Rozsudok – Vlastníctvo bytov a nebytových… ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa pondelok 27. august 2012

Predpisy odkazované v rozhodnutí

Rozhodnutie

---

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 17Co/109/2012
Identifikačné číslo súdneho spisu: 3106223142
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 08. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Erika Zajacová
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2012:3106223142.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eriky Zajacovej a členiek JUDr.
Emílie Zimovej a JUDr. Gabriely Janákovej v právnej veci žalobcu: Z. A., bytom G. X. XXX, právne
zastúpený H.. H. X., G., so sídlom W., S. X proti žalovaným 1/ K. G. X., Z.: XX XXX XXX, právne
zastúpená H. K., G., so sídlom W. W., T. XXX/X, 2/ O. H. W., Y. D., so sídlom W., F. X, Z.: XX XXX
XXX, právne zastúpený H.. H. J., G., so sídlom W., J. Q. XX, o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, na
odvolanie žalobcu a žalovaného 2/ proti rozsudku Okresného súdu Trenčín č.k. 20C/150/2006-89 zo
dňa 25. novembra 2008, jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .

Žalobca j e p o v i n n ý zaplatiť žalovanému 2/ náhradu trov odvolacieho konania v sume 54,97
Eur, k rukám H.. H. J., G., do troch dní.

Žalovanému 1/ sa náhrada trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol návrh žalobcu, ktorý sa domáhal určenia
neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej dňa 11.5.1999 žalovaným 2/ ako predávajúcim a žalovaným 1/ ako
kupujúcim o predaji parc. č. X o výmere 928 m2 zastavaná plocha a stavby na nej postavenej súp.
č. XXX, pohostinstvo a byt, obe v k.ú. G. X., zapísané na LV č. X a to titulom porušenia zákonného
predkupného práva v zmysle § 16 ods. 4 v spojení s § 24 zákona č. 182/1993 Z.z.. Žalobcovi uložil
povinnosť zaplatiť žalovanému 1/ trovy konania v sume 3.869,- Sk a žalovanému 2/ trovy konania vo
výške 6.053,- Sk. Rozhodnutie vo veci samej odôvodnil súd prvého stupňa podľa § 1 ods. 1 až 3, §
16 ods. 4 a § 24 ods. 1 a 2 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení novely č. 158/1998 Z.z. v spojení s §
1a písm. a/ vyhlášky č. 465/1991 Zb. s tým, že z vykonaného dokazovania mal za preukázané, že
vlastníctvo nebytového priestoru, ktorý mal žalobca v nájme a ktorý sa nachádza v dome prevádzkového
charakteru, previedol žalovaný 2/ kúpnou zmluvou na žalovaného 1/. Súd prvého stupňa sa nestotožnil
s tvrdeniami žalobcu, že mu v zmysle § 16 ods. 4 v spojení s § 24 uvedeného zákona svedčilo k
nebytovému priestoru zákonné predkupné právo bez ohľadu na to, že nejde o bytový dom, ale o tzv.
nebytový, prevádzkový dom. Uvedené ustanovenia podľa súdu prvého stupňa je potrebné interpretovať
len primerane s prihliadnutím na účel zákona a všeobecné princípy súkromného práva, t.j. vo vzťahu
k predkupnému právu rozhodne reštriktívne. Predkupné právo je totiž vo vzťahu k vlastníkovi jeho
obmedzením a podľa súdu prvého stupňa právo vlastníka nakladať s vecou nemôže byť obmedzené
inak ako výslovným ustanovením zákona, čo sa deje len výnimočne. Ustanovenie§ 16 uvedeného
zákona upravuje predkupné právo na taxatívne uvedené prípady, ktoré nemožno výkladom rozširovať
a to ani za použitia ustanovenia § 24 uvedeného zákona. Predkupné právo k nebytovému priestoru sa

tak vzťahuje len a len na nebytové priestory nachádzajúce sa v bytovom dome. Žalovaný 2/ sa preto
svojím konaním pri uzatváraní kúpnej zmluvy so žalovaným 1/ nedopustil žiadneho konania, ktoré by mu
ako vlastníkovi neprináležalo a kúpnu zmluvu uzatvoril v súlade so zákonom. O náhrade trov konania
rozhodol súd prvého stupňa tak, že žalovaným 1/ a 2/ priznal proti neúspešnému žalobcovi právo na
náhradu trov konania, konkrétne za trovy právneho zastúpenia žalovaných v konaní. Pri určení výšky
trov právneho zastúpenia vychádzal súd prvého stupňa z § 11 ods. 1 vyhlášky č. 655/2004 Z.z., podľa
ktorého ustanovenia určil výšku základnej sadzby tarifnej odmeny za úkony právnej služby v konaní,
keď použitie tohto ustanovenia odôvodnil tým, že predmetom konania bola neplatnosť kúpnej zmluvy a
teda hodnotu predmetu konania nemožno vyjadriť v peniazoch.

Proti tomuto rozsudku podali včas odvolanie žalobca a žalovaný 2/, a to žalobca vo veci samej a žalovaný
2/ do výroku o náhrade trov konania.

Žalobca svoje odvolanie proti rozsudku súdu prvého stupňa odôvodnil tým, že súd prvého stupňa na
danú vec nesprávne neaplikoval ustanovenie § 24 zákona č. 182/1993 Z.z.. Podľa neho sa v zmysle
tohto ustanovenia predmetný právny predpis použije primerane aj v budovách, ktoré nemajú charakter
bytového domu a primeranosť upresňuje zákon v ods. 2 uvedeného § 24 tak, že za primerané použitie
tohto zákona nepovažuje budovy a nebytové priestory v budovách, na ktorých prevod vlastníctva sa
vzťahuje osobitný predpis. Podľa žalobcu tak ustanovenia § 24 uvedeného zákona sú dostatočne určité,
aby bol uvedený zákon aplikovaný na všetky budovy, v ktorých sa nachádza nebytový priestor, okrem
budov uvedených v § 24 ods. 2 zákona. Výklad ustanovení § 24 uvedeného zákona, ktorý použil súd
prvého stupňa je nesprávny, pretože v rozpore so zákonom vylučuje neodôvodnene a bez zákonného
základu z privatizácie skupinu domov, ktorá sa nenachádza v budovách vo vlastníctve štátu. Aj podľa
dôvodovej správy k ustanoveniu § 24 uvedeného zákona, sa podľa ustanovení zákona č. 182/1993
Z.z. postupuje aj pri predaji samostatných nebytových priestorov v budovách, ktoré nemajú charakter
obytného domu a ako príklad sa uvádzajú kancelárie v bývalých administratívnych budovách. V danej
veci bolo dokazovaním preukázané, že nebytový priestor, ktorý žalobca na základe nájomnej zmluvy
užíva sa nachádza v budove, ktorá na prízemí pozostáva zo samotného nebytového priestoru a na
poschodí z bytu. Jedná sa teda o typ budovy, veľmi príbuzný samotnému príkladu administratívnej
budovy, ktorý zákonodarca použil v dôvodovej správe a z tohto dôvodu je potrebné na predmetný
nebytový priestor aplikovať ustanovenia §§ 1, 16 ods. 4 a 24 zákona č. 182/1993 Z.z.. Navrhuje preto,
aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zmenil a jeho návrhu v celom rozsahu
vyhovel.

Žalovaný 2/ vo svojom odvolaní proti výroku rozsudku súdu prvého stupňa o náhrade trov konania
uviedol, že názor súdu prvého stupňa o nemožnosti vyjadrenia hodnoty predmetu konania v peniazoch
nie je správny. Podľa neho je hodnota predmetu sporu presne daná a je určená v kúpnej zmluve, ktorej
určenia neplatnosti sa žalobca domáhal, kde je dojednaná kúpna cena 1.100.000,- Sk. Správne mal
potom súd prvého stupňa v závislosti od tejto ceny určiť podľa § 9 a § 10 vyhlášky č. 655/2004 Z.z. aj
výšku základnej sadzby tarifnej odmeny pri trovách právneho zastúpenia žalovaných v tomto konaní.
Poukázal pritom aj na rozhodnutia Krajského súdu v Trenčíne a Najvyššieho súdu Slovenskej republiky,
resp. aj stanovisko Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, v zmysle ktorých trovy konania pri vyprataní
nehnuteľnosti boli určené v závislosti od ceny nehnuteľnosti. Aj keď sa nejedná o totožný predmet
konania ako v danej právnej veci, je tento záver možné podľa žalovaného 2/ aplikovať aj v tomto prípade.

V písomnom vyjadrení k odvolaniu žalobcu žalovaný 2/ vyslovil názor, že ustanovenie § 24 ods. 1 zákona
č. 182/1993 Z.z. je aplikovateľné len vo vzťahu k bytom, ktoré sú umiestnené v iných stavbách, kde
neprevažuje funkcia bývania a nemôže sa vzťahovať na nebytové priestory. Okrem toho priamo v §
3 ods. 3 uvedeného zákona sa uvádza, že ustanovenia osobitných právnych predpisov nie sú týmto
zákonom dotknuté, z čoho vyplýva, že tento zákon sa nevzťahuje na nebytové priestory, ktorých užívanie
sa riadi zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý zákon má skoršiu
právnu účinnosť ako zákon č. 182/1993 Z.z.. Žalovaný 2/ ďalej poukázal na to, že zákon č. 182/1993
Z.z. uložil povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu, a teda analogicky aj nebytového
priestoru, len subjektom uvedeným v § 29 ods. 2 tohto zákona, t.j. štátnemu podniku, rozpočtovej
organizácii, príspevkovej organizácii a bytovému družstvu. Žalovaný 2/ medzi uvedené subjekty nepatrí.

Tiež poukázal na to, že žalobca má uzatvorený so žalovanými nájomný vzťah na dobu určitú a zákon č.
182/1993 Z.z. nepriznáva právo na odkúpenie vtedy ak je doba nájmu určitá. Z týchto dôvodov potom
žalovaný 2/ navrhol napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa vo veci samej ako vecne správny potvrdiť.

Žalovaný 1/ sa k odvolaniam žalobcu a žalovaného 2/ písomne nevyjadril.

Uznesením Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 19. januára 2012 Najvyšší súd Slovenskej
republiky zrušil rozsudok Krajského súdu v Trenčíne zo dňa 11. novembra 2009,
sp. zn. 5Co/6/2009 a vec mu vrátil na ďalšie konanie.

Krajský súd v Trenčíne ako súd odvolací potvrdil rozsudok súdu prvého stupňa a zároveň pripustil
vo svojom rozsudku dovolanie na otázku zásadného právneho významu v tom zmysle, či nájomca
nebytového priestoru v inej budove ako v bytovom dome má podľa § 16 ods. 4 v spojení s § 1 ods. 1 za
použitia § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 v znení účinnom do 15.07.1999 k nebytovému priestoru
predkupné právo. Najvyšší súd Slovenskej republiky dospel k záveru, že pôsobnosť zákona č. 182/1993
Z.z. predmet a rozsah jeho úpravy ustanovuje v § 11 ods. 1, 2, ale aj rovnako v § 24 ods. 1 citovaného
zákona. Výklad tohto ustanovenia je dôležitý pre záver, či sa tento zákon potom vzťahuje na všetky
budovy bez rozdielu, t.j. na bytové domy, ale aj na budovy, ktoré nie sú bytovými domami (napr. výrobné
haly a podobne), vrátane predkupného práva podľa ust. § 16 ods. 4. Pri jeho výklade treba vychádzať
jednak z použitého pojmu primerane, ktorého obsah možno v súlade s legislatívnymi pravidlami tvorby
zákonov č. 19/1997 Z.z. s odmenami schválenými uznesením Národnej rady SR zo dňa 6. novembra
2008 č. XXXX vymedziť tak, že sa toto ustanovenie vzťahuje len na niektoré časti právnej úpravy, ale
treba vychádzať aj z definície pojmov uvedených v § 2, vrátane pojmu bytový dom, s ktorými zákon
ďalej narába a ktorý obsah je nevyhnutný na posúdenie okruhu právnych vzťahov upravených zákonom.
Charakterom bytového domu by malo byť určenie na bývanie, takže by sa mali ustanovenia tohto zákona
vzťahovať aj na iné budovy, ktoré neslúžia na bývanie, alebo na tento účel slúžia len v malom rozsahu.
Môže ísť o rôzne podnikateľské centrá, kde sú nebytové priestory vo vlastníctve rôznych vlastníkov,
garážové domy (tzv. hromadné garáže) a podobne. Podstatou však je, aby tieto budovy mali spoločné
časti, spoločné zariadenia, spoločný pozemok pre všetkých vlastníkov a títo vlastníci by na nich mali
určitý spoluvlastnícky podiel (§ 2 ods. 2). Z tohto možno vyvodiť, že relevantnou skutočnosťou, ktorou sa
bolo treba pri zistení skutkového stavu a z neho vyplývajúceho právneho záveru zaoberať, bol charakter
nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádza predmetný nebytový priestor a účel, ktorému od svojej výstavby
slúžil a slúži aj v súčasnosti a následne z nej výkladom príslušných ustanovení zákona č. 180/1993
Z.z. vychádzajúc z jeho účelu a cieľa zohľadňujúcim konkrétne okolnosti danej veci, vyvodiť existenciu
alebo neexistenciu predkupného práva žalobcu a z toho vyplývajúceho záveru o nedôvodnosti samotnej
žaloby. Preto dospel Najvyšší súd Slovenskej republiky k záveru, že konanie v predmetnej veci je
postihnuté tzv. inou vadou, ktorá má za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, a preto Najvyšší súd
SR zrušil rozsudok krajského súdu a vec mu vrátil na ďalšie konanie podľa § 243b ods. 2 O.s.p..

Krajský súd ako súd odvolací vec preskúmal podľa § 212 ods. 1 O.s.p. bez nariadenia odvolacieho
pojednávania podľa § 214 ods. 2 O.s.p. a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu prvého
stupňa spočíva na správnych dôvodoch, pričom odvolací súd sa v plnom rozsahu s jeho odôvodnením
stotožňuje a poukazuje na vecne správne a vyčerpávajúce odôvodnenie súdu prvého stupňa v
náväznosti na § 219 ods. 1, 2 O.s.p..

Súd prvého stupňa vo veci vykonal dostatočne dokazovanie, vec po právnej stránke správne posúdil a
v konečnom dôsledku aj správne vo veci rozhodol.

Na zdôraznenie správnosti rozhodnutia súdu prvého stupňa odvolací súd dodáva, že z vykonaného
dokazovania je medzi účastníkmi nesporné, že dňa 11.05.1999 uzatvoril žalovaný 2/ ako predávajúci so
žalovaným 1/ ako kupujúcim kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bola okrem iného aj stavba - prevádzková
budova č. XXX postavená na pozemku parc. č. X, k.ú. G. X.. Z úhrnnú podlahových plôch,
nachádzajúcich sa v predmetom dome na byty nepripadá viac ako 2/3, a preto v zmysle vyhl. č. 465/1991
Zb. ide o dom prevádzkového charakteru. V čase uzatvorenia zmluvy bol žalobca na základe zmluvy

o nájme nebytových priestorov uzatvorenej so žalovaným 2/ zo dňa 24.01.1995 nájomcom nebytového
priestoru na prízemí uvedeného domu, a to na dobu určitú 5 rokov.

Uvedený skutkový stav nebol ani medzi účastníkmi sporný a dôvodnosť žaloby žalobcu tak stála
na posúdení otázky, či napriek skutočnosti, že sa v danom prípade nejedná o tzv. bytový dom v
zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov mal žalobca ako nájomca
nebytového priestoru v tomto dome zákonné predkupné právo na predmetný nebytový priestor, ktorého
nerešpektovanie zo strany žalovaného 2/ činí kúpnu zmluvu uzatvorenú zo dňa 11.05.1999 medzi
žalovaným absolútne neplatnou.

Podľa § 1 ods. 1, 2, 3 zák. č. 182/1993 v znení platnom a účinnom v čase prevodu predmetnej
nehnuteľnosti vymedzuje predmet a rozsah úpravy daného zákona tým, že v § 1 ods. 2 sa
konštatuje, že tento zákon sa nevzťahuje na byty osobitného určenia, na byty v domoch osobitného
určenia, byty v domoch, ktoré sú podľa schváleného územného plánu určené na asanáciu a na predaj
bytov v rodinných domoch, ktoré sú vo vlastníctve fyzických osôb.

Z ust. § 16 ods. 4 citovaného zákona vyplýva, že zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v
dome, v ktorom bolo právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového
priestoru na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu porušené, alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, je
neplatná.

Z § 24 citovaného zákona je zrejmé, že ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na budovy,
ktoré nemajú charakter bytového domu.

Predmetom vlastníctva podľa tohto zákona sú aj samostatné nebytové priestory podľa § 2 ods. 3
citovaného zákona, ktoré sú umiestnené v budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu. Pojem
budovy, ktorá nemá charakter bytového domu nie je v našom právnom poriadku vymedzený a tento
pojem nedefinuje ani osnova. Všeobecnú definíciu budovy obsahuje § 1a písm. d/ vyhlášky č. 465/1991
Zb., v zmysle ktorej sa okrem budov občianskej výstavby a budov pre výroku a služby považujú aj budovy
na bývanie. Pokiaľ budeme vychádzať z definície stavby na bývanie vymedzenej v § 40 ods. 1 vyhlášky
č. 83/1976 Zb., negatívnym určením môže dôjsť k záveru, že budova, ktorá nemá charakter bytového
domu je stavba, pri ktorej prevažuje iná funkcia ako funkcia bývania. Budovami, ktoré nemajú charakter
bytového domu sú teda okrem administratívnych budov, priemyselné a poľnohospodárske budovy,
obchodné budovy, budovy reštaurácii, školské budovy, budovy zdravotníckych zariadení a podobne.
Nadobudnutie vlastníctva nebytových priestorov umiestnených v takýchto budovách, ako aj práva a
povinnosti vlastníkov budov, práva a povinnosti vlastníkov nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy
a práva k pozemkom sa spravujú ustanoveniami tohto zákona.

V náväznosti na túto skutočnosť je potom následne potrebné vyložiť pojem primerané použitie
citovaného ustanovenia § 24 zákona č. 182/1993 Z.z. na budovy, ktoré nespadajú pod definíciu § 1
ods. 1, 2, 3 citovaného zákona.

Právnym základom koncepcie vlastníctva bytov a nebytových priestorov je reálna deliteľnosť obytného
domu, v dôsledku čoho byt, resp. nebytový priestor predstavuje reálnu časť domu, ktorá je samostatným
predmetom občianskoprávnych vzťahov a teda aj vecou v správnom slova zmysle, tak ako to
predpokladá ust. § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Uvedené chápanie bytu a nebytového priestoru ako samostatných predmetov vlastníctva nepatrí vo
všeobecnosti, ale iba za podmienok ustanovených týmto zákonom a v rozsahu jeho spôsobnosti. Preto
napr. byty v domoch, ktoré sú naďalej v štátnom, družstevnom, či obecnom vlastníctve, ale ani na byty
v rodinných domčekoch nie sú samostatnými vecami v právnom zmysle a nie sú reálne deliteľné a ako
také môžu byť len v ideálnom spoluvlastníctve. Vlastníctvo ideálnej časti obytného domu je v skutočnosti

iba vlastníctvom spoluvlastníckeho podielu, ktoré samo osebe ešte nezakladá vlastnícke ani užívanie
právo ku konkrétnemu bytu v obytnom dome.

Predpokladom preto pre primerané použitie zákona č. 182/1993 Z.z. na prejednávaný prípad bolo
posúdenie charakteru domu, v ktorom sa nachádza nebytový priestor, ktorý má v nájme navrhovateľ.

Z projektovej dokumentácie založenej v spise súdu prvého stupňa je zrejmé, že daná budova sa
nachádza v centre Obci G. X., pričom sa jedná o viacúčelovú budovu, ktorá bola postavená v roku
1946. Objekt sa skladá zo spoločenskej sály, klubu, kuchyne, kulisárne, vestibulu, pohostinstva s
príslušenstvom, MNV, teda miestnosti predsedu a sekretariátu, knižnice a bytu.

Zo znaleckého posudku zo dňa 28.03.1999 č. XX/XX, ktorý bol vyhotovený za účelom prevodu
vlastníckeho práva zo žalovaného 2/ na žalovaného 1/ vyplýva, že čo sa týka danej budovy súpisné č.
XXX pohostinstvo a byt, pozostáva táto na prízemí z prevádzkových priestorov pohostinstva, poschodie
pozostáva z bytu, spoločnej chodby, archívu a miestnosti miestneho rozhlasu. Z uvedeného vyplýva, že
úhrn podlahových plôch nachádzajúcich sa v dome na byty nepripadá viac ako 2/3, a preto v zmysle
príslušných ustanovení vyhlášky č. 465/1991 Zb. o neskorších predpisov ide o dom prevádzkového
charakteru.

Z bodu 3.2.1 daného posudku ďalej vyplýva, že sa jedná o poschodovú podpivničenú stavbu so sedlovou
strechou, na prízemí sa nachádza pohostinstvo, ktoré pozostáva z výčapnej miestnosti, skladových
priestorov, kuchynky a sociálnych zariadení. Na poschodie je prístup spoločným schodiskom, ktoré slúži
vedľajším priestorom obecného úradu. Suterén sa nachádza iba pod prednou častou pohostinstva. Na
poschodí sa nachádza 3-izbový byt s príslušenstvom, ktoré tvorí kuchyňa, špajza, kúpeľňa, spoločná
chodba, kde je WC, archív a rozhlas. Stavba má závadný krov a strešnú krytinu. V suteréne sa vyskytuje
spodná voda, vek budovy je 50 rokov, predpokladaná životnosť stavby bola určená na 90 rokov.

Vyhláška č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb pozemkov platná a účinná v čase uzatvárania danej zmluvy
potom v § 1a vymedzuje pojmy, obytný dom, rodinný dom, ostatné obytné budovy, byt, podlahová plocha,
príslušenstvo bytu, obytná miestnosť, nebytový priestor, spoločné časti obytného domu, spoločné
zariadenia obytného domu a spoločné časti a príslušenstva obytného domu. Následne v časti v piatom
oddiely ostatné stavby § 10 definuje prevádzkové a poľnohospodárske stavby s tým, že v
znaleckom posudku Z.. E. bola daná nehnuteľnosti charakterizovaná ako dom prevádzkového
charakteru.

Preto v náväznosti na ust. § 24, § 16 ods. 4, ako aj § 1 zákona č. 182/1993 Z.z., ako aj § 118 ods. 2
Občianskeho zákonníka, dospel odvolací súd k záveru, že definovanie pojmu primerané použitie, tak
ako to predpokladá ust. § 24 citovaného zákona č. 182/1993 Z.z. by znamenalo aplikáciu zákonného
predkupného práva, tak ako to predpokladá ust. § 16 ods. 4 citovaného zákona za predpokladu, že by
sa jednalo o predaj samostatných nebytových priestoroch v budovách, ktoré nemajú charakter obytného
domu, čo však nie je prejednávaný prípad.

Z charakteru danej nehnuteľnosti vyplýva, že nebytový priestor, kde mal navrhovateľ právo nájmu
nepredstavuje reálnu samostatne vyčleniteľnú časť domu tak, aby mohlo byť samostatným predmetom
občianskoprávnych vzťahov. Z hľadiska štruktúry danej nehnuteľnosti je potom zrejmé, že sa jedná o
nehnuteľnosť, ktorá nemá spoločné priestory a zariadenia domu, tak ako ich definuje ust. § 2 ods. 5,
6 citovaného zákona.

Preto s poukazom na charakter daného prevádzkového domu dospel odvolací súd k záveru, že z
hľadiska výkladu pojmu primerané použitie, tak ako to predpokladá § 24 zákona č. 182/1993
Z.z. v náväznosti na § 16 ods. 4, § 1 citovaného zákona neznamená, že by vzniklo navrhovateľovi z
titulu nájmu nebytových priestorov zákonné predkupné právo na celú danú nehnuteľnosť, a preto bol v
konečnom dôsledku správny postup súdu prvého stupňa, ktorý návrh ako nedôvodný zamietol.

Okrem toho z charakteru danej nehnuteľnosti je zároveň zrejmé, že v danej nehnuteľnosti mal nájomný
vzťah nielen samotný navrhovateľ, ale v predmetnej nehnuteľnosti zároveň sídlil aj obecný úrad, to
znamená samotný žalovaný 1/, ktorý mal v danej nehnuteľnosti spoločenskú sálu, klub, kuchyňu,
kulisáreň, ale aj miestnosť predsedu, vrátane sekretariátu a knižnicu, čo samo osebe rovnako zakladá
nedôvodnosť nájomcu nebytového priestoru, a to pohostinstva s príslušenstvom, ktorý si uplatňoval
predkupné právo.

Súd prvého stupňa v konečnom dôsledku správne vyhodnotil charakter danej nehnuteľnosti, teda
prevádzkovej budovy, v ktorej sa nachádzalo dané pohostinstvo a správne vyvodil, že primerané použitie
zákona č. 182/1993 Z.z. v náväznosti na vyššie citované ustanovenie zákona neznamená, že by bolo
porušené zákonné predkupné právo žalobcu k danej nehnuteľnosti.

Vo zvyšku odvolací súd zotrváva na svojom stanovisku, tak ako bolo prezentované v rozsudku zo dňa
11. novembra 2009, č.k. 5Co/6/2009-109.

Odvolací súd ďalej preskúmal aj výrok napadnutého rozsudku súdu prvého stupňa o náhrade trov
konania. Ani tu odvolací súd nezistil žiadne pochybenia a plne sa stotožňuje s dôvodmi rozhodnutia
súdu prvého stupňa o náhrade trov konania. Pokiaľ ide o výšku trov právneho zastúpenia žalovaných,
resp. výšku tarifnej odmeny za úkony právnej služby pri právnom zastúpení žalovaných súd prvého
stupňa určil správne podľa § 11 ods. 1 vyhlášky 655/2004 Z.z.. Podľa tohto ustanovenia základná
sadzba tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby je jedna trinástina výpočtového základu, ak nie
je možné hodnotu veci alebo práva vyjadriť v peniazoch alebo ak ju možno zistiť len s nepomernými
ťažkosťami. V danej právnej veci bolo predmetom konania určenie neplatnosti právneho úkonu z
dôvodu porušenia zákonného predkupného práva. Takýto predmet konania nemožno pripodobňovať
k vyprataniu nehnuteľnosti, kde predmetom konania, t.j. tým, čoho sa účastník pri procesnej ochrane
svojho subjektívneho práva (oprávneného záujmu) domáha, sú skutočnosti, na ktorých sa zakladá
ochrana vlastníckeho práva, včítane jeho predmetu, ktorý tvorí oceniteľnú hmotnú vec, a v ktorých
konaniach je potom cena nehnuteľnej veci rozhodujúca pre určenie výšky tarifnej odmeny. Pri určení
neplatnosti právneho úkonu z dôvodu porušenia zákonného predkupného práva je cena nehnuteľnosti,
ktorá bola predmetom právneho úkonu, vo vzťahu ku skutočnostiam, na ktorých sa zakladá ochrana
predkupného práva úplne bezvýznamná. Preto možno uzavrieť, tak ako bolo v minulosti judikované
pre účely určenia výšky súdneho poplatku, že pri určení neplatnosti právneho úkonu ide o vec, ktorej
hodnotu nemožno vyjadriť v peniazoch. Súd prvého stupňa preto správne pri určení výšky základnej
sadzby tarifnej odmeny za úkony právnej služby v tomto konaní postupoval podľa § 11 ods. 1 vyhlášky
č. 655/2004 Z.z. a jeho rozhodnutie o náhrade trov konania je tak vecne správne.

O náhrade trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 224 ods. 1 v spojení s § 142 ods. 1
a § 151 ods. 1 O.s.p..

Žalovaný 2/ bol v odvolacom konaní vo vzťahu k veci samej úspešný a preto mu patrí právo na
náhradu trov odvolacieho konania, ktorú si aj uplatnil za trovy právneho zastúpenia v odvolacom konaní,
konkrétne za vyjadrenie k odvolaniu žalobcu. Odvolací súd preto žalovanému 2/ priznal proti žalobcovi
právo na náhradu trov odvolacieho konania v sume 54,97 Eur (1.656,- Sk po prepočte konverzným
kurzom 30,126), čo predstavuje tarifnú odmenu 1.466,- Sk za úkon právnej služby - písomné vyjadrenie
k odvolaniu žalobcu zo dňa 22.12.2008 + režijný paušál 190,- Sk za tento úkon. Výšku tarifnej odmeny
odvolací súd určil z už vyššie uvedených dôvodov podľa § 11 ods. 1 vyhlášky č. 655/2004 Z.z. ako
1/13 výpočtového základu platného pre rok 2008 a výšku režijného paušálu podľa § 16 ods. 3 uvedenej
vyhlášky ako 1/100 rovnakého výpočtového základu.

Žalovaný 1/ bol rovnako v odvolacom konaní vo vzťahu k veci samej úspešný, a preto mu patrí tiež proti
žalobcovi právo náhradu trov odvolacieho konania. Keďže si však žalovaný 1/ náhradu trov odvolacieho
konania neuplatnil, odvolací súd mu ju nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e p r í p u s t n é .

Informácie o súdnom rozhodnutí boli získané z pôvodného dokumentu, ktorého posledná aktualizácia bola vykonaná 24. 7. 2020. Odkaz na pôvodný dokument už nemusí byť funkčný, pretože portál Ministerstva spravodlivosti mohol zverejniť dokument pod týmto odkazom iba na určitú dobu.