Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 5. jún 2013

Súd: Okresný súd Žilina
Spisová značka: 4C/189/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5111217583
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 06. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Iveta Sýkorová

ECLI: ECLI:SK:OSZA:2013:5111217583.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Žilina v konaní pred samosudkyňou JUDr. Ivetou Sýkorovou, v právnej veci navrhovateľa:

G.. D. E., nar. X.X.XXXX, bytom D. XX, právne zast.: JUDr. Marianna Dobríková, advokátska kancelária,
s.r.o., IČO: 36869431, so sídlom Jilemnického 8, 036 01 Martin, proti odporkyni: O. O. - Q.-T..SK, IČO:
XXXXXXXX, XXX XX T. X, právne zast. JUDr. Martinom Burianom, advokátom, so sídlom Štúrova ul. 1,
Žilina, o zaplatenie istiny 2.000,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

Odporkyňa je povinná zaplatiť navrhovateľovi sumu 2.000,- € spolu s úrokom z omeškania vo výške 9
% ročne zo sumy 2.000,- € od 24.3.2011 do zaplatenia a nahradiť mu trovy konania vo výške 120,- €
titulom zaplateného súdneho poplatku a vo výške 897,64 € titulom trov právneho zastúpenia, to všetko

do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 30.5.2011 domáhal voči odporkyni zaplatenia
sumy 2.000,- € spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 2.000,- € od 24.3.2011 do
zaplatenia a náhrady trov konania. Svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 21.1.2011 uzatvoril s odporkyňou
zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti, na základe
ktorej zaplatil odporkyni tzv. rezervačnú zálohu vo výške žalovanej istiny, t. j. 2.000,- € dňa 21.1.2011.
V súlade s článkom IV. zmluvy odporkyňa sprostredkovala navrhovateľovi finančné poradenstvo
prostredníctvom spoločnosti Y. X., Y..X.. (P. P.) Y. F. L. SK, X..H..E.. (P. I.) za účelom poskytnutia

hypotekárneho úveru na kúpu nehnuteľnosti uvedenej v zmluve. Navrhovateľ však nesplnil podmienky
na poskytnutie hypotekárneho úveru, čím mu podľa článku IV. zmluvy vzniklo právo na odstúpenie
od zmluvy a na vrátenie rezervačnej zálohy. O nesplnení podmienky navrhovateľ informoval mailom
a odporkyni je táto skutočnosť známa. Navrhovateľ listom zo dňa 23.3.2011 odstúpil od zmluvy a
žiadal vrátenie rezervačnej zálohy, odporkyňa napriek viacerým ústnym prísľubom a písomnej výzve
navrhovateľa rezervačnú zálohu do dnešného dňa nevrátila. Navrhovateľ si uplatňuje úroky z omeškania
vo výške 9 % ročne od 24.3.2011 (deň nasledujúci po dni odstúpenia od zmluvy do zaplatenia). Zároveň

si navrhovateľ uplatňuje náhradu trov konania.

Navrhovateľ k návrhu na začatie konania pripojil nasledovné listinné dôkazy, z ktorých súd zistil:

Zo zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti
uzatvorenej dňa 21.1.2011 medzi navrhovateľom ako sprostredkovateľom a odporcom ako záujemcom
zastúpeným na základe plnej moci: O. O., uzatvorenej podľa záhlavia zmluvy podľa § 262 zák. č.
513/1991 Zb., Obchodného zákonníka, súd zistil, že v bode I.2. zmluvy sprostredkovateľ prehlásil, že
predávajúci sa zaviazal voči sprostredkovateľovi odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu k nasťahovaniu
najneskôr do 7 dni od uzavretia kúpnej zmluvy. Pod bodom I. je uvedená nehnuteľnosť: rozostavanýrodinný dom - stavba, ktorý stojí na pozemku parc. č. XXX/XKN v k. ú. Divinka. Podľa bodu II. bola
dohodnutá kúpna cena 86.036,7 € a podľa bodu III. zmluvy bola dohodnutá rezervačná záloha 2.000,-
€. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú od 21.1.2011 do 30.4.2011. Podľa bodu V. zmluvy klient

zaplatí kúpnu cenu takto: prvú časť kúpnej ceny vo výške 67.000,- € formou hypotekárneho úveru - táto
kúpna cena je za rozostavanú novostavbu domu stojaceho na parcele č. XXX/XKN k. ú. Divinka a druhú
časť kúpnej ceny vo výške 19.036,7 € formou hypotekárneho úveru, pričom táto časť kúpnej ceny ja za
dokončenie rozostavanej novostavby.

Z časti zmluvy pod názvom Zmluvné podmienky súd zistil, že podľa bodu I.: Predmet zmluvy

sa sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na základe ktorých vznikne záujemcovi možnosť
uzatvorenia zmluvy s vlastníkom, ktorý ponúkol na predaj nehnuteľnosti, ktorou dôjde k prevodu
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam (kúpna zmluva) za kúpnu cenu uvedenú v bode II. (1.2).
Sprostredkovateľ sa v období od podpisu tejto zmluvy do uplynutia doby trvania zmluvy uvedenej
v bode IV. (ďalej len doba rezervácie) zaväzuje vykonať činnosti smerujúce k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy ohľadne nehnuteľností špecifikovaných v bode I., na základe ktorej vlastník nehnuteľnosti predá

nehnuteľnosti záujemcovi, a to najmä tým, že po dobu rezervácie neuzavrie rezervačnú zmluvu s
treťou osobou, zoznámi vlastníka so záujmom záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, na požiadanie záujemcu
uskutoční pre záujemcu úschovu finančných prostriedkov, ktoré budú následne zložené ako záloha na
zaplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, pripraví v prípade záujmu záujemcu a vlastníka návrh kúpnej
zmluvy a návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podľa článku II. Zmluvných

podmienok záujemca ako prejav svojej vážnej vôle na zablokovanie nehnuteľnosti pre seba zloží
pri podpise zmluvy rezervačnú zálohu uvedenú v bode III. Táto suma bude tvoriť časť kúpnej ceny
nehnuteľnosti. Podľa bodu III. Zmluvných podmienok v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu, alebo záujemca nezloží, či neprevedie do
uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny, alebo nepreplatí splatnú zmienku, ktorá slúži

na zabezpečenie zaplatenia rezervačnej zálohy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške
rezervačnej zálohy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie uvedenú zmluvnú pokutu so
zloženou rezervačnou zálohou.

PodľačlánkuIV.Zmluvnýchpodmienokvprípade,ženehnuteľnostinebudemožnépreviesťnazáujemcu
pre prekážky na strane vlastníka, je záujemca oprávnený od zmluvy odstúpiť. Záujemca má ďalej

právo odstúpiť od zmluvy i vtedy, ak nesplní podmienky pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti
v prípade, že financovanie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru bude sprostredkovávané
sprostredkovateľom. Vo vyššie uvedených prípadoch odstúpenie od zmluvy je sprostredkovateľ povinný
vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu.

Z príjmového pokladničného dokladu č. X/XXXX N. T. XX.X.XXXX (č. l. 5 spisu) súd zistil, že firma Q.-

T..SK, realitná kancelária, prijala od G.. D. E. sumu 2.000,- €, ako účel platby je v doklade uvedené:
rozostavaná stavba - záloha.

Z odstúpenia od zmluvy zo dňa 23.3.2011 adresovaného O. O. Q.-T..SK, realitná kancelária so sídlom T.
X súd zistil, že G.. D. E. odstúpil od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich
s kúpou nehnuteľnosti uzavretej dňa 21.1.2011 s realitnou kanceláriou z dôvodu nesplnenia podmienok

na získanie hypotekárneho úveru. Navrhovateľ ďalej odôvodňuje odstúpenie od zmluvy nasledovne:

Na základe analýzy dvoch vami odporúčaných nezávislých finančných poradcov nie je možné
financovaniekúpynehnuteľnosti(rodinnýdomvT.,D.)podľadohodnutýchpodmienokvzmluve.Nakoľko
sa predaj nehnuteľnosti za týchto podmienok neuskutoční, žiadam vás o vrátenie rezervačnej zálohy
2.000,- €. Vaše náklady 170,- € spojené s vypracovaním znaleckého posudku na danú nehnuteľnosť

som ochotný uhradiť.

Prevzatie odstúpenia od zmluvy je v dolnej časti odstúpenia potvrdené odporcom.

Navrhovateľ ďalším listom zo dňa 7.4.2011 (č. l. 7 spisu) vyzval odporcu na zaplatenie dlžnej sumy
2.000,- €, ktorá bola odporcovi poukázaná navrhovateľom ako rezervačná záloha na kúpu domu v T.
- D., keďže sa predaj domu v prospech navrhovateľa neuskutočnil z dôvodu nesplnenia podmienok

financovania a navrhovateľ podal dňa 23.3.2011 písomnú výpoveď rezervačnej zmluvy, ktorá výpoveďbola odporcom akceptovaná a navrhovateľovi bol daný ústny prísľub o vrátení rezervačnej zálohy
prevodom na bankový účet navrhovateľa. Od 23.3.2011 bol navrhovateľ niekoľkokrát ubezpečený, že
mu bude rezervačná záloha vrátená v plnej výške, čo sa do dnešného dňa nestalo.

Súd návrhu navrhovateľa vyhovel vydaním platobného rozkazu č. k. XXRo/XXX/XXXX-10 zo dňa
8.6.2011. Odporca podal dňa 18.7.2011 proti platobnému rozkazu odpor, čím sa platobný rozkaz
podľa ust. § 174 ods. 2 O.s.p. zrušil v celom rozsahu. Odporca na odôvodnenie odporu uviedol, že
právny nárok navrhovateľa na vrátenie rezervačnej zálohy zanikol započítaním rezervačnej zálohy zo
zmluvnou pokutou v zmysle článku III. bod 3.1 zmluvných podmienok zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti

a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti zo dňa 21.1.2011, nakoľko do uplynutia lehoty
v zmysle článku VI. zmluvy, t. j. do 30.4.2011, nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na
strane navrhovateľa. K odstúpeniu od zmluvy zo dňa 23.3.2011 zo strany navrhovateľa, na základe
ktorého sa navrhovateľ dožaduje vrátenia rezervačnej zálohy, nedošlo platným spôsobom. Článok IV.
zmluvných podmienok zmluvy určuje, kedy bol navrhovateľ oprávnený od zmluvy odstúpiť, a teda buď
z dôvodov na strane vlastníka, čo v tomto prípade splnené nebolo, alebo vtedy ak nesplní podmienky

pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti v prípade, že financovanie kúpy nehnuteľnosti formou
hypotekárneho úveru bolo sprostredkovávané odporcom, čo v tomto prípade opäť splnené nebolo,
nakoľko odporca navrhovateľovi financovanie kúpy nehnuteľnosti nesprostredkovával, čo potvrdzuje aj
samotný navrhovateľ vo svojom návrhu, v ktorom uviedol, že financovanie kúpy nehnuteľnosti formou
hypotekárneho úveru mu sprostredkovávali spoločnosti E. Y. X., Y..X.. Y. F. L. SK, X..H..E.., ktoré sa

takouto činnosťou zaoberajú. Odporca preto neuznáva vznesené nároky navrhovateľa a navrhuje návrh
zamietnuť a nahradiť odporcovi trovy konania.

Navrhovateľ sa prostredníctvom svojej právnej zástupkyne vyjadril k odporu proti platobnému rozkazu
podaním doručeným súdu 3.10.2011, v ktorom uviedol, že zmluva o rezervácii sa spravuje Občianskym
zákonníkom aj napriek tomu, že v úvode zakladá v zmysle § 262 pôsobnosť Obchodného zákonníka.

Nakoľko zmluva o rezervácii je tzv. spotrebiteľskou zmluvou, túto voľbu práva je potrebné posudzovať
podľa § 52 ods. 2 OZ ako obchádzajúcu zákon a neplatnú.

Podľa názoru navrhovateľa je ust. článku III. bod 3.1 zmluvy o rezervácii neplatné, pretože zakladá
právo odporkyne ponechať si zloženú rezervačnú zálohu v prípade, keď navrhovateľ od tejto zmluvy
odstúpi. V tomto smere považuje navrhovateľ zakotvenie tzv. „zmluvnej pokuty vo výške rezervačnej

zálohy“ za obchádzanie ustanovenia § 53 ods. 4 písm. e) OZ a je potrebné posudzovať ho podľa svojho
obsahu, t. j. nie ako právo odporkyne na zmluvnú pokutu, ale jej právo na nevrátenie navrhovateľom
poskytnutého plnenia (rezervačnej zálohy). Zmluvnú pokutu je možné dojednať len pre prípad
zavineného porušenia zmluvnej povinnosti niektorým účastníkom zmluvy. V danom prípade navrhovateľ
neporušil žiadne ustanovenie zmluvy o rezervácii, pretože žiadnym spôsobom nezavinil nesplnenie

podmienok na poskytnutie hypotekárneho úveru na financovanie kúpy nehnuteľnosti, na ktorú sa
vzťahovala zmluva o rezervácii. Je výlučne na rozhodnutí tej ktorej banky, či určitému žiadateľovi
hypotekárny úver poskytne, alebo nie. O zavinení navrhovateľa by bolo možné hovoriť napríklad v
prípade, keby dôvodom na neposkytnutie hypotekárneho úveru bol jeho zápis v centrálnom úverovom
registri ako neplatiča. Jediným dôvodom neposkytnutia hypotekárneho úveru navrhovateľovi však

bola tá skutočnosť, že hodnota predmetnej nehnuteľnosti bola veľmi nízka a nemohla tak slúžiť na
zabezpečenie hypotekárneho úveru vo výške požadovanej kúpnej ceny.

Navrhovateľ využil svoje právo odstúpiť od zmluvy podľa článku IV. druhá veta zmluvy o rezervácii,
pretože nesplnil podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru sprostredkovávaného subjektmi, ktoré
mu sprostredkovala odporkyňa. Odporkyňa totiž odporučila navrhovateľovi pána I. zo spoločnosti F. L.

SK na získanie najvýhodnejšieho hypotekárneho úveru a následne, keď sa pánovi I. úver sprostredkovať
nepodarilo, odporučila navrhovateľovi pána P. zo spoločnosti E. Y. C.e (ani tomu sa nepodarilo
zabezpečiť financovanie kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom úveru). Znenie predmetného ustanovenie
explicitne neurčuje, že sprostredkovanie financovania nehnuteľnosti musí vykonať odporkyňa osobne,
práve naopak, toto ustanovenie je nutné vykladať v prospech navrhovateľa - spotrebiteľa tak, že

odporkyňa nemusela sprostredkovávať financovanie kúpy nehnuteľnosti priamo, resp. sama, ale aj
prostredníctvom iných osôb, k čomu v danom prípade aj došlo. Navyše odporkyňa ani nie je oprávnená
sprostredkovať takúto finančnú službu vo vlastnom mene, nakoľko nemá oprávnenie A. na vykonávanie
finančného sprostredkovania podľa zákona č. 186/2009 Z.z. o finančnom sprostredkovaní a finančnomporadenstve. Pokiaľ teda v zmluvných dojednaniach odporkyňa uvádza možnosť sprostredkovania
financovania kúpy nehnuteľnosti odporkyňou, nemožno ho vykladať tak, že musí ísť o jej osobné
sprostredkovanie.

Pojednávanie nariadené na deň 9.5.2012 bolo na základe návrhu právnych zástupcov účastníkov
konania odročené za účelom prípadnej mimosúdnej dohody medzi účastníkmi.

Na pojednávaní konanom dňa 9.1.2013 zotrval navrhovateľ na návrhu na začatie konania v celom
rozsahu. Navrhovateľ uviedol, že hneď po uzatvorení zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti mu odporkyňa
odporučila finančného poradcu, ktorý mal navrhovateľovi odporučiť, akým spôsobom by bolo možné
financovať kúpu tejto nehnuteľnosti usmernením na niektorú bánk. O úvere teda priamo s odporkyňou

nejednal, odporkyňa mu odporučila pána I. N. F. L. SK, a pán I. odporučil navrhovateľovi S. W..
Odporkyňa dala vypracovať znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorý bol na veľmi nízku sumu. Od
zamestnanca S. W. sa dozvedel, že znel na sumu 37.000,- €. Banka konštatovala, že nie je možné
zabezpečiť úver touto nehnuteľnosťou z dôvodu jej nízkej ceny. Následne banka dala vyhotoviť ďalší
znalecký posudok, ktorý znel na sumu 57.000,- €. Keďže kúpna cena domu bola 86.000,- €, pokiaľ

by navrhovateľ chcel ten úver, musel by ručiť ešte nejakou inou nehnuteľnosťou, ktorou v tej dobe
nedisponoval. Následne mu odporkyňa odporučila ďalšieho finančného poradcu - pána P.. Potom
ako nebol navrhovateľovi poskytnutý úver z S. W., kontaktoval odporkyňu telefonicky, aj elektronickou
poštou. Odporkyňa totiž navrhovateľa neinformovala o tom, akým spôsobom sa bude zakúpenie
nehnuteľnosti financovať a navrhovateľ preto napísal odporkyňa mail, že takto si spoluprácu s ňou

nepredstavoval, keďže mu sľúbila, že financovanie kúpy tejto nehnuteľnosti mu zabezpečí. Keď začali
jednať o kúpe nehnuteľnosti s odporkyňou, odporkyňa navrhovateľovi povedala, že mu sprostredkuje
kúpu tejto nehnuteľnosti a že to nie je problém. Takisto, že vybaví všetky veci, ktoré sa týkajú katastra
a všetko, čo je spojené s tou kúpou. Povedala navrhovateľovi, že je solventný klient a že to nebude
problém, keďže má dobré zamestnanie a dobrú pozíciu, teda by nemal byť problém získať ten úver. To

sa však následne ukázalo, že nie je pravdou. Potom pán P. napísal odporkyni email, ako si predstavuje
prefinancovanie kúpy nehnuteľnosti a následne pán P. A. navrhovateľovi, že navrhovateľ nemá šancu
dostať úver vzhľadom na hodnotu kupovanej nehnuteľnosti. Navrhovateľ bol osobne za odporkyňou s
odstúpením od zmluvy, ktoré ona osobne prevzala a povedala mu, že mu zálohu vráti a ešte v ten večer
mu peniaze prevedie, k čomu však nedošlo ani počas ďalších týždňov. Následne mu telefóny nedvíhala,

komunikovali len textovými správami. Navrhovateľ si kúpil asi dva mesiace po tejto udalosti iný rodinný
dom.

Odporkyňa na pojednávaní uviedla, že navrhovateľ si u nich rezervoval nehnuteľnosť, o ktorú mal
záujem, na ktorú bola vybratá i rezervačná záloha 2.000,- €. Odporca ako realitná kancelária odporučil
navrhovateľovi finančného poradcu pána I., ktorý sa staral o zabezpečenie hypotéky pre kupovanú

nehnuteľnosť. Pokiaľ sa v článku IV. zmluvy odporca zaviazal, že ak nebude navrhovateľovi poskytnutý
úver, rezervačná záloha mu bude vrátená, navrhovateľ mal však vo svojom vlastníctve X-G. byt, s ktorým
odporca tiež počítal pri vybavovaní úveru, a podľa názoru odporcu bol vtedy aj reálny kupec na ten
byt, čiže kúpa rezervovanej nehnuteľnosti mohla prebehnúť. Bolo tam viacero variant financovania,
ale navrhovateľ to už nechcel riešiť, pretože zistil, že by mu neostali peniaze napríklad na úpravu

okolia. Odporca však navrhovateľovi neponúkol nehnuteľnosť aj s tým, že budú realizované úpravy
okolia nehnuteľnosti. Podľa názoru odporcu navrhovateľ mal možnosť pri využití možností poskytnutých
odporcom túto rezervovanú nehnuteľnosť kúpiť. Ďalšiu variantu navrhoval navrhovateľovi pán I. Q.
S. W., teda boli to také možnosti, z ktorých by sa dalo niečo prijateľné vyskladať za účelom kúpy
rezervovanej nehnuteľnosti. Odporkyňa síce pôvodne navrhovateľovi sľúbila, že mu rezervačnú zálohu

vráti, ale následne túto situáciu zvážili, a keďže majú viacero takých klientov, ktorým v podstate venujú
čas 2 - 3 mesiace, snažila sa túto záležitosť vyriešiť zmiernou cestou tak, že navrhovateľovi vráti
časť rezervačnej zálohy vo výške 1.000,- €. Podľa názoru odporkyne nedošlo k uzatvoreniu kúpnej
zmluvyohľadomrezervovanejnehnuteľnostizdôvodu,ženavrhovateľmalvyhliadnutúinúnehnuteľnosť,
keďže dva mesiace po skončení zmluvy si navrhovateľ inú nehnuteľnosť kúpil. Odporkyňa potvrdila,

že odstúpenie od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti bolo odporcovi navrhovateľom doručené osobne
dňa 23.marca 2011. Uviedla, že po ohliadke rezervovanej nehnuteľnosti si chcel pán E. nehnuteľnosť
financovať formou hypotekárneho úveru. Odporkyňa nepracuje ako hypotekárny špecialista a odporučila
navrhovateľovi spoločnosť F. L. - F. I.. Odporca len zabezpečuje dokumenty potrebné pre hypotekárnyúver, teda list vlastníctva, znalecký posudok, katastrálne mapy a geometrické plány. Môže odporučiť
klientovi finančného poradcu, i keď aj ona sama by mohla túto činnosť finančného poradcu vykonávať,
keďže v tejto oblasti môže podnikať, ale nemá na to pri svojej práci čas a ani ju to veľmi nebaví.

Odporkyňaodporučilanavrhovateľovifinančnýchporadcovpreto,lebochcelanavrhovateľovivšestranne
pomôcť, aby sa dopracoval ku kúpe tej nehnuteľnosti, pretože cieľom odporcu je spokojnosť ako
predávajúceho, tak i kupujúceho.

Odporkyňa zotrvala na svojich tvrdeniach, a síce, že pohľadávka uplatňovaná navrhovateľom zanikla
započítaním zmluvnej pokuty s rezervačnou zálohou. Odstúpenie od zmluvy zo strany navrhovateľa

nie je platným právnym úkonom, nakoľko neboli splnené podmienky na odstúpenie od zmluvy, pretože
navrhovateľ splnil podmienky pre poskytnutie úveru, len neprijal možnosti, ktoré mu ponúkol finančný
sprostredkovateľ.

Navrhovateľ uviedol, že pán I. mu následne navrhoval i riešenie získania finančných prostriedkov
spotrebným úverom, avšak podmienky hypotekárneho úveru sú oveľa lepšie ako úveru spotrebného,
nikto nekupuje nehnuteľnosť na spotrebný úver. Čo sa týka financovania založením bytu, byt bol na

100 % založený v E. W.. Byt sa predal asi tri mesiace po tejto udalosti, asi v máji roku 2011 cez inú
realitnú kanceláriu. Predajom bytu by sa však nezískali potrebné finančné prostriedky, pretože bolo
potrebné predovšetkým splatiť úver v E. W., ktorý bol poskytnutý na kúpu tohto bytu. Byt sa predal za
1.600.000,- korún a bolo potrebné splatiť ešte 1.300.000,- Sk. Poprel tvrdenie odporkyne, že by mal
vyhliadnutú inú nehnuteľnosť počas trvania zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti. Navrhovateľ začal zháňať

ďalšiu nehnuteľnosť až po odstúpení od tejto zmluvy a táto nehnuteľnosť mala oveľa nižšiu hodnotu -
58.000,- €, teda bolo ju možné prefinancovať z jeho príjmu hypotekárnym úverom S. W..

Z webovej stránky odporcu vytlačenej dňa 9.5.2012 (č.l. 43 spisu) súd zistil, že spoločnosť Q..sk
bezplatne ponúka okrem iného aj: Pomoc s financovaním nehnuteľnosti - zaistíme rýchlo a výhodne
hypotekárny úver pre kúpu nehnuteľnosti.

Na základe návrhu právneho zástupcu navrhovateľa na doplnenie dokazovania predložením kompletnej
dokumentácie týkajúcej sa žiadosti navrhovateľa o poskytnutie hypotekárneho úveru na predmetný
rozostavaný rodinný dom, ktorú má predložiť svedok P. I., súd vyzval svedka na predloženie týchto
dokladov, na čo svedok súdu listom doručeným súdu dňa 8.2.2013 oznámil, že takouto dokumentáciou
nedisponuje, s pánom E. U. sa bavili iba slovne na osobnom stretnutí a vtedy odporučil pánovi E. W. S.

banka, kde sa mu robil nezáväzný skóring, teda prehodnotenie klienta, ktorým banka na základe jeho
bonity určí približnú úrokovú sadzbu a podmienky úveru. O tomto má dokumentáciu iba S. W., F. A. O.
X Q. Ž.G..

S. W., Y..X.., súdu oznámila listom zo dňa 31.1.2013, že G.. D. E. mal podané žiadosti na poskytnutie
úverov zabezpečené nehnuteľnosťou: rodinný dom v obci Divinka, k. ú. Divinka a nachádzajúceho sa

na parcele KN XXX/X, ale dané úvery neboli načerpané.

Listom zo dňa 28.2.2013 bolo súdu oznámené, že úvery neprešli procesom schvaľovania, t. z. neboli
schválené a čerpanie úveru nebolo poskytnuté. Dňa 17.2.2011 bola podaná žiadosť o poskytnutie úveru,
ale nebola posudzovaná vzhľadom na nekorektné údaje - od žiadosti bolo odstúpené. Dňa 18.2.2011
bola podaná druhá žiadosť o poskytnutí úveru, od ktorej bolo v procese schvaľovania z podnetu klienta

odstúpené.

Zo znaleckého posudku zaslaného S. W., a.s. vyhotoveného G.. G. Q. T. XX.X.XXXX súd zistil, že
všeobecná hodnota rozostavaného rodinného domu na parcele č. XXX/X, k. ú. Divinka a pozemkov
parc. č. XXX/X o výmere 70 m2 a parcelné číslo XXX/X o výmere 259 m2 predstavuje spolu 42.700,- €.

Na pojednávaní konanom dňa 5.6.2013 bolo doplnené dokazovanie listinnými dôkazmi predloženými

právnou zástupkyňou navrhovateľa na preukázanie navrhovateľom tvrdenej skutočnosti, že ani po
prípadnom predaji bytu na Karpatskej ul. v Žiline by nezískal dostatok finančných prostriedkov na to,aby vyfinancoval kúpu domu, o ktorý v tomto konaní ide. Predložila súdu zmluvu o poskytnutí úveru
na financovanie kúpy bytu zo dňa 2.8.2007 uzatvorenú medzi E. W. X., Y..X.. ako bankou a G.. D. E.
ako dlžníkom (č. l. 105 spisu), predmetom ktorej bolo v čl. I. poskytnutie hypotekárneho úveru v sume

1.147.000,- Sk za účelom financovania investičného zámeru dlžníka - nadobudnutie nehnuteľnosti, a to
bytu zapísaného na LV č. XXXX, kat. úz. Žilina vo vchode 15, na 4. poschodí, č. bytu 73 v bytovom dome
s. č. XXXX, na parcele č. XXXX/X, pričom celková suma na financovanie je 1.350.000,- Sk, financovanie
je realizované kombináciou hypotekárneho úveru poskytnutého podľa článku II. tejto zmluvy o úvere
a účelového spotrebného úveru poskytnutého podľa článku III. tejto zmluvy o úvere. Podľa článku III.

zmluvy o úvere sa banka zaviazala poskytnúť dlžníkovi spotrebný úver v sume 203.000,- Sk na účel
uvedený v článku I. bod 1 tejto zmluvy. Podľa článku IV. ods. 1 bod 1.1 zmluvy sa dlžník zaviazal
zabezpečiťpohľadávkubankyztejtozmluvyzáložnýmprávomnanehnuteľnosti,nafinancovaniektorých
boli poskytnuté navrhovateľovi hypotekárny úver a účelový spotrebný úver.

Právna zástupkyňa navrhovateľa uviedla, že úver poskytla E. W. navrhovateľovi vo výške 1.350.000,-
Sk/44.811,79 €, za ktorú kúpnu cenu kúpil navrhovateľ byt v roku 2007. Následne dňa 9.5.2011 uzavrel

navrhovateľ kúpnu zmluvu, ktorou tento byt predal za kúpnu cenu 59.990,- €, na preukázanie ktorého
tvrdenia predložila právna zástupkyňa kúpnu zmluvu uzatvorenú dňa 9.5.2011 medzi G.. D. E. ako
predávajúcim a P.. U. P. Y. P.. S. O. ako kupujúcimi (č. l. 109 spisu), ktorej predmetom je byt č. 73,
nachádzajúci sa na 4.poschodí vo vchode č. 15, bytového domu na J.. O. s. č. XXXX, postaveného na
pozemku parcele registra „C“ s prideleným parc. č. XXXX/X. Podľa článku V. zmluvy sa zmluvné strany

dohodli na celkovej kúpnej cene za predmet kúpy vo výške 59.990,- €. Kupujúci sa zaviazali zaplatiť
kúpnu cenu v troch častiach, pričom prvú časť vo výške 1.490,- vložili kupujúci z vlastných finančných
prostriedkov ešte pred podpisom tejto zmluvy dňa 6.3.2011 ako rezervačnú zálohu v prospech realitnej
kancelárie,druhúčasťkúpnejcenyvovýške4.510,-€zložilikupujúcizvlastnýchfinančnýchprostriedkov
formou bezhotovostného prevodu na bankový účet predávajúceho a tretiu časť kúpnej ceny vo výške

53.990,- € uhradia kupujúci z prostriedkov hypotekárneho úveru v lehote najneskôr 15 dní odo dňa
podpisu tejto zmluvy obidvomi jej zmluvnými stranami, pričom zmluvné strany sa dohodli, že kúpna cena
bude zaplatená a použitá nasledovným spôsobom: Prednostne z nej bude uhradená suma vo výške
44.917,76 € podľa aktuálneho vyčíslenia zostatku úveru ku dňu 13.5.2011 poskytnutého v minulosti
predávajúcemu zo strany E. W. X., a.s. a zabezpečeného zriadením záložného práva zapísaného v

katastri nehnuteľností právoplatným rozhodnutím č. Q. XXXX/XX v zmysle článku VI. ods. 3 písm. b) tejto
zmluvy; táto suma sa použije na úplné splatenie predmetného úveru so súhlasom záložného veriteľa,
za účelom čoho bude poukázaná na bankový účet E. W. X., Y..X.. Zostávajúca suma vo výške 9.072,24
€ bude poukázaná na bankový účet predávajúceho. Podľa článku VI. ods. 3 písm. b) zmluvy spočívajú
ku dňu podpisu tejto zmluvy na predmete kúpy, nasledovné ťarchy: záložné právo v prospech E. W. X.,

Y..X.., Š. X, XXX XX W. podľa zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti, ktorá bola do údajov
katastra nehnuteľnosti zapísaná právoplatným rozhodnutím správy katastra č. Q. (č. l. 113 spisu).

Právny zástupca odporcu poukázal na nedôvodnosť uplatneného nároku navrhovateľa z dôvodu
neplatného odstúpenia od rezervačnej zmluvy z dvoch hľadísk. Prvé je to, že odporkyňa
nesprostredkovávala financovanie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru, a druhý dôvod

je ten, že navrhovateľ splnil podmienky pre poskytnutie úveru, keďže hodnota nehnuteľnosti podľa
znaleckého posudku nie je podmienkou pre získanie úveru, je to len maximálna možná hranica, po
ktorú je banka ochotná poskytnúť hypotekárny úver. Keďže navrhovateľ následne o dva mesiace získal
hypotekárny úver vo výške 58.000,- €, odporca má za to, že navrhovateľ spĺňal všetky podmienky pre
poskytnutie hypotekárneho úveru, bol si vedomý kúpnej ceny, za ktorú mal byť rozostavaný dom a

pozemok kúpený a odporkyňa, prípadne finanční poradcovia, hľadali ďalšie možnosti na dofinancovanie
tejto kúpnej ceny.

Na pojednávaní bolo na návrh odporcu vykonané dokazovanie výsluchom svedka P. I.. Svedok mal byť
vypočutý na okolnosti sprostredkovávania financovania kúpy nehnuteľnosti a na okolnosť, či navrhovateľ
spĺňal podmienky pre poskytnutie úveru, a z akého dôvodu k poskytnutiu úveru nedošlo.

Svedok P. I. na pojednávaní uviedol, že navrhovateľa pozná ako svojho klienta a odporkyňu pozná,
nakoľko s ňou spolupracoval, ona posúvala svedkovi takých problémových klientov. Svedok uviedol,že je mu známe, že predmetom konania je nárok navrhovateľa voči odporkyni na zaplatenie zálohy
2.000,- €, keďže to bolo uvedené na predvolaní na pojednávaní a jednak v čase, keď komunikoval
s navrhovateľom, navrhovateľ svedka informoval, že zaplatil odporkyni zálohu a túto chce od nej

vrátiť. Pani O. svedka vyhľadala, dala mu kontakt na pána E. a povedala mu, že sa jedná o klienta,
ktorý potrebuje vybaviť hypotéku na ňou označenú nehnuteľnosť. Svedkovi je známe, že sa jednalo
o rozostavanú nehnuteľnosť v nejakej dedine. Cena tej nehnuteľnosti bola asi 80.000,- €. Jednalo sa
o štandardné stretnutie ako s každým klientom v spoločnosti F. L. SK, ktorej spoločnosti je svedok
team manažérom. Na stretnutí bola predstavená služba spoločnosti a urobená analýza osobných

financií. Svedok zistil, že pán E. bol dobrým klientom, nakoľko mal dobrý príjem, problém bol však v tej
rozostavanej stavbe, nakoľko žiadna banka ju nechcela vziať ako predmet ručenia. Rozostavanú stavbu
banka nezoberie ako predmet záložného práva. Keby tá stavba už bola skolaudovaná, tak banka by tú
stavbu vzala do záložného práva, klient si však musel nájsť vlastné zdroje na dokončenie stavby, ktoré
zdroje on nemal. Svedkovi je známe, že pán E. mal hypotéku na byt, v ktorom vtedy býval, a to zrejme
v E. W. malo prebehnúť hladko, že sa mal predať byt, vyplatiť jedna hypotéka, následne sa mala vziať

druhá hypotéka. Hlavný problém bol teda v tom rozostavanom dome, lebo banka ho nechcela zobrať do
predmetu ručenia. Svedok v tej dobe skúšal osloviť viacero bánk a zo všetkých mu bolo oznámené to
isté stanovisko, že sa to nedá vybaviť. Banka vtedy nechcela dať pánovi E. finančné prostriedky na to,
aby ten dom kúpil a ešte aj dostaval. Svedok si následne spomenul, že sa mu zdá, že tam bol problém aj
s bytom, ktorý sa mal predávať, svedok si však už nespomenul, v akom to bolo štádiu, keďže jeho úlohou

bolo zistiť, či sa dá vybaviť hypotéka. Vtedy dospeli k takému záveru, že tá nehnuteľnosť sa pre pána E.
nedá riešiť a vhodným adeptom pre kúpu tejto nehnuteľnosti by bol taký klient, ktorý by nebol zaťažený
žiadnou hypotékou. V tomto prípade mal však navrhovateľ hypotéku na ten byt a výstup z toho bol ten,
že pre pána E. sa nejedná v tomto prípade o nehnuteľnosť, ktorú by on mohol kupovať, k tomuto záveru
dospel svedok po konzultácii s rôznymi bankami. Svedok takéto záležitosti konzultuje s hypotekárnymi

špecialistami jednotlivých bánk, jedná sa o X. X., Q. W., S. W., J., P.-W., Q., ktoré banky sú partnermi
F. L. SK. Svedok to skúšal všade, odvšadiaľ však prišla tá istá odpoveď. Svedok ďalej uviedol, že s
odporkyňouspolupracovali,alelenvtomprípade,keďsionisaminevedeliporadiťstýmitozáležitosťami,
napr. keď si klient nevedel hypotéku vybaviť sám, tak odporkyňa mala záujem, aby našli túto možnosť v
rámci iných bánk. Jednalo sa o zložitejšiu záležitosť, lebo tam bola tá rozostavaná stavba. Podľa názoru

svedka by navrhovateľ tento hypoúver nedostal, pretože z troch najväčších bánk prišla striktná odpoveď,
že nie, a to pre pána E.. Svedok ďalej uviedol, že spoločnosť F. L. SK nemá uzatvorenú s odporkyňou
zmluvu o spolupráci. Pri posudzovaní podmienok pre poskytovanie úveru sa berie do úvahy príjem,
nehnuteľnosť a úverová minulosť klienta. Navrhovateľ spĺňal aj podmienku príjmov a taktiež nemal nikdy
neplatený úver v minulosti, problém bol teda v nehnuteľnosti. Keby mal v tej dobe tú druhú hypotéku

poskytnutú mu na zakúpenie bytu v E. W. vyplatenú, príjmovo by predpoklady pre poskytnutie hypoúveru
na zakúpenie rozostavaného rodinného domu spĺňal.

Svedok si následne spomenul, že v tomto prípade sa jednalo o to, že kúpna cena za nehnuteľnosť bola
vyššia ako 80.000,- € a pán E. nechcel úver len na zakúpenie nehnuteľnosti, ale aj na dokončenie,
dostavanie tejto stavby. Pán E. však nemal hotovosť, teda pre neho to nebola dobrá nehnuteľnosť. Tiež

znalecký posudok bol vypracovaný na nižšiu cenu v porovnaní s predajnou cenou tejto nehnuteľnosti.
Svedok by určite nevedel hneď povedať po oboznámení sa s týmto prípadom, či sa dá hypoúver vybaviť
a musel sa tejto záležitosti venovať podrobne, bolo potrebné zistiť presne, o akú nehnuteľnosť sa jedná,
v akom je štádiu, aký to je klient a aký má príjem. Svedok uviedol, že pánom E. bol stále vnímaný, že
je od pani O..

Svedok na otázku právnej zástupkyne navrhovateľa, či je potrebné mať na činnosť finančného
sprostredkovateľa špeciálne povolenie, uviedol, že zložil skúšky u NBS, ktoré skúšky im zastrešuje Y.,
Y. C. X.. Svedok podniká na základe zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej so spoločnosťou F. L. SK.

Právna zástupkyňa navrhovateľa uviedla, že skutočná cena, reálna cena nehnuteľnosti, ktorá bola
zistená bankou v zmysle znaleckého posudku, bola prinízka na to, aby bolo možné navrhovateľovi

poskytnúť hypoúver vo výške kúpnej ceny nehnuteľnosti. Navrhovateľovi bolo zo strany odporcu
povedané, že na nehnuteľnosť je vypracovaný, alebo že bude vypracovaný znalecký posudok a že
hypoúver bude vybavený. Navrhovateľ sa teda na toto tvrdenie odporkyne spoľahol, on nemal prečo
pochybovať o tomto tvrdení, nakoľko on videl rozostavaný rodinný dom a keďže nie je odborníkom naoceňovanie nehnuteľnosti, navrhovateľovi nemohlo byť zrejmé pri pohľade na rodinný dom, akú má
tento hodnotu.

Čo sa týka otázky sprostredkovávania úveru, odporkyňa, aj keď nepriamo, zabezpečovala

sprostredkovanie úveru, čo vyplýva aj z webovej stránky odporkyne, na ktorej je uvedené, že poskytuje
pomoc s financovaním nehnuteľností, nakoľko zaistí rýchle a výhodne hypotekárny úver pre kúpu
nehnuteľností. Opiera žalobu o ust. článku IV. zmluvy o rezervácii, podľa ktorého má záujemca ďalej
právo odstúpiť od zmluvy i vtedy, ak nesplní podmienky pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti
v prípade, že financovanie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru bude sprostredkovávané

sprostredkovateľom. V tomto prípade je uvedená možnosť sprostredkovania hypotekárneho úveru
sprostredkovateľom, teda odporkyňou a keďže na túto činnosť je potrebné osobitné povolenie, čo
vyplynulo z výsluchu svedka, odporkyňa týmto povolením nedisponuje, je zrejmé, že odporkyňa za
účelom sprostredkovania nehnuteľnosti musí spolupracovať, resp. osloviť iné subjekty.

Právny zástupca odporcu poukázal na tú skutočnosť, že dohoda o kúpnej cene medzi navrhovateľkou
a odporcom bola otázkou ponuky a dopytu, ktorý navrhovateľ akceptoval, táto cena bola aj predmetom

inzerátu, na ktorý navrhovateľ zareagoval. Čo sa týka výčitky navrhovateľa o chýbajúcej licencii
na prevádzkovanie finančného sprostredkovania, podľa názoru odporcu hypotekárny úver si môže
každá fyzická osoba vybaviť aj sama a pokiaľ nevybavuje tento úver sama, môže o to požiadať
finančného sprostredkovateľa, ktorý za úhradu sprostredkuje možnosť hypotekárneho úveru. Poukázal
na výpoveď samotného svedka, ktorý uviedol, že navrhovateľ ako osoba spĺňal podmienky pre

poskytnutie úveru v bode 4. zmluvných podmienok, bol bonitný, mal dobrú úverovú minulosť. Podľa
názoru odporcu je irelevantné, že navrhovateľ bol toho názoru, že úver mu sprostredkováva priamo
odporca, keďže navrhovateľ bol svedkom uzrozumený s tým, že zastupuje spoločnosť F. L. SK, ktorá
mu bude pomáhať pri sprostredkovaní financovania kúpy nehnuteľnosti. Preto má odporca za to, že
hypotekárny úver sprostredkovávala pre navrhovateľa spoločnosť F. L. SK, s.r.o, s tým, že záujemca

splnil všetky podmienky pre poskytnutie úveru a problémom bol predmet záložného práva, ktorý mal
byť hypotekárnym úverom krytý. Navrhovateľ preto neplatne odstúpil od zmluvy o rezervácii a nevznikol
mu nárok na vrátenie rezervačnej zálohy 2.000,- €, keďže tento nárok zanikol započítaním súlade s §
580 OZ.

Z oznámenia E. W. N. T. XX.X.XXXX adresovaného navrhovateľovi súd zistil, že E. W. X. Y..X.. súhlasí

s predčasným splatením hypotekárneho úveru č. XXX/XXXX/XX, M. so zriadením záložného práva v
prospech Q.W., Y..X.. na druhom mieste a zaväzuje sa vystaviť do 10 dní po splatení úveru Žiadosť o
výmaz záložného práva v prospech E. W. X., Y..X.. Zostatok úveru k 26.4.2011 je 44.793,15 €.

Z faktúry č. XX/XXXX vyhotovenej dňa 9.5.2011 dodávateľom T. H. L., X..H..E.. splatnej dňa 9.5.2011
súd zistil, že odberateľovi G.. D. E. bola fakturovaná cena za sprostredkovanie predaja bytu X + O., O.,

Ž. Q. Q. X.XXX,- €..

Z nevýhradnej zmluvy o sprostredkovaní a poskytovaní služieb súvisiacich s predajom nehnuteľnosti
uzatvorenej dňa 6.3.2011 medzi T. H. L., X..H..E.. ako sprostredkovateľom Y. G.. D. E. ako vlastníkom
súd zistil, že predmetom zmluvy bola dohoda o vzájomných právach a povinnostiach uvedených na
strane2zmluvy,pričomzmluvasatýkalanehnuteľnosti-bytuč.XX,A.X.F.Q.Q.XX,Q.W.X..Č..XXXX,

F. XXXX/X, XXXX/XX, XXXX/XX Y. XXXX/XX v spoluvlastníckom podiele 461/38744, nehnuteľnosti
zapísané na LV č. XXXX v k. ú. Žilina.

Podľa ust. § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka strany si môžu dohodnúť, že ich záväzkový vzťah, ktorý
nespadá pod vzťahy uvedené v § 261, sa spravuje týmto zákonom.

Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej aj OZ) spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez

ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné
ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to naprospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné.

Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení

spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti.

Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní
musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

Podľa § 517 ods. 1 prvá veta Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní je
v omeškaní.

Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu má veriteľ
právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania, výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací

predpis.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., účinného od 1.1.2009 výška úrokov
z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej
banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

V konaní súd postupoval podľa § 132 O. s. p., podľa ktorého dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy,

a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na
všetko, čo vyšlo za konania najavo včítane toho, čo uviedli

účastníci Rozhodnutie bolo vydané v súlade s ust. § 153 ods. 1 O. s. p., podľa ktorého, súd rozhodne na
základe skutkového stavu zisteného z vykonaných dôkazov, ako aj na základe skutočností, ktoré neboli
medzi účastníkmi sporné, ak o nich alebo o ich pravdivosti nemá dôvodné a závažné pochybnosti.

Na základe takto zisteného skutkového a právneho stavu súd návrhu v celom rozsahu vyhovel a zaviazal
odporcu zaplatiť navrhovateľovi sumu 2.000,- €, spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne z
tejto sumy od 24.3.2011 do zaplatenia.

Súd na daný prejednávaný prípad aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď sa v zmluve
zakladá podľa ust. § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka pôsobnosť Obchodného zákonníka. Keďže

sa nejedná o absolútny obchod a nejedná sa o záväzkovo-právny vzťah medzi podnikateľmi a zmluva
o rezervácii nehnuteľnosti je vzhľadom na postavenie zmluvných strán (§ 52 ods. 1 OZ) zmluvou
spotrebiteľskou, vzhľadom na námietku navrhovateľa vo vyjadrení k odporu proti platobnému rozkazu,
že zmluva o rezervácii sa spravuje Občianskym zákonníkom, súd prejudiciálne posúdil toto zmluvnédojednanie o pôsobnosti Obchodného zákonníka na tento spotrebiteľský vzťah ako neplatné, pretože
použitie Občianskeho zákonníka je na prospech navrhovateľa, ktorý je spotrebiteľom.

Navrhovateľ sa návrhom na začatie konania domáhal, aby súd rozhodol o jeho nároku na vrátenie

rezervačnej zálohy, ktorú zaplatil odporcovi podľa bodu III. zmluvy vo výške 2.000,- €. Podľa čl. II
Zmluvných podmienok bola rezervačná záloha zložená navrhovateľom - záujemcom ako prejav jeho
vážnej vôle na zablokovanie nehnuteľnosti pre seba, pričom táto suma mala po uzatvorení kúpnej
zmluvy tvoriť časť kúpnej ceny nehnuteľnosti. Navrhovateľ si uplatnil nárok na vrátenie rezervačnej
zálohy podľa článku IV. zmluvy, podľa ktorého má záujemca právo odstúpiť od zmluvy aj vtedy,

ak nesplní podmienky pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti v prípade, že financovanie kúpy
nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru bude sprostredkovávané sprostredkovateľom, v ktorom
prípade je sprostredkovateľ povinný podľa čl. IV vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu. Navrhovateľ tvrdil,
že od zmluvy odstúpil „Odstúpením od zmluvy“ dňa 23.3.2011 platne, nakoľko splnil pre odstúpenie
od zmluvy podmienky dojednané v čl. IV. zmluvy, pretože nesplnil podmienky pre poskytnutie úveru
na kúpu nehnuteľnosti, pričom financovanie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru bolo

sprostredkovávané sprostredkovateľom, teda odporcom, preto je odporca povinný vrátiť navrhovateľovi
rezervačnú zálohu.

Súd dospel k záveru, že zmluvné dojednanie o zmluvnej pokute v článku III. bod 3.1 zmluvy o rezervácii
nie je v rozpore so zákonom, teda neplatné. Ustanovenie § 544 Občianskeho zákonníka kogentne
ustanovuje, že pre platnosť záväzku o zmluvnej pokute sa vyžaduje písomná dohoda zmluvných strán, v

ktorej musí byť určená výška zmluvnej pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Zároveň je nepochybné,
že v dohode o zmluvnej pokute musí byť určená aj povinnosť, ktorú zmluvná pokuta zabezpečuje.
Platnosť dohody o zmluvnej pokute je podmienená aj všeobecnou požiadavkou zákona na určitosť
a zrozumiteľnosť akéhokoľvek právneho úkonu v zmysle ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Podľa čl. III. Zmluvných podmienok v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu

kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu, alebo záujemca nezloží, či neprevedie do uplynutia doby
rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny, alebo nepreplatí splatnú zmienku, ktorá slúži na zabezpečenie
zaplatenia rezervačnej zálohy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške rezervačnej
zálohy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie uvedenú zmluvnú pokutu so zloženou
rezervačnou zálohou. V cit. zmluvnom dojednaní je určitým spôsobom vyjadrené, porušenie ktorých

povinností bude sankcionované zmluvnou pokutou 2.000 €, teda zmluvná pokuta bola platne dojednaná
ako sankcia v stanovenej konkrétnej výške za konkrétne určené porušenie povinností dojednaných
zmluvou.

Súd skúmal, či navrhovateľ porušil povinnosť dojednanú zmluvou, a síce, že z dôvodov na jeho strane
nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a dospel k záveru, že tomu tak nebolo. Zo zhodných tvrdení

účastníkov mal súd preukázané, že dôvodom, pre ktorý nebola kúpna zmluva uzatvorená a nebol tak
realizovanýúčeluzatvorenejzmluvyorezerváciinehnuteľnostíanavrhovateľtaknenadobudoldosvojho
vlastníctva nehnuteľnosť, o ktorú mal záujem, a to rozostavaný rodinný dom v k.ú. Divina, bola tá
skutočnosť, že navrhovateľovi nebol zo strany banky poskytnutý hypotekárny úver, ktorý by sa použil na
financovanie kúpy predmetnej nehnuteľnosti. Navrhovateľ uzatváral zmluvu o rezervácii nehnuteľností

v presvedčení, ubezpečovaný odporkyňou, že hypotekárny úver bude vybavený, že tento mu zariadi
samotný odporca, keďže aj takéto služby poskytuje, o čom odporca informuje verejnosť na svojej
webovej stránke tak, že poskytuje pomoc s financovaním nehnuteľností, nakoľko zaistí rýchle a výhodne
hypotekárny úver pre kúpu nehnuteľností. Odporkyňa odporučila navrhovateľovi dvoch finančných
poradcov, ktorí ani napriek svojmu úsiliu vyvinutému na zariadenie hypotekárneho úveru od viacerých

bánknebolivtomtosmereúspešní.ZvýpovedesvedkaP.I.malsúdpreukázané,žerozostavanýrodinný
dombolznaleckýmiposudkamiocenenýnacenu,ktorábolaurčujúcouprestanovenievýškyúveru,ktorý
banky mohli navrhovateľovi poskytnúť, avšak ktorá nepostačovala na úhradu kúpnej ceny stanovenej
odporcom sprostredkujúcim predaj tejto nehnuteľnosti, a to ani po pripočítaní čistého výnosu z predaja
bytu.Z vykonaného dokazovania kúpnou zmluvou uzatvorenou dňa 9.5.2011 medzi G.. D. E. ako
predávajúcim a P.. U. P. a P.. S. O. ako kupujúcimi mal súd preukázané, že byt č. XX, A. X. A.
X.F. Q. Q. Č.. XX, W.M. T. A. J.. O. X.. Č.. XXXX, postaveného na pozemku parcele registra „C“

s prideleným parc. č. XXXX/X bol odpredaný za kúpnu cenu 59.990,- € s tým, že z kúpnej ceny
bude prednostne uhradená suma vo výške 44.917,76 € podľa aktuálneho vyčíslenia zostatku úveru ku
dňu 13.5.2011, poskytnutého v minulosti predávajúcemu zo strany E. W. X., Y..X.. a zabezpečeného
zriadením záložného práva zapísaného v katastri nehnuteľností právoplatným rozhodnutím č. V XXXX/
XX a táto suma sa použije na úplné splatenie predmetného úveru so súhlasom záložného veriteľa,

za účelom čoho bude poukázaná na bankový účet E. W. X., Y..X.. Zostávajúca suma vo výške
9.072,24 € bude poukázaná na bankový účet predávajúceho. Súd tak mal preukázané, že v skutočnosti
predstavoval čistý výnos z predaja bytu len 13.582,34 €, nakoľko z kúpnej ceny bol navrhovateľ
povinný ešte zaplatiť realitnej kancelárii odmenu 1.490,- € (preukázané faktúrou vyhotovenou T. H. L.,
s.r.o. č. 46/2011). Vzhľadom na výšku úveru, ktorý mohla banka navrhovateľovi na základe ocenenia
nehnuteľnosti - rozostavaného rodinného domu poskytnúť len maximálne do výšky 42.700 € a sumy,

ktorú mal navrhovateľ k dispozícii, je možné konštatovať, že navrhovateľ v čase, kedy mal záujem o
odkúpenie rezervovanej nehnuteľnosti, nedisponoval finančnými prostriedkami vo výške 86.036,70 €, za
ktorú sumu sa rodinný dom prostredníctvom odporkyne ako realitnej kancelárie odpredával. Navrhovateľ
nemal možnosť získať hypoúver, keďže podmienky pre jeho poskytnutie nesplnil.

Pokiaľ odporkyňa tvrdila, že sa hypotekárny úver dal vybaviť kombináciou rôznych možností,

nekonkretizovala však, akých, len všeobecne odkázala na jednania navrhovateľa s finančnými
poradcami p. I. Y. F.. P., a tiež nereálnu možnosť financovania predajom hore uvedeného bytu,
toto tvrdenie vzhľadom na neurčité vyjadrenie odporkyne súd v konaní preukázané nemal. Naopak,
výpoveďou svedka P. I. bolo tvrdenie odporkyne vyvrátené, svedok výslovne uviedol, že navrhovateľovi
nebolo možné zo strany bánk poskytnúť úver na kúpu rezervovanej nehnuteľnosti, lebo sa nejednalo o

nehnuteľnosť, ktorú by on mohol kupovať.

Pokiaľ odporkyňa tvrdila, že bolo vecou navrhovateľa, aby si úver vybavil a odstúpenie od
zmluvy je neplatné aj z toho dôvodu, že odporca navrhovateľovi financovanie kúpy nehnuteľnosti
nesprostredkovával, preto navrhovateľ nebol oprávnený odstúpiť od zmluvy podľa čl. IV. zmluvy, súd
mal v konaní preukázané, že navrhovateľ vzhľadom na prezentáciu odporkyne na internete (ponuka

bezplatnej pomoci s financovaním nehnuteľnosti rýchlym a výhodným zaistením hypotekárneho úveru)
považoval za samozrejmé, že táto služba mu bude ako záujemcovi o kúpu nehnuteľnosti automaticky
poskytnutá aj z dôvodu dohody účastníkov o spôsobe financovania kúpy nehnuteľností formou
hypotekárneho úveru v zmluve o rezervácii nehnuteľností. Z výpovede svedka P. I. mal súd preukázané,
že svedok bol ako finančný poradca vnímaný navrhovateľom ako osoba poverená odporkyňou na

zariadenie hypotekárneho úveru pre navrhovateľa, teda navrhovateľ považoval jednania s finančnými
poradcami za poskytovanie služby sľubovanej odporkyňou na internete. Znenie čl. IV. Zmluvy výslovne
neurčuje, že sprostredkovanie financovania nehnuteľnosti musí byť realizované odporkyňou osobne,
ale je potrebné vykladať toto ustanovenie navrhovateľa - spotrebiteľa tak, že odporkyňa nemusela
sprostredkovávať financovanie kúpy nehnuteľnosti osobne, ale aj prostredníctvom iných osôb.

Podmienka pre odstúpenie od zmluvy dohodnutá v čl. IV rezervačnej zmluvy tak bola splnená, keďže
hypotekárny úver pre navrhovateľa nebol zo strany sprostredkovateľa zariadený, navrhovateľ odstúpil
platne od zmluvy o rezervácii nehnuteľností. V konaní bolo preukázané z listinného dôkazu „Odstúpenie
od zmluvy“ zo dňa 23.3.2011 a zo zhodných tvrdení účastníkov, že odstúpenie od zmluvy bolo
doručené do vlastných rúk odporkyne dňa 23.3.2011. Odporkyňa po odstúpení od zmluvy nemala právo

zadržiavať rezervačnú zálohu a bola povinná ju navrhovateľovi vrátiť. Keďže navrhovateľ neporušil
žiadne ustanovenie zmluvy o rezervácii, pretože nezavinil nesplnenie podmienok na poskytnutie
hypotekárneho úveru na financovanie kúpy nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahovala zmluva o rezervácii,
odporcovi nevzniklo právo na zmluvnú pokutu.

Tým, že si odporkyňa nesplnila svoju povinnosť vrátiť rezervačnú zálohu dňa 23.3.2011, dostala sa

so splnením tejto povinnosti do omeškania od nasledujúceho dňa, teda od 24.3.2011. Navrhovateľovi
preto súd okrem nároku na zaplatenie žalovanej istiny priznal aj úroky z omeškania, ktoré si navrhovateľuplatnil v zákonnej výške podľa ustanovenia § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Zb. od prvého dňa
omeškania s plnením dlhu, teda od 24.3.2013.

Vo výroku o trovách konania rozhodol súd podľa ustanovenia § 142 ods. 1 OSP, podľa ktorého

účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie
alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

Nakoľko navrhovateľ bol v konaní plne úspešný, neúspešným účastníkom konania je odporca. Z
uvedeného dôvodu súd priznal navrhovateľovi náhradu trov konania voči odporcovi ako neúspešnému
účastníkovi konania.

Navrhovateľsiprostredníctvomsvojejsplnomocnenejzástupkyneuplatnilvrámcivyčísleniatrovkonania

doručeného súdu dňa 07.06.2013 trovy konania titulom náhrady súdneho poplatku za návrh v sume
120,- eur a titulom trov právneho zastúpenia. Náhrada trov právneho zastúpenia bola uplatnená za 8
úkonov právnej služby, a to:

1. prevzatie a príprava zastúpenia na základe plnej moci zo dňa 11.05.2011

2. písomné podanie na súd vo veci samej - žaloba zo dňa 24.05.2011

3. písomné podanie na súd vo veci samej - vyjadrenie k odporu zo dňa 28.09.2011

4. účasť na pojednávaní dňa 09.05.2012;

5. účasť na pojednávaní dňa 09.01.2013;

6. podanie vo veci samej zo dňa 09.01.2013;

7. nahliadnutie do súdneho spisu dňa 06.05.2013;

8. účasť na pojednávaní dňa 05.06.2013

Súd preskúmal nárok uplatnený navrhovateľom podľa príslušných ustanovení OSP a § 14 vyhl. MS SR
č. 655/2004 o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších
predpisov (ďalej len vyhl.) a priznal mu proti odporcovi právo na náhradu trov konania titulom súdneho
poplatku za návrh v sume 120,- eur a titulom náhrady trov právneho zastúpenia pozostávajúcej z

a) tarifnej odmeny a režijného paušálu advokáta za :

1. úkon právnej služby: prevzatie a príprava zastúpenia na základe plnej moci zo dňa 11.05.2011 podľa
§ 14 ods. 1 písm. a) vyhl. v nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa
§ 16 ods. 3 vyhl. vo výške 7,41 eur;

2. úkon právnej služby: písomné podanie na súd vo veci samej - žaloba zo dňa 24.05.2011 podľa § 14

ods. 1 písm. b) vyhl. v nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa § 16
ods. 3 vyhl. vo výške 7,41 eur;

3. úkon právnej služby: písomné podanie na súd vo veci samej - vyjadrenie k odporu zo dňa 28.09.2011
podľa § 14 ods. 1 písm. b) vyhl. v nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál
podľa § 16 ods. 3 vyhl. vo výške 7,41 eur;4. úkon právnej služby: účasť na pojednávaní dňa 09.05.2012 podľa § 14 ods. 5 písm. b) vyhl. v
nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 1 z 91,29 eur, tj. 22,82 eur , režijný paušál podľa § 16 ods.
3 vyhl. vo výške 7,63 eur;

5. úkon právnej služby: účasť na pojednávaní dňa 09.01.2013 podľa § 14 ods. 1 písm. c) vyhl. v
nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa § 16 ods. 3 vyhl. vo výške
7,81 eur;

6. úkon právnej služby: písomné podanie na súd vo veci samej podľa § 14 ods. 1 písm. b) vyhl. v
nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa § 16 ods. 3 vyhl. vo výške
7,81 eur;

7. úkon právnej služby: účasť na pojednávaní dňa 05.06.2013 podľa § 14 ods. 1 písm. c) vyhl. v
nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa § 16 ods. 3 vyhl. vo výške
7,81 eur;

8.Zaúkonprávnejslužby-nahliadnutiedospisudňa06.05.2013sinavrhovateľneuplatniltarifnúodmenu
a režijný paušál, len náhradu za stratu času a cestovnú náhradu.

b) náhrady cestovného za :

cestu vykonanú za účelom účasti na pojednávaní dňa 09.05.2012 - trasa Martin - Žilina a späť podľa
§ 16 ods. 4 v nadväznosti na § 15 písm. a) vyhl., vo výške 16,24 eur (56 km á 0,183 eur/km + [(0,56
x 6,7 l) x 1,599 eur/l] = 16,24 eur);

cestu vykonanú za účelom účasti na pojednávaní dňa 09.01.2013 - trasa Martin - Žilina a späť podľa

§ 16 ods. 4 v nadväznosti na § 15 písm. a) vyhl., vo výške 15,95 eur (56 km á 0,183 eur/km + [(0,56
x 6,7 l) x 1,520 eur/l] = 15,95 eur);

cestu vykonanú za účelom účasti na pojednávaní dňa 05.06.2013 - trasa Martin - Žilina a späť podľa
§ 16 ods. 4 v nadväznosti na § 15 písm. a) vyhl., vo výške 15,67 eur (56 km á 0,183 eur/km + [(0,56
x 6,7 l) x 1,444 eur/l] = 15,67 eur);

c) náhrady za stratu času za :

účasť na pojednávaní dňa 09.05.2012 podľa § 17 ods. 1 v nadväznosti na § 15 písm. b) vyhl., vo výške
25,44 eur (2 začaté polhodiny á 1/60 výpočtového základu t.j. 2 x 12,72 eur = 25,44 eur);

účasť na pojednávaní dňa 09.01.2013 podľa § 17 ods. 1 v nadväznosti na § 15 písm. b) vyhl., vo výške
25,44 eur (2 začaté polhodiny á 1/60 výpočtového základu t.j. 2 x 12,72 eur = 25,44 eur);

účasť na pojednávaní dňa 05.06.2013 podľa § 17 ods. 1 v nadväznosti na § 15 písm. b) vyhl., vo výške
25,44 eur (2 začaté polhodiny á 1/60 výpočtového základu t.j. 2 x 12,72 eur = 25,44 eur);

V súvislosti s náhradou za stratu času viažucou sa k pojednávaniam konaným dňa 09.01.2013 a
05.06.2013 súd podotýka, že navrhovateľ si uplatnil náhradu v sadzbe, ktorá platila v roku 2012 a nie v
sadzbe platnej pre rok 2013. Sú preto priznal náhradu v takto uplatnenej nižšej sadzbe, teda len toľko,

koľko navrhovateľ žiadal.Súd nepriznal navrhovateľovi cestovnú náhradu a ani náhradu za stratu času viažucu sa k úkonu -
nahliadnutie do spisu zo dňa 06.05.2013.

Takýto úkon právnej služby totiž nemá oporu vo vyhláške, preto je súd toho názoru, že ani naň sa

viažuce náhrady (cestovné, za stratu času), nemožno priznať. Uvedený právny úkon vyhláška výslovne
nezakotvuje. Zároveň však podľa názoru súdu nemožno použiť ani ust. § 14 ods. 8 vyhlášky, podľa
ktorého za úkony právnej služby, ktoré nie sú uvedené v odsekoch 1 až 3, patrí odmena ako za úkony,
ktoré sú im svojou povahou a účelom najbližšie. Nahliadnutie do spisu v trvaní 15 minút (v zmysle zápisu
z čl. 88) nie je svojím charakterom možné pripodobniť ani k jednému z úkonov uvedených vo vyhláške

a možno jednoznačne konštatovať, že takýto úkon nie je úkonom odborného charakteru vykonaného zo
strany advokáta, tak, ako zvyšok úkonov právnej služby, za ktoré vyhláška priznanie odmeny a režijného
paušálu predpokladá. Naviac ide o úkon vykonaný dobrovoľne zo strany navrhovateľa, na ktorý nebol
povinný, preto možno konštatovať, že takýto úkon nie je nevyhnutný a preto náklady s ním spojené ani
neboli nevyhnutne účelne vynaložené. S poukazom na to, že ani vyhláška tento úkon, resp. úkon jemu
podobný nepozná, súd náhrady viažuce sa k tomuto úkonu nepriznal.

d) náhrady DPH z :

odmienanáhradpodľa§§14až16vyhl.vsume149,61eur,atovsúladesustanovením§18ods.3vyhl.,
nakoľko z priloženého osvedčenia o registrácii mal súd preukázané, že právny zástupca navrhovateľa
je platiteľom DPH od 01.12.2010, pričom sadzba DPH je vo výške 20 %.

Odporca je tak celkovo povinný zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov konania vo výške 120,- eur (súdny

poplatok) a trovy právneho zastúpenia vo výške 897,64 eur.

Poučenie:

Navrhovateľ sa návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 30.5.2011 domáhal voči odporkyni zaplatenia
sumy 2.000,- € spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 2.000,- € od 24.3.2011 do
zaplatenia a náhrady trov konania. Svoj návrh odôvodnil tým, že dňa 21.1.2011 uzatvoril s odporkyňou

zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti, na základe
ktorej zaplatil odporkyni tzv. rezervačnú zálohu vo výške žalovanej istiny, t. j. 2.000,- € dňa 21.1.2011.
V súlade s článkom IV. zmluvy odporkyňa sprostredkovala navrhovateľovi finančné poradenstvo
prostredníctvom spoločnosti Allfinance Slovensko, a.s. (Miroslav Milo) a PARTNERS GROUP SK, s.r.o.
(Milan Ceniga) za účelom poskytnutia hypotekárneho úveru na kúpu nehnuteľnosti uvedenej v zmluve.

Navrhovateľ však nesplnil podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru, čím mu podľa článku IV.
zmluvy vzniklo právo na odstúpenie od zmluvy a na vrátenie rezervačnej zálohy. O nesplnení podmienky
navrhovateľ informoval mailom a odporkyni je táto skutočnosť známa. Navrhovateľ listom zo dňa
23.3.2011 odstúpil od zmluvy a žiadal vrátenie rezervačnej zálohy, odporkyňa napriek viacerým ústnym
prísľubom a písomnej výzve navrhovateľa rezervačnú zálohu do dnešného dňa nevrátila. Navrhovateľ

si uplatňuje úroky z omeškania vo výške 9 % ročne od 24.3.2011 (deň nasledujúci po dni odstúpenia od
zmluvy do zaplatenia). Zároveň si navrhovateľ uplatňuje náhradu trov konania.

Navrhovateľ k návrhu na začatie konania pripojil nasledovné listinné dôkazy, z ktorých súd zistil:

Zo zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti
uzatvorenej dňa 21.1.2011 medzi navrhovateľom ako sprostredkovateľom a odporcom ako záujemcom

zastúpeným na základe plnej moci: Katarína Kubáňová, uzatvorenej podľa záhlavia zmluvy podľa §
262 zák. č. 513/1991 Zb., Obchodného zákonníka, súd zistil, že v bode I.2. zmluvy sprostredkovateľ
prehlásil, že predávajúci sa zaviazal voči sprostredkovateľovi odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu k
nasťahovaniu najneskôr do 7 dni od uzavretia kúpnej zmluvy. Pod bodom I. je uvedená nehnuteľnosť:
rozostavaný rodinný dom - stavba, ktorý stojí na pozemku parc. č. 627/2KN v k. ú. Divinka. Podľa boduII. bola dohodnutá kúpna cena 86.036,7 € a podľa bodu III. zmluvy bola dohodnutá rezervačná záloha
2.000,- €. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú od 21.1.2011 do 30.4.2011. Podľa bodu V. zmluvy
klient zaplatí kúpnu cenu takto: prvú časť kúpnej ceny vo výške 67.000,- € formou hypotekárneho úveru

- táto kúpna cena je za rozostavanú novostavbu domu stojaceho na parcele č. 627/2KN k. ú. Divinka
a druhú časť kúpnej ceny vo výške 19.036,7 € formou hypotekárneho úveru, pričom táto časť kúpnej
ceny ja za dokončenie rozostavanej novostavby.

Z časti zmluvy pod názvom Zmluvné podmienky súd zistil, že podľa bodu I.: Predmet zmluvy
sa sprostredkovateľ zaviazal vykonávať činnosti, na základe ktorých vznikne záujemcovi možnosť

uzatvorenia zmluvy s vlastníkom, ktorý ponúkol na predaj nehnuteľnosti, ktorou dôjde k prevodu
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam (kúpna zmluva) za kúpnu cenu uvedenú v bode II. (1.2).
Sprostredkovateľ sa v období od podpisu tejto zmluvy do uplynutia doby trvania zmluvy uvedenej
v bode IV. (ďalej len doba rezervácie) zaväzuje vykonať činnosti smerujúce k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy ohľadne nehnuteľností špecifikovaných v bode I., na základe ktorej vlastník nehnuteľnosti predá
nehnuteľnosti záujemcovi, a to najmä tým, že po dobu rezervácie neuzavrie rezervačnú zmluvu s

treťou osobou, zoznámi vlastníka so záujmom záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, na požiadanie záujemcu
uskutoční pre záujemcu úschovu finančných prostriedkov, ktoré budú následne zložené ako záloha na
zaplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, pripraví v prípade záujmu záujemcu a vlastníka návrh kúpnej
zmluvy a návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podľa článku II. Zmluvných
podmienok záujemca ako prejav svojej vážnej vôle na zablokovanie nehnuteľnosti pre seba zloží

pri podpise zmluvy rezervačnú zálohu uvedenú v bode III. Táto suma bude tvoriť časť kúpnej ceny
nehnuteľnosti. Podľa bodu III. Zmluvných podmienok v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu, alebo záujemca nezloží, či neprevedie do
uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny, alebo nepreplatí splatnú zmienku, ktorá slúži
na zabezpečenie zaplatenia rezervačnej zálohy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške

rezervačnej zálohy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie uvedenú zmluvnú pokutu so
zloženou rezervačnou zálohou.

PodľačlánkuIV.Zmluvnýchpodmienokvprípade,ženehnuteľnostinebudemožnépreviesťnazáujemcu
pre prekážky na strane vlastníka, je záujemca oprávnený od zmluvy odstúpiť. Záujemca má ďalej
právo odstúpiť od zmluvy i vtedy, ak nesplní podmienky pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti

v prípade, že financovanie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru bude sprostredkovávané
sprostredkovateľom. Vo vyššie uvedených prípadoch odstúpenie od zmluvy je sprostredkovateľ povinný
vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu.

Z príjmového pokladničného dokladu č. 3/2011 zo dňa 21.1.2011 (č. l. 5 spisu) súd zistil, že firma
VLASTNÝ-DOMOV.SK, realitná kancelária, prijala od Ing. Ladislava Olbrichta sumu 2.000,- €, ako účel

platby je v doklade uvedené: rozostavaná stavba - záloha.

Z odstúpenia od zmluvy zo dňa 23.3.2011 adresovaného Kataríne Kubáňovej VLASTNÝ-DOMOV.SK,
realitná kancelária so sídlom Divina 1 súd zistil, že Ing. Ladislav Olbricht odstúpil od zmluvy o rezervácii
nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti uzavretej dňa 21.1.2011 s
realitnou kanceláriou z dôvodu nesplnenia podmienok na získanie hypotekárneho úveru. Navrhovateľ

ďalej odôvodňuje odstúpenie od zmluvy nasledovne:

Na základe analýzy dvoch vami odporúčaných nezávislých finančných poradcov nie je možné
financovanie kúpy nehnuteľnosti (rodinný dom v Divinke, Lalinku) podľa dohodnutých podmienok v
zmluve. Nakoľko sa predaj nehnuteľnosti za týchto podmienok neuskutoční, žiadam vás o vrátenie
rezervačnej zálohy 2.000,- €. Vaše náklady 170,- € spojené s vypracovaním znaleckého posudku na

danú nehnuteľnosť som ochotný uhradiť.

Prevzatie odstúpenia od zmluvy je v dolnej časti odstúpenia potvrdené odporcom.

Navrhovateľ ďalším listom zo dňa 7.4.2011 (č. l. 7 spisu) vyzval odporcu na zaplatenie dlžnej
sumy 2.000,- €, ktorá bola odporcovi poukázaná navrhovateľom ako rezervačná záloha na kúpu
domu v Divinke - Lalinku, keďže sa predaj domu v prospech navrhovateľa neuskutočnil z dôvodu

nesplnenia podmienok financovania a navrhovateľ podal dňa 23.3.2011 písomnú výpoveď rezervačnejzmluvy, ktorá výpoveď bola odporcom akceptovaná a navrhovateľovi bol daný ústny prísľub o vrátení
rezervačnej zálohy prevodom na bankový účet navrhovateľa. Od 23.3.2011 bol navrhovateľ niekoľkokrát
ubezpečený, že mu bude rezervačná záloha vrátená v plnej výške, čo sa do dnešného dňa nestalo.

Súd návrhu navrhovateľa vyhovel vydaním platobného rozkazu č. k. 18Ro/152/2011-10 zo dňa 8.6.2011.
Odporca podal dňa 18.7.2011 proti platobnému rozkazu odpor, čím sa platobný rozkaz podľa ust. §
174 ods. 2 O.s.p. zrušil v celom rozsahu. Odporca na odôvodnenie odporu uviedol, že právny nárok
navrhovateľa na vrátenie rezervačnej zálohy zanikol započítaním rezervačnej zálohy zo zmluvnou
pokutou v zmysle článku III. bod 3.1 zmluvných podmienok zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a

poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti zo dňa 21.1.2011, nakoľko do uplynutia lehoty
v zmysle článku VI. zmluvy, t. j. do 30.4.2011, nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na
strane navrhovateľa. K odstúpeniu od zmluvy zo dňa 23.3.2011 zo strany navrhovateľa, na základe
ktorého sa navrhovateľ dožaduje vrátenia rezervačnej zálohy, nedošlo platným spôsobom. Článok IV.
zmluvných podmienok zmluvy určuje, kedy bol navrhovateľ oprávnený od zmluvy odstúpiť, a teda buď
z dôvodov na strane vlastníka, čo v tomto prípade splnené nebolo, alebo vtedy ak nesplní podmienky

pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti v prípade, že financovanie kúpy nehnuteľnosti formou
hypotekárneho úveru bolo sprostredkovávané odporcom, čo v tomto prípade opäť splnené nebolo,
nakoľko odporca navrhovateľovi financovanie kúpy nehnuteľnosti nesprostredkovával, čo potvrdzuje aj
samotný navrhovateľ vo svojom návrhu, v ktorom uviedol, že financovanie kúpy nehnuteľnosti formou
hypotekárneho úveru mu sprostredkovávali spoločnosti OVB Allfinance Slovensko, a.s. a PARTNERS

GROUP SK, s.r.o., ktoré sa takouto činnosťou zaoberajú. Odporca preto neuznáva vznesené nároky
navrhovateľa a navrhuje návrh zamietnuť a nahradiť odporcovi trovy konania.

Navrhovateľ sa prostredníctvom svojej právnej zástupkyne vyjadril k odporu proti platobnému rozkazu
podaním doručeným súdu 3.10.2011, v ktorom uviedol, že zmluva o rezervácii sa spravuje Občianskym
zákonníkom aj napriek tomu, že v úvode zakladá v zmysle § 262 pôsobnosť Obchodného zákonníka.

Nakoľko zmluva o rezervácii je tzv. spotrebiteľskou zmluvou, túto voľbu práva je potrebné posudzovať
podľa § 52 ods. 2 OZ ako obchádzajúcu zákon a neplatnú.

Podľa názoru navrhovateľa je ust. článku III. bod 3.1 zmluvy o rezervácii neplatné, pretože zakladá
právo odporkyne ponechať si zloženú rezervačnú zálohu v prípade, keď navrhovateľ od tejto zmluvy
odstúpi. V tomto smere považuje navrhovateľ zakotvenie tzv. „zmluvnej pokuty vo výške rezervačnej

zálohy“ za obchádzanie ustanovenia § 53 ods. 4 písm. e) OZ a je potrebné posudzovať ho podľa svojho
obsahu, t. j. nie ako právo odporkyne na zmluvnú pokutu, ale jej právo na nevrátenie navrhovateľom
poskytnutého plnenia (rezervačnej zálohy). Zmluvnú pokutu je možné dojednať len pre prípad
zavineného porušenia zmluvnej povinnosti niektorým účastníkom zmluvy. V danom prípade navrhovateľ
neporušil žiadne ustanovenie zmluvy o rezervácii, pretože žiadnym spôsobom nezavinil nesplnenie

podmienok na poskytnutie hypotekárneho úveru na financovanie kúpy nehnuteľnosti, na ktorú sa
vzťahovala zmluva o rezervácii. Je výlučne na rozhodnutí tej ktorej banky, či určitému žiadateľovi
hypotekárny úver poskytne, alebo nie. O zavinení navrhovateľa by bolo možné hovoriť napríklad v
prípade, keby dôvodom na neposkytnutie hypotekárneho úveru bol jeho zápis v centrálnom úverovom
registri ako neplatiča. Jediným dôvodom neposkytnutia hypotekárneho úveru navrhovateľovi však

bola tá skutočnosť, že hodnota predmetnej nehnuteľnosti bola veľmi nízka a nemohla tak slúžiť na
zabezpečenie hypotekárneho úveru vo výške požadovanej kúpnej ceny.

Navrhovateľ využil svoje právo odstúpiť od zmluvy podľa článku IV. druhá veta zmluvy o rezervácii,
pretože nesplnil podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru sprostredkovávaného subjektmi,
ktoré mu sprostredkovala odporkyňa. Odporkyňa totiž odporučila navrhovateľovi pána Cenigu zo

spoločnosti PARTNERS GROUP SK na získanie najvýhodnejšieho hypotekárneho úveru a následne,
keď sa pánovi Cenigovi úver sprostredkovať nepodarilo, odporučila navrhovateľovi pána Mila zo
spoločnosti OVB ALL Finance (ani tomu sa nepodarilo zabezpečiť financovanie kúpy nehnuteľnosti
prostredníctvom úveru). Znenie predmetného ustanovenie explicitne neurčuje, že sprostredkovanie
financovania nehnuteľnosti musí vykonať odporkyňa osobne, práve naopak, toto ustanovenie je

nutné vykladať v prospech navrhovateľa - spotrebiteľa tak, že odporkyňa nemusela sprostredkovávať
financovanie kúpy nehnuteľnosti priamo, resp. sama, ale aj prostredníctvom iných osôb, k čomu v
danom prípade aj došlo. Navyše odporkyňa ani nie je oprávnená sprostredkovať takúto finančnú
službu vo vlastnom mene, nakoľko nemá oprávnenie NBS na vykonávanie finančného sprostredkovaniapodľa zákona č. 186/2009 Z.z. o finančnom sprostredkovaní a finančnom poradenstve. Pokiaľ teda v
zmluvnýchdojednaniachodporkyňauvádzamožnosťsprostredkovaniafinancovaniakúpynehnuteľnosti
odporkyňou, nemožno ho vykladať tak, že musí ísť o jej osobné sprostredkovanie.

Pojednávanie nariadené na deň 9.5.2012 bolo na základe návrhu právnych zástupcov účastníkov
konania odročené za účelom prípadnej mimosúdnej dohody medzi účastníkmi.

Na pojednávaní konanom dňa 9.1.2013 zotrval navrhovateľ na návrhu na začatie konania v celom
rozsahu. Navrhovateľ uviedol, že hneď po uzatvorení zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti mu odporkyňa
odporučila finančného poradcu, ktorý mal navrhovateľovi odporučiť, akým spôsobom by bolo možné
financovať kúpu tejto nehnuteľnosti usmernením na niektorú bánk. O úvere teda priamo s odporkyňou

nejednal, odporkyňa mu odporučila pána Cenigu z PARTNERS GROUP SK, a pán Ceniga odporučil
navrhovateľovi TATRA banku. Odporkyňa dala vypracovať znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorý bol
na veľmi nízku sumu. Od zamestnanca TATRA banky sa dozvedel, že znel na sumu 37.000,- €. Banka
konštatovala, že nie je možné zabezpečiť úver touto nehnuteľnosťou z dôvodu jej nízkej ceny. Následne
banka dala vyhotoviť ďalší znalecký posudok, ktorý znel na sumu 57.000,- €. Keďže kúpna cena domu

bola 86.000,- €, pokiaľ by navrhovateľ chcel ten úver, musel by ručiť ešte nejakou inou nehnuteľnosťou,
ktorou v tej dobe nedisponoval. Následne mu odporkyňa odporučila ďalšieho finančného poradcu -
pána Mila. Potom ako nebol navrhovateľovi poskytnutý úver z TATRA banky, kontaktoval odporkyňu
telefonicky,ajelektronickoupoštou.Odporkyňatotižnavrhovateľaneinformovalaotom,akýmspôsobom
sa bude zakúpenie nehnuteľnosti financovať a navrhovateľ preto napísal odporkyňa mail, že takto

si spoluprácu s ňou nepredstavoval, keďže mu sľúbila, že financovanie kúpy tejto nehnuteľnosti mu
zabezpečí. Keď začali jednať o kúpe nehnuteľnosti s odporkyňou, odporkyňa navrhovateľovi povedala,
že mu sprostredkuje kúpu tejto nehnuteľnosti a že to nie je problém. Takisto, že vybaví všetky veci, ktoré
sa týkajú katastra a všetko, čo je spojené s tou kúpou. Povedala navrhovateľovi, že je solventný klient a
že to nebude problém, keďže má dobré zamestnanie a dobrú pozíciu, teda by nemal byť problém získať

ten úver. To sa však následne ukázalo, že nie je pravdou. Potom pán Milo napísal odporkyni email,
ako si predstavuje prefinancovanie kúpy nehnuteľnosti a následne pán Milo napísal navrhovateľovi, že
navrhovateľ nemá šancu dostať úver vzhľadom na hodnotu kupovanej nehnuteľnosti. Navrhovateľ bol
osobnezaodporkyňousodstúpenímodzmluvy,ktoréonaosobneprevzalaapovedalamu,žemuzálohu
vráti a ešte v ten večer mu peniaze prevedie, k čomu však nedošlo ani počas ďalších týždňov. Následne

mu telefóny nedvíhala, komunikovali len textovými správami. Navrhovateľ si kúpil asi dva mesiace po
tejto udalosti iný rodinný dom.

Odporkyňa na pojednávaní uviedla, že navrhovateľ si u nich rezervoval nehnuteľnosť, o ktorú mal
záujem, na ktorú bola vybratá i rezervačná záloha 2.000,- €. Odporca ako realitná kancelária odporučil
navrhovateľovi finančného poradcu pána Cenigu, ktorý sa staral o zabezpečenie hypotéky pre kupovanú

nehnuteľnosť. Pokiaľ sa v článku IV. zmluvy odporca zaviazal, že ak nebude navrhovateľovi poskytnutý
úver, rezervačná záloha mu bude vrátená, navrhovateľ mal však vo svojom vlastníctve 2-izbový byt, s
ktorým odporca tiež počítal pri vybavovaní úveru, a podľa názoru odporcu bol vtedy aj reálny kupec na
ten byt, čiže kúpa rezervovanej nehnuteľnosti mohla prebehnúť. Bolo tam viacero variant financovania,
ale navrhovateľ to už nechcel riešiť, pretože zistil, že by mu neostali peniaze napríklad na úpravu

okolia. Odporca však navrhovateľovi neponúkol nehnuteľnosť aj s tým, že budú realizované úpravy
okolia nehnuteľnosti. Podľa názoru odporcu navrhovateľ mal možnosť pri využití možností poskytnutých
odporcom túto rezervovanú nehnuteľnosť kúpiť. Ďalšiu variantu navrhoval navrhovateľovi pán Ceniga
v TATRA banke, teda boli to také možnosti, z ktorých by sa dalo niečo prijateľné vyskladať za účelom
kúpy rezervovanej nehnuteľnosti. Odporkyňa síce pôvodne navrhovateľovi sľúbila, že mu rezervačnú

zálohu vráti, ale následne túto situáciu zvážili, a keďže majú viacero takých klientov, ktorým v podstate
venujú čas 2 - 3 mesiace, snažila sa túto záležitosť vyriešiť zmiernou cestou tak, že navrhovateľovi
vráti časť rezervačnej zálohy vo výške 1.000,- €. Podľa názoru odporkyne nedošlo k uzatvoreniu kúpnej
zmluvyohľadomrezervovanejnehnuteľnostizdôvodu,ženavrhovateľmalvyhliadnutúinúnehnuteľnosť,
keďže dva mesiace po skončení zmluvy si navrhovateľ inú nehnuteľnosť kúpil. Odporkyňa potvrdila, že

odstúpenie od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti bolo odporcovi navrhovateľom doručené osobne dňa
23.marca 2011. Uviedla, že po ohliadke rezervovanej nehnuteľnosti si chcel pán Olbricht nehnuteľnosť
financovať formou hypotekárneho úveru. Odporkyňa nepracuje ako hypotekárny špecialista a odporučila
navrhovateľovi spoločnosť Partners Group - pána Cenigu. Odporca len zabezpečuje dokumentypotrebné pre hypotekárny úver, teda list vlastníctva, znalecký posudok, katastrálne mapy a geometrické
plány. Môže odporučiť klientovi finančného poradcu, i keď aj ona sama by mohla túto činnosť finančného
poradcu vykonávať, keďže v tejto oblasti môže podnikať, ale nemá na to pri svojej práci čas a ani

ju to veľmi nebaví. Odporkyňa odporučila navrhovateľovi finančných poradcov preto, lebo chcela
navrhovateľovivšestrannepomôcť,abysadopracovalkukúpetejnehnuteľnosti,pretožecieľomodporcu
je spokojnosť ako predávajúceho, tak i kupujúceho.

Odporkyňa zotrvala na svojich tvrdeniach, a síce, že pohľadávka uplatňovaná navrhovateľom zanikla
započítaním zmluvnej pokuty s rezervačnou zálohou. Odstúpenie od zmluvy zo strany navrhovateľa

nie je platným právnym úkonom, nakoľko neboli splnené podmienky na odstúpenie od zmluvy, pretože
navrhovateľ splnil podmienky pre poskytnutie úveru, len neprijal možnosti, ktoré mu ponúkol finančný
sprostredkovateľ.

Navrhovateľ uviedol, že pán Ceniga mu následne navrhoval i riešenie získania finančných prostriedkov
spotrebným úverom, avšak podmienky hypotekárneho úveru sú oveľa lepšie ako úveru spotrebného,
nikto nekupuje nehnuteľnosť na spotrebný úver. Čo sa týka financovania založením bytu, byt bol na

100 % založený v OTP Banke. Byt sa predal asi tri mesiace po tejto udalosti, asi v máji roku 2011 cez
inú realitnú kanceláriu. Predajom bytu by sa však nezískali potrebné finančné prostriedky, pretože bolo
potrebné predovšetkým splatiť úver v OTP banke, ktorý bol poskytnutý na kúpu tohto bytu. Byt sa predal
za 1.600.000,- korún a bolo potrebné splatiť ešte 1.300.000,- Sk. Poprel tvrdenie odporkyne, že by mal
vyhliadnutú inú nehnuteľnosť počas trvania zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti. Navrhovateľ začal zháňať

ďalšiu nehnuteľnosť až po odstúpení od tejto zmluvy a táto nehnuteľnosť mala oveľa nižšiu hodnotu -
58.000,- €, teda bolo ju možné prefinancovať z jeho príjmu hypotekárnym úverom TATRA banky.

Z webovej stránky odporcu vytlačenej dňa 9.5.2012 (č.l. 43 spisu) súd zistil, že spoločnosť
VlastnýDomov.sk bezplatne ponúka okrem iného aj: Pomoc s financovaním nehnuteľnosti - zaistíme
rýchlo a výhodne hypotekárny úver pre kúpu nehnuteľnosti.

Na základe návrhu právneho zástupcu navrhovateľa na doplnenie dokazovania predložením kompletnej
dokumentácie týkajúcej sa žiadosti navrhovateľa o poskytnutie hypotekárneho úveru na predmetný
rozostavaný rodinný dom, ktorú má predložiť svedok Milan Ceniga, súd vyzval svedka na predloženie
týchto dokladov, na čo svedok súdu listom doručeným súdu dňa 8.2.2013 oznámil, že takouto
dokumentáciou nedisponuje, s pánom Olbrichtom Jaroslavom sa bavili iba slovne na osobnom stretnutí

a vtedy odporučil pánovi Olbrichtovi banku TATRA banka, kde sa mu robil nezáväzný skóring, teda
prehodnotenie klienta, ktorým banka na základe jeho bonity určí približnú úrokovú sadzbu a podmienky
úveru. O tomto má dokumentáciu iba TATRA banka, pobočka na Košickej 3 v Žiline.

TATRA banka, a.s., súdu oznámila listom zo dňa 31.1.2013, že Ing. Ladislav Olbricht mal podané
žiadosti na poskytnutie úverov zabezpečené nehnuteľnosťou: rodinný dom v obci Divinka, k. ú. Divinka

a nachádzajúceho sa na parcele KN 627/2, ale dané úvery neboli načerpané.

Listom zo dňa 28.2.2013 bolo súdu oznámené, že úvery neprešli procesom schvaľovania, t. z. neboli
schválené a čerpanie úveru nebolo poskytnuté. Dňa 17.2.2011 bola podaná žiadosť o poskytnutie úveru,
ale nebola posudzovaná vzhľadom na nekorektné údaje - od žiadosti bolo odstúpené. Dňa 18.2.2011
bola podaná druhá žiadosť o poskytnutí úveru, od ktorej bolo v procese schvaľovania z podnetu klienta

odstúpené.

Zo znaleckého posudku zaslaného TATRA bankou, a.s. vyhotoveného Ing. Ivanom Vyšným dňa
24.2.2011 súd zistil, že všeobecná hodnota rozostavaného rodinného domu na parcele č. 627/3, k. ú.
Divinka a pozemkov parc. č. 627/3 o výmere 70 m2 a parcelné číslo 627/2 o výmere 259 m2 predstavuje
spolu 42.700,- €.

Na pojednávaní konanom dňa 5.6.2013 bolo doplnené dokazovanie listinnými dôkazmi predloženými
právnou zástupkyňou navrhovateľa na preukázanie navrhovateľom tvrdenej skutočnosti, že ani poprípadnom predaji bytu na Karpatskej ul. v Žiline by nezískal dostatok finančných prostriedkov na
to, aby vyfinancoval kúpu domu, o ktorý v tomto konaní ide. Predložila súdu zmluvu o poskytnutí
úveru na financovanie kúpy bytu zo dňa 2.8.2007 uzatvorenú medzi OTP bankou Slovensko, a.s. ako

bankou a Ing. Ladislavom Olbrichtom ako dlžníkom (č. l. 105 spisu), predmetom ktorej bolo v čl. I.
poskytnutie hypotekárneho úveru v sume 1.147.000,- Sk za účelom financovania investičného zámeru
dlžníka - nadobudnutie nehnuteľnosti, a to bytu zapísaného na LV č. 8155, kat. úz. Žilina vo vchode
15, na 4. poschodí, č. bytu 73 v bytovom dome s. č. 8388, na parcele č. 7896/9, pričom celková
suma na financovanie je 1.350.000,- Sk, financovanie je realizované kombináciou hypotekárneho úveru

poskytnutého podľa článku II. tejto zmluvy o úvere a účelového spotrebného úveru poskytnutého podľa
článku III. tejto zmluvy o úvere. Podľa článku III. zmluvy o úvere sa banka zaviazala poskytnúť dlžníkovi
spotrebný úver v sume 203.000,- Sk na účel uvedený v článku I. bod 1 tejto zmluvy. Podľa článku IV.
ods. 1 bod 1.1 zmluvy sa dlžník zaviazal zabezpečiť pohľadávku banky z tejto zmluvy záložným právom
na nehnuteľnosti, na financovanie ktorých boli poskytnuté navrhovateľovi hypotekárny úver a účelový
spotrebný úver.

Právna zástupkyňa navrhovateľa uviedla, že úver poskytla OTP banka navrhovateľovi vo výške
1.350.000,- Sk/44.811,79 €, za ktorú kúpnu cenu kúpil navrhovateľ byt v roku 2007. Následne dňa
9.5.2011 uzavrel navrhovateľ kúpnu zmluvu, ktorou tento byt predal za kúpnu cenu 59.990,- €, na
preukázanie ktorého tvrdenia predložila právna zástupkyňa kúpnu zmluvu uzatvorenú dňa 9.5.2011
medzi Ing. Ladislavom Olbrichtom ako predávajúcim a Mgr. Janou Majerskou a Mgr. Tomášom Kiššom

ako kupujúcimi (č. l. 109 spisu), ktorej predmetom je byt č. 73, nachádzajúci sa na 4.poschodí vo vchode
č. 15, bytového domu na Ul. Karpatská s. č. 8388, postaveného na pozemku parcele registra „C“ s
prideleným parc. č. 7896/6. Podľa článku V. zmluvy sa zmluvné strany dohodli na celkovej kúpnej cene
za predmet kúpy vo výške 59.990,- €. Kupujúci sa zaviazali zaplatiť kúpnu cenu v troch častiach, pričom
prvú časť vo výške 1.490,- vložili kupujúci z vlastných finančných prostriedkov ešte pred podpisom

tejto zmluvy dňa 6.3.2011 ako rezervačnú zálohu v prospech realitnej kancelárie, druhú časť kúpnej
ceny vo výške 4.510,- € zložili kupujúci z vlastných finančných prostriedkov formou bezhotovostného
prevodu na bankový účet predávajúceho a tretiu časť kúpnej ceny vo výške 53.990,- € uhradia kupujúci
z prostriedkov hypotekárneho úveru v lehote najneskôr 15 dní odo dňa podpisu tejto zmluvy obidvomi
jej zmluvnými stranami, pričom zmluvné strany sa dohodli, že kúpna cena bude zaplatená a použitá

nasledovným spôsobom: Prednostne z nej bude uhradená suma vo výške 44.917,76 € podľa aktuálneho
vyčíslenia zostatku úveru ku dňu 13.5.2011 poskytnutého v minulosti predávajúcemu zo strany OTP
bankySlovensko,a.s.azabezpečenéhozriadenímzáložnéhoprávazapísanéhovkatastrinehnuteľností
právoplatným rozhodnutím č. V 5837/07 v zmysle článku VI. ods. 3 písm. b) tejto zmluvy; táto suma
sa použije na úplné splatenie predmetného úveru so súhlasom záložného veriteľa, za účelom čoho

bude poukázaná na bankový účet OTP banky Slovensko, a.s. Zostávajúca suma vo výške 9.072,24 €
bude poukázaná na bankový účet predávajúceho. Podľa článku VI. ods. 3 písm. b) zmluvy spočívajú ku
dňu podpisu tejto zmluvy na predmete kúpy, nasledovné ťarchy: záložné právo v prospech OTP banka
Slovensko, a.s., Štúrova 5, 813 54 Bratislava podľa zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti,
ktorá bola do údajov katastra nehnuteľnosti zapísaná právoplatným rozhodnutím správy katastra č.

V5837/07 (č. l. 113 spisu).

Právny zástupca odporcu poukázal na nedôvodnosť uplatneného nároku navrhovateľa z dôvodu
neplatného odstúpenia od rezervačnej zmluvy z dvoch hľadísk. Prvé je to, že odporkyňa
nesprostredkovávala financovanie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru, a druhý dôvod
je ten, že navrhovateľ splnil podmienky pre poskytnutie úveru, keďže hodnota nehnuteľnosti podľa

znaleckého posudku nie je podmienkou pre získanie úveru, je to len maximálna možná hranica, po
ktorú je banka ochotná poskytnúť hypotekárny úver. Keďže navrhovateľ následne o dva mesiace získal
hypotekárny úver vo výške 58.000,- €, odporca má za to, že navrhovateľ spĺňal všetky podmienky pre
poskytnutie hypotekárneho úveru, bol si vedomý kúpnej ceny, za ktorú mal byť rozostavaný dom a
pozemok kúpený a odporkyňa, prípadne finanční poradcovia, hľadali ďalšie možnosti na dofinancovanie

tejto kúpnej ceny.

Na pojednávaní bolo na návrh odporcu vykonané dokazovanie výsluchom svedka Milana Cenigu.
Svedok mal byť vypočutý na okolnosti sprostredkovávania financovania kúpy nehnuteľnosti a naokolnosť, či navrhovateľ spĺňal podmienky pre poskytnutie úveru, a z akého dôvodu k poskytnutiu úveru
nedošlo.

Svedok Milan Ceniga na pojednávaní uviedol, že navrhovateľa pozná ako svojho klienta a odporkyňu

pozná, nakoľko s ňou spolupracoval, ona posúvala svedkovi takých problémových klientov. Svedok
uviedol, že je mu známe, že predmetom konania je nárok navrhovateľa voči odporkyni na zaplatenie
zálohy 2.000,- €, keďže to bolo uvedené na predvolaní na pojednávaní a jednak v čase, keď komunikoval
s navrhovateľom, navrhovateľ svedka informoval, že zaplatil odporkyni zálohu a túto chce od nej vrátiť.
Pani Kubáňová svedka vyhľadala, dala mu kontakt na pána Olbrichta a povedala mu, že sa jedná

o klienta, ktorý potrebuje vybaviť hypotéku na ňou označenú nehnuteľnosť. Svedkovi je známe, že
sa jednalo o rozostavanú nehnuteľnosť v nejakej dedine. Cena tej nehnuteľnosti bola asi 80.000,- €.
Jednalo sa o štandardné stretnutie ako s každým klientom v spoločnosti PARTNERS GROUP SK, ktorej
spoločnosti je svedok team manažérom. Na stretnutí bola predstavená služba spoločnosti a urobená
analýza osobných financií. Svedok zistil, že pán Olbricht bol dobrým klientom, nakoľko mal dobrý príjem,
problém bol však v tej rozostavanej stavbe, nakoľko žiadna banka ju nechcela vziať ako predmet

ručenia. Rozostavanú stavbu banka nezoberie ako predmet záložného práva. Keby tá stavba už bola
skolaudovaná, tak banka by tú stavbu vzala do záložného práva, klient si však musel nájsť vlastné zdroje
na dokončenie stavby, ktoré zdroje on nemal. Svedkovi je známe, že pán Olbricht mal hypotéku na byt, v
ktorom vtedy býval, a to zrejme v OTP banke malo prebehnúť hladko, že sa mal predať byt, vyplatiť jedna
hypotéka, následne sa mala vziať druhá hypotéka. Hlavný problém bol teda v tom rozostavanom dome,

lebo banka ho nechcela zobrať do predmetu ručenia. Svedok v tej dobe skúšal osloviť viacero bánk a
zo všetkých mu bolo oznámené to isté stanovisko, že sa to nedá vybaviť. Banka vtedy nechcela dať
pánovi Olbrichtovi finančné prostriedky na to, aby ten dom kúpil a ešte aj dostaval. Svedok si následne
spomenul, že sa mu zdá, že tam bol problém aj s bytom, ktorý sa mal predávať, svedok si však už
nespomenul, v akom to bolo štádiu, keďže jeho úlohou bolo zistiť, či sa dá vybaviť hypotéka. Vtedy

dospeli k takému záveru, že tá nehnuteľnosť sa pre pána Olbrichta nedá riešiť a vhodným adeptom
pre kúpu tejto nehnuteľnosti by bol taký klient, ktorý by nebol zaťažený žiadnou hypotékou. V tomto
prípade mal však navrhovateľ hypotéku na ten byt a výstup z toho bol ten, že pre pána Olbrichta sa
nejedná v tomto prípade o nehnuteľnosť, ktorú by on mohol kupovať, k tomuto záveru dospel svedok
po konzultácii s rôznymi bankami. Svedok takéto záležitosti konzultuje s hypotekárnymi špecialistami

jednotlivých bánk, jedná sa o Slovenskú sporiteľňu, VÚB banku, TATRA banku, UniCreditBank, M-bank,
Volksbank, ktoré banky sú partnermi PARTNERS GROUP SK. Svedok to skúšal všade, odvšadiaľ však
prišla tá istá odpoveď. Svedok ďalej uviedol, že s odporkyňou spolupracovali, ale len v tom prípade,
keď si oni sami nevedeli poradiť s týmito záležitosťami, napr. keď si klient nevedel hypotéku vybaviť
sám, tak odporkyňa mala záujem, aby našli túto možnosť v rámci iných bánk. Jednalo sa o zložitejšiu

záležitosť, lebo tam bola tá rozostavaná stavba. Podľa názoru svedka by navrhovateľ tento hypoúver
nedostal, pretože z troch najväčších bánk prišla striktná odpoveď, že nie, a to pre pána Olbrichta.
Svedok ďalej uviedol, že spoločnosť PARTNERS GROUP SK nemá uzatvorenú s odporkyňou zmluvu o
spolupráci. Pri posudzovaní podmienok pre poskytovanie úveru sa berie do úvahy príjem, nehnuteľnosť
a úverová minulosť klienta. Navrhovateľ spĺňal aj podmienku príjmov a taktiež nemal nikdy neplatený

úver v minulosti, problém bol teda v nehnuteľnosti. Keby mal v tej dobe tú druhú hypotéku poskytnutú
mu na zakúpenie bytu v OTP banke vyplatenú, príjmovo by predpoklady pre poskytnutie hypoúveru na
zakúpenie rozostavaného rodinného domu spĺňal.

Svedok si následne spomenul, že v tomto prípade sa jednalo o to, že kúpna cena za nehnuteľnosť
bola vyššia ako 80.000,- € a pán Olbricht nechcel úver len na zakúpenie nehnuteľnosti, ale aj na

dokončenie, dostavanie tejto stavby. Pán Olbricht však nemal hotovosť, teda pre neho to nebola dobrá
nehnuteľnosť. Tiež znalecký posudok bol vypracovaný na nižšiu cenu v porovnaní s predajnou cenou
tejto nehnuteľnosti. Svedok by určite nevedel hneď povedať po oboznámení sa s týmto prípadom, či sa
dá hypoúver vybaviť a musel sa tejto záležitosti venovať podrobne, bolo potrebné zistiť presne, o akú
nehnuteľnosť sa jedná, v akom je štádiu, aký to je klient a aký má príjem. Svedok uviedol, že pánom

Olbrichtom bol stále vnímaný, že je od pani Kubáňovej.

Svedok na otázku právnej zástupkyne navrhovateľa, či je potrebné mať na činnosť finančného
sprostredkovateľa špeciálne povolenie, uviedol, že zložil skúšky u NBS, ktoré skúšky im zastrešuje
AFISP, Asociácia finančných sprostredkovateľov. Svedok podniká na základe zmluvy o sprostredkovaní
uzatvorenej so spoločnosťou PARTNERS GROUP SK.Právna zástupkyňa navrhovateľa uviedla, že skutočná cena, reálna cena nehnuteľnosti, ktorá bola
zistená bankou v zmysle znaleckého posudku, bola prinízka na to, aby bolo možné navrhovateľovi
poskytnúť hypoúver vo výške kúpnej ceny nehnuteľnosti. Navrhovateľovi bolo zo strany odporcu

povedané, že na nehnuteľnosť je vypracovaný, alebo že bude vypracovaný znalecký posudok a že
hypoúver bude vybavený. Navrhovateľ sa teda na toto tvrdenie odporkyne spoľahol, on nemal prečo
pochybovať o tomto tvrdení, nakoľko on videl rozostavaný rodinný dom a keďže nie je odborníkom na
oceňovanie nehnuteľnosti, navrhovateľovi nemohlo byť zrejmé pri pohľade na rodinný dom, akú má
tento hodnotu.

Čo sa týka otázky sprostredkovávania úveru, odporkyňa, aj keď nepriamo, zabezpečovala
sprostredkovanie úveru, čo vyplýva aj z webovej stránky odporkyne, na ktorej je uvedené, že poskytuje
pomoc s financovaním nehnuteľností, nakoľko zaistí rýchle a výhodne hypotekárny úver pre kúpu
nehnuteľností. Opiera žalobu o ust. článku IV. zmluvy o rezervácii, podľa ktorého má záujemca ďalej
právo odstúpiť od zmluvy i vtedy, ak nesplní podmienky pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti
v prípade, že financovanie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru bude sprostredkovávané

sprostredkovateľom. V tomto prípade je uvedená možnosť sprostredkovania hypotekárneho úveru
sprostredkovateľom, teda odporkyňou a keďže na túto činnosť je potrebné osobitné povolenie, čo
vyplynulo z výsluchu svedka, odporkyňa týmto povolením nedisponuje, je zrejmé, že odporkyňa za
účelom sprostredkovania nehnuteľnosti musí spolupracovať, resp. osloviť iné subjekty.

Právny zástupca odporcu poukázal na tú skutočnosť, že dohoda o kúpnej cene medzi navrhovateľkou

a odporcom bola otázkou ponuky a dopytu, ktorý navrhovateľ akceptoval, táto cena bola aj predmetom
inzerátu, na ktorý navrhovateľ zareagoval. Čo sa týka výčitky navrhovateľa o chýbajúcej licencii na
prevádzkovanie finančného sprostredkovania, podľa názoru odporcu hypotekárny úver si môže každá
fyzická osoba vybaviť aj sama a pokiaľ nevybavuje tento úver sama, môže o to požiadať finančného
sprostredkovateľa, ktorý za úhradu sprostredkuje možnosť hypotekárneho úveru. Poukázal na výpoveď

samotného svedka, ktorý uviedol, že navrhovateľ ako osoba spĺňal podmienky pre poskytnutie úveru
v bode 4. zmluvných podmienok, bol bonitný, mal dobrú úverovú minulosť. Podľa názoru odporcu
je irelevantné, že navrhovateľ bol toho názoru, že úver mu sprostredkováva priamo odporca, keďže
navrhovateľ bol svedkom uzrozumený s tým, že zastupuje spoločnosť PARTNERS GROUP SK, ktorá
mu bude pomáhať pri sprostredkovaní financovania kúpy nehnuteľnosti. Preto má odporca za to, že

hypotekárny úver sprostredkovávala pre navrhovateľa spoločnosť PARTNERS GROUP SK, s.r.o, s tým,
že záujemca splnil všetky podmienky pre poskytnutie úveru a problémom bol predmet záložného práva,
ktorý mal byť hypotekárnym úverom krytý. Navrhovateľ preto neplatne odstúpil od zmluvy o rezervácii
a nevznikol mu nárok na vrátenie rezervačnej zálohy 2.000,- €, keďže tento nárok zanikol započítaním
súlade s § 580 OZ.

Z oznámenia OTP Banky zo dňa 11.4.2011 adresovaného navrhovateľovi súd zistil, že OTP Banka
Slovensko a.s. súhlasí s predčasným splatením hypotekárneho úveru č. 032/4400/07, HSÚ so zriadením
záložného práva v prospech VÚB, a.s. na druhom mieste a zaväzuje sa vystaviť do 10 dní po splatení
úveru Žiadosť o výmaz záložného práva v prospech OTP Banky Slovensko, a.s. Zostatok úveru k
26.4.2011 je 44.793,15 €.

Z faktúry č. 46/2011 vyhotovenej dňa 9.5.2011 dodávateľom DS Reality Group, s.r.o. splatnej
dňa 9.5.2011 súd zistil, že odberateľovi Ing. Ladislavovi Olbrichtovi bola fakturovaná cena za
sprostredkovanie predaja bytu 2 + kk, Karpatská, Žilina vo výške 1.490,- €.

Z nevýhradnej zmluvy o sprostredkovaní a poskytovaní služieb súvisiacich s predajom nehnuteľnosti
uzatvorenej dňa 6.3.2011 medzi DS Reality Group, s.r.o. ako sprostredkovateľom a Ing. Ladislavom

Olbrichtom ako vlastníkom súd zistil, že predmetom zmluvy bola dohoda o vzájomných právach a
povinnostiach uvedených na strane 2 zmluvy, pričom zmluva sa týkala nehnuteľnosti - bytu č. 73, na
4. poschodí vo vchode 15, v budove s. č. 8388, pozemkov 7896/6, 7896/25, 7896/27 a 7896/28 v
spoluvlastníckom podiele 461/38744, nehnuteľnosti zapísané na LV č. 8155 v k. ú. Žilina.

Podľa ust. § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka strany si môžu dohodnúť, že ich záväzkový vzťah, ktorý

nespadá pod vzťahy uvedené v § 261, sa spravuje týmto zákonom.Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ďalej aj OZ) spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez
ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné

ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na
prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné.

Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení

spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej
činnosti.

Podľa § 51 Občianskeho zákonníka účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní
musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

Podľa § 517 ods. 1 prvá veta Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní je

v omeškaní.

Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu má veriteľ
právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania, výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 1 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z., účinného od 1.1.2009 výška úrokov
z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej
banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

V konaní súd postupoval podľa § 132 O. s. p., podľa ktorého dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy,
a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na

všetko, čo vyšlo za konania najavo včítane toho, čo uviedli

účastníci Rozhodnutie bolo vydané v súlade s ust. § 153 ods. 1 O. s. p., podľa ktorého, súd rozhodne na
základe skutkového stavu zisteného z vykonaných dôkazov, ako aj na základe skutočností, ktoré neboli
medzi účastníkmi sporné, ak o nich alebo o ich pravdivosti nemá dôvodné a závažné pochybnosti.

Na základe takto zisteného skutkového a právneho stavu súd návrhu v celom rozsahu vyhovel a zaviazal

odporcu zaplatiť navrhovateľovi sumu 2.000,- €, spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne z
tejto sumy od 24.3.2011 do zaplatenia.Súd na daný prejednávaný prípad aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď sa v zmluve
zakladá podľa ust. § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka pôsobnosť Obchodného zákonníka. Keďže
sa nejedná o absolútny obchod a nejedná sa o záväzkovo-právny vzťah medzi podnikateľmi a zmluva

o rezervácii nehnuteľnosti je vzhľadom na postavenie zmluvných strán (§ 52 ods. 1 OZ) zmluvou
spotrebiteľskou, vzhľadom na námietku navrhovateľa vo vyjadrení k odporu proti platobnému rozkazu,
že zmluva o rezervácii sa spravuje Občianskym zákonníkom, súd prejudiciálne posúdil toto zmluvné
dojednanie o pôsobnosti Obchodného zákonníka na tento spotrebiteľský vzťah ako neplatné, pretože
použitie Občianskeho zákonníka je na prospech navrhovateľa, ktorý je spotrebiteľom.

Navrhovateľ sa návrhom na začatie konania domáhal, aby súd rozhodol o jeho nároku na vrátenie
rezervačnej zálohy, ktorú zaplatil odporcovi podľa bodu III. zmluvy vo výške 2.000,- €. Podľa čl. II
Zmluvných podmienok bola rezervačná záloha zložená navrhovateľom - záujemcom ako prejav jeho
vážnej vôle na zablokovanie nehnuteľnosti pre seba, pričom táto suma mala po uzatvorení kúpnej
zmluvy tvoriť časť kúpnej ceny nehnuteľnosti. Navrhovateľ si uplatnil nárok na vrátenie rezervačnej
zálohy podľa článku IV. zmluvy, podľa ktorého má záujemca právo odstúpiť od zmluvy aj vtedy,

ak nesplní podmienky pre poskytnutie úveru na kúpu nehnuteľnosti v prípade, že financovanie kúpy
nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru bude sprostredkovávané sprostredkovateľom, v ktorom
prípade je sprostredkovateľ povinný podľa čl. IV vrátiť záujemcovi rezervačnú zálohu. Navrhovateľ tvrdil,
že od zmluvy odstúpil „Odstúpením od zmluvy“ dňa 23.3.2011 platne, nakoľko splnil pre odstúpenie
od zmluvy podmienky dojednané v čl. IV. zmluvy, pretože nesplnil podmienky pre poskytnutie úveru

na kúpu nehnuteľnosti, pričom financovanie kúpy nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru bolo
sprostredkovávané sprostredkovateľom, teda odporcom, preto je odporca povinný vrátiť navrhovateľovi
rezervačnú zálohu.

Súd dospel k záveru, že zmluvné dojednanie o zmluvnej pokute v článku III. bod 3.1 zmluvy o rezervácii
nie je v rozpore so zákonom, teda neplatné. Ustanovenie § 544 Občianskeho zákonníka kogentne

ustanovuje, že pre platnosť záväzku o zmluvnej pokute sa vyžaduje písomná dohoda zmluvných strán, v
ktorej musí byť určená výška zmluvnej pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Zároveň je nepochybné,
že v dohode o zmluvnej pokute musí byť určená aj povinnosť, ktorú zmluvná pokuta zabezpečuje.
Platnosť dohody o zmluvnej pokute je podmienená aj všeobecnou požiadavkou zákona na určitosť
a zrozumiteľnosť akéhokoľvek právneho úkonu v zmysle ust. § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Podľa čl. III. Zmluvných podmienok v prípade, že nedôjde do uplynutia doby rezervácie k uzatvoreniu
kúpnej zmluvy z dôvodu na strane záujemcu, alebo záujemca nezloží, či neprevedie do uplynutia doby
rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny, alebo nepreplatí splatnú zmienku, ktorá slúži na zabezpečenie
zaplatenia rezervačnej zálohy, prináleží sprostredkovateľovi zmluvná pokuta vo výške rezervačnej
zálohy, pričom sprostredkovateľ je oprávnený započítať vyššie uvedenú zmluvnú pokutu so zloženou

rezervačnou zálohou. V cit. zmluvnom dojednaní je určitým spôsobom vyjadrené, porušenie ktorých
povinností bude sankcionované zmluvnou pokutou 2.000 €, teda zmluvná pokuta bola platne dojednaná
ako sankcia v stanovenej konkrétnej výške za konkrétne určené porušenie povinností dojednaných
zmluvou.

Súd skúmal, či navrhovateľ porušil povinnosť dojednanú zmluvou, a síce, že z dôvodov na jeho strane

nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy a dospel k záveru, že tomu tak nebolo. Zo zhodných tvrdení
účastníkov mal súd preukázané, že dôvodom, pre ktorý nebola kúpna zmluva uzatvorená a nebol
tak realizovaný účel uzatvorenej zmluvy o rezervácii nehnuteľností a navrhovateľ tak nenadobudol
do svojho vlastníctva nehnuteľnosť, o ktorú mal záujem, a to rozostavaný rodinný dom v k.ú. Divina,
bola tá skutočnosť, že navrhovateľovi nebol zo strany banky poskytnutý hypotekárny úver, ktorý by

sa použil na financovanie kúpy predmetnej nehnuteľnosti. Navrhovateľ uzatváral zmluvu o rezervácii
nehnuteľností v presvedčení, ubezpečovaný odporkyňou, že hypotekárny úver bude vybavený, že tento
mu zariadi samotný odporca, keďže aj takéto služby poskytuje, o čom odporca informuje verejnosť na
svojej webovej stránke tak, že poskytuje pomoc s financovaním nehnuteľností, nakoľko zaistí rýchle
a výhodne hypotekárny úver pre kúpu nehnuteľností. Odporkyňa odporučila navrhovateľovi dvoch

finančných poradcov, ktorí ani napriek svojmu úsiliu vyvinutému na zariadenie hypotekárneho úveru od
viacerých bánk neboli v tomto smere úspešní. Z výpovede svedka Milana Cenigu mal súd preukázané,
že rozostavaný rodinný dom bol znaleckými posudkami ocenený na cenu, ktorá bola určujúcou prestanovenie výšky úveru, ktorý banky mohli navrhovateľovi poskytnúť, avšak ktorá nepostačovala na
úhradu kúpnej ceny stanovenej odporcom sprostredkujúcim predaj tejto nehnuteľnosti, a to ani po
pripočítaní čistého výnosu z predaja bytu.

Z vykonaného dokazovania kúpnou zmluvou uzatvorenou dňa 9.5.2011 medzi Ing. Ladislavom
Olbrichtom ako predávajúcim a Mgr. Janou Majerskou a Mgr. Tomášom Kiššom ako kupujúcimi mal
súd preukázané, že byt č. 73, nachádzajúci sa na 4.poschodí vo vchode č. 15, bytového domu na
Ul. Karpatská s. č. 8388, postaveného na pozemku parcele registra „C“ s prideleným parc. č. 7896/6
bol odpredaný za kúpnu cenu 59.990,- € s tým, že z kúpnej ceny bude prednostne uhradená suma

vo výške 44.917,76 € podľa aktuálneho vyčíslenia zostatku úveru ku dňu 13.5.2011, poskytnutého v
minulosti predávajúcemu zo strany OTP banky Slovensko, a.s. a zabezpečeného zriadením záložného
práva zapísaného v katastri nehnuteľností právoplatným rozhodnutím č. V 5837/07 a táto suma sa
použije na úplné splatenie predmetného úveru so súhlasom záložného veriteľa, za účelom čoho bude
poukázaná na bankový účet OTP banky Slovensko, a.s. Zostávajúca suma vo výške 9.072,24 € bude
poukázaná na bankový účet predávajúceho. Súd tak mal preukázané, že v skutočnosti predstavoval

čistý výnos z predaja bytu len 13.582,34 €, nakoľko z kúpnej ceny bol navrhovateľ povinný ešte
zaplatiť realitnej kancelárii odmenu 1.490,- € (preukázané faktúrou vyhotovenou DS Reality Group,
s.r.o. č. 46/2011). Vzhľadom na výšku úveru, ktorý mohla banka navrhovateľovi na základe ocenenia
nehnuteľnosti - rozostavaného rodinného domu poskytnúť len maximálne do výšky 42.700 € a sumy,
ktorú mal navrhovateľ k dispozícii, je možné konštatovať, že navrhovateľ v čase, kedy mal záujem o

odkúpenie rezervovanej nehnuteľnosti, nedisponoval finančnými prostriedkami vo výške 86.036,70 €, za
ktorú sumu sa rodinný dom prostredníctvom odporkyne ako realitnej kancelárie odpredával. Navrhovateľ
nemal možnosť získať hypoúver, keďže podmienky pre jeho poskytnutie nesplnil.

Pokiaľ odporkyňa tvrdila, že sa hypotekárny úver dal vybaviť kombináciou rôznych možností,
nekonkretizovala však, akých, len všeobecne odkázala na jednania navrhovateľa s finančnými

poradcami p. Cenigom a p. Milom, a tiež nereálnu možnosť financovania predajom hore uvedeného
bytu, toto tvrdenie vzhľadom na neurčité vyjadrenie odporkyne súd v konaní preukázané nemal. Naopak,
výpoveďou svedka Milana Cenigu bolo tvrdenie odporkyne vyvrátené, svedok výslovne uviedol, že
navrhovateľovi nebolo možné zo strany bánk poskytnúť úver na kúpu rezervovanej nehnuteľnosti, lebo
sa nejednalo o nehnuteľnosť, ktorú by on mohol kupovať.

Pokiaľ odporkyňa tvrdila, že bolo vecou navrhovateľa, aby si úver vybavil a odstúpenie od
zmluvy je neplatné aj z toho dôvodu, že odporca navrhovateľovi financovanie kúpy nehnuteľnosti
nesprostredkovával, preto navrhovateľ nebol oprávnený odstúpiť od zmluvy podľa čl. IV. zmluvy,
súd mal v konaní preukázané, že navrhovateľ vzhľadom na prezentáciu odporkyne na internete
(ponuka bezplatnej pomoci s financovaním nehnuteľnosti rýchlym a výhodným zaistením hypotekárneho

úveru) považoval za samozrejmé, že táto služba mu bude ako záujemcovi o kúpu nehnuteľnosti
automaticky poskytnutá aj z dôvodu dohody účastníkov o spôsobe financovania kúpy nehnuteľností
formou hypotekárneho úveru v zmluve o rezervácii nehnuteľností. Z výpovede svedka Milana Cenigu
mal súd preukázané, že svedok bol ako finančný poradca vnímaný navrhovateľom ako osoba poverená
odporkyňou na zariadenie hypotekárneho úveru pre navrhovateľa, teda navrhovateľ považoval jednania

s finančnými poradcami za poskytovanie služby sľubovanej odporkyňou na internete. Znenie čl.
IV. Zmluvy výslovne neurčuje, že sprostredkovanie financovania nehnuteľnosti musí byť realizované
odporkyňou osobne, ale je potrebné vykladať toto ustanovenie navrhovateľa - spotrebiteľa tak, že
odporkyňa nemusela sprostredkovávať financovanie kúpy nehnuteľnosti osobne, ale aj prostredníctvom
iných osôb.

Podmienka pre odstúpenie od zmluvy dohodnutá v čl. IV rezervačnej zmluvy tak bola splnená, keďže
hypotekárny úver pre navrhovateľa nebol zo strany sprostredkovateľa zariadený, navrhovateľ odstúpil
platne od zmluvy o rezervácii nehnuteľností. V konaní bolo preukázané z listinného dôkazu „Odstúpenie
od zmluvy“ zo dňa 23.3.2011 a zo zhodných tvrdení účastníkov, že odstúpenie od zmluvy bolo
doručené do vlastných rúk odporkyne dňa 23.3.2011. Odporkyňa po odstúpení od zmluvy nemala právo

zadržiavať rezervačnú zálohu a bola povinná ju navrhovateľovi vrátiť. Keďže navrhovateľ neporušil
žiadne ustanovenie zmluvy o rezervácii, pretože nezavinil nesplnenie podmienok na poskytnutiehypotekárneho úveru na financovanie kúpy nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahovala zmluva o rezervácii,
odporcovi nevzniklo právo na zmluvnú pokutu.

Tým, že si odporkyňa nesplnila svoju povinnosť vrátiť rezervačnú zálohu dňa 23.3.2011, dostala sa

so splnením tejto povinnosti do omeškania od nasledujúceho dňa, teda od 24.3.2011. Navrhovateľovi
preto súd okrem nároku na zaplatenie žalovanej istiny priznal aj úroky z omeškania, ktoré si navrhovateľ
uplatnil v zákonnej výške podľa ustanovenia § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Zb. od prvého dňa
omeškania s plnením dlhu, teda od 24.3.2013.

Vo výroku o trovách konania rozhodol súd podľa ustanovenia § 142 ods. 1 OSP, podľa ktorého
účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie

alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

Nakoľko navrhovateľ bol v konaní plne úspešný, neúspešným účastníkom konania je odporca. Z
uvedeného dôvodu súd priznal navrhovateľovi náhradu trov konania voči odporcovi ako neúspešnému
účastníkovi konania.

Navrhovateľsiprostredníctvomsvojejsplnomocnenejzástupkyneuplatnilvrámcivyčísleniatrovkonania

doručeného súdu dňa 07.06.2013 trovy konania titulom náhrady súdneho poplatku za návrh v sume
120,- eur a titulom trov právneho zastúpenia. Náhrada trov právneho zastúpenia bola uplatnená za 8
úkonov právnej služby, a to:

1. prevzatie a príprava zastúpenia na základe plnej moci zo dňa 11.05.2011

2. písomné podanie na súd vo veci samej - žaloba zo dňa 24.05.2011

3. písomné podanie na súd vo veci samej - vyjadrenie k odporu zo dňa 28.09.2011

4. účasť na pojednávaní dňa 09.05.2012;

5. účasť na pojednávaní dňa 09.01.2013;

6. podanie vo veci samej zo dňa 09.01.2013;

7. nahliadnutie do súdneho spisu dňa 06.05.2013;

8. účasť na pojednávaní dňa 05.06.2013

Súd preskúmal nárok uplatnený navrhovateľom podľa príslušných ustanovení OSP a § 14 vyhl. MS SR
č. 655/2004 o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších
predpisov (ďalej len vyhl.) a priznal mu proti odporcovi právo na náhradu trov konania titulom súdneho
poplatku za návrh v sume 120,- eur a titulom náhrady trov právneho zastúpenia pozostávajúcej z

a) tarifnej odmeny a režijného paušálu advokáta za :

1. úkon právnej služby: prevzatie a príprava zastúpenia na základe plnej moci zo dňa 11.05.2011 podľa
§ 14 ods. 1 písm. a) vyhl. v nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa
§ 16 ods. 3 vyhl. vo výške 7,41 eur;

2. úkon právnej služby: písomné podanie na súd vo veci samej - žaloba zo dňa 24.05.2011 podľa § 14

ods. 1 písm. b) vyhl. v nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa § 16
ods. 3 vyhl. vo výške 7,41 eur;3. úkon právnej služby: písomné podanie na súd vo veci samej - vyjadrenie k odporu zo dňa 28.09.2011
podľa § 14 ods. 1 písm. b) vyhl. v nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál
podľa § 16 ods. 3 vyhl. vo výške 7,41 eur;

4. úkon právnej služby: účasť na pojednávaní dňa 09.05.2012 podľa § 14 ods. 5 písm. b) vyhl. v
nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 1 z 91,29 eur, tj. 22,82 eur , režijný paušál podľa § 16 ods.
3 vyhl. vo výške 7,63 eur;

5. úkon právnej služby: účasť na pojednávaní dňa 09.01.2013 podľa § 14 ods. 1 písm. c) vyhl. v
nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa § 16 ods. 3 vyhl. vo výške
7,81 eur;

6. úkon právnej služby: písomné podanie na súd vo veci samej podľa § 14 ods. 1 písm. b) vyhl. v
nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa § 16 ods. 3 vyhl. vo výške
7,81 eur;

7. úkon právnej služby: účasť na pojednávaní dňa 05.06.2013 podľa § 14 ods. 1 písm. c) vyhl. v
nadväznosti na § 10 ods. 1 vyhl. vo výške 91,29 eur, režijný paušál podľa § 16 ods. 3 vyhl. vo výške

7,81 eur;

8.Zaúkonprávnejslužby-nahliadnutiedospisudňa06.05.2013sinavrhovateľneuplatniltarifnúodmenu
a režijný paušál, len náhradu za stratu času a cestovnú náhradu.

b) náhrady cestovného za :

cestu vykonanú za účelom účasti na pojednávaní dňa 09.05.2012 - trasa Martin - Žilina a späť podľa

§ 16 ods. 4 v nadväznosti na § 15 písm. a) vyhl., vo výške 16,24 eur (56 km á 0,183 eur/km + [(0,56
x 6,7 l) x 1,599 eur/l] = 16,24 eur);

cestu vykonanú za účelom účasti na pojednávaní dňa 09.01.2013 - trasa Martin - Žilina a späť podľa
§ 16 ods. 4 v nadväznosti na § 15 písm. a) vyhl., vo výške 15,95 eur (56 km á 0,183 eur/km + [(0,56
x 6,7 l) x 1,520 eur/l] = 15,95 eur);

cestu vykonanú za účelom účasti na pojednávaní dňa 05.06.2013 - trasa Martin - Žilina a späť podľa
§ 16 ods. 4 v nadväznosti na § 15 písm. a) vyhl., vo výške 15,67 eur (56 km á 0,183 eur/km + [(0,56
x 6,7 l) x 1,444 eur/l] = 15,67 eur);

c) náhrady za stratu času za :

účasť na pojednávaní dňa 09.05.2012 podľa § 17 ods. 1 v nadväznosti na § 15 písm. b) vyhl., vo výške

25,44 eur (2 začaté polhodiny á 1/60 výpočtového základu t.j. 2 x 12,72 eur = 25,44 eur);

účasť na pojednávaní dňa 09.01.2013 podľa § 17 ods. 1 v nadväznosti na § 15 písm. b) vyhl., vo výške
25,44 eur (2 začaté polhodiny á 1/60 výpočtového základu t.j. 2 x 12,72 eur = 25,44 eur);

účasť na pojednávaní dňa 05.06.2013 podľa § 17 ods. 1 v nadväznosti na § 15 písm. b) vyhl., vo výške
25,44 eur (2 začaté polhodiny á 1/60 výpočtového základu t.j. 2 x 12,72 eur = 25,44 eur);V súvislosti s náhradou za stratu času viažucou sa k pojednávaniam konaným dňa 09.01.2013 a
05.06.2013 súd podotýka, že navrhovateľ si uplatnil náhradu v sadzbe, ktorá platila v roku 2012 a nie v
sadzbe platnej pre rok 2013. Sú preto priznal náhradu v takto uplatnenej nižšej sadzbe, teda len toľko,

koľko navrhovateľ žiadal.

Súd nepriznal navrhovateľovi cestovnú náhradu a ani náhradu za stratu času viažucu sa k úkonu -
nahliadnutie do spisu zo dňa 06.05.2013.

Takýto úkon právnej služby totiž nemá oporu vo vyhláške, preto je súd toho názoru, že ani naň sa
viažuce náhrady (cestovné, za stratu času), nemožno priznať. Uvedený právny úkon vyhláška výslovne
nezakotvuje. Zároveň však podľa názoru súdu nemožno použiť ani ust. § 14 ods. 8 vyhlášky, podľa

ktorého za úkony právnej služby, ktoré nie sú uvedené v odsekoch 1 až 3, patrí odmena ako za úkony,
ktoré sú im svojou povahou a účelom najbližšie. Nahliadnutie do spisu v trvaní 15 minút (v zmysle zápisu
z čl. 88) nie je svojím charakterom možné pripodobniť ani k jednému z úkonov uvedených vo vyhláške
a možno jednoznačne konštatovať, že takýto úkon nie je úkonom odborného charakteru vykonaného zo
strany advokáta, tak, ako zvyšok úkonov právnej služby, za ktoré vyhláška priznanie odmeny a režijného

paušálu predpokladá. Naviac ide o úkon vykonaný dobrovoľne zo strany navrhovateľa, na ktorý nebol
povinný, preto možno konštatovať, že takýto úkon nie je nevyhnutný a preto náklady s ním spojené ani
neboli nevyhnutne účelne vynaložené. S poukazom na to, že ani vyhláška tento úkon, resp. úkon jemu
podobný nepozná, súd náhrady viažuce sa k tomuto úkonu nepriznal.

d) náhrady DPH z :

odmienanáhradpodľa§§14až16vyhl.vsume149,61eur,atovsúladesustanovením§18ods.3vyhl.,
nakoľko z priloženého osvedčenia o registrácii mal súd preukázané, že právny zástupca navrhovateľa
je platiteľom DPH od 01.12.2010, pričom sadzba DPH je vo výške 20 %.

Odporca je tak celkovo povinný zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov konania vo výške 120,- eur (súdny
poplatok) a trovy právneho zastúpenia vo výške 897,64 eur.