Rozsudok – Spotrebiteľské zmluvy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 10. marec 2026

Súd: Okresný súd Dunajská Streda
Spisová značka: 20Csp/62/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6125357040
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 03. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Desana Janíčková Rusnáková

ECLI: ECLI:SK:OSDS:2026:6125357040.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Dunajská Streda sudkyňou Mgr. Desanou Janíčkovou Rusnákovou v spore žalobcov 1/

A. B., nar. XX.X.XXXX, bytom A., C. XXX/XX, 2/ D. E., nar. X.X.XXXX, bytom C. – F., G. XXX/XX,
zastúpených Strategy legal s.r.o., IČO 55 847 030, so sídlom v Bratislave – Vrakuni, Hradská 154, proti
žalovanému PLUS REALITY BA, spol. s r.o., IČO 55 451 519, so sídlom v Dunajskej Strede, Biskupa
Kondého 4577/18, zastúpenému AB Legal s.r.o., IČO 56 769 563, so sídlom v Bratislave – Petržalke,
Lachova 32, o zaplatenie 3.000 € s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu v celom rozsahu zamieta.

II. Žalovanému priznáva nárok na náhradu trov konania voči žalobcom v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou súdu (pôvodne Okresnému súdu Banská Bystrica ako návrh na vydanie
platobného rozkazu v upomínacom konaní) dňa 27.7.2025 sa žalobcovia domáhali uloženia povinnosti
žalovanému zaplatiť im sumu 3.000 € s úrokmi z omeškania 7,4% ročne z tejto sumy od 10.6.2025 do
zaplatenia a náhradu trov konania.
2. Žalobu odôvodnili tým, že dňa 3.2.2025 došlo medzi nimi ako záujemcami, žalovaným ako
sprostredkovateľom a ďalšími tromi subjektami ako vlastníkmi k uzavretiu zmluvy o rezervácii
nehnuteľností (rezervačná zmluva). Žalobcovia v dôsledku porušenia zmluvných povinností vlastníkov

a neuzavretia kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti v dojednanej lehote od rezervačnej zmluvy odstúpili
a v súlade s jej čl. IV ods. 4 písm. b/ písomne vyzvali sprostredkovateľa na vrátenie rezervačného
poplatku, avšak bezvýsledne.

3. Dňa 28.7.2025 vydal súd v upomínacom konaní platobný rozkaz, ktorým žalobe (návrhu) vyhovel
(sp. zn. 29Up/1014/2025). Žalovaný podal proti platobnému rozkazu odpor, v ktorom označil nárok
žalobcov za nedôvodný a navrhol žalobu zamietnuť. Uviedol, že kúpna zmluva na nehnuteľnosti mala

byť podľa dojednaní v rezervačnej zmluve uzavretá najneskôr dňa 31.5.2025. Podľa čl. IV ods. 6 písm. a/
rezervačnej zmluvy mali vlastníci právo uzavretie kúpnej zmluvy odoprieť v prípade, ak im záujemcovia
do tohto termínu nepreukážu, že majú dostatok finančných prostriedkov na uhradenie celej kúpnej ceny
nehnuteľností. Podľa čl. IV ods. 7 rezervačnej zmluvy bol žalovaný v takom prípade oprávnený vyplatiť
po uplynutí rezervačnej doby žalobcami zložený rezervačný depozit vlastníkom. Opísaná situácia aj
nastala, preto žalobcovia nemajú na vrátenie depozitu žiadny právny titul.

4. Podaním odporu sa platobný rozkaz zrušil (§ 11 ods. 1 zákona č. 307/2016 Z.z. o upomínacom konaní
a o doplnení niektorých zákonov) a vec bola postúpená tunajšiemu súdu (§ 14 ods. 3 cit. zákona).5. Žalobcovia vo svojom písomnom vyjadrení k odporu popreli vyjadrenie žalovaného o nepreukázaní
svojej bonity a neuzavretí kúpnej zmluvy z tohto dôvodu. Uviedli, že na základe dohody (všetkých)
zmluvných strán rezervačnej zmluvy mali vlastníci v termíne do 31.5.2025 dokončiť výstavbu

nehnuteľností a zabezpečiť aj právoplatné kolaudačné rozhodnutie, aby mohla byť do tohto termínu
uzavretá aj kúpna zmluva. Táto napokon uzavretá nebola z dôvodu na strane vlastníkov, ktorí
kolaudačné rozhodnutie včas zabezpečiť nedokázali. Žalobcovia mali zabezpečené financovanie kúpnej
ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru i vlastných zdrojov, pričom túto skutočnosť vlastníci ani
žalovaný počas trvania rezervačnej zmluvy nikdy nespochybnili. Na preukázanie tohto svojho tvrdenia

žalobcovia založili do spisu kalkuláciu bonity a informatívny výpočet k hypotéke.
6. Žalobcovia s poukazom na ustanovenia Občianskeho zákonníka o spotrebiteľských zmluvách
zdôraznili, že rezervačná zmluva zo dňa 3.2.2025 je spotrebiteľskou zmluvou, pričom podmienka (ich)
bonity uvedená v čl. IV ods. 6 písm. a/ zmluvy je neprijateľnou podmienkou z dôvodu jej nejasnosti.
Vzhľadom na uvedené na žalobe trvali.

7. Žalovaný v reakcii na vyjadrenie žalobcov uviedol, že žalobcovia neuviedli žiadne skutkové tvrdenia,
kedy a ako v čase do 31.5.2025 preukázali svoju finančnú bonitu, ani v tomto smere nepožiadali
žalovaného či vlastníkov o súčinnosť v zmysle čl. IV ods. 3 písm. g/ rezervačnej zmluvy. K dokladom
predloženým žalobcom uviedol, že majú len informatívny charakter a žalobcovia ich v lehote do
31.5.2025 vlastníkom nepredložili. Vlastníci teda v súlade s rezervačnou zmluvou využili svoje právo

kúpnu zmluvu so žalobcami neuzavrieť.
8. Pokiaľ žalobcovia tvrdia, že ustanovenie rezervačnej zmluvy o preukázaní ich bonity je neprijateľnou
zmluvnou podmienkou z dôvodu jej nejasnosti, neuviedli, v čom by mala táto nejasnosť spočívať.
Z tohto dôvodu žalovaný nemôže na dané tvrdenie relevantne reagovať. Pokiaľ žalobcovia namietali aj
porušenie § 53 ods. 4 písm. e/ Občianskeho zákonníka, zakazujúce obchodníkovi nevydať spotrebiteľovi

ním poskytnuté plnenie aj v prípade, ak spotrebiteľ neuzavrie s obchodníkom zmluvu alebo od nej
odstúpi, tak v danom prípade tieto predpoklady splnené neboli. Rezervačný depozit bol vyplatený
vlastníkom z dôvodu naplnenia podmienok v zmysle čl. IV ods. 7 rezervačnej zmluvy.
9. Žalovaný poukázal i na zjavné zneužitie práva zo strany žalobcov, ktorí okrem nepreukázania svojej
finančnej bonity nijako nevyzvali vlastníkov na uzavretie kúpnej zmluvy tak, ako to bolo dojednané v čl. II

ods. 1 rezervačnej zmluvy, t.j. 10 dní pred uplynutím rezervačnej doby. O vrátenie rezervačného depozitu
však požiadali žalovaného už dva dni po jej uplynutí. Zdôraznil tiež, že žalobcovia nekupovali už hotové
nehnuteľnosti, ale tieto sa prispôsobovali ich požiadavkám, v dôsledku čoho došlo k navýšeniu nákladov
na strane jedného z vlastníkov až vo výške 3.350 €, ako vyplýva z pripojeného vyčíslenia. Konanie
žalobcov, smerujúce k neuzavretiu kúpnej zmluvy a následnému domáhaniu sa vrátenia rezervačného

depozitu, je preto aj v rozpore s dobrými mravmi.
10. Tvrdenie žalobcov o existencii dohody, podľa ktorej mali vlastníci bytu zabezpečiť do 31.5.2025
kolaudačné rozhodnutie k nehnuteľnostiam, nemá oporu v žiadnom ustanovení rezervačnej zmluvy.
Skutočnosť je taká, že žalobcovia stratili o kúpu nehnuteľností záujem, a svoj nárok odôvodňujú
výhradne formalistickým výkladom rezervačnej zmluvy, pričom skutočnosti, ktoré tvrdili, nijako

nepreukázali, najmä pokiaľ ide o preukázanie svojej finančnej bonity. Vzhľadom na uvedené by mal súd
žalobu zamietnuť.

11. Súd vykonal vo veci dokazovanie listinnými dôkazmi – rezervačná zmluva č. XX/XXXX z 3.2.2025,
výzva žalobcov na vrátenie rezervačného depozitu a zaplatenie zmluvnej pokuty z 2.6.2025 s dokladom

o doručení, predžalobná výzva z 24.6.2025 (e-mail), kalkulácia bonity žalobcov a informatívny výpočet
k hypotéke (oboje zo septembra 2025), vyčíslenie rozdielu za dodatočne objednané služby zo 7.8.2025,
výpis z LV č. XXXX pre k.ú. H., obec I. J., okres I. J., a zistil tento skutkový stav:
12. Dňa 3.2.2025 došlo medzi žalobcami ako záujemcami, žalovaným ako sprostredkovateľom a
vlastníkmipredmetnýchnehnuteľnostíkuzavretiurezervačnejzmluvy,ktorejpredmetombolo.i.záväzok

zmluvných strán do 31.5.2025 (rezervačná doba) uzavrieť kúpnu zmluvu k nehnuteľnostiam zapísaným
na LV č. XXXX, XXXX K. XXXX pre k.ú. H., obec I. J. – išlo o byt, podiel priestoru na spoločných častiach,
spoločných zariadeniach a príslušenstve domu a o podiel k pozemkom pod bytovým domom. Právny
zástupca žalobcov na pojednávaní poukázal na skutočnosť, že hoci v zmluve je ako predmet rezervácie
označený byt č. X, z výpisu z LV č. XXXX vyplýva, že malo ísť o byt č. X, nakoľko označenie vchodu

aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve
domu zodpovedá práve bytu č. X; zároveň poukázal na skutočnosť, že tento byt bol predaný už
8.4.2025, t.j. ešte pred termínom skončenia platnosti rezervačnej zmluvy. Právny zástupca žalovaného
túto skutočnosť vysvetlil tak, že ohľadne označenia vchodu i veľkosti spoluvlastníckeho podielu išloo pisársku chybu, pričom predmetom rezervácie bol skutočne byt č. X, v ktorom žalobcovia aj boli a teda
presne vedeli, ktorý byt chcú kupovať. Toto vysvetlenie súd akceptoval a pre úplnosť dodáva, že podľa
výpisu z LV bolo vlastnícke právo aktuálneho vlastníka bytu č. X (predmetu rezervácie) zavkladované

do katastra nehnuteľností (až) dňa 16.12.2025.
13. Kúpna cena nehnuteľností mala predstavovať sumu 185.000 €, pričom spôsob jej zaplatenia mal
byť špecifikovaný v kúpnej zmluve (čl. II). Záujemcovia pri podpise rezervačnej zmluvy uhradili k rukám
sprostredkovateľa rezervačný depozit vo výške 3.000 € (čl. IV ods. 1 zmluvy), čo nebolo sporné.
14. Podľa čl. IV ods. 4 písm. b/ tejto zmluvy „v prípade, ak vlastníci porušia niektorú zo svojich povinností

uvedených v čl. IV ods. 3 tejto zmluvy, najmä ak nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy počas rezervačnej
doby z dôvodov na strane vlastníkov, vlastníci strácajú nárok na rezervačný depozit, a preto vlastníci
poverujú sprostredkovateľa celý rezervačný depozit bezodkladne vrátiť záujemcom...“
15. Podľa čl. IV ods. 6 písm. a/ tejto zmluvy „vlastníci majú právo odoprieť uzatvorenie kúpnej zmluvy, ak
záujemcovia nepreukážu vlastníkom, že majú dostatok finančných prostriedkov (z vlastných či cudzích
zdrojov) na uhradenie celej kúpnej ceny do konca rezervačnej doby.“

16. Podľa čl. IV ods. 4 písm. e/ tejto zmluvy „v prípade, ak vlastníci využijú svoje právo odoprieť uzavretie
kúpnej zmluvy z dôvodov podľa ods. 6 písm. a/ tohto článku tejto zmluvy, po uplynutí rezervačnej doby
vyplatí sprostredkovateľ rezervačný depozit z úschovy vlastníkom...“
17. Práva a povinnosti zmluvných strán sú upravené v čl. III a IV tejto zmluvy, pričom zmluva
neobsahuje žiadne ustanovenie upravujúce povinnosť vlastníkov zabezpečiť do 31.5.2025 kolaudačné

rozhodnutie k nehnuteľnostiam. Aj podľa právneho zástupcu žalobcu išlo o ústnu dohodu medzi
vlastníkmi a žalobcami. Zmluva neobsahuje ani ustanovenia upravujúce možnosť od nej odstúpiť.
18. K uzavretiu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti v čase do 31.5.2025 nedošlo. Právny zástupca žalobcov
uviedol, že žalovaný mal záujem zmluvu uzavrieť aj po tomto dátume; na preukázanie tejto skutočnosti
navrhol výsluch konateľa žalovaného, ktorý dôkaz však súd nevykonal ako nadbytočný, keďže nárok

žalobcov vychádza z rezervačnej zmluvy, ktorej trvanie bolo časovo obmedzené do 31.5.2025.
19. Listom z 2.6.2025 žalobcovia vyzvali žalovaného na vrátenie rezervačného depozitu a zaplatenie
zmluvnej pokuty v zmysle čl. IV ods. 4 písm. b/ rezervačnej zmluvy z dôvodu, že k uzavretiu kúpnej
zmluvy nedošlo z dôvodov na strane vlastníkov. Žalovaný výzve nevyhovel.
20.Zožiadneholistinnéhodôkazunevyplýva,žebyžalobcoviado31.5.2025prejavilivôľuodrezervačnej

zmluvy odstúpiť. Žalobcovia síce tvrdili, že tak urobili, avšak toto tvrdenie nepreukázali.
21. Dôkazy preukazujúce finančnú bonitu žalobcov, ktoré boli žalobcami v konaní predložené ako príloha
ich vyjadrenia k odporu žalovaného v septembri 2025, boli podľa právneho zástupcu žalobcov v tomto
období aj vyhotovené. Právny zástupca však zdôraznil, že bonita žalobcov nikdy pred začatím konania
spochybnená nebola, a k neuzavretiu kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti došlo z dôvodu, že vlastníci

v rezervačnej lehote nezabezpečili kolaudáciu.

22. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.
23. Podľa § 48 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo

v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté (ods. 1). Odstúpením od zmluvy sa zmluva
od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak (ods.
2). Právnym následkom odstúpenia od zmluvy je potreba vyporiadania si vzájomných plnení, ak boli
poskytnuté.

24. V danom prípade bola medzi stranami konania a ďalšími osobami uzavretá právnymi predpismi
neupravená (rezervačná) zmluva, ktorej trvanie strany určili do 31.5.2025 s tým, že najneskôr v tento
deň dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy (čl. II ods. 1) na nehnuteľnosti, ktoré boli predmetom rezervácie.
Žalobcovia nepreukázali, že by od rezervačnej zmluvy odstúpili, a súd zdôrazňuje, že by tak urobiť ani
nemohli, nakoľko možnosť odstúpenia nebola zmluvnými stranami dojednaná a nie je upravená ani

právnym predpisom (keďže ide o tzv. nepomenovanú zmluvu).
25. K uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, pričom každá zo strán konania uviedla iný dôvod, spočívajúci
v správaní protistrany, prečo sa tak nestalo.
26. Podľa žalobcov bolo dôvodom nesplnenie povinnosti vlastníkov zabezpečiť do konca rezervačnej
doby kolaudačné rozhodnutie k nehnuteľnostiam; takú povinnosť si však zmluvné strany písomne

nedojednali (zo zmluvy nevyplýva), a ohľadne povinnosti preukázať toto tvrdenie žalobcovia neuniesli
dôkazné bremeno; uviedli len, že išlo o ústnu dohodu, čo žalovaný poprel.
27. Podľa žalovaného bolo dôvodom neuzavretia kúpnej zmluvy nepreukázanie finančnej bonity
žalobcami do uplynutia rezervačnej doby. Právo vlastníkov odoprieť uzavretie kúpnej zmluvy z tohtodôvodu zmluvne dojednané bolo (čl. IV ods. 6 písm. a/ rezervačnej zmluvy), pričom žalobcovia
nepreukázali, že by túto svoju povinnosť včas splnili. Žalobcovia do spisu založili doklady preukazujúce
ich bonitu až v septembri 2025 (ako prílohu svojho písomného vyjadrenia), pričom aj podľa ich právneho

zástupcu boli tieto doklady vyhotovené v rovnakom období. Vlastníci nehnuteľností boli preto oprávnení
kúpnu zmluvu so žalobcami neuzavrieť. Pokiaľ žalobcovia namietali neprijateľnosť tejto zmluvnej
podmienky, súd ju za neprijateľnú nepovažoval, nakoľko je jasne formulovaná, vzhľadom na obsah
rezervačnej zmluvy logická, a nespôsobuje žiadnu nerovnováhu medzi zmluvnými stranami (§ 53 ods.
1 prvá veta Občianskeho zákonníka), nakoľko povinnosti žalobcov preukázať svoju bonitu zodpovedala

povinnosť vlastníkov nehnuteľnosti pre nich rezervovať a nenakladať s nimi.
28. Pre prípad uvedený v predchádzajúcom odseku bolo medzi zmluvnými stranami dojednané, že po
uplynutí rezervačnej doby vyplatí sprostredkovateľ rezervačný depozit vlastníkom nehnuteľností (čl. IV
ods. 4 písm. e/ rezervačnej zmluvy), k čomu podľa žalovaného aj došlo. Žalovaný teda vyplatením
rezervačného depozitu vlastníkom iba splnil svoju zmluvnú povinnosť vyplatiť toto plnenie tomu, komu
naň v zmysle zmluvy vznikol nárok. Pokiaľ ide o povahu plnenia, na toto je potrebné hľadieť ako na

sankciu voči zmluvnej strane, ktorá sa dopustila porušenia zmluvnej povinnosti; v danom prípade ňou
boli žalobcovia kvôli (včasnému) nepreukázaniu ich bonity.
29. Keďže žalobcovia nepreukázali existenciu žiadneho právneho (zmluvného ani zákonného) dôvodu
na vrátenie plnenia, ktoré pri uzavretí zmluvy uhradili, súd ich žalobu zamietol ako nedôvodnú.

30. O nároku plne úspešného žalovaného na náhradu trov konania rozhodol súd podľa § 262 ods. 1
C.s.p. v spojení s § 255 ods. 1 C.s.p. O výške náhrady trov konania rozhodne súd po právoplatnosti
rozsudku uznesením, ktoré vydá vyšší súdny úradník (§ 262 ods. 2 C.s.p.).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustné odvolanie.

Odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti ktorého rozhodnutiu
smeruje.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a/ neboli splnené procesné podmienky,

b/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e/ súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f/ súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g/ zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo
ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h/ rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný exekučný titul, môže oprávnený podať návrh

na vykonanie exekúcie.