Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 20. máj 2014

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 14Co/352/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1206201943
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 05. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Javorčíková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1206201943.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky JUDr. Kataríny Javorčíkovej a členiek JUDr.

Edity Szabovej a Mgr. Barbory Bartekovej v právnej veci navrhovateľa: Hlavné mesto SR Bratislava,
Primaciálne námestie 1, Bratislava, IČO: 603 481, proti odporcovi: ERS Reality, spol. s r.o., Malé
Pálenisko 11, Bratislava, IČO: 35 690 852, zastúpený: advokátskou kanceláriou: JURIKA & KELTOŠ,
s.r.o, Mickiewiczova 2, Bratislava, o zaplatenie 168 956,21 Eur (5 089 975,- Sk) s príslušenstvom, o
odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II v Bratislave č.k. 20C 231/2007-259
zo dňa 21.3.2012, pomerom hlasov 3:0 takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava II v Bratislave č.k. 20C/231/2007-259 zo

dňa 21.3.2012 p o t v r d z u j e .

Odporcovi nepriznáva náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa návrh navrhovateľa zamietol. Navrhovateľa zaviazal
zaplatiť odporcovi náhradu trov konania pozostávajúcich z trov právneho zastúpenia v sume 7 585,81
Eur a iných trov konania v sume 20 374,03 Eur.

Zodôvodneniarozsudkuvyplýva,ženavrhovateľsažalobnýmnávrhomdoručenýmsúdudňa31.1.2006,
a zmeneným so súhlasom súdu uznesením zo dňa 21.2.2006, domáhal zaplatenia istiny vo výške 5 089
975,-Sk spolu so:

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania od 16.12.2002 do

6.3.2003, t.j. v sume 55.527,-Sk a úrokom z omeškania vo výške 13% ročne zo sumy 462.725,- Sk od
16.12.2002 do 6.3.2003,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 13% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.6.2003 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 13% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.9.2003 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 12,5% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.12.2003 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 12% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.3.2004 až do zaplatenia,- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 10% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.6.2004 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z

omeškania vo výške 9% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.9.2004 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 8% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.12.2004 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 6% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.3.2005 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z

omeškania vo výške 6% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.6.2005 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 6% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.9.2005 až do zaplatenia,

- zmluvnou pokutou vo výške 0,15 % zo sumy 462.725,-Sk za každý deň omeškania a úrokom z
omeškania vo výške 6% ročne zo sumy 462.725,- Sk od 16.12.2005 až do zaplatenia.

Návrh odôvodnil tým, že dňa 8.9.2000 uzatvoril s odporcom Zmluvu o nájme pozemku č. XX XX XXXX
XX, na základe ktorej si odporca prenajal od navrhovateľa pozemky v k.ú. A. s celkovou plochou o
výmere XX XXX m2. Účelom nájmu bola výstavba bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti.
Nájom bol dohodnutý na dobu určitú od 1.9.2000 do 30.8.2010. Dohodnuté nájomné predstavovalo
sumu 50,- Sk/m2 ročne, ktoré sa odporca zaviazal uhrádzať na účet navrhovateľa v pravidelných

štvrťročných splátkach, splatných k 15.6.,15.9.,15.12. a 15.3. príslušného roku. Pre prípad nedodržania
lehoty splatnosti si zmluvné strany dohodli zmluvnú pokutu vo výške 0,15% z dlžnej sumy za každý deň
omeškania s tým, že povinnosť zaplatiť úrok z omeškania podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka
tým nie je dotknutá. Odporca neuhradil nájomné splatné k 15.6.2003, 15.9.2003, 15.12.2003, 15.3.2004,
15.6.2004, 15.9.2004, 15.12.2004, 15.3.2005, 15.6.2005, 15.9.2005 a 15.12.2005 v splátkach po 462

725,- Sk, teda v celkovej výške 5 089 975,- Sk.

Odporca v rámci svojej obrany uviedol, že po uzatvorení zmluvy začal podnikať všetky potrebné
kroky súvisiace k splneniu dohodnutého účelu nájmu pozemkov. Vypracoval kompletnú projektovú
dokumentáciu v súlade s územným rozhodnutím MČ A., vykonal geologické a iné prípravné práce.
Proces výstavby plánovanej na predmetných pozemkoch bol však zastavený z dôvodu nesúladu

územného plánu Hlavného mesta SR D. s územným plánom MČ A.. Zatiaľ čo územný plán MČ
A. s výstavbou na prenajatých pozemkoch rátal, územný plán Hlavného mesta SR D. nie. Z tohto
dôvodu nebolo odporcovi vydané územné rozhodnutie a práce na výstavbe boli obmedzené len na
udržiavacie práce. Odporca má za to, že neschválením územného plánu zo strany navrhovateľa mu
bolo znemožnené splniť dohodnutý účel nájmu a navrhovateľ nemá nárok na žiadnu pokutu ani úrok z

omeškania . Návrh žiadal zamietnuť v celom rozsahu.

Vo veci súd rozhodol v poradí prvým rozsudkom zo dňa 30.9.2008, č.k. 20C/231/2007-74 tak, že
odporcu zaviazal na zaplatenie sumy 5 089 975,- Sk s príslušenstvom a náhradu trov konania vo výške
308.394,- Sk. V časti, v ktorej sa navrhovateľ domáhal zaplatenia zmluvnej pokuty ako príslušenstva
pohľadávky, návrh v celom rozsahu zamietol. Na odvolanie navrhovateľa a odporcu odvolací súd po

preskúmaní napadnutého rozsudku a postupu súdu, ktoré mu predchádzalo, napadnutý rozsudok podľa
ust. § 221 ods. 1 písm. h) O.s.p. zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na nové konanie. Súdu prvého
stupňa v novom konaní uložil posúdiť, či bola nájomná zmluva uzatvorená medzi navrhovateľom a
odporcom dňa 14.9.2000 uzatvorená platne s poukazom na ust. § 37 ods. 2 Obč. zákonníka, t.j. či v čase
uzatvorenia nájomnej zmluvy bolo plnenie z nájomnej zmluvy možné. Teda, či odporca mohol prenajaté

pozemkyužívaťnaúčel,naktorýbolitietopozemkyprenajaté.Ďalejjepotrebnézistiť,čibolomožnétieto
pozemky využívať na dohodnutý účel nájmu v celom rozsahu alebo len obmedzene. Ak ich bolo možné
využívať len na výstavbu bytových domov tak, ako to predpokladala celomestská územnoplánovacia
dokumentácia v danom období, či bolo možné túto výstavbu bytových domov uskutočniť oddelene od
občianskej vybavenosti podľa schválenej projektovej dokumentácie, resp. urbanistickej štúdie. Ak bolo

možné výstavbu bytových domov realizovať aj bez toho, aby sa realizovala občianska vybavenosť,odvolací súd má za to, že v takomto prípade by bola nájomná zmluva platná len v časti, ktorá sa dotýkala
tohto účelu nájmu a navrhovateľovi by vznikol nárok na nájomné len z tej časti pozemkov, kde mala byť
výstavba bytových domov realizovaná. Až po posúdení tejto základnej otázky bude môcť súd prvého

stupňa opätovne rozhodnúť a zároveň sa vysporiadať aj s právnym nárokom navrhovateľa na zaplatenie
zmluvnej pokuty tak, ako bola dohodnutá v predmetnej zmluve.

V intenciách rozhodnutia odvolacieho súd vykonal súd prvého stupňa doplnené dokazovanie a ustálil
nasledovný skutkový stav veci:

Dňa 14.9.2000 účastníci uzavreli zmluva o nájme pozemku, a v čl. 1 bod 3 bol vyjadrený účel nájmu

ako výstavba bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti. V čase uzavretia nájomnej zmluvy
platila v danej lokalite celomestská územnoplánovacia dokumentácia (ďalej len „ÚPD“), v rámci ktorej
vymedzené pozemky mali ako funkčné využitie uvedené „bývanie- viacpodlažná bytová zástavba“, „s
funkčným využitím šport“ a „s funkčným využitím vyhradená zeleň - ochranná“. Účel nájmu zo zmluvy bol
v čase od 14.9.2000 do 1.11.2002 prevažne v rozpore s vtedy platnou celomestskou ÚPD. Navrhovateľ
potvrdil, že dňa 14.9.2001 im odporca predložil žiadosť o prerokovanie urbanistickej štúdie, avšak zo

strany navrhovateľa k nej nebolo vydané žiadne stanovisko, pretože štúdia nebola riadne obstaraná.
Poukázal na skutočnosť, že odporca mohol plniť aj čiastočne, čo vyplýva aj z jeho vyjadrenia zo dňa
6.2.2009 na č.l. 92, podľa ktorého na konkrétnych parc. č. pozemku, ktorý bol predmetom nájomnej
zmluvy, bolo možné realizovať bytovú výstavbu. Neplatnosť nájomnej zmluvy podľa § 37 ods. 2 OZ
sa týka výlučne predmetu plnenia a nie jeho účelu. Po uzavretí nájomnej zmluvy, v ktorej bol ako

účel nájmu výstavba bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti, predložil odporca návrh,
ktorý rozpracoval v urbanistickej štúdii. Preferoval v nej čistú občiansku vybavenosť, ktorá nemala
charakter súvisiacej občianskej vybavenosti, a táto funkcia sa v územnom pláne mesta nenachádzala.
Od 1.11.2005 bol účel nájmu uvedený v zmluve, v celom rozsahu v súlade s územným plánom.

Odporcanamietol,ženájomnázmluvajeabsolútneneplatná.Jejpredmetombolototižnemožnéplnenie,

pretože účel nájmu sa nemohol realizovať z dôvodu jeho nesúladu s územným plánom. Odporca sa o
tom, že nemôže stavať, dozvedel v roku 2003. Predmet nájmu mal užívať ako funkčný celok. V roku 2001
bola vypracovaná urbanistická štúdia, a na jej základe Mestská časť A. vydala súhlasné stanovisko.
Užívanie pozemkov v obmedzenom rozsahu nebolo možné, pretože podľa projektovej dokumentácie
išlo o ucelenú časť monolitickej stavby. Aby mohla byť realizovaná bytová výstavba len na určitom území

tak, ako to tvrdí navrhovateľ, musela by byť prepracovaná celá projektová dokumentácia, pričom projekt
ako monolitický musel byť realizovaný na danom území z dôvodu, že sa jednalo o bývalé smetisko.
Projektová dokumentácia na vybudovanie jedného monolitického celku bola dňa 6.2.2000 daná do
komisie MČ A., ktorú táto schválila dňa 26.7.2001. Platnosť nájomnej zmluvy je potrebné posudzovať
ku dňu jej uzavretia, teda k 14.9.2000. Akékoľvek čiastočné plnenie nebolo možné, pretože odporca mal

investičný zámer v určitom rozsahu, a nebolo by to v súlade s vôľou odporcu. Táto skutočnosť musela
byť nepochybne navrhovateľovi známa aj pri podpise zmluvy.

Svedkyňa S.. T. C., zamestnankyňa odporcu v oblasti územnoplánovacej, uviedla, že v D. mohol byť
vypracovaný územný plán obce na úrovni hlavného mesta a aj územný plán zóny, ktorý mohli obstarávať
aj mestské časti. V čase uzavretia nájomnej zmluvy neexistoval územný plán zóny. Urbanistická štúdia

nemusí byť podkladom pre vydanie územného rozhodnutia, nemusí byť ani vypracovaná. Stavebný úrad
rozhoduje na podklade územného plánu. Ak bola na úrovni mesta alebo mestskej časti odsúhlasená
urbanistická štúdia alebo projektová dokumentácia, a tieto sú v rozpore s územným plánom, môžu
slúžiť jedine ako podklad pre zmenu územného plánu. Informácia zo dňa 6.2.2009 vypracovaná
navrhovateľom vychádzala z toho, že navrhovateľ nemal k dispozícii žiaden investičný zámer, preto

sa v nej nebolo možné vyjadriť ku konkrétnemu umiestneniu stavieb. V tomto období územný plán
mesta umožňoval viacpodlažnú bytovú výstavbu na určitom území, pričom pri tejto výstavbe je možné
počítať aj so súvisiacou občianskou vybavenosťou. Vzhľadom na to bolo možné realizovať účel nájmu
podľa zmluvy. V septembri 2001 predložil odporca hlavnému mestu architektonicko-urbanistickú štúdiu,
v ktorej prezentoval využitie prenajatého územia ako komplex občianskej vybavenosti s jedným bytovým

domom. Bytová výstavba teda bola navrhnutá len v menšej časti. Odporca tak smeroval k zmene
územného plánu, pričom v čase uzavretia zmluvy nebolo možné realizovať výstavbu tak, ako to bolo
prezentované odporcom v urbanisticko- architektonickej štúdii z roku 2001.

Súd poukázal na ustanovenia § 665 ods. 1, 37 ods. 2 a 41 Občianskeho zákonníka; ustanovenia § 4 ods.
1, 11ods 1, 5, 27 ods. 5 Stavebného zákona. V rámci právnych záverov uviedol, že v nájomnej zmluvezo dňa 14.9.2000 bol medzi účastníkmi konania dohodnutý účel nájmu - výstavba bytových domov
a súvisiacej občianskej vybavenosti. Od 14.9.2000 do 1.11.2002 platila v tejto lokalite celomestská
územno-plánovacia dokumentácia, ktorá určovala funkčné využitie jednotlivých pozemkov ( na bývanie,

šport a zeleň- ochranný pás). Účel nájmu bol prevažne v rozpore s ÚPD, keďže v súlade s účelom
mohli byť využité iba tie pozemky, ktoré boli funkčne určené na bytovú výstavbu a súvisiacu občiansku
vybavenosť (stanovisko navrhovateľa zo dňa 6.2.2009). Právna povaha konkrétneho pozemku plynie
predovšetkýmzozákonomstanovenýchdôsledkov,plynúcichzoschválenéhoúzemnéhoplánuobce.Ak
účel využitia pozemku vylučuje územný plán, potom má tento rozpor za následok neplatnosť právneho

úkonu podľa § 37 ods. 2, avšak nie z hľadiska predmetu plnenia, ale z hľadiska možnosti účelu
jeho využitia. V danom prípade sa jedná o absolútnu neplatnosť, ktorá nemôže byť konvalidovaná
dodatočným odpadnutím dôvodu neplatnosti. Preto akýkoľvek poukaz navrhovateľa na to, že následne
po dátume 1.11.2002 došlo k zosúladeniu účelu nájmu s územným plánom mesta je bez právneho
významu. Odporca dal vypracovať urbanisticko-architektonickú štúdiu, ku ktorej bolo dňa 26.7.2001
vydané mestskou časťou súhlasné stanovisko (č.l. 136). Žiadosť o prerokovanie urbanistickej štúdie

bola navrhovateľovi doručená dňa 18.9.2001, pričom tento k nej nevydal žiadne stanovisko, keďže návrh
zadania pre spracovanie nebol riadne prerokovaný. Návrh zadania urbanistickej štúdie (č.l. 243) bol
navrhovateľovi následne doručený dňa 2.9.2002, ku ktorému vydal stanovisko až dňa 9.4.2006, t.j. až
po zmene územného plánu, ktorým bol zosúladený účel nájmu uvedený v zmluve s územným plánom
mesta. Táto urbanistická štúdia však mohla slúžiť jedine ako podklad pre zmenu územného plánu a nie

ako podklad pre územné konanie. I. C. potvrdila, že v čase uzavretia zmluvy nebolo možné realizovať
výstavbu tak, ako to bolo odporcom prezentované v tejto urbanistickej štúdii. Ak by bolo možné oddeliť
bytovú výstavbu od občianskej vybavenosti, či už v zmysle projektovej dokumentácie, ktorá s bytovou
výstavbou počítala v sektore „A“ a ktorá sa schvaľuje v rámci územného konania, alebo urbanistickej
štúdie, potom nebol daný dôvod na to, aby odporcovi nebolo vydané územné rozhodnutie. V konaní však

nebolosporné,žeprenesúladsúzemnýmplánomodporcovitakétoúzemnérozhodnutievydanénebolo.
Z toho možno vyvodiť, že pri posudzovaní žiadosti odporcu mohol stavebný úrad vychádzať jedine z
neoddeliteľnosti navrhovanej bytovej výstavby v projektovej dokumentácii od občianskej vybavenosti.

Čiastočnú neplatnosť zmluvy nájomne zmluvy nemožno vyvodiť ani z poukazom na § 41 OZ. Podľa
územného plánu boli niektoré pozemky určené na bývanie - viacpodlažnú bytovú zástavbu, kde

bolo možné počítať aj so súvisiacou občianskou vybavenosťou. Pre posúdenie čiastočnej neplatnosti
právneho úkonu však nie je rozhodné, že sa právny úkon týka veci, ktorú možno oddeliť. Rozhodné je,
či ide o časť právneho úkonu obsahovo oddeliteľnú (rozhodnutie č. R 3/1981). Preto treba prihliadať
na výklad právneho úkonu a najmä na vôľu účastníkov zmluvy, a okolnosti za ktorých došlo k
uzavretiu právneho úkonu. Z vykonaného dokazovania vyplýva, že v tomto prípade vôľa zmluvných

strán smerovala k funkčnému využitiu celej prenajatej plochy a nielen jej časti. Konkrétne to vyplýva
z investičného zámeru odporcu prezentovaného v projektovej dokumentácii a urbanistickej štúdii. Iba
čiastočné plnenie by pre odporcu nemalo hospodársky význam, pretože stavba mala byť realizovaná
ako monolitický celok. Súd nemal za preukázané tvrdenie navrhovateľa, že po uzavretí zmluvy odporca
predložil návrh v rámci urbanistickej štúdie, v ktorom preferoval čistú občiansku vybavenosť, ktorá

nemala charakter súvisiacej občianskej vybavenosti, čím nedodržal účel nájmu. Takéto skutočnosti z
obsahu urbanistickej štúdie nevyplývajú.

Vychádzajúc z uvedených skutočností súd prvého stupňa dospel k záveru, že zmluva o nájme zo
dňa 14.9.2000 medzi účastníkmi konania je neplatná pre nemožnosť plnenia podľa § 37 ods. 2 Obč.
zákonníka v spojení s § 41 Obč. zákonníka v celom rozsahu. Preto návrh navrhovateľa zamietol.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. v spojení s § 224 ods. 3 O.s..p.. V
konaní úspešnému odporcovi priznal náhradu trov konania voči neúspešnému navrhovateľovi, ktoré
pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku za odpor a odvolanie v sume 20 374,03 Eur a trov
právneho zastúpenia podľa vyhl. č. 655/2004 Z.z. v sume 7 585,81 Eur.

Proti rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie navrhovateľ podaním zo dňa 9.5.2012. Poukázal na

to, že jeho informácia zo dňa 6.2.2009 nie je dôkazom z hľadiska proklamovania účelu nájmu. Len
konštatuje rozloženie funkcií v území, pričom pri jej vydávaní nebol predložený konkrétny investičný
zámer umiestnenia výstavby. Vyjadrenia, ktoré informácia obsahuje, sú nad rámec kompetencie útvaru
magistrátu. Predmetom nájmu bolo pomerne veľké územie, pre ktoré v zmluve ani v jej prílohách nebol
konkretizovaný investičný zámer nájomcu. Z vyjadrenia odporcu tiež vyplýva, že zmluvu uzatváral s

vedomím, že v roku 1998 mu mestská časť zamietla projektovú dokumentáciu s bytovou výstavboua ešte v dobe pred uzavretím zmluvy s navrhovateľ predložil mestskej časti projekt vychádzajúci z
toho, že na celom území bude vybudovaný jeden monolitický celok zahrňujúci ako bytovú výstavbu tak
aj občiansku vybavenosť. Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že po uzavretí zmluvy v apríli 2001

predložil odporca návrh rozpracovaný v urbanistickej štúdii, ktorý preferoval čistú občiansku vybavenosť,
ktorá nemala charakter súvisiacej občianskej vybavenosti (hotel, obchodné centrum, administratívna
budova). Týmto postupom odporca nedodržal účel nájmu a dostal sa do rozporu s platným územným
plánom. Podľa územného plánu mohla byť na danom území realizovaná výstavba bytových domov a s
ňou súvisiaca občianska vybavenosť lokálneho významu, vrátane zelene a športových aktivít. Ak dané

územie umožňovalo výstavbu aspoň jedného bytového domu, účel nájmu sa napĺňa a investor mohol
na danom území navrhnúť stavby s viacpodlažnou bytovou zástavbou, čo vtedy platný územný plán
umožňoval. Domáha sa preto, aby odvolací rozsudok napadnutý rozsudok zmenil a žalobe navrhovateľa
vyhovel v celom rozsahu. Súčasne si uplatnil aj náhradu trov súdneho konania.

Krajský súd preskúmal rozsudok súdu prvého stupňa v rozsahu podaného odvolania, ktorým je viazaný
(§ 212 ods.1 O.s.p.), vrátane konania, ktoré mu predchádzalo, a dospel k záveru, že odvolanie

navrhovateľa nie je dôvodné. Súd prvého stupňa vykonal vo veci dokazovanie v potrebnom rozsahu,
ustálený skutkový stav správne právne posúdil a odôvodnenie jeho záverov je jasné a presvedčivé. S
odôvodnením rozsudku sa preto stotožňuje aj odvolací súd (§ 219 ods. 1,2 O.s.p.).

K odvolacím námietkam navrhovateľa odvolací súd len zdôrazňuje nasledovné:

Predmetom konania je návrh navrhovateľa na zaplatenie dlžného nájomného z uzavretej nájomnej

zmluvy zo dňa 14.9.2000, predmetom ktorej bol nájom pozemkov. Ako vyplýva z nájomnej zmluvy, jej
obsahom bolo aj určenie účelu nájmu - výstavba bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti.
V zmluve, v čl. 5 bod 1, bolo jednoznačne uvedené, že nájomca je povinný užívať predmet nájmu na
účel dohodnutý v zmluve. Predmetom zmluvy bol prenájom vymedzených pozemkov na dobu určitú,
ktorého cieľom bola realizácia výstavby na týchto pozemkoch. Konkrétne výstavba bytových domov

a súvisiacej občianskej vybavenosti. V konaní nebolo sporné, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy
platil na prenajatom pozemku územný plán ( aktualizácia územného plánu hlavného mesta SR D., rok
1993), v zmysle ktorého spadali dané pozemky pod funkčné zaradenie - časť s výmerou 15 736 m2
s funkčným využitím bývanie - viacpodlažná bytová zástavba; časť s výmerou 16 577 m2 s funkčným
využitím šport; a časť s výmerou 4705m2 s funkčným využitím vyhradená zeleň - ochranná (v páse

popri I. ulici), C. to z informácie navrhovateľa na č.l. XX zo dňa 6.2.2009. Podľa nej v rámci funkcie
územia bývanie - viacpodlažná bytová zástavba, je zahrnutá aj možnosť vybudovania areálu občianskej
vybavenosti, verejnej zelene, malej architektúry, pričom účelovo viazanými plochami stavieb a zariadení
bývania môžu byť aj objekty občianskej vybavenosti. Z ustanovenia § 27 ods. 6 Stavebného zákona je
zrejmé,žeschválenáúzemnoplánovaciadokumentáciajevurčenomrozsahuzáväznýmalebosmerným

podkladom pre vypracovanie a schvaľovanie ďalšej územnoplánovacej dokumentácie, na územné
rozhodovanie a vypracovanie dokumentácie stavieb. Znamená to tiež, že podmienkou aby stavebný
úrad (v čase uzavretia zmluvy boli stavebnými úradmi orgány štátnej správy) dal súhlas na realizáciu
stavby,tátomuselabyťvsúladesúzemnýmplánommestaaleboobce.Vopačnomprípadesúhlasnedal.
Súd prvého stupňa v rámci svojho rozhodnutia správne vychádzal z právneho názoru, vyjadreného v

zrušujúcom rozhodnutí krajského súdu (č.l. 108). Bolo nesporné, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy
bol účel nájmu prevažne v rozpore s vtedy platnou územno-plánovacou dokumentáciou, keďže v nej
nebola zahrnutá občianska vybavenosť, ale bolo tam zahrnuté iba bývanie. Odvolací súd v pôvodnom
konaní jednoznačne prezentoval právny názor, že bolo v konaní preukázané, že nebolo možné naplniť
účel zmluvy v celom rozsahu, t.j., že odporca nemohol na predmetných pozemkoch realizovať minimálne

občiansku vybavenosť tak, ako bol účel nájmu dohodnutý.

Súd prvého stupňa v napadnutom rozhodnutí, vychádzajúc z týchto záverov odvolacieho súdu,
konštatoval absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy pre nemožnosť plnenia. Správne konštatoval, že ak
je zmluva absolútne neplatná, je neplatná od počiatku a neplatnosť ako takú nemožno konvalidovať
neskorším právnym úkonom. V tomto prípade bol takýmto úkonom postup navrhovateľa, ktorý dal v

roku 2002 do súladu územnoplánovaciu dokumentáciu s účelom samotného nájmu. Takéto konanie
navrhovateľa nasvedčuje záveru, že účel nájmu dohodnutý v zmluve nebolo možné na prenajatých
pozemkoch realizovať v čase uzavretia nájomnej zmluvy. Tento záver osvedčuje aj výpoveď pracovníčky
navrhovateľa, svedkyne C., ktorá vo svojej výpovedi konštatovala nesúlad územného plánu mesta s
účelom nájmu. V konaní nebol sporný ani skutkový záver, že odporca nemohol realizovať výstavbu

plánovaného polyfunkčného objektu z dôvodu nevydania stavebného povolenia. Dokazuje to fakt, žehoci mal odporca pozemky reálne v nájme, nemohol realizovať, a to ani čiastočne, výstavbu na týchto
pozemkoch. Tým nebol naplnený účel nájmu, ktorý tvoril obsah samotnej zmluvy.

Neplatnosť zmluvy podľa § 37 ods. 2 OZ musí byť založená na objektívnej nemožnosti plnenia

z uzatvorenej zmluvy. Zákon pripúšťa ako dôvod neplatnosti zmluvy aj hospodársku nemožnosť
plnenia; teda takú nemožnosť, kedy plnenie by bolo za určitých okolností možné, ale ako také by
bolo pre jedného účastníka zmluvy nevýhodné. Vo veci bolo preukázané, že v predmetnej veci vôľa
odporcu smerovala k vybudovaniu polyfunkčného objektu, ktoré by v sebe zahrňovalo jednak prvky
bytovej výstavby a tiež občianskej vybavenosti. Dôkazom je predovšetkým fakt, že už v roku 2000

predchádzalo uzavretiu zmluvy predloženie a vypracovanie projektovej dokumentácie z roku 1998 (č.l.
188), v ktorej je jednoznačne objekt projektovaný ako monofunkčný, zahrňujúci jednak byty a jednak
garáže, administratívne priestory, obchodné priestory, služby a podobne. Je preto nepochybné, že by
nezodpovedalo vôli odporcu a jeho hospodárskemu záujmu, aby na prenajatom území vybudoval len
obytné domy. Bolo by to v rozpore s jeho investičným a podnikateľským záujmom, ktorý musel byť
navrhovateľovi v čase uzatvárania nájomnej zmluvy známy.

Z týchto dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil v celom rozsahu podľa § 219 ods. 1, 2
O.s.p. ako vecne správny.

O náhrade trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 224 ods.1 O.s.p. v spojení s §
142 ods.1 O.s.p.. V odvolacom konaní bol opätovne úspešný odporca, avšak náhradu trov konania si
neuplatnil; resp. mu žiadne trovy nevznikli, keďže sa k podanému odvolaniu navrhovateľa nevyjadril.

Odvolací súd mu preto takýto nárok nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.