Rozsudok Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 5. marec 2025

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 27C/40/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2122205165
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 03. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miroslava Maláriková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2025:2122205165.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Miroslavou Malárikovou v právnej veci žalobcu: A. A., nar.

XX.XX.XXXX, bytom A. XX, XXX XX B., zastúpený: JUDr. Michal Krutek, s. r. o., so sídlom Hlavná 11,
Trnava, proti žalovaným: 1. C. D., nar. XX.XX.XXXX, bytom E. XX, XXX XX E., 2. MG Building s. r.
o., so sídlom Ulica Johna Dopyeru 80, 917 08 Trnava, IČO: 47 750 634, obaja zastúpení: HALADA
advokátska kancelária s. r. o., so sídlom Kapitulská 21, 917 01 Trnava, IČO: 36 669 661, o nahradenie
prejavu vôle, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Súd priznáva žalovaným nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu dňa 08.08.2022 sa žalobca domáha vydania rozhodnutia, ktorým by súd
nahradil prejav vôle žalovaných a to uzatvorenie kúpnej zmluvy. Podanú žalobu žalobca odôvodnil tým,
že dňa 23.06.2021 uzatvoril so žalovanými a s realitnou kanceláriou: F. F. – F. G. H., so sídlom I. J. XX,
XXX XX B., C.: XX XXX XXX (ďalej aj len „sprostredkovateľka“ alebo aj „RK“), zmluvu o rezervácii
nehnuteľnostič.XXXXX/XXX-X(ďalejlen„zmluva“aleboaj„rezervačnázmluva“),ktorejpredmetombolo
zo strany RK obstaranie Zmluvy o budúcej zmluve alebo kúpnej zmluvy medzi žalobcom a žalovanými
na nehnuteľnosti špecifikované ako:

- nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v k. ú. B., obec B., okres B., postavenú na pozemku parcela registra
„J.“ XXXXX/XXX resp. XXXXX/XXX a XXXXX/XXX (par. č. XXXXX/XXX a XXXXX/XXX odčlenené z
parc. č. XXXXX/XXX na základe geometrického plánu č. XX/XXXX overeného Okresným úradom B. dňa
10.12.2019 pod č. D. XXXX/XXXX), XXXXX/XX – prístup, príjazd a navrhovaný vjazd, pripojenie na C.
B., č. XXXXXX s nasledovným dispozičným členením stavby: a) 1. NP: zádverie, technická miestnosť
+ WC, jedáleň + obývacia izba + kuchyňa, komora; b) 2. NP: schodisko, chodba, spálňa, detská izba,
pracovňa, WC, kúpeľňa, povala; c) Plocha pozemku 228,00 m2; d) Zastavaná plocha: 66,80m2 + terasa

(nekrytá) 17,96 m2; e) Úžitková plocha 105,10 m2 / (ďalej len nehnuteľnosť).
Realitná kancelária zaslala žalobcovi dňa 10.06.2022 návrh kúpnej zmluvy, ku ktorej mal žalobca
niekoľko pripomienok, ktoré telefonicky komunikoval s RK. Tieto pripomienky podľa informácii od RK
žalovaný 2/ nechcel akceptovať a ku podpisu kúpnej zmluvy v lehote uvedenej v Zmluve nedošlo.
Z tohto dôvodu dňa 23.06.2022 uzatvorili žalobca, žalovaní a RK ku Zmluve dodatok č. 1, ktorého
predmetom bolo predĺženie lehoty na uzatvorenie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej zmluve do
23.07.2022. Počas predĺženej lehoty zaslala RK dňa 21.07.2022 (t. j. 2 dni pred ukončením lehoty na

uzatvorenie kúpnej zmluvy) e-mailom žalobcovi výzvu, v ktorej ho vyzýva na uzatvorenie kúpnej zmluvy
a uhradenie kúpnej ceny vo výške 190.600,- eur najneskôr do 3 pracovných odo dňa doručenia tejto
výzvy. Žalobca ďalej uviedol, že na druhý deň, t. j. 22.07.2022 emailom požiadal o návrh termínu k
pristúpeniu k podpisu kúpnej zmluvy a zároveň nad rámec svojich povinností zaslal RK e-mail, spolus prílohou, ktorou preukazoval že disponuje finančnými prostriedkami na úhradu zvyšnej časti kúpnej
ceny. Hoci RK vyzvala žalobcu na uzatvorenie kúpnej zmluvy do 3 pracovných dní odo dňa doručenia
ich výzvy (lehota na uzatvorenie by uplynula 26.07.2022) už na ďalší deň 22.07.2022 na požiadavku

žalobcu na navrhnutie termínu podpisu kúpnej zmluvy nereagovali a iniciovali stretnutie za účelom
dohody odstúpenia od Zmluvy, pričom zmluvné strany si podmienky výpovede alebo odstúpenia od
zmluvy v Zmluve neupravili. V e-maile RK zo dňa 25.07.2022 sumarizuje obsah stretnutia tak, že na
stretnutí došlo k dohode o odstúpení od Zmluvy, pričom samotné odstúpenie od zmluvy je jednostranný
právny úkon. Z pohľadu žalobcu k dohode o odstúpení v žiadnom prípade nedošlo a stretnutie zo

dňa 25.07.2022 považuje za nátlakové, ktorého účelom bolo zo strany žalovaných a RK zbaviť sa
zmluvného záväzku voči žalobcovi. Žalobca, ako laik – spotrebiteľ, v reakcii na zaslaný e-mail RK opisuje
svoju situáciu. Žalobca sa rozhodol uzavrieť Zmluvu s vidinou lepšieho bývania za v čase uzatvorenia
Zmluvy akceptovateľnú cenu. Po roku, keď ceny stúpli, žalovaní a RK nemali záujem uzavrieť kúpnu
zmluvu za predom dohodnutých podmienok. Takéto konanie je v rozpore s dobrými mravmi a možno
ich považovať za nekalé obchodné praktiky. Žalobca uviedol, že je vo vzťahu k RK ako aj k žalovanému

2/ v postavení spotrebiteľa a ich konanie považuje za v rozpore s ustanoveniami § 52 a nasl. zák.
č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) a so zákonom č. 250/2007 Z. z. o ochrane
spotrebiteľa. Na jednej strane žalobcu vyzvú na uzatvorenie kúpnej zmluvy a úhradu druhej časti kúpnej
ceny v lehote 3 pracovných dní odo dňa doručenia výzvy a na druhej strane nereagujú na výzvu na
navrhnutie termínu k podpisu kúpnej zmluvy. Miesto toho ešte v nimi danej lehote tvrdia žalovanému,

že nakoľko uplynula lehota na uzatvorenie zmluvy necítia sa Zmluvou viazaný a chcú sa dohodnúť
na odstúpení od Zmluvy dohodou. Tieto skutočnosti si sami sebe vzájomne odporujú, nakoľko ak
by sa necítili viazaní Zmluvou, nebolo by potrebné od nej odstupovať či už dohodou (ako to chceli
žalovaný 2/ a RK) alebo jednostranne. Zároveň v čase, kedy sprostredkovateľka zaslala žalobcovi e-
mail, ktorom sumarizuje závery ich stretnutia, bol žalobca stále v lehote na uzatvorenie kúpnej zmluvy

a zaplatenie druhej časti kúpnej ceny, nakoľko lehota na uzatvorenie kúpnej zmluvy mala uplynúť až
26. júla 2022 o 24:00 hod. Žalobca ďalej uviedol, že RK vo výzve zo dňa 21.07.2022 vyzývala žalobcu
aj na uhradenie druhej časti kúpnej ceny rovnako do 3 (troch) dní odo dňa doručenia výzvy hoci na
úhradu tejto časti kúpnej ceny v tom čase neexistoval právny titul na základe, ktorého by mal žalobca
túto sumu uhradiť. Znenie výzvy je v priamom rozpore so znením návrhu kúpnej zmluvy, ktorý bol

žalobcovi zaslaný 10.06.2022. V zaslanom návrhu kúpnej zmluvy je v čl. IV ods. 2 ods. b) navrhovaná
úhrada 2. časti kúpnej ceny nasledovne: “druhú časť kúpnej ceny vo výške 190.600 eur, uhradí Kupujúci
Predávajúcim bezhotovostným prevodom finančných prostriedkov na jednotlivé účty Predávajúcich, a
to najneskôr do 10 (desať) pracovných dní odo dňa podpisu tejto Zmluvy a nadobudnutia právoplatnosti
Kolaudačného rozhodnutia.“ Z vyššie uvedeného je zrejmé že na žalovaného bol výzvou zo dňa

21.08.2022 vytváraný neprimeraný tlak s cieľom neuzavrieť s ním kúpnu zmluvu, nakoľko nebude môcť
splniť požiadavky vo výzve. Žalobca považuje uzatvorenú Zmluvu medzi ním a žalovanými za zmluvu o
budúcej zmluve. Zo Zmluvy vyplýva, že žalovaní nesplnili ich zmluvný záväzok vyplývajúci z uzatvorenej
Zmluvy, nakoľko neuzavreli kúpnu zmluvu v lehote dohodnutej v Zmluve v znení dodatku č. 1, hoci tak
žalobcu sprostredkovateľ – RK vyzval a žalobca požiadal sprostredkovateľa na určenie termínu podpisu

kúpnej zmluvy. Žalobcovi preto v zmysle § 50a ods. 2 OZ patrí zákonné právo domáhať sa na súde do
jedného roka od 23.07.2022, aby vyhlásenie vôle žalovaných bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Z
konania RK a žalovaných má žalobca pocit, že chcú využiť situáciu na trhu a predať Nehnuteľnosť za
vyššiu cenu ako si dohodli so žalobcom. Dňa 01.08.2022 našiel žalobca na stránke RK K. Nehnuteľnosť
v ponuke na predaj za 275.000 eur, čo je o 80.000 eur viac ako mal žalobca dohodnuté v zmluve.

Hoci žalobca, žalovaní a RK uzatvorili dňa 23.06.2021 Zmluvu podľa § 51 OZ, žalobca podľa obsahu
Zmluvy, túto považuje voči žalovaným za zmluvu o budúcej zmluve, keďže RK mala a pravdepodobne
stále má zmluvný vzťah so žalovanými na sprostredkovanie predaja ich nehnuteľnosti. RK ponúkala
nehnuteľnosť vo vlastníctve žalovaných prostredníctvom inzercie na predaj. Na ponuku inzerátu RK
reagoval žalobca a po dohode žalobca pristúpil na uzatvorenie Zmluvy vypracovanej RK. Ako je bežné v

takýchto obchodných vzťahoch vystupuje RK ako sprostredkovateľ a prvá časť kúpnej ceny sa uhrádza
sprostredkovateľovi. Táto časť sumy zväčša slúži, ako odmena za sprostredkovanie obchodu. Žalobca
- spotrebiteľ očakával, že Zmluva pripravená RK zabezpečí všetko potrebné, aby bol dosiahnutý cieľ –
kúpa Nehnuteľnosti. Vo vzťahu Žalobca – RK je možné považovať uzatvorenú zmluvu za inominátnu
podľa § 51 OZ. Žalobca vo vzťahu k žalovaným považuje uzatvorenú Zmluvu za zmluvu o budúcej

zmluve, nakoľko uzatvorená Zmluva obsahuje všetky potrebné náležitosti zmluvy o budúcej zmluvy v
zmysle ustanovení § 50a OZ.
K návrhu žalobca pripojil: Zmluvu o rezervácii nehnuteľností zo dňa 23.06.2021 s 4 prílohami, Návrh
kúpnej zmluvy s prílohou, Dodatok č. 1 k Zmluve o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 23.06.2022, Výzvuna uzatvorenie kúpnej zmluvy a úhradu zvyšnej časti kúpnej ceny zo dňa 21.07.2022, e-mailovú
komunikáciu z 21.07.2022 až 02.08.2022, doklad o zostatku na účte, ponuku RK na predaj nehnuteľnosti
zo dňa 01.08.2022.

2. Zároveň s vecou samou podal žalobca aj návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým
by súd zakázal žalovanému 1/ a 2/ nakladať s vyššie uvedenými nehnuteľnosťami. Súd návrhu na
nariadenie neodkladného opatrenia vyhovel uznesením č. l. 41 zo dňa 05.09.2022 a po podanom

odvolaní žalovaných Krajský súd v Trnave rozhodnutie potvrdil uznesením sp. zn. 23Co/145/2022-130
zo dňa 19.12.2022.

3. Žalovaní vo vyjadrení k žalobe uviedli, že uzatvorili ako vlastníci nehnuteľností dňa 23.06.2021
so žalobcom ako záujemcom a sprostredkovateľom F. F. - F. G. H. Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti

(špecifikovaná v bode 1 odôvodnenia) na dobu určitú na 12 mesiacov od podpisu, t. j. do 23.06.2022.
Predmetom uzatvorenej zmluvy o rezervácii boli najmä nasledovné záväzky zmluvných strán:
- záväzok RK obstarať pre žalobcu ako záujemcu uzatvorenie Zmluvy o budúcej zmluve alebo Kúpnej
zmluvy s vlastníkmi nehnuteľností za účelom kúpy nehnuteľnosti (čl. I. bod. 1),
- záväzok žalobcu uhradiť žalovaným dohodnutú kúpnu cenu a to za podmienok stanovených Zmluvou

o budúcej kúpnej zmluve alebo Kúpnou zmluvou, ak by došlo k ich uzavretiu (čl. III. bod. 3),
- záväzok RK neponúknuť nehnuteľnosti tretím osobám na obdobie a v súlade s podmienkami
stanovenými zmluvou o rezervácii (čl. I. bod. 2),
- záväzok žalobcu zložiť rezervačný poplatok vo výške 5000 eur do troch kalendárnych dní odo dňa
podpisu zmluvy o rezervácii na účet RK (čl. IV. bod. 1),

- záväzok RK, poskytnúť žalobcovi úplne a správne informácie o nehnuteľnostiach, o ich vlastnostiach,
parametroch, cene a zmluvných podmienkach (čl. I. bod. 3),
- záväzok žalobcu najneskôr do pätnástich pracovných dní po preukázateľnom vyzvaní realitnou
kanceláriou uzatvoriť so žalovanými v dobe účinnosti zmluvy o rezervácii výhradne zmluvu o budúcej
kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu, najneskôr však v posledný deň účinnosti zmluvy o rezervácii (čl.

V. bod. 1),
- záväzok RK zabezpečiť potrebné príslušné doklady potrebné k prevodu nehnuteľnosti zo žalovaných
na žalobcu, t. j. zmluvu o budúcej zmluve alebo kúpnu zmluvu (čl. V. bod. 2).
Žalovaní potvrdili, že RK zaslala žalobcovi e-mailom dňa 10.06.2022 návrh kúpnej zmluvy avšak žalobca
uviedol dňa 11.06.2022 len toľko, že si zmluvu naštuduje a ozve sa, k čomu však nedošlo. Žalovaní

popierajú že by žalobca mal pripomienky k zaslanej zmluve. Ďalej potvrdili, že dňa 23.06.2022 strany
podpísali Dodatok číslo 1 k Zmluve o rezervácii. Dôvodom bolo, že žalobca nemal k dispozícii finančné
prostriedky na úhradu kúpnej ceny. Žalovaní len chceli poskytnúť žalobcovi dodatočný časový priestor,
aby si ich zabezpečil. Žalovaní popreli, že dôvodom na podpísanie dodatku bolo, že žalovaný 2/
nesúhlasil s pripomienkami žalobcu k návrhu kúpnej zmluvy, pretože ich žalobca nepredložil. Z e-

mailovej komunikácie medzi RK a žalobcom zo dňa 18.07.2022 až 21.07.2022 vyplýva, že žalovaný
nemal doriešené financovanie kúpnej ceny za nehnuteľnosť, ani tesne pred termínom uvedeným
v dodatku 23.07.2022, preto žalovaní považovali za rizikové uzatvárať s ním kúpnu zmluvu. Dňa
20.07.2022 žalobca žiadal o ďalšie predĺženie rezervácie nehnuteľnosti a bolo zrejmé, že nevie ako bude
financovať úhradu kúpnej ceny. Pokiaľ ide o fotografiu monitora, ktorá má podľa žalobcu preukazovať,

že disponoval finančnými prostriedkami na úhradu kúpnej ceny, vôbec z nej nevyplýva komu účet patrí
a ani, že týmito prostriedkami disponoval žalobca.
Zmluva o rezervácii nemôže byť v žiadnom prípade posúdená ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve
podľa § 50a OZ. V žiadnom z ustanovení zmluvy o rezervácii nie je uvedený záväzok žalovaných, že
do dohodnutej doby uzavrú kúpnu zmluvu. Žalobca sa tak voči žalovaným evidentne domáha splnenia

povinnosti,kuktorejsažalovanínikdynezaviazali.Akžalobcatvrdí,žezmluvouobudúcejkúpnejzmluve
zaväzujúcou žalovaných má byť zmluva o rezervácii, záväzok žalovaných uzavrieť kúpnu zmluvu by
musel byť uvedený priamo v texte zmluvy o rezervácii, kde však takýto záväzok absentuje. Záväzok
žalovaných uzavrieť kúpnu zmluvu by musel byť vyjadrený slovami (nie konkludentným konaním),
pričom tieto slová by museli byť zachytené v písomnej forme. Inak by takýto záväzok nevznikol, prípadne

by išlo o záväzok (právny úkon) neplatný pre nedostatok písomnej formy.
Odborná literatúra vo vzťahu k § 50a OZ uvádza, že zmluva o budúcej zmluve obsahuje kontraktačný
záväzok, t. j. povinnosť v budúcnosti uzavrieť konkrétnu zmluvu typickú či inominátnu. Z textu zmluvy
o rezervácii vyplýva, že ide o rezervačnú zmluvu, ktorej hlavným obsahom je záväzok žalobcu akozáujemcu zaplatiť rezervačný poplatok ako prejav vážneho záujmu o kúpu predmetných nehnuteľnosti
oproti záväzku sprostredkovateľa obstarať pre záujemcu uzavretie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
alebo Kúpnej zmluvy k nehnuteľnostiam a rezervovať predmetné nehnuteľnosti v prospech záujemcu,

tzn. neponúkať ich tretím osobám a poskytnúť tak záujemcovi časový priestor za účelom zabezpečenia
finančných prostriedkov na úhradu kúpnej ceny. Ak sa aj v zmluve o rezervácii vyskytujú prvky zmluvy
o budúcej zmluve (článok V. bod 1), ide o zmluvu o budúcej zmluve jednostranne zaväzujúcu záujemcu
(žalobcu). Nakoľko v zmluve o rezervácii bol vyslovene dojednaný záväzok žalobou uzavrieť kúpnu
zmluvu, pričom obdobný záväzok žalovaných sa v nej nevyskytuje, je zrejmá vôľa zmluvných strán, aby

zmluvaorezerváciiobsahovalajednostrannezaväzujúcuzmluvuobudúcejzmluvestým,žezaviazanou
stranou je záujemca (žalobca). Žalovaní, preto nie sú povinní uzatvoriť so žalobcom kúpnu zmluvu,
ktorej uzavretia nahradením prejavu vôle žalovaných sa žalobca domáha, uplatnený nárok je zjavne
nedôvodný.
Žalovaní uviedli, že ďalším dôvodom na zamietnutie žaloby je, že Zmluva o rezervácii zanikla dňa
28.06.2021. V článku IV. bod 2 Zmluvy o rezervácii bola dohodnutá rozväzovacia podmienka v zmysle

ustanovenia § 36 ods. 2 OZ. Zmluvné strany si tak dohodli, že právne následky uzavretia zmluvy o
rezervácii pominú v prípade, ak žalobca ako záujemca neuhradí rezervačný poplatok riadne a včas, t.
j. vo výške 5.000 eur do 3 kalendárnych dní odo dňa uzavretia zmluvy o rezervácii. Zmluva o rezervácii
bola podpísaná dňa 23.06.2021 v stredu. Posledný deň lehoty na zaplatenie pripadol na sobotu a preto
posledným dňom lehoty bol pondelok 28.06.2021. Žalobca uhradil rezervačný poplatok vo výške 5.000

eurnaúčetsprostredkovateľa,t.j.RKdňa29.06.2021.Zmluvaorezerváciitakzaniklamárnymuplynutím
lehoty na úhradu rezervačného poplatku dňa 28.06.2021, preto žalobca nemôže mať voči žalovaným
žiadne nároky vyplývajúce zo zmluvy o rezervácii.
Medzi žalovanými ako vlastníkmi predmetných nehnuteľnosti, žalobcom ako záujemcom o kúpu
daných nehnuteľností a RK ako sprostredkovateľom následne existoval už len neformálny vzťah, na

základe ktorého realitná kancelária a žalovaní naďalej držali predmetné nehnuteľnosti pre žalobcu ako
potenciálneho záujemcu o kúpu nehnuteľností, pričom RK ani žalovaní neponúkali tieto nehnuteľnosti
tretím osobám a čakali na to, kým si žalobca zabezpečí finančné prostriedky na úhradu kúpnej ceny
predmetných nehnuteľnosti. K uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodu, že žalovaní mali na základe
konania žalobcu odôvodnené obavy, či im bude žalobca schopný zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu.

K vyjadreniu pripojili: Výpis z účtu RK zo dňa 29.06.2021, e-mailové správy zo dňa 10.06.2022,
11.06.2022 a od 18.07.2022-21.07.2022.

4. Žalobca v replike vo veci samej a aj vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu uviedol, že ak žalovaní

mali pochybnosti o finančnej kondícii žalobcu, stačilo im neuzavrieť dodatok a žalobca by porušil svoj
záväzok uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť. Žalovaní však uzatvorili dodatok a dali žalobcovi ešte
1 mesiac na uzatvorenie kúpnej zmluvy. RK dňa 21.07.2022 vyzvala žalobcu na uzatvorenie kúpnej
zmluvyažalobcaobratomnasledujúcideňpožiadalonávrhtermínupristúpeniakpodpisukúpnejzmluvy
a prílohou preukazoval, že disponuje finančnými prostriedkami na zaplatenie kúpnej ceny. Na túto výzvu

žalovaní už nereagovali, respektíve reagovali tak, že odstupujú od zmluvy pre nesplnenie podmienok
na strane žalobcu.
Žalobca poukázal na skutočnosť, že vo vzťahu s realitnou kanceláriou a žalovaným 2/ bol a je v
spotrebiteľskomvzťahuvzmysleustanovení§52anasl.OZ.ZmluvupripravovalaRK,ktorádisponovala
splnomocnením zastupovať žalovaných pri predaji nehnuteľnosti. Rezervačnú zmluvu podpísali všetky

zmluvné strany, t. j. žalobca, žalovaný 1/ a 2/ a RK. Ak by žalovaní a RK považovali uhradenie 1. časti
kúpnej ceny vo výške 5.000 eur za oneskorené a nie riadne, mali postupovať s odbornou starostlivosťou
a vrátiť žalobcovi rezervačný poplatok z dôvodu zrušenia zmluvy v zmysle článku IV. bod. 2. Žalovaní
spolu s RK si však rezervačný poplatok, resp. prvú časť kúpnej ceny ponechali a naďalej mali záujem
uzatvoriť kúpnu zmluvu so žalobcom, o čom svedčí e-mailová komunikácia, odovzdanie kľúčov od

rodinného domu, zaslanie návrhu kúpnej zmluvy a aj uzatvorenie dodatku č. 1 k rezervačnej zmluve,
ktorý iba predĺžil lehotu na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Zároveň žalobca s realitnou kanceláriou riešil
vypracovanie znaleckého posudku z dôvodu možného financovania prostredníctvom hypotéky. Žalobca
sa v čase uzatvorenia zmluvy a úhrady prvej časti kúpnej ceny zaujímal o viaceré nehnuteľnosti. V
prípade, že by mu realitná kancelária alebo žalovaní oznámili, že zmluvu považujú za zrušenú podľa

článku IV. bod 2 a vrátili by mu rezervačný poplatok, kúpil by inú nehnuteľnosť. Žalovaní ani realitná
kancelária takýto krok neurobili, čo možno považovať za ich konkludentný súhlas, že prvá časť kúpnej
ceny bola uhradená riadne a včas.Vo vzťahu voči realitnej kancelárii a žalovanému 2/ žalobca vystupuje v pozícii spotrebiteľa. Žalobcovi
bol návrh rezervačnej zmluvy doručený v deň jej podpisu, hoci sa s RK dohodli, že mu bude doručený
22.06.2021. Žalobca rezervačnú zmluvu podpísal dňa 23.06.2021 v priestoroch realitnej kancelárie.

Žalovaní neboli pri podpise zmluvy prítomní. Pri podpise zmluvy sa plne spoliehal na odbornosť RK
a žalovaného 2/, nemal dôvod pochybovať o tom, že žalovaní majú vôľu previesť vlastnícke právo k
nehnuteľnosti na žalobcu. Žalovaný 2/ odovzdal žalobcovi kľúče od nehnuteľnosti ešte pred uzatvorením
kúpnej zmluvy, aby si mohol žalobca upraviť rodinný dom podľa svojich predstáv. Pričom súhlasil
s požiadavkami žalobcu na zmenu dispozície a drobné úpravy, ktoré žalovaný 2/ na pokyn žalobcu

uskutočnil. Žalovaný 2/ tiež súhlasil s montážou externých žalúzií žalobcom určeným dodávateľom,
nakoľko v rámci dokončenia rodinného domu na nehnuteľnosti neboli exteriérové žalúzie v cene. Na
základe tohto súhlasu žalobca objednal exteriérové žalúzie, pričom doposiaľ bola vykonaná montáž
boxov na uchytenie žalúzií. Rovnako žalobca so súhlasom žalovaného 2/ dal zamerať a objednal
drevené obloženie schodiska, ktoré tiež nebolo v cene rodinného domu. Z konania žalovaných, ako aj
RK, je zrejmé že zmluvu uzatvorenú 23.06.2021 považovali všetky zmluvné strany za platne uzatvorenú.

Zmluvné strany spolu navzájom komunikovali a žalobcovi bolo umožnené meniť dispozíciu a objednávať
práce a materiál nad rámec dohodnutého vyhotovenia rodinného domu. Z obsahu uzatvorenej zmluvy
je zrejmé, že obsahuje všetky potrebné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve v zmysle ustanovení §
50a OZ. Rovnako z obsahu zmluvy je zrejmé, že úhrada rezervačného poplatku vo výške 5.000 eur
je úhradou prvej časti kúpnej ceny. Žalobca považoval povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu iba z jeho

strany za ustanovenie, ktoré spôsobuje značnú nerovnováhu v jeho právach a povinnostiach, takéto
ustanovenie neakceptovateľným spôsobom zvýhodňuje žalovaných a je v rozpore s § 53 ods. 12 OZ.

5. Žalovaní v duplike a v replike k odvolaniu uviedli, že vo vzťahu medzi žalobcom a žalovaným 1/

nejde o spotrebiteľský vzťah, nakoľko žalovaný 1/ vstupoval do príslušného vzťahu ako nepodnikateľ a
konal mimo rámca predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti rovnako ako žalobca.
Žalovaní nesúhlasili ani s tvrdením žalobcu, že ustanovenie, ktoré zakladá povinnosť uzatvoriť kúpnu
zmluvu iba zo strany žalobcu spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach, a preto je v
rozpore s § 53 ods. 12 OZ. Podľa žalovaných ustanovením, ktoré zaväzuje uzatvoriť kúpnu zmluvu len

žalobcu je článok V. bod 1 zmluvy o rezervácii. Podľa § 53 ods. 1 OZ spotrebiteľské zmluvy nesmú
obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných
strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné
podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky
sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

Ak by mala byť zmluva o rezervácii zmluvou o budúcej zmluve tak, ako to tvrdí žalobca, potom by
ustanovenie článku V. bod 1 zmluvy o rezervácii bolo ustanovením, ktoré sa týka hlavného predmetu
plnenia. Hlavným predmetom plnenia podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy by bola povinnosť žalobcu
akobudúcehokupujúcehouzavrieťsožalovanýmiakobudúcimipredávajúcimikúpnuzmluvu.Vzhľadom
na to, že článok V. bod 1 zmluvy o rezervácii by sa týkal hlavného predmetu plnenia (ak by bola zmluva

o rezervácii posudzovaná ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve), prvá veta ustanovenia § 53 ods. 1 OZ
sa na toto ustanovenie nemôže vzťahovať. Preto nemôže byť posudzované ako neprijateľná zmluvná
podmienka.
Ak by súd napriek vyššie uvedenému teoreticky považoval ustanovenie článku V. bod 1 zmluvy
o rezervácii za neprijateľnú zmluvnú podmienku, právnym dôsledkom neprijateľnosti predmetného

ustanovenia by bola jeho neplatnosť podľa § 53 ods. 5 OZ. Tzn. zmluva o rezervácii by s určitosťou
nemala žiadne náležitosti zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a OZ. V zmluve o rezervácii by
totiž absentoval akýkoľvek záväzok ktorejkoľvek zmluvnej strany uzavrieť do určitej doby kúpnu
zmluvu. Neprijateľnosť určitej zmluvnej podmienky však s určitosťou nemá za následok dotváranie
neexistujúceho záväzku druhej zmluvnej strany (žalovaných) tak, ako to tvrdí žalobca.

Kobsahurezervačnejzmluvyuviedli,žeustanovenie§35ods.2OZ bránitomu,abymohlabyťvýkladom
zmluvných dojednaní dodatočne dotváraná taká vôľa zmluvných strán, ktorá nebola žiadnym spôsobom
prejavená. Ak je teda v ustanovení článku V. bod 1 rezervačnej zmluvy uvedené, že povinnosť uzavrieť
kúpnu zmluvu má na výzvu RK iba žalobca (Záujemca sa zaväzuje najneskôr do 15 pracovných dní
po preukázateľnom vyzvaní Sprostredkovateľom uzatvoriť s Vlastníkom nehnuteľnosti v dobe účinnosti

tejto Zmluvy výhradne Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo Kúpnu zmluvu, najneskôr však v posledný
deň účinnosti tejto zmluvy), toto ustanovenie nie je možné za žiadnych okolností prekrútiť tak, že
by obsahovalo aj obdobný záväzok žalovaných. Takýto výklad by bol v príkrom rozpore s jazykovým
prejavom vyjadreným v príslušnom zmluvnom dojednaní.Tvrdenie žalobcu, že RK disponovala splnomocnením na zastupovanie žalovaných pri predaji
nehnuteľností, je nepravdivé, nakoľko bola oprávnená len sprostredkovať predaj predmetných
nehnuteľností na základe zmluvy o sprostredkovaní. Podľa § 642 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného

zákonníka zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu
k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje
zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu). Sprostredkovateľský vzťah medzi RK a žalovanými v
sebe nezahŕňa plnomocenstvo na zastupovanie žalovaných pri predaji predmetných nehnuteľností.
Podľa článku l. bod 4 rezervačnej zmluvy sprostredkovateľ vyhlasuje, že je oprávnený sprostredkovať

predaj nehnuteľnosti, na ktorú sa zmluva viaže. Zmluva jasne dokumentuje, že RK bola vo vzťahu
k žalovaným výlučne v pozícií sprostredkovateľa a nedisponovala oprávnením robiť akékoľvek úkony
smerujúce k predaju predmetných nehnuteľnosti. Pri uzatváraní rezervačnej zmluvy konali žalovaní
ako vlastníci predmetných nehnuteľnosti sami za seba, pri uzavretí zmluvy neboli zastúpení realitnou
kanceláriou.
Žalovaní k nevráteniu rezervačného poplatku uviedli, že bol uhradený žalobcom na účet RK. Žalovaní

tak rezervačným poplatkom nedisponujú a objektívne nemajú možnosť ho žalobcovi vrátiť. Realitná
kancelária opakovane vyzývala žalobcu, aby jej oznámil aktuálne číslo bankového účtu, na ktorý mu
má byť rezervačný poplatok vrátený, žalobca jej v tomto smere neposkytol súčinnosť a neoznámil svoje
aktuálne číslo účtu.
Žalovaní nepopierajú, že medzi realitnou kanceláriou, žalovanými a žalobcom existoval aj po zániku

zmluvy o rezervácii neformálny vzťah, na základe ktorého realitná kancelária a žalovaní naďalej
držali predmetné nehnuteľnosti pre žalobcu ako potenciálneho záujemcu o kúpu nehnuteľností. Táto
skutočnosť však nemá žiadny vplyv na existenciu zmluvy o rezervácii, ktorá zanikla naplnením
rozväzovacej podmienky bez ohľadu na následne konanie zmluvných strán a ich subjektívne domnienky
ohľadom jej existencie alebo neexistencie.

Zmluva o rezervácii bola uzavretá v písomnej forme, a preto ju bolo možné (do jej zániku) meniť iba
písomnou formou (§40 ods. 2 OZ) a nie ústnymi dohodami či konkludentným konaním. Zmluvu o
rezerváciinebolomožnéponaplnenírozväzovacejpodmienkymeniť,pretožeužobjektívneneexistovala
a z tohto dôvodu je neplatný aj jej Dodatok.
Z e-mailu žalobcu zo dňa 20.07.2022 odoslanom o 17:56 hod. vyplýva, že nedokázal predať byt,

z predaja ktorého chcel uhradiť kúpnu cenu 190.600 € a mal k dispozícii len 40.000 €. Žalovaní sa
rozhodli neuzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu k predmetným nehnuteľnostiam z dôvodu, že mali
dôvodnépochybnostiojehoschopnostizaplatiťkúpnucenuažalobcaanineposkytolpotrebnúsúčinnosť
k dohode ohľadom znenia kúpnej zmluvy, ktorá mu bola zaslaná 10.06.2022. Žalovaní pritom neboli
povinní uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu k predmetným nehnuteľnostiam, nakoľko sa v rezervačnej

zmluvežiadnymspôsobomnezaviazalinajejuzavretie.Navyše,zmluvaužvdanomčase(t.j.vjúli2022)
žalovaných vôbec neviazala, pretože zanikla už dňa 28.06.2021 naplnením rozväzovacej podmienky
dohodnutej v článku IV. bod 2.

6. Dňa 29.11.2023 zaslal žalobca doplnenie vyjadrenia spolu s návrhom na zmenu petitu, tak že
z navrhovaného znenia kúpnej zmluvy vypustil čl. V. ods. 7 kúpnej zmluvy a čl. VII. ods. 9 kúpnej
zmluvy, a zároveň opravil nesprávne číslovanie odsekov v čl. IV. Uviedol, že má záujem nadobudnúť
nehnuteľnosť v zmysle rezervačnej zmluvy vyhotovenú podľa projektovej dokumentácie a v rozpore
s tým, mu bol predložený návrh kúpnej zmluvy pričom v čl. VII. ods. 9 sa uvádza, že je oboznámený

s tým, že hodnoty zvukovej izolácie domu nevyhovujú normám. Nechce a ani nechcel rodinný dom
s vadami. Navrhol doplniť dokazovanie zabezpečením a oboznámením sa s projektovou dokumentáciu
nehnuteľnosti za účelom zisťovania, že nehnuteľnosť nespĺňa normy zvukovej izolácie, pribratie odborne
spôsobilej osoby alebo znalca za účelom zistenia či nehnuteľnosť netrpí aj inými vadami ako je
nedostatočná zvuková izolácia.

V podaní zo dňa 06.02.2024 uviedol, že rezervačná zmluva je spotrebiteľskou zmluvou aj vo vzťahu
k žalovanému 1/, ktorý nie je bežným vlastníkom pozemku. Žalovaný 1/ vlastnil a aj vlastní početné
pozemky vo viacerých významných investičných lokalitách v k.ú. B. určených na výstavbu RD, napr.
zapísané na LV XXXX, XXXXX, XXXXX. Ako fyzická osoba kúpi pozemok, tieto následne GP rozdelí
na pozemky vhodné na čo najväčšiu zástavbu rodinných domov, ktorú vykoná následne žalovaný 2/

(prípadne iná zo spoločností žalovaného 1/) so súhlasom žalovaného 1/. Rozsah činnosti žalovaného
1/, ktorý skupuje pozemky, aby na týchto následne cez svoje firmy vykonal výstavbu rodinných domov
RD a nieto následne predal záujemcom, je pritom bez akýchkoľvek pochýb možné považovať za
podnikanie, nakoľko sa vyznačuje sústavnosťou (minimálne od r. 2014), samostatnosťou a konanímna vlastnú zodpovednosť (koná sám za seba a aj u žalovaného 2/ má ako väčšinový spoločník
dominantné postavenie) a za účelom dosiahnutia zisku (nákup nehnuteľností, ich rozdelenie, zbúranie
nevyhovujúcich stavieb a výstavba nových sú jednoznačne vykonávané s cieľom dosiahnutia zisku).

K posúdeniu neprijateľných zmluvných podmienok uviedol, že žalobca nemal možnosť individuálne
dohodnúť žiadny z bodov rezervačnej zmluvy, pričom poukázal na vyjadrenie žalovaných zo dňa
07.11.2022 a uviedol, že sa nemôžu dovolávať neplatnosti zmluvnej podmienky uvedenej v čl. V. ods. 1
rezervačnej zmluvy, nakoľko ju žalobcovi predložila na podpis RK zastupujúca žalovaných.
Ďalej poukázal na konanie žalovaných, keď po úhrade rezervačného poplatku, ktorý bol dňa 29.06.2021

pripísaný na účet RK, táto žiadnym spôsobom nenamietala jeho „oneskorenú úhradu“. Dňa 01.06.2022
žalovaný 2/ objednal znalecký posudok za účelom preloženia záložného práva z bytu žalobcu na rodinný
dom, ktorý je predmetom rezervačnej zmluvy.
Dňa 23.06.2022 bol podpísaný dodatok k rezervačnej zmluve, ktorým sa zmluvné strany dohodli
na predĺžení zmluvy do 23.07.2022. Dňa 18.07.2022 zaslala sprostredkovateľka e-mail žalobcovi a
žalovanému 1/, v ktorom potvrdila, že medzi zmluvnými stranami prebehlo rokovanie za účelom presunu

záložného práva a potvrdila aj doručenie projektovej dokumentácie žalobcom. Dňa 21.07.2022 zaslal
žalobca žalovanému /1 e-mail, v ktorom uviedol: „v telefonáte si vravel pred dvoma - troma týždňami,
že teraz sme to dali na mesiac a potom to dáme teda na tie dva“. Z uvedeného vyplýva, že žalobca sa
so žalovaným 1/ dohodol na tom, že v tom čase už predĺžená RZ v zmysle Dodatku bude predĺžená
ešte o ďalšie 2 mesiace. Keďže žalovaní predmetné predĺženie zmluvy o ďalšie 2 mesiace nepopreli, tak

máme za to, že uvedená informácia je pravdivou. Žalovaní a RK svojim konaním utvrdzovali žalobcu,
že ich zmluvný vzťah je platný.
Poukázal na vady zmluvy. Omeškanie s úhradou čo i len časti kúpnej ceny má za následok vznik práva
na odstúpenie od zmluvy podľa čl. III. ods. 6 „Záujemca berie na vedomie, že v prípade ak by nedošlo
k úhrade čo i len časti kúpnej ceny podľa bodu 4 tohto článku má Vlastník nehnuteľnosti právo od

zmluvy na základe čl. V ods. I odstúpiť a ponechať si rezervačný poplatok vo výške 5.000,- Eur slovom
päťtisíc eur.“ Zároveň má za následok aj zrušenie zmluvy podľa čl. IV. ods. 2 „V prípade, ak rezervačný
poplatok nebude riadne a včas zaplatený, táto Zmluva sa v celom rozsahu zrušuje a Sprostredkovateľ
má nárok na úhradu nákladov vynaložených na prípravu podkladov k rezervácii nehnuteľnosti vo výške
250,- Eur slovom dvestopäťdesiat Eur a to bez zbytočného odkladu na účet Sprostredkovateľa uvedený

v záhlaví tejto Zmluvy.“ Z uvedeného vyplýva, že si tieto dva články vzájomne odporujú. Ustanovenie
o zrušení rezervačnej zmluvy v čl. IV ods. 2 považuje za neprijateľnú zmluvnú podmienku, z dôvodu,
že na samotnú úhradu prvej časti kúpnej ceny bola žalobcovi poskytnutá len lehota 3 kalendárnych dní
pripadajúca na sobotu. Predmetné ustanovenie RZ by tak spôsobovalo značnú nerovnováhu v právach
a povinnostiach v neprospech žalobcu ako spotrebiteľa. Ďalšia vada zmluvy je v tom, že dodatkom sa

síce predĺžila zmluva o jeden mesiac, ale nebol zmenený čl. III. ods. 3 písm. b) rezervačnej zmluvy
„druhú časť kúpnej ceny vo výške 190.600,00 EUR slovom stodeväťdesiattisícšesťsto eur uhradí na
Záujemca na základe podmienok stanovených Zmluvou o budúcej zmluve pripadne na základe Kúpnej
zmluvy to na základe výzvy zaslanej Sprostredkovateľom, najskôr však po dokončení hrubej stavby so
strechou, oknami a vstupnými dverami a najneskôr však do 12 mesiacov odo dňa podpisu tejto Zmluvy.“

Z uvedeného vyplýva, že napriek predĺženiu platnosti zmluvy bol žalobca v omeškaní s platením kúpnej
ceny.
Podľa čl. V. ods. 1 rezervačnej zmluvy sa žalobca zaviazal so žalovanými uzatvoriť zmluvu o budúcej
kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu. Žalobca vytýkal nedostatky návrhu kúpnej zmluvy, ktorá mu bola
zaslaná sprostredkovateľkou a to ustanovenie čl. VII. ods. 9, z ktorého vyplýva, že mu chcel žalovaný

2/ predať dom, ktorý nezodpovedá hodnotám zvukovej izolácie požadovanej príslušnou normou. Ak
by žalobca takúto zmluvu podpísal nemal by nárok na kompenzáciu. V článku V. ods. 7 nie doplnený
konkrétnydátumvroku2022,dokedysažalovaný2/zaväzujedokončiťvýstavbu.Akbyžalobcapodpísal
takýto návrh kúpnej zmluvy, nebol by spôsobilý na vklad z dôvodu neurčitosti. V kúpnej zmluve sa
neuvádza že dom bol postavený podľa projektovej dokumentácie. Žalobca mal nadobudnúť rozostavaný

dom, ale návrh na vklad mal byť podaný až po jeho kolaudácii podľa čl. I. ods. 3 a čl. IV. Žalobca mal
záujem nadobudnúť dokončený dom, ale podľa návrhu kúpnej zmluvy mal nadobudnúť rozostavaný
dom. Žalovaní predložili vadný návrh kúpnej zmluvy a preto sa nemohol dostať do omeškania s plnením
svojich povinností. Navrhol doplniť dokazovanie výsluchom žalobcu 1/, pripojením spisu k Stavebnému
povoleniu predmetnej nehnuteľnosti.

7. Žalovaní vo vyjadrení zo dňa 23.02.2024 uviedli, že ani spotrebiteľská zmluva nemôže dotvárať jej
obsah v rozpore s jej znením. Uviedli, že sa nedovolávali neprijateľnosti zmluvnej podmienky čl. V.bod 1 rezervačnej zmluvy, naopak bol to žalobca. Popreli, že nemohol žalobca individuálne dojednať
obsah rezervačnej zmluvy, sprostredkovateľka ho nabádala, aby sa s ňou oboznámil a žalobca to
odmietol a ani si ju neprečítal. Komunikácia žalobcu s RK, prípadne jednostranná komunikácia žalobcu

so žalovaným 1/ nezaväzuje žalovaných. Žalovaní v rezervačnej zmluve neprejavili vôľu uzatvoriť
v dohodnutej dobe kúpnu zmluvu. RK nebola oprávnená konať v mene žalovaných. Žalobca o údajnom
predĺžení rezervácie písal konateľovi žalovaného 2/ a nie žalovanému 1/ ako uvádza. Žalovaní popierajú
ústnu dohodu o ďalšom predĺžení zmluvy, naviac by bola pre nedostatok písomnej formy neplatná.
K vadám rezervačnej zmluvy uviedli, že ustanovenie čl. III. ods. 6 sa netýka odstúpenia od rezervačnej

zmluvy ale od kúpnej zmluvy pre nezaplatenie kúpnej ceny v celosti, t. j. sumy 190.600 eur. Nezaplatenie
rezervačného poplatku 5.000 eur rieši čl. IV. ods. 2. Pokiaľ ide o vytýkané vady návrhu kúpnej zmluvy
zaslané žalobcovi dňa 10.06.2022 v čl. VII bod 9 a čl. V. bod 7, išlo o hrubý návrh o ktorom bolo potrebné
ešte komunikovať. Žalobca sa k návrhu vôbec nevyjadril, neposkytol žiadnu súčinnosť. Podľa vyjadrenia
žalobcu sám nesúhlasí so znením vlastného petitu, ak vytýka vady kúpnej zmluvy, v podstate nevie
či má záujem stať sa vlastníkom nehnuteľnosti. Navrhol zamietnuť návrhy na doplnenie dokazovania

projektovoudokumentáciou,spisukstavebnémupovoleniuapribratímznalca,nakoľkosúbezvýznamné
pre výsledok sporu a spôsobovali by len zbytočné predĺženie sporu.

8. Žalobca doručil súdu dňa 09.04.2024 návrh na zmenu petitu v nadväznosti na podanie zo dňa

29.11.2023. Podaním upravil označenie predmetných nehnuteľností v súlade s aktuálnymi údajmi na
Listoch vlastníctva č. XXXXX F. XXXXX, kde sú zapísané a z pôvodne navrhovaného znenia kúpnej
zmluvy vypustil čl. V. ods. 7 kúpnej zmluvy a čl. VII. ods. 9 kúpnej zmluvy a zároveň opravil nesprávne
číslovanie odsekov v čl. IV. kde boli pôvodne vynechané č. 3 a 4.

9. Žalovaní v podaní zo dňa 03.06.2024 uviedli, že trvajú na svojom vyjadrení, že žalobca nemá právo,
aby s ním žalovaní uzatvorili kúpnu zmluvu. Ak by ho aj mal (čo žalovaní popierajú), bolo by potrebné
vychádzať z návrhu kúpnej zmluvy, ktorá mu bola zaslaná RK, pretože žalobca nemôže svojvoľne
meniť podmienky zmluvy, ktorú by mali podľa neho uzavrieť. Ďalej poukázali na to, že dohodnutá

kúpna cena 195.600 eur bola za prevod nehnuteľností dokončených v čase predaja do určitého stavu,
špecifikovanéhovpríloheč.4rezervačnejzmluvy.Vsúčasnostijevšakužpredmetnýdomdokončenýdo
vyššieho stavu vybavenosti nad rámec položiek uvedených v prílohe, s ktorými kúpna cena nepočítala.
A to minimálne: podlahové krytiny vo všetkých miestnostiach domu (v izbách, chodbách, WC, kúpeľni,
kuchyni), vstavané skrine v chodbe a v izbách, zábradlie na schodisku a obklad schodiska, zárubne a

dvere v celom dome, svietidlá v celom dome, technické vybavenie WC na prízemí (WC misa, umývadlo,
batérie), technické vybavenie WC na poschodí (WC misa, umývadlo, batéria), technické vybavenie
kúpeľne na poschodí (2x umývadlo, vaňa, batérie, zrkadlo), kuchynská linka s drezom, batériou a
zabudovaným spotrebičmi (rúra, elektrická varná doska). Vyhovením žalobe by na strane žalobcu došlo
k bezdôvodnému obohateniu a žalobca by sa musel domáhať jeho vydania žalobou. K vyjadreniu

pripojil: fotodokumentáciu vykonaných prác v dome v pošte 15 ks fotografií. Následne doložil faktúru
za vonkajšie žalúzie na dome a doklad o jej úhrade dňa 30.06.2023, návrh kúpnej zmluvy zo dňa
01.06.2022, e-mail zo dňa 21.07.2022, návrh kúpnej zmluvy zo dňa 01.06.2022.

10. V priebehu konania zaslal žalobca do spisu listinné dôkazy: e-mailovú správu RK zo dňa
25.06.2021 z 19,35 hod., e-mailovú komunikáciu z nasledovných dní: 15.06.2021, 25.06.2021,
21.06.2021, 23.06.2021, 12.10.2021, 13.10.2021, 18.07.2022, 21.07.2022, 22.07.2022, 23.07.2022,
06.09.2023, výpisu z účtu žalobcu za 07/2022, potvrdenie o úhrade prvej časti kúpnej ceny, L.
M. - C. D., cenovú ponuku na žalúzie zo dňa 06.04.2022, cenovú ponuku na schodisko zo dňa

16.05.2022 a objednávka z 20.06.2022, faktúru na vaňu zo dňa 15.03.2022, vizuál kuchyne, potvrdenie
o práceneschopnosti N. O., Znalecký posudok č. XXX/XXXX C. N. P. na stanovenie všeobecnej
hodnoty nehnuteľnosti, LV č. XXXX s katastrálnou mapou, LV XXXXX s katastrálnou mapou, LV XXXXX
s katastrálnou mapou.

11. Súd 10.06.2024 pripustil zmenu petitu tak, ako ju žalobca navrhol v písomnom podaní zo dňa
09.04.2024.12. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu, žalovaného 1/, svedkyne N. O., A. F. F.,
konateľa žalovaného 2/, prednesmi právnych zástupcov, oboznámením sa so žalobu, vyjadreniami

strán sporu, listinnými dôkazmi, predloženými stranami sporu. Súd pripojil výpis z obchodného registra
žalovaného 2/ a aktuálne LV č. XXXXX F. XXXXX.

13. Súd nevykonal navrhnuté dokazovanie a to zabezpečením a oboznámením sa s projektovou

dokumentáciu nehnuteľnosti za účelom zisťovania, že nehnuteľnosť nespĺňa normy zvukovej izolácie,
pripojením spisu stavebného povolenia a pribratie odborne spôsobilej osoby alebo znalca za účelom
zistenia či nehnuteľnosť netrpí aj inými vadami ako je nedostatočná zvuková izolácia. Navrhované
dokazovanie je nadbytočné vzhľadom na predmet konania, nakoľko nesúvisia s nahradením prejavu
vôle.

14. Žalobca uviedol, že prejavil záujem o kúpu nehnuteľnosti a v piatok 18.06.2021 bol na obhliadke
nehnuteľnosti, bola to prázdna parcela a pracovníčka RK mu ukázala vedľajšiu nehnuteľnosť. Rozprávali
sme sa o podrobnostiach, kedy bude musieť uhradiť peniaze za stavbu, spýtal sa či to bude do 1,5
roka. Bolo mu povedané, že asi dva roky a cena bude nezmenená. Večer potvrdil záujem a po výzve e-

mailom doplnil osobné údaje do zmluvy. V rámci odpovede mu RK oznámila, že najneskôr ďalší deň mu
zašle do e-mailu rezervačnú zmluvu. Rezervačnú zmluvu mu poslala až ráno v deň podpisu 23.06.2021
v stredu. Nemohol si e-mail prečítať, pretože mal v tom čase tlačítkový telefón. V kancelárii na neho
čakala len p. F.. Položila zmluvu na stôl, nečítal ju, len sa spýtal či je tam všetko to ako sa dohodli,
čiže rok a pol splatnosť. Či hovorili o rezervačnom poplatku si žalobca nepamätal, ale predpokladal,

že rezervačný poplatok pri podpise určite musel byť nejaký. Či si odniesol aj z kancelárie rezervačnú
zmluvu nevedel. Ale v piatok, dva dni po podpise mu poslala oskenovanú rezervačnú zmluvu podpísanú
všetkými účastníkmi o 19,35 hod. Domnieval sa, že lehota troch dní končí v pondelok. Nevedel, že
ak ich v pondelok pošle budú pripísané nasledujúci deň. Sprostredkovateľka následne nereagovala.
Telefonicky si overil, či je všetko v poriadku, či platba prišla, čo potvrdila. Následne chodil na stavbu len

na obhliadky a keď ju uzavreli, dostal aj kľúče, že môže robiť dispozičné úpravy. Dostal aj projektovú
dokumentáciu, ale nevie kedy. Domnieval sa že platí rok a pol rezervačná zmluva. Niekoľko týždňov
pred uplynutím roka ho kontaktovala sprostredkovateľka, že bude pripravovať kúpnu zmluvu, na otázku
či musí mať pripravené peniaze povedala, že nie. Približne dva až tri týždne pred uplynutím lehoty
jedného roka sa stretol s pánom A., konateľom žalovaného 2/ na nehnuteľnosti. Pýtal sa, kedy bude

potrebovať peniaze a bolo mu povedané, že zhruba za dva mesiace. Povedal mu, že je to skoro, pretože
dohoda bola iná a potrebuje zhruba päť mesiacov, s čím súhlasil ústne. Následne ho kontaktovala
sprostredkovateľka, že rezervačný zmluva sa môže predĺžiť o jeden mesiac. Aj pri osobnom stretnutí
mu ponúkli predĺženie len o jeden mesiac. Návrh kúpnej zmluvy mu bol zaslaný pred uplynutím jedného
roka. Počas predĺženia rezervačnej zmluvy s partnerkou ochorel na Covid-19 a zároveň vybavoval

presun záložného práva z vlastného bytu na novú nehnuteľnosť, aby sa mohol jeho byt predať rýchlejšie.
Uviedol, že vedel, že podpísal rezervačnú zmluvu na rok, ale stále sa odvolával na ústnu dohodu, že rok
a pol. Banka mu oznámila, že záložné právo sa bude prekladať zhruba dva mesiace a až potom mohol
predať svoj byt. O týchto skutočnostiach informoval p. A. a on ho vyzval, aby priniesol na recepciu RK
projektovú dokumentáciu domu a všetky podklady, nechcel sa s ním stretnúť. Projektovú dokumentáciu

vrátil. Kontaktovala ho realitná agentka krátko pred uplynutím mesačnej lehoty on je povedal, že má
ústne dohodnutý ďalší mesiac. Následne ho vyzvali na podpísanie kúpnej zmluvy a zaslanie finančných
prostriedkov na účet. Okamžite ich vyzval e-mailom dňa 22.07.2022, aby podpísali kúpnu zmluvu a aby
mohol zaslať finančné prostriedky, nakoľko s nimi disponuje, požičal si ich od rodiny. Sprostredkovateľka
sa vyhovárala. Pán A. mu do telefónu povedal, že za túto cenu nehnuteľnosť nepredá a neveril že má

finančné prostriedky. Že mu pošle po prepočítaní novú kúpnu cenu, poslal mu preto fotokópiu z Georga,
že disponuje sumou 207.000 eur a aj sprostredkovateľke. Až v posledný deň, v pondelok 25.7.2022,
mu sprostredkovateľka oznámila, že s ním neuzavrú kúpnu zmluvu. Že môže byť rád, keď uvidí 5.000
eur rezervačný poplatok. Podľa žalobcu sa postoj žalovaných zmenil po oboznámení sa so znaleckým
posudkom, ktorý nehnuteľnosť ocenil ako na nedostavanú stavbu 228.000 eur a po dokončení na

254.000 eur.15. Žalovaný 1/ uviedol, že je vlastníkom pozemku, na ktorom je postavený dom, zároveň je
spoločníkom, nie konateľom žalovaného 2/. Predajom nehnuteľnosti poveril sprostredkovateľku p. F. a
lenodnejdostávalkuséinformácie.Spolupracujesňoudlhérokynazákladeústnejdohody.Predávapre

nehonehnuteľnosti,ktorékupuje,zhodnotíichazoziskomodpredá.Žalobcuvôbecnepozná,nikdysním
nerokoval. Zmluvy pripravovala sprostredkovateľka a on ich osobne podpisoval. Bol len informovaný, že
žalobcaneplnilsvojepovinnostizrezervačnejzmluvy.Akbyichsplnilpozemkybymupredal.Rozdelenie
kúpnejcenymalnastarostižalovaný2/stým,žeonsámsikontroloval,abykúpnacenazajehopozemok
bola pri predaji trhová.

16.Konateľžalovaného2/G.A.uviedol,žespočiatkuvšetkoprebiehaloštandardne.Rezervačnúzmluvu
uzatvárajú vždy na rok. Bolo dohodnuté financovanie nehnuteľnosti predajom bytu žalobcu. Vykonali
stavebné práce vrátane úprav podľa požiadavky žalobcu. Žalobca mal zaplatiť rezervačný poplatok na
účet RK, že ho zaplatil oneskorene sa dozvedel od RK až po podaní žaloby. Ak by aj bol zaplatený

poplatok oneskorene a žalobca mal peniaze uzatvorili by s ním kúpnu zmluvu do roka. Ku koncu lehoty
rezervácie začal byť žalobca nervózny. Žiadal predĺženie lehoty, avšak ani v predĺženej lehote nemal
kupca na svoj byt. Stretli sa v RK a dohodli sa na predĺžení rezervačnej zmluvy o jeden mesiac a
podpísali dodatok. Ak by robil reálne kroky na predaj svojho bytu, dohodli by sa na ďalšom predĺžení
zmluvy. Tri týždne sa nič nedialo a týždeň pred koncom lehoty ho začal žalobca prehovárať, aby mu

dal ešte šancu. Poslal mu aj odfotený stav na nejakom účte, nebolo zrejmé, koho účet to je. Nebolo to
dôveryhodné, pretože celú dobu tvrdil, že nemôže zohnať peniaze. Mohli byť aj z nelegálnej činnosti.
Vedel o zaslaní návrhu kúpnej zmluvy žalobcovi RK, návrh žalobca nepripomienkoval. Sám navrhol
doplniťdonávrhučlánokVII.bod9,ktorýsatýkalzvukovejizolácie.Máinformáciu,žetoodkomunikovala
sprostredkovateľka so žalobcom a nemal s tým problém. Bežne keď doriešia financovanie kúpnej ceny

so záujemcom dohodnú aj dátum dokončenia výstavby v článku V. bod 7. a vypracujú finálny návrh
kúpnej zmluvy, ktorý mu potom predloží RK na pripomienkovanie. V tomto prípade to tak neprebehlo.
Síce ich žalobca vyzýval na podpis kúpnej zmluvy, ale návrh nepripomienkoval, nemohli zmluvu doplniť
a tak nebolo čo podpisovať. Dom bol vo vysokom štádiu dokončenia.

17. Svedkyňa N. O., družka žalobcu uviedla, že bola prítomná len pri prvej obhliadke nehnuteľnosti
pred podpisom rezervačnej zmluvy, pri ktorej sprostredkovateľka uviedla, na otázku kedy musia mať
pripravené peniaze, že p. A. ich nebude potrebovať 1,5 roka až 2 roky. Ďalej bola prítomná už len pri
telefonických hovoroch, keď žalobca oznamoval p. A., že 2 mesiace bude banke trvať zmena záložného

práva a následne počula, ako vyzval žalobcu na vrátenie projektovej dokumentácie a nejaký požičaný
vzorkovník. Po výzve na podpis kúpnej zmluvy a zaplatenie kúpnej ceny si obaja požičali peniaze od
rodiny a žalobca vyzýval sprostredkovateľku a p. A. na podpis kúpnej zmluvy. Bola spolu so žalobcom
pred domom pána A. a telefonicky ho prosil žalobca, že má peniaze, aby podpísali zmluvu. Poslali mu aj
snímku obrazovky, že majú peniaze. Počuje, že povedal, žalobcovi, že mu to za tieto peniaze nepredá.

18. Svedkyňa A. F. F., uviedla, že sprostredkovávala predaj nehnuteľnosti. So žalovanými spolupracuje
niekoľko rokov na základe sprostredkovateľskej zmluvy. Pripravuje im zmluvy, oni ich pripomienkujú
a podpisujú. Za tie roky im poslala veľa návrhov zmlúv. Jej provízia z predaja nie je 5.000 eur. Pri predaji

rokovala len s p. A. a žalovaný 1/ len podpisoval predložené zmluvy. V tom čase predávala viacero
nehnuteľností v tej oblasti, ktoré vlastnili žalovaní. Oslovil ju žalobca, stretli sa na obhliadke, pri ktorej
bola prítomná aj partnerka žalobcu, bolo to jediný krát kedy sa s ňou stretla. Nehnuteľnosť bola v štádiu
základov. Dala žalobcovi pôdorys. Následne jej e-mailom potvrdil záujem, že môže pripraviť rezervačnú
zmluvu, išlo o rovnakú rezervačnú zmluvu ako obvykle. Pred podpisom jej povedal, že zmluvu nečítal,

ale že jej dôveruje, napriek tomu s ním prešla celú zmluvu pred podpisom. Riešili financovanie, pretože
si žalobca nemohol zobrať úver, potreboval predať byt. Aby neplatil daň z predaja, chcel dlhšiu zmluvu
než obvyklú jeden rok. Potom jej volal, že mu postačuje aj rok po porade s finančným poradcom.
Riešili to už pri obhliadke. Žalobca byt nadobudol v roku 2020, preto ani rezervácia jeden a pol roka
by mu nepomohla, daň by musel platiť. Svoj byt chcel predávať sám, preto mu poradila, aby začal

v januári 2022, aby ho stihol predať do polovice roka. V marci 2022 ho kontaktovala, v akom je to štádiu.
Odporučila mu, aby zašiel do realitky, ktorú má vo svojom dome na prízemí. Riešili aj nejaký úver,
ktorý mal žalobca a potreboval ho preniesť na dom, s čím súhlasili. Dali mu k dispozícii aj projektovú
dokumentáciu, pretože ju potreboval k znaleckému posudku. Žalobca navrhoval aj možnosť preniesťsvoj úver na byt otca, ale nebol si istý, či byt nie je družstevný. Následne chcel, aby jeho byt predávala.
Nesúhlasila, pretože byt bol extravagantný a ťažko by sa predával. V následnej komunikácii žalobca
ľutoval, že sa rozhodol predať byt sám a nie cez RK. Asi dňa 01.06.2022 mu poslala prvý veľmi hrubý

náčrt kúpnej zmluvy, kde bolo potrebné odkomunikovať najmä financovanie. Rozdelenie kúpnej ceny
bolo v zmluve podľa pokynu p. A.. K zmluve sa žalobca doposiaľ nevyjadril, nedal pripomienky, nedoplnil
financovanie. Poslala ho aj žalovaným, oni nemali žiadne pripomienky. Bežne pri predaji po rezervačnej
zmluve, po postavení hrubej stavby s oknami, uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve, čo sa však v tomto
prípade nedalo, lebo žalobca nemal pripravené peniaze. Konateľ žalovaného 2/ v tomto prípade súhlasil,

že počkajú, až žalobca bude mať celú čiastku a uzatvoria rovno kúpnu zmluvu. Následne súhlasil, s
predĺžením rezervačnej zmluvy o jeden mesiac dodatkom, žalobca súhlasil, že mu to stačí. Vysvetlila
mu, že ak bude mať uzatvorenú kúpnu zmluvu na byt môžu uzatvoriť ďalší dodatok a predĺžiť rezervačnú
zmluvu znovu. Keď sa žalobca do troch týždňov neozval, že má kupca, byt neinzeroval, stretla sa
s pánom A. a dohodli sa, že zmluvu už ďalej nepredĺžia. Vtedy nevedeli, že rezervačná zmluva zanikla,
dohodli sa na vrátení rezervačného poplatku. Po oznámení žalobcovi, že zmluvu nepredĺžia ju začal

kontaktovať telefonicky, e-mailami, plakal, viedol nekonečné rozhovory. Opätovne žiadal o predĺženie
lehotyojedenmesiac.VsobotujejprišlaSMS-ka,naktorejbolaobrazovkaabolatamsuma207.000eur.
Keďže 13 mesiacov nevedel zohnať peniaze a volali jej dvaja ľudia, že mu nepožičajú peniaze, nedalo sa
veriť, že je to jeho účet. Z obrazovky nevyplývalo, na koho účte sú peniaze. Naviac zmluva stále nebola
odsúhlasenáaniodkomunikovanážalobcom.Pouplynutílehotyvdodatkusastretli.Žalobcaakoobvykle

plakal. Chcela mu vrátiť rezervačný poplatok. Ale bol v takom stave, že sa mu neodvážila vrátiť peniaze
a podpisovať doklady. Preto mu povedala, aby prišiel na druhý deň, až bude pri zmysloch. Opakovane
žiadala žalobcu, aby jej oznámil číslo účtu, aj SMS-kami, čo neurobil. Následne dali dom znovu do
ponuky a žalobca podal žalobu. Keď dávala dokopy podklady a robila si chronologický prehľad zistila, že
rezervačný poplatok bol zaplatený po lehote. Do návrhu kúpnej zmluvy článku V. bod 7 nemohla uviesť

presný dátum dokončenia výstavby, pretože všetko sa odvíjalo od zaplatenia kúpnej ceny, súčinnosti
žalobcu a kolaudácie. V článku VII. bod 9 bežne nie je v zmluve uvedený. V ňom je uvedené, že rodinný
dommánevyhovujúcuzvukovúizoláciuzdôvodu,ževdanejlokalitevjednomdome,ktorýpredávalibola
nevyhovujúca zvuková izolácia o cca 2 decibely. Pretože nevedeli či náhodou aj tento dom nebude mať
rovnaký problém dali ho do návrhu zmluvy a vysvetlila to žalobcovi. Oboznámila ho, že z tohto dôvodu

môže odstúpiť od zmluvy, čo nevyužil. V čase rokovaní nemal žalobca problém s týmto odsekom. Bolo
to ústne, ale aj v e-maily z 01.06.2022 a mohol reagovať. Dom sa predával ako holodom, bez podláh,
sanity, kuchyne. K dnešnému dňu je dom kompletne dokončený, vrátane kuchynskej linky a sanity. Preto
je jeho cena úplné iná ako bola v čase holodomu.

19. Zo Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti č. XXXXX/XXX-X zo dňa 23.06.2021 súd zistil, že ju uzatvorili
sprostredkovateľ F. F. – F. G. H., žalovaný 1/ vlastník pozemku, žalovaný 2/ vlastník stavby a žalobca
- záujemca. V čl. I. sa sprostredkovateľ zaviazal obstarať pre záujemcu uzatvorenie Zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu s vlastníkmi nehnuteľnosti za účelom kúpy predmetu rezervácie,

neponúknuť nehnuteľnosť tretím osobám a záujemca zložiť rezervačný poplatok na účet vlastníka
nehnuteľnosti.Včl.II.ješpecifikovanánehnuteľnosť,ktorásalenzačalastavať,jejprevedenie-štandard
je bližšie špecifikované v prílohe č. 4 zmluvy. V čl. III je uvedená kúpna cena predmetu rezervácie
195.600 eur, ktorú sa zaviazal záujemca zaplatiť vlastníkovi nehnuteľnosti nasledovne: 5.000 eur do
3 kalendárnych dní od podpisu zmluvy do peňažnej úschovy na účet sprostredkovateľa a druhú časť

190.600 eur na základe podmienok stanovených Zmluvou o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnej zmluve
na základe výzvy sprostredkovateľa najneskôr do 12 mesiacov odo dňa podpisu tejto zmluvy. V čl. IV
zmluvy sa v bode 1 záujemca zaviazal do 3 kalendárnych dní odo dňa podpisu tejto zmluvy zaplatiť
na účet sprostredkovateľa rezervačný poplatok 5.000 eur. Za deň úhrady sa považuje deň pripísania
úhrady na účet sprostredkovateľa. Ak nebude rezervačný poplatok uhradený riadne a včas, zmluva

sa v celom rozsahu zrušuje (bod. 2). Uvedený rezervačný poplatok bude v plnej výške započítaný do
kúpnej ceny (bod 3). V čl. V. bod 1 zmluvy sa záujemca zaväzuje najneskôr do 15 pracovných dní
po preukázateľnom vyzvaní sprostredkovateľom uzatvoriť s vlastníkmi nehnuteľnosti v dobe účinnosti
zmluvy výhradne Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo Kúpnu zmluvu, najneskôr v posledný deň
účinnosti tejto zmluvy. V čl. VIII. sa strany dohodli, že zmluvy je uzatvorená na dobu 12 mesiacov odo

dňa podpisu zmluvy.20. Z prílohy č. 4 zmluvy – Špecifikácia nehnuteľnosti súd zistil, že prevedenie predmetného rodinného
domu malo zahŕňať nasledovné položky:
dom mal byť vymurovaný z materiálu YTONG hr 300; strešná krytina Bramac classic; podlaha je

izolovaná EPS 100 hrúbka 100, cementový poter hr. 50; systém podlahového kúrenia je Henco /
Belgicko/; sadrové omietky Baumit, steny ukončené maľovkou bielej farby;
sadrokartónový strop; v podkroví úložný priestor 15m2, výlez s rebríkom Fakro; izolácia stropu je Isover
Domo 300 mm; elektrika domu je v cene 30 – zásuviek, plus jedna dátová, 2x TV, a vypínače v každej
miestnosti, hromozvod, zemnenie, príprava na klímu, príprava kabeláže ku studni alebo záhradnému

domčeku, príprava kabeláže domáci vrátnik a k motoru na bráne, elektromer so skrinkou, príprava
na alarm a čidlá alarmu, kabeláž na stropné svetlá a svetlo v podkroví, optické rozvody; kompletné
rozvody kanalizácie, vody, plynu a Geberit splachovače; kondenzačný kotol so zásobníkom vody 45
L a vonkajšou sondou; vodomerná šachta s vodomerom, plynomer so skrinkou; odvodnenie strechy
zaústené do trativodu; okná Inoutic s trojskom, výber farby podľa vzorkovníka; dom zateplený EPS 70
hr. 120, silikónová omietka – ľubovoľnej farby; sokel fasády je zateplený soklovou doskou Isover hr. 60

ukončené buď omietkou alebo marmolitom; chodníky zo zámkovej dlažby pred domom parkovanie 5
x 4,5 m, chodník od parkovacej plochy ku vchodu šírky 1 m, terasa zámková dlažba 15 m2, oplotenie
domu – pevný betónový základ, stĺpiky a zelené pogumované pletivo (nezahŕňa plot pred domom); hrubé
terénne úpravy na pozemku; všetky dokumenty potrebné ku kolaudácií.

21. Z dodatku č. 1 k rezervačnej zmluve zo dňa 23.06.2022 súd zistil, že týmto dodatkom sa predlžuje
platnosť zmluvy o jeden mesiac uvedená v čl. VIII. ods. 1 zmluvy do 23.07.2022, ostatné zmluvné
dojednania zostali nezmenené.

22. Z detailu pohybu na účte sprostredkovateľa súd zistil, že suma 5.000 eur odoslaná žalobcom bola
pripísaná na účet dňa 29.05.2021.

23. Z e-mailovej komunikácie žalobcu a RK súd zistil, že dňa 21.06.2021 vyžiadala sprostredkovateľka
od žalobcu osobné údaje do rezervačnej zmluvy, ktoré jej v rovnaký deň zaslal. Rezervačnú zmluvu
zaslala sprostredkovateľka dňa 23.06.2021 o 10:21 hod. žalobcovi s tým, že sa stretnú o 13:00 hod, ak
však potrebuje môžu posunúť termín stretnutia. Dňa 25.06.2021 o 19:35 hod zaslala sprostredkovateľka
žalobcovi podpísanú rezervačnú zmluvu. Žalobca obratom potvrdil prijatie zmluvy a oznámil, že peniaze

pošle v pondelok večer.
Dňa 10.06.2022 o 18:38 hod. zaslala sprostredkovateľka žalobcovi návrh kúpnej zmluvy v ktorej farebne
vyznačila body, ktoré je potrebné doplniť a prekonzultovať. Na čo reagoval žalobca správou zo dňa
11.06.2022 o 16:25 hod., zmluvu naštuduje a v pondelok sa ozve. Dňa 18.07.2022 o 23:09 hod.
sprostredkovateľka upozornila žalobcu a žalovaného 2/, že bude končiť lehota uvedená v dodatku č. 1

dňa 23.07.2022 na ktorú reagoval žalobca dňa 20.07.2022, kde im oznámil, že preloženie záložného
práva bude trvať podľa banky cca 1,5 až 2 mesiace. K dispozícii má 40.000 €, byt doposiaľ nepredal
a bude ho predávať cez realitku. Dňa 21.07.2022 o 18:37 hod. oznámila sprostredkovateľka žalobcovi,
že predĺženie rezervačnej zmluvy nie je možné a v zmysle rezervačnej zmluvy ho vyzvala na uzatvorenie
kúpnej zmluvy a následnému uhradeniu zvyšnej časti kúpnej ceny. Návrh mu zaslala dňa 10.06.2022,

ktorý nebol k dnešnému dňu pripomienkovaný. Na čo dňa 22.07.2022 o 13:11 hod. žalovaný oznámil,
že má záujem sa dohodnúť na podpise (pravdepodobne kúpnej zmluvy) a následne o 14:52 hod. aj
vyzval k určeniu termínu podpisu zmluvy, s tým že disponuje požadovanými finančnými prostriedkami.
Dňa 23.07.2022 o 16:05 hod. zaslal žalobca v prílohe fotografiu z ktorej je zrejmé, že aktuálny zostatok
na účte je 207.535,57 eur, z fotografie nie je zrejmé číslo a ani majiteľ účtu.

24. Z výmenného lístka zo dňa 06.10.2022 súd zistil, že svedkyňa N. O. bola pre karanténu
práceneschopná od 18.07.2022 do 31.07.2022.

25. Z fotografií predložených žalovanými súd zistil, že predmetný dom nie je v stave holodomu
špecifikovanom v prílohe č. 4 zmluvy. Dom má nasledovné vybavenie neuvedené v prílohe: podlahové
krytiny vo všetkých miestnostiach domu (v izbách, chodbách, WC, kúpeľni, kuchyni), vstavané skrine vchodbe a v izbách; zábradlie na schodisku a obklad schodiska; zárubne a dvere v celom dome; svietidlá
v celom dome; technické vybavenie WC na prízemí (WC misa, umývadlo, batérie); technické vybavenie
WCnaposchodí(WCmisa,umývadlo,batéria);technickévybaveniekúpeľnenaposchodí(2xumývadlo,

vaňa, batérie, zrkadlo); kuchynská linka s drezom, batériou a zabudovaným spotrebičmi (rúra, elektrická
varná doska).

26. Z aktuálneho listu vlastníctva č. XXXXX, k. ú. B. súd zistil, že vlastníkom rozostavaného domu

na pozemku XXXXX/XXX je žalovaný 2/ v celosti. Z listu vlastníctva č. XXXXX k. ú. B. súd zistil, že
vlastníkom parc. č. XXXXX/XXX na XXXXX/XXX je žalovaný 1/ v celosti.

27. Z návrhu kúpnej zmluvy, ktorú zaslala sprostredkovateľka dňa 10.06.2022 žalobcovi súd zistil, že
jeho obsah nie je úplne zhodný s aktuálnym petitom, ktorého zmenu pripustil súd dňa 10.06.2024. Návrh

kúpnej zmluvy obsahoval aj dva body v modrej farbe, ktoré aktuálny petit neobsahuje a to v článku V.
bod. 7, ktorý znie:
„Predávajúci v 2. rade je povinný dokončiť výstavbu Rodinného domu, ako aj všetky terénne úpravy
podľa Prílohy č. 1 - Štandard prevedenia rodinného domu, v zmysle tejto Zmluvy najneskôr do
………………….… 2022. Na tento účel sa Kupujúci zaväzuje umožniť vstup na Predmet prevodu v

rozsahu nevyhnutnom na plnenie Predávajúceho v 2. rade podľa predchádzajúcej vety a poskytnúť na
tento účel Predávajúcemu v 2. rade všetku potrebnú súčinnosť.“
A v čl. VII. ods. 9 nasledovného znenia:
„Predávajúci v 2. rade oboznámil Kupujúceho so skutočnosťou a Kupujúci pred uzavretím tejto
Zmluvy vzal na vedomie, že hodnoty zvukovej izolácie Rodinného domu nevyhovujú požadovaným

normám zvukovej izolácie podľa STN 730532:2013, t.j. zvuková izolácia medzi susediacimi domami, z
ktorých jedným je Rodinný dom, nezodpovedá požadovaným hodnotám zvukovej izolácie podľa STN
730532:2013, pričom požadovaná hodnota je 57dB. Vzhľadom na toto upozornenie teda nejde o vadu,
ktorú by bolo možné Kupujúcim v budúcnosti voči Predávajúcemu v 2. rade uplatňovať. Kúpna cena
za Predmet prevodu je zmluvnými stranami dohodnutá s prihliadnutím na uvedený stav Predmetu

prevoduvtomtoodseku.KupujúcidostalodPredávajúcichmožnosťpredpodpisomtejtoZmluvyodstúpiť
vzhľadomnauvedenéodZmluvyorezerváciinehnuteľnostič.XXXXX/XXX-Xzodňa23.06.2021,pričom
by mu bol uhradený rezervačný poplatok zo dňa 23.6.2021 v plnej výške vrátený.“
Zmluva sa líši aj v úvodných ustanoveniach, kde boli nehnuteľnosti špecifikované podľa zápisu na Liste
vlastníctva platného v čase návrhu zmluvy a boli v nej nesprávne očíslované odseky v čl. IV., kde boli

vynechané číslovanie bodov 3 a 4.
V návrhu zmluvy zaslanej žalobcovi v článku IV. sa uvádza, že kúpna cena za pozemky je 90.600 eur
a za rozostavanú stavbu je 105.000 eur, pričom v bode 2 písm. b) sú špecifikované účty žalovaných, na
ktoré je žalobca povinný zaplatiť kúpnu cenu, s tým, že prvá časť kúpnej ceny 5.000 eur, ktorú žalobca
zaplatil na účet sprostredkovateľa, sa považuje za zálohu na kúpnu cenu za pozemky.

28. Podľa § 50a zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), účastníci sa môžu písomne
zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných
náležitostiach.(1) Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka

domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody
tým nie je dotknuté.(2) Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku
vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.(3)
Podľa § 588 OZ, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu
odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú

cenu.
Podľa § 51 OZ, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však
nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.
Podľa § 35 ods. 2 OZ, právne úkony vyjadrené slovami treba vykladať nielen podľa ich jazykového
vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s

jazykovým prejavom.
Podľa § 36 ods. 1,2 OZ, vznik, zmenu alebo zánik práva či povinnosti možno viazať na splnenie
podmienky. Na nemožnú podmienku, na ktorú je zánik práva alebo povinnosti viazaný, sa neprihliada.(1) Podmienka je odkladacia, ak od jej splnenia závisí, či právne následky úkonu nastanú. Podmienka
je rozväzovacia, ak od jej splnenia závisí, či následky, ktoré už nastali, pominú.(2)
Podľa § 44 OZ, zmluva je uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu na uzavretie zmluvy nadobúda

účinnosť. Mlčanie alebo nečinnosť samy o sebe neznamenajú prijatie návrhu. (1) Prijatie návrhu, ktoré
obsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, je odmietnutím návrhu a považuje sa za nový
návrh. Prijatím návrhu je však odpoveď, ktorá vymedzuje obsah navrhovanej zmluvy inými slovami, ak
z odpovede nevyplýva zmena obsahu navrhovanej zmluvy.(2) Ak je návrh určený dvom alebo viacerým
osobám, a z jeho obsahu vyplýva, že úmyslom navrhovateľa je, aby všetky osoby, ktorým je návrh

určený, sa stali stranou zmluvy, je zmluva uzavretá, ak všetky tieto osoby návrh prijmú.(3)
Podľa § 46 ods. 1 OZ, písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy,
pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.
Podľa § 52 ods. 1 a 3 OZ, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú
uzatvára obchodník so spotrebiteľom.(1) Obchodníkom je osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou
zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike koná v rámci svojej podnikateľskej

činnosti alebo povolania, a to aj prostredníctvom inej osoby, ktorá koná v jej mene alebo na jej účet.(3)
Podľa § 122 ods. 1 a 3 OZ, lehota určená podľa dní začína sa dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá
je rozhodujúca pre jej začiatok. Polovicou mesiaca sa rozumie pätnásť dní. (1) Ak posledný deň lehoty
pripadne na sobotu, nedeľu alebo sviatok, je posledným dňom lehoty najbližší nasledujúci pracovný deň.
(3)

Podľa § 229 CSP, právoplatné rozsudky ukladajúce povinnosť prejavu vôle nahradzujú tento prejav.

29. Predmetom konania je nahradenie prejavu vôle žalovaných v kúpnej zmluve, ktorej predmetom je
predaj pozemku vo vlastníctve žalovaného 1/ a domu vo vlastníctve žalovaného 2/ v znení tak, ako

bolo pripustené dňa 10.06.2024. Žalobca odvodzuje uplatnené právo na uzatvorenie kúpnej zmluvy od
Zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 23.06.2021 a jej dodatku č. 1 zo dňa 23.06.2022.

30. Žalobca uviedol, že uzatvorená zmluva je spotrebiteľskou zmluvou vo vzťahu žalobcu

a sprostredkovateľky a aj voči obom žalovaným ako vlastníkom nehnuteľností. Súd dospel k záveru
že zmluva je spotrebiteľskou, avšak nie vo vzťahu medzi žalobcom a žalovaným 1/. V konaní nebolo
preukázané, že by uvedenú zmluvu uzatvoril žalovaný 1/ v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo
povolania (§ 52 ods. 3 OZ). Nebolo preukázané, že by mal v predmete živnosti kúpu a predaj pozemkov/
nehnuteľností a aj na LV XXXXX je špecifikovaný žalovaný 1/ ako výlučný vlastník predmetného

pozemku dátumom narodenia a nie identifikačným číslom ako podnikateľ. Každý občan môže kúpiť
pozemok a po určitej dobe ho predať zo ziskom, pričom nejde o podnikanie a to ani v prípade, ak takto
postupuje opakovane. Jeho povinnosťou je len, ak spĺňa podmienky uvedené v zákone o dani z príjmu,
priznať príjem zo zisku z predaja nehnuteľnosti a zaplatiť daň z príjmu. Na postavenie žalovaného 1/ ako
nepodnikateľanemávplyvaniskutočnosť,ževčaseuzatvoreniazmluvybol spoločníkomžalovaného2/.

31. Nie je sporné, že žalobca podpísal rezervačnú zmluvu v realitnej kancelárii 23.06.2021. Zmluvu mu
sprostredkovateľka zaslala na jeho e-mail v deň podpisu o 10,12 hod s tým, že mu ponúkla posunutie
termínu podpisu zmluvy z tohto dôvodu, čo preukazuje e-mail z č. l. 90. Nebolo sporným, že žalobca

podpísal rezervačnú zmluvu a neprečítal si ju pred podpisom v RK. Zmluvu mal k dispozícii a svojim
konaní zapríčinil, že sa s jej obsahom neoboznámil pred podpisom. Z e-mailu z č. l. 88 zo dňa
25.06.2021 je preukázané, že mu v tento deň sprostredkovateľka zaslala podpísanú rezervačnú zmluvu,
teda od tohto dňa žalobca preukázateľne mal vedomosť, že je zmluva podpísaná aj žalovanými ku dňu
23.06.2021.

32. V rezervačnej zmluve je hlavným predmetom plnenia zo strany RK rezervácia nehnuteľnosti.
To znamená povinnosť RK neponúkať nehnuteľnosť po určitú dobu tretím osobám a držať ju pre
rezervujúceho. Hlavným korelujúcim záväzkom pre rezervujúceho je uhradiť riadne a včas rezervačný

poplatok. Rezervačný poplatok v Čl. IV bod 1. predstavuje hlavný predmet rezervačnej zmluvy a preto
dohoda o jeho úhrade nie je neprijateľnou zmluvnou podmienkou. Je logické a bežné, že ak si
rezervujúci nesplní svoj záväzok môže byť pre tento prípad dojednaná rozväzujúca podmienka. Táto
nespôsobuje nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán, pretože postačuje zaplatiťpoplatok v dohodnutej lehote a zmluva zostáva v platnosti. Zmluva obsahuje rozväzujúcu podmienku
uvedenú v Čl. IV. bod 2, s ktorou sa mal možnosť žalobca oboznámiť už zo zaslaného nepodpísaného
návrhu zmluvy dňa 23.06.2021. V zmysle tohto článku sa zaviazal zaplatiť rezervačný poplatok do 3

kalendárnych dní odo dňa podpisu zmluvy na účet sprostredkovateľa. Za deň úhrady sa považuje deň
pripísania poplatku na účet sprostredkovateľa a v prípade, ak nebude uhradený riadne a včas, zmluva sa
vcelomrozsahuzrušuje.Vkonanížalobcapreukázal,žepodalprevodnýpríkaznaúhradurezervačného
poplatku 5.000 eur dňa 28.06.2021 a pripísaný bol sprostredkovateľke na účet dňa 29.06.2021. Žalobca
si bol vedomý povinnosti uhradiť poplatok do troch dní, nakoľko dňa 25.06.2021 (v piatok) oznámil e-

mailom sprostredkovateľke, že peniaze pošle v pondelok, t. j. na tretí deň.

33. V zmysle § 122 OZ lehota 3 kalendárnych dní na zaplatenie začala plynúť nasledujúcim dňom
po podpise zmluvy, t. j. 24.06.2021 a posledný deň lehoty pripadol na 26.06.2021 sobotu. V zmysle
citovaného ustanovenia je posledným dňom lehoty nasledujúci pracovný deň pondelok 28.06.2021.

Aj v prípade, ak by začala lehota plynúť až od nasledujúceho dňa po tom, čo sa preukázateľne
dozvedel žalobca o podpise zmluvy žalovanými, doručením podpísanej zmluvy sprostredkovateľkou dňa
25.06.2021, by posledným dňom lehoty na plnenie bol rovnaký deň a to 28.06.2021. Preukázateľne
z výpisu z účtu sprostredkovateľky žalobca zaplatil poplatok pripísaním na účet po uplynutí lehoty
dňa 29.06.2021. Na základe rozväzovacej podmienky celá zmluva zanikla, neuhradením poplatku

v dohodnutej lehote. Z uvedeného dôvodu je neplatný aj dodatok č. 1 podpísaný dňa 23.06.2022,
nakoľko predlžoval neplatnú zmluvu. Z tohto dôvodu súd žalobu zamietol, nakoľko z neplatnej
rezervačnej zmluvy sa žalobca nemôže domáhať nahradenia prejavu vôle žalovaných uzatvoriť kúpnu
zmluvu.

34. Pokiaľ ide o ďalšie námietky žalobcu, súd uvádza, že rezervačný poplatok v zmysle zmluvy mal
záujemca – žalobca uhradiť na účet sprostredkovateľa, o čom mal vedomosť a potvrdzuje to aj jeho e-
mail o zaslaní peňazí na tento účet. V konaní nebolo preukázané, že žalovaní mali vedomosť o neskorej
úhrade poplatku, súd preukazuje na ich výpoveď ako aj výpoveď svedkyne – sprostredkovateľky. A ani

žiadny listinný dôkaz predložený stranami neobsahoval zmienku o neskorej úhrade a tým aj o zániku
zmluvy. Ak by si boli žalovaní vedomí zániku zmluvy, nedošlo by podpisu dodatku a ani by nenavrhovali
odstúpenie od (neplatnej) zmluvy. Preto aj nasledujúci postup žalovaného 2/, ktorý pokračoval vo
výstavbe, pričom zohľadnil požiadavky žalobcu vyplýva z omylu, že bol poplatok uhradený včas a že je
rezervačná zmluva platná. Toto jeho konanie však nemôže obnoviť platnosť zaniknutej zmluvy, najmä ak

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, má zo zákona predpísanú písomnú formu pod následkom neplatnosti.

35. K námietke žalobcu, že mu nebol vrátený zaplatený rezervačný poplatok, súd uvádza, že vrátenie
poplatku nie je predmetom konania a zároveň ide o povinnosť sprostredkovateľky, ktorá vyplýva zo

zmluvného vzťahu sprostredkovateľka a žalobcu, nie žalovaných.

36. Ustanovenie § 35 odsek 2 OZ bráni tomu, aby mohla byť výkladom zmluvných dojednaní
dodatočne dotváraná taká vôľa zmluvných strán, ktorá nebola žiadnym spôsobom prejavená. Z obsahu

rezervačnej zmluvy v čl. V bod 1 jednoznačne vyplýva, že sa žalobca zaviazal do 15 dní od vyzvania
sprostredkovateľom uzatvoriť s vlastníkmi nehnuteľností najneskôr v posledný deň účinnosti zmluvy
ZmluvuobudúcejkúpnejzmluvealeboKúpnuzmluvu.Zuvedenéhoustanoveniavyplýva,žerezervačná
zmluva nebola zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, nakoľko sa žalobca zaviazal na vyzvanie uzatvoriť
práve Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu. Zo žiadneho ustanovenia zmluvy nevyplýva

rovnaký záväzok žalovaným, uzatvoriť v budúcnosti zmluvu so žalobcom.

37. Rezervačná zmluva nemá zákonom požadované náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, čo
samo o sebe by spôsobilo jej neplatnosť. Ako už bolo uvedené vyššie, neobsahuje výslovne záväzok

žalovaných uzatvoriť kúpnu zmluvu v budúcnosti. Zmluva obsahuje dohodu o kúpnej cene 195.600 eur,
ale neobsahuje špecifikáciu aká časť z nej je za pozemok vo vlastníctve žalovaného 1/ a osobitne za
postavenú stavbu vo vlastníctve žalovaného 2/. Špecifikáciu ceny súd považuje za podstatnú náležitosť,
nakoľko žalovaní nie sú podielovými spoluvlastníkmi, ale každý z nich vlastní inú časť nehnuteľností,s odlišnou hodnotou. Zmluva teda neobsahuje dohodu, aká časť z kúpnej ceny je cenou za pozemok
a aká časť je cenou za dom.

38. Naviac súd uvádza, že ak by bola rezervačná zmluva platná a išlo by aj o platnú zmluvu
o budúcej kúpnej zmluve, súd by musel žalobu zamietnuť z dôvodu, že návrh kúpnej zmluvy zaslaný
sprostredkovateľkou žalobcovi je v rozpore s aktuálnym znením kúpnej zmluvy po schválení zmeny
petitu. Žalobca neakceptuje pôvodný návrh žalovaných a sám sa domáha nahradenia prejavu vôle

odlišného znenia kúpnej zmluvy, nakoľko v nej nie sú uvedené dva body pôvodnej kúpnej zmluvy bližšie
špecifikované v bode 27 odôvodnenia. Žalobca sa vyjadril aj v priebehu konania, že nesúhlasí najmä
s bodom 9 v Čl. VII pôvodného návrhu kúpnej zmluvy žalovaných. V zmysle § 44 OZ prijatie návrhu,
ktoré obsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, je novým návrhom. Pokiaľ teda žalobca
neakceptoval návrh žalovaných, žalovaní už týmto návrhom nemôžu byť žiadnym právne relevantným
spôsobom viazaný.

39. Ďalším dôvodom na zamietnutie žaloby je skutočnosť, že nehnuteľnosť už nie je v stave, ktorý je
špecifikovaný v prílohe rezervačnej zmluvy, kde predmetom dohody bol holodom a nie dom vo vyššom
štádiu vybavenosti. Stav vybavenosti domu špecifikovali žalovaní a preukázali fotodokumentáciou (bod

25.odôvodnenia),potvrdilatoajsvedkyňa–sprostredkovateľkaanebolotosporované.Akbysúdžalobe
vyhovel, viedlo by to k bezdôvodnému obohateniu žalobcu a teda k ďalším sporom.

40. Na základe všetkých vyššie uvedených dôvodov, súd žalobu v celom rozsahu zamietol.

41. Ďalšie námietky uvedené stranami sporu súd považoval pre rozhodnutie vo veci samej za
nerozhodné, bez potreby sa nimi osobitne vysporiadavať. I podľa už konštantnej judikatúry tak
národných,akoajnadnárodnýchsúdov,súdnemusídaťodpoveďnavšetkyotázkynastolenéúčastníkmi

konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a
právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi
konania. Odôvodnenie rozhodnutia tak nemusí dať odpoveď na každú jednu poznámku, či pripomienku
účastníka konania, ktorý ju nastolil.

42. Pri rozhodovaní o náhrade trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP a plne úspešným
žalovaným priznal nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu. O výške náhrady trov konania
rozhodne súd podľa § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí,
samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje. V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z. z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje
inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z. z.).