Rozhodnutie Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 9. január 2013

Súd: Okresný súd Galanta
Spisová značka: 5C/29/2012
Identifikačné číslo súdneho spisu: 2312216180
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 01. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Bundzelová
ECLI: ECLI:SK:OSGA:2013:2312216180.5

Rozhodnutie
Okresný súd v Galante v konaní vedenom pred sudkyňou JUDr. Ľubicou Bundzelovou, v právnej veci
navrhovateľa: C. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom N. XXXX/XX, R., zastúpený AK: JUDr. Ladislav Pavlovič,
Štefánikova 5, Bratislava, proti odporkyni: O. L., nar. XX.XX.XXXX, bytom G. G. XXX, D. E.Á., zastúpená
advokátom: Mgr. Oto Franta, 925 21 Sládkovičovo 133, o zaplatenie 8.097,50 Eur, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh zamieta.

O trovách konania súd rozhodne samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa svojím návrhom domáhal toho, aby súd zaviazal odporkyňu na zaplatenie sumy 8.097,50
Eur spolu s úrokmi z omeškania vo výške 9,25 % ročne od 29. júna 2012 do zaplatenia. Svoj návrh
odôvodnil tým, že navrhovateľ ako kupujúci a odporkyňa ako predávajúca uzatvorili dňa 08. septembra
2011 zmluvu č. XX/XXXX o prevode vlastníctva bytu. Predmetom tejto zmluvy bol odplatný prevod
vlastníckeho práva z odporkyne na navrhovateľa, a to k bytu č. XX nachádzajúceho sa na prízemí
bytového domu v R. so súpisným č. XX, nachádzajúcemu sa na prízemí bytového domu v R. so
súpisným č. XXXX, postaveného na pozemku parc. č. XXXX, nachádzajúceho sa na N. Z., vchod č. XX,
zapísanému na LV č. XXXX, vedenom Správou katastra pre T. G. E. A. R. pre okres R. B., obec R.,
mestská časť E. G., katastrálne územie E. G.. Spolu s bytom bol predmetom prevodu aj spoluvlastnícky
podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam a k pozemku zastavanému bytovým domom s
veľkosťou 676/10000. Kúpna cena bola dojednaná vo výške 52.500,- Eur. Podľa dojednania čl. 6 ods.
6.3 zmluvy o prevode vlastníctva bytu veľkosť podlahovej plochy bytu, ktorý bol predmetom prevodu,
a to vrátane príslušenstva, mala byť 41,17 m2. Po nadobudnutí vlastníckeho práva k bytu navrhovateľ
pri jeho zariadení nadobudol podozrenie, že skutočná celková podlahová plocha nezodpovedá tej,
ktorú pri predaji bytu deklarovala odporkyňa ako predávajúca a ktorá je aj uvedená v zmluve o prevode
vlastníctva bytu. Túto nezrovnalosť nemal navrhovateľ možnosť zistiť skôr, pretože ako vyplýva z výpisu
LV č. XXXX, katastrálne územie E. G., údaj v čitateli zlomku vyjadrujúceho veľkosť spoluvlastníckeho
podielu nie je - ako je to bežné stonásobkom veľkosti podlahovej plochy bytu. Relevantný poznatok
o nesúlade medzi veľkosťou podlahovej plochy bytu podľa zmluvy a skutočnou veľkosťou podlahovej
plochy bytu získal až prostredníctvom premerania bytu znalcom B.. E. L.. To znamená, že byt ktorý je
predmetom prevodu má inú výmeru podlahovej plochy, než ktorá bola v rámci kontraktačných rokovaní
deklarovaná predávajúcou a ktorá bola uvedená v kúpnej zmluve, čo znamená, že predmetný byt nemá
vlastnosti, ktoré sú v zmluve uvedené. Ak predmet kúpy nemá vlastnosti, ktoré podľa kúpnej zmluvy
má mať, znamená to, že má vady. Z uvedeného dôvodu, keďže výmera podlahovej plochy bytu je
v skutočnosti menšia, požaduje od predávajúcej titulom zodpovednosti za vady zľavu z kúpnej ceny
bytu. Túto vyčíslil tak, že vyčíslil cenu pripadajúcu na jeden meter štvorcový deklarovanej podlahovej
ceny bytu a násobok tejto ceny na jeden meter štvorcový deklarovanej výmery bytu a rozdielu medzi
deklarovanou a skutočnou výmerou podlahovej plochy bytu predstavuje primeranú zľavu z kúpnej ceny,
ktorú požaduje. To je deklarovaná výmera bytu je 41,17 m2, dojednaná cena 52.500,- Eur, kúpna cena

na jeden meter štvorcový deklarovanej plochy bytu je 1.275,20 Eur a skutočná výmera podlahovej plochy
bytu je 34,82 m2. Rozdiel medzi deklarovanou a skutočnou výmerou je 6,35 m2 a primeraná zľava
z kúpnej ceny je 8.097,52 Eur. Relevantnú informáciu o skutočnej výmere bytu získal až na základe
dodatku č. 1 k znaleckému posudku B.. L., ktorý bol vypracovaný 06.04.2012. Opakovane vytkol vadu
odporkyni telefonicky a keďže tieto ostali bez úspechu, dňa 22.05.2012 sa obrátil na mediátorku G.. G.
L.. Dňa 29. júna 2012 odporkyni zaslal výzvu na poskytnutie primeranej zľavy z kúpnej ceny v lehote
do 10. júla 2012. 8. júla 2012 ju vyzval ešte raz sms správou, na ktoré odporkyňa nereagovala. Úroky
z omeškania požaduje odo dňa, keď odporkyni zaslal výzvu na úhradu dlžnej čiastky. Prvým dňom
omeškania je však deň, keď nadobudol vlastnícke právo k predmetnému bytu, keďže tento deň bol dňom
plnenia s vadami (18.11.2011). Prostredníctvom svojho právneho zástupcu ďalej uviedol, že predtým ako
odporkyňa ponúkla predmetný byt na predaj, tento si sama premerala s tým, že následne ako bola podľa
ZP zistená výmera bytu vedela, že medzi jej meraniami a meraním znalca je dosť markantný rozdiel. I
keď v danom prípade ide o pochybenie znalca, odporkyňa vedela o týchto disproporciách, čo znamená
že zodpovedá v zmysle objektívnej zodpovednosti ako predávajúca. On nemohol vedieť aká je skutočná
výmera bytu. Aj napriek tomu, že odporkyňa vedela o tom, že je tam disproporcia bytu nepodnikla žiadne
kroky, aby znovu overila výmeru bytu a aby sa do kúpnej zmluvy uviedol správny údaj, pretože údaj
uvedený v kúpnej zmluve je jediným relevantným údajom. Z tohto dôvodu odporkyňa ako predávajúca
zodpovedá za vady a s vedomím, že tento údaj je v rozpore s jej zisteniami, vo vzťahu k výmere bytu
predložila mu takúto kúpnu zmluvu so zavádzajúcim údajom resp. výmerou a preto zodpovedá za vadné
plnenie. Pokiaľ ide o námietku preklúzie, poukazuje na to, že tu neobstojí ust. § 504 Občianskeho
zákonníka, ale vzťahuje sa tu ust. § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Jediná právne významná
skutočnosť je tá, že odporkyňa ako sama v konaní potvrdila v čase, keď podpisovala kúpnu zmluvu
vedela, že existuje zásadná disproporcia medzi výmerou bytu, na základe ktorej byt ponúkala do predaja
a výmerou uvádzanou v kúpnej zmluve. Napriek tejto vedomosti odporkyňa neprejavila žiadnu snahu
odstrániť tento rozpor vo výmerách v kúpnej zmluve a do kúpnej zmluvy sa dostal údaj nezodpovedajúci
reálnemu stavu, čo v konečnom dôsledku malo za následok vadné plnenie z jej strany, ktoré nie je možné
odstrániť iným spôsobom ako zľavou z kúpnej ceny. Tento moment vadného plnenia bol potvrdený
aj následným dodatkom k znaleckému posudku znalca L.. Vo vzťahu ku konštruktu ohľadne opravnej
doložky ku kúpnej zmluve, na základe ktorej sa prevádzalo vlastníctvo k bytu na navrhovateľa o tom,
že dátum kúpnej zmluvy sa podpísanou opravnou doložkou posúva na deň 27.09.2011 uviedol, že
zmluvný vzťah založený zmluvou o prevode vlastníctva bytu bol založený dňom jej uzatvorenia, ktorý je
nesporne 8.9.2011 a neexistuje žiadne ustanovenie žiadneho všeobecne záväzného právneho predpisu,
podľa ktorého by sa uzatvorením dodatku k zmluve menil dátum uzatvorenia zmluvy samotnej. Je
pritom potrebné povedať, že práve okamih uzatvorenia kúpnej zmluvy je rozhodujúci pre posúdenie vád
predmetu kúpy a to, že kupujúci následne nadobudol vedomosť o vadách predmetu kúpy neznamená, že
podpisom dodatku k tejto zmluve prichádza o možnosť uplatniť práva zo zodpovednosti za vady plnenia
zo strany odporkyne ako predávajúcej. Predmetom tohto dodatku, resp. opravnej doložky bola výlučne
zmena bodu 8.2.3, ktorá upravovala spôsob platenia časti kúpnej ceny a doplnenie podmienok uvoľnenia
a rozpočítavania úhrad na rôzne účty. Predmetom tohto dodatku, resp. opravnej doložky teda v žiadnom
prípade nebola zmena kúpnej ceny ani zmena špecifikácie predmetu kúpy čo sa týka jeho výmery a
teda tento dodatok ako taký nemá žiadny vplyv na to, aké vlastnosti má mať predmet kúpy, ani na to aká
bola kúpna cena. Jediným relevantným údajom o vlastnostiach predmetu kúpy je údaj uvedený v kúpnej
zmluve, ktorý údaj ako sa v tomto konaní preukázalo nezodpovedá reálnemu stavu a teda odporkyňa
ako predávajúca plnila vedome s vadami a preto za takéto vadné plnenie v celom rozsahu zodpovedá.

Navrhovateľ uviedol, že si chcel v Bratislave kúpiť byt, preto cez stránku www.topreality .sk si pozrel viacero bytov a byt odporkyne sa mu pozdával najlepšie. Na internetovej
stránke bol uvedený celkový opis bytu, výmera 36,5 m2 a cena bola uvedená vo výške 52.500 Eur, keď
v takej výške bola dojednaná aj kúpna cena. Výmeru si nepozrel, ale išiel si predmetný byt pozrieť a
keďže sa mu pozdával, dal vypracovať znalecký posudok B.. L. niekedy v auguste 2011. Tento obdržal
asi dva týždne po jeho vyhotovení a keďže mu banka hypotéku schválila, podpísal s odporkyňou kúpnu
zmluvu. Do predmetného bytu sa nasťahoval už 31. augusta 2011 a odporkyňa si vypýtala aj nájom za
týchto 8 dní. V predmetnom byte ostala kuchynka, chladnička, práčka, stôl s dvomi stoličkami a posteľ.
V čase keď podpisoval kúpnu zmluvu bol si istý, že byt má výmeru 41,17 m2. Následne, asi dva týždne
po podpísaní zmluvy, keď si chcel dať novú podlahu, preto si prvý krát premeral byt a zistil, že hlavná
izba má inú výmeru ako bola deklarovaná. Snažil sa komunikovať s p. T., ktorý bol z realitnej kancelárie
a neskôr aj s p. L., avšak nebol tam žiadny efekt. Dodatok k znaleckému posudku si dal vypracovať

až v apríli 2012, nakoľko so znalcom bola ťažká komunikácia. Ďalej uviedol, že pri podpise zmluvy
žiadna komunikácia ohľadne výmery bytu neprebiehala a o tejto disproporcii nevedel. Pri preberaní bytu
22.09.2011 toto spomenul, keď bol pri tom aj realiťák, ale snažili sa z tohto vycúvať.

Odporkyňa žiadala návrh zamietnuť. Prostredníctvom svojho právneho zástupcu uviedla, že navrhovateľ
byt užíval už od konca augusta 2011, a mal ho možnosť riadne si prezrieť, prípadný rozdiel vo výmere
zistiť, keďže táto skutočnosť je zistiteľná bežnou prehliadkou obvyklou jednak pri ohliadkach bytoch ako
i pri prevzatí. Keďže tento byt užíval už pred podpisom zmluvy, mal možnosť si ho aj premerať. Mal byť
bežne opatrný a obozretný najmä s prihliadnutím na tú skutočnosť, že inzerovaná výmera bola 36,5 m2,
výslovne s pivnicou a komorou. On ako zadávateľ znaleckého posudku nemohol nevedieť, že skutočná
výmera bytu, resp. deklarovaná výmera bytu v inzeráte a výmera bytu v znaleckom posudku nie sú v
súlade. Byt sa predával ako stojí a leží, čo vyplýva z bodov 971, 972 a 973 a 98 kúpnej zmluvy, kde je
výslovne uvedené, že kúpna cena predmetných hnuteľných vecí je započítaná do kúpnej ceny predmetu
prevodu. Pozemok je samostatnou vecou a jeho cena doteraz spochybnená nebola, keď z tejto ceny
pozemku sa taktiež uplatňuje nárok. Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy nie je znalecký posudok,
ale cena, na ktorej sa účastníci dohodli. Je toho názoru, že sa nejedná o vadu, ktorá vyšla najavo
dodatočne. Poukázala aj na ust. § 504 Občianskeho zákonníka a na to, že navrhovateľ si neuplatnil vadu
v 6 mesačnej prekluzívnej lehote a nie je možné tu aplikovať § 597 Občianskeho zákonníka, nakoľko
sa nejedná o vadu, ktorá vyšla najavo dodatočne. Pokiaľ navrhovateľ tvrdil, že nevenoval pozornosť
výmere bytu v inzeráte účelovo zavádza, pretože niet kupujúceho, ktorý by nepovažoval výmeru bytu za
jednu zo zásadných ukazovateľov popri veku a ostatných údajoch. Dal si vypracovať znalecký posudok,
ktorý bol použitý na poskytnutie úveru, preto vedel o disproporciách bytu a výška hypotekárneho úveru
sa riadi cenou bytu. Ďalej uviedla, že podľa jej názoru je tzv. opravná doložka dodatkom k zmluve
a za termín podpísania zmluvy treba považovať 27.09.2011, keďže prejav vôle zmluvných strán je
pojatý komplexne v oboch týchto listinách. Poukázala na skutočnosť, že navrhovateľ vo svojej výpovedi
01.10.2012 uviedol, že 22.09.2011, tzn. v deň protokolárneho preberania bytu spomenul maklérovi
disproporciu vo výmerách bytu. Táto skutočnosť korešponduje i s jeho vyjadrením, že byt premeral asi
týždeň alebo dva po podpise kúpnej zmluvy. Z tohto teda jednoznačne vyplýva, že navrhovateľ dňa
27.09.2011 vedel o tom, že výmera bytu v skutočnosti nie je v súlade s výmerou uvedenou v inzeráte, ani
v posudku a v podstate ani v zmluve. Navrhovateľ mal možnosť v tomto čase od zmluvy odstúpiť, čo je
samozrejme jeho právom, ktoré však nevyužil a uzatvoril kúpnu zmluvu s vedomím, že výmera bytu nie
je taká ako to bolo napr. uvedené aj v znaleckom posudku. Táto výmera bytu nie je vadou, ktorá vyšla
dodatočne najavo a to najmä preto, že sa nejedná o vadu, ktorá by bola pri predaji bytu nepoznateľná a
to najmä i v tej spojitosti, že navrhovateľ užíval byt od 31.08.2011. Ešte jeden termín považuje za dôležitý
a to je termín podania návrhu na vklad dňa 02.11.2011. Poukázala tiež na prehlásenie navrhovateľa v
kúpnej zmluve ohľadne toho, že je mu stav prevodu dobre známy atď. a najmä, že si nevymienil žiadne
osobitné vlastnosti predmetu prevodu. Nárok neuznáva ani čiastočne aj z dôvodu, že výpočet nároku tak,
ako je postavený je nesprávny z toho dôvodu, že predmetom prevodu bol byt, pozemky a hnuteľné veci.

Odporkyňa ďalej uviedla, že keď sa niekedy v júli 2011 rozhodla predať byt, oslovila realitnú kanceláriu.
Následne prišiel maklér, ktorý sa pýtal na rozmery bytu, pretože to musia uvádzať v inzeráte. Na základe
toho si laicky byt premerala, keďže nie je z odboru znalectva a údaje dala do realitnej kancelárie. Výmera
bola 36,5 m2 a cena 52.500 Eur. Do vtedy nemala dôvod byt premeriavať, keďže ho dostala do užívania
v r. 1997 a následne ju mesto vyzvalo, že si ho môže odkúpiť. Po nejakom čase sa ohlásil záujemca
s realitným maklérom, prezreli si byt, vrátane pivníc a komory a záujemca prejavil o kúpu bytu záujem.
Nakoľko musel mať vyhotovený znalecký posudok, dal si vyhotoviť znalecký posudok s tým, že maklér jej
povedal, že potrebuje aj nadobúdaciu zmluvu. Potom ako túto zmluvu priniesla zistili, že výmera bytu v
nadobúdacej zmluve je iná ako deklarovala v inzeráte. V tejto zmluve bola výmera bytu 41,17 m2. S týmto
oboznámila znalca, navrhovateľa i realitného makléra. Znalecký posudok neobdržala, pretože nebol jej,
ale znalca platil navrhovateľ, ktorý ho aj obdržal. Na základe tohto znaleckého posudku navrhovateľ
si išiel do banky vybaviť úver a keď bol schválený, realitný maklér jej oznámil, že sa vyhotovujú kúpne
zmluvy. Keďže navrhovateľ mal úver schválený a nemal kde bývať, požiadal ju, či už pred podpisom
zmluvy môže v predmetnom byte bývať. Čiže od konca augusta navrhovateľ byt užíval. Pri podpise
zmluvy zistila, že výmera je iná na tejto zmluve ako tá, ktorú inzerovala. Keď sa na to spýtala advokátky,
povedala jej, že v tejto zmluve je výmera podľa znaleckého posudku. Pri tom bol aj navrhovateľ. Preto si
myslela, že pri vymeriavaní sa pomýlila, avšak cena bytu sa nemenila. Ona si všímala hlavne to, akým
spôsobom bude úver vyplatený. Keďže nastala nejaká chyba v banke, išli asi dva týždne od podpisu

zmluvy kúpnej zmluvy podpísať nejaký dodatok. V decembri si bola zobrať v byte skriňu a navrhovateľ
jej nevravel ohľadne vád v byte nič. Ďalej uviedla, že v byte sa nenachádzajú žiadne výklenky, jedine,
kde sú radiátory, preto si navrhovateľ mohol byt premerať ešte pred podpisom zmluvy, keďže tam býval.
Nikdy s ňou nediskutoval ohľadne nejakej zľavy bytu, či už bola výmera 36 m2 alebo 41 m2. Prvý krát
sa o výhradách navrhovateľa ohľadne výmery bytu dozvedela až od mediátorky 28.05.2012.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, výsluchom svedka B.. L.,
oboznámením sa so zmluvou č. XX/XXXX zo dňa 08.09.2011, LV č. XXXX kat. úz. E. G., čiastočným
výpisom z LV č. XXXX kat. úz. E. G., dodatkom č. 1 k znaleckému posudku č. XXX/XXXX, záverečnou
správou vyhlásením mediátora zo dňa 28.06.2012, výzvou navrhovateľa zo dňa 28.6.2012, podacím
lístkom podaným dňa 29.06.2012, rozhodnutím Správy katastra D. T. G. E. R. č. vkladu H. zo
dňa 18.11.2011, inzerciou zo stránky Maklérska kancelária Poláčik ponuka bývania. sk, preberacím
protokolom zo dňa 22.11.2011, detailom inzerátu A.-XX-XXXXXX, ZP č. XXX/XXXX, odpoveďou
spoločnosti Staars Real zo dňa 24.10.2012, zmluvou o sprostredkovaní nehnuteľnosti uzatvorenou
medzi odporkyňou a spoločnosťou Staars Real s. r. o. , opravnou doložkou k zmluve o prevode
vlastníctva bytu č. XX/XXXX z 08.09.2011 ako i ďalším náležitým obsahom spisového materiálu a zistil
nasledovný skutkový stav:

Podľa inzercie cez stránku reality.sk pod č.A.-XX-XXXXXX publikovaného 13.07.2011 bola daná ponuka
na predaj jednoizbového bytu na ul. N., R. - E. G., s úžitkovou plochou 36,5 m2, za cenu 52.500,- Eur.

Podľa znaleckého posudku č. XXX/XXXX znalca B.. E. L., vyhotoveného dňa 27.07.2011 bola výmera
bytu 41,26 m2.

Navrhovateľ ako kupujúci a odporkyňa ako predávajúca uzatvorili dňa 08. septembra 2011 zmluvu č.
XX/XXXX o prevode vlastníctva bytu. Predmetom tejto zmluvy bol odplatný prevod vlastníckeho práva
z odporkyne na navrhovateľa, a to k bytu č. XX nachádzajúceho sa na prízemí bytového domu v R. so
súpisným č. XX, nachádzajúcemu sa na prízemí bytového domu v R. so súpisným č. XXXX, postaveného
na pozemku parc. č. XXXX, nachádzajúceho sa na N. Z., vchod č. XX, zapísanému na LV č. XXXX,
vedenom Správou katastra D. T. G. E. A. R. pre okres R. B., obec R., mestská časť E. G., katastrálne
územie E. G.. Spolu s bytom bol predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam
a spoločným zariadeniam a k pozemku zastavanému bytovým domom s veľkosťou 676/10000. Kúpna
cena bola dojednaná vo výške 52.500,- Eur. Podľa dojednania čl. 6 ods. 6.3 zmluvy o prevode vlastníctva
bytu veľkosť podlahovej plochy bytu, ktorý bol predmetom prevodu, a to vrátane príslušenstva, mala
byť 41,17 m2.

Dňa 22.09.2011 bol navrhovateľom a odporkyňou podpísaný preberací protokol v zmysle podmienok
Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa 08.09.2011 ohľadne vyššie uvedeného predmetného bytu.

Dňa 27.09.2011 bola uzavretá opravná doložka ku Zmluve o prevode vlastníctva bytu č. XX/XXXX,
ktorou sa opravovalo znenie bodu 8.2.3 písm. c) Zmluvy o prevode vlastníctva bytu č. XX/XXXX.

Podľa dodatku č. 1 k znaleckému posudku č. XXX/XXXX vyhotoveného dňa 06.04.2012 bola zistená
podlahová plocha bytu č. XX nachádzajúceho sa na prízemí bytového domu v R. so súpisným č. XX,
nachádzajúcemu sa na prízemí bytového domu v R. so súpisným č. XXXX, 34,82 m2.

Podľa bodu 9.7 Kúpnej zmluvy č. 64/2011, predávajúci sa zaväzuje, že predmet prevodu odovzdá
kupujúcemu do užívania v takom stavebnom a technickom stave, s akým sa kupujúci oboznámil
pri obhliadke predmetu prevodu. Predávajúci sa zaväzuje predmet prevodu odovzdať kupujúcemu
vyprataný, s výnimkou hnuteľným vecí, a to:

9.7.1. všetkého zabudovaného nábytku a spotrebičov;

9.7.2. zariadenia kúpeľne a WC;

9.7.3 všetkých namontovaných osvetľovacích prvkov.

Podľa bodu 9.8 Kúpnej zmluvy č. XX/XXXX, kúpna cena predmetných hnuteľných vecí je započítaná
do kúpnej ceny predmetu prevodu.

Podľa výpovede svedka B.. E. L., sa tento na základe oslovenia realitnej kancelárie zúčastnil obhliadky
bytu. Obdržal všetky doklady, t.j. LV, kópiu katastrálnej mapy, schématický návrh a pôdoris bytu.
Obhliadky sa zúčastnila odporkyňa a realitná maklérka. Zistil pritom rozdiel medzi jeho meraniami
a údajmi v kúpnej zmluve. Po zvážení prijal rozhodnutie, že kúpna zmluva je hodnoverný doklad,
preto v posudku uviedol výmeru tak, aby sa právny stav zhodoval so skutkovým. Meria diaľkovým
laserovým metrom a lúč sa môže na nejakej prekážke zastaviť. Myslel si, že sa stalo niečo také. Takto
vyhotovený znalecký posudok predložil realitnej kancelárii. Predtým ho nikto neupozornil, že je rozdiel
medzi výmerou v pôvodnom LV a skutočnou výmerou. Až s odstupom času, asi po štvrť roku alebo aj
viac navrhovateľ avizoval, aby opravil chybu v znaleckom posudku. Stretli sa, vykonal ďalšie meranie a
zistil, že v znaleckom posudku je chyba, pričom dodatkom k znaleckého posudku opravil výmeru bytu.

Podľa § 500 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť
z príslušnej evidencie nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže
scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád.

Podľa § 504 Občianskeho zákonníka, nadobúdateľ môže uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady
na súde len vtedy, ak vytkol vady bez zbytočného odkladu po tom, čo mal možnosť vec prezrieť.
Nadobúdateľ môže vadu vytknúť najneskôr do šiestich mesiacov, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Ak
v tejto lehote nevytkne vadu, právo zanikne.

Podľa § 596 Občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho
pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

Podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci
kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

Podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez
zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady
vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

V § 596 až 600 OZ sú upravené právne aspekty zodpovednosti za vady veci predanej medzi
nepodnikajúcimi fyzickými osobami. Ustanovenia § 596 až 600 OZ sa použijú aj na vady pri predaji
bytu. Pokiaľ predávajúci o vadách predávanej veci vie, je podľa § 596 OZ povinný kupujúceho v procese
dojednania kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

V § 597 OZ sú upravené práva kupujúceho voči predávajúcemu, ak sa na predanej veci vyskytne vada v
čase po uzavretí kúpnej zmluvy. Nejde teda o zjavné vady, ktoré sú poznateľné pri bežnej ohliadke veci
a kde je predávajúci povinný kupujúceho na vady upozorniť, ak pravda o takejto vade vie. Ustanovenie
§ 597 OZ nemožno aplikovať na tie prípady, keď kupujúci o vadách veci vedel a napriek tomu vec s
vadou kúpil (prípadne i za nižšiu kúpnu cenu).

Pod pojmom vady zjavné, za ktoré scudziteľ nezodpovedá, má zákon na mysli vady, ktoré možno zisť
bežnou prehliadkou veci či pri obvyklom postupe pri prevzatí veci, ak pravda, bola zachovaná bežná
(obvyklá) opatrnosť.

Použitie ustanovenia § 504 OZ neprichádza pri aplikácii § 599 ods. 1 OZ do úvahy, pretože § 599 OZ
je voči § 504 OZ špeciálnym ustanovením. Preto z uvedeného dôvodu je potrebné vychádzať z ust. §
599 ods. 1 OZ pri uplatnení vád.

Nesporným v konaní je, že skutočná výmera podlahovej plochy vyššie uvedeného predmetného bytu
je iná, aká bola uvedená v kúpnej zmluve, ktorú podpísali účastníci konania. Odporkyňa uviedla, že
byt si sama zmerala na základe čoho poskytla údaje o výmere bytu realitnej kancelárii, ale bolo to
iba jej laické meranie. I keď možno túto úvahu pripustiť, je zrejmé, že rozdiel medzi skutočnou (resp.
samotným meraním odporkyňou zistená výmera) a v zmluve uvedenou výmerou je dosť veľký a preto i
keď odporkyňa nemala k dispozícii znalecký posudok, išlo iba o jej laické meranie, je potrebné na tieto
skutočnosti prihliadnuť. Preto je súd toho názoru, že odporkyňa vedela o týchto vadách predmetu kúpy
pri uzatváraní kúpnej zmluvy.

Sporným tiež bolo či i navrhovateľ o vadách kúpy v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy vedel, resp. nie.
Vykonaným dokazovaním je však súd toho názoru, že navrhovateľ o vadách predmetu kúpy v čase
uzatvorenia kúpnej zmluvy vedel. Predovšetkým súd vychádzal z toho, že pri inzercii predmetného
bytu bola deklarovaná výmera podlahovej plochy bytu 36,5 m2. I keď navrhovateľ uviedol, že tejto
nevenoval pozornosť, vzhľadom na jeho vytknutie vád bytu ohľadom výmery, to však svedčí o opaku.
Výmera bytu patrí medzi základné ukazovatele, na ktoré sa pri kúpe bytu prihliada, preto súd nepovažuje
tvrdenie navrhovateľa o tom, že tejto nevenoval pozornosť za hodnoverné. Súd je toho názoru, že
navrhovateľ vedel o výmere bytu deklarovanej v inzercii 36,5 m2, vedel o výmere, ktorú zistil znalec v
znaleckom posudku z júla 2011 41,26 m2 a ktorý mal k dispozícii ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy
a vedel aj o inej výmere bytu, ktorá bola uvedená v kúpnej zmluve 41,17 m2 a ktorú kúpnu zmluvu
podpísal. To znamená, že navrhovateľ vedel o vadách v disproporcii výmery podlahovej plochy bytu. Súd
prihliadol aj na tú skutočnosť, že navrhovateľ v predmetnom byte býval ešte pred uzatvorením kúpnej
zmluvy a pokiaľ zoberieme do úvahy aj tú skutočnosť, že ide o vadu zjavnú (keďže išlo o dosť výrazný
rozdiel medzi výmerou skutočnou a deklarovanou v zmluve), je súd toho názoru, že navrhovateľ vedel
o tejto disproporcii výmery podlahovej plochy bytu pri uzatvorení kúpnej zmluvy a preto i keď odporkyňa
ho na túto disproporciu výslovne neupozornila (uvedené súd nemá napriek tvrdeniu odporkyne za
preukázané), uvedená vada v disproporcii podlahovej plochy bytu nevyšla najavo dodatočne a preto
odporkyňa nenesie zodpovednosť za predmetnú vadu a navrhovateľ nemá nárok na zľavu z dojednanej
kúpnej ceny. Z uvedeného dôvodu súd návrh zamietol.

Pokiaľ by sme však i zobrali do úvahy skutočnosť, že navrhovateľ nevedel o vadách vo výmere bytu
a odporkyňa bola povinná ho na vadu upozorniť a nesie objektívnu zodpovednosť za vadu predmetu
prevodu, i tak by súd návrh navrhovateľa nepovažoval za dôvodný. Navrhovateľ uviedol, že predmetný
byt si premeral asi dva týždne po uzavretí zmluvy, to je ešte v septembri 2011 a zistil rozdiel vo výmere.
I keď tvrdil, že túto vadu uplatnil voči odporkyni bezprostredne po tomto zistení, uvedená skutočnosť nie
je preukázaná. Súd má preukázané, že voči odporkyni vadu uplatnil až po tom, ako mal vypracovaný
dodatok k znaleckému posudku, a preto i keď síce išlo o laickú výmeru zo strany navrhovateľa, vedel,
že je tu táto vada v disproporcii výmery bytu a preto bolo potrebné ju vytknúť bez zbytočného odkladu,
čo sa nestalo, nakoľko vadu si uplatnil až 28.05.2012 prostredníctvom mediátorky G.. L..

Navrhovateľ súdu nepreukázal ani primeranosť výšky zľavy z kúpnej ceny. Pri výške primeranej zľavy z
kúpnej ceny sa prihliada na zníženie výmennej hodnoty predanej veci, ale najmä vo väzbe na to, ako
sa reklamovaná vada prejavuje pri užívaní veci, napr. či a ako komplikuje alebo obmedzuje užívanie
veci, v akej miere zhoršuje vzhľad predanej veci, či znižuje jej životnosť a pod. Tak ako už poukázal
právny zástupca odporkyne, navrhovateľ si výšku zľavu vyčíslil ako rozdiel vo výmere medzi skutočnou
výmerou podlahovej plochy bytu a deklarovanej v kúpnej zmluve a jej násobení cenou za jeden m2
(určenej podľa ceny vypočítanej z pri deklarovanej výmere podlahovej plochy bytu). Navrhovateľ však
nezohľadnil výšku jeho podielu na spoločných častiach domu, ale ani cenu hnuteľných vecí, ktoré sa

predávali spolu s bytom a ktorých cena je započítaná v kúpnej cene bytu. Na základe uvedeného sa
potom súd stotožňuje s názorom odporkyne, že spôsobom vyčísleným navrhovateľom nie je možné
určiť výšku primeranej zľavy z dojednanej ceny.

K otázke uzavretia kúpnej zmluvy súd udáva, že kúpna zmluva uzatvorená medzi účastníkmi sa stala
platnou okamihom, keď návrh akceptovali obe strany, to je dňa 08.09.2011, kedy obe strany kúpnu
zmluvu podpísali. Na uvedenom nič nemení ani to, že návrh na vklad vlastníckeho práva do Katastra
nehnuteľností bol podaný až v novembri 2011. Pokiaľ ide o opravnú doložku ku Zmluve o prevode
vlastníctva bytu, táto bola podpísaná dňa 27.09.2011, teda potom ako navrhovateľ si sám byt zmeral.
Opravná doložka ku Zmluve o prevode vlastníctva bytu sa však týka iba znenia bodu 8.2.3 písm. c)
Zmluvy o prevode vlastníctva bytu a preto iba v tejto časti je možné považovať Kúpnu zmluvu o prevode
vlastníctva bytu za platnú až od 27.09.2011, avšak v ostatnej časti, to je aj čo sa týka špecifikácie
predmetu kúpy a jej výmery je zmluva platne uzavretá od 08.09.2011.

Preto na základe vyššie uvedeného súd rozhodol spôsobom uvedeným vo výroku tohto rozhodnutia.

O trovách konania súd rozhodne samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Trnave.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§42 ods.3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku možno odôvodniť len tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v §221 ods.1 O.s.p.,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§205a O.s.p.),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie. Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné súdne rozhodnutie, môže
oprávnený podať návrh na vykonanie exekúcie podľa Zákona č.233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov v znení neskorších
predpisov.