Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Zrušujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 20. august 2025

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 11Co/2/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4121212161
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 08. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Darina Vargová

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2025:4121212161.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Dariny Vargovej a členov senátu

JUDr. Evy Šiškovej a Mgr. Mareka Janigloša, v spore žalobkyne: A. B. C., nar. XX. XX. XXXX, D. (od
25. 03. 2025), zastúpenej: E. C., nar. XX. XX. XXXX, D. XXX, proti žalovaným: 1/ F. G., nar. XX. XX.
XXXX, H. I. XXX, A. J. D., 2/ K. G., nar. XX. XX. XXXX, H. I. XXX, A. J. D., zastúpeným: Advokátska
kancelária Volek s.r.o., Ulica Spartakovská 6457/1, Trnava, IČO: 56 538 731, určenie neplatnosti kúpnej
zmluvy a o nahradenie prejavu vôle, v konaní o odvolaní žalovaných v 1. a 2. rade zo dňa 29. apríla 2024
proti rozsudku Okresného súdu Nitra č. k. 12C/56/2021-239 zo dňa 22. apríla 2024 v znení opravného
uznesenia č. k. 12C/56/2021-328 zo dňa 4. novembra 2024, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v znení opravného uznesenia č. k.
12C/56/2021-328 zo dňa 4. novembra 2024 p o t v r d z u j e v I. výroku.

V II. a III. výroku napadnutý rozsudok v znení opravného uznesenia č. k. 12C/56/2021-328 zo dňa 4.
novembra 2024 z r u š u j e a v tejto časti vec v r a c i a súdu prvej inštancie na ďalšie konanie
a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Nitra (ďalej aj súd prvej inštancie alebo súd) vyššie označeným rozsudkom v I. výroku
určil, že:

1.1 „kúpna zmluva zo dňa 14. 1. 2021, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam, ktoré sú katastrálnym odborom Okresného úradu Nitra zapísane na liste vlastníctva
č. X pre okres Nitra, obec a katastrálne územie L. M., a to:
a) stavbe rodinného domu so súpisným číslom XXX, postavenej na parcele registra „C“ evidovanej na
katastrálnej mape pod parcelným číslom XXX/XXX ako zastavaná plocha a nádvorie o výmere 125 m2,
b) stavbe bez súpisného čísla (sklad), postavenej na parcele registra „C“ evidovanej na katastrálnej
mape pod parcelným číslom XXX/XXX ako zastavaná plocha a nádvorie o výmere 36 m2,

c) parcele registra „C“ evidovanej na katastrálnej mape pod parcelným číslom XXX/XXX ako zastavaná
plocha a nádvorie o výmere 125 m2,
d) parcele registra „C“ evidovanej na katastrálnej mape pod parcelným číslom XXX/XXX ako zastavaná
plocha a nádvorie o výmere 36 m2,
e) parcele registra „C“ evidovanej na katastrálnej mape pod parcelným číslom XXX/X ako záhrada o
výmere 1334 m2,
katastrálne konanie o ktorej je vedené katastrálnym odborom Okresného úradu Nitra pod č. V

10008/2021, je neplatná.“1.2 Ďalším, t. j. II. výrokom odvolaním napadnutého rozsudku súd prvej inštancie rozhodol tak, že
„nahrádza prejav vôle žalovaných v 1. a 2. rade, že ako kupujúci uzatvárajú so žalobkyňou ako
predávajúcou kúpnu zmluvu v tomto znení:

K Ú P N A Z M L U V A
uzatvorená podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov
(Občiansky zákonník), ďalej len „kúpna zmluva uzavretá medzi týmito zmluvnými stranami:
Predávajúci:
Meno a priezvisko: A. B. C., rodné priezvisko: C.

I. narodenia: XX.XX.XXXX, rodné číslo: XXXXXX/XXXX
Trvalý pobyt: M. XXX, XXX XX L. M.
N. príslušnosť: Slovenská republika
(ďalej len „predávajúci“ na jednej strane v jednotnom gramatickom tvare) a
Kupujúci:
Meno a priezvisko: O. F. G., rodné priezvisko: G.

Dátum narodenia: XX.XX.XXXX, rodné číslo: XXXXXX/XXXX
Trvalý pobyt: C. C. XXX, XXX XX
Štátna príslušnosť: Slovenská republika
a manželka:
Meno a priezvisko: K. K. G., rodné priezvisko: P.

Dátum narodenia: XX.XX.XXXX, rodné číslo: XXXXXX/XXXX
Trvalý pobyt: C. C. XXX, XXX XX
Štátna príslušnosť: Slovenská republika
(ďalej len „kupujúci“ na druhej strane v jednotnom gramatickom tvare)
Predávajúci a kupujúci sú ďalej spoločne označovaní aj ako „zmluvné strany“ alebo „strany“.

I.
Predmet zmluvy
1) Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných na LV č. X, vedený Okresným úradom
Nitra,
katastrálny odbor, pre okres: J., obec: L. M., katastrálne územie: L. M., a to:

a) rodinného domu - stavby so súp. č. 249 v L. M., ktorý sa nachádza na pozemku s parc. číslom XXX/
XXX, v podiele 1/1, t. j. vcelku,
b) stavby bez súpisného čísla, (druh stavby 20 - sklad) v L. M., ktorá sa nachádza na pozemku s parc.
číslom XXX/XXX, v podiele 1/1, t. j. vcelku,
c) pozemku s par. č. XXX/XXX, druh pozemku - Zastavaná plocha a nádvorie, s výmerou 125

m2, parcela registra „C“, v podiele 1/1, t. j. vcelku,
d) pozemku s par. č. XXX/XXX, druh pozemku - Zastavaná plocha a nádvorie, s výmerou 36
m2, parcela registra „C“, v podiele 1/1, t. j. vcelku,
e) pozemku s par. č. XXX/X, druh pozemku - Záhrada, s výmerou 1334 m2, parcela registra
„C“, v podiele 1/1, t. j. vcelku.

(ďalej v zmluve len „nehnuteľnosti“, prípadne podľa významu len „dom“)
2) Bližšia špecifikácia nehnuteľností uvedených v ods. 1 tohto článku zmluvy je v zmysle platných
právnych predpisov uvedená v tejto kúpnej zmluve, pričom ich podrobný popis obsahuje znalecký
posudok pod por. č. 314/2020 v znaleckom denníku znalca v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné
stavby a oceňovanie nehnuteľností - O. Q. I., bytom: R. XX S., XXX XX J..

3) Predmetom tejto zmluvy je prejav vôle predávajúceho previesť (predať) predmetné nehnuteľnosti
určené v článku I. až II. tejto zmluvy za kúpnu cenu uvedenú v článku III. tejto zmluvy na kupujúceho
a súčasne prejav vôle kupujúceho tieto nehnuteľnosti za uvedených podmienok nadobudnúť (kúpiť) od
predávajúceho do svojho vlastníctva.
II.

Špecifikácia nehnuteľnosti
1) Prevádzaný rodinný dom so sup. č. XXX je postavený na pozemku s parc. č. XXX/XXX v obci L. M..
Rodinný dom je samostatne stojaca, nepodpivničená, dvojpodlažná murovaná stavba so sedlovou
strechou s krytinou BRAMAC. Dispozičné riešenie: prízemie: garáž, sklad, kotolňa, dreváreň, práčovňa,
chodba, kuchyňa, izba. Poschodie: chodba, kúpeľňa, špajza, kuchyňa, 4 izby. Celková zastavaná plocha

domu je 125 m2. Dom je napojený na elektrinu, plynovod, kanalizácia je vedená do žumpy na pozemku.
Voda je pripojená z vlastnej studne.
2) Prevádzaná stavba bez súpisného čísla, (druh stavby 20 - sklad) je postavená na pozemku s parc.
č. XXX/XXX v obci L. M.. Stavba je jednopodlažná, nepodpivničená. Murovaná je z pálených tehál vskladobnej hrúbke 15 až 30 cm, strecha - krov väznicové sedlové, krytina strechy na krove - pálené
obyčajné dvojdrážkové. V stavbe je zavedená elektrina.
3) Predávajúci touto zmluvou prevádza na kupujúceho vlastnícke právo k rodinnému domu so súp. č.

XXX v podiele 1/1, t. j. vcelku, k stavbe bez súpisného čísla, (druh stavby 20 - sklad) v podiele 1/1, t. j.
vcelku tak, ako je určené v ods. 1 a ods. 2 tohto článku zmluvy, ako aj k pozemku s parc. č. XXX/XXX,
druh pozemku - Zastavaná plocha a nádvorie, s výmerou 125 m2, parcela registra „C“, v podiele 1/1,
t. j. vcelku, pozemku s par. č. XXX/XXX, druh pozemku - Zastavaná plocha a nádvorie, s výmerou 36
m2, parcela registra „C“, v podiele 1/1, t. j. vcelku,

pozemku s par. č. XXX/X, druh pozemku - Záhrada, s výmerou 1334 m2, parcela registra „C“, v podiele
1/1, t. j. vcelku.
4) Predávajúci na základe tejto zmluvy na kupujúceho prevádza aj vlastnícke právo k nasledovným
zariadeniam a spotrebičom, ktoré sa nachádzajú v dome a to: kuchynská linka, elektrická varná doska,
vstavaná elektrická rúra, digestor, pričom ich kúpna cena je zohľadnená v celkovej kúpnej cene za
nehnuteľnosti.

5) Kupujúci prehlasuje, že sa pred uzavretím tejto zmluvy oboznámil so stavom nehnuteľnosti
najmä na základe osobnej obhliadky, ich stav je mu dobre známy a nehnuteľnosti v tomto stave kupuje
do bezpodielového spoluvlastníctva manželov 1/1 v celosti.
6) Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe také vady a poškodenia nehnuteľnosti, na ktoré by mal
kupujúceho upozorniť.

III.
Cena nehnuteľnosti a platobné podmienky
1) Predávajúci predáva kupujúcemu predmetné nehnuteľnosti s príslušenstvom v celku, t. j. v podiele
1/1 tak, ako sú uvedene v článku I. a II. tejto zmluvy. Kupujúci nadobudne predmetne nehnuteľnosti
so všetkými právami a povinnosťami s nimi spojenými do bezpodielového spoluvlastníctva manželov

1/1 v celosti. Zmluvné strany na základe vzájomnej dohody stanovili celkovú kúpnu cenu za predmetné
nehnuteľnosti na: -133.000,- EUR (slovom: jednostotridsaťtritisíc EUR). Zmluvné strany dohodli
podmienky splatenia kúpnej ceny nasledovne:
a) prvú časť dohodnutej kúpnej ceny vo výške: -4.000,- EUR (slovom: štyritisíc EUR) uhradil kupujúci
realitnej spoločnosti MAXFIN REAL s.r.o., pri podpise Dohody o rezervácii nehnuteľnosti dňa 9.12.2020,

b) druhú časť dohodnutej kúpnej ceny vo výške: -85.050,- EUR, -95- Centov (slovom:
osemdesiatpäťtisícpäťdesiat EUR -95- Centov) uhradí kupujúci priamo na účet záložnému veriteľovi
predávajúceho, ktorým je - Tatra banka, a.s., so sídlom Hodžovo námestie 3, 811 06 Bratislava, IČO: 00
686 930, na číslo účtu: A. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, vedený v Tatra banke, a.s., pod variabilným
symbolom: 5119056117, a to bezodkladne, najneskôr však v lehote do 60 dní od podpisu tejto kúpnej

zmluvy, čim dôjde k predčasnému a úplnému splateniu úveru, ktorý bol predávajúcemu poskytnutý
na základe Úverovej zmluvy č. 5119056117 zo dňa 31.10.2019. Predávajúci súhlasí s tým, aby druhú
časť dohodnutej kúpnej ceny kupujúci uhradil z prostriedkov čerpaného hypotekárneho úveru, ktorý
kupujúcemu poskytne Československá obchodná banka, a.s., so sídlom: Žižkova 11, 811 02 Bratislava,
IČO: 36 854 140, (ďalej len „hypotekárna banka“). Kupujúci sa zaväzuje zabezpečiť pre hypotekárnu

banku všetky potrebné podklady na čerpanie úveru tak, aby druhá časť kúpnej ceny podľa tohto článku
mohla byť uhradení najneskôr v lehote do 60 dní od podpisu tejto kúpnej zmluvy,
c) tretiu časť dohodnutej kúpnej ceny vo výške: -5.949,- EUR, -05- Centov (slovom:
paťtisícdeväťstoštyridsaťdeväť EUR, -05- Centov) uhradí kupujúci na bankový účet predávajúceho IBAN
A., a to bezodkladne, najneskôr však v lehote do 60 dní od podpisu tejto kúpnej zmluvy. Predávajúci

súhlasí s tým, aby tretiu časť dohodnutej kúpnej ceny kupujúci uhradil z prostriedkov čerpaného
hypotekárneho úveru, ktorý kupujúcemu poskytne Československá obchodná banka, a.s., so sídlom:
Žižkova 11, 811 02 Bratislava, IČO: 36 854 140, (ďalej len „hypotekárna banka“). Kupujúci sa zaväzuje
zabezpečiť pre hypotekárnu banku všetky potrebné podklady na čerpanie úveru tak, aby tretia časť
kúpnejcenypodľatohtočlánkumohlabyťpoukázanánabankovýúčetpredávajúcehonajneskôrvlehote

do 60 dni od podpisu tejto kúpnej zmluvy. Kupujúci sa zaväzuje zabezpečiť, aby hypotekárna banka za
neho (alebo v jeho mene) uhradila tretiu časť dohodnutej kúpnej ceny priamo na účet predávajúceho
uvedený v tomto článku zmluvy,
d) štvrtú časť dohodnutej kúpnej ceny vo výške: -34.000,- EUR, (slovom: tridsaťštyritisíc EUR) uhradí
kupujúci a to bezodkladne, najneskôr však v lehote do 60 dní od podpisu tejto

kúpnej zmluvy. Predávajúci súhlasí s tým, aby štvrtú časť dohodnutej kúpnej ceny kupujúci uhradil v
hotovosti.
2) Kupujúci nadobudne predmetné nehnuteľnosti do svojho vlastníctva dňom právoplatného rozhodnutia
príslušného okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti.3) Predávajúci sa zaväzuje, že s hypotekárnou bankou, ktorá poskytuje kupujúcemu úver, uzavrie
na výzvu kupujúceho alebo na výzvu hypotekárnej banky zmluvu o zriadení záložného práva, ktorej
predmetom bude zriadenie záložného práva k predmetným nehnuteľnostiam v prospech hypotekárnej

banky a ktorej uzavretie je nevyhnutné na poskytnutie hypotekárneho úveru kupujúcemu. Záložné právo
slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý má byť
kupujúcemu poskytnutý na úhradu druhej a tretej časti kúpnej ceny. Kupujúci zároveň svojim podpisom
na tejto zmluve vyjadruje svoj súhlas s nadobudnutím nehnuteľnosti so záložným pravom uvedeným
v tomto odseku. Zmluvné strany sa zaväzujú spolupôsobiť pri príprave, rokovaniach a uzatváraní

dokumentov (zmlúv, dohôd a pod.), ktoré súvisia s prevodom predmetných nehnuteľností vo vzťahu k
tretím osobám (banka, príslušný okresný úrad).
4) Kúpna cena sa považuje za zaplatenú v deň pripísania kúpnej ceny na účet predávajúceho. Na
požiadanie kupujúceho je predávajúci povinný po prijatí kúpnej ceny vystaviť kupujúcemu potvrdenie vo
forme čestného vyhlásenia o prijatí kúpnej ceny.
5) Zmluvné strany sa dohodli, že pokiaľ ide o náklady spojené s prevodom nehnuteľnosti, realitná

spoločnosť MAXFIN REAL s.r.o., uhradí poplatky za úradné osvedčenie podpisov predávajúcich na
všetkých vyhotoveniach tejto zmluvy a správny poplatok za zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra
nehnuteľnosti. Náklady spojené s hypotekárnym úverom vrátane odmeny za vyhotovenie znaleckého
posudku a zápis záložného práva do katastra nehnuteľnosti hradí v plnej výške kupujúci.
6) Predávajúci sa zaväzuje zabezpečiť, aby bezodkladne po úhrade druhej časti kúpnej ceny podľa

ods. 1) tohto článku zmluvy, záložný veriteľ - Tatra banka, a.s., so sídlom Hodžovo námestie 3, 811 06
Bratislava, IČO: 00 686 930, zabezpečil výmaz záložného práva na katastri nehnuteľnosti.
IV.
Vyhlásenia zmluvných strán
1) Predávajúci ručí za vlastníctvo, nespornosť a bezbremennosť nehnuteľností a zároveň prehlasuje,

že na nehnuteľnostiach neviaznu žiadne dlhy, ťarchy, vecné bremená, záložné, ani iné práva tretích
osôb, s výnimkou záložného práva v prospech Tatra banky, a.s., so sídlom Hodžovo námestie 3, 811 06
Bratislava, IČO: 00 686 930, na zabezpečenie pohľ. podľa Úverovej zmluvy č. 5119056117 zo dňa 31.
10. 2019 a tých, ktoré vyplývajú z tejto zmluvy.
2) Predávajúci prehlasuje, že nehnuteľnosť vyprace (vysťahuje sa) najneskôr do 5 dní od prijatia celej

kúpnej ceny v zmysle čl. III ods. 1 tejto zmluvy.
3) V prípade, ak predávajúci alebo iná osoba má v prevádzanej nehnuteľnosti (v dome) prihlásený
trvalý, prechodný alebo iný pobyt, sídlo alebo miesto podnikania, zaväzuje sa predávajúci zabezpečiť
odhlásenie z prevádzanej nehnuteľnosti, a to najneskôr do 50 dni od prijatia celej kúpnej ceny v zmysle
čl. III ods. 1 tejto zmluvy za predpokladu, že došlo k právoplatnému povoleniu vkladu vlastníckeho práva

v prospech kupujúceho do katastra nehnuteľnosti.
4)Predávajúcioboznámilkupujúcehosostavompredmetnýchnehnuteľnostíatentoichkupujevstave,v
akomsakudňupodpisutejtokúpnejzmluvynachádzajú.Nebezpečenstvovznikuškodynapredmetných
nehnuteľnostiach znáša do protokolárneho odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu predávajúci.
5) Predávajúci výslovne prehlasuje a ubezpečuje kupujúceho, že:

a) vlastníctvo k nehnuteľnostiam uvedených v čl. I. a II. a spôsob ich užívania je v súlade s platnými
právnymi predpismi, rozhodnutiami správnych organov, a že mu nie sú známe žiadne okolnosti, ktoré
by k vydaniu protichodného dokumentu štátneho organu mohli viesť (napr. výkon rozhodnutia, resp.
exekúcia na majetok predávajúceho a pod.),
b) nie je voči nemu vedený žiaden súdny spor ani exekučné, vyvlastňovacie, konkurzné alebo

reštrukturalizačné konanie k nehnuteľnosti a nie sú mu známe žiadne okolnosti, ktoré by mohli viesť k
začatiu takýchto konaní,
c) k nehnuteľnostiam nie sú uzatvorené žiadne nájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne
zmluvy, zmluvy o zriadení záložného práva, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva a pod., okrem
tých, ktoré vyplývajú z tejto zmluvy,

d) ku dňu uzatvorenia tejto zmluvy sú vysporiadané dane a poplatky k príslušnému správcovi dane,
e) k prevádzanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne práva tretích osôb, a to výslovne právo bývania tretích
osôb v nehnuteľnosti,
f) v prevádzanej nehnuteľnosti (v dome) nie sú k trvalému alebo prechodnému pobytu prihlásené žiadne
iné fyzické osoby a dom nie je sídlom žiadnej právnickej alebo inej osoby.

6) Predávajúci berie na vedomie, že v prípade, ak nedôjde k vyprataniu nehnuteľnosti podľa ustanovenia
ods. 2 tohto článku zmluvy, je kupujúci oprávnený v dome a na pozemkoch umiestnené hnuteľné
veci vypratať a uskladniť ich na náklady a nebezpečenstvo predávajúceho, s čím predávajúci svojím
podpisom na tejto zmluve vopred súhlasí. Predávajúci zároveň týmto udeľuje kupujúcemu súhlas navýmenu zámku na vstupných dverách do domu (a vstupnej brány) pre prípad, ak by nedošlo k včasnému
a dobrovoľnému vyprataniu nehnuteľnosti podľa predchádzajúcej vety. Predávajúci berie na vedomie,
že nemá nárok na bytovú náhradu.

7) Zmluvné strany sa dohodli, že pri odovzdaní nehnuteľnosti vyhotovia protokol o odovzdaní a
prevzatí nehnuteľnosti, v ktorom bude zároveň uvedený presný stav energii (voda, plyn, elektrina
a pod.) súvisiacich s užívaním domu. Do okamihu odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu všetky
platby súvisiace s užívaním nehnuteľnosti hradí výlučne predávajúci. Protokol o odovzdaní a prevzatí
nehnuteľnosti (domu) so stavom energií je oprávnený za predávajúceho potvrdiť kupujúci osobne, v

prípade, ak nedôjde k riadnemu a včasnému vyprataniu nehnuteľnosti podľa podmienok uvedených
v ods. 2 tohto článku zmluvy. Kupujúci je v takomto prípade oprávnený i samostatne (bez súčinnosti
predávajúceho) vykonať na svoju osobu prehlásenie energií, služieb, médií u jednotlivých dodávateľov,
čo predávajúci v tejto zmluve svojím podpisom potvrdil.
8) Predávajúci podpísaním tejto zmluvy splnomocňuje kupujúceho na všetky právne úkony a
zastupovanie na Okresnom úrade Nitra, katastrálny odbor, smerujúce k doplneniu, alebo k odstráneniu

nedostatkov návrhu na vklad vlastníckeho práva kupujúceho alebo tejto zmluvy, v dôsledku ktorých
došlo k prerušeniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam v prospech
kupujúcehozostranyOkresnéhoúraduNitra,katastrálnyodbor.Kupujúcipodpisomtejtozmluvyudelené
splnomocnenie v celom rozsahu prijíma.
V.

Odstúpenie od zmluvy a doručovanie
1) Predávajúci má právo odstúpiť od tejto zmluvy v prípade, ak do 60 dni od podpisu tejto zmluvy nebude
v plnej výške zaplatená kúpna cena.
2) Kupujúci má právo odstúpiť od tejto zmluvy v prípade, že príslušný okresný úrad zastaví katastrálne
konanie alebo zamietne povoliť vklad do katastra nehnuteľnosti a toto rozhodnutie nadobudne

právoplatnosť. Toto právo kupujúci nemá v prípade, ak bolo konanie o návrhu na povolenie vkladu
prerušené z dôvodov, ktoré je možné zmluvnými stranami opravou zmluvy, dodatkom ku zmluve alebo
úpravou či doplnením iných podkladov k návrhu na povolenie vkladu odstrániť a druhá strana s
vykonaním takýchto úprav súhlasí.
3) Kupujúci má právo odstúpiť od tejto zmluvy v prípade, ak sa ktorékoľvek z vyhlásení predávajúceho

podľa čl. IV. ods. 5 ukáže ako nepravdivé alebo ak predávajúci do nadobudnutia vlastníctva kupujúcim
nehnuteľnosť scudzí, zaťaží alebo dá do užívania tretím osobám, s výnimkou zriadenia záložného práva
podľa čl. III. ods. 3 tejto zmluvy.
4) Kupujúci má právo odstúpiť od tejto zmluvy v prípade, ak predávajúci na výzvu kupujúceho alebo na
výzvu hypotekárnej banky neuzavrie zmluvu o zriadení záložného práva, špecifikovanú v čl. III. ods. 3

tejto zmluvy.
5) Odstúpenie od zmluvy je potrebné druhej strane oznámiť písomne. Odstúpením od zmluvy sa zmluva
od začiatku zrušuje a každý z účastníkov je povinný vydať druhému všetko, čo podľa nej dostal. Pri
vydávaní sa primerane použije § 560 Občianskeho zákonníka.
6) V prípade, ak bude táto zmluva zrušená alebo zanikne iným spôsobom ako splnením, (ďalej len "zánik

zmluvy") je predávajúci povinný prijatú časť kúpnej ceny kupujúcemu vrátiť a to do 30 dní odo dňa zániku
tejto zmluvy. V prípade, ak pred zánikom tejto zmluvy kupujúci alebo predávajúci na žiadosť kupujúceho
uzavrel k nehnuteľnosti alebo jej časti záložnú zmluvu alebo zriadil k nehnuteľnostiam akékoľvek právo
tretej osoby (napr. zriadil vecné bremeno alebo uzavrel nájomnú zmluvu a pod.), ďalej len “právo tretej
osoby“, je predávajúci povinný vrátiť prijatú časť kúpnej ceny kupujúcemu do 30 dni po tom, ako bude

takéto právo tretej osoby zrušené a zaniknuté. Zánik a výmaz práva tretej osoby z katastra nehnuteľnosti
je povinný zabezpečiť kupujúci na svoje náklady do pätnástich (15) dní odo dňa zániku zmluvy.
7) Zmluvné strany sa zároveň dohodli, že v prípade, ak nastane zánik zmluvy po tom, ako kataster
právoplatne povolí vklad vlastníctva v prospech kupujúceho, je predávajúci povinný vrátiť prijatú časť
kúpnej ceny kupujúcemu do 30 dní po tom, ako bude predávajúci opätovne zapísaný v katastri

nehnuteľnosti ako vlastník nehnuteľnosti, za podmienky, že nehnuteľnosti nebudú zaťažené žiadnym
právom tretej osoby, ktorými neboli zaťažené v čase podpisu tejto zmluvy.
8) Písomnosti podľa tejto zmluvy sa doručujú na adresy účastníkov uvedené v záhlaví zmluvy.
VI.
Záverečné ustanovenia

1) Táto zmluva nadobudla platnosť a účinnosť dňom podpísania oboma zmluvnými stranami,
pričom účinky prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nastávajú okamihom povolenia vkladu
vlastníckeho práva do preukáže, že niektoré z ustanovení zmluvy (alebo jeho časť) je neplatné a/
alebo neúčinné, takáto neplatnosť a/alebo neúčinnosť nemá za následok neplatnosť a/alebo neúčinnosťďalších ustanovení zmluvy (alebo zostávajúcej časti dotknutého ustanovenia), alebo samotnej zmluvy. V
takomto prípade sa obe zmluvné strany zaväzujú bez zbytočného odkladu nahradiť takéto ustanovenie
(jeho časť) novým tak, aby bol zachovaný účel, sledovaný uzavretím zmluvy a dotknutým ustanovením.

2) Doručovanie pre účely zmluvy sa vykonáva a považuje za platne a účinne vykonané vtedy, ak
sa doručuje na poslednú známu adresu zmluvnej strany, ktorá bola ako posledná známa adresa
touto zmluvnou stranou písomne oznámená. Obe zmluvné strany sa zaväzujú vzájomne si písomne
oznamovať zmenu adresy bez zbytočného odkladu. Písomnosti sa považujú za doručené dňom ich
prevzatia druhou zmluvnou stranou (príjemcom). Písomnosti sa považujú za riadne (platne a účinne)

doručené aj dňom odmietnutia prevzatia písomnosti alebo dňom vrátenia zásielky odosielateľovi z
dôvodu neprevzatia príjemcom v stanovenej odbernej lehote.
3) Túto zmluvu možno meniť a dopĺňať písomným dodatkom podpísaným obidvoma zmluvnými
stranami.
4) Vzťahy medzi zmluvnými stranami, ktoré nie sú upravené touto zmluvou, sa riadia ustanoveniami
Občianskeho zákonníka a ďalšími všeobecne záväznými právnymi predpismi.

5) Zmluva je vyhotovená v šiestich vyhotoveniach, z toho dve vyhotovenia sú určené na podanie
príslušnému okresnému úradu, po jednom vyhotovení obdrží každý účastník zmluvnej strany a jedno
vyhotovenie je určené pre hypotekárnu banku.
6) Zmluvné strany obsahu zmluvy porozumeli, vyhlasujú, že táto bola uzavretá podľa ich pravej,
slobodnej a vážnej vôle, a na znak súhlasu s jej obsahom túto vlastnoručne podpisujú.

V ........................, dňa ................... . V ........................, dňa ................... .
Predávajúci:
A. B. C.
Kupujúci:
O. F. G.

Kupujúci:
K. K. G.

1.3 III. výrokom súd prvej inštancie priznal žalobkyni náhradu trov konania v plnej výške, ktorú sú povinní
zaplatiť spoločne a nerozdielne žalovaní v 1. a 2. rade s tým, že o výške tejto náhrady bude rozhodnuté

súdom prvej inštancie samostatným uznesením.

2. Súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozsudku uviedol, že žalobkyňa sa žalobou doručenou dňa
25. 10. 2021 domáhala, aby súd určil, že kúpna zmluva zo dňa 14. 01. 2021 je neplatná a nahradil
prejav vôle žalovaných v 1. a 2. rade, že ako kupujúci uzatvárajú so žalobkyňou ako predávajúcou

kúpnu zmluvu vo vyššie uvedenom znení. Žalobu odôvodnila tým, že je vlastníčkou nehnuteľností
špecifikovaných v žalobe zapísaných na LV č. X, katastrálne územie L. M., ktoré sa rozhodla predať,
pričom strany sporu uzatvorili dohodu o rezervácii nehnuteľností, že do 31. 01. 2021 uzavrú kúpnu
zmluvu s dohodnutou kúpnou cenou 133.000,- eur. Návrh kúpnej zmluvy žalobkyňa podpísala, žalovaní
ho nepodpísali. V katastri zistila, že na LV č.X je vyznačená plomba na základe kúpnej zmluvy pod V

10008/2021, doložená bola kúpna zmluva s kúpnou cenou 95.000,- eur. Žalovaní v 1. a 2. rade pripravili
dveverziekúpnejzmluvysdvomakúpnymicenami133.000,-eura95.000,-eur.Žalobkyňasadomáhala
neplatnosti kúpnej zmluvy s cenou 95.000,- eur a nahradenia prejavu vôle žalovaných ohľadne kúpnej
zmluvy s kúpnou cenou 133.000,- eur, ktorú žalovaní nepodpísali.

3. Žalovaní v 1. a 2. rade vo vyjadrení k žalobe uviedli, že uzatvorili so žalobkyňou 14. 01. 2021
kúpnu zmluvu, vyplatili dohodnutú kúpnu cenu 95.000,- eur, a napriek tomu nie sú zapísaní na liste
vlastníctva ako vlastníci. Prišlo k zmene výšky kúpnej ceny na základe zhodnej vôle strán sporu, ktoré
sa od pôvodnej dohody odchýlili, čo bolo vyjadrené podpisom kúpnej zmluvy na sumu 95.000,- eur, teda
pôvodná dohoda bola zrušená a nahradená novou písomnou kúpnou zmluvou.

4. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie oboznámením sa s písomnými podaniami sporových strán,
predloženými listinami, výsluchom žalobkyne, žalovaných v 1. a 2. rade, svedkov D. B. a K. T., pričom
z takto vykonaného dokazovania zistil skutkový, ktorý popísal v 12. bode odôvodnenia svojho rozsudku.
Žalobkyňa je vlastníčka nehnuteľností, nachádzajúcich sa v katastrálnom území L. M., zapísaných na

LV č. X, a to:
a) rodinného domu - stavby so súp. č. XXX v L. M., ktorý sa nachádza na pozemku s parc. č. XXX/
XXX, v podiele 1/1,b) stavby bez súpisného čísla, (druh stavby 20 - sklad) v L. M., ktorá sa nachádza na pozemku s parc.
č. XXX/XXX, v podiele 1/1,
c) pozemku parc. č. XXX/XXX, druh pozemku - zastavaná plocha a nádvorie, s výmerou 125 m2, parcela

registra „C“, v podiele 1/1,
d) pozemku s parc. č. XXX/XXX, druh pozemku - zastavaná plocha a nádvorie, s výmerou 36 m2, parcela
registra „C“, v podiele 1/1,
e) pozemku s parc. č. XXX/X, druh pozemku - záhrada, s výmerou 1334 m2, parcela registra „C“,
v podiele 1/1. Tieto nehnuteľnosti mala žalobkyňa záujem predať, pričom sa obrátila na realitnú

kanceláriu MAXFIN REAL s.r.o.. Dala súhlas so zaradením nehnuteľností do ponuky realitnej kancelárie
s predajnou cenou 140.000,- eur a provízia sprostredkovateľa 3 %. V inzeráte (12. 04. 2021) bol uvedený
stav nehnuteľnosti vrátane toho, že v dome prebehla kompletná rekonštrukcia výmeny nových rozvodov,
vody, odpadu, plynu, nová elektroinštalácia, nový kotol na pevné palivo, nový bojler na ohrev teplej
vody. Ďalej rekonštrukcia zahŕňala nové plávajúce podlahy, nové stierky, znížené stropy s bodovým
osvetlením, nové vymenené plastové okná, nová kuchynská linka vyrobená na mieru, nové vstavané

spotrebiče, nové interiérové dvere s tým, že nehnuteľnosť disponuje inžinierskymi sieťami: elektrina,
plyn, voda z vlastnej studne (dve studne), odpad je riešený žumpou.

4.1 O kúpu nehnuteľností prejavili záujem žalovaní v 1. a 2. rade (ďalej aj žalovaní). Dňa 09. 12.
2020 žalovaní uzavreli so žalobkyňou dohodu o rezervácii nehnuteľností a úprave práv a povinností

spojených s budúcim prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti a zaplatili rezervačný poplatok 4.000,- eur,
čo zodpovedá 3 % zo sumy 133.000,- eur. Účastníci zmluvy sa zaviazali, že najneskôr do 31. 01. 2021
uzatvoria kúpnu zmluvu a dohodli sa na celkovej a konečnej kúpnej cene 133.000,- eur.

4.2Zoznaleckéhoposudkuč.314/2020vyhotovenéhodňa20.12.2020znalcomIng.ĽubomíromDrgom

vyplýva, že všeobecná hodnota nehnuteľností bola stanovená znalcom na sumu 142.000,- eur, ktorý v
znaleckom posudku uviedol, že nehnuteľnosť bola interiérovo rekonštruovaná, rekonštrukcia prebieha,
uvádzaný je kotol ATMOS, elektroinštalácia (bez rozvádzačov).

4.3 Znenie kúpnej zmluvy mala vypracovať realitná kancelária, ale vypracovali ju žalovaní. Z mailu

zo dňa 27. 12. 2020 vyplýva, že boli vypracované dve verzie kúpnej zmluvy, jedna pre banku a druhá
pre strany sporu. Argumenty, prečo boli uzatvorené dve rôzne verzie kúpnej zmluvy s dvomi rôznymi
kúpnymi cenami boli uvádzané žalobkyňou a žalovanými odlišne. Žalobkyňa tvrdila, že vypracované boli
dve znenia kúpnej zmluvy, v jednej bola uvedená kúpna cena 95.000,- eur, táto zmluva bola pripravená
za účelom čerpania hypotekárneho úveru. V druhej zmluve bola uvedená kúpna cena 133.000,- eur, kde

bola zohľadnená rekonštrukcia nehnuteľnosti. Žalovaní tvrdili, že sa dohodli na kúpnej cene 95.000,-
eur a že sumu 133.000,- mala žalobkyňa dostať vtedy, ak ukáže, že je splnené to, čo bolo uvedené
v inzeráte Žalovaný v 1. rade pripravil dve verzie zmluvy z toho dôvodu, že žalobkyňa mohla stále splniť
to, čo bolo uvádzané v inzeráte. Keďže to nesplnila, 14. 01. 2021 bola podpisovaná zmluva s kúpnou
cenou 95.000,- eur. Svedok D. B. ku kúpnej cene uviedol, že kupujúci zaplatili časť kúpnej ceny, nevedeli

sa dohodnúť na doplatení kúpnej ceny. Svedkyňa K. T. ku kúpnej cene vypovedala, že sa dohodli na
cene 133.000,- eur a bola spísaná rezervačná zmluva. Potom jej oznámili, že sa dohodli dve zmluvy, v
jednej bola uvedená pôvodná cena 95.000,- eur, za túto sumu žalobkyňa dom sama kúpila a v druhej
zmluve bola uvedená kúpna cena 133.000,- eur, čo bola cena po rekonštrukcii nehnuteľnosti. Povedali
jej, že oni sa takto dohodli na dvoch zmluvách. Kupujúci si dali vypracovať svoju zmluvu, platná je tá

zmluva, kde bola dohodnutá kúpna cena 133.000,- eur, pričom kúpna zmluva, v ktorej bola uvedená
kúpna cena 95.000,- eur bola do banky a na kataster. Dňa 14. 01. 2021 žalobkyňa podpísala kúpnu
zmluvu, kde bola dohodnutá kúpna cena 95.000,- eur (túto podpísali aj žalovaní) a kúpnu zmluvu, kde
bola uvedená cena 133.000,- eur (túto žalovaní nepodpísali). Žalovaní ako dlžníci uzatvorili dňa 13. 01.
2021 s Československou obchodnou bankou, a.s. ako veriteľom zmluvu o poskytnutí úveru na bývanie,

na základe ktorej im bol poskytnutý úver vo výške 104.000,- eur a v ten istý deň uzavreli s uvedenou
bankou ako veriteľom zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti na zabezpečenie pohľadávky
z úveru a predmetom zabezpečenia boli nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom tohto sporu. Návrh na vklad
kúpnej zmluvy s kúpnou cenou 95.000,- eur do katastra nehnuteľností podali žalovaní v septembri 2021.
V súčasnosti je nehnuteľnosť ponúkaná na predaj v inzeráte zverejnenom cez realitný inzertný portál -

www.nehnuteľnosti.sk, kde je uvedené, že nová elektroinštalácia je pred zapojením.
5. Po právnej stránke súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozsudku citoval ust. § 34, § 37, § 40
ods. 1, 2, § 46 ods. 1, § 50a ods. 1, 2, 3 Občianskeho zákonníka, ust. § 129, § 229 a § 137 zákona č.
160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej aj CSP).6. Žalobkyňa sa domáhala určenia, že kúpna zmluva je neplatná, a teda sa jedná o určovaciu žalobu.
Súd prvej inštancie sa v prvom rade zaoberal otázkou naliehavého právneho záujmu na požadovanom

určení, ktorú posudzoval v spojení s riešením otázky, či sa žalobkyňou navrhovaným určovacím petitom
dosiahne odstránenie spornosti jej práva alebo neistoty v jej právnom vzťahu. Konštatoval, že v danej
veci je žaloba o určenie neplatnosti právneho úkonu určovacou žalobou s odkazom na ust. § 137 písm.
d/ CSP – určenie právnej skutočnosti. Naliehavý právny záujem na podanej žalobe súd videl v tom, že
existuje aktuálny stav objektívnej právnej neistoty medzi žalobkyňou a žalovanými, ktorý je ohrozením

právneho postavenia žalobkyne a ktorý nemožno odstrániť iným právnym prostriedkom ako podanou
žalobou. Určenie neplatnosti kúpnej zmluvy ovplyvní právne postavenie žalobkyne, pretože ak by súd
žalobe vyhovel a určil by, že kúpna zmluva je neplatná, nebude povolený vklad kúpnej zmluvy a v katastri
nehnuteľnosti nebude vykonaná zmena v osobe vlastníka. Podaná žaloba je dôvodom na prerušenie
katastrálneho konania vedeného katastrálnym odborom Okresného úradu Nitra pod č. V 10008/2021. Vo
vzťahu ku katastrálnemu konaniu totiž pôjde ohľadom určenia neplatnosti o predbežnú otázku v zmysle

ust. § 31a písm. a/ zákona č. 162/1995 Z. z., ktorú Okresný úrad Nitra, katastrálny odbor nie je oprávnený
riešiť. Takáto žaloba je procesne prípustná s odkazom na ust. § 34 ods. 2 uvedeného zákona.

6.1 Ďalej sa žalobkyňa podanou žalobou domáhala nahradenia prejavu vôle žalovaných v 1. a 2. rade
uzatvoriť s ňou kúpnu zmluvu. Z vykonaného dokazovania mal súd prvej inštancie za preukázané,

že medzi stranami sporu bola dňa 09. 12. 2020 platne a riadne uzatvorená zmluva o budúcej kúpnej
zmluveoznačenáakodohodaorezerváciinehnuteľnostiaúpraveprávapovinnostíspojenýchsbudúcim
prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorá bola uzatvorená v písomnej forme tak, ako to vyžaduje
Občiansky zákonník a bola riadne podpísaná všetkými účastníkmi zmluvy, ktorí prehlásili, že súhlasia
s podmienkami uvedenými v dohode, že zmluvu uzatvorili slobodne a vážne a že nebola uzavretá v

tiesni ani za inak jednostranne nevýhodných podmienok. Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať
zhodnú vôle zmluvných strán uzavrieť v budúcnosti hlavnú zmluvu, ktorou mala byť zmluva o prevode
vlastníckehoprávaknehnuteľnostiam-kúpnazmluva.Obsahovalaajďalšiupodstatnúnáležitosť,ktorou
je dohodnutá doba, dokedy zmluvné strany budúcu zmluvu uzatvoria a bolo dojednané, že k uzatvoreniu
zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam dôjde najneskôr do 31. 01. 2021. Taktiež

boli dojednané aj podstatné náležitosti budúcej (hlavnej) zmluvy - kúpnej zmluvy, ktorými sú predmet
kúpy a kúpna cena. Predmet kúpy boli nehnuteľnosti špecifikované v I. článku zmluvy a v II. článku
zmluvy bola dojednaná kúpna cena 133.000,- eur. Z obsahu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nevyplýva
žalovanými tvrdená skutočnosť, že kúpna cena bola podmienená splnením a preukázaním skutočností
uvádzaných v inzeráte a že len v takom prípade je dohodnutá kúpna cena 133.000,- eur, inak platí cena

95.000,- eur. Žalovaní v tomto smere neuniesli dôkazné bremeno a nepreukázali tieto svoje tvrdenia,
ktoré nepotvrdila ani svedkyňa T., ktorá sa vyjadrila, že sa dohodli na cene 133.000,- eur, ktorá bola
uvedená aj v zmluve o budúcej zmluve (i keď prvý návrh kúpnej zmluvy obsahoval kúpnu cenu 95.000,-
eur) a ktorej zodpovedá i rezervačný poplatok 3 % z dohodnutej kúpnej ceny. Z výpovede tejto svedkyne
ako i zo znaleckého posudku č. 314/2020 vyhotoveného znalcom Ing. Ľubomírom Drgom dňa 20. 12.

2020 vyplývala rekonštrukcia nehnuteľnosti, pričom znalec uviedol, že nehnuteľnosť bola interiérovo
rekonštruovaná, rekonštrukcia prebieha, uvádzaný je kotol ATMOS, elektroinštalácia (bez rozvádzačov).
Súdu prvej inštancie sa javilo nelogické, aby žalobkyňa, ktorá nehnuteľnosť kúpila v pôvodnom stave
za 95.000,- eur, túto následne rekonštruovala a opäť ju predávala za 95.000,- eur, ktorá nezodpovedá
ani všeobecnej trhovej hodnote nehnuteľnosti, ktorú znalec stanovil na 142.000,- eur. Rekonštrukcia

nehnuteľnosti ako vyplýva zo znaleckého posudku prebiehala v čase vypracovania znaleckého posudku
a elektroinštalácia bola v tom čase bez rozvádzačov, čo však nezakladá dôvod k tomu, aby sa znížila
kúpna cena o 38.000,- eur, ako sa snažili argumentovať žalovaní. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je
platný právny úkon, žalovaní sa zaviazali uzatvoriť kúpnu zmluvu do 31. 01. 2021, pričom žalobkyňa si
svoju povinnosť splnila, keď kúpnu zmluvu podpísala dňa 14. 01. 2021, ale žalovaní kúpnu zmluvu s

dohodnutou kúpnou cenou 133.000,- eur nepodpísali, napriek tomu, že boli k tomu vyzývaní žalobkyňou
dňa 14. 01. 2021 za prítomnosti svedkyne T. a mali sa vyjadriť, že zmluvu s touto kúpnou cenou podpíšu
až keď budú doplácať kúpnu cenu. Podpísali len verziu na sumu 95.000,- eur. Súd prvej inštancie sa
nestotožnil s názorom žalovaných, že žalobkyňa vyzývala na uzavretie kúpnej zmluvy až listom zo dňa
18. 02. 2021, teda po uplynutí lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy. Dospel k záveru, že kúpna cena

95.000,- eur medzi účastníkmi zmluvy nebola dojednaná vážne, nakoľko z vykonaného dokazovania
vyplynulo, že prejav vôle a úmysel strán sporu bolo predať a kúpiť nehnuteľnosti za cenu 133.000,- eur.
Zodpovedá skutočnosti, že dve verzie kúpnej zmluvy existovali, o čom vedela aj žalobkyňa, ktorá však vkonaní preukázala, že vážne bola dohodnutá cena 133.000,- eur. Žalovaní nepreukázali, že vážne mala
byť dohodnutá cena 95.000,- eur, čo bola podľa ich označenia verzia pre banku.

7. Vzhľadom na zistený skutkový stav a príslušné právne predpisy súd prvej inštancie vyhovel žalobe
žalobkyne v celom rozsahu a v I. výroku svojho rozsudku určil, že kúpna zmluva je neplatná, pretože
strany sporu sa dohodli na kúpnej cene za predmetné nehnuteľnosti 133.000,- eur a nie 95.000,- eur.
Žalovaní v 1. a 2. rade nesplnili svoj zmluvný záväzok vyplývajúci z uzatvorenej dohody o rezervácii
nehnuteľnosti a neuzavreli kúpnu zmluvu v dohodnutej dobe do 31. 01. 202, preto súd prvej inštancie

nahradil prejav ich vôle tak, že ako kupujúci uzatvárajú so žalobkyňou ako predávajúcou kúpnu zmluvu
v znení, ktoré je uvedené vo výrokovej časti jeho rozsudku.

8. O trovách konania súd prvej inštancie rozhodol podľa ust. § 255 ods. 1 CSP tak, že žalobkyni priznal
náhradu trov konania v plnej výške, nakoľko vo veci mala plný úspech (súd žalobe vyhovel v celom
rozsahu) a s poukazom na ust. § 257 CSP súd nezistil žiadne výnimočné dôvody hodné osobitného

zreteľa, a to ani v okolnostiach danej veci, ani u strán sporu.

9. Žalovaní v 1. a 2. rade (ďalej aj žalovaní) podali proti rozsudku súdu prvej inštancie prostredníctvom
svojho právneho zástupcu odvolanie zo dňa 29. 04. 2024 z odvolacích dôvodov podľa ust. § 365 ods.
1 písm. b/, d/, f/, h/ CSP.

9.1 Uviedli, že zmluva o budúcej zmluve musí byť jasná, zreteľná, zrozumiteľná a určitá. Okrem
vymedzenia budúceho predmetu kúpy a kúpnej ceny musí obsahovať aj jasný a zrozumiteľný
mechanizmus a postup uzatvárania budúcej kúpnej zmluvy. V prípade dohody o rezervácii nehnuteľnosti
a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti (ďalej aj dohoda

o rezervácii alebo dohoda) zo dňa 09. 12. 2021 (správne malo byť 2020 – poznámka odvolacieho
súdu) však mechanizmus uzatvárania budúcej kúpnej zmluvy nie je jasný. Dohoda obsahuje údaj o
tom, dokedy má byť budúca zmluva uzavretá a že má byť uzavretá po výzve sprostredkovateľa, ale nie
je špecifikované, kedy môže prísť k výzve sprostredkovateľa, po splnení akej podmienky, prípadne v
akej lehote. Uvádzaný nedostatok je zásadný, pretože zmluva o budúcej zmluve sa zvyčajne uzatvára

v prípade, ak nie je ešte možné pristúpiť k uzavretiu budúcej kúpnej zmluvy a zmluvné strany potrebujú
počkať na splnenie určitej podmienky a v závislosti od jej splnenia alebo nesplnenia potom uzavrú alebo
neuzavrú budúcu zmluvu. V posudzovanej dohode o rezervácii však táto okolnosť chýba, neobsahuje
žiadnu podmienku, na splnenie ktorej sa čaká, aby vzniklo právo vyzvať na uzavretie budúcej zmluvy.
Je potrebné posudzovať, či zmluvné strany mali vôbec vôľu po obsahovej stránke uzavrieť zmluvu o

budúcej zmluve, alebo išlo o iniciatívu sprostredkovateľa, ktorý potreboval mať zmluvne ošetrený vznik
nároku na províziu. Aj čl. III. ods. 1 dohody o rezervácii vyjadruje účel zloženia blokovacieho depozitu a
teda aj samotnej dohody, a to je blokovanie nehnuteľnosti s následným začatím jednania - t. j. samotná
dohoda o rezervácii predpokladala, že sa ďalej bude „jednať“. Žalovaným bolo tiež prezentované, že
dohoda o rezervácii slúži najmä na uvedenie údajov o osobách a na uvedenie čísla bankového spojenia.

Predmetná dohoda o rezervácii bola sprostredkovateľom vopred pripravená formulárová zmluva na
dopisovanie relevantných údajov. V čl. II. ods. 2 tejto dohody je uvedený záväzok zmluvných strán, že do
31. 01. 2021 uzavrú zmluvu o prevode vlastníctva bytu, kúpnu zmluvu, alebo zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve. Súd prvej inštancie uzavrel, že dohoda o rezervácii nehnuteľnosti a úprave práv a povinností
spojenýchsbudúcimprevodomvlastníctvaknehnuteľnostijesvojimobsahomzmluvaobudúcejzmluve.

Táto zmluva o budúcej zmluve však predpokladá ako jednu z alternatív práve uzavretie zmluvy o budúcej
zmluve, čo je vyjadrené aj ďalej, napr. v čl. IV. ods. 1 a 5 dohody o rezervácii. Z uvedeného je zrejmé,
že zmluvné strany nemali vôľu podpisom dohody o rezervácii uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, ale ide
o typickú rezervačnú zmluvu, z ktorej vyplýva odmena sprostredkovateľa a tzv. blokácia nehnuteľnosti/
stiahnutie z predaja, aby mali zmluvné strany čas uzavrieť kúpnu zmluvu, alebo zmluvu o budúcej

zmluve. Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom
vlastníctva k nehnuteľnosti potom nemožno považovať obsahovo za zmluvu o budúcej zmluve.

9.2 Neplatnosť kúpnej zmluvy súd prvej inštancie určil z dôvodu, že kúpna zmluva zo dňa 14. 01.
2021 neobsahovala vážne dojednanie o kúpnej cene (95.000,- eur) a že žalovaní nepreukázali dôkazné

bremeno ohľadom tvrdenia, že zmluvné strany mali dojednať kúpnu cenu 95.000,- eur pre prípad
nepreukázania funkčnosti elektriky, vody, kúrenia. Ďalej vychádzal z toho, že v dohode o rezervácii
nehnuteľnosti a úprave práv a povinností spojených s budúcim prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti
bola dojednaná kúpna cena 133.000,- eur, pričom tejto kúpnej cene zodpovedá aj výška provízieurčená ako 3 % z kúpnej ceny. Žalovaní mali záujem o kúpu predmetného domu a nechceli, aby bol
ponúkaný ďalej na predaj, preto uzavreli dohodu o rezervácii, avšak ďalej im mala byť žalobkyňou
ukázaná funkčnosť elektriky, vody, kúrenia. Napriek zneniu dohody o rezervácii nič nebráni tomu, aby

si zmluvné strany v rámci zmluvnej voľnosti dojednali následne v kúpnej zmluve odlišné podmienky,
a to vzhľadom napr. na neskoršie zistenia ohľadom technického stavu nehnuteľnosti. Samotné znenie
dohody o rezervácii nemôže byť samo o sebe bez ďalšieho dôkazom, že zmluvné strany mali záujem
na predaji a kúpe nehnuteľnosti za sumu 133.000,- eur. Žalovaní ďalej poukázali na výpoveď svedkyne
T., ktorá uviedla, že zmluvné strany sa mali dohodnúť na cene 133.000,- eur a z tohto jej tvrdenia

vychádzal i súd prvej inštancie. Z výpovede tejto svedkyne však vyplýva, že obojstranne existovala
vôľa uzavrieť za určitých okolností kúpnu zmluvu znejúcu na 95.000,- eur a táto suma bola výsledkom
dohody strán sporu. Svedkyňa T. ďalej uviedla, že prvý návrh kúpnej zmluvy bol pripravený zo strany
realitnej kancelárie, pričom obsahoval kúpnu cenu 95.000,- eur a tento návrh zaslala zmluvným stranám.
Svedkyňa nevypovedala, že išlo „len o prvotný návrh“, ako to uviedol súd prvej inštancie v odôvodnení
napadnutého rozsudku. Kúpnu zmluvu s cenou 95.000,- eur by svedkyňa nepripravovala a nezaslala,

ak by s ňou žalobkyňa nesúhlasila. Aj finálnu verziu kúpnej zmluvy, podpísanú žalobkyňou, znejúcu na
95.000,- eur, priniesla svedkyňa T. spolu so žalobkyňou. Preto bolo na žalobkyni, či preukáže žalovaným
funkčnosť sietí a teda deklarovaný technický stav domu, alebo pristúpia k podpisu zmluvy znejúcej
na 95.000,- eur. Súd prvej inštancie v odôvodnení svojho rozsudku konštatoval, že žalovaní neuniesli
dôkazné bremeno ohľadom tvrdenia, že kúpna cena znejúca na 95.000,- eur bola dohodnutá pre prípad

nepreukázania funkčnosti elektriky, vody, kúrenia. Táto okolnosť však v konaní rozporovaná nebola a
žalobkyňa sa v konaní nebránila tvrdením, že na niečom takom sa nikdy so žalovanými nedohodla.
Práve naopak, žalobkyňa sa snažila preukázať, že voda elektrika a kúrenie boli funkčné. Svedok B. tiež
uviedol, že problémom medzi stranami sporu bol aj stav nehnuteľnosti a s tým spojená kúpna cena.
Súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého rozsudku opakovane zdôrazňoval, že nehnuteľnosť bola

po rekonštrukcii. Žalovaní však nikdy nežiadali vykonanie rekonštrukcie, ale len preukázanie funkčnosti
sietí po vykonanej rekonštrukcii. Z uvedeného je zrejmé, že v čase kúpy nehnuteľnosti existoval spor
o technickom stave rodinného domu a nejde o nejakú účelovú obranu žalovaných vykonštruovanú ex
post. V súvislosti s technickým stavom rodinného domu ďalej súd prvej inštancie uviedol, že sa javí ako
nelogické, aby žalobkyňa predávala dom po rekonštrukcii za 95.000,- eur, čo je suma, za ktorú mala

dom nadobudnúť, pričom táto suma ani nezodpovedá cene určenej znalcom. Tvrdenie žalobkyne o tom,
že pôvodne rodinný dom kúpila za 95.000,- eur však zostalo len v rovine tvrdenia bez opory v listinnom
dôkazevpodobepôvodnejkúpnejzmluvy.Včasekúpytedaexistovalsporotechnickomstaverodinného
domu a dojednanie kúpnej ceny 95.000,- eur sa nejaví až také nelogické, pretože ak rekonštrukcia domu
nebola vykonaná kvalitne a dostatočne, t. j. ak elektrika, voda a kúrenie boli nefunkčné, bol problém s

podlahou a manzardkou, potom je otázne, či sa vôbec rekonštrukciou rodinný dom zhodnotil, alebo či nie
je potrebné vykonať kompletnú rekonštrukciu nanovo. Znalec v znaleckom posudku konštatoval stav po
rekonštrukcii, ale neskúmal funkčnosť a kvalitu vykonaných prác, preto znalecký posudok nemôže byť
dôkazom toho, či bolo alebo nebolo potrebné vynaložiť finančné prostriedky (a prípadne v akej výške)
na odstránenie vád a prerábku do podoby, ktorá bola deklarovaná v inzeráte na predaj domu. Žalovaní

bazírovali na preukázaní funkčnosti sietí, pretože opravy neboli vykonané príslušným odborníkom a po
„rekonštrukcii“ už nebol dom obývateľný. Cenu považovali za adekvátnu, nakoľko nemali istotu, že siete
sú funkčné. Podľa súdu prvej inštancie technický stav rodinného domu nezakladal dostatočný dôvod na
to, aby sa kúpna cena znížila o 38.000,- eur. Nie je potom zrejmé, prečo si strany sporu mali dojednať aj
kúpnu zmluvu znejúcu na sumu 95.000,- eur a tú aj následne podpísali. Pokiaľ súd prvej inštancie tvrdil,

že kúpna cena 95.000,- eur nebola dojednaná vážne, rovnako nie je zrejmé, v čom spočíva tento tvrdený
nesúlad navonok prejavenej vôle s vnútornou pohnútkou/vôľou a prečo sa kúpna zmluva znejúca na
túto sumu podpísala a podľa vyjadrenia svedkyne T. mala byť predložená katastru. Tieto otázky nemôžu
zostať v konaní bez odpovede, pričom žalobkyňa ani žalovaní v konaní žiaden iný dôvod na uzavretie
zmluvy na 95.000,- eur neuviedli.

9.3 Kúpnu zmluvu znejúcu na 133.000,- eur predložila súdu žalobkyňa a obsahuje jej podpis, pričom
z osvedčovacej doložky je zrejmé, že podpis osvedčil F. K., ktorý mal byť zamestnancom notárskeho
úradu JUDr. Aleny Motyčkovej, ktorá sídli v Nitre. Osvedčovacia doložka neobsahuje okrúhlu pečiatku a
zo žalobkyňou predloženej verzie kúpnej zmluvy nie je ani zrejmé, že by táto osvedčovacia doložka bolo

pevne spojená šnúrkou - trikolórou s kúpnou zmluvou, napriek tomu, že sa nachádza na samostatnej
strane (t. j. nenachádza sa na druhej strane poslednej strany kúpnej zmluvy). Naviac, nejde o
osvedčovaciu doložku JUDr. Jánoškovej, ktorú identifikovala svedkyňa T. v rámci svojej výpovede
ako notárku, u ktorej bola žalobkyňa osvedčovať jej podpis. Táto skutočnosť len podporuje tvrdeniežalovaných,ktoríspochybnilisamotnúexistenciutakejtozmluvy.Kúpnazmluvapredloženážalobkyňouk
žalobe vyvoláva pochybnosti o jej autentickosti aj z dôvodu, že čelná strana s nápisom KÚPNA ZMLUVA
je zjavne vytvorená ako pôvodný elektronický dokument, keďže text z tejto čelnej strany elektronickej

podoby sa dá označiť a kopírovať, čo je bežné pri dokumentoch vytvorených v elektronickej podobe.
Ďalší text uvedenej zmluvy je už zjavne sken jej listinného vyhotovenia, keďže sa z neho text ani nedá
kopírovať a sú v tomto ďalšom texte badateľné aj zlomy strán na dlhom okraji. Žalobkyňa nikdy počas
konania nepredložila listinné vyhotovenie kúpnej zmluvy znejúcej na 133.000,- eur, ktoré mala 14. 01.
2021 podpísať. Ak žalobkyňa tvrdí a súd prvej inštancie si toto tvrdenie osvojil, že splnila povinnosť

podpísať kúpnu zmluvu znejúcu na 133.000,- eur, mala ju v originálnom vyhotovení po procesnej obrane
žalovaných predložiť, aby vyvrátila vyvolané pochybnosti o autentickosti a vierohodnosti elektronickej
verzie kúpnej zmluvy predloženej k žalobe. K tvrdeniu žalobkyne (ako i svedkyne T.), že žalovaným
mala byť predložená na podpis v aute pred bankou v Nových Zámkoch aj kúpna zmluva znejúca na
sumu 133.000,- eur, pričom túto kúpnu zmluvu odmietli podpísať a odišli preč, žalovaní uviedli, že nie je
zrejmé, čo by tým dosiahli. Návrh na vklad bol podaný až v septembri 2021, t. j. v čase, kedy už prebehlo

mimosúdne rokovanie, a to bez pozitívneho výsledku, pričom žalovaní boli v situácii, kedy potrebovali
financujúcej banke preukázať nadobudnutie vlastníckeho práva ako jednu z hypotekárnych podmienok.
Žalobkyňa, ako aj súd prvej inštancie, poukazovali na email žalovaného v 1. rade, ktorým mal žalobkyni
zaslaťdveverzienávrhovkúpnychzmlúv,zktorýchjedenmalbyťoznačenýakoverziaprebankuadruhý
ako verzia „my“. Pri porovnaní verzie z emailu žalovaného v 1. rade a verzie kúpnej zmluvy znejúcej na

95.000,- eur (ktorá bola podpísaná obomi zmluvnými stranami) je zrejmé, že tieto verzie sa nezhodujú,
minimálne v časti platobných podmienok, ktoré sú upravené odlišne. Ani žalobkyňou predložená kúpna
zmluva znejúca na 133.000,- eur sa nezhoduje minimálne v časti platobných podmienok s kúpnou
zmluvou z emailu žalovaného v 1. rade označenou ako verzia my. Ak teda žalobkyňa poukazovala
na email žalovaného v 1. rade, je potrebné uviesť, že ani jedna z uvedených zmlúv nebola reálne

podpísaná a použitá. Žalovaní v odvolaní zdôraznili, že dve verzie kúpnych zmlúv existovali vždy s
vedomím a súhlasom žalobkyne, pričom žalobkyňa sa domáha neplatnosti vlastného právneho úkonu,
ktorý dobrovoľne urobila, pričom v konaní žiadnym spôsobom nepreukázala, prečo sa tak udialo, kto z
toho mal mať profit/prospech a v čom by mal spočívať nedostatok jej vôle. Argumentácia žalobkyne o
tom, že žalovaní mali mať záujem o doplatenie zvyšku kúpnej ceny z vlastných finančných prostriedkov

amalisivyžiadaťverziukúpnejzmluvyznejúcejnasumu95.000,-eurpreúčelypredloženiadoichbanky,
nedáva zmysel. Pre žalovaných by bolo ďaleko výhodnejšie uzavrieť kúpnu zmluvu s vyššou kúpnou
cenou, keďže v takom prípade by banka žalovaným mohla poskytnúť viac finančných prostriedkov z
hypotekárneho úveru, čo by bolo pri výhodných úrokových podmienkach pre žalovaných veľmi výhodné.
Žalobkyňa mohla jednoducho vyjadriť nesúhlas s podpisom kúpnej zmluvy znejúcej na sumu 95.000,-

eur, pričom žalovaným by to v podstate nespôsobilo žiadnu komplikáciu. Do banky by jednoducho
predložilikúpnuzmluvunasumu133.000,-eurabuďbyzískaliviacfinanciízhypotéky,alebobyzmluvne
upravili povinnosť doplatiť zvyšok kúpnej ceny z vlastných prostriedkov. Je zrejmé, že pre žalovaných
bolo predloženie kúpnej zmluvy s nižšou kúpnou cenou svojej banke menej výhodné, žalovaní z toho
nemali, ani nemohli mať žiaden prospech. Ak určitá skutočnosť, v tomto prípade výška kúpnej ceny

95.000,- eur, nebola mienená vážne, ale zmluvné strany mali mať v skutočnosti vôľu uzavrieť kúpnu
zmluvu znejúcu na sumu 133.000,- eur, je nevyhnutné sa zaoberať aj tým, čo zmluvné strany viedlo k
uzavretiu kúpnej ceny znejúcej na 95.000,- eur. Pokiaľ nie je možné v konaní identifikovať cieľ zmluvných
strán, ktorý chceli dosiahnuť dojednaním sumy 95.000,- eur, resp. motiváciu ich konania dojednať túto
sumu, nemôžeme skonštatovať, že dojednanie sumy 95.000,- eur nebolo vážne. Aj výpoveď svedka B.

potvrdzuje, že kúpna zmluva znejúca na 133.000,- eur neexistovala, pričom zmluvu znejúcu na 95.000,-
eur vyhodnotil ako zmluvu, ktorá nepoškodzuje žiadnu zo zmluvných strán.

9.4 Žalovaní ďalej v odvolaní uviedli, že I. výrokom rozsudku súd prvej inštancie konštatoval neplatnosť
kúpnej zmluvy zo dňa 14. 01. 2021, pričom naliehavý právny záujem na určení tejto neplatnosti

je podľa jeho názoru daný tým, že na podklade tohto rozsudku príslušný správny orgán nepovolí
návrh na vklad vlastníckeho práva v prospech žalovaných. Paradoxom však je, že žalovaní predložili
príslušnému orgánu kúpnu zmluvu zo dňa 14. 01. 2021 znejúcu na sumu 95.000,- eur, ktorá podľa
vyjadrenie svedkyne T. aj mala byť príslušnému orgánu predložená. Za týmto účelom si svedkyňa T.
so žalobkyňou kúpne zmluvy znejúce na sumu 95.000,- eur určené pre kataster ponechali. Predloženie

tejto kúpnej zmluvy katastru bolo odrazom vážne mienenej vôle zmluvných strán - strán sporu, pričom
vyhlásením neplatnosti tejto zmluvy sa vlastne poprie vôľa zmluvných strán predložiť katastru zmluvu
znejúcu na 95.000,- eur. Existencia naliehavého právneho záujmu je otázna, ak svedkyňa tvrdí, že
príslušnému správnemu orgánu mala byť táto verzia predložená, čo sa aj stalo. Dôsledkom II. výrokuodvolaním napadnutého rozsudku je uzavretie kúpnej zmluvy znejúcej na sumu 133.000,- eur, čo by
v praxi znamenalo vznik povinnosti žalovaných doplatiť žalobkyni sumu 38.000,- eur. Žalobkyňa mala
teda k dispozícii žalobu na plnenie, ktorá má prednosť pred určením neplatnosti právneho úkonu.

Ak by napadnutý rozsudok v súčasnej podobe nadobudol právoplatnosť, a žalovaní nepristúpia (hoci
aj z objektívnych dôvodov) k nesplneniu ich povinnosti, vyvolá to ďalší spor na plnenie. K II. výroku
napadnutého rozsudku žalovaní uviedli, že žalobkyňa sa podanou žalobou domáhala nahradenia vôle
žalovaných uzavrieť kúpnu zmluvu znejúcu na sumu 133.000,- eur, pričom táto kúpna cena mala byť
rozdelená a uhradená nasledovne: suma 4.000,- eur ako preddavok uhradený realitnej kancelárii, suma

85.050,95 eur záložnému veriteľovi, suma 5.949,05 eur predávajúcej z prostriedkov hypotekárneho
úveru a sumu 34.000,- eur v hotovosti. Toto znenie kúpnej zmluvy tak, ako vyplývalo z podanej žaloby,
prevzal súd prvej inštancie aj do výroku napadnutého rozsudku. Žalobkyňa v konaní nepreukázala, že
by sa na uvedenom znení kúpnej zmluvy so žalovanými dohodla, a to v časti platobných podmienok. V
konanívšakpredložilakúpnuzmluvuznejúcunasumu133.000,-eur,ktorúonasamapodpísalaaoktorej
tvrdí, že mala byť podpísaná žalovanými, ktorí to mali odmietnuť. Toto znenie kúpnej zmluvy podpísané

a predložené žalobkyňou nie je v časti platobných podmienok totožné s platobnými podmienkami
uvedenými vo výroku rozsudku a v žalobe. Kúpna cena mala byť podľa žalobkyňou predloženej kúpnej
zmluvy rozdelená na sumu 4.000,- eur, 84.839,74 eur, 6.160,26 eur a 38.000,- eur. Je preto zrejmé, že
žalobkyňa sa podanou žalobou domáhala nahradenia prejavu vôle uzavrieť kúpnu zmluvu v znení, ktoré
ani sama nechcela uzavrieť, pričom toto znenie je poňaté aj do výroku rozsudku. II. výrok napadnutého

rozsudku preto obsahuje znenie kúpnej zmluvy, ktoré ani žalobkyňa nechcela podpísať, keď v konaní
predložila z jej strany podpísanú elektronickú verziu kúpnej zmluvy znejúcu na 133.000,- eur s odlišnými
platobnými podmienkami.

9.5 V závere odvolania žalovaní tvrdili nedostatočné odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie, ktoré

nespĺňa základnú funkciu kladenú na presvedčivosť a úplnosť odôvodnenia rozhodnutia, ktoré sú
na odôvodnenia rozhodnutí kladené z hľadiska aktuálnej judikatúry Ústavného súdu SR, ale najmä
Európskeho súdu pre ľudské práva. V tejto súvislosti poukázali na čl. 6 ods. 1 Dohovoru a čl. 46 ods. 1
Ústavy SR ako i na konkrétne rozhodnutia Ústavného súdu SR. Boli toho názoru, že súd prvej inštancie
sa nedostatočne vysporiadal so všetkými v konaní prezentovanými argumentami a skutočnosťami. I keď

nie je povinnosťou súdu reagovať v odôvodnení napadnutého rozsudku na všetky argumenty uvádzané
tou, ktorou stranou, ale v konaní odzneli viaceré mimoriadne závažné argumenty a skutočnosti, s ktorými
sa súd nezaoberal a nevysporiadal, pričom mali z pohľadu rozhodnutia mimoriadnu dôležitosť.

10. Žalovaní navrhli, aby odvolací súd zmenil rozsudok Okresného súdu Nitra č. k. 12C/56/2021-239

zo dňa 22. 04. 2024 tak, že žalobu zamietne, alebo aby tento rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie. Zároveň si uplatnili náhradu trov konania vrátane trov právneho zastúpenia.

11.Kodvolaniužalovanýchsavyjadrilažalobkyňaprostredníctvomsvojhozástupcuvpodanídoručenom
súdu prvej inštancie dňa 10. 06. 2024.

11.1 Konštatovala, že postup realitnej kancelárie bol, s poukazom na výpoveď svedka B., štandardný
a rovnaký, ako aj pri všetkých predchádzajúcich predajoch, ktoré realitná kancelária od roku 2009
zrealizovala. Nie je pravdou, že žalovaným bolo prezentované, že dohoda o rezervácií slúži najmä
na uvedenie údajov o osobách a na uvedenie bankového spojenia. Toto tvrdenie je novota, ktorá

nebola doteraz spomenutá v žiadnej z výpovedí. K spochybňovaniu účelu 3 % poplatku žalobkyňa
uviedla, že žalovaní vedeli, že provízia realitnej kancelárie je zároveň rezervačný poplatok, ktorý
bol vypočítaný z dohodnutej sumy 133.000,- eur. Vedeli teda, o aký poplatok ide, aký má účel, čo
potvrdila svedkyňa T. a žalovaní tento poplatok riadne uhradili na účet realitnej kancelárie. V súvislosti
s tvrdením žalovaných, že dohoda o rezervácií sa podpisovala v čase, kedy nebola žalobkyňou

preukázaná funkčnosť vody, elektriky a kúrenia a že túto dohodu podpísali iba z dôvodu, aby dom nebol
ďalej ponúkaný na predaj, žalobkyňa poukázala na výpoveď svedkyne T., ktorá uviedla, že zo strany
žalovaných takáto požiadavka v čase podpisovania rezervačnej zmluvy nebola. Táto požiadavka nebola
zo strany žalovaných prednesená ani na obhliadke a ani potom. Prvýkrát s touto požiadavkou prišli ako
s novým argumentom, prečo nepodpísali zmluvu znejúcu na 133.000,- eur až na spoločnom stretnutí v

realitnej kancelárií, ktoré iniciovala realitná kancelária na základe skutočnosti, že žalovaní ako kupujúci
odmietli podpísať na stretnutí v J. U. kúpnu zmluvu znejúcu na 133.000,- eur.11.2 Podpísanie dohody o rezervácií zmluvnými stranami je jednoznačným dôkazom toho, že zmluvné
strany mali záujem na predaji a kúpe nehnuteľnosti za sumu 133.000,- eur, čo potvrdila aj svedkyňa T.,
ktorá bola prítomná na každom stretnutí.

11.3 Zo zápisnice z pojednávania dňa 31. 01. 2024 a z výpovede svedkyne T. dňa 28. 02. 2024 vyplýva,
že kúpna zmluva znejúca na 95.000,- eur mala byť po vzájomnej dohode oboch zmluvných strán použitá
iba na účely načerpania hypotekárneho úveru z banky a vkladu na kataster. Kúpna zmluva znejúca na
133.000,- eur bola skutočná suma, za ktorú mala byť nehnuteľnosť predaná. Žalobkyňa sa vyjadrila,

že ak by žalovaní nemienili kúpiť nehnuteľnosť za dohodnutú sumu 133.000,- eur, nesúhlasila by s
predajom nehnuteľnosti za 95.000,- eur, nakoľko predmetnú nehnuteľnosť nadobudla cca 2 roky pred
predajom práve za túto sumu a následne preinvestovala pri rekonštrukcii cca 36.000,- eur. Toto potvrdila
i svedkyňa T. vo výpovedi zo dňa 28. 02. 2024, keď uviedla, že ak by žalovaní ako kupujúci nesúhlasili so
sumou 133.000,- eur, dom by sa predával ďalej. Z jej výpovede taktiež vyplýva, že kúpnu zmluvu s cenou
95.000,- eur vybrala náhodne. Žalovaní si vyžiadali možnosť vypracovať zmluvy s obomi dojednanými

sumami a tejto požiadavke žalobkyňa vyhovela. Podpísanú a notárom overenú finálnu verziu kúpnej
zmluvy znejúcej na 95.000,- eur priniesla svedkyňa T. spolu aj so žalobkyňou. Výpoveďou svedkyne
bolo dokázané, že ju priniesla spolu s podpísanou a notárom overenou zmluvou na sumu 133.000,-
eur, ktorú ale žalovaní nepodpísali s odôvodnením, že túto zmluvu podpíšu pri doplatení zostávajúcej
sumy. Je zavádzajúce tvrdenie žalovaných, že žalobkyňa sa v konaní nikdy nebránila tvrdeniu, že kúpna

zmluva znejúca na 95.000,- eur bola dohodnutá pre prípad nepreukázania funkčnosti elektriky, vody,
kúrenia, pretože žalobkyni nebola ani na jednom súdnom konaní priamo položená takáto otázka, kde
by sa k tomu mala možnosť vyjadriť. Je pravdou, že svedok B. uviedol, že problémom medzi stranami
sporu bol aj stav nehnuteľnosti a s tým spojená aj kúpna cena. Svedok B. bol však prítomný iba na
stretnutí,ktoréiniciovalarealitnákancelárianazákladeskutočnosti,žekupujúciodmietlipodpísaťkúpno-

predajnú zmluvu s dohodnutou sumou 133.000,- eur a na tomto stretnutí prišli žalovaní prvýkrát s týmto
odôvodnením, prečo odmietajú zaplatiť dohodnutú sumu 133.000,- eur. Žalobkyňa taktiež poukázala
na nesprávne zaprotokolovanie otázky položenej svedkyni jej zástupcom, ktoré vyplýva zo zvukovej
nahrávky, podľa ktorej zástupca žalobkyne svedkyni položil otázku, či sa pamätá, že kupujúci sa na
obhliadke vyjadrili, že podmieňujú zaplatenie dohodnutej sumy 133.000,- eur tým, že sa splnia určité

podmienky, inak sú ochotní zaplatiť iba 95.000,- eur, pričom svedkyňa odpovedala, že nie.

11.4 K chýbajúcemu listinnému dôkazu o tom, že nadobudla dotknutú nehnuteľnosť za 95.000,- eur
žalobkyňa uviedla, že pokiaľ jej predchádzajúci právny zástupca nepredložil túto kúpnopredajnú zmluvu,
neznamená to, že takáto zmluva neexistuje.

11.5 K spochybňovaniu kvality prác vykonaných pri rekonštrukcii žalobkyňa uviedla, že žalovaní si od
nej vyžiadali kľúče od nehnuteľnosti s tým, že chcú iba vypratávať nepotrebné veci, ale pritom vytrhali
úplne novú plávajúcu podlahu zo všetkých izieb, zbúrali steny manzardky s absolútne nezmyselným
odôvodnením, že manzardka bola život ohrozujúca, pričom sutinu z nej nechali na hromade v interiéri

domu a neodbornou manipuláciou poškodili kotol na tuhé palivo. Žalovaní poukazujú práve na toto,
ako na jedny z vád rekonštrukcie, keď tieto nedostatky sami zapríčinili a spôsobili niekoľko tisícovú
škodu na nehnuteľnosti. Žalovaní v tej dobe „nebazírovali“ na preukázaní funkčnosti sietí, čo sa
preukázalo aj výpoveďou svedkyne T. a nemali žiadne podmienky, pri splnení ktorých by boli ochotní
kúpiť nehnuteľnosť za dohodnutú sumu 133.000,- eur. Znalca, ktorý vypracoval znalecký posudok

na predmetnú nehnuteľnosť, považovala žalobkyňa za dostatočne kvalifikovaného na to, aby dokázal
ohodnotiť aj približnú hodnotu rekonštrukcie a zohľadniť ju vo výslednej cene nehnuteľnosti.

11.6 Dve zmluvy s rôznymi cenami sú výsledkom vzájomnej dohody, pričom zmluva s cenou 95.000,-
eur mala byt použitá na získanie hypotekárneho úveru pre žalovaných a na kataster a zmluva na

sumu 133.000,- eur, v ktorej bola zohľadnená aj rekonštrukcia nehnuteľnosti je zmluva, za ktorú sa
mala nehnuteľnosť skutočne predať. Túto skutočnosť potvrdila vo svojej výpovedi svedkyňa T. a taktiež
existenciu dvoch kúpnych zmlúv nepriamo potvrdil aj svedok B..

11.7 K poukazovaniu žalovaných na nedostatky v zmluve, ktorú predložila žalobkyňa v elektronickej

podobe (chýbajúca okrúhla pečiatka, viditeľné zviazanie šnúrkou a pod.) žalobkyňa uviedla, že sa jedná
o nedostatočne kvalitný scan, ktorý nedokázal zachytiť slabo výraznú okrúhlu pečiatku a absencia
trikolórovej šnúrky je spôsobená tým, že pri scanovaní bola pravdepodobne zle zahnutá predošlá strana,
ktorá zakrýva miesto, kde je šnúrka. Samotnú existenciu kúpnopredajnej zmluvy s cenou 133.000,- eurvšak nespochybniteľne potvrdila svedkyňa T.. Ako prílohu vyjadrenia k odvolaniu a na dôkaz existencie
a kompletnosti kúpnopredajnej zmluvy znejúcej na sumu 133.000,- eur žalobkyňa predložila notárom
overenú kópiu tejto zmluvy.

11.8 Žalobkyňa bola toho názoru, že žalovaní mali zámer získať podstatne hodnotnejšiu nehnuteľnosť
za nízku sumu a týmto sa na jej úkor obohatiť. Je scestný argument žalovaných, že prípadný „škodný
plán“ by im nemohol vyjsť, nakoľko v tej dobe nedisponovali potrebným počtom rovnopisov, pretože sú
zákonné možnosti, ako sa dá dostať k potrebnému počtu rovnopisov, potrebných na vklad do katastra

nehnuteľností. Žalovaní sa s odstupom času po niekoľkých mesiacoch a poza chrbát žalobkyne, pokúsili
nehnuteľnosť zavkladovať na katastri, čomu zabránil jej právny zástupca podaním žaloby. Nebyť toho,
žalovaným by sa podarilo týmto podvodným spôsobom nehnuteľnosť skutočne získať.

11.9 Dôkazom skutočnosti, že zmluvné strany sa vzájomne dohodli na dvoch zmluvách a zároveň aj na
tom, aká zmluva má byť kde použitá a aký má účel, ako i dôkazom prejavu ich vôle je nepochybne to, že

sám žalovaný v 1. rade poslal na mail žalovanej (správne malo byť žalobkyne – poznámka odvolacieho
súdu) návrhy kúpnych zmlúv s pomenovaním „my“ - kúpna zmluva so sumou 133.000,- eur, za ktorú sa
mala nehnuteľnosť reálne predať a „pre banku“ - kúpna zmluva so sumou 95.000,- eur, ktorá mala byť a
aj bola použitá na získanie hypotekárneho úveru a na kataster. Uvedené spolu s výpoveďou svedkyne
T. preukazuje tvrdenia žalobkyne. K zmene platobných podmienok v zmluvách žalobkyňa uviedla, že

podstatné je to, že sa v zmluvách nezmenili výsledné sumy. Žalobkyňa nikdy nepopierala existenciu
dvoch zmlúv, alebo že by s nimi nesúhlasila. Každá zmluva mala svoj význam, ktorý je uvedený vyššie,
čo priamo potvrdzuje aj skutočnosť, že ich sám kupujúci v 1. rade takto nazval.

11.10 V závere vyjadrenia žalobkyňa uviedla, že súd prvej inštancie sa dostatočne vysporiadal so

všetkými v konaní prezentovanými argumentami a skutočnosťami a navrhla, aby odvolací súd potvrdil
odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zo dňa 22. 04. 2024 v plnom rozsahu.

12. Žalovaní vo vyjadrení zo dňa 20. 06. 2024 prostredníctvom svojho právneho zástupcu uviedli, že
sa pridržiavajú svojho odvolania, a preto nepovažujú za hospodárne duplicitne opakovať argumenty,

tvrdenia a skutočnosti v ňom uvedené. K tvrdeniu žalobkyne (s poukazom na vyjadrenie svedkyne
T.), že nepodmieňovali na obhliadke nehnuteľnosti zaplatenie sumu 133.000,- eur splnením určitých
podmienok, žalovaní uviedli, že v konaní pred súdom prvej inštancie vyplynulo z dokazovania, že
predmetný rodinný dom bol inzerovaný ako dom, v ktorom prebehla kompletná rekonštrukcia výmeny
nových rozvodov, vody, odpadu, plynu, nová elektroinštalácia, nový kotol, nový bojler. Je logické, ak

záujemca o kúpu rodinného má záujem zistiť, či sú všetky inžinierske siete funkčné, a to ešte pred
kúpou. Uvedené je zdôraznené práve tým, že text inzerátu deklaroval vykonanú rekonštrukciu, t. j., ak
by inžinierske siete funkčné neboli, muselo by to mať logicky vplyv na cenu. Svedkyňa T. uviedla, že
funkčnosťinžinierskychsietínebolapriohliadkenehnuteľnostipreukázaná.Niejepretopravdoutvrdenie
žalobkyne, že žalovaní prišli s uvedenou argumentáciou o nefunkčnosti inžinierskych sietí až ex post

pri stretnutí v realitnej kancelárii.

12.1 Ak žalobkyňa rodinný dom kúpila cca pred dvoma rokmi za 95.000,- eur a ak následne v rámci
rekonštrukcie do neho investovala 36.000,- eur, tak aj v prípade kúpnej ceny 133.000,- eur by bola
žalobkyňa po odpočítaní provízie 4.000,- eur „stratová“. Podľa žalobkyne by bol predaj za sumu 95.000,-

eur nelogický, ale rovnaký záver platí aj na predaj za 133.000,- eur. Predošlá kúpa rodinného domu za
95.000,-euravynaloženieinvestíciícca36.000,-eurzostalilenvrovinetvrdeníbezuneseniadôkazného
bremena. V rámci odvolania žalovaní poukazovali na skutočnosť, že svedkyňa T. (ktorá sprostredkovala
predajnehnuteľnostiprežalobkyňu)vrámcisvojejvýpovedepotvrdila,žebolatopráveona,ktorázaslala
prvý návrh zmluvy s výškou kúpnej ceny 95.000,- eur. Je preto mimoriadne nedôveryhodné tvrdenie,

že by táto svedkyňa pripravila a zaslala návrh zmluvy znejúcej na sumu 95.000,- eur bez vedomia
žalobkyne, ako jej klientky. Absurdné je i tvrdenie, že „kúpnu zmluvu s cenou 95.000,- eur vybrala
náhodne.“ Žalovaní sa od počiatku súdneho konania bránia tým, že kúpna cena vo výške 95.000,- eur
bola dojednaná z dôvodu nefunkčnosti inžinierskych sietí. Žalobkyňa bola právne zastúpená od počiatku
súdneho konania, pričom je potrebné uviesť, že mala možnosť/povinnosť minimálne v rámci svojej

repliky k žalobnej odpovedi žalovaných uviesť všetky rozhodujúce skutkové tvrdenia. Bránila sa však
tým, že sa snažila preukázať funkčnosť inžinierskych sietí a dňa 28. 02. 2024 na pojednávaní potvrdila,
že inžinierske siete neboli dopojené. Žalovaní nesúhlasili s tvrdením žalobkyne, že svojim konaním jej
mali v nehnuteľnosti spôsobiť škodu a oklamať ju. S prácami a vypratávaním začali žalovaní až po tom,ako bola žalobkyni uhradená kúpna cena. Na všetky zásahy prizvali odborníkov, pričom žiadne zásahy
do zaplatenia kúpnej ceny nevykonali.

12.2Kznaleckémuposudkuuviedli,žehodnotynehnuteľnostíatrhovéhodnotysúčastokrátdiametrálne
odlišné. Znalecký posudok neberie do úvahy pri určení hodnoty nehnuteľnosti kvalitu vykonanej
rekonštrukcie, (ne)funkčnosť inžinierskych sietí, znalec nepátra po dôvode nefunkčnosti, nezohľadňuje
v posudku náklady potrebné na opravu inžinierskych sietí. Hodnota nehnuteľnosti určená znaleckým
posudkom neznamená, že ide o hodnotu, za ktorú je možné nehnuteľnosť predať. Navyše, znalecký

posudok bol vypracovaný až po tom, ako bol zaslaný návrh zmluvy znejúcej na 95.000,- eur. Žalovaní
ďalej poukázali na to, že s existenciou dvoch odlišných zmlúv vyjadril kategorický nesúhlas svedok B..

12.3 Žalovaní už v žalobnej odpovedi rozporovali pravosť a autentickosť kúpnej zmluvy znejúcej na
sumu 133.000,- eur, ktorá bola predložená v konaní ako elektronický dokument bez vykonanej zaručenej
konverzie. Žalobkyňa mala možnosť v replike k žalobnej odpovedi predložiť predmetnú kúpnu zmluvu,

napriek tomu ju predložila až k vyjadreniu k odvolaniu ako prílohu, ktorá však žalovaným nebola
doručená, preto sa k nej nevedia vyjadriť. V tejto súvislosti žalovaní poukázali na ust. § 366, § 153 ods.
1 a § 154 CSP, podľa ktorých súd nesmie prihliadnuť na prílohu - kúpnu zmluvu znejúcu na 133.000,-
eur, ktorej zaslanie žalobkyňa avizovala vo svojom vyjadrení.

12.4 K tvrdeniu žalobkyne o škodnom pláne žalovaných, ktorí sa podľa nej chceli dostať k nehnuteľnosti
s vyššou hodnotou za nízku sumu a nepočítali s tým, že jej právny zástupca kontroloval list vlastníctva,
žalovaní uviedli, že ak by mali žalobkyňou naznačovaný škodný úmysel, zavkladovanie „poza jej chrbát“
by zrealizovali hneď a nie až po niekoľkých mesiacoch. Žalovaní až na základe súčinnosti banky, ktorá
povolila vyhotovenie osvedčenej kópie zmluvy založenej v bankovom spise, mohli podať návrh na vklad,

keďže túto povinnosť si žalobkyňa nesplnila, napriek tomu, že podľa dohody mala podať návrh na vklad
prostredníctvom realitnej kancelárie ona (čo potvrdzuje znenie kúpnej zmluvy aj výpoveď svedkyne T.).

12.5 Žalobkyňa vo svojom vyjadrení uviedla, že zmluvné strany sa mali dohodnúť na dvoch zmluvách a
na tom, kam bude ktorá použitá a aký má účel, pričom sa domáha neplatnosti zmluvy, ktorú sama chcela

uzavrieť a podpísala ju. Kúpna zmluva znejúca na 133.000,- eur uzavretá nebola a natíska sa otázka,
prečo si žalobkyňa neustrážila to, aby žalovaní podpísali najprv zmluvu znejúcu na 133.000,- eur a až
potom zmluvu znejúcu na 95.000,- eur, ak má byť jej verzia pravdivá. Žalobkyňa dobrovoľne uzavrela
kúpnu zmluvu znejúcu na 95.000,- eur (ktorú mala predložiť aj na kataster) bez toho, aby disponovala
podpísanou kúpnou zmluvou na 133.000,- eur. Javí sa pravdepodobnejšia tá verzia, že žalobkyňa

sa chcela dostať k vyššej kúpnej cene pri predaji nehnuteľnosti s komplet nefunkčnými inžinierskymi
sieťami.

12.6 Zmluvné strany uzavreli jedinú kúpnu zmluvu znejúcu na kúpnu cenu 95.000,- eur a žalobkyňa,
resp. realitná kancelária nikdy nepredložili túto kúpnu zmluvu s návrhom na vklad katastru, pričom podľa

žalobkyne mala byť táto verzia použitá len na čerpanie úveru. Až do výpovede svedkyne T. žalobkyňa
tvrdila, že na kataster mala byť predložená zmluva znejúca na 133.000,- eur. Po výpovedi svedkyne
sa už argumentácia z jej strany zmenila a uznala, že kúpna zmluva znejúca na 95.000,- eur mala byť
predložená aj katastru (čo napokon v súlade s vôľou zmluvných strán žalovaní urobili). Podľa žalovaných
neexistuje dôvod na vyhlásenie neplatnosti dotknutej kúpnej zmluvy.

13. Žalobkyňa v ďalšom vyjadrení (doručenom súdu prvej inštancie dňa 29. 07. 2024) uviedla, že
žalovaní nesprávne interpretujú výpoveď svedkyne s poukazom na zvukový záznam z jej výpovede.
Rekonštrukcia nehnuteľnosti sa netýkala iba inžinierskych sieti, ale aj komplet výmeny všetkých
pôvodných okien za plastové okná, boli urobené nové stierky a maľovka v celom dome, nová laminátová

podlaha vo všetkých miestnostiach, nový kotol na tuhé palivo, vstavaná kuchynská linka na mieru so
spotrebičmi, znížené sadrokartónové stropy s bodovými svietidlami, interiérové dvere + spomínaná
rekonštrukcia inžinierskych sietí. Chýbalo finálne dopojenie elektriny na nový elektrický rozvádzač, čo
ale neznamená, že siete neboli zrekonštruované. Bola preukázaná značná investícia do nehnuteľnosti
a nedáva logiku, aby sa táto investícia nezohľadňovala pri predaji. Taktiež bolo preukázané, že žalovaní

prvý krát predniesli argument, prečo nezaplatia sumu 133.000,- eur až na stretnutí v realitnej kancelárii.
Pôvodná cena nehnuteľnosti v inzeráte, za ktorú sa mala predať bola 140.000,- eur a bola znížená
na sumu 133.000,- eur až na návrh žalovaných, ktorú sumu bola žalobkyňa ochotná akceptovať za
podmienok rýchleho jednania. V tejto súvislosti žalobkyňa pripojila notárom overenú kúpno-predajnúzmluvu, ktorou nadobudla nehnuteľnosť za 95.000,- eur. S poukazom na zvukový záznam zo dňa 28. 02.
2024 z výpovede svedkyne T. žalobkyňa uviedla, že zmluva s cenou 95.000,- eur bola vybratá náhodne
a mala slúžiť iba ako prvotný návrh zmluvy, ktorý si obe strany mali prečítať. Tento návrh zmluvy v

konečnom dôsledku žalovaní odmietli a vyžiadali si možnosť vypracovať zmluvy osobne. Po dohode so
žalobkyňou vypracovali dva návrhy zmlúv a pomenovali ich „my“ zmluva znejúca na 133.000,- eur a „pre
banku“ zmluva znejúca na 95.000,- eur, pričom táto skutočnosť je podľa žalobkyne nespochybniteľný
prejav vôle uzavrieť dve kúpne zmluvy so sumami 95.000,- eur a 133.000,- eur. Žalobkyňa od počiatku
súdneho konania tvrdí, že na nehnuteľnosti prebehla okrem iného rekonštrukcia inžinierskych sieti, čo

dokázal aj znalecký posudok a výpoveď svedkyne T.. Zrekonštruovaná elektrická sieť bola a stále je
funkčná, chýbalo však finálne dopojenie elektro sústavy na nové hodiny, čo podľa odhadu privolaného
odborníka činilo cca 450,- eur.

13.1 V ďalšej časti vyjadrenia žalobkyňa opätovne poukazovala na postup žalovaných nasledujúci
potom, čo im po uhradení sumy 95.000,- eur (čo je iba časť dohodnutej kúpnej ceny 133.000,- eur,

ktorá uhradená nebola) dala kľúče od nehnuteľnosti. Aj svedok B. vo svojej výpovedi priamo potvrdil, že
existovali dve rôzne sumy predaja nehnuteľnosti.

13.2 K tvrdeniu žalovaných, že súd nesmie prihliadnuť na zaslanú prílohu (kúpnu zmluvu na 133.000,-
eur), žalobkyňa uviedla, že táto zmluva existuje a jej dodatočným zaslaním dokázala absolútne

nezmyselné spochybňovanie pravosti tohto dokumentu. Túto zmluvu žalovaní vypracovali a poslali na
email žalobkyni, čiže ju majú k dispozícii, preto argument, že túto prílohu neobdržali a nevedia sa k nej
vyjadriť nie je na mieste.

13.3 Žalovaní sa snažia „bagatelizovať“ skutočnosť, že žalovaný v 1. rade osobne vyhotovil a zaslal

na email žalobkyne dve verzie kúpnych zmlúv so sumami 133.000,- eur a 95.000,- eur, ktoré sám
pomenoval „pre banku“ a „my“, pričom toto je zásadná skutočnosť. Obidve zmluvy žalobkyňa podpísala.
Nemala žiadne predošlé skúsenosti s predajom nehnuteľnosti, a preto oslovila realitnú kanceláriu a
spoľahla sa, že táto všetky potrebné úkony ustráži. Žalobkyňa chcela iba zo, aby sa jej vrátila suma,
ktorú zaplatila za nehnuteľnosť a investícia, ktorú vložila do rekonštrukcie. Jediný dôvod, prečo bola

obojstranne podpísaná iba jedna kúpna zmluva, a to na 95.000,- eur je ten, že žalovaní podviedli
žalobkyňu a realitnú maklérku, keď v ich osobnom aute v J. U. nepodpísali aj druhú kúpnu zmluvu na
133.000,- eur a odišli preč. Žalobkyňa nepoprela, že na kataster mala byť predložená zmluva so sumou
95.000,-eurzapodmienky,žebudezároveňpodpísanáajzmluvaznejúcanadohodnutúsumu133.000,-
eur, čo sa však nikdy nestalo. Dokazovaním bolo preukázané podvodné konanie žalovaných, a preto

existuje jednoznačný dôvod na vyhlásenie neplatnosti dotknutej kúpnej zmluvy.

14. Žalovaní vo vyjadrení zo dňa 19. 08. 2024 uviedli, že sa v plnom rozsahu pridržiavajú odvolania
a predchádzajúceho vyjadrenia. Boli toho názoru, že súd s poukazom na ust. § 153 ods. 1, § 154 a
§ 366 CSP nesmie prihliadnuť na prílohy, ktoré žalobkyňa predložila k svojmu poslednému vyjadreniu

(neuzavretú kúpnu zmluvu na sumu 133.000, -eur a kúpnu zmluvu zo dňa 28. 10. 2019, na základe
ktorej žalobkyňa predmetné nehnuteľnosti nadobudla). Žalobkyňa a žalovaní medzi sebou uzavreli
kúpnu zmluvu znejúcu na kúpnu cenu vo výške 95.000,- eur, ktorá bola uhradená, pričom pohľadávka
financujúcej banky bola zabezpečená záložným právom na kupovanú nehnuteľnosť. Návrh na vklad
mala podať realitná kancelária, pričom žalovaní ani nedisponovali potrebným počtom exemplárov

potrebných na podanie návrhu na vklad. Realitná kancelária sa následne tvárila, že žiadnu kúpu
nesprostredkovala a nemá povinnosť podať žiaden návrh na vklad. Žalobkyňa začala požadovať od
žalovaných uzavretie inej verzie zmluvy a doplatenie finančných prostriedkov do sumy 133.000,- eur.
Následne sa začalo mimosúdne rokovanie, trvajúce niekoľko mesiacov a financujúca banka umožnila
žalovaným vyhotoviť osvedčené kópie kúpnych zmlúv za účelom podania návrhu na vklad, keďže

žalobkyňa, ani realitná kancelária návrh na vklad nepodali a neprišlo ani k mimosúdnej dohode. V celom
procese kúpy bola okrem zmluvných strán zahrnutá realitná kancelária ako sprostredkovateľ a subjekt,
ktorý mal zabezpečiť podanie návrhu na vklad a financujúca banka, ktorá poskytovala hypotekárny úver
a zriadila na nehnuteľnosti (vo vlastníctve predávajúcej žalobkyne), za súčinnosti žalobkyne, záložné
právo ešte pred čerpaním úveru. Popri tom všetkom nemali žalovaní ako kupujúci v ruke dostatok

podkladov a zmluvné „oprávnenie“ na podanie návrhu na vklad, ktorý mal podať sprostredkovateľ, ktorý
spolupracoval pri predaji nehnuteľnosti nie s kupujúcimi, ale so žalobkyňou a mal konať v jej záujme.
Podanie návrhu na vklad zo strany žalovaných nebolo nikdy vopred plánované, bol to pokus o splnenie
podmienok financujúcej banky, ako výsledok neúspešných niekoľkomesačných mimosúdnych rokovaní.Kúpnu zmluvu znejúcu na sumu 95.000,- eur, ako osvedčenú kópiu vyhotovenú notárom priamo na
pobočke banky, získali žalovaní podľa osvedčovacej doložky už 15. 07. 2021, pričom návrh na vklad
bol katastru podaný až 28. 09. 2021 potom, ako nedošlo k uzavretiu mimosúdnej dohody k dátumu

27. 08. 2021, kedy mali byť uhradené banke finančné prostriedky z titulu predčasného splatenia, o
ktorom strany sporu v tom čase rokovali. Ak by bolo podanie návrhu na vklad zo strany žalovaných
plánované, ako uvádza žalobkyňa „poza chrbát“, udialo by sa tak hneď po vzniku situácie a nie s
takým odstupom času, kedy už boli do veci zainteresovaní aj právni zástupcovia. Je však zrejmé, že
o povolení vkladu vlastníckeho práva by sa žalobkyňa dozvedela doručením rozhodnutia príslušného

katastrálneho odboru a tak, či onak by vznikol spor. Výhodnosť uzavretia dvoch zmlúv bola podľa názoru
žalovaných práve na strane žalobkyne, čo však nič nemení na tom, že dôvod existencie dvoch verzií
zmlúv bol ten, ktorý od počiatku tvrdia žalovaní, pričom ich argumentáciu podporili aj svedecké výpovede
svedkov navrhnutých žalobkyňou. Postoj a argumentácia žalobkyne sa od počiatku súdneho konania
neustále mení a prispôsobuje jeho priebehu. V tejto súvislosti žalovaní poukázali na tvrdenia žalobkyne
v žalobe a v priebehu konania ako i výpoveď svedkyne T.. Boli toho názoru, že žalobkyňa v žalobe a

v ďalších podaniach neopísala riadne a najmä úplne skutkový stav, okolnosti existencie dvoch verzií
kúpnej zmluvy vysvetľovala naprieč celým súdnym konaním zmätočne, odlišne a svoju argumentáciu
následne prispôsobovala vývoju pojednávania a výpovedi svedkyne, ktorú sama navrhla. Zmätočný opis
skutkového stavu možno badať v otázke, ktorá zmluva mala byť ako použitá, v otázkach vyhotovenia a
podpisovania zmlúv, miesta podpisu, osvedčených podpisov a podmienenosti podania návrhu na vklad

podpisom druhej kúpnej zmluvy znejúcej na 133.000,- eur.

14.1 V ďalšej časti vyjadrenia žalovaní poukázali na to, že žalobkyňa v podanej žalobe neuviedla
žiadne skutkové tvrdenie ohľadom technického stavu rodinného domu. Až následne v priebehu ďalšieho
konania sa vyjadrovala k inžinierskym sieťam (elektrina, kúrenie, voda), pričom spočiatku tvrdila, že

nehnuteľnosť nebola odpojená od žiadnej z inžinierskych sietí, teda bolo funkčné kúrenie, elektrická sieť
i vodovod. Neskôr (vzhľadom na vyjadrenie svedkov B. a T.) uviedla, že „že všetko je nachystané, treba
to len dopojiť“, pričom dopojenie elektriny „by mohlo stáť cca 300,- až 400 eur,-“. Je namieste otázka, že
ak žalobkyňa tvrdí, že investovala do domu 38.000,- eur, prečo nedala zapojiť elektriku za ňou uvádzanú
sumu, aby mohla možným záujemcom ukázať riadnu funkčnosť všetkých sietí v dome. Žalobkyňa v

podanej žalobe nevysvetlila existenciu zmluvy znejúcej na 95.000,- eur, pričom následne opakovane
odmietala tvrdenia o nefunkčnosti elektriky a ostatných sietí. Po vyvrátení jej tvrdení výpoveďami
svedkov a listinnými dôkazmi zrazu pripustila, že elektrika nebola zapojená a tým pádom nebolo možné
skontrolovať aj funkčnosť ostatných sietí, najmä vody a kúrenia. Zo strany žalobkyne ide o zmätočný
popis skutkového stavu. Žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno k jej tvrdeniam. Jej opis rozhodujúcich

skutkových okolností a argumentácia nie je konzistentná, je zmätočná a účelová v kontexte vývoja
súdneho konania a vykonaných dôkazov. Naproti tomu stojí logická a konzistentná argumentácia
žalovaných podporená jednotlivými dôkazmi.

15. Krajský súd v Nitre, ako súd odvolací (ust. § 34 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok

v znení neskorších predpisov – ďalej aj CSP), po zistení, že odvolanie žalovaných proti rozsudku súdu
prvej inštancie je prípustné, bolo podané oprávnenými stranami sporu, v zákonom stanovenej lehote
(ust. § 355 ods. 1, § 359, § 362 ods. 1 CSP), má zákonné náležitosti (ust. § 365 CSP) a že žalovaní
ako odvolatelia použili zákonom prípustné odvolacie dôvody (ust. § 365 ods. 1 písm. b/, d/, f/, h/ CSP),
preskúmal rozsudok súdu prvej inštancie v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolaní (ust. § 379,

§ 380 ods. 1 CSP) bez nariadenia odvolacieho pojednávania (ust. § 385 ods. 1 CSP), pričom dospel k
záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie zo dňa 22. apríla 2024 v znení opravného uznesenia zo dňa
4. novembra 2024 je potrebné v I. výroku podľa ust. § 387 ods. 1 CSP potvrdiť ako vecne správny a v
II. výroku (ako i súvisiacom III. výroku o trovách konania) zrušiť podľa ust. § 389 ods. 1 písm. b/ CSP )
a v rozsahu tohto zrušenia vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie (ust.

§ 391 ods. 1 CSP).

15.1 Odvolací súd svoj rozsudok verejne vyhlásil dňa 20. augusta 2025, keď v zmysle ust. § 219 ods. 3
CSP za použitia ust. § 378 ods. 1 CSP oznámil miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku na úradnej
tabuli súdu, na webovej stránke krajského súdu v lehote najmenej päť dní pred jeho vyhlásením.

16. Podľa § 34 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, právny úkon
je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne
predpisy s takýmto prejavom spájajú.16.1 Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite
a zrozumiteľne; inak je neplatný.

16.2 Podľa § 40 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú
vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný.
Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne.

16.3 Podľa § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka, písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch
nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.

16.4 Podľa § 50a ods. 1, 2, 3 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do
dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby

vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery
zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

17. Podľa § 137 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok v znení neskorších predpisov (ďalej

aj CSP), žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a/ splnení povinnosti,
b/ nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu,
c/ určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie

je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d/ určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

17.1 Podľa § 229 CSP, právoplatné rozsudky ukladajúce povinnosť prejavu vôle nahradzujú tento prejav.

18.Žaloboudoručenousúduprvejinštanciedňa25.10.2021sažalobkyňadomáhalaurčenianeplatnosti
kúpnej zmluvy uzavretej dňa 14. 01. 2021 medzi ňou ako predávajúcou (vlastníčkou nehnuteľností)
a žalovanými v 1. a 2. rade ako kupujúcimi. Predmetom tejto kúpnej zmluvy boli tam špecifikované
nehnuteľnosti v katastrálnom území L. M. zapísané na LV č. X za kúpnu cenu 95.000,- eur, pričom
katastrálne konanie týkajúce sa tejto zmluvy je vedené na príslušnom správnom orgáne, t. j. Okresnom

úrade Nitra, katastrálnom odbore pod č. V 10008/2021. Zároveň sa žalobkyňa domáhala toho, aby
súd nahradil prejav vôle žalovaných v 1. a 2. rade tak, že ako kupujúci uzatvárajú so žalobkyňou ako
predávajúcou kúpnu zmluvu v znení uvedenom v petite žaloby za kúpnu cenu 133.000,- eur určenú na
základe vzájomnej dohody.

19. Súd prvej inštancie rozsudkom zo dňa 22. apríla 2024 žalobe v plnom rozsahu vyhovel. V I. výroku
svojho rozsudku (bod 1.1 tohto rozsudku) určil, že kúpna zmluva zo dňa 14. 01. 2021 uzavretá medzi
žalobkyňou ako predávajúcou a žalovanými v 1. a 2. rade ako kupujúcimi, predmetom ktorej boli
nehnuteľnosti v katastrálnom území L. M. zapísané na LV č. X a ktorá je predmetom katastrálneho
konaniavedenéhonaOkresnomúradeNitra,katastrálnomodborepodč.V10008/2021,jeneplatná.VII.

výroku svojho rozsudku (bod 1.2 tohto rozsudku) rozhodol tak, že nahradil prejav vôle žalovaných v 1.
a 2. rade, že ako kupujúci uzatvárajú so žalobkyňou ako predávajúcou kúpnu zmluvu (predmetom ktorej
boli nehnuteľnosti zapísané na LV č. X v katastrálnom území L. M.) v znení tam uvedenom za kúpnu
cenu 133.000,- eur. O trovách konania rozhodol súd prvej inštancie tak, že žalobkyni priznal náhradu
trov konania v plnej výške, ktorú sú povinní zaplatiť spoločne a nerozdielne žalovaní v 1. a 2. rade.

20. Žalovaní v 1. a 2. rade (ďalej aj žalovaní) podali odvolanie proti všetkým výrokom rozsudku súdu
prvej inštancie, pričom ako odvolacie dôvody uviedli ust. § § 365 ods. 1 písm. b/ d/, f/, h/ CSP.

20.1 O naplnenie odvolacieho dôvodu v zmysle ust. § 365 ods. 1 písm. b/ CSP (súd nesprávnym

procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,
že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces) pôjde vtedy, ak nesprávny procesný postup súdu,
znemožňujúci realizáciu práv strany sporu, dosiahne určitú intenzitu, ktorá odôvodní záver o tom, že celé
konanie sa nejaví ako spravodlivé. Ústavnoprávna doktrína považuje právo na spravodlivý proces zatzv. výsledkové právo. Konkrétne pochybenie súdu preto musí byť hodnotené v kontexte celého konania
(vplyv na prípadné ďalšie pochybenia, otázka zvrátenia alebo nápravy nesprávneho postupu v ďalšom
priebehu konania, následky pochybenia na kvalitu konania ako celku, atď.).

20.2 K odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. d/ CSP (konanie má inú vadu, ktorá mohla
mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci) odvolací súd uvádza, že pod inou vadou sa rozumie
pochybenie v procesnom postupe súdu, ktoré nie je možné subsumovať pod iné odvolacie dôvody za
predpokladu, že toto pochybenie mohlo mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

20.3 Podstata odvolacieho dôvodu vyplývajúceho z ust. § 365 ods. 1 písm. f/ CSP (súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam) spočíva v nesprávnom
postupe súdu prvej inštancie pri hodnotení výsledkov dokazovania, dôsledkom čoho je, že súd berie
do úvahy skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli, alebo neboli stranami sporu prednesené, prípadne
prihliada na skutočnosti, ktoré boli preukázané, alebo vyplynuli z prednesov strán sporu. Nesprávne

skutkovézisteniamôžubyťajvýsledkomlogickýchrozporovprihodnotenídôkazovsosobitnýmzreteľom
na závažnosť, zákonnosť a pravdivosť získaných poznatkov.

20.4 K odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. h/ CSP (rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci) odvolací súd uvádza, že právnym posúdením je vo

všeobecnosti činnosť súdu, pri ktorej sa aplikáciou konkrétnej právnej normy na zistený skutkový stav
vyvodzuje zo skutkových zistení, aké práva a povinnosti majú subjekty konania podľa hmotného práva.
Nesprávnymprávnymposúdenímjepotompotrebnérozumieťomylvtomtopostupe,atedanesprávnosť
pri aplikácii práva na skutkové zistenia. O mylnú aplikáciu právnych predpisov ide v prípadoch, ak súd
neaplikoval právnu normu vôbec, alebo ak použil iný právny predpis, než ktorý mal správne použiť,

alebo ak aj aplikoval správny predpis, tento nesprávne interpretoval alebo, ak aplikoval správny predpis,
ktorý tiež správne interpretoval, ale nesprávne ho použil na zistený skutkový stav, teda v skutkových
okolnostiach z právnej normy vyvodil nesprávne závery o právach a povinnostiach strán.

21. Žalovaní v priebehu konania, ako i vo svojom odvolaní, konkrétne namietali právne posúdenie listiny

označenej ako „Dohoda o rezervácii nehnuteľnosti a úprave práv a povinností spojených s budúcim
prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti uzavretá podľa § 50a v nadväznosti s § 588 a nasl. a § 51
Občianskeho zákonníka v platnom znení“ (ďalej aj dohoda o rezervácii nehnuteľnosti alebo dohoda) zo
dňa 09. 12. 2020 súdom prvej inštancie ako i neurčitosť tejto dohody tvrdiac, že zmluvné strany nemali
vôľu podpisom tejto dohody uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, nejedná sa teda o takúto zmluvu, ale ide

o typickú rezervačnú zmluvu, z ktorej vyplýva odmena sprostredkovateľa a tzv. blokácia nehnuteľnosti/
stiahnutie z predaja, aby mali zmluvné strany dohody čas uzavrieť kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej
zmluve.

21.1Suvedenounámietkousavysporiadalužsúdprvejinštancie,keďdohoduorezerváciinehnuteľnosti

zo dňa 09. 12. 2020 posúdil podľa jej obsahu ako zmluvu o budúcej zmluve podľa ust. § 50a ods.
1 Občianskeho zákonníka. Uvedené zákonné ustanovenie (účastníci sa môžu písomne zaviazať, že
do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach)
nijako neobmedzuje účastníkov občianskoprávnych vzťahov v tom, na uzatvorenie akej zmluvy sa
zmluvou o budúcej zmluve zaviažu. Môže to byť riadna pomenovaná (najčastejšie kúpna zmluva), či

nepomenovaná zmluva, ale nemožno vylúčiť ani záväzok uzavrieť do dohodnutej doby ďalšiu zmluvu
o budúcej zmluve, napr. v situácii, kedy vzhľadom na objektívne okolnosti nie sú účastníci ešte v stave
vymedziť všetky podstatné náležitosti budúcej riadnej zmluvy. Z hľadiska ust. § 50a ods. 1 Občianskeho
zákonníka a posúdenia určitého právneho úkonu ako zmluvy o budúcej zmluve je podstatné len to,
či strany tohto právneho úkonu prejavili vôľu do dohodnutej doby uzavrieť nejakú ďalšiu zmluvu bez

ohľadu na to, či táto ďalšia zmluva už bude riadnou zmluvou alebo ešte len ďalšou zmluvou o budúcej
zmluve. Dohodu o rezervácii nehnuteľnosti, ktorú strany tohto sporu uzavreli dňa 09. 12. 2020, súd prvej
inštancie správne posúdil podľa obsahu ako zmluvu o budúcej zmluve, nakoľko v nej strany prejavili
vôľu do dohodnutej doby (do 31. 01. 2021) uzavrieť určitú, tam uvedenými podstatnými náležitosťami
špecifikovanú zmluvu, a to konkrétne kúpnu zmluvu. Rovnako tak odvolací súd preskúmaním dohody

o rezervácii nehnuteľnosti zistil, že táto dohoda má všetky náležitosti zmluvy o budúcej zmluve, ktorou
sa jej účastníci písomne zaviazali, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu a zároveň sa dohodli na
podstatných náležitostiach tejto zmluvy (kúpnej zmluvy), teda obsahuje ustanovenia o budúcom prevode
nehnuteľnosti. V dohode o rezervácii nehnuteľnosti je definovaný termín (31. 01. 2021), dokedy sazmluvné strany zaviazali uzavrieť kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (článok II., bod
2. dohody o rezervácii nehnuteľnosti), ako aj náležitosti kúpnej zmluvy, ktorými sú určenie zmluvných
strán (budúci predávajúci a budúci kupujúci), predmet zmluvy (nehnuteľnosti, ktoré mali byť predmetom

kúpnej zmluvy sú v potrebnom rozsahu identifikované v článku I. dohody o rezervácii nehnuteľnosti),
záväzok predávajúcej a kupujúcich uzavrieť zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a/alebo kúpnu
zmluvu (článok IV., bod 1. písm. a/, b/, bod 5. písm. a/, b/ dohody o rezervácii nehnuteľnosti), ďalej bola
presne vyjadrená dohodnutá kúpna cena 133.000,- eur (vyplýva z článku II., bodu 2. dohody o rezervácii
nehnuteľnosti) ako i záväzok kupujúcich zaplatiť kúpnu cenu. Nemožno sa stotožniť s námietkou

žalovaných v podanom odvolaní, že dohoda o rezervácii nehnuteľnosti neobsahuje „mechanizmus
uzatvárania budúcej kúpnej zmluvy“, nakoľko povinnosť dohodnúť takýto „mechanizmus“ nevyplýva
z ust. § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka, ani zo žiadneho iného ustanovenia tohto zákona. Zmluvné
strany dohody o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 09. 12. 2020 sa teda nepochybne zaviazali, že v dobe
účinnosti tejto dohody uzavrú zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy a/alebo kúpnu zmluvu (článok
IV., bod 1. písm. a/, b/, bod 5. písm. a/, b/ dohody o rezervácii nehnuteľnosti), pričom sa dohodli na

podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy tak, ako je to vyššie uvedené. Z vykonaného dokazovania
vyplynulo, že zmluvné strany v čase platnosti dohody o rezervácii nehnuteľnosti jednoznačne prejavili
záujem priamo o uzavretie kúpnej zmluvy bez toho, aby považovali za potrebné uzavrieť zmluvu
o budúcej kúpnej zmluve, príp. dohodnúť „mechanizmus uzatvárania budúcej kúpnej zmluvy“, resp.
ďalšiuzmluvuobudúcejzmluve.Odvolacísúdsastotožnilspostupomsúduprvejinštancie,ktorýdohodu

o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 09. 12. 2020 posúdil podľa obsahu ako zmluvu o budúcej zmluve, ktorá
obsahuje záväzok uzavrieť do dohodnutej doby kúpnu zmluvu (jedna z možných alternatív v zmysle
článku II., bod 2., článku IV., bod 1. písm. b/ a bod 5. písm. b/ dohody o rezervácii nehnuteľnosti),
čomu nasvedčuje i postup žalovaných, ktorí si na základe návrhu kúpnej zmluvy pripraveného realitnou
kanceláriou vyžiadali možnosť úpravy tohto návrhu zmluvy, ktorý následne predložili žalobkyni v dvoch

verziách (na sumu 95.000,- eur a na sumu 133.000,- eur) bez toho, aby požadovali uzavretie zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve.

21.2 Odvolací súd sa nemohol stotožniť ani s námietkou žalovaných, že zmluvné strany podpisom
dohody o rezervácii nehnuteľnosti nemali vôľu uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve a že túto dohodu treba

považovať za typickú rezervačnú zmluvu. Účelom rezervačnej zmluvy je iba rezervovanie nehnuteľnosti
pre kupujúceho a nebýva v nej obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť
zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Takáto rezervačná zmluva medzi žalobkyňou a žalovanými uzavretá
nebola a uzavretú dohodu o rezervácii nehnuteľnosti (z ktorej vznikla povinnosť zmluvných strán
uzavrieť určenú zmluvu v dohodnutej dobe) nie je možné zamieňať alebo stotožňovať s rezervačnou

zmluvou. Na uvedenom nič nemení ani tá skutočnosť, že v dohode o rezervácii nehnuteľnosti bolo
zmluvnými stranami zároveň dohodnuté, že za účelom zablokovania nehnuteľnosti sprostredkovateľ
nie je oprávnený po dobu účinnosti tejto dohody sprostredkovať kúpu týchto nehnuteľností inému
záujemcovi a že budúci kupujúci zloží do rúk sprostredkovateľa blokovací depozit 4.000,- eur, ktorý
bude v prípade uzavretia kúpnej zmluvy započítaný do kúpnej ceny za nehnuteľnosť. Súd prvej inštancie

dohodu o rezervácii nehnuteľnosti správne posúdil podľa obsahu ako zmluvu o budúcej zmluve podľa
ust. § 50a Občianskeho zákonníka smerujúcej k uzavretiu kúpnej zmluvy a takýto právny záver je podľa
odvolacieho súdu úplne správny.

22. Žalovaní v ďalšej časti odvolania namietali, že súd prvej inštancie v I. výroku svojho rozsudku určil

za neplatnú kúpnu zmluvu zo dňa 14. 01. 2021, predmetom ktorej boli nehnuteľnosti v katastrálnom
území L. M. zapísané na LV č. X za kúpnu cenu 95.000,- eur, nakoľko takto dohodnutú kúpnu cenu súd
nepovažoval za vážne dohodnutú.

22.1 V súvislosti s touto námietkou odvolací súd poukazuje na odôvodnenie rozsudku súdu prvej

inštancie, konkrétne bod 16.7 odôvodnenia, s ktorým sa v plnom rozsahu stotožňuje. Len na doplnenie
odvolací súd uvádza, že sporové strany (žalobkyňa ako predávajúca alebo budúca predávajúca
a žalovaní v 1. a 2. rade ako záujemca alebo budúci kupujúci) sa v dohode o rezervácii nehnuteľnosti
(článok II., bod 2.) jednoznačne a nepochybne dohodli na celkovej a konečnej kúpnej cene 133.000,-
eur za nehnuteľnosti špecifikované v článku I. tejto dohody. Budúci kupujúci vyhlásili (článok IV., bod 2.

dohody o rezervácii nehnuteľnosti) a svojimi podpismi potvrdili, že nehnuteľnosti pred uzavretím tejto
dohody navštívili, riadne si ich prezreli a ich stav im je dobre známy. V kontexte vyššie uvedeného
potom nemôže obstáť ničím nepreukázané tvrdenie žalovaných, že dohodu o rezervácii podpisovali
v čase, keď im nebola preukázaná funkčnosť elektriky, vody a kúrenia. Pri prevode nehnuteľnosti nazáklade kúpnej zmluvy sú logické požiadavky na technický stav nehnuteľnosti, ktoré zrejme mali aj
žalovaní, keď v dohode vyhlásili, že si nehnuteľnosti riadne prezreli a ich stav im je známy, z čoho
treba vyvodiť záver, že boli oboznámení aj s technickým stavom nehnuteľnosti, vrátane funkčnosti alebo

nefunkčnosti elektriky, vody a kúrenia a súhlasili s cenou 133.000,- eur, ktorú v dohode o rezervácii
nehnuteľnosti žiadnym spôsobom nepodmieňovali. Žalovaní v priebehu konania nepredložili žiadny
dôkaz, a teda nepreukázali, že došlo k dohode s predávajúcou o zmene dohodnutej kúpnej ceny na
novú cenu, t. j. 95.000,- eur. V článku VII. dohody o rezervácii nehnuteľnosti je uvedené, že jej zmeny
a doplnky možno vykonať iba písomnou formou a na základe predchádzajúceho výslovného súhlasu

všetkých troch strán, ktoré budú tvoriť neoddeliteľnú súčasť tejto dohody. Žiadna takáto písomná zmena
dohody o rezervácii nehnuteľností, ktorá by sa týkala pôvodne dohodnutej kúpnej ceny 133.000,- eur
nebola žalovanými preukázaná. Žalovaný v 1. rade však zaslal žalobkyni dňa 27. 12. 2020 dve verzie
kúpnej zmluvy („pre nás a pre banku“) na predmetné nehnuteľnosti, a to jednu v cene 133.000,- eur
a druhú v cene 95.000,- eur. Túto skutočnosť v priebehu súdneho konania žalovaní odôvodňovali tým,
že cena 133.000,- eur mala platiť v prípade preukázania funkčnosti elektriky, vody a kúrenia, inak

platila cena 95.000,- eur. Žalovaní však takúto dohodu o zmene pôvodne dohodnutej kúpnej ceny,
resp. podmienečnú dohodu (viazanú na preukázanie funkčnosti elektriky, vody a kúrenia) o kúpnej cene
133.000,- eur nepreukázali. S poukazom na vyššie uvedené odvolací dospel k záveru, že právny názor
súdu prvej inštancie o neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 14. 01. 2021 s kúpnou cenou 95.000,- eur podľa
ust. § 37 Občianskeho zákonníka (pre nedostatok vážnosti vôle zmluvných strán) je správny. Nie je

možné akceptovať súčasné uzavretie dvoch kúpnych zmlúv s rôznymi kúpnymi cenami (133.000,- eur
a 95.000,- eur) na jednu a tú istú nehnuteľnosť, pričom vykonaným dokazovaním nebola preukázaná
vážnosť dohody na kúpnej cene 95.000,- eur, a teda platnosť kúpnej zmluvy s touto kúpnou cenou.
Kúpna zmluva je súkromná listina, ktorej obsah je potrebné dokazovať, pričom dôkazné bremeno je na
tom účastníkovi zmluvy, ktorý z tejto súkromnej listiny vyvodzuje pre seba priaznivé dôsledky – v tomto

prípade na kupujúcich, t. j. žalovaných, ktorí nepreukázali dohodu o uvedenej kúpnej cene 95.000,-
eur, ktorá bola pre nich nepochybne priaznivejšia. Žalovaní predložili kúpnu zmluvu zo dňa 14. 01.
2021 s kúpnou cenou 95.000,- eur na zavkladovanie do katastra nehnuteľností (konanie je vedené na
Okresnom úrade Nitra, katastrálny odbor pod sp. zn. V 10008/2021) a v prípade vyhovenia návrhu
na vklad, by žalobkyňa prišla o svoje vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti za kúpnu cenu,

na ktorej sa sporové strany nemienili vážne dohodnúť, resp. sa ani vážne nedohodli, čo nepochybne
preukazuje skutočnosť, že žalovaný v 1. rade predložil žalobkyni dve verzie kúpnej zmluvy, a to na sumu
133.000,- eur a sumu 95.000,- eur („pre nás a pre banku“). Žalobkyňa preto dôvodne podala žalobu,
ktorou sa domáhala určenia neplatnosti kúpnej zmluvy zo dňa 14. 01. 2021, predmetom ktorej bol prevod
nehnuteľností v katastrálnom území L. M. zapísaných na LV č. X za kúpnu cenu 95.000,- eur a súd prvej

inštancie tomuto návrhu vyhovel, teda určil, že táto kúpna zmluva, o povolení vkladu ktorej sa vedie
katastrálne konanie na Okresnom úrade Nitra, katastrálny odbor pod sp. zn. V 10008/2021, je neplatná.
Neplatnosť tejto zmluvy súd prvej inštancie určil z dôvodu, že s poukazom na všetky vyššie uvedené
zistenia a skutočnosti, vykonaným dokazovaním nebolo preukázané, a teda žalovaní nepreukázali, že
im žalobkyňa ako predávajúca mienila nehnuteľnosti skutočne predať za cenu 95.000,- eur, že sa s ňou

na tejto kúpnej cene vážne dohodli, a to napriek tomu, že žalobkyňa túto kúpnu zmluvu ako predávajúca
podpísala.

23. Zo všetkých vyššie uvedených dôvodov odvolací súd potvrdil I. výrok rozsudku súdu prvej inštancie
zo dňa 22. apríla 2024 v znení opravného uznesenia zo dňa 4. novembra 2024 ako vecne správny podľa

ust. § 387 ods. 1 CSP, nakoľko odvolanie žalovaných proti tomuto výroku rozsudku s poukazom na ich
tvrdenia nepovažoval za dôvodné.

24. V ďalšej časti svojho odvolania žalovaní namietali proti II. výroku rozsudku súdu prvej inštancie,
ktorým súd nahradil prejav ich vôle, že ako kupujúci uzatvárajú so žalobkyňou ako predávajúcou kúpnu

zmluvu (predmetom ktorej boli tam označené nehnuteľnosti v katastrálnom území L. M. za kúpnu cenu
133.000,- eur) v znení uvedenom v II. výroku jeho rozsudku v členení: Označenie zmluvných strán, I.
Predmet zmluvy, II. Špecifikácia nehnuteľnosti, III. Cena nehnuteľnosti a platobné podmienky (kúpna
cena 133.000,- eur, ktorá mala byť zaplatená po častiach: 4.000,- eur, 85.050,95 eur, 5.949,05 eur
a 34.000,- eur), IV. Vyhlásenia zmluvných strán, V. Odstúpenie od zmluvy a doručovanie, VI. Záverečné

ustanovenia, Predávajúci: A. B. C., Kupujúci: O. F. G., Kupujúci: K. K. G.. Žalovaní v podanom odvolaní
spochybňovali existenciu kúpnej zmluvy s kúpnou cenou 133.000,- eur, ktorú oni nepodpísali, pričom
tvrdili, že žalobkyňa súdu nepredložila listinné vyhotovenie takejto zmluvy, ktorú mala podpísať dňa 14.
01. 2021 a ňou predložená verzia návrhu kúpnej zmluvy s kúpnou cenou 133.000,- eur sa minimálnev časti platobných podmienok nezhoduje s tou verziou, ktorá mala byť určená pre sporové strany. Ďalej
v odvolaní poukazovali na nezrovnalosti medzi petitom podanej žaloby v časti navrhovaného II. výroku
uvedeného v žalobe týkajúceho sa platobných podmienok a znením kúpnej zmluvy s kúpnou cenou

133.000,- eur, ktorú predložila žalobkyňa spolu so žalobou.

24.1 V súvislosti s touto námietkou odvolací súd zistil, že žalobkyňa sa v navrhovanom petite žaloby
domáhala okrem iného i nahradenia prejavu vôle žalovaných uzavrieť s ňou kúpnu zmluvu v znení
uvedenom v žalobe, pričom v petite žaloby uviedla dohodnutú kúpnu cenu 133.000,- eur (v III. časti

kúpnej zmluvy „Cena nehnuteľnosti a platobné podmienky“), ktorá mala byť zaplatená po častiach:
4.000,- eur, 85.050,95 eur, 5.949,05 eur a 34.000,- eur, ktorú mali kupujúci uhradiť v hotovosti do
60 dní od podpisu zmluvy. Tieto sumy súd prvej inštancie prevzal aj do II. výroku svojho rozsudku
o nahradení prejavu vôle (III. Cena nehnuteľnosti a platobné podmienky). Súčet uvedených súm
však nedáva dohodnutú kúpnu cenu 133.000,- eur. Súd prvej inštancie do II. výroku svojho rozsudku
prevzal žalobkyňou navrhovaný petit žaloby v časti nahradenia prejavu vôle, ktorý je však v rozpore

so žalobkyňou podpísanou a spolu so žalobou predloženou kúpnou zmluvou zo dňa 14. 01. 2021,
nakoľko žalobkyňa k žalobe okrem iného pripojila i fotokópiu ňou podpísanej kúpnej zmluvy zo dňa
14. 01. 2021 s kúpnou cenou 133.000,- eur, ktorá mala byť zaplatená po častiach, a to 4.000,- eur,
84.839,74 eur 6.160,26 eur a 38.000,- eur (čo nezodpovedá petitu žaloby v časti nahradenia prejavu
vôle, konkrétne III. časti kúpnej zmluvy). Súčet uvedených súm dáva dohodnutú kúpnu cenu 133.000,-

eur. Žalobkyňa taktiež pripojila i kúpnu zmluvu zo dňa 14. 01. 2021 s kúpnou cenou 95.000,- eur, ktorá
mala byť zaplatená po častiach, a to 4.000,- eur, 84.839,74 eur a 6.160,26 eur.

24.2 V priebehu súdneho konania žalobkyňa predložila dve verzie („pre nás a pre banku“) kúpnej zmluvy
vypracované žalovaným v 1. rade, ktoré jej boli zaslané mailovou poštou dňa 27. 12. 2020, a to kúpnu

zmluvu s kúpnou cenou 133.000,- eur, ktorá mala byť zaplatená po častiach: 4.000,- eur, 85.050,95
eur, 5.949,05 eur a doplatok v hotovosti 34.000,- eur (čo nedáva kúpnu cenu 133.000,- eur) a kúpnu
zmluvu s kúpnou cenou 95.000,- eur, ktorá mala byť zaplatená po častiach: 4.000,- eur, 85.050,95 eur
a 5.949,05 eur, pričom ani jedna z týchto zmlúv nie je podpísaná žalobkyňou, ani žalovanými.

24.3 Na pojednávaní dňa 31. 01. 2024 žalobkyňa uviedla, že žalovaní jej majú ešte doplatiť sumu
38.000,- eur. Rovnako tak svedkyňa T. na pojednávaní dňa 28. 02. 2024 poukázala na to, že žalovaní
sa mali vyjadriť, že zvyšnú časť kúpnej ceny 38.000,- eur doplatia pri podpise kúpnej zmluvy. Na tomto
pojednávaní žalobkyňa uviedla, že nie je dôvod na zníženie kúpnej ceny o 38.000,- eur.

24.4 Vyššie uvedené nezrovnalosti ohľadne súm, z ktorých mala pozostávať dohodnutá kúpna cena
133.000,- eur ponechal súd prvej inštancie bez povšimnutia, na čo poukazovali žalovaní v podanom
odvolaní, keď uviedli, že žalobkyňa sa podanou žalobou domáhala nahradenia prejavu vôle uzavrieť
kúpnu zmluvu v znení, ktoré ani sama nechcela uzavrieť a ktoré ani nepodpísala, pričom toto znenie
prevzal súd prvej inštancie do výrokovej časti svojho rozsudku.

24.5 Po dôslednom oboznámení sa s obsahom kúpnych zmlúv nachádzajúcich sa v súdnom spise,
odvolacísúdzistil,žežalobkyňasúdupredložilatriverziekúpnejzmluvy,ato:1/skúpnoucenou95.000,-
eur a s platobnými podmienkami: 4.000,- eur, 84.839,74 eur a 6.160,26 eur, ktorú žalobkyňa podpísala
a rovnako ju podpísali aj žalovaní (táto verzia bola predložená na zavkladovanie vlastníckeho práva

v prospech žalovaných ako kupujúcich a katastrálne konanie sa vedie na príslušnom správnom orgáne
pod č. V 10008/2021, pričom súd prvej inštancie určil, že táto kúpna zmluva je neplatná), 2/ s kúpnou
cenou 133.000,- eur a s platobnými podmienkami: 4.000,- eur, 84.839,74 eur, 6.160,26 eur a doplatok
v hotovosti 38.000,- eur, ktorú taktiež podpísala (ktorá ale nebola obsahom navrhovaného petitu žaloby)
a 3/ s kúpnou cenou 133.000,- eur a s platobnými podmienkami: 4.000,- eur, 85.050,95 eur, 5.949,05 eur

a doplatok v hotovosti 34.000,- eur (ktorú verziu žalobkyňa nepodpísala, ale uviedla ju v petite podanej
žaloby, v zmysle ktorého súd prvej inštancie aj rozhodol), čo po sčítaní nezodpovedá dohodnutej kúpnej
cene 133.000,- eur.

25. Z ustálenej rozhodovacej praxe najvyšších súdnych autorít vyplýva, že ak má byť rozsudkom súdu

nahradené vyhlásenie vôle niektorého z účastníkov zmluvy o kúpe nehnuteľnosti, musí byť celý obsah
tejto zmluvy uvedený vo výroku rozsudku, prípadne musí byť vo výroku rozsudku uvedený odkaz na
obsah pripojeného písomného vyhotovenia kúpnej zmluvy, ktorá sa stáva súčasťou výroku rozsudku.
Z uvedeného je zrejmé, že buď je celé znenie kúpnej zmluvy obsahom výroku rozsudku ukladajúcehonahradenie vyhlásenia vôle (túto alternatívu zvolila žalobkyňa pri podaní žaloby a súd prvej inštancie ju
akceptoval) alebo je obsahom pripojenej listiny, ktorá sa tak stane súčasťou rozsudku.

25.1 V súvislosti s vyššie uvedenou rozhodovacou praxou, vyššie uvedenými odvolacími námietkami
žalovaných a alternatívou zvolenou žalobkyňou, odvolací súd uvádza, že v predmetnej veci je podstatný
text kúpnej zmluvy, ku ktorej uzavretiu má byť nahradený prejav vôle žalovaných v takom znení, ako ho
predložila žalobkyňa v žalobe (ako súčasť žalobného petitu) podpísanej jej právnym zástupcom, ktorý ju
v tom čase zastupoval. Tento text uvedený v petite žaloby je potrebné v zmysle ust. § 43a Občianskeho

zákonníka považovať za návrh na uzavretie zmluvy, ktorý nemožno modifikovať bez súhlasu žalobkyne
(ust. § 44 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Súdne rozhodnutie (rozsudok) potom nahrádza akceptáciu
tohto návrhu žalovanými. Aj Najvyšší súd Českej republiky dospel v rozsudku v konaní pod sp. zn.
22Cdo/1875/05 zo dňa 19. 09. 2007 k záveru, že žalobu o nahradenie prejavu vôle žalovaného uzavrieť
so žalobcom zmluvu treba považovať za návrh (ofertu) na uzavretie zmluvy, pričom právoplatnosťou
súdneho rozhodnutia nahrádzajúceho prejav vôle žalovaného uzavrieť takúto zmluvu dochádza k zhode

vôle oboch zmluvných strán a kúpna zmluva je tým uzavretá. Len výrok súdneho rozhodnutia (rozsudku)
zaväzuje a v prípade vyhovenia takejto žalobe kataster zapíše zmenu vlastníckeho práva na základe
výroku rozsudku.

25.2 Pri rozhodovaní o žalobe na nahradenie prejavu vôle súd nemôže na podstatných náležitostiach

budúcej zmluvy nič meniť, dopĺňať, či upresňovať. Za splnenia podmienok podľa hmotného práva súd
môže vstúpiť do zmluvnej voľnosti žalovaného (to je podstata rozhodnutia súdu nahrádzajúceho prejav
vôle, resp. ukladajúceho povinnosť prejavu vôle), nemôže však vstupovať do zmluvnej voľnosti žalobcu.
O žalobe požadujúcej uloženie povinnosti uzavrieť zmluvu určitého obsahu uvedeného v žalobe môže
súd rozhodnúť len tak, že návrhu úplne vyhovie alebo ho zamietne. Nemôže modifikovať obsah zmluvy

dopĺňaním chýbajúcich podstatných náležitostí (napr. upresnením kúpnej ceny). Nie je ani úlohou súdu
iniciatívne opravovať nedostatky v žalobcom predloženom texte zmluvy.

26. Súd prvej inštancie s poukazom na vyššie uvedené potom postupoval správne, keď do svojho
rozsudku (II. výrok) prevzal žalobkyňou navrhovaný petit podanej žaloby v časti nahradenia prejavu vôle

(„KÚPNA ZMLUVA“). Bez povšimnutia však ponechal, že kúpnej cene 133.000,- eur, uvedenej v III. časti
návrhu kúpnej zmluvy „Cena nehnuteľnosti a platobné podmienky“ nezodpovedajú platobné podmienky,
nakoľko súčet tam uvedených súm (4.000,- eur, 85.050,95 eur, 5.949,05 eur a doplatok v hotovosti
34.000,- eur) nezodpovedá sume 133.000,- eur, pričom vykonaným dokazovaním nebolo preukázané,
že by sa strany od tejto dohodnutej ceny odchýlili, z akých dôvodov, resp. prečo žalobkyňa v petite žaloby

uviedla sumu 133.000,- eur, ale súčet vyššie uvedených súm je 129.000,- eur. Z petitu podanej žaloby,
ale ani z II. výroku rozsudku súdu prvej inštancie potom nie je zrejmé, či žalovaní mali zaplatiť žalobkyni
133.000,- eur alebo 129.000,- eur (v zmysle splátok). Správna formulácia žalobného petitu bola výlučne
v rukách žalobkyne, ktorá bola pri podaní žaloby zastúpená právnym zástupcom.

26.1 Pokiaľ si zmluvné strany dohodli kúpnu cenu 133.000,- eur, takáto suma musí byť aj žalobkyni
zaplatená a pokiaľ si dohodli jej zaplatenie v splátkach (resp. žalobkyňa sa jej zaplatenia domáhala
v splátkach), tak ich súčet musí zodpovedať dohodnutej kúpnej cene a musí vyplývať aj z textu kúpnej
zmluvy.Niejepotomzrejmé,prečožalobkyňavpetitesvojejžalobyuviedlasplátky,ktorýchsúčetnedáva
dohodnutú kúpnu cenu. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že žalovaní už žalobkyni zaplatili 95.000,-

eur a z dohodnutej kúpnej ceny ostáva ešte zaplatiť 38.000,- eur. S poukazom na tieto zistenia nebolo
možné rozsudok súdu prvej inštancie v časti II. výroku potvrdiť, ale nebolo možné ho ani zmeniť, nakoľko
odvolací súd pri tam uvedenej kúpnej cene 133.000,- eur nemohol modifikovať žalobkyňou uvedenú
výšku jednotlivých splátok, ktorých súčet je 129.000,- eur a žalobu v odvolacom konaní nemožno meniť.
V tejto súvislosti odvolací súd dáva do pozornosti súdu prvej inštancie, že presná a určitá formulácia

žalobného petitu má význam aj z pohľadu budúcej materiálnej vykonateľnosti súdneho rozhodnutia. Už
v základnom konaní musí súd dbať na to, aby bolo jeho rozhodnutie v prípadnom exekučnom konaní
vykonateľné.

26.2 Z petitu podanej žaloby (v časti nahradenia prejavu vôle), ktorý súd prvej inštancie prevzal do II.

výroku svojho rozsudku, konkrétne z III. časti kúpnej zmluvy (cena nehnuteľnosti a platobné podmienky)
vyplývalogickýnesúladmedzikúpnoucenou133.000,-eurasúčtomjednotlivýchtamuvedenýchsplátok
(spolu 129.000,- eur). Povinnosťou súdu prvej inštancie bolo žalobkyňu na túto skutočnosť upozorniť,
nakoľko sám nemohol žalobu v tejto časti preformulovať, lebo by tým zasiahol do jej obsahovej stránky,ktorá je pre súd záväzná. Za daného stavu bolo potrebné postupom podľa ust. § 129 CSP vyzvať
žalobkyňu na odstránenie vád žaloby spočívajúcich v jej nepresnosti, resp. neurčitosti, nakoľko kúpna
cena je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy a musí byť uvedená jednoznačne, vrátane jej splátok.

Pokiaľ okresný súd takto nepostupoval, zaťažil konanie vadou, ktorá mala za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci, pričom svojim postupom stranám konania odňal, resp. znemožnil uplatnenie ich
procesných práv.

27. S poukazom na vyššie uvedené, odvolací súd z dôvodu podľa ust. § 389 ods. 1 písm. b/ CSP

na základe odvolania žalovaných zrušil II. výrok rozsudku súdu prvej inštancie zo dňa 22. apríla 2024
vzneníopravnéhouzneseniazodňa4.novembra2024akoizávislýIII.výrokotrováchkonaniaavecmu
v tomto rozsahu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

27.1 Súd prvej inštancie bude v ďalšom konaní postupovať vo vyššie naznačenom smere a bude sa
zaoberať petitom žaloby v časti, ktorou sa žalobkyňa domáhala nahradenia prejavu vôle žalovaných

uzavrieť s ňou kúpnu zmluvu tak, aby bolo nepochybné a jednoznačné, aká je kúpna cena (ktorej
musia zodpovedať aj jednotlivé splátky, pokiaľ sa má jednať o jej zaplatenie v splátkach, resp., či už
boli jednotlivé splátky zaplatené a v akej sume) nehnuteľností, ktoré sú predmetom kúpnej zmluvy.
Následne, podľa reakcie žalobkyne na výzvu realizovanú podľa ust. § 129 CSP a po prípadnom
vyjadrení žalovaných (resp. po podaní ďalších vyjadrení), súd prvej inštancie zvolí ďalší procesný

postup. V prípade, ak budú splnené podmienky na rozhodnutie v merite veci, súd prvej inštancie žalobu
žalobkyne v časti o nahradenie prejavu vôle žalovaných opätovne prejedná a rozhodne, pričom svoje
rozhodnutie náležite a v súlade s ust. § 220 ods. 2 CSP odôvodní a zároveň sa v odôvodnení svojho
rozhodnutia vysporiada so všetkými právne relevantnými námietkami oboch strán sporu. V novom
rozhodnutí bude súd prvej inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu v tom, že o žalobe

požadujúcej uloženie povinnosti uzavrieť zmluvu určitého obsahu uvedeného v žalobe o nahradenie
prejavu vôle, môže súd rozhodnúť len tak, že návrhu úplne vyhovie alebo ho zamietne.

28. O trovách odvolacieho konania odvolací súd nerozhodol, a to z dôvodu, že i keď potvrdil I. výrok
rozsudku súdu prvej inštancie o určení neplatnosti kúpnej zmluvy, ale zrušil II. výrok rozsudku súdu

prvej inštancie (ktorým súd nahradil prejav vôle žalovaných uzavrieť so žalobkyňou kúpnu zmluvu) ako i
závislý III. výrok o trovách konania (proti ktorému žalovaní podali odvolanie, ale bez príslušnej odvolacej
argumentácie) a v tejto časti vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V
ďalšom konaní súd prvej inštancie opätovne rozhodne o žalobe žalobkyne v časti nahradenia prejavu
vôle žalovaných ako i o trovách celého konania, vrátane trov tohto odvolacieho konania (ust. § 396 ods.

3 CSP), pričom s poukazom na ust. § 391 ods. 2 CSP bude viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.

29. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0 (ust. § 393 ods. 2 veta druhá
CSP v spojení s ust. § 3 ods. 10 posledná veta zákona č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení
niektorých zákonov v znení neskorších predpisov).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa. (§ 419 CSP)
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,

d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. (§ 420 CSP)Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,

a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n). (§ 421 ods. 1, 2 CSP)

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej
mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia

dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby
na súde prvej inštancie. (§ 422 ods. 1, 2 CSP)
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné. (§ 423 CSP)
Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. (§ 424 CSP)

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom
súde. (§ 427 ods. 1, 2 CSP)

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh). (§ 428 CSP)
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa. (§ 429 ods. 1, 2 CSP)
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto

ustanovení.
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada. (§ 431 ods. 1, 2 CSP)
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci.
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,

a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia. (§ 432 ods. 1, 2 CSP)
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom. (§ 433 CSP)
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania. (§ 434 CSP)
V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany

okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania. (§ 435 CSP)