Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 29. október 2014

Súd: Okresný súd Komárno
Spisová značka: 14C/92/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4213226280
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 10. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Kováčová

ECLI: ECLI:SK:OSKN:2014:4213226280.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Komárno v konaní pred sudkyňou JUDr. Oľgou Kováčovou v právnej veci navrhovateľa:

Obec Zemianska Olča, Hlavná 26, Zemianska Olča, IČO: 00 306 720, proti odporcovi: MEGART, a.s.,
Kolárovská 786, Zemianska Olča, IČO: 34 120 467, v konaní zastúpenému JUDr. Tiborom Nagyom,
advokátom so sídlom Kukučínova 8, Nové Zámky, o zaplatenie 116.178,72 € s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

Navrhovateľ j e p o v i n n ý zaplatiť odporcovi náhradu trov konania k rukám jeho právneho
zástupcu titulom trov právneho zastúpenia sumu vo výške 2.491,85 € do troch dní od právoplatnosti
tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom na začatie konania doručeným tunajšiemu súdu dňa 18.11.2013 sa navrhovateľ domáhal

uloženia povinnosti odporcovi zaplatiť mu sumu 116.178,72 € s príslušenstvom a náhradu trov
konania. Svoj návrh odôvodnil tým, že s odporcom dňa 2.5.2006 uzavrel zmluvu o nájme nebytových
priestorov, na základe ktorej sa zaviazal počas doby 30 rokov platiť ročné nájomné za prenájom
priestorov vo výške 18.522,2067 €. Taktiež sa zaviazal platiť za služby spojené s užívaním nebytových
priestorov za každý rok nájmu vo výške 22.107,15 €. Taktiež sa v nájomnej zmluve zaviazal na
uskutočnenie stavebných prác - rekonštrukciu telocvične v predmetných nebytových priestoroch. Za
účelom uskutočnenia rekonštrukčných prác získal na základe rozhodnutia Krajského školského úradu
Nitra finančné prostriedky vo výške 116.178,72 €. Tieto finančné prostriedky použil na rekonštrukčné

práce, ku ktorým došlo v priebehu roku 2006 (na základe stavebného povolenia č. 1153/2006 a
kolaudačného rozhodnutia č. 1224/2006). Zmluva o nájme nebytových priestorov bola ukončená
výpoveďou dňa 31.3.2013 a to z dôvodu, že predmet nájmu bol nedostatočne využívaný. Vychádzajúc
z ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka a čl. VI. ods. 1 zmluvy žiadal od odporcu úhradu
protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota veci odporcu, t.j. sumu vo výške 116.178,62 €. Nakoľko mu
odporca požadovanú sumu neuhradil, ani nemal záujem sa s ním mimosúdne dohodnúť, uplatnil si nárok
na zaplatenie tejto sumy podaným návrhom na začatie konania. Zároveň si uplatnil zaplatenie úroku z

omeškania z dlžnej sumy ako i náhradu trov konania.

Odporca s podaným návrhom nesúhlasil. Mal za to, že medzi účastníkmi konania stále existuje nájomný
vzťah, nakoľko nedošlo k jeho ukončeniu platným právnym úkonom. Odporca považoval výpoveď
navrhovateľa zo dňa 17.12.2012 za neplatnú a neúčinnú, keď medzi účastníkmi konania došlo k
uzavretiu nájomného vzťahu na dobu určitú, pričom z jeho strany nedošlo k porušeniu nájomnej zmluvy
a ani neboli dané dôvody výpovede podľa čl. IX. bod 1 písm. b) nájomnej zmluvy, resp. podľa § 9 ods.
2, 3 zákona č. 116/1990 Zb..Súd vec v zmysle § 101 ods. 2 O.s.p. vykonal v neprítomnosti navrhovateľa, ktorý sa na pojednávanie
napriek riadnemu predvolaniu nedostavil a svoju neúčasť na pojednávaní vopred neospravedlnil. Vo veci
vykonal dokazovanie oboznámením obsahu inventúrneho súpisu majetku, zmluvy o nájme nebytových

priestorov, výpovede zmluvy, stanoviska k výpovedi zmluvy, výpovede, vyčíslenia, prehľadu pohybov
analytických účtov, účtovníctva, podania navrhovateľa, výpisu z účtu, zápisu o odovzdaní - prevzatí
stavby, rozhodnutia č. 1224/2006 zo dňa 27.11.2006, kópie doručeniek, faktúry č. 200628 zo dňa
16.11.2006 spolu s prílohou, výpisu z účtu, dodatku č. 1 k zmluve o dielo zo dňa 2.10.2006, zmluvy o
dielo zo dňa 31.7.2006, zmluvy o dielo zo dňa 7.8.2006, faktúry č. 0026026 zo dňa 8.8.2006, výpisu

z účtu, dodacieho listu zo dňa 7.8.2006, faktúry č. 0026031 zo dňa 26.9.2006, dodacieho listu zo dňa
25.9.2006, výpisu z účtu, dodacieho listu zo dňa 25.9.2006, faktúry č. 0026048 zo dňa 15.12.2006,
výpisu z účtu, faktúry č. 200619 zo dňa 14.9.2006 spolu s prílohou, výpisu z účtu, faktúry č. 200627 zo
dňa 18.10.2006 spolu s prílohou, výpisov z účtu, dôvodovej správy k verejnému obstarávaniu, prehľadu
pohybov analytických účtov, účtovníctva, faktúry č. 2006/32 zo dňa 19.9.2006, faktúry č. 2006/34 zo
dňa 15.11.2006, faktúry č. 0600021 zo dňa 9.11.2006, faktúry č. 0600024 zo dňa 1.12.2006, faktúry č.

54/2006 zo dňa 2.10.2006, faktúry č. 200677 zo dňa 1.12.2006, faktúry č. 6/2006 zo dňa 30.11.2006,
faktúry č. 20061017 zo dňa 17.10.2006, rozpočtového opatrenia, žiadosti o poskytnutie finančných
prostriedkov, uznesenia, vyjadrenia odporcu, stanoviska k výpovedi a ostatných ku spisu pripojených
listín, prečítaním, a na základe takto vykonaného dokazovania zistil nasledovný skutkový a právny stav
veci:

Navrhovateľ uzavrel s odporcom dňa 2.5.2006 zmluvu o nájme nebytových priestorov. Predmetom
zmluvy bol nájom nebytových priestorov nachádzajúcich sa v obci Zemianska Olča na adrese G. Č..
XXX/XX v budove spoločnosti odporcu o výmere 1.080 m2. Na základe dohody zmluvných strán mali
byť prenajaté priestory využívané na účely telocvične, resp. na športové využitie. Nájomná zmluva
bola uzavretá na dobu určitú od 1.5.2006 do 30.4.2036. Navrhovateľ predmet nájmu užíval v súlade

so zmluvou o nájme, realizoval rekonštrukčné práce v súvislosti so sprevádzkovaním telocvične v
prenajatých priestoroch. Uvedené mal súd preukázané navrhovateľom predloženými listinnými dôkazmi
(faktúrou č. 200628 zo dňa 16.11.2006 vystavenou spoločnosťou LAFER s.r.o., zmluvou o dielo zo dňa
31.7.2006 spolu s dodatkom č. 1 k zmluve o dielo zo dňa 2.10.2006 uzavretými medzi navrhovateľom
a spoločnosťou LAFER, s.r.o., zmluvou o dielo zo dňa 7.8.2006 uzavretou medzi navrhovateľom

a STIV - Ing. Ivan Stračár, faktúrou č. 0026026 zo dňa 8.8.2006 vystavenou dodávateľom STIV -
Ing. Ivan Stračár, dodacím listom vystaveným dodávateľom STIV - Ing. Ivan Stračár dňa 7.8.2006,
faktúrou č. 0026031 zo dňa 26.9.2006 vystavenou dodávateľom STIV - Ing. Ivan Stračár, dodacím
listom vystaveným dodávateľom STIV - Ing. Ivan Stračár dňa 25.9.2006, dodacím listom vystaveným
dodávateľom STIV - Ing. Ivan Stračár dňa 25.9.2006, , faktúrou č. 0026048 zo dňa 15.12.2006

vystavenou dodávateľom STIV - Ing. Ivan Stračár, faktúrou č. 200619 zo dňa 14.9.2006 vystavenou
spoločnosťou LAFER s.r.o., faktúrou č. 200627 zo dňa 18.10.2006 vystavenou spoločnosťou LAFER
s.r.o., faktúrou č. 2006/32 zo dňa 19.9.2006 vystavenou dodávateľom L.. U. H., faktúrou č. 2006/34
zo dňa 15.11.2006 vystavenou dodávateľom G. Š., faktúrou č. 0600021 zo dňa 9.11.2006 vystavenou
dodávateľom T. W., faktúrou č. 0600024 zo dňa 1.12.2006 vystavenou dodávateľom T. W., faktúrou č.

54/2006 zo dňa 2.10.2006 vystavenou dodávateľom Balogh Árpád COO PROJEKT, faktúrou č. 200677
zo dňa 1.12.2006 vystavenou dodávateľom STAV - COOP, s.r.o., faktúrou č. 6/2006 zo dňa 30.11.2006
vystavenou dodávateľom Pavol Kiss - SS, faktúrou č. 20061017 zo dňa 17.10.2006 vystavenou
dodávateľomGUSKLOGőghFrantišek). Písomnýmpodanímzodňa17.12.2012navrhovateľvypovedal
zmluvu o nájme nebytových priestorov zo dňa 2.5.2006 z dôvodu, že predmetná zmluva bola uzavretá

predchádzajúcim vedením navrhovateľa na neprimerane dlhú dobu, pričom zmluvu považoval za
nevýhodnú. Preto vo svojom podaní vyslovil, že zmluvu považuje za uzavretú na dobu neurčitú, pričom
na túto je potrebné aplikovať všeobecnú výpovednú lehotu podľa § 582 Občianskeho zákonníka, ktorá
začala plynúť dňa 1.1.2013 a uplynula dňa 31.3.2013. Odporca považoval výpoveď navrhovateľa zo dňa
17.12.2012 za neplatnú a neúčinnú, keď medzi účastníkmi konania došlo k uzavretiu nájomného vzťahu

na dobu určitú, pričom z jeho strany nedošlo k porušeniu nájomnej zmluvy a ani neboli dané dôvody
výpovede podľa čl. IX. bod 1 písm. b) nájomnej zmluvy, resp. podľa § 9 ods. 2, 3 zákona č. 116/1990 Zb..

Medzi účastníkmi konania nebolo sporné, že medzi nimi došlo dňa 2.5.2006 k uzavretiu zmluvy o
nájme nebytových priestorov. Sporný bol však uplatnený nárok na zaplatenie sumy 116.178,72 € titulom
protihodnoty rekonštrukčných prác, v súvislosti s ktorými sa zvýšila hodnota prenajatej veci, ktorý nárokje nárokom nadväzujúcim na ukončený zmluvný vzťah. Súd pre posúdenie dôvodnosti uplatneného
nároku preto ako otázku predbežnú musel riešiť, či medzi účastníkmi konania došlo k platnému
ukončeniu zmluvného vzťahu.

Podľa§663Občianskehozákonníka,nájomnouzmluvouprenajímateľprenechávazaodplatunájomcovi
vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Podľa§720Občianskehozákonníka,nájomapodnájomnebytovýchpriestorovupravujeosobitnýzákon.

Podľa § 667 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až

po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec
na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi

značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.

Podľa § 9 ods. 1 až 4 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov, nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.

Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak

a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;

b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie
je spojené s nájmom;

c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby,
tieto služby neposkytuje riadne a včas;

d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo

porušujú pokoj alebo poriadok;

e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt
vypratať;

f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;

g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa..

h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č.
403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd,

i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č.
229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak

a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;

b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.Vzťahy zo zmlúv o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktoré uzavreli v čase od 31. decembra
1989 do 31. decembra 1990 podniky a hospodárske zariadenia Komunistickej strany Čiech a Moravy,
Komunistickej strany Slovenska - Strany demokratickej ľavice a Komunistickej strany Česko - Slovenska

a podniky, hospodárske a účelové zariadenia Zväzu mladých, nástupcu Socialistického zväzu mládeže,
ako prenajímatelia, zanikajú 31. januárom 1992, pokiaľ neskončia pred týmto dňom.

Podľa§ 582ods.1Občianskehozákonníka,akjedojednanázmluvanadobuneurčitú,ktorejpredmetom
je záväzok na nepretržitú a opakovanú činnosť, alebo záväzok zdržať sa určitej činnosti alebo strpieť
určitú činnosť a ak zo zákona alebo zo zmluvy nevyplýva spôsob jej výpovede, možno zmluvu vypovedať

v lehote troch mesiacov ku koncu kalendárneho štvrťroka.

Podľa čl. IX bol 1 zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 2.5.2006, nájomný vzťah dohodnutý
touto zmluvou zaniká:

a) dohodou zmluvných strán

b) výpoveďou v 3-mesačnej výpovednej lehote uvedených a to z dôvodov uvedených v § 9 odst. 2
zákona č. 116/90 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

c) uplynutím dojednanej doby

d) ak nájomca nedokončí dohodnuté stavebné úpravy a investičné zámery podľa článku VI bod 1
Zmluvy v lehote určenej v stavebnom povolení. V tom prípade nájom zaniká uplynutím tejto lehoty.

Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

Podľa § 153 ods. 1 O.s.p., súd rozhodne na základe skutkového stavu zisteného z vykonaných dôkazov,
ako aj na základe skutočností, ktoré neboli medzi účastníkmi sporné, ak o nich alebo o ich pravdivosti
nemá dôvodné a závažné pochybnosti.

Podľa § 120 ods. 3 O.s.p., ak nejde o veci uvedené v odseku 2, súd si môže osvojiť skutkové zistenia
založené na zhodnom tvrdení účastníkov.

Na základe vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že medzi účastníkmi konania došlo k
uzavretiu nájomného vzťahu a to zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 2.5.2006, ktorá
zmluva spadá pod úpravu zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov. Nájomná zmluva bola uzavretá na dobu určitú od 1.5.2006 do 30.4.2036.Na
základe tejto nájomnej zmluvy navrhovateľ užíval priestory vo vlastníctve odporcu a to v súlade s

dohodnutýmúčelomnájmu-prevádzkoutelocvične.Navrhovateľzatýmtoúčelomvroku2006investoval
do rekonštrukčných prác v prenajatých priestoroch, čo v priebehu konania preukázal predloženými
listinnými dôkazmi (zmluvami o dielo, faktúrami, účtovníctvom a pod.) Uvedené medzi účastníkmi
konania sporné nebolo, pričom navrhovateľ v tejto časti uniesol povinnosť tvrdenia i dôkazné bremeno.
Navrhovateľ sa však podaným návrhom na začatie konania domáhal zaplatenia peňažnej sumy titulom

platne ukončeného nájomného vzťahu, ktorá skutočnosť medzi účastníkmi konania sporná bola, keďže
odporca v priebehu konania popieral platnosť výpovede nájomnej zmluvy zo dňa 17.12.2012. Pre
rozhodnutie o dôvodnosti uplatneného nároku, a to zaplatenie sumy 116.178,72 € titulom protihodnoty
navrhovateľom realizovaných rekonštrukčných prác, o ktoré sa zvýšila hodnota prenajatej nehnuteľnosti
vo vlastníctve odporcu (t,j, nároku uplatneného v zmysle § 667 Občianskeho zákonníka), sa súd

preto v prvom rade musel vysporiadať s otázkou, či medzi účastníkmi konania došlo k platnému
ukončeniu nájomného vzťahu. V tejto súvislosti súd s poukazom na čl. IX zmluvy ako i § 9 zákona
č. 116/1990 Zb. dospel k záveru, že právny úkon - výpoveď zo zmluvy o nájme zo dňa 17.12.2012
nie je platným právnym úkonom, nakoľko tento nie je v súlade so zmluvnými dojednaniami účastníkov
konania upravenými v zmluve o nájme nebytových priestorov zo dňa 2.5.2006 a ani § 9 zákona č.

116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Jednostrannýnázor účastníka zmluvného vzťahu o jeho nevýhodnosti a neprimeranej dobe trvania nie je dôvodom
pre platné ukončenie zmluvného vzťahu výpoveďou, nakoľko takýto dôvod pre ukončenie zmluvného
vzťahu medzi účastníkmi konania dohodnutý nebol a taktiež to nie je výpovedný dôvod vyplývajúci z

§ 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. Súd tiež poukazuje na skutočnosť, že medzi účastníkmi konania
bol uzavretý nájomný vzťah na dobu určitú (od 1.5.2006 do 30.4.2036), preto aplikácia ustanovenia §
582 ods. 1 Občianskeho zákonníka (tak ako to tvrdil navrhovateľ) nepripadá do úvahy. Vychádzajúc z
vyššie uvedeného súd dospel k záveru, že výpoveď z nájomnej zmluvy zo dňa 17.12.2012 je neplatným
právnym úkonom, nakoľko táto odporuje dohode zmluvných strán upravenej v čl. IX ods. 1 zmluvy o

nájme nebytových priestorov zo dňa 2.5.2006 ako i § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, pričom ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu
vzmysle §39Občianskehozákonníka,naktorúsúdprihliadaexoffo.Nakoľkomedziúčastníkmikonania
nedošlo k platnému ukončeniu nájomného vzťahu, nárok na zaplatenie protihodnoty realizovaných
rekonštrukčných prác, o ktoré sa zvýšila hodnota prenajatej veci v zmysle § 667 Občianskeho
zákonníka, je nárokom nedôvodným, nakoľko ide o nárok vyplývajúci z ukončeného nájomného vzťahu a

niezovzťahuprebiehajúceho.Pretosúdrozhodoltak,ženávrhnazačatiekonaniaprejehonedôvodnosť
zamietol.

O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p a odporcovi ako v konaní plne úspešnému
účastníkovi priznal náhradu trov konania titulom trov právneho zastúpenia sumu vo výške 2.491,85 € (3
úkony právnej služby po 658,93 € (prevzatie a príprava zastúpenia, písomné podanie na súd - vyjadrenie

k návrhu, účasť na pojednávaní dňa 29.10.2014), 3 x režijný paušál po 8,04 € (rok 2014), náhrada straty
času vo výške 53,60 € (4 x 13,40 €), cestovné vo výške 23,51 € a náhradu DPH). Základnú sadzbu
tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby súd určil vychádzajúc z § 10 ods. 1 vyhl. č. 655/2004 Z.z.
o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov.

Náhradutrovkonaniasúdnavrhovateľavsúlades§149ods.1O.s.p.zaviazalzaplatiťkrukámprávneho

zástupcu odporcu.

Lehotu na plnenie súd určil v súlade s § 160 ods. 1 O.s.p..

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho

doručenia cestou tunajšieho súdu na Krajský súd v Nitre.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len
tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo dôkazy, ktoré doteraz
neboli uplatnené ( § 205a)

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho posúdenia veci.Podľa § 251 ods. 1 O.s.p., ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné súdne rozhodnutie,
oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o
výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.