Rozsudok ,
Potvrdené Rozhodnutie bolo vynesené dňa utorok 20. január 2015

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 10Co/16/2014

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8512203418
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 01. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Tóth

ECLI: ECLI:SK:KSPO:2015:8512203418.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Romana Tótha a členov senátu

JUDr. Petra Šama a JUDr. Jozefa Škraba v právnej veci žalobcu: MUDr. P. Q., nar. XX.XX.XXXX, bytom
Q. XXXX/XXA, F., právne zastúpený JUDr. Michalom Dicom, advokátom AK so sídlom 17.novembra 20,
Stará Ľubovňa, proti žalovanej: Y. O., nar. XX.X.XXXX, bytom E. A. F. č. XX, zastúpená splnomocneným
zástupcom Bc. F. O., bytom E. XXX, o neplatnosť odstúpenia od kúpnej zmluvy, o odvolaní žalovanej
proti rozsudku Okresného súdu Stará Ľubovňa zo dňa 5.12.2013 č.k. 6C/114/2012-61 takto

r o z h o d o l :

Potvrdzuje rozsudok súdu prvého stupňa vo výroku o neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy.

Mení rozsudok súdu prvého stupňa vo výroku o trovách konania tak, že nepriznáva žalobcovi náhradu
trov konania.

Nepriznáva žalobcovi náhradu trov odvolacieho konania.

o d ô v o d n e n i e :

Okresný súd Stará Ľubovňa rozsudkom č.k. 6C/114/2012-61 určil, že odstúpenie od kúpnej zmluvy zo
dňa 21.5.2012 uzavretej medzi účastníkmi konania dňa 9.5.2012 o prevode spoluvlastníckeho podielu
4/8, parcely reg. E, parcelné číslo 1135/2 o výmere 5499 m2, orná pôda evidované na LV č. XXXX kat.
územia F. za dohodnutú kúpnu cenu a zaplatenú kúpnu cenu 1.300,- eur je neplatné. Žalovanej uložil
povinnosť nahradiť žalobcovi trovy konania vo výške 468,25 eur v lehote do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku.

V odôvodnení rozhodnutia súd uviedol, že žalobca sa návrhom z 22.6.2012 domáhal určenia, že
odstúpenie od kúpnej zmluvy z 21.5.2012 o prevode spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnostiam na

LV č. XXXX v katastrálnom území F. za kúpnu cenu 1.300,- eur je neplatné. V odôvodnení svojho
návrhu uviedol, že uzavrel so žalovanou ako predávajúcou kúpnu zmluvu na predaj spoluvlastníckeho
podielu k nehnuteľnostiam. Kúpnu cenu zaplatil pri podpise zmluvy, čo mala žalovaná podpisom potvrdiť
za prítomnosti svedka P. T.. Návrh na vklad vlastníckeho práva pre žalobcu bol podaný 9.5.2012.
Žalovaná ako predávajúca mu ale písomným podaním z 21.5.2012, doručeným 23.5.2012 oznámila
odstúpenieodzmluvy,žekúpnuzmluvu9.5.2012uzavrelavtiesnizanápadnenevýhodnýchpodmienok.
Podľa žalovanej nedošlo k vyrovnaniu tak, ako bolo dohodnuté. S tvrdeniami žalovanej sa žalobca

nestotožňuje. Kúpnu cenu zaplatil pri podpise zmluvy, čo je potvrdené podpisom žalovanej. Odstúpenie
od kúpnej zmluvy nemá oporu v zákone.Žalovaná v konaní trvala na platnom odstúpení od kúpnej zmluvy. Dňa 7.9.2012 mali za ňou dôjsť dvaja
neznámi páni, ktorí sa predstavili ako P. Q. a P. T. s tým, či nepredáva pozemky v katastrálnom území F.
na LV č. XXXX, parcela č. 1136/2. Žalovaná súhlasila s predajom ale uviedla, že podklady má na starosti

jej synovec Q. O.. Tí ju uistili, že za jej synovcom Q. O. boli a že všetko je vybavené. Preto na druhý
deň prišla podpísať papiere na obecný úrad. Dohoda o cene za m2 vtedy nebola určená. Na obecnom
úrade podpísala zmluvu, od pána T. dostala peniaze, ktoré si prepočítala až doma a zistila, že je to
1.300,- eur. Žalovaná je toho názoru, že zmluva bola naformulovaná vopred, nebola s ňou dohodnutá
cena za m2, zmluva je jednostranná, spísaná kupujúcim za nápadne nevýhodných podmienok, hlavne

v otázky ceny. Ak by si poriadne zmluvu prečítala, nedošlo by k jej podpísaniu. Zo strany kupujúceho
má podozrenie, či nedošlo k naplneniu pojmových znakov trestného činu podvodu. Pri formulácii kúpnej
zmluvy v časti ceny došlo k podvodu, pretože cena za m2 sa pohybuje od 5,- eur vyššie. Až po podpise
zistila, že sa stala obeťou podvodu, navštívila synovca Bc. F. O., s ktorým sa kontaktovala a ktorý ju
uistil, že všetko sa urovná. Žalovaná odstúpila od kúpnej zmluvy, pretože táto bola uzavretá za nápadne
nevýhodných podmienok, pretože kúpna cena je od 5,- eur vyššie za m2. Tiež sa s ňou skontaktovala

podielová spoluvlastníčka pani P. D., rod. O., ktorá nesúhlasila s odpredajom podielu žalovanej. Malo
dôjsť k porušeniu jej predkupného práva.

Z vykonaného dokazovania súd mal preukázané, že účastníci uzavreli 9.5.2012 kúpnu zmluvu o predaji
nehnuteľnosti, za kúpnu cenu 1.300,- eur. Bol odpredaný podiel žalovanej v rozsahu 4/8 z parcely 1135/2
vo výmere 5.409 m2, tak že predaná plocha 2.749,5 m2 predstavovala 0,473 eur za m2.

Žalobca trval na tom, že neboli dôvody na odstúpenie od kúpnej zmluvy, pretože išlo o predaj
poľnohospodárskejpôdy,ktorejoficiálnacenasapohybujenaúrovni0,15eurza1m2,pričomdohodnutá
kúpnacenabola0,50eurza1m2.Zmluvabolazostranyžalovanejslobodne,vážne,zrozumiteľne,určite
bez nátlaku. Žalovaná vlastnoručne podpísala kúpnu zmluvu. Kúpna zmluva bola podpísaná platne,
preto žiadal žalobe vyhovieť. Ďalej sa poukazuje na to, že obdobná cena bola aj pri predaji pozemkov

starostom susediacej obce JUDr. S., ktorý predával susediace nehnuteľnosti za rovnakú cenu.

Žalovaná trvala na neplatnosti zmluvy. Kúpnu cenu dostala na obecnom úrade, pričom nevedela koľko
peňazí obdŕžala. Až od bratovho syna F. O. sa dozvedela, že je to nízka cena, pretože pozemky podľa
bonity sa predávajú za 5,- eur a viac za 1 m2. Žalobca ju oklamal pri podpise zmluvy, pričom zmluvu
nečítala, len ju podpísala. Zmluvu podpísala len preto, pretože ju k tomu naviedol pán T. a s odpredajom

súhlasil aj Q. O., jej synovec. Žalovaná uviedla, že nemá žiadne vážne zdravotné problémy, len slabšie
počuje. Po podpise zmluvy ju napadlo, že mohla za pozemky dostať viac peňazí.

Z potvrdení realitných kancelárií vyplýva, že trhová cena pozemkov pod vodnou hladinou sa pohybuje v
hodnote 0,10 až 0,14 eur/m2 a na pevnine od 0,70 až po 1,- eur/m2. Slovenský urbársky zväz miestna
organizácia E. kupovala susediace pozemky v cene 0,598 eur za 1 m2, resp. od 0,498 eur do 0,33 eur

za 1 m2.

Súd posudzoval návrh žalobcu podľa § 49 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb., že účastník, ktorý
uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok má právo od zmluvy odstúpiť. Tieseň má
existovať na strane konajúceho subjektu, pričom samotná tieseň sama o sebe nestačí. Zákon vyžaduje
ešte ďalšie splnené podmienky, a to veľmi nevýhodné podmienky pre osobu, ktorá sa dovoláva práva

odstúpiťodzmluvy.Tieseňsapovažujezatakýstavosoby,ktorýdoliehanatútoosobustakouvážnosťou
a naliehavosťou, že sa dá pohnúť k urobeniu právneho úkonu za nápadne nevýhodných podmienok. Je
tu nedostatok slobodnej vôle uzatvárať takýto právny úkon. Ak ide o evidentný nepomer zo vzájomného
poskytnutiaplneniaaočividnenevýhodnépodmienky,jetopredpokladnamožnosťodstúpeniaodkúpnej
zmluvy.Ďalejsapoukazujenato,žepodľa§49aObčianskehozákonníkaomylvpohnútkenerobíprávny

úkon neplatným.

Došlo k omylu žalovanej, ktorý spočíva v tom, že žalobca spolu s pánom T. zašli za žalovanou a tá bola
uistená, že všetko je dojednané s pánom Q. O.. Žiadna lesť ale zo strany žalobcu, či pána T. nebola v
konaní preukázaná. Svedok Q. O. v priebehu konania zomrel, preto nemohol byť vypočutý súdom. Súdusa javí viac ako nepravdepodobné, aby medzi účastníkmi nebola komunikácia o cene, aj keď žalovaná
je staršia osoba, ale táto netrpí vážnymi fyzickými, či psychickými problémami. Súdu nebol preukázaný
omyl žalovanej pri uzatváraní kúpnej zmluvy. Naviac v odstúpení od zmluvy sa uvádza, že nedošlo k

vyrovnaniu tak, ako bolo dohodnuté. Preto je možné vyvodiť, že dohoda, resp. komunikácia o kúpnej
cene medzi účastníkmi bola. Pokiaľ sa namieta to, že kúpna zmluva bola vopred naformulovaná, tak
je nesporné, že žalobca bol za žalovanou 8.5.2012 a nasledujúci deň došlo k „príprave papierov“ a
podpisu kúpnej zmluvy. To vyplýva aj z podania žalovanej zo 7.9.2012. Nemožno hovoriť o tiesni za
nápadne nevýhodných podmienok, ak žalovaná mala dostatok času na zváženie obsahu zmluvy. Ak

žalovaná tvrdí, že v tejto lokalite sa predávali pozemky za vyššiu cenu, tak tieto skutočnosti neboli v
konaní hodnoverne preukázané. Preto súd vyhovel nároku žalobcu a rozhodol o neplatnom odstúpení
od kúpnej zmluvy, nakoľko na odstúpenie od zmluvy neboli splnené zákonné podmienky u žalovanej.

O trovách konania účastníkov bolo rozhodnuté podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a žalovaná bola zaviazaná
k zaplateniu súdneho poplatku, za návrh a trovy právneho zastúpenia za 5 úkonov právnej pomoci
poskytovaných právnym zástupcom žalobcu a s odplatou vypočítanou podľa vyhlášky č. 655/2004 Z.z..

Proti rozsudku okresného súdu podala odvolanie žalovaná. Žiadala rozhodnutie zmeniť a návrh žalobcu
zamietnuť. Keď za ňou došiel žalobca s neznámym pánom, tak ju presviedčali na predaj nehnuteľnosti
s tým, že už všetko majú dojednané s jej synovcom Q. O., ktorý má aj podklady na predaj týchto
nehnuteľností. Žiadna dohoda o cene za m2 vtedy nebola uzavretá. Nasledujúci deň ju odviezli na
obecný úrad, tak už zmluva bola vopred naformulovaná, pričom predtým nebola žiadna dohoda o cene

za m2. Zmluva bola jednostranná, spísaná kupujúcim za nápadne nevýhodných podmienok za m2
pre žalovanú ak predávajúcu. Kupujúci mal vedomosť o tom, že v uvedenej lokalite sa pohybuje cena
za m2 v úrovni 5,- eur a vyššie. Keď dodatočne večer zistila, že sa stala obeťou podvodu, zašla sa
svojím ďalším synovcom Bc. F. O., ktorému sa s vecou zdôverila. Ten mal kontaktovať kupujúceho na
doplatenie kúpnej ceny. Bol mu daný prísľub na peňažné vyrovnanie. Ďalej žalovaná poukazuje na to,

že je prestárlou osobou, sluchovo postihnutou s nízkym právnym vedomím. Preto k spísaniu kúpnej
zmluvy mala byť zavolaná nezúčastnená osoba, ktorá by žalovanej vysvetlila obsah zmluvy, cenu za m2.
Žalovaná síce prejavila vôľu predať nehnuteľnosť, ale nie za takých podmienok, aké boli v skutočnosti
premietnuté do kúpnej zmluvy. To bol aj dôvod na odstúpenie od zmluvy. Nesúhlasí s fiktívnymi dokladmi
realitných kancelárií o kúpnej cene nehnuteľnosti pohybujúcich sa na úrovni 0,10 eur za 1 m2. Ozvala

sa jej P. D., podielová spoluvlastníčka na nehnuteľnostiach, ktorá nesúhlasila s odpredajom jej podielu.
Súd sa potom nezaoberal ani čestným prehlásením. Preto navrhla vydať rozsudok, že pri vyššie
uvedenej zmluve uzavretej v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, právne účinky tejto zmluvy
nikdy nenastali. Nevznáša vo veci vzájomný návrh, iba považuje žalobu za bezpredmetnú. Došlo k
porušeniu predkupného práva pani P. D. ako podielovej spoluvlastníčky v podiele 1/8. Žalovaná trvá na

tom, že došlo k platnému odstúpeniu od zmluvy podľa § 49 Občianskeho zákonníka, pretože zmluva
bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a tak odporuje zákonu. Navrhuje zrušiť
rozhodnutie súdu prvého stupňa a vec vrátiť okresnému súdu na ďalšie konanie.

Zástupca žalobcu navrhol potvrdiť rozhodnutie súdu prvého stupňa ako vecne správne. Vykonaným
dokazovaním bolo preukázané, že kúpna cena za m2 sa pohybuje v úrovni 0,33 do 1,- eur za 1 m2,

pričom samotný predávaný pozemok sa v polovici nachádza na súši a v polovici pod vodou. Naviac
pozemok užíva miestna organizácia Slovenského rybárskeho zväzu Orlov ako prístupovú cestu na
zarybnenie jazera. Žalobca sa stotožňuje so skutkovými zisteniami súdu prvého stupňa s jeho právnym
odôvodnením a navrhuje potvrdiť rozhodnutie súdu prvého stupňa a priznať žalobcovi náhradu trov
odvolacieho konania 69,91 eur.

Krajský súd prejednal vec, v medziach ktorých sa odvolateľka domáhala preskúmania napadnutého
rozhodnutia a zistil, že rozhodnutie súdu prvého stupňa je potrebné potvrdiť ako vecne správne, pokiaľ
sa týka veci samej o určení neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy. Je potrebné ale zmeniť výrok
rozsudku v časti náhrady trov konania a nepriznať žalobcovi náhradu trov konania.

Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, pokiaľ sa týka

veci samej (§ 219 ods. 2 O.s.p.) a k tomu dodáva:Žalobca podal žalobu na určenie neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom
a žalovanou ako predávajúcou k nehnuteľnostiam zapísaným na LV č. XXXX pre obec F.. Ak žalovaná
poukazuje na to, že kúpnou zmluvou došlo k porušeniu predkupného práva ďalšieho podielového

spoluvlastníka, tak je vecou dotknutého spoluvlastníka, aby sa domáhal ochrany svojho predkupného
práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To ale nebolo predmetom súdneho konania, preto ani súd
prvého stupňa, ani odvolací súd na takúto námietku predávajúcej nemohol prihliadať. Výlučne podielovej
spoluvlastníčke P. D. patrí právo domáhať sa ochrany svojho práva - predkupného práva. Porušenie
predkupného práva iného podielového spoluvlastníka nie je dôvodom na to, aby súd vyhovel nároku

žalovanej na určenie platného odstúpenia od kúpnej zmluvy. Len iný dotknutý podielový spoluvlastník
sa môže domáhať ochrany svojho porušeného práva - predkupného práva na predaj spoluvlastníckeho
podielu k dotknutým nehnuteľnostiam. Ak takáto žaloba zatiaľ podaná nebola, nemožno zatiaľ riešiť
neplatnosť uzavretej kúpnej zmluvy pre porušenie predkupného práva iného podielového spoluvlastníka
k sporným nehnuteľnostiam.

Čo sa týka námietky žalovanej, že došlo k platnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy, pretože kúpna

zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, tak z obsahu výpovedí žalovanej
na pojednávaní je nesporné, že táto bola skôr nespokojná s vyplatenou kúpnou cenou. Na základe
dodatočných informácií od synovca F. O. sa dozvedela, že za nehnuteľnosti pýtala málo, pričom sama
žalovaná nemá predstavu o kúpnej cene. Na pojednávaní dňa 25.2.2013 uviedla, že si myslela, že jej
dajútakúcenu,zaakúľudiapredávajú.Nakonkrétnuotázku,akájejejpredstavaokúpnejcenežalovaná

na pojednávaní dňa 14.11.2013 uviedla, že jej to vyšlo na 150.000,- eur. Na otázku, koľko sa jej má
doplatiť, žalovaná odpovedala obrátiac sa smerom k splnomocnenému zástupcovi s otázkou: „Ta keľo?“,
takže dôvody nespokojnosti nie sú tak v osobe predávajúcej žalovanej, ako v tom, že je presviedčaná
ľuďmi z blízkeho okolia, že mohla pozemky predať aj výhodnejšie. Nespokojnosť predávajúceho s
dosiahnutou kúpnou cenou samo o sebe nemôže byť dôvodom na to, aby súd konštatoval neplatnosť

kúpnej zmluvy pre nízku cenu.

Samotná žalovaná uviedla, že nemá žiadne zdravotné problémy, akurát slabšie počuje. Mala jeden deň
na rozhodnutie o tom, či podpíše kúpnu zmluvu. Túto kúpnu zmluvu podpísala a prevzala aj finančnú
hotovosť. Následné správanie žalovanej svedčí o tom, že dodatočne chce vyššiu cenu, ako pôvodne
dojednala, aj keď sa pôvodne spoliehala na svojho synovca nebohého Q. O.. Ďalší synovec F. O.

presviedčal žalovanú, že predala pozemky za nižšiu cenu, ale to už došlo k podpisu kúpnej zmluvy s
cenou tak, ako súhlasila žalovaná.

Nebolo preukázané, aby k uzavretiu kúpnej zmluvy bola žalovaná donútená fyzickým násilím, či
nepriamo psychickým tlakom. Jednalo sa evidentne o jej slobodnú vôľu predať nehnuteľnosti, ale
dodatočné zistenie, že mohla pozemky predať výhodnejšie ešte neznamená, že kúpna zmluva sa bude

vyhlasovať za neplatnú. Naviac z doložených potvrdení je preukázané, že kúpna cena nehnuteľnosti
sa pohybovala aj na úrovni kúpnej ceny premietnutej do uzavretej kúpnej zmluvy so žalobcom ako
kupujúcim. Keďže okresným súdom nebola preukázaná tieseň, či nápadne nevýhodné podmienky,
potom okresný súd správne rozhodol, že odstúpenie od kúpnej zmluvy žalovanou nebolo urobené
platne a účinne, pretože neboli splnené zákonné podmienky na odstúpenie od kúpnej zmluvy uzavretej

žalobcom a žalovanou dňa 9.5.2012. Nebolo preukázané, aby žalovaná bez slobodnej vôle podpísala
takúto zmluvu, naopak, zmluvu uzavrela slobodne, vážne, určito, za cenu primeranú okolnostiam a dobe
predaja nehnuteľnosti. Nebol tu preukázaný ani omyl, či podvod vykonaný na žalovanej. Preto krajský
súd potvrdil rozhodnutie súdu prvého stupňa ako vecne správne, pokiaľ určil, že odstúpenie od kúpnej
zmluvy je neplatné.

Krajský súd mení rozsudok súdu prvého stupňa vo výroku o náhrade trov konania tak, že nepriznáva
úspešnému žalobcovi náhradu trov konania (§ 142 ods. 1 O.s.p. v spojení s § 150 O.s.p.). Súd využíva
ustanovenie § 150 ods. 1 O.s.p. a úspešnému žalobcovi nepriznáva náhradu trov konania. Tu odvolací
súd prihliadol na dôvody hodné osobitného zreteľa, a to na vek žalovanej (ročník 1936), okolnosti
prípadu uzavretia kúpnej zmluvy, keď sa táto pri uzatváraní kúpnej zmluvy dala presvedčiť k predaju

nehnuteľnosti, pričom jej rozhodnutie bolo čiastočne ovplyvnené aj doporučením zo strany jej rodinnýchpríslušníkov (Q. O.). Na druhej strane ďalší jej príbuzný F. O. ju presviedčal o nevýhodnosti kúpnej
zmluvy. V čase uzavretia kúpnej zmluvy mala žalovaná 76 rokov a možno aj sám kupujúci mohol
venovať vyššiu pozornosť objasneniu obsahu kúpnej zmluvy pre žalovanú, najmä v otázke výhodnosti

predaja za cenu 1.300,- eur, aby nevznikli pochybnosti o tom, či kupujúci „nedobehol“ predávajúceho
pri predaji. Naviac žalobca pri kúpe nehnuteľnosti musel si byť vedomý, ak mal pri sebe právnika, že
kupuje nehnuteľnosť, ku ktorej má predkupné právo iný podielový spoluvlastník, a tak sa vystavuje
možnému riziku napadnutia platnosti kúpnej zmluvy. Tieto okolnosti považuje odvolací súd za také, pre
ktoré úspešnému žalobcovi nepriznal náhradu trov prvostupňového konania.

O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 224 ods. 1 v spojení s § 150 ods. 1 O.s.p., a
úspešnému žalobcovi nebola priznaná náhrada trov odvolacieho konania. Aj tu odvolací súd prihliada
na dôvody osobitného zreteľa, a to na vek žalovanej, ako aj na okolnosť, že došlo k uzatváraniu
kúpnejzmluvysporušenímpredkupnéhoprávainýchpodielovýchspoluvlastníkov,kdeoporušenietohto
práva musel si byť žalobca vedomý, čím vytvára určité predpoklady, aby ním nadobudnuté vlastníctvo
môže byť v budúcnosti spochybnené. Preto odvolací súd nepriznal úspešnému žalobcovi náhradu trov

odvolacieho konania.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.