Rozsudok ,
Zmeňujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 24. september 2014

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 10Co/20/2013
Identifikačné číslo súdneho spisu: 2310225093
Dátum vydania rozhodnutia: 24. 09. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Dušan Čimo
ECLI: ECLI:SK:KSTT:2014:2310225093.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave v senáte zloženom z predsedu Mgr. Dušana Čima a sudcov JUDr. Kataríny
Slováčekovej a JUDr. Jána Mihala v právnej veci žalobkyne: Nitra Reality.eu, s.r.o., Nitra, Piaristická
1365/1, zast. advokátkou: JUDr. Mária Jakubíková, Nitra, Fr. Mojtu 43, proti žalovanému: V. H., nar. XX. P.
XXXX, bytom O. XXX, zast. splnomocnenkyňou: JÁNSKÝ & PARTNERS, s.r.o., advokátska kancelária,
Nitra, Štúrova 13, o 1.991 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu
Galanta z 2. októbra 2012 č. k. 26C/72/2011 - 124 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa vo veci samej m e n í tak, že žalovaný je povinný
zaplatiť žalobkyni 131,27 eur s 9%-ným úrokom z omeškania ročne od 4. mája 2010 do zaplatenia,
všetko do 3 dní a vo zvyšku žalobu zamieta.

Žalovanému nepriznáva náhradu trov tohto konania.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa žalovanému (označovanému za „odporcu“, hoci tu ide
o tzv. sporové konanie s potrebou označovania účastníkov za žalobcu a žalovaného, samozrejme v
príslušnom rodovom tvare, v tejto súv. por. i § 79 ods. 1 a § 90 O. s. p., čiže Občianskeho súdneho
poriadku č. 99/1963 Zb. v znení neskorších zmien a doplnení - pozn. odvolacieho súdu) uložil povinnosť
zaplatiť žalobkyni (tejto označovanej za „navrhovateľa“) sumu 1.991 eur s úrokom z omeškania 9% ročne
od 4. mája 2010 do zaplatenia a to do 3 dní, ako aj priamo žalobkyni „náhradu trov konania vo výške 141
eur a náhradu trov právneho zastúpenia odporcu“ (?) „vo výške 894,73 eur k rukám právneho zástupcu
navrhovateľa“, i tu do 3 dní. Potom, čo predmetom konania ostala (po čiastočnom späťvzatí žaloby a
jemu zodpovedajúcom čiastočnom zastavení konania uznesením z 9. mája 2011 č. k. 26C/72/201-41) už
len požiadavka žalobkyne (v pozícii tzv. realitnej kancelárie) na zaplatenie žalovaným (bývalým klientom
žalobkyne, usilujúcim v minulosti o predaj nehnuteľností predstavovaných bytom a spoluvlastníckym
podielom na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a na zastavaných pozemkoch, ďalej
len „nehnuteľnosti“) zmluvnej pokuty za porušenie záväzku žalovaného nepoužiť na sprostredkovanie
predaja iného sprostredkovateľa alebo predať nehnuteľnosti bez súčinnosti žalobkyne a to vo výške
zmluvne dohodnutej provízie za porušenie vyššie opísanej výhradnosti, tak v celom rozsahu vyhovel
žalobe, majúc za to, že táto je plne dôvodnou. Rozhodnutie vo veci samej odôvodnil právne ust. § 52
ods. 1 a 2, § 53 ods. 1 - 3, § 517 ods. 2, § 544 ods. 1 a 2 a § 774 O. z. (Občianskeho zákonníka č. 40/1964
Zb. v znení neskorších zmien a doplnení) a tiež čl. IV ods. 5 Výhradnej zmluvy o sprostredkovaní predaja
nehnuteľností z 20. januára 2010 (ďalej len „výhradná zmluva“) i s odkazmi na §49a O. z. a čl. III ods. 1
a 7, IV ods. 2 a V ods. 1 a 3 výhradnej zmluvy. Vecne mal za to, že v konaní bolo preukázaným uzavretie
výhradnej zmluvy, ako aj uzavretie žalovaným počas jej platnosti a účinnosti s tretími osobami (manželmi
A.) a to bez súčinnosti žalobkyne kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti tvoriace predmet sprostredkovania,
vloženej do katastra 24. júna 2010. Dojednanie účastníkmi na ich vzťah založený výhradnou zmluvou

režimu úpravy Obchodného zákonníka (ďalej len „Obch. z.“) pre jednoznačný spotrebiteľský charakter
zmluvy neprivodilo zbavenie žalovaného (spotrebiteľa) výhodnejšej úpravy v O. z. a preto vec bolo treba
posudzovať podľa takéhoto zákona. Ten však výhradnosť (exkluzivitu) sprostredkovania nevylučuje
a nebolo preukázané ani to, žeby tu malo ísť o neprijateľnú (a neplatnú) zmluvnú podmienku, keď
naopak toto je bežnou a i všeobecne akceptovanou praxou realitných kancelárií. I dojednanie o zmluvnej
pokute považoval za platné pre jeho určitosť aj jasné zadefinovanie podmienok vzniku nároku, nutnosť
nazerania na výhradnú zmluvu ako na spotrebiteľskú nemohla sama osebe spôsobiť neprijateľnosť
dojednania o zmluvnej pokute, pričom tu bolo treba rešpektovať zmluvnú voľnosť a nebolo namieste ani
zníženie výšky zmluvnej pokuty (odrážajúcej logiku, charakter i účel zmluvného vzťahu), nakoľko tu nešlo
o ojedinelý prípad a porušenie zmluvne prevzatej povinnosti žalovaným nebolo sporné. Udržateľnou
podľa okresného súdu nebola ani argumentácia založená ne uvedení žalovaného do omylu, kde
tento účastník neuniesol dôkazné bremeno, príslušné tvrdenie problematizovalo aj pomerne výrazné
vyznačenie okolnosti výhradnosti zmluvy už v jej záhlaví a čas uzavretia zmluvy činil nepravdepodobnou
aj obranu údajným presviedčaním žalovaného (Ing. I. ako zástupkyňou žalobkyne pri uzatváraní zmluvy,
vyslúchnutou v konaní ako svedkyňou) o uzavieraní zmluvy z dôvodu prechodu na dnešnú menu
(euro), ku ktorému došlo viac než rok pred uzavretím zmluvy. Ani údajné neprečítanie si zmluvy
žalovaným pred jej podpisom tohto neospravedlňovalo (práve naopak), dôvodil potom súd prvého
stupňa, ktorý rozhodnutie v časti úrokov z omeškania odôvodnil tiež záverom, že dôvodnou skutočnosťou
(zakladajúcou splatnosť zmluvnej pokuty) tu bol už deň uzavretia kúpnej zmluvy (nie až jej neskorší
vklad), avšak bolo právom žalobkyne požadovať úroky z omeškania od neskoršieho času. Napokon
rozhodnutie o trovách konania bolo odôvodnené právne len odkazom na § 142 ods. 1 O. s. p. a vecne
úspechom žalobkyne a jej trovami na súdnom poplatku za žalobu (141 eur) a právnom zastúpení (aj
podľa odôvodnenia rozsudku „odporcu“ /?/) za 7 plných úkonov, jeden štvrtinový a súvisiace náhrady
(podľa rozpisu v odôvodnení).

Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie len žalovaný s návrhom na jeho zrušenie a vrátenie
veci súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Urobil tak s praktickým podržaním si svojej skoršej
argumentácie, vytýkajúc okresnému súdu vyvodenie z vykonaných dôkazov nesprávnych skutkových
zistení aj založenie rozhodnutia na nesprávnom právnom posúdení veci (odvolacie dôvody podľa § 205
ods. 2 písm. d/ a f/ O. s. p.). Zotrval na tom, že žalobkyňou bol pri uzavieraní výhradnej zmluvy uvedený
do omylu a sama zamestnankyňa žalobkyne činná pri uzavieraní zmluvy mala o jej obsahu len približnú
vedomosť. Sú tu aj viaceré rozpory v svedeckej výpovedi takejto osoby (súdom nepovšimnuté, hoci
takýto dôkaz vzal za jeden z kľúčových), žalobkyňa nepredložila ani žiaden dôkaz na poskytnutie mu
primeranej doby na oboznámenie sa so zmluvnými podmienkami a v konaní nebolo účinne spochybnené
jeho tvrdenie, že počas doby trvania výhradnej zmluvy mu sprostredkovala iba jedného záujemcu o byt,
u ktorého však z uzavretia kúpnej zmluvy zišlo z dôvodov na strane takéhoto záujemcu. S odvolaním sa
na ustanovenia O. z. o spotrebiteľských zmluvách, Smernicu Rady 93/13/EHS (o nekalých podmienkach
v spotrebiteľských zmluvách, ďalej len „smernica“) i jeden z názorov v odbornej literatúre mal za
to, že nebolo preukázané individuálne vyjednanie zmluvných ustanovení (ním ako spotrebiteľom), to
samo osebe spôsobuje neprijateľnosť podmienky (ktorej ?), so zreteľom k judikatúre Súdneho dvora
EÚ (bližšie neidentifikovanej) treba dôkazy v prospech spotrebiteľa vykonávať ex offo (z tzv. úradnej
moci) a súd prvého stupňa pochybil aj dovodením, „že zmluvná pokuta je obvyklým obchodnoprávnym
inštitútom“ (to mal povedať okresný súd kedy a kde ? - otázka odvolacieho súdu), hoci je tu nadradenosť
smernice nad vnútroštátnou úpravou.

Žalobkyňa navrhla napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť. Obrana žalovaného je podľa
nej absurdným poňatím princípov dôkazného konania, v ktorom reálnu neexistenciu určitej právnej
skutočnosti preukázať nejde a toto (preukázanie nedostatku pravdivosti tvrdení žalovaného) tak nejde
ani spravodlivo žiadať. Správnymi sú podľa nej závery súdu prvého stupňa o tom, že žalovaný mal pri
uzavieraní zmluvy dostatok možností pochopiť, o čo sa jedná a argumenty ním použité sú len prejavom
účelovej snahy odvrátiť pre neho nepriaznivé následky nepochybného porušenia ním zmluvy, zvlášť
ak (i s poukazom na jedno z rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky) sa nemožno dovolávať
neplatnosti právneho úkonu pri zanedbaní dovolávajúcim sa objektívne existujúcej možnosti presvedčiť
sa o pravom stave veci. Súd prvého stupňa právny vzťah posúdil podľa O. z. a nie podľa Obch. z. (ani
ona nerozumie, z čoho žalovaný vyvodzuje opak) a dojednaná zmluvná pokuta je bežná, primeraná
(predstavuje 4% z ceny nehnuteľností požadovanej žalovaným) a neodporuje ani dobrým mravom,
pričom napokon súhlasiť treba i s tým záverom, že tu ide o prejav praxe pre realitné kancelárie obvyklej.

Odvolací súd prejednal podľa § 212 ods. 1 a ods. 2 písm. b/ O.s.p. v medziach odvolania celú vec
(pretože rozhodnutie vo veci samej bolo napadnuté v celom rozsahu a od takéhoto rozhodnutia bolo
závislým i rozhodnutie o trovách konania) a to podľa § 214 ods. 1 O. s. p. na pojednávaní, doplnil
dokazovanie výsluchom žalovaného a dospel k záveru, že i keď s časťou záverov súdu prvého stupňa
je namieste sa stotožniť a naopak o správnosti väčšiny úvah ponúkaných odvolaním by sa dalo s
úspechom pochybovať, napadnutý rozsudok nemožno považovať za vecne správny, nakoľko na jednej
strane súd prvého stupňa neposúdil vec celkom správne (úplne) po právnej stránke a na strane
druhej bolo treba súhlasiť s tou odvolacou námietkou (nech aj uplatnenou len v tej najvšeobecnejšej
možnej rovine), podľa ktorej v právnych vzťahoch spadajúcich do rámca spotrebiteľských treba venovať
zvýšenú pozornosť otázke primeranosti a prijateľnosti zmluvných dojednaní, možnému vychyľovaniu
nimi (takýmito dojednaniami) postavenia strán vzťahu (ktoré by zásadne malo byť rovnovážnym, v praxi
je to tak ale pri vstupovaní do vzťahu jedným dominantným partnerom len zriedka) a hľadaniu ciest
spôsobilých zabezpečiť obnovenie (nájdenie) rovnováhy.

Hneď úvodom však treba predoslať, že odvolací súd navzdory opačnému názoru odvolateľa nemal
žiaden dôvod, pre ktorý by nemal akceptovať tie závery súdu prvého stupňa, podľa ktorých 1. na
výhradnú zmluvu vrátane dojednaní o zmluvnej pokute bolo treba nahliadať ako na platný právny úkon
(čo platí bez ohľadu na jednu výnimku, o ktorej bude reč neskôr), 2. právny vzťah účastníkov bolo
treba posudzovať podľa noriem občianskeho práva v širšom slova zmysle, teda najmä podľa O. z.
a vykonávacieho nariadenia vlády k nemu (nie podľa Obch. z., i keď v záhlaví výhradnej zmluvy je
uvedené niečo iné, nakoľko žalovaný v čase vstupu do vzťahu so žalobkyňou preukázateľne nebol
podnikateľom, opak by bola povinná preukázať žalobkyňa a prax nanucovania dominantnými zmluvnými
partnermi aj spotrebiteľom dojednaní o voľbe Obch. z. je všeobecne známou skutočnosťou bez potreby
dokazovania, tu por. tiež § 121 O. s. p.), 3. spotrebiteľský charakter vzťahu nemôže sám osebe privodiť
neplatnosť dojednania o zmluvnej pokute, 4. zmluvná pokuta, podmienky nároku na jej vznik aj jej výška
tu boli dojednané dostatočne určite a 5. obrana žalovaného založená na jeho uvedení žalobkyňou do
omylu bola (predovšetkým pre správnosť úvah okresného súdu o pochybnosti argumentácie v takejto
časti a tiež pre doslovnú drzosť snažiť sa ťažiť z tvrdeného neprečítania si ani názvu zmluvy) bez
najmenšej nádeje na úspech. Rovnako už tu je žiadúce poznamenať tiež to, že opakovanie (odvolaním)
aj tých námietok, u ktorých došlo už skôr (v prvom stupni) k ich odmietnutiu a to za stavu poskytnutia i
objektívne presvedčivých argumentov, prečo sa tak stalo (čo platilo v prejednávanej veci u argumentácie
uvedením žalovaného do omylu), vykazuje tiež znaky zneužívania práva na dvojinštančný proces a
i to, že ako súdy, tak ani účastníci by sa nemali znižovať k používaniu len všeobecných a/alebo
realite či právu odporujúcich tvrdení (čím má odvolací súd na mysli jednak dôvodnosť tej výhrady
žalobkyne, že žalovaný námietku neprijateľnosti zmluvnej podmienky o zmluvnej pokute nevypravil
žiadnymi konkrétnymi dôvodmi, pre ktoré by tu o neprijateľnosť malo ísť, ako aj to, že tvrdenie o
hierarchickej nadradenosti smernice nad slovenským právom popiera fakt priamej nezáväznosti smerníc
a nutnosti ich implementácie do vnútroštátnych právnych poriadkov členských štátov Európskej únie).

Pre riadne zorientovanie sa v probléme bolo ale rozhodujúcim najmä korektné rozobratie problému
uplatňovania inštitútu zmluvnej pokuty v spotrebiteľských vzťahoch a to i s prihliadnutím k špecifikám
konkrétneho zmluvného vzťahu v prejednávanej veci (ktorým bol vzťah tzv. realitnej kancelárie a jej
klienta, majúceho záujem o služby predstavované hľadaním kupca na nehnuteľnosti a to za stavu
samozrejmého očakávania tzv. realitnou kanceláriou profitu plynúceho z jej činnosti).

Podľa § 774 O. z. (ustanovenia citovaného už napadnutým rozsudkom súdu prvého stupňa)
sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie
zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok
dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Podľa § 545a O. z. neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a
význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať náhradu škody spôsobenej
porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne aj na výšku škody, ktorá
porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah vzniknutej škody.

Podľa § 123 O. z. vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať,
požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.

Podľa § 39 O. z. neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 41 O. z. ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu, je neplatnou len táto
časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za ktorých k nemu došlo,
nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

Pri riadení sa aj práve odcitovanými ustanoveniami a opretí sa o výsledky dokazovania pred súdom
prvého stupňa aj o ich doplnenie odvolacím súdom bolo potom namieste vyvodenie nasledovných
záverov :

Zákonnými atribútmi vymedzujúcimi obsah sprostredkovateľskej zmluvy je záväzok sprostredkovateľa
(v prejednávanej veci žalobkyne) obstarať záujemcovi (v prejednávanej veci žalovanému) uzavretie
zmluvy a to za odmenu a takému záväzku zodpovedajúci záväzok záujemcu poskytnúť (zaplatiť)
sprostredkovateľovi odmenu za splnenia tej podmienky, že výsledok (uzavretie zmluvy) sa dostavil
pričinením sprostredkovateľa. Práve takýto charakter (a nie charakter zmluvy o sprostredkovaní podľa
§ 642 a nasl. Obch. z.) mala i podľa odvolacieho súdu výhradná zmluva účastníkov konania z
prejednávanej veci, pretože súčasťou zmluvne preberaných povinností žalobkyne bolo tiež vyhotovenie
písomného návrhu budúcej kúpnej zmluvy aj kúpnej zmluvy (majúcich byť uzavretých žalovaným s treťou
osobou v postavení záujemcu o kúpu nehnuteľností), ako aj návrhu na vklad a práve preto tu nešlo
len o vyvíjanie činnosti smerujúcej k vzniku príležitosti žalovaného na uzavretie zmluvy, ale o celý tzv.
balík služieb v podobe zabezpečenia všetkých takpovediac obslužných činností vedúcich k prevodu
vlastníctva nehnuteľnosti z jednej osoby na druhú (čím sa práve záväzky prijímané sprostredkovateľskou
zmluvou podľa § 774 a nasl. O. z. líšia od záväzkov prijímaných na základe úpravy v ust. § 642 a nasl.
Obch. z.). Súčasťou takéhoto balíka samozrejme musí byť aj akceptovanie podmienok žalovaného, za
ktorých je ochotný k uzavretiu zmluvy pristúpiť (čím treba rozumieť, že tzv. realitná kancelária má v
takomto prípade povinnosť návrh zmluvy pripraviť v súlade s požiadavkami klienta, nech aj nie takými,
ktoré by uzavretie zmluvy činili objektívne nemožnými) a takto aj právo na odmenu (nazývanú províziou, v
Obch. z. inak výslovne) zakladá len také pričinenie sa sprostredkovateľa o výsledok, pri ktorom výsledok
buď nastal alebo nenastal výlučne z dôvodov na strane klienta.

Pri takejto právnej konštrukcii je logickým aj záujem tzv. realitnej kancelárie chrániť svoje práva o. i tiež
tým, že si vymieni výhradnosť sprostredkovania, teda prijatie klientom záväzku, že v čase rozhodnom
pre hľadanie kupca sa nebude usilovať o predaj za pomoci iného sprostredkovateľa (v pozícii konkurenta
jeho zmluvnej partnerky, ktorej tak plnenie jej záväzku zo zmluvy nebude sťažovať). V takejto súvislosti
potom rovnako nepopierateľnú logiku má vymienenie si (tzv. realitnou kanceláriou) tiež sankcie za
prípadné porušenie klientom prijímaného záväzku, pokiaľ dôsledkom takéhoto porušenia môže byť či
už sťaženie alebo dokonca i znemožnenie naplnenia účelu zmluvy.

Napriek práve uvedenému ale nešlo si v prejednávanej veci dosť dobre nepovšimnúť, že ustanovenie
čl. III ods. 7 v spojitosti s čl. IV ods. 5 výhradnej zmluvy predpokladá vznik práva žalobkyne na
zmluvnú pokutu až v dvoch prípadoch porušení zmluvy žalovaným. Z tých tým prvým to prvé zmluva
vymedzuje ako porušenie záväzku nepoužiť na dojednaný predmet zmluvy iného sprostredkovateľa,
pričom takémuto porušeniu je prakticky na roveň postavené iné sformulované za tým istým účelom,
spočívajúce v uzavretí aj inej obdobnej zmluvy s rovnakým predmetom ako v prípade výhradnej
zmluvy z prejednávanej veci (kde zákaz uzavrieť zmluvu o sprostredkovaní s niekým iným je len
nadbytočným opakovaním zákazu nepoužiť iného sprostredkovateľa, avšak obe tu uvádzané porušenia
aj tak zakladajú jedinú - nech aj ďalej sa rozvetvujúcu - skutkovú podstatu a súčasne tiež len jeden
typ alebo prípad porušenia zmluvy) a druhým diskutovaným porušením tu je predaj nehnuteľností
bez súčinnosti sprostredkovateľa (čím tu treba rozumieť výlučne rozhodnutie sa žalovaného predať
nehnuteľnosti sám, teda bez pričinenia kohokoľvek - vrátane žalobkyne).

Každý z takýchto prípadov však treba podľa názoru odvolacieho súdu hodnotiť osobitne, pretože
kým snaha žalobkyne zamedziť žalovanému v konkurenčnom boji medzi tzv. realitnými kanceláriami
nepostráda do istej miery legitímny cieľ (vylúčenie možnosti ponúkania tých istých nehnuteľností
prostredníctvom viacerých subjektov, pôsobiacich v pozícii súťažiteľov na trhu, v čom práve tkvie
podstata výhradnosti sprostredkovania), snahe „podviazať“ aktivity samotného klienta tzv. realitnej
kancelárie (tak, aby mal zakázané sa o predaj snažiť aj sám, podľa všetkého dokonca i vtedy, ak
by jeho zmluvná partnerka po uzavretí zmluvy ostala celkom nečinnou) takýto legitímny cieľ naopak
chýba a táto je i pokusom o vylúčenie jednej z esenciálnych zložiek vlastníckeho práva (vlastného
všetkým vlastníkom), predstavovanej právom nakladania s predmetom vlastníctva (ius disponendi), čo
je samozrejme v zjavnom rozpore so zákonom.

Pokus o takéto obmedzenie je síce vopred odsúdený na nezdar pre existenciu jedného zo všeobecných
dôvodov neplatnosti právnych úkonov a v takomto prípade je už bez právneho významu, či má príslušná
zmluvná podmienka v spotrebiteľskej zmluve i charakter podmienky neprijateľnej a preto neplatnej
(keďže by tu šlo len o duplicitu dôvodov, pre ktoré úkon nemôže obstáť), na druhej strane však nejde
o časť zmluvy, ktorú by nešlo oddeliť od jej ostatného obsahu, keďže tu z výsledkov dokazovania
nevyplývalo, žeby bez zaviazania sa klienta tzv. realitnej kancelárie nepokúsiť sa predať nehnuteľnosti
bez nej (rozumej nie za pomoci konkurenta žalobkyne, ale sám) nemal byť na uzavretí zmluvy záujem
vôbec. Práve preto bolo treba na neplatnosť usudzovať len v prípade parciálneho zmluvného dojednania,
zbavujúceho žalovaného práva na dispozíciu s nehnuteľnosťami ním samým. K takému porušeniu
zmluvy však v tejto konkrétnej veci nedošlo, keď sám žalovaný pred odvolacím súdom priznal, že
nehnuteľnosti „predal cez inú realitnú kanceláriu“ (obsah výsluchu na č. l. 174 spisu), čím potvrdil, že
síce výhradnú zmluvu neporušil druhým z vyššie opísaných spôsobov, ale tak urobil naopak tým prvým
(ktorý ale zmluvnou pokutou nepochybne sankcionovateľný je).

V prejednávanej veci šlo síce aj o to, za akých okolností môže byť neprijateľným dojednanie
predstavujúce podstatu výhradnosti sprostredkovania, v tomto prípade však má odvolací súd za to,
že tento problém (prípadnej neprijateľnosti) tu mal charakter len akademického sporu. Porušenie
záväzku klienta nevstupovať do vzťahov s inými tzv. realitnými kanceláriami alebo osobami v obdobnom
postavení je totiž dôvodom na postihovanie zmluvnou pokutou a to bez ďalšieho (najmä bez potreby úvah
o korekcii dohodnutej výšky zmluvnej pokuty) len vtedy, ak sa takýmto počínaním zmarí účel zmluvy,
hoci v rozhodnom čase (v čase pristupovania klienta k predaju za využitia služieb konkurencie) mal
už aj sprostredkovateľ vymieňujúci si výhradnosť pre klienta k dispozícii na predmet sprostredkovania
relevantného kupca a naopak o neoddiskutovateľnú neprijateľnosť dojednania by šlo, ak by klient
síce záväzok na zákaz vytvárania konkurenčného prostredia porušil, avšak ním sledovaný výsledok
sa nedostavil, nehnuteľnosti ostali v jeho vlastníctve a spôsobilé na ďalší predaj a následne boli aj
predané práve pričinením výhradného sprostredkovateľa (kedy by súbeh zmluvnej pokuty, majúcej
principiálne nahradiť ušlú províziu a provízie akceptovať nešlo, pretože tento by už zakladal neprimerane
vysokú sankciu spojenú s nesplnením záväzku podľa § 53 ods. 4 písm. k/ O. z.). O žiaden z takýchto
hraničných prípadov tu ale nešlo, ak na jednej strane žalobkyňa v procese dokazovania bola schopná
presvedčiť o nájdení len jediného kupca, u ktorého ale bezpečne nepreukázala splnenie podmienok
predaja vyžadovaných žalovaným (dlhšej lehoty na vypratanie bytu a poskytnutia preddavku na kúpnu
cenu, majúceho poslúžiť obstaraniu si žalovaným inej nehnuteľnosti) a žalovaný naopak nepoprel a takto
ani nemohol účinne vyvrátiť fakt, že k predaju nehnuteľností ponúkaných aj žalobkyňou už došlo.

Právo žalobkyne na zmluvnú pokutu i zodpovedajúca povinnosť na strane žalovaného tak aj podľa
názoru odvolacieho súdu vznikli, prijať ale nešlo následný názor súdu prvého stupňa o neexistencii
dôvodov pre zníženie výšky zmluvnej pokuty.

Kým u neprijateľných podmienok v spotrebiteľských zmluvách platí pravidlo buď - alebo (zmluvný
partner spotrebiteľa sa pri nastavovaní zmluvných podmienok musí obrazne trafiť a je to on, kto nesie
riziko, že - opäť obrazne - presolí a podmienka neobstojí) a neprijateľnosť podmienky o zmluvnej
pokute automaticky vylučuje využitie moderačného oprávnenia súdu (znižovať možno len výšku platnej
dojednanej zmluvnej pokuty), u tých podmienok, ktoré za neprijateľné vyhodnotiť nejde (pričom takou

bola podľa tunajšieho súdu aj zmluvná pokuta dojednaná účastníkmi konania z prejednávanej veci
pre prípad porušenia výhradnosti zastúpenia, ak tu porušenie zmluvy má za následok nesplniteľnosť
záväzku žalobkyne a s tým spojenú stratu nároku na províziu, ktorej „výpadok“ má zmluvná pokuta
práve suplovať) tzv. moderačné oprávnenie súdu predstavuje zákonom akceptovaný prostriedok, ako
reagovať na konkrétne okolnosti toho-ktorého prípadu.

Ak tu z pohľadu požiadavky žalobkyne na zmluvnú pokutu v plnej dojednanej výške nepopierateľný
význam mala miera jej aktivity pri plnení predmetu zmluvy (reprezentovaná počtom žalobkyňou
získaných záujemcov o predmet sprostredkovania) a tým podmienená miera oprávnenosti požiadavky
žalobkyne na zdržanlivosť žalovaného či už pri konaní takpovediac na vlastnú päsť alebo s využívaním
výhradnou zmluvou zakazovanej súčinnosti konkurencie (kde inak platí forma priamej úmery vyjadriteľná
aj tak, že čím väčší je relevantný záujem o predmet sprostredkovania „podchytený“ tzv. realitnou
kanceláriou, tým väčšia by mala byť i miera zdržanlivosti klienta pri počínaniach schopných úspech
snaženia sa tzv. realitnej kancelárie podkopať), okrem toho tu však bol tiež faktor miery netrpezlivosti
žalovaného pri plnení ním zmluvne prijatého záväzku vyčkať na výsledok za pričinenia žalobkyne (ktorá
miera bola merateľná dĺžkou času, po ktorý sa žalovaný počínania vedúceho k neodvrátiteľnosti stavu
nenaplnenia zmluvy za pričinenia žalobkyne bol schopný zdržať v pomere k času, po ktorý naopak už
„vydržať“ na obrazné rozviazanie rúk nedokázal), práve tým museli byť predurčené úvahy o tom, či
zmluvnú pokutu znížiť a ak áno, i o rozsahu zníženia.

Odpoveď na prvú z týchto otázok musela byť pomerne jasná, pretože nájdenie v období troch mesiacov,
na ktoré bola výhradná zmluva uzavretá (na ustanovenie o mechanizme automatického predlžovania
času trvania zmluvného vzťahu pritom nebolo možné brať zreteľ, nakoľko tento neúmerne predlžoval i
stav viazanosti klienta obmedzeniami bez perspektívy reálneho výsledku) len jedného záujemcu o kúpu
(navyše nespĺňajúceho žalovaným požadované podmienky bez preukázania opaku) dôvod zníženia
poskytovalo.

U otázky druhej potom bolo potrebné vyjsť z toho, že základný čas trvania zmluvy bol 3 mesiace, teda
od 20. januára 2010 do rovnakého dňa v apríli 2010 (§ 122 ods. 2 O. z.) celkom 91 dní (12 v januári,
28 vo februári, 31 v marci a 20 v apríli) a z tých žalovaný vo vzťahu so žalobkyňou bez vzniku následku
neodvrátiteľnosti stavu nemožnosti splnenia predmetu zmluvy žalobkyňou vydržal celý čas s výnimkou
posledných 6 dní (od 15. do 20. apríla 2010), teda 85 dní (keďže 15. apríla 2010 došlo k uzavretiu
kúpnej zmluvy na nehnuteľnosti s manželmi Kyselovými aj k podaniu návrhu na vklad takejto zmluvy
do katastra).

Na každý deň z 91-dňového obdobia viazanosti žalovaného zmluvou by tak z celkovej sumy zmluvnej
pokuty 1.991 eur pripadala suma 21,88 eur (1.991 : 91 po zaokrúhlení výsledku na dve desatinné
miesta, teda na celé eurocenty) a na šesťdňové obdobie od nastolenia žalovaným stavu nenaplniteľnosti
sprostredkovateľskej zmluvy žalobkyňou do konca základného času trvania zmluvy suma 131,27 eur
(1.991 : 91 x 6, pričom tu k rozdielu vo výške jedného eurocentu prišlo vynásobením šiestimi nie
sumy zhora, ale podielu výšky pokuty a celkového počtu dní). Odvolací súd sa pri výpočte sumy pred
vyhlásením rozsudku inak dopustil chyby v počítaní (vzniknutej mylným vyjdením z počtu len 90 dní v
rámci obdobia, o ktorom tu je reč), to však nič nemenilo na potrebe zmeny napadnutého rozsudku súdu
prvého stupňa vo veci samej tak, ako to vyplýva z prvej vety výroku tohto rozsudku odvolacieho súdu,
teda priznaním žalobkyni len zníženej sumy zmluvnej pokuty so správne priznaným úrokom z omeškania
a zvyškovým zamietnutím žaloby (hoc aj za stavu nutnosti do tohto písomného vyhotovenia rozsudku
pojať podľa § 211 ods. 2 a § 164 O. s. p. i opravné uznesenie, ktorým sa chyba v počítaní opraví).

I keď pri takomto výsledku konania (ako celku konania prvostupňového aj odvolacieho) prevažný úspech
zaznamenal žalovaný (a to bez preháňania s drvivou porážkou súperky v spore, keďže žalobkyňa s
požiadavkou na tzv. istine uspela len v rozsahu 6,59%) a bol to tak on, komu by zásadne vzniklo právo
na náhradu trov konania (podľa § 224 ods. 1 a 2 a § 142 ods. 2 O. s. p.), odvolací súd práve vo výdatnom
pričinení sa tohto účastníka o vznik sporu, v nevenovaní ním prakticky žiadnej pozornosti vstupovaniu
do vzťahu so žalobkyňou, ako aj v „príhodnosti“ argumentácie ním použitej ním na obranu v konaní (z

toho argumentácie spotrebiteľským charakterom vzťahu až b neskoršom štádiu konania) videl dôvody
hodné osobitného zreteľa pre nepriznanie mu náhrady a to vôbec (§ 150 ods. 1 veta prvá O. s. p.).

K prijatiu tohto rozsudku došlo pomerom hlasov 3 : 0, čiže jednomyseľne (čl. I § 3 ods. 9 posledná veta
zákona č. 757/2004 Z. z. v znení neskorších zmien a doplnení).

Poučenie:

Tento rozsudok nemožno napadnúť odvolaním.