Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 28. február 2012

Súd: Okresný súd Pezinok
Spisová značka: 8C/42/2009

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1709202483
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 02. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Králová

ECLI: ECLI:SK:OSPK:2012:1709202483.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Pezinok, so sídlom v Pezinku, v konaní pred samosudkyňou JUDr. Michaelou Královou v

právnej veci navrhovateľa: K.. Ľ. L., bytom: F. XXX, T., zastúpený Y. &. T., L..C..I.., so sídlom: A. L. X/A,
F., proti odporcovi: H., L..C..I.., so sídlom: Y. XX, F., zastúpený advokátskou kanceláriou Y. F., L..C..I..,
so sídlom: F. XX, F. o vypratanie nehnuteľnosti takto

r o z h o d o l :

Odporca je povinný vypratať nehnuteľnosti a to penzión postavený na parcele č. XXXX/X o výmere 352
m2, súpisné č. XXXX, vináreň postavenú na parcele č. XXXX/X o výmere 149 m2, súpisné č. XXXX,
kanceláriu patriacu k vinárni, piváreň postavenú na parcele č. XXXX/X o výmere 135 m2, súp. č. XXXX a
parcelu č. XXXX/X druh pozemku záhrady, o výmere 64 m2, dvor s orientačným č. XX, nachádzajúce sa

vT.naQ.Č..XX,vKatastrálnomúzemíT.,obecT.,okresT.,všetkyzapísanénaLVč.XXXX,vedenomna
Katastrálnom úrade v F., Správa katastra T. a to všetko do 15 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov konania vo výške 902,30 EUR k rukám
právneho zástupcu navrhovateľa advokátskej kancelárie Y. &. T., L..C..I.. a to všetko do troch dní odo
dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom doručeným súdu dňa 19.03.2009 sa navrhovateľ domáha vydania rozsudku, ktorým by súd
uložilodporkynipovinnosťvyprataťnehnuteľnostiatopenziónpostavenýnaparceleč.XXXX/Xovýmere

352 m2, súpisné č. XXXX, vináreň postavenú na parcele č. XXXX/X o výmere 149 m2, súpisné č. XXXX,
kanceláriu patriacu k vinárni, piváreň postavenú na parcele č. XXXX/X o výmere 135 m2, súp. č. XXXX a
parcelu č. XXXX/X druh pozemku záhrady o výmere 64 m2, dvor s orientačným č. XX, nachádzajúce sa
v T. W. Q. Č.. XX, v Katastrálnom území T., obec T., okres T., všetky zapísané na LV č. XXXX, vedenom
na Katastrálnom úrade v F., Správa katastra T. a to všetko do 15 dní odo dňa právoplatnosti rozsudku
ako aj náhrady trov konania.
Svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 29. januára 2009 konateľ spoločnosti H., L.. C.. I.. prevzal

predchádzajúcu písomnú výpoveď z nájmu, ktorý vznikol na základe nájomnej zmluvy uzatvorenej
dňa 28.02. 2007 medzi prenajímateľom K.. Ľ. L. a nájomcom obchodnou spoločnosťou H., L.. C..
I... Navrhovateľ má za to že ako prenajímateľ dal nájomcovi výpoveď v súlade s ustanovením článku
VI. skončenie nájmu ods. 1b) z dôvodov:1) trvalého omeškania s úhradami nájomného a úhradami
za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom (minimálne však za posledné obdobie a to od
09/2007 - 01/2008), v mesiaci október 2007 nájomca nezrealizoval ani čiastočnú úhradu nájomného,
2) trvalého a opakovaného porušovania dohodnutých zmluvných povinností nájomcu, 3) neumožnenia

prenajímateľovi prístupu k predmetu nájmu v súlade s ustanovením § 665, ods. 1 Občianskeho
zákonníka, 4) porušenia ustanovení zákona 50/1976 Zb. v znení neskorších zmien a doplnení a to
najmä § 44, § 48, § 55 a nasledujúcich a to neodborným zásahom osôb bez potrebnej kvalifikácie
do súčasného stavu nehnuteľnosti (pivnica) tak, že bola ohrozená statika stavby. Daný stav vznikol inapriek zmluvnej povinnosti nájomcu realizovať stavebné úpravy, resp. zásahy do nehnuteľnosti len
na základe písomného súhlasu prenajímateľa, 5) nepredloženia kópie o poistení majetku nájomcu, v
zmysle ustanovení nájomnej zmluvy, a 6) nezloženia kaucie, v zmysle ustanovení nájomnej zmluvy.

Navrhovateľ poukázal na to, že od vzniku predmetného nájomného vzťahu vznikali problémy medzi
účastníkmi nájomného vzťahu. Navrhovateľ má za to, že pôvodný právny zástupca navrhovateľa pri
uzatváraní nájomnej zmluvy urobil chybu pri definovaní predmetu nájmu a to namiesto dohodnutého
nájmu reštaurácie poňal do nájomnej zmluvy celé parcelné čísla a nehnuteľnosti, z čoho nájomca
odvodzoval svoje požiadavky na nájom komplexných budov a zariadenia.

Navrhovateľ v rámci svojho návrhu na začatie konania uviedol, že nájomca - odporca od vzniku nájmu
nezaplatil ani jednu výšku dohodnutého mesačného nájomného vo výške 50.000,- Sk. Od marca
2007 do januára 2008 uhrádzal polovičku dohodnutej výšky nájmu a to 25.000,- Sk a od marca 2008
uhrádza štvrtinu nájmu 12.500-Sk. Súčasný právny stav je taký, že odporca nepretržito užíva priestory,
ktorých rozmery sú 717,2 m2 a platí sebou stanovené nájomné vo výške 12.500,- Sk/ 414,92 EUR, čo
predstavuje 17,42 Sk/ m2/mesiac (0,5785€) v ročnom vyjadrení cena nájmu za m2 predstavuje 209,04

Sk/ 6,9388 €.

V rámci doplneného návrhu na začatie konania navrhovateľ prostredníctvom svojho právneho zástupcu
uviedol, že z korešpondencie medzi navrhovateľom a odporcom vyplýva, že odporca opiera platenie
nižšej sumy nájomného o ustanovenie § 673 a § 674 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení

neskorších právnych predpisov (ďalej len „OZ"), v zmysle ktorých nájomca nie je povinný platiť nájomné,
pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom, alebo ak
sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci (§ 673) a zároveň ak nájomca môže
užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených v § 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú
zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal

z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.
Navrhovateľ uviedol, že Občiansky zákonník v predmetných ustanoveniach zakotvuje práva nájomcu
jednak právo nájomné neplatiť, pokiaľ prenajatú vec nemôže užívať dohodnutým alebo obvyklým
spôsobom vôbec, a jednak, ak nájomca môže užívať vec len obmedzene, uplatniť si primeranú zľavu z
nájomného. Odporca vo svojej korešpondencii uvádza, že mu nebol odovzdaný celý predmet nájmu a

následne vytýka ďalšie vady na predmete nájmu.
Navrhovateľ v tomto bode uviedol, že odporca od vzniku nájomného vzťahu (01.03.2007) užíval drvivú
časť predmetu nájmu (77 % z celkovej prenajatej plochy - 646, m2 z celkovej plochy 836 m2). Od
mesiaca august 2008 odporca zabral ďalšie prenajaté priestory, a od tohto mesiaca užíva nerušene 85
% z celkovej prenajatej plochy (odporca užíva 717,2 m2 z celkovej plochy 836 m2), pričom jednostranne

stanovenú zľavu vo výške 75 % z dohodnutej výšky nájmu začal uplatňovať už od mesiaca február
2008 (dovtedy uplatňoval zľavu vo výške 50 % z dohodnutej výšky nájmu). Napriek užívaniu 85 % z
celkovej plochy predmetu nájmu, pričom navrhovateľ tiež odstránil na vlastné náklady všetky ďalšie
odporcomvytýkanévadynapredmetenájmu(opravastrechy,výmenaradiátora.odstráneniezatekania),
odporca aj naďalej uhrádzal len 25 % z dohodnutej výšky nájomného. Možno teda konštatovať, že v

žiadnom prípade nemôže ísť o primeranú zľavu uplatnenú odporcom podľa ustanovenia § 674 OZ,
naopak navrhovateľ má za to, že ide o účelové neplatenie dohodnutého nájomného. Podľa ustanovenia
§ 3 Občianskeho zákonníka výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov
nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v
rozpore s dobrými mravmi. Navrhovateľ považuje odporcom uplatňovanú zľavu pri daných skutkových

okolnostiach nielenže za neprimeranú, ale jasne za uplatňovanie výkonu práv v rozpore s dobrými
mravmi.Navrhovateľtiežpoukazujenaplatobnúdisciplínuodporcu,keďdrviváčasťužitakneprimerane
znížených súm za nájomné je uhrádzaná po lehote splatnosti dohodnutej v čl. III. bod 1), podľa ktorého
nájomca sa zaväzuje platiť nájomné do každého 5. dňa príslušného mesiaca.

Navrhovateľ v rámci doplneného návrhu na začatie konania taktiež uviedol, že za mesiace december
2009, január 2010, február 2010, marec 2010, apríl 2010, neuhradil odporca nájomné ani čiastočne,
teda ani 25 % zvyšku dohodnutého nájomného. Uvedené potvrdzujú aj výpisy z účtu navrhovateľa, keď
odporca nájomné za november 2010 uhradil až 05.01.2010.
V článku III. Nájomnej zmluvy „Cena nájmu" sa odporca zaviazal uhrádzať nájomné vo výške 50.000,-

Sk (1.659,70 €) mesačne do každého 5 dňa príslušného mesiaca. Podľa bodu 3) tohto článku sa
odporca zaviazal uhrádzať nájomné na účet navrhovateľa, ako je uvedený vyššie - teda ako je uvedený v
hlavičke Nájomnej zmluvy. Nakoľko za mesiace december 2009, január 2010, február 2010, marec 2010
a apríl 2010 nebolo ani čiastočne uhradené nájomné, má navrhovateľ za to, že odporca porušil celkomjednoznačne svoju povinnosť, na ktorú sa zaviazal v článku III. Nájomnej zmluvy a prišlo bezpochyby k
naplneniu výpovedného dôvodu podľa článku VI. bod 1) písm. b) Nájomnej zmluvy, v zmysle ktorého sa
nájom podľa Nájomnej zmluvy končí písomnou výpoveďou z dôvodu, ak nájomca mešká dva mesiace

s nezaplatením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

Navrhovateľ, z dôvodu vylúčenia akýchkoľvek pochybností o skončení nájomného vzťahu pre
porušovanie povinností odporcom, adresoval dňa 23.04.2010 opätovne odporcovi výpoveď z Nájomnej
zmluvy uzatvorenej dňa 28.02.2007. V zmysle uvedeného navrhovateľ upravil aj petit návrhu na začatie

konania, pričom uvedená zmena petitu bola pripustená uznesením zo dňa 02.11.2010. V zmysle článku
VI. Nájomnej zmluvy je výpovedná lehota 1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom
nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede. Podľa článku V. Nájomnej zmluvy „Práva a povinnosti
zmluvných strán" bod 15) po skončení nájmu je nájomca povinný predmet nájmu neodkladne uvoľniť
a odovzdať prenajímateľovi - a to najneskôr do 10 dní po uplynutí nájomnej doby. Nakoľko predmetná
výpoveď bola odporcovi doručená dňa 29.04.2010, bol tento v zmysle zmluvy povinný uvoľniť predmet

nájmu do 11.06.2010. Svoju zmluvnú povinnosť odporca do dnešného dňa nesplnil a naďalej užíva
predmet nájmu.
Výpoveď tak, ako je uvedená v doplnení žaloby bola udelená v súlade s Nájomnou zmluvou a všeobecne
záväznými právnymi predpismi. Bolo povinnosťou odporcu najneskôr do 11.06.2010 uvoľniť predmet
nájmu.

Na základe uvedeného sa navrhovateľ domáha vypratania predmetných nehnuteľností avšak už nie na
základe výpovede zo dňa 28.01.2009 , ale v zmysle upraveného petitu na základe výpovede zo dňa
22.04.2010.

Odporca sa k návrhu na začatie konania vyjadril tak, že návrh na začatie konania neobstojí ani po

procesnoprávnej stránke, ani po hmotnoprávnej stránke a žaloba je nedôvodne podaná. Čo sa týka
hmotnoprávnej stránky je pravdou, že odporca obdržal od navrhovateľa výpoveď z nájmu nebytových
priestorov, pričom ani jeden z výpovedných dôvodov uvádzaných vo výpovedi a označených v tejto
žalobe pod bodom č. 1-6 nemôže právne obstáť. Preto odporca uplatnil svoj nárok popretím platnosti
tejto výpovede a naďalej užíva nebytové priestory v presvedčení, že neporušil žiaden záväzkový

vzťah vyplývajúci pre neho z uzavretej nájomnej zmluvy. Tým že odporca poprel platnosť výpovede
navrhovateľa, výpoveď je potrebné považovať za neplatnú a navrhovateľ predtým, ako podal túto žalobu
na súd mal uplatniť na súde nárok určovacou žalobou podľa § 80 písm.c/ O.s.p., čo sa týka platnosti
výpovede. Takto však nepostupoval. V danom prípade nemôže podľa odporcu uspieť na súde žaloba
na plnenie pred žalobou na určenie. Platnosť výpovede v danom prípade súd podľa ich názoru nie je

oprávnený riešiť v tomto konaní ani ako prejudiciálnu otázku.
Odporcavrámcisvojhovyjadreniauviedol,žejetaktiežpravdouženavrhovateľužviackrátdalodporcovi
výpoveď z nájmu nebytových priestorov, avšak bez akéhokoľvek právneho základu. Odporca má za
to, práve navrhovateľ, ktorý si riadne neplní svoje povinnosti vyplývajúce pre neho z riadne uzavretej
nájomnej zmluvy medzi účastníkmi a sústavne vyvoláva konflikty. Čo sa týka pomýlenia sa pôvodného

právneho zástupcu navrhovateľa pri definovaní predmetu nájmu, táto skutočnosť je podľa odporcu
najpodstatnejšia a nemôže tu právne obstáť, pretože odporca pri uzatváraní zmluvy o nájme nebytových
priestorov v dobrej viere vychádzal z tej skutočnosti, že predmetom nájmu sú všetky nehnuteľnosti, ktoré
sú v zmluve o nájme nebytových priestorov uvedené a od tejto skutočnosti bola dohodnutá i výška
nájomného. Zmluvu o nájme nebytových priestorov

považuje v takom znení ako je koncipovaná odporca za platnú, avšak, keď navrhovateľ
počas celého trvania nájomného vzťahu neumožňuje odporcovi užívať nebytové priestory
v takom rozsahu, ako definuje nájomná zmluva odporca pochopiteľne nemôže uhrádzať navrhovateľovi
plnú výšku nájomného dohodnutého v nájomnej zmluve, pretože na strane
odporcu by dochádzalo k porušovaniu zákona, keď by poskytoval navrhovateľovi plnenie bez

právneho dôvodu a tento by sa tak na úkor odporcu bezdôvodne obohacoval, čo je
protiprávne.
Taktiež má odporca za to, že nie je pravdou ani to, že odporca bez súhlasu navrhovateľa v prenajatých
nehnuteľnostiach realizuje stavebné úpravy a tiež nie je pravdou, že odmieta navrhovateľa vpustiť do
prenajatých priestorov. Toto je účelovo vymyslená lož navrhovateľa pre zavádzame súdu. Odporca má

za to, že navrhovateľ sa o prenajaté nehnuteľnosti nijak nezaujíma ale jeho cieľom je iba poškodzovať
odporcu a vyštvať ho z prenajatých priestorov.
Na základe uvedeného má odporca za to, že návrh na začatie konania nie je dôvodný a navrhuje žalobu
ako nedôvodnú zamietnuť.Súd vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi - nájomnou zmluvou zo dňa 06.03.2007, výpoveďou z
nájmu zo dňa 28.01.2009, odpoveďou na výpoveď z nájmu zo dňa 05.02.2009, výpisom z LV č. XXXX,

výpoveďou zo dňa 22.04.2010, ako aj ďalšími dôkazmi založenými v spise, výsluchom navrhovateľa,
a zistil nasledovný skutkový stav veci:
Z výpisu z LV č. XXXX súd zistil, že ako výlučný vlastník nehnuteľností, katastrálne územie T., obec
T., okres T., a to konkrétne: parc.č. XXXX/X, druh pozemku - zastavané plochy a nádvoria, o výmere
352 m2, parc.č. XXXX/X, druh pozemku- zastavané plochy a nádvoria, o výmere 149 m2, parc.č. XXXX/

X, druh pozemku- zastavané plochy a nádvoria, o výmere 135 m2, parc.č. XXXX/X, druh pozemku
- záhrady, o výmere 64 m2, stavba - penzión, postavená na parc.č. XXXX/X, súp.č. XXXX, stavba -
vináreň, postavená na parc.č. XXXX/X, súp.č. XXXX, stavba - piváreň, postavená na parc.č. XXXX/X,
súp.č. XXXX, je uvedený K.. Ľ. L. - navrhovateľ.

Zo zmluvy o nájme uzavretej medzi navrhovateľom ako prenajímateľom a odporcom ako nájomcom zo

dňa 28.02.2007 súd zistil, že predmetom nájmu sú nehnuteľnosti a to: parc.č. XXXX/X - penzión súp. č.
XXXX, parc.č.XXXX/X - vináreň, súp. č. XXXX, parc.č. XXXX/X - piváreň, súp. č. XXXX a parc.č. XXXX/
X, záhrady, o výmere 64 m2 - dvor, s orientačným číslom XX W. Q. G.. U. T. zapísané na liste vlastníctva
č. XXXX pre katastrálne územie T. vydaného Katastrálnym úradom v F., Správou katastra T.. Predmetom
nájmu je aj kancelária prináležiaca k vinárni.

Zo zmluvy o nájme konkrétne z čl. III bod 1 súd zistil, že zmluvné strany sa dohodli na výške nájomného
50.000,- Sk mesačne (slovom: päťdesiattisíc slovenských korún). Nájomca sa zaväzuje platiť nájomné
do každého 5. dňa príslušného mesiaca.
Zo zmluvy o nájme konkrétne z čl. IV bod 2 súd zistil, že nájomca sa zaväzuje uhrádzať prenajímateľovi
za dodávky plynu preddavky vopred, vo výške 5.000,-Sk mesačne na účet prenajímateľa vždy do

piateho dňa príslušného meniaca. Zálohové platby budú zúčtované po obdržaní daňového dokladu
dodávateľa plynu a podľa podružného merača bude zúčtovaný preplatok alebo nedoplatok do 15 dní
od doručenia faktúry prenajímateľovi.
Zo zmluvy o nájme konkrétne z čl. V bod 8 súd zistil, že nájomca je oprávnený adekvátne svojim
potrebám, na vlastné náklady vykonať na predmete nájmu technické úpravy, ktoré budú vopred

odsúhlasené s prenajímateľom.
Zo zmluvy o nájme konkrétne z čl. V bod 9 súd zistil, že stavebné a akékoľvek iné úpravy predmetu
nájmu môže nájomca vykonať len po predchádzaj písomnom súhlase prenajímateľa, ktorý si vyžiada v
dostatočnom časovom predstihu a to na vlastné náklady, pokiaľ sa nedohodne inak.
Zo zmluvy o nájme konkrétne z čl. VI bod 1 súd zistil, že nájom podľa tejto zmluvy končí: 1) písomnou

výpoveďou z dôvodov: a) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore so zmluvou; b) nájomca mešká
dva mesiace s nezaplatením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
c) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú predmet nájmu, napriek písomnému upozorneniu hrubo
porušujú pokoj alebo poriadok; d) nájomca prenechá predmet nájmu alebo jeho časť do podnájmu bez
súhlasu prenajímateľa;

Výpovedná lehota je 1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po
doručení výpovede. V prípade, že adresát zásielku odmietne prevziať, príp. ju neprevezme v odbernej
lehote, deň nasledujúci po dni kedy sa zásielka vráti odosielateľovi sa považuje za deň doručenia.
2) dohodou zmluvných strán.

Z výpovede z nájmu zo dňa 22.04.2010 od navrhovateľa pre odporcu, ktorá sa na základe zmeny
petitu pripusteného dňa 02.11.2010 stala predmetom tohto konania súd zistil, že navrhovateľ v rámci
predmetnej výpovede uviedol: „ V článku III. Nájomnej zmluvy „Cena nájmu" ste sa zaviazali uhrádzať
nájomné vo výške 50.000,- Sk (1.659,70 €) mesačne do každého 5 dňa príslušného mesiaca. Podľa
bodu 3) tohto článku ste sa zaviazali uhrádzať nájomné na účet prenajímateľa, ako je uvedený vyššie

- teda ako je uvedený v hlavičke Nájomnej zmluvy.
Nakoľko za mesiace december 2009, január 2010, február 2010, marec 2010 a apríl 2010 nebolo ani
čiastočne uhradené nájomné, porušili ste svoju povinnosť, na ktorú ste sa zaviazali v článku III. Nájomnej
zmluvy a prišlo k naplneniu výpovedného dôvodu podľa článku VI. bod 1) písm. b) Nájomnej zmluvy, v
zmysle ktorého sa nájom podľa Nájomnej zmluvy končí písomnou výpoveďou z dôvodov, ak nájomca

mešká dva mesiace s nezaplatením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s
nájmom.
Z dôvodu uvedeného vyššie, a to neplatenie nájomného Vám v súlade s článkom VI. Nájomnej zmluvy
„Skončenie nájmu" bod 1) písm. b) týmto vypovedáme Nájomnú zmluvu. V zmysle článku VI. Nájomnejzmluvy je výpovedná lehota 1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom nasledujúceho
mesiaca po doručení výpovede.
Podľa článku V. Nájomnej zmluvy „Práva a povinnosti zmluvných strán" bod 15) po skončení nájmu je

nájomca povinný predmet nájmu neodkladne uvoľniť a odovzdať prenajímateľovi -a to najneskôr do 10
dní po uplynutí nájomnej doby.“
Predmetná výpoveď bola odporcovi doručená dňa 29.04.2010.

Odporca sa k predmetnej výpovedi zo dňa 22.04.2010 vyjadril listom zo dňa 04.05.2010 v rámci ktorého

uviedol, že výpoveď z Nájomnej zmluvy v zmysle jej ustanovenia čl. VI bod 1 písm. b) navrhovateľ
odôvodnil tou skutočnosťou, že za obdobie mesiacov 12/2009 - 4/2010 ani čiastočne odporca neuhradil
nájomné, čím mal porušiť povinnosť podľa čl. III Nájomnej zmluvy. Nájom má skončiť uplynutím
mesačnej výpovednej lehoty, ktorá začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení
výpovede. Podľa čl. III bodu 1) Nájomnej zmluvy „Zmluvné strany sa dohodli na výške nájomného
50.000,- Sk mesačne (slovom: päťdesiattisíc slovenských korún). Nájomca sa zaväzuje platiť nájomné

do každého 5. dňa príslušného mesiaca. "Podľa čl. VI bodu Nájomnej zmluvy „Nájom podľa tejto zmluvy
končí: 1) písomnou výpoveďou z dôvodov: b) nájomca mešká dva mesiace s nezaplatením nájomného
alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom. "
PodľaČl.Vbod2Nájomnejzmluvy„Prenajímateľsazaväzujeodovzdaťpredmetnájmunájomcovi,ktorý
stav prenajímateľ veci pozná, najneskôr ku dňu 1.3.2007 a to v stave spôsobilom na určený účel nájmu. "

Podľa čl. V bod 17 Nájomnej zmluvy „V prípade, že prenajímateľ nesplní niektorú z povinností stanovenú
v či. V. tejto nájomnej zmluvy, je nájomca oprávnený zabezpečiť splnenie povinností sám na svoje
náklady s tým, že takto vynaložené náklady prefakturuje prenajímateľovi alebo započíta do nájomného. "
Odporca má za to, že vzhľadom k tomu, že navrhovateľ si aj napriek viacerým výzvam nesplnil svoju
povinnosť vyplývajúcu z vyššie citovaného ustanovenia čl. V bodu 2 Nájomnej zmluvy (napr. listom zo

dňa 7.8.2008) bol nútený pristúpiť k výmene kotla ústredného kúrenia. Oprava kúrenia stála 2.100,-
€. Uvedené bolo navrhovateľovi oznámené listom zo dňa 5.1.2010 a listom zo dňa 10.3.2010. Na
základe uvedených listov odporca pristúpil k jednostrannému zápočtu nákladov na opravu kúrenia do
nájomného tak, ako to umožňuje ustanovenie čl. V bodu 17 Nájomnej zmluvy. Nie je teda pravdou, že sa
odporcadostaldoomeškaniasplatenímnájomného.Zuvedenéhodôvodupovažujeodporcapredmetnú

výpoveď z nájomnej zmluvy za nedôvodnú a účelovú.
V neposlednom rade považuje odporca za potrebné poukázať na skutočnosť, že predmet nájmu mu
nebol riadne odovzdaný. Na uvedené navrhovateľa viac krát písomne upozornil, napr. listom zo dňa
16.7.2008 alebo listom zo dňa 20.10.2008. Podľa ustanovenia § 673 Občianskeho zákonníka nájomca
nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať

dohodnutým spôsobom. Je tiež známe, že predmet nájmu si vyžaduje rekonštrukciu, okrem iného aj v
časti schodiska na terasu reštaurácie, pričom navrhovateľ do dnešného dňa nevykonal žiadne úkony
za účelom odstránenia tohto nežiaduceho stavu a tým splnenia si svojich povinností v zmysle Nájomnej
zmluvy.
Na základe vyššie uvedených skutočností považuje odporca výpoveď navrhovateľa z Nájomnej zmluvy,

ktorú mu zaslali listom zo dňa 22.4.2010 za neplatnú, nakoľko je v rozpore s príslušnými ustanoveniami
zákonaazmluvnýmidojednaniami.NaďalejtrvánaplatnostiNájomnejzmluvy.Požiadavkunavrhovateľa
na odovzdane predmetu nájmu preto považuje odporca za bezpredmetnú.

Z prehľadu platieb predložených zo strany navrhovateľa súd zistil, že odporca mal vykonať v platby tak

ako sú uvedené a to:
Mesiac splatnosť úhrada plyn nájom
Marec 5.3.2007 19.4.2007 5000 25 000
Apríl 5.4.2007 19.4.2007 5 000 25 000
Máj 5.5.2007 21.5.2007 0 25 000

Jún 5.6.2007 18.6.2007 0 25 000

Júl 5.7.2007 2.7.2007 5 000
20.7.2007 25 000
August 5.8.2007 6.8.2007 5 000 25 000

September 5.9.2007 24.9.2007 5 000 25 000
Október 5.10.2007 0 0
November 5.11.2007 7.11.2007 0 25 000
December 5.12.2007 10.12.2007 5 00019.12.2007 25 000
Január 5.1.2008 2.1.2008 5 000
28.1.2008 25 000

Február 5.2.2008 8.2.2008 5 000
5.3.2008 12 500
Marec 5.3.2008 26.3.2008 5 000 12 500
Apríl 5.4.2008 7.4.2008 0 12 500
Máj 5.5.2008 5.5.2008 5 000

19.5.2008 12 500
Jún 5.6.2008 30.6.2008 5 000 12 500
Júl 5.7.2008 14.7.2008 5 000 12 500
August 5.8.2008 4.8.2008 5 000 12 500
plyn EUR nájom EUR
september 5.9.2008 2.9.2008 3*166

4.9.2008 415
Október 5.10.2008 6.10.2008 166 415
November 5.11.2008 25.11.2008 166
12.11.2008 415
December 5.12.2008 5.12.2008 166 415

Január 5.1.2009
Február 5.2.2009 5.2.2009 166 415
Marec 5.3.2009 5.3.2009 166 415
Apríl 5.4.2009 6.4.2009 166 415
Máj 5.5.2009 5.5.2009 166 415

Jún 5.6.2009 12.6.2009 166 24.6.2009 415
Júl 5.7.2009 31.7.2009 166 415
August 5.8.2009 31.8.2009 166 415
September 5.9.2009 8.9.2009 166 415
Október 8.10.2009 166 415

November 0 0
December 0 0
Január 5.1.2010 5.1.2010 166 415
Február 5.2.2010 15.2.2010 166 0
Marec 5.3.2010 5.3.2010 166 0

Apríl 5.3.2010 31.3.2010 166 0
Máj 5.5.2010 5.5.2010 166 390
Jún 5.6.2010 7.6.2010 166 415
Júl 5.7.2010 6.7.2010 166 0

Navrhovateľ v konaní pred súdom na návrhu zotrval a žiadal mu vyhovieť. Navrhovateľ v konaní
pred súdom uviedol, že odporca bol na poslednom pojednávaní vyzvaný aby s nimi rokoval ohľadne
mimosúdnej dohody. Právny zástupca odporcu - R.. F. ich nekontaktoval ohľadne mimosúdnej dohody,
avšak telefonicky ich kontaktoval R.. V., ktorý opätovne navrhol odstupné vo výške 120 000,-EUR.

Právny zástupca navrhovateľa na uvedené reagoval s tým, že o tomto je potrebné sa dohodnúť s
navrhovateľom. Navrhovateľ v konaní pred súdom uviedol, že odporca v roku 2011 vôbec neuhrádzal
nájomné. Od 9/2010 má taktiež problémy s úhradami, od 2/2008 uhrádza len poníženú časť nájomného,
a od 12/2009 uhrádza sporadicky iba časť nájomného. Navrhovateľ má za to, tento stav je neúnosný,
nakoľko nedostáva žiadne nájomné. Uviedol, že odporca neustále porušuje ustanovenia nájomnej

zmluvy, pričom na jeho návrhy ohľadne započítania ktoré sa dejú ex post nemôže reagovať, a to
z dôvodu, že odporca svojim prístupom porušuje ustanovenia zmluvy o nájme, nakoľko tieto práce
neoznamuje vopred prenajímateľovi a taktiež si nevypýta súhlas prenajímateľa. Tieto práce oznámi
odporca navrhovateľovi ex post s tým, že si ich započítava ako pohľadávku do nájomného. Podľa
navrhovateľa nemôže dôjsť k započítaniu nakoľko nájomcovi nevznikla pohľadávka. Navrhovateľ v

konaní pred súdom uviedol, že doklady, ktoré odporca doručil do súdneho spisu ohľadne kotla, boli
vyrobené dodatočne a popiera ich pravosť nakoľko z výpisu zo živnostenského registra ku dňu
vyhotovenia faktúry v 1/2010 je zrejmé, že v čase vykonania inštalačných prác súvisiacich s výmenou
kotla bola adresa dodávateľa iná, ako tá, ktorá je uvedená na faktúre.Navrhovateľ v konaní pred súdom uviedol, že odporca ako nájomca užíva 85% plochy nájmu - t.j. viac
ako 700 m2, pričom pri jeho úhradách vychádza nájom vo výške 0,67 cent za m2, Nájom na tej istej ulici
predstavuje sumu vo výške 4,-EUR za m2. V rámci výsluchu súd zistil, odporca nevyzval navrhovateľa,

na dodatok k zmluve o nájme týkajúci sa výšku dohodnutého nájmu. Navrhovateľ uviedol, že odporca
sám z vlastne iniciatívy začal platiť nižšie nájomné ako to, ktoré bolo dohodnuté.
Navrhovateľ taktiež uviedol, že podľa ich výpočtov dlžné nájomné predstavuje sumu 55 000,-EUR.
Navrhovateľ v konaní pred súdom taktiež uviedol, že plyn u odporcu je pripojený cez hlavný plynomer,
pričom pre každú prevádzku je samostatné podružné meranie okrem penziónu. Odporca odmieta platiť

faktúry za plyn, nakoľko pôvodne uhrádzal sumu 5000,-Sk ako zálohovú platbu na plyn, avšak toto
nepokrývalo spotrebu, pričom tu vznikol nedoplatok. Poukázal na to, že od 12/2009 neplatí ani zálohovú
platbu na plyn. Navrhovateľ má za to, že v penzióne faktúry ohľadne vodného, stočného a elektriny
vykrývam on sám. V penzióne je vykurovaná teplá voda takže stále tam vzniká určitý náklad v súvislosti
s plynom a vodou. Na základe uvedeného zotrval na predmetnom návrhu na začatie konania a žiada,
aby odporca predmetnú nehnuteľnosť vypratal, na základe skutočnosti, že bol ukončený nájomný vzťah

medzi účastníkmi.

Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že navrhovateľ uzavrel dňa 28.02.2007 s odporcom
zmluvu o nájme predmetom ktorej bol prenájom nehnuteľností a to: parc.č. XXXX/X - penzión súp. č.
XXXX, parc.č. XXXX/X - vináreň, súp. č. XXXX, parc.č. XXXX/X - piváreň, súp. č. XXXX a parc.č. XXXX/

X, záhrady, o výmere 64 m2 - dvor, s orientačným číslom XX W. Q. G.. U. T. zapísané na liste vlastníctva
č. XXXX pre katastrálne územie T. vydaného Katastrálnym úradom v F., Správou katastra T.. Predmetom
nájmu je aj kancelária prináležiaca k vinárni. Predmetná zmluva bola uzavretá na dobu určitú 10 rokov,
ktorá začala plynúť dňom 01.03.2007.
Z čl. III. predmetnej zmluvy o nájme vyplýva, že zmluvné strany sa dohodli na výške nájomného 50.000,-

Sk mesačne. Nájomca sa zaviazal platiť nájom do 5 dňa príslušného mesiaca.
Medzi účastníkmi bolo nesporné, že odporca od vzniku nájomného vzťahu (01.03.2007) užíval iba časť
predmetu nájmu ( podľa navrhovateľa cca 77 % z celkovej prenajatej plochy - 646, m2 z celkovej
plochy 836 m2). Od mesiaca august 2008 užíval cca 85 % z celkovej prenajatej plochy (t.j. 717,2 m2
z celkovej plochy 836 m2). Odporca sa k uvedenému vyjadril v tom zmysle, že predmet nájmu mu

nebol riadne odovzdaný. Na uvedené navrhovateľa viac krát písomne upozornil, napr. listom zo dňa
16.7.2008 alebo listom zo dňa 20.10.2008. Podľa ustanovenia § 673 Občianskeho zákonníka nájomca
nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať
dohodnutým spôsobom.
Medzi účastníkmi vznikol podľa názoru súdu problém od uzavretia nájomnej zmluvy a to z dôvodu, že

navrhovateľ ako prenajímateľ prenajal všetky nehnuteľnosti špecifikované v zmluve o nájme a odporca
nemohol všetky nehnuteľnosti špecifikované v zmluve o nájme riadne užívať.
Na základe uvedeného stavu odporca začal uhrádzať nájom v nižšej výške ako sa účastníci dohodli a
to od začiatku nájomného vzťahu t.j. od 01.03.2007 do 31.01.2008 (uvedené vyplýva z prehľadu platieb
predloženého navrhovateľom) vo výške 25.000,- Sk t.j. 829,85 EUR a následne od 01.02.2008 začal

uhrádzať nájom vo výške 12.500,- Sk t.j. 414,92 EUR, od septembra 2008 uhrádza odporca ako nájomca
sumu vo výške 415,- EUR mesačne.
Medzi účastníkmi taktiež nastali rozpory ohľadom skutočnosti, keď navrhovateľ tvrdil, že odporca
náklady, ktoré vynaložil, napríklad na výmenu kotla, respektíve na opravu vykurovacích telies si nemôže
započítať do nájomného, a to z dôvodu, že uvedené započítania sa dejú ex post, a preto na ne

nemôže reagovať, pričom poukazuje na to, že tieto práce neoznamuje vopred prenajímateľovi a taktiež
si nevypýta súhlas prenajímateľa. Podľa navrhovateľa nemôže dôjsť k započítaniu s nájmom nakoľko
nájomcovi nevznikla pohľadávka.
Odporca má za to, že navrhovateľ ako prenajímateľ si neplní svoje povinnosti, jednak z dôvodu, že
nemôže užívať celú nehnuteľnosť a taktiež z dôvodu, že navrhovateľ neposkytol súčinnosť pri výmene

kotla, napriek tomu, že celé zimné obdobie nefungovalo kúrenie, taktiež v prípade dažďa, do celej
nehnuteľnosti zatekalo. Napriek výzvam zo strany odporcu, navrhovateľ neposkytol odporcovi súčinnosť
a neodstránil vady, ktoré bránili riadnemu užívaniu predmetu nájmu. Na základe uvedených skutočností
bol odporca nútený vymeniť kotol, respektíve vykonať ďalšie opravy, pričom následne si uvedené platby
započítaldosumynájomného.Pretovrámciniektorýchmesiacovnedošlozostranyodporcukuhradeniu

nájmu, nakoľko došlo k započítaniu.
Z uvedených vyššie citovaných dôvodov (neplatenie nájmu v celej výške, započítanie) navrhovateľ
odporcovi doručil výpoveď z nájomného vzťahu a to výpoveďou zo dňa 22.04.2010 (predtým výpoveďou
zo dňa 28.01.2009), ktorá bola odporcovi doručená dňa 29.04.2010, pričom výpovedná doba začalaplynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca po doručení výpovede t.j. dňa 01.05.2010 a uplynula dňa
31.05.2010. Navrhovateľ v rámci predmetnej výpovede poskytol odporcovi lehotu 10 dní po uplynutí
výpovednej doby t.j. do dňa 10.05.2010.

Odporca pokladá výpoveď nájomnej zmluvy za neplatnú a to z dôvodu započítania sumy za výmenu
kotla na nájomné a taktiež z dôvodu, že nedošlo k riadnemu odovzdaniu predmetu nájmu, nakoľko
nemôže užívať celý predmet nájmu.

Súd vychádzal pri rozhodovaní zo skutkového stavu zisteného vykonaným dokazovaním, pričom
prihliadol na ďalší obsah spisového materiálu (§120 ods. 1 O.s.p.). Navrhovateľ vo svojom návrhu
bol povinný v zmysle ust. § 79 ods. 1 O.s.p. pravdivo opísať rozhodujúce skutočnosti a označiť
dôkazy, ktorých sa dovoláva a ďalej prispieť k dosiahnutiu účelu konania pravdivým a úplným opísaním
potrebných skutočností a označením dôkazných prostriedkov v zmysle ust. § 101 ods. 1 O.s.p.
Odporcovi bolo uložené sa k veci písomne vyjadriť, uviesť vo vyjadrení rozhodujúce skutočnosti na

svoju obranu a označiť dôkazy na preukázania svojich tvrdení, respektíve na spochybnenie v návrhu
uvádzaných skutočností, pripojiť zároveň k vyjadreniu listiny, na ktoré sa odvoláva.

Podľa ust. § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho
vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju

neprávom zadržuje.

Podľa ust. § 663 Občianskeho zákonníka Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu
nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa ust. § 673 Občianskeho zákonníka nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci,
ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

Podľa ust. § 674 Občianskeho zákonníka ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených

v § 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí
započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.

Podľa ust. § 675 Občianskeho zákonníka právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného
sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich

mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim.

Podľa ust. § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek,
ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak
sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilou na dohodnuté alebo

obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým
zmaril účel zmluvy.

Podľa § 119 ods. 1 zák.č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok, pojednávanie sa môže odročiť len
z dôležitých dôvodov.

Podľa § 119 ods. 2 zák.č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok účastník, ktorý navrhuje odročenie
pojednávania, musí súdu oznámiť dôvod na odročenie pojednávania bez zbytočného odkladu, po tom,
čo sa o ňom dozvedel alebo odkedy sa o ňom mohol dozvedieť, alebo s prihliadnutím na všetky okolnosti
ho mohol predpokladať. Návrh na odročenie pojednávania obsahuje najmä:

a) dôvod, pre ktorý sa navrhuje odročenie pojednávania,
b) deň, keď sa účastník o dôvode dozvedel,
c) ak je to možné, uvedenie elektronickej adresy, telefaxu alebo telefónu, na ktoré súd bezodkladne
oznámi, ako návrh posúdil.

Podľa § 119 ods. 3 zák.č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok ak je dôvodom na odročenie
pojednávania zdravotný stav účastníka alebo jeho zástupcu, návrh na odročenie pojednávania musí
obsahovať aj vyjadrenie ošetrujúceho lekára, že zdravotný stav účastníka alebo jeho zástupcu
neumožňuje účasť na pojednávaní. Za takéto vyjadrenie sa považuje vyjadrenie ošetrujúceho lekára,že účastník alebo jeho zástupca nie je schopný bez ohrozenia života alebo závažného zhoršenia
zdravotného stavu sa zúčastniť pojednávania.

Súd vytýčil pojednávanie na deň 28.02.2012, pričom uvedený termín pojednávania zobrali na vedomie
na poslednom pojednávaní právny zástupca navrhovateľa, navrhovateľ, právny zástupca odporcu a
odporca. Súd na žiadosť odporcu, ktorý uviedol, že aj napriek štátnemu občianstvu Slovenskej republiky,
ktoré mu bolo udelené v roku 2004 neovláda dostatočne slovenský jazyk, ako aj napriek skutočnosti,
že má zvoleného právneho zástupcu požiadal, aby súd zabezpečil tlmočenie z jazyka slovenského

do jazyka albánskeho. Na základe uvedeného súd zabezpečil tlmočníčku, ktorá bola súdom prijatá do
sľubu, nakoľko v zozname tlmočníkov žiaden z tlmočníkov neovládal albánsky jazyk.
Právny zástupca odporcu jeden deň pred konaním pojednávania ( t.j. 27.02.2012) doručil súdu svoje
emailové podanie označené ako „žiadosť o ospravedlnenie neúčasti na pojednávaní a žiadosť o
odročenie pojednávania.“ V danom podaní právny zástupca odporcu ospravedlnil svoju neúčasť a to
z dôvodu práceneschopnosti, pričom kópiu práceneschopnosti doložil v prílohe. Súčasne uviedol, že

vzhľadom k uvedenej skutočnosti ako aj vzhľadom k tomu, že pre krátkosť času sa mu nepodarilo
zabezpečiť za seba substitučného zástupcu, požiadal o odročenie pojednávania. Neúčasť odporcu
neospravedlnil.
Súd má za to, že v tomto prípade novelizované ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku a to § 119
ods. 2 O.s.p, podľa ktorého účastník, ktorý navrhuje odročenie pojednávania, musí súdu oznámiť dôvod

na odročenie pojednávania bez zbytočného odkladu, po tom, čo sa o ňom dozvedel alebo odkedy sa o
ňom mohol dozvedieť, alebo s prihliadnutím na všetky okolnosti ho mohol predpokladať. Návrh na
odročenie pojednávania obsahuje najmä: a) dôvod, pre ktorý sa navrhuje odročenie pojednávania,
b) deň, keď sa účastník o dôvode dozvedel, c) ak je to možné, uvedenie elektronickej adresy,
telefaxu alebo telefónu, na ktoré súd bezodkladne oznámi, ako návrh posúdil, nebolo zo strany odporcu

vôbec rešpektované. Odporca svoju neúčasť neospravedlnil vôbec a súčasne sa nedostavil na súdne
pojednávanie.
Podľa § 119 ods. 3 zák.č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok ak je dôvodom na odročenie
pojednávania zdravotný stav účastníka alebo jeho zástupcu, návrh na odročenie pojednávania musí
obsahovať aj vyjadrenie ošetrujúceho lekára, že zdravotný stav účastníka alebo jeho zástupcu

neumožňuje účasť na pojednávaní. Za takéto vyjadrenie sa považuje vyjadrenie ošetrujúceho lekára,
že účastník alebo jeho zástupca nie je schopný bez ohrozenia života alebo závažného zhoršenia
zdravotného stavu sa zúčastniť pojednávania.
Súd má v uvedenom prípade za to, že právny zástupca odporcu napriek tomu, že práceneschopný
podľa priloženej PN bol od 24.02.2012, túto skutočnosť súdu neoznámil a súčasne nepredložil súdu

žiadne vyjadrenie ošetrujúceho lekára o tom, že zdravotný stav právneho zástupcu je natoľko vážny, že
sa nemôže zúčastniť súdneho pojednávania. S poukazom na novelizované ustanovenia Občianskeho
súdneho poriadku súd ospravedlnenie právneho zástupcu odporcu vyhodnotil ako nedostatočné a
súčasne s poukazom na ust. § 101 ods. 2 O.s.p. vec prejednal a rozhodol v neprítomnosti odporcu a
jeho právneho zástupcu.

V tejto súvislosti súd taktiež poukazuje na skutočnosť, že k odročeniu pojednávania z dôvodov na strane
odporcu respektíve jeho právneho zástupcu došlo v uvedenom konaní 5x, ohliadnuc od skutočnosti,
že súd musel zabezpečiť na predmetnom pojednávaní aj účasť tlmočníčky, ktorá na pojednávanie
docestovala z M..

Z hľadiska právneho posúdenia súd ustálil, že vzhľadom k predmetu nájmu t.j. parc.č. XXXX/X - penzión
súp. č. XXXX, parc.č.XXXX/X - vináreň, súp. č. XXXX, parc.č. XXXX/X - piváreň, súp. č. XXXX a parc.č.
XXXX/X, záhrady, o výmere 64 m2 - dvor, s orientačným číslom XX W. Q. G.. U. T. zapísané na liste
vlastníctva č. XXXX pre katastrálne územie T. vydaného Katastrálnym úradom v F., Správou katastra
T.. Predmetom nájmu je aj kancelária prináležiaca k vinárni, nebolo možné na uvedený nájomný vzťah

aplikovať ustanovenia zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, nakoľko predmet
nájmu v danom prípade netvorili iba nebytové priestory ale aj penzión, a preto súd pri vzájomných
právach a povinnostiach postupoval v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka.
Pokiaľ ide o vady, pre ktoré nie je možné predmet nájmu riadne užívať, je potrebné uviesť, že
prenajímateľ má podľa § 664 Občianskeho zákonníka povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v

stave spôsobilom v zmluvnom užívaní, a v tomto stave ju aj svojimi nákladmi udržiavať.
Právo neplatiť nájomné podľa názoru súdu vzniká nezávisle na tom, či ide o vady faktické alebo
právne. Podstatné je, že tieto vady spôsobujú nemožnosť predmet nájmu užívať, a to buď dohodnutým
spôsobom alebo spôsobom primeraným povahe a určeniu predmetu nájmu. Vady preto nemusia byťtakého druhu, aby mali za následok úplnú nemožnosť užívania veci. Nie je rozhodujúce, či nemožnosť
užívania predmetu nájmu prenajímateľ zavinil, a taktiež nie je podstatné, či o vadách v čase uzatvorenia
zmluvy vedel. O vadu predmetu nájmu pôjde aj v prípade, kedy obmedzenie možnosti užívať predmet

nájmu, respektíve nemožnosť užívať predmet nájmu je dôsledok neposkytnutia služieb s nájmom
spojených.
Základné predpoklady pre vznik práva na primeranú zľavu podľa ust. § 674 Občianskeho zákonníka
je nutné hľadať v § 673 Občianskeho zákonníka. Právo na zľavu z nájomného trvá od okamžiku, kedy
nemožnosť užívať predmet nájmu nastala do doby, kedy sú vady predmetu nájmu odstránené.

Právo na zľavu z nájomného musí byť uplatnené u prenajímateľa v prekluzívnej lehote. Ide teda o jeden
z prípadov zániku práva neuplatnením tohto práva podľa § 583 Občianskeho zákonníka. Uplatnenie
tohto práva je právny úkon, a preto musí spĺňať všeobecné náležitosti právneho úkonu. Uplatnením
práva však nie je iba samotná skutočnosť, že nájomca prestane platiť nájomné alebo platí iba časť
nájomného. Uplatnením práva je aj podanie žaloby. K zachovaniu lehoty je nutné včasné doručenie
žaloby prenajímateľovi. Nájomca musí právo na zľavu z nájomného uplatniť pretože z tohto ustanovenia

vyplýva povinnosť uplatniť právo v lehote nezávislej na platení nájomného. Šesťmesačná lehota na
uplatnenie tohto práva je lehotou prekluzívnou. Ako hmotnoprávna lehote je dodržaná, pokiaľ uvedené
dôjde do dispozície adresátovi. Pokiaľ dôjde k sporu musí dodržanie lehoty preukazovať nájomca.

Medziúčastníkmibolonesporné,ženavrhovateľjevlastníkomnehnuteľnostíšpecifikovanýchvnájomnej

zmluve ako predmet nájmu.
Medzi účastníkmi bolo taktiež nesporné, že odporca užíva predmet nájmu, avšak nie v celom rozsahu
t.j. tak, ako bol definovaný v zmluve o nájme.
Na základe vyššie uvedeného je možné dať za pravdu odporcovi, že predmet nájmu má vady pre
ktoré nie je možné užívať celý predmet nájmu, nakoľko odporca neužíva celý predmet nájmu tak,

ako si to účastníci dohodli v zmluve o nájme. Uvedené skutočnosti neboli medzi účastníkmi sporné.
Zo strany odporcu však nedošlo k presnejšej špecifikácie týkajúcej sa skutočnosti, akú časť nájmu
nemôžeužívať(prípadnepercentuálnevyjadrenie),ačojedôvodomnemožnostiužívaniauvedenejčasti
predmetu nájmu. Zo strany prenajímateľa - navrhovateľa došlo k bližšej špecifikácii predmetu t.j. podľa
navrhovateľa užíva odporca cca 77 % z celkovej prenajatej plochy a od mesiaca august 2008 užíva

odporca cca 85 % z celkovej prenajatej plochy.
Ani v jednom vyjadrení alebo liste odporcu, ktorý mal súd k dispozícii však súd nenašiel, že by si odporca
u prenajímateľa uplatnil právo na primeranú zľavu z nájomného, respektíve, že oznámil navrhovateľovi
ako prenajímateľovi, že vzhľadom k nemožnosti užívania celého predmetu nájmu bude uhrádzať nižšie
nájomné a nie dohodnuté nájomné a v plnej výške.

Na základe vyššie uvedeného možno konštatovať, že zo strany navrhovateľa bola predmetná výpoveď z
nájomného vzťahu daná oprávnene, nakoľko nájomca si mal podľa názoru súdu uplatniť u prenajímateľa
právo na primeranú zľavu z nájomného, a to v prekluzívnej lehote, ktorá v uvedenom prípade začala
plynúť dňa 01.03.2007 (od počiatku odporca nemohol užívať celý predmet nájmu) a uplynula dňa
31.08.2007. V uvedenom prípade podľa názoru súdu nepostačuje, že odporca navrhovateľovi vytkol

vady predmetu nájmu, pričom následne začal uhrádzať nižšie nájomné. Súd musí skonštatovať, že
keďžesinájomcavprekluzívnejlehoteuprenajímateľaneuplatnilprávonaprimeranúzľavuznájomného
jeho právo zaniklo a prenajímateľ mohol dať z uvedeného dôvodu ( t.j. z dôvodu, že nájomca neuhrádza
nájomné v celej výške) výpoveď, tak ako to uvádza nájomná zmluva uzavretá medzi účastníkmi a to čl.
VI bod 1 písm.b) zmluvy o nájme.

Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, sa súd už ďalšími námietkami odporcu, ako započítanie
výdavkov za opravy s úhradou nájomného nezaoberal, nakoľko uvedenú výpoveď zo dňa 22.04.2010
považoval za platnú.
Bude vecou účastníkov vysporiadať si svoje vzájomné pohľadávky a záväzky z uvedeného nájomného
vzťahu, ktoré podľa názoru súdu existujú tak na strane odporcu, ako aj navrhovateľa.

Na základe vyššie uvedeného súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

O trovách konania súd rozhodol podľa ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku a
úspešnému navrhovateľovi priznal náhradu trov konania nasledovne:

Tarifná odmena v roku 2009 za jeden úkon právnej pomoci bola v zmysle § 11 ods. 1 písm. a) vyhlášky
č. 655/2004 Z.z. ( ďalej len „vyhláška“) , 1/13 výpočtového základu t.j. suma vo výške 53,49 EUR, pričom
právny zástupca navrhovateľa vykonal nasledovné úkony:- prevzatie veci vrátane prvej konzultácie s klientom v r. 2009 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14 ods.1, písm.
a) vyhlášky) .................................................................................. 53,49 EUR

- písomné podanie na súd - podanie žaloby dňa 18.03.2009 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14 ods.1, písm.
b) vyhlášky)...................................................................................... 53,49 EUR
Tarifná odmena v roku 2010 za jeden úkon právnej pomoci bola v zmysle § 11 ods. 1 písm. a) vyhlášky
č. 655/2004 Z.z. ( ďalej len „vyhláška“) , 1/13 výpočtového základu t.j. suma vo výške 55,49 EUR, pričom

právny zástupca navrhovateľa vykonal nasledovné úkony:

- písomné podanie na súd - návrh na zmenu žaloby zo dňa 05.10.2010 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14
ods.1, písm. b) vyhlášky) ........................................................................... 55,49 EUR

- konanie na súde - účasť na pojednávaní dňa 02.11.2010 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14 ods.1, písm. c)

vyhlášky) .............................................................................................. 55,49 EUR

Tarifná odmena v roku 2011 za jeden úkon právnej pomoci bola v zmysle § 11 ods. 1 písm. a) vyhlášky
č. 655/2004 Z.z. ( ďalej len „vyhláška“) , 1/13 výpočtového základu t.j. suma vo výške 57,- EUR, pričom
právny zástupca navrhovateľa vykonal nasledovné úkony:

- konanie na súde - účasť na pojednávaní dňa 03.03.2011 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14 ods.5, písm. b)
vyhlášky), .................................................... (1/4 zo sumy 57,- EUR =) 14,25 EUR

- rokovanie s protistranou dňa 20.03.2011 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14 ods.2, písm. b)
vyhlášky) ................................................................ (2/3 zo sumy 57,- EUR =) 38,- EUR

- písomné podanie na súd - dňa 24.06.2011 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14 ods.1, písm. b)

vyhlášky)............................................................................................................... 57,- EUR

- konanie na súde - účasť na pojednávaní dňa 22.11.2011 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14 ods.1, písm. c)
vyhlášky)..................................................... (1/4 zo sumy 57,- EUR =) 14,25 EUR

Tarifná odmena v roku 2012 za jeden úkon právnej pomoci bola v zmysle § 11 ods. 1 písm. a) vyhlášky
č. 655/2004 Z.z. ( ďalej len „vyhláška“) , 1/13 výpočtového základu t.j. suma vo výške 58, 69 EUR, pričom
právny zástupca navrhovateľa vykonal nasledovné úkony:

- konanie na súde - účasť na pojednávaní dňa 28.02.2012 (§ 11 ods. 1, písm. a) a §14 ods.1, písm. c)

vyhlášky), ................................................................................................ 58,69 EUR

Odmena spolu 400,15 EUR
DPH 20% 80,03 EUR
Spolu s DPH 480,18 EUR

Režijné výdavky:

Za obdobie od 01.01.2009 do 31.12.2009 režijné výdavky (v zmysle §16 ods. 3 vyhlášky) - 2x 6,95
EUR 13,90 EUR

Za obdobie od 01.01.2010 do 18.03.2010 režijné výdavky (v zmysle §16 ods. 3 vyhlášky) - 2x 7,21
EUR 14,42 EUR
Za obdobie od 01.01.2011 do 31.01.2011 režijné výdavky (v zmysle §16 ods. 3 vyhlášky) - 4x7, 41
EUR 29,64 EUR
Za obdobie od 01.01.2012 do 31.01.2012 režijné výdavky (v zmysle §16 ods. 3 vyhlášky) - 1x7, 63

EUR 7,63 EUR

Režijný paušál 65,59 EURDPH 20% 13,12 EUR
Spolu s DPH 78,71 EUR

Pri úkonoch právnej služby vykonávaných v mieste, ktoré nie je sídlom advokáta, za čas strávený cestou
do tohto miesta a späť patrí advokátovi náhrada za stratu času vo výške jednej šesdesiatiny výpočtového
základu za každú aj začatú polhodinu podľa § 17 ods. 1 vyhlášky t.j.:

Náhradu za stratu času v roku 2011 (2x pojednávanie na OS Pezinok) za 8 polhodín á 12,35 EUR

(8x12,35) t.j. spolu 98,80 EUR
Náhradu za stratu času v roku 2012 (1x pojednávanie na OS Pezinok) za 4 polhodiny á 12,71 EUR
(4x12,71) t.j. spolu 50,84 EUR

Náhrada za stratu času spolu 149,64 EUR

DPH 20% 29,93 EUR
Spolu s DPH 179,57 EUR

Advokátovi patrí aj náhrada preukázaných cestovných výdavkov za účasť na pojednávaní podľa § 16

ods 3 vyhlášky v spojení so zákonom č. 283/2002Z.z. o cestovných náhradách a to za cestu Bratislava
- Pezinok a späť.

Podľa opatrenia č. 632/2008 Z.z. o cestovných náhradách v platnom znení a podľa Opatrenia
Ministerstva práce sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky o sumách základnej náhrady za

používanie cestných motorových vozidiel pri pracovných cestách je suma základnej náhrady za každý
1 km jazdy pre osobné cestné motorové vozidlá 0,183 EUR

Za ( 3 pojednávania na ktorých sa zúčastnil právny zástupca navrhovateľa) 3x 42,6 km t.j. 127,80 km
x 0,183 EUR .............23,39 EUR + 20% DPH ( t.j. 4,68 EUR)= 28,07 EUR

Podľa § 7 ods. 1 zákona o cestovných náhradách patrí advokátovi okrem základnej náhrady za každý
1 km jazdy aj náhrada za spotrebované pohonné látky a to podľa cien pohonných látok v čase použitia
cestného motorového vozidla, prepočítaných podľa spotreby pohonných látok uvedenej v technickom
preukaze motorového vozidla, t.j. v konkrétnom prípade je spotreba podľa technického preukazu 6,6

litra/100 km.

Za 127,80 km x 6,6 litrov/ 100 = 8,43 litra x 1,348 EUR (priemer podľa
www.natankuj.sk).................................................................................................... 11,37 EUR

Náhrada cestovných výdavkov spolu .................... 28,07 EUR + 11,37 EUR = 39,44 EUR

Cestovné 39,44 EUR

Odmena .............................................................................................................. 480,18 EUR
Režijný paušál ......................................................................................................78,71 EUR
Cestovné ............................................................................................................ 179,57 EUR
Náhrada za stratu času ........................................................................................ 39,44 EUR

Spolu ................................................................................................................. 777,90 EUR

Trovy spolu predstavujú sumu 777,90 EUR (trovy právneho zastúpenia) + 99,50 EUR ( súdny poplatok)

= 877,40 EUR, pričom je právny zástupca navrhovateľa si vyčíslil trovy právneho zastúpenia na sumu
vo výške 835,63+ 99,50 EUR ( súdny poplatok) = 935,13 EUR. V danej veci má súd za to, že právny
zástupcanavrhovateľamalprivýpočtetrovprávnehozastúpeniavychádzaťz1/13výpočtovéhozákladu,
pričombolopotrebnétotovypočítaťpodľajednotlivýchrokov,takakobolivrokochúkonyrobené,nakoľkokaždý rok dochádzalo k zmene výšky 1/13 výpočtového základu. Na základe uvedeného súd postupoval
v zmysle citovanej vyhlášky, pričom právnemu zástupcovi navrhovateľa upravil výšku odmeny za úkon
právnej pomoci podľa rokov, a podľa vykonania úkonu v danom čase. Súd taktiež právnemu zástupcovi

navrhovateľa nepriznal trovy spočívajúce v jednom právnom úkone a to za opätovné vyčíslenie prípravy
a prevzatia, a to z dôvodu, že odmenu za tento úkon súd priznal jeden krát a to pri prvom právnom
zastúpení. Súd má za to, že je vecou účastníka meniť právneho zástupcu, avšak nie je možné pri každej
zmene právneho zástupcu opätovne priznávať odmenu za prípravu a prevzatie právneho zastúpenia a
k tomu príslušný režijný paušál. Pri vypočítavaní trov súd priznal právnemu zástupcovi navrhovateľa aj

príslušnú DPH, avšak už vo výške 20%, napriek tomu, že úkony vykonával v čase platnosti 19% DPH.
Súd má však za to, že DPH je potrebné priznať v čase, kedy nárok na trovy vnikne a uvedené vzniklo
až vyhlásením rozsudku vo veci samej t.j. už v čase platnosti DPH vo výške 20%. Nebolo zrejmé, prečo
si právny zástupca navrhovateľa nevyčíslil aj príslušnú DPH z náhrady za stratu času a z cestovného.
Napriek uvedenému súd priznal právnemu zástupcovi navrhovateľa DPH zo aj z náhrady za stratu
času aj z cestovného. Súd však nepriznal DPH z celej sumy vyčísleného cestovného, nakoľko pohonné

hmoty, ktoré tankoval právny zástupca už obsahujú príslušnú DPH. Súd navrhovateľovi priznal aj úhradu
za zaplatený súdny poplatok vo výške 99,50,- EUR. Na základe vyššie uvedeného súd priznal trovy
navrhovateľovi tak, ako sú vyčíslené vo výroku tohto rozhodnutia t.j. vo výške 877,40 EUR, nakoľko má
za to, že trovy takto vyčíslené sú trovy vyčíslené v súlade s citovanou vyhláškou.
Právo na zľavu z nájomného musí byť uplatnené u prenajímateľa v prekluzívnej lehote. Ide teda o jeden

z prípadov zániku práva neuplatnením tohto práva podľa § 583 Občianskeho zákonníka. Uplatnenie
tohto práva je právny úkon, a preto musí spĺňať všeobecné náležitosti právneho úkonu. Uplatnením
práva však nie je iba samotná skutočnosť, že nájomca prestane platiť nájomné alebo platí iba časť
nájomného. Uplatnením práva je aj podanie žaloby. K zachovaniu lehoty je nutné včasné doručenie
žaloby prenajímateľovi. Nájomca musí právo na zľavu z nájomného uplatniť pretože z tohto ustanovenia

vyplýva povinnosť uplatniť právo v lehote nezávislej na platení nájomného. Šesťmesačná lehota na
uplatnenie tohto práva je lehotou prekluzívnou. Ako hmotnoprávna lehote je dodržaná, pokiaľ uvedené
dôjde do dispozície adresátovi. Pokiaľ dôjde k sporu musí dodržanie lehoty preukazovať nájomca.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote do 15 dní od doručenia na Okresný súd Pezinok,

písomne, vo dvoch vyhotoveniach. V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podľa § 42 ods. 3
O.s.p. uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie
alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Odvolanie proti rozsudku možno
odôvodniť podľa § 205, ods. 2 O.s.p. len tým, že
a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené / § 205a/
f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.