrovnania
- žalovanému 1. sumu 3 933,33 eur,
- žalovanému 2. sumu 1 966,67 eur,
- žalovanému 3. sumu 1 966,67 eur,
- žalovanému 4. sumu 1 966,67 eur,

a to do 30 dní od právoplatnosti rozsudku, na depozitný účet Slovenského pozemkového fondu č. IBAN
J. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, VS: 36742025.

III. Žalobcovi nárok na náhradu trov konania proti žalovaným 1. až. 4. nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa domáhal zrušenia podielového spoluvlastníctva sporových strán k nehnuteľnostiam,

uvedeným vo výroku rozsudku a ich prikázania do výlučného vlastníctva s tým, že zaplatí žalovaným
1. až 4. (ďalej aj ako žalovaní) náhradu za ich spoluvlastnícky podiel. Uviedol, že v danom
prípade sa u žalovaných jedná o prípad takzvaných „nezistených vlastníkov“, pričom pri ich označení
vychádzal z rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR. Sporové strany sú podielovými spoluvlastníkminehnuteľností, nachádzajúcich sa v katastrálnom území I., evidovaných v LV č. XXX, a to
žalobca v podiele o veľkosti X/XX-XX, žalovaný 1. o veľkosti X/XX-XXX, žalovaný 2. až 4. v podiele
1/12.Žalobabolapodanázaúčelomvyriešeniamajetkovoprávnychvzťahovtýkajúcichsanehnuteľností.

Rozdrobenosť vlastníctva v spojení so zápisom nezistených vlastníkov zásadným spôsobom obmedzuje
žalobcu pri nakladaní s nehnuteľnosťami. Vzhľadom na aktuálny stav nemá žalobca záujem na ďalšom
trvaní podielového spoluvlastníctva a zároveň má záujem o ich nadobudnutie do svojho výlučného
vlastníctva. Pokiaľ ide o spoluvlastnícke podiely žalovaných, považoval za najúčelnejšie, aby im za
ne bola zo strany žalobcu vyplatená primeraná náhrada v peniazoch. Reálna deľba pozemkov nie

je vzhľadom na ich tvar a umiestnenie dobre možná. Ak by sa nehnuteľnosť delila medzi viacerých
vlastníkov, vznikli by viaceré úzke pásy pozemkov bez ich reálnej budúcej využiteľnosti a navyše by to
nevyriešilo právnu neistotu spôsobenú s evidovaním pozemkov na nezistených vlastníkov.
Nedošlobytakkusporiadaniuvlastníckychvzťahovkpozemkomaobnoveniudostatočnehodnoverného
spôsobu evidencie práv k nehnuteľnostiam. Hodnota pozemkov bola určená na sumu 23 600 eur, z toho
náhrada u žalovaného 1. predstavuje sumu 3 933,33 eur a u každého zo žalovaných 2. až 4. sumu

1 966,67 eur. Navrhol, aby súd stranám nepriznal nárok na náhradu trov konania.

2. Zástupca žalovaných poukázal na to, že na LV č. XXX nie je evidovaná správa SPF vo vzťahu k
žiadnemu spoluvlastníckemu podielu k dotknutým pozemkom. Žalovaní 1. až 4. nie sú na LV zapísaní
ako nezistení vlastníci a SPF nie je správcom ich spoluvlastníckych podielov. Skutočnosť, že tieto osoby

s vysokou pravdepodobnosťou nežijú, ešte neznamená, že sú nezistenými vlastníkmi, ktorých by mal
zo zákona zastupovať SPF. To je potrebné preukázať. Až následne bude daná pasívna legitimácia
SPF k zastupovaniu žalovaných, pričom SPF by v takom prípade súhlasilo so zrušením podielového
spoluvlastníctva k žalovaným pozemkom. Pokiaľ ide o navrhnutý spôsob vyporiadania
podielového spoluvlastníctva prikázaním veci za primeranú náhradu do výlučného vlastníctva žalobcu,

s odkazom na ust. § 142 Občianskeho zákonníka nepovažoval rozdeľovanie pozemkov za dobre možné
a účelné (s ohľadom na ich výmeru, charakter a umiestnenie) a súhlasil s navrhnutým
spôsobom vyporiadania podielového spoluvlastníctva - prikázaním pozemkov do výlučného vlastníctva
žalobcu za primeranú náhradu. K určovaniu výšky primeranej náhrady poukázal zástupca žalovaných
na stanovisko občianskoprávne kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky dňa 20.10.1997 pod

sp. zn. Cpj 30/97. Predmetné pozemky sú umiestnené v zastavanom území obce Čeľadice, teda v
lokalite, ktorá je využívaná predovšetkým na stavby rodinných domov. Pozemok parc. č. XX je priamo
prístupný z verejnej komunikácie, pozemky parc. č. XX/X, XX/X H. XX nie sú priamo
prístupné z verejnej komunikácie, nachádzajú sa za záhradami rodinných domov, a sú prístupné zo
súkromnej komunikácie. V zmysle územnoplánovacej informácie pozemky je možné využiť pre IBV. Pre

účely zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva primeranou náhradou je príslušný podiel
zodpovedajúci všeobecnej cene veci. Malo by ísť o náhradu, ktorá predstavuje objektívnu cenu, za ktorú
by bolo možné vec predať. Primeranú náhradu ako všeobecnú cenu určuje súd a nemôže túto povinnosť
preniesť na iný subjekt. Konajúci súd môže vychádzať pri určení primeranej náhrady zo znaleckého
posudku, avšak pri zohľadnení skutočností, ktoré vyšli v konaní najavo a ktoré môžu znalcom určenú

cenu ovplyvniť. Navrhol, aby súd vyslovil, že žiadna zo strán nemá právo na náhradu trov konania, resp.
nepriznal náhradu žalobcovi, a to aj s poukazom na osobitný charakter sporu.

3. Súd vo veci nariadil pojednávanie, pričom zástupcovia strán sporu ospravedlnili svoju neúčasť
a súhlasili s prejednaním veci v ich neprítomnosti.

4. Súd posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty strán sporu, vykonal dokazovanie
listinami, ktoré strany sporu predložili, a to najmä výpisom z LV č. XXX pre k. ú. I., znaleckým posudkom,
vyjadreniami MV SR, obci, kúpnou zmluvou, vyjadreniami strán sporu, a zistil tento skutkový a právny
stav:

5. Strany sporu sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností, ktoré sú predmetom sporu, tj. žalobca v
podiele 7/12, žalovaný 1. v podiel 2/12, žalovaný 2. až 4. v podiele 1/12.

6. Ministerstvo vnútra SR listom zo dňa 06.11.2025 oznámilo, že osoby s údajmi C. D., F. G., E. G., H.

G., sa buď v registri nenachádzajú alebo sa nedajú jednoznačne určiť podľa zadaných údajov.

7. Obec Čeľadice listom z 06.11.2025 oznámila, že žalovaní 1. až 4. sú osobami na neznámom mieste.8. Znaleckým posudkom znalca z odboru stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty
nehnuteľností, D. F. E. č. 161/2025 zo dňa 22.08.2025, bola stanovená všeobecná hodnota pozemku
parc. č. XX na sumu 41,11 eur/1 m2 pozemku, a pozemkov parc. č. XX/X, XX/X H. XX na sumu 22,84

eur/1 m2 pozemku.

9. Kúpnou zmluvou zo dňa 09.06.2025, v ktorej žalobca vystupuje ako kupujúci, boli pozemky v k. ú. I.,
evidované na LV č. XXX H. XXX (podiel 7/12) nadobudnuté za 8 000 eur.

10. Podľa § 136 ods. 1 a 2 veta prvá zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej ako Občiansky
zákonník), vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo
bezpodielové.

11. Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení
spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda

musí byť písomná.

12. Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná
vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné
využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému

alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné
správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov
nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

13.Podľa§16ods.1písm.b)zák.č.180/1995Z.z.oniektorýchopatreniachnausporiadanievlastníctva

k pozemkom, fond nakladá podľa tohto zákona a podľa osobitných predpisov s pozemkami s nezisteným
vlastníkom.
14. Podľa § 16 ods. 2 zák. č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva
k pozemkom, ak je potrebné, fond v konaní pred súdom alebo pred orgánmi verejnej správy zastupuje
vlastníkov pozemkov uvedených v odseku 1 písm. b) a c); obdobne postupuje správca.

15. Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb k určitej veci, vyjadrený
určenom výškou podielov. Pri úprave zániku podielového spoluvlastníctva sa vychádza zo zásady, že
nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu. Jedným zo spôsobov zániku podielového
spoluvlastníctva je dohoda spoluvlastníkov o jeho zrušení a vyporiadaní. Ak k dohode nedôjde,

zruší a vyporiadanie podielové spoluvlastníctvo súd. Jednotlivé spôsoby vyporiadania podielového
spoluvlastníctva upravuje Občiansky zákonník, ktorý súčasne ustanovuje aj ich poradie, ktoré je pre súd
záväzné. Prvý spôsob zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva - reálne rozdelenie medzi
spoluvlastníkov podľa výšky podielov - prichádza do úvahy iba tam, kde predmet sporu vlastníctva je
reálne deliteľný. Ak reálne rozdelenie predmetu spoluvlastníctva nie je možné, druhý spôsob zrušenia

a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je prikázanie veci za primeranú náhradu jednému alebo
viacerým spoluvlastníkom. Prihliada sa na účelné využitie veci, ale aj na násilné správanie podielového
spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.

16. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že strany sporu sú podielovými spoluvlastníkmi

nehnuteľností, nachádzajúcimi sa v katastrálnom území I. a žalovaní sú nezistenými vlastníkmi, ktorých
zastupuje zo zákona SPF. Súd dospel k záveru, že reálne rozdelenie nehnuteľností nie je možné,
preto v tomto prípade prichádza do úvahy zrušenie a vyporiadanie podielového
spoluvlastníctvaprikázanímvecizaprimeranúnáhradužalobcovi.Nazákladetoho,žedošlokprikázaniu
spoluvlastníckych podielov žalovaných do výlučného vlastníctva žalobcovi, súd sa zaoberal výškou

primeranej náhrady. Súd pri rozhodovaní posúdil znalecký posudok ako aj kúpnu zmluvu, pričom po
zhodnotení všetkých dostupných podkladov ako aj vyjadrení strán sporu dospel k záveru, že primeranú
náhradu predstavuje pri parc. č. XX suma 41,11 eur/1 m2 pozemku a pri parc. č. XX/X, XX/X H. XX
suma 22,84 eur/1 m2 pozemku.

17. S poukazom na uvedené súd rozhodol tak, že podielové spoluvlastníctvo strán sporu
k nehnuteľnostiam zrušil, prikázal ich do výlučného vlastníctva žalobcu s tým, že v časti primeranej
náhrady zaviazal žalobcu zaplatiť žalovanému 1. sumu 3 933,33 eur (podiel 2/12 zo sumy 23 600 eur)a každému zo žalovaných 2. až 4. sumu 1 966,67 eur (podiel 1/12 zo sumy 23 600 eur), a to všetko
na depozitný účet SPF.

18. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.

19. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

20. Podľa článku 17 CSP, súd postupuje v konaní tak, aby vec bola čo najrýchlejšie prejednaná a
rozhodnutá, predchádza zbytočným prieťahom, koná hospodárne a bez zbytočného a neprimeraného
zaťažovania strán sporu a iných osôb.

21. Vzhľadom k tomu, že žalobca si neuplatnil nárok na náhradu trov konania, súd rozhodol tak, že mu

ho nepriznal.

Poučenie:

Proti rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Nitra.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie (§ 127 CSP), proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len
tým, že ( § 365 ods. 1 CSP)

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP) .