Rozsudok – Ostatné ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 16. február 2026

Súd: Okresný súd Námestovo
Spisová značka: 5Csp/12/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6125327675
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 02. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Kyseľová

ECLI: ECLI:SK:OSNO:2026:6125327675.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Námestovo, sudkyňou JUDr. Gabrielou Kyseľovou, v právnej veci žalobcu: A. B., nar.

XX.XX.XXXX, bytom C. XXX/X, XXX XX D., právne zastúpený: Advokátska kancelária SLAMKA &
Partners s.r.o., so sídlom Radlinského 1735/29, 026 01 Dolný Kubín, IČO: 50 120 000, proti žalovanému:
Intherma, s.r.o., so sídlom Vajnorská 3076/140, 831 04 Bratislava – mestská časť Nové Mesto, IČO:
46 841 954, právne zastúpený: AK Olekšáková s.r.o., so sídlo Jégého 12, 821 08 Bratislava – Ružinov,
IČO: 50 139 568, v konaní o zaplatenie 2 500,00 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi istinu 2 500,00 Eur spolu s úrokom z omeškania 7,65
% ročne zo sumy 2 500,00 Eur od 29.05.2025 do zaplatenia, a to všetko do 15 dní od právoplatnosti

tohto rozsudku.

II. Žalobcovi sa proti žalovanému p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou na (upomínací) súd a postúpenou súdu dňa 13.11.2025 sa žalobca domáhal
zaplatenia istiny 2 500,00 Eur s príslušenstvom a náhrady trov konania.

2. Odôvodnil ju tým, že dňa 14.06.2024 uzatvoril so žalovaným rezervačnú zmluvu, ktorej predmetom
malo byť rezervovanie nehnuteľnosti a aj uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve. Súčasťou rezervačnej

zmluvy bola povinnosť žalobcu zaplatiť rezervačný poplatok vo výške 5 000,00 Eur ako kauciu
slúžiacu k naplneniu tejto zmluvy. Rezervačná zmluva bola uzatvorená mimo prevádzkových priestorov
žalovaného. Žalobca si splnil svoju povinnosť a žalovanému zaplatil rezervačný poplatok a prvú časť
kúpnej ceny v plnej výške bezhotovostným prevodom v dvoch platbách a to dňa 07.06.2024 sumu
500,00 Eur a dňa 14.06.2024 sumu 4 500,00 Eur. Následne došlo k uzavretiu zmluvy o budúcej
zmluve, v zmysle ktorej mal žalobca žalovanému uhradiť prvú časť kúpnej ceny podľa zmluvy o budúcej
zmluve, ktorá hovorí: „prvá časť kúpnej ceny 5 000,00 Eur bola uhradená budúcim kupujúcim budúcemu

predávajúcemu na základe dohody o zložení rezervácie“. Žalobca z určitých dôvodov nebol schopný
zaplatiťdruhúčasťkúpnejcenyvovýške30%vlehotepodľazmluvyobudúcejzmluve(čl.IIIods.3písm.
b) zmluvy o budúcej zmluve) a preto žalovaný prostredníctvom e-mailu odstúpil od zmluvy z dôvodu
nesplnenia dohodnutých podmienok. Žalovaný zároveň žalobcovi oznámil, že v súlade s dohodnutými
podmienkami mu po prijatí platby od nového majiteľa bytu vráti polovicu rezervačného poplatku - sumu
2 500,00 Eur. Žalobca nerozumel, prečo mu žalovaný má vrátiť iba jednu polovicu z uhradenej sumy,
nakoľko splnil všetky povinnosti v súlade s rezervačnou zmluvou. Podľa čl. IV ods. 4.3 rezervačnej

zmluvy sa uvádza: „V prípade, ak záujemca o kúpu neuzatvoril s predávajúcimi zmluvu o budúcej
zmluvekpredmetnýmnehnuteľnostiam,aleboneuhradíprvúčasťkúpnejcenykpredmetukúpyvzmysle
zmluvy včas a riadne, kaucia prepadá v prospech predávajúceho, na čo bol záujemca o kúpu výslovne
upozornený.“ Žalobca podmienky splnil a preto nevznikol nárok na prepadnutie rezervačného poplatkua prvej časti kúpnej ceny v prospech žalovaného. Odhliadnuc od týchto skutočnosti, žalobca dňa
15.05.2025 listom označeným ako „Oznámenie o prevzatí zastupovania a odstúpenia od rezervačnej
zmluvy, výzva na vrátenie zvyšnej časti rezervačného poplatku“, odstúpil od rezervačnej zmluvy č.

011306/2024 zo dňa 14.06.2024 z dôvodu podľa § 7 ods. 12 a ods. 3 v spojení s § 3 ods. 1 písm. h)
zákona č. 102/2014 Z. z. Zároveň bol žalovaný vyzvaný, aby žalobcovi vrátil zvyšnú časť rezervačného
poplatku 2 500,00 Eur, list žalovaný prevzal 21.05.2025, o čom svedčí potvrdenie Slovenskej pošty z
10.06.2025. Žalovaný dlhuje žalobcovi 2 500,00 Eur a i úroky z omeškania.

3. V danej veci upomínací súd podľa žaloby vydal dňa 25.06.2025 sp. n. 37Up/794/2025 platobný
rozkaz, proti ktorému podal žalovaný včas odpor s odôvodnením poukazujúc v ňom na skutočnosť,
že rezervačná zmluva č. 011306/2024 bola uzavretá za účelom rezervácie nehnuteľnosti, pričom za
služby rezervácie nehnuteľností bola dohodnutá odplata – rezervačný poplatok 5 000,00 Eur. V prípade
uzatvorenia kúpnej zmluvy na predmetné nehnuteľnosti by sa rezervačný poplatok podľa dohody
strán rezervačnej zmluvy započítal na zaplatenie zodpovedajúcej časti kúpnej ceny nehnuteľností.

Žalovaný sa ako budúci predávajúci zaviazal pre žalobcu ako záujemcu rezervovať nehnuteľnosti podľa
rezervačnej zmluvy po dobu 21 dní od jej podpísania za účelom uzatvorenia Zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve, t.j. rezervačná doba uplynula 05.07.2024. Uplynutím doby 21 bol splnený záväzok žalovaného
ako budúceho predávajúceho poskytnúť žalobcovi ako záujemcovi služby rezervácie nehnuteľností
z rezervačnej zmluvy a záväzky zo zmluvy zanikli splnením. Žalovaný poskytol žalobcovi lehotu cca 5

mesiacov od podpísania rezervačnej zmluvy na uzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, žalovaný
nemal finančné prostriedky na úhradu prvej časti kúpnej ceny za nehnuteľnosti v zmysle Zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve z dôvodu, že sa mu nepodarilo predať iné nehnuteľností, z ktorého dôvodu
nedošlo k uzavretiu Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Žalovaný ukončil rezervačnú zmluvu odstúpením
zo dňa 12.11.2024. Žalobca neuzatvoril Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve podľa dohody v rezervačnej

zmluve ani po uplynutí rezervačnej doby z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov. K odstúpeniu
žalobcu od rezervačnej zmluvy podľa § 7 ods. 1 a ods. 3 v spojení s § 3 ods. 1 písm. h) zákona č.
102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy
uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a o zmene
a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákona č. 102/2014 Z. z.“) tvrdil, že nie je možné odstúpiť do

rezervačnej zmluvy v čase, kedy táto zanikla na základe odstúpenia žalovaného dňa 12.11.2024 a aj
to, že rezervačná zmluva nespadá pod ustanovenia zákona č. 102/2014 Z. z.. Zmluva bola poskytnutá
žalobcovi vopred na preštudovanie, z ktorého dôvodu nemožno takúto zmluvu považovať za zmluvu
uzatvorenú mimo prevádzkových priestorov podľa zákona č. 102/2014 Z. z.

4. Ohľadom vysporiadania nárokov po odstúpení v prípade nemožnosti vrátenia už zrealizovaného
plnenia uviedol, že odstúpením žalovaného od rezervačnej zmluvy spôsobilo zrušenie samotnej
rezervačnejzmluvysúčinkamiodzačiatku(extunc)vzmysle§48ods.2Občianskehozákonníka,zanikli
práva a povinnosti zo zmluvy so súčasným vznikom povinnosti na vydanie bezdôvodného obohatenia
podľa § 457 Občianskeho zákonníka. Plnenie žalovaného vo forme poskytnutia rezervácie nehnuteľnosti

v rezervačnej dobe podľa rezervačnej zmluvy nie je možné vrátiť a je potrebné postupovať podľa
§ 458 ods. 1 až 3 Občianskeho zákonníka; namiesto povinnosti vrátiť plnenie vzniká povinnosť na
poskytnutie peňažnej náhrady v rozsahu v akom zodpovedá hodnota poskytnutého plnenia zmluvne
dohodnutej hodnote, t.j. v rozsahu ako keby k odstúpeniu od zmluvy nedošlo a na podporu svojich
tvrdení odkazoval na rozhodnutie NS SR sp. zn. 3Obdo/80/2019 z 27.05.2019. Na základe uvedeného

má žalovaný voči žalobcovi nárok na zaplatenie peňažnej náhrady vo výške 5 000,00 Eur, na ktorú
má žalovaný ako budúci predávajúci nárok z dôvodu poskytnutia plnenia z rezervačnej zmluvy pred
odstúpením od rezervačnej zmluvy. Žalovaný mal záujem celú záležitosť vyriešiť dohodou zmluvných
strán a preto navrhol žalobcovi vrátenie časti rezervačného poplatku vo výške 50 %, čo aj zrealizoval
a neuplatnil si celú náhradu za poskytnuté plnenie rezervácie nehnuteľností a uvedené bolo žalobcovi

a jeho zástupcovi prezentované v liste právneho zástupcu žalovaného zo dňa 16.05.2025. Poukázal
na vzájomný synalagmatický vzťah nárokov zo zrušenej rezervačnej zmluvy v zmysle ust. § 457
Občianskeho zákonníka a na to, že žalobca sa nemôže domáhať nároku na vrátenie rezervačného
poplatku, ak sám neplnil a neposkytol žalovanému peňažnú náhradu za poskytnuté plnenie rezervácie
nehnuteľností podľa rezervačnej zmluvy. Žalovaný v záujme právnej istoty opätovne započítal nárok

žalobcu na vrátenie plnenia žalovaného z rezervačnej zmluvy vo výške 2 500,00 Eur z dôvodu zániku
zmluvy ex tunc s jeho nárokom voči žalobcovi na peňažnú náhradu za poskytnuté plnenie žalovaného
– rezerváciu nehnuteľnosti podľa rezervačnej zmluvy pred odstúpením od zmluvy s účinkami ex tunc.
V dôsledku zápočtu žalobca nemá žiaden nárok na plnenie zo strany žalovaného a žalovanému vznikánárok na zaplatenie zvyšnej sumy 2 500,00 Eur z celkového rezervačného poplatku 5 000,00 Eur ako
hodnoty za poskytnuté plnenie z rezervačnej zmluvy pre jej zánikom (odkaz na NS SR sp. zn. 3CDo
113/2007). Ide absolútne o špekulatívny právny nárok žalobcu a v rozpore s akýmikoľvek dobrými

mravmi a zneužitím inštitútu ochrany spotrebiteľa pri predaji zmlúv mimo prevádzkových priestorov
žalovaného, pretože zmluva bola poskytnutá vopred na preštudovanie a žalobca mal dostatok času
rozhodnúť sa, či zmluvu uzatvorí a bola mu poskytnutá možnosť zmluvu pripomienkovať. Navrhol
platobný rozkaz zrušiť a nariadiť pojednávanie.
5. Žalobca sa k podanému odporu vyjadril podaním doručeným súdu dňa 12.11.2026, keď skutkovo

a právne ho odôvodnil odkazom na spotrebiteľský charakter a to, že žalobca (fyzická osoba nekonajúca
v rámci podnikania) uzavrel so žalovaným – podnikateľom Rezervačnú zmluvu č. 011306/2024 a zložil
rezervačný poplatok 5 000,00 Eur. Zmluva neobsahuje poučenie o práve odstúpiť ani formulár
na odstúpenie. Následne žalobca odstúpil od zmluvy dňa 15.05.2025; odstúpenie bolo doručené
21.05.2025. Žalovaný uznal existenciu povinnosti na vrátenie časti peňazí, keďže v e-maily deklaroval,
že vráti polovicu rezervačného poplatku (2 500,00 Eur) po predaji bytu inému. Rezervačná zmluva

bola uzavretá mimo prevádzkových priestorov/na diaľku (časť komunikácie a návrh znenia prebiehali e-
mailom), pričom žalobcovi nebolo poskytnuté poučenie podľa § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z.
z. ani vzorový formulár. V takom prípade lehota na odstúpenie je 12 mesiacov a 14 dní od uzavretia (§ 7
ods. 1 a 3 zákona č. 102/2014 Z. z.). Odstúpenie z 15.05.2025 je preto včasné. Podľa § 9 ods. 1 zákona
č. 102/2014 Z.z. je predávajúci po doručení odstúpenia povinný vrátiť spotrebiteľovi všetky prijaté platby

do 14 dní, žalovaný doteraz neplnil. Výnimka, že pri službách po úplnom poskytnutí nemožno odstúpiť
platí len vtedy, ak spotrebiteľ pred uplynutím lehoty výslovne súhlasil so začatím poskytovania služby
a súčasne bol poučený, že úplným poskytnutím služby o právo odstúpiť príde (§ 7 ods. 6 v spojení s § 4
ods. 6 – 7 zákona č. 102/2014 Z. z.). Žiadny výslovný súhlas ani poučenie z listín nevyplývajú, naopak,
poučenie chýba úplne. Preto sa žalovaný nemôže dovolávať výnimky ani „primeranej náhrady“ za služby

rezervácie. Ustanovenie rezervačnej zmluvy, podľa ktorého pri neuzavretí následnej zmluvy „kaucia
prepadá v prospech predávajúceho je neprijateľná podmienka spôsobujúca značnú nerovnováhu v
neprospech spotrebiteľa; preto je neplatná a súd k nej prihliada z úradnej povinnosti (§ 53 OZ; smernica
93/13/EHS). Aj keby žalovaný zmluvu predtým jednostranne ukončil, nebráni to spotrebiteľovi uplatniť
zákonné odstúpenie pre chýbajúce poučenie v predĺženej lehote; účinky odstúpenia sú ex lege a viažu

sa na vrátenie prijatých platieb (§ 9). Námietka, že zmluva zanikla splnením je navyše v rozpore
s tým, že sám žalovaný následne odstupoval a zároveň priznal vrátenie 2 500,00 Eur. Započítacia
námietka stavia na mylnej premise, že žalovanému vznikol zákonný nárok na odplatu za rezerváciu.
Pri spotrebiteľských zmluvách na diaľku/mimo prevádzky je takáto odplata po odstúpení možná len za
presnesplnenýchzákonnýchpodmienok(výslovnýsúhlas+poučenieostretepráva).Tiesplnenéneboli,

preto je započítanie neprípustné.

6. Súd vykonal dokazovanie oboznámeným sa s obsahom listín tvoriacich súčasť spisu, osobitne
s Rezervačnou zmluvou /výhradná rezervácia/ č. 011306/2024 zo dňa 17.06.2024, s návrhom Zmluvy
obudúcejkúpnejzmluve,výpismizúčtu(detailmipohybu)vE.F.,e-mailovoukomunikáciou,odstúpením

žalobcu a žalovaného a zistil, že žaloba je dôvodná.

7. V danej veci nebolo sporné, že dňa 17.06.2024 žalobca so žalovaným uzavreli rezervačnú zmluvu /
výhradnú rezerváciu/ č. 011306/2024, na základe ktorej žalobca ako záujemca o kúpu uhradil v prospech
žalovaného ako predávajúceho rezervačný poplatok v sume 5 000,00 Eur v dvoch splátkach – dňa

07.06.2024 sumu 500,00 Eur a dňa 14.06.2024 sumu 4 500,00 Eur. Uhradením rezervačného poplatku
žalovaný rezervoval pre žalobcu nehnuteľnosti špecifikované v článku III. rezervačnej zmluvy z dôvodu,
aby v lehote 21 dní mohli uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (čl. IV rezervačnej zmluvy).
V článku IV, bodu 4.2. bolo dohodnuté, že hodnota predmetných nehnuteľnosti bola dohodnutá na sumu
5 000,00 Eur s DPH, tá zároveň predstavovala kúpnu cenu, za ktorú budúci záujemca od predávajúceho

nadobudne nehnuteľnosti do svojho vlastníctva. Nebola spornou ani skutková okolnosť, že k uzavretiu
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve v lehote 21 kalendárnych dní (a ani neskôr) nedošlo. Žalovaný
v dôsledku toho odstúpil od zmluvy listom zaslaným žalobcovi e-mailom dňa 12.11.2024 a žalobcovi
vrátil časť rezervačného poplatku v sume 2 500,00 Eur (deklaruje to „detail pohybu na účte v E. F.“
a e-mail žalovaného z 12.11.2024). Spornou skutočnosťou zostal (ostatný) nárok žalobcu na vrátenie

rezervačného poplatku a jeho právne posúdenie.8.Vďalšomprocesnompostupesapretosúdzameralnadohodnutýobsahrezervačnejzmluvyapoužitie
rezervačného poplatku, ktorý podľa tvrdení žalovaného mal slúžiť ako odplata za poskytnuté služby
rezervácie nehnuteľnosti v dohodnutej lehote (či na pokrytie nákladov s tým spojených).

9. Súd zistil, že zmluvné strany si v článku III., bodu 3.2. veta druhá rezervačnej zmluvy dohodli, že
„predávajúci sa zaväzuje, že pre záujemcu o kúpu, za podmienok podľa tejto zmluvy, mu výhradne
rezervuje predmetné nehnuteľností za podmienok tejto zmluvy, neponúkne ich na predaj žiadnej tretej
osobe, ani ich nijak inak nescudzí a nezaťaží. Predávajúci poskytne záujemcovi o kúpu prednostné

právo–výhradnúrezerváciuuzatvoriťkúpnuzmluvunapredmetnénehnuteľnosti.“VčlánkuIV,bodu4.1.
si dohodli, že „predávajúci podpisom zmluvy a uhradením rezervačného poplatku výhradne rezervuje
pre záujemcu o kúpu predmetné nehnuteľnosti tak, aby mohli zmluvné strany v lehote najneskôr do
21 kalendárnych dní uzatvoriť k nehnuteľnostiam Zmluvu o budúcej zmluve k podmienkam a spôsobu
nadobudnutia nehnuteľností záujemcom o kúpu.“ V bode 4.3. veta prvá, tretia a štvrtá veta tohto článku
bolo dohodnuté, že „záujemca o kúpu sa zaväzuje zaplatiť predávajúcemu jednorazovo rezervačný

poplatok vo výške 5 000,00 Eur ako kauciu slúžiacu k naplneniu tejto zmluvy. Pre účely tejto zmluvy
sa úhradou rozumie pripísanie sumy 5 000 Eur na účte predávajúceho. V prípade ak záujemca o kúpu
neuzatvorí s predávajúcim Zmluvu o budúcej zmluve k predmetným nehnuteľnostiam alebo neuhradí
prvú časť kúpnej ceny k predmetu kúpy /vrátane DPH/ v zmysle zmluvy včas a riadne, kaucia prepadá
v prospech predávajúceho, na čo bol záujemca o kúpu výslovne upozornený a s takýmto postupom

súhlasí.

10. Vychádzajúc z dohodnutých ustanovení zmluvy, obsahujúcich vôľu zmluvných strán súd dospel
k záveru, že zmluva neobsahuje žiadne ustanovenie, na základe ktorého by sa rezervačný poplatok
uhradený žalobcom za rezerváciu nehnuteľnosti mal považovať za odmenu pre žalovaného, t.j. že

by žalovanému za jeho činnosť vykonanú v zmysle rezervačnej zmluvy patrila odmena. Z obsahu
uzavretej rezervačnej zmluvy možno výkladom dospieť k záveru, že uhradený rezervačný poplatok
slúžil na rezerváciu nehnuteľnosti počas 21 dní, počas ktorej lehoty malo dôjsť k uzavretiu Zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve, čoho dôkazom je článok IV., bodu 4.3. rezervačnej zmluvy hovoriaci o tom,
že rezervačný poplatok slúži k naplneniu tejto zmluvy (a tým bolo uzavretie Zmluvy o budúcej kúpnej

zmluve). Na dohodu o odmene podľa názoru súdu nie je možné usudzovať ani vo väzbe na článok
IV., bod 4.2. rezervačnej zmluvy, kde bola dohodnutá hodnota rezervovaných nehnuteľnosti 5 000,00
Eur, ktorá zároveň predstavovala kúpnu cenu, za ktorú žalobca ako budúci záujemca nehnuteľnosti
od predávajúceho nadobudne do svojho vlastníctva. Bolo však preukázané (nespornými skutkovými
tvrdeniami), že k naplneniu zmluvy – uzavretím Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy nedošlo (z dôvodov na

strane žalobcu – nepopreté tvrdenie žalovaného) a teda žalobca nemohol nadobudnúť nehnuteľnosti
do svojho vlastníctva za kúpnu cenu rovnajúcej sa hodnote rezervovaných nehnuteľností. Obsah tohto
článku rezervačnej zmluvy možno skôr vyložiť tak, že rezervačný poplatok bol súčasťou (prvej časti)
kúpnej ceny nehnuteľnosti, čo je zrejmé z článku III., bodu 3.3. písm. a) Návrhu zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve.

11. V článku IV., bodu 4.3. veta štvrtá rezervačnej zmluvy bolo dohodnuté, že v prípade, ak nedôjde
k uzavretiu Zmluvy o budúcej zmluve (a aj neuhradeniu prvej časti kúpnej ceny k predmetu kúpy) kaucia
prepadá v prospech predávajúceho, t.j. žalovaného, o čom bol žalobca ako záujemca o kúpu výslovne
upozornený a s týmto súhlasil. Ani z obsahu takto formulovaného znenia rezervačnej zmluvy nemožno
dospieť k tomu, že účastníci zmluvy si dohodli odmenu za služby rezervácie. Z formulácie tohto článku

možno skôr dospieť k výkladu, že zaplatenie (úhrada) malo (a) formu zabezpečenia splnenia povinnosti
žalobcu uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve v lehote do 21 dní od uzavretia rezervačnej zmluvy
a predstavuje pokutu za neuzavretie zmluvy.

12. Žalobca v rámci procesného útoku majúc postavenie spotrebiteľa považoval obsah tejto vety za

neprijateľnú zmluvnú podmienku a za neplatnú. Súd zistil, že pri uzavretí rezervačnej zmluvy a vo vzťahu
k záväzkom z nej plynúcich žalobca (ako fyzická osoba) nekonal v rámci svojej podnikateľskej činnosti
a žalovaný ako dodávateľ konal v rámci svojej podnikateľskej činnosti, z ktorého dôvodu rezervačná
zmluva je zmluvou spotrebiteľskou a musí sa na ňu vzťahovať režim spotrebiteľského práva.

13. Pokiaľ ide o odstúpenie od rezervačnej zmluvy súd z obsahu zmluvy nezistil, že by si zmluvné
strany dohodli odstúpenie od zmluvy, hoci bolo nesporným, že žalovaný písomne podaním z 12.11.2024
zaslaný žalobcovi e-mailom odstúpil od rezervačnej zmluvy z dôvodu nesplnenia dohodnutých
podmienok zo strany žalobcu (žalovaný tvrdil, že z dôvodu, že žalobca nezískal finančné prostriedky nakúpu nehnuteľnosti a nebol schopný zložiť požadovanú zálohu na kúpnu cenu, jeho tvrdenia žalobca
nepoprel). A žalobca odstúpil od zmluvy listom z 15.05.2025 z dôvodu podľa § 7 a ods. 3 v spojení s
§ 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z. z., t.j. z dôvodu, že zmluva neobsahuje poučenie o práve

odstúpiť od zmluvy a nebol mu poskytnutý ani vzorový formulár na odstúpenie a aj z dôvodu, že nebol
poučený o tom, že udelením súhlasu so začatím poskytovania služby, právo odstúpiť od zmluvy, zaniká.
Odstúpenie žalobcu od rezervačnej zmluvy bolo žalovanému doručené dňa 21.05.2025.

14. Ďalej súd zistil nespornými skutkovými tvrdeniami, že rezervácia sa týkala nehnuteľnosti – bytu č. A3

– štandard, v nadzemnom podlaží 2 s parkovacím státím bližšie špecifikované v prílohe č. 1 rezervačnej
zmluvy, teda predmetom rezervačnej zmluvy bola nehnuteľnosť (stavba), ktorá sa mala v budúcnosti
zhotoviť (postaviť, vybudovať) a zároveň malo dôjsť k prevodu vlastníckeho práva k takto zhotovenej
nehnuteľnosti.

15. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne

upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

16. Podľa § 451 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka (1) kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať. (2) Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako

aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

17. Podľa § 724 Občianskeho zákonníka príkaznou zmluvou sa zaväzuje príkazník, že pre príkazcu
obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť.

18. Podľa § 52 ods. 1, 3 a 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez
ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára obchodník so spotrebiteľom. (3) Obchodníkom je osoba, ktorá v
súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike koná v
rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania, a to aj prostredníctvom inej osoby, ktorá koná v jej
mene alebo na jej účet. (4) Spotrebiteľom je fyzická osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou,

z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti
alebo povolania.

19. Podľa § 53 ods. 1 písm. e) Občianskeho zákonníka za neprijateľné podmienky uvedené v
spotrebiteľskejzmluvesapovažujúnajmäustanovenia,ktoréumožňujúobchodníkovi,abyspotrebiteľovi

nevydal ním poskytnuté plnenie aj v prípade, ak spotrebiteľ neuzavrie s obchodníkom zmluvu alebo od
nej odstúpi.

20. Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských
zmluvách sú neplatné.

21. Podľa § 1 ods. 2 písm. d) a f) zákona č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo
poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových
priestorov predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „zákon“ alebo zákon č.
102/2014 Z. z.“) účinného do 30.06.2024, tento zákon sa nevzťahuje na zmluvy, ktorých predmetom je

d) prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, f) zhotovenie stavby alebo podstatná zmena stavby,
na ktorú sa vyžaduje stavebné povolenie.

22. Na základe zisteného skutkového stavu, vychádzajúc z citovaných ustanovení zákona, súd žalobe
vyhovel.

23. Ako už súd konštatoval v konaní nebolo sporným, že žalobca a žalovaný dňa 17.06.2024 uzavreli
rezervačnú zmluvu /výhradnú rezerváciu/ č. 011306/2024, na základe ktorej žalobca ako záujemca o
kúpu uhradil v prospech žalovaného ako predávajúceho rezervačný poplatok v sume 5 000,00 Eur
v dvoch splátkach – dňa 07.06.2024 sumu 500,00 Eur a dňa 14.06.2024 sumu 4 500,00 Eur. Žalovaný

rezervoval pre žalobcu nehnuteľnosti špecifikované v článku III. rezervačnej zmluvy, aby v lehote 21 dní
mohlo dôjsť k uzatvoreniu Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Rezervačný poplatok slúžil na rezervovanie
nehnuteľnosti a v prípade uzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, vychádzajúc z článku IV, bodu
4.2 a 4.3. bol súčasťou (prvej časti) kúpnej ceny nehnuteľnosti, čo okrem iného deklaruje aj článokIII., bodu 3.3. písm. a) Návrhu zmluvy o budúcej zmluve. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve v lehote 21
kalendárnych dní (a ani neskôr) uzavretá nebola.

24. Rezervačná zmluva zanikla uplynutím času, na ktorý bola uzavretá, keďže nedošlo k uzavretiu
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V rezervačnej zmluve nebolo dohodnuté, že rezervačný poplatok
v prípade neuzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve z dôvodov na strane žalobcu, bude predstavovať
odmenu pre žalovaného za jeho činnosť rezervácie a ako už súd skutkovo ustálil, uplynutím doby
rezervačnej zmluvy bez toho, aby došlo k uzatvoreniu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, hoc aj z dôvodu

na strane žalobcov, je daný nárok na vrátenie zaplateného rezervačného poplatku titulom bezdôvodného
obohatenia, nakoľko na strane žalovaného ide o majetkový prospech získaný plnením z právneho
dôvodu, ktorý odpadol (§ 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka). V tomto smere súd len podotýka, že nič
nebránilo žalovanému dať do zmluvy jasné ustanovenia ohľadom platenia odmeny za jeho činnosť.

25. Vo vzťahu k obsahu článku IV, bodu 4.3 rezervačnej zmluvy upravujúceho prepadnutie „kaucie“, t.j.

rezervačného poplatku v prospech žalovaného ako predávajúceho v prípade, ak nedôjde k uzavretiu
Zmluvy o budúcej zmluve (či neuhradeniu prvej časti kúpnej ceny) možno konštatovať, že ide
o dojednanie zabezpečujúce splnenie povinnosti žalobcu uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve
v lehote 21 dní od uzavretia rezervačnej zmluvy. Zabezpečovací, akcesorický záväzok nesmie existovať
bez platného hlavného záväzku, je od neho závislý a ak zanikne hlavný záväzok, zaniká spravidla

aj vedľajší záväzok. Rezervačný poplatok bol dojednaný skôr ako sankcia (pokuta) za neuzatvorenie
kúpnej zmluvy a nie ako odplata za poskytnutie služieb rezervácie smerujúce k uzatvoreniu Zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve. Takéto dojednanie o rezervačnom poplatku, ktoré je v zmluve podmienené
uzatvorením Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve možno považovať za neplatné dojednanie podľa § 53
ods. 1 a 5 Občianskeho zákonníka, obsahujúce neprijateľnú zmluvnú podmienku podľa § 53 ods. 3

písm. e) Občianskeho zákonníka, pretože umožňuje žalovanému ako obchodníkovi, aby žalobcovi ako
spotrebiteľovi nevydal ním poskytnuté plnenie aj v prípade, ak spotrebiteľ neuzavrie s obchodníkom
zmluvu alebo od nej odstúpi. Totiž skutočnosť, že žalovaný uzatváral zmluvu ako obchodník v rámci
svojej podnikateľskej činnosti a žalobca ako spotrebiteľ a fyzická osoba nekonajúca v rámci svojej
podnikateľskej činnosti a teda, že sa jedná o zmluvu spotrebiteľskú v zmysle § 52 a nasl. Občianskeho

zákonníka nebolo pochýb. Argumentácia žalobcu (v tomto smere) bola správna.

26. Súd je tiež názoru, že takéto dojednanie o rezervačnom poplatku, ktorého vrátenie je podmienené
uzatvorením Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve možno považovať za neplatné, keďže považovať
rezervačný poplatok za pokutu za (akékoľvek) neuzatvorenie zmluvy je v rozpore s ust. § 39 OZ a je

dojednaním neplatným. Preto aj plnenie poskytnuté na základe neplatného zmluvného dojednania je
bezdôvodným obohatením (§ 451 ods. 2 OZ), ktoré sú si zmluvné strany povinné vydať podľa § 451
ods. 1 OZ.

27. Vychádzajúc z toho, že rezervačná zmluva zanikla uplynutím času, na ktorý bola uzatvorená potom

odstúpenie žalovaného z 12.11.2024 uskutočnené formou e-mailu nemohlo vyvolať žiadne právne
účinky.

28. Vo vzťahu k odstúpeniu žalobcu uskutočneného jeho listom z 15.05.2025 a doručené žalovanému
dňa 21.05.2025 z dôvodu podľa § 7 a ods. 3 v spojení s § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014

Z. z., teda, že zmluva neobsahovala poučenie o práve odstúpiť od zmluvy a ani vzorový formulár na
odstúpenie, či absentoval súhlas žalobcu ako spotrebiteľa so začatím poskytovania služby súd uvádza,
že sa nestotožnil s argumentáciou (procesným útokom) žalobcu. Súd je názoru, že na daný právny
vzťah nemožno aplikovať režim zákona č. 102/2014 Z. z. pretože z právnej úpravy zákona sú vylúčené
zmluvy, ktorých predmetom je zhotovenie stavby (alebo podstatná zmena stavby), na ktorú sa vyžaduje

stavebné povolenie a tiež ktorých predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Tento
druh zmlúv je vylúčený z právnej úpravy danej zákonom č. 102/2014 Z. z.. To, že predmetom uzavretej
rezervačnejzmluvybolarezervácianehnuteľnosti,ktorásamalazhotoviťazároveňmalodôjsťkprevodu
vlastníckeho práva k takto zhotovenej nehnuteľnosti, za ktorým účelom mala byť uzavretá aj Zmluva
obudúcejkúpnejzmluveanispornéneboloavyplývatoajzobsahuzmlúv,keďajsámžalobcavpriebehu

konania v rámci procesného útoku ponúkol tvrdenia o tom, že žalovaný v čase uzavretia rezervačnej
zmluvy nedisponoval stavebným povolením, či nebol vlastníkom (v celosti – pozn. súdu) pozemkov,
na ktorých malo dôjsť k výstavbe nehnuteľností. V nadväznosti na uvedené potom ani odstúpenie
žalobcu nemohlo vyvolať žiadne právne účinky, pretože bolo uskutočnené po zániku zmluvy uplynutímčasu, na ktorý bola uzavretá. A keďže právny vzťah je vylúčený z režimu zákona č. 102/2014 Z. z.
nemohlo dôjsť ani k predĺženiu lehoty na odstúpenie od spotrebiteľskej rezervačnej zmluvy. V tejto
súvislosti súd len na okraj poznamenáva, že skutočnosť, či žalovaný v čase uzavretia rezervačnej

zmluvy disponoval právoplatným stavebným povolením alebo bol (výlučným) vlastníkom nehnuteľností
s ohľadom na doteraz konštatované právne závery považuje za bezpredmetné.

29. Pokiaľ žalovaný svoj nárok na časť rezervačného poplatku odôvodňoval nákladmi, ktoré súviseli
s vypracovaním zmlúv a rezerváciou nehnuteľnosti, súd uvádza, že žalovaný svoj nárok na náhradu

nákladovnepreukázal.Súdpoznamenáva,žežalovanémumohlivzniknúťtrovyvsúvislostisrezerváciou
nehnuteľnosti vo forme prípravy a písomného vyhotovenia zmlúv, avšak strana sporu má nielen
povinnosť tvrdenia ale aj povinnosť dôkaznú a je povinná svoje tvrdenia, popreté protistranou preukázať,
deklarovať. Žalovaný nárok vo forme nákladov nepreukázal.

30. Vychádzajú z toho, že žalovanému nevznikol nárok na odmenu za rezerváciu a nepreukázal vznik

nákladov za služby rezervácie je akékoľvek jeho započítanie právne neúčinné, pretože na jeho strane
neexistuje pohľadávku spôsobilá na započítanie s nárokom žalobcu na vrátenie rezervačného poplatku.

31. S poukazom na uvedené súd žalobe vyhovel a žalovaného zaviazal na zaplatenie sumy 2 500,00
Eur s úrokom z omeškania 7,65 % ročne, vychádzajú z ust. § 517 ods. 2 OZ v spojení s § 3 Nariadenia

vlády č. 87/1995 Z. z., pričom omeškania určil od 29.05.2025 ako žiadal žalobca a to uplynutím lehoty
7 dní od doručenia výzvy na vrátenie zvyšnej časti rezervačného poplatku, ktorá bola doručená (ako
súčasť odstúpenia žalobcu) dňa 21.05.2025, lehote na plnenie uplynula 28.05.2025 a nasledujúcom
dňom sa žalovaný dostal do omeškania.

32. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 CSP a z dôvodov podľa § 255
ods. 1 CSP a žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, pretože so svojou
žalobou bol plne úspešný.

33. O výške náhrady trov konania rozhodne súd v lehote do 60 dní po právoplatnosti tohto rozhodnutia,

ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník - § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde,
proti ktorého rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 362 ods. 1,2 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh)(§ 363 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
(§ 365 ods. 1C.s.p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 C.s.p.).Na návrh toho, kto je oprávnený požadovať splnenie nároku z exekučného titulu preto, že povinný
dobrovoľne nesplnil to, čo mu exekučný titul ukladá, možno vykonať exekúciu - § 48 ods. 2 zákona č.
233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení

ďalších zákonov.