Rozsudok ,
Potvrdzujúce Rozhodnutie bolo vynesené dňa streda 21. január 2015

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 3Cob/5/2014
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1312215848
Dátum vydania rozhodnutia: 21. 01. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Elena Ondrišová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2015:1312215848.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eleny Ondrišovej a sudcov
JUDr. Miroslavy Janečkovej a Mgr. Štefana Zelenáka vo veci navrhovateľa SAIDA s.r.o., Prešovská 39/
A, Bratislava, IČO: 31 400 795, práv. zast advokátom JUDr. Ladislavom Hoffmanom, Námestie M. Benku
2/A, Bratislava, proti odporcovi LEDsvetlá.sk s.r.o., Riazanská 2, Bratislava, IČO: 45 687 391, práv.
zast. Advokátska kancelária Bugala - Ďurček, s.r.o., Drotárska cesta 102, Bratislava, o zaplatenie sumy
4.932,01 EUR s príslušenstvom a o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Bratislava III
v Bratislave č.k. 23Cb/41/2013-119 zo dňa 11.11.2013, jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č.k. 23Cb/41/2013-119 zo
dňa 11.11.2013 p o t v r d z u j e.

o d ô v o d n e n i e :

Súd prvého stupňa napadnutým medzitýmnym rozsudkom rozsudkom určil, že zmluva o nájme
nebytového priestoru zo dňa 26.9.2011 je absolútne neplatná a zároveň rozhodol, že o návrhu
navrhovateľa na zaplatenie 4.932,01 EUR s príslušenstvom a o náhrade trov konania bude rozhodnuté
samostatným rozsudkom. V odôvodnení uviedol, na základe predložených listinných dôkazov považoval
za preukázané, že navrhovateľ dňa 26. 09. 2011 uzavrel s odporcom zmluvu o nájme nebytových
priestorov, pričom navrhovateľ ako prenajímateľ prenajal odporcovi ako nájomcovi nebytové priestory
na Bajkalskej ulici č. 12/D v Bratislave, pričom sa zmluvné strany dohodli v čl. III. bod 1 a 2 zmluvy,
že odporca bude povinný platiť nájomné vo výške 1.195,- EUR mesačne plus cenu za spotrebované
energie a ostatné služby poskytnuté v súvislosti s prenájmom (el. energia, vodné-stočné, dodávka
tepla, odvoz odpadu a informačnú službu), ako aj miestny poplatok určený podielovo podľa rozlohy
prenajatého priestoru. Dňa 16. 05. 2012 odporca zaslal navrhovateľovi výzvu na poskytnutie súčinnosti
a vydanie bezdôvodného obohatenia, v ktorej zároveň upozornil navrhovateľa na to, že z dôvodu
absencie zákonom vyžadovaných podstatných náležitostí je zmluva o nájme absolútne neplatná. Dňa
24. 05. 2012 navrhovateľ doručil odporcovi výpoveď z nájomnej zmluvy datovanú dňa 18. 05. 2012,
v ktorej navrhovateľ vypovedal zmluvu o nájme z dôvodu omeškania odporcu s úhradou nájomného.
Dňa 28. 05. 2012 odporca zaslal navrhovateľovi odpoveď na jeho výpoveď z nájomnej zmluvy, v ktorej
navrhovateľa upozornil na skutočnosť, že uvedenú výpoveď neakceptuje, nakoľko v prípade absolútnej
neplatnosti zmluvy o nájme nenastali účinky zamýšľané zmluvnými stranami, preto akékoľvek odvolávky
na zmluvu o nájme a jej ustanovenia, napr. o výpovednej lehote a výpovedi nie sú oprávnené. Predmetnú
odpoveď navrhovateľ prevzal dňa 30. 05. 2012 a následne dňa 15. 06. 2012 navrhovateľ doručil
odporcovi oznam o ukončení výpovede z nájomnej zmluvy zo dňa 07. 06. 2012, v ktorom navrhovateľ
oznámil odporcovi, že poskytne odporcovi súčinnosť a prevezme nebytový priestor ako aj kľúče od
neho. Dňa 23. 06. 2012 zamestnanec navrhovateľa podpisom na preberacom protokole zo dňa 23.
06. 2012 prebral nebytový priestor spolu s kľúčmi od neho. Súd prvého stupňa uviedol, že považoval
za potrebné v konaní rozhodnúť medzitýmnym rozsudkom podľa ust. § 152 ods. 2 O.s.p. o základe

sporu, ktorým bola otázka platnosti predmetnej zmluvy o nájme nebytového priestoru, nakoľko účastníci
konania sa v tejto otázke názorovo rozchádzali, pričom odporca považoval zmluvu za absolútne
neplatnú pre nedostatok predpísaných náležitostí, ktoré vyžaduje zákon o nájme nebytových priestorov
a navrhovateľ zmluvu považoval za platnú dôvodiac, že všetky zákonom predpísané náležitosti spĺňa
aj s ohľadom na výklad vôle zmluvných strán a ich zaužívanú prax. Súd prvého stupňa v rozsudku
poukázal na znenie Zákona o nájme nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov,
konkrétne ustanovenia § 3 ods. 3, v ktorom je presne definovaných sedem podstatných náležitostí
zmluvy o nájme nebytového priestoru, ktorými sú písomná forma, predmet nájmu, účel nájmu, výška
nájomného, splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného, čas, na ktorý sa nájom uzaviera pričom
absencia každej z uvedených podmienok znamená neplatnosť zmluvy tak ako to upravuje § 3 ods. 4
uvedeného zákona. Súd prvého stupňa z predloženej zmluvy o nájme nebytového priestoru uzavretej
medzi účastníkmi konania dňa 26. 09. 2011 zistil, že bola písomná, obsahovala predmet nájmu, účel
nájmu, výšku nájomného a čas, resp. uvedenie, že zmluva sa uzatvára na neurčito. Ďalšie dve vyššie
uvedené podstatné náležitosti, ktorými sú splatnosť nájomného a spôsob platenia nájomného predmetná
zmluva neobsahovala. Súd prvého stupňa uviedol, že nájomné bolo definované v čl. III predmetnej
zmluvy, pričom ani tento zmluvný článok ani ďalšie zmluvné dojednania neobsahovali výslovné uvedenie
splatnosti nájomného, čo znamená v akých časových lehotách bol nájomca (odporca) povinný platiť
dohodnuté nájomné prenajímateľovi (navrhovateľovi) a taktiež predmetná zmluva neobsahovala v
žiadnych svojich častiach uvedenie spôsobu platenia nájomného, teda či mal nájomca platiť nájomné
na účet, osobnou výplatou v hotovosti alebo nejako inak. Z uvedených skutočností súd prvého stupňa
vyvodil záver, že predmetná zmluva o nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011 neobsahovala
dve podstatné náležitosti, ktorých absenciu ust. § 3 ods. 4 zákona o nájme nebytových priestorov č.
116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o nájme nebytových priestorov) výslovne
kvalifikuje za také porušenie tohto zákona, ktoré má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, čo
znamená, že je neplatná od samého začiatku, a teda sa na ňu pozerá ako keby neexistovala. Súd prvého
stupňa k tvrdeniu navrhovateľa, že výklad vôle zmluvných strán a ich následná prax nahrádzajú vyššie
uvedené zákonom vyžadované dve podstatné náležitosti predmetnej zmluvy uviedol, že takéto tvrdenie
neobstojí pri samej podstate nesprávnosti právneho úkonu pre nedostatok formy, resp. nedostatku
zákonom predpokladaných zmluvných náležitostí, nakoľko pomerne rigorózne stanovený zákon o
nájme nebytových priestorov výslovne uvádza, že absencia akejkoľvek vyššie uvedenej zmluvnej
náležitosti, má za následok neplatnosť zmluvy bez možnosti akýmkoľvek spôsobom takúto neplatnosť
alebo absenciu nahrádzať či reparovať. Keďže súd prvého stupňa medzitýmnym rozsudkom podľa
ust. § 152 ods. 2 veta druhá O.s.p. rozhodoval iba o základe prejednávanej veci, ktorým bola otázka
platnosti zmluvy nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011, uviedol, že o zostávajúcej časti
navrhovateľovho návrhu na začatie konania (zaplatenie sumy vo výške 4 932,01 EUR s príslušenstvom
od odporcu a o náhrade trov konania) rozhodne až samostatným rozsudkom.

Proti rozsudku súdu prvého stupňa podal navrhovateľ riadne a včas odvolanie v ktorom odvolaciemu
súdu navrhol napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. V
odvolaní vyslovil názor, že zmluvu o nájme nebytového priestoru považuje za platnú, nakoľko obsahuje
aj úpravu splatnosti nájomného a spôsob jeho platenia teda, že obsahuje všetky potrebné náležitosti.
Uviedol, že síce v čl. II bode 1 písm. a/ zmluvy upravujúcej nájomné nie je uvedený spôsob platby
nájomného ani jeho splatnosť, čo však ani samotný zákon o nájme nebytových priestorov výslovne
nevyžaduje. Poukázal, že súd prvého stupňa pri zisťovaní obsahu právneho úkonu - zmluvy o nájme
nesprávne aplikoval ustanovenie § 35 ods.2 Obč. zák. nakoľko právne úkony vyjadrené slovami treba
tiež vykladať podľa vôle strán a nie len ich jazykového prejavu, teda ak ich vôľa nie je v rozpore s
jazykovým prejavom. Z výkladu zmluvy konkrétne spomínaného čl. 3 bod 1 druhej vety je zrejmé, že
vôľou zmluvných strán bolo, že prenajímateľ bude nájomné fakturovať, pričom faktúra bude obsahovať
splatnosť a spôsob platenia nájomného. Uviedol, že obe zmluvné strany sú podnikatelia a faktúry
slúžili nájomcovi ako daňový doklad do evidencie výdavkov a práve preto sa nájomca s prenajímateľom
dohodol, aby nájomné fakturoval každý mesiac s tým, že faktúra bližšie určí dátum splatnosti, tak ako
je obchodnom styku bežné. Taktiež poukázal, že z uvedeného článku zmluvy vyplýva, že nájomcovi
prenajímateľ vystaví dve faktúry a to faktúru za nájom a faktúru za spotrebované energie, nakoľko tieto
nie sú zahrnuté v cene nájmu, pričom podľa zákona o dani z pridanej hodnoty mu boli uvedené faktúry
vystavené vždy najneskôr do 15 dní od dodania služby, čiže od uplynutia mesiaca, keďže nájomné
bolo dohodnuté mesačné. Navrhovateľ spomenul tiež úvodnú časť zmluvy, kde zmluvné strany uviedli
svoje bankové spojenia, čo tiež nasvedčuje faktu, že zmluvné strany sa dohodli na úhrade nájomného

bezhotovostným prevodom respektíve príkazom na úhradu, ako bolo uvedené aj na faktúrach. S
poukazom na uvedené skutočnosti navrhovateľ poukázal na prílišný formalizmus súdu prvého stupňa,
ktorý vo svojom rozhodnutí nezohľadnil vôľu zmluvných strán v zmysle zásady zmluvnej voľnosti, čím
podľa názoru navrhovateľa súd prvého stupňa vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia veci a
vyhodnotenia daného skutkového stavu.

K odvolaniu navrhovateľa sa vyjadril odporca, ktorý odvolaciemu súdu navrhol napadnutý rozsudok
ako vecne správny potvrdiť. Uviedol, že rozsudok súdu prvého stupňa považuje za správny a s
jeho argumentáciou sa plne stotožnil, pričom k odvolaniu navrhovateľa dodáva, že povinné obsahové
náležitosti zmluvy o nájme nie je možné účelovo stotožňovať s inými ustanoveniami zmluvy, pričom
splatnosť nájomného musí byť vyjadrená jasne, určito a zrozumiteľne, pričom druhá veta článku 3 bodu
1 zmluvy o nájme tieto atribúty nespĺňa, rovnako ako uvedenie bankového účtu bez ďalšieho nestačí na
jednoznačné určenie spôsobu platenia nájomného.

Odvolací súd prejednal vec podľa § 212 ods. 1 a § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia pojednávania a
dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa je vecne správny a odvolanie navrhovateľa
nie je dôvodné.

Podľa § 219 ods. 2 O.s.p. ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

Odvolací súd konštatuje vecnú správnosť napadnutého rozsudku a reflektujúc dôvody odvolania uvádza,
že odvolateľ v odvolaní neuvádza žiadne skutočnosti, s ktorými by sa súd prvého stupňa v napadnutom
rozsudku argumentačne nevysporiadal. Zdôrazňujúc argumentačnú správnosť a úplnosť odôvodnenia
napadnutého rozsudku odvolací súd dodáva, že pre posúdenie platnosti zmluvy ako základu pre
posúdenie nároku navrhovateľa je potrebné posúdiť vôľu zmluvných strán v prípade, že by bola vôľa v
rozpore s písomným prejavom zmluvy, nie je však možné si takúto vôľu domýšľať v prípade, že nie je
v zmluve vyjadrená a to ani na základe následnej činnosti zmluvných strán, či obchodnej zvyklosti, tak
ako správne súd prvého stupňa v napadnutom rozsudku uviedol. Zákon o nájme nebytových priestorov
taxatívne určuje podmienky platnosti nájomnej zmluvy a preto tieto podmienky pod hrozbou absolútnej
neplatnosti zmluvy musia byť v zmluve upravené a nemôžu byť nahradené vôľou strán tieto zmluvne
neupraviť, nakoľko takáto nájomná zmluva by bola neplatná od svojho začiatku.

Z uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa podľa § 219 ods. 1 O.s.p.
ako správny potvrdil.

Podľa § 224 ods. 4 O.s.p. rozhodne súd prvého stupňa i o trovách odvolacieho konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.