Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 30. marec 2026

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 4Cob/26/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123366470
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 03. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Július Tóth

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2026:6123366470.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajsky´ súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Júliusa Tótha a sudcov

JUD. Mareka Kotoru a JUDr. Lucie Baňackej, PhD., v spore žalobcu: RETSINA s.r.o., Holubyho 12,
040 01 Košice – mestská časť Juh, IČO: 55 768 440, právne zastúpeného: Advokátska kancelária
JURIKA & KELTOŠ, s.r.o., Mickiewiczova 2, 811 07 Bratislava, IČO: 35 951 087, proti žalovanému:
Inšpektorát práce Prešov, Levočská 6115/3, 080 01 Prešov, IČO: 35 531 088, o zaplatenie 11.849,42
eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Prešov, č.k. 23Cb/15/2024-74
z 23. októbra 2024, takto

r o z h o d o l :

I.Potvrdzuje rozsudokOkresnéhosúduPrešov,č.k.23Cb/15/2024-74 z23.

októbra 2024.

II. Žalovanému n e p r i z n á v a náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom rozhodol tak, že žalobu zamietol (I. výrok) a žalovanému
nepriznal nárok na náhradu trov konania (II. výrok).

2. Súd prvej inštancie toto rozhodnutie odôvodnil tým, že žalobca sa podanou žalobou domáhal
zaplatenia sumy 11.849,42 eur s príslušenstvom.

3. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že na základe Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.4.2008
v znení jej dodatkov 1 – 10 (ďalej len „zmluva“) mal žalovaný ako podnájomca od žalobcu v podnájme
nebytové priestory v administratívnej budove na ul. Konštantínova 6 v Prešove. Podnájom bol dohodnutý
na dobu určitú, a to do 30.4.2023. Na základe zmluvy vystavil žalobca za podnájom nebytových
priestorov žalovanému za mesiac marec faktúru č. 20230336 zo dňa 1.3.2023, splatnú 10.3.2023, a za
mesiac apríl faktúru č. 20230435 zo dňa 3.4.2023 splatnú dňa 10.4.2023. Žalovaný uvedené faktúry

neuhradil.

4. Žalovaný v odpore proti platobnému rozkazu uviedol, že uplatnený nárok žalobcu neuznáva v celom
rozsahu a poukázal na to, že v administratívnej budove s dohodnutým nájmom išlo o budovu, ktorá
pozostávala z dvoch častí, starej a novej, ktoré boli prepojené. Žalovaný užíval priestory na treťom
poschodí budovy v starej aj novej časti.
4.1. Žalobca začal v októbri 2022 vykurovať budovu, avšak len jej novú časť. V nadväznosti na žiadosť

žalovaného o vykurovanie priestorov aj v starej časti, vypracoval žalobca dodatok č. 11 zo dňa 4.11.2022
k zmluve, ktorým ponúkol žalovanému na užívanie ďalšie priestory v novej časti budovy o rozlohe 125,68
m2. Návrh dodatku nebol žalovaným akceptovaný z dôvodu nedostatočnej rozlohy ponúkanej plochy,
nedostatku pripojení do sietí a zmätočnosti vyčíslenia cien nájmu a energií v návrhu.4.2.Zdôvodupoklesuteplôt,žalovanýopätovnekontaktovalžalobcuapožadovalvykurovaniepriestorov
v starej časti budovy. V nadväznosti na telefonický rozhovor zaslal žalovaný žalobcovi e-mailom zo dňa
11.11.2022 návrh dohody o skončení nájmu nebytových priestorov, na čo žalobca nereagoval.

4.3. Z dôvodu hroziacich škôd na výpočtovej technike žalovaného, žalovaný v októbri presťahoval túto
techniku núdzovo na uskladnenie do priestorov vo vykurovanej časti budovy. Priestory v starej časti
budovy slúžili od novembra 2022 žalovanému len ako skladové priestory, napriek tomu žalobca účtoval
za užívanie priestorov plnú výšku nájomného a dokonca aj úhradu tepla, vody a elektriny. Listom zo dňa
18.11.2022 žalovaný vyzval žalobcu na urgentné riešenie krízovej situácie.

4.4. Z dôvodu porušenia povinnosti prenajímateľa a neposkytovania služieb spojených s užívaním
predmetu nájmu, žalovaný listom zo dňa 29.11.2022 vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov,
pričom výpoveď bola žalobcovi doručená 29.11.2022 a výpovedná doba uplynula 29.2.2023. Dňa
28.2.2023 žalovaný žalobcovi odovzdal nebytové priestory v zmysle odovzdávacieho a preberacieho
protokolu.
4.5. Po ukončení nájmu boli žalovanému doručené faktúry na úhradu nájomného, poplatku za správu

a poplatku za dodávku energií za mesiac marec a apríl 2023 (pozn. žalované faktúry), ktoré žalovaný
neeviduje v účtovníctve, a preto boli žalobcovi vrátené s tým, že dňa 28.2.2023 došlo k ukončeniu nájmu.
Podľa žalovaného, žalobca hrubo porušil povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.
o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb.) a naplnil tak výpovedný
dôvod podľa § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb.

5. Žalobca vo vyjadrení k odporu k tvrdeniam žalovaného uviedol, že spornou je dôvodnosť a zákonnosť
jednostrannej výpovede zo zmluvy zo strany žalovaného. Podľa žalobcu neboli splnené skutkové ani
zmluvné a zákonné predpoklady pre predčasné, jednostranné ukončenie zmluvy, a preto žalobca
považoval právny úkon výpovede za absolútne neplatný. Poukázal na ustanovenie § 666 ods. 1

Občianskeho zákonníka a na ustanovenie § 35 ods. 2 a § 39 Občianskeho zákonníka. Taktiež poukázal
na čl. 3 ods. 1 zmluvy o nájme a na § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb.
5.1. Žalobca zdôraznil, že právny vzťah založený zmluvou je podnájomným právnym vzťahom, nakoľko
žalobca v zmluve označený ako prenajímateľ nebol nikdy vlastníkom nebytových priestorov, ale len
subjektom oprávneným tieto priestory užívať.

5.2. Žalobca uviedol, že zákon č. 116/1990 Zb. upravuje podnájom len v § 6 ods. 2 a vzhľadom
na explicitný poukaz na ustanovenie § 5 je zrejme, že iné ustanovenia zákona sa na podnájomný
vzťah nepoužijú. Podľa žalobcu, z ustanovenia § 9 ods. 3 ani zo žiadneho iného ustanovenia zákona
nevyplýva, že zákonné dôvody výpovede z nájmu sa vzťahujú aj na výpoveď z podnájomného vzťahu.
Poukázal na to, že zmluva nepochybne zakladala podnájomný vzťah, a žalovaným bola daná výpoveď

nie na základe výpovedných dôvodov uvedených v zmluve, ale odkazom na zákonné ustanovenia o
výpovedi z nájomného vzťahu, ktoré sa na podnájomnú zmluvu nevzťahujú. Podľa žalobcu je preto
výpoveď absolútne neplatná. Žalobca poukázal, že žalovaný mal záujem predčasne ukončiť zmluvný
vzťah so žalobcom čo preukazuje návrh „dohody o skončení nájmu nebytového priestoru“ zaslaný
žalobcovi e-mailom zo dňa 11.11.2022. Až po neakceptovaní dohody o predčasnom ukončení zmluvy,

žalovaný začal hľadať iné spôsoby ukončenia zmluvy a začal tvrdiť, že žalobca „neposkytol teplo“,
čím mal porušiť povinnosti prenajímateľa riadne poskytovať služby spojené s užívaním nebytových
priestorov.
5.3. Žalobca uviedol, že nebol zmluvný ani zákonný dôvod na jednostranné predčasné vypovedanie
zmluvy, a preto zmluva bola platná a účinná až do 30.04.2023. Faktúry č. 20230336 a č. 20230435 za

mesiace marec a apríl 2023 boli preto žalobcom vystavené dôvodne.

6. Žalovaný v duplike poukázal na ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. a uviedol, že práva a povinnosti
prenajímateľa a nájomcu sa vzťahujú aj na nájomcu a podnájomcu. Podľa žalovaného podnájom je
odvodeným právnym dôvodom užívania nebytového priestoru a je akcesorickým k nájomnému vzťahu.

Žalovaný poukázal na kogentnú povahu ust. § 9 zákona č. 116/1990 Zb., z ktorej vyplýva, že zmluvné
strany nemôžu výpovedné dôvody vylúčiť a tieto výpovedné dôvody platia bez ohľadu na to, či si ich
zmluvné strany dohodnú alebo nie. Podľa žalovaného zákon o zániku podnájmu nepojednáva, a preto
je pri aplikácii zákonných výpovedných dôvodov prípustné použiť „analogiu legis“ a zákonné výpovedné
dôvody nájmu aplikovať aj na podnájom.

7. Súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa ustanovení § 261 ods. 9 Obchodného zákonníka
upravujúceho právny režim zmlúv uzatvorených medzi podnikateľmi, podľa § 720 Občianskeho
zákonníka,ktorýprenájomapodnájomnebytovýchpriestorovodkazujenapoužitieosobitnéhopredpisu,podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona č. 116/1990 Zb. upravujúcich právo nájomcu prenechať nebytový priestor
do podnájmu a práva a povinnosti z podnájmu, podľa § 5 ods. 1, 2, 3 a 4 zákona č. 116/1990 Zb.
upravujúcich práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu a podľa § 9 ods. 1 a 3 zákona č. 116/1990

Zb. upravujúcich výpovedné dôvody nájmu.

8. Súd prvej inštancie považoval za nesporné, že medzi žalobcom a žalovaným bola uzatvorená Zmluva
o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.04.2008 s dodatkami č. 1 až č. 10. Súd prvej inštancie
považoval za nesporné, že žalobca vystavil žalovanému faktúry č. 20230435 a č. 20230336, a to titulom

nájomného, poplatku za správu prenajatých priestorov a poplatku za dodávku energií, obidve vo výške
5.924,71 eur, za obdobie apríl 2023 a marec 2023. Súd prvej inštancie mal za to, že nebolo sporné ani
to, že výpoveďou zo dňa 29.11.2022 žalovaný žalobcovi oznámil, že vypovedá predmetnú zmluvu podľa
ustanovenia § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb., čo odôvodnil tým, že časť nebytových priestorov,
ktoré boli predmetom nájmu, žalobca nezačal, napriek viacerým výzvam žalovaného, vykurovať. Súd
prvej inštancie mal za preukázané, že výpoveď bola žalobcovi doručená dňa 29.11.2022.

9. Súd prvej inštancie zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 30.04.2008 zistil, že predmetom
bol nájom nebytových priestorov uvedených v časti II. tejto zmluvy za podmienok dojednaných touto
zmluvou. Predmetné priestory bol prenajímateľ oprávnený prenajímať na základe zmluvy, ak sa stal
vlastníkom priestorov.

10. Súd prvej inštancie považoval za preukázané, že podľa časti III. článku 3, bodu 1 zmluvy, počas
trvania nájomného vzťahu, počnúc dňom 01.05.2008 a končiac dňom 30.04.2023, bolo dojednané, že
zmluva môže byť ukončená len dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo výpoveďou podľa
niektorého z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. v jeho platnom znení. Výpovedná

lehota je 3 mesiace a počíta sa od prvého dňa nasledujúceho po doručení písomnej výpovede. V
pochybnostiach sa má za to, že výpoveď bola doručená tretí deň po jej odoslaní ako doporučenej
zásielky na adresu zmluvnej strany uvedenú v tejto zmluve

11. Súd prvej inštancie z preberacieho a odovzdávacieho protokolu zistil, že žalobca ako preberajúci

prevzal od žalovaného ako odovzdávajúceho nebytové priestory, ktoré boli predmetom nájmu podľa
zmluvy spolu s 15 kusmi čipov od vstupu do areálu administratívnej budovy a preberací protokol bol
realizovaný dňa 28.02.2023.

12. Súd prvej inštancie zistil, že výzvou na okamžité riešenie krízovej situácie spôsobenej

nevykurovaním celého predmetu nájmu zo dňa 18.11.2022, žalovaný žalobcovi oznamoval, že došlo k
porušeniu jeho povinností ako prenajímateľa neposkytovaním služieb spojených s užívaním predmetu
nájmu, a to neposkytovaním tepla do nebytových priestorov v takzvanej starej časti budovy a vyzval
ho k okamžitému vykurovaniu priestorov. Súčasne žalovaný žiadal, aby sa žalobca vyjadril k návrhu na
uzavretie dohody o skončení nájmu k 31.12.2022, ktorá bola zaslaná e-mailom dňa 11.11.2022. Súd

prvej inštancie zistil, že žalobcovi bola výzva doručená dňa 21.11.2022.

13. Súd prvej inštancie z obsahu zápisnice zo zasadnutia krízového štábu zo dňa 28.10.2022 zistil, že
krízový štáb bol zvolaný s predmetom zaoberania sa alternatívami na zabezpečenie výkonu kontroly,
zabezpečenia chodu služobného úradu a ochrany života a zdravia všetkých zamestnancov inšpektorátu

práce s ohľadom na návrh majiteľa budovy a jeho ústnu ponuku predloženú dňa 26.10.2022, s tým, že
inšpektorátprácenavrholkonateľoviuzatvoreniedodatkukzmluveonájmepriestorovnaKonštantínovej
č. 6, ktorý by znamenal ukončenie nájmu k 31.12.2022, nakoľko nebolo plne zabezpečené vykurovanie
priestorov inšpektorátu práce Prešov. Podmienkou konateľov pre uzatvorenie dodatku bolo uhradenie
nájomného v plnej výške aj za zostávajúce mesiace január až apríl 2023. Súd prvej inštancie zistil, že

krízový štáb prijal uznesenie o tom, že ústny návrh majiteľa prehodnotí, nakoľko ústny návrh majiteľa
budovy nezahŕňal uhradenie nákladov na sťahovanie do iných kancelárií, a preto ho nebolo možné
zo strany inšpektorátu práce akceptovať. Podľa vyjadrenia vedúcej oddelenia vnútornej prevádzky
inšpektorát práce nemal voľné finančné prostriedky na zabezpečenie presťahovania dodávateľským
spôsobom. Súčasne boli prijaté opatrenia s cieľom ochrany zdravia zamestnancov a zachovaním chodu

úradu s tým, že bola umožnená práca formou „home office“, boli zabezpečené tzv. zdieľané pracoviská
a podateľne mali byť dočasne presťahované do kancelárií, ktoré boli vykurované.14. Súd prvej inštancie uzavrel, že z dokazovania vyplynulo, že žalobca ako prenajímateľ nebytového
priestoru znemožňoval žalovanému ako nájomcovi riadne užívanie nebytových priestorov na účel
dohodnutý nájomnou zmluvou zo dňa 30.04.2008 v spojení so všetkými dodatkami č. 1 až 10 a

nezabezpečil žalovanému vyhovujúce pracovné podmienky pre prevádzkovanie činnosti žalovaného.
Súd prvej inštancie uzavrel, že z listinných dôkazov predložených žalovaným vyplynulo, že miestnosti,
v ktorých vykonávali zamestnanci žalovaného administratívnu činnosť v starej časti budovy neboli
vykurované. Súd prvej inštancie uzavrel, že žalobca ako prenajímateľ si neplnil zmluvnú povinnosť
udržiavať nebytový priestor v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, a preto žalovaný platne

výpoveďou zo dňa 29.11.2022 ukončil nájomný vzťah a 28.2.2023 nebytové priestory vrátil v stave, v
akom ich prevzal. Súd prvej inštancie preto považoval žalobu za nedôvodnú.

15. Súd prvej inštancie vo vzťahu k argumentácii žalobcu uviedol, že pod podnájmom (sublocatio)
rozumieme vo všeobecnosti prenechanie užívania prenajatej veci ďalšej osobe - podnájomcovi.
Pri podnájme vzniká právny vzťah medzi nájomcom (osobou, ktorá získala vec do nájmu od

prenajímateľa)apodnájomcom(osobou,ktorázískalavecdopodnájmuodnájomcu).Podnájomnývzťah
je jednoznačne vzťahom akcesorickým, t. j. je odvodený od hlavného vzťahu - nájmu. Zároveň platí, že
ak zmluva alebo zákon neustanovuje inak, na vzťah medzi nájomcom a podnájomcom sa primerane
použijú ustanovenia o nájme s výnimkou tých, z povahy ktorých vyplýva, že sa môžu viazať len na nájom,
keďže v zákone naopak nevyplýva, že by sa ustanovenia § 9 na podnájom nevzťahovali, aj podnájom

možno skončiť výpoveďou, a to zo strany podnájomcu, ako aj zo strany nájomcu.

16. Súd prvej inštancie vychádzal z toho, že výpoveď je možné dať aj z dôvodov, ktoré upravuje zákon
č. 116/1990 Zb. a tieto výpovedné dôvody platia bez ohľadu na to, či si ich zmluvné strany v zmluve
zakotvia, alebo nie a týkajú sa aj podnájomného vzťahu. V prípade, ak by nájomná zmluva niektorý

zo zákonných výpovedných dôvodov vylúčila, takéto ustanovenie je potrebné považovať za absolútne
neplatné. S poukazom na zásadu zmluvnej voľnosti, zmluvné strany si v zmluve o podnájme nebytového
priestoru môžu dohodnúť nad rámec zákonných výpovedných dôvodov aj akékoľvek iné výpovedné
dôvody, tak pre podnájomcu ako aj pre nájomcu. Výpovedné dôvody sledujú zachovanie zmyslu a účelu
úpravy nájmu, resp. podnájmu nebytových priestorov, pričom ich vylúčenie by mohlo ad absurdum viesť

k situácií, kedy zmluva o nájme, v tomto prípade podnájme, by bola zo strany nájomcu /podnájomcu/
nevypovedateľná aj v situácii, kedy predmet nájmu sa stane nespôsobilým na užívanie.

17. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca v celom rozsahu.
Žalobca odvolanie odôvodnil odvolacími dôvodmi podľa § 365 ods. 1 písm. b), f) a h) CSP (t.j. tým,

že súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, tým, že súd prvej inštancie dospel
na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a tým, že rozhodnutie súdu prvej
inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci).

18.Žalobcavodvolaníuviedol,žesúdprvejinštancienesprávneprávneposúdilvec,keďvecposudzoval
podľa ustanovení zmluvy o nájme a na vec aplikoval také ustanovenie právneho predpisu (§ 9 ods.
3 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb.), ktoré sa na daný právny vzťah nevzťahuje a nemožno ho použiť
ani analogicky. Zmluvou uzatvorený vzťah medzi stranami bol podnájomný vzťah, a teda žalovaný

mal právne postavenie podnájomcu. Súd prvej inštancie tak predložené dôkazy nesprávne vyhodnotil
a v dôsledku toho súčasne nesprávne právne posúdil zmluvou založený vzťah ako vzťah nájomný.
18.1. Žalobca poukázal na text zákona č. 116/1990 Zb. a tvrdil, že zákon používa pozitívne vymedzenie,
a teda v prípade, ak sa právna úprava nájmu aplikuje aj na podnájomný vzťah, zákon obsahuje explicitný
odkaz na takto aplikovateľné ustanovenie. Nakoľko aplikáciu iných ustanovení nájmu na podnájomný

vzťah zákon výslovne nepripúšťa, je aplikácia iných ustanovení nájmu na podnájomný vzťah vylúčená
priamo zákonom.
18.2. Žalobca poukázal na rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26Cdo/2800/2018 v zmysle záverov
ktorého si strany podnájomnej zmluvy môžu dojednať ľubovoľné výpovedné dôvody bez ohľadu na
právnu úpravu skončenia nájmu nebytových priestorov, ktorú obsahuje zákon č. 116/1990 Zb.

18.3. Žalobca poukázal, že súd prvej inštancie nerešpektoval vôľu zmluvných strán prejavenú v zmluve,
keďže strany sa dohodli, že sa na ich podnájomný vzťah neaplikujú výpovede nájomného vzťahu podľa
§ 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. a v tej súvislosti mal žalobca za to, že § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990
Zb. nie je kogentným ustanovením.18.4. Žalobca zároveň zdôraznil, že zo žiadneho dôkazu nebolo objektívne preukázané nevykurovanie
prenajatých priestorov a z odôvodnenia napadnutého rozsudku nie je zrejmé z akých listinných dôkazov
súd prvej inštancie záver o nevykurovaní prenajatých priestorov prijal.

18.5. Žalobca mal za to, že súd prvej inštancie sa dostatočne nevysporiadal s otázkami podstatnými pre
rozhodnutie vo veci, a to najmä s otázkou aplikácie zákonných dôvodov výpovede z nájmu na výpoveď
z podnájomného vzťahu a preukázania skutkových dôvodov pre výpoveď. Záver súdu je preto podľa
žalobcu nelogický a nepresvedčivo zdôvodnený.

19. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu zotrval vo svojich vyjadreniach a znovu uviedol, že podnájomný
vzťah je akcesorickým právnym vzťahom k nájomnému vzťahu a práva a povinnosti nájomcu
a prenajímateľa sa vzťahujú aj na podnájomcu a nájomcu. Podľa žalovaného je § 9 zákona č. 116/1990
Zb. kogentnej povahy, z čoho vyplýva, že zmluvné strany nemôžu uvedené výpovedné dôvody vylúčiť.
Žalovaný zotrval na svojej argumentácii o tom, že zákon o zániku podnájmu nepojednáva vôbec nič
a aplikácia zákonných výpovedných dôvodov nie je explicitne zákonom vylúčená, a preto je prípustné

použiť „analógiu legis“ a zákonné dôvody výpovede nájmu aplikovať aj na podnájomný vzťah. Žalovaný
poukázal, že aj keby zmluva obsahovala ustanovenie, ktorým by niektorý zo zákonných dôvodov
výpovede vylúčila, takéto ustanovenie by bolo absolútne neplatné.
19.1. Žalovaný znovu popísal vlastné vnímanie skutkových okolností a existencie výpovedného dôvodu,
ktorý podľa žalovaného potvrdzuje zápisnica zo zasadnutia krízového štábu zo dňa 28.10.2022.

19.2. Vo vzťahu k tvrdeniam žalobcu o tom, že chlad a klesajúce teploty sú subjektívnym pocitom,
z ktorého nemožno vyvodiť relevantný záver žalovaný uviedol, že objektívne meranie teplôt nedokázal
zabezpečiť a teplotu na pracovisku monitoroval teplomerom. Tvrdenia žalobcu označil za tendenčné,
keďže žalobca ich začal uvádzať až po tom, ako bola jeho žaloba súdom prvej inštancie zamietnutá.
Žalovaný zdôraznil, že aj ostatné súkromné firmy sa z priestorov museli vysťahovať.

20. Žalobca v odvolacej replike v podstatnom rozsahu zotrval na svojej argumentácii a zdôraznil, že
v konaní účinne poprel tvrdenie žalovaného o nevykurovaní a toto tvrdenie je preto sporné. Podľa
žalobcu tvrdenie žalovaného o nevykurovaní nebolo v konaní objektívne preukázané a je založené
na subjektívnom tvrdení. Žalobca poukázal, že nevykurovanie nie je preukázané zápisnicou zo dňa

28.10.2022 keďže táto obsahuje len subjektívne tvrdenie a je vyhotovená samotným žalovaným, preto
možno mať pochybnosti o jej dôveryhodnosti.

21. Žalovaný odvolaciu dupliku nepodal. Výzva na vyjadrenie mu bola doručená 20.1.2025.

22. Uznesením č.k. 4Cob/26/2025-115 zo dňa 7.10.2025 odvolací súd vyhovel návrhu pôvodného
žalobcu, spoločnosti FOLIS INVEST s.r.o., Holubyho 12, 040 01 Košice – mestská časť Juh, IČO:
54598109, na vstup spoločnosti RETSINA s.r.o., do konania na miesto žalobcu.

23. Krajský súd v Košiciach ako odvolací súd prejednal odvolanie žalobcu, ktoré bolo podané v zákonnej

lehote, oprávnenou osobou, proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie prípustné, bez nariadenia
pojednávania, pretože nejde o také odvolanie proti rozhodnutiu, na prejednanie ktorého je potrebné
nariadiť odvolacie pojednávanie podľa § 385 ods. 1 CSP. Odvolanie prejednal podľa § 379 - § 385 CSP
a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné.

24. Rozsudok odvolacieho súdu bol v zmysle § 378 ods. 1 a § 219 ods. 1 CSP odvolacím súdom verejne
vyhlásený, čo bolo podľa § 219 ods. 3 CSP oznámené na úradnej tabuli krajského súdu.

25. Odvolací súd z obsahu odvolania zistil, že žalobca podanie odvolania odôvodnil odvolacími dôvodmi
podľa § 365 ods. 1 písm. b), f) a h) CSP.

26. Odvolací súd v odvolacom konaní posúdil relevantnosť konkrétnych odvolacích dôvodov, či súd
prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a či vec
nesprávne právne posúdil, to všetko s prihliadnutím na to, že v odôvodnení rozhodnutia nemusí byť
daná odpoveď na každú námietku alebo argument v opravnom prostriedku, ale iba na tie, ktoré majú

rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní (Ústavný súd Slovenskej republiky II. ÚS 78/05) a dospel
k záveru, že odvolacie dôvody nie sú naplnené.27. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. b) CSP je naplnený aj vtedy, ak je daná
relevantná intenzita nedostatkov odôvodnenia súdneho rozhodnutia. V zmysle ustálenej judikatúry
totiž odôvodnenie rozhodnutia síce nemusí dať odpoveď na každú otázku nastolenú stranami ani na

každý argument strany, ale vyžaduje špecifickú odpoveď na argumenty, na odpovediach, na ktoré
je rozhodnutie postavené. Nedostatočná odpoveď alebo odpoveď nevyčerpávajúca otázku, odpoveď
nelogická, nekonzistentná, či nezrozumiteľná, predstavujú odklon od ideálneho odôvodnenia a znižuje
presvedčivosť súdneho rozhodnutia ako takého.

28. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP je v praxi vykladaný tak, že právnym posúdením je
činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení súd vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu
normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym právnym posúdením je omyl súdu pri aplikácii práva na
správne zistený skutkový stav. O omyl v aplikácii práva ide vtedy, ak súd použil právny predpis iný,
než ktorý použiť mal alebo, ak síce použil správny právny predpis, ale nesprávne ho interpretoval na

prejednávaný spor.

29. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. f) CSP je daný v prípade nesprávneho postupu súdu
prvej inštancie pri hodnotení výsledkov vykonaného dokazovania, teda v prípade, ak súd vzal do

úvahy skutočnosti, ktoré z dôkazov nevyplynuli alebo neboli účastníkmi prednesené, prípadne nevyšli
počas konania nijak inak najavo. Môže sa jednať aj o prípad, keď súd neprihliadol na skutočnosti, ktoré
boli preukázané alebo vyšli počas konania najavo inak. O nesprávne skutkové zistenie môže ísť aj v
prípade, ak dôjde k logickému rozporu v hodnotení dôkazov, t.j. skutočnosti, ktoré vyplynuli z prednesov
účastníkov alebo vyšli v konaní najavo inak, súd vyhodnotil tak, že to vyvolávalo logický rozpor. Skutkové

zistenia nezodpovedajú vykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s §
191 ods. 1, 2 CSP alebo, ak výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá tomu, čo malo byť zistené
spôsobomvyplývajúcimz§192,§193a§205CSP,pričomsajednáotakéskutkovézistenia,nazáklade
ktorých súd prvej inštancie vec posúdil po právnej stránke.

30. Po oboznámení sa s odôvodnením napadnutého rozsudku odvolací súd uzavrel, že súd prvej
inštancie pri hodnotení vykonaného dokazovania vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z dokazovania
vyplynuliajehozáveryniesúlogickyvzájomnerozpornésvykonanýmdokazovaním.Súdprvejinštancie
prihliadol na všetky skutočnosti, ktoré za konania vyšli najavo a vykonané dokazovanie vyhodnotil podľa

zásad uvedených v § 191 CSP. Na takto zistený skutkový stav aplikoval správne právne normy, z ktorých
vyvodil správne závery o právach a povinnostiach strán sporu.

31. Odvolací súd zhodnotil, že súd prvej inštancie presvedčivo a logicky odpovedal na každý relevantný

argument vznesený v spore a odôvodnenie jeho rozhodnutia spĺňa kritéria vyžadované vyššími súdnymi
autoritami pre zrozumiteľnosť a presvedčivosť súdneho rozhodnutia.

32. Na doplnenie a zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia k podstatným tvrdeniam strán

sporu v tomto odvolacom konaní, odvolací súd udáva:

33. Naplnenie odvolacích dôvodov vidí žalobca predovšetkým v tom, že súd prvej inštancie nesprávne
ustálil skutkový stav, keď vzťah medzi stranami posúdil ako vzťah nájomný a nie podnájomný a keď

ustálil, že žalobca znemožnil žalovanému riadne užívanie predmetu nájmu tým, že prenajaté priestory
nevykuroval. V dôsledku nesprávneho ustálenia skutkového stavu podľa žalobcu súd prvej inštancie
vec aj nesprávne právne posúdil, keď na vec aplikoval ustanovenia § 9 zákona č. 166/1990 Zb., ktorý
upravuje výpovedné dôvody nájmu a na právne vzťahy z podnájmu sa podľa žalobcu nevzťahuje.

34. Vo vzťahu k tomu odvolací súd v prvom rade udáva, že z obsahu napadnutého rozsudku nezistil,
že by súd prvej inštancie nesprávne právny vzťah medzi stranami posudzoval ako nájomný vzťah.
Z odôvodnenia napadnutého rozsudku odvolací súd zistil, že súd prvej inštancie správne ustálil, žemedzi stranami bol zmluvou založený podnájomný vzťah, ktorý súd prvej inštancie správne označil za
akcesorický k nájomnému vzťahu. Súdu prvej inštancie tak možno vytknúť terminologickú nepresnosť,
ktorá však sama o sebe nepredstavuje naplnenie žiadneho zo žalobcom uvádzaných odvolacích

dôvodov.

35. Vo vzťahu k argumentácii žalobcu, ktorou popiera dôvodnosť výpovede zo zmluvy, s tým, že
žalovaný nepreukázal, že by žalobca prenajaté priestory nevykuroval odvolací súd poukazuje, že

procesná argumentácia žalobcu v konaní nebola primárne zameraná na otázku existencie dôvodov
na vypovedanie zmluvy, ale na otázku o tom, či výpovedný dôvod uvedený v § 9 ods. 3 písm. c)
zákona č. 116/1990 Zb. dopadá aj na podnájomný vzťah medzi žalobcom a žalovaným. Takto zvolenej
argumentácii žalovaný prispôsobil prostriedky procesnej obrany aj návrhy na vykonanie dokazovania
a na takto zvolenú argumentáciu žalobcu bol súd prvej inštancie povinný v odôvodnení napadnutého
rozsudku odpovedať.

36. Civilné sporové konanie je konaním dôkazným, čo znamená, že stranu zaťažuje v spore povinnosť
tvrdenia a povinnosť navrhnúť na svoje tvrdenia dôkazy preukazujúce jeho pravdivosť. Ak strana sporu
v spore nesplní svoju povinnosť tvrdenia alebo povinnosť navrhnúť na svoje tvrdenia dôkazy, alebo ak

sa navrhnuté dôkazy nevzťahujú na jeho tvrdenia, dostáva sa do situácie dôkaznej núdze, kedy súd
zhodnotí túto procesnú situáciu v jeho neprospech vo výsledku (rozhodnutí vo veci samej), lebo tvrdená
okolnosť nebude preukázaná. V sporovom konaní dôkazné bremeno ohľadne určitých skutočností leží
na tej strane sporu, ktorá z existencie týchto skutočností vyvodzuje pre seba priaznivé právne dôsledky;
ide o tú stranu sporu, ktorá existenciu týchto skutočností tvrdí.

37. Pokiaľ strana ponúkne súdu tvrdenie a toto tvrdenie podporí vierohodným dôkazom, potom sa
bremeno tvrdenia a dôkazné bremeno presúva na protistranu, ktorú následne zaťažuje povinnosť tvrdiť
a uviesť vlastné skutkové tvrdenie o spornej skutočnosti (pokiaľ je to možné), inak je popretie skutkových

tvrdení neúčinné. Presúvanie dôkazného bremena fakticky znamená poskytnutie príležitosti protistrane
ponúknuť iný obraz o tvrdenej skutkovej okolnosti, ktorá má relevanciu v spore. Z uvedených pravidiel
vyplýva, že súd v sporovom konaní posudzuje kvalitu a rozsah tvrdení a dôkazov ponúknutých žalobcom
či žalovaným (§ 149 a nasl., § 185 a nasl. CSP), pričom hodnotenie dôkazov je zverené voľnej úvahe
súdu (§ 191 CSP) (Najvyšší súd SR, 2Cdo/344/2020, 21.12.2022).

38. Žalovaný existenciu dôvodov pre vypovedanie nájomnej zmluvy preukazoval výzvou zo dňa
18.11.2022 na okamžité riešenie krízovej situácie a zápisnicou zo zasadnutia krízového štábu zo dňa
28.10.2022, z obsahu ktorých odvolací súd v zhode so súdom prvej inštancie zistil, že dôvodom

krízovej situácie na pracovisku žalovaného boli nízke teploty v prenajatých priestoroch pracoviska
zapríčinené nevykurovaním starej časti budovy. Iné dôkazy vo vzťahu k preukázaniu existencie dôvodov
pre vypovedanie nájomnej zmluvy neboli predložené ani stranami navrhované. Odvolací súd udáva, že
pokiaľ žalobca tvrdil, že dôvody na vypovedanie nájomnej zmluvy neboli dané, a teda, že vykurovanie
prenajatýchpriestorovmalobyťriadnezabezpečené,malnavrhnúťalebopredložiťdôkazypreukazujúce

jeho tvrdenia, čo však neurobil.

39. Odvolací súd udáva, že pokiaľ žalobca tvrdí, že zápisnica zo zasadnutia krízového štábu nie je
dôveryhodným dôkazom o tom, že žalobca priestory nevykuroval, odvolací súd uvádza, že taká obrana

neobstojí. Odvolací súd predovšetkým poukazuje, že z práva na spravodlivý súdny proces pre procesnú
stranu nevyplýva jej právo vyjadrovať sa k spôsobu hodnotenia dôkazov súdom a dožadovať sa ňou
navrhnutého spôsobu hodnotenia vykonaných dôkazov (viď rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej
republiky sp. zn. IV. ÚS 252/04, I. ÚS 50/04, I. ÚS 97/97, II. ÚS 251/03).

40. Odvolací súd naviac dodáva, že o dôveryhodnosti dôkazu – zápisnice zo zasadnutia krízového štábu
zo dňa 28.10.2022 - nemal pochybnosť. Odvolací súd poukazuje na charakter žalovaného, ktorý je
orgánom verejnej moci a ako taký musí plniť jemu zverené úlohy. Hoci v podnájomnom vzťahu žalovanýako podnájomník vystupuje vo vzťahu k nájomcovi ako rovný, pri hodnotení predloženej listiny ako
dôkazného prostriedku nemožno opomenúť, že činnosť a spôsob fungovania žalovaného sú výrazným
spôsobom determinované jeho úlohami ako orgánu verejnej moci. Ak teda žalovaný prijal výnimočné

a pre pomery žalovaného celkom neštandardné opatrenia, akými sú „home office“ zamestnancov
a zriadenie zdieľaných pracovísk, odvolací súd nemá pochybnosti o tom, že k tomu boli dané vážne
dôvody, ktorými podľa zápisnice zo dňa 28.10.2022 boli práve nízke teploty v prenajatých priestoroch.

41. Odvolací súd vo vzťahu k namietanému právnemu posúdeniu uvádza, že výpovedné dôvody
uvedené v § 9 zákona č. 116/1990 Zb. sú vymedzené taxatívnym výpočtom. Úprava výpovedných
dôvodov má kogentný charakter, čo znamená, že strany sa od nej nemôžu odchýliť alebo ju vylúčiť
zmluvným ustanovením a na právne vzťahy právna úprava výpovedných dôvodov dopadá bez ohľadu
na to, či je konkrétny výpovedný dôvod vymedzený v nájomnej zmluve.

42. S ohľadom na uvedené, nebolo v prejednávanej veci právne významné, že strany v časti III. čl. 3
bode 1 nájomnej zmluvy dojednali skončenie nájomnej zmluvy len dohodou alebo výpoveďou z dôvodov
uvedených v § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. (výpovedné dôvody na strane prenajímateľa), pretože
v súlade s vyššie uvedeným na právny vzťah priamo zo zákona dopadajú aj výpovedné dôvody uvedené

v § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., tzn. výpovedné dôvody na strane nájomcu.

43. Pre rozhodnutie vo veci samej bolo nevyhnutné ustáliť, či výpovedné dôvody uvedené v § 9 zákona
č. 116/1990 Zb. dopadajú aj na právny vzťah nájomcu a podnájomníka.

44. V tejto súvislosti je potrebné upriamiť pozornosť na § 6 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., v zmysle
ktorého je podnájomca nositeľom rovnakého množstva práv a povinností, vyplývajúcich pre nájomcu
z § 5 zákona č. 116/1990 Zb. Uvedené ustanovenia sú základom pre analogickú aplikáciu ustanovení

zákona č. 116/1990 Zb. aj na podnájomný vzťah, keďže obsahom a účelom je nájomný vzťah spravujúci
sa ustanoveniami zákona č. 116/1990 Zb. podnájomnému vzťahu najbližší.

45. Právna úprava zákona č. 116/1990 Zb. neobsahuje osobitnú úpravu zániku podnájomného vzťahu,

preto sa na zánik podnájomného vzťahu analogicky uplatnia ustanovenia o zániku nájomného vzťahu,
tzn. aj § 9 zákona vymedzujúci výpovedné dôvody. Súd prvej inštancie preto právnu úpravu zákona č.
116/1990 Zb. na právny vzťah medzi žalobcom a žalovaným aplikoval správne a odvolanie žalobcu je
aj v tomto smere nedôvodné.

46. Odvolací súd preto podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu
ako vecne správny. Taktiež ako vecne správny potvrdil aj závislý výrok rozsudku súdu prvej inštancie
o trovách konania.

47. O trovách tohto odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení
s ustanovením § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP. Žalovaný bol v odvolacom konaní úspešný, avšak
z obsahu spisu odvolací súd zistil, že žalovanému v odvolacom konaní trovy nevznikli. V súlade
s princípom procesnej ekonómie preto odvolací súd rozhodol tak, že žalovanému nárok na náhradu trov

odvolacieho konania nepriznal.

48.Totorozhodnutie prijalsenátKrajskéhosúduvKošiciachpomeromhlasov3:0(§393ods.2posledná
veta CSP).

Poučenie:Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa

v ustanovení § 419 CSP.

Dovolanie možno podať v lehote dvoch mesiacov od doručenia tohto rozhodnutia odvolacieho súdu, na
súde ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Dovolanie môže podať strana sporu v ktorej neprospech bolo toto
rozhodnutie vydané, dovolanie môže podať aj intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval,

tvoril nerozlučné spoločenstvo podľa § 77 (§ 425CSP). Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie
znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy podľa § 427 ods. 1 CSP.

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom, okrem prípadov uvedených
v § 429 ods. 2 CSP, ak má sám, alebo jeho zamestnanec alebo člen vysokoškolské právnické vzdelanie
druhého stupňa.

Dovolateľ má právo v dovolacom konaní zvoliť si advokáta alebo sa môže obrátiť na Centrum právnej
pomoci (§ 160 ods. 2 CSP).

Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom podľa § 429 ods. 1 CSP.

V dovolaní podľa § 428 CSP sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).