Rozsudok – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 5. február 2025

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: PN-21C/13/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2523200626
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 02. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miroslava Maláriková

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2025:2523200626.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Miroslavou Malárikovou v právnej veci žalobkyne: A. B., nar.

XX.XX.XXXX, bytom C. XXX/X, D. E. - F., zastúpená: ADVOKÁTSKA KANCELÁRIA DVORECKÝ &
PARTNERI s. r. o., IČO: 35 967 421, so sídlom Gröslingova 50, Bratislava, proti žalovaným: 1/ G. G.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom F. XXX/XX, H. I., zastúpený splnomocneným zástupcom: F. G. G., C., nar.
XX.XX.XXXX, bytom F. XXX/XX, H. I., 2/ J. K., L. C., t. č. M. M. G., zastúpená zákonným zástupcom:
Slovenský pozemkový fond, IČO: 17 335 345, Búdkova 36, Bratislava, o zrušenie a vyporiadanie
podielového spoluvlastníctva nehnuteľností, takto

r o z h o d o l :

I. Súd zrušuje podielové spoluvlastníctvo strán sporu k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa

v katastrálnom území A., obec H. I., okres C., evidovaných Okresným úradom v C., katastrálny odbor
na Liste vlastníctva č. XXXX ako parcely registra „N.“ č. XXX/X, zastavaná plocha a nádvorie o výmere
494 m2, parcela č. XXX/X, záhrada o výmere 214 m2, parcela č. XXX/X, zastavaná plocha a nádvorie
o výmere 70 m2, parcela č. XXX/X, záhrada o výmere 592 m2 a nehnuteľnosti prikazuje do výlučného
vlastníctva žalobkyne.

II. Žalobkyňa je povinná zaplatiť žalovanému 1/ sumu 3.065,21 € v lehote 15 dní od právoplatnosti

rozsudku.

III. Žalobkyňa je povinná zaplatiť žalovanej 2/ sumu 28.608,59 €, na účet Slovenského pozemkového
fondu č. účtu IBAN: O. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, variabilný symbol XXXXXXXX v lehote 15 dní
od právoplatnosti rozsudku.

IV. Súd žalobkyni priznáva nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100% voči žalovanému 1/.

V. Súd žalobkyni nepriznáva nárok na náhradu trov konania voči žalovanej 2/.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobkyňa podala dňa 14.04.2023 na súd žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového
spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam, ktoré sa nachádzajú v katastrálnom území A., obec H. I., okres
C., evidovaných Okresným úradom v C., katastrálny odbor na Liste vlastníctva č. XXXX ako parcely
registra „N.“ č. XXX/X, zastavaná plocha a nádvorie o výmere 494 m2, parcela č. XXX/X, záhrada
o výmere 214 m2, parcela č. XXX/X, zastavaná plocha a nádvorie o výmere 70 m2, parcela č. XXX/
X, záhrada o výmere 592 m2 (ďalej len „nehnuteľnosti“). Žalobkyňa je spoluvlastníčkou nehnuteľností v

podiele 41/72-ín, žalovaný 1/ v podiele X/XX-XXX a žalovaná 2/ v podiele 28/72-ín. Reálne rozdelenie
pozemkov neprichádza do úvahy, pozemky sú zastavané rodinným domom, tvoria jeho predzáhradku,
dvor a záhradu. Žalobkyňa je zároveň spoluvlastníčkou rodinného domu postaveného na parc. č. XXX/
X č.s. XXX zapísanom na Liste vlastníctva č. XXXX v 1-ici. Navrhla, aby súd nehnuteľnosti prikázal dojej výlučného vlastníctva s tým, že náhradu za spoluvlastnícke podiely žalovaných im vyplatí v zmysle
predloženého znaleckého posudku 51,91 €/m2, žalovanému 1/ sumu 3.065,21 € a žalovanej 2/ sumu
28.608,59 €. Žalovaného 1/ oslovila pred podaním žaloby na súd na čo nereflektoval. Uplatnila si aj

náhradu trov konania. K žalobe pripojila: znalecký posudok č. XX/XXXX P. B. B., výzvu žalovanému 1/
zo dňa 15.02.2023 s podacím lístkom, Listy vlastníctva č. XXXX J. XXXX.

2. Žalovaný 1/ vo vyjadrení k žalobe uviedol, že po doručení výzvy od žalovanej jej zaslal svoj
návrh a kontaktoval ju aj telefonicky opakovane, pretože mal záujem na mimosúdnej dohode. Súhlasí

s prikázaním jeho podielu nehnuteľností do vlastníctva žalobkyne, ale nesúhlasí s navrhovanou cenou,
pretože nereflektuje skutočné ceny v danej lokalite. Podľa inzerátov z danej lokality je trhová cena
za porovnateľné nehnuteľnosti minimálne 130,- €/m2. Nad rámec uviedol, že sú spoluvlastníkmi aj
ďalšieho pozemku a to parc. č. XXX/X záhrada zapísaného na Liste vlastníctva č. XXXX, ktoré
žalobkyňa nežiada vyporiadať. Ak budú nehnuteľnosti prikázané žalobkyni v zmysle žaloby, stratia
ostatní spoluvlastníci prístup na tento pozemok. Ďalej uviedol, že žalobkyňa užíva nehnuteľnosti nad

rámec svojho spoluvlastníckeho podielu, pričom sú pozemky aj zastavané cudzou stavbou, na jeho
úkor sa bezdôvodne obohatila. (V duplike a vo vyjadrení na pojednávaní uviedol, že podá v tejto veci
samostatnú žalobu, nejde o obranu a ani vzájomnú žalobu). K vyjadreniu pripojil: stanovenie trhovej
ceny realitnou kanceláriou JOYEL s.r.o., štyri inzeráty, snímku z katastrálnej mapy.

3. Zákonný zástupca žalovanej 2/ (Slovenský pozemkový fond, ďalej aj „SPF“) súhlasil s návrhom na
zrušenie podielového spoluvlastníctva aj s navrhovaným spôsobom vyporiadania, t.j. prikázaním do
vlastníctva žalobkyne za primeranú náhradu. Podľa aktuálnych realitných ponúk stavebných pozemkov
v danej lokalite sa cena pohybuje od 86,- € do 146,- €/m2. Akceptoval by náhradu vypočítanú ako
aritmetický priemer 90,455 €/m2 t.j. (50,91 + 130):2. Oznámil číslo účtu a variabilný symbol na

poukázanie finančnej náhrady. O nároku na náhradu trov konania navrhol rozhodnúť podľa § 257 CSP.
Žalovaná 2/ je neznáma vlastníčka, resp. sú neznámi jej dedičia a preto ich nie je možné zaviazať
na náhradu trov konania a teda ani SPF, ktorý na seba nemôže zo zákona preberať hmotnoprávne
povinnosti týkajúce sa platenia za neznámych vlastníkov. K vyjadreniu pripojil snímku z mapy a inzeráty.

4. Žalobkyňa v replike zotrvala na nezmenenej žalobe, pričom sporným zostáva len výška odplaty
za spoluvlastnícke podiely žalovaných. Žalovaní predložili inzeráty a aj vyjadrenie realitnej kancelárie,
v ktorých je uvedená cena stavebných pozemkov vyššia. Predmetné nehnuteľnosti nie sú stavebným
pozemkom, sú z časti zastavané stavbou, prípadne záhradou nachádzajúcou sa až za stavbou, bez
možnosti ďalšej výstavby. Uvedené pozemky nie sú stavebnými, na ktorých je možné bez ďalších

nákladov, okrem stavebného povolenia, realizovať novú výstavbu. Z tohto dôvodu bol aj vypracovaný
znalecký posudok na určenie hodnoty pozemkov. Aj znalec uviedol, že nemohol použiť porovnávaciu
metódu, „z dôvodu absencie aspoň troch porovnateľných pozemkov v danej lokalite a v danom čase,
nevyhnutných na vykonanie porovnania v zmysle metodiky“. Žalobkyňa nežiada v konaní vyporiadať
pozemky na Liste vlastníctva č. XXXX, ktoré sú mimo zastavaného územia.

5. Žalovaný 1/ v duplike zotrval na svojich námietkach v časti určenia primeranej náhrady za jeho podiel.
Trval na tom, že predmetné pozemky sú stavebnými, nachádzajú v lokalite určenej na bývanie, majú
prístupovú cestu, pripojenie na inžinierske siete, nepochybne sú stavebnými pozemkami. Opätovne
poukázal na predložené dôkazy, znalecký posudok, inzeráty a potvrdenie realitnej kancelárie, ktoré sú

rovnocenné dôkazy na preukázanie ceny pozemkov. Nimi preukázanú cenu porovnateľných pozemkov
považuje za primeranú náhradu. Má záujem na uzatvorení zmieru, preto zaslal žalobkyni návrh na
vyporiadanie podielového spoluvlastníctva všetkých pozemkov vrátane parc. č. XXX/X zapísanej na LV
XXXX za cenu 100,- €/m2. V prílohe zaslal: návrh zmieru z 27.09.2024 a potvrdenie realitnej kancelárie
STAV INVEST REALITY s.r.o. zo dňa 30.09.2024.

6. SPF v duplike uviedol, že nesúhlasí s tvrdením, že predmetné pozemky nie sú stavebnými pozemkami
a preto nie je možné pri určovaní ich hodnoty vychádzať z pripojených inzerátov stavebných pozemkov.

7.Žalobkyňavovyjadreníkduplikámžalovanýchzopakovalaargumentáciuuvedenúvpredchádzajúcich

vyjadreniach. Uviedla, že žalovaní nepredložiližiadny iný znalecký posudok, ktorý by rozporoval hodnotu
pozemkov určenú znaleckým posudkom č. XX/XXXX. Neexistuje v danej lokalite ponuka a ani dopyt po
obdobných nehnuteľnostiach, t.j. po nehnuteľnostiach zastavaných v nejakej časti stavbami, preto nie jemožné porovnaním zistiť inú hodnotu pozemkov ako bola určená znalcom. Žalobkyňa na pojednávaní
predložila dve kúpne zmluvy z roku 2022.

8. Právna zástupkyňa žalobkyne na pojednávaní uviedla, že žalobkyňa je schopná vyplatiť žalovaným
náhradu za ich podiely do 15 dní od právoplatnosti rozsudku. Časť podielu nehnuteľností zdedila v roku
2018 a časť kúpila, pričom predložila dve kúpne zmluvy, na základe ktorých odkúpila podiely za 40,-
€/m2.

9. Zástupca SPF na pojednávaní uviedol, že šetrením zistil, že v roku 2024 odpredával SPF obdobné
pozemky v danej lokalite, t. j. záhradu, nádvoria a zastavané plochy za cenu 50,- €/m2. Išlo o pozemky
na vedľajšej rovnobežnej ulici zhruba 460 metrov vzdialené.

10. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobou, písomnými vyjadreniami strán sporu,
prednesmi zástupcov strán na pojednávaní, listinnými dôkazmi predloženými stranami sporu uvedenými

vyššie. Súd vykonal všetky navrhované dôkazy.

11. Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení
spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda
musí byť písomná.

Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná
vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné
využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému
alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné
správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov

nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Podľa § 34 ods. 3 druhá veta zák. č. 330/1991 Zb., pozemkový fond nakladá s pozemkami, ktorých
vlastník nie je známy okrem pozemkov, ktoré sú lesnými pozemkami, ako aj s podielmi spoločnej
nehnuteľnosti, ktorých vlastník nie je známy.
Podľa § 34 ods. 14 zák. č. 330/1991 Zb., Pozemkový fond za štát a neznámych vlastníkov koná pred

súdom vo veciach nehnuteľností uvedených v osobitnom predpise, podielov spoločnej nehnuteľnosti
uvedených v osobitnom predpise a pozemkov, ktorých vlastník nie je známy, a to aj vtedy, ak
vlastníckeprávoštátuaneznámychvlastníkovjesporné;obdobnepostupujesprávcavoveciachlesných
pozemkov vo vlastníctve štátu a lesných pozemkov, ktorých vlastník nie je známy.

12. Predmetom konania je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti.
Občiansky zákonník upravuje jednotlivé spôsoby vyporiadania podielového spoluvlastníctva a súčasne
ustanovuje aj ich poradie, ktoré je pre súd záväzné. V prípade že rozdelenie predmetu spoluvlastníctva
nie je možné, zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva sa uskutoční prikázaním veci za
primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, pričom súd prihliada na účelné využitie

veci. Primeranou náhradou treba rozumieť príslušný podiel všeobecnej ceny veci, teda hodnotový
ekvivalent vyjadrený v peniazoch.

13. Vykonaným dokazovaním súd má za preukázané, že predmetné nehnuteľnosti sú v podielovom
spoluvlastníctve strán sporu, pričom žalobkyňa vlastní 41/72–ín, žalovaný 1/ vlastní 3/72-iny a žalovaná

2/ vlastní 28/72-ín. Žalovaná 2/ je ako vlastník na neznámom mieste zastúpená zo zákona SPF.

14. Súd zistil, že podielové spoluvlastníctvo k predmetnému pozemku nie je možné zrušiť a vyporiadať
reálnym rozdelením nehnuteľnosti a to vzhľadom na umiestnenie, prístupnosť, výmeru pozemkov, ich
charakter, ako aj veľkosť spoluvlastníckych podielov, a tiež vzhľadom na skutočnosť, že na pozemku sa

nachádza aj rodinný dom, ktorého spoluvlastníčkou je žalobkyňa. Skutočnosť, že nehnuteľnosti nie je
možné rozdeliť a účelne využiť stranami sporu nebolo sporné.

15. V poradí druhým spôsobom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva v zmysle zákona
je zrušenie spoluvlastníctva nehnuteľnosti ich prikázaním do vlastníctva niektorého zo spoluvlastníkov.

Súd dospel k záveru, že sú splnené všetky podmienky pre zrušenie a vyporiadanie podielového
spoluvlastníctva týmto (druhým) spôsobom. Súd prihliadol na účelné využitie nehnuteľností, ktorú má
záujem nadobudnúť v celosti žalobkyňa, ktorá je ich väčšinovou spoluvlastníčkou a má záujem ich
naďalej užívať. Zároveň ako už súd uviedol, nachádza sa na nehnuteľnostiach rodinný dom, ktoréhoje spoluvlastníčkou a tiež sú zastavané drobnými stavbami. S prikázaním do vlastníctva žalobkyne
žalovaní súhlasili.

16. Pri určení výšky primeranej náhrady za spoluvlastnícke podiely žalovaných súd vychádzal
z predloženého znaleckého posudku P. B. B. č. XX/XXXX zo dňa 12.02.2023. Znalec určil všeobecnú
hodnotu pozemkov v celkovej výmere 1.445 m2 sumou 73.564,96 €, pričom vychádzal zo všeobecnej
hodnoty 50,91 €/m2. Znalec vypočítal hodnotu podielu žalovaného 1/ 3.065,21 € (za 60,22 m2, t.j. 3/72-
iny z výmery 1.445 m2 x 50,91 €/m2) a podielu žalovanej 2/ 28.608,59 € (za 561,94 m2, t.j. 28/72-

ín z výmery 1.445 m2 x 50,91 €/m2). V znaleckom posudku uviedol, že pre absenciu aspoň troch
porovnateľných pozemkov v danej lokalite a v danom čase, nevyhnutných na vykonanie porovnania
v zmysle metodiky nemohol použiť porovnávaciu metódu.

17. Správnosť znalcom určenej hodnoty pozemkov preukazujú aj kúpne zmluvy zo dňa 27.10.2022
a 07.12.2022, na základe ktorých nadobudla žalobkyňa podiely 9/72-ín a 1/16-inu predmetných

nehnuteľností za kúpnu cenu 40,- €/m2, teda za nižšiu cenu ako je určená následne znaleckým
posudkom. Rovnako i zástupca SPF potvrdil na pojednávaní, že v uplynulom roku odpredávali obdobné
pozemky v danej lokalite za 50,- €/m2, teda za o málo nižšiu cenu ako je určená znalcom.

18. Žalovaný 1/ predložil vyjadrenie realitných kancelárií, ktoré stanovili odhadovanú priemernú trhovú

hodnotu stavebných pozemkov v danej lokalite vyššiu a to JOYEL s.r.o. dňa 28.08.2023 vo výške
130,- €/m2 a STAV INVEST REALITY s.r.o. dňa 30.09.2024 vo výške 132,- €/m2. V oboch vyjadrenia
jednoznačne určovali trhovú hodnotu stavebných pozemkov, nie hodnotu zastavaných pozemkov,
prípadne záhrady. Ďalej žalovaní predložili inzeráty na predaj stavebných pozemkov v katastrálnom
územíH.I.zaceny139,-€/m2,140,-€/m2,138,-€/m2,146,-€/m2,126,95€/m2,131,69€/m2,86,-€/m2,

86,45 €, 92,09 €/m2, 127,12 €/m2, 120,- €/m2. Vo všetkých prípadoch išlo o čisté nezastavané pozemky
určené na výstavbu rodinných domov, teda o pozemky, na ktoré pred začatím stavby nie je potrebné
vynaložiť žiadne náklady. Aby bolo možné porovnať hodnotu predmetných pozemkov zastavaných
rodinným domom, ale i drobnými stavbami vo dvore, povrchovou úpravou dvora atď. a inzerovanými
pozemkami, na ktorých nie sú žiadne stavby, musia sa vziať do úvahy aj všetky náklady, ktoré je

potrebné vynaložiť na odstránenie stavby a všetkých povrchových úprav pozemkov, tak, aby vznikol
čistý nezastavaný pozemok pripravený na výstavbu. Z uvedeného dôvodu nie je možné porovnávať
ceny uvedené v inzerátoch a realitnými kanceláriami s cenou stanovenou znalcom, ktorý pri oceňovaní
pozemkov zohľadnil stav pozemkov, teda že sú zastavané stavbou, vychádzal z ich reálneho stavu
aneoceňovalichakočistéstavebnépozemky.Žalovanírelevantnýmspôsobomnespochybnilisprávnosť

záverov znaleckého posudku. Dôkaz predložený žalobkyňou má aj vyššiu dôkaznú silu, ako dôkazy
predložené žalovanými, zároveň inzeráty nie sú dôkazom, že za inzerovanú cenu sa aj nehnuteľnosti
reálne predali.

19. Z uvedených dôvodov súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku rozsudku, nehnuteľnosť prikázal

dovlastníctvažalobkynevcelostiauložiljejpovinnosťzaplatiťžalovanýmnáhraduzaichspoluvlastnícke
podiely v zmysle znaleckého posudku do 15 dní od právoplatnosti rozsudku.

20.Súdďalejuvádza,ževprípade,aksavodôvodnenínezaoberalkonkrétnounámietkoustránkonania,
urobil tak preto, že daný argument a taktiež odpoveď naň nepovažoval pre rozhodnutie za rozhodujúce

(Ruiz Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-A, s.12, § 29; Hiro Balani c. Španielsko
z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-B; Georgiadis c. Grécko z 29. mája 1997; Higgins c. Francúzsko
z 19. februára 1998).

21. Podľa § 255 ods. 1 zák. č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), súd prizná

strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
Podľa § 257 CSP, výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné osobitného
zreteľa.

22. Žalobkyňa bola v konaní plne úspešná a preto jej vznikol nárok voči žalovaným na náhradu trov

konania. Žalovaný 1/ netvrdil a súd nezistil, také výnimočné okolnosti, ktoré by mohol považovať za
dôvody hodné osobitného zreteľa, na základe ktorých by žalobkyni nárok na náhradu trov konania voči
žalovanému 1/ nepriznal. Žalobkyňa sa pokúsila mimosúdne dohodnúť a aj keď žalovaný 1/ so zrušením
podielového spoluvlastníctva a spôsobom jeho vyporiadania súhlasil, žalobkyňa musela podať žalobuna súd z dôvodu, že nesúhlasil s navrhovanou výšku odplaty za spoluvlastnícky podiel. Z uvedeného
dôvodu súd žalobkyni priznal nárok voči žalovanému 1/ na náhradu trov konania. O výške náhrady
trov konania rozhodne súd po právoplatnosti rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré vydá súdny

úradník.

23. Vo vzťahu k žalovanej 2/ zastúpenej SPF súd aplikoval ustanovenie § 257 CSP a úspešnej žalobkyni
náhradu trov konania z dôvodov hodných osobitného zreteľa nepriznal. SPF ako správca majetku
neznámeho vlastníka je zo zákona povinný zastupovať jeho záujmy, a nie je možné mu uložiť povinnosť

nahrádzať trovy konania za to, že plní povinnosť, ktorá mu bola uložená zákonom. Zároveň mu nie je
možné pričítať zavinenie za iniciovanie súdneho konania, rovnako ako žalovanej 2/, ktorú zastupuje.
Zároveň sa žalobkyňa pred podaním žaloby na súd, ani nepokúsila mimosúdne so SPF dohodnúť.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje. V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému

rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z. z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje
inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z. z.).