Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa štvrtok 5. február 2015

Súd: Krajský súd Trenčín
Spisová značka: 19Co/16/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3812203732
Dátum vydania rozhodnutia: 05. 02. 2015

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Škultétyová
ECLI: ECLI:SK:KSTN:2015:3812203732.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Viery Škultétyovej a sudkýň
JUDr. Beáta Čupkovej a JUDr. Aleny Záhumenskej v právnej veci navrhovateľov 1) G., 2) A., obaja
zastúpení L. proti odporcovi R., zastúpenému E., o určenie neplatnosti B., na odvolanie navrhovateľov
proti rozsudku Okresného súdu Prievidza zo dňa 31. októbra 2012, č.k. 6C/26/2012-114, takto

r o z h o d o l :

Rozsudok okresného súdu p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Okresný súd svojím rozsudkom zamietol návrh navrhovateľov, ktorým sa domáhali určenia, že
Zhromaždenie Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov „V. D.“, G.,
konané dňa 10.02.2012, je neplatné a uznesenie Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov
„V. D.“, G., konaného dňa 20.01.2012, je záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
a orgány spoločenstva sú povinné zabezpečiť ich vykonanie za podmienok v tomto uznesení prijatých.
Z vykonaného dokazovania mal okresný súd preukázané, že predseda odporcu zvolal pozvánkou
vyvesenou na dverách Zhromaždenie Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov „V.

D.“ (ďalej len ,,Zhromaždenie“), ktoré sa malo konať dňa 20.1.2012, a na ktorom mala byť prejednávaná
správa o energetickom audite o zatepľovaní a realizácii plynovej kotolne. Dva dni pred konaním
uvedenéhoZhromaždeniapredsedaodporcuzvolanúschôdzuzrušiloznamomnapísanýmrukoupriamo
na pozvánku vyvesenú na dverách, a to z dôvodu, že schôdza nebola zvolaná spôsobom ustanoveným
v Dodatku č. 2 k Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pretože ju zvolal
predseda odporcu a nie rada Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len ,,rada“).

Navrhovatelia spolu so zástupcom ďalšieho vlastníka sa aj napriek oznamu o zrušení schôdze zúčastnili
dňa 20.01.2012 Zhromaždenia, ktoré viedol navrhovateľ 1). Zhromaždenie sa konalo na inom mieste,
ako bolo pôvodne dohodnuté, neriadilo sa programom uvedeným v pozvánke, ale na začiatku schôdze
zúčastnení vlastníci odhlasovali zmenu programu a na uvedenej schôdzi sa týmto programom aj riadili.
Po prebratí programu Zhromaždenie prijalo uznesenie, ktorým sa navrhovateľovi 1) prenajíma plochá
strecha na dobu 99 rokov za cenu 4,32 eur mesačne, uznesenie povoľujúce prebúranie
dverného otvoru z bytu navrhovateľa 1) na strechu a tiež uznesenie, ktorým boli odvolaní štyria členovia

rady. Riadni aj odvolaní členovia rady odporcu však uznesenie prijaté dňa 20.01.2012 nerešpektovali a
zvolali Zhromaždenie na 10.02.2012, na ktorom boli prijaté uznesenia negujúce rozhodnutia prijaté dňa
20.01.2012. Navrhovatelia v priebehu konania tvrdili, že Zhromaždenie Spoločenstva vlastníkov bytov
a nebytových priestorov „V. D.“, ktoré sa konalo dňa 10.02.2012, nie je platné, pretože
bolo zvolané neoprávnenými osobami, ktoré v tom čase nemali mandát, nakoľko títo boli z funkcie
na predchádzajúcej schôdzi dňa 20.01.2012 odvolaní. Schôdza, konaná dňa 20.01.2012, bola podľa

názorunavrhovateľovzvolanázákonnýmspôsobom-radou,vyvesenímpozvánky nadverách.
Rukou napísaný oznam o zrušení schôdze priamo na vyvesenej pozvánke navrhovatelia nepovažovali
za zákonný spôsob zrušenia Zhromaždenia, preto sa na uvedenú schôdzu dostavili, Zhromaždenievykonali a rozhodnutia prijaté na nej sú teda platné a záväzné. Okresný súd
poukázal na Dodatok č. 2 k Zmluve o Spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov zo dňa
11.09.1997, podľa ktorého Zhromaždenie zvoláva rada, ktorá je povinná miesto, termín a program

rokovaniadoručiťpísomnekaždémuvlastníkovibytov anebytovýchpriestorovavyvesiťvovchode
v dome, najmenej 5 dní pred dňom konania zhromaždenia. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že
Zhromaždenie, konané dňa 20.01.2012, bolo zvolané nezákonným spôsobom a rozhodnutia prijaté na
ňom teda nemôžu byť platné a záväzné, nakoľko Zhromaždenie zvolal predseda odporcu a nie rada,
ako to ustanovuje Dodatok č. 2 k Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Nasledujúce Zhromaždenie, zvolané radou na deň 10.02.2012, bolo zvolané riadne, a teda rozhodnutia
prijaté na tomto Zhromaždení sú platné a záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov „V. D.“. Preto súd návrh navrhovateľov
v 1. a 2. rade ako nedôvodný zamietol. O trovách konania okresný súd vyslovil, že rozhodne
až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej (§ 151 ods. 3 O.s.p.).

Proti tomuto rozsudku v zákonom stanovenej lehote podali odvolanie navrhovatelia a domáhali sa, aby

odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. Vytýkali súdu prvého
stupňa nesprávny záver, že Zhromaždenie Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov „V.
D.“, ktoré sa malo konať dňa 20.01.2012, a na ktorom mala byť prejednávaná správa o energetickom
audite a zatepľovaní a realizácii plynovej kotolne, zvolal predseda odporcu pozvánkou vyvesenou na
dverách. Podľa ich názoru z doložených dôkazov - pozvánkou na zhromaždenie bolo preukázané, že

toto bolo zvolané v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,
zmluvy spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov „V. D.“ a dodatku č. 2 k tejto zmluve, keď
bolo zvolané radou spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, čo vyplýva z podpisu na tejto
pozvánke. Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov boli o konaní tohto zhromaždenia informovaní
písomnou formou, tak ako to vyžaduje zákon č. 182/1993 Z. z. S poukazom na § 14 ods. 2 zákona

č. 182/1993 traja vlastníci bytov využili svoje právo, garantované im Ústavou Slovenskej republiky,
aby rozhodli po jednej hodine po začiatku zvolaného zhromaždenia na deň 20.01.2012, keď sa tohto
zhromaždenia nezúčastnila nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
aby rozhodli o navrhnutom programe zhromaždenia, tak ako navrhla na zhromaždení prejednať rada
spoločenstva, pričom rozhodli tak, ako je uvedené v zápisnici zo zhromaždenia zo dňa 20.01.2012

a prijatom uznesení z tohto zhromaždenia. Zvolanie zhromaždenia na deň 20.01.2012, priebeh tohto
zhromaždenia, ako i hlasovanie, prebehlo v súlade so zákonom č. 182/1993 a je preto záväzné tak
pre orgány spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov „V. D.“, ako i pre všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov. Z týchto dôvodov záver súdu prvého stupňa o tom, že zhromaždenie
zvolané na deň 20.01.2012 bolo zvolané nezákonným spôsobom a rozhodnutia prijaté na ňom nemôžu

byť platné a záväzné, nepovažovali za správne. Súd prvého stupňa svoj záver oprel výlučne o výpoveď
predsedu odporcu, ktoré tvrdenia považovali za účelové s cieľom dosiahnuť zrušenie zhromaždenia
zo dňa 20.01.2012. Ďalej uviedli, že zhromaždenie, zvolané radou na deň 10.02.2012, nemohlo byť
zvolané riadne, v súlade so zákonom, a preto nemôžu byť platné a záväzné uznesenia na ňom prijaté
pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Za nepravdivé považovali tvrdenie predsedu

odporcu, že schôdzu, určenú na deň 20.01.2012, zrušil z dôvodu, že z celkového počtu 37 vlastníkov
bytov a nebytových priestorov údajne až 34 vlastníkov bytov a nebytových priestorov malo zrušiť svoju
účasť na tomto zhromaždení, čo je lož, nakoľko dňa 20.01.2012 bolo na začiatku zhromaždenia
prítomných 5 vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Uplatnili odvolací dôvod podľa §
205 ods. 2 písm. f) O.s.p.

Odporca vo svojom písomnom vyjadrení k podanému odvolaniu navrhol, aby odvolací súd rozsudok
súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdil. Poukázal na znenie ust. § 11 a § 14 zákona
č. 182/1993 Zb., ktoré presne vymedzuje spôsob zvolávania zhromaždenia alebo schôdze vlastníkov
bytov a nebytových priestorov tak, že písomná pozvánka musí byť doručená každému vlastníkovi bytu
alebo nebytového priestoru v dome. Vzhľadom na uvedené súd prvého stupňa správne

určil, že zvolanie zhromaždenia na deň 20.01.2012 nebolo zvolané zákonným spôsobom a správne
ustálil, že rozhodnutia prijaté na schôdzi dňa 20.01.2012 nie sú záväzné, čoho následkom je, že orgány,
odvolané na tomto zhromaždení, nie sú odvolané a mali teda právomoc zvolať zákonným spôsobom
nové zhromaždenie, ktorého neplatnosti sa navrhovatelia domáhajú. Poukázal na skutočnosť, že v
súlade so zákonom doručil všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov

oznámenie o konaní sa schôdze na deň 10.02.2012. Pokiaľ navrhovatelia tvrdia, že traja vlastnícibytov využili svoje právo garantované im Ústavou a zákonmi a rozhodli na zhromaždení 20.01.2012,
je potrebné sa zaoberať i tým, či toto ich právo bolo uplatnené v súlade s právnou úpravou a účelom
zákona, keď títo traja vlastníci prijali iba uznesenia, ktoré uspokojovali ich nároky, týkajúce sa riešenia

výlučne ich problémov, bez ohľadu na vôľu väčšiny a záujmy ostatných vlastníkov. O tom, že nešlo o
záujem všetkých vlastníkov alebo aspoň ich väčšiny, svedčia rozhodnutia na schôdzi dňa 10.02.2012,
ktoré negovali rozhodnutia zo dňa 20.01.2012. Výkon vlastníckych práv navrhovateľov bol v priamom
rozpore s právnou úpravou, podľa ktorej výkon vlastníckeho práva nemôže neprimerane zasahovať do
výkonu iných vlastníckych práv. Pri rozhodovaní o spoločnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve,

sa rozhoduje podľa veľkosti podielov. Táto všeobecná úprava vlastníckeho práva je prenesená aj do
zákona č. 182/1993 Zb., podľa ktorého sa o otázke spoločného majetku - domu a zariadení rozhoduje
hlasovaním v spoločenstve alebo schôdzi vlastníkov. Účelom zákonnej úpravy, týkajúcej sa vlastníctva
bytov a nebytových priestorov, je, aby výkon týchto práv bol konsenzuálny, teda založený na súhlase
aspoň nadpolovičnej väčšiny hlasov, s výnimkou rozhodovania o takých zásadných otázkach, pre ktoré
je potrebná kvalifikovaná väčšina hlasov. Zhromaždenie, ktorého neplatnosti sa navrhovateľ domáhal,

okrem splnenia všetkých zákonných procesných podmienok má aj vyššie uvedené atribúty, ktoré na
neho kladie zákon.

Krajský súd preskúmal vec v zmysle § 212 ods. 1 O.s.p. v rozsahu podaného odvolania a jeho dôvodov,
bez nariadenia pojednávania podľa § 214 ods. 2 O.s.p. a dospel k záveru, že rozsudok okresného súdu
je potrebné ako vecne správny potvrdiť podľa § 219 ods. 1 O.s.p.

V danej veci sa navrhovatelia proti odporcovi domáhali určenia, že Zhromaždenie spoločenstva
vlastníkov bytov a nebytových priestorov „V. D.“, G., konané dňa 10.02.2012, je neplatné z dôvodu,
že nebolo zvolané zákonným spôsobom a uznesenie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových
priestorov „V. D.“, G., konaného dňa 20.01.2012, je záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov a orgány spoločenstva sú povinné zabezpečiť ich vykonanie za podmienok v tomto

uznesení prijatých z dôvodu, že bolo zvolané zákonným spôsobom.

Súd prvého stupňa návrh navrhovateľov v celom rozsahu zamietol, keď mal za to, že zhromaždenie
konané dňa 20.01.2012 bolo zvolané nezákonným spôsobom a rozhodnutia na ňom prijaté
teda nemôžu byť platné a záväzné, nakoľko zhromaždenie zvolal predseda odporcu a nie rada, ako
to ustanovuje Dodatok č. 2) k Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov a

zhromaždenie zvolané radou dňa 10.02.2012 bolo zvolané riadne, a teda rozhodnutia prijaté na tomto
zhromaždení sú platné a záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov spoločenstva
vlastníkov bytov a nebytových priestorov „V. D.“.

V danej veci bol spornou otázkou medzi účastníkmi spôsob zvolávania Zhromaždenia vlastníkov bytov
a nebytových priestorov spoločenstva „V. D.“, keď navrhovatelia tvrdili, že zhromaždenie, konané dňa

20.01.2012,bolozvolanézákonnýmspôsobomanaopak,zhromaždeniezvolanédňa10.02.2012nebolo
zvolané zákonným spôsobom.

Z ust. § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení účinnom do 29.02.2012 vyplýva, že vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu
a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach

domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie
o schôdzi vlastníkov musí byť v písomne forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového
priestoru v dome minimálne 5 dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten,
kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze
vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.

Podľa citovanej právnej úpravy, platnej už od roku 2004, je pomerne podrobne určený spôsob zvolávania
schôdze (zhromaždenia) vlastníkov. Je tu však zrejmá nedôslednosť zákona vo viacerých ohľadoch
(napr. doba päť dní sa javí ako krátka, nie je stanovený spôsob doručenia písomného oznámenia, nie
je stanovená sankcia pre prípad nedoručenia oznámenia všetkým vlastníkom a pod.) , ktoré je vhodnéodstrániť pri uzatváraní zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy. Zákonodarca pristúpil
k podrobnejšej úprave zvolávania schôdze vlastníkov novelizáciou § 14 ods. 1 zákona č 182/1993
Z. z. účinnou od 01.10.2014, v zmysle ktorého vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má

právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako
spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a
spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. Oznámenie
o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému
vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania

schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných
dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým.

Odporca nedostatok, resp. nejasnosť zákonného ustanovenia § 14 ods. 1 zákona č.
182/1993Z.z.účinnéhodo29.02.2012upravilDodatkomč.2)kZmluveospoločenstvevlastníkovbytov
a nebytových priestorov, ktorý bol schválený zhromaždením dňa 15.04.2011, kde v časti Zhromaždenie
v bode 4 uvádza, že zhromaždenie (ktorý je najvyšším orgánom spoločenstva) zvoláva rada, ktorá je

povinná miesto, termín a program rokovania doručiť písomne každému vlastníkovi bytov a nebytových
priestorov a vyvesiť vo vchode v dome najmenej 5 dní pred dňom konania zhromaždenia.

Pokiaľ ide o zhromaždenie, konané dňa 20.01.2012, z obsahu spisu vyplýva, že bolo zvolané výlučne
pozvánkou vypracovanou predsedom odporcu obsahujúcou miesto, termín a program rokovania a
vyvesenou vo vchode v dome, pričom miesto, termín a program rokovania nebol doručený písomne

každému vlastníkovi bytov a nebytových priestorov, ktorá povinnosť nesporne vyplýva z Dodatku č. 2 k
Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Odvolací súd zhodne so súdom prvého stupňa potom dospel k záveru, že nebol dodržaný spôsob
zvolávania zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov, keď zhromaždenie, ktoré sa
malo uskutočniť dňa 20.01.2012, nebolo zvolané radou, ale len predsedom odporcu a pozvánka na

zhromaždenie nebola doručená v súlade s uvedeným Dodatkom č. 2, keď nebola riadne doručená
každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru. Nebolo postačujúce vyvesiť pozvánku s určeným
miestom, termínom a programom rokovania vo vchode v dome, ktorá povinnosť je v zmysle citovaného
dodatku súbežná s jej písomným doručením každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru.

Pokiaľ navrhovatelia tvrdili, že pozvánky na zhromaždenie dňa 20.01.2012 boli zasielané jednotlivým

vlastníkom bytov a nebytových priestorov e-mailom, táto skutočnosť nebola v konaní preukázaná.

Vzhľadom na uvedené skutočnosti, keď zhromaždenie konané dňa 20.01.2012 bolo zvolané v rozpore
z citovaným Dodatkom č. 2) k Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nie
je možné toto zhromaždenie považovať za platné a rozhodnutia na ňom prijaté nemôžu byť platné a
záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Pokiaľ ide o zvolanie zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sa malo uskutočniť
dňa 10.02.2012, z obsahu spisu vyplýva, že bolo zvolané v súlade s Dodatkom č. 2)
k Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bolo zvolané radou, pričom miesto,
termín a program rokovania bol písomne doručený každému vlastníkovi bytu a nebytových priestorov v
dome a bol vyvesený vo vchode v dome, najmenej päť dní pred dňom konania zhromaždenia. Je potom

možné konštatovať, že uznesenia prijaté na tomto zhromaždení sú platné a záväzné.

Vzhľadom na uvedené odvolací súd zhodne so súdom prvého stupňa dospel k záveru, že návrh
navrhovateľov nebol podaný dôvodne, a preto rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdil.

Súd prvého stupňa po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej s poukazom na § 224 ods. 4 O.s.p.
rozhodne o trovách celého konania, vrátane trov odvolacieho konania.Rozhodnutie bolo senátom Krajského súdu v Trenčíne prijaté jednohlasne.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e p r í p u s t n é .