Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 21. máj 2024

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B1-14C/254/2015

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1115229245
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 05. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Vladimír Sedmohradský

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2024:1115229245.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudcom Mgr. Vladimírom Sedmohradským v spore žalobcov: 1) T. A.-T., N.

XX.XX.XXXX, A. S. X, XXX XX A., a 2) X. A.-T., N. XX.XX.XXXX, A. S. X, XXX XX A., obaja zastúpení
Advokátska kancelária JURIKA & KELTOŠ, s.r.o., so sídlom Mickiewiczova 2, 811 07 Bratislava, proti
žalovaným: 1) V.. V. V., N. XX.XX.XXXX, A. B. XX, XXX XX A. a 2) V.. C. V., N. XX.XX.XXXX, A. B. XX,
XXX XX A., obaja zastúpení FAIRSQUARE advokátska kancelária s.r.o., so sídlom Lazaretská 3/A, 811
08 Bratislava, o nahradenie prejavu vôle,

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaným priznáva proti žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu (predtým Okresný súd Bratislava I) dňa 18.11.2015 dňa
sa žalobcovia domáhali nahradenia prejavu vôle žalovaných. V žalobe uviedli, že sú podielovými
spoluvlastníkmi nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XXXX pre k. ú. B. mesto, okres A. I, obec A. - m. č.
B. mesto ako Priestor č. XX-X nachádzajúci sa v suteréne bytového domu súpisné č. XXXX, vo vchode
S. 5, A., postavenom na pozemku CKN pare. č. XXXX/X - zastavané plochy a nádvoria vo výmere
525 m2 a k nemu prislúchajúceho spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach
bytového domu súpisné č. XXXX a zastavanom pozemku vo veľkosti 45720/184835, a to v podiele

2/15 (ďalej len „Nebytový priestor“). Uviedli, že spoluvlastnícky podiel na Nebytovom priestore nadobudli
do svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov na základe kúpnej zmluvy v roku 2012. Žalovaní
rovnako nadobudli do svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov spoluvlastnícky podiel 2/15
na Nebytovom priestore, a to na základe kúpnej zmluvy, ktorej vklad do katastra nehnuteľností bol
povolený pod V-4471/15 zo dňa 19.10.2015. Nakoľko zo strany právneho predchodcu žalovaných
nebola žalobcom pri prevode spoluvlastníckeho podielu k Nebytovému priestoru doručená ponuka na
realizáciuichzákonnéhopredkupnéhoprávakprevádzanémuspoluvlastníckemupodielunaNebytovom

priestore, a žalobcovia sa svojho zákonného predkupného práva k tomuto spoluvlastníckemu podielu
na Nebytovom priestore inak nevzdali, je nepochybné, že uzavretím kúpnej zmluvy a povolením vkladu
vlastníckeho práva k prevádzanému spoluvlastníckemu podielu na Nebytovom priestore bolo porušené
zákonné predkupné právo žalobcov vyplývajúce z § 140 Občianskeho zákonníka. Žalobcovia ďalej
uviedli, že listom zo dňa 28.10.2015 právny zástupca žalobcov vyzval žalovaných v zmysle § 603 ods. 3
Občianskeho zákonníka, aby v lehote do 3 dní od doručenia výzvy predložili žalobcom ponuku na predaj
spoluvlastníckeho podielu 2/15 na Nebytovom priestore, a to za rovnakých podmienok, za akých tento

spoluvlastnícky podiel na Nebytovom priestore nadobudli. Vo výzve boli žalovaní výslovne upozornení,
že v prípade, ak si svoju zákonnú povinnosť ponúknuť žalobcom spoluvlastnícky podiel na predaj
nesplnia, budú sa žalobcovia domáhať nahradenia prejavu vôle žalovaných na súde v zmysle § 161
ods. 3 OSP. Žalovaní do dňa podania žaloby žalobcom nepredložili ponuku na predaj spoluvlastníckehopodielu. Žalobcovia sa tak podanou žalobou domáhali nahradenia prejavu vôle žalovaných smerujúceho
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. V žalobnom návrhu uviedli navrhovaný text kúpnej zmluvy, vo vzťahu ku
ktorej mal súd prejav vôle žalovaných svojím rozhodnutím nahradiť.

2. Žalobcovia spolu so žalobou požadovali aj nariadenie predbežného opatrenia, ktorým by súd zakázal
žalovaným akokoľvek s predmetným spoluvlastnícky podielom v Nebytovom priestore nakladať, a to až
do rozhodnutia vo veci samej. Uznesením č.k. 14C/254/2015-13 zo dňa 03.12.2015 súd toto predbežné
opatrenie nariadil. Po podanom odvolaní zo strany žalovaných Krajský súd v Bratislave uznesením č.k.

14Co/50/2016-86zodňa29.02.2016rozhodnutiesúduprvejinštanciezmeniltak,ženávrhnanariadenie
predbežného opatrenia zamietol.

3. Žalovaní vo svojom vyjadrení k žalobe vo veci samej zo dňa 16.01.2017 žiadali žalobu ako
nedôvodnú zamietnuť. Uviedli, že Nebytový priestor je hromadnou podzemnou garážou, ktorej súčasťou
je niekoľko voľných garážových státí, ktoré prislúchajú k jednotlivým bytom v bytovom dome. Vzhľadom

na nedostatočnú a zastaranú právnu úpravu v zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov (ďalej len „ZoVB“), ktorá nepozná situáciu voľných garážových státí, nie je tieto možné
evidovať a zapísať ich v katastri nehnuteľností ako samostatný nebytový priestor, resp. samostatnú
vec, a preto sú jednotlivé garážové státia vyjadrené prostredníctvom spoluvlastníckeho podielu. Bytový
dom je jeden zo šiestich bytových (vilových) domov, ktorý je postavený v lukratívnom uzavretom areáli

na S. ulici v A.. Bytový dom, ako aj ostatné bytové domy v areáli, obsahujú voľné garážové státia,
ktoré sa nachádzajú v nebytovom priestore. Pri predaji bytov vo všetkých bytových domov v areáli
zo strany pôvodného developera boli vždy k predávanému bytu priradené konkrétne čísla garážových
státí podľa záujmu kupujúceho, pričom v prevodnej zmluve boli tieto garážové státia vyjadrené ako
spoluvlastnícke podiely. Aj samotní žalobcovia nadobúdali svoj byt č. 9 s garážovými státiami, ktoré sú

v časti „C“ LV č. XXXX dokonca osobitne identifikované ako garážové státia č. 1 a 2 pod poradovým
číslom 14 a rovnako sú identifikované aj v nadobúdacej zmluve žalobcov v článku II ods. 5 a v príslušnej
prílohe č. 3. Až do súčasnosti všetci vlastníci v areáli rešpektovali zásadu vyjadrenia garážových státí
prostredníctvom spoluvlastníckeho podielu, pričom na spoluvlastnícke podiely nebytových priestorov -
hromadných garáží sa neprihliadalo ako na ideálne spoluvlastnícke podiely, ale ako na samostatné a

oddeliteľné voľné garážové státia. Na túto skutočnosť bol každý kupujúci/záujemca o byt a príslušné
garážové státia riadne upozornený a takýto právny stav bol každým vlastníkom bytu a spoluvlastníkom
Nebytového priestoru plne rešpektovaný. S ohľadom na plnú vedomosť o tomto právnom stave všetkých
vlastníkov bytov a spoluvlastníckych podielov na hromadných garážach nebola uzatváraná ani spoločná
dohoda o užívaní. Žalobcovia sa však s ohľadom na ich iné sporné vzťahy s pôvodným developerom

rozhodli podať účelovú a šikanóznu žalobu na súd proti žalovaným, hoci títo riadne kúpili byt a
prislúchajúce garážové státia. Žalobcovia sú si plne vedomí toho, že garážové státia nachádzajúce
sa v Nebytovom priestore sú nevyhnutnou súčasťou pridelených bytov v bytovom dome, a teda je
evidentné, že žaloba žalobcov je šikanóznym a účelovým podaním, pričom šikanózne a účelové
uplatňovanie práva v zmysle ustálenej judikatúry súdov a právnych princípov nepožíva právnu ochranu.

Žalovaní poukázali na nedostatočnú právnu úpravu ohľadom hromadných garáží v bytových domoch
a rozhodovaciu prax Ústavného súdu SR pokiaľ ide o možnosť odchýliť sa od doslovného textu
zákona (nález sp. zn. III. ÚS 36/2010-51) a uviedli, že ak má byť zabezpečená materiálna ochrana
zákonnosti, zákonné predkupné právo stráca vo vzťahu k povahe a charakteru Nebytového priestoru
ako hromadnej garáži právny význam. Samotní žalobcovia sú si plne vedomí skutočnosti, že byt je

bez príslušných garážových státí takmer bezcenný, nakoľko by nikto nemal záujem o nadobudnutie
a užívanie luxusného veľkometrážneho bytu v lukratívnom uzavretom areáli bez možnosti parkovania
v hromadnej garáži. Uviedli, že prijatím doktríny ideálneho spoluvlastníctva vo vzťahu k Nebytovému
priestoru by teda žalovaní, ako aj ktoríkoľvek z ostatných spoluvlastníkov Nebytového priestoru, mohli
parkovať svoje motorové vozidlá v ľubovoľnom počte kdekoľvek v Nebytovom priestore, v dôsledku

čoho každý ideálny spoluvlastník by po prijatí vnímania žalobcov mohol výrazne zákonným spôsobom
obmedziť aj samotných žalobcov v užívaní ich garážových státí. Žalovaní majú za to, že žaloba by
mala byť zamietnutá, keďže sui generis zosobnenie garážových státí prostredníctvom spoluvlastníckeho
podielu sa odkláňa od ratio legis ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, nakoľko vo vzťahu k tomuto
osobitnémuprípaduniejezažiadnychokolnostížiadúceformalistickéastriktnéuplatňovaniezákonného

predkupného práva a nároky zo zákonného predkupného práva by v tomto prípade nesplnili účel,
predpokladanýprávnymporiadkomajehosystematickousúvislosťou.Usporiadanievlastníckehovzťahu
ku garážových státiam prostredníctvom spoluvlastníckeho podielu, ako je tomu aj v tomto prípade, je
možné identifikovať v mnohých ďalších developerských projektoch a uznanie formalistickej a rigidnejdoktríny zákonného predkupného práva v každom prípade ideálneho spoluvlastníctva, ako to účelovo a
šikánozne uskutočnili aj žalobcovia, by prinieslo právnu nestabilitu a chaos do súčasných vlastníckych
vzťahov v bytových domoch po celej Slovenskej republike s takýmto vlastníckym usporiadaním, čo by

vyvolalo iba ďalšie spory o vlastnícke právo. Žalovaní tak žiadali žalobu zamietnuť.

4. Žalobcovia v replike uviedli, že tvrdenia žalovaných sa nezakladajú na pravde. Uviedli, že nie je
pravda, že právny stav, pri ktorom sa na spoluvlastnícke podiely Nebytovom priestore neprihliadalo
ako na ideálne spoluvlastnícke podiely, ale ako na samostatné a voľné garážové státia, bol každým

vlastníkom bytu a spoluvlastníkom Nebytového priestoru plne rešpektovaný. Naopak, bol to práve
právny predchodca žalovaných, spoločnosť BRATISLAVSKÁ INVESTIČNÁ, a.s., od ktorej žalovaní
predmetný spoluvlastnícky podiel na nebytovom priestore kúpili, kto jednoznačne a bez akejkoľvek
pochybnosti napadol prevod jedného z bytov a spoluvlastníckeho podielu na predmetnom nebytovom
priestore určovacou žalobou, a to práve z dôvodu porušenia zákonného predkupného práva. Táto
žaloba bola vedená na Okresnom súde Bratislava I pod sp. zn. 9C/240/2015 (dnes konanie sp.

zn. B1-9C/240/2014 na Mestskom súde Bratislava IV). Tiež nie je pravda, že garážové státia, resp.
spoluvlastnícke podiely na predmetnom nebytovom priestore, sú nevyhnutnou súčasťou každého z
pridelených bytov, nakoľko právny predchodca žalovaných realizoval predaj bytov nachádzajúcich
sa v tomto bytovom dome aj samostatne, t.j. bez súčasného prevodu spoluvlastníckeho podielu na
Nebytovom priestore. Rovnako nie je pravda, že prevod spoluvlastníckych podielov na Nebytovom

priestore sa realizuje bez splnenia povinnosti ponúknuť prevádzaný spoluvlastnícky podiel ostatným
spoluvlastníkom (jediný, kto si túto zákonnú povinnosť nesplnil, bol právny predchodca žalovaných).
Pravdou je, všetky prevody spoluvlastníckych podielov na Nebytovom priestore boli uskutočnené po
realizácii zákonnej ponukovej povinnosti ostatným podielovým spoluvlastníkom. Žalobcovia zdôraznili,
že Nebytový priestor je samostatným predmetom právnych vzťahov a pri jeho prevode je potrebné

rešpektovať právny poriadok, vrátane ustanovení Občianskeho zákonníka o predkupnom práve.
Skutočnosť, či žalobcovia mohli alebo nemohli požiadať pôvodného developera o odpredaj ďalšieho
garážového státia je irelevantná. Žalobcovia však pre úplnosť uviedli, že spoločnosť AUTO FOREST
s.r.o., ktorá spoluvlastnícky podiel 6/15 na predmetnom nebytovom priestore nadobudla a ktorá je
cez osobu W. S. personálne prepojená s pôvodným developerom, spoločnosťou BRATISLAVSKÁ

INVESTIČNÁ, a.s., ponúkla žalobcom prevod uvedeného podielu za sumu vo výške 720.000,- EUR.
Žalobcovia jednoznačne odmietajú snahu žalovaných, resp. ich právneho zástupcu o spochybňovanie
ich reálneho záujmu o kúpu predmetného spoluvlastníckeho podielu. Ako podieloví spoluvlastníci
Nebytového priestoru nachádzajúceho sa v bytovom dome, v ktorom bývajú, majú logicky záujem
nadobudnúť s väčším spoluvlastníckym podielom aj viac kompetencií pri rozhodovaní o nakladaní s

týmto nebytovým priestorom. Investícia do ďalšieho spoluvlastníckeho podielu na Nebytovom priestore
je pre žalobcov výhodnou investíciou a nie možnosťou k šikanóznemu výkonu práva, ako sa snažia
podsúvať žalovaní. K snahe žalovaných, resp. ich právneho zástupcu o vykreslenie konania žalobcov
ako šikanózneho a v rozpore s dobrými mravmi poukázali na skutočnosť, že právny predchodca
žalovaných o existencii zákonného predkupného práva k prevádzaným spoluvlastníckym podielom na

predmetnom nebytovom priestore bez akejkoľvek pochybnosti vedel, nakoľko sa ho sám domáha v
konaní sp. zn. 9C/240/2015. Ak teda žalovaní tvrdia, že boli svojim právnym predchodcom ubezpečení
o skutočnosti, že k predmetnému spoluvlastníckemu podielu sa zákonné predkupné právo nevzťahuje,
boli svojim právnym predchodcom celkom evidentne uvedení do omylu, resp. úmyselne zavedení.

5. Žalovaní v duplike zo dňa 20.06.2018 uviedli, že súdne konanie sp. zn. 9C/240/2015 žiadnym
spôsobom nesúvisí s konaním na tunajšom súde. Uviedli, že podľa vedomosti žalovaných počas celej
existencie bytového domu bolo vždy rešpektované konkrétne garážové státie, resp. konkrétne čísla
garážových státí, pridelených ku konkrétnym bytom vlastníkov v prevodných zmluvách. Žalovaní plne
rešpektujú a budú rešpektovať užívacie a vlastnícke práva ostatných podielových spoluvlastníkov k

pridelenému garážovému státiu, a nemajú záujem na tom, aby bola takáto prax a výkon užívacích a
vlastníckych práv narušená alebo spochybnená. K argumentu o doterajšom rešpektovaní predkupného
práva žalovaní uviedli, že ak doteraz niektorí spoluvlastníci vzdávali na základe zaslaných výziev
predkupného práva, robili tak z právnej opatrnosti a právnej istoty.

6. Súd vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi predloženými v konaní, a to: výzvy na predloženie
ponuky na predaj spoluvlastníckych podielov zo dňa 28.10.2015 (č.l. 7 až 8), výpisy z Obchodného
registra spoločností BRATISLAVSKÁ INVESTIČNÁ, a.s. a 24 Development s.r.o. (č.l. 56 až 59),
vyhlásenie o vzdaní sa predkupného práva zo dňa 06.11.2012 (č.l. 59), listy spoločností BRATISLAVSKÁINVESTIČNÁ, a.s. a 24 Development s.r.o. - dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu zo
dňa 07.07.2015 a 17.07.2015 (č.l. 61 až 62), žaloba v konaní sp. zn. 9C/240/2015 doručená súdu dňa
03.11.2015(č.l.63až64),zmluvaoprevodevlastníctvabytu,ktoroužalobcovianadobudlibytapodielna

Nebytovom priestore zo dňa 09.11.2012 (č.l. 130 až 132), vyhlásenia žalobcov o vzdaní sa predkupného
práva zo dňa 26.07.2016, 02.10.2014, 16.11.2012 (č.l. 144 až 146), vyhlásenie spoločnosti Pan-Pan,
s.r.o. o vzdaní sa predkupného práva zo dňa 10.11.2016 (č.l. 147), čestné prehlásenia rôznych osôb o
vzdaní sa predkupného práva pri nadobúdaní vlastníckeho práva k Nebytovým priestorom žalobcami
z roku 2016 (č.l. 148 až 151), výzva na uplatnenia predkupného práva zo strany spoločnosti AUTO -

FOREST, s.r.o. zo dňa 13.05.2016 (č.l. 152), kúpna zmluva, ktorou žalovaní nadobudli vlastnícke právo
k bytu a podielu na Nebytovom priestore zo dňa 20.02.2015 (č.l. 237 až 243), dodatky č. 1 a č. 2 k
tejto zmluve (č.l. 244 až 245 a 225 až 226), rozhodnutie o vklade vlastníckeho práva k tejto zmluve do
katastra nehnuteľností zo dňa 19.10.2015 (č.l. 236) a listy vlastníctva č. XXXX v katastrálnom území B. V.
z rôznych časových období. Súd tiež vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu v 1. rade na pojednávaní
dňa 29.04.2022 (č.l. 223).

7. Z vykonaného dokazovania, resp. zo skutočností, ktorí medzi stranami neboli sporné, mal súd za
preukázané, že žalobcovia aj žalovaní sú vlastníkmi bytu v bytovom dome S. X v A., zapísaného na
liste vlastníctva č. XXXX . v katastrálnom území B. mesto, okres A. I, obec A. - m. č. B. mesto. V
rovnako bytovom dome zároveň žalobcovia aj žalovaní vlastnia spoluvlastnícky podiel vo výške X/XX na

Nebytovom priestore. Nebytový priestor je hromadnou garážou s 15 parkovacími miestami, ktoré nie sú
stavebne oddelené. Žalovaní tento spoluvlastnícky podiel nadobudli spolu s bytom na základe kúpnej
zmluvy uzatvorenej so spoločnosťou BRATISLAVSKÁ INVESTIČNÁ, a.s. zo dňa 20.02.2015, v znení jej
neskorších dodatkov. V kúpnej zmluve bolo uvedené, že podiel 2/15 na Nebytovom priestore zaručuje
kupujúcim a oprávňuje ich výlučne užívať parkovacie mieste č. X a XX. v hromadnej garáži. Obdobné

ustanovenie mali v kúpnej zmluve aj žalobcovia, ktorých spoluvlastnícky podiel 2/15 na Nebytovom
priestore mal zodpovedať parkovacím státiam č. X a 2. Na liste vlastníctva sú pri jednotlivých vlastníkoch
zapísané konkrétne čísla parkovacích státí, pričom tento zápis je aj pri žalobcoch (parkovacie státia č.
1 a 2) a ako pri jediných absentuje pri žalovaných (nemajú uvedené žiadne čísla). Pri prevode bytu
zo spoločnosti BRATISLAVSKÁ INVESTIČNÁ, a.s. na žalovaných nebola žalobcom zaslaná výzva na

uplatnenie predkupného práva. V konaní bolo preukázané, že pred prevodom vlastníckeho práva k
spoluvlastníckemu podielu na Nebytovom priestore a aj po tomto prevode dochádzalo opakovane pri
prevodoch vlastníckeho práva k zasielaniu výziev na uplatnenie predkupného práva. Súd mal taktiež za
preukázané, že spoločnosť BRATISLAVSKÁ INVESTIČNÁ, a.s. je pôvodným developerom projektu a
zároveň táto spoločnosť a 24 Development s.r.o. boli v roku 2015 minimálne personálne prepojené cez

osobu JUDr. C. A., ktorý bol v oboch spoločnostiach štatutárnym orgánom.

8. Na zistený skutkový stav aplikoval súd právne posúdenie a dospel k záveru, že žalobu je potrebné
zamietnuť.

9. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupnéprávo,ibažeideoprevodblízkejosobe(§116,117).Aksaspoluvlastnícinedohodnúovýkone
predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

10. Podľa § 20a ods. 1 ZoVB v znení účinnom od 01.11.2018: „Právo výlučne užívať určité garážové

stojisko je právo spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome, ktoré vzniká prevodom alebo
prechodomspoluvlastníckehopodielunagaráživdome.Právospoluvlastníkagaráževdomenavýlučné
užívanie určitého garážového stojiska môže zaniknúť len s jeho písomným súhlasom.“

11. Podľa § 20a ods. 7 ZoVB v znení účinnom od 01.11.2018: „Spoluvlastníci garáže v dome nemajú

predkupné právo,17b) ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži v dome
a) spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je
stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v
rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza,
b) na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky

prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb
inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza.“12. Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.“

13. V konaní nebolo sporné, že predmetom prevodu na žalovaných bol aj spoluvlastnícky podiel k
Nebytovému priestoru a pri prevode vlastníckeho práva k spoluvlastníckeho podielu k Nebytovému
priestoru nebola žalobcom ako podielovým spoluvlastníkom toho istého Nebytového priestoru zaslaná
výzva s možnosťou uplatnenia ich predkupného práva. Súd sa tak v prvom rade zameral na právne

posúdenie režimu predkupného práva pri prevode spoluvlastníckeho podielu k Nebytovému priestoru.

14. V zmysle § 140 Občianskeho zákonníka majú podieloví spoluvlastníci v prípade prevodu
spoluvlastníckeho podielu jedným zo spoluvlastníkov na tretiu osobu predkupné právo. Keďže v danom
prípade išlo o podielové spoluvlastníctvo, z formálneho hľadiska nie je dôvod dané ustanovenie na
prevod podielu v Nebytovom priestore neaplikovať. Súd však dospel k záveru, že uvedené ustanovenie

je v posudzovanom prípade obsolétne. Predmetom sporu je nebytový priestor v bytovom dome, ktorý
je hromadnou garážou s otvorenými samostatnými garážovými státiami, ktoré majú spoločný vjazd a
výjazd a nie sú stavebne oddelené. Ide o bežný spôsob riešenia bytového domu pri novostavbách za
posledné desaťročia. V danom prípade nie je z praktického a právneho hľadiska možné, aby malo každé
garážové státie svojho priameho vlastníka, hoci z hľadiska užívania týchto státí je to želané riešenie.

Prax túto otázku vyriešila tak, že ide spravidla o nebytový priestor so spoluvlastníckymi podielmi, keď
je spoluvlastníctvo rozdelené práve na toľko podielov, koľko je v nebytovom priestore garážových státí,
a jednému podielu na celku zodpovedá jedno konkrétne garážové státie. Z formálneho a právneho
hľadiska tak ide o podielové spoluvlastníctvo, z hľadiska ekonomickej reality však ideálnemu podielu na
vlastníctve daného nebytového priestoru vždy zodpovedá priamo konkrétne parkovacie miesto. V praxi

sú potom takéto parkovacie miesta spravidla developerom predávané priamo s bytmi, pričom súčasťou
zmlúv je vždy označenie konkrétneho parkovacieho miesta, ktoré prislúcha k spoluvlastníckemu podielu.
Samozrejme, nie je nevyhnutné, aby bolo v každom jednom prípade s bytom predané aj garážové státie
(spoluvlastnícky podiel na nebytovom priestore), resp. k jednému bytu môže byť predaných aj viacero
garážových státí (resp. zodpovedajúci vyšší spoluvlastnícky podiel na nebytovom priestore).

15. Zákonodarca na túto osobitnú ekonomickú realitu reagoval až zákonom č. 238/2018 Z.z., ktorý s
účinnosťou od 01.11.2018 novelizoval znenie ZoVB tak, že v § 20a komplexne upravil problematiku
garážových státí v nebytovom priestore. V zmysle ods. 1 uvedeného ustanovenia došlo k spojeniu
práva užívať konkrétne parkovacie miesto s existenciou spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome,

a v zmysle ods. 7 bolo upravené predkupné právo tak, že toto právo spoluvlastníci nemajú, ak je
(okrem iného) spoluvlastnícky podiel na garáži prevádzaný spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo
nebytového priestoru v tom istom dome, alebo je prevádzaný na iného vlastníka bytu alebo nebytového
priestoru v tom istom dome. Touto úpravou účinnou od 01.11.2018 došlo k zosúladeniu hospodárskej
reality s právnou úpravou, nakoľko predkupné právo ostatných vlastníkov v uvedených prípadoch tejto

hospodárskej realite nezodpovedalo. Vlastníctvo garážového státia v bytovom dome je spravidla pre
vlastníka nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu, a uvedené rovnako platí pre kupujúceho. Ak teda
vlastník bytu predáva byt spolu s garážovým státím, záujemca o tento byt a garážové státie nemôže byť
obmedzovaný predkupným právom iných spoluvlastníkov. Predkupné právo má hospodárky význam iba
v prípade, ak by vlastník mal záujem previesť garážové státie bez súčasného prevodu bytu, a to tretej

osobe, ktorá v danom momente vôbec nie je vlastníkom bytu alebo iného nebytového priestoru v dome.
V takom prípade je predkupné právo logické, keďže chráni vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome a umožňuje im prednostné právo na kúpu garážového státia pred tretími osobami, ktoré inak
nemajúkbytovémudomuvlastníckyvzťah.Presnetakátoprávnaúpravasastalaúčinnouod01.11.2018.

16. Súd dospel k záveru, že v tomto konkrétnom prípade nebolo možné formalisticky aplikovať
ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka ani pred účinnosťou vyššie uvedenej novely, nakoľko táto
len explicitne do právneho poriadku zaviedla úpravu, ktorá už predtým zodpovedala ekonomickej
realite obdobných bytových domov so spoločnými garážami. Súd pri uvedenej úvahy postupoval v
zmysle nálezu Ústavného súdu III. ÚS 36/2010-51 zo dňa 04.05.2010, v zmysle ktorého „...ústavný

súd v zmysle konštantnej judikatúry (m. m. III. ÚS 72/2010) poukazuje na skutočnosť, že súd nie
je doslovným znením zákonného ustanovenia viazaný absolútne. Môže, dokonca sa musí od neho
(od doslovného znenia právneho textu) odchýliť v prípade, ak to vyžaduje účel zákona, systematická
súvislosť alebo požiadavka ústavou súladného výkladu zákonov a obdobných všeobecne záväznýchprávnych predpisov (čl. 152 ods. 4 ústavy). Samozrejme, i v týchto prípadoch sa musí vyvarovať svojvôle
(arbitrárnosti) a svoju interpretáciu právnej normy musí založiť na racionálnej argumentácii. V prípadoch
nejasnosti alebo nezrozumiteľnosti znenia ustanovenia právneho predpisu alebo v prípade rozporu

tohto znenia so zmyslom a účelom príslušného ustanovenia, o ktorého jednoznačnosti niet pochybnosti,
možno uprednostniť výklad e ratione legis pred doslovným gramatickým (jazykovým) výkladom.“

17. V danom prípade ide presne o situáciu predpokladanú ústavným súdom. Všeobecné ustanovenie
Občianskeho zákonníka o predkupnom práve nezodpovedalo pred novelou č. 238/2018 Z.z.

účelu zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorého zmyslom nebolo poskytovať
spoluvlastníkom predkupné právo ku spoločným garážam v prípade, ak developer alebo aj iný
vlastník predával byt alebo nebytový priestor tretej osobe spolu s garážovým státím; takáto úprava
nezodpovedala reálnym ekonomickým potrebám a bola zjavne zastaraná, nakoľko zákon nereflektoval
nový typ ekonomických vzťahov vytvorený hromadnými garážami v bytových domoch. Zákonodarca
tento stav zohľadnil až v novele v roku 2018, avšak už pred touto novelou bolo potrebné vyhnúť sa

aplikácií všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka na tento typ prevodov vlastníctva. Uvedené
platí osobitne v prípadoch, keď je zo zmluvnej dokumentácie zrejmé, že úmyslom developera projektu
bolopriradeniekonkrétnychgarážovýchstátíjednotlivýmspoluvlastníkompriprevodespoluvlastníckeho
práva ku spoločným garážovým priestorom. Uplatňovanie predkupného práva by mohlo znemožniť
kupujúcim nadobudnutie garážového státia spolu s bytom, čo by malo podstatný vplyv na ich motiváciu

nadobudnúť samotný byt.

18. Súd uvedené závery aplikoval na prejednávanú vec. Žalobcovia sa žalobou domáhali uplatnenia
predkupného práva vo vzťahu k spoluvlastníckemu podielu k Nebytovému priestoru, ktorý nadobudli
žalovaní spolu s bytom v rovnakom bytovom dome. Nebytový priestor v tomto prípade predstavuje

15 samostatných parkovacích miest v spoločnej garáži, a jednému parkovaciemu miestu zodpovedá
spoluvlastnícky podiel vo výške 1/15 celku. Žalovaní v bytovom dome kúpili od developera (resp.
spoločnosti prepojenej s developerom) byt spolu s garážovými státiami, pričom rovnako ako žalobcovia
kúpili dve garážové státia, ktorým zodpovedal spoluvlastnícky podiel 2/15 na Nebytovom priestore.
Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti a vzhľadom na vyššie uvedené právne závery súd dospel

k záveru, že v takomto prípade nie je dôvod postupovať v súlade so všeobecnými ustanoveniami
Občianskeho zákonníka o predkupnom práve a žalobcom voči žalovaným predkupné právo nevzniklo.
Žaloba o nahradenie prejavu vôle pri uzatvorení kúpnej zmluvy tak nie je dôvodná a súd ju prvým
výrokom tohto rozsudku zamietol.

19. Súd pre úplnosť uvádza, že ak by aj dospel k záveru, že v danom prípade je potrebné
vychádzať z doslovného znenia § 140 Občianskeho zákonníka, resp. zo skutočnosti, že v čase prevodu
spoluvlastníckeho práva k Nebytovému priestoru na žalovaných nebol účinný dnešný § 20a ZoVB, bol
by žalobu rovnako zamietol pre rozpor nároku žalobcov s dobrými mravmi. Výkon predkupného práva
v bytovom dome zo strany žalobcov by bol voči žalovaným v rozpore s dobrými mravmi, a to z dôvodov

uvedenýchvyššie.Žalovanínadobudlivlastníckeprávokbytuaspoluvlastníckemupodieluštandardným
spôsobom od developerskej spoločnosti, pričom legitímne očakávali, že spolu s bytom nadobúdajú
aj garážové státia. Spoluvlastnícky podiel na Nebytovom priestore je len právnou formou, ktorou je
nadobudnutie vlastníckeho práva ku konkrétnemu garážovému státiu realizované, a nie je rozumný a
právne akceptovateľný dôvod, aby bolo toto nadobudnutie obmedzované doterajšími vlastníkmi. Ak mali

žalobcovia záujem o ďalšieho parkovacie státia v objekte, mohli sa na ich kúpe dohodnúť s developerom
projektu, ale s ktorýmkoľvek iným vlastníkom, ktorý by parkovacie miesto ponúkol na predaj.

20. Súd na okraj uvádza, že z dôkazov predložených stranami vyplynulo, že vzťahy v bytovom
dome sú vo všeobecnosti komplikované. Táto skutočnosť je zrejmá zo žaloby podanej spoločnosťami

BRATISLAVSKÁINVESTIČNÁ,a.s.a24Developments.r.o.nažalobcovaosoby,ktoréžalobcompredali
byt a spoluvlastnícky podiel na Nebytovom priestore (č.l. 63 až 64). Toto konanie je vedené na Mestskom
súde Bratislava IV pod sp. zn. B1-9C/240/2015 a spoločnosti BRATISLAVSKÁ INVESTIČNÁ, a.s. a 24
Development s.r.o. sa v ňom domáhajú určenia neplatnosti kúpnej zmluvy, na základe ktorej žalobcovia
nadobudli vlastnícke právo k bytu a spoluvlastníckemu podielu na Nebytovom priestore, a to práve z

dôvodu, že nebolo rešpektované ich predkupné právo (spoločnosť BRATISLAVSKÁ INVESTIČNÁ, a.s.
bolaspoluvlastníkomNebytovéhopriestoruvčaseprevoduvlastníckehoprávanažalobcovaspoločnosť
24 Development s.r.o. spoluvlastníkom v čase podania žaloby). Uvedené spoločnosti žalobu podali
dňa 03.11.2015, t.j. približne dva týždne predtým, ako žalobcovia podali žalobu v tomto konaní. Súdkonštatuje, že z predloženej žaloby sa javí, že konanie developerskej spoločnosti je v rozpore s dobrými
mravmi, nakoľko samotná developerská spoločnosť podaním uvedenej žaloby podstatným spôsobom
spochybnila vlastný systém predaja garážových státí v bytovom dome. Bola to práve developerská

spoločnosť, ktorá byty predávala spolu s garážovými státiami a pri takomto predaji nedáva zmysel, aby
vznikalo a bolo uplatňované predkupné právo ostatnými spoluvlastníkmi Nebytového priestoru. Súdu sa
tak javí, že žaloba podaná v tomto konaní je konaním v rozpore s dobrými mravmi zo strany žalobcov,
ktorí tak reagujú na konanie v rozpore s dobrými mravmi zo strany developerskej spoločnosti. Súd v
dôsledku toho pokladá za rozporné s dobrými mravmi, aby takýto spor developera a žalobcov negatívne

zasahoval do vlastníckeho práva žalovaných.

21. Súd pre úplnosť taktiež uvádza, že v konaní pokladal za preukázané, že minimálne pri
niektorých prevodoch spoluvlastníckeho podielu k Nebytovému priestoru bolo pred prevodom
podielu na žalovaných „rešpektované“ predkupné právo, t.j. že strany postupovali tak, že pri
predaji spoluvlastníckeho podielu bola zaslaná výzva na uplatnenie predkupného práva doterajším

spoluvlastníkom a títo na ňu reagovali neuplatnením predkupného práva. Súd konštatuje, že takýto
postup pri niektorých prevodoch v minulosti nemá vplyv na právne posúdenie súdu. Je pochopiteľné,
že do 30.10.2018 pri vtedajšom znení Občianskeho zákonníka, resp. pri absencii neskoršej úpravy v
ZoVB účinnej až od 01.11.2018 mohli spoluvlastníci z opatrnosti pri predaji spoluvlastníckeho podielu
postupovať tak, že kvôli právnej istote zasielali výzvy na uplatnenie predkupného práva. Z tohto postupu

vlastníkov však automaticky nevyplýva záver, že takúto povinnosť reálne mali; naopak, podľa názoru
súdu takúto povinnosť nemali a skutočnosť, že výzvy zaslali, na tento záver súdu nemá vplyv.

22. Súd v konaní nevykonal dôkaz výsluchom svedkov tak, ako to navrhovali obe strany. Žalobcovia
navrhovali výsluch viacerých svedkov na preukázanie skutočnosti, že predchádzajúce prevody

spoluvlastníckych podielov k Nebytovému priestoru v bytovom dome boli realizované po splnení
ponukovej povinnosti vyplývajúcej z predkupného práva. Súd tento dôkaz nevykonal, nakoľko z
listinných dôkazov predložených v konaní bolo dostatočne preukázané, že minimálne pri časti prevodov
vlastníckeho práva boli ponuky ostatným spoluvlastníkom doručené. Ako súd ale uviedol vyššie, túto
skutočnosť nepokladal v konaní za podstatnú. Súd rovnako nevykonal výsluch svedkov navrhovaných

žalovanými,ktorínavrhovalivýsluchzaúčelompreukázaniaskutočnosti,žejednotlivívlastnícivbytovom
dome vždy rešpektovali konkrétne garážové státia pridelené konkrétnemu vlastníkovi. Súd pokladal
takýto výsluch za nehospodárny, nakoľko táto skutočnosť vyplývala z listinných dôkazov predložených
do konania, a to z oboch kúpnych zmlúv, ktorými žalobcovia aj žalovaní nadobudli vlastnícke právo k
spoluvlastníckym podielom, ako aj zo zápisu v katastri nehnuteľností.

23. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodoval podľa § 255 ods. 1 CSP v spojení s § 262
ods. 1 CSP a žalovaným, ktorí mali v konaní plný úspech, priznal druhým výrokom tohto rozsudku voči
žalobcom nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu.

24. O výške trov konania rozhodne po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením vyšší
súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie (§ 355 CSP), ktoré je možné podať v lehote 15 dní od jeho
doručenia na Mestskom súde Bratislava IV.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže
odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich

preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní to, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie súdu, oprávnený môže podať
návrh na výkon exekúcie podľa osobitného predpisu (zákon č. 233/1995 Z.z., Exekučný poriadok).