Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 10. marec 2026

Súd: Okresný súd Dunajská Streda
Spisová značka: 22C/68/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2224203094
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 03. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrej Kolárik

ECLI: ECLI:SK:OSDS:2026:2224203094.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Dunajská Streda v konaní pred sudcom JUDr. Andrejom Kolárikom v právnej veci

žalobkyne: A. B., nar.: XX. XX. XXXX, bydlisko: C. XXX/XX, XXX XX D. E., zast. JUDr. Ivana Hutňanová,
advokátka so sídlom Krížna 17D, 811 07 Bratislava, IČO: 42 261 597, proti žalovaným: 1/ F. G., nar.:
XX. XX. XXXX, bydlisko: A. XXXX/XX, XXX XX H. G., a 2/ Injobs, s. r. o., IČO: 50 234 595, sídlo: 930 03
Kostolné Kračany 436, obaja zast. zselinszky s. r. o., advokátska kancelária so sídlom Laurinská 3,
811 01 Bratislava, IČO: 36 869 007, o zaplatenie 5 000,- EUR s prísl. a o vzájomnej žalobe o zaplatenie
5 000,- EUR s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaní v 1. a v 2. rade sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobkyni sumu 5 000,- EUR a

úrok z omeškania vo výške 5,00 % ročne zo sumy 5 000,- EUR od 01. 12. 2022 do zaplatenia, všetko
do 3 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Konanie o vzájomnej žalobe žalovaných o zaplatenie 5 000,- EUR s prísl. sa zastavuje.

III. Žalobkyňa má voči žalovaným v 1. a v 2. rade nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, s tým,
že žalovaní sú povinní nahradiť žalobkyni trovy konania spoločne a nerozdielne.

IV. Žalobkyňa má voči žalovaným v 1. a v 2. rade nárok na náhradu trov konania o vzájomnej žalobe
žalovaných v rozsahu 100 %, s tým, že žalovaní sú povinní nahradiť žalobkyni trovy konania spoločne
a nerozdielne.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobkyňasažaloboudoručenoutunajšiemusúdudňa25.09.2024domáhalazaplateniasumy5000,-
EUR s príslušenstvom. Žalobu odôvodnila tým, že dňa 13. 10. 2022 uzavrela so žalovanými zmluvu
obudúcejkúpnejzmluve,predmetomktorejbolprevodvlastníckehoprávaknehnuteľnostievidovanejna
LV č. XXXX, vedenom pre katastrálne územie D. H., ako byt č. X (v čase uzavretia zmluvy rozostavaný)

nachádzajúci sa na X. p. vo vchode č. X rodinného domu (v čase uzavretia zmluvy rozostavaného
rodinného domu) s 2 bytovými jednotkami so súpisným č. XXX (v čase uzavretia zmluvy bez súpisného
čísla), postaveného na parc. „C“ č. XXX/XXX a XXX/XXX, vo veľkosti podielu 1/1, s podielom priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na
pozemku, všetko za kúpnu cenu 205 000,- EUR, bez zariadenia. Budúcu kúpnu zmluvu pripravovali
predávajúci. Kúpnu zmluvu mali strany podpísať do 10 dní od poskytnutia a schválenia úveru bankou.
Úver bol žalobkyni poskytnutý dňa 15. 11. 2022. Dňa 27. 10. 2022, teda 14 dní po uzavretí zmluvy

o budúcej kúpnej zmluve so žalobkyňou, však žalovaní previedli predmetnú nehnuteľnosť na inú osobu.
Tým žalovaní porušili čl. III zmluvy, podľa ktorého sa žalovaní zaviazali predmet kúpy nescudziť,
neprenechať do užívania tretej osobe, neuzavrieť nájomnú zmluvu, neuzavrieť zmluvu o zriadení
vecného bremena ani zmluvu o zabezpečovacom prevode vlastníckeho práva, ani nehnuteľnosť inaknezaťažiť. Preto si žalobkyňa uplatnila nárok na zaplatenie dohodnutej paušálnej náhrady podľa bodu
4.2 zmluvy vo výške 5 000,- EUR z dôvodu neuzavretia kúpnej zmluvy so žalovanými, ktoré nespôsobila
žalobkyňa. Kúpna zmluva mala byť podpísaná najneskôr dňa 25. 11. 2022. Keďže podpísaná nebola,

paušálna náhrada mala byť žalobkyni vyplatená do 5 dní, t.j. do 30. 11. 2022. Žalovaní žalobkyni
paušálnu náhradu neuhradili. Preto má žalobkyňa nárok aj na zaplatenie úrokov z omeškania vo výške
5 % ročne z dlžnej sumy, a to od 01. 12. 2022 do zaplatenia.

2. Na podporu svojich tvrdení žalobkyňa pripojila k žalobe nasledovné listinné dôkazy: Výzva na

zaplatenie zmluvnej pokuty spolu s 2 podacími lístkami (č.l. 5 – 6), Odpoveď OÚ DS na žiadosť (č.l.
7),výpis žalovaného 2/ z online OR (č.l. 8), Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (č.l. 9 – 11).
Dodatočne predložila Požiadavku na čerpanie úveru 1. čerpanie (č.l. 34).

3. Žalovaní reagovali na žalobu obsahovo totožnými vyjadreniami z 18. 11. 2024. Uviedli, že zmluva
o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy medzi žalobkyňou ako kupujúcim a žalovanými ako predávajúcimi

bola uzavretá dňa 13. 10. 2022. Konanie o zázname rozostavanej stavby do príslušného katastra
nehnuteľností bolo v tom čase už začaté. Žiadosť o zápis rozostavanej stavby do príslušného katastra
nehnuteľnostíbolapodanádňa10.10.2022.Podaljužalovaný2/,pretožebolstavebníkomrozostavanej
stavby, a teda ako vlastník rozostavanej stavby mal byť do príslušného katastra nehnuteľností zapísaný
žalovaný 2/. Rozostavaná stavba sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom, s tým, že zákonná

lehota na vykonanie záznamu je 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Teda za uvedených
okolností rozostavaná stavba mala byť zapísaná do príslušného katastra nehnuteľností najneskôr
do 09. 12. 2022. Lehota 60 dní na vykonanie záznamu však nevyhovovala žalobkyni, pretože na
zaplatenie celej kúpnej ceny dohodnutej za pozemky vo vlastníctve žalovaného 1/ a za rozostavanú
stavbu vo vlastníctve žalovaného 2/ vlastné prostriedky nemala a podmienkou schválenia úveru zo

strany VÚB, a.s. bolo aj to, že rozostavaná stavba je do príslušného katastra nehnuteľností zapísaná.
Banka na preukázanie splnenia uvedenej podmienky poskytla žalobkyni lehotu, ktorá však bola kratšia
ako zákonná lehota na vykonanie záznamu, a teda reálne hrozilo, že žalobkyňa splnenie uvedenej
podmienky nebude môcť banke včas preukázať. Z tohto dôvodu žalovaní žalobkyni pomohli v tom
zmysle, že vlastníctvo k pozemkom a k rozostavanej stavbe previedli urýchlene na pani F. I. J.. Návrh na

vklad bol doručený príslušnému okresnému úradu dňa 24. 10. 2020 a vklad bol právoplatne povolený
dňa 27. 10. 2022. Pani F. I. J. je matkou pani K. J., partnerky žalovaného 1/. Rozostavaná stavba bola
do príslušného katastra nehnuteľností zapísaná súčasne s vlastníckym právom pani F. I. J., a teda
oveľa skôr, než uplynula zákonná lehota na vykonanie záznamu. Pre žalovaných bolo riziko spojené
s tým, že vlastníctvo k rozostavenej stavbe a pozemkom prevedú priamo na žalobkyňu neprimerané,

pretože žalobkyňa v tom čase ešte nemala schválený úver, a teda existovala potenciálna možnosť, že
banka napokon úver neschváli. Napokon pani F. I. J. zmluvou uzavretou s bankou dňa 04. 11. 2022
zriadila k rozostavanej stavbe a pozemkom, ktorých vlastníctvo nadobudla od žalovaných, záložné
právo na zabezpečenie pohľadávok banky voči žalobkyni z úverovej zmluvy, ktorú žalobkyňa uzavrela s
bankou v rovnaký deň. Neuzavretie kúpnej zmluvy teda spôsobila žalobkyňa, pretože, hoci v zmluve o

budúcej zmluve explicitne vyhlásila, že peniaze na zaplatenie celej kúpnej ceny dohodnutej za dotknuté
nehnuteľnosti má, veľmi rýchlo sa ukázalo, že ich v skutočnosti všetky nemá a keďže o úver prísť
nechcela, žalovaní museli robiť všetko pre to, aby žalobkyňa o úver neprišla. Nároky žalobkyne sú
absolútne nedôvodné, pretože v zmluve o budúcej zmluve je výslovne dohodnuté, že nárok na úhradu
paušálnej náhrady výdavkov vzniká len tej strane, ktorá nespôsobila neuzavretie kúpnej zmluvy.

4. Na podporu svojich tvrdení žalovaní pripojili k svojim vyjadreniam nasledovné dôkazy: stavebné
povolenie (č.l. 51 – 55), žiadosť o zápis rozostavanej stavby (č.l. 56), návrh na vklad vlastníckeho práva
do KN (č.l. 57), Záložná zmluva č. XXX/XXXXXX/XX-XXX/XXX (č.l. 58 – 61). Ďalej navrhli vypočuť ako
svedkov K. J., F. L. M., ktorá sprostredkovala predaj nehnuteľností, a N. N., ktorý sprostredkoval úver pre

žalobkyňu. Ďalej navrhli, aby súd uložil žalobkyni povinnosť predložiť zmluvu o poskytnutí VÚB Hypotéky
uzavretej dňa 04. 11. 2022 pod reg č. XXX/XXXXXX/XX-XXX/XXX (pozn. túto zmluvu neskôr žalobkyňa
sama predložila, a preto jej súd už neukladal povinnosť túto zmluvu predložiť).

5. Žalobkyňa reagovala replikou z 03. 01. 2025. Na žalobe zotrvala a tvrdenia žalovaných poprela.

Z ustanovení čl. III bod 3.1 a čl. IV bodov 4.2 a 4.4 vyplýva dohoda strán, že ak nedôjde k uzavretiu
kúpnej zmluvy, ani k odstúpeniu od zmluvy o budúcej zmluve, a budúci predávajúci v lehote dojednanej
na uzavretie kúpnej zmluvy prevedú vlastnícke právo k dotknutým nehnuteľnostiam na inú osobu, čím
zároveň porušia bod 3.1 zmluvy o budúcej zmluve, sú povinní zaplatiť budúcej kupujúcej paušálnunáhradu výdavkov v sume 5 000 eur. K uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, rovnako nedošlo ani k
odstúpeniu od zmluvy o budúcej zmluve (žalobkyňa od zmluvy o budúcej zmluve neodstúpila a žalovaní
odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve netvrdia). Neuzavretie kúpnej zmluvy spôsobili žalovaní v

postavení budúcich predávajúcich, keďže dotknuté nehnuteľnosti v lehote dojednanej v zmluve o
budúcej zmluve na uzavretie kúpnej zmluvy scudzili, t.j. preukázateľne previedli ich vlastníctvo na tretiu
osobu - F. I. J.; vklad vlastníckeho práva povolený dňa 27. 10. 2022. Žalobkyňa síce tohto času je
vlastníčkou dotknutých nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy zo dňa 14.11.2022, ale táto nebola
uzavretá medzi sporovými stranami ako zmluvnými stranami na základe zmluvy o budúcej zmluve, ale

medzi žalobkyňou ako kupujúcou a F. I. J. ako predávajúcou. Keďže vznik nároku budúcej kupujúcej na
zaplatenie paušálnej náhrady výdavkov a zároveň vznik povinnosti budúcich predávajúcich túto náhradu
zaplatiť boli viazané na neuzavretie kúpnej zmluvy spôsobené budúcimi predávajúcimi, i na porušenie
bodu 3.1 zmluvy o budúcej zmluve scudzením dotknutých nehnuteľností inej osobe a tieto skutočnosti
zakladajúce vznik nároku a jemu zodpovedajúce povinnosti v danej veci nepochybne a preukázateľne
nastali, je žalobou uplatnený nárok na plnenie dôvodný a opodstatnený. Z dikcie zmluvy je zrejmé,

že žalovaní vedeli, že žalobkyňa bude kúpu financovať prostredníctvom bankového úveru a zaviazali
sa poskytnúť jej súčinnosť na účely poskytnutia hypotekárneho úveru bankou. Žalovaným muselo byť
zrejmé, že žalobkyňa objektívne nemohla disponovať prostriedkami z hypotekárneho úveru predtým
ako vôbec podpísala zmluvu o budúcej zmluve. Procesná obrana žalovaných preto nemôže obstáť.
Podstatným je ďalej to, že podľa bodu 1.1 písm. B) zmluvy sa strany dohodli, že ku dňu podpisu kúpnej

zmluvy bude rodinný dom skolaudovaný a kupujúca mala od žalovaného 2/ kúpiť skolaudovaný rodinný
dom s 2 b.j. časť B so súpisným číslom. Kúpna zmluva mala byť uzavretá po schválení bankového
úveru (čl. II bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve) a kúpna cena vo výške 205.000 € (čl. II bod 2.4 zmluvy o
budúcej zmluve) bola dohodnutá za rodinný dom v štandarde, nie za rozostavaný rodinný dom. Tvrdenia
žalovaných o potrebe zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností záznamom z dôvodov na

strane žalobkyne a o tom, že lehota 60 dní na vykonanie záznamu nevyhovovala žalobkyni kvôli úveru,
v dôsledku čoho museli byť dotknuté nehnuteľnosti prevedené na tretiu osobu (F. I. J.), sú priamo
rozporné s obsahom zmluvy o budúcej zmluve, a preto právne bezvýznamné. Naopak, žalovaní neboli
schopní poskytnúť žalobkyni súčinnosť k poskytnutiu hypotekárneho úveru a dodať jej k tomu potrebné
dokumenty, či podklady k vypracovaniu záložných zmlúv, ku ktorej poskytnutiu sa v zmluve o budúcej

zmluve výslovne zaviazali, takže scudzenie (prevod vlastníctva) dotknutých nehnuteľností inej osobe
realizovali žalovaní z dôvodov na ich strane a nie z dôvodov na strane žalobkyne. O tom, že dotknuté
nehnuteľnosti boli dňa 27. 10. 2022, t.j. 14 dní po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve, prevedené na
inú osobu, nemala žalobkyňa vôbec žiadnu vedomosť a dozvedela sa o tom až dodatočne. Zároveň, v
čl. V bod 5.4 zmluvy o budúcej zmluve bolo dohodnuté, že zmluvu možno meniť a dopĺňať písomnými

dodatkami podpísanými obidvomi zmluvnými stranami a v čl. V bod 5.5 zmluvy o budúcej zmluve bolo
dohodnuté, že žiadna zo zmluvných strán nie je oprávnená previesť svoje práva a povinnosti z tejto
zmluvy na iné osoby bez písomného súhlasu druhej zmluvnej strany, pričom žiaden dodatok k zmluve
o budúcej zmluve, ktorým by došlo k akejkoľvek zmene alebo doplnení zmluvy o budúcej zmluve nebol
sporovými stranami uzavretý (žalovaní ani netvrdia opak); rovnako neboli práva a povinnosti zo zmluvy

o budúcej zmluvy prevedené na iné osoby (žalovaní ani netvrdia opak), pričom bez súhlasu žalobkyne
(žalobkyňasúhlasnedala,anijuniktoosúhlasnežiadal),bykplatnémuaúčinnémuprevoduaninemohlo
dôjsť. Nové dôkazy žalobkyňa k replike nepripojila. Navrhla vykonať výsluch strán.

6. Žalovaní reagovali obsahovo totožnými duplikami z 13. 02. 2025. Uviedli, že vyhlásenie žalobkyne

v zmluve o tom, že „disponuje peňažným prostriedkami na úhradu celej kúpnej ceny (vrátane
prostriedkov z hypotekárneho alebo iného úveru)“ si každý primerane rozumovo vyspelý človek vyloží
tak, že žalobkyňa v čase, keď zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy uzavrela, peniaze na zaplatenie
celej kúpnej ceny vrátane úveru už mala. Žalobkyňa však úverovú zmluvu s bankou uzavrela až
04. 11. 2022, a teda pri uzavretí zmluvy klamala o tom, že peniaze na zaplatenie celej kúpnej ceny

vrátane úveru má. Ak by peniaze na zaplatenie kúpnej ceny, vrátane úveru, mala, nebol by potrebný
prevod rozostavanej stavby na F. I. J.. Žalovaní ďalej poukázali na to, že žalobkyňa žiada paušálnu
náhradu nie preto, že by jej byt nebol predaný, ale preto, že jej ho predali nie žalovaní, ale pani F. I. J.. Je
zrejmé, že žalobkyňa si po nejakom čase zmyslela, že sa na paušálnu náhradu výdavkov jednoducho
ulakomí. Ďalej poukázali na to, že žalobkyňa neuviedla, aká súčinnosť, na ktorú boli žalovaní povinní,

jej nebola poskytnutá. Bola to žalobkyňa, kto porušil zmluvu. Podľa bodu 2.5 mala žalobkyňa uhradiť
prvú časť ceny vo výške 5 000,- EUR do 17. 10. 2022, k čomu ale nedošlo. Podľa bodu 4.1 zmluvy boli
predávajúci v prípade neuhradenia prvej časti ceny oprávnení od zmluvy odstúpiť, pričom odstúpením
by nebol dotknutý ich nárok na paušálnu náhradu výdavkov. Nesporné medzi stranami je to, že žiadna zostránodzmluvyouzavretíbudúcejkúpnejzmluvyneodstúpila.Aktedanárokžalobkynemábyťdôvodný,
pretože žalovaní porušili zmluvu, potom na základe rovnakej argumentácie je dôvodný a opodstatnený
aj nárok žalovaných na paušálnu náhradu výdavkov vo výške 5 000,00 eur, pretože aj žalobkyňa zmluvu

porušila. Okrem toho, ak žalobkyňa má za to, že zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy nezanikla a
teda platí, potom je dôvodný a opodstatnený aj nárok žalovaných na zaplatenie prvej časti kúpnej ceny
v sume 5 000,00 eur. Žalovaní si preto uplatňujú voči žalobkyni na započítanie (i) nárok na zaplatenie
prvej časti kúpnej ceny v sume 5 000,00 eur a (ii) nárok na paušálnu náhradu výdavkov v sume 5 000,00
eur a navrhli, aby ich súd priznal spolu s príslušenstvom. Nové dôkazy žalovaní nepripojili, ani nenavrhli

vykonať.

7. Obsah dupliky žalovaných, kde si uplatnili voči žalobkyni „na započítanie“ (i) sumu 5 000,- EUR
s prísl. z titulu prvej časti kúpnej ceny podľa zmluvy o budúcej zmluve a zároveň (ii) sumu 5 000,- EUR
s prísl. z titulu paušálnej náhrady nákladov, v spojení s vyjadrením PZ žalovaných na pojednávaní dňa
07. 05. 2025 (č.l. 131 rub), v ktorom v tejto súvislosti poukázal na §147 ods. 2 CSP, súd vyhodnotil tak,

že v časti o zaplatenie sumy 5 000,- EUR s prísl. z titulu paušálnej náhrady výdavkov išlo o prostriedok
procesnej obrany žalovaných (započítanie pohľadávky žalovaných voči žalobou uplatnenému nároku; §
147 ods. 2 CSP) a v časti sumy 5 000,- EUR s prísl. z titulu prvej časti kúpnej ceny už išlo o vzájomnú
žalobu, keďže táto suma už v celom rozsahu prevyšovala sumu, ktorú si v konaní uplatňovala žalobkyňa
(viď. k tomu aj odsek 16 tohto rozsudku).

8. Žalobkyňa reagovala na žalovanými uplatnené nároky podaním z 26. 05. 2025. Uviedla, že tieto
nároky neuznáva a navrhla, aby ich súd zamietol. Prevodom nehnuteľností na F. I. J. zmluva o budúcej
zmluve pre nemožnosť plnenia zanikla, s výnimkou zmluvou založených zodpovednostných vzťahov,
ktoré tým nie sú dotknuté. Nie je teda zrejmé, akým titulom a za akú protihodnotu, t.j. na akom skutkovom

a právnom základe, si žalovaní uplatňujú na započítanie nárok na zaplatenie prvej časti kúpnej ceny
v sume 5 000,- EUR. Rovnako nie je zrejmé, z ktorého ustanovenia zmluvy by mal vyplývať nárok
žalovaných na zaplatenie paušálnej náhrady výdavkov. Podmienky vzniku nároku na paušálnu náhradu
výdavkov boli dohodnuté v bodoch 4.2 až 4.4 zmluvy o budúcej zmluve s tým, že v prípade, ak nedôjde
k uzavretiu kúpnej zmluvy a ani k platnému odstúpeniu od tejto zmluvy, je zmluvná strana, ktorá zavinila

neuzavretie kúpnej zmluvy, povinná uhradiť druhej strane všetky náklady - paušálnu náhradu výdavkov
(bod 4.2). Medzi stranami je nesporné, že nedošlo k uzavretiu kúpnej zmluvy a ani k odstúpeniu od
zmluvy o budúcej zmluve. Nárok na paušálnu náhradu výdavkov tak vznikol tej strane, ktorá nezavinila
neuzavretie kúpnej zmluvy. Prevodom nehnuteľnosti na tretiu osobu žalovaní porušili body 3.1, 3.2 a 4.4
zmluvy a zavinili tak neuzavretie kúpnej zmluvy. Preto žalobkyni vznikol nárok na paušálnu náhradu

výdavkov.Žalobkyňanezavinilaneuzavretiekúpnejzmluvy,anineporušilapovinnosťvdojednanejlehote
uzavrieť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti (bod 4.3 zmluvy o budúcej zmluve), preto žalovaným ako
budúcim predávajúcim podľa bodu 4.2. a 4.3 zmluvy o budúcej zmluve nárok na paušálnu náhradu
výdavkov vzniknúť nemohol a ani nevznikol. Žalobkyňa poukázala na to, že hoci si žalovaní uplatnili
aj príslušenstvo, toto nijako nešpecifikovali. Pokiaľ ide o bankový úver, pojem „disponuje“ je možné

interpretovať v danom kontexte tak, že žalobkyňa mala predschválený úver bankou (čo žalobkyňa reálne
aj mala) s tým, že spĺňa podmienky banky na poskytnutie úveru. Ak by žalobkyňa mala prostriedky
hypotekárneho úveru poskytnuté bankou už v čase podpisu zmluvy o budúcej zmluve, uzavreli by strany
priamo kúpnu zmluvu a nie zmluvu o budúcej zmluve. Poukázala tiež na to, že zmluvu uzavrela so
žalovanými v postavení spotrebiteľa. Zopakovala, že žiaden písomný dodatok k zmluve o budúcej

zmluve, ktorým by došlo k akejkoľvek zmene alebo doplnení zmluvy o budúcej zmluve, nebol uzavretý
a rovnako neboli práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluvy prevedené na iné osoby, pričom bez
písomného súhlasu žalobkyne by k platnému a účinnému prevodu ani nemohlo dôjsť. Ak by žalovaní
chceli previesť práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve na tretiu osobu, resp. na F. I. J.,
mohli tak urobiť len s písomným súhlasom žalobkyne. Takýmto písomným súhlasom však žalovaní

nedisponujú, pretože žalobkyňa žalovaným žiaden písomný súhlas k prevodu práv a povinností zo
zmluvy o budúcej zmluve nedala, ani ju nikto o písomný súhlas nežiadal; v tomto smere nebola so
žalovanými uzavretá ani žiadna ústna dohoda, ani žalovaným nedala žiaden ústny súhlas. Žalobkyňa
sa o prevode nehnuteľnosti dozvedela až dodatočne, keď už F. I. J. bola vlastníčkou nehnuteľností.
Namietala preto neopodstatnenosť výsluchu F. M. a N. N..

9. K svojmu vyjadreniu žalobkyňa pripojila nasledovné listinné dôkazy: žiadosť o zaslanie dokumentov
(č.l. 148), Požiadavka na čerpanie úveru 1. čerpanie (č.l. 149), Zmluva o poskytnutí úveru na bývanie
č. XXX/XXXXXX/XX-XXX/XXX (č.l. 150 – 168).10. Žalovaní reagovali stručným podaním z 21. 07. 2025, v ktorom uviedli, že výsluchom navrhovaných
svedkovmábyťpreukázané,žežalobkyňaeštepredzápisomvlastníckehoprávapaniF.I.J.kdotknutým

nehnuteľnostiam do príslušného katastra nehnuteľností veľmi dobre vedela, že ich bude nadobúdať od
pani F. I. J., bola s tým uzrozumená a poznala príčiny toho.

11. Na to ešte žalobkyňa reagovala podaním z 18. 08. 2025, v ktorom opakovane poprela, že by
o prevode na F. I. J. vopred vedela; dozvedela sa to až keď jej bola predložená na podpis kúpna zmluva,

na ktorej bola ako predávajúca označená namiesto žalovaných už F. I. J..

12. Dňa 22. 09. 2025 žalovaní doložili odstúpenie žalovaného 2/ od zmluvy z 12. 09. 2024 spolu
s podacím lístkom, bez bližšieho vysvetlenia a uvedenia súvisiacich tvrdení (č.l. 193 – 198).

13. Na pojednávaní dňa 23. 09. 2025 žalovaní predložili súdu email komunikáciu z 21. 10. 2022 (č.l. 202

- 203) a dodatočne aj jej preklad (č.l. 219 – 220).

14. Na pojednávaní dňa 13. 01. 2026 žalobkyňa predložila súdu Zmluvu o spolupráci a prevode práv
a povinností stavebníka zo dňa 15. 09. 2022, s prílohami (č.l. 231 – 244). Predloženie tejto zmluvy
žalobkyňa odôvodnila tým, že túto zmluvu získali v druhom prebiehajúcom súdnom konaní týkajúcom

sa predmetných nehnuteľností, pričom táto zmluva preukazuje, že prevod nehnuteľností na F. I. J. nebol
vyvolaný z dôvodu na strane žalobkyne, t.j. pre jej úver, ale bol daný skôr. Úmysel žalovaných previesť
nehnuteľnosť na F. I. J. bol realizovaný ešte pred uzavretím ZBKZ so žalobkyňou.

15. Podaním z 23. 09. 2025 žalobkyňa ešte navrhla, aby súd pripustil zmenu žaloby tak, že výška

zákonného úroku z omeškania, ktorý žalobkyňa žiadala priznať spolu s dlžnou istinou, sa zmení z 5 %
ročne na 7 % ročne. Keďže žalobkyňa od tejto zmeny žaloby neskôr v konaní upustila, a to pred tým, než
súd o pripustení zmeny žaloby rozhodol (viď. zápisnica z pojednávania z 10. 03. 2026), súd už o zmene
žaloby nerozhodoval a o žalobe konal v zmysle jej pôvodného petitu.

16. Podaním z 23. 09. 2025 žalovaní zobrali späť svoju vzájomnú žalobu o zaplatenie prvej časti kúpnej
ceny v sume 5 000,- EUR s prísl. Bližšie dôvody pre tento postup žalovaní neuviedli.

17. Súd vec prejednal tak, ako je uvedené v zápisniciach o pojednávaniach, vykonal dokazovanie zo
všetkých listinných dôkazov založených v spise, výsluchom svedkov N. N. a K. J. a výsluchom žalobkyne

a dospel k ďalej uvedeným skutkovým a právnym záverom. Svedkyňu F. M. súd nevypočul, keďže
žalovaní od jej výsluchu upustili (č.l. 245 rub). Nevykonal ani výsluch žalovaných, keďže po vykonaní
ostatných dôkazov strany na vypočutí žalovaných netrvali (č.l. 246 rub), žalovaní sa na pojednávaniach
osobne nezúčastňovali a aj súd považoval ich výsluch za nadbytočný.

18. Z listinných dôkazov v spojení s nespornými tvrdeniami strán (podľa § 151 ods. 1 Civilného
sporového poriadku („CSP“) skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné) súd ustálil, že dňa 13. 10. 2022 žalobkyňa ako budúci kupujúci a žalovaní 1/ a 2/ ako budúci
predávajúci uzavreli medzi sebou Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy, ktorej predmetom bola
dohodastránopodmienkach,zaktorýchuzavrúbudúcuzmluvuoprevodevlastníctvaknehnuteľnostiam

nachádzajúcim sa v k. ú. D. H., ktoré boli v tom čase identifikované ako CKN parcely č. XXX/XXX,
XXX/XXX a XXX/XXX zapísané na LV č. XXXX a časť B rozostavaného rodinného domu s 2 bytovými
jednotkami, realizovaného na základe stavebného povolenia vydaného obcou Veľké Dvorníky pod č.
XXXX/XX/XXX/XXXX/XXX-XXX/XXX (ďalej aj ako „ZBKZ“, č.l. 9). Stavebníkom a žiadateľom o stavebné
povolenie bol žalovaný 2/, žalovaný 1/ bol vlastníkom pozemkov. Časť B rodinného domu s 2 b.j.

bola neskôr na LV evidovaná ako byt č. X (LV č. XXXX). Budúca kúpna cena bola dohodnutá vo
výške 205 000,- EUR, z čoho prvú časť vo výške 5 000,- EUR mala žalobkyňa zaplatiť na číslo účtu
sprostredkovateľa špecifikované v bode 2.4 písm a) ZBKZ. Zároveň sa strany v bodoch 4.2 – 4.4 dohodli,
že – v skratke – ak nedôjde k uzavretiu KZ, tá strana, ktorá spôsobila neuzavretie KZ, má druhej strane
zaplatiť sumu 5 000,- EUR ako paušálnu náhrada výdavkov, ktorými sa podľa zmluvy rozumeli všetky

náklady, ktoré strane vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu nehnuteľností.

19. K uzavretiu kúpnej zmluvy (ďalej aj ako „KZ“) podľa ZBKZ medzi stranami nedošlo (nesporná
skutočnosť). Medzi stranami nebolo sporné, a vyplýva to i z odpovede katastrálneho odboru OÚ DS(č.l. 7), že žalovaní kúpnou zmluvou, ktorej vklad do KN bol povolený dňa 27. 10. 2022 v konaní
V 9866/2022, previedli odplatne predmetné nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva pani F. I. J. (ďalej len
„F. I. J.). F. I. J. následne uzavrela kúpnu zmluvu na prevod vlastníctva k predmetným nehnuteľnostiam

so žalobkyňou, pričom vklad do KN bol povolený dňa 16. 11. 2023 v konaní V 6463/2023. Keďže nedošlo
k uzavretiu KZ medzi žalobkyňou a žalovanými v intenciách ZBKZ, žalobkyňa si voči žalovaným uplatnila
paušálnu náhradu výdavkov. Žalovaní nárok žalobkyne rozporovali na základe tvrdenia, že k prevodu
nehnuteľnostínaF.I.J.došlozdôvodovnastranežalobkyne,konkrétneprepotrebusplneniapodmienok
a lehôt stanovených zo strany VÚB pre poskytnutie úveru žalobkyni (bližšie viď. odsek 3 tohto rozsudku).

Žalobkyňa toto rozporovala a tvrdila, že o tom, že nehnuteľnosti má kúpiť nie od žalovaných, ale od
F. I. J., sa dozvedela až keď jej bola predložená na podpis kúpna zmluva. Sporným medzi stranami
teda v podstate bolo, komu možno pričítať dôvod, pre ktorý nedošlo k uzavretiu KZ medzi žalobkyňou
a žalovanými tak, ako sa na to strany zaviazali v ZKBZ. Na základe posúdenia uvedenej otázky potom
bolo potrebné posúdiť nároky strán v zmysle bodov 4.2 – 4.4 ZBKZ.

20. Podľa bodu 2.1 ZBKZ budúci predávajúci a budúci kupujúci sa zaväzujú, že po poskytnutí všetkých
náležitých dokumentov potrebných k podaniu žiadosti o úver zo strany budúcich predávajúcich, budúci
kupujúci uzatvoria kúpnu zmluvu po schválení bankového úveru na základe postupov vychádzajúcich
zo zmluvy o úvere najneskôr do 10 dní od jej poskytnutia. V prípade ak budúci kupujúci alebo budúci
predávajúci sa nedostavia na miesto podpisu tejto zmluvy z dôvodu týkajúceho (príklad: Obmedzenie

vychádzania, uzavretie okresu DS, karanténa ....z dôvodu pandémie COVID19), nie je považované že
neprítomná strana odmietla podpísať kúpnu zmluvu. V takomto prípade strany sa dohodli, že kúpnu
zmluvu uzavrú najbližšom možnom termíne.

21. Podľa bodu 3.1 ZBKZ budúci predávajúci sa zaväzujú, že od momentu podpisu tejto zmluvy až

do nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam budúcim kupujúcim nehnuteľnosti nescudzia,
neprenechajú do užívania tretím osobám, neuzavrú nájomnú zmluvu, neuzavrú zmluvu o zriadení
vecného bremena ani zmluvu o zabezpečovacom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a
nehnuteľnosti ani inak nezaťažia, s výnimkou zriadenia záložného práva v prospech hypotekárnej banky,
ktorá budúcim kupujúcim poskytuje úver na úhradu časti kúpnej ceny, podľa ustanovenia bodu 2.5 tejto

zmluvy.

22. Podľa bodu 4.2 ZBKZ zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy
a ani k platnému odstúpeniu od tejto zmluvy, je zmluvná strana, ktorá zavinila neuzavretie kúpnej zmluvy,
povinná uhradiť druhej strane všetky náklady, ktoré jej vznikli v súvislosti s prípravou realizácie prevodu

nehnuteľností a ktoré zahŕňajú najmä všetky reálne náklady, náhradu škody a peňažné vyjadrenie
vzniknutej ujmy (ďalej len „paušálna náhrada výdavkov“). Strany sa dohodli na celkovej sume paušálnej
náhrady výdavkov vo výške 5000,- Eur (slovom: päťtisíc eur). Nárok na úhradu paušálnej náhrady
výdavkov vzniká len tej strane, ktorá nespôsobila neuzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti podľa
bodu 1.1 A a 1.1 B tejto zmluvy. Strany prehlasujú, že výška paušálnej náhrady výdavkov je primeraná,

nejaví sa im privysoká a nebola dojednaná v rozpore s dobrými mravmi. Paušálna náhrada výdavkov
je splatná najneskôr do 5 dní od márneho uplynutia lehoty, kedy malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy
(bod 2.1 tejto zmluvy).

23.Podľabodu4.3ZBKZakbudúcikupujúciporušiapovinnosťvdojednanejlehote(bod2.1tejtozmluvy)

uzavrieť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti z akýchkoľvek dôvodov na jeho strane (vrátane neposkytnutia
hypotekárneho úveru), zaväzujú sa zaplatiť budúcim predávajúcim paušálnu náhradu výdavkov, a to v
lehote 5 dní od márneho uplynutia lehoty, kedy malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy. Pre tento prípad
budúci kupujúci výslovne súhlasí, aby bol jeho nárok na vrátenie uhradenej prvej časti kúpnej ceny
podľa bodu 2.4 písm. a) tejto zmluvy vzájomne započítaný na nárok budúcich predávajúcich na úhradu

paušálnej náhrady výdavkov.

24. Podľa bodu 4.4 ZBKZ ak budúci predávajúci porušia povinnosť v dojednanej lehote uzavrieť kúpnu
zmluvu z akéhokoľvek dôvodu na ich strane, alebo ak budúci predávajúci prevedú vlastnícke právo k
predmetným nehnuteľnostiam na inú osobu ako na budúceho kupujúceho, alebo ak porušia ustanovenia

bodov 3.1 a 3.2 tejto zmluvy, sú povinní zaplatiť budúcemu kupujúcemu paušálnu náhradu výdavkov a
najneskôr v lehote do 5 dní od márneho uplynutia lehoty, kedy malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy, a
vrátia v plnej výške budúcemu kupujúcemu uhradenú prvú časť dohodnutej kúpnej (bod 2.4 písm. a)
tejto zmluvy).25. Podľa § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka („OZ“) písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo
zrušiť iba písomne.

26.Podľa§544ods.1OZakstranydojednajúpreprípadporušeniazmluvnejpovinnostizmluvnúpokutu,
je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi
porušením povinnosti nevznikne škoda.

27. Podľa § 544 ods. 2 OZ zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená
výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

28. Podľa § 545 ods. 3 OZ ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný zmluvnú pokutu
zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

29. Podľa § 560 OZ ak si zo zmluvy majú účastníci plniť navzájom, môže sa domáhať splnenia záväzku
len ten, kto sám splnil svoj záväzok skôr alebo je pripravený ho splniť. I ten, kto je povinný plniť vopred,
môže svoje plnenie odoprieť až do tej doby, keď bude poskytnuté alebo zabezpečené vzájomné plnenie,
ak je plnenie druhého účastníka ohrozené skutočnosťami, ktoré nastali u druhého účastníka a ktoré mu
neboli známe, keď zmluvu uzavrel.

30. V otázke dôvodov vedúcich k prevodu nehnuteľností zo žalovaných na F. I. J. súd vykonal
dokazovanie v celom rozsahu dôkazných návrhov strán. Z bodu 2.2 Zmluvy o spolupráci a prevode práv
a povinností stavebníka uzavretej medzi žalovaným 2/ ako prevodcom a F. I. J. ako nadobúdateľom
dňa 15. 09. 2022 (t.j. asi mesiac predtým, než žalobkyňa prejavila záujem nadobudnúť predmetné

nehnuteľnosti, čo bolo 12. 10. 2022 (viď. výpoveď K. J. na č.l. 222)), vyplýva, že žalovaný 2/ touto
zmluvou previedol na F. I. J. všetky existujúce a budúce práva a povinnosti, ktoré mu ako stavebníkovi
vyplývali zo stavebného povolenia vydaného obcou Veľké Dvorníky pod č. XXXX/XX/XXX/XXXX/XXX-
XXX-XXX (zmluva na č.l. 231, stavebné povolenie na č.l. 51), a to v rozsahu vzťahujúcom sa na stavbu
s označením „Rodinný dom 2 B.J. byt č. X – teda nehnuteľnosti, ktorej sa týkala ZBKZ. Dôvody

a okolnosti uzavretia tejto zmluvy súd v konaní ustáliť nemohol, keďže sa k tomuto dôkazu žalovaní
vyjadriliibaveľmistrohovpodaníz10.03.2026,kdektejtozmluveuviedliibato,žetátozmluvaobsahuje
osvedčovaciu doložku, z ktorej vyplýva dátum, kedy mohla byť uvedená zmluva objektívne predložená
príslušnému stavebnému úradu. Z uvedeného súd ustálil, že predmetná zmluva skutočne uzavretá bola,
a to v takom znení, v akom bola žalobkyňou predložená. Zmluva bola datovaná dňa 15. 09. 2022.

Podľa osvedčovacej doložky konateľ žalovaného 2/ zmluvu síce podpísal dňa 03. 01. 2023, avšak podľa
názoru tunajšieho súdu táto skutočnosť pre konanie nebola rozhodujúca, keďže dátum 15. 09. 2022
preukazuje vznik návrhu zmluvy, a teda existencie vôle žalovaných previesť projekt v časti bytu č. 2 na
F. I. J., ešte predtým, než žalobkyňa vôbec oslovila žalovaných ohľadom kúpy nehnuteľností. Žalovaní
v tomto smere neprezentovali žiadne tvrdenia a neuplatnili žiadne prostriedky procesnej obrany, ktoré

by uvedený záver súdu mohli akokoľvek spochybniť. V súvislosti s obsahom uvedenej zmluvy medzi
žalovaným 2/ a F. I. J. potom súd hodnotil aj ostatné dôkazy. Žalovaní predložili email komunikáciu
svedka N. (ktorý pre žalobkyňu sprostredkúval hypotekárny úver) zo dňa 21. 10. 2022, adresovaný
K. J. (č.l. 202, preklad na č.l. 219 + výpoveď svedka N. na č.l. 206). V emaile svedok N. žiada, aby
mu K. J. poskytla informáciu, od koho podľa novej verzie žalobkyňa kupuje dom. Žalovaní túto vetu

v konaní interpretovali tak, že je z nej zrejmé, že k prevodu nehnuteľností na F. I. J. došlo z dôvodu
na strane žalobkyne. Podľa názoru tunajšieho súdu však táto veta nič nevypovedá o tom, z akých
dôvodov mala žalobkyňa nadobudnúť nehnuteľnosť od inej osoby, než boli žalovaní v zmysle ZKBZ,
čo konkrétne vyvolalo prevod na F. I. J., a ani to, že by tieto informácie vôbec žalobkyňa mala mať,
resp. v akom čase sa o nich dozvedela. Ide o email komunikáciu svedka N. a K. J. (ktorý nebol

zasielaný aj žalobkyni), pričom ani svedok N. vo svojej výpovedi nepotvrdil, že by túto skutočnosť on
sám komunikoval žalobkyni, a to skôr, ako jej bol predložený konečný návrh KZ. Svedok N. nepotvrdil
ani súvislosť prevodu nehnuteľností na F. I. J. s hypotekárnym úverom žalobkyne (č.l. 208). Žalovaní
zároveň nepreukázali, akú konkrétnu lehotu vlastne mala mať žalobkyňa stanovenú zo strany VÚB,
s ktorej uplynutím by sa mali spájať negatívne následky tak, ako to tvrdili žalovaní. Jediný vykonaný

dôkaz potvrdzujúci verziu žalovaných je výpoveď K. J., partnerky žalovaného 1/, ktorá – podľa jej slov –
riešila predaj predmetných nehnuteľností na základe plnomocenstva udeleného žalovanými (zápisnica
na č.l. 223). Keďže išlo o svedka s osobitným (partnerským) vzťahom k žalovanému 1/ (ktorý je zároveň
jediným spoločníkom a konateľom žalovaného 2/), pričom jej výpoveď nebola podporená žiadnym inýmdôkazom (ani listinným (napr. nebol predložený email od svedka N., v ktorom by bolo uvedené, že
žalobkyňa súhlasí s takým konkrétnym postupom, pričom svedkyňa ale uviedla, že taký email od svedka
N. dostala – v predloženom emaile sa totiž svedok N. iba dopytoval na to, kto má byť podľa novej

verzie predávajúcim, avšak sa neuvádza, že by s tým žalobkyňa súhlasila a už vôbec nie dôvody, pre
ktoré má byť predávajúcim niekto iný, než žalovaní), ani výpoveďou svedka N., ktorý mal s K. J. priamo
komunikovať), súd výpoveď K. J. vyhodnotil ako nevierohodnú. Za danej situácie a po vykonaní všetkých
stranami navrhnutých dôkazov preto súd nemohol dospieť k inému záveru, než že žalovaní neuniesli
dôkazné bremeno o tej skutočnosti, že prevod nehnuteľností na F. I. J. bol vyvolaný okolnosťami na

strane žalobkyne. Naopak, zo Zmluvy o spolupráci a prevode práv a povinností stavebníka, uzavretej
skôr, než vôbec žalobkyňa prejavila záujem nehnuteľnosti nadobudnúť, vyplýva, že vôľa žalovaných
previesť nehnuteľnosti na F. I. J. vychádzala z dôvodov na strane žalovaných a existovala skôr, než
vôbec žalobkyňa prejavila záujem nehnuteľnosti od žalovaných nadobudnúť.

31. Pokiaľ ide o nárok žalobkyne na paušálnu náhradu výdavkov vo výške 5 000,- EUR, tento vyplýva

z bodov 4.2 a 4.4 ZBKZ. Nedošlo k uzavretiu KZ medzi žalobkyňou a žalovanými, v rozhodnom
čase nedošlo ani k odstúpeniu od zmluvy (nesporná skutočnosť), žalovaní previedli vlastnícke právo k
nehnuteľnostiam na inú osobu, pričom v konaní nebolo preukázané, že by k prevodu došlo z dôvodu
na strane žalobkyne. Žalovaní preto majú v zmysle bodov 4.2 a 4.4 ZBKZ zmluvnú povinnosť uhradiť
žalobkyni sumu 5 000,- EUR. Pre úplnosť súd uvádza, že hoci strany v zmluve označili tento nárok

ako paušálna náhrada výdavkov, súd súvisiace dojednania posúdil ako dojednanie o zmluvnej pokute
v zmysle § 544 OZ. Žalovaní v konaní namietali, že v zmluve nebola dohodnutá zmluvná pokuta,
ale paušálna náhrada výdavkov. K tomu súd uvádza, že vzhľadom na výšku nároku na „paušálnu
náhradu výdavkov“ je zrejmé, že tento vysoko prevyšuje náklady spojené s prípravou transakcie a škody
spôsobené prípadným neuzavretím KZ (teda nejde o paušálnu náhradu výdavkov v pravom slova

zmysle, akou je napríklad náhrada advokáta podľa § 16 ods. 3 vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z. z.).
Nie je pritom rozhodujúce, ako zmluvné strany označia svoju dohodu, prípadne či použijú priamo termín
„zmluvná pokuta“, ale rozhodujúci je obsah ich dohody (NS SR, sp. zn. 2MObdo/3/2009). Účelom
zmluvnej pokuty je donútiť dlžníka pod hrozbou majetkovej sankcie k riadnemu splneniu záväzku.
Zmluvná pokuta teda predovšetkým predstavuje hrozbu dlžníkovi, že pokiaľ nesplní svoju zmluvnú

povinnosť, vznikne mu povinnosť poskytnúť pre tento prípad dojednané plnenie, t. j. pokutu. Dojednaná
zmluvná pokuta má teda predovšetkým čeliť porušeniu povinnosti (funkcia prevenčná), lebo ak bude
zabezpečená povinnosť plnená, bola hlavná funkcia zmluvnej pokuty vyčerpaná. Okrem toho zmluvná
pokuta má aj funkciu reparačnú (uhradzovaciu), lebo jej zmyslom je tiež reparovať na strane veriteľa
ujmu, ktorá mu vznikla v dôsledku porušenia povinnosti zo strany dlžníka. Zároveň však zmluvná pokuta

môže zahŕňať aj ďalšie sumy, ktoré predstavujú trest (sankciu) pre toho, kto povinnosť porušil, pričom
zmluvná pokuta je nezávislou od vzniku škody (NS SR, sp. zn. 7 MCdo/9/2012). Inštitút zmluvnej pokuty
plní v určitom zmysle paušalizovanú náhradu škody pri porušení zmluvnej povinnosti (In. Števček, Dulak,
Bajánková, Fečík, Sedlačko, Tomašovič a kol.: Občiansky zákonník II. Komentár, 2. vyd., Praha: C.
H. Beck, 2019, s. 2025). S ohľadom na všetko vyššie uvedené a na výšku nároku vychádzajúceho

z porušenia zmluvnej povinnosti súd uzavrel, že z právneho hľadiska ide o zmluvnú pokutu. Bez ohľadu
na to, nárok na zaplatenie istiny 5 000,- EUR za neuzavretie KZ by žalobkyni vznikol aj v prípade, ak
by ho súd kvalifikoval len ako rýdzo zmluvne definovaný nárok na „paušálnu náhradu výdavkov“ podľa
ustanovení čl. 4 ZBKZ.

32. Bez ohľadu na vyššie uvedené, podľa názoru tunajšieho súdu by nárok žalobkyne v princípe bol daný
aj v prípade, ak by skutočne došlo k prevodu nehnuteľností na F. I. J. z dôvodov uvádzaných žalovanými
(čo ale nebolo preukázané). Bod 4.4 ZBKZ jasne uvádza, že ak budúci predávajúci prevedú vlastnícke
právo k predmetným nehnuteľnostiam na inú osobu ako na budúceho kupujúceho, sú povinní zaplatiť
budúcemu kupujúcemu paušálnu náhradu výdavkov. Podľa § 40 ods. 2 OZ písomne uzavretá dohoda

sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne. Ak došlo k prevodu nehnuteľností na inú osobu a žalovaní
v tejto súvislosti neuzavreli so žalobkyňou písomný dodatok k ZBKZ, alebo inú písomnú dohodu, ktorá by
reflektovala zmeny oproti dohodám obsiahnutým v ZKBZ (okrem vyriešenia paušálnej náhrady nákladov
a potvrdenia, že daná transakcia sa realizuje s plným súhlasom oboch strán najmä napr. zohľadnenie
toho, že zodpovednosť za vady stavby realizovanej žalovaným 2/ má prejsť zo žalovaných na F. I. J.),

ani sa žalobkyňa takého nároku na paušálnu náhradu výdavkov z dôvodu prevodu nehnuteľností na inú
osobu právne relevantným spôsobom nevzdala, potom tento nárok existuje.33. Pokiaľ ide o nárok na zaplatenie 5 000,- EUR s prísl. z titulu paušálnej náhrady výdavkov, ktorý
si žalovaní uplatnili voči žalobkyni ako pohľadávku na započítanie (prostriedok procesnej obrany
žalovaných, § 147 ods. 2 CSP), súd dospel k záveru, že žalovaným takáto pohľadávka voči žalobkyni

nikdy nevznikla. Okrem toho, že bolo preukázané, že k prevodu nehnuteľností na F. I. J. došlo z dôvodov
na strane žalovaných, a teda povinnosť uzavrieť KZ porušili žalovaní a nie žalobkyňa, z právneho
hľadiska žalobkyňa ani nemohla porušiť svoju povinnosť uzavrieť KZ, keďže prevodom nehnuteľnosti
na tretiu osobu ZBKZ zanikla pre nemožnosť plnenia v zmysle § 575 ods. 1 OZ (s výnimkou nárokov
z porušenia zmluvy). Žalovaní teda nemali voči žalobkyni pohľadávku vo výške istiny 5 000,- EUR,

ktorú by si mohli započítať voči žalobou uplatnenej pohľadávke žalobkyne, a teda ani tento prostriedok
procesnej obrany žalovaných nebol spôsobilý spochybniť nárok žalobkyne. Vzhľadom na všetko vyššie
uvedené preto súd žalobe vyhovel, ako je uvedené vo výroku I. tohto rozsudku.

34. Pokiaľ ide o vzájomnú žalobu žalovaných o zaplatenie 5 000,- EUR s prísl. z titulu neuhradenia prvej
časti kúpnej ceny, podaním z 23. 09. 2025 žalovaní zobrali vzájomnú žalobu späť (viď. odsek 16 tohto

rozsudku). Vzhľadom na to súd konanie o vzájomnej žalobe žalovaných s poukazom na § 144 a § 145
ods. 1 CSP zastavil, ako je uvedené vo výroku II. tohto rozsudku. Pre úplnosť však súd dodáva, že ak
by sa aj žalovaní domáhali zaplatenia prvej časti kúpnej ceny, je potrebné zohľadniť § 560 OZ, ktorý
vylučuje, aby sa budúci predávajúci, ktorý prevedie nehnuteľnosť na tretiu osobu, domáhal od budúceho
kupujúceho peňažného protiplnenia za nehnuteľnosť, ktorú previedol na inú osobu. Okrem toho, bod

4.4 ZBKZ jasne ustanovuje, že v predmetnom prípade by žalovaní boli povinní vrátiť žalobkyni v plnej
výške aj celú uhradenú prvú časť budúcej kúpnej ceny. Žalovaní teda prevodom nehnuteľností na tretiu
osobu bez ďalšieho stratili nárok na zaplatenie prvej časti kúpnej ceny.

35. Žalobkyňa si žalobou uplatnila voči žalovaným i nárok na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 5

% ročne z dlžnej istiny, a to v súlade s § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 Nariadenia
Vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (ďalej
len „Nariadenie“). Úrok z omeškania žalobkyňa uplatnila za obdobie počnúc dňom 01. 12. 2022 do
zaplatenia. Podľa bodu 2.1 ZBKZ mali strany uzavrieť KZ do 10 dní od poskytnutia úveru. Žalobkyňa
uzavrela s VÚB Zmluvu o poskytnutí úveru na bývanie „VÚB Hypotéka účelová“ dňa 04. 11. 2022 (č.l.

150) a dňa 15. 11. 2022 zadala požiadavku na čerpanie úveru, pričom úver bol čerpaný 16. 11. 2022
(č.l. 149). Keďže podľa čl. 3, 4. odrážky, úverovej zmluvy je predpokladom čerpania úveru uzavretá
kúpna zmluva na objekt úveru, podľa názoru tunajšieho súdu je pojem „poskytnutie úveru“ potrebné
vykladať ako uzavretie úverovej zmluvy (KZ nemohla byť uzavretá až po čerpaní úveru). KZ teda mala
byť uzavretá najneskôr do 10 dní od uzavretia zmluvy o úvere, t.j. do 14. 11. 2022. Keďže uzavretá

nebola, podľa bodu 4.4 ZBKZ boli žalovaní povinní uhradiť žalobkyni sumu 5 000,- EUR do 5 dní od
márneho uplynutia lehoty, kedy malo dôjsť k podpisu KZ, a teda najneskôr do 19. 11. 2022. Z uvedeného
vyplýva, že ak žalobkyňa žiadala o úrok z omeškania od 01. 12. 2022, v tomto čase žalovaní boli
v omeškaní s uhradením sumy 5 000,- EUR žalobkyni. Preto, keďže súd vyhovel žalobe pokiaľ ide
o zaplatenie dlžnej istiny a nárok na zaplatenie úroku z omeškania žalobkyňa uplatnila v súlade s OZ

a Nariadením, súd žalobkyni priznal i nárok na zaplatenie úroku z omeškania tak, ako je uvedené vo
výroku I. tohto rozsudku.

36. Ak sa súd v tomto rozsudku nevysporiadal s niektorými z tvrdení strán, potom je to z dôvodu, že pre
prejednávanú vec tieto skutočnosti neboli relevantné. Nebolo napríklad podstatné zaoberať sa výkladom

vyhlásení žalobkyne v ZBKZ. Odhliadnuc od celkovo nízkej kvality zmluvy, žalovaní vedeli, že žalobkyňa
bude kúpu nehnuteľností financovať z hypotekárneho úveru, ktorý jej zatiaľ poskytnutý nebol. Ak potom
žalovaní, ktorí návrh zmluvy o budúcej zmluve predkladali, nezabezpečili taký návrh zmluvy, ktorý by
reflektoval daný konkrétny stav (ktorý im bol známy), nemožno to pričítať na ťarchu žalobkyne. Rovnako
tak súd nevidel žiaden relevantný súvis odstúpenia od ZBKZ z roku 2024 s predmetným konaním (č.l.

193).Totoodstúpeniežalovanípredložilineskôrvkonaníabezakéhokoľvekvysvetlenia,pričompredtým
uviedli, že je nesporné, že k odstúpeniu od ZBKZ nedošlo. Odstúpenie je pritom datované z roku 2024,
a teda aj z časového hľadiska nemôže mať žiaden vplyv na nároky uplatnené žalobou a vzájomnou
žalobou.

37. O trovách konania o žalobe súd rozhodol postupom podľa § 262 ods. 1 CSP a § 255 ods. 1 CSP.
Pri rozhodovaní o trovách konania súd vychádzal z toho, že žalobkyňa bola v plnom rozsahu úspešná
(keďže súd žalobe v plnom rozsahu vyhovel), a teda jej patrí i nárok na náhradu trov konania v rozsahu
100%, ktorý jej súd priznal vo výroku III. tohto rozhodnutia. O trovách konania o vzájomnej žalobe súdrovnako rozhodol postupom podľa § 262 ods. 1 CSP a § 255 ods. 1 CSP. Pri rozhodovaní o trovách
konania o vzájomnej žalobe súd vychádzal z toho, že i tu bola žalobkyňa v plnom rozsahu úspešná (keď
žalobca zobral vzájomnú žalobu späť bez toho, aby dôvod späťvzatia bolo možné pričítať žalobkyni),

a teda jej patrí i nárok na náhradu trov konania o vzájomnej žalobe v rozsahu 100%, ktorý jej súd
priznal vo výroku IV. tohto rozhodnutia. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, a to samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie. Odvolanie možno podať na Okresný súd Dunajská Streda

do 15 dní od doručenia tohto rozsudku
(§ 362 CSP). Ak podá ten, kto je na to oprávnený, včas odvolanie, nenadobúda rozhodnutie
právoplatnosť, dokiaľ o odvolaní právoplatne nerozhodne odvolací súd, ak CSP neustanovuje inak (§
367 CSP).

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 359 CSP). Intervenient
môže odvolanie podať za podmienok uvedených
v § 360 CSP.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci

sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisová značka konania) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody
podľa § 365 CSP) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.Odvolaciedôvodyadôkazynaichpreukázaniemožnomeniťadopĺňaťlendouplynutialehoty
na podanie odvolania. Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli
uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len za podmienok uvedených
v § 366 CSP. Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Ak žalovaní dobrovoľne nesplnia povinnosť uloženú vykonateľným rozsudkom, môže sa žalobkyňa
domáhať jej splnenia v exekúcii.